房地产企业开发甲方工作手册

房地产企业开发甲方工

作手册

WTD standardization office【WTD 5AB- WTDK 08- WTD 2C】

目录一、总则

目的

管理方式

二、主要工作程序

物业发展程序

2.1.1 物业发展

2.1.2 外发设计、监理及建造工作

2.1.3 保存文件及记录

施工管理程序

2.2.1 施工管理

2.2.2 施工问题之跟进

2.2.3 保存文件及记录

物料管理程序

2.3.1 物料供货商评估和监察

2.3.2 施工物料管理

2.3.3 保存文件及记录

工程计量签证工作程序

3.4.1 施工过程计量签证工作程序

3.4.2 办理进度款支付工作程序

3.4.3 竣工决算工作程序

3.4.4 保存文件及记录

报建工作程序（3500 ㎡以上）(市桥街) 三、人员配置

董事

总工程师

其他人员

3.3.1 会计

3.3.2 出纳

3.3.3 水电工程师

3.3.4 土建工程师

3.3.5 预算员

四、各阶段工作

项目决策阶段的主要工作

项目准备阶段的主要工作

项目实施阶段的主要工作

竣工验收阶段的主要工作

五、工作人员行为准则

一、总则

目的

（1）实现投资目标和期望

（2）使投资控制在预定或可接受的范围之内

（3）保证项目功能与质量达到标准

管理方式

采用间接方式：通过各种委托协议和合同，把工程项目的各项任务和管理职责以及各项风险分解到各参与策划和实施的有关机构，项业主进行总体协调和控制，保证项目如期按质建成，并尽可能节省投资。

二、主要作程序

物业发展程序

2.1.1 物业发展

（1）物业发展计划

①当物业发展意念，需包括以下内容：物业发展性质及选址；成本限额；开工日期；完成日期；其它(例如：设施、设计风格)。

②董事订定物业发展名称及/或编号，作为整个物业发展过程之识别。

③董事与总工程师及/或其它由董事指定之主管，参考公司过去相关物业发展经验，商讨有关物业发展意念，并由总工程师编订【物业发展计划】，说明该物业发展概念及计划、主要工作项目、预算执行及完成日期。工作项目最少包括：地质磡探；物业概念设计(单位种类、数量、配套设施及其它)；物业建筑设计(具体规格、选料等)；物业建筑施工图。

④【物业发展计划】由董事审批。

⑤董事选定执行各项工作之负责人，并记录于【物业发展计划】中。

⑥地质勘探工作是总工程师提出并编订在【物业发展计划】的组成部分，由董事会选定合适勘探机构部门展开工作，勘探机构工作完成后，提供【地质磡探报告】给总工程师审阅，总工程师对【物业发展计划】作出相应的修改。

⑦在每期工程的开工期间,召开管理评审会议针对本期工程的特点,检视现有系统对新工程的满足性和通用性是否相适应,并保存记录。

（2）物业设计评审及检讨

①总工程师按【物业发展计划】安排设计工作。

②当需要外间机构(例如：建筑设计公司、顾问公司)执行设计工作，由董事选定合适机构展开设计工作。

③在设计过程中，总工程师负责根据在【物业发展计划】内之设计要求及相应之法规进行评审各设计项目，在需要时与设计机构直接面谈商讨设计质量事宜。

④设计结果可以是文件(例如：图则)、相片及/或模型等形式。

⑤总工程师检讨设计结果，按原定物业发展意念【物业发展计划】及有关法规，以验证设计结果能否符合要求；在需要时参考公司其它同类发展项目、有关人员、或到选址进行视察，以确认设计是否适用。审查结果须保留记录(例如：国家政府文件、图纸会审记录、评审/检讨记录、会议记录等)，并于【物业发展计划】上说明。

⑥当需要更改设计时，如外部设计更改，由设计单位或外间设计机构修改有关设计文件资料，并予以审查批准；如内部设计更改，由本公司设计员修改有关设计文件资料，并经独立人验证。

⑦装修材料规格的确定，由董事会指定。

（3）物业建筑监理与施工

①总工程师按【物业发展计划】安排物业建筑工程。

②预算员对各项工程做经费预算并检讨，交总工程师审核、董事审批，总工程师将保留相应的预算文件。

③董事选定合适监理机构及建造商，并由总工程师书面提供建筑工程要求：工程规格(例如：图纸)；完工日期；装修材料规格；其它有关规格要求(例如：适用之国际/国家规格、标准、工艺要求、建筑材料要求)。

④董事选定之监理机构是代表公司对建造商进行施工现场管理，参阅【施工管理程序】。

⑤预算员于工程竣工后，作出结算并检讨，由总工程师审核董事审批确认，总工程师将保留相应的结算文件。

（4）竣工验收

①工程竣工后，总工程师与物业管理公司等有关部门对相应工程进行验收交接。如验收不合格，总工程师将指令施工单位根据验收记录进行整改，直至验收合格。验收合格后，双方填写【物业管理验收交接证明书】，同时并将土建及配套工程的竣工图交予物业管理公司。

②楼宇交给用户后，总工程师可委托物业管理公司发放【工程问卷调查】于用户，了解用户意见：包括楼宇外观、使用功能、环境布局等。由总工程师分析、检讨楼宇设计。

③以上如有发现问题，由总工程师决定是否做出跟进。

2.1.2 外发设计、监理及建造工作

（1）甄选地质磡探顾问、设计机构、监理机构及建造商

①董事按外发工作项目性质，联络有关外间机构报价或投标。

②董事甄选合适外间机构时，考虑下列各项：该机构工作经验与本外发工作项目之相关性；该机构过去服务本公司之经验及表现(包括：质量及时效性)；工程预算；该机构提供之完成日期及报价；其它人员意见。部分工程(如水、电、电视天线、电话线)等则选择有关政府部门进行施工并无需评估。

③总工程师根据监理机构、建造商的资质证明及过往之工作履历，对其做出评估，并记录于【供货商评估问卷】中。

④总工程师编订合同予雇用之机构，并详列外发工作项目要求及附上有关图纸/规格资料。经由董事审批盖上公章后，由总工程师发出予受雇机构。

2.1.3 保存文件及记录

【物业概念设计】、【物业发展计划】、【地质磡探报告】、每周/月【工程联席会议】记录、设计结果(例如：图则、相片、模型)、【工程预算/结算】、报价/标书、合同、【单位工程竣工证明书】、【供货商评估问卷】

施工管理程序

2.2.1 施工管理

（1）施工进度计划

①总建造商需于展开建筑施工前，向监理机构提交【施工进度计划表】(Master Program)，计划各分项工程及所需工日；再由监理机构审查后提交给代表。

②代表按工程规格要求/图纸，确认计划表，并通知监理机构安排建造商按计划表施工。

③当建筑工程要求有所更改(例如：设计变更)，代表须将设计变更以【工程备忘录】形式发至监理单位，监理单位再将设计变更以【备忘录】形式发至建造商,说明更改内容并附上有关更改资料，并每次设计变更内容由文控员受控后记录于【设计变更目录】中。

（2）施工进度监察

①监理单位参考【施工进度计划表】，每天均到工地：

??查察施工进度；

??巡视施工(包括特殊建筑工序)质量及安全表现；

??巡视物料质量表现；

??跟进每月【工程联席会议】确定之有关事宜；

??监理单位将巡视结果总结于【监理周报】和每月【监理日志】中,予代表主管审核。

②监理单位若在工地查察时，发现进度延后、质量问题(不符合有关规格要求)、或有潜在问题，监理员发出【监理通知】予建造商，要求作出纠正或预防行动，以消除问题或潜在问题, 【监理通知】分发代表备案。

③每周召开监理单位工作例会，总结前一周的施工进度及质量安全问题，并对下一周的工作重点进行探讨,记录整理于每周【工作例会记录】中。

（2）施工检查

①监理单位参考【施工组织设计】/【招投标文件】及最新要求，并参考【施工进度计划表】内容，与建造商确定需要进行质量检查之分项工程，按各项国家有关规范要求制定【施工质量检查总表】予建造商。

②建造商按实际施工进度完成对各分项工程的【施工质量检查表】，向监理机构提交【工程报验单】及【工程申报表】，经监理单位监理员进行质量复核确认，监理工程师审批后，建造商方可进行一下工序施工。

③若监理单位监理员发现分项工程施工质量不符国家规范即【施工质量检查表】要求时，需发出【监理通知】予建造商，要求作出纠正行动，以消除问题。

④代表负责对建造商所提交的分项工程之【施工质量检查表】保留存盘，并登记于【施工质量检查总表】中，以此份表格来检讨建造商的施工进度及质量情况来对监理单位的监理工作成果进行考核,当发现施工进度与质量与实际不符时，代表需发出【工程备忘录】或【纠正与预防行动记录】予监理单位及建造商，要求作出纠正行动，以消除问题或潜在问题。(参阅本程序第章)

⑤当建造商完成所有建筑施工项目，建造商、监理单位、三方需按照有关规定、规范进行验收，对需现场签证之工程项目，三方人员共同验收合格后于【单位工程竣工验收证明书】上确认。若发现不符建筑工程要求时，监理单位需发出【监理通知】予建造商，直至所有不符合点已纠正，才接收工地。

（4）施工、工监理检讨

①代表编写【每月工程总结分析报告】，代表根据【监理周报】和【监理月报】总结施工进度、施工质量及监理单位的监理成果，表现于【每月工程总结分析报告】中。

②承建商代表及监理商代表参与每月召开的联席会议，总结本月以来有关质量、安全、进度情况，并记录于【工程联席会议记录】中。

2.2.2 施工问题之跟进

（1）施工问题之跟进

①监理单位于施工检查或监察时发现之问题或潜在问题，须发出【监理通知】予建造商,说明问题明细或建议改善方法分发代表备案,代表根据其问题的严重程度决定是否发出【工程备忘录】和【纠正与预防行动记录】予建造商，并分发监理单位。

②监理单位每月需对【监理通知】与【工程备忘录】或【纠正与预防行动记录】作跟进，并记录于相关目录表中。

③监理员跟进承建商之纠正及预防行动，以确定行动之有效性，并记录。

④若不符合事项影响整体建筑进度，建造商需修改【施工进度计划表】，经总监工程师审核后,交由代表确认。

2.2.3 保存文件及记录

【建造施工进度计划表】、【监理周报】、【监理月报】、【施工组织设计】、【招投标文件】、【监理通知】、【工程备忘录】、【设计变更目录】、【每月工程总结分析报告】、【每月工程联席会议记录】、每周【工作例会记录】、【施工质量检查总表】及分表、【现场签证单】、【每周工作例会】

物料管理程序

2.3.1 物料供货商评估和监察

（1）供货商的评估

①新的物料供货商可通过下列方法由采购员评估：

??评须填写【供货商评估问卷】，以提供资料，如：公司背景、质量系统、产品种类及级别等；??采购员/部门主管可要求参观供货商的厂房；

??参考过往之工作；

??试单。

②所有评估结果总结于【供货商评估问卷】内，供货商的资质/级别，无特别要求。

③对于新的检测服务供货商，各部门主管须确定该供货商有国家/国际检测认可，才算合格。

④经评估合格之供货商，可被列入【认可供货商名单】上，但须注明为新供货商。

（2）供货商的监察

①每半年一次，由董事、采购员、总工程师及/或有关人员工开会，对【认可供货商名单】作出检讨：根据供货商送货/服务的货品/服务的质素等，检讨对供货商的表现是否满意。

②经检讨表现理想的供货商会保留于新的【认可供货商名单】，表现不理想的供货商可被除名。

③新的【认可供货商名单】由董事批核。

2.3.2 施工物料管理

（1）制定施工物料规格总工程师按物业发展计划制定【建造物料规格】及【工程物料来料检查表】，规定建造商按要求选用建筑物料品种，包括：水泥、钢筋、屋面瓦、块料、管材及电气设备等。

（2）物料使用

①建造商需按【建造物料规格】/【认可供货商名单】选择合适施工物料进行首次审批，并提供首次【实验室检测报告】/供应单位的资质证/出厂合格证予甲方代表审阅。

②代表审阅首次【实验室检测报告】(需注明‘有见证检验’标识或相关数据，确定符合【建造物料规格】/施工图纸要求，签批确认。

③对于批准使用之建造物料，建造商按【送检试件的取样与制作】在外聘监理公司监理员见证下取样送检(钢筋除外)，并提交【实验室检测报告】。

④对于批准使用之装修或设备物料，若需进行来料质量检查，代表订定检查项目、程序、及允收标准即【物料来料检查表】。

⑤每批物料进场时(砂石砖除外)，建造商须提交【工程材料、构配件、设备报审表】及物料出厂合格证(包括发货单、检验报告等)报外聘监理公司验证，并完成【物料来料检查表】,验证合格方可进场使用。

⑥代表审批【实验室检测报告】/【物料来料检查表】内容，根据每周【建造物料周期检查表】结果或【物料首次审批报告】要求，若确定物料符合规格要求，于检测报告上签批确认。反之不符合规格要求之物料，须发【工程备忘录】通知建造商作退回或降级使用。

（3）施工物料质量检讨

①参考【物料首次审批报告】、测试报告、【来料检查表】、及【工程备忘录】，代表需每月总结施工物料质量表现于【工程总结分析报告】，于每月【工程联席会议】中进行检讨。

②对于装修物料供货商的监察，参阅本程序第2.3.1、节。

2.3.3 保存文件及记录

【材料申购表】、【认可供货商名单】、【供货商评估问卷】、【来料检查报告】、【建造物料规格】、【物料首次审批报告】、【实验室检测报告】、【工程备忘录】、【物料质量报告】、每月【工程联席会议】记录、【新物料试用报告】、【不合格来料检查报告】、【不合格材料跟踪检查报告】、【物料来料检查表】、【建造周期物料检查表】、每月【工程总结分析报告】、【送货单或发票】、【存卡】、【物料、工具申领表】、【工程材料、构配件、设备报审表】

工程计量签证工作程序

3.4.1 施工过程计量签证工作程序

（1）驻工地代表要熟悉施工图，审查单位工程，分部分项工程的工程量，列出【工程量清单】、【变更设计增加的工程量清单】和【指定工作的工程量清单】。此项工作也可由承包商申报，监理和驻工地代表共同审核。

（2）在施工过程中，施工图（包括设计变更）范围内，以实际完成的、且工程质量达到合格标准方可进行计量签证，但累计签证计量不能突破施工图（包括设计变更增加的工程量）中的总量，对承包商超出设计图纸要求增加的工程量和自身原因造成返工的工程量，不

予计量。

（3）承包商报月报表时，必须附有已完工程的【工程量计算单】并附已完工程【质量合格证明资料】和【隐蔽工程验收单】。

（4）监理及驻工地代表，根据【施工单位月报表】和【工程量计算单】，对已完成的工程工作量进行统计，做好记录，校核施工单位所报工程量的准确性，在计算单上签署意见。

（5）驻工地代表对现场监理工程师对测量、计算所签署的意见进行审查后在【施工单位月报表】中签证。

（6）业主所指定的工程量，必须有【业主的书面文字】或【会议纪要】，才能计量签证。

（7）计量签证必须是工程质量合格才能签证，如果存在下列问题，应分别对待进行处理：

①工程质量不合格或存在缺陷，通知承包商进行返工或修补，达到合格后方可签证；

②对已完成的工程量，工程质量不合格，影响结构安全或不符合使用功能要求，承包商又无技术力量处理的，工程量不得签证，施工单位还要承担全部返工的经济损失。

3.4.2 办理进度款支付工作程序

（1）准确统计该段时间内经过签证计量的工程量（防止重复计量），上报。

（2）施工单位应根据【施工合同】的优惠条件，预（决）算定额；取费系数，计算程序规定和已签证的工程量，计算进度款，并折扣预留一定比例的进度款，作为工程质量保修费用暂不支付，提出【进度款计算单】和【工程款支付申请】上报审批。监理和驻工地代表审核后开具【工程款支付证书】一并交审批付款。

3.4.3 竣工决算工作程序

⑴经过竣工验收，质量评定，合格工程才能办理竣工决算，不合格工程，暂不办理竣工决算。

⑵准确统计变更设计增加（或减少）的工程量，得出【变更设计工程量汇总表】。此项工作也可由承包商申报，监理和驻工地代表共同审核。

⑶准确统计指定工作的工程量，得出【指定工作工程量汇总表】。此项工作也可由承包商申报，监理和驻工地代表共同审核。

⑷准确统计工程量总量。

⑸比较已完成的、经签证的总量和原预算的总量，是否符合，若不符合，找出原因，列出【不符工程量数量、原因、允许/不允许结算及依据列表】，要尽量控制完成总量不得突破原预算总量。此项工作也可委托监理完成，审核。

⑹承包商应根据预（决）算定额取费系数，计算程序，完成的经签证的工程量和【施工合同】中的优惠条件，计算工程造价，提出【工程结算书】和【工程款支付申请】并付【竣工验收合格证明】上报审批。监理和驻工地代表审核后开具【工程款支付证书】一并交甲方审批付款。

3.4.4 保存文件及记录

【工程量清单】、【变更设计增加的工程量清单】和【指定工作的工程量清单】、【质量合格证明资料】和【隐蔽工程验收单】、【工程量计算单】、【施工单位月报表】、【业主的书面文字】或【会议纪要】、【进度款计算单】和【工程款支付申请】、【工程款支付证书】、【竣工验收合格证明】、【变更设计工程量汇总表】、【指定工作工程量汇总表】、【不符工程量数量、原因、允许/不允许结算及依据列表】、【工程结算书】、【施工合同】

报建工作程序（3500 ㎡以上）(市桥街)在取得建设用地规划许可证及规划设计条件后

（1）进行调查工作（场地标高、规划控制条件、市政管网、水压、周边建筑情况等）。

（2）钻探：请勘察单位进行钻探，进行钻探深度监督、岩样装箱、现场旁站。

（3）方案设计：请设计单位进行方案设计及规划消防报建的5 图1书工作。设计方案研究、讨论、审阅，确定设计方案（要考虑施工因素）。

（4）环保报建、市政报建、临水临电报装。

①进入广州市环保局网址：，填写《建设项目环境保护许可申请表》，进入网上环保报建程序，打印申请表盖章签名以备报送，及时登录系统查看受理情况，在申请表批复后打印批复意见，在后续

报送时交环保局盖章。委托环评，环评报告出来后送环保所签意见盖章后送环保局进行环评审批，审批中心环保局窗口收案拿到回执，跟进环评审批拿到经审批的环评和批复文件，督促设计单位按环保要求设计。

②向市政园林局提出市政管网接入申请，办理市政报建。

③在初步设计完成后，进行临水临电报装，为施工提供条件。

④临电报装须与永久用电同时，到供电局（所）领取报装表（含设计、施工单位资质审核意见书和供电工程设计、施工委托书），回公司填写并写好用电申请，然后去供电局（所）报装，供电部分（高压部分）必须委托供用电工程公司设计施工，受电部分（底压部分）应由有资质的单位设计施工，跟进用电报装，须拿到《供用电方案协议》才能进行供电设计施工。

（5）总体报建（修建性详细规划送审及办理总平面规划设计消防审核）。

①送5 图1 书电子文件到规划局信息中心作dgn 格式（需交费）。

②拿到dgn 格式后连同其他资料到镇建设办领取规划方案送审表并填写（需回来盖章），窗口收案，拿到回执。

③带有关资料（用资料袋装好）到审批中心消防局窗口办理总平面规划设计审核，拿到回执。（6）跟进规划、消防审核，拿到审核意见和经规划部门审核盖章的总体规划图，反馈给设计修改图纸。要拿到规划部门的审核意见和经规划部门审核盖章的总体规划图需先到规划局交审核费，并凭回单到镇建设办交纳审核费。

（7）修改规划送审：如果批复未出，则可采用换图的手法处理。如果批复已出，则应向镇建设办提出书面查档申请并盖章，退回回执及批复原件重报。督促设计院按规划要求继续完善设计，出建筑平、立、剖面图。

（8）单体报建

①按要求带齐有关资料到镇建设办领取《建设工程规划许可证》申请表并填写（需回来盖章），窗口收案，拿到回执。（需拿到有关部门总体报建审核意见和经规划部门审核盖章的总体规划图才行，消防包括单体审核意见）

②到审批中心消防局窗口领取填写《建筑消防设计防火审核申报表》并回来填写（此表填写复杂）（需盖章），窗口收案，拿到回执。

③按要求带齐有关资料（用资料袋装好）到审批中心消防局窗口办理单体（土建）施工消防设计审核，窗口收案，拿到回执。

④按要求带齐有关资料到审批中心人防办领取并填写《建设项目情况登记表》和《人防报建登记表》，办理人防报建，窗口收案，拿到回执。

（9）跟进单体审核，拿到批文、《建设工程规划许可证》及经规划部门审核盖章的建筑平、立、剖，反馈给设计进行初步设计，督促设计院按要求进行初步设计及提交初步设计资料并进行审查。要拿到《建设工程规划许可证》及经规划部门审核盖章的建筑平、立、剖，需先到规划局缴纳审核费和城建配套费，并凭回单到镇建设办缴纳审核费。

（10）更改发证：单体报建中的修改，如果未批出则可采用换图的手法处理；如果已批出，则应申请更改发证，向镇建设办提出查档申请，退回批出文件，重报。

（11）设计院提交初步设计资料后，提交有关资料到建设局建工科进行初步设计审查，由建设局组织召开初步设计审查会。会后督促设计院按会议要求完善设计。会后应拿到批复，作为施工图审查的必备资料。

（12）设计院提交施工图和计算书后，提交有关资料到建设局建工科转审图公司进行施工图审查，拿到回执，跟进并拿回执到建工科拿审查意见，建工科在回执上记录后退回回执，督促设计院按审查意见完善设计。设计院在意见单上回复和出变更后将其送回建设局建工科转审图公司审查，跟进并最终拿到《广州市建设工程施工图设计文件审查批准书》及经审图公司盖章的施工图等作为施工报建的必备资料和合法的施工依据。

（13）进行工程招标选定施工单位，进行施工报建，拿到施工许可证。

（14）施工单位进场后，申请规划放线（到规划局建设科申请）。先到国土局测量队交费放三个互相通视的基准点，然后请规划局测量队到工地放线，跟进拿到记录册，此册为以后规划验收的依据之一。

（15）到质监站办理测桩方案（与监理、施工一起）。

（16）到检测中心办理测桩协议及缴纳测桩费用。

（17）进行施工直至竣工验收备案。

（18）保持批复及有关记录。

建设工程竣工验收及备案工作程序

3.6.1 竣工验收准备工作

（1）施工单位编制《工程竣工报告》，监理核查后提交建设单位。

（2）施工单位在计划验收日期20 个工作日前将工程技术资料提交监理审核（5 个工作日完成）后送建设单位。

（3）监理单位提交《工程质量评估报告》给建设单位。

（4）勘察单位提交《勘察文件质量检查报告》、设计单位提交《设计文件质量检查报告》给建设单位。

（5）建设单位在竣工验收前必须提请规划、消防、环保等部门进行专项验收，取得合格文件或准许使用文件。

（6）建设单位在竣工验收前15 个工作日将工程技术资料提交给监督站，并附《工程竣工验收条件审核表》。监督站资料进行抽查，并在5 个工作日后将抽查意见书面通知建设单位。

（7）建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位，制定验收方案。

3.6.2 竣工验收条件

（1）完成设计合同和合同约定的各项内容；

（2）工程竣工报告；

（3）工程质量评估报告；

（4）勘察、设计文件质量检查报告；

（5）有完善的技术档案和施工管理资料；

（6）有工程使用的主要建筑材料、建筑构件和设备的进场试验报告；

（7）建设单位已按合同约定支付工程款；

（8）有施工单位签署的工程质量保修书；

（9）市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；

（10）有规划部门出具的规划验收合格证；

（11）有公安消防出具的消防验收意见书；

（12）有环保部门出具的环保验收合格证；

（13）有监督站出具的电梯、验收准用证；

（14）燃气工程验收证明；

（15）设行政主管部门及委托的监督站等部门责令整改的问题已全部整改完成；

（16）已按政府有关规定缴纳工程质量安全监督费；

（17）单位工程施工安全评价书。

3.6.3 竣工验收程序

（1）由建设单位组织工程竣工验收；

（2）建设、勘察、设计、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准情况；

（3）验收组审阅建设、设计、施工、监理单位的工程档案资料；

（4）实地查验工程质量；

（5）对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和管理环节等方面作出全面评价，并填写《工程竣工验收报告》。

3.6.4 竣工验收备案

（1）领取备案表一式四份。

（2）提交以下资料向备案机关备案。

房地产公司管理手册2178744866[001]

房地产公司管理手册第一部份组织系统一、xxx 房地产开发有限公司组织机构图一个上级原则责权一致的原则既无重叠，又无空白的原则二、××房地产开发有限公司各部门职能说明书（草案）NO：YR-2-002 管理体制是一种严密的、合理的、形同机器那样的社会组织，它具有熟练的专业劳动、明确的职权划分、严格的规章制度，以及金字塔式的等级服从等特征，从而使其成为一种系统的管理技术体系。——马克斯.韦伯在企业形成金字塔式的组织结构，不断的权威、标准化的任务、各种活动的协调和参谋的作用做明晰的描述和反复强调，并辅之以正式的组织框图、岗位规程和组织手册。——卡斯特一、董事会职能1、执行总公司的诀议。 2、决定公司的经营计划和投资方案。 3、审订公司的年度财务预算方案、决算方案。 4、审订公司的利润分配方案和弥补亏损方案。 5、审订公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案。 6、拟订公司合并、分立、解散清算的方案。 7、聘任或解聘项目公司总经理，根据总经理的提名，聘任或者解聘项目公司副总经理、财务负责人，决定其报酬事项。 8、审定公司的基本管理制度。 9、负责对公司运营的监督管理二、总经办职能 1、拟订项目公司的总体发展规划及其实施方案、项目的基本建设计划及执行工作(政策)。 2、负责总体发展规划及实施、管理 3、向董事会提出经营预算和费用预算。 4、领导项目公司的经营活动，实现经董事会批准的预算利利润指标。 5、保证项目公司能提供符合标准的服务 6、收集客户的反映，研究市场的需求，不断调整项目公司的经营方向，项目公司不断得到发展塑造本项目公司形象。 7、决定广告基调，指导广告战略。 8、代表本项目公司对外开展公关活动。 10、按既定模式管理公司。 11、建立和完善公司的工作程序和规章制度。 13、向董事会提出组织系统表，人员编制和工资总额计划。 14、决定本项目公司主管层（含主管层）以上人员的任免职奖惩 15、向董事会提出营业状况和财务状况报告，接受质询，将决议事出有因项转达所属人员，并执行该项决议。 16、审核人事行政部所制定的各项人事制度，包括员工手册、公司CI 形象、规章制度、福利薪金、各岗位责任制等的审订。 17、负责督导行政部、财务部的各项工作和事务。 18、亲临现场处理本项目公司紧急事件，确保企业正常运作。 19、支持协调会议，仲裁及防止各部门之间的冲突。 20、发现并消除公司的安全隐患，为大规模的改造向董事会提出预算外开支汁划。 21、保证员工和客人在公司内的安全。 22、抓好企业文化建设。三、营销策划中心职能 1、对总经办负责。

房地产开发报建手册[1]

报建手册 2007年7月

目录 第一部分项目开发报建流程1 第二部分项目前期阶段报建流程7一、办理签署《土地使用权出让合同书》手续7 第三部分项目建设阶段报建流程10 一、办理项目地名注册手续10 二、办理《项目立项》12 三、规划局13 （一）办理《建设项目选址意见书》 13 (二)办理《建设用地规划许可证》13 （三）建设项目规划设计方案（修规）报批 15（四）办理《建设用地规划批准书》15（五）建筑设计方案报批16（六）办理《建筑工程规划许可证》16（七）办理《临时建筑许可证》(政府机构或企业申报) 17（八）办理《临时建筑许可证》(私人申报) 18（九）建筑物室外装饰工程设计方案报批18（十）“一书两证”及附件变更遗失补发18（十一）办理《建设工程规划验收合格证》19（十二）办理房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告20（十三）规划设计单位资格认证21四、市建设局22 （一）建设工程保证安全施工的措施备案22（二）建设工程缴费指南25（三）房屋建筑和市政基础设施工程（施工和监理）合同、保函备案指南29

（四）房地产开发项目手册备案指南15（五）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证32（六）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证34（七）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证39（八）房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查备案指南43（九）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案指南49（十）工程合同纠纷调解申请指南 52（十一）房地产开发项目转让备案指南53（十二）商品房预售广告备案指南54（十三）商品房预售楼款用款申请指南56（十四）商住用地办理商品房预售许可情况说明58（十五）商品房预售许可指南59（十六）商品房预售许可证变更、延期指南61 五、城市管理局63 六、人防办76 七、消防局79 八、房管局82

房地产项目开发流程(完整版)

房地产项目开发流程（完整版） 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

房地产公司房地产开发工作流程

房地产开发工作流程 A1 项目信息收集及过滤： 1公司根据每年的工作计划时刻关注国土资源局的土地拍卖情况，对每一块意向土地的相关资料做出详实可靠的分析。造价控制中心在获得土地拍卖文件后，按照规划设计指标核算出建安成本。开始市场调查（包括人口、经济状况、收入来源、交通运输、生活设施、风俗习惯等）。根据调查结果，做出评价。认为项目可行，列出可行性提纲。 2财务状况分析 公司财务总监根据公司现有资金及贷款能力给出分析结果 3销售前的预测 销售公司结合土地周围的实际情况做出销售前预测（调查与预测社会对项目产品的需求类型）。 4工程可行性研究 研发中心接到造价控制中心提供的可行性提纲，进行工程可行性研究，看是否可行。 5造价控制中心根据销售公司提供的售前预测及研发做的工程可行性报告，做出项目可行性提议，报公司领导审批。 A2 项目概念策划： 项目可行性提议经公司领导批准后，开始做项目概念性策划。（必要时，可委托设计咨询公司签订可行性研究合同进行策划。）销售公司针对项目产品的需求类型做市场调查、预测； 造价控制中心做资源调查包括人口、经济状况、收入来源、交通运输、生活设施，风俗习惯等；研发中心做各种规划方案、户型方案的对比研究。 集团技术总监召集研发中心、造价、销售对可行性提议进行优化选择，优选建设方案、技

术方案、确定建设规模。针对研发中心所提供的多种建设方案，造价控制中心作经济分析进行优化比较。报集团总经理确定建设方案、建设规模。技术总监定案项目实施进度计划。 财务及造价同时给出资金的筹集、周转、投资效果计算与分析数据。根据以上数据由研发中心编写项目可行性研究报告，报公司主席审批。审批同意后办理招、拍、挂手续。 A3 土地的取得：一般通过招、拍、挂的方式 1、取得中标通知书后，现场缴纳一定比例的土地定金 2、签订土地出让合同 3、在土地出让合同规定期限内缴纳土地出让金全款 4、税务局核定土地出让金契税并缴纳 5、勘查测绘院绘制项目现状图和定界图 6、到国土资源局领取市政府土地批复文件，确定土地面积 7、持土地出让合同、市政府批复文件、缴纳土地款和税金证明、定界图到国土分局办 理土地证申请 8、填写申请，与四周相邻界指界盖章确认 9、到市房产交易中心测绘处重新绘制定界图 10、将上述完成资料报房产交易中心审批 11、到房产交易中心领取土地证 A4 项目策划书： 取得土地后由项目部组织相关人员在前期策划的基础上进行详细的实施策划。 A5 土地预审

房地产开发项目手册

房地产开发项目手册 企业名称_____________________ 法人代表_____________________ 项目名称_____________________ 开发资质_____________________ 金华市建设局制 说明 1.根据《城市房地产开发经营管理条例》和《浙江省房地产开发管理条例》制定《房地产开发项目手册》。 2.房地产开发企业应当在办理《房地产开发项目建设条件意见书》时到建设行政主管部门领取《房地产开发项目手册》。 《房地产开发项目手册》一式两份，房地产开发企业领取并初次纪录提交验核后，建设行政主管部门预留一份，企业自留一份。 3.房地产开发企业应当将房地产开发项目实施的主要事项如实记录在《房地产开发项目手册》中。 4.房地产开发企业应当在每季末将本手册或有关凭证送建设行政主管部门验核。验核后，对建设行政主管部门预留的一份由企业进行补充纪录。

房地产开发企业还应于企业资质延期、定级、晋级、续期时将《房地产开发项目手册》送建设行政主管部门验核。 房地产开发企业还应于办理商品房预售许可、现房销售备案时将《房地产开发项目手册》送建设行政主管部门验核。 5.《房地产开发项目手册》在每次验核后应当由验核部门签署验核意见，并加盖验核章。 6.房地产开发项目综合验收合格交付使用后，房地产开发企业应当将《房地产开发项目手册》交建设行政主管部门统一存档。企业可留存复印件。 7.项目用地被收回或因其他原因项目被撤销的，开发企业应办理项目手册注销手续。 8.项目转让后，转让和受让双方应到建设行政主管部门办理项目手册变更手续。

说明：住宅小区填写此表，单位工程按栋填写。

房地产项目开发流程全过程83043

房地产项目开发流程全过程 目录 第一章：项目决策阶段 第二章：前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、规划设计 四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察 五、申办《施工许可证》 六、招标

第三章：工程建设阶段 1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件 3、施工通道疏通，满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理 7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底 10、编制工程进度计划

11、设计、施工、监理单位的协调 第四章：项目销售阶段 一、申办《销售许可证》 二、商品房销售及按揭办理 三、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》 四、申办建设工程规划验收 五、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》 六、物业移交 第五章：交付使用阶段 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章：项目决策阶段

产开发项目经董事会（企业主）批准初步立项后，转由企业战略发展研究中心（策划部）进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有： (1)项目概况; (2)开发项目用地的现场调查及动迁安置; (3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护; (5)资源供给及资本运作方案; (6)环境影响和环境保护; (7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究;

房地产开发企业管理制度【学习总结】

目录第一部分总说明 2 第二部分报表目录及表式 3 一、基层报表 4 二、综合报表 8 第三部分指标解释及填报说明 13 一、物业管理 13 二、住房置业担保 15 三、经济适用住房建设 19 四、房地产中介服务 21 五、房屋概况 23 六、房屋权属登记 25 七、房地产交易 27 八、住房公积金 29 九、房改及住房保障 32

第一部分总说明 一、为全面了解和掌握全国房地产业的基本情况和发展态势，为各级政府制定政策、进行宏观管理提供依据，依照《中华人民共和国统计法》的规定，特制定本统计报表制度。 二、本报表制度包括物业管理、住房置业担保、经济适用住房建设、房地产中介服务、房屋概况、房屋权属登记、房地产交易、住房公积金、房改及住房保障等九个方面的内容。 三、本报表制度执行范围为所有的设市城市、县城和工矿区(其中设市城市、县城与部综合财务司的统计范围一致，工矿区按国家统计局统计范围执行)。 (一)设市城市的统计范围分为两类：1．地级及以上城市的统计范围为城市行政区，含市辖建制镇，不含市辖市、市辖县。2．县级市的统计范围为城市规划区，即按城市现状，市政府所在地和规划区范围内的建制镇。城市规划区以外的建制镇不包括在内。 (二)县城的统计范围 县城的统计范围为县政府所在地的建制镇(即城关镇)，按设居民组建制的地区范围统计。 (三)工矿区的统计范围 工矿区的统计范围是指既不属于城市、县城、镇所辖，又不属于乡村所辖范围内的工矿企业集中的地区(一个大型工矿企业或若干个工矿企业)。 四、报表的填报单位

本报表制度分设基层报表和综合报表，其中基层报表分别由设市城市、县城和工矿区范围内的物业管理公司、住房置业担保公司、经济适用住房建设单位、房地产中介服务企业填报。综合报表分别由各级政府房地产行政主管部门、城市住房公积金管理中心、住房制度改革和住房保障单位填报。 五、报表的报送单位 物业管理统计基层表、住房置业担保统计基层表、房地产中介服务统计基层表、房屋概况、房屋权属登记情况、房地产交易情况等六张报表由各省、自治区建设行政主管部门、直辖市房地产行政主管部门报送。经济适用住房建设统计基层表由各省、自治区、直辖市建设行政主管部门报送。住房公积金归集使用情况由各省、自治区建设行政主管部门报送，直辖市和新疆生产建设兵团直接由住房公积金管理中心报送。房改及住房保障政策落实情况由各省、自治区、直辖市住房制度改革和住房保障主管部门报送。 六、报表的汇总与报送方式：报表数据通过计算机软件填写并通过网络或电子邮件上报。 七、本报表制度自2003年年报和2004年定期报表制度起执行，由建设部负责解释。 第二部分报表目录及表式

房地产开发公司员工手册

房地产开发公司员工手册 This manuscript was revised by the office on December 10, 2020.

目录 第一章总则 (1) 第一节欢迎词 (1) 第二节公司介绍 (2) 第三节公司价值观 (3) 第二章员工行为规范 (4) 第一节仪表仪容 (4) 第二节日常礼仪 (4) 第三章人事管理制度 (5) 第一节入、离职管理 (5) 第二节工时管理 (8) 第三节考勤管理 (8) 第四节加班管理 (9) 第五节给假管理 (10) 第六节薪酬福利 (12) 第七节员工培训 (17) 第八节员工考核 (21) 第九节奖惩制度 (23) 第四章办公管理制度 (31) 第一节出差管理 (31) 第二节办公用品管理 (32) 第三节办公环境管理 (33) 第四节车辆管理 (34) 第五节会议管理 (36) 第六节印章管理 (37) 第七节通讯管理 (39) 第八节办公钥匙管理 (40) 第九节合同管理 (40) 第十节固定资产管理 (42) 第十一节审批工作处罚规定 (46) 第五章附则 (47) 附件 (48) 第一章总则 第一节欢迎词 欢迎您加入招远市中庸房地产开发有限公司的大家庭！

本员工手册旨在帮助您了解新的工作环境，从而使您尽快与公司融为一体。 本手册让您了解东营市中庸房地产开发有限公司的发展历程、经营理念、企业精神和公司对员工的期望等有关情况，还可以使您了解公司的方针政策和全体员工必须遵守的各种规章制度，帮助您理解就职于东营市中庸房地产开发有限公司的各项条件及要求。 本手册只是指南，如对手册所述的方针政策和规章制度有任何疑问，请与部门经理或行政人事部联系。 公司有权在必要时随时对手册的内容进行删除、修改或添加,并在公司内部网公布。 本手册的解释权归招远市中庸房地产开发有限公司行政人事部所有。 祝愿您在招远市中庸房地产开发有限公司工作期间事业有成！ 招远市中庸房地产开发有限公司 行政人事部 第二节公司介绍 企业概况 招远市中庸房地产开发有限公司成立于2010年，位于招远市体育中心，公司经过艰苦创业与不懈努力，逐步形成了现有的以房地产开发为核心产业、投资与综合贸易为主导的多元化的公司。现在中心地带拥有16万平方米的开发项目。 公司设总经办、监事会、工程管理中心、营销管理中心、财务中心、行政人事部等各职能中心。公司依托自身强大的资金、管理力量，确立了“走精品路线、创品牌物业”的发展战略，致力于建设和谐的人居环境，开发了十多个楼盘，产品涉及商用楼、写字楼、高层住宅等。 面对充满挑战和机遇的二十一世纪，市场经济全球化的浪潮，公司全体员工正满怀信心，积极开拓，全面提高管理水平，围绕房地产开发，不断增强企业的竞争力，使企业快速稳健发展。 企业文化 经营宗旨

2019年房地产行业企业所得税汇算清缴手册

2019年房地产行业企业所得税汇算清缴手册 目录 一、房地产企业 基本规定 收入的税务处理 收入的确认 视同销售 未完工开发产品计税毛利率 实际毛利额 租金收入 成本、费用扣除的税务处理 一般规定 配套设施的扣除 佣金(手续费)的扣除 利息的扣除 资产损失的扣除 自用开发产品折旧的扣除 计税成本的核算 成本对象的归集原则 计税成本的具体内容 计税成本的核算程序 共同(间接)成本的分摊 非货币性交易取得土地成本的确定 预提费用 停车场所的扣除 特定事项的税务处理 房地产企业的预缴及退税问题 2018年新政 一、房地产企业 基本规定 一、企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： (一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 (二) 开发产品已开始投入使用。 (三) 开发产品已取得了初始产权证明。

（摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》） 二、根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。（国税函[2010]201号《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》） 三、企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 （摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》） 收入的税务处理 收入的确认 一、开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 二、企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： (一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 (二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 (三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 (四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： 1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的 实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销

房地产开发详细流程

第一节房地产开发阶段划分 一、遵循开发程序的必要性 1、房地产产品的内在形成有规律。 2、周密设计项目，减小投资风险。 3、规范开发管理，使程序科学合理。 4、严格项目报建制度，促进市场健康发展。 二、房地产开发的主要阶段划分 投资决策阶段、前期工作阶段、工程建设阶段、租售与物业管理阶段。 第二节立项审批程序及操作流程 《城市规划法》规定：建设项目的审批程序实行“一书两证”制度。 选址意见书（permission notes for location)：城市规划行政主管部门依法核发的有关建设 项目选址、布局的法律凭证。 建设用地规划证(land use permit) ：经城市规划行政主管部门依法确认其建设项目位置和用地范围的法律凭证。 建设工程规划许可证(building permit) ：城市规划行政主管部门依法核发的有关建设工程 的法律凭证。 具体审批程序及操作流程如下： 一、开发项目立项 开发商需提供： 1、可研报告 2、项目建议书（必要性分析、项目规模、地点、方案、投资估算、项目进度、综合效益） 二、申请定点 开发商需提供： 1、立项文件 2、申请用地函件 3、工程情况说明和选址要求 4、拟建方案 5、开发项目意向位置1/2000—1/500地形图 由城市规划管理部门审核并向土管部门发《征询意见表》 三、获《选址规划意见通知书》 开发商需提供： 1、各部门征询意见表 2、征地和安置补偿方案 3、征地协议 4、项目初步设计方案 5、总平面布置图或建设用地图 由城管部门审核，发《选址意见书》 四、获《建设用地规划许可证》 开发商需持有： 1、征地文件（政府批准）

房地产集团项目开发管理简明手册

** 集团项目开发管理简明手册 第一部分：概述 一、编制目的 随着** 集团项目的不断增加，集团化管理的不断推进，项目管理工作也随之不断向杭州周边地区及省外延伸，为了能有效推动各项目管理的集约化，专业化，简明化，集团工程管理部在集团领导的授意下，就工程条线项目管理从前期到项目交付整个过程进行梳理，希望通过编制本简明手册，能基本统一集团各项目管理的基本操作程序及管理思路，为集团项目工程线管理提供标准指导范本。 二、编制意义本简明手册覆盖项目开发的全过程，覆盖除营销策划外的各专业工作范畴，通过阶段性的区分，专业化的工作整理，将复杂的项目管理工作梳理成点、线、面的简单工作组织，让一线项目管理人员能快速、简要、清晰的了解项目开发全过程的工作内容与时空序列，了解项目开发各专业的分工与合作，了解项目管理的基本思想。让经验化管理更加过渡到模式化管理，把管理从完善人的管理转化为完善系统的管理。 三、重要的项目管理思想要素对于房地产项目管理来说，计划、成本、进度、质量、现场形象、资金及管理队伍建设是最为直观与重要的管理要素。而目前各要素在实际操作与运用中，有许多经验、方法供我们选择与借鉴，但要形成与完善一套适合** 自身发展需要，同时具备前瞻性与先进性的系统性管理思路与方法却并非易事，因而只有在不断借鉴与探索中去发展与完善自身的管理系统。 在此我部门就上述各要素提出一些观点，供集团领导及同仁参考。计划管理：计划管理是始终贯穿于项目管理、同时是推动项目朝既定目标运行的内在驱动力，没有计划，目标永远只是一种愿望；有了计划，怎样执行与落实计划，是最为关键的环节，管理有层次，计划亦如此，计划应分层，逐级分解与落实；计划应分块，由各部门主导完成并有机结合形成整体，因而计划必须由各专业部门协商、探讨共同制定，体现为外部统一性与内部协调性上；计划的制定因其带有经验性与事先前行，受经验的局限及客观、主观因素的不确定性影响，必然存在执行偏差，因此，计划执行过程的监督及纠偏就显得十分重要。成本，是项目管理的灵魂，不谈成本的项目管理，就如同人没有了思想，但目前谈成本，大多把主要精力放在工程成本管理上，在此本部门提出项目管理大成本概念。大成本概念即开发全过程成本管理及时间成本与空间成本管理概念。全过程成本管理即从项目土地拍卖前开始，到开发、设计、工程、售后各阶段各专业线及从材料到管理到资金使用等的成本管理，时间成本主要从资金周转率、开发周期的长短与开发成本、市场风险之间的关系上，空间成本主要是表现在同样数量资金在不同地域，相同地域不同项目所产生效益的差异上，即产生相同效益，因地域或项目的不同，所投入的资金成本不同。 质量，我们应更关注产品的品质质量，从设计开始关注房产品的居住生活功能，关注功能配置、居住舒适度、关注生活环境及小区人文环境，关注建筑的整体美感；从建造上关注建筑安全性，施工质量控制，关注产品细节处理，从材料上把好质量关等等，上述多方面的要素才是我们所说的产品质量其他管理要素就不再一一阐述，对于项目管理，我们可以制定许多制度、流程，可以编制表格、指导书等，这些都只能从行为上起到约束作用，制度、表格、流程太多，许多东西就很难落实到位，管理如果能从管理人的意识、管理团队的整体意志开始，再规范人与团队的行为，可能事半功倍，不论上述哪项要素，计划也好，成本也好，品质也好，都需要强化全员意识，加强管理的主观能动性，提高员工的责任心才能真正有所建树。 我部希望将上述要素中所提及的管理思想在下面的内容中体现出来，同时希望在执行中对相关管理人员有所帮助与启示。 第二部分：项目开发工作 项目前期准备阶段 一、购地 区域土地出让信息收集、整理、分析、初步筛选对锁定目标区域的综合调研、地块分析、测算、评估，制定该地块购置的综合评估报告，明确购地价格范围与业态方向。 1、资金筹备 2、相关竞拍手续准备工作 3、拍地前的竞争对手摸底，制定相关竞价策略 4、竞拍

房地产开发前期工作流程手册

房地产开发前期工作流程手册 房地产开发前期工作流程手册 1.0目的 明确开发项目报建/报批、取证范围、条件、法律、法规依据，以利开发项目的顺利进行 2.0适用范围 适用于开发项目全过程的报建/报批、取证工作的管理。 3.0职责 公司相关部门及各开发公司按职责/业务的划分，分别负责组织办理相关的报建/报批、取 证工作。 3.1管理中心负责： a)公司注册登记、营业执照、法人执照、资质评定申报； b)公司备案申报。 3.2综合部负责： a)《房地产开发项目手册》的办理； b)《土地使用证书》办理； c)《建设用地批准书》申办； d)《建设用地规划许可证》的办理； e)《建设工程规划许可证》的办理； f)《施工许可证》的申办； g)《商品房预售许可证》的申办； h)《房屋所有权证》的办理。 3.3工程部负责办理：开发项目竣工综合验收的申报。 4.0作业内容 4.1公司项目开发新立项目必须按国家法律、法规和项目所在地相关行政主管部门的要求，办理报建/报批、取证手续，获取有效的批准/注册/许可文件。 4.2各负责办理报建/报批、取证的部门领导和具体工作人员，应认真学习相关法律、法规，了解报建/报批、取证的规定和要求，准备并提供所需的文件、资料，做到及时、完整、 准确、清晰。 4.3房地产项目公司注册及资质等级的办理 4.3.1本程序所称项目，是指由公司投资或与他方共同投资，从策划、立项、筹资、设计、工程建设、直至经营的全过程。

4.3.2公司或与他方共同投资开发的项目，应按相关法律、法规的规定，办理有关审批手续，领取营业执照/法人执照。 4.3.3注册房地产开发公司应具备下列条件； a)有明确的章程和固定的办公地点； b)有独立健全的组织管理机构，有上级部门或理事会任命的专职总经理/经理，并配备与企业资质等级相适应的专职技术、经济等管理人员； c)有不少于企业等级的自有流动资金； d)有符合国家规定的财务管理制度。 4.3.4国家对房地产开发企业实行资质管理，规定了不同资质等级企业应具备的条件和可 承担的开发业务。房地产项目公司办公室应按规定向项目所在地（省、自治区、直辖市） 建设行政主管部门提报资质认定申请。 4.3.5以开发项目为对象从事单项房地产开发经营的项目公司，不定资质等级，由项目所 在地建设行政主管部门根据其项目规模审定其资金、人员条件，核发一次性《资质证书》。 4.3.6本程序4.3条的具体办理按《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国公司登 记条例》、《房地产开发企业资质管理规定》及《中华人民共和国外资企业法》相关规定 办理。 4.4房地产项目公司备案 4.4.1房地产开发公司自领取营业执照之日起30日内，到登记机关所在地的房地产开发行 政主管部门备案。 4.4.2申请备案时，应提交下列文件： a)营业执照复印件； b)企业章程； c)验资证明； d)企业法定代表人的身份证明； e)专业技术人员的资格证书和聘用合同。 4.5《土地使用权证》的办理 4.5.1开发项目的土地位置由经批准的初步可行性研究报告选定。初步可行性研究报告选 定的位置，应符合该位置土地使用条件。而使用条件由国家行政主管部门以“公告”或 “文件”的形式予以明确。 4.5.2国家行政主管部门限定的土地使用条件，一般以《房地产开发项目建设条件意见书》的文件形式提交负责土地出让或划拨的管理部门，作为使用权出让合同的必备条件。 4.5.3《房地产开发项目建设条件意见书》主要包括以下内容： a)项目性质、规模和开发期限； b)规划控制指标及规划设计要求；

不动产业务整理手册(问题参考)全解

不动产业务与问题整理手册 （仅供参考） 2016年6月

业务案例整理 1.房产、土地均已办理第一次转移登记，但在房产再次或多次办理转移过程中土地未 随之办理转移登记，要求将土地使用权直接办理到现房产权利人名下的情况。 建议：可以办理。需查清历次房产登记档案，理清产权交易和房产变化脉络，脱节的历次权利人全部到场签字，并作询问笔录，审查相关税费，无查封、抵押等限制条件的，可以直接办理到现房产权利人名下。如有查封情形，需权利人到法院主张权利，解封后再办理。 如缺少中间权利人的，需在门户网站公告30日后，按上述办法直接办理到现房产权利人名下。 主要依据：“地随房走”，“房随地走”，《物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。” 2.房产在第一次转移登记后再次或多次转移登记，土地已预区分但未办理转移登记的， 要求直接办理到现房产权利人名下的情况。 建议：可以办理。需查清历次房产登记档案，理清产权交易和房产变化脉络，历次权利人全部到场签字并作询问笔录，审查相关税费，无查封、抵押等限制条件的，可以直接办理到现房产权利人名下。如有查封情形，需权利人到法院主张权利，解封后再办理。 如缺少中间权利人的，需在门户网站公告30天后，按上述办法直接办理到现房产权利人名下。 房产属房改房或集资建房的，需查看出让金缴纳情况，收回协议和出让合同。（最好能查到当地政府关于房改房的处置意见，即政策性文件。） 3.房产在第一次转移登记后再次或多次转移登记，土地未办理预区分的，要求直接办 理到现房产权利人名下的情况。 建议：同时符合以下条件的可以办理：出让土地、土地用途没改变，取得规划竣工验收合格证且无查封、抵押等限制条件。

(企业管理手册)房地产开发有限公司管理手册

管理手册 第一部份组织系统 一、xxx房地产开发有限公司组织机构图 ●一个上级原则 ●责权一致的原则 ●既无重叠，又无空白的原则 高管层

部门层 二、雄森房地产开发有限公司各部门职能说明书（草案） NO ：YR-2-002 一、 董事会职能 1、执行总公司的诀议。 2、决定公司的经营计划和投资方案。

3、审订公司的年度财务预算方案、决算方案。 4、审订公司的利润分配方案和弥补亏损方案。 5、审订公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案。 6、拟订公司合并、分立、解散清算的方案。 7、聘任或解聘项目公司总经理，根据总经理的提名，聘任或者解聘项目公司副总经理、财务负责人，决定其报酬事项。 8、审定公司的基本管理制度。 9、负责对公司运营的监督管理 二、总经办职能 1、拟订项目公司的总体发展规划及其实施方案、项目的基本建设计划及执行工作(政策)。 2、负责总体发展规划及实施、管理 3、向董事会提出经营预算和费用预算。 4、领导项目公司的经营活动，实现经董事会批准的预算利利润指标。 5、保证项目公司能提供符合标准的服务 6、收集客户的反映，研究市场的需求，不断调整项目公司的经营方向，项目公司不断得到发展塑造本项目公司形象。 7、决定广告基调，指导广告战略。 8、代表本项目公司对外开展公关活动。 10、按既定模式管理公司。 11、建立和完善公司的工作程序和规章制度。 13、向董事会提出组织系统表，人员编制和工资总额计划。 14、决定本项目公司主管层（含主管层）以上人员的任免职奖惩 15、向董事会提出营业状况和财务状况报告，接受质询，将决议事出有因项转达所属人员，并执行该项决议。 16、审核人事行政部所制定的各项人事制度，包括员工手册、公司CI形象、规章制度、福利薪金、各岗位责任制等的审订。 17、负责督导行政部、财务部的各项工作和事务。 18、亲临现场处理本项目公司紧急事件，确保企业正常运作。 19、支持协调会议，仲裁及防止各部门之间的冲突。 20、发现并消除公司的安全隐患，为大规模的改造向董事会提出预算外开支汁划。 21、保证员工和客人在公司内的安全。 22、抓好企业文化建设。

2018-房地产开发项目手册执行情况报告-推荐word版 (3页)

本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！ == 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ == 房地产开发项目手册执行情况报告 篇一：《房地产开发项目手册》及“两书”执行情况 《房地产开发项目手册》及《住宅使用说明 书》、《住宅质量保证书》执行情况 我公司自201X年2月成立以来，认真执行《房地产开发项目手册》制度，服从房地产开发主管部门管理。如实填写、记录开发项目的建设及经营情况，并如 实记录有关管理部门对项目开发建设经营活动的审批、核准和奖惩等意见。并 指定专人负责《房地产开发项目手册》的填报及管理工作。 同时，我司严格执行建设部建房（1998)102号文件关于《商品住宅实行住宅质 量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知，确实保障住房消费者的权益，加强商品住宅售后服务管理，促进住宅销售，在房地产开发企业的商品房销售 中实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。使广大购房户和公司 员工，共同深入了解实行商品房住宅质量保证书和使用说明书制度的主要内容 和重要意义。提高了广大购房户和公司员工的质量意识，为安岳的两个文明建 设作出了积极贡献。 1、我司加强对施工及材料、构配件和设备采购的管理， 使用优质产品，并明确与设计、施工、监理、材料、构配件、设备供应等相关 单位的质量责任。 2、我司在向用户交付销售的新建商品住宅时，向业主提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。将《住宅质量保证书》作为商品房购销合同的补充约定。 3、我司严格按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。 4、商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。 四川省翔云房地产开发有限公司 二〇一四年三月五日

房地产开发企业的业务及流程分析知识讲解

房地产开发企业的业务及流程分析 1、房地产项目的基本建设程序 建设程序是指建设项目从设想、选择、评估、决策、设计、施工到竣工验收、投入使用的整个建设过程中，各项工作必须遵循特定次序的法则。这个法则是人们在认识客观规律的基础上，按照建设项目发展的内在联系和发展过程制定的。在实际的项目开发中，某些环节可以适当交叉，但不能任意颠倒。 房地产项目是最常见的建设项目，其建设应当遵循工程项目基本的建设程序，按照“决策——实施——使用”的基本程序进行，如图3.1所示。 图3.1 工程项目建设的基本程序 2、房地产开发企业的主要业务和流程分析 对企业的业务和流程进行分析，是进行企业组织设计和岗位设计的前提和基础。企业业务流程设计的好坏决定了企业的业务工作能否通畅，决定了业务工作效率的高低。同时，业务流程与部门职能设定，部门地位及部门间协作规则的确定有密切的关系。 （1）房地产开发企业的主要业务 总体而言，房地产开发企业的核心业务是房地产项目开发。一些大型的房地产开发企业还可能涉足房地产开发产业链的上下游产业，如工程施工、物业管理、商业运营、材料生产经营等，甚至涉足与房地产行业无关的加工制造、教育等行业。鉴于本研究项目的目的，本报告仅仅针对房地产开发企业的房地产项目开发

图3.2 房地产开发企业的项目生产业务 这一核心业务。 房地产项目开发是一个周期长、环节多、内容庞杂的系统工程，不同物业类型的项目开发在所涉环节、依据法律、报批项目与流程、所需专业、生产与销售等多方面存在差异。而且即便是同类型的房地产开发项目，由于其复杂化程度不同，导致企业开发中所涉及的合作团队存在不同，进而会对部分业务内容产生影响。然而，无论是何种类型或规模的房地产开发项目，房地产开发业务必然包括项目生产和企业管理两大类型的业务。 项目生产业务是房地产开发企业的主体业务，它是房地产开发企业产品生产的直接关联业务。这些业务涉及从项目投资机会选择直至售后服务的全部建设阶段。参照前述工程项目建设的基本程序，我们可将项目的生产业务分为投资机会选择与决策、项目报批与前期工作、工程建设与管理、市场营销与推广、客户服务与物业管理五大板块业务。这五大生产型的板块业务，又可根据专业特点和生产关键环节划分为系列的细分业务，如图3.2所示。 企业管理业务的范围和内容与企业规模和所处发展阶段有密切的联系。但

房地产开发项目手册

房地产开发项目手册 （范本） 郑州市住房保障和房地产管理局印制

目录 1.填报说明与要求 2.《项目手册》填报人员确认 3.开发建设企业及项目投资（合作）开发建设企业基本情况 4.项目基本情况 5．项目规划设计、施工图及景观设情况 6.项目拆迁安置情况 7.项目建设方案 8.项目分割转让记录及项目或公司股权变更记录 9.项目年度建设情况记录 10．项目工程施工企业情况 11.项目单项（体）工程施工进度及监理情况 12.项目建筑节能实施情况 13.住宅主要成套技术应用及性能等级认定情况 14.商品房预售款监管情况 15.预售许可情况记录 16.商品房预（销）售进度记录 17.《使用说明说》、《质量保证书》发放记录 18.项目前期物业服务情况 19.房屋交付使用记录 20.《项目手册》备案考核记录 21.项目结束总体情况记录 22.有关法律、法规、规范性文件摘录

填报说明与要求 一、根据国务院令第248号《城市房地产开发经营管理条例》、《河南省城市房地产开发经营管理条例》和《郑州市城市房地产开发经营管理条例》的规定，制定《房地产开发项目手册》（以下简称《项目手册》）。 二、凡在郑州市行政区域范围内国有土地上进行房地产开发建设的项目，以及我市企业在其它地市开发的房地产项目，均须执行《项目手册》制度。即在取得《国有土地使用证》十日内（包括外地项目），登陆郑州市住房保障和房地产管理局（以下简称市房管局）网站（https://www.docsj.com/doc/9c7104606.html,）填写《项目手册》并网上报送。首次报验后，应于每月5日前，按照要求网上填报《项目手册》。 三、企业填报《项目手册》的内容和方法 （一）基本信息 包括项目名称、项目具体位置、所属类型、开发状态、占地面积、小区规划建设总面积、设计和施工企业信息、投资（合作）企业情况等及“信息系统”中默认的必填项数据（如工商注册信息、企业资质信息等）和其他相应数据。 （二）行政审批（或备案）的主要数据信息 包括建设用地规划许可证、土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、竣工验收备案表等，企业自取得以上证件5日内应及时更新“信息系统”中的相应数据。 （三）开发建设进度动态数据指标记录 包括拆迁安置进度情况、项目施工进度情况、项目投资情况、项目建筑节能情况、预售情况、交付使用情况、项目物业服务情况等相应数据。当以上数据指标发生变化时，企业应及时更新和完善相应的网上信息。 （四）开发项目的主要问题记录 项目在推进实施过程中，存在的主要问题可在项目备注中加以说明。 四、房地产开发建设项目属联合开发的，应当以土地使用权人作为填报项

房地产开发全套流程图

房地产开发全套流程 第一章房地产开发程序简介房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都

是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。 1 预售 由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件，《城市商品房预售管理办法》第五条规定：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划和施工许可证；