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沪房地资物2008193号关于进一步推进物业管理行风建设工作施行上海市住宅物业服务规范的通知

沪房地资物2008193号关于进一步推进物业管理行风建设工作施行上海市住宅

物业服务规范的通知

沪房地资物[2008]193号

各区（县）房地局、房地集团、各物业服务企业:

为了贯彻落实《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划（2007-2009年）》，进一步加强物业管理行风建设工作，提高本市物业行业的整体服务水平，不断提升人民群众对住宅物业服务的满意度，现对《上海市物业管理行业规范》进行了修订，制定了《上海市住宅物业服务规范》 (以下简称《规范》)，请遵照执行。

一、各物业服务企业应根据《规范》加强自律、自查、自纠。

各物业服务企业要在4月底前集中开展一次《规范》培训，并组织内部考试，使企业员工了解《规范》的内容和要求，要将《规范》培训作为企业新员工上岗培训的重要内容，并将《规范》的落实情况作为企业内部考核的主要内容。

要建立小区经理每日自查制度。小区经理要经常走访业主，主动与业主委员会、居委会沟通联系，检查《规范》执行情况，发现问题及时整改，并将检查、整改情况在《住宅物业服务规范检查、督查纪录簿》上予以记录。

要建立物业服务企业双周检查制度。每两周组织人员对所承接的各住宅小区物业服务及小区经理履职情况进行检查，对检查中发现的问题要予以记录并要求小区经理及时进行整改，对小区经理整改有困难的，企业相关部门要会同小区业主委员会帮助小区经理制定整改计划，协调解决综合性问题。

二、各区（县）房地部门要加强行业监督管理。

各区（县）房地部门要强化行业监管力度，区房地局和房地办要落实物业服务检查制度，特别在夏令热线和节假日等时期，要加大对物业服务工作的检查力度和频次，确保《规范》执行无盲点。

要建立房地办事处（管理所）每月督查制度。房地办事处（管理所）要根据《规范》的要求，每月对辖区内住宅小区物业服务企业自查和问题整改情况进行一次检查，并听取业主委员会的意见，对检查中发现的物业服务问题要求物业服务企业和小区经理限期整改，将检查情况和整改情况予以记录，并录入信息系统，作为小区经理考核记分的依据。

要建立区（县）房地局每月抽查制度。各区（县）房地局要组织力量，每月对房地办事处（管理所）的督查情况和物业服务企业、小区经理的整改情况抽查，重点是公众满意度测评排名靠后或者居民来信来访投诉的住宅小区和物业服务企业。对抽查中发现的问题，要及时指导房地办事处（管理所）予以纠正，并将抽查情况与房地办事处（管理所）工作绩效考核相挂钩；对小区经理不履行职责的,要按照《上海市住宅物业服务规范》小区经理记分标准予以记分处理,

并督促相关物业服务企业、小区经理整改，跟踪、落实整改情况。

三、《规范》执行情况纳入企业和从业人员诚信档案。

各物业服务企业应将《规范》作为物业服务的基本要求，认真贯彻执行。对违反《规范》要求的物业服务企业和小区经理，市、区（县）房地部门将在其诚信档案中予以记录。企业和从业人员的信用记录将与物业服务企业资质核定、物业招投标、物业项目评优等挂钩。

《规范》自4月1日起施行，原《上海市物业管理行业规范》同时废止。

附件：1、《上海市住宅物业服务规范》

2、《上海市住宅物业服务规范》小区经理记分标准

3、《住宅物业服务规范检查、督查纪录簿》（样张）

4、住宅小区物业服务情况督查表（样张）

5、住宅小区物业服务经理（负责人）违规处理记分告知书（样张）

上海市房屋土地资源管理局

二○○八年三月二十八日

附件1

上海市住宅物业服务规范

窗口规范：

1、周一至周日全天业务接待；

2、24小时受理居民报修，365天有维修服务；

3、公开办事制度、公开办事纪律、公开收费项目和标准；

4、办公场所整洁、有序。

行为规范：

1、态度和蔼讲文明。在为住户服务时用语规范，耐心热情，严禁发生训斥、推诿、刁难现象。

2、挂牌上岗守纪律。员工挂牌上岗，仪表整洁，不发生迟到早退。

3、公开制度讲规范。公开办事制度，告示各种办事手续的程序、要求和时限，公开报修电话、企业监督电话；公开办事纪律；公开收费项目、收费标准。

4、遵章办事不违规。维修及时，电梯关人故障半小时到现场；急修项目2小时内到现场，其中市区设置管理处的小区半小时内到现场；一般修理项目3天内修复(居民预约、雨天筑漏可不受此限）；楼内有电梯的，必须保证有一台电梯正常运行；严格按照物价管理部门核定或者物业服务合同约定的收费项目、收费标准收费，不得多收费、乱收费。

5、做好回访重信誉。经常走访业主、走访被服务过的对象，定期与业主委员会沟通，不断改进服务方式，提高服务水平。

6、重大事件及时报。按照物业管理区域内重大事件的范围和等级要求，做好应急处置工作，并及时报告房地部门。及时发现、劝阻、制止业主、使用人在物业使用、装修过程中损害公共利益的行为，对劝阻、制止无效的，在二十四小时内报告业委会和有关行政管理部门。

岗位规范：

小区经理：熟悉业务，履约守信，勤于协调，管理有序。

接待人员：热情主动，登记准确，处置及时，件件落实。

维修人员：约时不误，工完料清，住户签收，事后回访。

秩序维护员：在岗尽责，熟悉域情，防范到位，举止文明。

清洁人员：按时保洁，日清垃圾，定期灭害，环境整洁。

绿化养护员：及时灌溉，按时修剪，清除杂草，防治虫害。

附件2

《上海市住宅物业服务规范》小区经理记分标准

一、住宅小区有下列情形之一的，对小区经理给予记录18分的处理。

（一）被物价部门认定乱收费或者收费不规范，又不整改的；

（二）因管理失职，造成重大人员伤亡或财产损失事故的。

二、住宅小区有下列情形之一的，对小区经理给予记录6分的处理。

（一）未执行周一至周日业务接待制度的；

（二）未按规定及时发现、劝阻、制止业主、使用人在物业使用、装修过程中的损害公共利益的禁止行为，对劝阻、制止无效的，未在二十四小时内报告业委会和有关行政部门，未做好相关取证和记录工作的；

（三）未按照物业管理区域内重大事件的范围和等级要求，做好应急处置工作，并及时报告房地部门的。

三、住宅小区有下列情形之一的，对小区经理给予记录3分的处理。

（一）接待人员接待不规范、受理不登记、处置不及时的；

（二）未按规定在服务窗口醒目位置公开办事制度，公开收费项目、收费标准，公开报修电话、企业监督电话的；

（三）违反规定或约定乱收费或使用维修资金的；

（四）提供特约服务不出具收费凭证的；

（五）未按规定或约定公布物业维修资金收支帐目或者其他按实结算收支帐目的，并接受业主查询；

（六）未按约定提供安全值班、巡逻服务或安全值班巡逻记录不实的；

（七）业主或使用人有效投诉得不到解决的；

（八）未建立物业管理应急预案或虽建立预案但未进行定期演练和落实的。

四、住宅小区有下列情形之一的，对小区经理给予记录2分的处理。

（一）电梯运行中因故障引起人员被关时，物业公司电梯维修人员或委托的电梯维修专业单位未能在半小时内赶到现场进行处理的；

（二）房屋漏水等急修项目2小时内未能赶到现场，其中市区设置管理处的小区未在半小时内到现场及时处置的；

（三）房屋内有多台电梯，不能保证至少有一台电梯正常运行的；

（四）秩序维护员擅自脱岗、离岗不尽责的。

五、住宅小区有下列情形之一的，对小区经理给予记录1分的处理。

（一）维修人员服装不统一、未挂牌上岗的；

（二）维修不能做到约时不误、工完料清、住户签收、事后回访的；

（三）小区公共照明设备损坏后不及时修复，影响物业正常使用的；

（四）秩序维护员发现道路、绿地乱停车，未进行疏导、劝阻、纠正的；

（五）垃圾箱房或垃圾堆放点不整洁的；

（六）小区绿地堆物，未及时清理的。

附件3

住宅物业服务规范检查、督查记录簿

（年度）

小区名称：_____________________

上海市房屋土地资源管理局印制

小区经理每日检查记录

物业服务企业双周检查记录

上海市住宅物业管理规定

上海市住宅物业管理规定第一章总则第一条为了规范住宅物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本规定。第二条本市行政区域内住宅物业管理、使用及其监督管理，适用本规定。第三条本规定所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区内的业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。本规定所称业主，是指房屋的所有权人。本规定所称使用人，是指房屋的承租人和实际使用人。本规定所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业服务的企业。第四条上海市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）负责全市物业管理的监督管理工作；区（县）房地产管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理工作。有关行政管理部门按照各自职责，协同实施本规定。街道办事处（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间

的关系。第二章业主及业主大会第五条新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域。建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当向区（县）房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求。区（县）房地产管理部门应当按照本条第一款的规定划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区（县）房地产管理部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府），按照本条第一款的规定，结合当地居（村）民委员会的布局划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。第六条业主在物业管理中，除享有国务院《物业管理条例》规定的权利外，还有权提议召开首次业主大会会议，有权推选业主代表，并享有被推选权。业主在物业管理中，应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。业主应当通过建设单位、物业管理企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。

房屋征收实施计划和补偿安置方案(最新)

房屋征收实施计划和补偿安置方案为了加快X中心城市建设和发展，本着规范征收补偿安置行为，维护被征收人合法权益，保障项目顺利进行的宗旨，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《X省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例> 办法》和《X中心城市房屋征收与补偿暂行规定》等有关法律法规、政策规定，结合该项目实际制定本征收计划和补偿安置方案。一、征收范围 X街道董邦村，东至规划路，西至农田，南至山坡地，北至山坡地，上述四至范围内部分国有土地上房屋（具体范围以规划红线图为准）。征收范围内未发现依法应予以特别保护的建筑物、构筑物和树木及其他设施。二、征收部门 X市X区住房和城乡建设局，电话：X 三、房屋征收实施单位 X市X区房屋征收与补偿服务中心，电话：X 工作班组：X互诚房屋征收服务有限公司，电话：X （经办签订协议单位）。四、征收实施计划（一）X年12月10日起，开展前期入户测量和对被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等状况进行调查登记。 X年3月29日至X年4月28日拟定征收计划和补偿安置方案，通过论

证、修改并公布征求意见，征求意见为30日。（二）X年7月12日公告有资质的评估机构，在公告5日内由被征收人协商选定房屋征收评估机构，若无法形成多数意见的，则在上述期限届满后由房屋征收部门通过公开抽号的方式随机选定。（三）X年7月12日起，实施征收的基础工作： 1.召开动员会，讲解征收计划和补偿安置方案（时间、地点另行通知）。 2.被征收人提交房屋所有权证、土地使用证和有关权属材料（以下简称“两证”）。 3.组织房屋产权认定部门共同对“两证”不齐或房屋现状与“两证”登记的面积不符的房屋进行房屋合法产权认定。 4.受理自建房分户申请，对符合条件需分户的，提出分户申请，报征收部门或片区改造指挥部审定后进行公示，公示无异议的结果为分户办理征收手续的依据。 5.合法产权认定工作完成后，对选择货币补偿的被征收对象进行登记、汇总，上报预签订货币补偿协议。 6.片区改造指挥部将货币补偿签约的比例、数量及补偿资金需求及时报送房屋征收部门。 7.根据各户被征收合法面积，由征收实施单位计算各征迁房屋的补偿金额，制定各户补偿估价汇总表，并发给被征收人核对。 8.对被征收房屋所有权人不明确的，由区人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由区人

上海市住宅物业管理规定.doc

上海市住宅物业管理规定上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过第一章总则第一条为了规范住宅物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本规定。第二条本市行政区域内住宅物业管理、使用及其监督管理，适用本规定。第三条本规定所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区内的业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。本规定所称业主，是指房屋的所有权人。本规定所称使用人，是指房屋的承租人和实际使用人。本规定所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业服务的企业。第四条上海市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）负责全市物业管理的监督管理工作；区（县）房地产管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理工作。有关行政管理部门按照各自职责，协同实施本规定。街道办事处（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系。第二章业主及业主大会第五条新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域。

建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当向区（县）房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求。区（县）房地产管理部门应当按照本条第一款的规定划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区（县）房地产管理部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府），按照本条第一款的规定，结合当地居（村）民委员会的布局划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。第六条业主在物业管理中，除享有国务院《物业管理条例》规定的权利外，还有权提议召开首次业主大会会议，有权推选业主代表，并享有被推选权。业主在物业管理中，应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。业主应当通过建设单位、物业管理企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。第七条业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。第八条物业管理区域符合本规定第七条第二款所列条件之一的，建设单位应当书面报告区（县）房地产管理部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向区( 县) 房地产管理部门提出成立业主大会的书面要求。区（县）房地产管理部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后，应当和街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员。筹备组由业主代表组成，其成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。

房屋征收补偿办公室各科室职责

房屋征收补偿办公室各科室职责根据三定方案，房屋征收补偿办公室设4个内设机构，即：综合科、征收补偿科、搬迁安置科、动迁信访科。下设莒南县正泰房屋征收有限公司。综合科工作职责一、负责文秘机要、宣传信息、保密和日常行政等工作；二、负责对外联系，协调内部各职能科室，督查各类会议决议事项的落实和本单位各项规章制度的执行；三、协助做好党的组织等工作；四、负责全县房屋征收补偿安置档案等资料的管理；五、负责房屋征收（搬迁）与补偿进度信息的归集、统计；六、负责单位物品及固定资产登记管理等工作；七、完成领导交办的其他事项。

一、负责拟定国有土地上房屋征收年度计划；负责调研、起草国有土地上房屋征收与补偿政策及相关配套文件，负责组织实施国有土地上房屋征收与补偿工作，拟定房屋征收补偿方案，具体办理房屋征收决定涉及的补偿方案论证、征求公众意见、听证、公告、公布等工作；二、负责组织房屋征收联合调查摸底工作并公布调查结果；三、负责书面通知有关部门暂停办理相关手续；四、负责组织房屋征收社会稳定风险评估工作；五、负责报请县人民政府作出房屋征收补偿方案（征求意见稿），征收决定，并予以公告；六、负责集体土地上房屋搬迁安置工作的指导与监督；七、负责签订房屋征收补偿协议的相关工作；八、负责办理向县人民法院申请强制执行的具体工作；九、负责组织协调相关部门会商、会办政策适用、特殊户补偿安置等工作；十、负责房屋征收（搬迁）工作情况的统计和上报；十一、负责房屋征收实施单位及其从业人员的培训工作；十二、完成领导交办的其他事项。

一、负责拟定安置房建设中长期计划、安置房年度建设计划和交付计划；二、负责安置房项目建筑设计方案、配套设施标准的确认和实施过程中的监督、协调；三、负责安置房的交付审核及相关调配工作；四、负责存量房源管理；五、指导各片区、街道的安置房建设；六、负责安置房项目建设进度情况及安置进度的统计和上报；七、完成领导交办的其他事项。莒南县正泰房屋征收有限公司一、受征收办委托组织拆除公司进行拆除招投标工作；二、组织旧房搬迁、验收、残值看护、拆除，垃圾清运；三、对拆除公司进行管理。

上海市物业管理条例.doc

上海市物业管理条例第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。第四条国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。第二章业主及业主大会第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

上海市住宅物业服务分等定价收费管理暂行办法

附件：上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法为促进上海物业管理行业健康发展，建立合理、公开、质价相符的物业服务收费机制，提高市民居住质量，根据国务院第379号令发布的《物业管理条例》，国家发改委和建设部印发的《物业服务收费管理办法》和上海市人大常委会发布的《上海市住宅物业管理规定》等法律、法规及有关规定，并结合本市实际情况，制定本办法。一、适用范围本办法适用于本市行政区域内住宅物业管理区域的物业服务、物业收费及监督管理。容积率高于0.5的住宅物业管理区域内的物业服务内容及其要求、服务收费及其标准，由建设单位或业主大会与物业管理企业按照本办法规定执行。容积率等于或低于0.5的住宅物业管理区域或纯别墅住宅物业管理区域内的物业服务内容及其要求、服务收费及其标准，由建设单位或业主大会与物业管理企业参照本办法的有关原则协商确定。二、物业服务分等收费标准的制定分等收费标准由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门根据本市住宅物业不同的服务内容、服务要求制定和

适时调整，并向社会公布。分等收费标准包括物业服务等级标准和物业服务收费标准。物业服务等级标准的制定由市房地产行政主管部门负责，物业服务收费标准的制定由市价格主管部门负责。经区（县）人民政府同意，各区（县）价格主管部门会同房地产行政主管部门根据实际情况，在本市最高收费标准范围内制定并发布区（县）的最高收费标准。三、物业服务项目和等级的划分本市住宅物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化养护服务，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务五项，等级从低到高，最高为五级。（详见附表《上海市住宅物业服务分等收费标准》）。四、物业服务收费标准的确定住宅物业管理区域的物业服务收费标准应按照质价相符的原则，分别选择并组合确定。物业服务收费标准为各物业服务项目收费标准的总和。各物业服务项目的收费标准原则上不超过规定的最高收费标准。业主大会成立前的物业服务收费，由建设单位根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级并拟定收费标准，在发布招标公告或协议价格15个工作日前将拟定的收费标

物业管理条例释义-第二十一条

物业管理条例释义-第二十一条物业管理条例释义-第二十一条作者：佚名时间：2008-7-24 浏览量：前期物业管理问题第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。【释义】本条规定了前期物业管理问题。所谓的前期物业管理,是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前所实施的物业管理。按照条例的规定,选聘物业管理企业是业主大会的权利。但是业主大会的召开,特别是首次业主大会需要一定的条件。在一般情况下,物业管理区域内的物业是分期分批售出的,已经入住的业主人数相对于将来物业全部或者大部分售出时的业主人数来说只是少数,同时入住的业主彼此之间并不熟悉,也很难联合起来与物

业管理企业订立物业服务合同。在这些问题没有得到解决,条件没有具备之前,往往无法召开业主大会。与此同时,物业的管理是出于物业本身维护与保养的迫切需要,不可能等到业主大会选聘出物业管理企业之后才开始实施。否则会严重影响物业的使用与管理,也大大降低了业主的居住与生活的质量。为了解决这一问题,填补业主大会选聘出物业管理企业之前的一段时间内物业管理的空缺,就需要由相关当事人出面选聘物业管理企业,委托其做好前期的物业服务工作。建设单位则是较为适当的人选,同时建设单位出于维持物业状况的考虑。也会积极选聘物业管理企业。此前的建设部《城市新建住宅小区管理办法》并没有明确规定物业前期管理,但是其第5条规定:“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前,应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理,并与其签订物业管理合同。住宅小区在物业管理公司负责管理前,由房地产开发企业负责管理”。很多的地方物业管理规定对此也有所涉及。《上海市居住物业管理条例》第六章即是专门的关于前期物业管理的规定。《上海市居住物业管理条例》第4l条规定,“本条例所称前期物业管理,是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理”。该条例的第42条还规定,“新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约,与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同,并报所在地的区、县房地产管理部门备案”。还有像《厦门市物业管理条例》规定,业主

全国一级物业管理资质企业名录.

省（自治区、直辖市）数量企业名称所在地北京市37 北京宝景物业管理有限公司北京北辰信诚物业管理有限责任公司北京北辰信和物业管理有限责任公司北京碧水物业管理有限责任公司北京城建物业管理有限责任公司北京创新物业管理有限责任公司北京达文物业管理有限公司北京大成物业管理有限公司北京东光物业管理有限公司北京方庄物业管理有限责任公司北京房管一物业管理有限责任公司北京房修一物业管理有限公司北京国广物业管理有限公司北京华特物业管理发展有限公司北京华腾世纪物业管理有限公司北京金融街物业管理有限责任公司北京鲁能物业管理有限责任公司北京三吉利能源股份有限公司物业管理分公司北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司北京市北宇物业管理公司北京市望京实业总公司北京顺天通物业管理有限公司北京天鸿宝地物业管理经营公司北京天竺空港物业管理有限公司北京万通鼎安国际物业管理顾问有限公司北京网信物业管理有限公司北京燕侨物业管理有限公司北京燕山星城物业管理公司北京亿方物业管理有限责任公司北京银达物业管理有限责任公司北京育新物业管理公司北京中海物业管理有限公司北京中兴物业管理有限公司北京仲量联行物业管理服务有限公司国贸物业酒店管理有限公司中房集团北京物业公司内蒙古自治区0 上海市26 上海保利物业酒店管理有限责任公司

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上海市前期物业服务合同(20xx版住宅物业)实用版

YF-ED-J6833 可按资料类型定义编号上海市前期物业服务合同(20xx版住宅物业)实用版 An Agreement Between Civil Subjects To Establish, Change And Terminate Civil Legal Relations. Please Sign After Consensus, So As To Solve And Prevent Disputes And Realize Common Interests. （示范文稿）二零XX年XX月XX日

上海市前期物业服务合同(20xx 版住宅物业)实用版提示：该合同文档适合使用于民事主体之间建立、变更和终止民事法律关系的协议。请经过一致协商再签订，从而达到解决和预防纠纷实现共同利益的效果。下载后可以对文件进行定制修改，请根据实际需要调整使用。甲方：_____________ 法定代表人：______________ 地址：_____________ 联系电话：_________ 乙方：_____________ 法定代表人：______________ 资质等级：_________，证书编号： _________ 地址：_____________ 联系电话：_________

甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就__________（物业名称）的前期物业管理服务事宜，订立本合同。第一条本合同所涉及的物业基本情况物业名称：______________ 物业类型：______________ 座落位置：_________区/县_________乡/镇_________路_________弄_________号四至范围（规划平面图）： ______________ 总建筑面积：_________平方米；其中住宅_________平方米。物业构成见附件一，物业规划平面图见附件二。第二条乙方为本物业管理区域的业主、

市区房屋征收拆迁工作方案

市区房屋征收拆迁工作方案一、使用原则征收拆迁工作经费使用遵循“厉行节约、规范管理、专款专用、分级负责”的原则。二、经费标准征收拆迁工作经费包括按户计算的工作经费和用作奖励的工作经费。按照《关于进一步规范房屋征收拆迁行为加快推进征收拆迁工作的实施意见》（镇办发〔20**〕110号）的规定,征收拆迁工作经费按户计算,按户计算的工作经费低于原工作经费（项目补偿安置总费用的6%）的，差额部分经市政府批准后由项目主体奖励给辖区政府（含管委会，下同）。三、使用范围征收拆迁工作经费应用于下列支出：（一）征收拆迁事务性支出项目调查登记、补偿方案制定、现场公示、信息登报、社会稳定风险评估、未经登记建筑认定处理、评估机构选择、房屋征收拆迁补偿、房屋安置、信访稳定等事务支出的办公、差旅、通讯、交通、宣传、用餐、公证、登报、医药、慰问、保安、法律服务等费用，以及其它与项目征收拆迁工作直接相关的合理性支出。（二）人员费用支出 1．补贴。包括通讯、交通、误餐等符合财经纪律的补贴。 2．完成任务考核奖励。（三）单位日常开支专门从事征收拆迁工作的单位，可以将工作经费用于单位日常开支。（四）信访遗留问题处置

对项目工作经费的结余（不含上述第（三）项单位的结余）上划区级财政,专项用于征收拆迁信访维稳和遗留问题的处置。四、经费拨付按户计算的工作经费根据时序进度拨付，项目启动实施时，支付 30 %；签订征收拆迁补偿协议率达50%时，支付30%；征收拆迁补偿协议全部签订，房屋全部拆除，移交地块时支付30%；余款待房屋安置工作全部完成后支付。按户计算工作经费的分配比例由属地区政府研究确定，承担征收拆迁职能的征收拆迁实施单位的比例一般不低于40%；其余工作经费由区政府根据参与征收拆迁具体洽谈等工作的各单位承担的工作量多少进行分配。用作奖励的工作经费由区政府进行合理分配。征收拆迁委托协议签订后，国有土地上房屋征收部门或集体土地上拆迁人按照序时进度拨入区级财政部门设立的专项账户，由区政府根据有关规定分配后，分别划入相关部门账户。五、审批管理征收拆迁工作经费的开支必须严格履行审批手续，审批人为区政府明确的项目负责人，或按区级财政专户资金使用管理办法审批，审批人对项目的开支负总责，实际领款人须签字，不得代签、代领。财务人员必须按照有关财务制度，核对支付凭证，计算无误、手续齐全、审批完备后支付。六、配套措施各属地区政府根据本办法制定具体的工作经费使用标准和制度，并报市征收办备案。七、监督管理征收拆迁工作经费必须专款专用，不得弄虚作假，不得截留、挪用和坐支其他专项资金。区政府及相关部门、单位对征收拆迁工作经费应独立建

房屋征收历史遗留问题工作方案doc

房屋征收历史遗留问题工作方案篇一：妥善处理房屋登记历史遗留问题妥善处理房屋登记历史遗留问题关键词：房屋登记；历史遗留在城市国有土地范围内的房屋登记中，有一些房屋因为历史原因而遗留诸多问题，这些各种各样的问题给房屋登记工作带来不利和瓶颈，严重影响房屋登记的顺利进行，特别是给房屋所有人带来烦心与苦恼。如何解决好房屋登记历史遗留问题是房屋登记机构必须完成的任务。在实际工作中把握“尊重历史、尊重事实、维护所有人权益、依法办事”的工作要求就能够妥善解决房屋登记中的历史遗留问题。一、房屋登记历史遗留问题的形成房屋登记历史遗留问题是怎样产生的，也可以说，哪些房屋登记问题可以视为历史遗留问题。（一）历史遗留问题根据《房屋登记办法》第三十条规定，“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料： 1.登记申请书； 2.申请人身份证明； 3.建设用地使用权证明； 4.建设工程符合规划的证明；

5.房屋已竣工的证明； 6.房屋测绘报告；篇二：房屋征收工作中存在的问题及解决措施探讨房屋征收工作中存在的问题及解决措施探讨孙玉明（安阳市人民政府房屋征收办公室河南安阳 455000）【摘要】本文通过运用综合了文献法、比较分析法、观察法、实测法、调查研究法等方法对当今我国的房屋征收工作中存在的问题及相应的解决措施进行了分析与讨论。首(本文来自：小草范文网:房屋征收历史遗留问题工作方案)先对征收工作中的资源问题、政策问题、历史遗留问题、群众情绪问题等主要问题进行了分析。然后我们又对其原因以及解决措施进行了探讨。【关键词】房屋征收；问题与解决措施目前，随着城市建设的发展，我国房屋征收的土地越来越多，相关问题也随着房屋征收的进行而暴露出来。由于相关的利益博弈房屋征收过程中的自然产生各种矛盾，加之相关政策的不完善，资金周转困难、历史遗留问题等各种问题，使房屋征收成为一个政府头痛、群众呼声，制约城市发展的难题。如何积极采取措施，解决、化解矛盾和问题，推动房屋征收工作的开展，笔者浅析如下：一、征收工作中的主要问题

上海市物业服务合同(住宅物业示范文本)

上海市物业服务合同(住宅物业示范文本) 甲方：__________________________________ 法定代表人：____________________________ 地址：__________________________________ 联系电话：______________________________ 乙方：__________________________________ 法定代表人：____________________________ 资质等级：_________，证书编号：_________ 地址：__________________________________ 联系电话：______________________________ 甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就_________________（物业名称）的前期物业管理服务事宜，订立本合同。第一条本合同所涉及的物业基本情况物业名称：_________________________________________________ 物业类型：_________________________________________________ 座落位置：_________区/县_________乡/镇_________路_________弄_________号四至范围（规划平面图）：___________________________________ 总建筑面积：_________平方米；其中住宅_________平方米。物业构成见附件一，物业规划平面图见附件二。第二条乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项。（一）物业共用部位的维护；（二）物业共用设施设备的日常运行和维护；（三）公共绿化养护服务；（四）物业公共区域的清洁卫生服务；（五）公共秩序的维护服务；（六）物业使用禁止性行为的管理；（七）物业其他公共事务的管理服务；（八）业主委托的其他物业管理服务事项。第三条物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担。第四条甲方按规定向乙方提供位于_________路_________号_________室（建筑面积_________平方米)的房屋作为物业管理办公用房，在合同履行期间供乙方无偿使用，但不得改变其用途。

2020年上海物业管理条例实施细则全文【最新版】

2020年上海物业管理条例实施细则全文【最新版】 2020年上海物业管理条例实施细则全文【最新版】 (2004年8月19日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过2010年12月23日上海市第十三届人民代表大会常务委员会第二十三次会议修订根据2018年11月22日上海市第十五届人民代表大会常务委员会第七次会议《关于修改〈上海市住宅物业管理规定〉的决定》修正) 第一章总则第一条为了规范住宅物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本规定。第二条本市行政区域内住宅物业管理、使用及其监督管理，适用本规定。第三条本规定所称住宅物业管理(以下简称物业管理)，是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，或者通过其他形式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。本规定所称业主，是指房屋的所有权人。本规定所称使用人，是指房屋的承租人和实际居住人。第四条市房屋行政管理部门负责全市物业管理的监督管理工作。区房屋行政管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理，指导和监督乡、镇人民政府和街道办事处实施与物业管理相关的行政管理工作。

市房屋行政管理部门履行以下职责： (一)制定本市物业管理相关政策; (二)建立完善本市物业管理分级培训体系; (三)指导区房屋行政管理部门开展辖区内物业管理的监督管理工作; (四)指导物业管理行业协会开展自律性规范的制定和实施工作; (五)建立全市统一的物业管理监管与服务信息平台; (六)实施对物业服务行业及其他物业管理相关工作的监督管理。区房屋行政管理部门履行以下职责： (一)组织实施物业管理相关政策和制度; (二)实施辖区内物业服务企业和从业人员的监督管理; (三)指导和监督物业管理招投标活动; (四)实施业主大会成立前专项维修资金的归集和日常使用管理; (五)实施物业管理区域核定、物业服务企业用房和业主委员会用房(以下合称物业管理用房)确认等事项; (六)指导乡、镇人民政府和街道办事处对业主大会、业主委员会的工作以及其他物业管理工作实施监督管理; (七)指导乡镇人民政府和街道办事处开展物业管理业务培训; (八)落实物业管理方面的其他监督管理职责。

上海市物业管理行业规范

关于执行《上海市物业管理行业规范》的通知各区县房地局、房地集团、各物业管理企业、各管房单位：为巩固物业管理行业规范服务达标成果，使物业管理行业规范服务达标的各项要求和标准转化为物业管理企业服务窗口、从业人员、重点岗位的基本规范，形成长效的管理机制，制定了《上海市物业管理行业规范》(以下简称《行业规范》)，请遵照执行。现就执行《行业规范》提出如下要求：一、各物业管理企业应根据《行业规范》加强自律、自查、自纠，不断提高服务水平在执行《行业规范》的基础上，进一步提高"一门式"业务受理中心、维修应急中心的工作质量，尽可能简化手续，方便住户，不断提高服务、维修水平。物业管理企业还应在强化企业管理和提高市场竞争力中，提出高于本《行业规范》的企业规范和服务承诺。二、各区、县房地产管理部门要加强行业管理，确保《行业规范》的执行除对原窗口单位要抓巩固和提高外，还应把未列入或新组建的窗口单位纳入行业管理范围。做到执行《行业规范》无盲点，每年应不少于一次对辖区内的窗口单位进行检查，考核。要建立、健全区域性的24小时房屋维修应急网络。对不能落实夜间、节假日维修服务或维修不及时、群众投诉多的物业管理企业，应将其纳入指定的"维修应急中心"委托修理，费用按实结算。要将《行业规范》作为物业管理企业资质评审和复评的基本条件。凡达不到要求的，应当依据法规、规章责令物业管理企业限期整改；对整改不力的，可以作出降低资质等级的处理，直至吊销资质证书。附件：上海市物业管理行业规范。二○○一年一月十二日

上海市物业管理行业规范窗口规范：（指居住小区管理处、业务受理中心、维修应急中心、维修服务站等） 1、周一至周六全天业务接待； 2、24小时受理居民房屋报修，365天有维修服务； 3、公开办事制度、公开办事纪律、公开收费项目和标准； 4、办公场所整洁、有序。行为规范：（即规范服务达标的共同标准） 1、态度和蔼讲文明。在为住户服务时要态度和蔼，用语规范，耐心热情。 2、挂牌上岗守纪律。员工在岗时要挂胸卡、胸牌，仪表整洁，管理员、保安人员和电梯驾驶员持证上岗。 3、公开制度讲规范。要公开办事制度，即各种手续的办理程序、办理要求、办理时限在现场有告示；公开办事纪律，即严禁"吃、拿、卡、要"行为，严禁发生训斥，推诿、刁难现象，严格遵守服务纪律；公开收费项目、收费标准，即严格按照物价管理部门制定和审核或物业管理服务合同约定的收费项目、收费标准收费，并在服务窗口明码标价、告示，不得多收费、乱收费。 4、遵章办事不违规。维修要及时，急修项目2小时内到现场，24小时内修复；如不能在规定时间完成，须对居民作出限时修复的承诺。小修项目三天内修复，不能因双休日或节假日顺延(居民预约、雨天筑漏可不受三天限制）。需安排工程修理的，应及时告知报修人。楼内有电梯的，必须保证一台电梯正常运行。 5、做好回访重信誉。要经常走访业主、走访被服务过的对象，加强与业主委员会的沟通，不断改进服务方式，提高服务水平。涉及到房屋安全、筑漏修缮的，必须进行回访。岗位规范：

2016市区房屋征收拆迁工作方案

2016市区房屋征收拆迁工作方案一、使用原则征收拆迁工作经费使用遵循“厉行节约、规范管理、专款专用、分级负责”的原则。二、经费标准征收拆迁工作经费包括按户计算的工作经费和用作奖励的工作经费。按照《关于进一步规范房屋征收拆迁行为加快推进征收拆迁工作的实施意见》（镇办发〔2016〕110号）的规定,征收拆迁工作经费按户计算,按户计算的工作经费低于原工作经费（项目补偿安置总费用的6%）的，差额部分经市政府批准后由项目主体奖励给辖区政府（含管委会，下同）。三、使用范围征收拆迁工作经费应用于下列支出：（一）征收拆迁事务性支出项目调查登记、补偿方案制定、现场公示、信息登报、社会稳定风险评估、未经登记建筑认定处理、评估机构选择、房屋征收拆迁补偿、房屋安置、信访稳定等事务支出的办公、差旅、通讯、交通、宣传、用餐、公证、登报、医药、慰问、保安、法律服务等费用，以及其它与项目征收拆迁工作直接相关的合理性支出。（二）人员费用支出 1．补贴。包括通讯、交通、误餐等符合财经纪律的补贴。 2．完成任务考核奖励。（三）单位日常开支专门从事征收拆迁工作的单位，可以将工作经费用于单位日常开支。（四）信访遗留问题处置对项目工作经费的结余（不含上述第（三）项单位的结余）上划区级财政,专项用于征收拆迁信访维稳和遗留问题的处置。四、经费拨付按户计算的工作经费根据时序进度拨付，项目启动实施时，支付30%；签订征收拆迁补偿协议率达50%时，支付30%；征收拆迁补偿协议全部签订，房屋全部拆除，移交地块时支付30%；余款待房屋安置工作全部完成后支付。按户计算工作经费的分配比例由属地区政府研究确定，承担征收拆迁职能的征收拆迁实施单位的比例一般不低于40%；其余工作经费由区政府根据参与征收拆迁具体洽谈等工作的各单位承担的工作量多少进行分配。用作奖励的工作经费由区政府进行合理分配。征收拆迁委托协议签订后，国有土地上房屋征收部门或集体土地上拆迁人按照序时进度拨入区级财政部门设立的专项账户，由区政府根据有关规定分配后，分别划入相关部门账户。五、审批管理征收拆迁工作经费的开支必须严格履行审批手续，审批人为区政府明确的项目负责人，或按区级财政专户资金使用管理办法审批，审批人对项目的开支负总责，实际领款人须签字，不得代签、代领。财务人员必须按照有关财务制度，核对支付凭证，计算无误、手续齐全、审批完备后支付。六、配套措施各属地区政府根据本办法制定具体的工作经费使用标准和制度，并报市征收办备案。七、监督管理

2011年上海物业管理条例

（2004年8月19日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过2010年12月23日上海市第十三届人民代表大会常务委员会第二十三次会议修订）第一章总则第一条为了规范住宅物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本规定。第二条本市行政区域内住宅物业管理、使用及其监督管理，适用本规定。第三条本规定所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，或者通过其他形式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。本规定所称业主，是指房屋的所有权人。本规定所称使用人，是指房屋的承租人和实际居住人。本规定所称物业服务企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业服务的企业。第四条市房屋行政管理部门负责全市物业管理的监督管理工作。区、县房屋行政管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理；其设立的房屋管理办事机构（以下简称房管办事处）承担相关具体事务。市和区、县房屋行政管理部门履行以下职责：（一）业主大会和业主委员会的业务指导与监督管理；（二）物业服务企业和从业人员的监督管理；（三）专项维修资金归集、使用的指导与监督；（四）物业使用和维护的监督管理；（五）物业管理方面的其他监督管理职责。第五条区、县人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度，组织区、县相关行政管理部门和单位，部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作，并指导监督业主大会、业主委员会的各项工作。

上海市物业服务合同范本

编号: ___________________ 可编辑可打印，也可以直接使用，欢迎您的下载上海市物业服务合同范本甲方：____________________ 乙方：____________________ 签订日期：____年____月____日

甲方（行政机关）乙方（物业企业）根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《公共机构节能条例》等法律、法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，经协商一致，就以下物业管理服务事项达成协议。第一条物业基本情况物业名称（以下简称本物业）物业类型坐落位置建筑面积其他说明 . 第二条物业管理范围乙方所接受的物业管理范围是物业建筑产权标注及周边区域、设施设备等资产在内的管理服务，不涉及资产的所有权。（一）建筑物的维修、养护和管理（请在选择项中打“√”） 1.应根据法律、法规的规定及本合同约定，编制物业管理服务方案、人员编制和费用预算，报送甲方审定。 2.保证从事本物业管理项目的人员具备相应的职业资格和应有的素质要求。如需调整管理人员及技术骨干应事先通报甲方，对甲方提出认为不适合的在岗人员，乙方应作出相应调整。 3.对管理服务涉及的专业性、技术性要求较高的工作内容，可另行委托第三方承担，但应及时报甲方备案。委托的工作内容仅限于分项内容，整体管理服务项目不得转让给第三方。

4.合同终止时，乙方应向甲方提交物业管理总结报告。在约定时间内向甲方移交房屋、物料、设备、工具、档案和图纸资料；所有移交的内容都应有清单并由双方签收；全部手续完成后签署物业移交确认书。 5.按法律规定或经双方商定应由乙方承担的其他责任和义务。第八条违约责任（一）乙方按合同约定的质量标准履行管理服务职责而甲方逾期支付管理服务费用的，每逾期一天按未付物业费用金额的 %向乙方支付违约金。（二）乙方未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，但未给甲方造成损失的，甲方可要求乙方整改，乙方达到管理服务质量标准后，甲方应支付相应的管理服务费用。（三）乙方未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，给甲方造成损失的，甲方可要求乙方按实赔偿；因乙方管理服务质量问题导致甲方无法实现合同目的的，甲方有权单方解除合同。（四）因乙方原因导致重大火灾、失窃等事件的，甲方有权单方解除合同，并要求乙方赔偿相关损失。（五）其他违约责任第九条争议解决方式双方发生争议的，可协商解决，或向有关部门申请调解；也可提请上海仲裁委员会仲裁（不愿意仲裁而选择向法院提起诉讼的，请双方在签署合同时将此仲裁条款划去）第十条其他约定第十一条合同附件