物业管理向现代服务业转型升级——谢家瑾讲话

物业管理向现代服务业转型升级一一谢家瑾讲话

2014-08-20 10:49:02来源：物业管理协会中国日报

各位代表：大家下午好！

很高兴参加了一天的会。七个主题发言，内容很生动，听了很受启发。两场论坛互动，十位主持人和嘉宾发言，有对相关定义的研究，企业经验的分享，不同观点的碰撞，发展前景的探讨，非常精彩，反映了行业学习研究交流的风气，这是行业的希望。

我想结合中国物业管理协会近一年来组织开展的《物业管理向现代服务业转型升级的研究》课题成果（课题报告以及相关学习和参考资料，已由中物协编印成《物业管理向现代服务业转型升级》一书，近日出版发行，请大家关注），以及今天的会议收获，谈几个问题，仅供

大家参考。

一、物业管理向现代服务业转型升级的必要性和紧迫性

近十年，物业管理在我国呈现加速发展的势头，进一步发挥了对社会和谐、经济发展、吸纳就业和加强城市管理的作用。

但客观看，行业总体还处于低水平运行状态，制约行业发展的主要问题体现在以下几个方

面：

一是成本不断攀高。刚性成本急剧上升，税负居高不下，价格调整机制缺失，使物业服务收费与成本出现严重倒挂，相当数量的物业服务企业陷入生存困境；

二是经营理念总体滞后。在信息化、知识化、网络化、全球化为主要特征的经济环境下，一些企业对成本上涨给行业生存发展带来的困难束手无策，看不见潜在市场环境变化带来的新的市场需求和商机，没有从客户价值、企业资源和能力、盈利方式等方面研究应对困难的路径，长期处于生存困境中，经营风险加剧，并引发降低服务标准和弃管小区等一系列社会问题；

三是管理方式粗放。部分企业对以推行节能减排为发展方向和重点的绿色物业管理的意义认知不足，对通过网络技术和科技手段可以给行业带来的管理升级还看不太懂，对新能源、新产品和新工艺能带来的降耗和节支效果缺乏把握。企业人员冗繁，服务品质和工作效率难以得到有效改善和提升，低劳动力成长和高能源消耗的发展模式难以为继。

四是从业队伍人才跟不上。随着科学技术和网络技术在行业的运用，以及业主需求的拓展和要求的不断提高，使得行业对懂经济、会经营、善管理、知晓法律，具有创新开拓精神的复合型人才需求激增，人才匮乏已经成为制约行业发展的突出问题。由于行业的平均工资待遇低于城镇职工平均收入，造成薪酬待遇留不住有经验的管理人员、熟练操作员工和秩序维护员，一线员工流动性日趋加大，直接影响企业管理服务水平的保持和提升；

以上分析表明，传统的物业管理运作模式，劳动密集型和简单服务提供者的现状，限制了行业发展，决定了物业服务企业的经济运营和盈利空间十分狭窄，服务内容和质量与人民群众的要求还有较大差距。

近些年，行业在反映困难、呼吁有关政策支持的同时，更多地通过创新求变、自救自强、

砥砺前行。

引入新技术，新业态和新方式，开创全新商业模式，致力于提高物业服务的技术含量、增值服务和产品附加值，实现从粗放型传统服务业向集约型现代服务业的转变，是物业管理科学发展的必然选择。因此，推动行业转型升级是外部环境、形势发展的倒逼，也是行业摆脱当前困境、寻求可持续发展的内在要求。

二、物业管理向现代服务业转型升级的内涵和特征

传统物业管理向现代服务业转型升级，是指以现代科学技术特别是信息网络技术为主要支撑，建立在新的商业模式、服务方式和管理方法基础上的物业管理服务产业。旨在通过对传统物业管理的改造，实现向现代物业管理的转型和升级。

其内涵和特征主要体现在以下几个方面：

一是管理升级。依托网络技术建立的涵盖顾客服务、物业管理、财务管理、人力资源管理、

办公自动化、在线学习、集中管控、远程监控等方面的IT系统平台，正在带来企业管理的

全面升级。

二是模式创新。网络技术等新技术在物业管理和服务中的广泛应用，智慧社区和智能物业管理的推进，使得传统物业管理运作模式正在发生变革和升级。包括服务集成、集中管控、远程监控、小区出入口智能门禁、车库无人化管理、绿化自动喷灌、清洁机械化操作、业主在线报修与投诉等，都被越来越多的企业采纳，带来企业组织结构扁平化，管理流程再造，标准化工作推进，达到人员配置减少、管理和执行效率提高、企业运营成本降低的综合效果。

除了运作模式变革外，更重要的是商业模式的创新，企业要对商业模式创新做深入研究。长期从事商业模式研究和咨询的埃森哲公司认为，成功的商业模式具有三个特征：第一，要能提供独特价值。有时候这个独特的价值可能是新的思想；而更多的时候，它往往是产品和服务独特性的组合。这种组合要么可以向客户提供额外的价值，要么使得客户能用更低的价格获得同样的利益，或者用同样的价格获得更多的利益。第二，商业模式是难以模仿的。企业通过确立自己的与众不同，如对客户的悉心照顾、无与伦比的实施能力等，来提高行业的进入门槛，从而保证利润来源不受侵犯。第三，成功的商业模式是脚踏实地的。

此外，创新商业模式的着力点要放在能为顾客提供哪些价值以及企业如何从这些价值提供中获得预期的盈利，设计思路应集中在三个方面：一是塑造商业模式时要突出把握全新的市场机会；二是商业模式再造时要突出产业价值链的整合；三是商业模式调整时要突出企业

价值链整合。成功的商业背后一定有一个与之相匹配的管理平台，用以强化商业模式推进的执行力，并实现商业模式各要件之间的互补性，来作为其运作制胜的保障。我简单举几个例子来支撑以上观点：上海东湖物业依托其设施设备管理的核心竞争力，积聚人才，历练内功，将企业发展定位在做以银行办公楼为主的精品办公楼管理专家”。经过10多年打拼，以办公楼管理为主，上海第一、全国著名”的愿景基本实现，企业发展取得了良好的

经营绩效。上海漕河泾开发区物业坚持只做园区物业，山东明德物业在院校后勤保障的物业管理上下功夫上水平，都体现了他们商业模式的独特性，使得品牌知名度、社会效益和经济效益均得到快

速提升。即使不少人仰慕和推崇的五大行”也不是万能的，他们在境内

从开始也参与一些普通住宅小区的管理，到现在逐步调整为主要从事高档住宅的项目顾问和高档写字楼管理，也是不断适应市场环境，以及对自身优劣势的扬长避短。

三是人才支撑。一方面，新型企业管理、创新商业模式策划、产品与技术研发、网络化的集中管控，信息平台的客户管理、产业链上延伸服务的拓展等、对懂经济、会经营、善管理、知晓法律，可策划与整合多领域、多业务的、具有创新开拓精神的复合型人才需求激增。另一方面，对现在正在从业的大量基层服务人员通过培训和绩效管理等，提升至有更高劳动生产率、具有更广泛的知识和专业技能的职业劳动者团队，承担多元、便捷、安全、专业的最后一公里服务，将成为行业转型升级的重要支撑。

四是高附加值。近些年，随着行业转型升级作用的初现，带来了各方面对物业管理依赖的变化。从房地产开发的角度看，产生了聘请物业企业为其项目开发前期及产品营销全程提供咨询顾问的需求；从消费者角度看，更多的业主不满足保洁、绿化、秩序维护和设施设备维护这四项基础性物业服务，衍生出包括信息咨询、房屋中介、居家养老、家政服务、电子商务等各类特约服务需求，演化为新兴服务业业态。物业服务企业对各类服务的全面介入，受到业主的广泛欢迎，拓宽了行业发展渠道，提升了企业盈利能力，展现了行业在转型升级中可以收获的潜在高附加值。

五是高成长性。未来若干年，房地产开发及相关联的投资及产品供应，将呈现更为理性发展与增长速度逐步减缓的趋势。而围绕房地产开发建设阶段的相关服务，以及商品房交付后业主对资产保值增值及与生产、生活相关的服务性需求，将呈现持续增长。这带来了物业管理在转型升级中纵向延伸至房地产业的整个链条，横向涵盖消费者个性化需求”将呈现业务范围与收益拓展的高成长性。

三、物业管理向现代服务业转型升级的环境

一是国家大政方针和政策的确定，为行业转型升级指明方向。

二是经济结构调整，为行业转型升级创造机遇。

三是居民生活水平的提升，为行业转型升级开拓了空间。近些年，居民生活水平的提高和居民生活方式的转变，让家务劳动社会化、家庭消费多样化、家庭生活品质化已成为一种趋势。需要物业管理从理念和操作上突破传统的运作模式，通过转型升级拓宽服务内涵，延伸产业链，融入现代元素，以便捷、周到、丰富的服务不断满足业主日渐增长的服务需求。

四是网络技术的发展，为行业转型升级提供支持。互联网、物联网、云计算、电子商务的迅猛发展，为服务创新提供了有力的工具和支撑，为物业企业服务手段的革新提供了新的平台，正改变着传统的物业管理运作模式。对物业管理由劳动密集型、简单劳动提供者向规模化、集约化、专业化经营的技术密集型、服务创新型现代物业服务业转型提供了技术支持。

物业管理向现代服务业的转型升级，通过现代科学技术特别是信息网络技术的广泛运用，以及新的商业模式、服务方式和管理方法的逐步建立，对提升行业社会地位、提高业主满意度正在产生深远影响。

理清发展思路，探索转型途径，鼓励一部分企业先行动起来，逐步带动全行业的转型升级，是物业

管理科学发展的必然选择。

四、物业管理向现代服务业转型升级的实践与初步成效

近些年来，一些省市和企业在物业管理转型升级上做了大量有成效的工作。

一是政府重视与政策扶持，引领了行业转型升级

浙江省2012年初下发了《浙江省人民政府办公厅关于加快发展现代物业服务业的若干意见》提出全面构建业务完备、服务优质、竞争有序、管理规范”的现代物业服务业体系，提出

加快现代物业服务业发展从服务对象、产业体系、服务业态、经营方式、产业规模”的五个转变”，勾画了现代物业管理的发展蓝图，引领着浙江物业管理的加快发展。

二是延伸服务的开展，带动了行业转型升级

近些年，蓝光嘉宝集团、兰州民召物业、河北卓达物业、龙湖物业、河南鑫苑物业、正弘物业等一批企业在做好基础服务同时，纵向延伸至房地产开发前期的规划、设计、设施设备选用顾问，中期的招商策划、营销代理，后期的尾盘销售、商业物业经营、房地产经纪业务等整个链条，横向涵盖消费者居家养老、家政服务、房屋租售、电子商务等各类个性化需求。既为业主提供生活便利并创造物业增值，也使企业获得了可观的经济效益，为应对用工难和成本持续上涨，全面提高服务质量发挥了重要作用。

三是商业模式的创新，加速了行业转型升级

一些品牌企业在商业模式的创新，产业附加值的获取等方面做了很多有益探索。这些企业尝试通过改变劳动密集型和简单服务提供者的现状，向依托现代科学技术、现代信息技术、现代企业经营管理方式的转变，逐步成为走规模化、集约化、专业化经营的技术密集型、服务创新型现代物业服务商。万科物业在坚守专业与品质的同时，通过云生活、社区一卡通、安防与停车管理、设施设备远程管理、移动APP智慧之家”五大科技的运用，以及社

区资源整合与经营性业务拓展，正在由物业管理专家向房务管家，资产管家，生活管家”

升级;绿城物业正逐步实现服务内容向提供全方面生活服务，服务模式向咨询、全委、代

管”并重，服务周期向为建筑产品和业主提供全生命周期服务转型；长城物业借助高速发展

的网络技术实现了成本降低和品质提升，通过涵盖社区商务、公寓短租、商业运营、长者服务等领域的“1+N'多角化战略，实现着物业管理生态圈向社区商业生态圈的延伸；福建融侨物业陆续展开融园农业生态产业基地、社区蔬菜配送、怡居洗衣店、怡居社区连锁便利店、怡居置业、一日三餐”社区业主食堂等业务，创造新颖的社区联动服务模式，着力打造融侨微商圈。以上述企业为代表的一批优秀企业的成功，正在对推动行业转型升级产生着巨大影响。

四是网络技术的运用，支撑了行业转型升级

上海市住房保障和房屋管理局建立了基于CTI技术支撑，覆盖全市的综合信息服务系统

962121呼叫平台，集中受理、派单、处置、回访、督办、统计分析六大功能，对整合行业资源、实现限时保质解决居民房屋报修，完善行业监管起到了快捷聚散功能。深圳主管部门开发推广的电子投票系统，基本解决了业主大会表决难问题。长城物业的IT系统平台,

彩生活物业依赖云管理平台的远程监控和集中管控，河北恒辉集团对所有管辖物业实施动态传感器

实施服务现场的全面远程管控，都对推动管理升级产生重大影响。）

五是向管理型企业的转变，推动了行业转型升级

中航物业正从传统的经营模式向集成化的经营模式转化，实现多资源、多业务、多供应渠道的集成；上海科瑞物业大力推进管理层与作业层的分离，将清洁、绿化等业务全面外包，将自身从基础性事务中解脱出来，腾出更多的精力放在更有价值的设备管理、资产管理等业务开拓上，综合实力明显增强。上海景瑞物业提出“ 1+5+乂的管理模式，完成了分公司

管理结构的全面升级。）

六是企业的整合并购，促进了行业转型升级

七是智慧社区的建设，助推了行业转型升级

八是人才队伍的培育，支持了行业转型升级（保利物业建立了保利物业学院”，先后与广东工程职业技术学院、广州大学合作成立了保利物业大专学历班”和保利物业本科学历班，使保利物业职工获得了重新接受大学教育的机会）。

以上实践，对物业管理由劳动密集型、简单劳动提供者向规模化、集约化、专业化经营的技术密集型、服务创新型现代物业服务业转型和升级，改变传统的物业管理运作及盈利模式都产生了巨大影响。在达到减员增效，应对当前服务成本快速上涨和招工难两大制约行业发展问题的同时，物业服务企业利用管理的物业资源和客户资源开展多种经营，获得物业服务费用以外的多元化经营收入，已经成为企业收入构成中非常重要的组成部分。

但是正如翁国强在这期杂志卷首语中写的：单靠几家企业的成功实践，还谈不上全行业的

转型升级，行业要实现真正意义上的转型升级，必须是绝大部分企业生产方式得到转变，简单粗放的经营模式得到改善，高消耗、低质量，低效益的现状逐步得到杜绝”他指出:

严峻的事实是物业管理行业转型升级存在两大软肋。第一是缺乏投入，因为长期低收入运行，所以行业的积累匮乏，导入信息技术对许多企业来说没有这个能力。第二是行业综合素质较差，缺乏能力、缺乏知识，简单地讲就是缺脑子”要解决这个问题就需要依靠行

业或者一些有眼光的、有担当的企业家挖掘和整合业主、企业和社会资源。利用行业拥有的这三项庞大数据和服务需求资源，与线上的服务提供商对接，建立起一个物业管理服务的云平台”让整个行业分享，从而提升物业管理的核心价值，这对全行业的转型升级将会产生巨大的推动作用。

五、转型升级注意的问题

中国物业管理协会提出：力争用五年时间，基本形成行业转型升级的运作和盈利模式；用十年时间，初步实现转型升级的基本目标。形成以现代科学技术特别是信息网络技术为主要支撑，建立在新的商业模式、服务方式和管理方法基础上的行业发展新形态。实现物业服务覆盖面继续扩大，服务水平整体提升，运作模式不断创新，质价相符形成常态，盈利能力持续增强，行业生存状况根本改善，对经济社会发展的贡献明显提高。

下个阶段，我们要抓好以下工作的推动：

一是要坚持以市场为导向，处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。争取从价格机制、税收减负、财政扶持等政策上取得突破（详细请看

协会即将出版的转型升级专业书）。

二是要不断挖掘业主潜在的市场需求，充分整合和有效利用物业管理相关产业、领域的要素资源，激活和拓展物业管理市场，实现高效、集约的服务过程和倍增的服务效果。在翁国强的卷首语中，写了这么一段话：物业管理的长处在线下，在最后100米的服务资源和

最后1公里的信息资源，这是我们物业管理人的强项。只有把这个资源整合好，才会产生巨大的效益，如兰州民召物业集团通过为政府解决经济适用房的快递服务以及相关终端派送，置换小区便利店特许经营和周边区域停车管理权，就是利用物业服务企业终端优势的典型事例。再如万科物业的幸福驿站、第五食堂；绿城物业的生活服务、健康服务、文化教

育服务三大系统，这些都是物业服务企业线下的资源，要充分利用好企业的线下资源，放大资源”值得大家认真思考。

三是要进一步激发物业服务企业在服务内容、发展方式、商业模式等方面的创造力，加大对资源搜集、统筹、组织和管理的服务集成探索，实现由劳动密集型向知识密集型转变，简单服务提供商向服务组织者转变；

四是要尊重和运用市场机制，推动企业的整合、改制、兼并和重组，鼓励企业做大做强。要培育一批具有较强核心竞争力、较高品牌美誉度的现代大企业、大集团，提高中型企业的专业服务能力和内部管理水平，引导小型物业服务企业规范发展。逐步形成以示范龙头企业为引领，中小企业协同发展的现代物业服务企业集群，全面提升行业整体发展水平，构建企业协调发展格局。

五是要建立行业合作共赢的发展体制和机制。

行业经历了前30多年从无到有发展的初级阶段，进入到转型升级的新阶段。我在今年3月协会理事会上说过：这是一个变革的年代，商业模式的创新，互联网技术的广泛应用，颠覆着很多传统的东西。我们对创新和变革给行业带来的转型升级发展趋势要看得见、看得懂、看得起，跟得上”否则，别的企业在大踏步前进，我们仍然在原地踏步，就会落伍。

但是我也在不断地提醒大家：面对移动互联网浪潮和商业模式的创新，我们既不必妄自菲薄，也不能妄自尊大。要克服互联网恐惧症、指标综合症，不要一哄而上投入大量资金开通电子商务（尤其是中小企业），不要盲目追求过高的发展指标。要深入研究可持续发展的业务拓展和商业模式。

另外，我也反复强调，企业的创新和变革一定要结合自身情况，不要将其他企业的经验照抄照搬。在各种发展模式和创新的选择中，没有最好的，只有最适合自己的。如果不结合自身情况盲目照搬，不仅很难成功，还有可能承受更大的风险。

本届协会只剩两个月了，今年10月我们将完成协会换届工作。感谢大家多年来对协会工作的支持，感谢各位近四年来创造性的工作！正是有了你们的积极参与和辛勤付出，行业才有可能在困境中崛起，才有了今天在社会政治经济中日益重要的地位。

因此，我还要借这次会议的机会，再次重复我在今年理事会上发出的呼吁，希望更多的企业顺应时代潮流，以实际行动加入到转型升级的行列中来，看清形势，把握机会，找到适合企业发展壮大的契机和路径，实现困境中的突围，共同开启行业可持续发展的新局面。谢谢大家！

[现代服务业转型升级方案]服务业转型升级是什么意思

[现代服务业转型升级方案]服务业转型升级是什么意思 一、围绕“四位一体”，着力打造沿江大物流以xx港为龙头，以物流园区建设为载体，构建码头、仓储、加工、贸易等功能完善的现代物流体系，将xx港打造成国际物流节点及区域物流中心，使物流业成为推动跨越发展的重要增长点。到2015年，物流业增加值占服务业增加值比重达30%以上；港口货物吞吐量达15000万吨以上，年均增长15%以上；物流营业收入2000亿元以上，年均增长50%以上。1.加快港口开发建设。以新港、八圩作业区为重点，围绕“粮油、木材、金属材料、石化能源、农资”五大基地建设，科学规划并加快建设码头泊位。采用先进适用的港口装备和技术，改善作业条件，优化工艺流程，提高港口设施机械化、自动化程度，努力将xx港打造成长江中下游重要的资源性大港和生产性服务业基地。2.加快物流园区建设。依托港口五大基地，发挥港口大宗散货吞吐优势，建设以“四位一体”为要素、以信息网络技术为支撑的物流园区，实现从单一的中转仓储型基地向商贸型、综合型现代物流基地转变。重点规划建设：新港园区的粮油、木材、钢材、能源石化、农资物流园区，江阴-xx园区的港口公共物流园区、六圩港拓浚后商贸物流区。加大独立口岸申报力度，全力开展出口加工区、保税物流园区上争筹建工作，充分利用保税物流园区政策优势，提高三江现代物流中心集聚效应。3.加快物流中心公共服务体系建设。加快建设行政、商务、货运、仓储等公共服务中心，大力发展商务贸易、代理中介、研发中心、金融保险等生产性服务业及餐饮、酒店、休闲、娱乐等商贸服务业，积极培育技术咨询、信息中介等新兴服务业，为入驻企业及来往客户提供现代化、高水平、多功能服务。建立货运配载中心，实现园区多式联运，形成一条信息畅通、货畅其流、运作高效的物流运输链。大力营造适合总部经济发展的良好环境，围绕总部经济若干重点领域，加快引进和培育船用钢板、木材、煤炭销售、结算中心等职能型经济总部，打造具有xx特色的港口“总部经济”和“楼宇经济”，提高现代港口物流业综合服务水平。 4.加快公共物流信息平台建设。以三江现代物流有限公司为主体，通过“政府投资为主、企业参股为辅”方式，有计划、分步骤地建设覆盖港区、园区生产流通和仓储中转物流企业，集“行政服务、电子口岸、信息发布、商品交易、运输配载、仓储管理、平台展示、设施跟踪”等多功能于一体的物流公共信息平台，实现地方通关、物流、贸易管理和信息服务等系统的互联互通和信息共享。二、依托产业优势，着力培育城郊大市场 1.规划专业市场发展区域。将专业市场的发展区域重点放在开发区城郊。这些区域交通便利，制造业集中，人流、物流较为密集，且土地价格相对较低，是发展市场的理想场所。在发展方向上，一是依托港口货源优势，积极发展各类大型商品交易市场，加速形成有形市场，拓展大宗散货交易及贸易功能。二是依托现有产业基础，发展船舶配件、标准件、建材等一批“有根”产品交易市场，实现与制造业的互相融合、共同发展。（1）开发区总部，依托港口货源，加快建设粮食、钢材、木材、能源（煤炭）等交易中心。以粮食、特色冶金、木材等产业为基础，以龙头企业为抓手，发展专业特色经营，带动中小流通贸易企业发展，打造资源集合、产业集群、服务集成的区域性临港物流商贸集聚区。（2）城南园区，以百富绅为重点，全力打造建材、装饰、家居板块。进一步拓展百富绅现有发展空间，在百富绅东侧，建设一座五星级的家具博览中心和一座商务大楼，细化市场分工，增加经营品种，更好地满足消费者购物选择。以百富绅为核心，逐步向南延伸，汇集欣欣家居、润晖商贸及周边重要地段的商业布点，加快产业集聚。以主干道商业网点建设为重点，加快沿线商业开发，形成便民服务、餐饮娱乐、物流配送等竞相发展的繁荣景象。（3）城北园区，加大对嘉亿钢材市场改造力度，扩展区域，优化环境，完善仓储、装卸、加工等配套设施，增强市场的吸引力和辐射度，力争2015年市场交易额达100亿元。依托紧固件产业园，构建交易平台，完善市场功能，着力打造苏中较有影响力的标准件生产、交易基地，力争2015年市场交易额达2亿元。以目前我市经营汽车摩托车规模最大的企业迅达公司为中心，集聚华联、恒力等汽摩经营企业，建设汽车摩托车市场，形成汽摩“交易、维修、配件、装璜”

政府机关物业管理服务的特点

政府机关物业管理服务的特点摘要 : 中国的政府机关后勤工作渐渐地向物业管理方向转变，这使物业管理企业的发展有了新的市场，但由于机关本身的特点和机关物业管理的特点，使得机关物业管理服务也具有自己的特色。物业管理企业能根据这些特点来开创具有特色的机关物业管理服务，将成为物业管理企业在行业竞争中立于不败之地的不二法门。 物业管理——一个改革开放后的新兴行业 , 已经经历了一个从无到有、从萌芽到茁壮成长的发展历程，物业管理的对象也从单纯的住宅小区发展为住宅小区、公寓、别墅、写字楼、工厂、医院和机关办公楼等各种类型的管理对象，这一方面也证明我国的物业管理行业正在逐步趋于完善，并与国际接轨。物业管理行业作为房地产开发的后续产业，主要是对物业本身及相配套的建筑物、附属物进行管理，以达到物业的保值增值。而这个概念忽略了一个最重要的主体，那就是业主，业主是物业的所有者，是物业管理企业提供物业管理服务的主观对象，他们对物业管理服务的态度才是衡量物业服务好坏的标准，也正因为业主的存在，才为物业管理服务提出了更高的要求。 一、政府机关物业管理的三种模式 中国政府机关的物业管理，前后大体经历了三种模式。第一种模式是传统地设立后勤编制，对办公用房进行“谁建设谁使用、谁使用谁管理”的分散模式，物业管理工作纳入政府机关事务的行政管理之中，这是建国后数十年计划经济体制的产物。第二种模式是改革开放后 , 在人们更新效益观念的冲击下，部分政府机关对后勤编制实施改革，引入企业化管理，制定责任

目标和检验标准，使后勤服务工作向规范化、标准化迈进。倡导后勤保障能力和市场竞争意识，这是先期导入专业化物业管理的有益尝试，但是面对基本的成本效益冲突、产权与使用权冲突和维修养护上的种种弊端，仍然有其无法解脱的痼疾 ; 在这种情况下，产生了第三种模式，以莲花物业接管深圳市住宅局机关楼宇及深圳海关所属全部物业、万科物业接管国家建设部大院为代表，这是一种由政府机关全权委托专业化物业管理企业管理政府机关物业的模式，这种模式下，由物业管理企业针对政府机关楼宇及相关物业的实际情况，量体裁衣地准备物业管理实施方案，合理议价、财务公开，为机关办公用房提供维修、保洁、绿化、综合服务的一体化物业管理，通过物业管理企业本身的管理综合服务和文化背景，给机关工作人员提供安全、文明、优美、舒适的办公环境，这是物业管理在新形势下外延得以拓展的标志，同时也意味着政府自身角色的全新定位。 二、政府机关物业管理服务的特点 政府机关的物业管理服务是很有特点的，因为政府机关物业的特点决定了其特色的物业管理服务。首先，政府机关物业不同于一般写字楼，一般写字楼拥有多个业主或使用者，他们可能从事不同性质的工作，所以对物业管理服务的要求也不尽相同。而机关物业的业主是单一的，是一个“大业主”，所有在机关工作的人员只是这个“大业主”中的一份子，他们的工作基本都是围绕同一主题，从而对物业管理服务的要求基本大同小异 ; 其次，政府机关物业与一般的住宅物业也有很大的区别，物业管理企业为住宅物业提供的服务一般围绕着小区业主的日常生活，主要都是一些琐碎的便民服务。而机关物业服务主要是提供围绕着机关办公的一些服务，除了一些日常的保洁

物业服务品质提升方案

物业服务品质提升方案 安全方面 重点加强安全团队内部管理，提升客户直观感受 1、客户出入较集中的时段，将巡逻岗临时固定在明显位置，随时为客户提供便捷服务； 2、增强岗位的主动性，对认识的客户主动打招呼，面生的礼貌询问、身份核实； 3、每周末下午客户集中时段，进行安全军事训练，提高客户对安全的直观感受； 4、制作宣传画，在出入口摆放，引导住户进出小区时自觉刷卡，加强人员管控； 5、定期上门统计出租户信息，消除安全隐患； 6、定期开展安全日等活动，通过安全宣传展板或DV播放进行宣传引导； 7、编制岗位傻瓜式操作指引，强化新员工对岗位快速适应； 8、对小区地下车库梯间加装摄像头，保障人员出入受控；

9、坚持员工工作例会及保安部的周一晨会，与一线保安员分析案例，提升一线人员的服务意识。 公共设施维护 重点提升公共设施完好性和维修及时性 1、制定公共设施保养计划，实施预防性管理，在公共设施出现问题前及时整改；制定夜间巡查计划，夜间保安员、公共设施维护人员和安全主主管参与其中，重点检查夜间照明的完好性； 2、以客户直观感受以及对客户日常生活影响程度为依据，制定公共设施维护时限表，责任人在接单后必须在规定的时限内完成； 3、公共设施维护责任到人，建立日常巡查和维护机制； 4、实行辖区责任制，辖区负责人、保安人员和维修人员对所辖区公共设施负责；对各区公共设施维护状况进行评比，较好的进行鼓励，形成辖区间的良性竞争氛围； 5、对小区内实施的各项公共设施维护改造，都及时通过公示栏知会客户； 环境卫生 重点关注小区主干道、出入口和客户感受较明显的部位

1、要针对各小区的差异，提供适合本小区的管理方案，包括人员招聘、培训、作业流程、考核办法等； 2、标准化现场作业流程和礼节礼仪，制定统一的培训课件； 3、物业办公室定期评选优秀员工，给予一定奖励，提升保洁员工作积极性；让其融入到团队当中，更好的服务于小区； 4、每月定期召开保洁部工作会议，针对本月环境工作出现的问题，客户投诉等确定整改措施，共同制定下月工作重点； 5、制定客户触点区域、时间段的环境卫生管理办法，让客户感觉干净整洁的居住环境； 6、定期调整作业顺序和流程，如：楼道清洁人员定期调整清洁楼道的顺序，让每个早上定时出门的业主都能遇到现场清洁人员；每天下班前对楼道进行一次清洁巡查，确保业主晚间回家时楼道清洁干净； 7、全员片区化管理，划分责任区域，避免死角存在； 8、强调全体员工人过地净，要求安全固定岗负责方圆一百米的环境卫生，不能出现白色垃圾； 绿化养护 重点提升客户观感

物业管理日常工作服务内容

(一)日常管理工作 1、日常管理工作的内容 （1）物业管理区的安全保卫、清洁、绿化及消防; （2）房屋及建筑的公共部分、机电设备、公共配套设施的维修、管理; （3）住户装修管理； （4）车辆管理； （5）客户档案管理； 2、安全保卫 （1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的治安问题，制定治安案件 发生率控制标准； （2）制定物业管理区治安管理条例，保安员岗位职责及保安工作作业流程； 3、清洁绿化 （1）根据物业管理区的房屋、公共场所及配套设备的特点、制定清洁保洁率； （2）制定物业管理区清洁卫主管理条例、保洁员岗位职责及保洁工作作业流程； （3）制定物业管理区绿化完好率标准及绿化管理规定； （4）明确绿化人员的管理规定、岗位职责及作业流程； 4、消防 （1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的消防隐患、制定消防设备、设备完善率及火灾发生控制率的标准； （2）制定物业管理区消防管理条例及消防工作内容、明确责任人； （3）制定消防设备、设备的管理、维护、使用规定及作业流程、确保消防系统符合国家规定要求；

5、水、电设备的管理、维护 （1）了解有关水、电设备可能出现的问题或存在的事故隐患，制定水、电设备的故障率、维修及时率和合格率控制标准； （2）制定水、电设备的使用和维护条例及作业流程，以保证其达到应有的性能标准； （3）制定水、电设备维护人员的管理规定及岗位职责； 6、房屋及建筑公共部分、公共配套设施的维护、管理 （1）了解物业管理区内房屋及建筑公共部分、公共配套设施可能存在的问题及事故隐患率，制定相应的完好率、维修及时率及验收合格率指标； （2）制定房屋及建筑公共部分、公共配套设施的使用及管理规定； （3）制定房屋及公共配套设施维护人员的管理条例、岗位职责及作业流程； （4）业主自行出租的房屋或公共配套设施，物业管理公司必须要求业主按照当地政府的有关规定完善相应的手续，并制定对承租人的管理规定。 7、住户装修管理 （1）制定住户装修管理规定，明确装修范围、时间、垃圾的处理及装修人员的管理，完善装修申报手续； （2）建立装修检查监督制度，明确责任人，以确保房屋结构、小区消防、防盗安全及环境卫生不受影响； 8、车辆管理 （1）车辆管理包括机动车及非机动车的管理； （2）制定物业管理区内车辆的进出、停放和行驶的管理规定，明确责任 人的岗位职责及作业流程； （3）制定停车场、自行车棚的完好率、维修及时率和合格率标准。

老旧小区物业管理前期介入与方案

老旧小区项目物业管理前期介入方案 2016年12月1日

目录 第一部分前期介入服务的四个阶段 (3) 一、物业顾问组建阶段 (4) 二、改造施工阶段 (4) 三、竣工验收阶段 (5) 四、物业正式进驻阶段 (6) 第二部分物业管理模式及服务目标 (7) 一、服务管理模式 (7) 二、服务管理思路 (8) 三、抓整治工作，换环境面貌 (13) 第三部分项目组织架构与岗位人员设置 (14) 一、组织机构设置与岗位人员配备情况 (14) 二、主要工作职责 (15) 三、物资装备需求情况 (18) 四、前期介入工作计划 (19) 五、日常管理期工作计划 (21) 第四部分前期物业管理工作的开展 (22) 一、前期物业工作重点 (22) 二、前期管理流程 (23) 三、物业接管验收管理 (25) （一）与前任物业公司对接 (25)

（二）与业主委员会对接 (29) （三）无人对接 (32) 四、物业管理后续工作 (34) （一）设备设施试运行 (34) （二）全面清洁开荒 (34) 五、服务建议 (38) 第一部分前期介入服务的四个阶段老旧小区的前期介入物业管理，是指物业正式进驻前的物业管理，其主要目的是：及时发现设施、设备的老化问题，为日后物业的顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保物业公司顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。兴龙物业公司针对老旧小区的前期物业管理特点及项目进度安排，拟在兴龙物业管理平台的支持下，从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业规程和工作计划，以保障老旧小区物业的正常、有序运转，使物业建立良好窗口形象。 要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，将根据物业施工改造进度的实际情况，对老旧小区制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。

物业管理向现代服务业转型升级——谢家瑾讲话

物业管理向现代服务业转型升级——谢家瑾讲话2014-08-20 10:49:02 来源：物业管理协会中国日报 各位代表：大家下午好! 很高兴参加了一天的会。七个主题发言，内容很生动，听了很受启发。两场论坛互动，十位主持人和嘉宾发言，有对相关定义的研究，企业经验的分享，不同观点的碰撞，发展前景的探讨，非常精彩，反映了行业学习研究交流的风气，这是行业的希望。 我想结合中国物业管理协会近一年来组织开展的《物业管理向现代服务业转型升级的研究》课题成果(课题报告以及相关学习和参考资料，已由中物协编印成《物业管理向现代服务业转型升级》一书，近日出版发行，请大家关注)，以及今天的会议收获，谈几个问题，仅供大家参考。 一、物业管理向现代服务业转型升级的必要性和紧迫性 近十年，物业管理在我国呈现加速发展的势头，进一步发挥了对社会和谐、经济发展、吸纳就业和加强城市管理的作用。 但客观看，行业总体还处于低水平运行状态，制约行业发展的主要问题体现在以下几个方面：一是成本不断攀高。刚性成本急剧上升，税负居高不下，价格调整机制缺失，使物业服务收费与成本出现严重倒挂，相当数量的物业服务企业陷入生存困境; 二是经营理念总体滞后。在信息化、知识化、网络化、全球化为主要特征的经济环境下，一些企业对成本上涨给行业生存发展带来的困难束手无策，看不见潜在市场环境变化带来的新的市场需求和商机，没有从客户价值、企业资源和能力、盈利方式等方面研究应对困难的路径，长期处于生存困境中，经营风险加剧，并引发降低服务标准和弃管小区等一系列社会问题; 三是管理方式粗放。部分企业对以推行节能减排为发展方向和重点的绿色物业管理的意义认知不足，对通过网络技术和科技手段可以给行业带来的管理升级还看不太懂，对新能源、新产品和新工艺能带来的降耗和节支效果缺乏把握。企业人员冗繁，服务品质和工作效率难以得到有效改善和提升，低劳动力成长和高能源消耗的发展模式难以为继。 四是从业队伍人才跟不上。随着科学技术和网络技术在行业的运用，以及业主需求的拓展和要求的不断提高，使得行业对懂经济、会经营、善管理、知晓法律，具有创新开拓精神的复合型人才需求激增，人才匮乏已经成为制约行业发展的突出问题。由于行业的平均工资待遇低于城镇职工平均收入，造成薪酬待遇留不住有经验的管理人员、熟练操作员工和秩序维护员，一线员工流动性日趋加大，直接影响企业管理服务水平的保持和提升; 以上分析表明，传统的物业管理运作模式，劳动密集型和简单服务提供者的现状，限制了行业发展，决定了物业服务企业的经济运营和盈利空间十分狭窄，服务内容和质量与人民群众的要求还有较大差距。 近些年，行业在反映困难、呼吁有关政策支持的同时，更多地通过创新求变、自救自强、砥砺前行。

政府机关物业管理服务的特点

政府机关物业管理服务的特点 摘要: 中国的政府机关后勤工作渐渐地向物业管理方向转变，这使物业管理企业的发展有了新的市场，但由于机关本身的特点和机关物业管理的特点，使得机关物业管理服务也具有自己的特色。物业管理企业能根据这些特点来开创具有特色的机关物业管理服务，将成为物业管理企业在行业竞争中立于不败之地的不二法门。 物业管理——一个改革开放后的新兴行业, 已经经历了一个从无到有、从萌芽到茁壮成长的发展历程，物业管理的对象也从单纯的住宅小区发展为住宅小区、公寓、别墅、写字楼、工厂、医院和机关办公楼等各种类型的管理对象，这一方面也证明我国的物业管理行业正在逐步趋于完善，并与国际接轨。物业管理行业作为房地产开发的后续产业，主要是对物业本身及相配套的建筑物、附属物进行管理，以达到物业的保值增值。而这个概念忽略了一个最重要的主体，那就是业主，业主是物业的所有者，是物业管理企业提供物业管理服务的主观对象，他们对物业管理服务的态度才是衡量物业服务好坏的标准，也正因为业主的存在，才为物业管理服务提出了更高的要求。 一、政府机关物业管理的三种模式 中国政府机关的物业管理，前后大体经历了三种模式。第一种模式是传统地设立后勤编制，对办公用房进行“谁建设谁使用、谁使用谁管理”的分散模式，物业管理工作纳入政府机关事务的行政管理之

中，这是建国后数十年计划经济体制的产物。第二种模式是改革开放后, 在人们更新效益观念的冲击下，部分政府机关对后勤编制实施改革，引入企业化管理，制定责任目标和检验标准，使后勤服务工作向规范化、标准化迈进。倡导后勤保障能力和市场竞争意识，这是先期导入专业化物业管理的有益尝试，但是面对基本的成本效益冲突、产权与使用权冲突和维修养护上的种种弊端，仍然有其无法解脱的痼疾; 在这种情况下，产生了第三种模式，以莲花物业接管深圳市住宅局机关楼宇及深圳海关所属全部物业、万科物业接管国家建设部大院为代表，这是一种由政府机关全权委托专业化物业管理企业管理政府机关物业的模式，这种模式下，由物业管理企业针对政府机关楼宇及相关物业的实际情况，量体裁衣地准备物业管理实施方案，合理议价、财务公开，为机关办公用房提供维修、保洁、绿化、综合服务的一体化物业管理，通过物业管理企业本身的管理综合服务和文化背景，给机关工作人员提供安全、文明、优美、舒适的办公环境，这是物业管理在新形势下外延得以拓展的标志，同时也意味着政府自身角色的全新定位。 二、政府机关物业管理服务的特点 政府机关的物业管理服务是很有特点的，因为政府机关物业的特点决定了其特色的物业管理服务。首先，政府机关物业不同于一般写字楼，一般写字楼拥有多个业主或使用者，他们可能从事不同性质的工作，所以对物业管理服务的要求也不尽相同。而机关物业的业主是单一的，是一个“大业主”，所有在机关工作的人员只是这个“大业

物业管理服务业务内容 - 制度大全

物业管理服务业务内容-制度大全 物业管理服务业务内容之相关制度和职责，物业管理服务业务的内容物业管理作为一项多功能、全方位的来务,其涉及的范围相当广泛。在实践中,一个物业管理公司能承揽多少业务,提供怎样的服务,取决于物业公司本身的业务能力和用房的... 物业管理服务业务的内容 物业管理作为一项多功能、全方位的来务,其涉及的范围相当广泛。在实践中,一个物业管理公司能承揽多少业务,提供怎样的服务,取决于物业公司本身的业务能力和用房的要求。 物业管理的业务 完整意义上的物业管理业务可划分为三大类。 第一大类是物业管理专项业务,它包括: (一)建筑管理。这是物业管理的基础工作,包括各类、各种用途房屋的保养、维修,使之保持良好的可使用状态。 (二)设备管理,这是指对供水、供电、空调、通讯、然料等设施进行保养、维修,使之良好的使用状态。 (三)大楼和小区内的交通管理。这是指对小区内的平行交通和大楼内的垂直交通(电梯和人行扶梯)的管理,包括通道、屋顶等空间的清理、路灯的保养等。 (四)消防管理。这是指消防制度的建立和执行,消防器材的设置、消防队伍的管理等。 (五)安保管理。它包括大楼和小区范围内的安全、保卫、警戒等,还可延伸为排除各种干扰,保持居住区的安静。 (六)绿化管理。这是指"物业"辖区内的绿化建设和保养,提供良好的生态环境。 (七)清洁管理。它包括垃圾、各种废物、污水、雨水的排泻、清除等,以求保持一个清静、卫生的环境。 第二大类是属于物业管理同社区服务相结合的基础上,它包括: (一)家务总揽。它包括各项家务代办,如搬场、代聘保姆、代付各种公用事业费用、代订报刊等。 (二)教育卫生。它包括照料病人,举办物业管辖区内的托儿所、幼儿园、小学校、地区诊疗所、保健站等。 (三)文化娱乐。如举办各种小型、地区性的文化娱乐、体育设施,如俱乐部、文如活动室、小型健身房、舞厅、有线电视台等。 (四)商业网点。如开办物业管辖区内的小型商场、副食品市场、饮食店、小五金、日杂用品、公用电信服务、家电维修,以方便用户。 (五)社会福利。如举办老年活动室,照顾区域内孤寡老人等。 以上这些项目,大都要与街道、居委和有关下令部门,如教育、文化、卫生、民政、商业等机构联合举办,或接受指导。物业管理与社区服务相配合,为用户提供物质的和精神的双向服务,在一定意义上说,是可以创造一种舒适、宁静、典雅、安逸的现代生活方式。 第三大类是履于一业为主、多种经营的项目。它包括: (一)不动产投资咨询、中介、动拆迁,住户置换、交换,房屋改建、更新,室内装潢、设备安装,经营建材等。 (二)经营旅游、餐饮、商场,如"如服务性住宅"、旅游房地产"等。

某小区物业管理方案

建 荆州 荆州太阳城物业管理方案 天津顺驰物业管理有限公司 荆州分公司 2004年7月15日

目录 一、项目概况 二、物业管理内容 三、前期物业管理 1.早期介入服务 2.接管服务 3.入住服务 4.日常服务 四、组织和管理制度 五、物业管理总体目标与分项目标 六、成本测算 七、服务内容、标准及质量保证措施 八、附各种工作流程和管理规定 荆州太阳城 一、项目概况 1、太阳城简介 1）地理位置 该项目位于荆州市的沙市区，荆襄南道以南，长港路以北，工农路以东，园林路以西。 2）建筑物概况 本项目为一住宅小区，由多层住宅、小高层住宅、会所、商业街组成。其中二层半的住宅4栋；四层的住宅17栋；四层半的住宅84栋；六层的住宅90

栋；十一层半的住宅17栋，部分设地下室一层；会所三层；商业街二层；总建筑面积为310000M2，其中商业面积15000 M2，住宅面积295000 M2。整个小区被环形道路及两横一纵的车行道划分为若干个住宅组群。整个小区的总体建筑轮廓，采用低层、多层和小高层相结合的方式。在景观界面的核心位置和小区北部边缘设置小高层，一方面充分利用建筑间距提高容积率，另一方面在小区北部及中部形成鲜明的景观意向以加强小区的整体感觉；多层住宅主要包括5-6层的条式住宅及四层退台式阳光住宅和叠拼住宅。低层住宅则为三层联体别墅。3）区内配套设施、设备 太阳城项目规划有大型水面湖景、中庭花园、VIP会所、商业街、运动休闲等公共设施，且建立有电子安全防范系统：周界红外线对射报警、公共区间闭路监控、保安24小时电子巡更、门禁及车库管理。小高层每栋配有低速电梯及变频水泵满足了住户出行、生活的需求。 4）物业管理用房 A.临时性用房 具体位置：荆州植物园太阳城南门销售中心第二层 用房面积：54平方米 B.长期性用房 具体位置：荆州植物园太阳城商业街1号楼第三层 用房面积：总计240平方米 二、物业管理内容 物业管理以政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体

大力发展现代服务业加快推进经济结构转型升级

大力发展现代服务业加快推进经济结构转型升 级 大力发展现代服务业加快推进经济结构转型升级历史的演进雄辩地证明，在经历了农业经济、工业经济时代之后，人类社会已经（发达国家）或正在（发展中国家）进入服务经济时代，当今发达国家和发展中国家在经济增长方面的一个基本区别就在于，前者已基本进入服务业带动的阶段，而后者还停留于主要由工业带动的阶段。现代服务业的发达程度已成为衡量一个国家或地区综合竞争力和现代化水平的重要标志，目前在我国已引起各级领导的高度重视。加快发展现代服务业，拓展生产生活服务领域，为制造业技术升级和降低成本提供支撑，对于促进经济结构优化，推动经济增长方式转变，加快推进基本现代化建设进程具有十分重大的意义。这是全面贯彻落实科学发展观，加速推进新型工业化、城镇现代化、经济国际化，提高综合竞争力的必然选择，也是抢抓新机遇，寻求新动力、拓展新空间、增创xx发展新优势的紧迫要求。一、现代服务业的内涵、特点及趋势表现（一）现代服务业的内涵、特点现代服务业的概念是相对于传统服务业而言的。目前，我国对现代服务业的概念尚未形成明确的说法。本研究认为，现代服务业是指依托信息技术、现代化科学技术和技能等改造和发展起来，信息、知识和技能相对密集的服

务行业的总称。主要包括两个部分，一是经过升级改造的传统服务业，如现代物流业、现代金融业;二是随科技和社会发展起来的新兴的服务业态，如软件、互联网、IT、外包等。一般而言，现代服务业具备五大基本特征，即知识性、高增加值性、高素质性、高技术性和新兴性。我国最早“现代服务业”的提法是在xx年x月党的十五大报告中，后来在xx年xx月党的十五届五中全会关于“十五”计划建议中也提出“要发展现代服务业，改组和改造传统服务业”。随后在xx年中央经济工作会议提出：“既要改造和提高传统服务业，又要发展旅游、信息、会计、咨询、法律服务等新兴服务业”。xx年x月，国务院颁布了《关于加快发展服务业的若干意见》，北京、上海、江苏、广东、浙江等地相继出台了一系列的支持现代服务业发展的政策措施。（二）全球现代服务业发展趋势x.现代服务经济已经成为国家核心竞争力首先，现代服务业的发展大大加快了信息流、资金流、技术流、人才流和物流，对提高国家经济整体运行效率和质量，增强国家创新能力，转变经济增长方式起到了关键作用。其次，现代服务业是拉动经济增长的支柱。目前，发达国家服务业对GDP和就业贡献的增长主要源于金融、保险、房地产、商务服务业、专业服务业和信息服务业等，具有较高的生产率。而部分发展中国家，如印度连续数年经济增长率在x%以上，成为仅次于

品牌物业服务模式创新与特色管理解密

【深圳】品牌物业服务模式创新与特色管理解密及考察交流(3月28日) 【课程背景】 万科、长城、龙湖物业案例解析深圳、香港标杆物业参观考察 在移动互联网广泛应用的今天，行业创新发展的模式很多，如万科、绿城、长城、龙湖、保利等等。这些单位面对日新月异的行业发展环境，始终秉承创新理念，以信息网络技术为主要支撑，在探索智慧物业、升级服务方式和提升管理方法等方面开展大量有益的工作实践，引起了业界的广泛关注。中国房地产培训网已成功组织十几次内地有实力物业企业及相关单位来深圳参观交流，应物业企业的要求，特举办深港标杆物业观摩活动，希望本次考察能给各位物业同行带来新的灵感和借鉴。 【课程特色】 1、全国各地物业企业齐聚首，携手探寻行业发展新思路。课程采用：专家授课现场参观项目交流全面提升。 2、考察过程系统围绕智慧社区建设、科技物业、物业服务创新、绿色物业、物业经营创收、社区商务平台建设、物业设备设施、商业物业经营、楼宇自动化系统、现代停车场管理、社区养老等要素展开考察，并重点讲解。 3、帮助各物业企业借鉴先进理念和经验合理调整产业结构，打造节能、科技、服务创新的物业企业，树立以人为本的崭新行业形象。 【邀请对象】 1、各房地产企业分管物业领导及物业公司总经理、副总经理、总监、区域总经理、市场总监、品质总监、人力资源总监及物业企业中高层管理人员等。 2、各企事业单位、政府、学校、医院以及军政机关从事物业及后勤管理的负责人;资产经营管理公司等。 【培训内容】1天 一、万科物业公司智慧社区的物业管理特色解析 1、万科物业“12345”网络管理平台及万科社区APP 3、万科物业的“睿服务”体系详解

最全的住宅小区物业管理方案

最全的住宅小区物业管理方案 龙山国际住宅小区物业管理方案 目录 1.0 居安泰物业公司企业理念 1. 企业宗旨 2. 企业精神： 3. 工作态度： 4. 服务准则： 5. 企业管理理念： 6. 员工修养理念： 7. 企业服务理念： 8. 企业愿景： 2.0 项目基本情况 1. 龙山国际一期项目概况 1.1 龙山国际一期经济技术指标和主要配套概况 2. 项目物业管理分析 3.0 收费项目及标准报备 1. 关于物业管理收费的初步意见 4.0 组织架构、人员编制及薪酬福利 4.1 管理机构设置 4.2 人员定编 4.3 人员薪资体系 5.0 开办测算及日常管理测算 5.1 前期投入明细表 5.2 详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表(年经营支出汇总表) 5.3 人工费明细表

5.4 办公费明细表 5.5 固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表 5.6 设施设备维护维修费明细表 5.7 清洁、保安、不可预见费、管理佣金明细表 6.0总体管理构想及各项规章制度 1.0 安防管理 2.0 公共事务管理与人性化服务 3.0 环境服务管理 4.0 机电设备的维保管理 5.0 内部运行机制 5.1 《装修管理规定》 5.2 《住宅装修管理公约》 5.3 《物品搬进（出）管理规定》 5.4 项目管理中心经理岗位职责 5.5 事务助理岗位职责 5.6 前台监控员岗位职责 5.8 工程水电人员岗位职责 5.9 项目社区文化公关接待员岗位职责 5.10 项目中心电脑文档人员岗位职责 5.11 安防部主管岗位职责 5.12 安防班长岗位职责 5.13 巡查员岗位职责 5.14 交通、车辆管理员岗位职责 5.15 义务消防员岗位职责 5.16 环境服务部主管岗位职责 5.17 绿化班长岗位职责 5.18 保洁班长岗位职责 5.19 保洁员岗位职责 5.20 绿化员岗位职责 5.21 出纳收费员岗位职责

眉山市人民政府关于加快推进服务业转型升级的意见

眉山市人民政府关于加快推进服务业转型升级的意见 【法规类别】服务 【发文字号】眉府发[2015]9号 【发布部门】眉山市政府 【发布日期】2015.03.17 【实施日期】2015.03.17 【时效性】现行有效 【效力级别】XP10 眉山市人民政府关于加快推进服务业转型升级的意见 （眉府发[2015]9号） 各区、县人民政府，市级有关单位、部门： 为深入贯彻中央、省委经济工作会议精神，积极适应和引领新常态，推进服务业转型升级，增强对全市经济发展的支撑作用，特制定如下意见。 一、总体要求 （一）重新审视互联网时代的现代服务业发展方向和定位，突出五大产业重点，强力实施五大工程，扩大总量、优化结构、提升水平，打造服务业发展“升级版”，成为推动全市经济发展的重要引擎。其中：2015年第三产业增加值增长确保9%，力争9.5%。 二、突出五大产业，提升发展水平

（二）优先发展文化旅游业。坚持以旅游为龙头，抢抓四川建设“世界旅游目的地”机遇，积极融入“大峨眉旅游经济区”，加快建设休闲度假体验旅游目的地，确保全年旅游收入完成194亿元以上。进一步提升旅游规划，推动传统观光型旅游和以休闲度假、生态体验为主的观光度假型旅游共同发展。推进文化与旅游深度融合，重点打造三苏祠、黑龙滩、彭祖山、瓦屋山、七里坪、柳江古镇、老峨山等景区，展示东坡文化、长寿文化、道教文化、生态文化、古镇文化的魅力。依托东坡城市湿地公园、“两宋荣光”眉州大道、东坡宋城、岷东新区植物园等，积极发展眉山城市旅游。推进乡村旅游转型升级，依托岷江现代农业园区、天府花海仁寿观光农业园区，积极发展现代农业观光体验旅游。大力发展智慧旅游，支持市场主体运用互联网技术，创新眉山“微旅游”等营销模式。大力推进“以游为主、统筹城乡”，2015年农民转变为三产经营（从业）者3.1万人。 （三）加快发展电子商务业。围绕建设“全省电商第二城”，切实推进网络与实体经济深度融合，加快发展电子商务业。着力引进国内外知名的综合性或专业性电子商务龙头企业在我市注册设立全国性、区域性或功能性总部，建设电子商务产业聚集区、区域分拔中心、客户服务中心、研发中心、人才培训基地。依托工业园区，重点培育集贸易、物流、融资、培训于一体的多功能、多业态电子商务园区。加快推进电子商务“三进”（进企业、进社区、进农村），提高电子商务应用率。重点抓好一批传统产业、企业电子商务应用示范。抓好眉山第二批国家信息消费城市试点，推进仁寿电子商务进农村试点县建设。2015年全市电子商务交易额、网络零售额分别达到280亿元、50亿元以上。 （四）积极发展现代物流业。围绕打造“重

物业公司服务开发公司的工作内容及收费管理办法

物业公司服务开发公司的工作内容及收费管理办法 总则 在路劲地产集团内部，开发公司和物业公司相互支持、相互配合，从不同的角度服务于集团的总体目标。 物业公司通过提升物业服务品质、提高业主满意度、打造物业服务品牌，为集团“用心筑造品质生活”的品牌理念做出贡献。 开发公司对于物业公司提供的服务支付合理的费用，并在项目整体预算和年度预算中充分考虑。本办法界定集团内部物业公司服务开发公司的工作内容及收费管理办法，没有界定清楚的由物业公司与开发公司协商解决，协商不一致的由集团裁定。各开发公司依实际需要以合同形式约定物业公司应提供的服务及双方应结算的费用。 本办法适用于路劲地产集团管理范围内的所有开发公司和物业公司。 服务内容 设计的前期介入顾问咨询：优化项目的设计，减少房屋交付后设计缺陷、降低物业运营成本，从而提升客户的满意度。主要优化方向： 安全类一一周界防范、出入口设计、安防设备、消防设备、道路交通标识等； 工程类一一科技系统及其配套、电梯、配电、给排水、消防、智能化、道路交通设施、健 身设施、照明、车库、雨水回收利用系统、建筑物等； 景观类一一硬质景观（水景配置、园林小品、景观灯具、景观建筑物）、绿化活动健身场所、绿化设施、道路等； 泳池、会所类一一设施配置及选型、客流线路设计、安全防护措施、卫生要求、污染防控、经营策略、产权归属建议等。 协助开展前期物业管理服务招标：配合开发公司进行前期物业招标工作。主要工作包括： 物价核准或物业费超标准收费申报； 系统运行费用的申报或备案；编制招标文件、公告等；意向投标单位的选择及报名组织； 编写前期物业服务合同、临时管理公约、物业服务协议并签订前期物业服务合同；中标物业单位的备案。 营销现场的服务：通过现场的服务与管理，为客户提供一个安全、温馨、舒适的营销现场环境，支持地产销售和服务。主要服务内容： 客户接待一一包括门童、吧台、科技人居馆、系统体验间等接待服务，以及涉及物业服务内容的现场咨询； 综合维修一一销售中心、科技人居馆、系统体验间区域的设施设备日常维修保养； 秩序维护一一销售中心及样板、区域内停车场管理、外围巡逻、夜间值守、消防安防设施 日常管理、礼仪形象岗、突发事件的应急处理； 清洁及环境消杀一一日常保洁、专项保洁、科技人居馆、系统体验间物品看护、环境消杀服务；绿化维护一一外围绿化养护、定期草花补植、绿化病虫害控制；大型营销企划活动的现场配合包括现场保洁服务、客户接待服务、现场秩序维护服务等。 开发公司办公区域的物业服务，主要服务内容： 综合设备设施维修服务一一办公区域内设施设备日常维修保养和日常的水电维护；秩序维护服务——办公区域内停车场管理、巡逻、夜间值守、消防安防设施日常管理、礼仪形象岗、突发事件的应急处理；清洁及环境消杀服务——日常保洁、专项保洁、环境消杀服务；绿化维护服务——外围绿化养护、定期草花补植、绿化病虫害控制。 项目交付前的协助房屋交验工作：交付前组织物业工程验房人员，协助开发公司逐套对所交付房屋

小区物业前期管理方案

小区物业前期管理方案将为广大业户推根据安置房的特点及岛外物业管理的物点，制定本小区物业管理方案，出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。（所处位置、一、了解小区楼盘的基本概况考核标准及现场实地查看如服务合同内容、。人文环境、面积、入口、设施设备等）组建根据现场查看的情况和服务标准及考虑管理成本的情况下，服务处组织框架二、 并对服务处人员进行相关的一系列培训，布置小区服务处的小区服务处人员组织框架，简易装修、采购办公物品等。三、准备接管验收楼盘的工作包括: 内业资料的移交工作、资料的接管验收资料。如规划许可证、土地使用合同等。1 、综合竣工验收资料。如竣工图、机电设备的资料、供水合同等。2 、业主资料。如已分配业主的房号、电话号码等。3: 小区房屋主体的接管验收1、对小区公共部位进行验收包括楼道、公共楼面、天台、地下室等。、户内的验收。2 、园林绿化的验收。3、工程设施设备的验收。包括消防系统、新风系统、电梯、二次供水、监控系统，道4 闸系统、门禁系统、排水管道、避雷针、化粪池等。、钥匙的接管。包括设备房和户内的钥匙，并进行核对。5 、公共水电表、户内水电表的读数的确认。6． 工程接管验收流程：、按照小区产权资料和技术资料进行移交，确认签字。对缺少的资料应当记录在相关1 表格中。、房屋本体现状接管验收，确认签字，接管钥匙，把验收过程中不合格项记录在相关2 表格中。、机电设备的现状接管验收，把验收过程中发现的不合格项记录在相关表格中。3 、汇总接管验收过程发现的不合格项，分类登记、整理、存档。4 、将发现的不合格项反馈给施工单位和开发商，确定在规定的期间内整改。5 、整改后，在对不合格项进行验收，并记录，确认签字、6 验收标准为建设部《房屋接管验收标准》使小区保持良好的外观形象迎

新常态下生产性服务业转型升级的路径探析

新常态下生产性服务业转型升级的路径探析 赵静 摘要：改革开放以来，我国的生产性服务业发展速度越来越快，这其中也主要得益于市场和信息的快速发展。新常态下我国的服务业转型升级发展的问题，也是优化服务行业结构的关键内容之一，我们需要认真对生产性服务业的现有问题进行分析，从而提出更加适应现代社会发展和需求的生产性服务业转型升级的路径。 关键词：生产性服务业；发展现状；路径探析 随着我国经济的快速发展和社会的全面进步，我国在“十二五”期间，对生产性服务产业的结构进行了重要的调整，同时我们也明显看到了我国紧急发展方式有了非常显著的改进，使我国的经济发展取得了世界瞩目的成绩。从国际金融发展来看，生产性服务业的竞争也越来越激烈，各种不同的产品供应链之间的竞争，对不同国家在生产服务型产业方面，都提出了更加严格的要求。同时，我国在新常态下的生产性服务业，也迎来了新的机遇和挑战。我国需要更加积极主动的推进产业结构优化和调整，使我国的生产服务业能够更加适应市场经济变

化和日益激烈的竞争环境，使我国的服务业能够上升一个新的台阶。 一、生产性服务业的特征 1.中间投入的特征 生产性服务主要是对生产部门提供相关的有效服务，最终达到提高生产部门人员和物资的利用率，从而使企业的生产效率能够更加快速有效的得到提高，从而降低企业的运行成本，增加企业的收入，提升企业的经营状况。 2.有比较强的产业关联性 生产性服务产业与企业的其他方面的工作是分不开的，并且相互之间有一定的影响作用，企业的生产性服务对企业的总盈利是有一定的影响，并且能够影响到整个企业的最终收益状况。 3.对专业性的要求比较高 随着经济水平不断的提高和信息的快速发展，生产工艺越来越细化也越来越复杂，在生产过程中，不同的生产阶段，需要有非常专业的相关人员来负责企业的具体生产活动的计划和投入生产，这样才能最终提高企业的生产效率。 二、新常态下我国生产性服务业发展的现状 我国在改革开放以来，各行各业都得到了快速有效的发展，这与我们国家正确的方针政策的指导是分不开的。我国生

物业管理八大服务特色

科信物业管理八大服务特色 1、超前化的服务启动 科信物业坚持把每一个开发商都作为自己最重要的服务对象，本着对开发商负责、对业主负责、对日后物业管理负责的精神，启动前期服务工作，从物业管理的角度出发，对楼盘的设计、开发和销售等，提供专业的书面建议，事实证明，这些建议被开发商采纳以后，使房屋在设计和建筑中更趋于人性化，确保了小区房屋的保值与增值。 2、亲情式的服务理念 公司始终坚持“业主至上，服务第一”的服务理念，用我们的亲情式服务来换来每一位业主的笑容。每位员工诚信待人，与业主建立相互信任的良好关系，一辆便民车、一个便民伞、一个笑容、一声问候，处处传递着我们的亲情。我们还积极组织业主参加各类社区文体活动，如：迎中秋庆国联欢晚会、拔河比赛活动，庆祝“六一”少儿活动、春节送“福”等活动，努力营造和谐快乐的大家庭氛围。 3、精准化的服务标准 科信物业按照“立足市优、争创省优、走向国优”的基本定位，系统制定了十一个系列的服务作业标准，使提供给业主用户的服务可知、可感、可辨、可验。 4、菜单式的服务内容 以顾客需求为导向，科信物业不断调整、充实新的服务项目，全过程、全方位、全时空地满足业主用户的正当需求，

5、专业化的服务人才 科信物业致力于改善员工队伍的有机构成，发挥自身的吸引力和凝聚力，不断培养专业技术人才。我们十分重视对员工的选聘和培训，先后出资鼓励和支持员工参加各类业余在职学习深造和培训，并分期分批的组织员工到国内的先进的物业管理企业参观学习，同时还聘请相关专业的社会机构资深人士、专家来公司讲课和培训，并指导员工理论联系实践，有效地提高了员工的综合素质和能力。 6、合理化的服务成本 科信物业倡导“一张纸两面用”的勤俭办公原则，珍惜和用好来自业主客户的每一分钱，通过采取货比三家、修旧利废、节奖超罚等一系列具体措施，保证业主、企业、社会全面受益。 7、规范化的服务控制 公司坚持贯彻ISO9001：2000国际质量管理体系，一丝不苟的实行逐日自行检查、每周专业检查、月度综合检评和不定期的抽检，自觉接受来自业主、用户、开发商、政府部门的监督，促使管理服务工作做得更深入、更扎实。 8、智慧e社区的服务平台 科信物业通过建立智能化的综合服务平台，将网络信息化建设、电子商务平台建设与物业管理服务的开展相融合，实现信息发布、沟通咨询、服务引导、项目文化建设等日常管理服务工作的有效开展，使业主足不出户的可以进行查询缴费、投诉报修。并通过综合服务平台，提供“菜单式”增值服务，为楼宇办公、居家生活、投资理财、医疗保险