孙建平、郭长华商品房销售合同纠纷二审民事判决书

孙建平、郭长华商品房销售合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院

【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院

【审结日期】2020.03.05

【案件字号】(2019)鲁07民终5821号

【审理程序】二审

【审理法官】薛培忠李玉信朱峰

【审理法官】薛培忠李玉信朱峰

【文书类型】判决书

【当事人】孙建平;郭长华

【当事人】孙建平郭长华

【当事人-个人】孙建平郭长华

【代理律师/律所】居伟山东联合诚信律师事务所

【代理律师/律所】居伟山东联合诚信律师事务所

【代理律师】居伟

【代理律所】山东联合诚信律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审维持原判二审改判

【字号名称】民终字

【原告】孙建平

【被告】郭长华

【本院观点】上诉人孙建平与被上诉人郭长华签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的效力性强制性规定，为有效合同。

【权责关键词】无效无权处分合同过错合同约定基本原则第三人新证据关联性诉讼请求维持原判

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院认为】本院认为，上诉人孙建平与被上诉人郭长华签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的效力性强制性规定，为有效合同。一审法院主要根据双方当事人共同的意思表示及民法基本原则，作出的关于解除合同及可得利益损失赔偿的判决，并无明显不当。关于上诉人所提双方签订的补充协议中保证金未实际支付，双方关于保证金的约定未生效的问题，因补充协议系在双方自愿情况下的真实意思表示，能够一定程度反映双方当事人在签订补充协议时的思想活动及内心确信，一审法院以此作为可得利益损失赔偿的部分参照具备一定合理性，与保证金是否实际支付并无关系，上诉人的上诉主张不能成立，本院不予支持。关于上诉人所提一审法院认定可得利益损失为10万元没有相关依据，且数额过高的问题，经查，一审法院综合考虑了补充协议的情况、损失的可预见性、合同履行不能的过错及风险承担、减损规则等因素，对可得利益损失数额的认定并无明显不当，上诉人的上诉主张亦不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人孙建平负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-17 22:19:01

【一审法院查明】一审法院认定事实：2018年5月15日，孙建平为郭长华出具收到条一份，载明：“今收到郭长华购房款308000.00（叁拾万零捌仟元整）（相府锦苑20号楼3单元602）"。2018年7月17日，郭长华（乙方、买方）与孙建平（甲方、卖方）签订房屋买卖合同一份，约定：甲方向乙方转让山东省潍坊市昌乐县及地下车库和储藏室，总房款为100万元；购房款采取分期付款方式，在过户前，乙方将房款的50%支付给甲方，首款付清后，甲乙双方约定过户时间，甲方配合乙方办理房屋过户手续，过户手续完成后七日内，乙方付清所有的购房尾款；过户时间为2018年7月31日前。2018年7月18日，孙建平为郭长华出具收到条一份，载明：“于2018年7月18日，收到郭长华预付房款贰拾万元整（200000.00）"。2018年10月21日，郭长华（乙方）与孙建平（甲方）签订关于房屋出售的补充协议一份，主要内容如下：1.因甲方特殊原因现造成房产证临时不能过户，需相关问题解决后，再进行过户，并且甲方承诺此房产只卖给乙方，现甲方先退还乙方购房款50.8万元，另外甲方多付款10万元作为保证金，由乙方代为保管，不能作为乙方的购房款，等过户完毕后，将此款无条件退换给甲方。如果甲方不能保证在规定期限内将房产顺利过户给乙方，乙方将不予返还保证金。2.甲方于本协议签订后五个工作日内交付乙方60.8万元。3.房产过户时间延期至2018年12月31日之前。同日，孙建平为郭长华出具证明一份，载明：“今将房产（20号楼3单元1101室）证抵押给郭长华，用于购房款项608000元，房款到郭长华账户后，房产证予以返还。2018年10月21日-2018年10月26日抵押人：孙建平"。孙建平于2018年10月25日向郭长华返还购房款40万元，于2019年1月2日返还购房款10.8万元。涉案房屋登记在案外人王树国、李秀春名下，郭长华、孙建平双方在签订房屋买卖合同时对该事实均知情。对当事人有争议的证据和事实，法院认定如下：1.郭长华提交与孙建平的微信聊天记录截图7页及短信记录截图3页，证明孙建平一再承诺涉案房屋实际归其所有，其表弟王树国只是顶名，证明孙建平认为房子卖便宜的事实，同时证明郭长华一直催促孙建平履行合同，但孙建平一直以开会或者出差或王树国没有时间为由推脱。以上证据均系打印件，且不能确认聊天双方的身份，故确认为无效证据。2.郭长华提交网上售

房信息打印件一份，证明涉案房屋现在的市场价格。孙建平对该证据的真实性不予认可。该证据系打印件，无法确认其真实性，与案件亦无关联性，确认为无效证据。3.孙建平提交的其与王树国签订的协议书一份，证明涉案房屋实际所有人系孙建平，孙建平与王树国约定在该房屋出售时，同等条件下，王树国享有优先购买权，并辩称这系王树国不同意协助办理过户手续的主要原因。郭长华对该证据真实性不认可，认为系后来补签的，并称即使该协议真实存在，亦只对孙建平和王树国发生效力，不能对抗第三人。法院认为在没有其它证据佐证，且案外人王树国未到庭作证的情况下，无法确认其真实性，故确认为无效证据。

【一审法院认为】一审法院认为，涉案房屋的登记所有权人系案外人王树国、李秀春，虽郭长华、孙建平均认可孙建平系涉案房屋的实际所有人，但并未提供充分有效的证据予以证实，不予采信，故孙建平在未取得涉案房屋所有权或处分权的情况下，与郭长华签订房屋买卖合同及补充协议，属于无权处分行为。依据《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持"之规定，法院确认原、孙建平双方签订的房屋买卖合同及补充协议为有效合同，现因孙建平未取得涉案房屋所有权或者处分权致使涉案房屋不能办理过户手续，郭长华要求解除涉案房屋买卖合同及补充协议，有事实和法律依据，且孙建平亦同意解除，予以支持。关于郭长华的赔偿要求，依据《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》第二十九条“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定"之规定，郭长华主张的经济赔偿属于可得利益损失，故应综合运用可预见规则、减损规则及过失相抵规则等予以认定。依据《中华人民共和国民法总则》第七条“民事主体从事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺"之规定，民事主体应谨慎善意地从事民事活动。郭长华在与孙建平签订房屋买卖合同时即知晓孙建平未取得涉案房屋所有权，

虽郭长华主张孙建平告知其系涉案房屋实际所有权人，但郭长华未尽任何调查核实义务，亦不应认定为善意。尤其是在因孙建平于房屋买卖合同约定的过户时间仍未取得所有权或处分权而导致合同无法履行的情况下，郭长华作为理性的购买人，应对合同无法履行的结果具有合理预期。在上述情况下，郭长华、孙建平签订补充协议对购房款的返还及保证金的交付和返还等进行了约定，孙建平已将购房款返还郭长华，虽孙建平未按约向郭长华交付10万元保证金，但综合考虑损失的可预见性、合同履行不能的过错及风险承担、减损规则等因素，结合郭长华、孙建平双方在补充协议中的约定，酌定可得利益损失按10万元计算为宜。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十九条，《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》第三条、第三十条、第三十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条之规定，判决：一、解除郭长华与孙建平订立的房屋买卖合同关系；二、孙建平于判决生效之日起七日内赔偿郭长华可得利益损失10万元；三、驳回郭长华其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取2150元，诉讼保全费1520元，由郭长华负担1500元，孙建平负担2170元。本院二审期间，当事人各方均未提交新证据。本院查明的事实与原审法院认定一致，本院予以确认。【二审上诉人诉称】孙建平上诉请求：撤销一审判决中的第二项，改判驳回被上诉人主张可得利益损失的诉讼请求。事实与理由：1.双方签订的补充协议中，因保证金未实际支付，因此上诉人向被上诉人支付10万元保证金的约定没有生效；2.一审法院认定被上诉人的可得利益损失为10万元，没有相关依据，且数额过高。

孙建平、郭长华商品房销售合同纠纷二审民事判决书

山东省潍坊市中级人民法院

民事判决书

(2019)鲁07民终5821号当事人上诉人（原审被告）：孙建平。

委托诉讼代理人：居伟，山东联合诚信律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：郭长华。

审理经过上诉人孙建平因与被上诉人郭长华房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省昌乐县人民法院（2019）鲁0725民初877号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称孙建平上诉请求：撤销一审判决中的第二项，改判驳回被上诉人主张可得利益损失的诉讼请求。事实与理由：1.双方签订的补充协议中，因保证金未实际支付，因此上诉人向被上诉人支付10万元保证金的约定没有生效；2.一审法院认定被上诉人的可得利益损失为10万元，没有相关依据，且数额过高。

二审被上诉人辩称郭长华未提交书面答辩意见。

原告诉称郭长华向一审法院起诉请求：1.解除双方之间的房屋买卖合同及补充协议；2.孙建平赔偿郭长华经济损失20万元；3.孙建平承担案件诉讼费用。

一审法院查明一审法院认定事实：2018年5月15日，孙建平为郭长华出具收到条一份，载明：“今收到郭长华购房款308000.00（叁拾万零捌仟元整）（相府锦苑20号楼3单元602）"。2018年7月17日，郭长华（乙方、买方）与孙建平（甲方、卖方）签订房屋买卖合同一份，约定：甲方向乙方转让山东省潍坊市昌乐县及地下车库和储藏室，总房款为100万元；购房款采取分期付款方式，在过户前，乙方将房款的50%支付给甲方，首款付清后，甲乙双方约定过户时间，甲方配合乙方办理房屋过户手续，过户手续完成后七日内，乙方付清所有的购房尾款；过户时间为2018年7月31日前。

2018年7月18日，孙建平为郭长华出具收到条一份，载明：“于2018年7月18日，收到郭长华预付房款贰拾万元整（200000.00）"。2018年10月21日，郭长华（乙方）与孙建平（甲方）签订关于房屋出售的补充协议一份，主要内容如下：1.因甲方特殊原因现造成房产证临时不能过户，需相关问题解决后，再进行过户，并且甲方承诺此房产只卖给乙方，现甲方先退还乙方购房款50.8万元，另外甲方多付款10万元作为保证金，由乙方代为保管，不能作为乙方的购房款，等过户完毕后，将此款无条件退换给甲方。如果甲方不能保证在规定期限内将房产顺利过户给乙方，乙方将不予返还保证金。2.甲方于本协议签订后五个工作日内交付乙方60.8万元。3.房产过户时间延期至2018年12月31日之前。同日，孙建平为郭长华出具证明一份，载明：“今将房产（20号楼3单元1101室）证抵押给郭长华，用于购房款项608000元，房款到郭长华账户后，房产证予以返还。2018年10月21日-2018年10月26日抵押人：孙建平"。孙建平于2018年10月25日向郭长华返还购房款40万元，于2019年1月2日返还购房款10.8万元。涉案房屋登记在案外人王树国、李秀春名下，郭长华、孙建平双方在签订房屋买卖合同时对该事实均知情。

对当事人有争议的证据和事实，法院认定如下：1.郭长华提交与孙建平的微信聊天记录截图7页及短信记录截图3页，证明孙建平一再承诺涉案房屋实际归其所有，其表弟王树国只是顶名，证明孙建平认为房子卖便宜的事实，同时证明郭长华一直催促孙建平履行合同，但孙建平一直以开会或者出差或王树国没有时间为由推脱。以上证据均系打印件，且不能确认聊天双方的身份，故确认为无效证据。2.郭长华提交网上售房信息打印件一份，证明涉案房屋现在的市场价格。孙建平对该证据的真实性不予认可。该证据系打印件，无法确认其真实性，与案件亦无关联性，确认为无效证据。3.孙建平提交的其与王树国签订的协议书一份，证明涉案房屋实际所有人系孙建平，孙建平与王树国约定在该房屋出售时，同等条件下，王树国享有优先购买权，并辩称这系王树国不同

意协助办理过户手续的主要原因。郭长华对该证据真实性不认可，认为系后来补签的，并称即使该协议真实存在，亦只对孙建平和王树国发生效力，不能对抗第三人。法院认为在没有其它证据佐证，且案外人王树国未到庭作证的情况下，无法确认其真实性，故确认为无效证据。

一审法院认为一审法院认为，涉案房屋的登记所有权人系案外人王树国、李秀春，虽郭长华、孙建平均认可孙建平系涉案房屋的实际所有人，但并未提供充分有效的证据予以证实，不予采信，故孙建平在未取得涉案房屋所有权或处分权的情况下，与郭长华签订房屋买卖合同及补充协议，属于无权处分行为。依据《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持"之规定，法院确认原、孙建平双方签订的房屋买卖合同及补充协议为有效合同，现因孙建平未取得涉案房屋所有权或者处分权致使涉案房屋不能办理过户手续，郭长华要求解除涉案房屋买卖合同及补充协议，有事实和法律依据，且孙建平亦同意解除，予以支持。关于郭长华的赔偿要求，依据《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》第二十九条“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定"之规定，郭长华主张的经济赔偿属于可得利益损失，故应综合运用可预见规则、减损规则及过失相抵规则等予以认定。依据《中华人民共和国民法总则》第七条“民事主体从事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺"之规定，民事主体应谨慎善意地从事民事活动。郭长华在与孙建平签订房屋买卖合同时即知晓孙建平未取得涉案房屋所有权，虽郭长华主张孙建平告知其系涉案房屋实际所有权人，但郭长华未尽任何调查核实义务，亦

不应认定为善意。尤其是在因孙建平于房屋买卖合同约定的过户时间仍未取得所有权或处分权而导致合同无法履行的情况下，郭长华作为理性的购买人，应对合同无法履行的结果具有合理预期。在上述情况下，郭长华、孙建平签订补充协议对购房款的返还及保证金的交付和返还等进行了约定，孙建平已将购房款返还郭长华，虽孙建平未按约向郭长华交付10万元保证金，但综合考虑损失的可预见性、合同履行不能的过错及风险承担、减损规则等因素，结合郭长华、孙建平双方在补充协议中的约定，酌定可得利益损失按10万元计算为宜。

综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十九条，《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》第三条、第三十条、第三十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条之规定，判决：一、解除郭长华与孙建平订立的房屋买卖合同关系；二、孙建平于判决生效之日起七日内赔偿郭长华可得利益损失10万元；三、驳回郭长华其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取2150元，诉讼保全费1520元，由郭长华负担1500元，孙建平负担2170元。

本院二审期间，当事人各方均未提交新证据。本院查明的事实与原审法院认定一致，本院予以确认。

本院认为本院认为，上诉人孙建平与被上诉人郭长华签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的效力性强制性规定，为有效合同。一审法院主要根据双方当事人共同的意思表示及民法基本原则，作出的关于解除合同及可得利益损失赔偿的判决，并无明显不当。关于上诉人所提双方签订的补充协议中保证金未实际支付，双方关于保证金的约定未生效的问题，因补充协议系在双方自愿情

况下的真实意思表示，能够一定程度反映双方当事人在签订补充协议时的思想活动及内心确信，一审法院以此作为可得利益损失赔偿的部分参照具备一定合理性，与保证金是否实际支付并无关系，上诉人的上诉主张不能成立，本院不予支持。关于上诉人所提一审法院认定可得利益损失为10万元没有相关依据，且数额过高的问题，经查，一审法院综合考虑了补充协议的情况、损失的可预见性、合同履行不能的过错及风险承担、减损规则等因素，对可得利益损失数额的认定并无明显不当，上诉人的上诉主张亦不能成立，本院不予支持。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2300元，由上诉人孙建平负担。

本判决为终审判决。

落款

审判长薛培忠

审判员李玉信

审判员朱峰

二〇二〇年三月五日

书记员李朋朋

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孙建平、郭长华商品房销售合同纠纷二审民事判决书

孙建平、郭长华商品房销售合同纠纷二审民事判决书 【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷 【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院 【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院 【审结日期】2020.03.05 【案件字号】(2019)鲁07民终5821号 【审理程序】二审 【审理法官】薛培忠李玉信朱峰 【审理法官】薛培忠李玉信朱峰 【文书类型】判决书 【当事人】孙建平;郭长华 【当事人】孙建平郭长华 【当事人-个人】孙建平郭长华 【代理律师/律所】居伟山东联合诚信律师事务所 【代理律师/律所】居伟山东联合诚信律师事务所 【代理律师】居伟 【代理律所】山东联合诚信律师事务所 【法院级别】中级人民法院 【终审结果】二审维持原判二审改判 【字号名称】民终字

【原告】孙建平 【被告】郭长华 【本院观点】上诉人孙建平与被上诉人郭长华签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的效力性强制性规定，为有效合同。 【权责关键词】无效无权处分合同过错合同约定基本原则第三人新证据关联性诉讼请求维持原判 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0 【本院认为】本院认为，上诉人孙建平与被上诉人郭长华签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的效力性强制性规定，为有效合同。一审法院主要根据双方当事人共同的意思表示及民法基本原则，作出的关于解除合同及可得利益损失赔偿的判决，并无明显不当。关于上诉人所提双方签订的补充协议中保证金未实际支付，双方关于保证金的约定未生效的问题，因补充协议系在双方自愿情况下的真实意思表示，能够一定程度反映双方当事人在签订补充协议时的思想活动及内心确信，一审法院以此作为可得利益损失赔偿的部分参照具备一定合理性，与保证金是否实际支付并无关系，上诉人的上诉主张不能成立，本院不予支持。关于上诉人所提一审法院认定可得利益损失为10万元没有相关依据，且数额过高的问题，经查，一审法院综合考虑了补充协议的情况、损失的可预见性、合同履行不能的过错及风险承担、减损规则等因素，对可得利益损失数额的认定并无明显不当，上诉人的上诉主张亦不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人孙建平负担。 本判决为终审判决。 【更新时间】2022-08-17 22:19:01