林地资产评估
第六章林地资产评估
第一节林地资产评估概述
林地是林业生产的基础，林地资产是森林资源资产的主要构成之一。
林地资产是可以单独经营的商品。在我国，林地资产是所有权禁止买卖，而经营权可有偿转让的特殊商品。
一、林地资产的特点
1．有限性
林地是不可再生的资源，其资源在一个地区、一个国家以至地球上总是有限的，可作为资产的林地更为有限。
2．差异性
林地的差异性极大，除了其本身内在的生产潜力差异外(即立地质量等级)，它还存在着地利等级即生产运输成本上的差异。
3．固定性
林地资产也和所有的土地资产一样，它的位置是固定不可移动。因而附属于该位置的温度、湿度、光照、降雨等均有一定的状态，它们构成了土地的自然地理位置，也在影响土地的生产潜力。
4．易变性
林地范围的界定是人们根据土地的植被、用途、参照有关政策和法规界定的，因而是人为规定的。随着林地上植被的变化，林地很容易变为其他地产。林地的地利等级、立地质量等级的提高，经济效益上升，一些非资产的林地转化为林地资产。因此在林地资产的评估中，首先就必须界定林地资产的范围。
5．依附性
林地资产是基础性资产，它的资产是通过在其上生长的植被来确定的。因此，林地资产的评估，脱离不了林地上的林木。
二、林地地租
地租主要由绝对地租和级差地租两部分构成。
l、级差地租
级差地租是指经营较优土地所获得的，并归土地所有者占有的那一部分超额利润。
级差地租Ⅰ是林地立地质量的差异以及由于地理位置的差异形成所获得的超额利润级差地租Ⅰ。
级差地租Ⅱ是林地使用期内，由于经营者增加投入，实行集约经营，使林地的生产力或地利等级提高而产生的超额利润，即为级差地租Ⅱ。
2、绝对地租
三、林地使用权
狭义的林地使用权是指依法对林地的实际使用；
广义的林地使用权是含有林地占有权、狭义的林地使用权、部分收益权和不完全处分权的集合。
通常所说的林地使用权也是指广义的林地使用权，它是指林地使用者通过国家（林地所有者）有偿取得林地后依法进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利，是林地使用权的法律体现形式。
林地使用权是我国林地使用制度在法律上的表现。林地使用权的设定必须依法成立，任何人无论以何种方式取得林地使用权都必须得到法律认可，否则为非法占用他人林地。由于林地使用权是以他人林地为客体的权利，因此，林地使用权人一般须向林地使用权出让人支付林地使用权价格。
四、林地资产评估的性质
林地资产的评估实质上是对林地使用权价格的评估，林地使用权是林地使用者依法对林地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。根据有关法律规定，我国的林地部分归集体所有，其余的归国家所有，使用者并无土地所有权。林地资产评估的目的是估计特定区域内的林地在某个时间的使用权的价格，为林地使用权的出让、转让、出租、抵押、投资、合股经营、拍卖提供依据。
“林地，包括郁闭度零点二以上的乔木林地及竹林地、灌木林地、疏林地、采伐迹地、火烧迹地、未成林造林地、苗圃地和县以上人民政府规划的宜林地”。
在林地中具有资产属性的均为林地资产。由于林地资产的依附性，对林地资产的评估(林地使用权的评估)，实质上是根据经营林地上植被产生的超额的利润，作为林地的收益，以此为基础进行林地资产评估
在一些无立木的林地上如采伐迹地、火烧迹地、国家规划的宜林地，则必须为其选择最适用的植被，平均的经营水平，来进行评估。
由于林地的依附性和林木资产的多效益性，林地资产产生的直接经济效益是较低的、尤其是防护林和用材林的林地使用权价格十分低下，是各类土地使用权中价格最低的一种。
按福建现行的生产水平和有关技术经济指标，其年地租约为50—150元／(公顷·年)，十分低下，而在福建南部的经济林经营中，年地租一般为150—1200元/（公顷·年），两者的差异较大。
五、影响林地价值的因子
林地是通过生产木材和其它林产品来实现它的价值。因此，在估计这种价值时必须对这些森林的收获进行长期的测定，即对林地未来的收益(林地本身的贡献)进行预测。在预测中有许多因素对其结果发生影响，它们分别是：
(一)林学质量
林学质量通常也称为立地质量，一般受下列因子所决定：
1、土层厚度
2、腐殖质层厚度
3、土壤质地
4、海拔高度
5、坡位
6、坡向
7、坡形
8、地势
由于影响林学质量的因素较多，且这些因素多有交叉的配置，因此在调查中经常简单地把立地质量分为四个立地条件类型：
I肥沃类型；Ⅱ较肥沃类型；Ⅲ中等肥沃类型；Ⅳ瘠薄类型。
以林分平均高和平均年龄关系编制的地位级表；
以林分优势高和年龄关系编制的地位指数表；
影响立地质量的各因子与树高生长间的关系编制了数量化立地指数表。
(二)经济质量
经济质量主要是指林地的经济位置，它通常以影响木材生产成本的因素作为主要指标。如以近期内道路是否能达到小班的可及度。即可及小班一一道路已达到该小班内或小班附近，小班内采伐的木材，不要修建道路即可运出；
将可及小班一一近期内道路可延伸至小班或小班附近，小班安排采伐仅需修建少量的道路(木材生产成本可承受得了的投资)即可运出；
不可及小班一一近期内道路无法延伸到小班附近，采伐木无法运出。
从木材生产成本费用的开支的分析中可知，在各项木材生产成本中集材成本和运输成本的开支变幅极大。因此、在森林资产的评估中，评定林地的经济质量必须根据木材运输的成本来划分地利等级。
区位等级也是反映土地经济质量的一种重要指标，它是按土地所在县(市)经济发展水平和交通运输条件进行分级，并确定各个等级的地域系数，以该系数来修正林地的价格。该方法来自城镇国有土地的评估，
该方法简单易行，因此，广东省国有资产管理办公室和林业厅共同制订的《广东森林资源资产评估程序与方法》中将其引入林地评估，用区位等级来代替地利等级，编制了立地系数表和地域系数表，并确定其标准地价为3021元/hm2。
立地系数表(基准年20年)
等级每公顷出材量立地系数
好60m3 1.4
中42.3 m3 1.0
差33.8 m3 0.8
地域系数表
区位等级 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
地域系数 6.0 5.5 5.0 4.0 3.0 2.4 1.9 1.5 1.2 1.0
(三)森林经营的方式及强度
从经营方式看，经营不同的林种如经营用材林或经济林，其经营的目的不同，经营的经济效益也有很大的差别
从经营的树种看，经营不同的树种，经济价值相差较大
从经营强度看，集约经营与粗放经营经济效益有很大的差别
(四)林产品的市场价格
林地资产的价值与林产品的价格息息相关，它经常以林地上林产品的产值扣除了成本、税费后的纯收益为基础进行测算的。林产品的市场价格提高，对应的林地资产的价格也高。
(五)生产周期及利率
1.是要确定森林经营的时间期限。
轮伐期的确定通常是以林木的工艺成熟龄或经济成熟龄作为确定的主要依据，是根据当地需材材种的要求以及经营单位的经济和经营类型的龄级结构来综合考虑确定的。
择伐周期在理论上是以林木的生长率、择伐的强度，通过公式计算的。
2.是确定评估中所要采用的利率。
在森林资产的评估中，采用的利率是较低的。因为评估中各计算公式所采用的成本支出，或者经营收入，均以现在的价格进行计算，其采用的利率必须从现行的商业利率中扣除通货膨胀率，仅由纯利率和经营的风险率两部分构成。由于经济利率是较稳定的，所采用的利率的变化，主要是由经营项目的风险率所决定。
(六)有林地与无林地的差别
在有林地上，在本周期内的经营树种，经营方式和强度均已确定。在本周期内的土地收益必须根据现有状态确定，只有在下一轮伐期后才能改变其经营的种类与方式。而无林地从评估时就必须为其确定较适合的经营树种、经营方式和强度。此外，对有林地的更新，其成本一般要低于无林地的造林。这些因子都使有林地的价值产生差别。
(七)评估时间与交易案例时间的差异
在森林资产的评估中使用现行市价法时，经常无法寻找到近期的交易案例，这样使用的案例的交易时间与评估时间有较长的时间间隔，不同的时期市场的物价水平不同，也许是涨了(通货膨胀)、也许是跌了(通货紧缩)，这样相同的林地，在不同时期其价值是有所不同的，利用不同时期的交易案例，必须根据市场的物价水平进行调整。
(八)作林地使用，还是改变林地的用途
林地由于其上生长着的林木对改善人类的生存环境有着巨大的作用，其生态、社会的效益较大，而经济的收益相对较低。因此，在林地评估时，是否改变林地的用途对林地的价格影响极大。改变用途的林地一般增值较大，必须用改变后用途来计算其收益，评估其价值。
(九)林地交易的迫切性
林地交易是否迫切，林地的出售有否竞买者，这对林地的价格有一定的影响。在通常情况下，林地出售的竞买者很少，而林地所有者对林地的出售也不迫切。如果有较多的竞买者，林地价格可能升高，而如果林地所有者对交易要求迫切，则林地价可能下降。影响林地价值的因子小结:1、林地立地质量及其他自然条件的差异(林学质量)
2、林地地利条件差异(经济质量)
3、林地经营方式及强度
4、林产品的市场价格
5、经营周期及利率
6、有林地与无林地的差别
7、评估时间与交易时间的不同
8、作林地使用还是改变林地用途
9、林地交易的迫切性
六、林地资产评估的基本方法
现行市价法
适用于各类林地资产
林地期望价法
适用于用材林地、薪炭林地、经济林地、竹林地、疏林地、未成林造林地、灌木林地、采伐迹地、火烧迹地和国家规划的宜林地等林地资产评估
林地年租金相对稳定的林地资产可采用评估
有限期转让的林地资产可采用有限期林地费用价法评估 林地费用价法
适用于苗圃地等林地资产评估。 比例系数法
适用于异龄林林地评估 1、现行市价法
2、现行市价法是以相同或类似资产的现行市价作为比较基础，估算被评估资产评估价值的方法。其计算公式为 M
G K K E b n ???=
3、式中：
4、En ——资产评估值；
5、K ——质量调整系数
6、Kb ——物价指数调整系数；
7、G ——林地单位面积交易价格；
8、M ——林地资产评估总面积
在实际应用中其质量系数常由立地质量系数与地利等级系数构成 立地质量修正系数
准林分在主伐时蓄积量参照林地立地等级的标量
准林分在主伐时的蓄积评估对象立地等级的标=
1K
地利等级修正系数
价参照林分主伐时的立木价现实林分主伐时的立木=
2K
物价指数调整系数常用两个评估基准日时的木材销售价格比值替代。
木材销售价格交易案例评估基准日的价格
评估基准日的木材销售=
3K
其他因子的修正值k4只能按其实际情况进行评分，将综合的评分值确定一个修订值的量化指标。 上式可改写为：
S
G K K K K B u ?????=4321
2、林地期望价法
林地期望价法以实行永续皆伐为前提，从无林地造林开始计算，将无穷多个轮伐期的纯收益全部折为现值累加求和，作为林地的评估值。其计算公式为：
P V P P C P D P D A B u
i u i b u b a u a u u -
-++-???+++++=
∑+---1
)1()1()1()1(1
式中：Bu ——林地资产评估值；
Ci ——第i 年投入的营林生产直接费用（包括整地、栽植、抚育等费用）；
Au ——现实林分第U 年主伐时的纯收入（指木材销售收入扣除采运成本，销售费用、管理费用、财务费用、有关税费、木材经营的合理利润后的部分）；
Da 、Db ——现实林分第a 、b 年的间伐纯收入； U ——经营周期；
V ——年均营林生产间接费用（包括森林保护费、营林设施费、良种实验费、调查设计费、基层生产单位管理费、场部管理费用和财务费用）； P ——利率。
M G K K E b n ???=M G K K E b n ???=M
G K K E b n ???=M
G K K E b n ???=
该公式与收获现值法公式的区别： 林地期望价公式
P V P P C P D P D A B u
i u i b u b a u a u u -
-++-???+++++=
∑+---1
)1()1()1()1(1
收获现值法公式
∑=+----+-+???+++++?=u n i 1
n i i
n u b u b a u a u n P)
(1C P)(1P)(1D P)(1D A K E
请注意二者分母的不同：注意Ci 的不同，上式Ci 为无林地造林至郁闭的造林成本，下式中的Ci 则等同于上式中的V 为每年的管护成本
其它计算过程与注意点与中龄林资产评估基本类似（此处略） 实例1—林地期望价计算
某国营林场的主要技术经济指标，杉木人工林投资，第一年180元/亩，第二年80元/亩，第三年80元/亩，第四年40元/亩，第五年起每年管护费用为5元/亩，30年主伐产量16M3，出材率70%（其中原木25%；非规格材45%）。第10年进行第一次间伐，产综用材0.8M3，扣除成本、税费后，纯收入为60元/亩，第二次间伐为第15年间伐纯收入为300元/亩。其余有关技术指标与中龄林资产评估案例同。计算其地价与年地租 有关技术经济指标（均为虚构假设指标）
（一）营林生产成本：从第五年起每年的管护费用为5元/亩。
（二）木材销售价格（参照成过熟林而得）：杉原木730元/立方米；杉综合：620元/立方米
（三）两金统一计征价：杉原木400元/M3；杉综合：200元/M3 ：增值税起征价杉原木550元元/M3 ；杉综合：420元元/M3 ： （四）木材生产经营成本（含短运、设计、检尺等）：130元/M3 （七）木材生产经营利润：杉原木15元/立方米；杉综合9元/立方米 （八）林业投资收益率：6%
（九）出材率：杉原木出材率为25%；杉综合出材率为45% （五）相关费用：
（1）育林费：按统一计征价的12%计 （2）维简费：按统一计征价的8%计 （3）木材检疫费：按统一计征价的0.2%计 （4）销售费用：10元/立方米 （5）管理费用：按销售收入的5%计
（6）不可预见费：杉原木12元/立方米，杉综合7元/立方米 （7）增值税：以起征价的6%计
（8）城建税、教育附加合计以增值税的8%计） 测算过程
P V
P P C P D P D A B u i u i b u b a u a u u -
-++-???+++++=
∑+---1
)1()1()1()1(1
由前例计算可得 杉原木主伐纯收入为A1=362元 杉综合材主伐纯收入为A2=332元 该林地杉木主伐时纯收入为
Au=16×0.25×362+16×0.45×332=3838元
四年营造林成本合计值
∑C=180×1.06^30+80×1.06^29+80×1.06^28+40×1.06^27=2069元 该地地价为：
Bu=[3838+60×1.06^(30-10)+300×1.06^(30-15)-2069]/(1.06^30-1)]-5/0.06=468元 年地租=Bu ×P=468×0.06=28元 3、年金资本化法
年金资本化法是将被评估的林木资产每年的稳定收益作为资本投资的收益，按适当的投资收益率估算林木资产评估价值的方法。其计算公式为： Bu=A/p 式中：
Bu ——资产评估值； A ——年平均纯收益； P ——投资收益率
当林地使用权有期限转让时，按以下公式计算林地使用权价格： Bn=Bu ×[(1+P)n-1]/ (1+P)n= A ×[(1+P)n-1]/ [P × (1+P)n] 式中：
Bn ——林地使用权有期限转让价格；
Bu ——林地评估值（使用权无期限转让评估值）； P ——利率；
n ——林地使用权转让年数。 案例2—林地年金资本化法
例：某林农拟向村集体承包100亩林地进行毛竹林经营，双方协议约定每年地租为30元/亩，要求现在一次性支付租赁期内地价。 （1）承包经营期为长期经营（即无限期） （2）承包经营期为30年 请分别计算该林地租赁价。
（1）解：长期经营且年地租稳定，可采用年金资本化法计算，考虑到竹林的经营效益较高，其投资收益率取值为10%，则该地价为
Bu=A/P=100×30/0.1=30000(元） 该林农一次性应支付3万元林地使用费
（2）解：承包租赁期为30年，可采用有限期林地使用费法计算可得 B30=Bu ×((1.+0.1)^30-1)/(1+0.1)^30=30000×0.943=28290元 该林农一次性应支付28290元（30年）林地使用费 技巧说明
上述计算公式简单易算，关键问题是确定平均地租和投资收益率，在竹林、经济林林地资源资产评估中，由于林地上的竹林或经济林木在较长的时间内每年有稳定的收入，其地租也较稳定并经常每年定期支付，因此每年支付地租的林地资产评估中经常采用这两种方法。现在在部分地区用材林林地逐年支付地租亦可使用此方法。 4、林地费用价法
林地费用价法是以取得林地所需的费用和把林地维持到现在状态所需的费用来估算林地评估值的方法。其计算公式为：
∑=+-+++=n
i i n i n
u P M P A B 1
1
)1()1(
式中：
Bu ——林地资产评估值； A ——林地购置费；
Mi ——林地购置后，第i 年林地改良费；
n ——林地购置年数； P ——利率。 5、比例系数法
设某片10公顷的阔叶异龄林承包期已满，在新的承包合同签订前要求对其林地资产价格进行评估，并在这一基础上确定新的地租租金。
(1)收益现值计算
据调查该片异龄林的择伐周期为10年，每次择伐每公顷可出材45m3，每立方米纯收入250元，每年分摊的管护费为45元/hm2，利率为6％，择伐强度为30％。
设某片10公顷的阔叶异龄林承包期已满，在新的承包合同签订前要求对其林地资产价格进行评估，并在这一基础上确定新的地租租金。
(1)收益现值计算
据调查该片异龄林的择伐周期为10年，每次择伐每公顷可出材45m3，每立方米纯收入250元，每年分摊的管护费为45元/hm2，利率为6％，择伐强度为30％。 (2)比例系数确定
比例系数的确定。据福建省现行政策，林价中的山价(地租）部分所占份额为10％—30％，平均为20％。 (3)计算地价与地租
13475
06.045
106.1452501)1(10=--?=--+=
p E p A B n n n 地价：
2695
20.013475=?=?=K B B n u 元/hm2
地租：
162
06.02695=?=?=p B F u 元/hm2
二、经济林林地资产评估
经济林林地资产的评估由于其上的经营方式不同于用材林，其评估的方法也不同于用材林。经济林评估的方法主要有林地期望价法、现行市价法、年金资本化法。 (一)林地期望价法
经济林是将经济林在无穷多个经济寿命期的纯收益(扣除了正常成本利润)全部折为现值作为林地的价格。在计算时先把各年的收入和支出(含成本利润)折算为经济寿命期末的后价，然后再根据无穷递缩等比级数的求和公式将其求和 其公式为：
()
()
()
1
1111
1
1
1
-++-+=
∑∑==+-+-u
u
i u
i i u i i u i u p p C p A B
式中：Ai 一一各年销售收入 Ci 一一各年的经营成本（含税、费及合理利润） u 一一经济寿命期； Bu 一一林地期望价
该公式必须预测各年度的收益和经营成本，计算较困难，为了便于计算，可假设造林的成本相同，盛产期收入相同，盛产前期的销售收入相近，每年的经营成本大体相同。这样该公式可简化为：
()[]
()
()[]
()
()
p
V p p C p p A p p p A B u
u
m
m n
u n
n u -
-++?-?-+?+?+?-+?=
---1
111111111
(二)年金资本化法
林地地价的年金资本化法是以林地每年的平均纯收入(地租)作为投资的收益额（利息），以当地该行业的平均投资收益率作为利率，来求算其本金——地价的方法。 其计算公式为:
P A
B u =
式中：A 为年平均地租，p 为投资收益率 (三)现行市价法
现行市价法是以在市场上已成交的类似的林地价格作为参照物，然后确定待评估资产的价格的方法。在所有林种的林地资产评估中现行市价法的公式都相同，但在经济林林地资产的评估中比用材林更为复杂。其考虑的因子除了立地质量和地利等级外，还应考虑其上经济林树种、品种、年龄和经营年限。 三、竹林林地资产评估
竹林林地资产的评估是能用收益比例系数法、年金资本化法和现行市价法进行。 (一)收益比例系数法
竹林是异龄林，其立竹的重置成本测算困难，无法准确划分哪些是林地产生的价值，哪些是立竹产生的价值。因此竹林的林地资产评估和立竹资产评估一样经常借助比例系数法。其比例系数通常选用当地用材林经营中地租收入占经营总收益的百分比。直接用这一比例系数乘上竹林的总价值，就得到竹林林地资产的价值。 (二)年金资本化法
竹林林地资产的年金资本化法仅在竹林的经营者已明确每年交纳稳定的地租时采用。 (三)现行市价法
各林种林地的现行市价计算的公式都相同，但在竹林林地价测算时必须注意参照的成交案例与待评估资产在年龄结构、均匀度、整齐度、立竹度、经营级、生长级的差异。根据这些差异综合确定其调整系数的K 值，用K 值对参照的成交案例的评估结果进行修正。通过对三个以上案例的测算，最后综合确定其评估结果。 第三节 其它地类林地资产评估
其它地类的林地资产是指有林地以外的各地类的林业用地资产。它主要包括疏林地、未成林造林地、苗圃地和无林地。灌木林地大多数不具备资产条件，一般不对它进行评估。 一、疏林地林地资产评估
疏林地是指郁闭度在0.1—0.2的林业用地。疏林地林地评估的方法可以按照用材林的林地资产评估方法，或按无林地的评估方法进行。
按用材林的林地资产评估时，关键是要根据当地的自然条件、经济条件选择最适合的树种，根据培育目的确定一个最适合的森林经营类型，按该类型的森林经营设计，假设在该林永续地进行经营，来评估林地的价格。
按无林地进行评估时，首先要确定适合的林种、树种、经营类型，然后再按相应的评估方法进行评估。具体参阅无林地的林地资产评估。
二、苗圃地资产评估
苗圃地是林业用地中最小的地类，固定苗圃地通常是农用地，而且是水肥条件较好的农用地改造而成，在经营的过程中为了减轻病虫害的发生，经常需要与农作物(水稻)进行轮作。因此，在苗圃地的评估中借用农用地的评估方法，并借用相似的农用地的经济指标。 (一)现行市价法
现行市价法也称市场成交价比较法，它是以具有相同或类似条件的林地的现行市场的成交价作为比较基础，估算林地评估值得的方法。在苗圃地的评估中，其计算公式与一般林地资产评估所用的公式相同：
S
G K K B b u ???=
式中：Bu 一一林地资产评估值 Ku 一一苗圃地立地质量综合调整系数 Kb 一一物价指数调整系数 G 一一参照案例的交易价格 S 一一待评估苗圃地的面积 (二)收益现值法
P A B u =
式中R 为苗圃地上种植粮食的年纯收入(已扣除劳动工资、生产成本及税金费等费用)。 该法计算简单，资料来源容易，是最简单的评估方法。但在使用该法时要注意： 1、年纯收入R 值的计算。
2、如果苗圃地种的是经济林木或绿化苗，其收益值明显高过种粮食的收益值时，可将其地价适当调高。
3、如果年地租是明确，而且基本合理的，其承租的合同期又较长，则可直接取R=地租，进行测算。 (三)林地费用价法
在苗圃地的评估中，取得林地所需的费用是指征占用苗圃地时所支付的成本；把林地维持到现在状态所需费用是指将原购置的土地改为苗圃地时的土地改良费，包括修路、平整、修建排灌设施的费用。 公式为:
()()
∑=+-+++=n
i i n i n
u p M K p A B 1
1
11
式中：A 一一林地购置费
Mi 一一苗圃地购置后第i 年投入的林地改良费 n 一一购置的年限 P 一—利率 K 一一设施的成新率
该法一般用于新建的苗圃，其土地购置的成本明确，年设施投入也明确，苗圃生产尚未正常使用。 在使用该法时必须注意：
1、林地的购置费A ，在有条件时应尽可能采用重置成本。如无法进行重置，而采用历史成本时，其测算用的利率必须包括通货膨胀率。
2、如果林地购置后一直在经营，则当A 是重置成本时，不再加算利息。当A 是历史成本时，其P 含有通货膨胀率(即按通货膨胀将其购置成本重置)。
()()
∑=+-+++=n
i i n i n
u p M K p A B 1
1
11
3、如果林地购置后一直在进行改良而未正式生产，A 是重置成本价时，P 是不含通货膨胀的低利率；A 是历史成本时，则P 可采用市场利率。
4、K 为苗圃设施的成新率，它等于1减去折旧率。在评估时必须确定苗圃中各项设施的使用寿命，计算其折旧率，或直接计算其成新率。
三、未成林造林地林地资产评估
未成林造林地是指人工造林后3—5年，飞机播种5—7年、造林保存株数大于或等80％，尚未郁闭，但有成林希望的林地 未成林造林地上的林木通常按用材林幼林的评估方法进行评估，而其林地资产也是按用材同龄林林地评估的方法进行评估。 四、无林地林地资产评估
无林地包括采伐迹地、火烧迹地、宜林的荒山荒地、沙荒地等。 无林地资产的评估
首先要对无林地资产范围进行界定
其次，在界定为资产的无林地上要确定营造什么林种、什么树种，确定其经营水平和各项技术措施。 然后，进行经营的财政分析，预测其收获量，分析各项投入和收入。 最后，确定其林地的价格。
无林地的定价通常可用收益现值法、市场价法、清算价格法来确定。 (一)收益现值法
无林地的收益现值法在选定了林种和树种后，一般用材林按同龄林林地资产评估方法进行，其他林种按相应各林种的评估方法进行。 (二)市场价法
应考虑二级地类的差异，如是采伐迹地，还是荒山荒地。在同样的立地质量和地利等级时，迹地的价格要高于荒山的价格。至于其他各因素的修正，无林地林地资产的市场价评估与其他林地相同。
(三)清算价格法
在确定清算价格时必须考虑：
①该无林地的立地质量；
②该无林地的地利等级；
③当地最适合的经营方式及获利水平；
④买主数量的多少及其经济实力
在对上述因素进行详细分析后，还必须根据使用权转让的形式来决定其价格，如将荒山拆零进行“拍卖”，其底价一般定的较低，以避免失去买主，其实际的拍卖价通常是大大高出底价。如是整体转让，则应以当地当时的市场价为基础进行适当的折扣，其价格一般保持中等偏低水平，以防资产严重流失。
第四节转为它用的林地资产评估
改变用途的林地资产评估，必须根据改变后的土地利用状态进行，而不能按原林地评估的方法和技术经济指标来测算。这类林地评估的方法主要有：市场价比较法和剩余价值法。
一、市场价比较法
改变用途的林地市场价比较法的参照物不是附近的林地，而是附近改变用途的相类似土地。
二、剩余价值法
剩余价值法又称倒算法。其基本思路是在确定了土地的利用方式的基础上，预测土地未来的总收益，扣除开发总成本以及一定的投资利润、税收，其余额为土地使用权价格，即地价，计算公式为：
B＝A—M—N—L
式中：A一一土地开发的总收益
M一一土地开发的总成本
N一—投资的合理利润
L一—各种税、金、费支出
《森林资源资产评估》考试试题
《森林资源资产评估》试题 一、单项选择题（共12题，每题1分，计12分） （） 1．资产评估的一般目的是（）。 A.提供治理意见 B.提供咨询 C.提供资产在评估时点的公允价值 D.为债务重组提供价值标准 （） 2．承担资产评估职责的中介组织的人员有意提供虚假证明文件，情节严峻的，处（）有期徒刑或者 拘役，并处罚金。 A.5年以下 B.3年以上5年以下 C.3
年以下 D.5年以上 （） 3．按照一般要求，运用市场法通常应选择（）个 以上参照物。 A.2 B.3 C.4 D.5 （） 4．某被评估经济林地的参照林地的资产1年前成交价 格为80万元，该资产1年间价格上升了12%，已 知被评估经济林年生产能力为1000公斤，参照经 济林的年生产能力为1500公斤，则被评估资产的 价值最接近于（）。 A.134.4 B.89.6 C.59.73 D.53.33 （） 5．（）是资产评估程序的第一个环节。 A.明确资产评估业务差不多事项 B.签订资产评估业务约定书 C.编制资产评可能划 D. 收集资产评估资料 （） 6．下列各项中，不属于森林资源资产特征的是（）。 A.森林资源资产培育过程风险大 B.森林资源资
产的投资回收期长 C.森林资源资产的管护成本小 D.森林资源具有 生态、社会、经济效益于一体 （） 7．森林资源资产的价格评估应充分考虑资金的时刻价 值对林木价值的阻碍，充分考虑资金占用的利息， 营林成本应以（）计算。 A.单利 B.复利 C.单利或复利 D.以上都不正确 （） 8．某林区的林木采伐后所得的销售收入为180万元， 运输成本为10万元，临时租用销售的场地耗费为 2万元，应交的各种税金为3万元，经营该木材的 合理利润为30万元，可能该林木资源的再生价值 为60万元。则该林木资产的评估价值为（）万 元。 A.135 B.165 C.195 D.225 （） 9．幼龄林常用（）评估。 A.市场法 B.成本法 C.剩余 法 D.收益法
资产评估职业道德准则
附件 资产评估职业道德准则 第一章总则 第一条为规范资产评估机构及其资产评估专业人员职业道德行为，提高职业素质，维护职业形象，根据《资产评估基本准则》制定本准则。 第二条本准则所称职业道德是指资产评估机构及其资产评估专业人员开展资产评估业务应当具备的道德品质和体现的道德行为。 第三条资产评估机构及其资产评估专业人员开展资产评估业务，应当遵守本准则。 第二章基本遵循 第四条资产评估机构及其资产评估专业人员应当诚实守信，勤勉尽责，谨慎从业，坚持独立、客观、公正的原则，不得出具或者签署虚假资产评估报告或者有重大遗漏的资产评估报告。 第五条资产评估机构及其资产评估专业人员开展资产评估业务，应当遵守法律、行政法规和资产评估准则，履行资产评估委托合同规定的义务。 资产评估机构应当对本机构的资产评估专业人员遵守
法律、行政法规和资产评估准则的情况进行监督。 第六条资产评估机构及其资产评估专业人员应当自 觉维护职业形象，不得从事损害职业形象的活动。 第三章专业能力 第七条资产评估专业人员应当具备相应的评估专业 知识和实践经验，能够胜任所执行的资产评估业务。 第八条资产评估专业人员应当完成规定的继续教育，保持和提高专业能力。 第九条资产评估机构及其资产评估专业人员应当如 实声明其具有的专业能力和执业经验，不得对其专业能力和执业经验进行夸张、虚假和误导性宣传。 第十条资产评估机构执行某项特定业务缺乏特定的 专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括利用专家工作及相关报告等。 第四章独立性 第十一条资产评估机构及其资产评估专业人员开展资产评估业务，应当采取恰当措施保持独立性。 资产评估机构不得受理与自身有利害关系的资产评估 业务。 资产评估专业人员与委托人、其他相关当事人和评估对象有利害关系的，应当回避。
森林资源资产评估考试题
森林资源资产评估考试 题 Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT
《森林资源资产评估》试题 一、单项选择题（共12题，每题1分，计12分） （） 1．资产评估的一般目的是（）。 A.提供管理意见 B.提供咨询 C.提供资产在评估时点的公允价值 D.为债务重组提供价值标准（） 2．承担资产评估职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处（）有期徒刑或者拘役，并处罚金。 年以下年以上5年以下年以下年以上 （） 3．按照一般要求，运用市场法通常应选择（）个以上参照物。 （） 4．某被评估经济林地的参照林地的资产1年前成交价格为80万元，该资产1年间价格上升了12%，已知被评估经济林年生产能力为1000 公斤，参照经济林的年生产能力为1500公斤，则被评估资产的价 值最接近于（）。 （） 5．（）是资产评估程序的第一个环节。 A.明确资产评估业务基本事项 B.签订资产评估业务约定书 C.编制资产评估计划 D.收集资产评估资料 （） 6．下列各项中，不属于森林资源资产特征的是（）。 A.森林资源资产培育过程风险大 B.森林资源资产的投资回收期长 C.森林资源资产的管护成本小 D.森林资源具有生态、社会、经济效益于一体
（） 7．森林资源资产的价格评估应充分考虑资金的时间价值对林木价值的影响，充分考虑资金占用的利息，营林成本应以（）计算。 A.单利 B.复利 C.单利或复利 D.以上都不正确 （） 8．某林区的林木采伐后所得的销售收入为180万元，运输成本为10万元，临时租用销售的场地耗费为2万元，应交的各种税金为3万 元，经营该木材的合理利润为30万元，估计该林木资源的再生价 值为60万元。则该林木资产的评估价值为（）万元。 （） 9．幼龄林常用（）评估。 A.市场法 B.成本法 C.剩余法 D.收益法 （） 10．某评估机构对一片经济林进行评估。经专业技术人员估计，该林区还可经营5年，在未来1-5年内各年净收益额分别为8万元、9万 元、10万元、12万元和15万元，若折现率为10%，则该林木资 产的评估值最接近（）万元。 （） 11．森林资源资产评估机构中具有中级以上技术职称的应占（）。 % % % % （） 12．在森林景观资产评估中，若评估对象的森林景观质量等级为2级，其相应的等级系数为；参照物森林景观的质量等级为4级，其相应 的等级系数为，则在资产评估时森林景观质量调整系数为 （）。 二、多项选择题（共12题，每题2分，计24分） （） 1．按资产评估对象分类，可分为（）和（）。
森林资源资产评估报告书
森林资源资产评估 报告书
XXXXXX林业有限责任公司 资产评估报告 评估机构：VVVVV资产评估有限公司报告日期：二○一一年七月二十五日
目录 评估机构及注册资产评估师声明 资产评估报告书摘要 资产评估报告书正文 一、委托方、产权持有者和委托方以外的其它评估报告使用者 二、评估目的 三、评估对象和评估范围 四、价值类型及其定义 五、评估基准日 六、评估依据 七、评估方法 八、评估程序实施过程和情况 九、评估假设 十、评估结论 十一、特别事项说明 十二、评估基准日使用限制说明 十三、评估报告日 十四、附件 十五、评估机构及注册资产评估师签章
评估机构及注册资产评估师声明 我们接受委托，对XXXXXX林业有限责任公司为进行抵押贷款而涉及的林木资产—速丰桉进行了清查核实、评定估算，并形成了资产评估报告。资产进行评估的过程中，我们恪守独立、客观、公正的原则，遵守国家有关的法律、法规和《资产评估准则》的规定，对评估对象在评估基准日之公允市价进行评定估算。在假设条件成立的情况下，我们对资产评估结果声明如下，并承担相应的法律责任： 一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。 二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位（或者产权持有单位）申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。 三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
资产评估师岗位说明书
资产评估师岗位说明书 6)在工作范围内，负责协调解决工程进行中的技术问题，负责指导监理公司、施工单位的工作，使工程进度、工程质量达到K地公司的要求，对重点部位及易出现通病部位和监理工程师进行专项验收，并对各分项组织抽验; 资产评估师岗位说明书 资产评估师是指指专门的机构或专门评估人员，遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的方法，以货币作为计算权益的统一尺度，对在一定时点上的资产进行评定估算的岗位。 承担满额的教学工作量;根据学校规定，按教学环节组织课堂教学，注重理论联系实际开展课堂教学，教学效果好。 资产评估师岗位职责 1、对债务偿还能力的评价; 教师是学校教育工作的主要承担者，在教务处安排下，负责贯彻、实施学校的教育计划，通过教师富有个性的创造性劳动，把学生培养成为合格的企业预备人才。为了更好地规范教师教学行为，特制定以下教师岗位职责： 2、对债务偿还亿元的评价; 结合教学工作，指导青年教师(包括兼职教师)的成长，承担青年教师的培养和指导工作，每学期听课不能少于4学
时。 3、信用评级管理。 资产评估师岗位要求 1、本科(含)以上学历，资产评估类专业毕业，初级以上专业技术职称; 承担满额的教学工作量;根据学校规定，按教学环节组织课堂教学，注重理论联系实际开展课堂教学，教学效果好。 2、能够独立完成各类资产评估报告; 3、能独立就评估报告与客户完成技术沟通; 4、取得资产评估师、房地产、土地执业资格证书优先; 5、具有良好的语言表达和沟通能力，具有团队协作精神; 6、责任心强，具备组织管理、协调、沟通能力。 资产评估师关键技能 专业能力 资产评估知识金融知识office办公 个人能力 认真仔细沟通判断 资产评估师升职空间 资产评估师→资产评估主管 保健中心具有系统领先的的诊断技术和标准，可开展内科、外科、妇科、儿科、口腔、耳鼻喉、放射科、心电图、
森林资源资产评估报告
森林资源资产评估报告 导语：森林资源资产评估报告怎么写?下面YJBYS为您推荐森林资源资产评估报告 (一)森林资源资产评估报告所需资料 森林资源资产由于所具有的经营的永续性、再生的长期性、分布的辽阔性、功能的多样性、管理的艰巨性等特点，其评估有别于其它一般资产的评估，所需资料也不同。对于不同目的、不同种类、不同范围的森林资源资产，其评估所需资料也不同，这些资料的一部分要求森林资源资产的占用单位提供，但相当一部分则要求森林资源资产评估单位和评估人员调查收集。 1、森林资源资产评估所需材料 (1)森林资源资料： a.森林资源资产清单(以小班一览表或调查薄形式按小班提供)。 b.各类森林资源统计表： Ⅰ各类土地面积统计表; Ⅱ类森林蓄积统计表; Ⅲ用级林各优势树种各龄组面积、蓄积统计表; Ⅴ用材林各经营类型各龄级面积蓄积统计表; Ⅵ人工林各经营类型各年度面积蓄积统计表; Ⅶ经济林、竹林面积统计表;
Ⅷ近、成、熟林各树种面积、蓄积表。 c.图面资料： Ⅰ森林资源分布图; Ⅱ林场林相图; Ⅲ林场小班地形图〔1∶10000，1∶25000，1∶50000比例尺〕。 (2)森林资源权属资料： a.县以上人民政府颁发的山林权属证书及林权证书清册; b.山林权权属图; c.有关森林经营的合同，协议书等; d.县以上人民政府山林权属纠纷处理办公室的有关山林权处理决定，证明。 (3)森林经营资料： a.林场概况资料; b.林场森林经营方案; c.林场森林采伐限额指标及说明; d.木材销售及价格〔含产量、树种、材种及不同径级的价格说明〕; e.各树种、材种、不同胸径、树高的出材率及主要材种的平均出材率; f.森林采伐成本〔采伐工价，各阶段生产工序的定额，
资产评估工作方案(模板)
评估工作方案 我公司为安徽×××××有限责任公司（委托方）提供资产评估服务。根据《资产评估操作规范意见》、《资产评估准则-基本准则》、《资产评估职业道德准则-基本准则》、《资产评估准则-评估程序》的要求，结合项目的具体情况，特制定此评估服务工作方案。 应当履行的评估程序 整个评估过程中必须履行下列评估程序 1、明确评估业务基本事项。包括明确评估目的、评估对象及范围、评估价值类型、评估基准日、评估报告使用人、评估报告使用限制、评估所需资料的收集及配合工作等。 2、签订业务约定书。通常评估业务约定书应先行签订，明确评估目的、评估对象以及评估收费等内容。当评估目的、评估对象、评估基准日发生变化时，应当与委托方签订补充协议或者重新签订业务约定书。 3、编制评估计划。包括项目整体计划及具体实施方案。其中，整体计划应当包括组织和人员安排、时间安排等内容。具体实施计划应当包括项目调查方面的安排等。 4、现场调查。安排对口熟悉的评估师及其他专业人员进行现场调查。无论项目大小，均必须履行现场调查程序。评估人员必须到现场收集资料、勘察实物资产、审核财务资料及实物资产运行情况。必要时聘请相关方面的专家协助工作。
5、收集评估资料。主要是收集有关评估基本事项的明确、评估对象的权属、资产存在状况、资产使用及运行状况以及市场询价等方面的评估资料。 6、评定估算。根据收集的评估资料及现场勘查的情况，按照资产评估的技术规则进行方法适用性的评价和判断。选择评估方法并选取合适的参数，估算委估对象的价值。 7、编制和提交评估报告。由项目的现场负责人负责编制评估报告初稿。报告初稿经项目负责人审核后与委托方进行必要的沟通并按照本公式规定的三级复核制度进行复核并出具正式报告。 8、工作底稿归档。按照有关档案管理办法进行评估底稿归档。 以上程序中，如需删减或增加，应该报内部审核。 一、评估工作的基本步骤 整个评估工作一般分四个步骤来进行。 第一步：前期洽谈与准备。进行项目的前期洽谈，在了解项目的具体情况后，考察自身的业务承接能力，当决定承接后，对评估对象的情况组织内部人员根据初步收集的资料进行综合分析，同时准备对于评估项目涉及到的行业信息等进行网络搜集与整理，考虑本公司内部评估师专业情况进行安排。对于企业价值评估和其他资产组合的评估，还需考虑安排相应的审计机构协作问题。 第二步：现场调查。评估人员应当亲自到现场勘查评估对象的具体情况，搜集相关财务资料、权属证明资料、实物资产的运行资料，
森林资源资产评估基本方法
森林资源资产评估基本方法 森林资源资产评估工作，作为专业资产评估，在资产评估市场法、收益法、成本法 的基础上，依据森林资源资产评估的目的和被评估森林资源资产的特点，发展和衍生出了一些森林资源资产评估的技术方法，以适应不同森林资源资产评估的需要。主要评估技术方法如下： 一、市场法 是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测 资产价值的各种评估技术方法的总称。在森林资源资产评估中，具体包括市场价倒算法、 现行市价法等。 ㈠、市场价倒算法 用于林木资产评估，是用被评估林木采伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材经 营所消耗的成本（含有关税费）及应得的利润后，剩余的部分作为林木资产评估价值。其计算公式为： Ｅn＝Ｗ－Ｃ－Ｆ Ｅn—林木资产评估值 Ｗ—销售总收入 Ｃ—木材经营成本（包括采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及有关税费） Ｆ—木材经营合理利润 此方法为市场法的一个衍生评估方法，它是假设被评估的林木资产，于评估基准日 一次性全部采伐销售为前提的，在实际操作过程中，应注意由于被评估林木的实际情况、 国家林业经营管理政策等因素对评估价值的影响。 ㈡、现行市价法 现行市价法既可用于林木资产的评估，也可用于林地使用权的评估，现分别介绍如 下： 1、林木现行市价法 此方法是以相同或类似林木资产的现行市价作为比较基础，估算被评估林木资产评估价值的方法。其计算公式为： Ｅn=Ｋ·Ｋb·Ｇ·Ｍ Ｅn—林木资产评估值 Ｋ—林分质量调整系数 Ｋb—物价指数调整系数 Ｇ—参照物单位蓄积的交易价格（元／立方米） Ｍ—被评估林木资产的蓄积量 该方法的应用前提是被评估森林资源资产所在地区有一个相对成熟、完善的市场， 且可以获得与被评估森林资源资产具有可比性的类似森林资源资产的市场交易价格，使用中应注意我国林业市场区域性强，市场发育不充分，对森林资源资产评估值造成的影响。 2、林地现行市价法 此方法是以具有相同或类似条件林地的现行市价作为比较基础，估算林地评估值的方法。其计算公式为：
2020森林资源资产评估报告书范本
2020森林资源资产评估报告书范本 一、绪言 XX资产评估有限公司接受华光林业局的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对××项目占用华光林业局林地造成森林资源资产损失及生态服务功能损失的价值进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施查验、市场调查与询证，对委估资产在20xx年五月二十日所表现的价值做出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下： 二、委托方及资产占有方概况 1、委托方：××省华光林业局 2、资产占有方：××省华光林业局 3、资产占有方概况：××省华光林业局为机关法人单位，组织机构代码074226××-1;地址：××省A市华光镇。 资产占有方所处地理位置及自然条件概况： 华光林业局位于××省北部，跨越A、B两市县，局址在华光镇。其地理坐标为东经112°03′—112°12′;北纬37°43′—39°33′。南部宽阔，北部狭长，东西宽61公里，南北长93公里，全局总经营面积257,505公顷。华光林业局地处××山北麓，境内山峦重叠，岭脉相连。全林区自北向南由高变低，又渐起
而复低。境内超千米的山峰有19座，最高峰为北部的光明顶，海拔高1,318米，最低点为华光镇，海拔高572米，平均海拔700米左右。境内有××江水系，××江发源于××岭北麓，注入都岭湖。 华光林业局属中温带大陆性季风气候。全年平均气温2.2℃，年积雪在205～215毫米之间，年平均降水量为630毫米，无霜期为95～120天，最大冻土深度1.8米，常年风向西北风。 华光林业局植被属于××山植物区系，植物资源丰富。常见的乔木树种有红松、云杉、臭松、落叶松、水曲柳、胡桃楸、黄菠萝、椴树、蒙古栎、榆树、色树、枫桦、白桦、杨树等。林下灌木主要有毛榛、忍冬、胡枝子、珍珠梅、绣线菊、粉枝柳、悬钩子、刺五加等;林下草本植物主要有莎草、苔草、蕨类、木贼、大叶樟、小叶樟、蚊子草、蒿类、轮叶王孙等;藤本植物主要有山葡萄、狗枣子、木通、五味子等。 该地区土壤主要为暗棕壤，占70.8%，其次是白桨土，占16.2%，草甸土占5.4%，泥炭土、沼泽土及其它种类土壤占7.6%。 华光林业局地处××山脚下，与××山国家自然保护区临近，野生动物种类、数量繁多。主要野生动物有棕熊、黑熊、野猪、马鹿、狍、紫貂、獾、花尾榛鸡等。 ××项目所占用华光林业局林地共150公顷，全部为防护林。 4、项目背景 ××项目系属征占生态公益林项目，项目补偿费由项目方支付。项目区预计持续五十年，故征占林地也为五十年，项目实施期间需建
资产评估执业准则——资产评估程序
资产评估执业准则——资产评估程序 第一章总则 第一条为规范资产评估机构及其资产评估专业人员履行资产评估程序行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《资产评估基本准则》制定本准则。 第二条本准则所称资产评估程序，是指执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤。 第三条执行资产评估业务，应当遵守本准则。 第二章基本遵循 第四条执行资产评估业务，应当遵守法律、行政法规和资产评估准则，履行适当的资产评估程序。 第五条资产评估基本程序包括：明确业务基本事项；订立业务委托合同；编制资产评估计划；进行评估现场调查；收集整理评估资料；评定估算形成结论；编制出具评估报告；整理归集评估档案。资产评估机构及其资产评估专业人员应当根据资产评估业务的具体情况以及重要性原则确定所履行各基本程序的繁简程度。资产评估机构及其资产评估专业人员不得随意减少资产评估基本程序。 第六条执行资产评估业务，因法律法规规定、客观条件限制，无法或者不能完全履行资产评估基本程序，经采取措施弥补程序缺失，且未对评估结论产生重大影响时，资产评估机构及其资产评估专业人员可以继续开展业务，对评估结论产生重大影响的，不得出具资产评估报告。 第七条资产评估专业人员应当记录评估程序履行情况，形成工作底稿。 第三章实施要求
第八条资产评估机构受理资产评估业务前，应当明确下列资产评估业务基本事项： （一）委托人、产权持有人和委托人以外的其他资产评估报告使用人； （二）评估目的； （三）评估对象和评估范围； （四）价值类型； （五）评估基准日； （六）资产评估报告使用范围； （七）资产评估报告提交期限及方式； （八）评估服务费及支付方式； （九）委托人、其他相关当事人与资产评估机构及其资产评估专业人员工作配合和协助等需要明确的重要事项。 第九条资产评估机构应当对专业能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价。受理资产评估业务应当满足专业能力、独立性和业务风险控制要求，否则不得受理。 第十条资产评估机构受理资产评估业务应当与委托人依法订立资产评估委托合同，约定资产评估机构和委托人权利、义务、违约责任和争议解决等内容。第十一条资产评估专业人员应当根据资产评估业务具体情况编制资产评估计划，并合理确定资产评估计划的繁简程度。资产评估计划包括资产评估业务实施的主要过程及时间进度、人员安排等。 第十二条执行资产评估业务，应当对评估对象进行现场调查，获取评估业务需要的资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。现场调查手段通常包括询问、访谈、核对、监盘、勘查等。资产评估专业人员可以根据重要性
森林资源资产评估
《森林资源资产评估》课程简介/教学大纲 课程代码：361321 中文名称：森林资源资产评估 英文名称：Forest Assets Appraisal 授课专业：林学 预修课程：会计学、森林资源经济学、统计学、测树学、森林经理学 课程内容：本课程主要介绍：资产评估概述,自然资源核算,立木林价以及森林资产评估。通过本课程的学习，旨在掌握资产评估的多种途径和方法，为国有森林资源的资产保全、林业企业产权变动、贷款融资、税负和经营实绩咨询服务。有利于提高林业生产管理的能力，有效促进对森林资源的保护和利用。 授课专业: 林学 学时数: 30 学分数: 1.5 一、课程的性质和目的 本课程是林学、资源管理、林业生态、经济林专业等的专业选修课程。 本课程讲授的主要内容有: 资产评估概论,自然资源核算,立木林价以及森林资产评估等，面向林学、经济林以及森林资源管理方向授课。通过本课程的学习，旨在掌握资产评估的多种途径和方法，为国有森林资源的资产保全、林业企业产权变动、贷款融资、税负和经营实绩咨询服务。有利于提高林业生产管理的能力，有效促进对森林资源的保护和利用。 预修课程主要包括：森林资源经济学，林业经济管理学，林业统计学，测树学，森林经理学，森林生态学。 二、课程教学内容 第一章森林资源及林价概述( 6学时) 要求了解和掌握的主要内容有： 1、森林资源的定义、构成及其在价值评估中的作用 2、森林资源资产评估的现状 3 林价的定义，起源及研究发展过程 4、林价的结构组成 5、林价的计算方法及林价（表）的作用 6、林价与森林资产评估方法 自然资源核算(4学时) 要求了解和掌握的主要内容有： 1、自然资源核算的定义及估价的经济理论 2、自然资源核算的内容及一般程序过程 3、自然资源价值计算方法及实例 4、自然资源核算与国家经济的可持续发展 第三章森林资源资产评估操作规范(5学时) 要求了解和掌握的主要内容有： 1、资产的概念及分类、资产评估的概念 2、资产评估的功能作用及其必要性 3、资产评估的的原则、特点及影响评估的要素 4、资产评估环节及资产评估的途径和方法 5、国有资产评估管理办法
资产评估答案
资产评估 一、单项选择题（每题 1 分，共 10 分） 1、资产评估的工作原则是（ B ）。 A. 贡献原则 B. 客观性原则 C. 替代原则 D. 激励原则 2、 ( C ) 是不可确指的资产。 A. 商标 B. 机器设备 C. 商誉 D. 土地使用权 3、政府实施新的经济政策或发布新的法规限制了某些资产的使用，造成资产价值降低，这是一种 ( B ) 。 A. 功能性贬值 B . 经济性贬值 C . 实体性贬值 D . 非评估考虑因素 4、采用收益法评估资产时，各指标间存在的关系是 ( A ) 。 A. 本金化率越高，收益现值越低 B. 本金化率越高，收益现值越高 C. 资产未来收益期对收益现值没有影响 D. 本金化率与收益现值无关 5、某评估机构采用市场法对一房产进行评估，评估中共选择A 、B 、C 三个 参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元3个评估结果。根据A 、 B 、C 三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为 25％、40%和35％，则被评估房产的评估值最接近于（ C ）。 A ．140万元 B ．157.5万元 C ．141.4万元 D ．148.5万元 6、土地价格的地域牲特征是由土地的（ C ）决定的。 A ．稀缺性 B ．效用永 C ．位置固定性 D ．不可再生性 7、收益法中所用收益指的是 ( A ) 。 A. 未来预期收益 B 评估基准日收益 C . 被评估资产前若干年平均收益 8.复原重置成本和更新成本的相同之处是( D ) 函 授 站： 年 级 ： 层 次 专 业 ： 姓 名 ： 遵 守 考 试 纪 律 注 意 行 任课教师签字： 第 页（共 页）
森林资源资产评估报告记录书
森林资源资产评估报告记录书
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XXXXXX林业有限责任公司资产评估报告 评估机构：VVVVV资产评估有限公司 报告日期：二○一一年七月二十五日
目录 评估机构及注册资产评估师声明 资产评估报告书摘要 资产评估报告书正文 一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者 二、评估目的 三、评估对象和评估范围 四、价值类型及其定义 五、评估基准日 六、评估依据 七、评估方法 八、评估程序实施过程和情况 九、评估假设 十、评估结论 十一、特别事项说明 十二、评估基准日使用限制说明 十三、评估报告日 十四、附件 十五、评估机构及注册资产评估师签章
评估机构及注册资产评估师声明 我们接受委托，对XXXXXX林业有限责任公司为进行抵押贷款而涉及的林木资产—速丰桉进行了清查核实、评定估算，并形成了资产评估报告。资产进行评估的过程中，我们恪守独立、客观、公正的原则，遵守国家有关的法律、法规和《资产评估准则》的规定，对评估对象在评估基准日之公允市价进行评定估算。在假设条件成立的情况下，我们对资产评估结果声明如下，并承担相应的法律责任： 一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。 二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位（或者产权持有单位）申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委 托方和相关当事方的责任。 三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没 有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。 四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估 对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法 律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关 当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。 五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及 其对评估结论的影响。
森林资源资产评估技术规范(参考Word)
森林资源资产评估技术规范（试行）第一章总则 第一条为适应我国森林资源资产评估事业发展的需要，规范森林资源资产评估工作，保护森林资源资产所有者、经营者和使用者的合法权益，依据《中华人民共和国森林法》、《国有资产评估管理办法》（国务院91号令）、《林业部、国家国有资产管理局＜关于森林资源资产产权变动有关问题的规范意见（试行）＞的通知》（林财字〔1995〕67号）和《关于转发＜资产评估操作规范意见（试行）＞的通知》（国资办发〔1996〕23号）等有关法律、法规和政策，结合森林资源资产的特点，制定本规范。 第二条本规范适用于森林资源资产出让、转让、合资、合作、股份经营、联营、租赁经营、担保、拍卖、企事业单位清算的评估，以及需要进行资产评估的其它情形。 第三条本规范中所指的森林资源资产主要包括森林、林木、林地和森林景观资产。 第四条森林资源资产评估百根据特定的目的、遵循社会客观经济规律和公允的原则，按照国家法定的标准和程序，运用科学可行的方法，以统一的货币单位，对具有资产属性的森林资源实体以至预期收益进行的评定估算。它是评估者根据被评估森林资源资产的实际情况、所掌握的市场动态资料和对现在和未来进行多因素分析的基础上，对森林资
源资产所具有的市场价值进行评定估算。
第五条森林资源资产评估必须遵循以下原则： 一、基本原则：森林资源资产评估必须遵循公平性原则、科学性原则、客观性原则、独立性原则、可行性原则等基本原则。 二、前提性原则：森林资源资产评估要遵循产权利益主体变动原则，即以被评估森林资源资产的产权利益主体变动为前提或假设前提，确定被评估资产基准日时点上的现行公允价值。产权利益主体变动包括利益主体的全部改变和部分改变及假设改变。 三、操作性原则：森林资源资产评估要遵循资产持续经营原则、替代性原则和公开市场等操作性原则。 持续经营原则是指评估时需根据被评估森林资源资产按目前的林业用途、规模继续使用或有所改变的基础上继续使用，相应确定评估方法、参数和依据。 替代性原则是指评估作价时，如果同一森林资源资产或同种森林资源资产在评估基准日可能实现的或实际存在的价格或价格标准有多种，则应选用最低的一种。 公开市场原则（公允市价原则）是指森林资源资产评估选取的作价依据和评估结论都可在公开市场存在或成立。森林资源资产交易条件公开并且不具有排它性。
森林资源资产评估报告范本4(生态服务功能价值评估)
××项目占用华光林业局林地造成森林资源资产经济损失及生态服务功能损失价值资产评估报告书 中林评字[200×]××号 一、绪言 中林资产评估有限公司接受华光林业局的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对××项目占用华光林业局林地造成森林资源资产损失及生态服务功能损失的价值进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施查验、市场调查与询证，对委估资产在二零零×年五月二十日所表现的价值做出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下： 二、委托方及资产占有方概况 1、委托方：××省华光林业局 2、资产占有方：××省华光林业局 3、资产占有方概况：××省华光林业局为机关法人单位，组织机构代码074226××-1；地址：××省A市华光镇。 资产占有方所处地理位置及自然条件概况： 华光林业局位于××省北部，跨越A、B两市县，局址在华光镇。其地理坐标为东经112°03′—112°12′；北纬37°43′—39°33′。南部宽阔，北部狭长，东西宽61公里，南北长93公里，全局总经营面积257,505公顷。华光林业局地处××山北麓，境内山峦重叠，岭脉相连。全林区自北向南由高变低，又渐起而复低。境内超千米的山峰有19座，最高峰为北部的光明顶，海拔高1,318米，最低点为华光镇，海拔高572米，平均海拔700米左右。境内有××江水系，××江发源于××岭北麓，注入都岭湖。 华光林业局属中温带大陆性季风气候。全年平均气温2.2℃，年积雪在205～215毫米之间，年平均降水量为630毫米，无霜期为95～120天，最大冻土深度1.8米，常年风向西北风。 华光林业局植被属于××山植物区系，植物资源丰富。常见的乔木树种有红松、云杉、臭松、落叶松、水曲柳、胡桃楸、黄菠萝、椴树、蒙古栎、榆树、色树、枫桦、白桦、杨树等。林下灌木主要有毛榛、忍冬、胡枝子、珍珠梅、绣线菊、粉枝柳、悬钩子、刺五加等；
资产评估名词解释
资产评估名词解释 第一章 资产评估：指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程（某一时点）。 有形资产：指那些具有实体形态的资产，包括机械设备、房屋建筑物、流动资产等。 无形资产：指那些没有物质实体而以某种特殊权利和技术知识等经济资源存在并发挥作用的资产，包括专利权、商标权、（非）专有技术、土地使用权、商誉等。 单项资产：指单台、单件的资产。 整体资产：由一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体。 可确指的资产：指能独立存在的资产，除商誉以外的有形资产和无形资产。 不可确指的资产：指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉。 资产评估的特定目的：指被评估资产即将发生的经济行为。 资产转让：指资产拥有单位有偿转让其拥有的资产，通常是指转让非整体性资产的经济行为。企业兼并：指一个企业以承担债务、购买、股份化和控股等形式有偿接收其他企业的产权，是被兼方丧失法人资格或改变法人实体的经济行为。 企业出售：指独立核算的企业或企业内部的分厂、车间及其他整体资产产权出售行为。 企业联营：指国内企业、单位之间以固定资产、流动资产、无形资产及其他资产投入组成各种形式的联合经营实体的行为。 股份经营：指资产占有单位实施股份制经营方式的行为，包括法人控股、内部职工持股、向社会发行不上市股票和上市股票。 中外合资、合作：指我国的企业和其他经济组织与外国企业和其他经济组织或个人在我国境内举办合资或合作经营企业的行为。 企业清算：包括破产清算、终止清算和结业清算。 抵押：指资产占有单位，以本单位的资产作为物质保证进行抵押而获得贷款的经济行为。担保：指资产占有单位，以本企业的资产为其他单位的经济行为担保，并承担连带责任行为。企业租赁：指资产占有单位在一定期限内，以收取租金的形式，将企业全部或部分资产的经营使用权转让给其他经营使用者的行为。 债务重组：指债权人按照其与债务人达成的协议或法院的裁决同意债务人修改债务条件的事项。 价值类型：指评估价值的含义，是评估价值质的规定。 市场价值：自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。 在用价值：指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值。 投资价值：指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。 持续经营价值：指在持续经营条件下公司的价值。 清算价格：指非公开市场上限制拍卖的价格。（取决于资产的通用性和清算时间的限制） 保险价值：指可能因危险造成损失的实体项目的重置和(或)重建成本。 继续使用假设：指资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。 公开市场假设：假定在市场上交易或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此双方都有获得足够市场消息的机会和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。 清算(清偿)假设：指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商以拍卖形式在公开市场上出售。 资产评估的原则：是调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系，规范评估行为和业务的准则。 贡献原则：指某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关的资产或资产整体价值的贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。 替代原则：当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大。 预期原则：指在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定的。 资产评估程序：指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。 第二章
森林资源资产评估方法、操作与案例
森林资源资产评估方法、操作与案例 第一节阻碍森林资源资产评估价值的因素 森林资源资产的评估的测确实是十分复杂的。木材不是一种标准的产品，它以各种各样的大小、形态和等级出售。在现实森林中，没有两个林地质量、地利等级完全相等的林分。因此，在森林资源资产评估前，必须考虑评估中的一些差不多问题。正确地了解阻碍森林资源资产评估价值的各种因素，关于做好评估测算具有重要的指导作用。 一、评估的目的 资产评估的目的决定了资产评估的价值类型，不同的资产评估价值类型其评估的思路、评估依据、作价的标准均不相同，其评估的结果可能完全不同。评估中价值类型可分为市场价值类型和非市场价值类型，非市场价值类型有投资价值类型、清算市场价值类型等。 森林资源资产评估和其他任何资产评估一样，它的结果取决于评估的目的。森林资源资产评估的目的能够是森林资源资产的拍卖、转让、联营或股份经营，也能够是以森林资源资产作为抵押、担保或者是企业的清算。不同的评估目的，选用的评估方法、
精度要求和评估结果是不相同的。 出售、转让成熟龄的林木资产，购买者收购这些林木并立即采伐的这类评估中。评估价值类型是市场价值类型。这类评估要紧考虑市场的交易价格，按现行市价法和木材市场价倒算法进行评估。而且要求较高的精度，通常要求进行作业设计调查，作出伐区的工艺设计，并按设计书的结果，按市场价倒算法进行评估。 关于林木资产进行抵押、担保一类评估。这类评估是属于清算价格类型。这类评估结束时并未发生直接的现金交易。抵押资产的同意者要紧考虑该林木资产的价值是否能抵上他所放贷出去的资金，在快速变现时能否将其收回，要求较高的保险系数，评估的结果一般比实际价偏低。 但现实评估中，银行一般要求评估出市场价值类型，然后自行打折。这时评估出的市场价格经常比正常价格稍高。 关于联营或股份经营的森林资源资产评估，这类评估属于投资价值类型。它直接关系到林木所有者和经营者的利益，要求有一定的精度。然而这一类的评估，通常涉及面积大，而且有相当部分幼龄林和中龄林，其变现能力还有待今后的经营。这类评估进行高精度的“三类调查”是不可能的，也是不必要的。因为，大面积的高精度的调查费用极高，特不是在幼、中龄林，费用高
简述森林资源林木资产评估
简述森林资源林木资产评估 摘要：森林资源资产评估是根据特定的目的、遵循社会客观经济规律和公允的 原则，按照国家法定的标准和程序，运用科学可行的方法，以统一的货币单位， 对具有资产属性的森林资源实体以及预期收益进行的评定估算。 关键词：森林资源；资产评估 一、资产评估前的准备工作 1.1查验权属证明材料 权属证明材料是确认森林资源资产与委托方所有关系或其他归属关系的法律性文件，产 权归属不明晰或存在瑕疵，存在引发纠纷的隐患，甚至可能引发法律诉讼。 1.2成立评估项目小组 评估项目一经确定，资产评估机构即可根据项目的需要，成立由各类专业技术人员组成 的评估项目小组，同时按照评估工作量的大小和特点，确定各工序和岗位的具体人员，以确 保评估工作及时高效地完成。评估小组成立后，资产评估机构还应指定1个评估项目负责人，由其具体负责项目的实施和管理。同时还对评估工作起到监督、协调作用[1]。 1.3制订评估工作计划 全面和缜密的工作计划有助于评估工作的顺利开展和圆满完成。因此，制订一个完整和 细致的评估工作计划，是非常必要的。评估工作计划应当涵盖评估工作的全过程，所有参加 评估工作的项目小组成员，在接受评估委托至评估项目完成的整个过程中，都应执行评估工 作计划。森林资源资产评估工作一般分为前期准备、外业调查（核查）、内业整理3个阶段，评估工作计划应根据各阶段的工作特点，结合评估对象、评估目的、评估范围等作出人员、 时间和工作内容上的计划和安排。 二、评估外业工作的实施 评估工作计划制定后，项目评估人员应严格按照计划要求及时开展评估外业工作，评估 外业工作一般包括评估资料的搜集、评估对象的区划和评估外业的准备及外业调查（核查） 工作等。 2.1评估资料的搜集 在评估外业工作中，应安排专门人员进行有关评估资料的收集整理，包括评估对象的历 史经营资料及当地有关经济技术指标等，主要有：评估山场的造林、抚育、间伐等历史经营 资料；评估山场地形图；评估山场附近国有林场、集体、个体有关营林生产、森工生产成本 单价；木材销售单价，特别是评估山场周边地区同等或类似规格木材的销售单价；各种生长 过程表、收获量表、立木材积表、原木材积表、立地指数表等系列数表；其他与评估有关的 资料。 2.2评估对象的区划 森林资源资产评估中评估对象的区划主要是指在对评估山场进行全面调查的基础上，首 先将有林地、无林地分别勾划，然后将有林地中林相、结构、组成基本一致的林分区划成不 同的小班或细班，最后根据各小班（细班）林分的不同情况采用不同的调查和评估方法。 2.3评估外业的准备工作 （1）根据前期的区划成果，分别评估山场的不同小班（细班）林分状况，制订外业工作 方案，主要包括调查（核查）方法、人员分工、技术标准、调查（核查）应获取的资料数据 等方面内容。 （2）根据确定的调查方法，准备好各种所需的外业调查工具，如地形图、罗盘仪、标杆、卷尺、皮尺、粉笔、角规等。 （3）安排好外业辅助工人、车辆、膳食等各项后勤保障工作。 2.4外业调查 分别评估山场林分情况，按照有关森林资源调查技术规程，采用全林法、样地法、角规 法或目测法得出评估山场森林资源量。 三、森林资源资产评估资料收集与资产核查
资产评估实务(一)林地资源资产评估知识点
林地资源资产评估 五、林地资源资产评估 （一）林地资源资产评估 1. 林地费用价法 （1）含义 也称为成本价法，是将取得林地所需要的费用和把林地维持到现在状态所需要费用的本利之和来估算林地评估值的方法。 （2）适用范围 林地购入后经改良使之适合于林业用途的林地评估。 （3）林地费用由三种费用构成 ①购买林地及其他为取得林地所需的费用。 ②林地取得后，为造成适于林木培育而投入林地的改良费用。 ③从投入上述费用时开始到评估基准日为止的年间费用的利息（包括通货膨胀）。 购买土地和林地的维持或改良的费用一般按购买或支付的原价格，不用重置值，此时计算利息采用的利率为正常的商业利率，它包括通货膨胀率在内。如林地的购置费和各年的林地改良费均采用基准日的重置值，则其利率用不含通货膨胀的利率。 该法在一般的土地资产评估中较常使用，而在林地资产中，由于林地购入后仅维持、改良 而不进行经营的情况极少，因而该法在林地资产评估中用的较少。 4）计算公式 2. 市场成交价比较法
（1）基本原理 评估时应选取三个及以上与拟评估的林地条件相类似的参照交易案例，并从评估资料、评估参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，客观分析参照交易案例，对各估算结果进行分析判断后，可采用简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法、综合分析法等方法确定评估结果，并在评估报告中披露所采用的方法和理由。 2）简单算术平均法计算公式 式中，E—评估值； G i —参照案例的单位面积林地交易价格； S —拟评估林地面积； K i —林地质量调整系数； K bi —物价指数调整系数； N —参照交易案例个数。 （3）林地立地质量（或立地条件类型）差异修正系数Ki 。 ①立地等级差异修正系数通常按地位指数级、地位级或立地类型确定，通常采用该地区交易林地的立地等级主伐时的蓄积预测产量与被评估林地立地等级预测主伐时产量来进行修正。 ②地利等级差异修正系数 地利等级是林地采、集、运生产条件的反映，一般用采、集、运的生产成本来确定。地利等级调整系数可按现实林分与参照林分在主伐时立木价（以木材市场价倒算法求算取得）的比值来计算。 ③其他因子的修正值 很难用公式表现出来，只能按其实际情况进行评分，将综合的评分值确定一个修订值的量化指标 3. 林地期望价法 （1）基本原理与假设 林地期望价法以实现永续利用为前提，并假定每个轮伐期林地上的收益相同，支出也相同，从无林地造林开始进行计算，将无穷多个轮伐期的净收益全部折为现值累加求和作为拟评估林地资产评估