房地产税科普系列(三) 国内房地产税历史进程

房地产税科普系列（三）国内房地产税历史进程

合抱之木，微信公众号：yzyhfg

上一篇我们讲了欧美日本的房地产税产生背景和特点，这一篇简单介绍下我国的房地产税历史进程。我国房地产税并不是现在才有，以前就有，称呼也是换来换去，包括房产税、地产税、城市房地产税、物业税、房地产税这些。

历史进程：1950年起征，分分合合，延续至今。

1950年，我国颁布《全国税政实施要则》，其中房产税成为全国第一批独立开征的税种之一。1986年政府公布《房产税暂行条例》，逐步形成现行房产税体系，保有环节税种出现房产税与城镇土地使用税并行的局面，同时，该条例将非营业个人自住房纳入了免税范围，导致税基较窄。

2003年，十六届三中全会提出，条件成熟时对不动产统一征收物业税，这是官方首次表态可以对自住房产征收房产税，此后改革进程加快，物业税空转、沪渝改革试点相继出台。随后经历08年金融危机，国内房地产市场起起伏伏，2013年，杭州、南京等扩围城市房地产税试点方案被紧急叫停，改革的步伐开始放缓。

近几年，随着我国城镇化的不断提高，房地产市场日趋成熟，房地产税的改革又提上了议事日程。

现状：房地产行业税种不少，税负不轻。

从房地产行业产业链看，税种并不少，包括取得环节的契税、印花税，交易环节的增值税、企业所得税/个人所得税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、印花税，保有环节的房产税、城镇土地使用税、耕地占用税等等。虽然有免征、减征等税收优惠，但是总体看来税负并不轻。

比如单考虑土增税、契税、房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税这五大相关税种，自2013年起，五大税种合并占比都在11%以上，税收贡献超过不少其他税种，2018年就贡献税收1.80万亿，占总税收的11.5%。

可能的改革方向：整个房地产行业税收体系面临系统调整；增加地方财政收入为主。

从我国房地产税的历史进程可以看到，历史遗留问题很多，面临挑战很多。比如农村的土地和住宅征不征？拆迁房、福利房、经济适用房、房改房、集体土地建设共有产权房等各种性质的住宅如何处理？现有税种如何整合？可以说，这是整个房地产行业税收体系的系统性调整，而不是简单的加加减减。

不过，从政府的一系列报告可以看出，房地产税改革已经进入了最终的攻坚环节，即房地产税立法。根据政府相关人员的预测，改革方向可能会考虑三个方面：第一，使房地产税逐步成为地方财政的稳定收入来源，强调财政收入功能而不是调控功能。（一线城市房价该涨还是涨）第二，按照不动产的评估值征收房地产税。（房价跌的城市怎么办）第三，合理降低各环节税负，系统整合相关税种。