08年上海房地产市场年终回顾与2009年预测

2008年上海房地产市场年终回顾与2009年年度

预测

概要：

在2007年底中央银行增加了第二套住房的首付后，上海的住宅市场进入了观望和紧缩时期。其自身的周期性调整遇到了2008年全球金融危机蔓延对国内外经济的影响，从而导致居民的消费以及住房所有权的信心和期望。房价急剧下降，购房意愿降到了历史低位。全年住宅交易量大幅下降，比上年同期下降40％以上，是近年来的最低点。但是，各种公开折扣和深色折扣正在变得越来越普遍。住宅用地市场也在政府政策和市场的双重影响下，供应持续减少。 2008年，土地价格从2007年面粉比面包贵的现象转变为土地价格。40％的底价交易比率高达60％；同时，二手房市场和租赁市场也受到了重大影响。 2008年第四季度推出的各种救助政策对市场信心的稳定产生了积极影响，但预计市场将在2009年保持下去。这种低迷将持续很长时间，并且价格的深度调整大量的经济适用房进入市场将有助于形成双重住房体系，并为下一轮房地产市场的发展奠定长期基础。

房地产市场开发

中国经济和全球金融危机的潜在结构性问题相继爆发，导致国内经济近年来呈现出小幅下滑的趋势，前三季度的GDP 增速均降至个位数范围。上海是一个以出口为导向，以投资为导向的经济明显的地区，在这一轮危机中遭受了巨大损失，其经济增长显着放缓。 2008年上半年，国内生产总值增长16年来首次低于全国平均水平。

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2008前三

全国GDP （万亿元）

上海GDP(万亿元)

全国增长率

上海增长率

图表：历年全国和上海GDP 增长

经济低迷进一步影响了居民’对购房者的信心。自从中央银行于2007年第四季度推出第二套住房新政策以来，上海房地产市场的交易情况发生了逆转，并且在2008年进一步加

剧了逆转。上海的住宅交易量仅为14.13万平方米，比去年同期减少40％以上。这个数字甚至低于2005年，当时上海的房地产市场是过去五年的最低点，当时住宅交易量达到1794万平方米。

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2008年前11月

图：2004年至2008年上海住宅成交面积（单位：万平方米）

通过分析每个月的趋势，我们可以看到，2008年上海住宅市场呈现加速下降的趋势。第一季度，上海的住宅交易量与2007年相比下降了14％。第二季度，这一数字增长到了36％。在第三季度，它达到了惊人的速度。占总数的63％，这表明房地产市场不仅受到自身周期性调整的影响，而且还因为全球金融危机的蔓延影响了居民对未来经济和收入的信心，从而大大减少并延迟了房地产市场消费，导致房地产市场交易冻结。

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2008年

2007年

同比

图表：2008年上海市每月住宅交易量

今年的供应量延续了往年的趋势，并持续萎缩。除了上半年的几个月外，其他月份的住宅供应量与上年相比有所减少，这表明房地产公司对当前的市场状况也表现出观望和悲观的态度。 ，他们采用了推迟开放，减少建设开始等方法来观察市场前景的趋势。但是，交易量下降趋势的剧变仍然使得供过于求的大局形成。 1月至10月的住房供求比为1.2，是2005

年以来的最高值。

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成交同比供应同比

图表：2007年与2008年上海住宅供求比较

从价格的角度来看，2003-2007年的长期牛市造成了很大的价格惯性。尽管2008年在最近几年中遇到了罕见的市场危机，但今年的价格并未出现普遍的大幅回落。上海的住宅价格每月波动。 10月份，累计平均价格（含套间）仍超过每平方米9000元，仍处于僵局，但自第三季度以来，各种公开折扣和隐性扣除并不罕见。对就业和负担能力更加敏感的租赁市场最近减少了租金。这包括市中心一直需求旺盛的小公寓，反映了房地产市场当前的紧张状况。

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2008年2007年同比元/平方米

图表：2008年上海每月住宅价格

土地市场的情况也不容乐观。上海是全国最早开展土地融资的城市。住宅用地转让面积（可建筑面积）在1997年超过2000万平方米，并在2001-2003年达到峰值3000万平方米。 ，对应于2003年至2004年上海房地产市场的住宅交易高峰；但是，上海的住宅用地流转数量逐年减少，减少量逐年扩大。与2006年相比，2007年的住宅土地可流转总面积仅为915万平方米。每年的减少量超过平均水平，不到2001年最高峰的1/4，也低于1997年房地产市场进入房地产市场的高峰期。十年前的新一轮发展。这种奇特的现象对于了解上海尤其是2007年的上海非常重要。房价的快速上涨对其产生了重要影响。 2008年房地产市场的低迷

使今年的土地市场更加荒凉。在政府供应方面，根据初步统计，以可建面积为基础，今年上海的住宅土地供应总量（包括综合住宅用地）为277.8万平方米，最终成交仅为170.6万平方米，居住用地率高达38％。政府公开出售的所有地块的竞标率高达20％，近60％的地块以底价出售。和据上海房地产部已发表2008年的土地供应计划，今年上海的商业用地供应量将达到2002年以来的最低值。商业项目用地计划为1,500公顷，其中800-1,000公顷为住宅用地。但宅基地的最终交易量仅为上述土地供应计划的1/4左右。

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住宅用地出让面积(万平方米)增长率

图片：多年来上海的土地流转

开发房地产开发企业

上海房地产公司的发展周期与行业周期高度相关。在第一个开发周期中，1988-1991年是房地产开发企业的初始阶段。perate 房地产开发公司开始开始吧，并启动了第一批外资进入上海房地产行业。大华集团，农工商房地产等房地产公司成立于1988年。

第一轮发展周期的高潮发生在1992年至1996年。主要推动力是邓小平’在他的南部之行和浦东新区发展序幕的开幕式上的讲话。住房商品化已进入正式实施阶段在这个阶段，房地产公司得到了突飞猛进的发展，并且公司的数量已大大增加。在此期间，格陵兰和复地已经建立。此时，外国投资，尤其是港资企业进入上海房地产市场的高峰期也到来。和记黄埔，新世界，恒隆，东方汇和亨德森均于1993年左右进入上海，专注于发展领域。今天，大多数人都在市中心。尽管1990年代中期在全国范围内进行了宏观调控，但上海房地产并未受到重大影响，房地产投资继续快速增长。 1996年，上海房地产公司的数量比上年增长了21％。

此后，由于亚洲金融危机，自1998年以来，上海的房地产投资一直在下降，房地产公

司也受到了影响。自1999年以来，房地产公司的数量有所下降，并进入了为期五年的调整和恢复阶段。从2003年到2004年，上海的房地产市场恢复了繁荣。受此鼓舞，房地产公司的数量在2004年激增。2004年，房地产公司的数量猛增了127％，达到5,000，这是1992年以来的最高水平。两家外国公司（非本地公司）的新一轮热情房地产公司和外资公司）进入上海房地产市场已经出现，而房地产开发实体也出现了百花齐放。从2005年开始的宏观调控再次巩固了房地产企业的结构，预计2008年全球金融危机的爆发将扩大这一轮调整的范围和深度。

总体而言，目前的上海房地产开发企业结构具有以下特点： （1） 房地产公司云集

自1998年以来，上海一直是第二轮全国房地产市场开发的领导者。经过多年的快速发展，上海已成为大型房地产公司的必游景点，房地产公司已经聚集起来。在2008年中国房地产行业综合实力的TP10公司中，除了碧桂园，万科，中海，合创，保利，首开，恒大，绿城，大连万达和大华集团都已进入上海。 图表：1995年至2007年主要省市房地产企业数

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北京上海广东

数据来源：国家统计局中国房地产指数体系

（2） 当前市场集中度仍较低，但企业整合趋势明显

2007年，上海房地产开发企业总数为3116家。当年上海房地产开发投资和销售总额分别为1308亿元和3089亿元。每个公司的平均投资和销售额分别为4196万元和9914万元。 。 2006年，上海十大房地产集团的销售额为443亿元，占上海商品住宅销售额的19％。这与香港的市场集中度相去甚远，反映出上海房地产业的不成熟。但是，在市场环境和宏观调控的双重压力下，调整迹象十分明显，市场集中度逐步提高。一方面，房地产公司的数量逐年减少，从2004年的5,000家减少到2007年的3,116家，减少了38％。另一方面，优秀公司

的市场份额逐年增加，使上海成为销售量排名前十位的房地产集团。上海的销售份额从2005年的13.0％上升到2006年的20.3％。前五名的销售份额从8.5％上升到16.6％。预计2008年的市场调整将增加房地产企业的集中度。

图表：上海房地产市场集中度（按组）

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前十05年销售额

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前五份额

前十份额

数据来源：国家统计局中国房地产指数体系

（3） 外国公司和外国公司的涌入加速，市场参与者变得更加多样化

国有企业曾经占据了上海房地产企业的一半。 1995年，上海房地产企业占中国国有企业的45％。陆家嘴集团，中兴，中国国际投资公司，中国格陵兰其他企业占据市场开发主体，高于其他活跃的省市（北京，江苏，浙江，广东）。然而，上海房地产市场的快速发展伴随着房地产企业的迅速多元化。到2007年，国有企业所占比例下降到8.3％，集体企业所占比例下降到4.1％。当然，国有企业和集体企业依靠地理优势，在拥有土地和其他资源方面仍具有明显优势。

与此同时，上海房地产市场迎来了外国公司（外国和外国）进入第二轮高峰。 2007年，包括香港，澳门和台湾公司在内的外国房地产公司的数量占14％，成为上海公司结构的重要组成部分。部分。特别是，早期进入上海的外资公司拥有的土地大多位于优越的地理位置，其产品概念已经成熟。特别是在商业地产领域，它们在新一轮市场开发中发挥了非常高的基准作用。例如，新天地和66号广场已成为上海。地标建筑。此外，更多来自欧洲，美国等地区的公司也进入了市场，例如美国汉斯，铁狮门斯派尔等，反映出上海房地产市场的国际化程度日益提高。

图：2007年上海房地产企业性质结构（按数量）

数据来源：国家统计局中国房地产指数体系

2009上海房地产市场utlook

2007年，由于本国和外国货币集中流入房地产市场的有限供应，上海房地产市场得以从2005-2006年的冻结调整期反弹。但是2008年爆发的金融危机及其自身的结构调整节点使上海乃至国民经济受到了严重影响。上半年，上海的GDP 增长率是16年来首次低于全国平均水平。房价的高企和停滞一方面损害了消费者的购买力，另一方面由于财富效应的消失而导致资金外流，这导致了2008年上海房地产市场的僵局。

历史总是惊人地相似。从1990年代中期开始的宏观调控遇到了1997年的亚洲金融危机，最终导致了房地产市场在1998年至2000年的低迷，并且价格放松的范围和程度也逐年扩大。从2005年开始的新一轮市场宏观调控在2008年遇到了全球金融危机。尽管中央政府和上海市政府在过去两个月都出台了备受瞩目的救助措施，但政府仍在价格之间保持了平衡。数量，投资和消费之间的权衡仍然使当前的政策措施受到限制。

2009年，上海房地产市场将面临多重挑战：一方面，整体经济形势持续恶化，这对房地产投资环境和居民的消费信心产生了很大的影响，可能导致开发商不敢增加投资和消费者不敢消费；第二，如果价格体系继续保持高位，则无法支持受损居民的实际购买力。第三，大量保障性住房一旦进入市场，将对原有的价格和供求体系产生重大影响。预计在今年第四季度，折扣和逐渐明显的折扣将在2009年继续扩大。

某地区域发展及房地产市场分析

滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析 一．区域发展 （一）区域简况： 天津滨海新区位于华北平原东北部，海河流域下游，市中心区的东部。新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、天津港保税区、汉沽区，核心区域为，塘沽、开发区、保税区。滨海新区作为中国经济发展第三个增长极——环渤海经济圈的核心区域，具备区位优势，交通优势，资源优势，工业基础优势，体制优势以及人才优势，对于推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性的战略意义。 （二）区域经济与社会发展计划： 1.经济 自98年以来滨海新区和新区核心区国内生产总值和人均国内生产总值保持着大幅度高速增长，形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局；目前滨海新区人均国内生产总值已超过1万美元。 历年GDP对比 滨海新区的经济一直保持着良好的增长，2004年GDP达1250亿元，占全市的42.6％，其中滨海新区核心区GDP为905亿元. 2.固定资产投资情况： 2004年，滨海新区完成固定资产投资565.47亿元，比上年增长55.2%，其中，基本建设和更新改造分别增长56.5%和40.7%。新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右，房地产开发投资80.49亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的发展阶段。 3.区域支柱产业、产业结构： 滨海新区是中国北方近代工业的发祥地，支柱产业支撑作用显著，经过

10年的建设，已经形成了港口物流、石油开采和石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。 2004年，滨海新区投资结构逐步改善，二、三产业趋于协调。从产业投向看，第一产业完成投资1.51亿元，比上年下降1.2%；第二产业完成投资211.56亿元，增长59.6%；第三产业完成投资251.01亿元，增长71%。三次产业的投资结构为：0.3：45.6：54.1。三次产业的比重为0.74%、69.33%和29.93%。 4.区域发展战略 天津市委、市政府为了落实“全面建设小康社会”的要求，在制定“三步走”发展战略的同时，为滨海新区发展提出新的目标：这就是“立足天津，辐射‘三北’，服务全国，面向东北亚，建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心”。 5.重大市政建设情况 按照城市总体规划和分区规划，建设具有较高水准的商贸区、住宅区、文化娱乐区等城市功能区。利用海河南岸开发步伐加快和交通条件改善的有利条件，加快东西沽地区的建设改造，拓展城市发展空间。实施津塘公路两侧的开发建设，促进农村城市化发展。突出滨海、临港、沿河风格，努力塑造具有自身特色和现代风格的港口城市形象。 6.小结： 在全市整体经济不断增长的大环境下，滨海新区的经济发展可谓更加迅速，目前滨海新区核心区的经济结构已基本成熟，整体产业布局合理，已形成了六大支柱产业，并以此带动相关产业链的形成，因此在未来的相当长的一段时间内滨海新区的经济还会快速的增长。此外由于良好的经济环境的影

上海房地产市场宏观分析报告

上海房地产市场宏观分析报告 第一部分：腾飞的上海楼市 1、楼市需求： 7年前,也就是1997年，房改政策正式出台，我国实现了从福利分房到货币购房的质变，房地产业得到了快速发展，在肯定了房地产“支柱产业”的地位后，得到20% 的市场比例。住房制度经过十几年的改革，已经改变了过去福利分房的旧体制，市场化、商品化购房已成为解决住宅问题的根本途径。因此，上海商品房价格今后继续上扬，只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。因为大多数拥有住房所有权的市民，还是能够从中直接受益。 2、政策面： 自2001年８月１日起，上海实行内外销商品住房并轨，统一土地供应方式，用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类项目的土地使用权出让通过招标、拍卖方式进行。内、外销“双轨制”市场实质上是计划经济体制向市场经济体制转换的一种阶段性的制度。在市场建立初期，对引入外资参与城市建设，保护内资企业等方面起了一定作用。但随着市场发展，这种“双轨制”充分暴露出其不合理性。目前内、外销市场产品上的差别已基本填平，内、外并轨也是水到渠成之事，上海的商品房结束了“内外有别”的历史，有利于建立更加开放的房地产市场，也会对全国房地产行业产生重大影响。 3、供给情况： 由于一系列新政的出台，上海的开发量将会降低，而市民的需求

却在不断地提高，这样会造成一个供求关系的不平衡。不平衡之后也就是说供小了，因为能力小了，生产能力降低了，求还在升高，这样的一个结果可能会造成一个房价的直接提高。针对这种情况，政府在土地使用上实行了宏观调控，确保了市场供需平衡。同时，今后海外到上海买房的人，虽然会有所增加，外来人口的购房比率也仅为15%。，即便是在上海内外销并轨的刺激下，去年9 月份全上海的港澳台同胞也只买了98套房子，10月份东南亚以及欧美等外国人购房仅有231 套。 4、市场反映： 就在3年以前，上海的平均房价还停留在每平方米3000多元的水平，2003年却一跃而成全国第一，这不过是一个价值回归的过程。每平方米3000多元是与上海这座国际性城市的价值是不相匹配的，即便是全国第一的“5118”，也远远不能体现上海现有的价值水平。上海的房价从1999年开始止跌回升，5年来保持快速增长态势；截至2003年底商品房平均成交价为5118元/平方米，同比增长24.2%。5、GDP水平： 上海已经连续5年实现GDP两位数增长，虽然近一年多上海的房价增长过快，但累加这5年的增长还没有超过GDP的增长，因此，上海房地产市场的发展是健康稳健的，上海户均年收入与房价是比较相匹配的。同时房价还要受到消费者支付能力的影响。这几年，上海住宅购买力提高，因素也是多种多样的：住房公积金贷款和银行购房商业贷款放大了市民的购房能力；经济发展，人均可支配收入提高也相

上海房地产总体市场分析现状

静安动力国际企划提案

壹、上海市总体市场现状分析 一、上海房地产市场最新经济政策 1.蓝印户口、住房信贷政策取消从2002年4月1日开始上海市出台的蓝印户口政策正式停止实施。从2002年5月1日起，建行上海分行宣布，将执行新的住房信贷政策。 2.上海调整购房契税规范，取消 政府补贴 2002年9月1日起，本市个人购买普通商品房按成交价格的1.5%征收契税，购买花园住宅按成交价格的3%征收契税。 3.上海高层建筑限“身高”，严 控高度和容积率 上海市政府强调要严格控制高度和容积率，特别是超高层。做好日照环境可行性分析和环境容量、城市景观评价，并适当提高规范。 4.投资50亿元，上海浦东将兴

建首条百公里铁路 上海将与铁道部共同投资50亿元，在浦东建造全程为113公里的铁路预计在2005年与洋山深水港一期工程同步建成，年运输量可达100万规范集装箱。 5.上海——中环线规划工程 为了缓解上海中心城区的道路拥堵，在内环线与外环线之间将建设一条中环线，其中，中环线北段汶水路高架（共和新路—大柏树）工程将在今年年底实施建设。整个中环线（浦西段）可望2005年完成。 6.“三环+三纵三横+十三射”上海中心城区的主体路网络将形成“三环+三纵三横+十三射”的格局，其要点是，内环线以内地区，实现高架道路交通快速疏解，逐步实现中心城“三纵三横”主干道机动车专用道，将非机动车道改建为公交专用道，在内环线之间，加快中环线路网的建设，建成内环线之间十三条放射状道路，与逐步

建设的市域高速公路相衔接。整个技术方案计划在2005年完成。 7.预售商品住房交易执行新规 定 从2002年7月1日起，本市预售商品住房交易将执行新的规定。其中包括预售商品房交付使用时，对共用部位分摊的建筑面积和套内建筑面积的实测结果与合同面积的差异处理办法。 8.市房地产颁布《关于推行上海 市商品房预订协议示范文本的通知》 2002年10月23日，市房地局颁布：房地产开发企业取得商品房预售许可证后进行商品房预订的，均应采用预订协议示范文本，，房地产开发企业自制协议文本的，应报工商部门备案后方可使用。 9.上海市配套商品房建设启动2002年，上海市“100万平方M重大工程配套商品房建设工程”正式启动。首批工程有5块基地共72万平方M。此工程建设拟每年新开工100万平方M，以多层住宅两室一厅建筑面积70平方M

上海市房地产业(不含房地产开发经营)企业营业收入和从业人数3年数据解读报告2019版

上海市房地产业（不含房地产开发经营）企业营业收入和从业人数3年数据解读报告2019版

序言 本报告剖析上海市房地产业（不含房地产开发经营）企业营业收入和从业人数重要指标即房地产业企业法人单位数量，房地产业企业营业收入，房地产业企业从业人数等，把握上海市房地产业（不含房地产开发经营）企业营业收入和从业人数发展规律，前瞻未来发展态势。上海市房地产业（不含房地产开发经营）企业营业收入和从业人数数据解读报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。 上海市房地产业（不含房地产开发经营）企业营业收入和从业人数解读报告数据来源于中国国家统计局等权威部门，并经过专业统计分析及清洗处理。无数据不客观，借助严谨的数据分析给与大众更深入的洞察及更精准的分析，体现完整、真实的客观事实，为公众了解上海市房地产业（不含房地产开发经营）企业营业收入和从业人数提供有价值的指引，为需求者提供有意义的参考。

目录 第一节上海市房地产业（不含房地产开发经营）企业营业收入和从业人数现状 (1) 第二节上海市房地产业企业法人单位数量指标分析（均不含房地产开发经营） (3) 一、上海市房地产业企业法人单位数量现状统计 (3) 二、全国房地产业企业法人单位数量现状统计 (3) 三、上海市房地产业企业法人单位数量占全国房地产业企业法人单位数量比重统计 (3) 四、上海市房地产业企业法人单位数量（2016-2018）统计分析 (4) 五、上海市房地产业企业法人单位数量（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国房地产业企业法人单位数量（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国房地产业企业法人单位数量（2017-2018）变动分析 (5) 八、上海市房地产业企业法人单位数量同全国房地产业企业法人单位数量（2017-2018）变 动对比分析 (6) 第三节上海市房地产业企业营业收入指标分析（均不含房地产开发经营） (7) 一、上海市房地产业企业营业收入现状统计 (7) 二、全国房地产业企业营业收入现状统计分析 (7) 三、上海市房地产业企业营业收入占全国房地产业企业营业收入比重统计分析 (7) 四、上海市房地产业企业营业收入（2016-2018）统计分析 (8) 五、上海市房地产业企业营业收入（2017-2018）变动分析 (8)

及上海房地产市场研究报告

2008年10月全国及上海地区房地产业分析 一、全国房地产运行情况 （-）全国房地产开发完成情况 “0月，全国完成房地产开发投资23918亿元，同比增长％,增幅比1-9月回落个百分点。英中，商品住宅完成投资17482亿元，同比增长％，比1-9月回落个百分点，占房地产开发投资的比重为転 2008年1-10月全国分地区房地产开发投资情况 单位：百万元 2008年1-10月全国房地产开发完成情况 （二）全国房地产开发资金来源情况 “0月，房地产开发企业本年资金来源30700亿元，同比增长％。其中，国内贷款59“亿元，增长％:企业自筹资金42273亿元，增长％:其他资金11931亿元，同比下降％。 其中，个人按揭贷款2806亿元，下降淙 （三）全国商品房销售和空置情况 "0月，全国商品房销售而积亿平方米，同比下降％。其中，商品住宅销售而积下降%：商品房销售额仃590亿元，同比下降％。貝中，商品住宅销售额下降％。 截至10月末，全国商品房空置面积亿平方米，同比增长％，增幅比1-9月提髙 个百分点。其中，空置商品住宅6335万平方米，同比增长48%,增幅比仁9月提髙个百分点。

（四）全国70个大中城市房屋销售价格指数 10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨％,涨幅比9月份低个百分点：环比F降%□ 2008年1-10月全国分地区商品房销售情况 单位：万平方米，亿元 （1）新建住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。 分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅中的普通住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点；髙档住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降％，英中普通住宅销售价格下降％,高档住宅销售价格下降％。 分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格比上月下降%, 1至10月累汁比上年12 月份下降％。 分地区看，新建住宅销售价格同比涨幅在8%以上的城市有4个：海口％、银川％、温州%、金华％：同比价格下降的城市有"个，其中，深圳下降％、广州下降％、重庆下降％、昆明下降％、惠州下降％、南京下降％。和上月相比，70个大中城市中，新建住宅销售价格上涨的有21个，其中湛江上涨％,温州上涨％,艮余19个城市价格涨幅不到1%；价格持平的有14个城市；价格下降的有35个城市（降幅在％%）,英中深圳下降％、广州下降％、桂林下降％、厦门下降％、娈樊下降％。 （2）二手住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。 分地区看，二手住宅同比价格上涨的城市有55个，英中涨幅较髙的城市有：三亚％、宜昌%、兰州％、太原％、银川％：同比价格下降的城市有15个，其中深圳下降％, 郑州下降％，温州下降％，厦门下降％，重庆下降％。二手住宅环比价格上涨的城市有23个，其中涨幅较髙的城市有：沈阳、海口和西宁均为％,太原和贵阳均为％:二手住宅环比价格下降的城市有29个，其中大理下降％，深圳下降％,乌鲁木齐下降％,呼和浩特下降％,唐山下降％。

房地产市场分析报告 模板

房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，

中国房地产20年发展历程回顾

中国房地产20年发展历程回顾 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 最近几年，国内房价飞涨，让我们还来不及拿定买房的主意又涨价了。2010年，中国的房价疯了。这一年，北京望京地区“地王”边上的一套64平方米的住房，一个星期里总价涨了34万元。房价令人们变得极度懊悔。有时候，小两口合计买房子，其中一个稍一犹豫，价格便又上蹿了十几万元，为此引来一番不满和争吵，乃至分道扬镳。这样的故事屡见不鲜。房价是在人们犹豫不决的观望中突然爆发的。2009年年初，上一轮房地产的低迷期还没走出，那些钱包瘪瘪的人还梦想着房价再降一点，没成想，进入3月，它突然发力，且一发不可收拾。一个小区半年前每平方米价格只有1．9万元，半年后一看，变成了2．9万元。原先是买了房子的人嫌降价太多，围着售楼处纷纷要求退房，现在一套房子刚开盘，就被抢光了。《参考消息》则援引外电：中国每天新建房屋面积，已经占全球总量的50％左右。 下面就让我们看看这些年来房地产市场的发展。第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先

挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来) 2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。最早是1978年至今已经走过了30年历史。 1978年10月20日上午，邓小平在北京视察新建的几十栋公寓住宅楼时，曾希望能用积蓄替儿子买套房子。1978年的中国老百姓

房地产项目及区域市场分析

目录 一、区域市场分析------------------------------------------------------------- 2 （一）供应分析--------------------------------------------------------------- 2（二）需求分析--------------------------------------------------------------- 7（三）价格分析--------------------------------------------------------------- 8（四）结论------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析---------------------------------------------------------------- 10 （一）项目优势分析---------------------------------------------------------- 10（二）项目劣势分析---------------------------------------------------------- 11（三）存在的机会------------------------------------------------------------ 12 (四)面临的威胁-------------------------------------------------------------- 12三、销售方案---------------------------------------------------------------- 13 （一）目前存在的问题-------------------------------------------------------- 13（二）项目定位-------------------------------------------------------------- 14（三）客户定位-------------------------------------------------------------- 14（四）价格方案-------------------------------------------------------------- 14（五）项目建议-------------------------------------------------------------- 15（六）销售策略-------------------------------------------------------------- 15（七）现场包装-------------------------------------------------------------- 19四、宣传推广方案------------------------------------------------------------ 24 （一）媒体选择-------------------------------------------------------------- 24（二）活动行销-------------------------------------------------------------- 27五、公司优势---------------------------------------------------------------- 29

上海房地产市场调研报告完整版

上海房地产市场调研报告 本次调研以分析2010年上半年上海房地产市场运行情况为基础，提出上海房协对于上半年市场形势的看法和下半年市场情况的预判，并形成本调研报告，供会员企业和政府管理部门参考。 一、2010年上半年上海房地产市场的基本情况一）土地供应2010年上半年，全市共计出让国有建设用地使用权206幅1087公顷，比上年同期（以下简称同比）增长67.3%其中居住用地38幅416.2公顷，增长189.7%居住用地中，2010年新增182公顷。2010年上半年，开发企业在上海共购置土地106.08 2010年上半年上海房地产市场调研报告_房地产调研公顷，同比增长14.6%共完成土地开发85.93公顷，同比增长56.1% 二）房地产开发投资2010年上半年，全市完成房地产开发投资845.28亿元，同比增长35.5%全国为19747亿元，同比增长38.1%增幅上升38.6个百分点，占同期全市社会固定资产投资的38.3%占比上升9.4个百分点。其中，住宅建设投资为518.18亿元，增长44.3%住宅建设投资中，经济适用房开发投资48.78亿元，增长17.7倍。2010年上半年，全市房地产开发企业到位资金1691.83亿元，同比增长32%增幅上升18.5个百分点。其中国内贷款524.27亿元，增长42.6%利用外资19.63亿元，减少56.9%自筹资金511.80亿元，增长47.9%定金及预付款362.82亿元，减少0.6% 三）房地产开发建设2010年6月末，全市商品房施工面积为9220.41万平方米，同比增长11.5%增幅上升13.9个百分点；其中住宅施工面积为5969.28万平方米，增长11.6%住宅施工面积中，经济适用房施工面积为561.59万平米，增长3.9倍。施工面积中，新开工面积1380.59万平方米，增长25.6%其中住宅新开工面积974.67万平方米，增长29%住宅新开工面积中，经济适用房新开工面积105.19万平米，增长5.3倍。2010年上半年，全市商品房竣工面积686.46万平方米，同比减少10.9%减幅扩大3.6个百分点；其中住宅竣工面积492.25万平方米，减少11.4% 四）房地产交易2010年上半年，全市商品房批准预售714万平方米，同比减少14.6%减幅扩大4.6个百分点。其中新建商品住房批准预售面积562万平方米，同比减少20.2% 2010年上半年，全市商品房销售（包括现房销售和期房销售）1009.13万平方米，同比减少35.8%全国为3.94亿平方米，同比增长15.4%增幅下降63.7个百分点。其中住宅销售840.51万平方米，减少41.8% 2010年6月末，全市商品房空置面积1157.39万平方米，比年初增加2%其中商品住宅空置面积443.17万平方米，比年初减少3.8%住宅空置1年以上的面积为283.89万平方米，比年初

全国房地产市场年度回顾及展望

1. 政策环境 (1) 概述：经济手段和行政措施并用，综合调控力度空前 为遏制房价过快上涨，2010 年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控：其中经济手段包括不断地强化和严格实施差别化的信贷和税收政策，如全国范围内提高首次购房和二套住房的首付比例和利率，停止对家庭第三套住房的贷款等；行政措施方面，在部分城市限定家庭购房套数、限制外地人购房贷款，以问责省级政府和力促地方政府及各部委出台配套措施的方式抓落实等。各项政策的持续出台和逐步落实，对包括地方政府、开发企业、商业银行、购房者在内的各相关主体行为均产生了显著影响，综合调控力度空前。回顾2010 年房地产政策的变化，可大体分为三个阶段，各阶段的代表性政策及市场变化如下： 图：2010年1-10月全国商品房销售面积变化及房屋销售价格指数 1-4月，第一轮调控。2010年1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”），增加保障房和普通商品房有效供给，抑制投资投机性购房需求，由此拉开了新一轮房地产调控的序幕。但随后几个月的市场并未降温，2-4 月全国商品房销售面积同比增速仍在20%以上，70 个大中城市房价环比涨幅持续上升，北京等热点城市“地王”频出。这直接导致了4 月17 日“国十条”的出台。 4月-9月，第二轮调控。2010 年4 月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10 号，“国十条”），随后的几个月，信贷、土地、税收等政策密集出台。房地产市场也在5-8 月显著降温，其中5 月和6 月全国商品房销售面积分别同比下降3.4%和2.7%，7 月和8 月扩大至15.4%和10.1%；70 个大中城市房屋销售价格指数4 月环比涨幅达1.4%，但5 月即下降到0.2%，6 月更是下降0.1%，7-8 月持平。 9 月市场回暖带来第三轮调控。9 月全国及重点城市显著升温，当月全国商品房销售面积同比增长16.6%，中国房地产指数系统数据也显示，9 月100 个城市住宅价格环比上涨0.7%，十大城市上涨0.8%。房价的再度上涨导致中央及相关单位在9 月底密集出台了相关政策，包括更严格的信贷政策，将首套房的首付比例统一提高至30%，全国性限制第三套房按揭贷款等，统称为“9·29 新政”。

上海房地产场形势调研报告

上海房地产市场形势地调研报告 上海房地产市场保持持续、稳定、健康地发展态势,房价涨幅回落,供应略大于需求地走向渐渐明朗化,后市发展继续看好.独家发表市房地产行业协会《上海房地产市场形势地调研报告》,为广大读者科学地分析和判断市场提供客观公正地信息. 根据协会新一届理事会关于加强房地产市场形势调研分析地要求和中国房地产业协会关于开展房地产市场调研地通知.上海市房地产行业协会邀请有关行政部门和研究机构地负责同志共同组成调研组,对上海市房地产市场形势进行专题调研,并形成本调查报告.b5E2RGbCAP 一、2003 年和2004 年1-7 月上海房地产市场发展地基本情况 1、房地产工程土地供应情况2003 年全市房地产工程供应土地2809.53 公顷, 比上年增长3.8%.其中住宅工程供地2268.07 公顷,占80.72%. p1EanqFDPw 2004 年1－7 月房地产工程供应土地1517.66 公顷,占上年供应总量地 54.02%. 其中住宅工程供地1282.59 公顷,占84.5%. DXDiTa9E3d 上海市2003 年度与2004 年1-7 月各区房地产工程土地供应情况注：住宅面积包括商品住宅、商住、中低价房用地.其他用地不包括工业用地. 根据市房地资源局土地处编报地土地出让金<不含动折迁费）地价指数,2003 年上海地价涨幅较 大,2004 年涨幅明显下降.RTCrpUDGiT 上海土地交易价格指数土地用途2003 年第四季度同比指数土地宏观调控地主要措施是：<1）加大推行用地预审制度地力度.即在工程立 项、选址阶段,用地管理部门对工程用地规模、吸纳资金强度、土地产出率等进

中国房地产市场发展历程回顾1218469

中国房地产市场发展历程回顾1218469 一、中国地产发展30年回顾 从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。 2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。 1、房地产发展的四个阶段 1978,1991年的理论突破与起步阶段 土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据; 深圳(罗湖区)房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。 1991,1995年非理性炒作与调整阶段 以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。 1995,2003年相对稳定的协调发展阶段 整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。 1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产

行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。 2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。 2003,2007年，调控、反调控与总体反思阶段 2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005,2006年则是政策出台最为密集的阶段。 在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。 2006,2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。 2007年,2010年，房地产行业全面调整的阶段 2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。 2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。 从近期的经济与行业发展情况看，这一调整的过程还将持续一段时间，最快会在2009年下半年开始出现复苏的迹象，而要全面的回暖，可能需要到2010年及更远的未来。 2、中国房地产行业发展特点

房地产区域状况分析报告

诚投集团冉家坝工程应标书 目录 第一部分：区域环境分析 1第二部分区域及地块房地产状况分析 8第三部分地块环境分析 27第四部分工程SWOT分析 28第五部分目标客户群分析（针对商品房） 30第六部分住宅部分发展建议 33第七部分公司简介 45第八部分合作建议书 62

第一部分区域环境分析 一、北部新区基本简况 1.地理位置：位于重庆主城区北部，南接重庆中心城区江北区和渝中区；北靠江北国际空港； 西邻嘉陵江，与高校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区一桥相联；东南３公里与规划中 的长江寸滩滚装码头毗邻。 2.地域面积：130平方公里 3.成立时间：2001年 4.现有人口：9.9万 5.现有交通状况：210、319、212三条高速公路呈U型在新区分布；已经开工建设的渝怀铁 路从该区穿过，重庆新火车客运站正在区内兴建，西南大型电信交换枢纽之一在新区南缘。 6.产业特点：重点发展信息技术产业、光电子产业、生物工程与新医药产业、绿色环保产业 等高新技术产业，汽车及零配件制造等现代制造业，以及出口加工制造等产业。北部新区 实行"一区多园"，开发建设汽车工业园、光电产业园、软件园、环保产业园、医疗器械园 和出口加工区等。 7.良好的投资环境，支撑北部新区经济持续快速发展。 1）明显的区位优势：拥有优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件。 2）广阔的发展空间：拥有国家级开发区――北部新区经开园和北部新区高新园 3）良好的基础设施和生态环境： ◆综合交通、能源、给排水、信息设施、生态环境、园区基础设施等骨干工程建设将投 资450亿。

◆一批体现重庆直辖市水平的文化、教育、科技、体育、卫生、旅游等标志性、功能性 重点基础设施工程正在兴建，将逐步展露北部新区现代都市风貌。 ◆分期建成龙景湖生态公园、黄桷公园、照母山植物园、人和公园等一批大型生态林地 和公园绿地等绿色生态空间，形成“人.城.自然”共谐共存的生态环境。 4）优惠的扶持政策：北部新区充分利用直辖市和西部大开发的政策优势，实行“普惠、特惠和特事特办”的政策，形成明显的“政策洼地”，吸引海内外投资者来兴业发展。 5）八年实现全面改造 ◆三年打造基础：从2003年到2005年，基本完成7个组团的基础设施。 ◆五年构建框架：到2007年，完成基础设施网络和综合立体交通网络建设，并形成以 高新技术产业为基础的现代产业基地框架。 ◆八年基本建成新区：到2010年，7个组团基础设施建设全面完成，以高新技术产业 为先导、现代制造业为支撑、现代服务业全面发展的框架基本形成，现代都市风貌 展示区风貌初步展现，对外开放窗口、山水园林城区的轮廓初步显现，北部新区“十 里汽车城”和光电、生物医药、软件三大产业基地基本形成，北部新区包括经开区、 高新区工业总产值力争达到1500亿元。 6）快捷的服务方式：政府采取了一系列能提供快捷服务的措施。 7）良好的发展前景 ◆基础设施投资快速增长。2003年，北部新区包括经开区、高新区完成基础设施建设 投资49.7亿元，比上年同期有较大幅度增长。 ◆落户开发区的工程和投资增长较快。北部新区经开园和高新园近四年共引进工程122 个，累计合同投资总额269.1亿元，其中2003年引进工程87个，占历年引进工程 总数的71%；合同投资总额208.7亿元，占历年合同投资总额的77.6%。

2009年武汉房地产市场回顾及2010年展望

2009年武汉房地产市场回顾 及2010年展望 2009年，武汉商品住宅累计新增供应面积568.77万平方米，与2008年相比下跌30.01%。 2009年市场回暖的程度和持续时间超出市场预期，即使部分开发商采取加快工程进度等措施加大供应，但新增供应量的增长缺乏有力支撑，因此供应趋紧成为了必然现象。2009年，武汉商品住宅累计成交套数11.53万套，是2008年的2.27倍，比同样火爆的2007年也多出了7800多套；累计成交面积1200.72万平方米，成交金额635.87亿元，同比分别上涨130.7%和122.7%。 2009年，受房地产市场回暖影响，开发商资金压力减小，同时对后市预期乐观，在考虑到自己资金实力和土地储备后，开始新一轮拿地。2009年，武汉土地市场供应充足，中心城区累计供应土地85宗，土地供应总面积超过750万方。武汉中心城区累计成交土地74宗，成交总面积748.68万平方

米，成交量为历年之首。12月29日华侨城以招标形式夺得东湖风景区地块一宗，总面积为3167亩，用于住宅和旅游开发，该地块也以43亿元的成交总价刷新了武汉土地市场成交记录，成为新“地王”。 同时，《报告》中也就2010年的形势进行了权威的预测：2010年底或2011年初，从紧的货币政策才会发挥作用，而且货币政策的收紧（加息、缩紧银根）是一步步的，效果也需要慢慢释放。2010年上半年，武汉楼市新推项目较多，需求依然较旺，房价也将保持稳中有升的态势。不过，随着“国四条”、“国十一条”的陆续出台，政策有“趋紧”可能，如果政策再度从紧，势必首先在市场成交量上体现，进而抑制房价的上行趋势。

房地产区域市场策划分析

房地产区域市场策划分析 前言 1 1.市场分析2 1．1．区域市场分析2 1．2．定向市场分析4 1．3．工程分析5 1．4．竞争对手资料分析7 1．5．工程周边配套状况15 1.6.工程企划思路15 2．工程市场定位20 2．1市场定位20 2．2．工程形象定位22 2．3．目标客户定位24 2．4．目标市场细分28 2．5．目标客户31 3．销售策略建议32 3．1．市场气氛培养32 3．2．促销手段建议34 3．3．付款方式建议39 4．宣传策略40 4．1.媒体选择建议41 4．2.宣传主题43 4．3广告创意及诉求47 4．4广告宣传推广策略48 4．5、媒介的组合策略49 结束语51 前言 ……….敝司成立专项小组，以专业的市场调研为基础，根据整体市场的现状和区域市场的特性，发掘工程的优点加以专业发挥，配合贵司尽快完成工程的销售目标。

1.市场分析 1．1．区域市场分析 天河区位于广州市东部，东与黄埔区相连，南濒珠江，西南接东山区、北连白云区。总面积147.77平方公里，人口41.8万人。天河区交通四通八达，是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地区的要通。全区有中山大道，黄埔大道等63条主要干道，广深高速公路共穿东西，广州火车东站和地铁号线天河终点位于区内。天河区是广州著名的科研高教区，有超过22所大专院校，34间科研院所，15所中学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。区内社会保障事业发展较快。 由于城市中心东移，天河区作为新兴区域，也就成为了广州市商品楼集中地。天河区楼盘分布相对集中，主要分布在以天河北、员村、天汕路、东圃为中心的集中区域。 随着城市向东移的规划现状日渐成熟，有关新城市中心的利好信息不断展示在人们眼前，故天河将发展成为以天河政府为中心。天府路为中轴线的新城市中心，根据其发展的特点，东移重心将会沿着中山大道沿线发展起来，而黄埔大道沿线则因为工厂、企业众多，村落范围广阔等负面特点，使得此带区域向现代化城市规划迈进受到一定程度的阻碍。 1．2．定向市场分析 员村位于天河区南部，毗邻天河公园和天河区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于天河区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。 由于房地产业发展的不成熟，以及经管制不完善的原因，致使该区城内开发了不少不同性质的房地产，有商品房、安居房、集资房、宅基地等，成了广州市典例，区域市场竞争十分激烈。 员村，作为新城市中心的一部分，在规划发展或房地产发展都有其特殊的一面，正如该区域楼盘的价格与一路之隔的对面区域相差甚远，原因不明而喻。但由于临近天河区政府，员村有特殊的优越性，而天河区政府的搬迁则大大有利于带动东部地区的规划发展和经济繁荣。因此，位于天河区政府门前的员村，还是可以借助天河区新政府落成这一东风，使在规划、配套、环境等方面得到更大的改善。 1．3．工程分析 1.工程名称：海景中心 2.工程规模：由2幢28层组成 3.推售情况：现推都景轩，海都轩的7～28层 4.宣传主题：只交一成，即做业主 5.价格：4076～5598元/m2，均价4708元/m2 （复式）4228～7289元/m2，均价6255元/m2

上海市房地产市场发展状况解析

上海市房地产市场发展状况与分析 一、上海市房地产市场发展的阶段特征 （一) 市场的初步开创阶段 党的十一届三中全会以后,上海首先改革了住房由政府统建统配统管的制度，开始进行商品房建设。这主要包括几个方面: 其一是侨汇房的推出,引进商品房生产的新机制； 其二是优惠价商品住宅试点起步，为住宅商品生产探索了路子。这一阶段是以政府行政主管部门组建的房地产开发公司作为房地产开发经营主体开始出现，投资主体开始向多元化发展。上海房地产业突破了长期以来计划经济模式的禁锢，从萎缩开始复苏,但总体上还处于萌芽状态，并且以国有企业为主，运行以计划经济特征为主，没有形成规模。 (二) 以增加供给为导向的推动市场发展阶段 这一阶段，在住房短缺的背景下，房地产市场以增加供给为导向，以增加开发投资为主要手段。 1９８4年十二届三中全会后,改革的重点由农村转到城市，中央逐步明确了市场化导向的改革思路,采取了几个重要措施，其一是土地使用制度改革起步,开征三资企业土地使用费和进行土地批租试

点,至19９1年底,全市已初步形成了外销的土地一级市场;其二是住房制度改革方案出台,1991年《上海市住房制度改革实施方案》正式出台。 1992年初,邓小平视察南方重要谈话发表和社会主义市场经济体制改革目标确立后，上海放开房地产市场。中外房地产商纷至沓来，各行各业竞相涉足房地产业,出现了前所未有的房地产投资热。 这一阶段的特点是：房地产开发企业数量猛增,开发投资规模迅速扩大,形成了以开发投资为主要手段的房地产市场,供给明显增加。呈现出投资主体多元化、房屋产权多元化的格局，房地产市场交易活跃。房地产业的增加值快速递增,上海房地产业已经形成覆盖生产、流通、消费领域的门类齐全的产业体系。但是，超常增长也出现了一定的盲目性，商品房供给超过了市场有效需求,空置量迅速上升,带来了隐患。 (三)以激活需求为导向的拉动市场发展阶段 1９９6年下半年以来，由于前几年房地产投资热中开发的项目陆续竣工上市,上市量集中,吸纳量不足,出现了商品房空置量攀升这一带有阶段性、结构性的发展中的问题。上海提出盘整消化等一系列包括土地、金融、财税等调控市场的措施,主要有:控制土地供应总量，调整房地产投资结构,对土地供应实行总量控制、用途管制,形成了外资用地以工业为主、内资用地以住宅为主的投资结构。放开搞活房地产二、三级市场，1996年出台了《关于搞活本市房地产二、三级市场的若干规定》,1996年出台了蓝印户口政策。