上市房地产公司资产负债管理现状及对策

上市房地产公司资产负债管理现状及对策

摘要：本文首先对我国a股上市房地产公司的资产负债结构进行描述性统计分析，然后借鉴商业银行资产负债管理的成熟经验，并结合房地产行业的具体特点，从盈利性、流动性和安全性三方面实证分析上市房地产公司的财务状况，从而发现我国上市房地产公司资产负债管理存在的不足，并提出具体、有针对性的对策建议，以优化上市房地产公司资产负债管理。

关键词：房地产资产负债管理（alm）财务绩效

经过20多年的发展，房地产行业已经成为推动我国国民经济发展的重要支柱性产业之一，其健康发展程度对我国国民经济的进一步发展有重要意义。房地产作为资本密集型行业，资金的及时性和有效性对企业影响较大。我国房地产公司负债水平整体偏高，面临较高的财务风险和破产风险；筹资结构不合理, 渠道单一；资产结构单调, 存货比重过大；资产质量低下, 营运资金周转期较长；企业对政府依赖程度高，抗风险能力弱。后危机时代受国际经济形势变动以及国内宏观政策调整的影响, 房地产企业处在一个发展减速甚至负增长的经营环境中, 很多房地产企业陷入经营困境, 甚至处于破产的边缘，面临着巨大的风险。在后危机时代这种非常态的特殊经营环境下，房地产企业必须在风险理念、成本理念和效益理念指导下寻求企业资产的流动性、安全性与盈利性的最佳均衡点，提高房地产企业的风险管理水平和综合收益水平。基于此，本文首

先对我国a股上市房地产公司的资产负债结构进行描述性统计分析，然后借鉴商业银行资产负债管理的成熟经验，并结合房地产行业的具体特点，从盈利性、流动性和安全性三方面实证分析上市房地产公司的财务状况，从而发现我国上市房地产公司资产负债管理存在的不足，并提出具体的对策建议。这对规范上市房地产公司的经营管理，强化风险防范意识，促进上市房地产公司向全能化、综合化管理的方向发展，推动房地产业及整个国民经济的发展具有重要意义。

1.样本选择与数据说明

截止2012年6月，根据证监会行业分类，将房地产业分为：房地产中介服务业、房地产开发与经营业和房地产管理业，本文选取我国a股上市房地产开发与经营业的公司，共有137家，剔除7家st 股，共计130个样本。在数据的选择上，考虑到数据的时效性和可行性，本文选取了2011年末最新的数据进行研究，研究的数据来自各公司年报、沪深证券交易所及国泰安数据库。

2.上市房地产公司资产负债结构分析

2.1选取资产负债表的主要项目：存货净额、流动资产、非流动资产、资产总计、流动负债、非流动负债、负债合计、所有者权益及流动资产与流动负债的差额，进行描述性统计分析见表1。

从表1可以看出，截止2011年12月31日，130家上市房地产开发企业总资产合计达到1.94万亿元，平均总资产达到149亿元；

总资产最大的是万科a（2962亿元）。存货总额达到1.26万亿元，占总资产的64.9%，存货占比较大，平均存货量达到96.87亿元；存货最大值达到2080亿元，也是万科公司。流动资产总计达到1.69亿元，占总资产的87%。而在负债结构中，流动负债总计达到1.02万亿元，占总资产的52.6%；总的负债达到1.39万亿元，占总资产的71.6%，平均负债107亿元；所有者权益占比28.4%。而在非流动负债中，最小值为0，这样的公司有六家，占样本的4.6%，说明这些公司的负债全部由流动负债来承担，负债结构不合理。

而在资产与负债配对方面，流动资产与流动负债的差额最小值为负值，这样的公司有4家，占样本的3.07%；均值为正值，说明96.93%的房地产上市公司流动资产超过流动负债，利用部分非流动负债或所有者权益来承担流动资产，资产负债匹配不合理。

2.2分析各家公司的资产负债结构，选取指标：存货/流动资产、流动资产/总资产、流动负债/总负债、总负债/总资产，进行描述性统计分析见表2。

从表2可以看出，在总资产中，流动资产占比均值达到了82.13%，最大值接近100%，说明流动资产占比较大，流动资产与非流动资产整体搭配不均衡；而在流动资产中，存货占比最大，均值达到了67.4%，而最大值达到96.87%，说明2011年上市房地产开发公司整体存货量较大，这部分由于近两年的政策调控。在负债中，流动负债占总负债的比重均值为75.8%，一般在50%比较合适，较高的流

动负债率说明，我国房地产上市公司主要选择短期债务作为资金来源，选择流动负债融资作为公司融资的主要资金来源，虽然可以降低公司的融资成本，但同时也增加了公司的还款压力，提高了公司破产风险。在市场条件及金融市场出现波动变化时，公司容易陷入资金周转困难的困境，不利于公司的稳健经营。而且，资产负债率均值达到了61.66%，最大值达到95.52%，超过均值的房地产公司有73家，占样本的56.15%，资产负债率偏高显示我国房地产公司在经营过程中偿债的压力大，市场波动对房地产公司的经营容易造成较大的冲击，存在偿债性风险。

3.上市房地产公司财务性指标分析

参照银行业资产负债管理相关指标，从盈利性、流动性和安全性三方面分析上市房地产公司的财务状况。本文选取基本每股收益、平均总资产回报率、净资产收益率作为盈利性指标，选取资本/负债、资本/总资产作为安全性指标，选取流动比率与速动比率两个指标作为流动性指标。表3列出了房地产业财务指标。结合房地产开发企业的年报公布的财务指标，对样本的财务指标进行描述性统计，结果见表4。

对130家样本公司的财务指标，进行描述性统计分析，结果见表3.3.3.可以看出，2011年，样本公司盈利性整体较差，基本每股收益均值为0.38元，最大值为3.28元（华夏幸福600340）；总资产净利率平均为3.89%，最大值为14.9%（广宇发展000537）；净资产

收益率均值为12.93%，最大值69.4%（实达集团600734）。在安全性方面，资本充足率1（资本/负债）均值为86.3%，最大值达到842%（海德股份000567），最小值仅为4.67%（高新发展000628），资本充足率2（资本/总资产）均值为38.34%，即资产负债率均值为61.66%，总体上，上市房地产开发公司安全性一般，负债占比较大。在流动性方面，流动比率均值为2.02，接近于2，速动比率均值0.69大于0.5，说明上市房地产开发公司整体流动性较好。

综上所述，2011年，130家上市房地产公司整体盈利性较差，存在一定的安全性问题，资产负债结构不合理，存货和负债占比较大。与此同时，由于流动资产的比重较大，使得整体流动性较好。

4.结论与对策建议

通过以上实证分析，本文得出以下结论：

4.1在总资产中，流动资产占比均值达到了82.13%，说明流动资产占比较大，流动资产与非流动资产整体搭配不均衡；而在流动资产中，存货占比最大，均值达到了67.4%，降低了企业的盈利能力。在负债中，流动负债比例较大，占总负债的7

5.8%，对于投资周期长的房地产企业，存在资金链断裂的风险。而且，资产负债率均值达到了61.66%，负债比例较大，存在安全性风险。总之，整体资产负债管理状况不甚理想，资产和负债组成结构不合理，流动资产和流动负债偏多；资产负债不匹配，流动资产不能和流动负债相匹配。

4.2从财务绩效上分析，2011年，样本公司盈利性整体较差，基

本每股收益均值为0.38元，总资产净利率平均为3.89%，净资产收益率均值为12.93%；在安全性方面，资本充足率1（资本/负债）均值为86.3%，资本充足率2（资本/总资产）均值为38.34%，即资产负债率均值为61.66%，总体上，上市房地产开发公司安全性一般，负债占比较大。在流动性方面，流动比率均值为2.02，接近于2，速动比率均值0.69大于0.5，说明上市房地产开发公司整体流动性较好。

根据以上实证研究结论，本文就上市房地产公司资产负债管理提出几点建议：

4.2.1加强上市房地产企业资产负债的管理。在资产的组成结构上，降低存货量，增强公司营销能力，合理平衡存货与资产的关系，保持良好的运营效率，同时可以提高公司的盈利性；流动资产与非流动资产合理搭配。在负债结构上，降低负债比重，合理搭配流动负债与流动资产。积极开拓融资途径，降低负债结构的不均衡。4.2.2房地产企业在追求盈利性的同时，要注意安全性和流动性的均衡发展，尤其是当前，房地产企业存在融资难的问题，在合理增加负债的同时，要注意其与资本金的比重，保持企业安全发展。在保持足够的流动性的同时，适当提高非流动负债的比例，适应房地产企业投资期限长的特点。

4.2.3房地产企业资产负债的管理，可以参考银行业和保险业的方法，选取合理的优化模型，使得企业可以更好均衡的发展。可以建

立房地产业资产负债比例管理指标体系，资产负债管理指标体系应充分考虑资产的流动性、安全性和盈利性的原则，即应以负债的经营偿还，资产承受风险的能力和自身获利情况来进行设计。

参考文献：

[1]吴智伟.商业银行资产负债管理现状分析[j]．财会通讯，2011，4：54-56.

[2]赵宁.对我国房地产上市公司资本结构的研究[d].西北农林科技大学，2011.

[3]曾繁绩.房地产上市公司资本结构与公司绩效的实证研究[d].暨南大学，2011.

[4]spssstatisticsbase17.0用户指南[m]，2007.

房地产公司财务预算管理制度 - 制度大全

房地产公司财务预算管理制度-制度大全 房地产公司财务预算管理制度之相关制度和职责，房地产开发有限公司财务预算管理制度1、第一章总则第一条目的以财务预算为手段,全面实行预算管理、加强企业经营管理及财务控制力,充分合理运用资金,加速资金周转,降低经营管理成本... 房地产开发有限公司财务预算管理制度 1、第一章总则 第一条目的 以财务预算为手段,全面实行预算管理、加强企业经营管理及财务控制力,充分合理运用资金,加速资金周转,降低经营管理成本,提高经济效益。年度预算和月度预算是公司绩效考核的核心依据之一。 第二条分类及适用范围 年度预算、季度预算、月度预算、专项预算(项目预算、采购预算等)。 第三条批准及实施机构 财务管理中心负责组织财务预算的编制及实施,年度财务预算、月度财务预算由总经理办公会审批同意后下达执行。 2、第二章财务预算编制与审批 第一条年度财务预算 一、公司采用自上而下的零基预算模式,总经理办公会于每年12月15日前下达下年度工作计划大纲,各职能部门根性据此指导年度预算与工作计划的制订。 二、各职能部门根据公司下达的年度工作计划大纲,按照财务管理中心的编制要求(以通知形式下达),合理预测并编制本部门下年度财务预算,形成下年度《资金收支年度计划》。资金收支年度计划应分项列具收支项目及金额,收入包括融资流入、销售收入、租赁收入、营业外收入等所有现金流入,支出包括工资、奖金、员工福利、办公费用、车辆费用、工程支出、广告费、业务费、固定资产支出、税负支出、归还借款支出、财务费用、投资预算等所有现金流出,在每年1月1日以前经各中心总监签字后报送财务管理中心。 三、财务管理中心根据公司下达的年度工作计划大纲精神及各职能部门提交的年度预算,从公司全局的角度对年度计划的资金进行综合平衡和审核并提出调整修改建议,形成年度财务预算。 四、每年1月25日前财务管理中心将年度预算提交计划管理中心。 五、每年1月28日前,本年度财务预算经总经理办公会审批通过并经集团总裁签发后由财务管理中心组织实施。 六、如果总经理办公会对年度财务预算有调整,各有关部门则再按上述程序提交调整预算。第二条月度财务预算 一、各职能部门在编制年度财务预算的同时,集合部门工作计划和其他相关情况,编制月度财务预算要点。 二、部门月度财务预算由各部门负责人根据年度预算和月度预算要点进行详细分解,编制《资金预算表》及附注说明,形成月度预算。 三、月度预算经部门主管领导签字确认后,于每月28日17点以前将下月预算提交财务管理中心。

房地产成本控制案例

湖北工业大学土木工程与建筑学院 香港路8号成本控制计划

香港路8号成本控制计划 一、项目概述 1.项目名称：万科香港路8号 2.地址位置：香港路项目位于长江北岸江岸区的解放大道与香港路交汇处，东临模范路，南临解放大道，西至香港路，北临瑞发广场。 3.周边交通：有近20条公交线路经过，公交线路网覆汉口、武昌、汉阳的主要干道和商圈，武汉第一条轻轨离项目约500米，交通可谓四通八达。 4.项目配套：香港路上有工行、农行、建行、招行等众多的银行营业网点；离本项目三站路范围内，有武商商圈、江汉路商圈、集中购物和日常购物都十分方便。且在此范围内，有武汉市著名的中山公园、解放公园，还有儿童医院、协和医院等，市政配套比较齐全；在项目周边餐饮、休闲娱乐场所就更多了。生活在这里，可以尽情享受城市核心带来的城市公共配套。 5.建筑特点：将以现代、明快的外立面成为城市的一道风景。楼体的外墙面主色调为灰色，其中穿插橘色、黄色、绿色为点缀，漳显整个项目现代、时尚、简约的特点。 6.共公空间：万科-香港路8号注重公共价值的塑造，将社区广场提升到城市级广场公共广场的层级来打造。入户大堂面积约为110平米，超高挑高到8.15米。 二、项目优劣势分析 1.项目优势： （1）、宗地临近市区的区位，将有助于今后本案的营销、推广。 （2）、万科的品牌已经深得消费者认同，但由于万科在武汉市场一直有开发项目，故造成了一定的追随万科品牌的潜在客群存在，宗地的开发，将极充分的调动这部分潜在人群。 （3）、万科的品牌及开发手法在武汉处于一流水平，在竞争中处于有利位置。 （4）、本案所在区域的购买力较强，中高档市场发育较为成熟，据统计，今年上半年成交货值在30万元以上的产品占本区需求量的52%，占全市该档次产品成交的32%，占全市该档次产品成交之首。 （5）、香港路8号小区位于多路公交线路可直达小区，出行十分方便，小区周围生活配套成熟完善，生活十分方便，小区内风景优雅，建筑风格截然不同，与社区树木花草、

房地产公司成本管理制度

********有限公司 成本管理制度 第一章总则 第一条为了规范********有限公司（以下简称公司）成本管理工作，加强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力， 根据国家有关法规政策和********集团公司成本费用管理的有关要求、结合公司实际，制定本制度。 第二条本制度适用于公司本部及所属全资房地产开发子公 司。 第三条本制度中的成本包括项目成本、行政费用、营销费用、财务费用等。 第四条公司成本管理坚持“预算先行，过程控制，指标预警， 考核奖惩”的原则。 第五条公司成本管理的基本任务，是通过对成本费用的预 测、计划、控制、核算、分析和考核，正确反映公司的经营成果， 挖掘降低成本费用的潜力，努力降耗增效。 第二章项目成本管理 第一节管理机构及职责 第六条本制度所指项目成本主要包括土地成本、建安成本、 配套费用、开发间接费用等。项目成本管理坚持“以市场需求为导

向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的”。 第七条成本管理机构 第八条公司本部的项目成本管理职责 （一）制定、修正公司项目成本管理制度，督促、指导各子公司建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。 （二）进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，及时提供、反馈给公司和各子公司管理层作决策参考；保持对国家有关法规政策和公司成本管理环境的了解，协助子公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。 （三）组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听

证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，帮助子公司做好项目前期策划中的成本控制。 （四）组织进行项目立项审查，审查的重点是： 1、立项资料是否齐全、规范； 2、市场定位是否明确、恰当； 3、投资成本估算是否经济、合理； 4、投资回报是否符合公司利润目标要求； 5、投资风险能否有效控制。 （五）跟踪、落实各项目成本计划及其执行情况，适时了解各项目成本的实际构成，汇编公司成本报表；分析、总结项目成本控制情况，协助、督促各子公司做好项目操作过程中的成本控制工作。 （六）建立成本信息监控中心，及时收集各项目成本动态资料，为公司管理层提供充分、有效的决策依据，并按要求将有关意见反馈给各子公司。按季度组织召开成本分析会，就项目建设过程中涉及重大成本问题进行研讨、分析。 （七）组织公司项目成本管理的信息交流，通过培训、双向交流、研修会等方式，增进全员的成本管理意识，推广公司内外成本管理经验，寻求降低成本的有效途径，促进公司成本管理水平的提高。 （八）根据管理的需要，派出审计小组对项目成本进行阶段审计和决算审计，对项目成本发生的合理性、成本管理的规范性提出审计意见。并结合项目收益情况，考核项目的成本降低率、投入产

房地产开发公司预算管理制度

某房地产公司预算管理制度 1.总则 第一条为提高公司的管理水平、工作效率和经济效益，增强各部门的计划组织和预算管理水平，合理控制财务支出，加强内部控制，实现公司的战略目标，构筑公司的核心竞争力，特制定本制度。 第二条预算管理制度是根据公司的发展战略，以现金流量为重点，逐层分解相关指标，对各部门下达目标，全程管理其经营活动，并对其实现的业绩进行考核与评价的内部管理会计制度。 第三条预算管理的目的在于以预算、控制、协调、考核为手段，管理公司生产经营活动的全过程，最终实现公司的战略目标。 第四条预算管理体系是由预算及预算差异分析表格、预算制度和编制表格说明组成的，根据公司经济活动的前后衔接、相互关联、有序排列形成一套完整的报表体系，它体现了公司对未来经济活动的预测能力，通过实际经营结果与预算进行对比分析，可以对公司的经营活动实行过程控制，促进公司经营目标的完成。 第五条本制度的主要内容包括：总则、预算的组织机构、预算管理体系、预算的编制、预算的执行、调整、预算的控制与分析、预算的评价、考核与奖惩和附则等。 第六条预算按预算期的长短分为年度预算和月度预算。 （1）本公司的年度预算期限为当年1月1日至次年12月31日，它是以公司的经营目标为依据，以销售预算为起点，编制全年的销售、生产、采购、费用、资本性支出等预算，组成年度预算。年度预算总目标分解落实到每个月度，列出月度目标，便于月度检查，季度调整，以确保年度目标的实现。年度预算是制定月度目标的重要依据。 （2）月度预算的期限从当月1日至次月31日。根据年度预算和月度经营情况，编制月度资金预算，用于公司的资金平衡和费用管理。

（3）长期预算是公司未来３～５年的发展规划性预算，长期预算是制订短期预算的重要依据。 2．预算的组织机构 第七条公司的预算管理组织机构包括总经理办公会议的预算专项会议、财务部门的预算分析会以及预算责任体系。 第八条总经理办公会议是公司预算管理的最高机构，在预算组织机构中居于核心地位，以预算专项会议的形式审议或审查各项预算事项，听取预算实施结果的分析汇报。 会议由公司总经理主持，各副总经理（总监）、职能部门经理参加会议。 财务部门为预算管理组织的常设部门，由其负责预算相关事项的日常处理和预算的整理、汇总、编制。 第九条总经理办公会议在预算管理中的主要职责： （1）组织公司有关部门论证并决定年度经营目标； （2）审定公司预算编制的指导原则、编制方法和程序； （3）组织召开质询会，对财务部门提交的各部门预算草案和公司整体预算草案提出质询，并就必要的修改与调整提出意见；

房地产企业成本管理的特点

房地产企业成本管理的特点 一、房地产企业的成本特点 房地产企业的成本主要包括三部分：土地、土建、设备费用，配套及其他收费支出，管理费用和筹资成本。下面将针对这三大成本进行分析。 1、土地、土建、设备费用 这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80％。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼面地价），以此来进行项目的可行性评估。 2、配套及其他收费支出 主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回。这类收费项目种类繁多、标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%~15％。房地产开发商通过各种途径，

运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。 3、管理费用和筹资成本 房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对合理控制开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。 二、房地产企业加强成本管理的措施 1、针对不同房地产企业特点进行成本管理 根据我国房地产企业经营业务的繁杂程度可以分为综合型、精细型、积极型和简化型四种类型，每类房地产企业经营的业务不同，导致成本管理的内容和特点有很大区别，这就要求视不同房地产企业成本特点而进行相应的成本管理。 （1）综合型房地产企业。企业特色以房地产开发的管理为主，覆盖了房地产开发的所有环节，涉足设计、施工、装修、园林、酒店、学校、旅游等。该类企业资金集中统一管理，物资集中供应管理。其成本管理包括：一是采取低地价，大规模的投资策略。二是控制设计成本。三是物资集中供应管理，大宗物资都通过集团采购中心进行集中采购，降低材料成本。四是以低价换周转，项目价格经常是周围可比项目一半，批次日均销售率达到78%，年度平均积存率仅为2.5%。五是对业务链条

浅析我国上市公司盈余管理

一、上市公司盈余管理的必要性………………………………………2-5 1、上市公司经理人员奖金动机 (5) 2、债务契约动机 (5) 3、避税动机 (5) 4、政治动机…………………………………………………………5-6 二、我国上市公司盈余管理现状分析………………………………6-8 1、收入的不当确认或虚假确认收入 (6) 2、虚假确认费用………………………………………………………6-7 3、利用关联方交易 (7) 4、利用非经常性损益 (7) 5、操纵各项准备的计提………………………………………………7-8 6、利用会计政策和会计估计变更 (8) 三、我国上市公司盈余管理治理……………………………………8-10 1、健全公司内部治理结构…………………………………………8-9 2、资本市场的完善 (9) 3、强化注册会计师的审计监督 (9) 4、推进监管政策的市场化改革，减少诱发盈余管理的政策因素………9-10 5、提高财务信息使用者识别能力 (10) 6、加强会计准则和会计制度等相关法规政策的建设 (10) 浅析我国上市公司盈余管理 摘要：目前，证券市场中相当多的上市公司盈余管理。从盈余管理的概念、操纵手段、控制措施等方面进行论述盈余管理问题在西方由来已久，可以恰如其分地称之为“市场参与

者的游戏”。上市公司盈余管理的目的是为了完成或超过市场对它的盈利预期或风险效应，从而提高股票价值。为了适应多变的经济环境，上市公司在利用会计准则中的某些政策时留有余地，会计人员根据上市公司的实际情况进行会计政策选择，使得会计准则具有所谓的弹性，这些弹性在某些方面能够适应企业业务创新和管理者的需要。但当这些弹性被“过度开发”时，滥用这种弹性的盈余管理便随之出现。如何利用会计技能审视我国上市公司盈余管理行为，是个重要的会计问题。 关键词：操纵手段；控制措施；必要性 一、上市公司盈余管理的必要性 盈余管理是目前国外经济学和会计学管饭研究的课题。对盈余管理的概念会计界存在着诸多不同意见。从以下两个权威性的定义可以看出盈余管理的基本涵义。一是美国会计学家斯考特（William.K.Scott）认为，盈余管理是指“在GAAP允许的范围内，通过对会计政策的选择使经营者自身利益或企业市场价值达到最大化的行为”。另一是美国会计学家凯瑟琳.雪珀（Katherine SchipPer）认为，盈余管理实际上是企业管理人员通过有目的地控制对外财务报告过程，以获取某些私人利益的“披露管理”。根据以上两个权威性的定义，可以看出，盈余管理主要具备这样一些涵义：第一，盈余管理的主体是企业管理当局，它包括经历人员和董事会。尽管经理人员和董事会进行盈余管理的动机并不完全一致，但他们对企业会计政策和对外报告盈余都有重大影响，企业盈余信息的披露由他们各自作用的合力所决定。第二，盈余管理的客体是企业对外报告的盈余信息（即会计受益）。在雪珀的定义中，盈余管理不仅仅指对会计受益的调整和控制，而且包括对其他会计信息的披露的管理，但是对会计受益以外的财务数据的操纵并不具有普遍的意义，它所具有的经济后果相对而言要小得多。如果将其纳入盈余管理的范畴反而会影响对盈余管理本质的把握。第三，盈余管理的方法是在GAAP允许的范围内综合运用会计和非会计手段来实现对会计受益的控制和调整，它主要包括会计政策的选用，应计项目的管理，交易时间的改变，交易的创造等。第四，盈余管理的目的是盈余管理主体自身利益的最大化。其中又包括管理人员自身利益的最大化和董事会成员所代表的股东利益的最大化。综上所述，盈余管理就是企业管理当局在遵循GAAP（或会计准则）的基础上，通过对企业对外报告的会计受益信息进行控制或调整，以达到主体自身利益最大化的行为。 “盈余管理发生在管理当局运用职业判断编制财务报告和通过规划交易以变更财务报告时，旨在误导那些以公司的经济业绩为基础的利益关系人的决策或影响那些以会计报告为基础的契约的后果。” 这一定义向人们展示了盈余管理的两个特点 一是盈余管理的动机是误导“利益关系人的决策”或影响“契约的后果”。从企业利益关系人的角度上看，企业业绩主要影响企业所有者、潜在投资者和债权人所做出的投资决策，企业所有者对企业管理者的报酬决策及税务部门的税收决策。可能的盈余管理动机有筹资动机，管理报酬动机，避税动机和公司形象动机等。”在这些动机中，由于筹资资格涉及到上市公司的根本利益，因而出于筹资动机的盈余管理问题表现得最明显。筹资动机可以进一步分为上市动机，配股动机和避免退市动机。

上市公司盈余管理分析

上市公司盈余管理分析 上市公司盈余管理分析 近年来，我国上市公司的盈余管理行为一直是人所瞩目的焦点。尽管有一些文章对我国上市公司的盈余管理行为进行了研究，但仅以个例作为论据，并未举出具有概括性的确切数据。本文根据盈余管理的特点及主要手段，对我国上市公司2000年报数据进行统计分析，从整体上考察我国上市公司目前盈余管理的状况。 一、盈余管理的特点国外学者PaulM.Hyaly和JamesM.Wahlen 对盈余管理的定义如下：“盈余管理发生在管理当局运用职业判断编制财务报告和通过规划交易以变更财务报告时，旨在误导那些以公司的经济业绩为基础的利益关系人的决策或影响那些以会计报告为基础的契约的后果。” 这一定义向人们展示了盈余管理的两个特点：第一，盈余管理的动机是误导“利益关系人的决策”或影响“契约的后果”。从企业利益关系人的角度上看，企业业绩主要影响企业所有者、潜在投资者和债权人所作出的投资决策，企业所有者对企业管理者的报酬决策及税务部门的税收决策。可能的盈余管理动机有筹资动机，管理报酬动机，避税动机和公司形象动机等。在这些动机中，由于筹资资格涉及到上市公司的根本利益，因而出于筹资动机的盈余管理问题表现得最明显。筹资动机可以进一步分为上市动机，配股动机和避免退市动机。第二，盈余管理的途径有两条：职业判断和规划交易。但为什么不利用其他途径?答案在于盈余管理的难度不同。从编制现金流量的间接法可知，利润由两部分构成：经营性净现金流量和各种应收应付项目。其中的各种应收应付项目根据受到操纵的程度不同在会计科目上可进一步分为：可操纵性应计利润会计科目和不可操纵性应计利润会计科目。由于调整经营性净现金流量和不可操纵性应计利润的难度较大，而可操纵性应计利润会计科目的会计核算多涉及到职业判断，操纵难度相对较小，因而盈余管理主要利用职业判断和规划交易，在可操纵性应计利润上做文章。故而，报

房地产企业全面预算管理资料

房地产企业全面预算管理 2010年08月22日 09:48 房地产开发是资金密集型的行 业，资金是否能合理的安排、 使用这关系到地产企业生死存 亡的问题，对于预算的要求将 更高。“怎样才能进行有效的 预算管理？”这是大部分地产 企业所困惑的。地产企业财务 部门每年都会做预算，但只流于形式，预算、执行两张皮。“关键问题是什么？”一是编制预算的财务人员不懂地产业务，或者财务编制的预算没有与业务紧密结合；二是预算管理是建立在进度与成本管理之上的，如果企业没有能对进度、成本进行有效的管理，预算管理形同虚设。形象的比喻预算应该是“一张网”，在这张网内进度管理是“横轴”，代表各时间节点达成的目标；成本管理是“纵轴”，代表各时间节点达成目标所付合同的费用。不管外界的情况如何变化，都能在这张网中找到所对应的位置。 介于对这两个观点的认同，本文将从“什么是地产公司的全面预算管理”，“为什么要进行全面预算管理”，以及“如何进行全面预算管理”三个方面来对预算管理进行全面阐述。 什么是地产公司的全面预算管理？ 有这样几种理解，一、全面预算就是成本控制；二、全面预算是销售预算、成本预算以及费用预算等的预算综合；三、全面预算是工作计划的数字化反应。这几种理解都对，但是都不全面。全面预算管理是预算编制、执行、考核过程中的所有管理环节的集成。既体现出成本控制的思路，又是各项预算表格的综合，更是计划的数字化反应。 从表现形式上来说，全面预算是各种预算表格的集成。按时间维度划分：可以分为静态项（目标利润预算）、动态（年度资金预算、月度资金预算)；按控制项目划分：可以分为销售收入预算、工程成本预算、管理费用预算、销售费用、财务费用预算、税金预算、资本性支出预算等。从管理环节上来说，全面预算是计划、预算、考评的循环。一、计划：可以分为一级计划（集团关键节点计划）、二级计划（项目主项计划）、三级计划（各专项计划及辅助计划，包含设计专项计划、报批报建计划、采购计划、工程专项计划、营销与客服计划）等； 二、预算：预算编制、预算调整、预算分析；三、考评：目标设定（计划目标与预算目标）、结果衡量（时间、质量、成本）、绩效体现（固定工资、季度奖金、年度分红、项目提成）等。 为什么要进行全面预算管理？ 全面预算管理的功能之一：规划。就是迫使管理者思想超前，即对市场的可能变化情况做出预测和准备，认真考虑完成目标的方法，使企业目标、企业

房地产公司的成本控制体系如何建立

房地产公司的成本控制体系如何建立 *****工作职责***** 你按照下面所说的供应（采购）部的职责、结合自己 的房地产开发企业的实际状况研究一下吧： 供应部工作职责和工作标准 一、目的作用： 1.1可作为供应部开展工作的规范依据。 1.2可作为公司领导考核供应部工作业绩的衡量依据。 1.3可作为供应部人员工作中相互监督与协作配合的依据。 二、管理归口 总经理是供应部的上级直接领导。 供应部的工作直接对总经理负责。 三、工作职责 1、采购计划的编制 负责根据生产、总务、设备及检验等各部室物品需求 计划，编制与之相配套的采购计划，并组织具体的实施， 保证经营过程中的物资供应。 2、物资供应： 2.1负责原辅材料、中药材、包装材料、备品、备件、办公用品、检验用品及燃料等的采购供应工作。 2.2认真做好市场调查和预测。掌握物资供应情况。 2.3及时采购物资采购计划中提出的各类物资，做到既要价格合理，又要保证质量。 2.4负责各类采购合同的签订与管理、落实工作，并制订相应的管理制度。 2.5严格执行企业制定的物资供应制度，按照采购原则进行采购作业，根据生产安排做好物资供应的进度控制， 实现物流的优化管理。 3、采购物资的入库与结算： 3.1负责办理购进物资的到货后的相关手续的办理工作。 3.2对不合格产品及时退货。 4、供货单位的质量审核： 4.1参加对供货单位进行质量管理体系的审核工作。

4.2加强物资供应档案的管理，做好物资信息情报的工作，建立起牢固可靠的物资供应网络，并不断开辟和优化 物资供应渠道。 4.3负责制订物资采购工作各项管理制度。 4.4建立可靠的物资供应基地，会同质量管理部等有关部门做好供应商评估、优化选择、关系处理等工作。使之 按时、按质、按量进行物资供应。 5、负责企业外委托加工的出入库业务。 6、与企业内各部门加强沟通配合，处理好生产经营过 程中发生的各物流管理需求协调平衡的事项和突发问题。 7、完成公司领导交办的其他工作任务。 四、职责权限： 4.1对于未经批准的计划有权拒绝供应。 4.2有权要求仓库保管员提供报库存表。 4.3采购权： 4.3.1食堂用具的采购权。 4.3.2办公用品、用具及劳动保护用品、工装的采购权。 4.3.3卫生用品、用具的采购权。 4.3.4公司内备品、备件、生产用品用具及维修用料的采购权。 4.3.5检验用品及用具的采购权。 4.3.6企业用燃料的采购权 五、工作标准 5.1坚决执行总经理下达的各项工作指令，并且圆满地完成。 5.2根据生产需求计划和物资库存情况编制合理的采购计划，按时、按质、按量地供应企业生产经营所需要的各种物资，为企业生产经营活动提供了物资保障。 5.3严格执行企业物资供应制度，遵守企业制定的采购原则，采购作业及供应商管理、供应渠道的建立等方面的 工作均符合企业规定要求。 5.4与其他部门能够很好地沟通和协作配合，对物资供应发生异常情况或生产任务的临时调整变动，均能较好地 与有关部门协调处理。 5.5根据各部门需注计划，实行定期订购和定量订购方式，达到最小限度地占用流动资金，提高资金使用效益。 5.6对供应商的管理办法行之有效，所建立的物资供应

上市公司盈余管理问题探讨

龙源期刊网 https://www.docsj.com/doc/b19661079.html, 上市公司盈余管理问题探讨 作者：宋迎婷张丽 来源：《合作经济与科技》2015年第05期 [提要] 盈余管理是一个世界性的问题，我国自20世纪末开展企业股份制改造以来，资本市场逐渐得到发展，上市公司进行盈余管理的情况越来越普遍，盈余管理带来的诸多问题日益受到各方关注。本文在分析我国上市公司盈余管理产生的原因及盈余管理手段基础上，提出治理上市公司盈余管理的对策。 关键词：上市公司；盈余管理；手段 中图分类号：F27 文献标识码：A 收录日期：2015年1月4日 一、盈余管理的界定 盈余管理是直接由Earnings Management一词翻译而来，国内外学者从不同的角度对盈余管理的概念进行界定。目前理论界比较认可的概念为：盈余管理是会计报告人为获得个人利益或局部利益而采取的一系列行为，既包括选择更有利的会计处理方法，规划有失公允的交易事项，也包括那些能够影响会计盈余的政策游说活动，如争取补贴收入等，该行为最终会导致财务报告不能公允地反映企业的经营业绩和财务状况，从而误导财务报表使用人对企业根本经济收益的理解。 盈余管理与利润操纵有着严格的区别。利润操纵是通过违规违法的手段弄虚作假，人为地操纵利润的增加或减少，而盈余管理则是通过选择会计政策，以寻求对自己有利的财务结果，是建立在合理合法的前提之上的。 二、盈余管理存在的原因 （一）盈余管理产生的内在动因。契约理论认为，企业是一系列契约的联结，是拥有不同要素的所有者通过一组明示或默认的契约相互联结在一起的利益结合体。在一般情况下，各种契约都要用到会计信息，其中有的契约是以会计信息为基础的，如管理报酬契约、债税收和管制等，而有的则与会计信息有着隐含的联系，如劳资合同、审计合约等。根据有限理性经济人假设，作为会计信息提供者的管理当局为追求自身利益最大化和企业价值最大化，便会利用其处于控制会计系统的有利地位，产生对企业会计信息进行管理的动机。而且，盈余等会计信息在契约中的重要程度直接影响着企业盈余管理的力度。 （二）盈余管理产生的外部条件

浅论上市公司盈余管理(20201119081110)

浅论上市公司盈余管理 内容摘要：盈余管理就是企业管理当局在遵循会计准则的基础上，通过对企业对外报告的会计收益信息进行控制或调整，以达到主体自身利益最大化的行为。其终极目的在于获取私人利益，具体目的为筹资、避税、获取政治资本以及规避债务契约约束等。盈余管理有诸多表现形式，可以通过完善会计规范、加强审计监控和加大监管力度等进行防范。 关键词：盈余管理涵义目的防范措施 Earnings Management in Listed Companies QIAN-Heying (Wanbang Accountant Office, Lishui. Zhejiang 324OOO.China ) Abstract: Earnings management means to control or adjust the information of the financial income in the report in order to maximize the interest. The aims are to obtain the private benefit, collect capitals, escape taxes, obtain political capitals and evade the obligations of contracts. Earnings management has various type ,and it can be kept away through perfecting the accounting regulations, enhancing the auditing and control and so on. Key Words: Earnings Management Meaning Aim Measures 一、盈余管理的涵义 盈余管理是目前国外经济学和会计学广泛研究的课题。对盈余管理的概念会计学界存在着诸多不同意见。从以下两个权威性的左义可以看出盈余管理的基本涵义。一是美国会计学家斯考特(William-K?Scott)认为，盈余管理是指"在GAAP允许的范国内，通过对会计政策的选择使经营者自身利益或企业市场价值达到最大化的行为"。另一是美国会汁学家凯瑟琳?雪珀(Kathehne SchipPer)认为，盈余管理实际上是企业管理人员通过有目的地控制对外财务报告过程，以获取某些私人利益的”披露管理”。根搦以上两个权威性的泄义，可以看岀，盈余管理主要具备这样一些涵义：第一，盈余管理的主体是企业管理当局，它包括经理人员和董事会。尽管经理人员和董事会进行盈余管理的动机并不完全一致，但他们对企业会计政策和对外报告盈余都有重大影响，企业盈余信息的披需由他们齐自作用的合力所决泄。第二，盈余管理的客体是企业对外报告的盈余信息(即会计收益)。在雪珀的左义中，盈余管理不仅仅指对会计收益的调整和控制，而且包括对其他会计信息的披露的管理，但是对会计收益以外的财务数据的操纵并不具有普遍的意义，它所具有的经济后果相对而言要小得多。如果将其纳入盈余管理的范畴反而会影响对盈余管理本质的把握。第三，盈余管理的方法是在GAAP允许的范困内综合运用会计和非会计手段来实现对会计收益的控制和调整，它主要包括会计政策的选用，应计项目的管理，交易时间的改变，交易的创造等。第四，盈余管理的目的是盈余管理主体自身利益的最大化。英中又包括管理人员自身利益的最大化和萤事会成员所代表的股东利益的最大化。综上所述，盈余管理就是企业管理当局在遵循GAAP(或会计准则)的基础上，通过对企业对外报告的会计收益信息进行控制或调整，以达到主体自身利益最大化的行为。 二、盈余管理的目的 对盈余管理目的的剖析可以从盈余管理的终极目的与其具体目的两个层次来了解。 1.盈余管理的终极目的 毫无疑问，企业盈余管理的终极目的是十分明确的，即获取私人利益。一般认为，通过盈余管理获取私人利益的主体是掌握企业管理权的髙级雇员，包括总经理、部门经理和其他高级主管。现代意义上的公司制企业是以所有权与经营权的分离为基础的，公司的大股东可能并不参与日常经营管理，真正掌握管理权的往往是公司的髙级雇员。由于管理者与股东的目标并不完全一致，他们都有各自的小算盘。因此，委托-代理关系一经建立，"道徳风险”、”信任危机"等问题也将随之产生。为使二者的目标趋于一致，委托方（股东）通常采用业绩- 报酬激励的方式来促使管理者尽最大努力工作。

全面预算管理在房地产开发公司中的应用

全面预算管理在房地产开发公司中的应用 发表时间：2016-11-15T10:40:09.783Z 来源：《低碳地产》2016年8月第16期作者：姜雪平乔永强 [导读] 如何加强风险控制，适应多变的市场及政策环境，是房地产企业目前面临的主要问题。 河南省鑫中联建工有限公司河南郑州 450007 【摘要】随着国家对房地产企业的调控政策越来越严格，融资要求越来越高，资金日趋紧张的情况下，如何加强风险控制，适应多变的市场及政策环境，是房地产企业目前面临的主要问题。很多房地产企业通过实施全面预算管理，实现企业对计划，协调，控制与业绩评价能力，通过全面预算管理让经营者和管理者了解公司的战略，全年的经营指标，利润目标，项目需要多少开发量，项目进度如何安排，销售进度如何安排，产品的类型，成本费用的概算，资金的筹划和调配等。因此，全面预算管理在房地产企业的运用更具有重要的现实意义。本文介绍了房地产开发企业全面预算管理的重要性，分析了房地产企业全面预算管理措施。 【关键词】房地产；企业；全面预算；措施 房地产开发企业是一个投资大和风险高的企业，因此，资金的管理显得更加重要。在具体的发展过程中，鉴于房地产市场环境、行业情况、税务管理以及发展目标等因素的影响，房地产开发企业中实行全面预算管理具有重要性和必要性。因此，今后我们要加强全面预算管理在房地产开发企业中的应用，从而使它更好地为房地产开发企业服务，促使房地产开发企业进入到一个新的发展阶段，更好地在我国经济发展和人们生产生活中发挥作用。 一房地产开发企业全面预算管理的重要性 作为一家新开设的房地产公司，目前要进一步加强正规化管理，只有长远规划是不够的，还需有实现目标的具体措施，而在这一过程中全面预算管理这一管理工作在公司整体管理工作中有重要意义。全面预算管理不仅涉及到企业的整体目标，还涉及到本部门的工作目标以及公司其它的方面。因此，全面预算管理的实施需要各个部门和工作人员的积极配合，这样就增加了企业中部门之间的沟通和交流，增强了它们的协调性，有利于促进工作效率的提高，改善企业的经营状况。另外，全面预算管理还可以作为企业评价的一个标准，通过与以前的业绩进行对比分析，为企业今后的管理工作提供依据。 二房地产企业全面预算管理的作用 1 促进企业落实战略目标。全面预算管理既是公司财务管理体系的核心，也是企业管理体系中的综合性战略控制工具，更是落实企业战略目标的重要控制手段。企业战略目标通过全面预算管理加以固化和量化，企业对各项预算的有效监控，将确保最大程度的实现企业战略目标。 2优化配置企业资源。通过全面预算的编制和平衡，企业可以实现业务流、资金流、信息流和人力资源流的整合，协同各种业务活动和管理方案，使企业内部各部门、各环节统筹规划、协调行动，实现企业有限资源的最佳安排使用，避免资源浪费和低效使用。 3 强化内部以明晰企业各层级管理人员的职责与权限。通过对全面预算执行过程进行动态监控，强化企业内部控制，有效地控制公司经营收支、财务结构和现金流量的平衡。 4有效防范经营风险。全面预算管理作为公司整体管控的重要工具，针对战略定位风险、业务模式风险、投资风险、战略管控风险、运营风险等经营风险，坚持以控制风险为目标，进行事前、事中、事后监控，通过寻找经营活动实际执行结果与预算的差距，可以迅速地发现问题并及时采取相应的解决措施。全面预算管理还可以初步揭示公司下一年度的预计经营情况，根据预算结果来预测其中的风险点所在，并预先采取一些风险控制的防范措施，从而达到规避与化解风险的目的。 5有效提升经营业绩。全面预算和企业战略、经营计划、业绩考核、薪酬激励等紧密衔接，能够有效激励并约束企业追求尽量高的收入增长和尽量低的成本费用，切实提升经营业绩。在全面预算执行过程中，通过加强对成本费用的支出控制，有效降低公司的运营成本，通过关注收入和成本这两个关键指标的实现及变化趋势，促使企业对内外部环境的变化做出迅速有效的反应，切实提升企业的应变能力，有效提升企业的经营业绩。 三房地产企业全面预算管理措施 1建立全面预算管理组织。为统一管理，企业应建立全面预算管理委员会、预算管理办公室、预算管理责任单位等三级组织。全面预算管理委员会是全面预算管理的领导机构，其主任（委员会的负责人）由企业负责人担任，负责制定全面预算管理的基本原则和目标、审核和调整全面预算实施方案、协调预算实施过程中出现的重大问题、对全面预算实施结果进行考评和奖惩。预算管理办公室是全面预算管理委员会下设的预算管理日常工作机构，由企业内部相关职能部门组成，需明确牵头部门，并配备专职预算人员，负责预算管理的日常工作。预算责任单位，是预算管理的参与与执行机构。企业范围内的各单位、各部门均为预算责任单位，主要负责编制本单位预算；执行预算目标，并落实预算控制措施；定期进行预算分析，并提出管理改善措施；根据预算执行情况，进行预算调整申请发起；协助预算考核部门进行预算考核相关工作。 2建立全面预算管理制度。为保障预算实施效果，企业要以全员为基础、全过程为标准、全方位为要求，建立全面预算管理的相关制度。主要分为三个方面，一是全面预算管理制度，是全面预算管理的指导性、程序性文件，整合程序文件中的相关要求，结合企业自身管理特点建立符合管理需求的全面预算管理制度，包含全面预算管理的组织和职责、全面预算管理的内容；二是全面预算管理流程文件，是全面预算管理方面的程序性文件，要适合全面预算管理相关人员的实际使用，包含全面预算的编制、执行与控制、调整、执行分析、考核等方面责任中心的权责及工作流程；三是各种管理制度及办法，是企业基础性管理文件，用于指导各业务和财务管理的具体工作，是全面预算管理的配套管理办法。 3 严格执行预算。公司下发的正式执行预算，一般不能随意调整，如需调整采取半年度调整和紧急调整。半年度调整是根据对上半年公司经营情况进行分析和总结，然后根据实际情况对下半年预算进行调整。紧急调整是在不调整会影响到公司正常的经营活动，经过董事会特别批准才能进行调整。该调整不能重复多次进行，一定要结合实际情况按严格的标准进行。 4 预算调整。预算一经批准下达，一般不得调整。在预算执行过程中确因市场经营环境、监管政策等发生重大变化导致预算编制基础和假设产生重要变化，或发生重大临时预算项目，或出现重大不可控因素等，可以申请调整预算。 5 加强预算考核。房地产企业与传统制造业企业有很大不同，所以在设定绩效考核时有很大的难度，需要更为精确的设定。以项目整体开发预算和关键时间节点作为绩效考核的主要依据，根据预算完成实际情况进行考核。对于各职能部门，根据预算进行分解，以平衡计

房地产企业成本管理方法

房地产企业成本管理的四步法 随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。房地产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。“利润＝销售收入－成本费用”这一众所周知的简单公式，充分反映了成本管理的重要性。如何通过IT手段、科学的管理方法提升房地产企业成本管理的水平？我们根据几年来对房地产企业成本管理的研究与实践，结合多家优秀房地产企业在成本管理方面的先进经验，总结提炼了“成本管理四步法”。这四个步骤分别是：制定目标、明确岗位职责、跟踪执行、业绩评估。以下就这四个步骤做详细的分析： 一、制定目标--目标成本 目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是项目成本的控制线。 许多项目成本失控的一个很重要原因是：事先没有建立明确的目标成本，即便有也是相对粗线条的，通常只是个“大致的数”，而真正到了执行时，这个“大致的数”往往就经不起推敲，无法作为项目的控制线。所以这种粗线条的“目标/计划”实际上是“假目标/计划”，其结果导致“走一步看一步”、“拍脑袋做决策”，成本失控就不足为奇了。 目标成本法的基本思想：制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。

影响目标成本制定准确性的原因 1）项目进度太紧：基于市场竞争的需要、资金回收的压力、或是上市公司基于完成年度利润指标的需要，房地产公司对项目的进度通常都卡得比较紧，许多项目匆匆上马，为了赶时间/赶进度，经常未等设计完成就开始“招标”、“施工”、“边干边设计”的现象相当普遍。既然“施工图设计”未能在“招标”、“施工”之前完成，就造成了在项目前期无法对目标成本进行准确测算。 另外，也正因为招标前不能对“合同标的”进行准确测算，实际业务中只能使用“费率招标”方式取代“总价招标”、“工程量清单招标”，这就为日后施工过程的成本控制埋下了巨大的隐患。实际中的许多项目存在着大量的“合同变更”，其中很重要的一个原因就是采用了“费率招标”的模式。 “欲速则不达”，为了进度却牺牲了成本。业内许多企业都意识到其间的弊端，严格规范开发流程，重点加强“规划设计”、“招标”环节，积极推行“目标成本管理”，取得了不错的效果。 2）缺乏规范的目标成本测算体系：从项目管理的角度看，房地产项目具有较高的复杂度，项目周期长、涉及的环节多。项目发展、规划设计、招标、签约、施工、竣工结算、销售、物业管理……每个环节都涉及到成本控制，因而要为这样的项目制定“目标成本”就需要有一套规范的体系来保证其顺利实施，即建立企业内部的“目标成本管理规范”。 规范的目的： 保证目标成本的准确性：通过制定统一的流程与标准，使目标成本的准确度不因项目差异而不同。 实现项目间的成本数据共享：通过项目间成本数据的对比分析，可以及时发现项目中潜在的问题并及时采取措施予以解决。另外，我们还能很好的利用历史数据，为新项目提供指引，避免犯重复错误，并可以站在“历史的高度”去不断完善优化相关流程。 规范的方法：

房地产公司的成本控制体系如何建立

房地产公司的成本控制体系如何建立 *＊＊＊*工作职责**＊** ?你按照下面所说的供应（采购）部的职责、结合自己的房地产开发企业的实际状况研究一下吧：?供应部工作职责和工作标准?一、目的作用: 1.1可作为供应部开展工作的规范依据。 1．2可作为公司领导考核供应部工作业绩的衡量依据。? 1.3可作为供应部人员工作中相互监督与协作配合的依据。 二、管理归口?总经理是供应部的上级直接领导。 供应部的工作直接对总经理负责。 1、采购计划的编制?负责根据生产、 三、工作职责? 总务、设备及检验等各部室物品需求计划，编制与之相配套的采购计划,并组织具体的实施，保证经营过程中的物资供应。?2、物资供应:? 2.1负责原辅材料、中药材、包装材料、备品、备件、办公用品、检验用品及燃料等的采购供应工作。? 2.2认真做好市场调查和预测。掌握物资供应情况。 2.3及时采购物资采购计划中提出的各类物资,做到既要价格合理,又要保证质量。? 2.４负责各类采购合同的签订与管理、落实工作，并制订相应的管理制度。 2.5严格执行企业制定的物资供应制度,按照采购原则进行采购作业，根据生产安排做好物资供应的进度控制,实现物流的优化管理。 3、采购物资的入库与结算:? 3.１负责办理购进物资的到货后的相关手续的办理工作。? 3.2对不合格产品及时退货。?4、供货单位的质量审核：? 4.1参加对供货单位进行质量管理体系的审核工作。?４.2加强物资供应档案的管理，做好物资信息情报的工作,建立起牢固可靠的物资供应网络，并不断开辟和优化物资供应渠道。 4.４建 4．3负责制订物资采购工作各项管理制度。? 立可靠的物资供应基地,会同质量管理部等有关部门做好供应商评估、优化选择、关系处理等工作。使之按时、按质、按量进行物资供应。?5、负责企业外委托加工的出入库业务。 ６、与企业内各部门加强沟通配合,处理好生产经营过程

上市公司盈余管理现状与治理对策.docx

上市公司盈余管理现状与治理对策关于上市公司的盈余管理方式越来越普遍化，但是盈余管理的行为降低了公司的会计信息质量，从而导致了上市公司决策者的会计信息判断失误，因而大股东在公司的经营过程中容易损害其他股东和债权人的利益，从而影响了股市的健康发展。因此，企业的发展需要政F的大力支持，相关部门对于企业的盈余管理防范与治理要表现出极大的关注力才行，这样才有利于企业的发展。本文主要针对我国上市公司在盈余管理方面上的问题进行相关的探讨和分析，以便在未来的企业经营中能够起到促进企业发展的作用。 1盈余管理的涵义及特点 盈余管理的概念一直以来是会计学界存在的争议性话题，随着会计学的发展关于盈余管理的概念仍未形成统一的定义。目前关于盈余管理的定义主要有以下两种：第一种指管理当局在企业的经营过程中为了获得某种私人的利益，在企业对外财务报表中会产生有目的性的干预行为。第二种指的是企业的经营管理者们为了能够更好地作出相关的决策，应当需要作出准确的会计报告，并通过修改或构造公司交易情况变更财务报告的行为方式。通过分析可以了解到企业的盈余管理行为是属于财务报告过程中关于数据的分析以及研究的结果，主要是侧重于管理者的主观意识。会计学界在研究企业的盈余管理过程中认为上市公司的盈余管理行为是属于企业经营者在企业的经营过程中使自身的利益或者企业的利益最大化的行为，在企业的经营管理过程中要按照相关的会计准则去实施相关的治理措施，并能够在准则允

许的范围内对会计进行相关的整改。上市公司中关于盈余管理的基本特征有：在企业的经营过程中进行盈余管理的主体是企业的管理层，而且往往是当企业在经营过程中所涉及的一些决策事件需要公司的管理层进行一些重大的会计判断和决策会产生盈余管理的行为。企业的盈余管理目的主要是为了获得最大的利益，在上市公司中获利最大的是控股股东，在企业的经营过程中控股股东为了获得最大的利益，往往会损害其他小股东以及债权人的利益。在上市公司的盈余管理过程中其方法包括了会计方法和非会计方法，其中会计方法主要指的是企业在经营过程中关于会计政策的选择、企业货物交易时点的把控，而企业的非会计方法指企业在经营过程中涉及的交易事项的构造。 2关于上市公司盈余管理的动因 2.1债务契约动因和管理层的报酬动因 在企业的经营管理过程中，对于债务契约动因主要指的是企业的债权人或者是相关的金融机构能够维持自身的利益，在正常情况下会通过上市公司提供的贷款业务签订相关的经营方式和企业的保护性条款。例如：金融公司会通过该公司目前的经营状况决定是否发放过多的现金股利、限制举债规模、规定流动比例等措施。一旦发现上市公司在经营过程中有违约行为，债权人就会根据相关的法规以及签订的条款采取相应的惩罚措施。因此，上市公司往往为了避免受到惩罚，降低违约的成本，采取会计方法或者是非会计的方法进行盈余管理。企业管理层的报酬动因分为显性的薪资报酬和隐性的非货币报酬两种形式，企业管理层报酬是和企业的经营绩效直接挂钩的，当企业的