徐学东、海正集团有限公司、山东海正物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

徐学东、海正集团有限公司、山东海正物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷

【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院

【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院

【审结日期】2020.12.28

【案件字号】（2020）鲁07民终6797号

【审理程序】二审

【审理法官】韩亮薛培忠李玉信

【审理法官】韩亮薛培忠李玉信

【文书类型】判决书

【当事人】徐学东;海正集团有限公司;山东海正物业管理有限公司

【当事人】徐学东海正集团有限公司山东海正物业管理有限公司

【当事人-个人】徐学东

【当事人-公司】海正集团有限公司山东海正物业管理有限公司

【代理律师/律所】叶德武山东宝林律师事务所

【代理律师/律所】叶德武山东宝林律师事务所

【代理律师】叶德武

【代理律所】山东宝林律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】徐学东

【被告】海正集团有限公司;山东海正物业管理有限公司

【本院观点】从查明事实看，涉案建设工程于2010年4月29日竣工并经验收合格；海正公司于2010年4月16日向各业主发出交房通知。

【权责关键词】诉讼请求维持原判申请再审合同约定诉讼时效执行质证证明责任（举证责任）关联性自认证据不足违约金实际履行支付违约金

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院认为】本院认为，从查明事实看，涉案建设工程于2010年4月29日竣工并经验收合格；海正公司于2010年4月16日向各业主发出交房通知。虽然该通知发出时间早于涉案工程竣工验收时间，但该通知明确于2010年5月交房，且徐学东亦认可海正公司工作人员曾于2010年4月19日通知其交房事宜。商品房买卖不同于一般买卖，签订商品房买卖合同后，双方当事人均持谨慎履行之态度，尤其徐学东作为购房人，对涉案房产的交付时间及交付方式理应有较多关注。综合海正公司曾于2010年4月19日通知其交房；以及其他业主的实际交房时间等事实，在徐学东不能提交证据证实确系海正公司在2010年5月之后拒不向其交接房屋，导致房屋一直不能交接的情形下，2010年5月份之后延期交房之责任不能单纯归责于海正公司。基于以上分析，徐学东一审中要求海正公司支付2015年10月8日前推两年的逾期交房违约金计46688.1元，一审法院未予支持并无不妥。徐学东上诉状中要求海正公司支付2009年7月1日至2010年4月16日逾期交房违约金，系二审中新增加的诉求，对此不作处理。鉴于已生效民事裁判确认2015年10月8日为双方交付房屋之日，徐学东亦签署有房屋交接手续，其关于房屋交接不符合交接条件的主张，本院不予采信。房屋交接后，理应按约定办理房产权属证书。徐学东作为买受人应当主动履行办证义务，海正公司作为出卖人应当履行配合义务。海正公司已于2018年7月30日张贴办证通知，徐学东主张海正公司据不

履行配合办证义务；以及应当在交付地下储藏室之后再行办理产权证书的主张，本院均不予采信。综上，徐学东要求海正公司支付2019年1月17日之后逾期办证违约金，一审法院未予支持并无不妥。关于徐学东主张的修缮费用问题，因涉案房屋尚处于保修期，因徐学东提交的证据不能证实房屋存在问题的原因系建造原因或物业管理不善原因所致，且确系海正公司或海正物业公司拒不修复之后其自行修复，一审法院未予支持并无不当。关于办证费用310元问题，一审法院已作返还处理。鉴于海正公司收取该费用系基于为徐学东办证所需，海正公司对此并无明显利益，徐学东关于应支付相应利息的主张，本院不予支持。关于地下储藏室的交付问题，一审法院已明确待实际交付之后另行处理。综上，双方当事人基于真实意思表示签订房屋买卖合同后，应当遵循公平、诚信原则，妥善处理实际履行过程中出现的问题。徐学东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1600元，由上诉人徐学东负担。本判决为终审判决。

【更新时间】2022-01-27 03:33:06

徐学东、海正集团有限公司、山东海正物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判

决书

山东省潍坊市中级人民法院

民事判决书

（2020）鲁07民终6797号上诉人（原审原告）：徐学东。

被上诉人（原审被告）：海正集团有限公司。

法定代表人：张晓菲，总经理。

委托诉讼代理人：叶德武，山东宝林律师事务所律师。

委托诉讼代理人：冯甜甜。

被上诉人（原审被告）：山东海正物业管理有限公司。

法定代表人：张晓菲，总经理。

委托诉讼代理人：王大伟，山东宝林律师事务律师。

上诉人徐学东因与被上诉人海正集团有限公司（以下简称海正公司）、山东海正物业管理有限公司（以下简称海正物业公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市坊子区人民法院(2020)鲁0704民初943号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人徐学东上诉请求：撤销一审判决，依法改判；诉讼费用由海正公司及海正物业公司承担。事实和理由：一、一审判决对房屋交接的事实认定错误。海正公司逾期至2010年4月19日才电话通知上诉人办理交接手续，徐学东接到通知当日去办理房屋交接时，因海正公司不能提供合同约定的交房条件没有交接。涉案海正新苑9号商住楼工程竣工验收报告和质量验收记录的签发日期都是2010年4月29日，说明海正公司于2010年4月19日通知徐学东办理交接时涉案楼房尚未完成验收，且海正公司提交的竣工验收报告、质量验收记录均为复印件，不能作为有效证据。即使海正公司提交原件证明涉案楼房于2010年4月29日验收合格，海正公司应于该日期之后通知徐学东办理交接，但徐学东在2010年4月19日之后从未接到交接通知。至2015年10月8日不得不交接房屋时，海正公司仍不能提供合同约定的交付条件，并在手册上造假，不让填日期，只填一份自己存档，不给徐学东，也未能交接地下储藏室等。二、验房情况记录的是交房前已存在的质量问题，海正公司及海正物业公司有先行处理的义务。徐学东垫付

的各项费用与凭证、收据存在一一对应关系，该费用应当由海正公司及海正物业公司承担。三、关于登记费。海正公司收取徐学东办证费用，没有用在办证上至今已13年多，应按徐学东起诉请求判决。四、关于逾期办证问题。徐学东在办证无望的情况下，提起了对海正公司逾期交房违约金的诉讼，一、二审都认定了2015年10月8日为交房日。交房后，海正公司及海正物业公司将办理权属登记与交纳物业费捆绑，逼迫交纳实际交房前5年多的物业费，否则不给办证。一审以海正公司于2018年7月30日已完成合同约定办证义务，规避了海正公司自交房后4年半多不报备材料办证的事实。徐学东本案主张的是从2019年1月17日后的违约金，是原诉讼的延续，应当按徐学东起诉书的诉讼请求重新判决。五、逾期交房的责任完全在海正公司，2015年10月8日的交接也是未达合同约定条件的交接，海正公司应当承担逾期交房违约责任。海正公司实际赔付了自2008年4月1日至2009年6月30日的违约金，未赔付2009年7月1日至2010年4月16日通知交房部分。徐学东未间断向海正公司索要违约金，于2018年12月1日拍摄到手册4页才取得交接房屋的书面证据，在此之前徐学东无交接证据，不能计算诉讼时效，诉讼时效应自2018年12月份起算。2019年7月30日诉讼最终认定双方交接房屋日期为2015年10月8日，诉讼时效应自2019年7月30日起算。

针对徐学东的上诉，海正公司与海正物业公司均辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。

徐学东向一审法院起诉请求：1.依法判令海正公司10日内支付验房情况产生的徐学东垫付的修缮费用3427.6元，退还徐学东预交的办证登记费310元，并承担利息。判令海正公司10日内交付徐学东地下储藏室，并填写交接单，双方各一份；以地下储藏室价款10341元为基数，支付自2015年10月8日至实际交付日的逾期交房违约金初步计算至2020年3月31日3377.6元。判令海正公司10日内复写一份2015年10月8日双方交接《手册》，准许徐学东在两份《手册》签上日期，交付徐学东《手册》一份及

房屋验收合格证明、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。如果海正公司不执行的，则判令海正公司每日按总房价款万分之二承担违约金；2.判令海正公司停止不办证违约行为，10日内给予办理不动产权属证书；并支付从2019年1月17日起至不动产权属证书办结日止的违约金，以已付房款金额319781.6元为基数，按同期同类贷款利率（4.75%）初步计算至2020年3月31日18227.5元；3.判令海正公司支付2015年10月8日前推两年的逾期交房违约金计46688.1元，并承担自2015年10月8日起的利息。4.诉讼费由海正公司及海正物业公司承担。

一审法院认定事实：2007年4月20日，双方当事人签订《商品房买卖合同书》1份，约定：徐学东购买海正公司开发的位于潍坊市坊子区××街××路××号楼××单元××室房屋一套，房屋价款254440.60元，储藏室一间价款为10341元，车位一个价款为55000元，以上合计319781.6元。买受人于签订合同当日支付首付款84058元，银行按揭贷款180000元。合同约定出卖人应当在2008年3月31日前交付买受人房屋。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。另，2007年4月20日，徐学东向海正公司交纳登记费310元。案涉房屋至今未办理不动产权属登记手续。

徐学东于2019年1月17日向法院提起诉讼，请求判令海正公司支付逾期办证违约损害赔偿金61378.8元。法院于2019年3月14日作出（2019）鲁0704民初186号民

事判决书，判令海正公司支付徐学东违约金3197.82元。徐学东不服该判决，提起上诉。二审法院于2019年7月30日作出（2019）鲁07民终3333号民事判决，判令撤销一审判决，海正公司向徐学东支付逾期办证违约金，计算标准为：以已付房款319781.6元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率（4.75%），自2016年10月8日起计算至2019年1月17日止，于判决生效之日起十日内履行完毕。海正公司不服该判决，申请再审，再审法院于2020年5月21日作出（2020）鲁民申4482号受理通知书，对海正集团有限公司的再审申请立案审查。

徐学东提供入住手册拍摄照片打印件三页，拟证明海正公司实际交房时间为2015年10月8日。海正公司提供了徐学东签名的入住手册原件，拟证明徐学东已领取钥匙、住宅质量保证书、住宅使用说明书。徐学东质证后对手册上签名的真实性无异议，但主张未收到住宅质量保证书、住宅使用说明书，海正公司亦未将手册给付徐学东一份，且山东海正物业管理有限公司的工作人员黄振红只允许徐学东签名，不允许徐学东写日期。

徐学东提供海正新苑小区9号楼1、2单元7位住户关于房屋交接情况的证明三页，证明海正新苑没有给广大业户提供住宅质量说明书和住宅使用说明书，也没有提交该商品房的验收合格证明。海正公司质证后对徐学东的主张不予认可，根据徐学东提供的入住手册的内容可以看出徐学东已经领取了住宅质量保证书和住宅使用说明书，且证人应出庭作证。徐学东提供2015年10年8日购买电线的收据一张、2015年10月31日中国建设银行转账凭条一份、2015年10月9日收据一张、2017年4月24日收款收据一张、2017年2月25日收款收据一张、案外人于永、辛建伟出具的书面证明两份、房屋质量问题拍摄照片打印件五张、海正物业公司工作人员黄振红到涉案房屋交接房现场照片打印件一张、2015年10月8日徐学东将穿线剩余电线送海正物业公司办公室现场照片打印件一张，拟证明涉案房屋存在质量问题，徐学东自行修理维护，共支出维修费用

3427.6元，要求海正公司承担。海正公司质证后对徐学东上述支出的真实性、关联性均提出异议，海正公司对徐学东私自维修的行为并不知情。

徐学东提供给海正公司副总谢兴伟发送的短信内容打印件二页、2018年12月1日徐学东找海正物业公司交涉房屋问题的拍摄照片打印件一份、徐学东与海正物业公司原工作人员黄振红微信聊天记录打印件一份、徐学东书写的房子部分遗留问题说明一份；于2020年3月31日拍摄的徐学东的地下储藏室现状照片打印件二页及涉案小区9号楼前地下储藏室存水和抽水情况照片打印件一份。海正公司质证后不予认可，并主张已向徐学东交付了地下储藏室，提供9号楼地下室产权面积及分配明细、储藏室对照表，主张因徐学东地下储藏室面积超标需交纳差价款，徐学东拒不交纳，导致地下储藏室没有办理交接，责任在徐学东。徐学东提供2018年7月30日海正公司、海正物业公司作出的通知一份，拟证明涉案9号楼已可以办理登记手续，定于2018年7月31日起开始办理产权登记手续，但海正公司至今未给徐学东办理产权登记手续。

海正公司提供2010年4月16日商品房交付通知一份、2010年4月29日海正新苑9号商住楼工程竣工验收报告、工程质量竣工验收记录、消防验收合格意见书、其他业主2010年5月份起交纳电费的单据及入住手册，拟证明海正新苑9号商住楼2010年4月份验收合格，海正公司海正集团有限公司通知业主5月份交房，大部分业主2010年5月份已接受房屋并填写入住手册，徐学东拒绝接受房屋，未交房的原因在徐学东。徐学东质证后认可海正公司工作人员2010年4月19日电话通知徐学东交房，但因海正公司无法向徐学东提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，故徐学东未接受房屋，之后海正公司未再通知徐学东交房。

一审法院认为，徐学东与海正公司签订的商品房买卖合同书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予保护，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。1、关于交房时间的问题，根据海正公司提供的2010年4

月16日商品房交付通知及徐学东自认的海正公司工作人员2010年4月19日电话通知徐学东交房的事实，可以认定海正公司于2010年4月19日履行通知徐学东交房的合同义务。根据海正公司提供的涉案9号楼其他业主的交接手册记载的落款时间、2010年4月29日海正新苑9号商住楼工程竣工验收报告、工程质量竣工验收记录、消防验收合格意见书等证据，可以认定涉案9号楼2010年5月份已具备交房条件，但直至2015年10月8日徐学东才接受房屋。徐学东主张海正公司未向其交付住宅质量保证书、住宅使用说明书，但根据其签名的入住手册并不能证明徐学东的该项主张。故徐学东虽于2015年10月8日才接受案涉房屋，但其提供的证据不足以证明责任全在海正公司。同时，徐学东主张的逾期交房违约金的诉讼请求，已超过法定诉讼时效。故对徐学东要求海正公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。鉴于徐学东实际接受房屋的时间为2015年10月8日，故对交房时间依法认定为2015年10月8日。根据合同约定，海正公司应在商品房交付使用90日内即2016年1月8日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。根据双方合同约定，海正公司的义务为协助义务。徐学东作为产权登记人亦应积极履行义务。根据徐学东提供的海正公司2018年7月30日作出的通知，可以认定海正公司于2018年7月31日已完成相关合同义务，且已通知徐学东可以办理产权登记。故对徐学东要求海正公司支付2019年1月17日之后的逾期办证违约金的诉讼请求，不符合合同约定和法律规定，不予支持。徐学东在向不动产登记部门申请办理不动产权属登记手续时，海正公司应给予必要的配合。

关于徐学东主张的修缮费用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条第二款之规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修

复的，买受人可以自行或者委托他们修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。徐学东并未提供证据证明海正公司拒绝修复或者在合理期限内拖延修复，徐学东要求海正公司承担修缮费用的主张缺乏事实依据，依法不予支持。关于徐学东主张退还310元登记费用，予以支持，徐学东可在办理不动产权属登记手续时自行处理。

关于地下储藏室，根据合同约定，地下储藏室单价为900元/平方米，面积暂定11.49平方米，根据海正公司提供的明细表载明实测面积为14.83平方米，徐学东对此提出异议，但未提供反驳证据，双方可在对涉案地下储藏室面积实际测量后根据合同约定，协商处理此事或者另案处理。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，判决如下：

一、海正集团有限公司在徐学东办理案涉房屋不动产权属登记时给予徐学东必要配合，并退还徐学东登记费310元，于判决生效后十日内付清；二、驳回徐学东的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1600元，减半收取800元，由徐学东负担400元，由海正集团有限公司负担400元。

二审中，上诉人徐学东提交山东省高级人民法院（2020）鲁民申4482号民事裁定书，据此主张，海正公司就徐学东主张的逾期交房违约金一案申请再审被驳回。海正公司及海正物业公司对证据的真实性没有异议，但辩称，同样类型的案件，有的案件再审予以受理。

本院认为，从查明事实看，涉案建设工程于2010年4月29日竣工并经验收合格；海正公司于2010年4月16日向各业主发出交房通知。虽然该通知发出时间早于涉案工程竣工验收时间，但该通知明确于2010年5月交房，且徐学东亦认可海正公司工作人员曾于2010年4月19日通知其交房事宜。商品房买卖不同于一般买卖，签订商品房买卖合同后，双方当事人均持谨慎履行之态度，尤其徐学东作为购房人，对涉案房产的交付时间

及交付方式理应有较多关注。综合海正公司曾于2010年4月19日通知其交房；以及其他业主的实际交房时间等事实，在徐学东不能提交证据证实确系海正公司在2010年5月之后拒不向其交接房屋，导致房屋一直不能交接的情形下，2010年5月份之后延期交房之责任不能单纯归责于海正公司。基于以上分析，徐学东一审中要求海正公司支付2015年10月8日前推两年的逾期交房违约金计46688.1元，一审法院未予支持并无不妥。徐学东上诉状中要求海正公司支付2009年7月1日至2010年4月16日逾期交房违约金，系二审中新增加的诉求，对此不作处理。鉴于已生效民事裁判确认2015年10月8日为双方交付房屋之日，徐学东亦签署有房屋交接手续，其关于房屋交接不符合交接条件的主张，本院不予采信。房屋交接后，理应按约定办理房产权属证书。徐学东作为买受人应当主动履行办证义务，海正公司作为出卖人应当履行配合义务。海正公司已于2018年7月30日张贴办证通知，徐学东主张海正公司据不履行配合办证义务；以及应当在交付地下储藏室之后再行办理产权证书的主张，本院均不予采信。综上，徐学东要求海正公司支付2019年1月17日之后逾期办证违约金，一审法院未予支持并无不妥。关于徐学东主张的修缮费用问题，因涉案房屋尚处于保修期，因徐学东提交的证据不能证实房屋存在问题的原因系建造原因或物业管理不善原因所致，且确系海正公司或海正物业公司拒不修复之后其自行修复，一审法院未予支持并无不当。关于办证费用310元问题，一审法院已作返还处理。鉴于海正公司收取该费用系基于为徐学东办证所需，海正公司对此并无明显利益，徐学东关于应支付相应利息的主张，本院不予支持。关于地下储藏室的交付问题，一审法院已明确待实际交付之后另行处理。

综上，双方当事人基于真实意思表示签订房屋买卖合同后，应当遵循公平、诚信原则，妥善处理实际履行过程中出现的问题。徐学东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1600元，由上诉人徐学东负担。

本判决为终审判决。

审判长韩亮

审判员薛培忠

审判员李玉信

二〇二〇年十二月二十八日

书记员褚诗舒

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中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司、徐某1房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司、徐某1房屋 买卖合同纠纷二审民事判决书 【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷 【审理法院】山东省青岛市中级人民法院 【审理法院】山东省青岛市中级人民法院 【审结日期】2020.04.20 【案件字号】(2020)鲁02民终1059号 【审理程序】二审 【审理法官】王化宿安太欣齐新 【审理法官】王化宿安太欣齐新 【文书类型】判决书 【当事人】中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司;徐某1;青岛金世纪房地产有限公司;中信信托有限责任公司 【当事人】中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司徐某1青岛金世纪房地产有限公司中信信托有限责任公司 【当事人-个人】徐某1 【当事人-公司】中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司青岛金世纪房地产有限公司中信信托有限责任公司 【代理律师/律所】林巧国浩律师（青岛）事务所;李榕北京市盈科（淄博）律师事务所 【代理律师/律所】林巧国浩律师（青岛）事务所李榕北京市盈科（淄博）律师事务所

【代理律师】林巧李榕 【代理律所】国浩律师（青岛）事务所北京市盈科（淄博）律师事务所 【法院级别】中级人民法院 【字号名称】民终字 【原告】中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司 【被告】青岛金世纪房地产有限公司;中信信托有限责任公司 【本院观点】《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 【权责关键词】撤销法定代理合同过错不可抗力合同约定第三人法定代理人质证诉讼请求执行异议查封拍卖变卖 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0 【本院查明】经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 【本院认为】本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人

徐永平等与上海永理置业管理有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审案件民事判决书

徐永平等与上海永理置业管理有限公司等房屋买卖合同纠纷 民事二审案件民事判决书 【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷 【审理法院】上海市第二中级人民法院 【审理法院】上海市第二中级人民法院 【审结日期】2021.12.01 【案件字号】(2021)沪02民终9310号 【审理程序】二审 【审理法官】李迎昌姚敏谢亚琳 【审理法官】李迎昌姚敏谢亚琳 【文书类型】判决书 【当事人】许为德;许学顺;徐永平;许学荣;郁爱玲;上海永理置业管理有限公司;许雯佳;上海永业企业(集团)有限公司 【当事人】许为德许学顺徐永平许学荣郁爱玲上海永理置业管理有限公司许雯佳上海永业企业(集团)有限公司 【当事人-个人】许为德许学顺徐永平许学荣郁爱玲许雯佳 【当事人-公司】上海永理置业管理有限公司上海永业企业(集团)有限公司 【代理律师/律所】刘斌上海至合律师事务所;杨扬万商天勤(上海)律师事务所;张峥嵘万商天勤(上海)律师事务所 【代理律师/律所】刘斌上海至合律师事务所杨扬万商天勤(上海)律师事务所张峥嵘万商天勤

(上海)律师事务所 【代理律师】刘斌杨扬张峥嵘 【代理律所】上海至合律师事务所万商天勤(上海)律师事务所 【法院级别】中级人民法院 【原告】许为德;许学顺;徐永平;许雯佳;上海永业企业(集团)有限公司 【被告】许学荣;郁爱玲;上海永理置业管理有限公司 【本院观点】民事活动应当遵循诚实、信用的基本民法原则。根据司法鉴定意见书，《职工家庭购买公有住房协议书》中许学荣、郁爱玲的签字均非其本人所签，一审法院据此认定该《职工家庭购买公有住房协议书》无效、本案所涉《上海市公有住房出售合同》无效，有事实和法律依据，本院予以认可。许学荣、郁爱玲为系争房屋在册户籍人员，对于许学荣、郁爱玲另外购买浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的行为，一审法院已经对该房屋是否具有福利性质进行了充分论述，本院予以认可，不再赘述。许为德、许学顺、徐永平提供的证人证言难以达到证明目的，亦未提供充足有效的证据对其主张予以佐证，本院难以采信。【权责关键词】无效合同恢复原状第三人证人证言鉴定意见新证据质证诉讼请求维持原判诉讼时效 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0 【本院查明】本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 【本院认为】本院认为，民事活动应当遵循诚实、信用的基本民法原则。根据相关规定，公有住房办理产权购置手续时，应当征得全部同住成年人的同意。本案的争议焦点在于许为德购买系争房屋是否征得同住成年人许学荣、郁爱玲的同意，是否侵害了许学荣、郁爱玲就该房屋的合法权益。本院认为，根据司法鉴定意见书，《职工家庭购买公有住房协议书》中许学荣、郁爱玲的签字均非其本人所签，一审法院据此认定该《职工家庭购买公有住房协议书》无效、本案所涉《上海市公有住房出售合同》无效，有事实和法律依据，本院予以认

威海城建集团有限公司、山东阿甘中小企业投资有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事裁定书

威海城建集团有限公司、山东阿甘中小企业投资有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事裁定书 【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷 【审理法院】山东省威海市中级人民法院 【审理法院】山东省威海市中级人民法院 【审结日期】2021.11.02 【案件字号】(2021)鲁10民终2032号 【审理程序】二审 【审理法官】杨秀萍张燕妮侯善斌 【审理法官】杨秀萍张燕妮侯善斌 【文书类型】裁定书 【当事人】威海城建集团有限公司;山东阿甘中小企业投资有限公司;威海火炬软件企业孵化器有限公司 【当事人】威海城建集团有限公司山东阿甘中小企业投资有限公司威海火炬软件企业孵化器有限公司 【当事人-公司】威海城建集团有限公司山东阿甘中小企业投资有限公司威海火炬软件企业孵化器有限公司 【代理律师/律所】黄莲香山东康桥(威海)律师事务所;王雨桐山东康桥(威海)律师事务所;黄乐云山东威扬律师事务所 【代理律师/律所】黄莲香山东康桥(威海)律师事务所王雨桐山东康桥(威海)律师事务所黄乐

云山东威扬律师事务所 【代理律师】黄莲香王雨桐黄乐云 【代理律所】山东康桥(威海)律师事务所山东威扬律师事务所 【法院级别】中级人民法院 【原告】威海城建集团有限公司 【被告】山东阿甘中小企业投资有限公司;威海火炬软件企业孵化器有限公司 【本院观点】经查，2010年11月17日，威海市城市建设综合开发公司(以下简称城市建设综合公司，城建集团公司曾用名)与威海市联想中小企业担保有限公司(以下简称联想担保公司，阿甘投资公司曾用名)签订《石岛桃园部分商品房屋转让协议》(以下简称《转让协议》)，约定：城市建设综合公司将石岛桃园项目现有商品房屋以现状整体转让给联想担保公司，转让总价款40017393.1元(含税)；联想担保公司保证在本协议签订后5个月之内付清上述全部款项。 【权责关键词】撤销合同执行 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0 【本院认为】本院认为，经查，2010年11月17日，威海市城市建设综合开发公司(以下简称城市建设综合公司，城建集团公司曾用名)与威海市联想中小企业担保有限公司(以下简称联想担保公司，阿甘投资公司曾用名)签订《石岛桃园部分商品房屋转让协议》(以下简称《转让协议》)，约定：城市建设综合公司将石岛桃园项目现有商品房屋以现状整体转让给联想担保公司，转让总价款40017393.1元(含税)；联想担保公司保证在本协议签订后5个月之内付清上述全部款项。该协议加盖联想担保公司的印章并有董凤龙的签字。2011年12月13日，火炬孵化器公司与城建集团公司签订《备忘录》，约定：城建集团公司出售给火炬孵化器公司的寨子办公大楼和石岛桃园小区住宅房，因石岛桃园住宅房7号楼土地手续尚不齐全，暂无法正常交易，该楼座64套住宅房交易价值857万元，该款暂不结算，待土地手续完

山东省房地产开发集团青岛公司、青岛安信置业开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事裁定书

山东省房地产开发集团青岛公司、青岛安信置业开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事裁定书 【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷 【审理法院】山东省青岛市中级人民法院 【审理法院】山东省青岛市中级人民法院 【审结日期】2022.01.24 【案件字号】(2022)鲁02民终26号 【审理程序】二审 【审理法官】李军玲周长亮赵鉴 【审理法官】李军玲周长亮赵鉴 【文书类型】裁定书 【当事人】山东省房地产开发集团青岛公司;青岛安信置业开发有限责任公司 【当事人】山东省房地产开发集团青岛公司青岛安信置业开发有限责任公司 【当事人-公司】山东省房地产开发集团青岛公司青岛安信置业开发有限责任公司 【经典案例】涉港澳台案例 【法院级别】中级人民法院 【原告】山东省房地产开发集团青岛公司 【被告】青岛安信置业开发有限责任公司 【本院观点】根据《中华人民共和国监察法》第三条规定，各级监察委员会对所有行使公权力的公职人员进行监察，调查职务违法和职务犯罪。

【权责关键词】无效撤销代理合同证据 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0 【本院查明】另查明，2001年8月15日，案外人况晓担任原告总经理助理兼总经理办公室主任。2003年1月18日，况晓担任原告副总经理兼总经理办公室主任。2001年11月7日，被告公司登记成立，原告占有15%股份，况晓占有52%股份。至2011年11月30日，况晓持有被告91.91%股份。2020年5月9日，青岛市监察委员会向被告调取2000年至2013年、2016年、2017年的明细账及所有会计账簿凭证。2020年5月18日，被告将上述明细账及会计账簿凭证合计167本移交给原告的工作人员周兆虎。2020年10月29日，山东省监察委员会向被告出具调取证据通知书，向被告调取有关文件资料、会计账簿、凭证，包括：被告自2002年1月份以来的总账、银行存款日记账、银行对账单等。现被告的相关会记账簿及记账凭证在监察机关封存。2021年4月14日，一审法院对原告的原法定代表人张森进行询问。张森称，涉案房屋系被告购买，被告支付了购房款；涉案房屋系原由案外公司购买，后该公司撤出青岛，由被告购买，被告应该是向该公司支付了购房款；况晓知道这个事情；办房产证的过程不清楚，办证已经十几年了。 【本院认为】本院认为，根据《中华人民共和国监察法》第三条规定，各级监察委员会对所有行使公权力的公职人员进行监察，调查职务违法和职务犯罪。现青岛市监察委员会调取了被上诉人的会计账簿，时间段涵盖了《商品房买卖合同》的签订及履行。故，监察机关的监督、调查结果，可能涉及职务违法和职务犯罪，影响到案件审理。一审法院裁定驳回上诉人的起诉并无不当。监察机关审查结束，上诉人可另行主张权利。综上，山东省房地产开发集团青岛公司的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项、第一百七十八条规定，裁定如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。 【更新时间】2022-09-24 17:32:27

山东鑫伟力药品有限公司、董有昭房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

山东鑫伟力药品有限公司、董有昭房屋买卖合同纠纷民事二 审民事判决书 【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷 【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院 【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院 【审结日期】2022.01.18 【案件字号】(2021)鲁07民终5894号 【审理程序】二审 【审理法官】冯海玲李玉信高波 【审理法官】冯海玲李玉信高波 【文书类型】判决书 【当事人】山东鑫伟力药品有限公司;董有昭 【当事人】山东鑫伟力药品有限公司董有昭 【当事人-个人】董有昭 【当事人-公司】山东鑫伟力药品有限公司 【代理律师/律所】吕月山东光之域律师事务所;刘德强山东光之域律师事务所;黄学清山东大韵律师事务所;李佳倩山东大韵律师事务所 【代理律师/律所】吕月山东光之域律师事务所刘德强山东光之域律师事务所黄学清山东大韵律师事务所李佳倩山东大韵律师事务所 【代理律师】吕月刘德强黄学清李佳倩

【代理律所】山东光之域律师事务所山东大韵律师事务所 【法院级别】中级人民法院 【终审结果】二审维持原判 【原告】山东鑫伟力药品有限公司 【被告】董有昭 【本院观点】尽管董有昭与鑫伟力公司未签订书面的房屋买卖合同，但董有昭一审中提交的加盖有鑫伟力公司公章和账务专用章的收条、收款收据证实鑫伟力公司收到董有昭交纳的房款14万元，双方已形成事实上的房屋买卖合同关系。 【权责关键词】合同诚实信用原则新证据财产保全诉讼请求维持原判拍卖 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0 【本院认为】本院认为，尽管董有昭与鑫伟力公司未签订书面的房屋买卖合同，但董有昭一审中提交的加盖有鑫伟力公司公章和账务专用章的收条、收款收据证实鑫伟力公司收到董有昭交纳的房款14万元，双方已形成事实上的房屋买卖合同关系。现涉案房屋面临被法院拍卖，董有昭买受房屋用于居住的目的不能实现，故董有昭请求解除房屋买卖合同并返还房款具有事实与法律依据。综上所述，上诉人鑫伟力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由上诉人山东鑫伟力药品有限公司负担。本判决为终审判决。 【更新时间】2022-09-24 15:40:46 【一审法院查明】一审法院认定事实：庭审中，董有昭提交2008年11月19日加盖山东鑫伟力药品有限公司公章的收条一份，主要内容为：“今收到四单元302号房屋款肆万元整”；2015年7月3日，加盖山东鑫伟力药品有限公司财务专用章的收款收据一份，内容为：交款

山东现代实业集团置业有限公司、董晶房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

山东现代实业集团置业有限公司、董晶房屋买卖合同纠纷民 事二审民事判决书 【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷 【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院 【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院 【审结日期】2022.03.02 【案件字号】(2022)鲁07民终671号 【审理程序】二审 【审理法官】薛培忠李玉信贾元胜 【审理法官】薛培忠李玉信贾元胜 【文书类型】判决书 【当事人】山东现代实业集团置业有限公司;董晶 【当事人】山东现代实业集团置业有限公司董晶 【当事人-个人】董晶 【当事人-公司】山东现代实业集团置业有限公司 【代理律师/律所】杨志明山东高厚佳律师事务所;方素平山东高厚佳律师事务所 【代理律师/律所】杨志明山东高厚佳律师事务所方素平山东高厚佳律师事务所 【代理律师】杨志明方素平 【代理律所】山东高厚佳律师事务所 【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审维持原判 【原告】山东现代实业集团置业有限公司 【被告】董晶 【本院观点】董晶与现代置业公司签订《商品房预售合同》约定：出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房；因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起一年内取得房屋所有权证书的，买受人可以选择要求解除合同或者要求出卖人按日计算支付全部房价款万分之一的违约金。 【权责关键词】违约金支付违约金合同约定新证据诉讼请求维持原判发回重审 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0 【本院查明】二审期间，当事人双方均未提交新证据。二审查明的其他事实与一审法院认定的事实基本一致。 【本院认为】本院认为，董晶与现代置业公司签订《商品房预售合同》约定：出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房；因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起一年内取得房屋所有权证书的，买受人可以选择要求解除合同或者要求出卖人按日计算支付全部房价款万分之一的违约金。一审认定现代置业公司于2020年4月9日才通知董晶办理不动产产权登记，应视为涉案房屋此时才具有办理不动产登记的条件，符合查明的事实。涉案商品房所有权证书未能在双方约定的房屋交付之日起一年内取得，现代置业公司不能提交证据证实系因董晶不配合造成的，一审将其视为现代置业公司违约并无不当。关于逾期办理房屋所有权证违约金，双方合同约定按已付购房款日万分之一的标准计算，不违反法律规定，亦不超出董晶已付购房款银行同期贷款利息损失，一审据此按照合同约定计算违约金，亦无不当。综上，现代置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

山东泰山帝苑集团有限公司、赵燕房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

山东泰山帝苑集团有限公司、赵燕房屋买卖合同纠纷二审民 事判决书 【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷 【审理法院】山东省泰安市中级人民法院 【审理法院】山东省泰安市中级人民法院 【审结日期】2021.01.29 【案件字号】(2021)鲁09民终451号 【审理程序】二审 【审理法官】阎鹏于永刚井慧 【审理法官】阎鹏于永刚井慧 【文书类型】判决书 【当事人】山东泰山帝苑集团有限公司;赵燕 【当事人】山东泰山帝苑集团有限公司赵燕 【当事人-个人】赵燕 【当事人-公司】山东泰山帝苑集团有限公司 【代理律师/律所】王贵真山东同畅律师事务所;杨传勇山东宇慧律师事务所;李涛山东德衡(济南)律师事务所 【代理律师/律所】王贵真山东同畅律师事务所杨传勇山东宇慧律师事务所李涛山东德衡(济南)律师事务所 【代理律师】王贵真杨传勇李涛

【代理律所】山东同畅律师事务所山东宇慧律师事务所山东德衡(济南)律师事务所 【法院级别】中级人民法院 【原告】山东泰山帝苑集团有限公司 【被告】赵燕 【本院观点】该录像资料未经对方同意录制，且双方系在协商处理，应结合全案证据综合认定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照合同约定收受购房款的，该协议应对认定为商品房买卖合同。 【权责关键词】撤销代理违约金过错无过错支付违约金合同约定第三人证据交换质证诉讼请求维持原判 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0 【本院认为】本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照合同约定收受购房款的，该协议应对认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应对明确以下主要内容，即当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。涉案商品房预订书虽约定了房产位置和房屋价款，但同时约定在签订商品房买卖合同时选择不同的付款方式，同一房产的单价可能存在差别，以签订商品房买卖合同时按建筑面积计算商品房价款，预定房源的

王某1、王某2房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

王某1、王某2房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷 【审理法院】山东省济宁市中级人民法院 【审理法院】山东省济宁市中级人民法院 【审结日期】2020.11.09 【案件字号】(2020)鲁08民终5011号 【审理程序】二审 【审理法官】张阿梅王衍琴张婕 【文书类型】判决书 【当事人】王某1;王某2;张某某 【当事人】王某1王某2张某某 【当事人-个人】王某1王某2张某某 【代理律师/律所】王修生山东济信律师事务所;王广朋山东康策律师事务所 【代理律师/律所】王修生山东济信律师事务所王广朋山东康策律师事务所 【代理律师】王修生王广朋 【代理律所】山东济信律师事务所山东康策律师事务所 【法院级别】中级人民法院 【本院观点】被告王某2与济宁腾骐置业发展有限公司分别于2014年5月12日、2014年6月9日签订了商品房定金协议、商品房买卖合同，购买了涉案房产(该房产位于新世纪以北，九华山路以南，环湖路以东，普陀山路以西，腾骐世家A区一期，第0028(0028)【座】02

【单元】【层】0002(2-1102)号)，总价626785元。原告与二被告之间签订的房屋买卖合同中约定：“(…)，六、房屋过户登记：因该房产暂时未办理房权证，故不能办理过户手续。本案中被上诉人一审诉求为确认房屋买卖合同有效，并依法判令上诉人协助办理过户手续。【权责关键词】代理合同合同约定书证关联性质证诉讼请求中止审理维持原判查封诉讼时效【指导案例标记】0 【指导案例排序】0 【本院认为】本院认为，本案中被上诉人一审诉求为确认房屋买卖合同有效，并依法判令上诉人协助办理过户手续。一审支持了被上诉人的诉求，上诉人对判决结果并未提出异议。上诉人仅对涉及的25万元首付款是否实际给付提出了异议。经查，上诉人与被上诉人签订了房屋买卖合同，上诉人以64万元的价格将涉案房屋卖与被上诉人，被上诉人以现金交付的方式向上诉人支付了首付款25万元，上诉人同时向被上诉人出具了25万元的收到条。现上诉人上诉称其并未收到25万元与收到条载明内容不符，本院不予采信。关于二审中上诉人主张本案涉嫌刑事犯罪，并以此为由申请中止审理。因上诉人并未提交证据证明该主张，本案不符合中止情形，依法不应支持。综上所述，王某1、王某2的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王某1、王某2负担。本判决为终审判决。 【更新时间】2022-08-21 04:39:22 【一审法院查明】一审法院认定事实：1、原告提交证据一：2014年5月12日被告王某2与腾骐世家签订的商品房定金协议一份、2014年6月9日被告王某2与济宁腾骐置业发展有限公司签订的商品房买卖合同一份，证实被告王某2对该涉案房产具有所有权。商品房定金协议载明：“甲方(出卖人)济宁腾骐置业发展有限公司，法定代表人：韩飞，联系电话：xxx 某某某某，乙方(买受人)：王某2。第一条、乙方购买由甲方开发建设的腾骐世家小区28号

济南汇侨房地产开发有限公司、薄庆镇等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

济南汇侨房地产开发有限公司、薄庆镇等商品房销售合同纠 纷民事二审民事判决书 【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷 【审理法院】山东省济南市中级人民法院 【审理法院】山东省济南市中级人民法院 【审结日期】2021.12.17 【案件字号】(2021)鲁01民终11227号 【审理程序】二审 【审理法官】李静闵雯焦玉兴 【审理法官】李静闵雯焦玉兴 【文书类型】判决书 【当事人】济南汇侨房地产开发有限公司;薄庆镇;宋宪龙;刘业强;马夫成;薛秀莉;乔培超;李承利;刘海军;王世宁;赵刚;刘佳;吕秀青;阮希猛;孔令海;王士波;张永水;张继元;张群;郝继贤;董孟乾;王经龙;韩伟;郝召林;田玲;董泗荣;董希军;周广军;刘志;杨永;李兵;王华;刘庆伟;马凤臣;董跃;李娜;曹峰;张庆军;孙延新;葛现林;田芳;曹德伟;房峰;潘振华;李润波;卢桂芳;朱武广;郝昭阳;衣少华;张霞;宋春雷;杜化国;武玉宝;武云鹏;曹秀琴;刘莹;梅振涛;李修刚;张华;陈雪;张磊;薛青;李修广;张德英;刘学莲;王廷明;宋春瑞;曹儒凤;王英山(王某某父亲);房玉莲(王某某母亲);王淑娴 【当事人】济南汇侨房地产开发有限公司薄庆镇宋宪龙刘业强马夫成薛秀莉乔培超李承利刘

海军王世宁赵刚刘佳吕秀青阮希猛孔令海王士波张永水张继元张群郝继贤董孟乾王经龙韩伟郝召林田玲董泗荣董希军周广军刘志杨永李兵王华刘庆伟马凤臣董跃李娜曹峰张庆军孙延新葛现林田芳曹德伟房峰潘振华李润波卢桂芳朱武广郝昭阳衣少华张霞宋春雷杜化国武玉宝武云鹏曹秀琴刘莹梅振涛李修刚张华陈雪张磊薛青李修广张德英刘学莲王廷明宋春瑞曹儒凤王英山(王某某父亲)房玉莲(王某某母亲)王淑娴 【当事人-个人】薄庆镇宋宪龙刘业强马夫成薛秀莉乔培超李承利刘海军王世宁赵刚刘佳吕秀青阮希猛孔令海王士波张永水张继元张群郝继贤董孟乾王经龙韩伟郝召林田玲董泗荣董希军周广军刘志杨永李兵王华刘庆伟马凤臣董跃李娜曹峰张庆军孙延新葛现林田芳曹德伟房峰潘振华李润波卢桂芳朱武广郝昭阳衣少华张霞宋春雷杜化国武玉宝武云鹏曹秀琴刘莹梅振涛李修刚张华陈雪张磊薛青李修广张德英刘学莲王廷明宋春瑞曹儒凤王淑娴 【当事人-公司】济南汇侨房地产开发有限公司王英山(王某某父亲)房玉莲(王某某母亲) 【代理律师/律所】贾思敏山东鼎洲律师事务所;赵磊山东灵岩律师事务所;张文松山东全泰律师事务所 【代理律师/律所】贾思敏山东鼎洲律师事务所赵磊山东灵岩律师事务所张文松山东全泰律师事务所 【代理律师】贾思敏赵磊张文松 【代理律所】山东鼎洲律师事务所山东灵岩律师事务所山东全泰律师事务所 【法院级别】中级人民法院 【原告】济南汇侨房地产开发有限公司 【被告】薄庆镇;宋宪龙;刘业强;马夫成;薛秀莉;乔培超;李承利;刘海军;王世宁;赵刚;刘佳;吕秀青;阮希猛 【本院观点】本案的争议焦点为：1.涉案《承诺书》的效力是否及于汇侨公司、被上诉人；2.以物业费形式抵顶逾期交房违约金是否应予支持。关于如有迟延顶物业费的承诺实质是对迟延取得《分期综合验收备案证明》承担逾期交房违约金的约定，只不过系以物业费形式进行

纪明霞、山东光华置业有限公司等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

纪明霞、山东光华置业有限公司等商品房销售合同纠纷民事 二审民事判决书 【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷 【审理法院】山东省德州地区（市）中级人民法院 【审理法院】山东省德州地区（市）中级人民法院 【审结日期】2021.07.19 【案件字号】(2021)鲁14民终1982号 【审理程序】二审 【审理法官】张小雪高晓敏张忠星 【审理法官】张小雪高晓敏张忠星 【文书类型】判决书 【当事人】纪明霞;山东光华置业有限公司;杨秀云 【当事人】纪明霞山东光华置业有限公司杨秀云 【当事人-个人】纪明霞杨秀云 【当事人-公司】山东光华置业有限公司 【代理律师/律所】徐波山东禹法律师事务所 【代理律师/律所】徐波山东禹法律师事务所 【代理律师】徐波 【代理律所】山东禹法律师事务所

【法院级别】中级人民法院 【原告】纪明霞 【被告】山东光华置业有限公司;杨秀云 【本院观点】首先，商贸港公司与光华置业公司均是山东光华控股集团有限公司100%控股的法人。 【权责关键词】民事行为能力无效欺诈撤销代理民事权利合同过错无过错合同约定新证据诉讼请求维持原判清算法律援助 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0 【本院查明】本院二审查明的事实与一审一致，予以确认。 【本院认为】本院认为，首先，商贸港公司与光华置业公司均是山东光华控股集团有限公司100%控股的法人。商贸港公司的法定代表人为杨秀云，清算组成员陈跃华、杨秀云、唐云峰，光华置业公司的法定代表人为陈跃华，公司主要人员陈跃华、杨秀云，公司设立时经营地点位于禹城市山东国际商贸港1号楼商铺；山东光华控股集团有限公司法定代表人陈跃华，杨秀云任经理。商贸港公司与光华置业公司在工作人员、经营场所、股东、业务往来等方面存在高度混同的现象。应当认定商贸港公司与光华置业公司系关联企业，且人格混同。 第二，在我国注册的有限责任公司和股份有限公司的股东对公司债务承担的是有限责任，为避免股东滥用公司的法人资格逃避债务，公司在注销时应依法经过清算程序，在债权债务清理完毕后方能办理注销登记。陈跃华、杨秀云系商贸港公司清算组成员，也是该公司控股股东的法定代表人或高级管理人员、案涉房屋开发公司的法定代表人或高级管理人员，商贸港公司于2014年3月10日签订承诺书后，在明知回购承诺期未满、公司可能存在未决纠纷的情况下，2015年10月14日即成立清算组，将公司注销登记。公司注销后，对于以公司名义签订的未履行完毕的合同，无论清算人承担因过错造成债权人损失的责任，还是作为股东继承公司债务，合同相对方均有诉权，不能因股东或清算人的过错和责任导致合同相对

山东彭力置业有限公司、王希文等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

山东彭力置业有限公司、王希文等房屋买卖合同纠纷民事二 审民事判决书 【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷 【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院 【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院 【审结日期】2022.06.21 【案件字号】(2022)鲁07民终4834号 【审理程序】二审 【审理法官】李郭淑娟贾丽丽 【审理法官】李郭淑娟贾丽丽 【文书类型】判决书 【当事人】山东彭力置业有限公司;王希文;陈光增 【当事人】山东彭力置业有限公司王希文陈光增 【当事人-个人】王希文陈光增 【当事人-公司】山东彭力置业有限公司 【代理律师/律所】任运传山东天乙律师事务所;褚世绍山东蓝诺律师事务所 【代理律师/律所】任运传山东天乙律师事务所褚世绍山东蓝诺律师事务所 【代理律师】任运传褚世绍 【代理律所】山东天乙律师事务所山东蓝诺律师事务所 【法院级别】中级人民法院

【原告】山东彭力置业有限公司 【被告】王希文;陈光增 【本院观点】本案双方争议的焦点问题为案涉《房屋认购协议》应否解除，上诉人彭力置业公司应否返还被上诉人王希文、陈光增相关款项。 【权责关键词】无效胁迫恶意串通撤销代理违约金支付违约金合同约定回避新证据关联性质证罚款诉讼请求反诉维持原判发回重审 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0 【本院查明】本院二审查明的事实与原审法院认定一致，予以确认。 【本院认为】本院认为，本案双方争议的焦点问题为案涉《房屋认购协议》应否解除，上诉人彭力置业公司应否返还被上诉人王希文、陈光增相关款项。首先，上诉人彭力置业公司主张王希文、陈光增的房屋买卖合同解除权已经超过法定行使期间，合同不应解除。案涉此项主张的前提为案涉合同是有效合同，但一审中彭力置业公司并未提出，而是主张案涉合同为其在胁迫下签订，非其真实意思表示，应为无效合同，彭力置业公司之主张前后矛盾。案涉《房屋认购协议》签订的前提是彭力置业公司与王希文、陈光增签订协议书，对于王希文、陈光增垫付的费用进行了确认，并确定抵作购房款，现彭力置业公司未在合同约定期间内交付案涉房屋，且因2014年11月21日其已将案涉房屋出卖给顾明薇并办理了网签手续，案涉房屋实际上亦无法交付，案涉《房屋认购协议》无法交付是因彭力置业公司原因导致，在此情况下，如不允许王希文、陈光增解除《房屋认购协议》则会出现垫付款项无法追回，案涉房产亦无法取得，有失公允，故一审法院认定案涉房屋买卖合同应当解除并无不当，本院予以维持。其次，彭力置业公司主张案涉《房屋认购协议书》为王希文、陈光增变造，但其并未提供证据予以证明；且该合同空白部分为填写项目而非修改项目，合同上亦有彭力置业公司的签字盖章，故对于其主张本院不予支持。虽王希文、陈光增与彭力置业公司之间签订的两份《协议书》时间、金额有所差异，但协议书中详细列明了款项的组

谢磊、山东岳海之尊置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

谢磊、山东岳海之尊置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民 事判决书 【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷 【审理法院】山东省泰安市中级人民法院 【审理法院】山东省泰安市中级人民法院 【审结日期】2020.08.17 【案件字号】(2020)鲁09民终1853号 【审理程序】二审 【审理法官】谭明娜王芳李莹 【审理法官】谭明娜王芳李莹 【文书类型】判决书 【当事人】谢磊;山东岳海之尊置业有限公司;山东东岳新天街商业运营管理有限公司 【当事人】谢磊山东岳海之尊置业有限公司山东东岳新天街商业运营管理有限公司 【当事人-个人】谢磊 【当事人-公司】山东岳海之尊置业有限公司山东东岳新天街商业运营管理有限公司 【代理律师/律所】谷海金山东舜天律师事务所;杨连振山东民昊律师事务所 【代理律师/律所】谷海金山东舜天律师事务所杨连振山东民昊律师事务所 【代理律师】谷海金杨连振 【代理律所】山东舜天律师事务所山东民昊律师事务所 【法院级别】中级人民法院

【字号名称】民终字 【原告】谢磊;山东东岳新天街商业运营管理有限公司 【被告】山东岳海之尊置业有限公司 【本院观点】谢磊与岳海置业签订的《商品房预售合同》系有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。 【权责关键词】违约金合同约定第三人证明诉讼请求维持原判执行 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0 【本院认为】本院认为，谢磊与岳海置业签订的《商品房预售合同》系有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同明确约定岳海置业逾期交房，按日支付总房款万分之一的违约金至实际交付房屋时止，但违约金总额不超过房屋总价的5%。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，谢磊主张合同约定的违约金过低，应予以调整，其应提供证据证明因岳海置业违约造成的损失。虽然其提交了与新天街运营公司签订的租赁合同，主张按照合同中约定的租赁费计算违约金，但是其亦主张与房屋买卖合同同时签订的该租赁合同系岳海置业促销的一种商业模式，故无法以租赁合同中的租赁费标准计算岳海置业违约造成的损失。退一步讲，即使以该租赁费计算违约损失，一审法院作出的（2018）鲁0911民初4337号民事判决，已判决新天街运营公司支付谢磊房屋租金154404.03元（自2017年6月3日至2018年8月3日）。故谢磊的上诉主张本院不予支持，谢磊关于对涉案房屋同地段的租金水平进行评估的申请，本院不予准许。一审判决按照双方合同约定认定违约金为77500元，并无不当，本院予以维持。综上所述，谢磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，

山东省房地产开发集团青岛分公司、青岛盛世鸿图商贸有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

山东省房地产开发集团青岛分公司、青岛盛世鸿图商贸有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书 【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷 【审理法院】山东省青岛市中级人民法院 【审理法院】山东省青岛市中级人民法院 【审结日期】2021.08.25 【案件字号】(2021)鲁02民终9549号 【审理程序】二审 【审理法官】徐明李晓波王昌民 【文书类型】判决书 【当事人】山东省房地产开发集团青岛分公司;青岛盛世鸿图商贸有限公司 【当事人】山东省房地产开发集团青岛分公司青岛盛世鸿图商贸有限公司 【当事人-公司】山东省房地产开发集团青岛分公司青岛盛世鸿图商贸有限公司 【经典案例】涉港澳台案例 【代理律师/律所】蒋成山东怀禄律师事务所;吴林霞山东怀禄律师事务所 【代理律师/律所】蒋成山东怀禄律师事务所吴林霞山东怀禄律师事务所 【代理律师】蒋成吴林霞 【代理律所】山东怀禄律师事务所 【法院级别】中级人民法院 【原告】山东省房地产开发集团青岛分公司

【被告】青岛盛世鸿图商贸有限公司 【本院观点】本案系房屋买卖合同纠纷。一审诉讼过程中，上诉人提交了其与被上诉人签订的案涉四套房屋的《商品房买卖合同》作为证据，被上诉人对该证据的真实性予以认可。上诉人至被上诉人购买案涉房屋至今已有十余年时间，如被上诉人未付清购房款，上诉人在此期间未向被上诉人起诉主张未付清购房款，却为被上诉人出具全部购房款的发票，办理房产证并交付房屋，有违常理。 【权责关键词】代理民事权利违约金证明诉讼请求法院调解维持原判诉讼时效 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0 【本院查明】二审查明的事实与一审查明一致。 【本院认为】本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案中，上诉人主张其向被上诉人主张案涉购房款并未超过诉讼时效，一审法院对此认定错误。本院认为，一审诉讼过程中，上诉人提交了其与被上诉人签订的案涉四套房屋的《商品房买卖合同》作为证据，被上诉人对该证据的真实性予以认可。该四份合同第六条均约定被上诉人应于2007年1月30日或2007年1月31日前付清全部价款。一审法院认为被上诉人如逾期未付款，则上诉人至迟起诉时间应为2010年1月31日，并无不当。而上诉人在一审法院提起诉讼明显超过诉讼时效，且上诉人亦未提交有效证据证明其在法律规定的诉讼时效内曾向被上诉人主张权利而引起诉讼时效的中断。故，上诉人认为其向被上诉人主张案涉购房款未超过诉讼时效，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于上诉人主张被上诉人未付清全部购房款问题。本院认为，上诉人至被上诉人购买案涉房屋至今已有十余年时间，如被上诉人未付清购房款，上诉人在此期间未向被上诉人起诉主张未付清购房款，却为被上诉人出具全部购房款的发票，办理房产证并交付房屋，有违常理。故对上诉人的该主张，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

中海地产集团有限公司、陈小英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

中海地产集团有限公司、陈小英房屋买卖合同纠纷二审民事 判决书 【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷 【审理法院】广东省深圳市中级人民法院 【审理法院】广东省深圳市中级人民法院 【审结日期】2020.06.28 【案件字号】(2018)粤03民终22865号 【审理程序】二审 【审理法官】朱萍梁乐乐赵雪琳 【审理法官】朱萍梁乐乐赵雪琳 【文书类型】判决书 【当事人】中海地产集团有限公司;陈小英 【当事人】中海地产集团有限公司陈小英 【当事人-个人】陈小英 【当事人-公司】中海地产集团有限公司 【经典案例】涉港澳台案例 【代理律师/律所】李园广东广和律师事务所 【代理律师/律所】李园广东广和律师事务所 【代理律师】李园 【代理律所】广东广和律师事务所

【法院级别】中级人民法院 【原告】中海地产集团有限公司 【被告】陈小英 【本院观点】本案为房屋买卖合同纠纷，双方当事人对一审法院对本案行使管辖权及适用中华人民共和国内地法律为准据法均无异议，本院予以确认。第一，南方华信公司系一审法院经摇珠程序选定，南方华信公司与陈小英自行委托鉴定的华联价格公司同样是广东省高级人民法院确定的广东法院司法委托入选专业机构，资质类别均是价格评估（综合涉诉讼类），在司法实践中，具体包括各类价格评估、各类损失评估及损失的原因、程度评估等，而且本案仅涉及渗漏水等非建筑基础、主体结构的质量问题，故南方华信公司具有鉴定本案质量问题并评估相关费用的资质。 【权责关键词】撤销合同不可抗力合同约定诚实信用原则管辖鉴定意见重新鉴定关联性可采性质证诉讼请求缺席判决维持原判发回重审 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0 【本院查明】经审理查明：一审法院查明事实属实，本院予以确认。 【本院认为】本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，双方当事人对一审法院对本案行使管辖权及适用中华人民共和国内地法律为准据法均无异议，本院予以确认。对本案二审争议，本院评判如下：根据本案《深圳市房地产买卖合同》第十五条，对质量保修，双方可委托双方认可且有资质的监理单位裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构检测。根据《住宅质量保证书》，在五年保修期内，若出现外墙面、屋面防水、地下、地下室渗漏问题海地产无条件免费维修，并对由于渗漏所造成的客户室内装修损坏进行修复；若由于业主使用不当或者自行改造造成渗漏，由住户自行负责。本案中，陈小英入伙之后不久案涉房屋出现房屋外墙面、屋面及地下室渗漏，2009年12月中海地产曾进行过维修，但未能解决，之后中海地产同意延长一年保修期，陈小英在保修期内多次向中海地产要求维修，中海地产主

于洪洋、中国电建集团山东电力管道工程有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

于洪洋、中国电建集团山东电力管道工程有限公司等房屋买 卖合同纠纷民事二审民事判决书 【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷 【审理法院】山东省泰安市中级人民法院 【审理法院】山东省泰安市中级人民法院 【审结日期】2021.12.21 【案件字号】(2021)鲁09民终4201号 【审理程序】二审 【审理法官】毕经纶李莹邢友峰 【审理法官】毕经纶李莹邢友峰 【文书类型】判决书 【当事人】于洪洋;中国电建集团山东电力管道工程有限公司;于修海 【当事人】于洪洋中国电建集团山东电力管道工程有限公司于修海 【当事人-个人】于洪洋于修海 【当事人-公司】中国电建集团山东电力管道工程有限公司 【代理律师/律所】吕超山东东岳律师事务所;王鹏山东东岳律师事务所;宋宗达山东岱松律师事务所;李永友山东众成天信律师事务所;曹学磊山东众成天信律师事务所 【代理律师/律所】吕超山东东岳律师事务所王鹏山东东岳律师事务所宋宗达山东岱松律师事务所李永友山东众成天信律师事务所曹学磊山东众成天信律师事务所 【代理律师】吕超王鹏宋宗达李永友曹学磊

【代理律所】山东东岳律师事务所山东岱松律师事务所山东众成天信律师事务所 【法院级别】中级人民法院 【原告】于洪洋 【被告】中国电建集团山东电力管道工程有限公司;于修海 【本院观点】本案争议焦点为被上诉人与第三人于修海签订的房屋转让协议是否有效，上诉人主张的经济损失应否支持。 【权责关键词】无效欺诈胁迫恶意串通社会公共利益以合法形式掩盖非法目的无权处分撤销代理实际履行第三人新证据关联性合法性质证证明责任（举证责任）诉讼请求法院调解维持原判发回重审执行 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0 【本院查明】本院对一审查明的其他事实予以确认。 【本院认为】本院认为，本案争议焦点为被上诉人与第三人于修海签订的房屋转让协议是否有效，上诉人主张的经济损失应否支持。关于房屋转让协议的效力根据一审查明事实，被上诉人管道公司应其职工于会友(上诉人之父)申请于2002年1月以18439.75元价格向其出售案涉房屋，后该房屋于2002年办理了国有土地使用手续，于2005年办理了房产登记手续，所有权人登记为于会友。2006年，于会友向管道公司申请退房，经管道公司审批同意后，于会友将案涉房屋交付给管道公司并领取了折旧后的购房款，此时，于会友已不再享有对案涉房产的实际权利，其应协助管道公司办理房屋产权变更登记。此后管道公司作为案涉房屋实际权利人将该房屋出售给第三人于修海，于修海交付了购房款并居住至今，一审法院在查明该房屋交易不存在法定无效或可撤销情形的前提下，认定房屋转让协议有效并无不当。上诉人虽主张管道公司与第三人于修海的房产转让行为无效，但无相应证据证实该转让行为存在无效事由，故对其该主张，本院不予支持，其关于要求赔偿其经济损失的主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，于洪洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认