中国房地产税改革的方向

2010年第48期(总第2320期)

10 财政与税收

完善 新农合中央财政

补贴政策的建议

孙世强 任佳宝

1 改变中央财政资金的补贴结构。从宏观

区位角度看,中央财政在 新农合中的支出应与

不同区位农村居民纯收入逆相关。经济越富裕,

中央财政的补贴应越少。在具体执行中,中央财

政应实行差额的财政补助。对西部地区,尤其是

国家级贫困县及贫困型农村,采取免费参合形

式,由中央政府拨出专款资助,代农民个人缴纳

人头参合费,农民个人免费参合,即采取 中央财

政+地方财政+集体组织筹资模式,从而确保

贫困人口能真正享有基本医疗保障,实现全员免

费参合,应保尽保。对中部地区,鉴于温饱型农

村居民较多,采取 农村居民个人+中央财政+

地方财政+集体组织筹资模式。对东部地区,

由于富裕型农村居民较多,应采取 农村居民个

人+地方财政+集体组织筹资模式。东部地区

农民收入高,集体经济发达,许多地区早在2006

年,农村合作医疗参保率就接近全面普及。所

以,对这一区域,建议取消中央财政补贴。所以,

从中央财政补贴角度看,财政在不同区域要体现

差异,真正实现不同区域的需求程度与财政补贴

资金的高度相关。但任何地域都有特殊性,要对

低保家庭、特困群体、五保户、伤残户实施免费参

合,确有困难的,也可由中央财政补贴。

2 建立 新农合均衡补助金制度。建议建

立 新农合均衡补助金,以保障新农合制度的公

平性。而 新农合均衡补助金应由中央财政设

立,为保证 新农合制度均等化而单独设立的一

项资金。该项补助金数额取决于东、中、西部的

贫富差异、平均人均财政补贴额度及财政资金依

存度等因素。具体做法是以东、中、西部 人均财

政补贴额度的平均值为标准,低于标准的,中央

财政应予补齐。

建立 新农合均衡补助金制度是改善公共

卫生服务横向不均等的良策,可促进公共服务均

等化。

3 理顺 新农合制度保障与商业医疗保险

制度的关系。现在商业医疗保险险种较多,形成

了政府主导和市场主导的多重医疗保障模式。

这就存在农民患病后,由政府主导的 新农合制

度保障与商业医疗保障谁先赔付的问题。按照

相关规定,多重医疗保障赔付的总额不能超过实

际花销的医疗费用。如果先由新农合制度保障,

商业医疗保障就只起到补差作用,节省了原来按

市场原则承诺的市场赔付。若市场赔付为先,

新农合制度保障基金就可能产生节约,提高了

财政补贴效应。而现在全国通行的做法是,在赔

付的顺序上,恰恰是按照先 新农合保障,后市

场赔付,结果财政资金补偿了本该由市场主体赔

付的资金。这不是小问题,是 新农合制度赔付

机制问题,这一补偿顺序直接影响了宏观财政补

贴效应。因此,要以制度形式规范现行的补偿顺

序,实现先由市场补偿,后由 新农合保障的补

偿顺序。

(陈摘自!经济纵横?2010年第5期!完善新型农村

合作医疗中央财政补贴政策的建议?)

中国房地产税改革的方向

刘 佐

中国房地产税改革的出发点应当是:鼓励房

地产业和房地产市场的发展,合理开发利用房地

产资源,保障民生,符合财政管理体制改革和税制

改革的总体目标,规范相关税费关系,兼顾国家、

企业、个人的利益和中央、地方的利益,以人为本。

一、简化税制。

应当尽快将现行的房产税、城镇土地使用

2010年第48期(总第2320期)

11

税、耕地占用税、契税和某些合理的房地产方面的行政性收费合并为统一的、与各国普遍开征的房地产税基本一致的房地产税,将城市维护建设税和印花税并入增值税、消费税、营业税、企业所得税和个人所得税,将土地增值税并入企业所得税、个人所得税和房地产税,并取消不合理的房地产方面的行政性收费。通过上述简化措施,不仅可以减少与房地产有关的税收和收费的数量,减轻纳税人的经济负担,而且还可以优化税负结构,即减少房地产转让、出租环节的税收,增加房地产持有、使用环节的税收。

二、合理调整税基和税率。

1 房地产税的征税范围应当扩大到个人住宅和农村地区,并按照房地产的评估值征收。同时,通过规定适当的免税项目和免征额的方法将低收入阶层排除在纳税人以外。在此,难以赞同按照住房的面积、套数来征收房地产税的主张,因为这些主张在操作的时候很容易引起严重的分歧(如地点偏僻的大房子可能价格偏低,多套住房由于其面积小、建筑陈旧等原因也不一定很值钱),似乎也不符合各国通行的做法。

2 房地产税的税率应当根据不同地区、不同类型的房地产分别设计,由各地在规定的幅度以内掌握,如中小城市房地产的适用税率可以适当从低,大城市房地产的适用税率可以适当从高;普通住宅的适用税率可以适当从低,高档住宅和生产、经营用房地产的适用税率可以适当从高,豪华住宅和高尔夫球场还可以适当加成征税。难以赞同征收对 住房消费税 的主张,因为消费税通常是对消费品和消费行为征收的,不适用于房地产,其他国家似乎也无此类做法。

在设计税基和税率的时候,应当兼顾纳税人的负担能力和财政收支的需要、中央政府与地方政府的财政收支,并参考其他国家,特别是发展中国家和周边国家同类税收的做法。

三、适当下放税权。

应当将房地产税作为中国地方税的主体税种加以精心培育,使之随着经济的发展逐步成为

市(县)政府税收收入的主要来源,并且在全国统一税制的前提下赋予地方政府较大的管理权限(包括征税对象、纳税人、计税依据、税率、减免税等税制基本要素的适当调整),以适应国家之大,各地经济发展水平不同的实际情况,促使地方因地制宜地通过此税增加财政收入和调节经济。

四、加强征收管理。

加强房地产税的征收管理,堵塞漏洞,减少税收流失。为此,税务机关要加快完善有关管理制度和信息化建设的步伐,并加强与各有关部门的工作配合。

通过上述措施,可以进一步完善中国的房地产税制度,加强房地产税管理,从而适当扩大房地产税收入的规模,提高房地产税收入占地方税收收入和全国税收收入的比重,更好地发挥房地产税对于增加地方财政收入和调节经济的作用。

(成林摘自!地方财政研究?2010年第7期!谈中国

房地产税的改革方向?)

资源税和环保税不适合作为未来地方税的主体税种

李玉红 白彦锋

2009年,资源税在地方税收收入中的比重只有2%多一点,收入规模有限。而且,资源税的职能主要是为了调节资源的级差收入,资源在我国各地的分布也不均衡,即使未来资源税制作了进一步改革和完善,扩大了征税范围、改进了计税方式,从筹集财政收入的能力和潜力角度来看,也不适合作为地方税的主体税种。至于未来将要开征的环保税,其主要是对 三废 (废气、废水、固体废物)和二氧化碳的排放课税。2007年我国征收的排污费收入仅为179 28亿元,收入规模是相当有限的。而且,考虑到我国目前正处于工业化的关键阶段,环保税的开征势必会对地

中国房地产市场现状分析

1 中国房地产市场现状 我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵 房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体 房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析 首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？ 通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。 模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为

2020年个税改革最新方案

2020年个税改革最新方案 新方案 目前中国的个人所得税税目分为11类。 按照《个人所得税法》，这11类分别是工资、薪金所得;个体工商户的生产、经营所得;对企事业单位的承包经营、承租经营所得;劳务报酬所得;稿酬所得;特许权使用费所得;利息、股息、红利所得;财产租赁所得;财产转让所得;偶然所得;经国务院财政部门确定征税的其他所得。 此次个税改革的第一步就是合并部分税目。如果以前面所说的“大综合”方案来看，是将工薪所得、劳务报酬、稿酬等经常性、连续性劳动所得等，合并为“综合所得”;其他财产性所得以及临时性、偶然性所得仍作为“分类所得”。 不过，前述省级地税局所得税处人士认为，“小综合”的方案更为现实。 第二步则是完善税前扣除，即在合理确定综合所得基本减除费用标准的基础上，适时增加赡养老人支出、子女教育支出、住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。 第三部则是适时引入家庭支出申报制度，即在保持以个人为纳税单位的基础上，进一步允许夫妻联合申报家庭赡养老人、子女教育、住房按揭贷款利息等相关支出，并在夫妻之间分摊扣除或由一方扣除，夫妻双方分别纳税。 “比如，月收入按5000元计算，先减掉3500元扣除额。剩下的1500元，如果按照分类申报，可以直接减掉利息支出，作为应税额。 如果按照家庭综合申报，在减掉利息支出的同时，还可以减掉赡养老人、子女教育的支出。”前述省级地税局所得税处人士告诉经济观察报。最后一步则是优化税率结构，即以现行个人所得税法规定的税率结构为基础，适度调整边际税率，合理确定综合所得适用税率。 上海财经大学公共经济与管理学院税收系主任朱为群说，个人所得税改革方向一直都很清楚，是建立“综合和分类相结合”的制度，但具体从合并税目到费用扣除，从家庭申报再到税率调整，其实是一环扣一环、连续性的。

我国房产税税制改革研究(1)

我国房产税税制改革研究(1) 房产税属财产税类。从国外经验看，房产税收入是地方财政收入的重要组成部分。我国情况相反，房产税收入在省以下政府财政收入结构中比重很低，房产税税收政策也比较混乱，基层财政对房产税征管相当轻视。目前我国的经济发展和“改革、开放”进入了新阶段，制度变迁和经济发展逐步改变了财源结构、分配方式、资金流向结构以及财富存在方式。这种巨变实际上向既定的税制提出了挑战。而另一方面，在近几年税收高速增长的条件下，地方财政困难反而与日俱增，其中突出的矛盾是地方税体系残缺不全。这表明现在我们有必要深入研究如何通过地方税各税种税制的改革来增强地方财政收入筹集能力以缓解财政困难。房产税虽然现在是一个小税种，但从市场经济发展的角度看，该税潜力不容忽视。要优化地方税收结构、合理发挥房产税收入筹措功能，必须首先从税制方面完善房产税。 一、我国房产税收入状况总结大全/html/zongjie/ 我国现行房产税设立于1986年，是从原房地产税中分离出来的。该税以城镇中的房产为课税对象，按房产原值（减除一定比例）或租金向房产所有人或经管者征收的一种财产税。征税范围限定在城镇，计税依据为原值一次减除10%-30%后的余额。当时设置该税的目的是调节占有房产所形成的收入差别并约束固定资产投资规模过度扩张。总结大全/html/zongjie/ 改革以来值得注意的是从20世纪90年代中期开始，房产税收入

呈现出扩张趋势，在税收结构中的地位也有所抬升。1993年，我国房产税收入为49.15亿元，比1992年增加7亿多元，从1994年开始，我国房产税收入突破60亿元，近年来已达上百亿规模． 实行分税制之后，我国税收增长结构的明显特征是小税种收入规模快速扩张。其中最引人注目的是个人所得税和印花税。但事实上，房产税收入规模扩张速率也很快。从表1可见，房产税收入1999年比1994年增加了两倍，这一规模扩张程度远大于税收总额的扩张程度，从1994-1999年，房产税收入每年增长率都达到30%，远超过同期税收总额增长速度，房产税收入在小税种中排序仅次于个人所得税和印花税，而且房产税收入与印花税收入之间的差距总体上说越来越小。事实上我国印花税收入的增长主要得力于证券交易，如果从综合角度看问题，房产税收入增长要比印花税收入增长稳。近几年的情况表明，房产税在地税收入中已占据了较为重要的地位，1995年房产税收入占地税收入总额的比重为7%，其后几年一直稳定在6%，在地方税各税种中的排位居第三位。如果不考虑共享税的话，房产税在地方税收结构中的地位更加突出。比如和印花税相比，近些年印花税收入增长很快，但大部分归中央财政，留归地方的部分在税收结构中没多少，而在地方税收中原先作用不大的小税，现时增长最快、最有潜势的还是个人所得税和房产税。房产税在我国是一个收入分布高度不均衡的税。现在200亿元左右的房产税收入主要集中在大城市。比如1999年的183亿元房产税，北京、上海、深圳、青岛四个城市就占

中国房地产市场供求关系分析报告

我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。

我国个人所得税现状及改革

摘要：摘要随着居民收入水平的提高，我国个人所得税收入在财政收入规模中的比重也在逐年提高。各地税务机关开展了纳税人自行申个人所得税的工作，完善了全员全额扣缴申治理，有效地堵塞了税收漏洞，抑制了偷漏税现象，促进了个人所得税收入的提高。个人所得税征管工作中还存在一些问题，对此，应当针对造成问题的原因采取相应的对策。2011年 6月的最后一天，十一届全国人大常委会第二十一次会议表决通过了关于修改个人所得税法的决定，个税起征点上调到3500元。修改后的个税法将于9月1日起施行。 一、我国个人所得税的概况 据国家税务总局的数据，1994年中国个人所得税收入仅为72.7亿元，2004年达到1737.05亿元，十年提高了约24倍；占中国税收总收入的比重也从1994年的1.4%，迅速提升至2004年的6.75%，个人所得税已成为中国第四大税种和中国财政收入的一项重要来源。近日，社会各界期盼已久的个人所得税法(修订)立法进程，正在按照人大立法计划如期进行，修改方案已经在8月23日由国务院提请人大常委会第十七次会议审议，从而进入人大立法的“一读”程序。 我国所得税制是1980年制定的，尽管中间有几次小的调整，但是我国现行税制的第一个重要的弊端就是起征点多年不变。第二个弊端就是个人所得税的模式选择问题。大多数发达国家都选择一个综合所得税制模式，而中国选择的是一个分类所得税制模式。分类所得税制的一个重要缺陷在于处于同一收入水平的纳税人的纳税负担不相同。由于收入来源不同，最后的实际税收负担也不相同。此外，我国现行所得税制没有考虑一些个案，比如同样的收入水平，个人身体健康状况不一样，表面上看，纳同样的税好像很公平，但是这个纳税之后的生活负担能力或者承受能力可能截然不同。 目前国个税最大的弊端在于现行税制没有体现公平税负，合理负担的原则，没有起到调节社会公平应有的作用。首先，工薪阶层税负过重。如今国工薪阶层月薪3000元-5000元里面增加了很多的支出容，如住房公积、医疗支出、教育费用、养老保障，这部分月薪实际上对许多工薪阶层仅够维持生计用，但目前税制仍然按照富人的标准来对他们征税。其次就是调节的重点对象有失偏颇。中低

中国房地产现状及对策研究

毕业设计（论文）题目：中国房地产现状及对策研究 学生姓名：侯金鑫 学校：南昌航空大学 专业：工商企业管理 年级： 学号： 指导教师： 2015年05月8日

摘要 现今中国社会经济的飞速发展，房地产业作出了巨大的贡献。房地产业的基础地位不可动摇，同时作为国民经济的支柱性行业，支撑着我国的国民经济，它也肩负着重任。房地产业的改革发展取得了无可厚非的成就，它使我国的经济有了长足的进步，与此同时，它的过快的发展也为我国的经济建设带来了相应的问题。过快的发展使得我们只能片面的认识到这个不断壮大的行业，我们没有足够的经验来解决问题。随着政策，需求，竞争等环境的快速变化，中国房地产目前的局面也不容乐观。同时，房地产的市场开发，销售，以及监管方面也存在着一些弊端，我国房地产市场想要健康的发展就必须采取积极有效的措施。本文通过市场调研以及专家访谈等研究方法分析房地产业所存在的问题。 关键词：房地产，国民经济，市场化，保障监管制度

目录 一．引言 二．房地产业在国民经济中的地位 （一）房地产业在国民经济中的基础性地位。 （二）房地产业在国民经济发展中发挥着先导性产业的作用。 1. 具有持续的高增长率。 2. 创新并创造了新的市场需求。 3. 具有突出的扩散效应。 （三）房地产业的支柱性地位。 三．住房市场化成就及问题 （一）概括发展 （二）八大成就 （三）存在的问题 1.政策混淆 2.住房供应体系不健全 3.房地产市场不规范 4.制度建设不完善 四．房地产中问题存在的原因 （一）片面的认知 （二）住房供应结构调整缓慢 （三）房地产市场秩序混乱 （四）地方政府违规操作 （五）开发商的垄断经营 五．解决目前房地产行业存在缺陷的有效政策及手段 （一）对于政策混淆的解决手段: 1. 区分房地产政策和住房政策 2. 建立健全政策审批制度 3 加大房产政府调控力度 （二）解决住房供应结构不合理 1 进一步整顿和规范房地产市场秩序 2 有步骤地解决低收入家庭的住房困难 3 逐步完善房地产业的信息披露制度 （三）加强房地产市场的监督和管理 1.加强对商品性住房的预售许可管理 2.规范商品住房的预定和销售 3.严格控制监督住宅的建筑质量 4.严惩违法违规行为 5.控制恶意垄断 五．结束语 六．参考文献

对我国房产税改革的思考与建议

龙源期刊网 https://www.docsj.com/doc/ef4965011.html, 对我国房产税改革的思考与建议 作者：何嘉琦 来源：《经济师》2014年第04期 摘要：2011年1月，上海市和重庆市作为试点城市率先开始房产税改革，开始对部分居民征收住房房产税。房产税对于抑制房价、调节收入分配差距、健全地方税制体系、调节地方政府收入结构均具有重要意义。然而它目前的改革还存在着一些问题，从税制角度看，税制难以真实反映收入水平，计税依据也尚欠合理；从操作角度看，征税系统不完善，缺乏相应的房地产估价人才；从目标角度看，难以很快实现降低房价的预期。文章阐述了以上问题，并提出了扩大征税对象、完善征管系统、改良计税依据、培养估价人才、引导资本流向等五方面建议。 关键词：房产税改革房价土地财政 中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1004-4914（2014）04-121-02 2013年2月20日，温家宝同志研究召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控政策。会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，即“新”国五条。其中第二条“坚决抑制投机性购房”措施中明确了细则：“总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作。”这表明，继上海、重庆之后，房产税改革试点有扩围趋势，房价上涨较快的一线城市和部分热点省会城市极有可能被纳入试点范围，如北京、深圳等。毫无疑问，这一细则又将房产税改革的话题推至风口浪尖，一时众口纷纭，大家争议颇多。房产税到底该不该改革以及在改革过程中又会存在哪些问题等，已成为学术界研究和探讨的重要话题。 一、推进房产税改革的重要意义 房产税，又称房屋税，是指国家以房屋为征税对象，对产权所有人征收的一种财产税，是政府稳定收入来源之一。随着我国经济体制的不断改革和房地产市场的发展，传统的房产税制逐渐呈现出一些弊端。2011年1月，上海、重庆两市经国务院批准，颁布对部分个人住房征 收房产税试点暂行办法，率先展开了房产税改革。房产税改革对中国社会、经济发展不可忽视的意义主要体现在以下四个方面： 1.遏制投资性购房。当前，房价问题依然是社会上热议最多的问题，而房价的居高不下很大程度上是因为存在大量投机性购房。过热的房地产投资会使房价不断升高，同时升高了人们对房价的预期，从而又加大投机，如此形成正反馈。这种正反馈会拉大居民贫富差距，持续下去将最终导致房地产泡沫破灭，对经济乃至社会产生巨大影响。房产税改革的目的之一就是通过扩大征税范围，提高住房持有成本，从而降低住房作为投资品的价值。在对住房征税的情况

个人所得税存在的问题及改革方向

个人所得税存在的问题及改革方向 摘要：现行的个人所得分类税制已不顺应现今经济的发展，造成国家财政的大 批流失，国际流行综合所得税制因其独特优点成为众多国家的个人所得税制发展 的方向。但根据我国的国情不适宜全面发展综合税制，应建立以综合税制为主， 分类税制为辅的混合所得税制。 关键词：个人所得税综合所得税制分类所得税制 一、现行个人所得税制度的现状 我国目前的个人所得税制度是分类所得税制，将现有的个人所得分成11类 应纳税项。个人所得税广泛采用源泉扣除的课税方式，纳税人各项所得应纳税款，由支付所得的单位或个人实行代扣代缴，能有效防止税收流失,但增加了纳税人的 纳税成本。 纳税义务确定上引入"居民”和"非居民”概念，住所标准是户籍、家庭和经济 利益关系在中国境内居住的个人；居住时间的标准是无住所在中国住满1年的个 人是我国居民纳税人（这一规定比世界其他地方都长）。这两条件是并列的，符 合任一标准即被认定是我国居民纳税人。 费用扣除标准统一固定，没有考虑纳税人个人承担能力和生活成本。现行个 人所得税在费用扣除上采用定额扣除、定率扣除两方法，定额扣除标准为3500元，定率扣除为20%。费用扣除标准没有考虑纳税人取得收入时发生的成本，也 没有考虑纳税人维持家庭生计成本、子女教育和赡养老人成本等生活成本。这种 扣除方式简单、便于计算，不过有失公平。 个人所得税的减征免征优惠有很多，像省级政府一些奖金、干部的退休工资 等都免于征税；外籍人员的一些补贴、费用也予以免征税金，在基本扣除中对外 籍人员已经多扣除了2800元，费用扣除不应在给予优惠了，这很不利于纳税人 的税负公平性。而且，所得税减免优惠很多很容易造成纳税人偷、逃税款，不利 于征纳的管理。 二、现行个人所得税存在的弊端 个人所得税的课税模式分三种：分类所得税制、综合所得税制和混合所得税 制（分类综合所得税制）。分类所得所制将所得按性质和来源分为许多类，对不 同类的所得计征个人所得税；综合所得税制是综合加总求和纳税人全年不同来源 所得，再按累进税率计征所得税；混合所得税制又称二元制，实行分项课税与综 合计税。综合所得税制度根据纳税人的承受能力来确定税负水平，以更好地反映 其税负公平税负的原则，但需要精准掌握国民个人收入状况。以我国目前的社会 情况很难把握具体纳税个人的详细收入，但分类所得税制又不再适应现今经济的 发展，所以我认为应当在充分考虑我国具体国情的条件下，实行综合、分类相结 合的个人所得税制，并逐渐向综合所得税制发展。我认为我国的个人所得税税制 存在以下问题： （一）现行分类税制缺乏公平性 分类税制存在同收入同地区却不同税的横向、纵向的纳税不公平，容易导致 纳税人偷逃税款甚至不纳税行为。另外，不同类型的个人收入对征收时间有不同 的规定，或根据时间或根据次数计算出的税率不能反映纳税人的纳税能力和税收 任意性。容易使纳税人产生抵触心理，想办法偷逃税款，减轻税负，或不纳税。

浅谈我国个人所得税现状及改革方向

浅谈我国个人所得税现状及改革方向

[摘要]随着国民经济的发展,我国个人所得税制度存在的问题越来越明显,全社会要求改革的呼声也日益高涨。为适应市场经济发展的要求, 我国个人所得税制度的改革已经拉开了帷幕, 我们必须以这次税制改革为契机,制定出一套适合我国国情、适合市场经济需要的个人所得税体系, 真正发挥个人所得税在我国税收中的重要作用。本文在前人研究基础上，追溯我国个人所得税的发展历程，结合我国的现实状况，从多个方面分析了个人所得税体制存在的问题,并借鉴国际通行做法,根据我国实际情况探讨了个人所得税制度的改革方向。 关键词:个人所得税现状改革 【Abstract】With the development of the national economy, China's personal income tax system problems become more and more obvious. In order to meet the requirements of the development of a market economy, China's personal income tax system reform has begun. Personal income taxes have played an important role in our country; we must reform the tax system to develop a set of suitable conditions for our country. Based on previous studies and combined with the reality of the situation of our country, from various aspects of personal income tax system, this chapter discusses the direction of reform. 【Key words】Personal Income Tax Actuality Reform

我国房地产业的发展现状及趋势分析

进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接

中国房地产市场分析(鲁能)

从五方面透视房价非理性上涨 来源：鲁能集团时间：2009-09-14 10:56:00.0 在全球性的金融危机还没有见底、全球生产仍在下降、消费价格指数和生产资料价格指数继续下滑的情况下，中国主要城市的房价却已开始上涨。不断走高的房价不仅不利于未来的经济增长，而且也会造成严重的社会问题。因此控制房价的恶性上涨成为一个刻不容缓的问题。 为了有效控制房价的恶性上涨，我们首先需要弄清楚推动中国房价快速增长的因素到底有哪些？对此，我们大致可从以下几个角度来加以分析： 1、国际货币体系的结构变化 1978年牙买加协议生效后，金本位制的布雷顿森林体系正式解体，伴随着美元与黄金(222,0.19,0.09%)脱钩而来的便是全球流动性的泛滥。但是，由于当时国际经济的基本面恰好处在世界经济增长之长周期的上升阶段，并且又有以中国和印度为代表的一大批新兴市场经济国家的崛起，美国不断增加的货币供给被新兴的IT产业和中国与印度等新兴市场经济国家所吸收，结果世界不仅没有发生通货膨胀，反而出现了出乎人们意料之外的通货收缩。只要没有通货膨胀或者通

货膨胀的预期，人们就不会对不动产投资产生兴趣。 到了公元2000年，世界经济同时出现了三个拐点：第一个拐点是纳斯达克股票市场暴跌，这意味着以IT产业为代表的新兴产业已经没有投资机会；第二，世界固定资产形成占世界GDP的比重开始迅速下降，这意味着各个国家内部投资机会的减少；第三，世界跨国公司对外直接投资占世界GDP的比重也出现了较大幅度的下降，这意味着全球缺乏投资机会。 面对这样三个拐点，美国不仅没有减少世界基础货币的供给，反而采取了更为激进的扩张性货币政策，目的是为了刺激其传统制造业的发展，以便对冲因为IT产业衰退而造成的经济损失。很显然，继续不断地增加的美元供给在不能被实体经济有效地吸收的情况下，就只能流向资产市场，并且在通货膨胀预期形成的情况下，必定会有更多的货币投向房地产市场，而且在经济全球化和资本可以在国际上自由流动的情况下，不可避免地造成全球房地产价格的迅速上涨。 2、宏观经济政策的激励效应 就中国的情况而言，房地产价格的快速上涨不仅与以上所说的国际背景有关，而且在很大的程度上也与中国开始于2004年的宏观经济政策的变化有关。从2004年起，中国政府为了控制经济过快增长、

个人所得税发展历程及改革方向探讨

现代商贸工业 ２０１９年第１７期 ７３ 一个人所得税发展历程及改革方向探讨 冉小思 (安徽财经大学财政与公共管理学院,安徽蚌埠２３３０３０ )摘一要:改革开放以来,随着社会主义市场经济的不断发展,人们的生活水平大幅度提高,而贫困差距也越来 越大,两极分化严重,导致了社会分配不公平.个人所得税作为财政中的 自动稳定器 ,在调节收入分配差距, 实现社会公平,促进社会主义社会和谐发展方面发挥着重要的作用.通过收集相关资料和对国家最新的个税改革进行研究,介绍了个税改革的相关内容,分析个税存在的问题以及对如何完善我国的个税改革提出建议. 关键词:个人所得税;改革历程;改革方向 中图分类号:F ２３一一一一一文献标识码:A一一一一一一d o i :１０．１９３１１/j ．c n k i ．１６７２Ｇ３１９８．２０１９．１７．０３４１一个税的起源和在中国的产生 个人所得税最早诞生生于英国(１７９９年) .由于英法战争给英国政府造成了巨大的财政危机,为了摆脱经济困境,英国首相威廉 皮特于１７８９年设计了 三步合成捐 的新税,形成了现代所得税的雏形.表面上看来个人所得税的诞生始于战争,但实际个人所得税是社会经济和政治的产物.因此在战后,随着经济的发展,个税仍得以延续和完善.经历了７６年的发展与变革,所得税在１８７４年成为英国的一个稳定税种.随后德国二法国二美国等大多数资本主义国家为缓解因战争所带来的财政压力相继开征个税;２０世纪以后,个人所得税成为世界的普遍税种.历经了２００多年的发展,个人所得税日臻完善,发挥着越来越重要的作用. 中国作为一个具有悠久历史文化的文明古国,早 在夏朝,就有了赋税制度.司马迁说过: 自虞二夏时, 供赋备矣. 虽然当时的赋税制度没有达到一套完整的 税收体制,但每个朝代都对其尤为重视.由于近代中国实行闭关锁国政策,导致中国在政治二经济二科学技术方面远远落后于西方国家,所得税法基本呈空白阶段.１８４０年的鸦片战争不仅打开了中国的国门,引进了资本主义经济,同时也使得所得税登上了中国税法的历史舞台.我国个人所得税最初始于１９０９年清政 府的?所得税章程?,但并未颁布实施.１９３６年, 因战争的需要,国民政府颁布了中国历史上第一部所得税 法 ?所得税暂行条例?,推动了我国个人所得税从旧税制向新税制的演变.经历了几十年的曲折发展,终于１９８０年通过第五届全国人大代表大会第三次会 议决定,颁布了我国第一部个人所得税税法 ?中华 人民共和国个人所得税法?,我国个人所得税制度得以 建立. ２一我国个税的改革历程 改革开放的到来不仅改变了中国的政治二经济形势,个人所得税也进入了全面改革时期.随着经济的 发展,人民生活水平的提高,?个人所得税法?也不断的 修正和完善,经历了由分立到统一的过程. 我国个人所得税法自１９８０年颁布后,在三十多年内共对其进行了七次修改,具体内容如下. １９９３年对? 个人所得税法?进行了第一次的修改,把?城乡个体工商户所得税暂行条例?二?个人收入调节 暂行条例?同?个人所得税法?合并为一个个人所得税, 简称 三税合一 .并于１９９４年开始施行, 这是税制改革的重要转折点. 随后１９９９年进行了第二次修改, 将居民储蓄存款利息所得由原来的免税项目改为征税项目. ２００５年进行第三次修改, 个人所得税免征额从原来的８００元调高至１６００元;高收入者须自行申报纳税,代缴单位需要办理全员全额申报. ２００７年６月进行第四次修改, 国务院将储蓄存款利息所得的适用税率由原来的２０％降低到５％. ２００８年进行第五次修, 将工资薪金所得费用扣除标准提高到每月２０００元,储蓄存款利息所得改为免税项目. ２０１１年６月, 进行第六次修改,将工资薪金所得中的起征点调高至３５００元. ２０１８年８月３０日, 第十三届全国人大常委会第五次会议决定对个人所得税法进行最新修改,新税法将于２０１９年１月１日开始实施.具体内容为: 将个税起征点由每月３５００元提至每月５０００元( 每年６万元);对工资薪金二劳务报酬二稿酬和特许权使用费等四项劳动性所得首次实行综合征税等;首次增加子女教育支出二继续教育支出二大病医疗支出二住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除;优化调整税率结构,扩大较低档税率级距. ３一对新税改革的分析 与以往的个税改革比较,这次新税的改革有很大 程度上的不同,是我国个税改革具有历史性的一年.(１ )随着经济的不断发展,人均月收入的提高,很明显原来的３５００元的起征点跟不上经济发展的脚步,提高个税的起征点是必不可免的.起征点的上调,明显的减轻了一些中低层收入者的税负,可却没有考虑到地区差异二物价水平.在中国的大城市里,每月５０００元的工资其实最多只能保障基本生活水平.个人觉得个人所得税的起征点因根据地区的经济发展水平而设定不同的征税额度,才更能体现税收的公平性.(２)对于子女教育支出,每月扣除１０００元.这有助于中国教育事业的发展,减轻了家庭教育支出.可规定只有在校 就读可以扣减,而非在校无法扣减(如成教),这不利于 教育的公平性.设立专项扣除和反避税,使税负的分配更加公正,可对大病医疗支出的扣除力度与国外比较还是很小.(３)优化了税率结构,扩大了３％二１０％二 ２０％低税率的级距, 三档高税率的级距不变.中国目前还处于并将长期处于社会主义发展阶段,中低收入的工薪阶层是我国个人所得税的纳税主体,扩大低档税率的级距,有利于减少对中低收入者纳税,加大对高收入者纳税,这对于调节收入二缩小贫富差,促进社会公平具有一定的作用.(４) 首次实现了综合征税制度

中国房地产现状分析

中国房地产现状分析 1.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高， 但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。 2.成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了 争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接 地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数 的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机 构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。 而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临 巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。 4.房地产中介经营困难由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现 了经营困难和倒闭。 5.我国房地产业存在多大的风险。第一，中国开发商的自有资金严重不足，有相当一部分资金来源于银行贷款。第二，垫资建设。 在土建时，让建筑承包商带资垫付，将成本转嫁给建筑承包商。第三，通过资本市场“集资”。即使在当前国家出台了这么多宏观调 控政策后，房地产股依然红火一片。这种结果值得决策者深思。当 泡沫破灭，开发商逃之夭夭，股民们将再次品尝痛苦和无奈。 交易行为种类

我国房地产现状分析

3.3 商业地产市场分析 3.3.1 我国商业地产行业现状 商业与房地产是两个截然不同的概念，商业包括零售、批发、服务等一系列内容，属于经营方式的一种描述；而房地产则属于不动产的范畴，具有不动产的所有属性，以一种实物的形态被大众所认知。中国商业与房地产的结合产生于19世纪60年代，发展至今经历了基本需求、初现端倪、蓬勃发展、理性认识四个阶段。在这一过程中，商业经营与房地产开发逐步的紧密结合起来，产生了今天众所周知的概念-商业地产。商业地产一经出现，便以它的高回报、高风险、操作复杂等方面的特点，区别于单纯的住宅、办公等物业的开发，成为了房地产开发行业中的新贵。商业地产是房地产行业中的一个重要组成形式，商业地产的开发和一个城市的建设水平及房地产开发水平有着很大的关系，同时也从一定层面上代表着一个城市的建设水平和房地产开发水平。 从部分重点城市土地出让种类以及商业地产项目开发数量来看，商业地产已经呈现超越住宅地产的趋势。国家统计局发布的2012年国民经济和社会发展统计公报显示，全年房地产开发投资71804亿元，比上年增长16.2%。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%；办公楼投资3367亿元，增长31.6%；商业营业用房投资9312亿元，增长25.4%。据（2013年1-6月全国商业地产市场投资运行态势）中数据统计：2013年，全国迎来购物中心供应高潮。据不完全统计，全国

20个主要城市在2013年下半年有约150个购物中心开业，平均面积超过8万平方米，数量之多、体量之大，创历史新高。数据显示，2013上半年，全国商业地产投资额5010亿元，同比增长26%，高过住宅增速6个百分点。商业地产施工面积65344万平方米，增长22%，高过住宅9个百分点;商业用房新开工面积11778万平方米，高过住宅0 .7个百分点。 3.3.2 峨眉山商业地产现状 近年来，随着峨眉山市城市建设步伐的加快和房地产产业化进程的加剧，商业地产得到了长足的发展，并逐渐形成了商业网点为中心的一些商业辐射带。同时一系列的城市建设规划推动着峨眉山商业不断前进，并为其注入了源源不断的发展动力。 从蓝光文旅公司高调进进峨眉山，打造峨秀湖项目开始，到被誉为“峨眉不夜城”的峨眉院子盛大开街，峨眉山的旅游地产链条又多了一个丰富且有决定性意义的元素。如今，峨眉半山·七里坪、峨眉·山与湖、天颐温泉小镇2期、峨秀湖国际度假区以及蜀尚国际、峨眉象城、中华药博园等旅游地产项目先后在峨眉山景区周边落户，这种丰富多样的文化整合和逐步健全的休闲度假产业链条，昭示着峨眉山一个新的休闲度假时代的来临。 峨眉山部分商业地产盘点： 天颐温泉度假小镇2期四季汤屋：酒店式公寓；

关于个人所得税的改革方向

关于个人所得税未来的改革方向 我国现行的所得税法律制度是在1994年税制改革基础上建立起来的，其基本格局是个人所得税、内资企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税三税并立。 1994年所得税法律制度存在的缺陷，一是指企业所得税类；而是指个人所得税。就企业所得税而言，主要有五个方面：第一、分享制度不合理；第二、企业所得税管理体制不尽科学；第三、企业应税所得与企业财务会计所得之间的关系不明确；第四、企业所得税优惠政策效果较差；第五、存在双重征税违背公平原则；在个人所得税方面又存在哪些缺陷呢？尽管我国个人所得税法已基本与国际接轨，但应看到作为发展中国家，我国与国际惯例尚有一定的距离，具体表现在：第一、分类所得税制模式不适宜。我国在20世纪80年代建立个人所得税制度之初采用分类所得税制，且主要采取源泉扣缴的征收方式，这在当时是符合我国国情的,因为那是我国的个人收入普遍较低，税务机关的征管手段比较落后。但随着我国经济的发展，人均收入的不断增长，纳税主体范围的扩大，税务机关的征管水平也有了较大提高。在这种情况下，人们对个人所得税的调节收入水平的功能以及量能课税原则的要求也就越来越高。而分类所得税制与这些要求是相背的，它不符合课税原则，甚至满足不了宪法上的生存权保障的要求，即对基本生活资料不课税原则。第二、税率设计与结构的失衡。从各国的税法实践看，大多数国家对综合收入采用累计税率。儿对不列入综合收入计征的专项所得项目，按照所得的性质采取差别比例税率征收。20世纪80年代中期以来，受供给学派税收理论的影响，以美国税制改革开端，西方发达国家相继进行了以降低税率，减少累进级次，扩大税基为主要内容的改革，目前这一趋势已波及到一些发展中国家。而我国目前的个人所得税税率存在不少问题。比如，超额累进税率分类太多，过于复杂，连同个人独资和合资企业投资者征收个人所得税，实际上包括四大项，而且税率设计也不一致；对工薪所得的税率设计档次过多，边际税率过高；比例税率的设计与加成、减征以及费用扣除上配套不严密，产生了税负不公、计算复杂的问题，表现较为突出的事在劳务报酬和稿酬所得上。第三、

中国房地产市场分析状况

中国房地产市场分析 目录 第一部分：中国房地产业的发展现状 一、目前的总体发展态势 （一）房地产开发总量及增长率 （二）销售总量及变化 1、销售增长速度放缓，出现有效需求不足端倪 2、存量住房市场火爆 （三）销售价格变动状况 1、总体发展态势 2、第一第二季度房地产销售价格分析，重点以北京、上海为例 二、地区发展态势 三、房地产行业效益情况 1、2001年上市公司效益分析。 2、2002年房地产上市企业业绩预测 四、目前的行业运行环境 第二部分：未来3到5年内房地产行业的发展趋势研究 一、政策因素的影响 1、土地供应政策的变化 2、预售条件及开发贷款门槛的提高 3、货币化分房政策的落实 4、经济适用房政策的推行 二、经济发展因素的影响分析 1、GDP与人均GDP的高速发展对房地产行业的影响 1、1、未来10年内我国GDP的增长情况预测 1、2、GDP的增长将带动“十五”期间住房消费的增加 1、2、1人均GDP的增长将增大住房消费支出 1、2、2为了实现GDP的既定增长目标，必然要发挥房地产对经济的杠杆作用 2、规模城镇化对房地产的推动。 3、西部大开发的积极影响 4、加入WTO对房地产业的长期利好 5、奥运带动城市建设，从而促进房地产业的发展。 三、、行业相关因素分析 1、技术因素变革（交通、通讯）的影响 1、1、交通技术的革新和交通工具的完善 1、2、现代通讯技术的进步 1、3、节能与供热方式改革。

1、4、节水、节地和治理污染。 1、5、住宅一次装修到位 2、自然环境因素的影响 3、消费者文化品位与生活方式的提升对房地产的影响。 第三部分、对全国房地产市场前景的总体判断 一、发展态势总体判断 (一)总体展望------三个判断 1、我国房地产发展还处于初级阶段，发展空间很大 2、我国房地产业仍将处于高速发展阶段 3、未来三年房地产业将在高位上进行调整，商品房销售面积增幅将有所降低，估计，未来三年增幅在15%左右 (二)未来三年房地产业运行格局 1、市供需两旺，但供大于求，空置房将增加 2、市场体系逐步完善 3、住房金融快速发展 4、住宅投资性消费将进一步增长 5、行业集中度将提高 6、区域性房地产泡沫已经产生 二、市场需求分析专题 （一）市场消费需求观念的变化 （二）未来几年房地产潜在市场需求的预测 1、“十五”时期房地产市场投资总量的预测。 2、“十五”时期房地产市场潜在市场需求的预测 3、未来几年房地产消费主要群体特征 （三）消费者有效需求的变化方向 三、房地产周期性研究专题 四、中国房地产业的市场空间与竞争状况预测专题 （一）市场竞争主体的增多 1、外资房地产开发商的涌入。 2、地涌现出新的竞争主体。 （二）跨区域竞争加剧 （三）土地储备资源的竞争加剧 1、新的土地使用政策导致土地的供应量可能会供不应求 2、入世使得土地市场竞争加剧 （四）对消费者群体有效需求的竞争加剧 （五）市场营销和管理方面的竞争。 第四部分：房地产行业发展的风险和挑战专题 一、政策风险 1、土地转让制度的改变，加大企业开发成本。 2、房地产企业贷款政策的改变，使得企业融资渠道受阻