2019年房地产企业资产负债率合理性对比分析报告

2019年房地产企业资产负债率合理性对比分析报告

目录

1房企资产负债率的决定因素 (6)

1.1行业发展阶段 (6)

1.2房企业务构成 (7)

1.2.1发达经济体的房企业务模式更加多元化 (7)

1.2.2在房地产行业处于大建设阶段的背景下，内地房企业务仍以物业开发销售为主，因此资产负

债率更高 (9)

1.3信用创造模式 (11)

1.3.1我国以间接融资为主，而发达经济体以直接融资为主、且股权融资占比高 (11)

1.3.2在间接融资为主的环境下，房企负债经营对于全社会的信用创造具有关键作用 (12)

1.4会计准则 (12)

1.4.1我国企业财务会计的谨慎性原则和权责发生制原则，导致房企负债率虚高 (12)

1.4.2房地产业预收账款在各行业中最高，若剔除预收账款，则房地产业资产负债率处于中等水平

13

2启示 (14)

2.1衡量房企负债情况的最佳指标是剔除预收账款后资产负债率 (14)

2.2不能依赖任何资产负债率指标作为衡量房企债务合理水平的绝对标准，指标的变动比绝对水平更

具有预警作用 (14)

1房企资产负债率的决定因素

1.1行业发展阶段

发达经济体住房建设高峰已过，普遍进入存量房阶段。发达经济体普遍在二战后进入大开发建设阶段，并在70-90年代出现住房新开工峰值，如美国、英国和日本分别在1972年、1972年和1973年出现新开工峰值，随后陆续进入存量房阶段。中国香港在特区政府“八万五计划”带动下，房屋竣工数量于2001年出现峰值。

过去二十年的快速城镇化和经济高速增长释放了居民庞大的住房需求，我国房地产业进入大建设阶段。1998-2018年，我国房屋施工面积从5.1亿平增长至82.2亿平，年均增长14.9%，房地产开发投资完成额从3614亿增长至12.0万亿、年均增长19.2%，占城镇固定资产投资的比重基本保持在20%左右、是支撑固定资产投资的重要组成部分。

某房地产楼盘项目分析报告

德州鲁班御景园项目报告 第一部分:市场分析篇 第一章德州房地产市场分析 第一节德州概况 德州市位于山东省西北部,是鲁西北、冀东南地区的区域中心城市。下辖11个县市区，1个经济开发区,1个商贸开发区，人口５50 万，面积1万余平方公里。德州建成区面积近50平方公里,人口近50 万人。 德州历史悠久,属龙山文化发祥地之一,距今已有4００0多年的历史，秦汉以来一直为历代州府县衙驻地。 德州区位优越，北倚京津，南靠济南，西接石家庄,东连青岛,有着“南北借力、东西逢源”的地缘优势，自古就有“九达天衢”、“神 京门户”之美誉。 德州交通便利,京沪、德石、济邯三条铁路在这里交汇，京福、青银、济聊高速公路和即将修建德山东省环渤海高速公路、京沪高速 公路贯穿全境,形成了“１小时可上天、２小时可下海、3小时可进京” 的交通格局。 德州属暖温带大陆性季风气候,四季分明，干湿季节明显,光

照充足，年平均气温1３．１℃，无霜期2２0天，年平均降水600毫升，适宜多种动植物生长。?德州物产资源丰富。已探明石油储量2亿吨,天然气储量15亿立方米，煤炭储量9．5亿吨。水资源丰富,地下水年可开采１２.4亿立方米，年可引黄河水2５亿立方米。丁庄、丁东等平原水库库容1.08亿立方米,调蓄2亿多立方米。?德州工业发展情况,全市已形成纺织、机械、电子、化工、建材、食品等8大门类25个行业为主的工业体系。截止200２年末,全市规模以上工业(全部国有及年销售收入500万元以上的非国有独立核算工业企业)862家，资产合计４1５.３亿元，完成增加值1２9.66亿元，实现产品销售收入383.6亿元，实现利税52．9亿元,利润29．9亿元，工业经济效益综合指数14９．4%。全市利税过千万元的企业达到８4家，其中有4家企业利税过亿元。棉纺、建材、地毯、玻璃钢、太阳能热水器等已发展成为全国重要的生产基地,中高档棉纱、棉布、羊绒制品、空心玻璃砖、液压手动泵、数控机床、地毯、手工艺品、汽车消声器、太阳能热水器、小五金、刹车片、木糖醇等一批知名品牌畅销国内外。 德州农业发展情况，全市农业人口425万人。农业已形成粮棉、瓜菜、畜牧、林果、水产、花卉6大主导产业和牛、鸡、菜、瓜、枣、蛋、鱼、蚕、花9大主导产品,是国家重要的农副产品基地。畜牧业已成为全市的一大支柱产业，被国家列为全国６大秸杆养牛示范区之一。2００2年,全市大牲畜存栏214万头,蔬菜种植面积２74万亩，粮食总产317万吨，平原、禹城、乐陵、齐河4县市被确定为

2019年房地产行业发展趋势

2019年房地产行业发展趋势 第一节政策发展趋势 2018年中央经济工作会议对房地产的表述为“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。在经济尚存在较大不确定性的背景下，中央经济工作会议对房地产行业政策态度出现了微妙变化，也给2019年政策调整留了空间：首先，强调了房地产的民生属性。涉房表述不再单独成项，而是作为加强保障和改善民生中的一项。而在住建部2019年的十大工作“稳定”和“租赁”仍是工作重点，其中，以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展为第一位。其次，政策更强调地方的能动性和主动性。2018年末，菏泽、广州、杭州、珠海等城市房地产出现的微调，预计未来因城施策是主基调，更以地方为主导。 总体来看，展望2019年，当前房地产市场缓降、预期稳定的格局来之不易，因此整体不可能调控宽松。未来房地产行业的定调将与稳增长、促民生更加相关，而“房住不炒”仍然是硬约束，更多采用因城施策的模式，而不是全局性老路。 第二节行业发展趋势 2019年房地产行业运行继续下行，预计销售面积受棚改货币化安置走弱影响同比负增长，低库存环境下新开工面积增速同比放缓，地产投资增速或仍正增长但受土地购置费用增长放缓，增速同比回落。

一、棚改政策变动导致三四线城市销售下滑商品房销售将下降 预计2019年商品房销售面积将下降，结构上一二线城市会略微回升而三四线城市会有所降温。由于三四线城市占比更高，带动整体销售下降。2019年一二线城市销售会略微回升，主要原因在于推盘提提升，以及去化率处于较低水平；三四线城市销售预计将明显回落，主要受棚改货币化安置放缓影响，叠加改善类等需求自然回落。从各区域情况来看，中西部棚改货币化安置面积占当地销售面积的比例更高，例如新疆、青海、内蒙古、陕西、贵州、湖南、甘肃、湖北、云南、陕西等地区受棚改货币化影响相对更大，而珠三角、长三角、环渤海等东部沿海地区受影响相对较小。 二、谨慎预期下投资拿地积极性受阻房地产开发投资增长同比放缓 2018年的房地产开发投资增长主要依赖于土地购置费增长。本年土地购置费用与本年上半年和上年下半年土地市场相关度较高。2018年土地市场先扬后抑，2季度开始，土地成交价和溢价率同比走低。待开发土地面积增速10年新高叠加市场销售趋冷，房企拿地意愿减弱。预计2019年土地购置费用增长将显著放缓。受此影响，预计2019年房地产投资继续保持增长，增速低于2018年。 三、需求放缓、土地市场回落等因素致房企新开工动力不足 预计2019年房屋新开工面积继续保持增长，但增幅低于2018年。首先，截至2018年11月，房地产开发企业的待开发土地面积累计为45597.38万平方米，同比增长33.4%，当前房企的存货组成中有较多待开发土地资源，预计为2019年新开工提供较强支撑。但是2018年土地成交溢价率较低，企业新开工面积意愿下降。其次，商品房销售面积是开工面积的先行指标，当销售情况发生变化时，

房地产公司财务分析指标

房地产公司财务分析指标

财务指标详细介绍 ◇成长性得分：该评分对企业的成长性进行评测，分数越高表示成长性越高。成长性评分＝(主营业务利润增长/主营业务收入增长评分+利润增长/主营业务收入增长评分+主营业务收入增长率评分+利润增长率评分+营业利润增长率评分)/5 。 ◇净资产收益率：评测股东权益每年的回报程度，数值越大回报越高。=净利润/股东权益合计(股东权益合计<=0的不予计算)。 ◇总资产收益率：考察企业每投入一元资产获取的回报程度，如果高于企业的融资成本，说明公司的扩张很有价值。数值越高表明回报程度越高。=净利润/资产总计(备注：中报报表下，净利润×2) 。 ◇主营业务能力得分：对主业经营状况进行评测，分数越高表明主业竞争力越强。主营业务能力评分＝(主营业务利润率评分+营业利润在利润总额当中的比重评分+主营业务利润增长/主营业务收入增长评分+主营业务收入增长率评分+营业利润增长率评分)/5 。 ◇主营业务利润比重：主业利润在利润总额当中的比重越接近于1，利润稳定性越高，企业越能够稳定发展。 (总利润<=0 不予考虑)。 ◇主营业务利润率：该指标考察公司主业的毛利润率，数值越大表明公司越有活力。如果数值低于同期贷款利率，主业面临转型。如果为负数，表明主业经营亏损。计算公式为：主营业务利润/主营业务收入。 ◇主营业务收入增长率：该指标考察公司主营业务增长速度。该数值越大越好，

如果数值接近0，表明公司的主业发展出现停滞迹象；如果数值小于0，表明公司的主业发展出现衰退迹象。计算公式为：(本期主营业务收入/上期主营业务收入-1) 。 ◇主营业务利润率增长率：该指标考察公司主营业务增长的潜力，本指标数值越大越好。如果比值为正，表明公司主业发展潜力较大，如果同时主营业务收入增长率也为正数，表明主业处于良性发展阶段；如果比值为负，即便主营业务收入在增长，也表明主业的竞争能力开始下降，甚至不排除以后发生衰退的可能。=(本期主营业务利润率－上期主营业务利润率)/abs(上期主营业务利润率)) 。 ◇净利润可靠率：通过考察净利润当中的现金比例来考察净利润的可靠性，数值越接近1，表明净利润可靠性越高；数值越接近0，表明净利润当中现金的比例过少，赊帐比例越高。=经营活动产生的现金流量净额/净利润(净利润<=0不予考虑)。 ◇营业收入可靠率：通过考察主业收入当中的现金比例来考察主业收入的可靠性，数值越接近100％，表明主业收入可靠性越高；数值越接近0，表明主业销售收入当中现金的比例过少，赊帐比例过高，销售收入可靠性越低。=销售商品、提供劳务收到的现金/主营业务收入×100％。 ◇主业收入风险系数：该指标考察主业收入当中赊销收入和关联交易欠款的比重，数值越低表示主业收入的可靠性越高。计算公式为：(应收帐款+其它应收款)/主营业务收入×100％。(备注：中报中，主营业务收入需要×2) ◇主业收入可疑性增长比例：该指标考察主业收入的增加当中赊销所占的比例，如果数值接近甚至超过100％表示主业销售的增加可能主要靠赊销的加大而产生，主业销售收入的增长可靠性降低。数值越小可靠性越高。计算公式为：(本期主业收入－上期主业收入)<=0时不予计算；(本期主业收入－上期主业收入)>0时:(本期应收帐款－上期应收帐款)/(本期主业收入－上期主业收入)。 ◇非经常性损益率：通过考察非主业产生的利润在利润总额当中的比例来考察业绩的稳定性，因为非主业产生的利润和亏损都不能持久，对利润总额的影响是暂时的。比例越高，主业的稳定性越差，如果接近甚至超过100％表示公司的主业已经不能为公司提供利润，利润全部来自于非主业的收入。计算公式为：利润

海南房地产项目投资分析报告

海南房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块 兴建。。。。。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情 及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 海南海大源管理咨询有限公司是一家专业化管理咨询服务公司，主要致力于为企事业单位提供高质量的各类管理咨询、规划与可行性研究。 项目面积参数表 表4-1 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不 可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分 析法进行估算，各项费用详见以下列表：（海大源服务项目： 景区、旅游、休闲农业等旅游项目规划、投资项目策划、可 行性研究报告、地产项目策划等方面的诊断和管理咨询。） (一)土地费用

表4-2 (二)前期工程费估算表 表4-3 （三）建安工程费 表4-4 （四）基础设施费 表4-5

（五）开发期税费估算表表4-6 （六）不可预见费 表4-7 （七）管理销售费用

表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表表4-9

三、投资计划与资金筹措： 本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案 开发商自有资金****万元作为启动资金，需贷款****万元， 总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期， 投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10

四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿 街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元 /m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车 场，建议售价*万元/车位。 表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度， 楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场 条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的 风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重 视。 五、项目投资收益分析： 根据估算的开发成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：

2019年房企资产负债率分析报告

2019年房企资产负债率分析报告

目录 一、剔除预收款的资产负债率 ....................................................................... 二、净负债率.................................................................................................. 三、理想的负债率只考虑用现金还的债 .......................................................... 四、隐性负债估算是绕不过去的难题 .............................................................. 4.1明股实债........................................................................................................ 4.2非并表子公司的负债 .................................................................................... 五、房企负债率测算的不可能三角 ...............................................................

负债率测算一直是房地产企业信用研究的重中之重，也是最基础的工作之一。但实际上这项最基础的工作并没有看起来那么简单。由于房地产企业融资方式种类繁多，交易结构错综复杂，在财务报表中的体现也五花八门，到底选择什么口径的负债率进行计算是时时困扰我们的一个难题。 传统的资产负债率=总负债/总资产的计算方法对于房地产企业并不适用，主要是由于房企的负债中很大一部分是预收款，如果用传统的资产负债率公式来测算的话就会出现一些明显不合理的结果，比如房企销售越好，预收款越多，结果负债率越高。流动比率和速动比率也存在类似的问题。因此我们就希望将预收款的干扰因素剔除掉。 一、剔除预收款的资产负债率 要解决预收款的干扰因素，最直接的思路就是使用“剔除预收款的资产负债率”。如果我们仅仅是在负债中剔除预收款的话，那么账面预收款较多的房企的资产负债率就会被低估。因为预收款实际上是一种将来用存货来“还”的负债，当前账面上的一部分资产（已经预售出去的那一批还没交付的房子，主要记在“存货”里面）实际上已经被锁定用于将来“偿还”预收款了。如果负债端将预收款剔除的话，资产端也应该将这一部分对应的存货剔除。但是我们又无法准确地得知账面预收款对应的那部分存货的精确值是多少，因此业界常用的一种方式就是直接用预收款的值代替所需要扣除的存货的值，即： 剔除预收款的资产负债率=（总负债-预收款）/（总资产-预收款） 只要卖的房子是盈利的，预收款的值就肯定会大于其所对应的那一部分存货的值，因此资产端直接减掉预收款的值实际上高估了所需要剔除的存货，进而高估了资产负债率。如果希望更加精确一些，可以结合房企的毛利率水平来估算所需要剔除的存货的值，即： 按毛利率修正的剔除预收款的资产负债率=（总负债-预收款）/[总资产-(1-毛利率)*预收款] 其实用(1-毛利率)*预收款来估算对应的存货也有一点问题，就是用毛利率反推出来的存货价值中包含了完整的建安成本。但是在我们所分析的时点上，部分建安成本可能还没有发生，而且我们不知道没有发生的建安成本占总的建安成本的比例。因此我们这种估算方式实际上还是会高估需要剔除的存货，进而高估资产负债率，但是这样计算已经比直接按（总负债-预收款）/（总资产-预收款）计算高估的幅度要小很多了。而且考虑到这些建安成本迟早是要发生的，现在就剔除其实也不为过，可以理解为有一部分货币资金提前被锁定用于支付

资产负债率对公司绩效影响的解析

资产负债率对公司绩效影响的解析 ———基于我国专用设备制造行业经验分析 摘要：资本结构问题长期以来一直是企业财务管理理论研究中的核心问题，资本结构不仅与企业的税收地位、财务状况、代理成本和治理结构直接相关，而且与公司业绩及未来发展能力直接相关。本文选择目前研究相对较少的我国制造业上市公司作为研究对象，定性分析资本结构和公司业绩的现状并探析其成因，然后选择多个指标同时对上市公司的资本结构与公司业绩之间的相关性进行双向检验。在实证过程中，选用了每股收益作为公司业绩指标，用资产负债率作为反映资本结构的主要指标，进一步选择LN(营业收入)和每股经营活动现金流量净值作为分析资本结构内部因素的指标。关键词：资产负债率每股收益回归分析 一、引言 资本结构是指所有者权益和债权人权益的比例关系，资产负债率是资本结构的一个重要指标，影响并决定着企业绩效。确定合理的资产负债率水平，有利于制造业的稳健经营。资产负债率反映在总资产中有多大比例是通过借债来筹资的，也可以衡量企业在清算时保护债权人利益的程度。表示公司总资产中有多少是通过负债筹集的，该指标是评价公司负债水平的综合指标。同时也是一项衡量公司利用债权人资金进行经营活动能力的指标，也反映债权人发放贷款的安全程度。 而公司绩效我们通常用每股收益来衡量，每股收益可以有效地反映企业的经营成果，衡量普通股的获利水平及投资风险，是投资者等信息使用者据以评价企业盈利能

力、预测企业成长潜力、进而做出相关经济决策的重要的财务指标之一。本文将在spss 分析结果的印证下具体分析资产负债率与每股收益的相互关系。 二、数据来源与分析方法 在借鉴国内外学者对资产负债率对公司绩效的影响的研究成果的基础上，采用相关分析和回归分析方法，对我国制造业上市公司资产负债率对企业绩效的影响进行深入分析。在此基础上本文又借用了每股经营现金流量净值和LN（营业收入）协同资产负债率综合分析公司绩效的影响因素。 每股经营活动现金流量净额是指经营活动现金净流量与总股本之比，用来反映企业支付股利和资本支出的能力。一般而言，该比率越大，证明企业支付股利和资本支出的能力越强。在生产经营活动中产生充足的现金净流入，企业才有能力扩大生产经营规模，增加市场占有的份额，开发新产品并改变产品结构，培育新的利润增长点。一般讲该指标越大越好。假如一家公司过度依赖增加应收账款的途径实现销售,导致现金表“销售商品、提供劳务收到的现金”在金额上远远小于利润表“主营业务收入”,以至于“经营活动产生的现金流量净额”远远小于“净利润”,那么,一方面报告期确认的销售利润可能包括较多的潜在应收账款坏账损失风险,另一方面也可能意味着主营产品的市场供求状况难以支撑今后业绩的可持续增长。 为了验证我国制造业行业上市公司的资本结构与企业绩效之间的关系，本文采取回归数据分析方法对我国制造业行业上市公司的资本结构与绩效的关系进行实证分析。目前为止，在沪深两市上市的制造业公司达到102 家。本文选择主营业务为专用设备的上市公司为研究样本，运用回归数据分析资本结构对行业绩效的影响。

房地产项目分析报告

房地产项目分析报告 导读：本文房地产项目分析报告，仅供参考，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 房地产项目分析报告（一） 一、项目概况 （一）、开发项目区位条件 威海九龙湾旅游度假区位于经济技术开发区大庆路以北，西起九龙河，东至海埠路，北临大海。A8、A9地块为度假区规划分区，位于威海湾南侧，东、北临规划环路，西侧与皇冠房地产先期开发的九龙湾花园小区隔河相对，是九龙湾旅游度假区地理位置最为优越的规划分区之一。 （二）、规划方案 旅游度假区规划总用地面积140.92公顷，居住人口1.59万人，其中A8、A9规划分区总用地3.61公顷，规划用地3.18公顷，规划以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。规划北部A8地块以居住为主，沿大庆路的A9地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。总建筑面积为90860㎡，其中多层住宅6621㎡；高层（18层）住宅建筑面积为53682㎡；商业、公用、办公建筑面积为11768㎡；地下储藏室3749㎡；地下车库376个，建筑面积15040㎡。建筑密度20.1%，容积率为2.27。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔

接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。 二、建设条件 （一）、建设地点条件 1、该规划区地理位置优越，紧邻威海湾与海上公园。 2、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅3公里。 3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。 4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。 5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。 （二）、建设实施条件 1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。 2、威海市国土资源局发布公告将于2005年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现威海已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍。 3、该规划分区距皇冠房地产办公楼、工业园区、已开发的皇冠九龙湾花园较近，为项目实施提供了得天独厚的条件。 三、投资环境分析 （一）、宏观环境分析 1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的

关于资产负债率的8个常识

关于资产负债率的8个常识 1 资产负债率=负债总额/资产总额，反映资产对债务的偿还保障程度和债务对资产的资金支撑程度。一般而言：1.债权人要求此比率越低越好；2.在总资本报酬率＞借入资本利息率前提下，股东要求此比率越高越好；3.经营者要求保持恰当的资本结构，一般认为应维持在50%左右，当然,行业性质不同，比率的标准不同。 2 负债可以分为两类，无息负债和有息负债。无息负债一般是指来自经销商先付款后提货形成的预收账款，以及向供货商延期支付形成的应付票据和应付账款，说通俗点，无息负债就是通过欠

产业链上下游的钱，做自己的生意。有息负债，包括银行长期借款、发行债券等，它的特点就是负债越多需支付的资金费用越高。 从这方面来看，资产负债率就可以分解为：负债/总资产=有息负债/总资产+无息负债/总资产。“有息负债/总资产”可以说是更有价值的负债率。有息负债率应该和同时期、同行业的其他企业比较。要警惕有息负债率比较高的企业，如果有息负债超过了总资产的六成，企业算比较激进了。如果遇到宏观或行业的突变，企业陷入困境的可能性就比较大。 如果一家企业在产业链中处于强势地位，其资产负债率高并不可怕，甚至是好事，因为多半是“无息负债/总资产”的数额较大，这说明该企业能够通过“应付账款”、“预收账款”占用上下游的资金。 3 如果一家的资产负债率远远高于同行，粗看起来，这是一家偿债压力比较大的企业。但如果剔除掉预收账款后，它的资产负债

率却远远低于同行，这其实是一家极其优秀的企业。预收账款都这么多，可以大量无息占用下游客户的资金，一般来讲，这种企业的有息负债就会很少甚至为0，其偿债压力其实是很小的。 4 资产负债率的计算公式对茅台这类企业是错误的！必须调整！据茅台公告的数据，该公司2019年前三季度资产负债率为19.52%，但在我看来，其真实的资产负债率应该比这个数额更低，因为用资产负债率进行分析时，要具体看企业的生意模式，比如对于茅台这些预收账款很多的企业，在计算资产负债率时，要将预收账款这项未来不需要支付现金而只需要交付产品的负债扣除，茅台公司在负债中扣除112.6亿元的预收账款后，计算出来的真实资产负债率为12.59%，比它公告的19.52%要低6.93%。大伙看看，茅台的资产负债率多低啊！

房地产项目分析报告

房地产项目分析报告 分析报告是一种比较常用的文体。分析报告的标题一般有两种形式：一是公文式，另一种是新闻报道式。下面是XX 收集整理的房地产项目分析报告，希望对您有所帮助! 房地产项目分析报告(一)、开发项目区位条件 威海九龙湾旅游度假区位于经济技术开发区大庆路以北，西起九龙河，东至海埠路，北临大海。A8、A9地块为度假区规划分区，位于威海湾南侧，东、北临规划环路，西侧与皇冠房地产先期开发的九龙湾花园小区隔河相对，是九龙湾旅游度假区地理位置最为优越的规划分区之一。 (二)、规划方案 旅游度假区规划总用地面积公顷，居住人口万人，其中A8、A9规划分区总用地公顷，规划用地公顷，规划以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。规划北部A8地块以居住为主，沿大庆路的A9地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。总建筑面积为90860㎡，其中多层住宅6621㎡;高层(18层)住宅建筑面积为53682㎡;商业、公用、办公建筑面积为11768㎡;地下储藏室3749㎡;地下车库376个，建筑面积15040㎡。建筑密度%，容积率为。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现

代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。 (一)、建设地点条件 1、该规划区地理位置优越，紧邻威海湾与海上公园。 2、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅3公里。 3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。 4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。 5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。 (二)、建设实施条件 1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。 2、威海市国土资源局发布公告将于XX年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现威海已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍。 3、该规划分区距皇冠房地产办公楼、工业园区、已开发的皇冠九龙湾花园较近，为项目实施提供了得天独厚的条件。 (一)、宏观环境分析 1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政

房地产项目投资分析报告

房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，对该地块进行XX商住综合开发。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考永州市江华县市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 项目面积参数表 表1-1 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本购买款，前期开发费用，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。鉴于工程建设周期较长，本案采用动态分析法进行估算，各项费用详见以下列表： (一)土地费用 表2-2

(二)前期开发费用估算表 表3-3 （三）建安工程费用 表4-4

（四）基础设施费 表4-5 （五）开发期税费估算表 表4-6

（六）不可预见费 表4-7 （七）管理销售费用 表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表 表4-9 三、投资计划与资金筹措：

本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案开发商自有资金** **万元作为启动资金，需贷款****万元，总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期，投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10 四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元/m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车场，建议售价*万元/车位。 表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度，楼盘的销售率及出

房地产企业如何保持合理的资产负债率

房地产企业如何保持合理的资产负债率 一、房地产企业资产负债率现状分析 根据房地产上市公司2008年三季报统计，63家房企负债水平高于50%，包括保利地产、金地集团在内的25家房企资产负债率在70%的警戒线之上，房地产企业承受着巨大的财务风险。负债经营是企业谋求经济效益最大化的经营方式之一，适度的负债能够使得企业获得更多的利润。但在经济变动中，如果企业的经营状况不佳，不但企业资金实力不能保证偿债的安全，而且过度的负债将会导致财务状况越加恶化。所以为了企业的不断发展，企业必须保持一个合理的资产负债率，对于资金密集的房地产企业来说尤为重要。 二、合理资产负债率的界定 资产负债率是负债总额与资产总额的比率，它反映了总资产中有多大比例是通过借贷筹集的，其计算公式为：资产负债率=（负债总额/资产总额）×100%。要判定资产负债率是否合理，首先要明确判断者所处的角度。从债权人的角度看，他们最关心的是能否按期收回本金和利息，因此他们希望债务比例越低越好，企业偿债有保证，贷款的风险就不会太大。从股东的角度看，他们所关心的是借入资本的代价，当全部资本利润率高于借款利息率时，负债比例越大越好，反之亦然。从经营者的角度看，如果举债很大，超出债权人的心理承受能力，企业就无钱可借；如果不举债，则说明企业的经营保守或者信心不足，利用债权人的资本进行经营活动的能力不足。所以企业经营者要权衡利害得失，界定合理的资产负债率区间。本文所选的角度，是立足于房地产企业经营者。 国内有学者在对企业合理的资产负债率进行讨论时，从绝对量入手，对资本收益和应付的贷款利息进行比较。如果资本收益刚好支付贷款利息，那就不赔不赚，这就是企业能承受贷款的最高界限，也就是临界点。可以用公式来表达：资本收益－借贷利息=0，其中资本收益=总资本×资本收益率，借贷利息=借贷总额×借贷利息率，所以贷款总额/总资本=资本收益率/贷款利息率，将资产负债率假定为最高限额，从而推出资产负债率=资本收益率/借贷利息率。如果资产负债率等于这个临界值，企业全部资本运营的盈利刚好够还贷款的利息，表明自有资本无盈利。如果企业的资产负债率高于这个临界值，企业就亏损；低于这个极限，企业就盈利。本文利用这个公式来简单衡量房地产企业的资产负债率是否合理。 三、万科和新鸿基的资产负债率分析 之所以选择这两家企业，是因为万科是内地最优秀的大型房地产企业之一，是众多开发商争相学习的榜样。而新鸿基则是香港地产界的“四大天王”之一，而且新鸿基已经具有多次应对周期波动的经验，因此分析这两家企业的资产负债率，具有一定的代表意义与参考价值。本文收集了万科和新鸿基2003年到2007年的年报，根据年报上公司公布的财务数据，进行相应的比较。由表1可以发现，万科这五年的资产负债率总体保持在60%左右，2003年最低为54.9%，以后每年略有增长，到2007年达到66.1%，都要远低于国内房地产企业的平均水平。新鸿基的资产负债率只有万科的1/3，平均水平在24%左右，最低是为2004年的19.6%，最高为2007

某房地产楼盘项目分析报告

德州鲁班御景园工程报告 第一部分：市场分析篇 第一章德州房地产市场分析 第一节德州简况 德州市位于山东省西北部，是鲁西北、冀东南地区的区域中心城市。下辖11个县市区，1个经济开发区，1个商贸开发区，人口550 万，面积1万余平方公里。德州建成区面积近50平方公里，人口近 50万人。 德州历史悠久，属龙山文化发祥地之一，距今已有4000多年的历史，秦汉以来一直为历代州府县衙驻地。 德州区位优越，北倚京津，南靠济南，西接石家庄，东连青岛，有着“南北借力、东西逢源”的地缘优势，自古就有“九达天衢”、 “神京门户”之美誉。 德州交通便利，京沪、德石、济邯三条铁路在这里交汇，京福、青银、济聊高速公路和即将修建德山东省环渤海高速公路、京沪高速 公路贯穿全境，形成了“1小时可上天、2小时可下海、3小时可进 京”的交通格局。 德州属暖温带大陆性季风气候，四季分明，干湿季节明显，

光照充足，年平均气温13.1℃，无霜期220天，年平均降水600 毫升，适宜多种动植物生长。 德州物产资源丰富。已探明石油储量2亿吨，天然气储量15亿立方M，煤炭储量9.5亿吨。水资源丰富，地下水年可开采12.4亿立方M，年可引黄河水25亿立方M。丁庄、丁东等平原水库库容1.08亿立方M，调蓄2亿多立方M。 德州工业发展情况，全市已形成纺织、机械、电子、化工、建材、食品等8大门类25个行业为主的工业体系。截止2002年末，全市规模以上工业（全部国有及年销售收入500万元以上的非国有独立核算工业企业）862家，资产合计415.3亿元，完成增加值129.66亿元，实现产品销售收入383.6亿元，实现利税52.9亿元，利润29.9亿元，工业经济效益综合指数149.4%。全市利税过千万元的企业达到84家，其中有4家企业利税过亿元。棉纺、建材、地毯、玻璃钢、太阳能热水器等已发展成为全国重要的生产基地，中高档棉纱、棉布、羊绒制品、空心玻璃砖、液压手动泵、数控机床、地毯、手工艺品、汽车消声器、太阳能热水器、小五金、刹车片、木糖醇等一批知名品牌畅销国内外。 德州农业发展情况，全市农业人口425万人。农业已形成粮棉、瓜菜、畜牧、林果、水产、花卉6大主导产业和牛、鸡、菜、瓜、枣、蛋、鱼、蚕、花9大主导产品，是国家重要的农副产品基地。畜牧业已成为全市的一大支柱产业，被国家列为全国6大秸杆养牛示范区之一。2002年，全市大牲畜存栏214万头，蔬菜种植面积274万亩，

财务比率分析

企业评价指标及解释 目录 一、资产负债率 (2) 二、流动比率 (3) 三、总债务／ebitda (3) 四、全部资本化比率 (4) 五、已获利息倍数 (4) 六、速动比率 (4) 七、经营活动现金净流量／总债务 (5) 八、净资产收益率 (5) 九、销售(营业)利润率 (6) 十、总资产报酬率 (6) 十一、经营现金流入／销售收入 (6) 十二、成本费用利润率 (7) 十三、总资产周转率 (7) 十四、流动资产周转率 (8) 十五、存货周转率 (8) 十六、应收账款周转率 (9) 十七、销售(营业)增长率 (9) 十八、资本积累率 (10) 十九、总资产增长率 (10) 二十、三年利润平均增长率 (10)

一、资产负债率 1、基本概念 资产负债率是指企业在一定时期的负债总额同资产总额的比率。资产负债率表示企业总资产中有多少是通过负债筹集的，该指标是评价企业负债水平的综合指标。 2、计算公式 资产负债率=(负债总额／资产总额)×100％ 3、内容解释 (1)负债总额是指企业承担的各项负债的总和。 (2)资产总额是指企业拥有各项资产的总和。 4、指标说明 (1)资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要判断标准。该指标不论对企业投资入还是企业债权人都十分重要，适度的资产负债率既能表明企业投

资人、债权人的投资风险较小，又能表明企业经营安全和稳健，具有较强的筹资能力。 (2)资产负债率是衡量企业负债能力和经营风险的重要指标，比较保守的经营判断一般为不高于50％，国际上一般公认60％比较好。 (3)不同行业中的企业资产负债率各不相同，其中交通、运输、电力等基础行业的资产负债率一般平均为50％左右，加工业为65％左右、商贸业为80％左右。 (4)实际工作中，难以简单用资产负债率的高低来判断负债状况的优劣，实际分析时，应结合国家总体经济状况、行业发展趋势、企业所处竞争环境等具体条件进行客观判定。 二、流动比率 1、基本概念 流动比率是企业一定时期流动资产同流动负债的比率。流动比率衡量企业短期债务偿还能力，评价企业偿债能力的强弱。 2、计算公式 流动比率=(流动资产／流动负债)×100％ 3、内容解释 (1)流动资产是指企业可以在一年或超过一年的一个营业周期内变现或耗用的资产。 (2)流动负债是指偿还期限在一年或者超过一年的一个营业周期内的债务。 4、指标说明 (1)流动比率衡量企业资金流动性的大小，充分考虑流动资产规模与流动负债规模之间的关系，是判断企业短期债务到期前，可以转化为现金用于偿还流动负债的能力大小的重要指标。 (2)该指标越高，表明企业流动资产流转得越快，偿还流动负债的能力越强。但须说明的是，该指标过高，表明企业的资金利用效率比较低下，对企业经营与发展也不利。国际上公认的标准比率是200％左右，我国较好的比率是150％左右。 (3)一般而言，如果行业生产周期较长，则企业的流动比率就应相应提高，反之亦然。 三、总债务／ebitda 1、基本概念 总债务／ebitda是指总债务相对于当年的息、税、折摊前收益的大小。 2、内容解释 总负债是指企业承担的各项负债的总和。 Ebitda是指企业的息税折摊前收益，具体是指净利润和所得税、固定资产折旧、摊销、偿付利息所支付的现金之和。Ebitda是西方国家银行和评级公司常用的一项评价企业偿债能力的指标项目。 3、指标说明 (1)该指标反映以企业所创造的税前利润和留在企业内部的固定资产折旧费用、摊销费用在支付利息前对总债务的保障能力。 (2)该指标值越小，企业还债能力越强，反之，企业的还债能力就比较弱。 (3)该指标值的一般水平在5左右，部分优秀企业的指标值可以达到1以内。

我国房地产上市公司资产负债状况统计分析

我国房地产上市公司资产负债状况统计分析 张红杨飞 2013-05-22 16:22:00 来源：《中国房地产》综合版2013年第05期 统计房地产上市公司的资产负债状况，有助于把握房地产行业的资金构成特征。本文统计了沪深A股91家房地产上市公司资产负债状况并据此开展产业内外的对比分析。 一、反映资产负债状况的常用指标 反映资产负债状况的常用指标有衡量总负债水平的“资产负债率”、体现真正债务融资水平的“有息资产负债率”以及反映短期偿债能力的“流动比率”。鉴于上述指标各有侧重，本文将它们均作为资产负债状况的代表指标。各指标的涵义与计算公式如表1所示。

二、房地产上市公司资产负债状况统计 结合上市公司的年报数据，根据表1的公式计算2000-2011年沪深A股91家房地产上市公司的资产负债状况，其描述性统计结果如表2所示。 由表2可知：（1）2000-2011年衡量我国房地产上市公司资产负债状况的资产负债率、有息资产负债率和流动比率均值分别为0.614、0.266和2.232，均大于全行业上市公司的指标均值（0.536/0.228/2.102）（2000-2011年全行业上市公司的资产负债率均值、有息资产负债率均值和流动比率均值是根据我国上市公司的财务数据计算而得），这意味着房地产上市公司总负债水平、债务融资水平和短期偿债能力高于全行业平均水平；（2）有息资产负债率均值（0.266）不足资产负债率均值（0.614）的1/2，这表明在房地产上市公司总负债中有息债务所占的份额较少；（3）流动比率均值（2.232）大于1，说明房地产上市公

司流动资产对偿付短期债务的保证能力较强；（4）2000-2011年有息资产负债率最小值均为0，这意味着每年都有公司完全不进行债务融资；（5）资产负债率、有息资产负债率和流动比率的最大值/最小值分别为0.988/0.008、 0.966/0.000和55.921/0.001，极差较大，说明我国房地产上市公司资产负债状况差异较大；（6）对比中位数与均值的情况可知，各指标的中位数 （0.593/0.243/1.548）均小于均值（0.614/0.266/2.232），表明大部分公司的总负债水平、债务融资水平和短期偿债能力低于样本公司的平均水平。 三、房地产上市公司资产负债状况产业内对比 本文从所有权性质、地域和主营业务三个角度比较房地产上市公司资产负债状况。2001-2011年不同类型房地产上市公司的资产负债状况指标均值如表3所示。 表3显示，当以资产负债率、有息资产负债率和流动比率均值衡量房地产上市公司资产负债状况时：（1）国有和民营上市公司的数值分别为0.610/0.618，0.265/0.269，2.046/2.349，前两个指标差异不大，流动比率差异较大，表明这两类公司的总负债水平和债务融资水平基本相同，而国有公司的短期偿债能力低于民营公司；（2）东中西部公司的数值分别为0.612/0.661/0.625， 0.268/0.284/0.245，2.193/1.443/3.719，说明总负债水平、债务融资水平和短期偿债能力最高/最低的公司分别为中部公司/东部公司、中部公司/西部公司及西部公司/中部公司；（3）主营土地开发、房地产开发和其他业务的房地产上市公司的数值分别为0.628/0.523/0.636，0259/0236/0.336/0.87/2338/2.913，

资产负债率计算公式

资产负债率计算公式 资产负债率是企业负债总额与资产总额之比。其计算公式为： 资产负债率=(负债总额÷资产总额)×100% 资产负债率反映债权人所提供的资金占全部资金的比重，以及企业资产对债权人权益的保障程度。这一比率越低(50%以下)，表明企业的偿债能力越强。 事实上，对这一比率的分析，还要看站在谁的立场上。从债权人的立场看，债务比率越低越好，企业偿债有保证，贷款不会有太大风险;从股东的立场看，在全部资本利润率高于借款利息率时，负债比率越大越好，因为股东所得到的利润就会加大。从财务管理的角度看，在进行借入资本决策时，企业应当审时度势，全面考虑，充分估计预期的利润和增加的风险，权衡利害得失，作出正确的分析和决策。 根据表3-2资料，XYZ公司的资产负债率为： 年初资产负债率=(1 100+2 900)÷8 400×100%=47.62% 年末资产负债率=(1 500+3 800)÷1 0000×100%=53% XYZ公司年初资产负债率为47.62%，低于50%，而年末资产负债率为50%，虽然偏高，但在合理的范围内，说明XYZ公司有一定的偿债能力和负债经营能力。 但是，并非企业所有的资产都可以作为偿债的物质保证。待摊费用、递延资产等不仅在清算状态下难以作为偿债的保证，即便在持续经营期间，上述资产的摊销价值也需要依靠存货等资产的价值才能得以补偿和收回，其本身并无直接的变现能力，相反，还会削弱其他资产的变现能力，无形资产能否用于偿债，也存在极大的不确定性。有形资产负债率相对于资产负债率而言更稳健。 有形资产负债率=负债总额÷有形资产总额×100% 其中：有形资产总额=资产总额-(无形资产及递延资产+待摊费用) 根据表3-2资料，XYZ公司的有形资产负债率为： 相对于资产负债率来说?有形资产负债率指标将企业偿债安全性的分析建立在更加切实可靠的物质保障基础之上。

房地产企业财务分析比率

反映房地产企业经济运行状况的财务评价指标，应包括一般企业普遍采用的短期偿债能力指标、长期偿债能力指标、风险水平指标、股东获利能力指标、现金流量能力指标、营运能力指标和盈利能力指标。根据行业特点，房地产资金链风险分析指标应以偿债能力指标和风险水平指标为主，盈利能力指标与营运能力指标为辅，参考股东获利能力指标。 基本的财务比率分析

偿债能力分析 偿债能力是指公司偿付各种到期债务的能力。一般分别用资产负债比率和流动比率、速动比率来衡量公司的长期和短期偿债能力。 第一，短期偿债能力。现代经济社会里，“现金为王”，对于投资大、周期长、容易面临资金链断裂的房地产企业，基于收付实现制计算的现金流量分析将更能反映房地产企业经营水平，现金流有时比盈利更重要。现金比率反映企业在不依靠存货销售及应收款的情况下，支付当前债务的能力，反映企业即时付现能力。从流动比率、速动比率和现金比率这些直接反应短期偿债能力的指标上，做了一个对比。 第二，长期偿债能力。5 家房地产公司的长期偿债能力，选取资产负债率指标、流动负债比率指标和长期负债比率指标来研究分析。 风险水平分析 风险指标主要有三个，包括财务杠杆系数、经营杠杆系数和综合杠杆。在较高经营杠杆系数的情况下，当业务量减少时，利润将以经营杠杆系数的倍数成倍减少；当业务量增加时，利润将以经营杠杆系数的倍数成倍增长。这表明经营杠杆率越高，利润变动越剧烈，企业的经营风险越大。反之，经营杠杆率越低，利润变动越平稳，企业的经营风险越小。经营杠杆的作用具有两面性，当销售收入减少时，经营杠杆会发挥消极作用，造成息税前利润比同期销售收入减少的速度更快，当销售收人增加时，经营杠杆会发挥积极作用，使息税前利润比同期销收入增长的速度更快。 股东获利能力分析