房地产税改革的政策背景(DOC)

房地产税改革的政策背景，也是现在亟待解决的问题，

1.现行房地产税收体系不合理，税收制度不完善

房地产领域的税种设置主要涉及房地产开发、流转和保有阶段。房产保有税是很多国家地方财政收入的重要来源之一，但我国现行房地产税体系存在“重开发和流转，轻保有”的问题。房地产开发、流转环节税目多、税负重，保有环节仅有房产税和城镇土地使用税，整体税负偏轻。2012 年，我国地方财政税收收入为47319 亿元，其中房产税为1372. 5 亿元，城镇土地使用税为1541. 7 亿元，两者合计占比仅为6. 2%。与之相较，仅开发、流转环节的土地增值税与契税之和占比就达11. 8%，还未考虑涉房涉地的营业税、所得税等。由此可见税负分布的不合理。另外，从微观的企业层面来看，开发环节的税负还是较高的。开发、流转环节税负畸重与保有环节税负畸轻并存的局面，致使房地产税负中的间接税比重偏高而直接税比重偏低，一定程度上推高了房价，加剧市场不平衡。（财产税是直接税，不可转嫁）

2.土地财政

数据提示：2013年地方政府性基金收入决算表显示，土地出让金收入决算数为39073亿元，是预算数的152.6%。地方政府的土地出让金收入再创历史之最。

近日，财政部公布了2013年全国财政决算情况，列出公共财政、政府性基金、国有资本经营的收入和支出等23张决算表。包括国有土地使用权出让金收入（下称“土地出让金收入”）在内的详细财政数据也一一出炉。

地方政府土地出让金在2011年达到3.1万亿元顶峰，2012年降至2.7万亿元，2013年再猛增1.2万亿元。

对此，财政部的解释是，主要是土地出让合同成交价款增加较多。这也意味着，地方政府对土地财政的依赖度再次回升。

3.地方财政收入缺失

而调节收入分配、促进房地产市场健康发展属于派生功能。

3．房地产市场的长效调控机制亟待建立，但尚未建立，

更未完善成熟

从2003 年开始，房地产市场“十年九调”，但调控陷入

“越调越高”的政策怪圈。其中很重要的一点是房地产市场的

长效调控机制尚未建立，更未完善成熟，政府过多依赖“限

购”、“限贷”等行政性手段，一些自主性和改善性需求受到

不合理打压。限制性调控手段具有浓重的计划经济色彩，不

符合社会主义市场经济的运行机制，影响市场配置资源的决

定性作用，退出后会增大供需之间的张力，加剧供需不平衡

程度。这就需要政府改变调控思路，在调控政策工具的使用

上更加多元化，注重将经济手段、法律手段和行政手段结合

起来，而非过度依赖行政手段的强制和压制来“实现”房地

产市场的调控目标。［2］政府应正确认识房地产市场自身的运行

规律，建立房地产市场稳定健康发展的长效机制。其中建立

以税收手段为主导的市场化调控机制就显得十分重要和必要。

而现行的房地产税收体系和税制要素设计存在诸多不利于房

地产调控的体制机制弊端，政府税收手段的利用缺乏健全的

制度保障。比如，房地产保有环节税负的缺失对房地产的投

机炒作和房屋的大量空置难咎其责，开发流转环节税负的过

于集中一定程度造成了高房价。因此需要对房地产税收体系

进行整合与改革，来满足长效调控机制建立的要求，发挥税

收“自动稳定器”的调控功能和政策导向作用，与土地政策、

金融制度等其他市场化调控手段共同构成房地产长效调控

机制。

( 3) 调控房地产市场功能定位是否合理?

近年来，社会公众倾向于将房地产税与房价联系起来，将房地产税看作是调控房价的一种手段。尽管房地产税确实会对房价产生一定的影响，但这并不意味着就应当把调控房价作为房地产税的功能。房地产市场的波动性较大，为了稳定市场，需要对房地产税政策进行频繁变动，这不利于保持税制的稳定性。从宏观调控频率较高与税收制度稳定性较强的矛盾来看，房地产税并不适宜承载调控房地产市场、平抑房价的功能。

否定房地产税的调控房地产市场功能，并不意味着房地产税在房地产市场上不承担相关功能。应当看到，目前我国房价过高，确实与房地产领域税收制度不合理有一定关系。

比如，“重流通、轻保有”的税负结构，造成房地产流通环节由房地产企业缴纳的营业税、土地增值税等大量税负转嫁到①实行乡财县管后，乡级财政已经虚化了，故在此不予考虑。购房者身上，抬高了房价; 同时，保有环节的房产税和城镇土地使用税税负偏轻，使得持有房地产的税收成本较低，加剧了投机性购房需求以及房地产开发商囤地、捂盘行为。所以，房地产税与房地产市场的关系，应从制度优化而非工具调控角度理解。房地产税在房地产市场领域的功能定位，需要从“短期”调控视角转向“长期”发展视角，即通过税收制度的优化，促进房地产市场长期健康发展。更具体地，发挥房地产税促进房地产市场健康发展的

功能，要求建立起更加重视保有环节课税的房地产税收体系，使保有环节的房地产税有助于优化房地产市场的供求关系。

向个人住房保有环节征税的政策目标是什么

2011 年沪渝两市的房产税试点是在政府一再强

调要将房价纳入理性轨道且出台多项调控措施无果、房价

越调越高的背景下启动的，这其实给国人发出一个并不理

性的信号：国家试图通过强化税收调控手段来遏止快速上

涨的房价，以至到今天还有人认为，三中全会提出“加快

房地产税立法并适时推进改革”的目的是为了调控市场房

价。房地产税立法与改革的主要目标是调控房价吗？其实，

理论与实践都早已证明用房地产税调控房价的作用极为有

限。纵观《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决

定》（以下简称“《决定》”）全文和2014 年中央经济工作

会议的相关内容，与以往不同的是，文件和会议只字未提

调控房价。这是国家治理经济理念与思路的重大转变，即

对房价由“堵”（抑止需求）到“疏”（增加供给）。十几

年调控房价的历史证明，堵是堵不住的，只有增加供给总

量和调整供给结构才能使房地产市场正常运转。

那么，向

个人住房保有环节征税的政策目标又是什么呢？我们认

为，应当将这一问题置于《决定》提出的深化税制改革的

基本框架下进行讨论，回答为什么要对个人住房保有环节

征税以及向什么人征税这两个问题。

为什么要对个人住房保有环节征收房产税？第一，要

在《决定》提出的“完善地方税体系”框架下讨论该问题。

目前，我国正在全面推进营业税改征增值税（以下简称“营

改增”），“十二五”时期要基本完成增值税改革的路线图

势必冲击本来就相对滞后的地方税体系。对个人住房保有

环节开征房产税既可以填补长期以来我国财产税体系建设

中的空白，又可以保持增值税全面改革后中央与地方财力

格局的总体稳定。第二，要在《决定》提出的“逐步提高

直接税比重”框架下讨论该问题。三中全会将十八大提出

的“结构优化”的税制改革目标具体表述为“提高直接税

比重”。而对个人住房保有环节征收房产税必然会提高直

接税收入总量。

应该向什么人征收房地产税？房地产税除了“有利于

为地方政府提供持续、稳定的收入来源”这一主要定位外，

另一个重要定位是调节稀缺性土地资源的过度占有和悬殊

的贫富差距。向个人住房征收房产税的主要对象应当是过

多占用土地稀缺资源的超高收入群体，而决不是中低收入

群体，这是必须坚守的底线，否则，将与增加中低收入阶

层财产性收入的政策目标相矛盾。目前，应当向公众清楚

地宣传和解释这一底线，避免因政策目标不明确造成认识

混乱，延缓改革进程。

二、房地产税改革的思路

根据“完善立法、明确事权、改革税制、稳定税负、透

明预算、提高效率，建立现代财政制度”的总要求，积极稳

妥地推进房地产税改革。以完善房地产税制结构，建立规范

的房地产税收体系为目标，统筹考虑房地产开发、流转、保

有环节的相关租、税、费，坚持税费联动、有减有增，使房

地产宏观税负得以稳定和优化。同时房地产税改革要兼顾地

区差异，与城镇化进程相衔接。大力推进房地产税收资本化

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2015 年第2 期经济体制改革

①营业税金及附加，包括土地增值税、营业税、契税、城市维护建设税、

教育费附加以及其他。和证券化，在中长期内把房产税培育为地方政府的主要财政收入来源。

1．完善房地产税制结构，建立规范的房地产税收体系

要适应全面深化改革的新要求，经济社会发展的新常态，

房地产税源结构的新变化以及房地产市场发展的新趋势，逐

步形成税种功能组合合理、税制要素配比优化的房地产税制

结构。完善税制结构安排，归并一些功能相同或相近的税种，

减少重复征税情况; 因应“逐步提高直接税比重、降低间接

税比重”的要求，减少房地产开发、流转环节的间接税比重，

提高保有环节的房产税比重; 逐步把房产税培育为地方政府

主体税种，完善地方税体系，使地方政府逐渐摆脱对土地财

政的过度依赖; 明确和规范税制要素，税制设计尽可能简单

透明，以降低税收成本，减少自由裁量权，规范征管程序;

针对保有环节的直接税，建立与之相适应的税收征管机制。

2．税费联动、有减有增，稳定和优化房地产宏观税负

在强化房地产税收，筹集财政收入的功能作用同时，要

保持房地产宏观税负的相对稳定。因此，房地产税改革要坚

持税费联动、有减有增，统筹开发、流转、保有等环节的税

费，兼顾需要与可能，既要考虑保障地方经济发展和居民对

基本公共服务的刚性需求，保持政府财力适度增长，又要充

分考虑企业、个人的税负承受能力以及房地产业的可持续发

展，将房地产宏观税负控制在合理的范围内。按照“清费立

税、分类规范”的原则，清理规范涉房涉地的行政事业性收

费和政府性基金，根据具体情况逐步把行政事业性收费、土

地出让金打包进入房产税收体系，解决以租代税、以费代税

造成的税费功能叠加问题，实现税费功能归位以及税负由增

量向存量、由开发流转向保有的逐步过渡。优化房地产宏观

税负，让房地产业实现最大的经济和财政产出; 兼顾公平和

效率，实现经济效益最大化和社会效益最优化。

3．房地产税改革步伐与城镇化进程相衔接，兼顾地区

差异

2014 年，我国城镇化率为54. 77%，城镇化路程漫漫，各

地城镇化水平参差不齐。因此，一方面，房地产税改革要顺

应城镇化发展趋势，在城镇化起步阶段主要对新建增量房征税，对存量房适当征税，增量为主，存量跟进; 随着城镇化

率的提高，加强对存量房的征税力度，实现增量和存量并重;

在城镇化的后期，以存量房为主要课税对象，兼顾增量房。

通过一系列的过渡和并轨，实现税负在增量房和存量房之间

合理分布，达到均衡税负、优化税负的目的。这样的改革节

奏将使房地产税体系适应并促进房地产业的发展，从而有利

于城镇化进程; 另一方面，房地产税改革要兼顾地区间经济

社会发展差异，在改革方案“内核”共性的前提下，在中央

政府的整体改革框架下，授予地方政府充分的自主权，给地

方政府预留改革的弹性空间，［3］不搞全国“一刀切”，因时、因地制宜地推动改革。例如，西部中小城市正处于“大兴土木”的城镇化起步发展阶段，就应主要针对新建住房征税，

对存量房不征或少征。东部沿海城市化水平很高的一二线城市，房地产税收就应以存量房为主，增量房为辅。

4．推进房产税资本化和证券化，把房产税培育为地方政

府主要收入来源

由于房地产税改革将是一项渐进式的“小步快跑”改革，

在短期内地方政府的房地产税收有减有增，保有环节的房产

税收入不会有大幅度的提升，地方政府财政还将面临偏紧的

局面。但是中长期内，随着房地产税改革的持续深入，开发、流转环节的税费及土地出让金逐步并入保有环节的房产税，

地方政府的房产税收入将是一项稳定持续、逐步增长的税收

收入。因此，地方政府可以以房产税改革为抓手，推进房产

税资本化和证券化，利用资本市场的价格发现和风险识别功能，以未来房产税为还本付息来源，在资本市场上为地方政

府募集中长期资金，缓解政府财政压力，逐步把房产税培育

为地方政府的主要收入来源。

三、房地产税改革的政策建议

1．房地产税立法先行，为房地产税改革保驾护航

“凡是重大改革要于法有据，需要修改法律的，先修改法

律，先破后立，有序进行”。房地产税改革作为一项关系群众

切身利益的重大改革，当然需要于法有据。《决定》中首次明

确提出“落实税收法定原则”，这也对房地产税立法提出了明确的要求。

总体上看，我国的房产税制及其改革具有浓厚的行政主

导色彩，其主要依据是条例、暂行条例等行政法规和部门规章，房地产相关税法的立法层次低，比如说，2011 年 1 月底开始在上海、重庆两地进行的房产税改革试点，其依据就是

国务院授权沪渝两地政府制定的《房产税暂行条例》; 另一方

面，征税过程中政府自由裁量权过大，税收法治化程度不高，

税收政策连续性不强，使得税收的权威性、固定性特征遭到

一定程度的损害。并且，随着经济社会的发展和民众素质的

提高，社会各界对税收法治化的诉求逐渐增强，纳税人对增

税的反应最为直接、敏感。这些因素都要求通过房地产税立

法推动和引领改革，凝聚改革共识、减小改革阻力。通过提

高房地产税法的立法层次，加快房地产税立法步伐，逐步建

立与房地产发展情况相适应、与房地产税制相协调、与房地

产税改革同频共振的房地产税法体系。通过房地产税立法，

为房地产税改革扫除法律障碍，体现通过立法保障和促进改

革的法治精神和法治思维。而且房地产税立法可以作为落实

税收法定原则的一个抓手和突破口。［4］

2．开发环节简政放权，清理不合理行政事业规费，设立

配套税

在房地产的开发环节存在大量的行政事业性收费和行政

审批项目，涉及多个政府职能部门，开发商开发一个项目需

要与不同的职能部门沟通。这一方面降低了房地产开发企业

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ＲEFOＲM OF ECONOM IC SYSTEM

NO．2．2015的效率，延长了房地产产品生产周期，增加了开发商的交易成本; 另一方面，政府部门事前的过多审批会滋生大量的寻

租空间，为相关部门的腐败提供了温床。针对这种情况，我

们可从提高效率、规范管理角度考虑将开发环节涉房涉地的

各项收费统一打包，设立一个地方政府专属的“配套税”，政

府简化、合并行政审批项目，对外安排统一窗口，开发商只

对这一个政府窗口上缴“配套税”，并按评估值的一定比例年

度征收，使各个部门对房地产企业的税费征收内部化。［5］开发

商缴纳这一“配套税”后，即可进入正常的审核阶段。通过

简化合并开发环节的行政审批事项，取消不必要的事前审批

事项，加强事中事后监管，压缩审批流程和时间，降低交易

成本和时间成本。房地产开发商在开发阶段自始至终只与一

个政府窗口打交道，房地产生产周期大大缩减，房地产企业

对市场情况的变化反应更加灵敏，使市场的供求机制和价格

信号发挥更好的作用，市场中的供需缺口有效弥补; 另一方

面，把预算外的行政事业性收费归并为预算内的配套税，提

高了政府的预算透明度和服务效率，在一定程度上实现了政

府职能的转变和房地产领域的简政放权，同时也降低了开发

商对政府相关部门的寻租空间。通过“配套税”的改革，正

确处理政府、市场和企业在房地产开发环节的关系，使开发

阶段的税负水平更加合理。

3．在总税负稳定的前提下，逐步提高保有环节和存量房

的税负

首先，坚持积极稳妥的方针，认真总结上海、重庆两地

房产税改革试点经验，在充分论证的基础上立税清费，在保

持宏观税负基本不变的前提下，适当减轻开发、流转环节的

税费负担，提高保有环节的税收。保有环节的房产税先低税率、广覆盖地征收，在全国范围以“培养纳税意识为主、增

加地方财政收入为辅”的原则，以家庭为单位、低税率地面

向增量住宅征收。随着房产税的逐渐铺开，人们纳税意识的

增强，增量房不断向存量房转换，对存量房也征收房产税，

实现房产税的“增存并轨”，保证房产税的横向公平，并最终实现房产税对增量房和存量房的全覆盖。

第二，在时机成熟时，比如说5 ～10 年之后，把开发环节

的配套税打包进入保有环节的房地产税，形成新的房地产税，对于此时的房地产税，实行“新老划断”，先只针对增量房征收，存量房依旧征收原有的房产税，体现“纵向公平税负”

的原则。过一段时间后，比如说10 ～15 年之后，对存量房也征收房地产税，实现房地产税的“增存并轨”，而此时再把土地出让金打包进入房地产税，又形成新的房产税，也是先针

对增量房征收，存量房暂不征收，再过一段时间时机成熟后，增量房和存量房全部征收。对于土地出让金和配套税何时打包、如何打包进入房产税，地方政府有一定的自主权，根据

各地自身情况，在不违背全国人大制定的房地产税收法律的

前提下，因时、因地制宜实施。

这样一来，就逐渐把开发环节的土地出让金和配套税打

包进入了房产税，开发环节的税负减少，房地产保有环节的

税负相应的增加，改变“重开发流转、轻保有”的房地产税

负格局。采取这种循序渐进的步骤，一方面可以优化房地产

的税负结构，降低政府对土地出让金的依赖，增强房地产税

收的可持续性，逐步把房地产税培育为地方政府的收入主体;

另一方面，把一次性土地出让金打包入房地产税，实现其在

时间纵轴上的均衡分布，降低前期开发成本，有效平抑房价，为房地产市场的健康发展注入原动力。

4．发行以房产税为担保的中长期离岸人民币债券，弥补

地方财政缺口

由于房产税形成的财政收入是细水长流的，将原来一次

性征收的土地出让金和行政事业规费打包进入房产税后，短

期内很难募集到大量资金，会形成当期的财政收支缺口，影

响城市的基础设施建设升级、地方民生事业的发展和公共服

务事业的完善等。因此，中央政府可以设立政策激励机制，

允许进行房地产税改革的地区，在一定的额度内以未来的房

产税为担保向资本市场融资，用以弥补当期的财政收支缺口，以便改革的顺利实施。中央政府利用这一政策杠杆和经济杠杆，“撬动”地方政府进行房地产税改革的积极性，实现中央

和地方的良性互动，为改革注入动力。

随着我国国际政治地位和经济实力的不断提升，人民币

国际化进程明显提速。目前，中国香港地区、中国台湾地区、

新加坡、法兰克福、伦敦等地的离岸人民币市场不断壮大。

据统计，海外人民币存量已突破万亿元大关，离岸人民币债

券市场也得到了长足发展。［6］自2007 年7 月第一支离岸人民币债券在香港发行以来，香港离岸人民币债券发展步伐日渐

加快，债券品种亦日趋丰富。发行市场也由香港，拓展至台

湾( 宝岛债) 、新加坡( 狮城债) 、伦敦。而且，离岸人民币

债券的发行利率较低，如在香港发行“点心债”，其发行利率

一般比内地市场低近百个基点。鉴于此，在中央政府的统一

部署下，地方政府可以以人民币国际化为契机，充分利用离

岸人民币资本市场资金成本低的优势，在境外发行以地方房

产税为担保的中长期人民币计价债券，为地方政府提供稳定

持续的财政来源。利用离岸人民币债券这一市场化的融资手

段，增强地方政府融资的透明度、自我约束和风险控制，硬

化地方政府的预算约束，为地方政府提供一个可持续、低成

本的市场化的融资机制。［7］对于此项配套改革，可以采取先行先试的改革策略。上海作为2011 年 1 月起实施个人住房房产税改革试点的地区之一，同时在全面进行“四个中心”①和“全球城市”建设，而且上海自贸区建设正在稳步推进，并且

从2014 年5 月起，包括上海在内的10 个省市试点地方政府债券自发自还，以上这些优势条件都有利于上海试点在境外发

行以地方房产税为担保的中长期人民币计价债券，通过试点

先行，积累经验、发现问题、逐步完善，形成可复制、可推

广的经验，为其他地区改革提供借鉴。

关于我国房地产税收问题的若干思考

一、引言 在完善地方税体系和提高直接税比重的双重背景下，对居民住房开征房地产税的改革提上了日程。从2003年《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”，到2010年《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》提出“研究推进房地产税改革”，再到2013年《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出的“完善地方税体系，逐步提高直接税比重……加快房地产税立法并适时推进改革”，兼具地方税和直接税特点的房地产税备受关注。 近年来，我国房价迅速上涨，房地产税改革也被赋予稳定房价的期待。2011年1月，上海、重庆两市试点对部分个人住房征收房产税。2013年党的十八届三中全会提出加快房地产税立法，2018年房地产税立法已写入五年立法规划。由此可见，决策层对房地产税调控房价仍寄予厚望，而理论界则对房地产税调控房价的效果争议不断。彭加亮等（2015）对上海市房价走势进行分析，认为虽然短期内房地产税对房价的抑制作用较小，但其抑制作用将逐年增强。而王家庭等（2014）认为，房地产市场调控仅依赖房地产税政策将存在较大的局限性，需结合其他手段综合调控。白文周等（2016）则认为房地产税对高价房有一定的抑制作用，但作为不动产税，其税收功能是否应该包括控制房价仍需进一步思考。本文聚焦于我国个人住房的房地产税改革（下文提到的房地产税均特指针对城镇个人住房征收的房地产税），从目前尚存争议的话题入手，以房地产税的税收收入归属、房地产相关税收与房价的关系、房地产税的税制设计等问题为导向，尝试为我国的房地产税改革提供一些辩证思考。 二、房地产税收入归属：国际经验与我国的选择 从世界各国房地产税的理论研究与具体实践看，房地产税构成了地方政府的主要财政收入来源。地方政府提供的公共服务（如优质的教育、便利的交通）与房产价值有联系，故而许多经济学家认为，房地产税适合作为地方政府的收入来源。例如，Richard Almy（2001）梳理欧洲的房产税体系，发现欧洲国家的房产税大多归于地方政府。Enid Slack et al.（2014）也指出，由于税基的不可转移性，房产税多由地方政府征收，以用于提供教育、交通等公共服务。 房地产税作为地方税种已达成共识，然而我国的地方政府包括省、市、县、乡四个层级，房地产税收入具体应归属于哪一级政府，还需进一步明确。值得注意的是，由于各国的政府治理体系不尽相同，英文语境下的“地方政府”（local government），与我国的地方政府差异颇大。以美国为例，分为联邦政府（federal

浅谈我国房产税存在问题及改革

浅谈我国房产税存在问题及改革 摘要：近十年，我国房地产业快速发展，成为我国国民经济的重要支柱产业之一，对国民经济的快速增长和居民居住条件的改善发挥了重要的作用。本文主要分析我国房产税的现状，归纳出我国现有房产税所存在的问题，借鉴国外先进成熟的房产税征收经验，提出改革我国房产税的有效建议。 关键词：房产税；问题；改革方向 一、我国房产税的现状 房产税又称房屋税，是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。从征税范围看，房产是以房屋价值为主要表现的一种财产，所以房产税是一种个别财产税：从课税对象看，房产税是以纳税人一定时期的静态房产为课税对象的主体，所以它是一种静态财产税。对房地产征税的目的是运用税收杆杠，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，并合理调节房产所有人和经营人的收入。 1984年10月，全国实施国营企业“利改税”的第二步改革和税收制度的全面改革，将城市房地产税分为房产税和城镇土地使用税。1986年9月15日，中华人民共和国房产税暂行条例颁布，规定在城市、县城、建制镇和工矿区征收房产税。2003年10月党的十六届三中全会明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。2006年3月，《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》写入了“改革房地产税收制度，稳步推行物业税并相应取消有关收费”的战略举措。2009年1月1日废止了《城市房产税暂行条例》。外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。至此，中国建立了内外统一的房地产税体系，并适用至今。 2010年5月，国务院同意并转发了国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，要求“逐步推进房产税改革”。2011年1月召开的国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省人民政府从实际出发制定。为贯彻执行国务院2011年1月26日推出新的加强房地产市场调控措施（新“国八条”），房产税征收工作于同月28日在重庆和上海启动，两市颁布了房产税征收条例并宣布正式实施。房产税试点对高价房的需求有较强的抑制作用，有助于房地产市场的健康发展，而且房产税也是我国房地产市场一项重要的制度建设，是我国财税体制改革的重要举措，有必要进一步完善。 二、我国现行房产税存在的问题 （一）税率设置不合理 我国经济发展飞速，但也存在着经济发展不平横的问题。各个省份的发展也存在着差异，即使在同一城市中，因为发展的不平衡，各个地区依然存在着差异。而根据现行房产税条例规定的房产税税率，却是实行全国统一税率，未考虑地区之间的差异性。 （二）依法办税意识不强，偷税漏税行为横行 有的房产所有者对房产税政策知识认识不够，缺乏了解，认为房产税属于可征可不征的选择性税种；有的私营企业随意申报或虚报数据；有的个体户不按规定纳税；有些企业将已

我国房产税税制改革研究(1)

我国房产税税制改革研究(1) 房产税属财产税类。从国外经验看，房产税收入是地方财政收入的重要组成部分。我国情况相反，房产税收入在省以下政府财政收入结构中比重很低，房产税税收政策也比较混乱，基层财政对房产税征管相当轻视。目前我国的经济发展和“改革、开放”进入了新阶段，制度变迁和经济发展逐步改变了财源结构、分配方式、资金流向结构以及财富存在方式。这种巨变实际上向既定的税制提出了挑战。而另一方面，在近几年税收高速增长的条件下，地方财政困难反而与日俱增，其中突出的矛盾是地方税体系残缺不全。这表明现在我们有必要深入研究如何通过地方税各税种税制的改革来增强地方财政收入筹集能力以缓解财政困难。房产税虽然现在是一个小税种，但从市场经济发展的角度看，该税潜力不容忽视。要优化地方税收结构、合理发挥房产税收入筹措功能，必须首先从税制方面完善房产税。 一、我国房产税收入状况总结大全/html/zongjie/ 我国现行房产税设立于1986年，是从原房地产税中分离出来的。该税以城镇中的房产为课税对象，按房产原值（减除一定比例）或租金向房产所有人或经管者征收的一种财产税。征税范围限定在城镇，计税依据为原值一次减除10%-30%后的余额。当时设置该税的目的是调节占有房产所形成的收入差别并约束固定资产投资规模过度扩张。总结大全/html/zongjie/ 改革以来值得注意的是从20世纪90年代中期开始，房产税收入

呈现出扩张趋势，在税收结构中的地位也有所抬升。1993年，我国房产税收入为49.15亿元，比1992年增加7亿多元，从1994年开始，我国房产税收入突破60亿元，近年来已达上百亿规模． 实行分税制之后，我国税收增长结构的明显特征是小税种收入规模快速扩张。其中最引人注目的是个人所得税和印花税。但事实上，房产税收入规模扩张速率也很快。从表1可见，房产税收入1999年比1994年增加了两倍，这一规模扩张程度远大于税收总额的扩张程度，从1994-1999年，房产税收入每年增长率都达到30%，远超过同期税收总额增长速度，房产税收入在小税种中排序仅次于个人所得税和印花税，而且房产税收入与印花税收入之间的差距总体上说越来越小。事实上我国印花税收入的增长主要得力于证券交易，如果从综合角度看问题，房产税收入增长要比印花税收入增长稳。近几年的情况表明，房产税在地税收入中已占据了较为重要的地位，1995年房产税收入占地税收入总额的比重为7%，其后几年一直稳定在6%，在地方税各税种中的排位居第三位。如果不考虑共享税的话，房产税在地方税收结构中的地位更加突出。比如和印花税相比，近些年印花税收入增长很快，但大部分归中央财政，留归地方的部分在税收结构中没多少，而在地方税收中原先作用不大的小税，现时增长最快、最有潜势的还是个人所得税和房产税。房产税在我国是一个收入分布高度不均衡的税。现在200亿元左右的房产税收入主要集中在大城市。比如1999年的183亿元房产税，北京、上海、深圳、青岛四个城市就占

房地产税改革的政策背景(DOC)

房地产税改革的政策背景，也是现在亟待解决的问题， 1.现行房地产税收体系不合理，税收制度不完善 房地产领域的税种设置主要涉及房地产开发、流转和保有阶段。房产保有税是很多国家地方财政收入的重要来源之一，但我国现行房地产税体系存在“重开发和流转，轻保有”的问题。房地产开发、流转环节税目多、税负重，保有环节仅有房产税和城镇土地使用税，整体税负偏轻。2012 年，我国地方财政税收收入为47319 亿元，其中房产税为1372. 5 亿元，城镇土地使用税为1541. 7 亿元，两者合计占比仅为6. 2%。与之相较，仅开发、流转环节的土地增值税与契税之和占比就达11. 8%，还未考虑涉房涉地的营业税、所得税等。由此可见税负分布的不合理。另外，从微观的企业层面来看，开发环节的税负还是较高的。开发、流转环节税负畸重与保有环节税负畸轻并存的局面，致使房地产税负中的间接税比重偏高而直接税比重偏低，一定程度上推高了房价，加剧市场不平衡。（财产税是直接税，不可转嫁） 2.土地财政 数据提示：2013年地方政府性基金收入决算表显示，土地出让金收入决算数为39073亿元，是预算数的152.6%。地方政府的土地出让金收入再创历史之最。 近日，财政部公布了2013年全国财政决算情况，列出公共财政、政府性基金、国有资本经营的收入和支出等23张决算表。包括国有土地使用权出让金收入（下称“土地出让金收入”）在内的详细财政数据也一一出炉。 地方政府土地出让金在2011年达到3.1万亿元顶峰，2012年降至2.7万亿元，2013年再猛增1.2万亿元。 对此，财政部的解释是，主要是土地出让合同成交价款增加较多。这也意味着，地方政府对土地财政的依赖度再次回升。 3.地方财政收入缺失

试论我国房地产税收制度

试论我国房地产税收制度 论文摘要：对房地产的开发、保有、使用和转让等活动课税构成了房地产税制的主要内容。目前，我国房地产税制涉及的相关税种达12个，但一方面显得纷繁复杂，有重复征税之嫌；另一方面又存在与房地产经济发展不协调，与国际惯例不接轨，弱化税收宏观调控功能等问题，如何进一步完善现有房地产税收制度，促进我国房地产业的健康有序发展将成为我国下一轮税制改革必须正视的问题。因此本人认为现行房地产税收制度已经不能适应经济发展的需耍，亟待改革。本文提出了建立和完善房地产税制的设想，同时进一步完善有关房地产税收配套制度和政策等主张。 关键词:房地产制度改革完善 一、我国房地产税收制度的建立及发展 (一）我国房地产税收制度的建立 中华人民共和国成立前后，在全国统一的新的税收制度建立以前，为了保证国家财政收入的经济稳定，根据中共中央的指示，老解放区的人民政府暂时可以继续按照自己制定的税法征税，来不及制定新税法的新解放区则可经暂时沿用原国民党政府实行过的一些可以利用的税法征税，其中包括不同名目的房产税、土地税和房地产有关的一些税收，如契税、印花税、所得税。在1949年11月底至12月初召开的首届全国税务会议上，确定了统一全国税收制度，税收政策的大政方针和拟出台的主要税法的基本方案，确定全国范围适用的税收为14种，其中涉及房地产的税种有房产税、地产税、工商业税、印花税和遗产税。上述内容截入了1950年1月30日中央人民政府政务院发布的新中国税制建设的纲领性文件——《全国税政实施要则》。此外，各地普遍征收契税。遗产税始终没有立法开征。 (二）我国房地产税收制度的发展 20世纪50年代中期，我国实行生产资料所有制的社会主义改造以后，绝大部分房地产属丁?国家和集体所有，土地的买卖和转让被禁止，房屋产权变动的征税范围也日益缩小，房屋的出租也被严格限制，因而房地产市场和相关的税收制度在以后的近30年时间内几乎名存实亡。党的i■?一届三中全会以后，我国开始实行经济体制改革和对外开放，房地产税收制度也逐步衽了改革，20世纪80 年代初恢复了征收契税；80年代后期开征了耕地占用税；90年代前期开征了土地增值税，其他相关税种也实行了改革。 (三）我国房地产税收制度现状 到目前为止，我国并没形成一套专门的房地产税制，现行税制中，涉及到房地产的税收主要有12种，即营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税，契税、耕地占有税、印花税、企业所得税、个人所得税、城市房地产税、城市维护建设税、外商投资企业和外国企业所得税。我们把这些税种单列出来，按照征税环节的不同可以划分为四类：即房地产开发环节征收的税收、房地产保有环节征收的税收、房地产转让环节征收的税收、房地产出租环节征收的税收。二、我国现行房地产税收存在的主要问题 (一）房地产相税费多，“费挤税”问题较突出。 “费挤税”问题的存在是房地产税收制度安排欠合理和投资环境不稳定的表现。

我国房产税制的改革与完善开题报告

xxxxxxx 本科毕业设计（论）文开题报告 题目我国房产税制的改革与完善 学院名称：xxx 专业班级：xxx 二班 学生学号：xxx 学生姓名：xxx 指导教师：xxx 开题报告时间：20XX年10月8日

关于我国房产税问题的研究 一、选题意义 （一）理论意义： 公共经济学将公共部门（政治及其附属机构）的功能定义为促进经济稳定，调整收入分配，优化资源配置。税收是促进公共部门职能的重要政策工具。从公共经济学的角度看，房产税有利于促进公共部门职能的实现，并体现了财产税的功能。房产税是提高收入的手段。房产税对土地和房屋征收的税收，与来源的非流动的税收增长，税收直接，强大的地方的依附特性，可以在当地政府一起提供一个稳定的，足够的收入。房地产税是调整社会财富分配的杠杆。社会现实中，房地产具有社会财富分配不均的原因。而开征房产税，其价值越高，纳税人的房地产价值越大，面积越大，时间越长，房产税的缴纳越高。房产税是优化资源配置的工具。在现实中，由于公共物品的存在、外部性、信息不对称、竞争的不完善，市场资源的配置是无效的，无法达到帕累托最优的状态。公共经济学的任务就是寻找和发现那些能促进

帕累托的进步，并最终达到的目的。 （二）现实意义： 房产税的征收可以缩小贫富差距的差距。在保留部分开征房产税，对房地产市场进行评估的基础上，对所有房地产综合税的低收入家庭照顾，每一个成员的家庭到一定数额的救济，并设置了一些累进税率。房产税，可以缩小贫富差距，根据房地产价值征收，真正做到居者有其屋的和谐社会主义社会。 房产税的征收可以恢复房地产市场的稳定。要从根本上解决问题，是解决供需矛盾，房地产税开征，是在保有环节征收的。从供应方面的角度来看，房地产税的出台，房地产开发成本降低，增加销量，也许可以使房产商获得更大的利润。 房产税的征收能提高政府的责任意识。这有利于地方政府提高资金效率，更负责辖区居民提供公共服务。 一、文献综述

浅谈我国现行房产税的弊端及完善思路

浅谈我国现行房产税的弊端及完善思路学号：20152666 姓名：年庆鹏班级：15金融7班目前，我国房价像一匹脱缰的烈马，一路狂奔。面对日趋飙升的房价，普通人对对房子的刚性需求满足不了，而高收入者在高额利润的驱使下，购买房产作为投资，严重扰乱了房地产市场，导致我国房地产市场呈畸形发展。为了规范房产市场，国家出台了多项宏观调控措施，但结果不容乐观。审视现行房产税，弊端重重，已不能适应现行房地产市场现状。由于我国现行房产税对个人非营业用房产免税，对个人房产保有环节征税的欠缺是导致个人房产投机热的一个主要原因，改革现行房产税成为时代需要。 一、房产税概述 （一）房产税概念 1、什么是房产税 房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。以期积累建设资金，加强房产管理，提高房屋的使用率。 2、房产税的职能 房产税具有组织收入、调节经济、反映监督的职能，具体表现为： (1）房产税税源充足，收入稳定，是国家财政收入的重要组成部分。充足的财政收入有利于国家职权的行使，有利于政府更好地提供公共服务。 （2）杠杆调节，发展经济。对个人自用的非经营性用房免税的规定，反映出了房产税的征税目的是对富者征税，打击投资投机行为①。对投资的房产征税，弥补了市场调节的不足，是国家宏观调控的体现，有利于经济的发展。 （3）房产税还可以起到抑制投机、确保公平的职能。由于房地产的有限性，尤其是土地的稀缺性，使得其财产权只能归部分人所有，从而使房地产市场呈现为卖方市场，这就为投机行为创造了契机。对房地产征税一定程度上打击了投机行为的积极性，利益的减少使一些人远离房地产市场，给普通消费者节省了房产资源，有利于社会的公平。 （二）我国房地产税及其特点

对我国房产税改革的思考与建议

龙源期刊网 https://www.docsj.com/doc/0f11932210.html, 对我国房产税改革的思考与建议 作者：何嘉琦 来源：《经济师》2014年第04期 摘要：2011年1月，上海市和重庆市作为试点城市率先开始房产税改革，开始对部分居民征收住房房产税。房产税对于抑制房价、调节收入分配差距、健全地方税制体系、调节地方政府收入结构均具有重要意义。然而它目前的改革还存在着一些问题，从税制角度看，税制难以真实反映收入水平，计税依据也尚欠合理；从操作角度看，征税系统不完善，缺乏相应的房地产估价人才；从目标角度看，难以很快实现降低房价的预期。文章阐述了以上问题，并提出了扩大征税对象、完善征管系统、改良计税依据、培养估价人才、引导资本流向等五方面建议。 关键词：房产税改革房价土地财政 中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1004-4914（2014）04-121-02 2013年2月20日，温家宝同志研究召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控政策。会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，即“新”国五条。其中第二条“坚决抑制投机性购房”措施中明确了细则：“总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作。”这表明，继上海、重庆之后，房产税改革试点有扩围趋势，房价上涨较快的一线城市和部分热点省会城市极有可能被纳入试点范围，如北京、深圳等。毫无疑问，这一细则又将房产税改革的话题推至风口浪尖，一时众口纷纭，大家争议颇多。房产税到底该不该改革以及在改革过程中又会存在哪些问题等，已成为学术界研究和探讨的重要话题。 一、推进房产税改革的重要意义 房产税，又称房屋税，是指国家以房屋为征税对象，对产权所有人征收的一种财产税，是政府稳定收入来源之一。随着我国经济体制的不断改革和房地产市场的发展，传统的房产税制逐渐呈现出一些弊端。2011年1月，上海、重庆两市经国务院批准，颁布对部分个人住房征 收房产税试点暂行办法，率先展开了房产税改革。房产税改革对中国社会、经济发展不可忽视的意义主要体现在以下四个方面： 1.遏制投资性购房。当前，房价问题依然是社会上热议最多的问题，而房价的居高不下很大程度上是因为存在大量投机性购房。过热的房地产投资会使房价不断升高，同时升高了人们对房价的预期，从而又加大投机，如此形成正反馈。这种正反馈会拉大居民贫富差距，持续下去将最终导致房地产泡沫破灭，对经济乃至社会产生巨大影响。房产税改革的目的之一就是通过扩大征税范围，提高住房持有成本，从而降低住房作为投资品的价值。在对住房征税的情况

房地产税含义

房地产税 房地产税 [1]房地产税收是一个综合性概念。即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收都属于房地产税收，在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。外国一些发达国家的房地产税收入占地方税收的70％以上，而我国仅在8％左右。 可见，与发达国家相比，我国房地产业税费负担过重，且房地产税制设计不合理，主要表现在以下几个方面：1流通环节税费过多，2税种繁杂，重复征税，3征税范围过窄，4计税依据不合理，5内外有别的两套税制，导致房地产市场上的不公平竞争。 中国房地产业税种一览 中国的房地产业直接以房地产为征税对象的税种共六种，分别是房产税、城市房地产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税。 房产税和城市房地产税：以房屋为征税对象。房产税的计税依据是房屋计税价值或房产的出租收入。 城镇土地使用税：以土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据。 土地增值税：以土地和地上建筑物为征税对象。以增值额为计税依据。 耕地占用税：以纳税人实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次性征收。 契税：以转移土地、房屋使用权的行为为征税对象。以成交价格为计税依据。 很多人说征收房产税，就涨房租，我觉得可笑 上海房子多如牛毛，空置率奇高，很多房子连租都租不出去。你就加个1千元钱，一年1 万2，可是你撑得了初一撑不到15，只要房价大跌个百分之50，你一年涨个一万又能怎么样。危害不了社会。我想说的是你那房子大幅贬值，你拿在手上还有意义吗？逼走了租客大量离开上海，你那房子还想租给谁呢。还有很多好人生在福中不知福，憎恨“穷人”来到上海，我想说没有那些勤劳的“穷人”来接你的高房价，你能吃香喝辣的吗？你买房子投资还不就是为了卖给可怜的“穷人”吗？现在的高房价你们自称“有房子的富人”有几个能买得起呢？我只想说，你们只是运气好而已，比哪些“没有房的”早出生几年而已，不要把自己看成是巴非特，中国没有巴非特，只有象寄生虫一样的炒房客 上海将率先出台房产税：起征点人均70平米 2010年06月01日 08:18 经济参考报【大中小】【打印】共有评论36条起征点人均70平方米税率6‰ 一石激起千层浪。

房地产税改革相关问题研究

房地产税改革相关问题研究 本文从网络收集而来，上传到平台为了帮到更多的人，如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载本文档（有偿下载），另外祝您生活愉快，工作顺利，万事如意！ 房地产产业作为我国国民经济的支柱，在经济发展新常态的背景下和经济转型升级的过程中，仍发挥着重要作用。与房地产息息相关的房地产税的开征，也一直成为大家关注的焦点。房地产税涉及面比较广且内容复杂，因此应该结合实际，对房地产税收体系进行结构性调整。 1 房地产税的概念、沿革房地产税是指一切与房地产经济活动直接相关的税收，包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税、营业税、企业所得税、个人所得税、印花税等。我国直接与房地产为征税对象的税种主要包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税和耕地占用税等五种。我国现行的房地产相关税种有八个，所涉及的税种过多，税收情况复杂，并且存在着重复征税的问题。在建国以来，我国对税收活动推出了一系列的政策。1950 年，中央人民政府政务院公布《关于统一全国税政的决定》和《全国税政实施要则》，其中包含房产税和地产税，在后期实践过程中把两者合并，形成城市房地产税。

所以，我国房地产税在1950 年最早开始征收。在1951 年，中央人民政府政务院又颁布了《城市房地产暂行条例》，规定对房产征收房产税，对土地征收地产税，对房价、地价不易划分的，征收房地产税，进而推动了房地产税收制度的建立。在经历社会主义改造和文革后，房地产税已名存实亡。 改革开放后，房地产税收制度又有了进一步的发展，在1986 年，国务院颁布了《房产税暂行条例》，随后又颁布了《城镇土地使用税暂行条例》和《耕地占用税暂行条例》。1994 年分税制改革后，我国的房地产税收体系已初步建立了起来，但因经验不足存在很多的问题，例如结构不健全等。由于经济建设的需要，随后逐步取消了城市房地产税，并结合实际情况提出了“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”。物业税就相当于房地产税，但由于各种原因，物业税的改革一直未能进行。随着经济的发展，十八届三中全会提出了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，明确了“税收法定原则”，并明晰了“加快房地产税立法并适时推进改革”的方向。在这一系列变革当中，房地产税的问题始终未得到合理地解决，而仍是依据1986 年的暂行条例来征收。房地产税始终没有以立法的形式出现，随着我国进入经济转型的

房地产税征收中存在的困难

房地产税征收中存在的困难 不久前，全国人大常委会法工委副主任阚珂在接受媒体采访时表示，房地产税已由全国人大相关工作部门和国务院相关机构共同起草。随后有媒体刊文称，开征房地产税需考虑住宅用地的70年使用权，因为居民不拥有私人产权意义上的土地，向其征收房地产税没有法理依据。一直以来，房地产税开征的动力和争议都是充足的，房地产税探索中的问题亟待理顺。 开征房地产税，必须厘清与其有关联的税收内涵 上海、重庆已试点的房产税征收范围，与未来房地产税总体税制设计上有较大的差距 房地产税开征，可谓一个“历久弥新”的话题。多年来，置于税制改革、房地产调控等不同的语境中，其前缀形容词还可以有“千呼万唤”、“箭在弦上”等，显示了这一税种需要之迫切、分歧之严重。 最新最权威的提法是党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，提出“加快房地产税立法并适时推进改革”。此前，房地产税、房产税、物业税等多个指向相同的词，在不同时期党和政府的文件中都出现过。2003年10月，党的十六届三中全会通过了《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》，提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。1986年，国务院发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税开征并“暂行”了近30年，其征收范围限于城镇经营性房屋，对于普通住宅免征，因而“鲜为人知”。饱受争议的反倒是在近些年房地产调控中，上海、重庆2011年试点的针对高端或多套住房征收的房产税，不过公众关注点大多偏向房地产调控，没有深入了解其在房地产税收设计中的作用，以及房地产税的整体功能。 综上，可见范围内已经有不动产税、房产税、房地产税、物业税等概念，这些税令人眼花缭乱，它们之间到底有何关系？ 国土资源部信息中心土地研究室副研究员郭文华指出，一般而言，房地产税又称物业税、不动产税，属于财产税范畴，主要对房屋与土地等不动产，在持有环节根据房地产价值每年缴纳，在国际上已经是成熟且普遍施行的税种。也就是说，房地产税、不动产税、物业税叫法不同，内涵基本相同，主要区别是不同时期的称谓选择。 2006年，国务院发展研究中心与美国林肯土地政策研究院合作对我国的不动产税制进行了前瞻设计，形成《中国不动产税制设计》一书。参与此书撰写的国务院发展研究中心研究员林家彬称，“物业税”这一名称选择不妥。因为国际上一般都使用“不动产税”或“房地产税”的概念，只有我国香港使用“物业税”概念。但香港物业税是对房地产出租收入征税，实际上是所得税，并不是财产税。香港对房地产征收的财产税称为“差饷”。既然中央文件所提的“物业税”是对房地产征收的财产税，就要尽量避免歧义。另外，我国“物业费”的概念已经普及，“物业税”这个名称容易引起民众混淆和误解，于是近两年“物业税”的提法逐渐淡出。 至于2011年上海、重庆试点的房产税，主要对部分存量住房和符合特定条件的增量商品住房征税。郭文华说，其征税范围小，税收规模也小，与未来的房地产税总体设计上还有较大的差距，但其作为一种探索，在未来的房地产税中是一个可被整合的部分。

房产税改革方案分析

房产税改革方案分析 ——基于房产税功能视角 摘要：从分析房产税的基本功能入手，挖掘现行房产税存在的弊端，指出了房产税改革的必要性。对现已出台的四套改革方案进行分析比较，就改革围绕的重点问题进行深入的探讨，并提出相应的对策建议，最后得出一个相对合理的方案。关键词：房产税；功能；改革方案 在完善财税制度改革的背景下，面对居高不下的房价，国家逐步搁浅征收物业税的想法，取而代之的是对现行房产税进行改革。中共中央明确把研究推进房地产税改革纳入了今年制定的“十二五计划”，并初步出台了四套改革方案，预计不久的将来在某些城市进行试点实施。 一、房产税及房产税改革功能分析 （一）房产税内涵 房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。我国现行产税设立于1986年，是以房产为征税对象，按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入向房屋产权人征收的一种税，征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的营利性房屋，对于非营利性的住房一律免征。计税方法有两种：一是按照房屋原值一次减除10~30%后乘以1.2%计算缴纳，也称从价计征；二是出租房屋按租金收入的12%计算缴纳，也称从租计征。 （二）房产税改革功能分析 近年来，我国房地产市场发展迅速，政府为了稳定持续疯涨的房价出台了一系列宏观调控政策，房产税作为与住房相关的税种，其征收方向与力度直接影响

房地产市场的发展与政策的执行效果。政府面对高房价已无能为力，消费者满心希望房产税的改革能成为房价调控的“杀手锏”，但在笔者看来，房产税开征并不能带来房价的直线下降，它的基本功能应表现在以下三个方面。 1、提高地方政府财政收入 税收是公共收入的主要形式，房产税作为财产税的一种，理应成为地方政府收入的重要组成部分，地方政府税收少且征收难度大，为了完成并没有减少的公共事务，地方政府只有依靠土地收益来解决财政问题。如进行房产税改革，对非营利性住房开征保有税，地方政府便可获得大量稳定的税源收入，逐渐摆脱对土地财政的过度依赖。据统计，1998年房改以来我国共售出商品房约55亿平方米，若按现价重新评估约值28万亿，如按1%的税率征收房产税，地方税收将年增2800亿，大幅度提高政府财政收入。 2、调节居民收入分配，缩小社会贫富差距 国家征税的目的是利用这一公共收入对社会资源进行第二次分配，从而调整居民收入差距，房产税的征收自然也具有这一功能。 在目前的状态下，房产已成为重要的财富杠杆，社会基本分为有多处房产阶层、有一处房产阶层和无房产阶层。由于工作收入相对房价来说一般较低，房子资产往往演变成有房者可以拥有更多的财富，长此以往贫富差距将进一步加剧。住房的房产税开征将会加大持房者的税负成本，抑制投资投机性购房者的需求，使得更多真正的刚性需求者买到房产，缩小社会贫富差距。 3、影响住房供求关系 开征房产税在一定程度上会降低人们购买房屋的欲望，导致市场需求下降；税收增加了住房持有成本，持房者将会对成本和收益进行审慎权衡，导致一部分炒房者被迫抛售房源，增大市场供应。这样一来，市场上原有的供求关系被打破，短期内会出现供略大于求的状态。而投资购房比例的多少很大程度上决定了房产税对供求关系的影响大小，若某区域内投资购房比例够大，房产税改革执行力度够好，房产税开征确实还会在短期内给价格带来一定的下行压力。但从长期来看，房产税改革给房地产市场带来的影响主要还是住房供求关系的波动。

我国房产税的开征的思考

我国房产税的开征的思考 房产税是许多国家地方财政的重要收入来源之一。我国自分税制改革以来，地方主体税种一直缺失，使得地方政府依赖土地出让金收入，形成有中国特色的“土地财政”。要改变这种不具有可持续的“土地财政”现象，改革房产税是大势所趋。从近几年中央有关房产税的表述以及“十二五”规划可以看出，房产税的试点和开征，其主旨不是为降房价或楼市调控，而是国家在转变经济增长方式、整财政税收结构方面的一项有力的制度措施。 关键词：房产税；改革方向；改进措施

目录 一、引言 (3) 二、房产税开征的理论依据 (4) （一）房产税有助于地方财政收入的增加，辅助地方政府完成地方财政转型 (4) （二）房产税是改善民生，缩短贫富差距的重要手段 (4) （三）房产税是抑制炒作，稳定房地产和经济发展的重要调控手段 (5) 三、我国房产税现状及问题 (5) （一）我国房产税的实施现状 (5) （二）当前我国房产税税制存在的问题 (6) 1.征税范围过窄 (6) 2.计税依据不统一 (6) 3.税率不合理 (6) 4.纳税单位(个人)对房产税纳税意识淡薄，偷逃税手段花样多 (7) 四、国外房产税经验借鉴 (7) （一）国外房产税的基本制度和征管手段 (7) 1．美国：支持社会福利 (7) 2．韩国：应对房地产泡沫 (7) 3．日本：兼顾社会公平 (8) （二）我国可吸取的经验 (8) 五、我国房产税的改革和完善 (8) （一）拓宽征税范围 (8) （二）合并计税依据 (8) （三）实行超额累进税率 (9) （四）规范征收管理制度 (9) 1．优化协作管税机制，实现规范化管理 (9) 2．配套改革 (10) 3．合理调整计税依据，确立根据房产评估价值计征的制度框架 (10) 4．规范房产税税收收入用途 (10) 参考文献 (10)

我国房地产税改革的思考

我国房地产税改革的思考 通过对现行房地产业税收政策现状的数据分析，从中总结出我国现行房地产业税收政策存在的主要问题；进而提出了房地产税制改革的政策建议。 标签：房地产业；房产税；税制结构；税制改革 1研究背景及意义 1994年分税制改革后，中国的税制体系发生重要变化，随之带来房地产业税制改革的探讨。到2011年初，上海市和重庆市率先推出房产税改革。紧接着根据《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》，房产税改革的试点范围将逐渐增大。在2017年3月召开的两会上，财政部长及各代表提出房地产税立法议程。现行税制体系已无法满足房地产市场的发展需求，规范房地产业税制体系及房地产业市场行为、完善房地产征管措施，将是税制改革研究的主要内容。 2我国现行房地产业税收政策的现状 2.1我国房地产税收制度体系现状 在现行的房地产税制中，与房地产相关的税种有11个，具体有耕地占用税、土地增值税、增值税、城市维护建设税及教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税、契税、房产税、城镇土地使用税。其覆盖了房地产交易的取得、保有、流转各环节以及二手市场交易。已经逐步形成初具规模的房地产税制体系。具体税种情况见表1，表中明确显示流转环节多达9个税种，而保有环节仅有2个。由于我国房地产业杂费现象严重，渗透于各个交易环节，费用设置较为随意且透明化程度低。 营改增之前，房地产业的税种主要集中于企业所得税、土地增值税和营业税，其三个税收收入之和已经达到该行业全部税收收入的90%。并且根据报告显示，这三个税种收入呈现逐年平稳增长的趋势，营改增之后，由于营业税的取消，在短期内，房地产业税收负担并无大的减少，营改增效应全面实施后，房地产业的税负会有一定的下降。 2.2我国房地产市场现状 中国的房地产市场的发展处于起步阶段，房地产的开发商和购买者有一定的投机行为，跟风买卖房产。再加上中国的房地产市场的土地的稀缺性、地区的特殊性和房产使用的有限性这些特点，我国房地产市场现状呈现以下三种态势。（1）2016年在去库存压力没有减少的情况下，楼市价格直线攀升，根据第三方机构显示，全国四线以上城市的房地产交易中，溢价率大于100%的地块有109宗。紧跟着去库存政策的开展，房地产市场开发投资增速降低下来，直到今年年初，房地产市场又呈现出回温的迹象。房地产市场经济起起落落，没有稳定的发展势

浅谈房产税改革——以上海、重庆房产税改革试点为例

2010年5月31日公布的《国务院批转发展改革委员会的通知》首次具体提出“逐步推进房产税改革”。2010年10月，党的十七届五中全会关于“十二五”规划建议又进一步提出要“研究推进房地产税改革”。2011年1月，经国务院常务会议同意，上海、重庆作为房产税改革试点城市，开始对个人住房征收房产税。房产税改革从提出到至今已两年有余，其实行成效是否达到预期目的是国人所关注的。本文试图从房产税实施目的出发，结合目前房产税改革所采取的措施，分析房产税改革所取得的成效及存在的弊端，并提出相关的意见及建议。 房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产的使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。2010 年国务院同意发改委《关于2010 年深化经济体制改革重点工作的意见》，出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革。重庆市、上海市为开征房产税试点，于2011 年1 月28 日起正式开征房产税。 一、房产税改革的原因 国家实施房产税改革的主要原因在于目前我国的房产税并不能体现房产税本身所具有的调控职能。具体为以下三点： （一）征税范围过窄 现行房产税征税范围限定在“经营性用房”，而居民个人所有的非营业用房产并未纳入房产税的征税范围，这不利于对房地产市场的调控。 （二）计税依据不能反映房地产的真实价值 目前我国房产税的计税依据有两种，分别为从价计征和从租计征。这种计税依据存在以下两个方面的问题：即以房产原值作为计税依据无法反映房地产的市场价值，也无法抑制房地产租赁市场的膨胀发展。 （三）税率设计缺乏灵活性 我国现行房产税的税率采取“一刀切”的方法，并没有根据不同收入的人群设置不同的税率，没有体现出“差别化”的税率。这意味着无论房地产的持有者持有多少价值的房产，其在纳税数额的比例上是完全相等的。这也成为房地产投机者对房地产进行大量投资，以致大量房产空置积压的原因之一。 二、实施房产税改革的目的 针对现阶段我国的房产税不能体现房产税本身所具有的调控职能的现状，国家实施房产税改革的主要目的为以下几点： （一）完善房产在保有阶段的税收制度缺失 土地资源的稀缺性和地理位置的唯一性决定了土地价值的巨大差异性，更造就了特殊城市和某些城市特殊地段房产价格的高企性。同时，我国现行的房地产的税费主要集中在投资和开发环节，而在个人房地产的保有阶段并没有相配套的税收制度。个人持有多套房产几乎没有成本，因此，投机性炒房的收益随着房价的上升越来越高，这样的高收益又进一步吸引了更多的资金进入房地产市场，进而

国外房地产税制的特点及启示(一)

国外房地产税制的特点及启示(一) 内容提要：房地产税制是国家调控房地产市场经济活动的有力杠杆，构成当今世界各国税收制度的主要内容。文章总结归纳了国外房地产税收制度在课税体系及构成要素等方面的特点，认为，应借鉴国际经验，构建我国完整的房地产税收体系，同时应对房地产保有环节的课税作为房地产税制的重点，扩大房地产税征收范围，简化税种，以房地产的市场价值作为计税依据，合理设计税率，优化房地产税制结构。关键词：房地产税制房地产税收体系房地产保有 一、国外房地产税制的特点 各国房地产税制涉及的税种贯穿了房地产的生产开发、保有使用和转移处置等各环节。由于各国的经济发展水平不同、房地产行业的发展状况各异，因而各国的房地产税制无论在课税体系上，还是在税制要素设计上都存有一定的差异。但总体来看，各国的房地产税制还是具有一些共性的。 （一）房地产税收制度体系完整，且以房地产保有税类为主 目前，许多国家都建立了比较完整的房地产税收制度体系，广义地看，国外房地产税收体系主要分为三大类： 第一类是房地产保有税类。房地产保有税是对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收，一般依据房地产的存在形态—土地、房产或房地合一的不动产来设置。在该阶段，世界上通行的主要税种是财产税，包括一般财产税和个别财产税。

一般财产税是将土地、房屋等不动产和其他各种财产合并在一起，就纳税人某一时点的所有财产课征。美国、英国、荷兰、瑞典等国都采用这种将房地产归为一般财产税课税的房地产税制度。 个别财产税是相对于一般财产税而言的，它不是将所有的财产捆绑在一起综合课征，而是按不同财产分别课征。国外对房地产课征的个别财产税，依征收范围可分为三类：一是单独对房屋或土地课征的房屋税或土地税。如法国的房屋税、英国的房屋财产税等都是仅对房屋课征的。土地税有地亩税（面积税）和地价税两种形式，韩国的综合土地税属地价税的形式、巴西的农村土地税则属于地亩税的范畴。二是只对土地和房屋合并课征的房地产税。如墨西哥、波兰的房地产税，泰国的住房建筑税等。三是将房屋、土地和其他固定资产综合在一起课征的不动产税。如日本的固定资产税，芬兰、加拿大的不动产税等。第二类是房地产取得税类。房地产取得税是对取得土地、房屋所有权的人课征的税收，一般根据取得方式而设置税种，房地产取得的法律事实主要分为原始取得和继承取得。现今各国设置的房地产取得税类的税种主要包括遗产税（继承税）或赠与税、登录税和印花税等。如在房地产发生继承或赠与等无偿取得行为时，各国一般要征收遗产税（继承税）或赠与税，只不过各国选择的遗产税征收形式不同，有的采用总遗产税制模式，有的采用分遗产税制模式，有的采用混合遗产税制模式。赠与税也分为赠与人税制和受赠人税制。 第三类是房地产所得税类。房地产所得税是对经营、交易房地产的个

中国房地产税制改革

中国房地产税制改革 一、我国现行房地产税费的情况 我国的现行的房地产税是以房产和土地为课税对象，向房屋和土地的所有权人和使用权人征收的税赋。这里所说的房产包括城市、县城、建制镇和工矿区范围内的应税房产。因此，我国现行房地产税主要包括城市房地产税，耕地占用税，城镇土地使用税，涉及房屋建设、房屋出租、物业管理的营业税和营业附加税，房产税，涉及土地使用和土地使用权或房产转让交易的土地增值税、契税和所得税，涉及企业所得的所得税、固定资产投资方向调节税以及其他产生合约的印花税等。这些税赋的法律依据主要是1986年9月15日国务院正式发布并于1986年10月1日起实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《房产税暂行条例》）（中央人民政府政务院于1951年8月颁布的《城市房地产税暂行条例》已于2009年1月1日起废止）。另外，我国还有一些涉及房地产方面的行政性收费，主要包括土地出让金、大市政配套费、四源费、防洪费、集资费等。 其中，几种主要税种的课税对象、计税依据、税率和分别是： 1、房产税：房产税是以房产为课税对象，以房屋的价值和租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种地方税。 房产税课税对象的范围包括投入生产经营活动（自用或出租），给所有权人带来了收益的房地产。根据《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（（87）财税地字3号）、《》（）、《》（），“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产，工作，学习，娱乐，居住或储藏物资的场所。凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。 房产税的计税依据是从价计征和从租计征，其中从价计征是按照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳，税率为%，应纳税额=应税房产原值×（1－扣除比例）×%；从租计征是以房产租金收入计算缴纳，税率为12%，应纳税额=租金收入×12%。 2、耕地占用税：对占用耕地（包括国家所有和集体所有的耕地）建房或从事其他非农