上海市住宅物业管理规定解读

[主持人]：各位东方网的网友大家下午好，欢迎收看东方网嘉宾聊天室为您带来的在线视频直播节目，我是今天的主持人郝静芳。我们知道新修订的《上海市住宅物业管理规定》已经于4月1号正式实施了，今天我们邀请到了身边的嘉宾，上海市住房保障和房屋管理局副局长黄永平。

[嘉宾黄永平]：主持人好，各位网友好。

[主持人]：请到黄局，希望您对这个新的规定做一个解读，同时也有网络的平台，有很多网友朋友对于身边的物业管理的事情有很多发愁的事，也有一些好的建议，希望通过今天跟您有一个进一步的交流。在规定出台之前，整个上海市的物业管理现状怎么样？

[嘉宾黄永平]：实际上不到20年，真正大发展也就是15年。在这个过程当中，物业管理模式已经成为我们广大市民群众日常居住生活当中必不可少的一部分。最近几年来，市委、市政府对于住宅小区的物业管理非常重视，先后采取了一系列的措施，在加强和改进这方面做了一些努力。一方面来说，这些年来政策法规在逐步完善，04年是修订了上海市的住宅物业管理规定，之后市政府也出了相关的规定文件。07年转发了本市住宅小区综合管理的三年行动计划这样的文件。07年以后“三年行动计划”实施以后，到09年市政府又转发了《加强业主大会、业主委员会建设的若干意见》。等于说这些年来，一方面政策法规在完善。另外，住宅小区管理格局逐步形成，市里、区里，包括到街道、乡镇层面都成立了联席会议，形成了一个工作制度。小区的工作，大家来关心的氛围和格局初步形成。

第三方面，行业本身的监管也在探索当中予以加强，比如说对于企业监管过程当中，我们尝试建立诚信体系，尝试开展“四查”制度，特别是开通了物业服务热线962121。这个热线开通以后，上海的老百姓在住宅小区里面遇到物业服务问题，就可以直接打这个电话，打了这个电话进来就有6个动作：受理、派单、处置、回访、督办和统计分析，每个进来的电话都按照这个程序进行处置。现在每年要做到20多万的电话量，为老百姓解决一些问题。

在物业的使用管理当中，比如说对违章搭建等等也形成了一些新的办法，在推进过程当中。因此这几年来，总体来看，住宅物业管理是做了一些探索，有了一些努力，但是坦率来说同广大市民群众的要求来说，还存在不少的差距，还存在不少的问题。正是由于存在这样的差距，有这样一些问题，所以市人大在去年，用整整一年的时间对我们04年版本的住宅物业管理规定进行了非常认真的修订，在整个过程当中，市人大主要领导、相关的领导投入了极大的精力亲自来关心这个事情，广大的市民群众也参与到这个过程当中来，先后两次听取社会公众的意见。最后市人大常委会全票通过了这个规定，今年4月1号正式实施。

[主持人]：像您说的，随着社会的发展，市民自己的维权意识也越来越强，对于物业管理的要求也提到一个更高的高度，我们原来的规定现在已经不能满足了，现在在物业管理当中，通过20多万的热线电话，这些住户和居民主要反映的问题在哪里？

[嘉宾黄永平]：我们每年对于信访，一方面962121电话的业务要进行分析，另一方面，我们也对全市涉及到物业方面的信访，年底都要结一下帐，分一下类。分了类以后总体感觉，超过一半或者说到2/3，主要矛盾是出在什么地方呢？出在我们不文明居住行为引发的相邻的矛盾，侵害相邻权益，比如说违章搭建，比如说居改非，比如说群租，比如说高空抛物，比如说小区的停车管理，等等，还包括占用公共走道等等。所以，这一块是大头。也就是说，由于业主不文明的居住行为侵害了相邻权益引发的矛盾纠纷变成现在物业矛盾纠纷当中比较突出的部分。

[主持人]：相邻之间的关系引发的矛盾。

[嘉宾黄永平]：大家感觉是物业没有管好。

[主持人]：针对物业本身的管理，居民有没有反映一些问题呢？

[嘉宾黄永平]：有，从矛盾方面来看，我感觉有几块：一块，所谓的综合管理。现在大家有约定俗成的一个概念，由于我们的住宅小区基本上都是封闭的，所以进了小区的门就觉得什么事都是物业的事，其实这是一个比较大的偏差。

[主持人]：您刚刚提到的一点，对于大部分的居民，我们都有这样的想法。

[嘉宾黄永平]：物业公司是一个服务企业，是为业主提供物业管理服务的，所以它是依据同业主签订的合同来提供像保修、保洁、保安、保绿这样的服务，不可能承担行政管理，也不可能承担行政执法的责任。所以，我们的业主感觉哪些是物业应该管的事，你可以到业委会那里查一下物业服务合同，与物业服务企业合同约定有哪些内容。合同约定的是物业应该做的事情，否则的话就不一定。

[主持人]：在新的规定当中，对于物业究竟管理涉及到的范围，或者说如何形成自己的管理机制，有新的约束或者指导吗？

[嘉宾黄永平]：原则上都有，原来也有，这次也有进一步的要求。现在来看，有几件事是需要我们加大宣传力度的。一件事情，综合管理怎么到位，进了小区的门，是相关的行政管理部门，包括我们的社区管理，怎么样要延伸到小区里面去，是相关部门应该承担起这份责任来。另外一件事，业务会的组建、换届和日常的运作。这一块工作要切身的得到加强和改进。应该说，我们现在宣传还不够，小区物业管理的责任主体是谁，第一责任人是谁。第一责任人应该是业主。因为基于你的房屋的产权，专有部分的专有权，共有部分的共有权，所形成的管理权和相关义务，是你天然有的。这个小区管得好不好，首先是我们的业主，你这个责任尽到了吗？现在恰恰在这一块上存在比较大的问题，问题是什么呢？普遍的表现为我们业主参与物业管理的意识不够强。业主大会开会，发了通知请不到人，在信箱里面看到这样一张征求意见单，小区里面贴了开会的通知，走过路过就过去了，少有关心，会开不起来，选举业委会也不去参与。但是出了毛病以后就找政府了，就埋怨物业企业了，或者说埋怨业委会了。

[主持人]：作为业主自己来说，并不明确业主的责任权，更多的认为自己交了物业管理费就应该享受到全方位的服务，认为掏钱了就应该享受，作为自己应该是享受的不是付出的。那么怎么明确业主的责任权呢？

[嘉宾黄永平]：我们的想法就是，业主自我管理这一块还是要正本清源，有部分带有不良诉求的业主，非常热心的参与到业委会里面，最后在日常运作当中侵害我们其他业主的权益，这次规定就调整了，应该由我们街道来组建业主大会组建和业务会改选筹备小组，筹备小组的组长就是由我们街道的同志来担任了。完了以后再是业主的代表、建设单位和房管办事处、居委会代表等，这次规定做了比较大的调整。

另外一块，在日常运作过程当中，假如说业委会不很好履行定期召集业主大会的义务，我们街道可以根据业主的要求来代为组织，这些都有比较大的调整，就是首先要解决好业主作为我们小区管理第一责任主体的责任落实下来，在这个过程当中有所突破。

[主持人]：在新的规定当中有很多明确的针对性的指出，我们看一下，其中在整个规定当中具体的就针对的综合管理的工作框架提出了一个新的修改，这个新的修改主要是针对什么方面呢？

[嘉宾黄永平]：我刚才也讲到，我们07年市政府进行了广泛、深入的调研以后，下发了文件加强住宅小区综合管理的三年行动计划，明确提出了“综合管理” 的概念。要求除了房管部门之外，其他相关的部门都要在住宅小区的日常

管理过程当中切实承担起相关的责任，具体表现为，必须要组织在街道、乡镇层面建立起联席会议。探索了几年下来，这次我们的法规就把它作为一个规定放进去了。

另外，在街道社区，在业委会的日常管理过程当中，怎么样加强、指导、监督，这次整个都明确下来，在法规层面上予以明确。

[主持人]：在监督部分的落实有没有做规定呢？

[嘉宾黄永平]：落实是接下来在日常工作推进过程当中，通过设定可检查的目标，然后加强指导、检查和督促，来使得这些规定逐步逐步的落实下来。

[主持人]：您刚刚提到业委会的组成，在整个构架上今年有一个大的调整，规定当中的22条就明确提出对于业委会的不规范，以及会晤召开不正常，以及业主的知情权难以落实做了一个调整，这个新的调整对相关情况有怎样的约束呢？

[嘉宾黄永平]：09年上海市召开社会建设这个大会的时候，市委、市政府下发的一整套文件当中有两个已经对这方面提出了要求。一个方面来说，关于居委会自治能力建设导则里面，把居委会怎么监督业委会的职能摆进去了。另外，关于加强业主大会、业委会建设若干意见的文件里也有，这次在规定中也进一步通过立法予以明确，怎么来筹备，怎么组建，组建以后如何日常的运作，应该建立什么样的工作制度，规定都进行了明确。还包括了换届应该怎么换届，我们的业委会在运作过程当中缺失职能的话，我们的救济途径也有了，这次新的规定增加了很多的内容。

[主持人]：关于业委会的换届，在整个物业管理过程当中这也是相对来说比较会出现矛盾点的地方。很多网友的反映情况，主要是针对这几个方面，一个是物业委员会资金的运作情况，是怎么来用的？对于大多数的居民来说，现在的情况很难了解到我的物业费缴了之后，你们怎么用，用到哪里去？这个知情权有没有更好的获知渠道？

[嘉宾黄永平]：有两个概念，第一个概念是物业费，如果是包干制的物业服务企业无需公布收支情况，如果是酬金制的应该公布收支情况。第二个是维修资金。维修资金这次也明确了，要定期公布维修资金的使用情况。维修资金的使用程序，我们也有明确规定的。包括刚才聊到的业委会换届过程当中一些矛盾纠纷的话，我们这次也设定，在业委会期满之前两个月必须要报告我们房办，报告街道。在即将换届期间，不得做几件事，就是要规范突击花钱，找一个项目

可做可不做，他就花一些钱，或者选聘物业企业，换一家企业等等。我们针对这些年发生比较突出的问题，这次就规定临要换届了不许动。这一块来说，已经有这样的明确了。我想，维修资金这一块随便用，现在这种现象不好说没有，但至少是已经明显受到了约束。为什么呢？有几个方面：第一，法律法规对这个程序有规定了。第二，在技术上，已经实行了对维修资金使用程序进行审核，要看是否经过2/3的业主同意。另外审价，这个工程款对不对，是不是要这么多钱，需要有一个专业机构审价。另外换届还要求审计，在一定程度上保护广大业主的利益，有一定的法定程序，也有一些技术性的手段。

在这里，我要宣传，或者强调一个观念，对于维修资金不足1/3的，我们的业主应该要尽快去补缴。为什么呢？维修资金是我们房屋的养老金、房屋的养命钱，它的功能是维护共有的设施设备，包括房屋的完好，怎么来保值的。我们恰恰有很多老的小区，十多年、二十年了，使用下来维修资金用得差不多了，但是很多的业主不愿意缴，觉得没有必要，或者是物业服务不到位。其实完全两个概念，跟这个都没有关系的，这一方面是你的一份责任，第二方面好处还是你自己的，你花了这个钱好处是你自己的。所以，这次也明确规定，不足1/3的话要补缴，补缴可以采取分期，每个月在物业费之外加一块进去也可以，还有一种业主大会同意，一次性补缴也可以。不补缴齐的话，这次有新的规定，房地产转让抵押去登记，也就是交易环节上，我们要你出示是不是缴齐了，没缴齐不能房屋买卖。所以，从这一块这次有比较大的推进。

第二个跟这个相关的就是涉及到物业费的事情。物业费现在执行的是政府指导价和市场价相结合的模式。应该说，在商品房小区当中物业费包括收缴率还可以，但也有问题，就是收缴率在百分之八十九点几，还有一些以各种各样的理由不缴物业费。还有售后公房小区有的物业费6块钱，收费太低企业服务质量就下降了，业主的不满意了，又更不愿意缴了，形成了恶性循环。还有一个就是部分小区，当年单位去买了一部分的房子，买了以后分给职工，享受福利分房政策，就变成了售后房。同一个小区，其他都是商品房，这里是售后房的，物业费的标准就不一样，这也是很不合理的。为什么？你是商品房也好，还是售后房也好，仅仅是你取得产权的途径不一样，而物业是享受同等标准的，所以物业费怎么比人家少缴了。所以，这次法规里面明确提出，同一个小区享受同等服务的，应该按照同样的标准缴物业费。当然在这里，我也要强调一下，物业服务企业一方面确实有责任，而且要加大力度来推动我们的物业企业加强诚信建设，提高服务水平和质量，让更多的业主能够满意，这是一方面。另一方面来讲，我们的广大业主一定要按时缴纳物业费。这里面涉及到的，以各种方式不缴物业费、拖欠物业费的话，不是维护你自己的利益，是侵害了你自己的利益。特别严重的是，你这种行为其实是侵害了其他正常缴交物业费业主的合法权益。

[嘉宾黄永平]：举一个例子，一个市民买一台十几万的车，每年在这上面投资了上万块进行保养、检修，觉得天经地义的，但是缴交维修资金、缴交物业费，恰恰是维护一般普通家庭最大一笔财产，就是我这个房子，维护我这一块房子保值、增值，这块费用缴交，大家观念上还没有想清楚，想清楚一定会积极的关心业委会的日常运作，关心小区里面的公共事务，关心物业企业的服务，及时缴交物业费，补缴维修资金，使得小区的管理进入良性循环。不然的话矛盾激化，房屋该修不修，该养不养，时间长了同一个区域里面，这个小区的二手房可能跟边上的小区房屋的市场价格不一样了，吃亏的还是老百姓自己。我在这里，要宣传这样一个观念。

[主持人]：通过大家共同的努力，形成这样的体系，进行良性循环。但谁开这个头，很多老百姓说了，我作为业主，你先把服务做好，我自然愿意掏物业管理费，不能先缴你再改，你改不改，我怎么知道呢？

[嘉宾黄永平]：第一件事是同其他消费行为不一样的地方就是物业，它是一种群体消费行为。我们常讲众口难调，几十户、上百户、大的几千户人家，有的觉得物业做得不错，有的就觉得一塌糊涂。你觉得一塌糊涂，维护你合法权益的方式应该向业委会反映，由业委会去督促物业企业改正，或者你自己也去督促，再不行的话，假如物业服务企业确实不能满足广大业主的要求，完全何以通过业委会召开业主大会，通过法定的程序来变更物业企业，你可以炒掉他们，但是千万不能够简单化，一件事情不满意，就觉得不好就不缴物业费了，这是侵害人家利益，倒过来也侵害你自己的利益。这是一个特性，是一种群体消费。

第二个就是合同约定。合同约定的事项是物业服务企业必须依据合同的约定来履职的，但并不是说小区里面碰到所有的事情，包括你家里面碰到的所有事情，都是合同约定，必须由物业企业来履行的。所以，在这一点上，我想解释一下，我们要提倡，一方面加强对企业的监管，另一方面我们有不满或者说有一些投诉，可以按照正常的程序来走，包括向房管部门投诉也可以，但千万不能以简单的拒缴物业费的手段来对待。

[主持人]：解决矛盾的方式有很多，但不应该采取一个相对来说极端的方法来应对，更多的应该采取理智的，本着解决问题的方向来对待。

[嘉宾黄永平]：应该说广大物业企业也很不容易，物业这个行业的从业人员，现在的薪酬水平，我讲不是全市360行最低的，至少也是最低之一。劳动强度也比较大，一些部分少数不文明的业主在小区里面的居住行为，包括对待物业的态度，使得我们不少的物业企业包括从业人员，实际是在忍辱负重，兢兢业业、勤勤恳恳，大家都是人，很不容易，还是要多体谅。从行业主管部门来说，我们感觉到对于企业的管理还是要严，还是要增加更多的手段和途径，使得企业能够提高它的服务水平。

[主持人]：这是需要在新的规定当中看到的不同的约束对象，一方面是现有的物业企业，另外一方面需要在新的规定当中看到更多对于业主本身的约束情况。这两个方面我们分开来说，说一下对于企业的管理，更多的咱们的业主来说愿意承担这样的物业管理费，但他们也希望付出的同时可以得到更好的服务。如果得不到这个服务的时候，我们的监管机构在哪里？通过什么样的渠道和方式对这些企业进行监管呢？

[嘉宾黄永平]：对于企业的监管是我们政府的职责。在这一块当中，这几年我们有一些探索，新的规定出台以后我们要加大这方面的工作力度。比如说，我们现在建立了一个诚信体系，每个企业、每个小区都有一个档案袋。我这个档案袋里面主要是扣分的东西，信访，来信、来访查实了，检查核查下来属实就减分，然后告诉企业，像交警扣分一样。又比如说，我刚才介绍的962121电话热线，我接到电话以后活让谁干，还是让企业干的，我派单派下去，派下去以后要回访，要问业主来过没有，态度好吗，活干了吗，你满意吗？这个结果也作为一个依据。还有媒体曝光的事项，我们也要核查，是不是属实，属实的也给你计分。这个计下来以后，就是一个动态的，每个企业都有的一个诚信档案。这个诚信档案派什么用呢？就派在后面的用场上，就是企业的资质管理和招投标管理。原来物业企业的资质管理相对来说比较注重硬件，你资本金多少、管理多少面积、相应职称人员有多少，但是对于群众的满意度没有放进去，现在有这个诚信体系以后就可以放进去了，作为依据。原来资质管理是管升不管降的，你从较低的资质可以经过你的努力申报，申报合格可以升上去，没有下来的。现在我们有这个诚信体系以后，我既要管你升还要管你降，你不要以为现在是一级企业了，假如在小区里面服务质量不到位就把你资质降下来。

这个诚信体系还用在什么地方呢？就是招投标上。招投标的话，原来也是讲搞招投标的，实际操作过程当中有不少是不规范的现象。我们新的办法里面就是对招投标这一块规定了，要建立全市统一的招投标平台。你新的楼盘、高档的住宅，物业费收的比较高一点的楼盘，你来招投标，我后台就有一个东西，就是你的诚信档案，你这个诚信档案怎么样，不行的话就自然而然在市场上就淘汰出去了。

[主持人]：这个诚信档案已经给企业带来更多的约束，希望他们有一个压力，对于企业来说不进则退，所以要不断完善它的诚信体制。这对于业主来说也是一件非常好的事情。但是这个诚信体系除了在内部的机构有介入之外，会不会对所有的业主和小区也有介入？

[嘉宾黄永平]：条件成熟把这个诚信情况公布到网上，让业主和企业都可以检索到。

[主持人]：大家有一个监督和监管体制，让业主选择的时候有一个判断的标准。在节目进行的现场，有很多的网友把他们关心的问题也提交上来，我们也来回应部分来自网上网友朋友的问题。在这里很多网友都提出了非常具体的问题，19号网友的问题。

[网友293288]问：闵行东川路865弄好第坊小区选举第一届业委会所有候选人都没达规定票数，房管办明知备案材料不真实，还是接受了备案，小区业主意见很大，强烈要求撤销错误备案，行吗？

[主持人]：面对这样的问题，作为小区的居民，我有这样的情况需要反映，应该如何处理呢？

[嘉宾黄永平]：我讲两句话，第一句话是新的规定当中，对于业委会的组建程序非常明确，应该走什么程序，都有。第二句话，在选举过程当中产生这样、那样矛盾纠纷的话，可以直接向所在地区的房管部门投诉，你可以向所在地的房屋管理办事处，也可以向区房管局、市房管局都可以，包括刚才介绍的962121热线，也可以投诉。我们接到这个东西以后，都会去核查，之后妥善处理。

[网友004602]问：局长：新修定的上海市住宅物业管理中的出租居住房屋的条件和禁止规定。具体由哪个部门执行。按规定不得出租的房屋，房东租给房客了怎么处理？新规中解释不明确。

[主持人]：不知道在新的规定当中有没有非常明确的说法呢？

[嘉宾黄永平]：我们这个规定里面对于物业使用的行为是有规定的。刚才这位网友提到的问题更多的是属于租赁管理的范畴。最近市政府已经公开征求社会意见，有一个新的租赁管理办法，我建议这位网友可以上网查一下这个办法，对于你刚才提到的问题有比较明确的答案。

[主持人]：有网友在问，我们小区每次打电话修漏水水管，物业一直搪塞，问题一直没有得到解决，对于业主来说利益得到损害，但对于物业没有更好的约束，只能到外面找人来修？

[嘉宾黄永平]：再说一下，小区有事情请打962121。第二句话，因为现场情况不清楚，水管的问题可能比较复杂，有可能在公用部位，属于公用的就要动用维修资金，有一个程序，不是物业公司可以简单决定的。第二个，可能是在专有的部位，就是在你房屋里面的，在房屋里面就涉及到是不是有一个相应的关系，楼上漏下来，楼上是不是配合给你修。具体情况在网友留言上看不出来，所以不能够简单地说，但是可以打这个电话962121，我们一定会去核实，核实以后来妥善处理。

[主持人]：在962121推广过程当中，还需要在接下来工作当中进行进一步的推广，让更多的业主了解到这个渠道。

[嘉宾黄永平]：因为试行开通到现在两年不到一点，我们一步一步在推，做了一些广告，但影响还不大，我想在今年的夏令营热线开始之前要加强宣传力度，让它家喻户晓，发挥它的功能。

[主持人]：我也期待有一天网友能够了解这个解决问题的平台，让小区生活变得更加和谐。

[嘉宾黄永平]：接着刚才的话题我再补充一下。以往物业管理当中经常碰到问题是什么呢？有些公共的部位设施、设备急需维修，但是业委会不作为，或者说部分业主不同意，使得这个东西修不好。比如说像电梯、水管出现问题了，比如说消防设施设备损坏了，比如说外墙墙面有开裂或者脱落了，比如说漏水了，直接影响的就是那几户人家，但是这个部位属于共有，修缮必须由维修资金支付的，要走程序的。以前我住在楼下就不同意，跟我又没有关系，我就不同意。大家不同意就不能修，他屋里老漏水的，这次规定就突破了，有一个强制维修，有一个紧急维修。对于我刚才说到的几种情况，就可以实施紧急维修，通过一个简易的程序就可以动用维修资金，就可以来修了。你不修的话，我可以强制维修，由房管部门组织强制维修，完了之后在维修资金里面支出。

[主持人]：对于这个问题有一个非常好的解决办法。说到维修资金的时候，特别是对于一些老的小区存在的问题，他们的维修资金不足，我们如何来解决这个维修资金短缺的问题呢？

[嘉宾黄永平]：刚才已经聊到了，我们强调应该按时、及时的补缴，不足了就应该补缴，这个产权房产权是你的，房屋保持完好的受益人也是你。维修资金及时的缴交是天经地义的事情。我们这次规定有了明确的要求。

[主持人]：有一些房屋存在这样的情况，在房屋修建过程当中，可能很多公司比如说是出于立项，房屋修建好就注销了，业主要解决建筑过程当中存在的问题，不知道找谁，找物业说不是我的管理范围。这种问题在新规定当中有没有得到有效解决？

[嘉宾黄永平]：这次新规定里面有一些制度创新的东西，你刚才提到的，比如说有一些房地产项目，就是一个项目公司注册了以后干的，干完销售好就走了。我们这个房屋是有保修期的，在保修期内照理说保修的责任主体是建设单位，也就是房产商，但是他人没有了，走了，或者不愿意履行这一块的责任。我们这次有一个制度创新，就是设立了保修金的制度，你在办产证之前要缴到指定的帐户里面，才可以办理产证。这个钱仍然是开发商的，派什么用场，就是解

决在保修期内出现房屋质量问题，通知你开发商来修，你不修或者不能修，就通过一定的程序动用这块保修金进行保修。

[主持人]：这样责任明确，在今后遇到这个问题的时候，就有更好的解决方法。除了这个资金对于新的楼盘有很好的约束作用，对于已有的楼盘，在这块有什么样的举措呢？

[嘉宾黄永平]：应该说已有的老的小区来说，我想无非是两条，一条途径要看它是不是在保修期内，在保修期内是属于开发商的责任，我们相关的管理部门会尽最大的努力、动用相关的手段，来促使我们的开发商，也就是责任主体来承担它的责任，这是一种类型的。

第二种类型的，可能是过了保修期的，过了保修期的话属于共有设施设备这一部分，恐怕就是要动用维修资金，委托物业或者其他有资质的企业来实施。

[主持人]：由于时间的关系与网友互动的部分要告一段落了，也利用节目最后的时间，既然4月1号新的规定已经开始正式实施了，我们也想知道作为市房管局来说如何把这个新的规定在接下来工作当中进一步贯彻好、落实好呢？

[嘉宾黄永平]：新规定应该说是一个好规定，关键就是怎么来贯彻落实，接下来我们的任务还是很繁重的。大的来讲有几件事，首先要抓紧制定出台相关的配套措施。因为我们的法规规定比较明确了，但是操作怎么操作，具体怎么操作，需要有一系列的配套文件来支撑，所以最近我们正在抓紧做这件事。第二个方面来说，是要在培训方面加大培训的力度，让他们在房管系统里面是人人要清楚，使街道、乡镇相关的工作人员也要了解熟悉，让我们所有的物业企业也要能够非常明确，让我们的业委会、广大的业主也要能够知晓。应该说，在4月1号之前，我们已经启动了这项工作，已经大规模的培训了区县的房管部门的、街道乡镇的，包括物业企业等等，我们都启动这项工作，接下来还要抓紧做下去。

第三个方面，还是规定明确很多新的内容，实际上都是一些非常具体的工作，在完善业主自我管理方面，在改进和加强综合管理方面，在强化我们的行业监管方面，在落实我们的行政监管方面有很多的工作要抓，下一步就以贯彻落实这个规定为契机，把这些工作一项一项抓下去。

[主持人]：非常感谢黄局来到节目当中，对《上海市住宅物业管理规定》做了全面的解读，我们也希望更多的住户以及业主投入到物业管理当中，为我们形成一个良好的居住环境。感谢黄局，感谢各位网友，今天的节目到这里结束了，谢谢您。

上海市住宅物业管理规定

上海市住宅物业管理规定 第一章总则 第一条为了规范住宅物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本规定。 第二条本市行政区域内住宅物业管理、使用及其监督管理，适用本规定。 第三条本规定所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区内的业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 本规定所称业主，是指房屋的所有权人。 本规定所称使用人，是指房屋的承租人和实际使用人。 本规定所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业服务的企业。 第四条上海市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）负责全市物业管理的监督管理工作；区（县）房地产管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理工作。 有关行政管理部门按照各自职责，协同实施本规定。 街道办事处（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间

的关系。 第二章业主及业主大会 第五条新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域。 建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当向区（县）房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求。区（县）房地产管理部门应当按照本条第一款的规定划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。 尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区（县）房地产管理部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府），按照本条第一款的规定，结合当地居（村）民委员会的布局划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。 第六条业主在物业管理中，除享有国务院《物业管理条例》规定的权利外，还有权提议召开首次业主大会会议，有权推选业主代表，并享有被推选权。 业主在物业管理中，应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。 业主应当通过建设单位、物业管理企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。

学生公寓物业管理制度(2)

学生公寓物业管理制度(2) 一、学生公寓中心职责范围 1、负责全院学生的住宿安排及服务管理工作。 2、负责住宿生的住宿相关用品的配置和发放。 3、负责公寓各宿舍超标用电，费用的收缴。 4、负责所属公寓的卫生保洁及垃圾清运。 5、负责公寓水、电、暖设施，床、柜、门窗、玻璃等设备的日常报修工作。 6、负责维护住宿秩序，加强安全防范。 二、公寓值班制度 1、非本公寓人员一律不得进入本公寓，会客者一律凭证登记，经同意后方可进入。 2、会客应在规定时间进行。 3、亲友来院探望，请到院外住宿，公寓不得留宿客人。 4、携带大件贵重物品，进出时必须凭本人证件经门卫值班员验证后方可放行。 5、不准在公寓楼门口摆摊设点做生意。 6、公寓开门时间为早晨 6:30 ，关门时间为晚上 23：00，对晚归者要查明原因凭证登记。 三、公寓消毒管理制度 1、事先通知楼内学生做好消毒准备工作。 2、保持宿舍内通风换气，消毒前进行床下清理彻底清扫。

3、每年三月份预防疾病，为学生宿舍进行84 液消毒 4、每年五月份喷洒消毒水；灭蚊蝇、蟑螂发放药物。 四、公寓安全防火制度 1、严格遵守公寓中心节水、节电有关规定，禁止使用热得快、电热杯、电热毯、洗衣机、电饭煲、饮水机等违禁电器；不准随意乱挂围帘、接电线，安装插座。 2、公寓楼内严禁明火，宿舍内不准使用各种炉具做饭，不准在宿舍、走廊及公共场所焚烧废纸和其它物品，禁止在宿舍公寓内燃放烟火爆竹等。 3、舍长要负责管理宿舍照明设备，发现故障要及时向值班员报修，做到人走灯灭，插座拔掉，保证安全。 4、公寓楼内的消防设施是防火的专用设备，任何人不得损坏、拿走或移位，挪做它用。 5、宿舍、楼道、小件寄存室、库房等，不准存放易燃易爆等危险物品。 6、万一发生火灾时，要及时进行扑救。如火势较大应同时报警，然后再报告保卫处及有关部门，要保护好现场，不准隐瞒、不报或谎报。 7、楼内值班人员要认真学习消防常识，做到"四懂"" 四会"， 并要经常巡视检查，及时处理险情，防患于未然。四懂即懂得本岗位火灾危险性、懂得预防火灾的措施、懂得扑救火灾、懂得疏散逃生的知识；四会即会报警、会用消防器材、会扑救初期火灾、会疏散逃生。 8、高度重视治安消防安全工作，坚持做到五到位，即：责任 到位、制度到位、布置检查到位、整改到位，奖惩到位 9、公寓中心组织有关人员，每月不少于两次安全检查，并填写好记

物业公共管理制度

公共管理制度 2、1停车场管理须知 A、区停车场交通、治安均由小区保安人员负责。入场车辆都应自觉服从停车场保安人员的调度与管理。 B、您不要乱停、乱放车辆,不要将车辆停放在阻碍其她车辆进出的位置。除预先告知外,非小区业主车辆禁止在小区停车过夜。 C、请您不要将车辆停放在小区各出入口处,影响小区居民的出入。 D、小区业主应自觉交纳泊位费并办理停车证。 E、出租车(除特殊情况下)不得驶入小区。 F、对于违反本规定的车辆,保安人员将有权进行锁车及扣押;同时相关业主应对由此造成的损失负责赔偿。 2、2卫生管理须知 为了保持小区环境整洁,使业主享受幽雅舒适的生活环境: A、您将生活垃圾装袋并放置楼洞门口指定地点。 B、您不要将各种杂物投入下水道及便桶中。如因使用不当,造成堵塞或损坏,业主应承担全部修理费用及连带责任。 C、请您爱护小区内公共环境,不要随意乱涂、乱画、乱帖广告、标语。如属儿童所为,应由其家长负责。 D、请您不要将自种花卉放置在楼栋口或楼道内,避免丢失及影响其她业主的出入。 E、请您不要在楼梯间放置车辆或将鞋架、家具、储藏类等家庭物品。

一经发现,物业处不经通知,有权进行清理。 2、3宠物管理须知 为美化、净化小区的居住环境,防止病疫传播,保障广大业主合法权益不受侵犯: A、您定时携带宠物犬在小区内活动,并佩束犬链,由主人牵领、瞧管,及时清除排出的粪便; B、为免对她人的滋扰与对设施的损坏,请您不要携宠物进入会馆、公建楼、幼儿园等公共场所; C、个人豢养宠物不得妨害她人,宠物影响她人正常生活、休息时,宠物主人有义务采取有效措施予以制止; D、每年须对所养宠物打防疫,防止疾病的传播; E、对生病、受伤、死亡的宠物应妥善照管、处置,死亡的宠物请不要遗弃或埋在小区内。 2、4绿化管理须知 A、了保持小区环境优美,请您爱护住宅小区内的绿地、花草、树木、雕塑等小品就是小区美化点缀设施。 B、您不要攀折花草树木,不要用树木晾晒衣物或扎铁丝、 铁钉等,不要损坏花木的保护措施。 C、请您不要穿越绿化带或碰损绿篱栅栏。 D、请您及您的孩子不要在绿化带内打斗玩耍,不要在绿地内进行体育活动。 E、请您不要在小区公共绿地种植蔬菜及农作物,或擅自种植其它作

上海市住宅物业管理规定.doc

上海市住宅物业管理规定 上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过 第一章总则 第一条为了规范住宅物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际情况， 制定本规定。 第二条本市行政区域内住宅物业管理、使用及其监督管理，适用本规定。 第三条本规定所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区内的 业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 本规定所称业主，是指房屋的所有权人。 本规定所称使用人，是指房屋的承租人和实际使用人。 本规定所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业服务的企业。 第四条上海市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）负责全市物 业管理的监督管理工作；区（县）房地产管理部门负责本辖区内物业管理的监督 管理工作。 有关行政管理部门按照各自职责，协同实施本规定。 街道办事处（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系。 第二章业主及业主大会 第五条新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区， 其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域。

建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当向区（县）房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求。区（县）房地产管理部门应当按照本条第一款的规定划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。 尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区（县）房地产管理部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府），按照本条第一款的规定，结合当地居（村）民委 员会的布局划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。 第六条业主在物业管理中，除享有国务院《物业管理条例》规定的权利外，还有权提议召开首次业主大会会议，有权推选业主代表，并享有被推选权。 业主在物业管理中，应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。 业主应当通过建设单位、物业管理企业或者直接向业主委员会提供联系地 址、通讯方式。 第七条业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。 一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以 上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。 第八条物业管理区域符合本规定第七条第二款所列条件之一的，建设单位 应当书面报告区（县）房地产管理部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业 出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向区( 县) 房地产管理部门提出成立业主大会的书面要求。 区（县）房地产管理部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后， 应当和街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员。 筹备组由业主代表组成，其成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区 域内书面公告。

某公寓物业管理方案

雅园公寓物业管理方案

目录 前言 第一部分物业公司简介 第二部分管理服务理念、方针、内容、运作机制、管理措施 一、服务理念 二、方针 三、内容 四、管理运作机制 五、管理措施 第三部分管理经营机构框架及管理目标 一、管理经营机构框架 二、人员编制计划 三、管理服务目标 第四部分日常物业管理运作 一、前期介入阶段的管理 二、入住装修阶段的管理 三、常规管理运作阶段的管理 （一）管理处内部运作管理 （二）给排水设备及水景管理 （三）消防管理 （四）机电设施养护和修缮管理 （五）治安管理 （六）清洁管理 （七）园林绿化管理 （八）车辆管理 （九）房屋管理 （十）物业管理工作抽查与考核管理 第五部分物业管理制度 一、公司办公室工作 二、公司物业部管理工作 三、物业管理财务、资金的管理 四、机电设备管理

五、房屋管理 六、治安、保卫 七、小区清洁 八、园林绿化 九、车辆管理 十、维修、养护 十一、消防、安全 十二、社区文化 十三、物业接管、入住

＊第一部分物业管理有限公司简介 物业管理有限公司正式成立于年月日，现管理面积万平方米,员工多人，其中管理、技术人员%以上具有大中专学历。公司以“”为方针，奉行“诚信、高效、求实、创新”的企业精神，树立“全心全意全为您”的服务理念。 本公司有丰富的人力资源，对物业管理服务有丰富的实务经验，有创建“省级”优秀物业管理项目的经验。 公司非常注重人力资源的培训工作，在企业内部形成“培训——考核——淘汰”体系，充分激励员工的主观能动性。在管理服务上一贯施行“高起点、严要求、讲服务”，现已形成一整套规范、完整的管理运作体系，并有效地运行，。 除传统意义上楼宇维修养护、清洁绿化、保安及消防外，还具有配合管理运作的工程咨询、物业咨询、物业功能布局和划分、分期投入使用之衔接，物业管理费行情调研和预测、在确定目标客户群后对管理收费之承受能力及法规之限制、物业租售之推广、智能化服务、保障服务等全面服务。

市住宅物业管理规定

上海市住宅物业经管规定 (2004 年8 月19日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过) 第一章总则 第一条为了规范住宅物业经管活动，维护业主和物业经管企业的合法权益，根据国务院《物业经管条例》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本规定。 第二条本市行政区域内住宅物业经管、使用及其监督经管，适用本规定。 第三条本规定所称住宅物业经管（以下简称物业经管），是指住宅区内的业主通过选聘物业经管企业，由业主和物业经管企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、经管，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 本规定所称业主，是指房屋的所有权人。 本规定所称使用人，是指房屋的承租人和实际使用人。 本规定所称物业经管企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业服务的企业。 第四条上海市房屋土地资源经管局（以下简称市房地资源局）负责全市物业经管的监督经管工作；区（县）房地产经管部门负责本辖区内物业经管的监督经管工作。

有关行政经管部门按照各自职责，协同实施本规定。 街道办事处（乡镇人民政府）负责协调物业经管与社区建设之间的关系。 第二章业主及业主大会 第五条新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业经管区域。但该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业经管区域。 建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当向区（县）房地产经管部门提出划分物业经管区域的要求。区（县）房地产经管部门应当按照本条第一款的规定划分物业经管区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。 尚未划分或者需要调整物业经管区域的，区（县）房地产经管部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府），按照本条第一款的规定，结合当地居（村）民委员会的布局划分物业经管区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。 第六条业主在物业经管中，除享有国务院《物业经管条例》规定的权利外，还有权提议召开首次业主大会会议，有权推选业主代表，并享有被推选权。 业主在物业经管中，应当履行国务院《物业经管条例》规定的义务。 业主应当通过建设单位、物业经管企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。

上海市物业管理条例.doc

上海市物业管理条例 第一章总则 第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。 第四条国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。 第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 第二章业主及业主大会 第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会委员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业管理企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守业主公约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

上海市住宅物业服务分等定价收费管理暂行办法

附件： 上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法 为促进上海物业管理行业健康发展，建立合理、公开、质价相符的物业服务收费机制，提高市民居住质量，根据国务院第379号令发布的《物业管理条例》，国家发改委和建设部印发的《物业服务收费管理办法》和上海市人大常委会发布的《上海市住宅物业管理规定》等法律、法规及有关规定，并结合本市实际情况，制定本办法。 一、适用范围 本办法适用于本市行政区域内住宅物业管理区域的物业服务、物业收费及监督管理。 容积率高于0.5的住宅物业管理区域内的物业服务内容及其要求、服务收费及其标准，由建设单位或业主大会与物业管理企业按照本办法规定执行。 容积率等于或低于0.5的住宅物业管理区域或纯别墅住宅物业管理区域内的物业服务内容及其要求、服务收费及其标准，由建设单位或业主大会与物业管理企业参照本办法的有关原则协商确定。 二、物业服务分等收费标准的制定 分等收费标准由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门根据本市住宅物业不同的服务内容、服务要求制定和

适时调整，并向社会公布。 分等收费标准包括物业服务等级标准和物业服务收费标准。物业服务等级标准的制定由市房地产行政主管部门负责，物业服务收费标准的制定由市价格主管部门负责。 经区（县）人民政府同意，各区（县）价格主管部门会同房地产行政主管部门根据实际情况，在本市最高收费标准范围内制定并发布区（县）的最高收费标准。 三、物业服务项目和等级的划分 本市住宅物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化养护服务，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务五项，等级从低到高，最高为五级。（详见附表《上海市住宅物业服务分等收费标准》）。 四、物业服务收费标准的确定 住宅物业管理区域的物业服务收费标准应按照质价相符的原则，分别选择并组合确定。物业服务收费标准为各物业服务项目收费标准的总和。各物业服务项目的收费标准原则上不超过规定的最高收费标准。 业主大会成立前的物业服务收费，由建设单位根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级并拟定收费标准，在发布招标公告或协议价格15个工作日前将拟定的收费标

学生公寓物业管理方案(汇编)

某某高校学生公寓物业管理整体运作方案 第一章某某高校学生公寓简介 本次参与招投标的学生公寓为某号公寓、某号公寓和某号公寓，学生公寓3号楼由南北两楼组成。南楼6层，每室住4人，共90个房间，北楼6层，每室住4人，共88间，合计有寝室178间，总建筑面积为8679平方米。可容纳712人。 学生公寓4号楼由南北两楼组成，总建筑面积7363平方米，主体五层、局部四层，房间139间。每室住4人，可容纳556人，本楼有部分楼层将安排教工宿舍。 学生公寓8号楼由南北两楼组成，总建筑面积为7403平方米，南楼6层，为学生公寓，建筑面积为6355平方米，南楼学生公寓每层25间（15间住6人、10间住4人），共有150间，可容纳780人。 这些学生公寓内除学生宿舍外，还配有配电房、开水间、学生活动室、物业值班室、接待室等，学生宿舍内配有组合式写字台、书橱、多用柜、脸盆架、床、椅子、电话机等，称得上是现代化的学生公寓，所有这些现代化设备的配备，对于物业管理也提出了相当高的要求。 高校学生公寓物业管理不同于社会的专业性物业管理，其根本的区别就是要在学生公寓的物业管理中实现“管理、服务、育人”三位一体化的物业管理模式，因此在学生公寓的物业管理过程中，不但要做好学生公寓的硬件管理，使之达到保质增值的功能，而且要以员工的高素质、企业的文化品位、人性化的管理来达到育人的根本目的。 我公司通过多年的对学生公寓的物业管理，已经从中取得了一定的物业管理经验，并已基本上实现了“管理、服务、育人”三位一体化的物业管理模式，我公司相信我们有能力管

理好学生公寓，有能力在课余时间照顾好学生的生活起居。 第二章我公司对学生公寓管理的优势 第一节公司简介 略 第二节公司托管物业项目展示 略 第三节业主意见和来宾留言（摘录） 略 第四节我公司托管学生公寓的优势 略 一、我公司早期介入高校并熟悉高校整体情况的优势 二、有多种类型学生公寓物业管理经验的优势 三、人才优势 四、实际管理经验优势 第三章学生公寓物业管理整体设想及策划 第一节学生公寓物业管理投标宗旨、总目标及主要思路 针对某某高校的各项要素，我们进行了深入广泛的实地研究和分析讨论，在总结经验教训的基础上，提炼了某某高校学生公寓物业管理工作面临的难点和重点，从而确定了我们对某某高校物业管理的投标宗旨、总体目标和主要思路。 一、物业管理的投标宗旨

物业公共管理制度

公共管理制度 2.1停车场管理须知 A、区停车场交通、治安均由小区保安人员负责。入场车辆都应自觉服从停车场保安人员的调度和管理。 B、您不要乱停、乱放车辆，不要将车辆停放在阻碍其他车辆进出的位置。除预先告知外，非小区业主车辆禁止在小区停车过夜。 C、请您不要将车辆停放在小区各出入口处，影响小区居民的出入。 D、小区业主应自觉交纳泊位费并办理停车证。 E、出租车（除特殊情况下）不得驶入小区。 F、对于违反本规定的车辆，保安人员将有权进行锁车及扣押；同时相关业主应对由此造成的损失负责赔偿。 2.2卫生管理须知 为了保持小区环境整洁，使业主享受幽雅舒适的生活环境： A、您将生活垃圾装袋并放置楼洞门口指定地点。 B、您不要将各种杂物投入下水道及便桶中。如因使用不当，造成堵塞或损坏，业主应承担全部修理费用及连带责任。 C、请您爱护小区内公共环境，不要随意乱涂、乱画、乱帖广告、标语。如属儿童所为，应由其家长负责。 D、请您不要将自种花卉放置在楼栋口或楼道内，避免丢失及影响其他业主的出入。 E、请您不要在楼梯间放置车辆或将鞋架、家具、储藏类等家庭物品。一经发现，物业处不经通知，有权进行清理。

2.3宠物管理须知 为美化、净化小区的居住环境，防止病疫传播，保障广大业主合法权益不受侵犯： A、您定时携带宠物犬在小区内活动，并佩束犬链，由主人牵领、看管，及时清除排出的粪便； B、为免对他人的滋扰和对设施的损坏，请您不要携宠物进入会馆、公建楼、幼儿园等公共场所； C、个人豢养宠物不得妨害他人，宠物影响他人正常生活、休息时，宠物主人有义务采取有效措施予以制止； D、每年须对所养宠物打防疫，防止疾病的传播； E、对生病、受伤、死亡的宠物应妥善照管、处置，死亡的宠物请不要遗弃或埋在小区内。 2.4绿化管理须知 A、了保持小区环境优美，请您爱护住宅小区内的绿地、花草、树木、雕塑等小品是小区美化点缀设施。 B、您不要攀折花草树木，不要用树木晾晒衣物或扎铁丝、 铁钉等，不要损坏花木的保护措施。 C、请您不要穿越绿化带或碰损绿篱栅栏。 D、请您及您的孩子不要在绿化带内打斗玩耍，不要在绿地内进行体育活动。 E、请您不要在小区公共绿地种植蔬菜及农作物，或擅自种植其它作物。

小区物业各项管理制度

管理处主任岗位职责 在公司总经理直接领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全面负责管理处的日常事务和管理工作。 1、建立、健全各项规章制度，检查督促岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度； 2、安排和调整本部门人员工作，负责制定本部门的工作计划，并组织编写管理报告和各种通知、公函； 3、负责传达公司文件、通知及会议精神； 4、检查监督本辖区工程维修、保安清卫人员以及管理员工作情况并进行考核，按《员工手册》的要求抓好管理； 5、熟悉国家有关法规和物业管理规定，掌握各业主情况，检查督促各责任区管理的实际操作； 6、随时掌握租金、管理费、水电费等交纳情况，及时做好物业管理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不断改进服务质量； 7、抓好本部门的组织工作和思想工作，主持日常和定期工作会议，研究拟定下一步工作计划； 8、加强各班的团结合作，树立整体思想，密切与其他部门的联系，互相沟通、协调； 9、认真完成公司交给的其他任务。 管理员岗位职责 在管理处主任的直接领导下开展日常管理服务工作。 1、熟悉掌握物业辖区业主和物业的基本情况； 2、建立收费台帐，掌握收费动态，及时收取、催交各项应收费用； 3、负责办理业主入住、迁出手续，监督管理装修事务； 4、负责巡视物业使用情况，以及保安、清洁、维修人员的工作情况； 5、负责对外包服务过程进行监督管理； 6、负责与业主沟通、回访，有效处理业主的投诉。

保安人员岗位职责 （一）、总则 1、贯彻执行公安机关和上级部门制订的各项法规和制度，努力维护好物业辖区内的治安安全； 2、遵守公司规章制度和《员工手册》，服从领导，完成公司交给的其它工作任务； 3、负责做好对辖区内的巡逻、值班工作，做好大宗物品出物业辖区的登记工作； 4、负责做好机动车辆的管理和收费工作； 5、负责做好综合管理费收取工作； 6、熟悉楼宇情况、以动态、巡查等方式预防、发现、制止各类事故如：打架斗殴、盗窃等事件，提高应急处理能力； 7、按规定着装，文明值勤，严格交接班手续，认真做好值班记录和交接班记录； 8、讲究文明、礼貌待人，耐心说服、教育住户遵守物业辖区各项管理规定。 （二）、保安队队长岗位职责 保安队长在管理处主任的直接领导下，全面负责保安队的各项管理工作。 1、了解和掌握保安队的情况，根据管理处领导的要求和意图，结合实际，建立和健全各项工作细则的奖惩条例，抓好实施组织和监督工作，对物业辖区的治安、消防、车辆交通工作全面实施管理； 2、主持保安业务工作会议，督促检查各项规章制度的落实，重点是《员工手册》及保安相关规定的落实情况，组织队员学习业务知识和形体仪表训练，认真做好培养和业务训练，提高全体队员的整体素质。； 3、经常定期不定期检查保安队员的工作情况，做好监督、检查和考评工作，落实岗位责任制和奖惩条例； 4、掌握队员的思想动态，认真做好思想工作，抓好保安队伍的思想建设，关心队员的生活状况和业务水平，做好全体队员的思想教育、法制教育和职业精神教育，帮助下属正确处理好工作中的各种问题，为下属解决实际问题；

上海市前期物业服务合同(20xx版住宅物业)实用版

YF-ED-J6833 可按资料类型定义编号上海市前期物业服务合 同(20xx版住宅物业)实用 版 An Agreement Between Civil Subjects To Establish, Change And Terminate Civil Legal Relations. Please Sign After Consensus, So As To Solve And Prevent Disputes And Realize Common Interests. （示范文稿） 二零XX年XX月XX日

上海市前期物业服务合同(20xx 版住宅物业)实用版 提示：该合同文档适合使用于民事主体之间建立、变更和终止民事法律关系的协议。请经过一致协商再签订，从而达到解决和预防纠纷实现共同利益的效果。下载后可以对文件进行定制修改，请根据实际需要调整使用。 甲方：_____________ 法定代表人：______________ 地址：_____________ 联系电话：_________ 乙方：_____________ 法定代表人：______________ 资质等级：_________，证书编号： _________ 地址：_____________ 联系电话：_________

甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就__________（物业名称）的前期物业管理服务事宜，订立本合同。 第一条本合同所涉及的物业基本情况 物业名称：______________ 物业类型：______________ 座落位置：_________区/县_________乡/镇_________路_________弄_________号四至范围（规划平面图）： ______________ 总建筑面积：_________平方米；其中住宅_________平方米。 物业构成见附件一，物业规划平面图见附件二。 第二条乙方为本物业管理区域的业主、

关于公寓物业管理实施计划方案

关于公寓物业管理案 第一章物业管理要点 1.项目简介： 公寓坐落于小区总面积：平米，共有幢高楼、总户数户。 小区现有管理站长名，保安人员名，清洁工名，电梯工名，、消防工名，水暖电工名，绿化工名。 （一）、秩序管理服务 小区共有个出入口，每幢楼主进出口值班室设有保安24小时值班，楼旁主进口出入口于早上点开，晚上点关闭。因进出口管理难度大如要进行车辆管理就必须增加秩序维护人员。 1.秩序管理服务容 1.1 小区基本实行封闭式管理； 1.2 实行24小时值班及巡逻制度； 1.3 执行小区安全巡查，做好防火防盗安全防工作及巡查时协助记录维修事项，如：照明、漏水等； 1.4 结合小区特点，制订安全防措施； 1.5 进出小区各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行； 1.6 小区停车有专人疏导，管理有序，排列整齐； 1.7 非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁； 1.8 危及人身安全处设有明显标志和防措施。 1.9 及时处理小区各突发事件，必要时疏散人员，及时汇报物业管理部门并做好记录； 1.10 检查小区设施是否完好； 1.11 负责停车场区域的巡查、管理，保证车道畅通，设备、工具装卸区的车辆、人员管理； 1.12 检查进口设备、工具及非开放时段进出人员的凭证，负责人员登记工

作； 2.门岗服务 2.1 门岗值岗时要认真、负责，在管理区域门岗实行24小时秩序管理服务； 2.2 在指定岗位，禁脱岗； 2.3值班人员站姿姿势端正，面带微笑行注目礼，热情回答询问，禁止与他 人闲聊。 2.4 外来人员进出管理做好登记 2.4.1 装修施工人员应到管理处办理手续，经核对身份后佩带《施工人员出 入证》，可进入管理区域，离开管理区域应交回《施工人员出入证》； 2.4.2 对装修施工人员进出状况，每天下午5：00核对一次，保证人、卡数 量相符； 2.4.3 非开放时外来人员，应到秩序管理服务处办理手续，佩带《临时出入 证》，可进入管理区域。 2.5 物品进出管理 2.5.1 非开放时大件物品应凭员工签发的出门证，经核对物品名称、数量准 确无误后，可放行； 2.5.2进入管理区域的装修材料或货物在指定地点卸货。 2.6 机动车辆进出、停放管理 2.6.1 对机动车进出管理域区实行出入证制度、登记制度和收费制度，禁止 载有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的车辆进入管理区域。 2.6.2 外来车辆绝进入管理区域。 2.6.3 地面停车场车辆停放有序，并做好车辆状况检查，发现漏油、破损等 缺陷立即提示车主，并向管理处报告，做好记录。 2.7巡岗服务 2.7.1管理区实行全年365天24小时全天候秩序管理巡视服务，确保每2 小时巡遍全部公共区域。 2．8 区巡视

物业公众管理制度

物业公众管理制度 为加强对汇锦庄园小区的综合管理，为住户营造一个整洁、舒适、方便、文明、安全的居住环境，根据《全国城市住宅小区管理实行办法》和省、市有关规定，结合本小区的实际情况，特制定本规定。 哈尔滨卓健物业管理服务有限公司是对会汇锦庄园小区的日常管理机构，负责小区的管理服务工作。凡入住本小区的居民、单位，必须向物业公司办理入住手续，签订《物业管理规约》。 敬请广大业主及各单位、物业使用人能够真诚地合作配合，共同维护汇锦庄园小区的良好秩序和整洁优美的居住和工作环境。 一、业主精神文明公约 为共同创建文明小区，使住户享有一个幽雅、宁静、舒适、安全的生活和居住环境，特制订业主公约，共同遵守。 1、遵守国家法律、法规、遵守社会公德，遵守市民公约，做一个模范守法的市民。 2、实行计划生育、不超生、逃生、不早婚早育。 3、积极做好进度工作，不贩毒、吸毒，不聚众赌博及提供场所嫖娼。 4、遵守小区一切规章制度，按期交纳管理费用。 5、严禁收藏或拥有任何危险品（如枪支弹药）和毒品，以确保全体业主（使用人）的安全。 6、将文明，搞卫生、树立社会公德。不乱堆、乱丢垃圾和杂物；不乱涂、乱画、乱贴；严禁随地大小便，随地吐痰。 7、按户公共财物，保护公共设施，确保小区完整、美观、舒适、安全。 8、保持幽雅、宁静的良好环境，不高声喧哗，不播放高音喇叭及产生噪音污染的行为。 9、邻里之间互助团结、互相帮助，遇可疑情况及时与小区警卫室联系，做到防患于未然，避免事故发生。 二、户外对讲系统使用管理制度 户外对讲系统是物业管理公司为住户服务的重要通讯设施之一。为确保系统的正常运行，特制订本制度，内容如下： 1、工作人员操作对讲系统，必须按规定程序操作，其他任何人未经许可不得擅自操作。 2、非本公司工作人员擅自操作本系统，我物业管理人员有权维护对讲系统，并婉言作好谢绝、规劝工作。 3、我物业工作人员操作本系统时，应态度和蔼、礼貌问答；按压数字键动作要轻，勿用力过猛，否则将致使按键无法复位或复位错误，影响系统的正常操作。 4、工作人员原则上不能离岗，如确因急事必须离岗，应委托专人代为管理，同时，告知代管人操作方法。 5、工作人员如发现多奖系统有异常现象时，必须立即报告管理处，有管理处负责派人进行维修确保系统正常运行。 三、小区出入管理办法

小区物业管理制度79605

小区物业管理制度 一.治安管理规定 1.非小区住户不得随意进入小区，来访者须在门卫处登记，经同意后方可入内。 2.装修施工人员凭物业服务中心发放的临时出入证进入小区。 3.小区住户的机动车辆实行发卡、登记制度；自行车停放在指定位置。机动车辆不停放在小区内，住户车辆按规定只能停放在小区地下停车场并停放在指定位置。 4.住户搬家如有大件、贵重物品搬出时，必须要有住户亲自陪同方可搬离出小区，配合保安员记录有关物品数量、名称、住户地址等以便日后查核，如住户确实无法陪同，必须以放行条形式列出所搬物品的名称、数量、业主房号、身份证号码以及委托人姓名、身份证号码，并签名确认同意，方可将物品搬出。 5.小区发生治安、消防、交通、医疗卫生等方面的突发事件时，物业管理员和住户都有义务积极配合，维护小区的安全稳定。及时采取措施，维护现场秩序，通知有关部门，并做好善后工作。 6.遵守小区和物业服务中心公布的各项规章制度，对不遵守制度的住户进行劝阻和制止。 7.住户应“看好自家门，管好自家人，守好自家物”，增加自我安全防范意识。 8.住户要勇于制止、举报破坏小区治安秩序，造成治安隐患的人、事。 9.小区的经营户须依法经营，遵守国家政策、法规，服从物业服务中心的管理，不得从事非法经营活动。

二.环境保护管理规定 1.爱护园林绿化，不采摘花朵，不践踏草坪，不损坏树木。 2.爱护公共设施，不乱拆、乱搭、乱建、乱贴，保持小区环境整洁。 3.小区各商业市场、商业网点，饮食门店不得乱扔废弃物，乱倒污水及排放其它污染物。 4.小区内任何单位和个人不得制造影响居民正常休息的噪音。特别是在晚上十时至翌晨八时期间严禁制造各种噪音，违者管理人员有权干预制止并采取必要措施。 5.小区内各种车辆在指定地点停放，出入禁鸣，整齐有序。 6.不在住宅内使用燃煤式采暖、取暖、餐饮设备。 三.清洁卫生管理规定 1.请自觉维护小区的公共卫生，不随地吐痰，乱丢果皮、纸屑、烟头等，不高空抛物，不在楼内公共通道、楼梯走道等公共场所堆放垃圾、摆放物品。 2.垃圾装袋，置于垃圾收集点内，以便及时收集清理。 3.请勿把垃圾、胶袋等杂物投入厕所或下水道。 4.不得饲养家禽、家畜和高大凶猛的动物。饲养宠物必须符合政府的有关规定，且不得影响邻里休息。带宠物在小区散步时，不污染环境。宠物伤人由其主人负责赔偿。 5.住户装修房屋，不得将垃圾废物弃于楼道走廊及公共场所。

学生公寓物业管理服务方案 (2)

1、公司简介 武汉宏嘉酒店管理有限公司成立于二00六年十一月份，是华中科技大学华宏资产经营管理有限公司旗下的全资子公司，是一家专业从事酒店管理、学生公寓物业管理服务的现代化企业。 公司目前直接管理服务的项目有宏嘉商务酒店、酒店2#楼留学生公寓等。 公司现有在册员工200余人，中高层管理人员均受过知名酒店管理公司的专业培训，并具有一支配备齐全的具有丰富实践经验的管理、服务、工程队伍。 公司完全按照市场化原则和现代化企业先进管理模式运作，以高起点、高标准、高要求落实于企业管理的各个方面，追求高效管理和优质服务。公司秉持“求真务实、开拓创新、克难奋进、服务至上”的经营理念，以“全心全意、无微不至”“顾客至上、追求卓越”为服务理念，在现代化企业管理进程中不断追求提升和完美，力求管理一流、服务一流、员工素质一流、社会效益一流！ 、管理服务理念、目标与承诺 2.1柏景阁学生公寓物业管理服务理念

2.1.1建立和实施完善的物业管理质量体系 物业管理行业的发展过程证明了要达到高质量的物业管理服务水平必须建立一套高标准的质量保证体系。近几年来，在国内物业管理行业逐渐推广实施的ISO9001质量体系标准被实践证明是行之有效的。在柏景阁学生公寓的物业服务工作中，我们将从介入开始就导入ISO9001系统管理的方法与标准，坚持做到高标准、高起点，用科学管理手段使物业服务规范化。 2.1.2实施人性化管理 “崇尚人性”是我们公司管理服务工作的精髓，在柏景阁学生公寓的物业服务中，我们将广泛引入人性化物业服务的理念，关注员工的不同需求，在管理，环境，空间各个层次和环节营造一种既相互信任、相互尊重，又有明确的行为规范这样一种和谐、有序的舒畅环境和文化氛围。从而使人们的潜力得到充分发挥，人们对工作、生活、精神上的需求得到满足，使我们的服务管理工作得到学生的理解，认可和支持，也使公司的经营管理理念得到员工的普遍认同，在物业服务的各处细节，都要体现出对人的珍爱和关怀。 2.1.3实施全方位服务 社会在进步，时代在发展，人们的理念在不断地转变，学生对学生公寓楼的各种需求也在不断地扩展，物业服务的深度和广度是没有止境的。我们认为要满足广大学生日益增长的各种需求，我们公司必须树立全方位服务意识，坚持以社会效益，环境效益，心理效益为主，经济效益为辅的全方位服务理念。

上海市物业服务合同(住宅物业示范文本)

上海市物业服务合同(住宅物业示范文本) 甲方：__________________________________ 法定代表人：____________________________ 地址：__________________________________ 联系电话：______________________________ 乙方：__________________________________ 法定代表人：____________________________ 资质等级：_________，证书编号：_________ 地址：__________________________________ 联系电话：______________________________ 甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就_________________（物业名称）的前期物业管理服务事宜，订立本合同。 第一条本合同所涉及的物业基本情况 物业名称：_________________________________________________ 物业类型：_________________________________________________ 座落位置：_________区/县_________乡/镇_________路_________弄_________号 四至范围（规划平面图）：___________________________________ 总建筑面积：_________平方米；其中住宅_________平方米。 物业构成见附件一，物业规划平面图见附件二。 第二条乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项。 （一）物业共用部位的维护； （二）物业共用设施设备的日常运行和维护； （三）公共绿化养护服务； （四）物业公共区域的清洁卫生服务； （五）公共秩序的维护服务； （六）物业使用禁止性行为的管理； （七）物业其他公共事务的管理服务； （八）业主委托的其他物业管理服务事项。 第三条物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担。 第四条甲方按规定向乙方提供位于_________路_________号_________室（建筑面积_________平方米)的房屋作为物业管理办公用房，在合同履行期间供乙方无偿使用，但不得改变其用途。

物业管理服务协议(公寓)

物业管理服务协议 甲方：______________________________ 法定代表人：________________________ 地址：_________________________ 邮编：______________________ 乙方（承租方）：______________________ 身份证号或营业执照号：_________________________ 法定代表人：________________________ 地址：______________________ 邮编：______________________ 乙方承租公寓基本情况： 坐落位置：______________________________________ 建筑面积：_______________ 平方米 类型：____________ 甲乙双方根据有关法律、法规的规定，在自愿、平等协商一致的基础上，就甲方为乙方提供物业管理服务达成如下协议： 第一条物业管理服务事项 根据国家相关法律法规规定及本协议约定|卩“為乙勿F別业心'11-服务 1、本物业共用部位及共用设施设备的管理、维护、维修、保养服务。 2、本物业公用区域的保洁、安防、秩序维持、公共绿地养护等服务。 3、本物业装饰装修管理服务。 4、本物业区域内其他双方协商的有偿服务。 第二条双方的权利和义务 一、甲方的权利义务 1、对本物业共用部位、共用设施设备、公共绿化、公共环境卫生等项目维护、修缮； 2、按照本协议约定的物业服务事项与标准提供相应的服务，但除甲方直接责任原因外 对乙方的人身损害及其财产的保管、保险义务； 3、接受政府相关部门指导，- 协调本物业管理区域内消防自查、自救工作，制止和纠正本物业管理区域内违反有关治安、消防、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，并及时向有关政府部门报告违反 法律法规等规定的行为； 4、及时向乙方通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，接受相关政府部门的指导，及时处理投诉； 5、结合实际情况，依法制定本物业相关管理规定，并书面或以公告的方式告知乙方； 6、建立健全本物业的物业管理档案资料； 7、在不损害他人合法权益及社会 向乙方提供本协议约定以外的服务项目； 8、接受本物业发展商委托对其保留的建筑部位及设施设备，包括但不限于外墙体广告位、经营性停车场、内外广场、楼顶等进行经营管理，并收取相关费用； 9、对乙方违反物业管理法规政策、本物业相关管理规定及本协议的行为进行处理，包