房产税改革方案分析

房产税改革方案分析

——基于房产税功能视角

摘要：从分析房产税的基本功能入手，挖掘现行房产税存在的弊端，指出了房产税改革的必要性。对现已出台的四套改革方案进行分析比较，就改革围绕的重点问题进行深入的探讨，并提出相应的对策建议，最后得出一个相对合理的方案。关键词：房产税；功能；改革方案

在完善财税制度改革的背景下，面对居高不下的房价，国家逐步搁浅征收物业税的想法，取而代之的是对现行房产税进行改革。中共中央明确把研究推进房地产税改革纳入了今年制定的“十二五计划”，并初步出台了四套改革方案，预计不久的将来在某些城市进行试点实施。

一、房产税及房产税改革功能分析

（一）房产税内涵

房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。我国现行产税设立于1986年，是以房产为征税对象，按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入向房屋产权人征收的一种税，征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的营利性房屋，对于非营利性的住房一律免征。计税方法有两种：一是按照房屋原值一次减除10~30%后乘以1.2%计算缴纳，也称从价计征；二是出租房屋按租金收入的12%计算缴纳，也称从租计征。

（二）房产税改革功能分析

近年来，我国房地产市场发展迅速，政府为了稳定持续疯涨的房价出台了一系列宏观调控政策，房产税作为与住房相关的税种，其征收方向与力度直接影响

房地产市场的发展与政策的执行效果。政府面对高房价已无能为力，消费者满心希望房产税的改革能成为房价调控的“杀手锏”，但在笔者看来，房产税开征并不能带来房价的直线下降，它的基本功能应表现在以下三个方面。

1、提高地方政府财政收入

税收是公共收入的主要形式，房产税作为财产税的一种，理应成为地方政府收入的重要组成部分，地方政府税收少且征收难度大，为了完成并没有减少的公共事务，地方政府只有依靠土地收益来解决财政问题。如进行房产税改革，对非营利性住房开征保有税，地方政府便可获得大量稳定的税源收入，逐渐摆脱对土地财政的过度依赖。据统计，1998年房改以来我国共售出商品房约55亿平方米，若按现价重新评估约值28万亿，如按1%的税率征收房产税，地方税收将年增2800亿，大幅度提高政府财政收入。

2、调节居民收入分配，缩小社会贫富差距

国家征税的目的是利用这一公共收入对社会资源进行第二次分配，从而调整居民收入差距，房产税的征收自然也具有这一功能。

在目前的状态下，房产已成为重要的财富杠杆，社会基本分为有多处房产阶层、有一处房产阶层和无房产阶层。由于工作收入相对房价来说一般较低，房子资产往往演变成有房者可以拥有更多的财富，长此以往贫富差距将进一步加剧。住房的房产税开征将会加大持房者的税负成本，抑制投资投机性购房者的需求，使得更多真正的刚性需求者买到房产，缩小社会贫富差距。

3、影响住房供求关系

开征房产税在一定程度上会降低人们购买房屋的欲望，导致市场需求下降；税收增加了住房持有成本，持房者将会对成本和收益进行审慎权衡，导致一部分炒房者被迫抛售房源，增大市场供应。这样一来，市场上原有的供求关系被打破，短期内会出现供略大于求的状态。而投资购房比例的多少很大程度上决定了房产税对供求关系的影响大小，若某区域内投资购房比例够大，房产税改革执行力度够好，房产税开征确实还会在短期内给价格带来一定的下行压力。但从长期来看，房产税改革给房地产市场带来的影响主要还是住房供求关系的波动。

三、现行房产税弊端

四、四套房产税改革方案分析

据悉，国家现已公布的房产税改革方案有四套，具体内容见下表

虽然四套方案内容有所相同，但改革的目的均是有效抑制房地产市场中的投资投机行为，所以，房产税的开征重点应指向投资投机购房者的多套住宅。仔细研究上述方案，不难发现房产税改革方案的最终确定应解决以下几个问题：（一）是否实行“新老划断”

第四套方案中指出房产税的开征应实行“新老划断”，即对新税出台前的存量旧房（无论几套）均不征税，对新税出台后的增量征税。到底应不应该对存量房开征房产税呢，笔者认为“新老划断”存在一定的弊端。

1、我国目前的存量房共计55亿平方米，按现值进行评估约值28万亿，除去一部分居民的刚性住房，投资投机性住房的数量及价值量仍然客观。若实行新老划断，完全放弃对存量房的征税，将会损失大量的税收来源，不利于提高地方政府财政收入。

2、由于对存量房不征税，原有的持房者因为不用负担额外的负税，也就不会急于抛售手中的房源，住房市场中的空置房得不到实际的解决，不利于市场的住房流动，继续加剧供需关系的不平衡。

3、若实行新老划断，新购房者的购房成本加大，导致租房市场火爆。租房者的租金将全部进入原有持房者的腰包，进一步扩大了原有持房者的资本构成，社会财富从低收入群体再次流向高收入群体，继续拉大居民收入差距。

（二）是否对第一套房征税

四套方案中前三套均对首套房免税，只有第四套方案中提出若新房超过规定面积也应征税。消费者购买的首套房一般是自住型的刚性需求，在“住房难，买房难”的背景下，若对所有首套房开征房产税的确会加大购房者的购房成本，真正的刚性需求者将继续面临买不起房的尴尬局面。在笔者看来，对新房的征税应区别对待，开征对象应为超过规定面积的首套房。

1、存量房中的首套房：除了一部分专业炒房者，对多数持有2，3套房产以上的投资者来说，很多人往往是买了新房之后拿旧房出租。若是对第一套房完全免税，持房者会把面积大、总价高的房子用于住房避税，拿那些面积不大、总价不高的房屋供征税。这样一来不仅降低了政府的税收，税金还很容易转嫁到租金上，进而进一步推高地价、房价。

2、新增房中的首套房：对于新增房的首套房开征房产税应设立具体的面积标准(可按人均面积计算)，超过规定面积的住房也应纳入征收范围。若放弃对新增房的首套房征税，消费者的心理会驱使他们在购买第一套房时选择面积大的住房，从而与国家提出的“90/70”政策背道而驰。

（三）是否要实行分层式税率

不管对首套房是否征税，房产税的税率应根据房产的套数及面积区别制定，在一定的标准下，套数越多，面积越大，税率就要越重。房产税开征的重点是投资投机性购房者的多套住宅，所以建议对二套房及二套房以后的住房采取重税率。若对二套房制定的税率不高，原有持房者很可能直接把负税向租金转嫁，自身利益毫发无伤；实行重税率，若投资者再将征税向租金转嫁会令多数租房者难

以承受，投资者的持房成本加大，一部分选择抛售房源，进而增加住房市场的供应量。

五、结论与对策建议

基于上述讨论，综合四套改革方案的优缺点，为发挥房产税改革的基本功能，打击房地产市场的投资投机行为，笔者认为房产税的改革可参考以下方案：

任何改革在执行过程中都会产生外部性效应，为了避免房产税改革带来的不良效应，政府应在推行改革时注重配套政策的实行，使各项政策互相协调运作，消除房产税改革的负外部性。

（一）严格区别自住房与投资房，利用房产税的开征抑制住房市场投资投机行为，挤出房产泡沫。

（二）配套开征住房空置税，使房产税，空置税与土地增值税相配合，为地方财政开源，扭转“土地财政”局面。

（三）加快推进廉租房，公共租房建设，增大保障性住房的供给，从根本上平衡住房市场供求关系。

参考文献：

【1】土地经济学【M】毕宝德，中国人民大学出版社，2006年

【2】公共经济学【M】高培勇，中国人民出版社，2003年

【3】房地产经济学【M】丹尼斯.J.麦肯齐，经济科学出版社，2003年【4】关于房产税税制改革的思考【J】苗冬梅

【5】浅谈房地产税制改革【J】李京

【案例分析-房产税】出租屋房产税案例分析

【案例分析-房产税】出租屋房产税案例分析 【案例分析】 A企业与风景区B度假村是关联企业，A企业购置了一块地，共花费2000万元（包括地价）兴建了一宾馆，毛坯房以年租金100万元租赁给B度假村，租赁期为5年，B度假村花费了5000万元进行了装修，装修成一五星级酒店。 怎样征收房产税？ 首先，出租房的租金明显偏低，却似乎有合理理由，因此少缴了营业税、房产税。对租赁期短的租入房产，进行大投入装修，出租房收取少量租金少缴营业税、房产税，租入房装修费可以进“长期待摊费用”税前扣除，不失为一个成功的筹划。 【案例分析】 本案中，该企业收回房产时，房产原值依然为2000万元。 对于本案中的情况，总局并无专门规定。根据深圳市税务局《深圳市税务局关于房产税若干政策问题的通知》第七条规定：承租人按出租方的要求对租入的房屋进行改造、维修、装修，其费用属租金的组成部份，应并入租金由出租方缴纳房产税。此规定出台已经20多年，但由于是地方规定没有普遍效力，并且难以确定承租人按出租方的要求对租入的房屋进行改造、维修、装修，因此并未对本案类似行为产生重大影响。从目前的政策规定，我们只能按照年租金100万元从租征收房产税，营业税，希望今后有相应的应对之策。因为该企业和度假村是关联企业，适用“特别纳税条款”进行收入调整，调整该企业的应纳税所得额也许是个破解之道。 【温馨提示】 根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税

[2008]152号）规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。对于租入新房屋的装修支出，根据企业会计准则和企业所得税法有关精神，如由承租人承担有关装修费用，作为承租企业的“长期待摊费用”，未计入出租方的房屋原值，所发生的装修支出可以不缴纳房产税。因此，出租的房屋收回时，承租方的装修费用并不计入原值。

宏观调控下房产税改革的几点思考

全国中文核心期刊· 财会月刊□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□房产税是世界各国普遍征收的一种财产税。房产税是以 房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据， 向产权所有人征收的一种财产税。 自2011年1月房产税改革在上海、重庆试点后，改革的步伐可谓波澜不惊。虽然国家利用 房产税改革和 “限购”等手段，在一定程度上遏制了房价的疯涨，但成效并不显著。2012今年7月至9月间，北京、上海、重庆 等地房价又有不同程度的回暖和上升。 今年年初全国“两会”上，财政部部长谢旭人曾明确表示，如今，2012年将适当扩大 房产税试点范围。2012年即将过去，房产税改革将如何推进， “十二五”时期我国房产税改革将如何深化，以及如何破解房 产税改革试点中出现的问题，都是当前国家财税系统和学术 界亟待解决的重要课题。本文结合房产税试点改革实践，从后危机时代我国面临的宏观和微观形势以及房价居高不下、通货膨胀、老百姓买房难、社会矛盾凸显等社会现状和问题提出几点思考。一、目前个人房产税开征存在的主要问题1.开征房产税的调控作用没有实现。从房产税试点情况来看，上海是对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6％和0.4％。重庆则是对主城九区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房征收房产税，税率为0.5％至1.2％。【摘要】本文基于我国房产税改革试点的背景，从分析现阶段开征个人房产税的利弊入手，研究后危机时代中国房地产宏观调控形势，从宏观调控角度探讨房产税改革试点中存在的深层次问题，以期为“十二五”时期我国房产税制改革的深入推进提供几点建议。 【关键词】房产税改革宏观调控公共财政 杨晶晶 （中南财经政法大学财税学院武汉430071） 宏观调控下房产税改革的几点思考 选择Dm 2（年末长期银行借款/年末总银行借款）来替代公司 的债务期限结构还是存在着一定的缺陷。 五、研究结论 有关债务融资特别是债务期限结构的研究近来得到学者 们的广泛关注。 本文在借鉴国内外研究成果的基础上，以内部人和债权人间存在的信息不对称为切入点，考察能否利用高 质量审计这样的外部保护机制来减轻债权人利益受到侵害的 程度，从而为公司带来更多的长期债务融资。本文以2007～ 2010年连续4年均可获得相关资料的858家非金融类上市公司 构建的平衡面板数据（共计3432个观测值 ）为研究样本，在控制相关变量的前提下采用混合模型经验检验了终极控制股东 性质不同时审计质量与我国上市公司债务期限结构之间的关 系。研究发现，审计质量与债务期限结构显著正相关。这说明 高质量的审计可增加报表的准确性和可信性，它使内部人与 债权人之间的信息不对称程度减小，有利于债权人防范投资 风险，此时债权人愿意提供长期债务支持。 进一步研究发现，相比非国有而言，上市公司的国有性质 使审计质量与债务期限结构之间的正相关关系减弱。这说明 由于我国的银行业主要以国有银行为主体，它们在向国有上 市公司发放长期债务时重点考虑的是相关政治目标、政府对 银行借贷行为的干预、国有上市公司特有的政策保护所带来的较低的财务风险和经营风险，以及更为软化的预算约束，因而受审计质量的影响并不大。本文研究不仅为债权人保护的相关研究提供了新的思路和方法，还强调了作为独立第三方的外部审计在公司债务融资活动中所起到的重要作用。上市公司可通过该外部监督机制来调整债务结构，从而优化资源配置。主要参考文献1.胡奕明，唐松莲.审计、信息透明度与银行贷款利率.审计研究，2007；62.江金锁.审计师规模与企业负债融资约束———来自中国上市家族企业的经验证据.财经问题研究，2010；73.江伟，雷光勇.制度环境、审计质量与债务融资.当代经济科学，2008；24.江伟，沈艺峰.大股东控制、资产替代与债权人保护.财经研究，2005；125.李秉祥.我国财务危机公司投资行为的财务特征分析.中国管理科学，2003；26.刘志远，毛淑珍，乐国林.政府控制、终极控制人与上市公司债务期限结构.当代财经，2008；17.雒敏，麦海燕.审计意见、审计质量与债务期限结构———基于我国上市公司的经验证据.经济管理，2011；7 ２０12．11下旬·39·□

浅谈我国房产税存在问题及改革

浅谈我国房产税存在问题及改革 摘要：近十年，我国房地产业快速发展，成为我国国民经济的重要支柱产业之一，对国民经济的快速增长和居民居住条件的改善发挥了重要的作用。本文主要分析我国房产税的现状，归纳出我国现有房产税所存在的问题，借鉴国外先进成熟的房产税征收经验，提出改革我国房产税的有效建议。 关键词：房产税；问题；改革方向 一、我国房产税的现状 房产税又称房屋税，是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。从征税范围看，房产是以房屋价值为主要表现的一种财产，所以房产税是一种个别财产税：从课税对象看，房产税是以纳税人一定时期的静态房产为课税对象的主体，所以它是一种静态财产税。对房地产征税的目的是运用税收杆杠，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，并合理调节房产所有人和经营人的收入。 1984年10月，全国实施国营企业“利改税”的第二步改革和税收制度的全面改革，将城市房地产税分为房产税和城镇土地使用税。1986年9月15日，中华人民共和国房产税暂行条例颁布，规定在城市、县城、建制镇和工矿区征收房产税。2003年10月党的十六届三中全会明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。2006年3月，《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》写入了“改革房地产税收制度，稳步推行物业税并相应取消有关收费”的战略举措。2009年1月1日废止了《城市房产税暂行条例》。外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。至此，中国建立了内外统一的房地产税体系，并适用至今。 2010年5月，国务院同意并转发了国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，要求“逐步推进房产税改革”。2011年1月召开的国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省人民政府从实际出发制定。为贯彻执行国务院2011年1月26日推出新的加强房地产市场调控措施（新“国八条”），房产税征收工作于同月28日在重庆和上海启动，两市颁布了房产税征收条例并宣布正式实施。房产税试点对高价房的需求有较强的抑制作用，有助于房地产市场的健康发展，而且房产税也是我国房地产市场一项重要的制度建设，是我国财税体制改革的重要举措，有必要进一步完善。 二、我国现行房产税存在的问题 （一）税率设置不合理 我国经济发展飞速，但也存在着经济发展不平横的问题。各个省份的发展也存在着差异，即使在同一城市中，因为发展的不平衡，各个地区依然存在着差异。而根据现行房产税条例规定的房产税税率，却是实行全国统一税率，未考虑地区之间的差异性。 （二）依法办税意识不强，偷税漏税行为横行 有的房产所有者对房产税政策知识认识不够，缺乏了解，认为房产税属于可征可不征的选择性税种；有的私营企业随意申报或虚报数据；有的个体户不按规定纳税；有些企业将已

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案例详解土地价计入房产原值如何计算缴纳房产税 案例概况 南方吉祥有限公司(以下简称“吉祥公司”)2016年账列无形资产土地使用权，该地块占地20000平方米，地价20000万元，该宗土地上房屋建筑面积8000平方米，该房屋建筑物账列原值8000万元，由吉祥公司自用，问吉祥公司2016年度如何缴纳房产税?(假定吉祥公司所在地政府规定计算房产余值的减除比例为30%，土地价值账列“无形资产--土地使用权”科目)? 税务分析 一、政策依据 《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发[1986]90号); 《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)。 二、实务分析 2.1、《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发[1986]90号)第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。 2.2、没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。 2.3、房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。 2.4、《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 总结：纳税人在计算房产税时，必须同时考虑以下3个因素，才能准确计算房产税： 1.账列房产原值; 2.地价(包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等)的会计处理是否已经计入房产原值; 3.容积率。 三、案例解析 计算方法01：未考虑容积率因素（错误）

政策解析-土地价值并入房产原值计房产税

简要分析地价并入房产原值征收房产税问题 2010年12月21日财政部、国家税务总局发布了财税[2010]121号文《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（以下简称121号文）规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 从121号文规定地价应计入房产原值计征房产税已有一段时间，现就结合各地企业在执行此规定过程中遇到的各种情况对121号文进行简要分析总结一下： 1、不适用从租计算房产税的房产 121号文的规定是针对按照房产原值计税的房产，对于按照从租计算房产税的房产不考虑121号文的规定。 2、不适用房产原值已包含地价的房产 根据《关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）规定：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。 对于按照国家有关会计制度规定进行核算，土地价值已经并入房产原值的房产在计算房产税时因已经将地价并入房产所以不考虑121号文规定。土地作为无形资产核算的需按照121号文的规定将地价计入房产原值计征房产税。 3、容积率的计算 容积率是指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的商。地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营性面积的，其经营

房产税实施的利弊分析

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天津财经大学 房产税实施的利弊分析

内容摘要 近些年以来，伴随着社会经济的快速的发展，房屋产权的价格在不断的上涨，关于住房的问题也成为一个人们逐渐开始关注的热点问题。因此，我国政府也在尽其最大努力采取各种措施来调控房地产市场，但是效果都不是太理想。我国是典型的一个地区发展不平衡、整体经济实力还不够强的发展中国家，面对我国国内房地产市场仍然存在的投资规模过大等等各种各样的问题，若要完善房产税制度是一项非常重要而巨大的工程。本文首先对现在房地产的实施的现状进行研究，进而发现了房地产实施存在的各种问题，如：房产税税制的不完善、征收范围等。为此，本文在深入认识房产税的本质后，概括了房产税实施的利处与弊端。从而，在阅读大量文献以及实地调查研究后，本文在完善我国房产税的建议上提出一些自己的看法。 关键词：房产税；完善；征收意义；房产税制度

ABSTRACT In recent years, with the continuous development of social economy, real estate prices constantly rising, the housing problem has become a hot issue of concern. To this end, our government also do its utmost to take various measures to regulate the real estate market right right, but the results are not ideal. Our country is developing a regional development imbalances, overall economic strength is not strong enough in the face of large-scale investment in domestic real estate market and other problems exist, to improve the property tax system is a very important project. Firstly, the status of implementation of the real estate research now, and then found a variety of problems exist in the implementation of real estate, such as: property tax system is imperfect, the collection range. In this paper, an in-depth understanding of the nature of the property tax, summarizes the benefits and drawbacks of the property tax implementation. Thus, in reading a lot of literature and field research, the paper presents some of his views on improving our property tax proposal. Key words: Housing Property Tax; Perfect；the meaning of impose; Property Tax system

浅谈我国现行房产税的弊端及完善思路

浅谈我国现行房产税的弊端及完善思路学号：20152666 姓名：年庆鹏班级：15金融7班目前，我国房价像一匹脱缰的烈马，一路狂奔。面对日趋飙升的房价，普通人对对房子的刚性需求满足不了，而高收入者在高额利润的驱使下，购买房产作为投资，严重扰乱了房地产市场，导致我国房地产市场呈畸形发展。为了规范房产市场，国家出台了多项宏观调控措施，但结果不容乐观。审视现行房产税，弊端重重，已不能适应现行房地产市场现状。由于我国现行房产税对个人非营业用房产免税，对个人房产保有环节征税的欠缺是导致个人房产投机热的一个主要原因，改革现行房产税成为时代需要。 一、房产税概述 （一）房产税概念 1、什么是房产税 房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。以期积累建设资金，加强房产管理，提高房屋的使用率。 2、房产税的职能 房产税具有组织收入、调节经济、反映监督的职能，具体表现为： (1）房产税税源充足，收入稳定，是国家财政收入的重要组成部分。充足的财政收入有利于国家职权的行使，有利于政府更好地提供公共服务。 （2）杠杆调节，发展经济。对个人自用的非经营性用房免税的规定，反映出了房产税的征税目的是对富者征税，打击投资投机行为①。对投资的房产征税，弥补了市场调节的不足，是国家宏观调控的体现，有利于经济的发展。 （3）房产税还可以起到抑制投机、确保公平的职能。由于房地产的有限性，尤其是土地的稀缺性，使得其财产权只能归部分人所有，从而使房地产市场呈现为卖方市场，这就为投机行为创造了契机。对房地产征税一定程度上打击了投机行为的积极性，利益的减少使一些人远离房地产市场，给普通消费者节省了房产资源，有利于社会的公平。 （二）我国房地产税及其特点

从价计征房产税的计税原值确认技巧及案例分析

的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款作为实际成本，并作为无形资产核算；待该项土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程。”基于以上规定，执行《企业会计制度》和《小企业会计制度》的纳税人，在会计核算时已经将地价计入了房产原值，但是，对于土地面积大于房屋实际占地面积的部分，会计制度并未明确要求将这部分“空地”的价值计入房产原值，因此，执行《企业会计制度》和《小企业会计制度》的纳税人在进行会计核算时具有一定的自由裁量权。 而《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)规定：“自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。”《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城 镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121

号)规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。”财税〔2010〕121号文件下发后，执行会计制度的纳税人在申报缴纳房产税时，应当根据会计与税法的差异，相应对房产计税原值进行调增或调减。 案例1: C公司是执行《会计制度》的企业。C公司土地总面积为10000平方米，取得土地使用权支付的价款以及开发土地发生的成本费用总额 为600万元，2010年底房屋总建筑面积和占地面积均为1000平米。假设C公司会计核算时有两种选择：一是将房屋实际占地面积所对应的地价计入房产原值，即计入房产原值的地价为60万(1000÷10000×600)，其余540万元(600－60)地价计入“无形资产”。二是将地价全部计入房产原值，即计入房产原值的地价为600万元。 分析：

房产税政策分析

关于房产税政策的分析与评估 摘要：2011年房产税成为了新的热门词汇，吸引了全国大中的关注。在此之前据最新有关数据显示，2010年11月，全国100个城市中86个城市房价环比上涨。除了南京环比下降之外，其他10个重点城市（如：北京、上海等）房价平均环比上涨0.14%，同比猛涨了34.29%，平均售价为15407元/平方米。这是在政府“十八般武艺”尽出，近一年大刀阔斧调控楼市之后的结果。政府出台的这一系列金融政策，伴随房地产企业在年末胜利冲刺上显得疲软不堪。此时，被誉为“核武器”的房产税列入政府“十二五”规划也就顺理成章了，因为它关系着明年房价的趋势、物价的水平等一系列民生问题。可见，对于中国这样一个地域辽阔、人口密集的国度，深入了解和分析政府关于房产税政策具有重要的意义。 关键词：房产税政策评估 房地产业是一个国家国民经济的重要支柱产业，特别是对于中国这样的发展中国家来说，意义更加深远。据最新有关数据显示，2010年11月，全国100个城市中86个城市房价环比上涨。除了南京环比下降之外，其他10个重点城市（如：北京、上海等）房价平均环比上涨0.14% ，同比猛涨了34.29%，平均售价为15407元/平方米。这是在政府“十八般武艺”尽出，近一年大刀阔斧调控楼市之后的结果。政府出台的这一系列金融政策，伴随房地产企业在年末胜利冲刺上显得疲软不堪。此时，被誉为“核武器”的房产税列入政府“十二五”规划也就顺理成章了，因为它关系着明年房价的趋势、物价的水平等一系列民生问题。可见，对于中国这样一个地域辽阔、人口密集的国度，深入了解和分析政府关于房产税政策具有重要的意义。 一．概念解析 1，房产税 所谓房产税，是以房产为征税对象，按房屋的余值（即房产原值按照规定减去一定比例）或出租房屋的租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。从经济的角度看，对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入，它不是针对消费行为征收的奢侈税，而是针对特定财产设置的一项税种，目的是为了实现资源的合理配置，最大限度地发挥土地的社会效益。 从政治的角度解读，房产税无疑是政府在房地产市场投下的一记重弹，是政府通过税收政策来规范房地产市场的手段。2010年以来，中国出台了一系列房地产调控措施，将政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段。 2，政策分析与评估 政策分析可以借用很多政策决策模型来进行，也可以通过对环境、主体与对象关系等方面的剖析，来更深入的理解政策的目标和方案的执行。政策模型一般有传统理性模型、有限理性模型、渐进主义模型、小组意识模型、精英理论模型、制度理论模型、博弈模型、团体理论模型、

关于推进我国房产税改革的思考

关于推进我国房产税改革的思考 我国新一轮的房产税试点改革已蓄势待发。但目前我国的房产税改革在征税范围、技术支持等方面还存在诸多问题亟待解决。在当前的社会经济环境和技术水平下，我国房产税改革应谨慎试点，不宜加速全面推行。同时提出推进我国房产税改革的相关建议。 标签房产税改革；存在问题；相关建议 2011年1月，上海、重庆两地个人住房征收房产税试点正式启动，拉开了国内房产税改革的序幕。今年下半年，有关房产税试点扩围的消息频出，各方推测第二轮房产税改革试点工作将在今年年底或明年初启动。房产税改革扩容似乎已箭在弦上。 然而，房产税改革不仅仅是时间进程问题，更重要的是与之相配套的法律、制度保证及技术水平的跟进。如果改革只是一味追求进度，而缺乏经济、社会和法律基础的有力支撑，必然会导致改革失败，造成严重后果。我们必须正视当前房产税改革所面临的诸多问题。 一、当前房产税改革试点存在的问题 目前已有的沪渝两个房产税改革试点方案各有侧重，但两者均存在一定不足之处。对现阶段房产税改革试点存在的问题和困难进行分析，将有助于今后更好地把握改革方向，以顺利推进我国房产税改革。 （一）房产税定位问题 改革必须明确最终目标，只有明确房产税改革的目标，才能对其进行清晰的定位，进而制定科学合理的政策。房产税改革究竟是定位于完善我国房产税制体系，调节财富分配，实现社会公平；还是定位于配合短期房地产调控，抑制对住房的投资投机需求。这一点是政策制定者必须明确的。如果对房产税改革的定位不清晰，极易导致政策制定的短视行为，造成相关阶层的利益受损，改革政策不具有可持续性，改革初衷被扭曲。 （二）房产税征税范围问题 现有沪渝两地的试点方案在征税对象的覆盖面上都比较单一。上海的试点方案只对新购住房征收房产税，重庆试点方案虽有对高端存量房征税，但真正涉及的房产数量十分有限。一些学者和专家认为现有政策都主要针对增量住房，而对大量的存量住房并未产生实质性的影响，这样的政策有失社会公平，也限制了房产税作用地发挥，他们主张将更多的存量房住宅也纳入房产税的征收范围；同时业界一批专业人士和学者则认为鉴于我国的经济社会形势，不具备全面征收房产税的条件，他们主张房产税征收应主要针对高档别墅和高端住宅。面对各方不同

房产税有关政策

房产税有关政策

财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知 财税[2010]121号 财政部国家税务总局 2010-12-20 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、青海、宁夏省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局： 经研究，现将安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策通知如下： 一、关于安置残疾人就业单位的城镇土地使用税问题 对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%（含25%）且实际安置残疾人人数高于10人（含10人）的单位，可减征或免征该年度城镇土地使用税。具体减免税比例及管理办法由省、自治区、直辖市财税主管部门确定。

《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(国税地字[1988]15号)第十八条第四项同时废止。 二、关于出租房产免收租金期间房产税问题 对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。 三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题 对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 本通知自发文之日起执行。此前规定与本通

知不一致的，按本通知执行。各地财税部门要加强对政策执行情况的跟踪了解，对执行中发现的问题，及时上报财政部和国家税务总局。 财政部国家税务总局 二O一O年十二月二十一日 财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知 财税〔2008〕152号 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：为统一政策，规范执行，现将房产税、城镇土地使用税有关问题明确如下： 一、关于房产原值如何确定的问题 对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计

对我国房产税改革的思考与建议

龙源期刊网 https://www.docsj.com/doc/5f18315227.html, 对我国房产税改革的思考与建议 作者：何嘉琦 来源：《经济师》2014年第04期 摘要：2011年1月，上海市和重庆市作为试点城市率先开始房产税改革，开始对部分居民征收住房房产税。房产税对于抑制房价、调节收入分配差距、健全地方税制体系、调节地方政府收入结构均具有重要意义。然而它目前的改革还存在着一些问题，从税制角度看，税制难以真实反映收入水平，计税依据也尚欠合理；从操作角度看，征税系统不完善，缺乏相应的房地产估价人才；从目标角度看，难以很快实现降低房价的预期。文章阐述了以上问题，并提出了扩大征税对象、完善征管系统、改良计税依据、培养估价人才、引导资本流向等五方面建议。 关键词：房产税改革房价土地财政 中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1004-4914（2014）04-121-02 2013年2月20日，温家宝同志研究召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控政策。会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，即“新”国五条。其中第二条“坚决抑制投机性购房”措施中明确了细则：“总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作。”这表明，继上海、重庆之后，房产税改革试点有扩围趋势，房价上涨较快的一线城市和部分热点省会城市极有可能被纳入试点范围，如北京、深圳等。毫无疑问，这一细则又将房产税改革的话题推至风口浪尖，一时众口纷纭，大家争议颇多。房产税到底该不该改革以及在改革过程中又会存在哪些问题等，已成为学术界研究和探讨的重要话题。 一、推进房产税改革的重要意义 房产税，又称房屋税，是指国家以房屋为征税对象，对产权所有人征收的一种财产税，是政府稳定收入来源之一。随着我国经济体制的不断改革和房地产市场的发展，传统的房产税制逐渐呈现出一些弊端。2011年1月，上海、重庆两市经国务院批准，颁布对部分个人住房征 收房产税试点暂行办法，率先展开了房产税改革。房产税改革对中国社会、经济发展不可忽视的意义主要体现在以下四个方面： 1.遏制投资性购房。当前，房价问题依然是社会上热议最多的问题，而房价的居高不下很大程度上是因为存在大量投机性购房。过热的房地产投资会使房价不断升高，同时升高了人们对房价的预期，从而又加大投机，如此形成正反馈。这种正反馈会拉大居民贫富差距，持续下去将最终导致房地产泡沫破灭，对经济乃至社会产生巨大影响。房产税改革的目的之一就是通过扩大征税范围，提高住房持有成本，从而降低住房作为投资品的价值。在对住房征税的情况

浅谈房产税改革——以上海、重庆房产税改革试点为例

2010年5月31日公布的《国务院批转发展改革委员会的通知》首次具体提出“逐步推进房产税改革”。2010年10月，党的十七届五中全会关于“十二五”规划建议又进一步提出要“研究推进房地产税改革”。2011年1月，经国务院常务会议同意，上海、重庆作为房产税改革试点城市，开始对个人住房征收房产税。房产税改革从提出到至今已两年有余，其实行成效是否达到预期目的是国人所关注的。本文试图从房产税实施目的出发，结合目前房产税改革所采取的措施，分析房产税改革所取得的成效及存在的弊端，并提出相关的意见及建议。 房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产的使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。2010 年国务院同意发改委《关于2010 年深化经济体制改革重点工作的意见》，出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革。重庆市、上海市为开征房产税试点，于2011 年1 月28 日起正式开征房产税。 一、房产税改革的原因 国家实施房产税改革的主要原因在于目前我国的房产税并不能体现房产税本身所具有的调控职能。具体为以下三点： （一）征税范围过窄 现行房产税征税范围限定在“经营性用房”，而居民个人所有的非营业用房产并未纳入房产税的征税范围，这不利于对房地产市场的调控。 （二）计税依据不能反映房地产的真实价值 目前我国房产税的计税依据有两种，分别为从价计征和从租计征。这种计税依据存在以下两个方面的问题：即以房产原值作为计税依据无法反映房地产的市场价值，也无法抑制房地产租赁市场的膨胀发展。 （三）税率设计缺乏灵活性 我国现行房产税的税率采取“一刀切”的方法，并没有根据不同收入的人群设置不同的税率，没有体现出“差别化”的税率。这意味着无论房地产的持有者持有多少价值的房产，其在纳税数额的比例上是完全相等的。这也成为房地产投机者对房地产进行大量投资，以致大量房产空置积压的原因之一。 二、实施房产税改革的目的 针对现阶段我国的房产税不能体现房产税本身所具有的调控职能的现状，国家实施房产税改革的主要目的为以下几点： （一）完善房产在保有阶段的税收制度缺失 土地资源的稀缺性和地理位置的唯一性决定了土地价值的巨大差异性，更造就了特殊城市和某些城市特殊地段房产价格的高企性。同时，我国现行的房地产的税费主要集中在投资和开发环节，而在个人房地产的保有阶段并没有相配套的税收制度。个人持有多套房产几乎没有成本，因此，投机性炒房的收益随着房价的上升越来越高，这样的高收益又进一步吸引了更多的资金进入房地产市场，进而

我国房产税的现状及政策

我国房产税存在的问题及对策 摘要房产税是调节房地产各方利益博弈的重要手段，同时也在国民经济和财政收入等方面发挥更加积极的作用，本文通过对我国房产税的现状进行深入分析，从机制上探寻我国现行房产税存在的问题，寻找切实可行的解决措施，这对于满足人民生活需要，扩大内需，积累，建设资金，具有重要意义。 关键词房产税对策税收立法行政法规 一、房产税及其实施目的 房产税是以房产为征税对象，按照房产的计税余值或出租房产取得的租金收入，向产权所有人征收的一种税。房产税属财产税，主要对保有的房产征收。《中华人民共和国房产税暂行条例》是1986年由国务院颁布实施的。《条例》规定，对位于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产每年征收房产税。对于房产税，美国和西方大多数经济市场成熟的国家都早已征收，在作为地方政府的主要财政收入来源。亚洲的日本、韩国、越南以及中国香港也都已经开征，虽然各个国家对房产税的名称不尽相同，但其性质确是大同小异的。在我国，房产税并非一个新的税种，1950年，政务院发布《全国税政实施要则》将房产税列为开征的14个税种之一。1986年10月1日起就正式施行的《房产税暂行条例》中明确规定，房产税只针对经营性用房征税，个人拥有的、非营业用的房产免纳房产税。 房产税的目的是要建立公平的社会财富分配机制与有效率的土地资源配置机制。它的意义首先是公平分配，实现“均占地价、地租共享”；二是资源的有效配置，一个人能够住在什么地方，主要取决于他在占有土地之外的财富创造能力。在房产税的作用下，中等收入者自能凭自身收入住上中等房（购买和租住在这种情况下没有区别），政府只需救济孤寡废疾和一线城市必须的一部分低收入者，甄别成本低。 二、我国房产税的现状 房产税属财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋。从西方发达国家的经验分析，房产税作为地方财政收入来源中的重要一项，在各级地方政府财政中占有很大比例。我国情况恰恰与之相反，各地方税种收入占税收收入比重都很低，房产税税收意识都比较薄弱，政策也相对混乱，往往过于注重税收计划，轻视税源管理。目前我国社会主义现代化建设进入了新阶段，制度发展和经济提升逐步改变了收益分配方式、资金分配、结构产出结构以及社会财富分配方式。这种巨变实际上向我国的现行税制提出了威胁和挑战。由于现行我国房产税采取“内外有别，两套税制”并存的税制，导致了社会主义现代化建设背景下收费主体与收费行为的非均等化程度较高，特殊利益集团搞出了越来越多的超国民待遇，而另外一些处于明显无地位的状况，受到贬低和歧视。这种不合理的构建原则有

从价计征房产税的计税原值确认技巧及案例分析

从价计征房产税的计税原值确认技 巧及案例分析 从价计征房产税的计税原值确认技巧及案例分析2011-07-11 投资理财肖太寿我要评论（0）标签：企业会计准则企业会计制度小企业会计制度会计制度会计准则案例分析固定资产从价计征房产税的计税原值确认技巧及案例分析 作者；中国财税培训师肖太寿博士 由于我国执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》和《会计准则》的企业对房屋原值计量的会计方法是不同的，不同的计量方法会导致从价计征房产税的计税原值确认差异，从而导致企业缴纳房产税的差异，针对这种差异在税法上应该如何处理呢？《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税

〔2010〕121 号）规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。”财税〔2010〕121 号文件还规定：“宗地容积率（注：容积率是指房屋总建筑面积与用地面积的比率）低于0.5 的，按房产建筑面积的2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”自财税〔2010〕121 号文件下发之日起，从价计征房产税的房产计税原值有了独立于会计核算之外的确认标准。由于税法与会计已经产生了明显的差异，因此，纳税人会计核算的房产原值与财税〔2010〕121 号文件规定不一致的，在申报缴纳房产税时应当根据财税〔2010〕121 号文件规定进行相应调整。为了让更多的财务纳税人员及广大的税务干部明确从价计征房产税的计税原值确认方法，笔者在此进行分析。 （一）执行《小企业会计制度》和《企业会计制度》的企业对从价计征房产税的计税原值确认方法 《企业会计制度》规定：“企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发

房产税试题

一、单项选择题 i．纳税人经营自用的房屋缴纳房产税的计税依据是( )。 a.房屋原值 b．房屋净值 c．市场价格 d. 计税余值 1．下列有关房产税纳税人的表述中，不正确的是( )。 a. 房屋产权出典的由承典人纳税 b．房屋出租的由承租人纳税 c. 房屋产权未确定的由代管人或使用人纳税 d．产权人不在房屋所在地的由房屋代管人或使用人纳税 3．下列各项中，属于房产税征税对象的是( )。 a．农村居民住房 b．国家机关自用房产 c. 中外合资企业用房 d．国有企业所有的职工宿舍 4．下列有关房产税纳税义务发生时间的正确表述是( )。 a. 纳税人自建房屋的自房屋建成之日起开始缴纳房产税 b．纳税人委托施工企业建设的房屋，自办理验收手续之日起缴纳房产税c．纳税人办理验收手续之前已经使用的房屋应征收房产税 d．纳税人将房屋出典的，以签订合同的时间为纳税义务发生时间

5、某企业2008年委托施工企业修建物资仓库，8月底办理验收手续，工程结算支出50万元，并按此成本计入固定资产。已知当地政府规定的扣除比例为30％，该企业2005年度应缴纳房产税( )元。 a．1400 b．1750 c．2800 d．4200 6．某大型企业，其生产用房原值8000万元，还拥有一个内部职工医院、一个幼儿园、一个超市和一个学校，房产的原值分别为280万元、100万元、100万元和120万元。已知当地玫府规定的扣除比例为20％，该企业应缴纳房产税( )万元。 a．76．8 b．77．76 c．78．72 d．82．56 7. 某企业2005年自建办公楼一栋，7月10日建成并办理固定资产人账手续，入帐金额600万元，已知当地政府规定的计算房产余值的扣除比例为20％。该企业2005年度自建的办公楼应缴纳房产税( )元。 a．24000 b．28800 c．33600 d．57600 二、多项选择题 1．下列各项，免征房产税的有( )。 a. 人民团体自用的房产 b．事业单位的业务用房 c．个人所有的非营业用房 d．宗教寺庙出租的住房 e．企业办的学校自用的房产 2．下列有关房产税的正确表述是( )。

财政学论文——浅谈我国房产税征收的改革

财政学课程论文 题目：浅谈我国房产税征收的改革姓名： 学号： 系（院）： 专业： 班级：（）班 任课教师：

浅谈我国房产税征收的改革 【摘要】近几年，居民住房价格快速上涨的现象，成为全国人民热议的话题，地方政府“土地财政”问题的存在，使我国社会矛盾不断的激化，从全国都可以看到征地引发的社会问题。为缓和社会矛盾，解决地方财政的收支矛盾，促进社会公平分配，中央政府把房产税的改革作为解决上述问题的突破口，通过开征住房房产税，减少房屋空置率，调节收入分配，缩小贫富差距，增加地方财政收入。问题通过对我国房产税现状的研究，分析我国房产税改革的目的，提出征收房产税后存在的问题及如何有效促进房产税的征收。 【关键词】房产税；财富分配；税基调整；改革； 一、我国房产税现状 房产税在我国有千年的历史，最早起源于周朝，新中国成立后，在1950年1月，政务院公布《全国税政实施要则》，规定全国统一征收房产税。1986年，国务院颁布《中国人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日开始实施。至此，房产税在全国范围内全面征收。2013年，十八届三中全会的举行，讨论房产税改革的问题。 现行的房产税基本规范是1986年颁布的，就近几年来经济发展的情况来看，陈旧的税收制度无法与经济发展水平相匹配，局限性日益突出。第一，现行房产税采用固定税率。近几年全国城市化发展迅速，许多城市房价也逐步上涨，不同城市不同地段的房价差距很大，这种税率征收制度就显失公平。第二，现行的房产税基本规范是在国内尚未对居民福利水平严重威胁时出台的，削减房价的针对性不怎么高。第三，我国现行房产税的征收范围仅限于城镇区域的经营性房产征收，范围过于狭窄，应当扩大征收范围，对非经营性房产也开征房产税。 二、征收房产税的目的 （一）利于调节居民收入和财富分配 房产税的征收有利于社会资源的公平、公正分配、改善居住环境、缓解贫富两级分化、增加人民福利、实现城市可持续发展。人人有所居是人类生存的合理需求，如果让少数人一人占有多套住房，导致闲置空房，则是对资源的滥用。因此，对自住房以外的房产征收房产税，以减少少数人对自主需求以外的房产的占有，是有利于资源的合理利用和分配的。而且近几年房产投资或投机成为一部分人积累财富的重要方式，对居民收入差距的扩大产生了越来越大的影响。通过对面积大、价值高、套数多的个人住房征收房产税进行适当调节，可以一定程度上

售后返租税务处理及经典案例分析

售后返租的税务处理及经典案例分析 所谓的售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开发公司统一经营，经营收益归开发商。售后返租的税务处理主要涉及到企业所得税、个人所得税、房产税、土地增值税和营业税的处理，下面以案例分析的形式分别给予介绍。[案例]： A公司是一家外资商业地产公司，采用售后返租方式销售商品房。开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同，约定商品房按优惠价85万元（即总价100万元的85%）出售，在未来5年内，该商品房归开发商出租，收益归开发商。开发商在销售时，将价款和折扣额在同一张发票上注明，并开具了销售不动产统一发票。开发商在销售房产时，对未来5年内转租房产能收取多少收益并不确定并假设当年A公司将商品房转租取得租金5万元（不考虑城建税、教育费附加、土地使用税）。请问A公司售后返租行为涉及到哪些税收问题？ [分析] 1、营业税的涉税分析 （1）政策法律依据 ①《营业税暂行条例》第一条规定，纳税人发生应税劳务、转让无形资产和销售不动产的应作为营业的纳税人。

②《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定，纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额。如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。 ③《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产收取的全部价款和价外费用。 ④各地税务机关出台售后返租的相关具体规定。 江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》（苏地税函〔2008〕135号）规定，房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其营业额。 浙江省地税局《关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函〔2008〕62号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。房地产开发公司商品房折让优惠额（或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并入商品房销售价款，一并