我国房地产上市公司资产负债状况统计分析

我国房地产上市公司资产负债状况统计分析

张红杨飞

2013-05-22 16:22:00 来源：《中国房地产》综合版2013年第05期

统计房地产上市公司的资产负债状况，有助于把握房地产行业的资金构成特征。本文统计了沪深A股91家房地产上市公司资产负债状况并据此开展产业内外的对比分析。

一、反映资产负债状况的常用指标

反映资产负债状况的常用指标有衡量总负债水平的“资产负债率”、体现真正债务融资水平的“有息资产负债率”以及反映短期偿债能力的“流动比率”。鉴于上述指标各有侧重，本文将它们均作为资产负债状况的代表指标。各指标的涵义与计算公式如表1所示。

二、房地产上市公司资产负债状况统计

结合上市公司的年报数据，根据表1的公式计算2000-2011年沪深A股91家房地产上市公司的资产负债状况，其描述性统计结果如表2所示。

由表2可知：（1）2000-2011年衡量我国房地产上市公司资产负债状况的资产负债率、有息资产负债率和流动比率均值分别为0.614、0.266和2.232，均大于全行业上市公司的指标均值（0.536/0.228/2.102）（2000-2011年全行业上市公司的资产负债率均值、有息资产负债率均值和流动比率均值是根据我国上市公司的财务数据计算而得），这意味着房地产上市公司总负债水平、债务融资水平和短期偿债能力高于全行业平均水平；（2）有息资产负债率均值（0.266）不足资产负债率均值（0.614）的1/2，这表明在房地产上市公司总负债中有息债务所占的份额较少；（3）流动比率均值（2.232）大于1，说明房地产上市公

司流动资产对偿付短期债务的保证能力较强；（4）2000-2011年有息资产负债率最小值均为0，这意味着每年都有公司完全不进行债务融资；（5）资产负债率、有息资产负债率和流动比率的最大值/最小值分别为0.988/0.008、

0.966/0.000和55.921/0.001，极差较大，说明我国房地产上市公司资产负债状况差异较大；（6）对比中位数与均值的情况可知，各指标的中位数

（0.593/0.243/1.548）均小于均值（0.614/0.266/2.232），表明大部分公司的总负债水平、债务融资水平和短期偿债能力低于样本公司的平均水平。

三、房地产上市公司资产负债状况产业内对比

本文从所有权性质、地域和主营业务三个角度比较房地产上市公司资产负债状况。2001-2011年不同类型房地产上市公司的资产负债状况指标均值如表3所示。

表3显示，当以资产负债率、有息资产负债率和流动比率均值衡量房地产上市公司资产负债状况时：（1）国有和民营上市公司的数值分别为0.610/0.618，0.265/0.269，2.046/2.349，前两个指标差异不大，流动比率差异较大，表明这两类公司的总负债水平和债务融资水平基本相同，而国有公司的短期偿债能力低于民营公司；（2）东中西部公司的数值分别为0.612/0.661/0.625，

0.268/0.284/0.245，2.193/1.443/3.719，说明总负债水平、债务融资水平和短期偿债能力最高/最低的公司分别为中部公司/东部公司、中部公司/西部公司及西部公司/中部公司；（3）主营土地开发、房地产开发和其他业务的房地产上市公司的数值分别为0.628/0.523/0.636，0259/0236/0.336/0.87/2338/2.913，

这表明总负债水平、债务融资水平最高/最低的公司为其他公司/房地产开发公司，短期偿债能力最大/最小的公司为其他公司/土地开发公司。

四、房地产上市公司与其他上市公司资产负债状况比较

本文选取沪深A股14家建筑业上市公司、398家制造业上市公司与房地产上市公司资产负债状况进行对比。2000-2011年不同产业上市公司资产负债状况均值如表4所示。

由表4可知：以资产负债率、有息资产负债率和流动比率均值衡量的房地产业、建筑业和制造业上市公司的资产负债状况分别为0.614/0.588/0.505、

0.269/0.194/0.231和2.232/1.223/1.573，房地产上市公司的数值高于建筑业和制造业上市公司，这表明房地产上市公司的总负债水平、债务融资水平和短期偿债能力均高于建筑业和制造业上市公司。

（作者单位：清华大学建设管理系）

房地产公司财务分析指标

房地产公司财务分析指标

财务指标详细介绍 ◇成长性得分：该评分对企业的成长性进行评测，分数越高表示成长性越高。成长性评分＝(主营业务利润增长/主营业务收入增长评分+利润增长/主营业务收入增长评分+主营业务收入增长率评分+利润增长率评分+营业利润增长率评分)/5 。 ◇净资产收益率：评测股东权益每年的回报程度，数值越大回报越高。=净利润/股东权益合计(股东权益合计<=0的不予计算)。 ◇总资产收益率：考察企业每投入一元资产获取的回报程度，如果高于企业的融资成本，说明公司的扩张很有价值。数值越高表明回报程度越高。=净利润/资产总计(备注：中报报表下，净利润×2) 。 ◇主营业务能力得分：对主业经营状况进行评测，分数越高表明主业竞争力越强。主营业务能力评分＝(主营业务利润率评分+营业利润在利润总额当中的比重评分+主营业务利润增长/主营业务收入增长评分+主营业务收入增长率评分+营业利润增长率评分)/5 。 ◇主营业务利润比重：主业利润在利润总额当中的比重越接近于1，利润稳定性越高，企业越能够稳定发展。 (总利润<=0 不予考虑)。 ◇主营业务利润率：该指标考察公司主业的毛利润率，数值越大表明公司越有活力。如果数值低于同期贷款利率，主业面临转型。如果为负数，表明主业经营亏损。计算公式为：主营业务利润/主营业务收入。 ◇主营业务收入增长率：该指标考察公司主营业务增长速度。该数值越大越好，

如果数值接近0，表明公司的主业发展出现停滞迹象；如果数值小于0，表明公司的主业发展出现衰退迹象。计算公式为：(本期主营业务收入/上期主营业务收入-1) 。 ◇主营业务利润率增长率：该指标考察公司主营业务增长的潜力，本指标数值越大越好。如果比值为正，表明公司主业发展潜力较大，如果同时主营业务收入增长率也为正数，表明主业处于良性发展阶段；如果比值为负，即便主营业务收入在增长，也表明主业的竞争能力开始下降，甚至不排除以后发生衰退的可能。=(本期主营业务利润率－上期主营业务利润率)/abs(上期主营业务利润率)) 。 ◇净利润可靠率：通过考察净利润当中的现金比例来考察净利润的可靠性，数值越接近1，表明净利润可靠性越高；数值越接近0，表明净利润当中现金的比例过少，赊帐比例越高。=经营活动产生的现金流量净额/净利润(净利润<=0不予考虑)。 ◇营业收入可靠率：通过考察主业收入当中的现金比例来考察主业收入的可靠性，数值越接近100％，表明主业收入可靠性越高；数值越接近0，表明主业销售收入当中现金的比例过少，赊帐比例过高，销售收入可靠性越低。=销售商品、提供劳务收到的现金/主营业务收入×100％。 ◇主业收入风险系数：该指标考察主业收入当中赊销收入和关联交易欠款的比重，数值越低表示主业收入的可靠性越高。计算公式为：(应收帐款+其它应收款)/主营业务收入×100％。(备注：中报中，主营业务收入需要×2) ◇主业收入可疑性增长比例：该指标考察主业收入的增加当中赊销所占的比例，如果数值接近甚至超过100％表示主业销售的增加可能主要靠赊销的加大而产生，主业销售收入的增长可靠性降低。数值越小可靠性越高。计算公式为：(本期主业收入－上期主业收入)<=0时不予计算；(本期主业收入－上期主业收入)>0时:(本期应收帐款－上期应收帐款)/(本期主业收入－上期主业收入)。 ◇非经常性损益率：通过考察非主业产生的利润在利润总额当中的比例来考察业绩的稳定性，因为非主业产生的利润和亏损都不能持久，对利润总额的影响是暂时的。比例越高，主业的稳定性越差，如果接近甚至超过100％表示公司的主业已经不能为公司提供利润，利润全部来自于非主业的收入。计算公式为：利润

财务管理之《产权比率和权益乘数》预习讲义

20122年注会考试《财务成本管理》预习讲义201 第二章财务报表分析 【知识点3】长期偿债能力比率 【注意】债务有长期、短期之分，短期偿债能力分析的是企业偿还短期债务，即流动负债的能力。关于长期偿债能力，不能片面理解为偿还长期负债的能力。从长期来看，企业的所有债务都是要偿还的，因此，长期偿债能力的指标，涉及负债本金偿还的指标，一般使用的都是负债总额。但注意本书指标有一个例外——长期资本负债率。 (一)资产负债率 资产负债率=负债总额/资产总额 【分析】 (1)资产负债率越低，企业偿债越有保证，贷款越安全。但资产负债率也不宜过低。 (2)资产负债率与企业举债能力的关系。该指标越低，企业举债越容易，该指标越高，表明举债越困难。当资产负债率高到一定程度，由于财务风险过大，债权人往往就不再对企业贷款了。这也就意味着企业的举债能力已经用尽了。 (3)各类资产变现能力有显著区别，房地产变现的价值损失小，专用设备则难以变现。不同企业的资产负债率不同，与其持有的资产类别有关。 (二)产权比率和权益乘数 产权比率=负债总额/股东权益 股东权益 权益乘数=总资产/ 【提示】 (1)关系公式 产权比率和权益乘数是资产负债率的另外两种表现形式。要注意这三个指标之间的相互 关系。 注册会计师培训：

(2)变动关系 权益乘数、产权比率和资产负债率三者是同方向变动的——需要在客观题中注意。 (3)计算关系 一是已知一个指标，要能够计算出另外两个指标——需要在计算题中注意。 比如，已知资产负债率为50%，则权益乘数为2，产权比率为1。 在掌握时，三个指标要作为一个完整的知识点掌握。 【小技巧】在计算题中，两组数据(资产负债率、产权比率和权益乘数;资产、负债、所有者权益)已知一组中一个和另一组的一个，即可求出其余的4各指标。 【例·多选题】权益乘数的高低取决于企业的资金结构，权益乘数越高() A.资产负债率越高 B.财务风险越大 C.财务杠杆作用度越大 D.产权比率越低 [265020207] 『正确答案』ABC 『答案解析』权益乘数=1/(1—资产负债率)=1+产权比率，所以权益乘数、资产负债率及产权比率是同向变动，且指标越高，财务风险越大，财务杠杆作用度越大。 (三)长期资本负债率 (1)企业的长期资金来源(长期资本)包括非流动负债和股东权益，因此，本指标的含义就是长期资本中非流动负债所占的比例。——长期资本的构成 (2)资本结构管理中，经常使用该指标。流动负债经常变化，因此，本指标剔除了流动负债。如果企业不存在流动负债的话，该指标与资产负债率是一样的。 (四)利息保障倍数 【提示】通常，可以用财务费用的数额作为利息费用，也可以根据报表附注资料确定更准确的利息费用数额。 (五)现金流量利息保障倍数 财务比率分析说明 现金流量利息保障倍数＝经营现金流量/利息费用（1）该比率表明1元的利息费用有多少倍的经营现金流量作保障。 （2）该比率比以收益为基础的利息保障倍数更可靠。因为实际用以支付利息的是现金，而不是收益 (六)现金流量债务比 现金流量债务比=(经营现金流量/债务总额)×100% 【分析】该比率表明企业用经营现金流量偿付全部债务的能力。该比率越高，承担债务总额的能力越强。 【注意】由于分子的经营现金流量是时期指标，所以分母的债务总额一般用年初和年末的加权平均数。为了简便，也可以使用期末数。 【注】影响长期偿债能力的其他因素——表外因素 ①长期租赁(指经营租赁);融资租赁形成的负债大多会反映于资产负债表，而经营租赁则没有反映于资产负债表。当企业的经营租赁量比较大、期限比较长或具有经常性时，就形成了一种长期性筹资，这种长期性筹资，到期时必须支付租金，会对企业的偿债能力产生影响。因此，如果企业经常发生经营租赁业务，应考虑租赁费用对偿债能力的影响。 ②债务担保;担保项目的时间长短不一，有的涉及企业的长期负债。有的涉及企业的流 注册会计师培训：

自考财务报表分析计算公式汇总

财务报表分析计算公式汇总 第一章： 1.变动百分比=分析项目金额—分析基准金额分析基准金额 ×100% P19 2.构成比率=某项指标值总体值 ×100% P23 3.定比动态比率=分析期数额固定基期数额 ×100% P28 4.环比动态比率=分析期数额前期数额 ×100% P28 第二章： 5.营运资本=流动资产—流动负债。 P127 6.流动比率=流动资产流动负债 P129 7.流动比率=（流动资产—流动负债）+流动负债流动负债 P129 8.流动比率=营运资金+流动负债流动负债 P129 9.流动比率=1+ 营运资金流动负债 P129 注：（6—9流动比率的计算公式）中流动资产包括：货币资金、短期投资、应收票据、应 收账款、其他应收款、存货等。 流动负债包括：短期借款、应付票据、应付账款、其他 应付款、应付利息、应付股利、应付税费、应付职工薪酬等。其中，流动资产通常指流动 资产净额。 10.速动比率=速动资产流动负债 P133 11.速动资产=货币资金+短期投资+应收票据+应收账款+其他应收款 P134 第五章： 12.现金比率=现金+短期有价证券流动负债 P137

13.资产负债率=负债总额资产总额 P144 14.股权比率=所有者权益总额资产总额 P147 15.资产负债率+股权比率=负债总额+所有者权益总额资产总额 ×100% P147 16.资产负债率+股权比率=负债总额资产总额 ×100% + 所有者权益总额资产总额 ×100% P147 17.资产负债率+股权比率=100% P147 18.股权比率=1—资产负债率。 P148 19.产权比率=负债总额所有者权益总额 ×100% P149 20.产权比率=负债总额/资产总额所有者权益总额/资产总额 ==资产负债率股权比率 P149 21.产权比率=资产总额—所有者权益总额所有者权益总额 =1股权比率 —1 P149 22.权益乘数=资产总额所有者权益总额 P150 23.权益乘数=负债总额+所有者权益总额所有者权益总额 P150 24.权益乘数=1+产权比率 P150 25.权益乘数=资产总额所有者权益总额 =1股权比率 P151 26.有形资产债务比率=负债总额有形资产总额 ×100% P152 27.有形资产债务比率=负债总额资产总额—无形资产 ×100% P152 28.有形净值债务比率=负债总额有形净值总额 ×100% P152 29.有形净值债务比率=负债总额所有者权益总额—无形资产 ×100% P152

2019年房企资产负债率分析报告

2019年房企资产负债率分析报告

目录 一、剔除预收款的资产负债率 ....................................................................... 二、净负债率.................................................................................................. 三、理想的负债率只考虑用现金还的债 .......................................................... 四、隐性负债估算是绕不过去的难题 .............................................................. 4.1明股实债........................................................................................................ 4.2非并表子公司的负债 .................................................................................... 五、房企负债率测算的不可能三角 ...............................................................

负债率测算一直是房地产企业信用研究的重中之重，也是最基础的工作之一。但实际上这项最基础的工作并没有看起来那么简单。由于房地产企业融资方式种类繁多，交易结构错综复杂，在财务报表中的体现也五花八门，到底选择什么口径的负债率进行计算是时时困扰我们的一个难题。 传统的资产负债率=总负债/总资产的计算方法对于房地产企业并不适用，主要是由于房企的负债中很大一部分是预收款，如果用传统的资产负债率公式来测算的话就会出现一些明显不合理的结果，比如房企销售越好，预收款越多，结果负债率越高。流动比率和速动比率也存在类似的问题。因此我们就希望将预收款的干扰因素剔除掉。 一、剔除预收款的资产负债率 要解决预收款的干扰因素，最直接的思路就是使用“剔除预收款的资产负债率”。如果我们仅仅是在负债中剔除预收款的话，那么账面预收款较多的房企的资产负债率就会被低估。因为预收款实际上是一种将来用存货来“还”的负债，当前账面上的一部分资产（已经预售出去的那一批还没交付的房子，主要记在“存货”里面）实际上已经被锁定用于将来“偿还”预收款了。如果负债端将预收款剔除的话，资产端也应该将这一部分对应的存货剔除。但是我们又无法准确地得知账面预收款对应的那部分存货的精确值是多少，因此业界常用的一种方式就是直接用预收款的值代替所需要扣除的存货的值，即： 剔除预收款的资产负债率=（总负债-预收款）/（总资产-预收款） 只要卖的房子是盈利的，预收款的值就肯定会大于其所对应的那一部分存货的值，因此资产端直接减掉预收款的值实际上高估了所需要剔除的存货，进而高估了资产负债率。如果希望更加精确一些，可以结合房企的毛利率水平来估算所需要剔除的存货的值，即： 按毛利率修正的剔除预收款的资产负债率=（总负债-预收款）/[总资产-(1-毛利率)*预收款] 其实用(1-毛利率)*预收款来估算对应的存货也有一点问题，就是用毛利率反推出来的存货价值中包含了完整的建安成本。但是在我们所分析的时点上，部分建安成本可能还没有发生，而且我们不知道没有发生的建安成本占总的建安成本的比例。因此我们这种估算方式实际上还是会高估需要剔除的存货，进而高估资产负债率，但是这样计算已经比直接按（总负债-预收款）/（总资产-预收款）计算高估的幅度要小很多了。而且考虑到这些建安成本迟早是要发生的，现在就剔除其实也不为过，可以理解为有一部分货币资金提前被锁定用于支付

保利财务分析报告

保利财务分析报告 Company number：【0089WT-8898YT-W8CCB-BUUT-202108】

保利财务分析报告 一、分析目的 随着我国证券市场区域规范和投资者的成熟，理性投资将取代庄家操作的国度投机行为，而理性投资则离不开良好的经营业绩和明朗的发展潜力的上市公司。作为一名投资者在进行投资时，首先应仔细分析上市公司的主要财务指标，如：盈利能力指标、经营效率指标、偿债能力指标、成长方面的指标等其他方面，综合全面的了解上市公司的整体状况，为投资决策提供科学依据。接下来我将分析保利地产XX年的财务状况。 二、公司简介 保利房地产(集团)股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业。总部位于广州。XX年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。 根据保利地产XX年半年报：“公司总资产亿元，净资产亿元，归属上市公司股东的净资产亿元。” 三、偿债能力分析 1. 流动比率 XX年企业的流动比率较XX年度上升，一般认为比率为2较为适宜，XX年保利地产流动比率约为，在整个行业平均值之上，算较强。公司流动比率越高，表明企业短期偿债能力越强，但是

如果流动比率过高则表明企业流动资产占用较多，会影响企业的资金利用效率，进而降低企业的获利能力。 2. 速动比率本期公司速动比率为%，较上年有所降低，一般人物速动比率为1时时安全边际，速动比率较高说明公司不用动用存货，仅仅依靠速动资产就能偿还债务，偿还流动负债的能力较强，但是过高的速动比率也会造成资金的闲置，影响企业的盈利能力。 3. 现金比率 本期现金比率从%降低到%左右。企业现金比率越高，表明短期偿债风险小，表明企业的直接偿付能力越强，信用也就越可靠。但是由于现金是企业收益率最低的资产，现金比率过高会影响企业的盈利能力。 4. 资产负债率 XX年度资产负债较XX年度略微下降，资产负债在40%-60%之间较为适宜，资产负债率较低，企业偿债越有保障。 5. 产权比率 产权比率币上期略微的下降，产权比率越高，说明企业偿还长期债务能力越弱。 总的来说，保利地产本地年短期偿债能力略微下降，长期偿债能力下降，应将进一步改善负债结构。 四、盈利能力分析 1. 销售利润率 XX年度的销售利润率较XX年度有所下降，但是XX年总营业收入高于XX年度。销售额高而销售成本低，则销售利润率高，繁

关于资产负债率的8个常识

关于资产负债率的8个常识 1 资产负债率=负债总额/资产总额，反映资产对债务的偿还保障程度和债务对资产的资金支撑程度。一般而言：1.债权人要求此比率越低越好；2.在总资本报酬率＞借入资本利息率前提下，股东要求此比率越高越好；3.经营者要求保持恰当的资本结构，一般认为应维持在50%左右，当然,行业性质不同，比率的标准不同。 2 负债可以分为两类，无息负债和有息负债。无息负债一般是指来自经销商先付款后提货形成的预收账款，以及向供货商延期支付形成的应付票据和应付账款，说通俗点，无息负债就是通过欠

产业链上下游的钱，做自己的生意。有息负债，包括银行长期借款、发行债券等，它的特点就是负债越多需支付的资金费用越高。 从这方面来看，资产负债率就可以分解为：负债/总资产=有息负债/总资产+无息负债/总资产。“有息负债/总资产”可以说是更有价值的负债率。有息负债率应该和同时期、同行业的其他企业比较。要警惕有息负债率比较高的企业，如果有息负债超过了总资产的六成，企业算比较激进了。如果遇到宏观或行业的突变，企业陷入困境的可能性就比较大。 如果一家企业在产业链中处于强势地位，其资产负债率高并不可怕，甚至是好事，因为多半是“无息负债/总资产”的数额较大，这说明该企业能够通过“应付账款”、“预收账款”占用上下游的资金。 3 如果一家的资产负债率远远高于同行，粗看起来，这是一家偿债压力比较大的企业。但如果剔除掉预收账款后，它的资产负债

率却远远低于同行，这其实是一家极其优秀的企业。预收账款都这么多，可以大量无息占用下游客户的资金，一般来讲，这种企业的有息负债就会很少甚至为0，其偿债压力其实是很小的。 4 资产负债率的计算公式对茅台这类企业是错误的！必须调整！据茅台公告的数据，该公司2019年前三季度资产负债率为19.52%，但在我看来，其真实的资产负债率应该比这个数额更低，因为用资产负债率进行分析时，要具体看企业的生意模式，比如对于茅台这些预收账款很多的企业，在计算资产负债率时，要将预收账款这项未来不需要支付现金而只需要交付产品的负债扣除，茅台公司在负债中扣除112.6亿元的预收账款后，计算出来的真实资产负债率为12.59%，比它公告的19.52%要低6.93%。大伙看看，茅台的资产负债率多低啊！

万科资产负债表

120100801104 10金融陈燕燕 万科企业股份有限公司 表一： 资产负债表水平分析表 编制单位: 万科企业股份有限公司2011 年12 月31 日单位: 元币种: 人民币 项目2011年2010年变动额变动（%）对总资产影响 流动资产 货币资金34,239,514,295.08 37,816,932,912 -3,577,418,617 -9.46% -1.66% 应收账款1,514,813,781.10 1,594,024,561.07 -79,210,780 -4.97% -0.04% 预付款项20,116,219,043.31 17,838,003,464.71 2,278,215,579 12.77% 1.06% 其他应收 款18,440,614,166.54 14,938,313,217.77 3,502,300,949 23.45% 1.62% 存货208,335,493,569.16 133,333,458,045.93 75,002,035,523 56.25% 34.78% 流动资产 合计282,646,654,855.19 205,520,732,201.32 77,125,922,654 37.53% 35.77% 非流动资产: 0 可供出售 金融资产441,261,570.00 404,763,600.00 36,497,970 9.02% 0.02% 长期股权 投资6,426,494,499.65 4,493,751,631.16 1,932,742,868 43.01% 0.90% 投资性房 地产1,126,105,451.00 129,176,195.26 996,929,256 771.76% 0.46% 固定资产1,595,862,733.95 1,219,581,927.47 376,280,806 30.85% 0.17% 再建工程705,552,593.56 764,282,140.58 -58,729,547 -7.68% -0.03% 无形资产435,474,310.08 373,951,887.29 61,522,423 16.45% 0.03% 长期待摊 费用40,999,359.45 32,161,415.85 8,837,944 27.48% 0.00% 递延所得 税资产2,326,241,907.17 1,643,158,028.39 683,083,879 41.57% 0.32% 其他非流 动资产463,792,750.00 1,055,992,714.51 -592,199,965 -56.08% -0.27% 非流动资 产合计13,561,785,174.86 10,116,819,540.51 3,444,965,634 34.05% 1.60% 资产总计296,208,440,030.05 215,637,551,741.83 80,570,888,288 37.36% 37.36% 负债及所 有者权益0 流动负 债: 0 短期借款1,724,446,469.54 1,478,000,000.00 246,446,470 16.67% 0.11% 交易性金 融负债17,041,784.19 15,054,493.43 1,987,291 13.20% 0.00%

财务比率分析各项指标

财务比率分析各项指标

?一、偿债能力指标：

1.短期偿债能力指标: （1）流动比率： 一般情况下,流动比率越高,反映企业短期偿债能力越强,债权人得权益越有保证。国际上通常认为流动比率为２０0％比较合适。 【注意】 A、虽然流动比率越高,企业偿还短期债务得流动资产保证程度越强，但这并不等于说企业已有足够得现金或存款用来偿债。原因在于流动资产得质量如何影响企业真实得偿债能力。比如，流动比率高,也可能就是存货积压、应收账款增加且收款期延长以及待处理财产损失增加所致。? B、从短期债权人得角度瞧,自然希望流动比率越高越好。但从企业经营角度瞧,过高得流动比率通常意味着企业闲置现金得持有量过多，必然造成企业机会成本得增加与获利能力得降低。 Ｃ、流动比率就是否合理,不同企业以及同一企业不同时期得评价标准就是不同得。 Ｄ、应剔除一些虚假因素得影响. （2）速动比率: 速动比率＝速动资产／流动负债×100% 速动资产＝货币资金＋交易性金融资产+应收账款+应收票据 =流动资产－存货－预付账款－一年内到期得非流动资产－其她流动资产 一般情况下，速动比率越高，表明企业偿还流动负债得能力越强.国际上通常认为速动比率为100%时较为恰当。 【注意】? A、比率也不就是越高越好。速动比率高，尽管短期偿债能力较强，但现金、应收账款占用过多，会增加企业得机会成本，影响企业得获利能力。 B、速动比率较之流动比率更能反映出流动负债偿还得安全性与稳定性,但并不能认为速动比率较低得企业得流动负债到期绝对不能偿还.如果存货流转顺畅,变现能力较强，即使速动比率较低，只要流动比率高，企业仍然有望偿还到期得债务本息。 2.长期偿债能力指标: （1）资产负债率： 资产负债率＝负债总额/资产总额×100%?一般情况下,资产负债率越小,表明企业长期偿债能力越强。如果该指标过小则表明企业对财务杠杆利用不够。国际上认为资产负债率为6０％合适. （2）产权比率： 产权比率＝负债总额／所有者权益总额×１0０％?一般情况下,产权比率越低，表明企业得长期偿债能力越强，债权人权益得保障程度越高,承担得风险越小，但企业不能充分地发挥负债得财务杠杆效应。 【注意】 Ａ、在评价产权比率适度与否时，应从提高获利能力与增强偿债能力两个方面综合进行（在保障偿债安全得前提下,应尽可能提高产权比率).也就就是说,该指标即不能过高(偿债能力低)，也不能过低（获利能力低)。?Ｂ、比率与资产负债率对评价偿债能力得作用基本相同，两者得主要区别就是:资产负债率侧重于分析债务偿付安全性得物质保障程度,产权比率则侧重于揭示财务结构得稳健程度（指标过高，反映财务结构不稳健）以及自有资金对偿债风险得承受能力。（3）已获利息倍数:

(完整word版)2019年资产负债表表格.doc

最新《资产负债表》格式 会企01表编制单位：2011年01月31日单位：元 资产期末余额年初余额负债和所有者权益（或股 东权益） 期末余额年初余额 流动资产：流动负债： 货币资金短期借款 交易性金融资产交易性金融负债应收票据应付票据 应收账款应付账款 预付款项预付账款 应收利息应付职工薪酬应收股利应交税金 其他应收款应付利息 存货应付股利 一年内到期的非流动性 资产 其他应付款 流动资产合计一年内到期的非流动负债 非流动性资产：流动负债合计 可供出售金融资产非流动流动负债：持有至到期投资长期借款 长期应收款应付债券 长期股权投资长期应付款 投资性房地产专项应付款 固定资产预计负债 在建工程递延所得税负债工程物资其他非流动负债固定资产清理非流动负债合计生产性生物资产负债合计 油气资产所有者权益（或股东权益）： 无形资产实收资本（或股本）开发支出资本公积 商誉减：库存股 长期待摊费用盈余公积 递延所得税资产未分配利润 其他非流动资产所有者权益（或股东权益）合计 非流动资产合计 资产总计 负债和所有者权益（或股 东权益）总计 利润表

编制单位：年月日单位：元 项目 一、主营业务收入行次 1 本月数本年累计数 减：主营业务成本 4 主营业务税金及附加 二、主营业务利润（亏损以“—”号填列）5 10 加：其他业务利润（亏损以“—”号填列）减：营业费用11 14 管理费用15 财务费用 三、营业利润（亏损以“—”号填列）16 18 加：投资收益（损失以“—”号填列）19 营业外收入减：营业外支出23 25 四、利润总额（亏损总额以“—”号填列） 减：所得税27 28 五、净利润（净亏损以“—”号填列）30 资产： 1.货币资金＝现金＋银行存款＋其他货币资金

房地产企业如何保持合理的资产负债率

房地产企业如何保持合理的资产负债率 一、房地产企业资产负债率现状分析 根据房地产上市公司2008年三季报统计，63家房企负债水平高于50%，包括保利地产、金地集团在内的25家房企资产负债率在70%的警戒线之上，房地产企业承受着巨大的财务风险。负债经营是企业谋求经济效益最大化的经营方式之一，适度的负债能够使得企业获得更多的利润。但在经济变动中，如果企业的经营状况不佳，不但企业资金实力不能保证偿债的安全，而且过度的负债将会导致财务状况越加恶化。所以为了企业的不断发展，企业必须保持一个合理的资产负债率，对于资金密集的房地产企业来说尤为重要。 二、合理资产负债率的界定 资产负债率是负债总额与资产总额的比率，它反映了总资产中有多大比例是通过借贷筹集的，其计算公式为：资产负债率=（负债总额/资产总额）×100%。要判定资产负债率是否合理，首先要明确判断者所处的角度。从债权人的角度看，他们最关心的是能否按期收回本金和利息，因此他们希望债务比例越低越好，企业偿债有保证，贷款的风险就不会太大。从股东的角度看，他们所关心的是借入资本的代价，当全部资本利润率高于借款利息率时，负债比例越大越好，反之亦然。从经营者的角度看，如果举债很大，超出债权人的心理承受能力，企业就无钱可借；如果不举债，则说明企业的经营保守或者信心不足，利用债权人的资本进行经营活动的能力不足。所以企业经营者要权衡利害得失，界定合理的资产负债率区间。本文所选的角度，是立足于房地产企业经营者。 国内有学者在对企业合理的资产负债率进行讨论时，从绝对量入手，对资本收益和应付的贷款利息进行比较。如果资本收益刚好支付贷款利息，那就不赔不赚，这就是企业能承受贷款的最高界限，也就是临界点。可以用公式来表达：资本收益－借贷利息=0，其中资本收益=总资本×资本收益率，借贷利息=借贷总额×借贷利息率，所以贷款总额/总资本=资本收益率/贷款利息率，将资产负债率假定为最高限额，从而推出资产负债率=资本收益率/借贷利息率。如果资产负债率等于这个临界值，企业全部资本运营的盈利刚好够还贷款的利息，表明自有资本无盈利。如果企业的资产负债率高于这个临界值，企业就亏损；低于这个极限，企业就盈利。本文利用这个公式来简单衡量房地产企业的资产负债率是否合理。 三、万科和新鸿基的资产负债率分析 之所以选择这两家企业，是因为万科是内地最优秀的大型房地产企业之一，是众多开发商争相学习的榜样。而新鸿基则是香港地产界的“四大天王”之一，而且新鸿基已经具有多次应对周期波动的经验，因此分析这两家企业的资产负债率，具有一定的代表意义与参考价值。本文收集了万科和新鸿基2003年到2007年的年报，根据年报上公司公布的财务数据，进行相应的比较。由表1可以发现，万科这五年的资产负债率总体保持在60%左右，2003年最低为54.9%，以后每年略有增长，到2007年达到66.1%，都要远低于国内房地产企业的平均水平。新鸿基的资产负债率只有万科的1/3，平均水平在24%左右，最低是为2004年的19.6%，最高为2007

万科、保利、中海、恒大等房企SWOT分析

万科、保利、中海、恒大等房企SWOT分析 一、万科 优势 1.中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。 2.万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。 3.公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008年行业整体资金较为紧的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。 4.公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。 5.1992-2008年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7%和33.6%。 劣势 土地储备约2200万平方米，仅能满足万科2-3年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。 机会 1.中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。 2.住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。 威胁 绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。 二、保利地产 优势

1.公司最大的竞争优势在于其资源优势。由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。这有利于保利地产在全国各地的扩，而且也非常有利于控制公司的扩风险。 2.土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至3200万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储备的71%。其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。 3.公司成长性好，增长迅猛。过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72%和77%，远高于同行业其他竞争对手。 4.良好的执行力将保证公司高速发展。 劣势 1.公司在2009年购入约1000万平方米的土地储备，土地成本较高，这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。 2.经营风格偏激进。 机会 1.保利地产基本完成了全国化布局，开始进入收获期，市场占有率将迅速提升。 2.二、三线城市化进程提速。 威胁 保利集团将等地的地产业务注入保利（119，HK），与保利地产产生竞争关系，对其资源获得和市场均造成威胁。 三、中海地产 优势 1.公司是具有央企背景的中国房地产龙头企业，品牌优势明显。 2.公司凭借母公司中国建筑的强大背景跨区域发展房地产，资产规模庞大。

财务比率分析各项指标

财务比率分析各项指标 一、 令狐采学 二、偿债能力指标： 1.短期偿债能力指标： （1）流动比率： 一般情况下，流动比率越高，反映企业短期偿债能力越强，债权人的权益越有保证。国际上通常认为流动比率为200%比较合适。 【注意】A.虽然流动比率越高，企业偿还短期债务的流动资产保证程度越强，但这并不等于说企业已有足够的现金或存款用来偿债。原因在于流动资产的质量如何影响企业真实的偿债能力。比如，流动比率高，也可能是存货积压、应收账款增加且收款期延长以及待处理财产损失增加所致。 B.从短期债权人的角度看，自然希望流动比率越高越好。但从企业经营角度看，过高的流动比率通常意味着企业闲置现金的持有量过多，必然造成企业机会成本的增加和获利能力的降低。 C.流动比率是否合理，不同企业以及同一企业不同时期的评价标准是不同的。 D.应剔除一些虚假因素的影响。 （2）速动比率： 速动比率＝速动资产/流动负债×100%

速动资产＝货币资金＋交易性金融资产+应收账款+应收票据 ＝流动资产－存货－预付账款－一年内到期的非流动资产－其他流动资产 一般情况下，速动比率越高，表明企业偿还流动负债的能力越强。国际上通常认为速动比率为100%时较为恰当。 【注意】 A.比率也不是越高越好。速动比率高，尽管短期偿债能力较强，但现金、应收账款占用过多，会增加企业的机会成本，影响企业的获利能力。 B.速动比率较之流动比率更能反映出流动负债偿还的安全性和稳定性，但并不能认为速动比率较低的企业的流动负债到期绝对不能偿还。如果存货流转顺畅，变现能力较强，即使速动比率较低，只要流动比率高，企业仍然有望偿还到期的债务本息。 2.长期偿债能力指标： （1）资产负债率： 资产负债率＝负债总额/资产总额×100% 一般情况下，资产负债率越小，表明企业长期偿债能力越强。如果该指标过小则表明企业对财务杠杆利用不够。国际上认为资产负债率为60%合适。 （2）产权比率： 产权比率＝负债总额/所有者权益总额×100%

主要财务指标计算公式

主要财务指标计算公式 （一）偿债能力指标偿债能力是指企业清偿短期、长期债务的能力。 1、资产负债率资产负债比率=负债总额/资产总额 分析提示：负债比率越大，企业面临的财务风险越大，获取利润的能力也越强。如果企业资金不足，依靠欠 债维持，导致资产负债率特别高，偿债风险就应该特别注意了。资产负债率在55%—65%，比较合理、稳健;达到80%及以上时，应视为发出预警信号，企业应提起足够的注意。一般认为，该比率维护在40-60%之间较为合适，负债比率过高是不利的，应引起重视。 2、流动比率流动比率=流动资产总额/流动负债总额 意义：体现企业的偿还短期债务的能力。流动比率越高，说明企业短期偿债能力越强。国际上通常认为，流 动比率的下限为100%，流动比率等于200%时较为适当。反映企业短期负债清偿能力，即每1元流动负债额中有多少流动资产额作保证。一般认为2:1的流动比率较好。若该比率过低，说明企业偿还能力较差，若该比率过高，说明企业的部分资金闲置。 3、速动比率速动比率=流动资产总额-存货/流动负债总额 意义：速动比率越高，表明企业偿还流动负债的能力越强。因为流动资产中，尚包括变现速度较慢且可能已 贬值的存货，因此将流动资产扣除存货再与流动负债对比，以衡量企业的短期偿债能力。通常认为，速动比率等 于100%时较为适当。 分析提示：低于1的速动比率通常被认为是短期偿债能力偏低。影响速动比率的可信性的重要因素是应收账 款的变现能力，账面上的应收账款不一定都能变现，也不一定非常可靠。 因为存货不能马上形成支付能力，所以速动比率比流动比率更能准确反映企业的偿债能力。一般认为，该比率为1:1较好。 4、现金比率反映企业即时偿还流动负债的能力，指标计算公式如下： 现金比率=（货币资金+三个月到期的短期投资和应收票据）/流动负债 现金比率越高，说明公司的短期偿债能力越强。 5、利息保障倍数衡量企业偿还借款利息的能力，指标计算公式如下（如不能得到利息费用的详细资料，可用“财务费用”代替“利息费用”）： 利息保障倍数=（利润总额+利息费用）/利息费用 利息保障倍数指标反映出企业的经营所得保障支付负债利息的能力，它的倍数一般情况下应大于1，同时应 选择5年中最低的比率作为最基本的偿付利息能力指标，否则就难以偿还债务及利息。但从短期看，由于折旧费、摊销费及折耗费等短期内不需要支付资金，所以利息保障倍数小于1时，企业通常也能偿还其利息债务。 6、应收账款损失率 应收账款损失率=坏账损失/应收账款总额 一般讲该指标越小越好，比率高应引起重视，必须到企业对应收帐款进行调查，找出原因。 7、经营活动产生的现金流量反映企业以经营活动现金流入偿还债务的能力。 （1）将销售商品、提供劳务收到的现金与购进商品、接受劳务付出的现金进行比较。在企业经营正常、购销平衡的情况下，二者比较的比率大，说明企业的销售利润大，销售回款良好，创现能力强。 （2）将销售商品、提供劳务收到的现金与经营活动流入的现金总额进行比较，可大致说明企业产品销售现款占经营活动流入的现金的比重。比重大，说明企业主营业务突出，营销状况良好。 （3）将本期经营活动现金净流量与上期进行比较，增长率越高，说明企业成长性越好。 （二）营运能力指标 1、应收账款周转率 反映了应收账款周转速度，及时收回应收账款，不仅能增强企业的短期偿债能力，也能反映出企业管理应收账款方面的效率。用时间表示的周转速度是应收账款周转天数，也叫平均应收账款回收期或平均收现期，其计

保利财务分析报告

保利财务分析报告 一、分析目的 随着我国证券市场区域规范和投资者的成熟，理性投资将取代庄家操作的国度投机行 为，而理性投资则离不开良好的经营业绩和明朗的发展潜力的上市公司。作为一名投资者 在进行投资时，首先应仔细分析上市公司的主要财务指标，如：盈利能力指标、经营效率 指标、偿债能力指标、成长方面的指标等其他方面，综合全面的了解上市公司的整体状况， 为投资决策提供科学依据。接下来我将分析保利地产XX年的财务状况。 二、公司简介 保利房地产(集团)股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国 保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业。总部位于广州。XX年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。 根据保利地产XX年半年报：“公司总资产亿元，净资产亿元，归属上市公司股东的净 资产亿元。” 三、偿债能力分析 1. 流动比率 XX年企业的流动比率较XX年度上升，一般认为比率为2较为适宜，XX年保利地产流动比率约为，在整个行业平均值之上，算较强。公司流动比率越高，表明企业短期偿债能 力越强，但是如果流动比率过高则表明企业流动资产占用较多，会影响企业的资金利用效 率，进而降低企业的获利能力。 2. 速动比率

本期公司速动比率为%，较上年有所降低，一般人物速动比率为1时时安全边际，速动比率较高说明公司不用动用存货，仅仅依靠速动资产就能偿还债务，偿还流动负债的能力 较强，但是过高的速动比率也会造成资金的闲置，影响企业的盈利能力。 3. 现金比率本期现金比率从%降低到%左右。企业现金比率越高，表明短期偿债风险小，表明企业 的直接偿付能力越强，信用也就越可靠。但是由于现金是企业收益率最低的资产，现金比 率过高会影响企业的盈利能力。 4. 资产负债率 XX年度资产负债较XX年度略微下降，资产负债在40%-60%之间较为适宜，资产负债率较低，企业偿债越有保障。 5. 产权比率 产权比率币上期略微的下降，产权比率越高，说明企业偿还长期债务能力越弱。 总的来说，保利地产本地年短期偿债能力略微下降，长期偿债能力下降，应将进一步 改善负债结构。 四、盈利能力分析 1. 销售利润率 XX年度的销售利润率较XX年度有所下降，但是XX年总营业收入高于XX年度。销售额高而销售成本低，则销售利润率高，繁殖则销售额低而销售成本高，则销售利润率低。 表明XX年度销售成本高于XX年度。 2. 成本费用利润率 该指标表明企业耗用所取得的经营效果。该指标越高利润越大，反映企业的经济效益 越好。本期成本费用利润率低于上年度，表明本年度的经济效益低于上年度。 3. 净资产收益率

保利地产：重点关注利润率 中性评级

2013年3月26日 业绩分析 保利地产 (600048.SS) 中性 证券研究报告业绩符合预期：增长步伐放缓，重点关注利润率 与预测不一致的方面 保利地产公布2012年净利润为人民币84亿元（每股盈利1.18元），同比增长29%，收入和净利润均符合我们/万得市场的预测。要点：1) 2012年四季度毛利率为22.3%（含土地增值税拨备），低于前三季度的26.9%，也低于第三季度的24.8%；主要是因为土地增值税拨备走高。管理层计划在2013年令毛利率保持稳定。但公司积极的土地储备计划使得2013年融资成本不大可能下降，以及越来越多的资本化利息费用（同比增长33%，截至2012年末为人民币81亿元）将逐步转为主营业务成本，因此我们预计2013年公司净利润率为12%左右（2012年四季度为13%）；2) 2012年底净负债权益比从上半年底的116%降至89%。若不计入新购土地，到2013年底负债率将降至76%。但公司管理层表示拿地目标为人民币280-290亿元，这表明到2013年底负债率不大可能下降；3) 由于财务实力受限以及财务费用上升对利润率造成压力，管理层预计未来几年公司增长步伐将放缓，2013年新开工面积将同比增长13%、合同销售同比增长20%（而前几年为20-30%），符合我们的预期。 投资影响 我们将2013-15年每股盈利预测微调了-3%/-1%/-2%，以体现公司积极的土地储备计划可能推动财务费用上升的影响。我们维持2013年底净资产价值以及基于净资产价值的12个月目标价格人民币14元的预测不变。该股当前股价较2013年底净资产价值折让36%，对应8.2倍的2013年预期市盈率，而研究范围内A 股房地产股的均值为折让45%/8.4倍。维持中性评级。我们看好万科A 股（买入，位于强力买入名单，人民币11.14元）。风险：预售好于/差于预期。 所属投资名单 中性 行业评级： 具吸引力 王逸 , CFA 执业证书编号: S1420510120004 +86(21)2401-8930 yi.wang@https://www.docsj.com/doc/4f3599555.html, 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司及其关联机构与其研究报告所分析的企业存在业务关系，并且继续寻求发展这些关系。因此，投资者应当 考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明和其他重要信息，见信息披露附录，或请与您的投资代表联系。 李薇 执业证书编号: S1420510120012 +86(21)2401-8926 vicky.li@https://www.docsj.com/doc/4f3599555.html, 北京高华证券有限责任公司 杜茜 执业证书编号: S1420511100001 +86(10)6627-3147 jacqueline.du@https://www.docsj.com/doc/4f3599555.html, 北京高华证券有限责任公司