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房地产市场报告-2020年上半年上海房地产市场回顾及展望

上半年上海录得三个新增项目入市，分别是静安宝华中心、前滩东方广场二期与上海金融街中心一期，总计12.2万平方米，多个项目推迟至下半年交付。

随着申城疫情得到进一步控制，商务活动也逐步恢复正常，二季度写字楼带看量明显增多，需求活跃度逐渐回暖，录得净吸纳量72,874平方米。上海多元化的经济结构为写字楼需求的复苏奠定优势，金融、TMT、专业服务、消费品制造业和医疗生命科学行业多点开花，其中证券、银行等传统金融类需求最为活跃。区域上来看，性价比突出的新兴商务区前滩、大虹桥等区域录得大面积医药及生命科学、专业服务、3C电子产品等搬迁扩租需求；核心区以南京西路、陆家嘴为代表，经济活动回暖之下需求呈现韧性，录得专业服务、消费品制造业、TMT以及传统金融的新租扩租需求，季内该子市场空置率录得小幅回调。但同时受疫情影响较大的零售贸易、消费服务、第三方办公运营等行业出现部分租户退租，大部分为300-500平方米的中小面积案例。供需两侧同步放缓的情况下，全市空置率较去年底仅轻微上升0.5个百分点至19.9%。租金表现上，二季度市场平均报价为每月每平方米282.1元，较去年底下跌3.0%。

“预计下半年供应将有100万平方米，随着上海各项秩序逐渐恢复，经济出现好转，之前被推迟的租赁需求将一一落地，料下半年净吸纳量逐步攀升。过去几个月上海市政府相继推出营商环境改革3.0版方案、加强投资促进32条、进一步利用外资24条等举措，激发外资企业需求。同时在长三角一体化发展和临港金融领先开放的大格局下，预计将吸引更多的中资龙头企业落沪，一并推动上海写字楼市场新一轮增长。”

2020年上半年商务园区写字楼市场共迎来13.8万平方米新增供应，其中近八成来自于漕河泾板块。在充沛供应与紧缩需求的叠加作用下，空置率较去年底上升0.9个百分点至18.6%。然而，疫情影响逐步减缓使租赁需求在二季度呈现复苏迹象，季度净吸纳量达48,815平方米。新冠疫情为医药及TMT行业提供发展契机，本季度医药研发企业在张江、外高桥等板块积极扩张；游戏开发与电商类公司选址于漕河泾；金融证券及服务行业在张江与金桥板块中录得大面积成交。商务园区租金在疫情中凸显韧性，二季度平均租金报价为每月每平方米130.0元，较去年底仅下降0.8%，同时业主在免租期等的优惠条款方面更为灵活。

“二季度，上海相继发布特色产业园区规划、在线新经济与数字新基建发展行动方案，以及促进产业投资政策等利好举措，随后五个生物医药产业园分别挂牌张江、临港、宝山等板块；市北继发展大数据与超高清视频产业后，开启区块链产业新篇章。未来6个月，预计商务园区写字楼市场将迎来逾50万平方米的新增供应，分别位于张江、漕河泾、金桥、市北等板块，我们相信随着疫情影响逐步消退，商务园区的租赁需求将进一步得到释放。”

2020年上半年，上海零售物业市场无项目开业。本季度中信泰富广场与嘉杰国际广场停业改造，新世界百货虹口店宣告闭店。受新冠疫情影响，市场净吸纳量录得负值，推升空置率至8.2%。全市购物中心首层平均租金较去年底下跌3.2%，报每天每平方米34.0元。

疫情加速了品牌迭代的趋势，其中餐饮业态表现最为明显。一方面不少财务和运营抗风险能力较弱的餐饮

店铺闭店歇业；而另一方面，年轻态的领先连锁咖啡茶饮与中式简餐品牌持续快速扩张。此外，新兴美妆集合店受资本青睐在核心及次级商圈逆势抢占市场，针对Z世代的消费习惯利用线下打卡线上分享的模式引流效果显著。

“近期上海政府推进‘五五购物节’、‘夜生活节’等多重措施以激发内生需求，电商平台与实体商家融合发展，购物中心客流与零售消费额伴随二季度多个重点节日已呈现逐步回暖态势。未来6个月，随着全国疫情得以控制，本地居民消费意愿进一步提升的同时，预计外来游客消费需求亦有望出现反弹。上海零售市场下半年将迎来33.4万平方米的新增体量投入次级商圈，位于核心商圈的上海广场及新天地二期将完成改造重新回归；全市空置率将逐步下行，租金水平有望止跌企稳。”

2020年上半年上海物流市场共有三个项目入市，分别为浦东机场和松江板块带来3.6万与15.3万平方米的新增供应。疫情中生物医药与生鲜电商的仓储需求均有显著攀升，日用消费品行业的租赁需求亦有所增长。上半年浦东机场板块新增需求共计超过5万平方米；松江板块也迎来超过7万平方米的面积去化；虹桥与青浦等片区亦有数千平方米的新租户入住。相较一季度，上海物流市场二季度的表现有较为明显的回暖，季度内吸纳量超过5万平方米。受新增供应入市影响，二季度空置率环比小幅上升1.7个百分点至8.6%，但上海整体可租赁面积依旧十分有限，热门板块空出的可租面积也能在短时间内得到回填。因此，全市平均租金报价在上半年增长1.1%，达到每月每平方米47.6元。

“未来六个月内，预计将有超过23.8万平方米的高标仓库入市，短期内将持续推升全市空置率。一季度的疫情确实对仓储物流市场造成了一定冲击，但在二季度已有诸多回暖的迹象，预计市场将在下半年逐步回归平稳增长的趋势。另一方面，疫情推动医药企业与生鲜电商的冷库仓储需求增长的同时，也同样催生了第三方冷链物流服务供应商对于干仓面积改造的兴趣。疫情影响下的租户也在积极寻求运营战略上的调整，以期发掘新的利润空间。部分零售品牌在环沪地区进行仓库租赁资源的整合，以此降低综合物流成本并提升运营效率。需求坚挺，可租面积较少且未来供应有限的上海物流市场拥有充足的韧性，未来的供应去化速度与租金增长都将维持稳健。”

二季度上海录得5笔大宗交易，成交总额为82.3亿元人民币，至此2020年上半年上海累计录得24笔交易，累计交易总额为324.1亿元，较去年同期下滑41%。依照成交物业类型来看，写字楼等相关物业仍占

据主流市场，占比约为58%；而代表消费概念的零售以及酒店则分别占比为25%及13%，相比2019年均有所增长。显然撇去疫情造成的短周期影响，投资人对于中国结构性的消费升级仍持续看好。从投资者类型来看，近期境外投资者活跃度较往期有所下降，主要是短期内受到“封关”限制下决策层无法入境的影响。与此同时，鉴于当前不确定因素增多，可以发现近期外资的投资策略更为谨慎。但另一方面，内资自用买家成为支撑市场的主力，数家知名金融机构纷纷在上海中心城区购置了总部楼宇。

“受到疫情的冲击及经济周期的影响，大部分的投资者提高了对于风险贴水的要求，出价能力比过往更为保守。若卖家于近期有处置资产的计划，建议适当调整对于成交价格的期待，以提高交易速度。投资机会层面，写字楼方面需多关注产业规划与动向，选择产业集聚的板块布局；而零售物业方面，在中长期消费升级的背景下，全市的区域型及社区商场皆为有效的投资机会；另外，长租公寓板块在经过2年的市场整合后已显得更为成熟，叠加沪上人才虹吸效应持续增强下，投资者亦可多加关注。”

2018-2020年房地产行业分析报告

2018-2020年房地产行业分析报告 2017年12月

目录一、小周期延长：供给端调控导致小周期延长，需求侧投资逻辑向供给侧转换 (7) （一）我国房地产小周期规律：我国房地产呈现3年小周期规律，但传统经验判断方式有所失效 (7) （二）本轮房地产小周期的反常：需求周期和供给周期的双双延长综合推动本轮小周期延长 (12) 1、需求周期：需求端的调控因城施策和货币周期淡化推动了需求周期的延长 (12) 2、供给周期：房企销售与拿地的动态平衡的破坏导致了供给周期的延长 (15) （三）供给端调控是本轮房地产小周期延长以及基本面反常的根本原因 (18) 1、从深层次来看，本轮小周期延长来自于政府增加了供给端的政策调控 (18) 2、全国建设供地缩减作为供给端调控将在更大周期尺度上导致周期行为的淡化 (21) （四）供给端调控下房地产的基本面及投资逻辑将由需求侧逻辑转向供给侧逻辑 (22) 二、总量稳定：行业总量稳定，投资、销量、价格等指标平稳，基本面韧性强 (26) （一）按照小周期延长规律及供给侧投资逻辑，基本面将表现为总量稳定、韧性较强 (26) 1、房地产低库存将导致量价、投资等基本面指标表现更为稳定 (27) 2、政策自由度的提升也将赋予政府对基本面具有更强的把控能力 (28) （二）投资预测：预计17-18年商品房投资增速分别为+7.5%和+6.0%，其中住宅拉动、商办拖累 (29) 1、投资结构分化，住宅补库存推动住宅投资较强、而商办去库存致使商办投资拖累 (29) 2、传统投资预测逻辑：从需求端出发、以销售为领先指标，预测路径：销售->拿地 ->开工->施工->投资 (31) 3、销售和拿地、销售和新开工、新开工和施工的传导机制，导致传统投资预测逻辑

2013年上半年全国房地产市场分析报告

2013年上半年全国房地产市场分析报告一、房地产开发投资完成情况 2013年1-6月份，全国房地产开发投资36828亿元，同比名义增长20.3%（扣除价格因素实际增长20.3%），增速比1-5月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资25227亿元，增长20.8%，增速回落0.8个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。 1-6月份，东部地区房地产开发投资21140亿元，同比增长18.7%，增速比1-5月份回落0.3个百分点；中部地区房地产开发投资7645亿元，增长20.8%，增速回落1.0个百分点；西部地区房地产开发投资8043亿元，增长24.3%，增速提高0.3个百分点。 1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积549408万平方米，同比增长15.5%，增速比1-5月份回落0.5个百分点；其中，住宅施工面积403521万平方米，增长12.9%。房屋新开工面积95901万平方米，增长3.8%，增速提高2.8个百分点；其中，住宅新开工面积70630万平方米，增长2.9%。房屋竣工面积35346万平方米，增长6.3%，增速提高1.0个百分点；其中，住宅竣工面积27428万平方米，增长2.7%。 1-6月份，房地产开发企业土地购置面积15721万平方米，同比下降10.4%，降幅比1-5月份收窄2.7个百分点；土地成交价款3699亿元，增长7.5%，增速提高3.8个百分点。

二、商品房销售和待售情况 1-6月份，商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%，增速比1-5月份回落6.9个百分点；其中，住宅销售面积增长30.4%，办公楼销售面积增长31.7%，商业营业用房销售面积增长8.3%。商品房销售额33376亿元，增长43.2%，增速比1-5月份回落9.6个百分点；其中，住宅销售额增长46.0%，办公楼销售额增长45.7%，商业营业用房销售额增长20.5%。 1-6月份，东部地区商品房销售面积26110万平方米，同比增长32.8%，增速比1-5月份回落9.4个百分点；销售额20989亿元，增长48.5%，增速回落12.2个百分点。中部地区商品房销售面积12754万平方米，增长29.1%，增速回落7.3个百分点；销售额6158亿元，增长40.3%，增速回落10.0个百分点。西部地区商品房销售面积12569万平方米，增长20.6%，增速回落2.2个百分点；销售额6229亿元，增长29.9%，增速回落2.5个百分点。 6月末，商品房待售面积43731万平方米，比5月末增加807万平方米。其中，住宅待售面积增加506万平方米，办公楼待售面积增加2万平方米，商业营业用房待售面积增加114万平方米。

及上海房地产市场研究报告

2008年10月全国及上海地区房地产业分析一、全国房地产运行情况（-）全国房地产开发完成情况 “0月，全国完成房地产开发投资23918亿元，同比增长％,增幅比1-9月回落个百分点。英中，商品住宅完成投资17482亿元，同比增长％，比1-9月回落个百分点，占房地产开发投资的比重为転 2008年1-10月全国分地区房地产开发投资情况单位：百万元 2008年1-10月全国房地产开发完成情况（二）全国房地产开发资金来源情况 “0月，房地产开发企业本年资金来源30700亿元，同比增长％。其中，国内贷款59“亿元，增长％:企业自筹资金42273亿元，增长％:其他资金11931亿元，同比下降％。其中，个人按揭贷款2806亿元，下降淙（三）全国商品房销售和空置情况 "0月，全国商品房销售而积亿平方米，同比下降％。其中，商品住宅销售而积下降%：商品房销售额仃590亿元，同比下降％。貝中，商品住宅销售额下降％。截至10月末，全国商品房空置面积亿平方米，同比增长％，增幅比1-9月提髙个百分点。其中，空置商品住宅6335万平方米，同比增长48%,增幅比仁9月提髙个百分点。

（四）全国70个大中城市房屋销售价格指数 10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨％,涨幅比9月份低个百分点：环比F降%□ 2008年1-10月全国分地区商品房销售情况单位：万平方米，亿元（1）新建住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅中的普通住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点；髙档住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降％，英中普通住宅销售价格下降％,高档住宅销售价格下降％。分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格比上月下降%, 1至10月累汁比上年12 月份下降％。分地区看，新建住宅销售价格同比涨幅在8%以上的城市有4个：海口％、银川％、温州%、金华％：同比价格下降的城市有"个，其中，深圳下降％、广州下降％、重庆下降％、昆明下降％、惠州下降％、南京下降％。和上月相比，70个大中城市中，新建住宅销售价格上涨的有21个，其中湛江上涨％,温州上涨％,艮余19个城市价格涨幅不到1%；价格持平的有14个城市；价格下降的有35个城市（降幅在％%）,英中深圳下降％、广州下降％、桂林下降％、厦门下降％、娈樊下降％。（2）二手住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。分地区看，二手住宅同比价格上涨的城市有55个，英中涨幅较髙的城市有：三亚％、宜昌%、兰州％、太原％、银川％：同比价格下降的城市有15个，其中深圳下降％, 郑州下降％，温州下降％，厦门下降％，重庆下降％。二手住宅环比价格上涨的城市有23个，其中涨幅较髙的城市有：沈阳、海口和西宁均为％,太原和贵阳均为％:二手住宅环比价格下降的城市有29个，其中大理下降％，深圳下降％,乌鲁木齐下降％,呼和浩特下降％,唐山下降％。

上海房地产市场宏观分析报告

上海房地产市场宏观分析报告第一部分：腾飞的上海楼市 1、楼市需求： 7年前,也就是1997年，房改政策正式出台，我国实现了从福利分房到货币购房的质变，房地产业得到了快速发展，在肯定了房地产“支柱产业”的地位后，得到20% 的市场比例。住房制度经过十几年的改革，已经改变了过去福利分房的旧体制，市场化、商品化购房已成为解决住宅问题的根本途径。因此，上海商品房价格今后继续上扬，只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。因为大多数拥有住房所有权的市民，还是能够从中直接受益。 2、政策面：自2001年８月１日起，上海实行内外销商品住房并轨，统一土地供应方式，用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类项目的土地使用权出让通过招标、拍卖方式进行。内、外销“双轨制”市场实质上是计划经济体制向市场经济体制转换的一种阶段性的制度。在市场建立初期，对引入外资参与城市建设，保护内资企业等方面起了一定作用。但随着市场发展，这种“双轨制”充分暴露出其不合理性。目前内、外销市场产品上的差别已基本填平，内、外并轨也是水到渠成之事，上海的商品房结束了“内外有别”的历史，有利于建立更加开放的房地产市场，也会对全国房地产行业产生重大影响。 3、供给情况：由于一系列新政的出台，上海的开发量将会降低，而市民的需求

却在不断地提高，这样会造成一个供求关系的不平衡。不平衡之后也就是说供小了，因为能力小了，生产能力降低了，求还在升高，这样的一个结果可能会造成一个房价的直接提高。针对这种情况，政府在土地使用上实行了宏观调控，确保了市场供需平衡。同时，今后海外到上海买房的人，虽然会有所增加，外来人口的购房比率也仅为15%。，即便是在上海内外销并轨的刺激下，去年9 月份全上海的港澳台同胞也只买了98套房子，10月份东南亚以及欧美等外国人购房仅有231 套。 4、市场反映：就在3年以前，上海的平均房价还停留在每平方米3000多元的水平，2003年却一跃而成全国第一，这不过是一个价值回归的过程。每平方米3000多元是与上海这座国际性城市的价值是不相匹配的，即便是全国第一的“5118”，也远远不能体现上海现有的价值水平。上海的房价从1999年开始止跌回升，5年来保持快速增长态势；截至2003年底商品房平均成交价为5118元/平方米，同比增长24.2%。5、GDP水平：上海已经连续5年实现GDP两位数增长，虽然近一年多上海的房价增长过快，但累加这5年的增长还没有超过GDP的增长，因此，上海房地产市场的发展是健康稳健的，上海户均年收入与房价是比较相匹配的。同时房价还要受到消费者支付能力的影响。这几年，上海住宅购买力提高，因素也是多种多样的：住房公积金贷款和银行购房商业贷款放大了市民的购房能力；经济发展，人均可支配收入提高也相

2018年房地产行业发展趋势分析报告

目录 1销售走势回顾与展望 (6) 1.1回顾：短周期波动扁平化，内部结构分化 (6) 1.1.1短周期回顾：短期调控产生周期波动 (6) 1.1.2短周期新趋势：波动扁平化，区域分化加剧 (9) 1.2展望：持续回落，2018年增速-8%筑底 (11) 1.2.1回落势定，二三线拖累增速 (11) 1.2.2预计2017年增速 3.4%，2018年-8% (13) 2投资走势回顾与展望 (15) 2.1回顾：销售缓降传导，低库存提供支撑 (15) 2.1.1销售传导资金约束，投资增速缓慢回落 (15) 2.1.2低库存下投资有韧性 (18) 2.1.3区域和业态分化 (22) 2.2预测：低库存和租赁住房拉动投资回升 (26) 2.2.1地区结构法：一二线回升、三四线压力较大 (26) 2.2.2成本结构法：土地购置费增速回落、施工面积增速回升、单位建安支出持续上扬 (30) 3新开工走势回顾与展望 (34) 3.1回顾：销售缓降传导，补库存支撑 (34) 3.1.1拐点已现，增速持续缓降 (34) 3.1.2区域与业态结构分化，住宅和三四线在高位 (36) 3.2预测：销售传导、继续缓降 (37)

4两个重要边际因素量化分析：棚改和发展租赁住房 (39) 4.1棚改：对销售、投资、新开工边际拉动转负 (39) 4.1.12018年货币化安置率将降低 (39) 4.1.2对销售边际拉动转负 (42) 4.1.3对新开工和投资贡献率转负 (44) 4.2发展租赁住房：分流销售、拉动新开工投资边际大幅提升.46 4.2.1边际影响大幅提升的两个时点 (46) 4.2.2分流销售 (47) 4.2.3增加新开工 (48) 4.2.4增加投资 (50) 5投资建议与推荐标的 (52) 6风险提示 (53) 图表目录图表1：限购限贷松紧变化放大市场波动弹性 (7) 图表2：货币投放和商品房销售增速正相关 (7) 图表3：贷款利率和商品房销售负相关 (7) 图表4：房地产销售增速变动历程 (8) 图表5：2008年以来房地产波动周期情况 (8) 图表6：分城市能级销售面积同比增速分化 (10) 图表7：分城市能级销售金额同比增速分化 (10) 图表8：全国1-9月商品房月均销售面积分化 (10) 图表9：一二线城市2017年1-9月销售面积增速与占比 (12)

全国房地产市场发展报告

更多资料请访问.(..．.．) 2009上半年全国房地产市场发展情况报告 (摘要）经历了２007年四季度以来的深度调整之后，国内房地产行业在2０09年的春天迅速回暖，在相关政策的鼓励引导下，市场以超过绝大多数人先前预期的速度和幅度重回上升通道，表现为:需求明显释

放,交易量持续大幅度放大,价格启稳并快速反弹,土地交易重新活跃，有效供给开始增加，交易和开发两个市场先后被激活，行业景气逐月回升。一、房地产政策导向以放松鼓励为主上半年,房地产相关政策延续了08年四季度以来以宽松鼓励为主的基本基调,政策着力点由房地产交易环节向上延伸到开发环节。两会政府工作报告明确强调了房地产行业的支柱地位；随后,人民银行、银监会要求执行适度宽松的货币政策，一度收紧的针对房地产企业的投融资通道被放松。5月,国务院下调房地产开发项目资本金比例，鼓励房地产项目加快投资建设,国土资源部要求加快保障性住房用地供应计划的编制工作,进一步加大保障性住房用地供应。发改委再提研究开征物业税，旨在规范现行房地产税费制度,活跃存量房市场,稳定交易价格。房地产市场对政策的反应迅速而积极,二季度以来部分区域隐有过热迹象。面对市场最新动态,政策面开始注意动态微调,6月，银监会强调严格执行二套房贷政策，央行也重提监测房地产信贷风险。接下来的政策出台或将在维持主基调不变的前提下,体现区域性及结构性差异。二、房地产开发投资增速低于近年来平均水平,二季度以来加速增长受到去年行业形势低迷的影响,上半年全国房地产开发投资完成额同比去年增长了9.9%，大幅度低于全社会固定资产投资3３．6%的增长水平。按月来看，一季度投资疲软，4月份以来投资开始放大,并逐月加速增长。住宅投资占总投资的比重维持在７0%左右,商业营业用房投资占比约1２%,办公楼投资占比约4%。银行信贷资金对房地产投资的支持力度明显加大,资金占比约60%；受外部金融环境的

上海房地产总体市场分析现状

静安动力国际企划提案

壹、上海市总体市场现状分析一、上海房地产市场最新经济政策 1.蓝印户口、住房信贷政策取消从2002年4月1日开始上海市出台的蓝印户口政策正式停止实施。从2002年5月1日起，建行上海分行宣布，将执行新的住房信贷政策。 2.上海调整购房契税规范，取消政府补贴 2002年9月1日起，本市个人购买普通商品房按成交价格的1.5%征收契税，购买花园住宅按成交价格的3%征收契税。 3.上海高层建筑限“身高”，严控高度和容积率上海市政府强调要严格控制高度和容积率，特别是超高层。做好日照环境可行性分析和环境容量、城市景观评价，并适当提高规范。 4.投资50亿元，上海浦东将兴

建首条百公里铁路上海将与铁道部共同投资50亿元，在浦东建造全程为113公里的铁路预计在2005年与洋山深水港一期工程同步建成，年运输量可达100万规范集装箱。 5.上海——中环线规划工程为了缓解上海中心城区的道路拥堵，在内环线与外环线之间将建设一条中环线，其中，中环线北段汶水路高架（共和新路—大柏树）工程将在今年年底实施建设。整个中环线（浦西段）可望2005年完成。 6.“三环+三纵三横+十三射”上海中心城区的主体路网络将形成“三环+三纵三横+十三射”的格局，其要点是，内环线以内地区，实现高架道路交通快速疏解，逐步实现中心城“三纵三横”主干道机动车专用道，将非机动车道改建为公交专用道，在内环线之间，加快中环线路网的建设，建成内环线之间十三条放射状道路，与逐步

建设的市域高速公路相衔接。整个技术方案计划在2005年完成。 7.预售商品住房交易执行新规定从2002年7月1日起，本市预售商品住房交易将执行新的规定。其中包括预售商品房交付使用时，对共用部位分摊的建筑面积和套内建筑面积的实测结果与合同面积的差异处理办法。 8.市房地产颁布《关于推行上海市商品房预订协议示范文本的通知》 2002年10月23日，市房地局颁布：房地产开发企业取得商品房预售许可证后进行商品房预订的，均应采用预订协议示范文本，，房地产开发企业自制协议文本的，应报工商部门备案后方可使用。 9.上海市配套商品房建设启动2002年，上海市“100万平方M重大工程配套商品房建设工程”正式启动。首批工程有5块基地共72万平方M。此工程建设拟每年新开工100万平方M，以多层住宅两室一厅建筑面积70平方M

上海房地产市场调研报告完整版

上海房地产市场调研报告本次调研以分析2010年上半年上海房地产市场运行情况为基础，提出上海房协对于上半年市场形势的看法和下半年市场情况的预判，并形成本调研报告，供会员企业和政府管理部门参考。一、2010年上半年上海房地产市场的基本情况一）土地供应2010年上半年，全市共计出让国有建设用地使用权206幅1087公顷，比上年同期（以下简称同比）增长67.3%其中居住用地38幅416.2公顷，增长189.7%居住用地中，2010年新增182公顷。2010年上半年，开发企业在上海共购置土地106.08 2010年上半年上海房地产市场调研报告_房地产调研公顷，同比增长14.6%共完成土地开发85.93公顷，同比增长56.1% 二）房地产开发投资2010年上半年，全市完成房地产开发投资845.28亿元，同比增长35.5%全国为19747亿元，同比增长38.1%增幅上升38.6个百分点，占同期全市社会固定资产投资的38.3%占比上升9.4个百分点。其中，住宅建设投资为518.18亿元，增长44.3%住宅建设投资中，经济适用房开发投资48.78亿元，增长17.7倍。2010年上半年，全市房地产开发企业到位资金1691.83亿元，同比增长32%增幅上升18.5个百分点。其中国内贷款524.27亿元，增长42.6%利用外资19.63亿元，减少56.9%自筹资金511.80亿元，增长47.9%定金及预付款362.82亿元，减少0.6% 三）房地产开发建设2010年6月末，全市商品房施工面积为9220.41万平方米，同比增长11.5%增幅上升13.9个百分点；其中住宅施工面积为5969.28万平方米，增长11.6%住宅施工面积中，经济适用房施工面积为561.59万平米，增长3.9倍。施工面积中，新开工面积1380.59万平方米，增长25.6%其中住宅新开工面积974.67万平方米，增长29%住宅新开工面积中，经济适用房新开工面积105.19万平米，增长5.3倍。2010年上半年，全市商品房竣工面积686.46万平方米，同比减少10.9%减幅扩大3.6个百分点；其中住宅竣工面积492.25万平方米，减少11.4% 四）房地产交易2010年上半年，全市商品房批准预售714万平方米，同比减少14.6%减幅扩大4.6个百分点。其中新建商品住房批准预售面积562万平方米，同比减少20.2% 2010年上半年，全市商品房销售（包括现房销售和期房销售）1009.13万平方米，同比减少35.8%全国为3.94亿平方米，同比增长15.4%增幅下降63.7个百分点。其中住宅销售840.51万平方米，减少41.8% 2010年6月末，全市商品房空置面积1157.39万平方米，比年初增加2%其中商品住宅空置面积443.17万平方米，比年初减少3.8%住宅空置1年以上的面积为283.89万平方米，比年初

上海房地产场形势调研报告

上海房地产市场形势地调研报告上海房地产市场保持持续、稳定、健康地发展态势,房价涨幅回落,供应略大于需求地走向渐渐明朗化,后市发展继续看好.独家发表市房地产行业协会《上海房地产市场形势地调研报告》,为广大读者科学地分析和判断市场提供客观公正地信息. 根据协会新一届理事会关于加强房地产市场形势调研分析地要求和中国房地产业协会关于开展房地产市场调研地通知.上海市房地产行业协会邀请有关行政部门和研究机构地负责同志共同组成调研组,对上海市房地产市场形势进行专题调研,并形成本调查报告.b5E2RGbCAP 一、2003 年和2004 年1-7 月上海房地产市场发展地基本情况 1、房地产工程土地供应情况2003 年全市房地产工程供应土地2809.53 公顷, 比上年增长3.8%.其中住宅工程供地2268.07 公顷,占80.72%. p1EanqFDPw 2004 年1－7 月房地产工程供应土地1517.66 公顷,占上年供应总量地 54.02%. 其中住宅工程供地1282.59 公顷,占84.5%. DXDiTa9E3d 上海市2003 年度与2004 年1-7 月各区房地产工程土地供应情况注：住宅面积包括商品住宅、商住、中低价房用地.其他用地不包括工业用地. 根据市房地资源局土地处编报地土地出让金<不含动折迁费）地价指数,2003 年上海地价涨幅较大,2004 年涨幅明显下降.RTCrpUDGiT 上海土地交易价格指数土地用途2003 年第四季度同比指数土地宏观调控地主要措施是：<1）加大推行用地预审制度地力度.即在工程立项、选址阶段,用地管理部门对工程用地规模、吸纳资金强度、土地产出率等进

2018年房地产市场行情运行情况总结分析行情调研分析

2018年房地产市场运行情况总结分析 2018年的房地产市场，以政策为主导。从降准降息到“330新政”，从高层喊话“去库存”到经济会议“鼓励开发商适当降价”，都体现了政府对房地产市场的重视。在这样的大背景下，xx楼市延续了稳定表现。据统计，2018年xx 主城区共成交新房27.6万套，二手房8.7万套。受政策影响，xx市场整体呈现刚需为主，改善型需求明显增加的特点。楼市量价关键词：稳定 2018年，xx房地产市场无论从供应量，成交量还是房价，均保持了“稳”字当头。首先，xx新房成交量连续三年稳定在27万套以上。根据xx网上房地产的数据显示，2018年xx共成交一手商品房275781套，同比微涨1.44%。其中，商品住宅共成交174744套，占比63.4%，非住宅101037套，占比36.6%;成交面积为2296.97万平方米，同比微降2.4%。此外，2018年xx主城区共成交二手房85197套，同比上涨15%。在3月底的“五改二”政策落地后，二手房市场成交量有明显提升，

从4月开始，平均每月成交8072套二手房。第二，库存量降低，去化周期变长。克而瑞机构数据显示，截止到2018年11月30日，xx楼市库存量为1300万方，而2018年12月时，库存量为1514万方，相比减少约214万方。但与此同时，去化周期也从8.1个月上升到15个月，在全国重点城市中仍属健康范畴。第三，xx房价同样保持稳定。克而瑞机构数据显示，2018年1-11月xx商品房成交均价为7592元/平米，同时，单月房价随着开发商的推盘节奏发生波动。其中，3、5、9、10四个月份，房价在传统的市场营销节点均值较低，在市场淡季有所回升。因此，供需市场对xx房价起到决定性作用，而政策等因素影响很小。政策关键词：救市去库存 2018年是楼市“政策大年”，年内央行共降息5次，降准6次，政府部门出台了330新政，中央高层也在四季度屡次提到“去库存”，并“鼓励开发商降价”……政策的密集程度在近三年达到高峰，而这些政策对xx楼市，也有较为直观的影响。第一，经历5次降息后，100万商业房贷每月可以少还700多元。从2018年元旦开始，置业者将享受到这一利好。第二，330新政使改善型置业成交量上涨。330新政出台后，二套房首付降至四成，房贷还清后再买房首付款按首套房执行。这些都加大了改善型置业需求。数据显示，2018年xx主城区建面50-100平方米的住宅成交占比约58%，而建面100-160平方米的住宅成交占

中国房地产市场发展历程回顾1218469

中国房地产市场发展历程回顾1218469 一、中国地产发展30年回顾从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。 2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。 1、房地产发展的四个阶段 1978,1991年的理论突破与起步阶段土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据; 深圳(罗湖区)房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。 1991,1995年非理性炒作与调整阶段以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。 1995,2003年相对稳定的协调发展阶段整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。 1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产

行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。 2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。 2003,2007年，调控、反调控与总体反思阶段 2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005,2006年则是政策出台最为密集的阶段。在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。 2006,2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。 2007年,2010年，房地产行业全面调整的阶段 2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。 2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。从近期的经济与行业发展情况看，这一调整的过程还将持续一段时间，最快会在2009年下半年开始出现复苏的迹象，而要全面的回暖，可能需要到2010年及更远的未来。 2、中国房地产行业发展特点

2018年佛山房地产市场分析报告

目录一、土地成交情况 (4) 二、房地产市场情况 (4) （一）佛山新建商品房（住房）交易情况 (4) 1.上市情况 (4) 2.成交情况 (5) 3库存情况 (5) 4.全市房价走势 (5) （二）各区新建商品房（住房）交易情况 (6) 1.禅城区 (6) 2.南海区 (7) 3.顺德区 (7) 4.高明区 (7) 5.三水区 (7) （三）佛山市和各区存量房（二手房）交易情况 (8) 1.全市交易情况 (8) 2.各区交易情况 (9) （四）佛山市和各区存量房（二手房）交易情况 (10) 1.全市交易情况 (10) 2.各区交易情况 (11) 3.各区交易量对比 (12) 三、佛山周边城市房地产市场情况 (13) 四、市场研判 (14) （一）坚持房住不炒定位，合理调控房地产市场 (14) （二）土地出让增量明显，未来两年总体市场供应充足 (14) （三）金融政策保持紧缩趋势，对房地产影响持续 (14)

图表目录图表1 2017年1-12月新建商品房成交情况 (5) 图表2 2017年佛山市新建商品房房价走势情况 (6) 图表3 2017年佛山及五区新建商品住房房价走势情况 (6) 图表4 2017年1-12月各区交易情况 (8) 图表5 2017年1-12月存量房成交情况 (8) 图表6 2017年1-12月各区存量房成交情况 (9) 图表7 2017年1-12月存量房成交情况 (10) 图表8 2017年1-12月各区存量房成交情况 (11) 图表9 2017年1-12月各区房地产市场交易量对比 (12)

上半年汉口房地产市场调查报告

2008年上半年汉口房地产市场调查报告一、汉口房地产市场发展现状优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是汉口房地产业的发展的主要特质。从2000年起至今，汉口商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，汉口已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，汉口房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 2005年以后，随着大量外埠资本注资汉口，该区域房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使汉口的房地产业不能满足细分市场的要求。2006年后，这一局面被打破，汉口滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。2007年，汉口房地产进入了历年来最火爆的一年。目前，汉口房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。二、汉口商品住宅发展特征产品特征：汉口中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。价格特征：汉口城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在 6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。供求特征：全市商品房销售项目中，汉口区域占据了%，汉口区域楼盘供求基本平衡。消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。

上海市房地产市场发展状况解析

上海市房地产市场发展状况与分析一、上海市房地产市场发展的阶段特征（一) 市场的初步开创阶段党的十一届三中全会以后,上海首先改革了住房由政府统建统配统管的制度，开始进行商品房建设。这主要包括几个方面: 其一是侨汇房的推出,引进商品房生产的新机制；其二是优惠价商品住宅试点起步，为住宅商品生产探索了路子。这一阶段是以政府行政主管部门组建的房地产开发公司作为房地产开发经营主体开始出现，投资主体开始向多元化发展。上海房地产业突破了长期以来计划经济模式的禁锢，从萎缩开始复苏,但总体上还处于萌芽状态，并且以国有企业为主，运行以计划经济特征为主，没有形成规模。 (二) 以增加供给为导向的推动市场发展阶段这一阶段，在住房短缺的背景下，房地产市场以增加供给为导向，以增加开发投资为主要手段。 1９８4年十二届三中全会后,改革的重点由农村转到城市，中央逐步明确了市场化导向的改革思路,采取了几个重要措施，其一是土地使用制度改革起步,开征三资企业土地使用费和进行土地批租试

点,至19９1年底,全市已初步形成了外销的土地一级市场;其二是住房制度改革方案出台,1991年《上海市住房制度改革实施方案》正式出台。 1992年初,邓小平视察南方重要谈话发表和社会主义市场经济体制改革目标确立后，上海放开房地产市场。中外房地产商纷至沓来，各行各业竞相涉足房地产业,出现了前所未有的房地产投资热。这一阶段的特点是：房地产开发企业数量猛增,开发投资规模迅速扩大,形成了以开发投资为主要手段的房地产市场,供给明显增加。呈现出投资主体多元化、房屋产权多元化的格局，房地产市场交易活跃。房地产业的增加值快速递增,上海房地产业已经形成覆盖生产、流通、消费领域的门类齐全的产业体系。但是，超常增长也出现了一定的盲目性，商品房供给超过了市场有效需求,空置量迅速上升,带来了隐患。 (三)以激活需求为导向的拉动市场发展阶段 1９９6年下半年以来，由于前几年房地产投资热中开发的项目陆续竣工上市,上市量集中,吸纳量不足,出现了商品房空置量攀升这一带有阶段性、结构性的发展中的问题。上海提出盘整消化等一系列包括土地、金融、财税等调控市场的措施,主要有:控制土地供应总量，调整房地产投资结构,对土地供应实行总量控制、用途管制,形成了外资用地以工业为主、内资用地以住宅为主的投资结构。放开搞活房地产二、三级市场，1996年出台了《关于搞活本市房地产二、三级市场的若干规定》,1996年出台了蓝印户口政策。

2018年上海市房地产市场总体情况

2018年上海市房地产市场总体情况 2018年，在全国房地产调控从紧基调不变的背景下，本市加强市场监管，实施了规范企业购买商品住房等精细化调控措施，投资投机性购房需求得到有效抑制，楼市预期进一步回归理性，市场运行总体平稳。房地产市场呈现开发投资低位增长、房屋新开工面积小幅增加、销售面积略有回升的态势。 1.房地产开发建设总体平稳 (1)房地产开发投资低位增长 2018年，本市房地产开发投资低位增长，完成投资亿元，比上年增长%。从全年走势看，房地产开发投资呈现总体平稳、低位波动态势。1-2月的投资增速%)为全年最高点，此后总体保持平稳，增速在%～%区间波动(见图1)。2018年，本市房地产开发投资占全市固定资产投资的%，比重同比下降个百分点。

图1 2018年本市房地产开发投资情况从房屋类型看，住宅和办公楼投资小幅增长，商业营业用房投资下降。2018年，本市住宅投资亿元，比上年增长%，占房地产开发投资的%，比重下降个百分点;办公楼投资亿元，增长%，占%;商业用房投资亿元，下降%，占%。从投资结构看，土地购置费快速增长、占比提升，建安工程投资下降。2018年，本市房地产开发投资中的土地购置费亿元，比上年增长%，占全部房地产开发投资的%，比重提高个百分点;建安工程投资亿元，下降%，占%。 (2)房屋在建规模略有下降 2018年，房屋在建规模略有下降，本市房屋施工面积万平方米，比上年下降%。其中，住宅施工面积万平方米，下降%。 2018年，本市房屋新开工面积万平方米，比上年增长%。其中，住宅新开工面积万平方米，增长%;商办新开工面积万平方米，下降%，连续两年出现两位数下降。 2018年，本市房屋竣工面积万平方米，比上年下降%。其中，住宅竣工面积万平方米，下降%(见表 1)。表1 2018年本市房屋新开工和竣工面积情况

2018年房地产基金市场研究报告

2018年房地产基金市场研究报告 2018年9月

目录前言..................................... 错误！未定义书签。 1、房地产基金公司是什么 (1) 2、我国房地产基金行业发展前景十分广阔 (2) 2.1、我国的房地产基金行业才刚刚起步 (2) 2.2、海外可比公司一览——黑石房地产基金 (4) 2.3、中国式REIT S是中国房地产基金业务发展的希望所在 (9) 2.4、我国房地产基金行业的营收市场空间约500亿元 (14) 2.5、业主拥抱中国式REIT S的热情长期看涨 (17) 2.6、投资者配置REIT S产品的热情持续增加 (18) 3、房地产基金公司核心竞争力——投资能力和投后管理能力 (21) 3.1、投资能力 (21) 3.2、投后管理能力 (23) 3.3、小专题一：投后管理能力具体是什么？ (25) 3.4、小专题二：为什么开发商背景的房地产基金公司发展并不迅猛。 (26) 3.5、扎根金融，了解地产——优秀房地产基金公司的特征 (27) 4、房地产行业调控和利率上升的风险 (29) 5、房地产基金行业企业分析 (31) 5.1、嘉宝集团 (32) 5.1.1、两大能力奠定公司发展基石 (32) 5.1.2、AUM快速增长有望带动收入增长 (36) 5.1.3、传统开发业务具备安全边际 (39) 5.2、嘉宝集团财务分析 (40)

图表目录图表1：全球范围，房地产基金的新增融资排名 (1) 图表2：中国指数研究院评选的房地产基金综合实力十强 (3) 图表3：黑石房地产基金AUM和增长率单位：百万美元 (4) 图表4：黑石房地产基金2016Q3各项业务AUM占比 (5) 图表5：黑石集团各业务资产管理规模历史变化单位：百万美元 (5) 图表6：黑石集团业务收入单位：百万美元 (6) 图表7：黑石集团房地产业务收入明细单位：百万美元 (6) 图表8：黑石房地产基金收入及增速单位：百万美 (6) 图表9：房地产基金业务收入占公司收入比例单元/%位：% (7) 图表10：MS房地产基金持有资产地域分布 (8) 图表11：MS房地产基金投资策略组成 (8) 图表12：REITs简化示意图 (10) 图表13：美国对于REITs的主要条款详见下表 (10) 图表14：美国房地产基金发展历程简表 (11) 图表15：美国前五大REITs资产组合 (11) 图表16：部分中国式REITs产品 (12) 图表17：表10：中国式REITs产品核心优势 (12) 图表18：中国式REITs产品交易结构 (13) 图表19：表11：成熟市场REITs与国内类REITs比较 (13) 图表20：黑石房地产基金的收入/资产管理规模 (15) 图表21：中国式REITs市场规模构成 (16) 图表22：新城控股实践——中国式REITs产品交易公告举例 (18) 图表23：部分REITs发行规模和租售比 (19) 图表24：四个一线城市的优质写字楼租金 (19) 图表25：表13：某REITs产品分级举例 (22) 图表26：表14：一鱼多吃——分阶段的房地产基金募集 (24) 图表27：2016年三季度中国办公楼市场需求情况 (25) 图表28：传统的开发企业和房地产基金在经营理念上面的不同之处 (27) 图表29：优秀房地产基金具备的能力总结 (28) 图表30：房地产基金公司的业务单元架构设计举例 (28) 图表31：全国首套房贷平均利率 (30) 图表32：单季新增个人购房贷款单位：亿元 (31) 图表33：光大安石投资团队部分人员一览 (33)

上海房地产市场现状及前景研究报告

上海房地产市场现状及前景研究报告前言第一部分、上海房地产市场的历史回顾一、上海房地产市场的复苏阶段（1978-1985年）二、缓慢发展阶段（1986-1991年）三、超常发展阶段（1992-1994年）四、调整回落阶段（1995-1997年）第二部分、上海房地产市场的现状（稳步发展阶段） 1、住宅需求增长较快 2、供求关系逐步趋于平衡三、房地产价格止跌回升四、市场经营主体逐步成熟五、个人购房已成为住宅市场主力军六、空置办公、商业用房的问题还比较突出七、房地产成本构成、价格构成有待进一步改善八、企业能级不高，产业集中度偏低九、房地产市场信息运行还不充分适应市场需要第三部分、21世纪初上海房地产市场的前景一、需求全面稳定增长 3、住宅质量全方位的提高三、运行机制基本完成市场化四、外资进入将兴起一轮新的高潮五、服务业全面发展提高六、国有企业改革加快速度七、信息技术、互联网技术在房地产市场中全面发挥重要作用第四部分、21世纪初上海房地产市场的商机一、进入上海房地产业主力业务的机会二、由上海房地产市场发展带来的机会

前言以市场容量为标志，目前上海房地产市场是中国城市中最大的市场。即便在当代国际城市中进行比较，可能也是最大的。研究上海房地产市场的发展现状及前景，无论对于上海、对于中国，甚至对于世界城市的发展、房地产的发展，都具有重要的意义。 20世纪90年代的上海房地产市场，走过了以繁荣为主要特征的路程。21世纪的已经到来。中国面临着进入WTO的重大时刻，将进一步溶入全球经济格局中去。在这样重要的时刻，中国中央政府把上海的发展，定位于“确立国际经济中心城市地位”、建成“国际经济、贸易、金融和航运中心”和“现代化的国际大都市”。同20世纪90年代的“长江流域的龙头”、全国的“经济、贸易、金融中心”定位，有了重大的变化。21世纪初的上海，面临着前所未有的重任和机遇。联系到国内外许多重大因素，以及中国和上海自身发展的需要，上海房地产市场在21世纪初如何发展，是令世人包括海外的朋友特别关注的。第一部分、上海房地产市场的历史回顾在历史上，上海曾经是中国一个房地产市场相当发达的城市。1949年，中华人民共和国成立以后，房地产开始纳入计划经济的管理，因此逐渐萎缩，沉寂了整整30年。1978年，中国开始了经济改革和对外开放，上海的房地产业（市场）又复苏了，发展了。从无到有，从小至大，大致经历了复苏、缓慢发展、超常发展和调整4个阶段。一、上海房地产市场的复苏阶段（1978－1985年）在改革开放和以经济建设为中心的政策背景下，上海房地产市场的复苏有两方面条件。第一，较快地解决长期的严重的住房短缺，是上海居民强烈的内在要求。历史上，上海是一个人口众多的大城市，住房一直比较紧张。1949年以后，尤其是1956年以后，在计划经济体制的控制下，把住房作为一种福利，由国家统一投资、统一建设、统一分配和近乎无偿使用，使住房生产的正常循环遭到破坏，再投入困难；加上在重生产轻生活思想影响下对住房问题的忽视，使得上海的住房长期严重紧缺。到改革开放初期，成为了上海第一大社会问题（1978年，上海市区人均居