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房地产市场报告-2019年上海房地产市场回顾及2020年展望

2019年上海写字楼市场录得约99万平方米的新增供应,受到大量供应持续入市以及经济放缓、需求端走弱的影响,新交付项目预租普遍表现低于预期。全年净吸纳量累计仅录得29.6万平方米,为十年来新低。企业保守扩张、缩减成本为主导的当前形势下,超过四分之三的市场去化来自于租金性价比凸显的新兴商务区。由此,全市空置率同比上升4.2百分点至19.4%。此外,业主面临竞争持续加码的写字楼市场,积极调整租赁策略,给予多元化优惠激励政策,其中装免期优惠幅度平均为3.7个月,与去年相比提升了22%,可见一斑。纵观全年,金融业(21%)、TMT(17%)、消费品制造业(13%),专业服务(9%)以及医药和生命科学(6%)为主力需求来源。从区位上来看,在租户外迁新兴商务区的客观事实下,租户结构稳定,商业配套完善的核心商务区南京西路表现出良好抗压性,租金逆势坚挺;核心拓展区全年新增供应居首,去化

压力较大;而新兴商务区以其前期高性价比的租金优势,极大地满足了扩租、定制办公以及地区总部整合需求。年底全市租金报价同比下调1.7%,有效租金下调4.7%,皆反映业主面对市场疲软期所采取的积极措施。优质写字楼市场

99.029.6

写字楼新增供应与净吸纳量表现

市场租赁需求行业分析(按租赁面积)2019

2018

2017

2016

2015万平方米

新增供给净吸纳量

金融业

回顾2019年,上海零售物业市场共录得8个新开业项目,新增零售面积约51.8万平方米。年供应量较过去三年平均超百万水平有所放缓。从供应区域来看,非核心项目占比达90%。全年,共有3个改造项目于调改后重新开业,助推全市空置率环比回落在低位水平,至年末为7.2%。2019年,存量改造驱动城市发展迭代更新,区域型和社区型商业成为重要增长点。上海零售物业市场多中心化趋势逐渐显现。品牌方面,服饰、餐饮以及生活体验类业态租赁需求活跃,全年录得77%新租案例,这些品牌大多在业态上有创新、有特色、吸引了众多消费者打卡,较好地拉动了消费升级与经营规模的增长。此外,受益于上海进博会溢出效应,小众国家服饰类品牌来沪拓店数量增多,推升上海国际化程度不断攀

升。另一方面,互联网和国际品牌巨头持续涌入申城,为上海零售物业市场注入新的活力。市场租赁需求强度分析

51.846.5

零售新增供应与净吸纳量表现

2019

2018

2017

2016

2015万平方米

新增供给净吸纳量

及娱乐零售物业市场

全年物流市场仅录得一个项目,带来4.7万平方米的新增供应。供应量为历史最低水平。来自第三方物流的仓储需求表现活跃,主导全年租赁成交。电商租赁需求稳定增长,部分已外溢至自建库内。制造业与零售贸易需求稳健,年内录得多笔超过10,000平方米的成交记录。由于缺乏新增供应,全年累计净吸纳量也处于历年相对较低水平,累计录得10.1万平方米。

年底整体空置率降至过去两年以来最低水平,达到5.8%,同比下降0.9%。除嘉定和金山仍有超过15%的空置面积以外,上海其它主要园区的可租赁空间十分有限。宝山、奉贤和临港区域空置率均低于5%,闵行与西北更是常年保持100%入住率。租金方面,多数业主于一季度完成年度调整,全年整体租金同比上涨2.6%至每月每平方米47.1元。

仓储物流市场

4.710.1仓储物流新增供应与净吸纳量表现

市场租赁需求行业分析(按租赁面积)

2019

2018

2017

2016

2015万平方米

新增供给净吸纳量

2019年四季度上海录得了22笔大宗交易总计160.8亿元人民币;2019年全年累计录得68笔交易,同时总金额累计达847.2亿元人民币,同比下降了33.8%。纵观全年大宗交易的活跃度呈现了开高低走的趋势,然而从交易结构剖析其中的变化,我们仍能发现其中蕴藏了几个比较积极的信号。首先企业买家积极购置自用型写字楼,2019全年写字楼交易中企业购置占比40%,其中以银行、生物医药及TMT产业表现的最为活跃并且高达88%布局于新兴市场;在自用型企业表现积极的助力下,2019年写字楼相关交易仍为成交的主流仍占整体成交的66%。再者,当线下零售市场告别寒冬的背景下,有成熟零售管理团队的投资者们已经开始积极布局,全年整体零售成交占比18%,较过去三年平均水平显著提升。最后,我们从外资净投资金额成长可直接看出外资对上海商业地产的中长期发展仍充满信心;相比2016至2018

年连续11个季度的负净投资额,近5个季度的外资净投资金额皆转正。投资市场

66%65%

近年上海大宗交易总交易额(亿元)

2019年大宗交易按物业类型分析(交易笔数)

2019年大宗交易按区位分析(交易笔数)100%

80%

60%

40%

20%

0%万平方米20152016201720182019

2019

Q1Q2Q3Q4

亿元2018

2017

2016

2015

写字楼

核心商务区核心拓展区新兴商务区

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