潍坊市润成房地产开发有限公司、周利强房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

潍坊市润成房地产开发有限公司、周利强房屋买卖合同纠纷

民事二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院

【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院

【审结日期】2022.03.28

【案件字号】(2021)鲁07民终8937号

【审理程序】二审

【审理法官】薛居亮宫磊贾元胜

【审理法官】薛居亮宫磊贾元胜

【文书类型】判决书

【当事人】潍坊市润成房地产开发有限公司;周利强

【当事人】潍坊市润成房地产开发有限公司周利强

【当事人-个人】周利强

【当事人-公司】潍坊市润成房地产开发有限公司

【代理律师/律所】罗军举山东恒安盛德律师事务所;鹿国新山东瑞翔律师事务所

【代理律师/律所】罗军举山东恒安盛德律师事务所鹿国新山东瑞翔律师事务所

【代理律师】罗军举鹿国新

【代理律所】山东恒安盛德律师事务所山东瑞翔律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】潍坊市润成房地产开发有限公司

【被告】周利强

【本院观点】上诉人与被上诉人签订的《山东省新建商品房买卖合同》真实合法有效，双方均应按约履行。

【权责关键词】代理实际履行合同约定回避关联性合法性质证诉讼请求法院调解维持原判【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】二审审理查明的其他事实与一审认定事实基本一致。

【本院认为】本院认为，上诉人与被上诉人签订的《山东省新建商品房买卖合同》真实合法有效，双方均应按约履行。根据上诉人提交的证据及被上诉人陈述的事实，可以确认上诉人与被上诉人之间并非直接进行房屋买卖，而是通过与案外人吴新友进行顶账、割账，双方就涉案房屋间接形成买卖关系，付款方式为顶账、割账，由上诉人向被上诉人出具收款收据。虽然上诉人不认可收到被上诉人的购房款，但上诉人向被上诉人出具收款收据的行为已经证明其对收款收据中付款数额的认可，并且双方在顶账房交付、办证过程中发生纠纷，并形成(2018)鲁0784民初4225号诉讼案件，双方在该案中以调解方式解决，约定由上诉人协助被上诉人办理涉案房屋的房产登记手续。由此可以证明双方已经在实际履行涉案房屋因顶账而产生的法律义务。在上诉人提供的其法定代表人与被上诉人之间的录音证据中，也能证明涉案房屋系顶账房的事实，但亦能证明被上诉人向上诉人主张面积差价补偿的内容。虽然上诉人在本案一、二审中主张其与被上诉人之间并非房屋买卖合同关系的主体，但通过涉案房屋的顶账过程及双方诉讼纠纷看，双方之间已经对顶账款项数额及具体房屋予以明确，生效的(2018)鲁0784民初4225号民事调解书亦明确上诉人应当承担的法律责任和义务，双方已经在实际履行房屋买卖关系的主体责任和义务。不论上诉人主张的《山东省新建商品房买卖合同》系为履行调解书义务而补签的事实是否属实，均无法改变双方因顶账而建立房屋买卖合同关系的事实，双方均应按约履行。因此，被上诉人依据合同约定主张权利合法有据，上诉

人的抗辩理由不能成立。至于上诉人与案外人吴新友之间的法律关系及权利义务，是否因本案纠纷受到影响，上诉人可与案外人吴新友另行处理。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4438元，由上诉人潍坊市润成房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-16 03:32:38

【一审法院查明】一审法院认定事实：2017年3月9日，周利强作为买受人，润成公司作为出卖人，双方签订《山东省新建商品房买卖合同》，合同约定：周利强购买润成公司开发的安丘市盛世名门小区4号楼1单元2502房屋一套及储藏室一个，商品房预测建筑面积

161.66㎡，单价为每平方米3698元，储藏室－2F－04号，面积为12.56㎡2，单价每平方米2000元，合计总价款为622939元；……；第五章，面积差异处理方式，该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理，第3种处理方式为双方自行约定，经对方同意合同约定面积与产权登记面积有差异的以产权面积为准，单价不变据实结算房价款多退少补；……。合同还约定了其他事项。周利强在上述合同上签名，润成公司在上述合同上盖章。2017年3月9日，润成公司为周利强开据收据，该收据载明交款单位为周利强，交款金额622939元，收款方式工程顶账，润成公司在该收据上盖章。2018年8月15日，周利强曾起诉润成公司，称周利强通过割账、工程款顶账方式购买润成公司的涉案楼房一套及车库一个，后润成公司未将车库及涉案楼房交付周利强，该案经法院调解，双方达成调解协议，润成公司协助周利强办理涉案房产登记手续，法院于2019年5月23日出具(2018)鲁0784民初4225号民事调解书。2021年6月1日，周利强办理涉案房屋房产证，产权证号为鲁(xxx)安丘市不动产权第xxx××xxx号，该产权证载明：权利人周利强，坐落安丘市××路××路××商住楼××＃楼××单元××

室，房屋建筑面积135.04㎡2，储藏室面积12.91㎡2。

【一审法院认为】一审法院认为，周利强、润成公司签订的《山东省新建商品房买卖合同》，系双方之间真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应善意、全面履行自己的义务。润成公司辩称“其不是合同的相对方，合同是为周利强办理房产证需要倒签的，其未收到周利强的购房款622939元，周利强起诉主体错误”的意见，庭审中周利强提交了润成公司盖章的《山东省新建商品房买卖合同》、收款收据，润成公司认可上述证据的真实性，上述证据足以证明润成公司与周利强签订了房屋买卖合同，润成公司系出卖方，润成公司以顶账、割账的方式收到了周利强的购房款622939元，故润成公司的上述辩称无事实及法律依据，不予采信。根据双方签订的合同约定，产权登记面积与合同约定面积发生误差的，双方同意以产权面积为准，单价不变据实结算房价款多退少补，据此，合同约定面积为161.66㎡，单价为每平方米3698元，产权登记面积为135.04㎡2，差价为98440.76元[(161.66㎡2－135.04㎡)×3698元/㎡]，对于该部分价款，润成公司应予返还，周利强起诉超过该款部分，不予支持。周利强主张按年利率24%计算利息，于

法无据，不予支持，周利强主张的利息可以98440.76元为基数，自2017年3月9日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。

【二审上诉人诉称】润成公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人不是案涉房产(顶账房)的主体一方，不承担返还购房款差价98440.76元及利息的责任；2.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审中周利强既承认案涉房产系从案外人山东润东建设集团有限公司吴新友处顶账所得，又主张是从润成公司购买所得，但一审法院只是认定了“购房合同”，周利强承认的和案外人吴新友抵顶案涉房产行为一审直接没有论述和认定，从而导致该判决支持了案涉房产被“一房两卖”。1、周利强在2018年8月15日立案的(2018)鲁0784民初4225号案中起诉润成公司，主张“依法追回购房款622939元、车库款50000元”，证据只有“顶账、割帐的”收据两张，因为没有所谓的“购房合同”，所以

周利强在起诉状中主张的是“原告通过割帐、工程顶账方式付清车库、楼房款，润成公司为周利强出具收据(详见收据)”；这就证明本案中周利强提交的《山东省新建商品房买卖合同》就是后来润成公司为履行(2018)鲁0784民初4225号调解书中约定的配合办理房产证义务后来给周利强出具(倒签的)的。2、一审庭审中润成公司提交的公司法定代表人李宏成与周利强的电话谈话录音，周利强对李宏成提出案涉房产系建筑承包商山东润东建设集团有限公司的吴新友抵顶给周利强的事实均承认和肯定(周利强借给吴新友50万元后抵顶了该房，并且在该录音中多次说抵顶的事实)，没有提出任何异议，该录音是在本案立案后开庭前录的，真实的反映了案件事实，周利强也当庭承认该录音的真实性和合法性、关联性。3、一审庭审中，周利强对润成公司提交的润成公司和建筑承包商山东润东建设集团有限公司的吴新友用案涉房产抵顶建筑承包费等费用的事实，和盛世名门小区抵房明细表、发票、盛世名门小区3、4号楼建筑工程承包补充协议等同时均当庭认可，也就是案涉房产周利强已经承认该房在2013年7月1日之前就顶账给了建筑承包商山东润东建设集团有限公司的吴新友。4、一审庭审中润成公司提交的公司法定代表人李宏成与周利强的电话谈话录音，其中一段为：“李宏成说：当时吴新友，你都借给他20万元钱就顶了这些房子去了，周利强说：不、不、不，50万元钱，当时借给他50万元钱，不是20万，50万元钱都有打款收据那里哈，50万元钱，李宏成说：这里面有个事，这个房终归不是直接从我手里买的，张顶了些帐，这房是顶给吴新友的，你找吴新友，吴新友找我，我们这些顶账房都是一套多少钱，就这么个事了，至于多了少了，就这么者，你假如正常买卖的那个钱该怎么办就怎么办，周利强说：反正，你那个什么，是这、这个，你不行，我和你说他电话，你直接给他打电话李宏成说：不用，因为法律主体是你的名，又不是他，你的名，我只能找你是吧!周利强说：是，嗯，你这不找我，以前的时候，只要给他办了证，怎么都中，现在，以前的事李宏成说：只要办了证，差价也不要了，这个德平二哥和我说的，周利强说：现在，咱怎么着把这个事下来怎么着了，现在咱那个，你反正，李宏成说：那些房是顶账房，顶账给张三，五十万就五十万了，那么个事了，从来没有一个顶账房后期会出现这个情况，周利强说：不是，他顶账原来的平方没

有差距，他这个平方差了冒30平方，李宏成说：平方差了不要紧，你再找吴新友，我再和吴新友兑换，我和吴新友那个帐都在那里，周利强说：你和他怎么着，你和他当时就割了他60万块钱的帐，他都去法院把那个什么复印出来了，房管局的购房合同什么、杂起码噶的，他都去复印出来了，李宏成说：我知道，现在叫再出那个钱，他主要不是从俺这里一手卖的，是这个事，周利强说：就是，就是，他就是，和他没法拉了，房子来，我就给他顶了个名，李宏成说：顶房顶名，周利强说：不是我的房子，我就是给他顶了顶名，他再找户买家，他打听打听办证再需要3万多块钱，他就说卖了者再过户，卖给谁再说，我叫他过回去，我当时叫他过回去，他说费事，李宏成：中、中，你琢磨琢磨看看。”该段录音证据一是证明案涉房产在2013年7月1日抵顶给了建筑承包商山东润东建设集团有限公司的吴新友，吴新友后来因借周利强的钱，吴新友又将该房抵顶给了周利强，二是证明所谓的2017年3月份润成公司和周利强签订的“购房合同”是后来为配合周利强办证才开具的(购房合同是倒签的，假如原来就有合同的话，肯定不会到房管局去复印该购房合同)，而不是周利强主张的原来就有该购房合同，三是证明周利强为办证找保证人去找李宏成(录音中的德平即郑德平)保证不再找公司要房屋差价款，从而也证明原先没有所谓的“购房合同”。5、周利强当庭认可的润成公司法定代表人李宏成与周利强的电话谈话录音，该证据一审法院没有在判决中论述，更没有做出判断是否认定，所以说一审法院故意回避和隐瞒事实真相，故意认定事实和证据错误。6、周利强当庭承认的案涉房产是后来从案外人建筑承包商山东润东建设集团有限公司的吴新友抵顶给周利强的事实，一审法院也没有在判决中论述，更没有做出判断是否认定，所以说一审法院故意回避和隐瞒事实真相，故意认定事实和证据错误。7、周利强提交复印的(2018)鲁0784民初4225号案中的证据中也没有“购房合同”，这就证明购房合同就是后来公司为配合过户倒签的。二、一审法院适用法律错误。1、一审庭审中，周利强在庭审中同时承认案涉“盛世名门”小区4号楼1单元2502号楼房系建筑承包商山东润东建设集团有限公司的吴新友顶账给的周利强，又利用润成公司为履行(2018)鲁0784民初4225号调解书的协助义务办理房产证需要倒签的《山东省新建商品房卖买合同》，主张是从润成公司购买的该

房，本身周利强的主张的事实和理由就前后矛盾，也不可能做出合理解释，但一审法院却支持了该(办证用的、倒签的)购房合同就是所谓顶账的购房合同；所以一审法院适用法律错误，该判决事实上导致安丘市人民法院被周利强利用造成了事实上的“一房两卖”的合法化。2、一审法院判决违反了合同具有相对性的原则和要求，润成公司不是实际上“购房合同”的相对方，仅仅是为了配合周利强过户而签订了购房合同(根据调解书倒签的)，所以说一审法院判决认定主体错误。3、周利强提交的从(2018)鲁0784民初4225号案中复印的证据中也没有其主张的“购房合同”，但一审法院认定和支持了周利强主张的4225号案中就已经存在着该购房合同。三、一审法院判决不仅应当查明案件事实，还应当查明双方当事人在整个案件中所作出的民事行为，从民事行为上可以看出各方当事人是否虚假陈述和虚假诉讼，是否符合正常人的思维和行为逻辑，假如周利强在2018年8月15日立案的(2018)鲁0784民初4225号案中起诉润成公司时就有“购房合同”，为什么在4225号起诉状中一直主张是“顶账、割帐”，为什么不主张是从公司处购买，反过来，假如是购买的话，为什么收据上是“割帐、顶账”，再就是，假如是购买的话为什么还没有付清车库款，实际上不知道车库款的具体价值，所以在起诉状中割帐割了5万元就要车库(车库价值85000元)，假如存在购房合同的话，为什么合同上面没有“车库条款和价格等约定”，更没有补充协议来证明购买车库交费5万元，这些周利强都不能做出合理解释，所以说一审法院判决不仅认定事实错误、认定证据错误，法律适用错误，而且不符合一般人的日常生活经验和常识，既不合法也不合理，更不合人情和购买房屋的行为和逻辑。事实上，周利强从(2018)鲁0784民初4225号案中复印的证据中就根本没有其主张的2017年3月17日就签订并存在的购房合同，假如购房合同是2017年3月17签订的，为什么2018年周利强起诉上诉人一案没有提交呢？综上，一审法院认定事实错误，认定证据错误，故意回避和落漏上诉人提交的证据(上诉人到法院复印的(2018)鲁0784民初4225号中证据，包括周利强的起诉状、公司提交的顶账明细、发票、施工补充协议等)，故意不予论述和认定，法律适用错误，违反合同相对性原则认定主体错误，判决不符合购买房产的常理和行为及逻辑等，故意回避周利强承认的事实和证据(这

些事实和行为都是周利强在录音中承认的行为和事实，这些事实和行为证明案涉房产系吴新友顶账给周利强的，与公司无关，也证明周利强以购房合同起诉要求差价款系主体错误，上诉人也没有收到购房款)，事实上周利强提交的从(2018)鲁0784民初4225号案中复印的证据中同样也没有其主张的2017年3月就签订的“购房合同”，但一审法院还是做出了支持“一房两卖合法”而事实上不合法的判决。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

潍坊市润成房地产开发有限公司、周利强房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

山东省潍坊市中级人民法院

民事判决书

(2021)鲁07民终8937号当事人上诉人(原审被告)：潍坊市润成房地产开发有限公司，住所地：安丘市兴安街道潍徐路186号。

法定代表人：李宏成，总经理。

委托诉讼代理人：罗军举，山东恒安盛德律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：周利强。

委托诉讼代理人：鹿国新，山东瑞翔律师事务所律师。

审理经过上诉人潍坊市润成房地产开发有限公司(以下称润成公司)因与被上诉人周利强房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省安丘市人民法院(2021)鲁0784民初4227号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理

终结。

二审上诉人诉称润成公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人不是案涉房产(顶账房)的主体一方，不承担返还购房款差价98,440.76元及利息的责任；2.上诉费用

由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审中周利强既承认案涉

房产系从案外人山东润东建设集团有限公司吴新友处顶账所得，又主张是从润成公司购

买所得，但一审法院只是认定了“购房合同”，周利强承认的和案外人吴新友抵顶案涉

房产行为一审直接没有论述和认定，从而导致该判决支持了案涉房产被“一房两卖”。1、周利强在2018年8月15日立案的(2018)鲁0784民初4225号案中起诉润成公司，主张“依法追回购房款622,939元、车库款50,000元”，证据只有“顶账、割帐的”收据两张，因为没有所谓的“购房合同”，所以周利强在起诉状中主张的是“原告通过割

帐、工程顶账方式付清车库、楼房款，润成公司为周利强出具收据(详见收据)”；这就

证明本案中周利强提交的《山东省新建商品房买卖合同》就是后来润成公司为履行(2018)鲁0784民初4225号调解书中约定的配合办理房产证义务后来给周利强出具(倒签的)

的。2、一审庭审中润成公司提交的公司法定代表人李宏成与周利强的电话谈话录音，周利强对李宏成提出案涉房产系建筑承包商山东润东建设集团有限公司的吴新友抵顶给周

利强的事实均承认和肯定(周利强借给吴新友50万元后抵顶了该房，并且在该录音中多

次说抵顶的事实)，没有提出任何异议，该录音是在本案立案后开庭前录的，真实的反映了案件事实，周利强也当庭承认该录音的真实性和合法性、关联性。3、一审庭审中，周利强对润成公司提交的润成公司和建筑承包商山东润东建设集团有限公司的吴新友用案

涉房产抵顶建筑承包费等费用的事实，和盛世名门小区抵房明细表、发票、盛世名门小

区3、4号楼建筑工程承包补充协议等同时均当庭认可，也就是案涉房产周利强已经承认该房在2013年7月1日之前就顶账给了建筑承包商山东润东建设集团有限公司的吴新友。4、一审庭审中润成公司提交的公司法定代表人李宏成与周利强的电话谈话录音，其

中一段为：“李宏成说：当时吴新友，你都借给他20万元钱就顶了这些房子去了，周利强说：不、不、不，50万元钱，当时借给他50万元钱，不是20万，50万元钱都有打款收据那里哈，50万元钱，李宏成说：这里面有个事，这个房终归不是直接从我手里买的，张顶了些帐，这房是顶给吴新友的，你找吴新友，吴新友找我，我们这些顶账房都是一套多少钱，就这么个事了，至于多了少了，就这么者，你假如正常买卖的那个钱该怎么办就怎么办，周利强说：反正，你那个什么，是这、这个，你不行，我和你说他电话，你直接给他打电话李宏成说：不用，因为法律主体是你的名，又不是他，你的名，我只能找你是吧!周利强说：是，嗯，你这不找我，以前的时候，只要给他办了证，怎么都中，现在，以前的事李宏成说：只要办了证，差价也不要了，这个德平二哥和我说的，周利强说：现在，咱怎么着把这个事下来怎么着了，现在咱那个，你反正，李宏成说：那些房是顶账房，顶账给张三，五十万就五十万了，那么个事了，从来没有一个顶账房后期会出现这个情况，周利强说：不是，他顶账原来的平方没有差距，他这个平方差了冒30平方，李宏成说：平方差了不要紧，你再找吴新友，我再和吴新友兑换，我和吴新友那个帐都在那里，周利强说：你和他怎么着，你和他当时就割了他60万块钱的帐，他都去法院把那个什么复印出来了，房管局的购房合同什么、杂起码噶的，他都去复印出来了，李宏成说：我知道，现在叫再出那个钱，他主要不是从俺这里一手卖的，是这个事，周利强说：就是，就是，他就是，和他没法拉了，房子来，我就给他顶了个名，李宏成说：顶房顶名，周利强说：不是我的房子，我就是给他顶了顶名，他再找户买家，他打听打听办证再需要3万多块钱，他就说卖了者再过户，卖给谁再说，我叫他过回去，我当时叫他过回去，他说费事，李宏成：中、中，你琢磨琢磨看看。”该段录音证据一是证明案涉房产在2013年7月1日抵顶给了建筑承包商山东润东建设集团有限公司的吴新友，吴新友后来因借周利强的钱，吴新友又将该房抵顶给了周利强，二是证明所谓的2017年3月份润成公司和周利强签订的“购房合同”是后来为配合周利强办证

才开具的(购房合同是倒签的，假如原来就有合同的话，肯定不会到房管局去复印该购房合同)，而不是周利强主张的原来就有该购房合同，三是证明周利强为办证找保证人去找李宏成(录音中的德平即郑德平)保证不再找公司要房屋差价款，从而也证明原先没有所谓的“购房合同”。5、周利强当庭认可的润成公司法定代表人李宏成与周利强的电话谈话录音，该证据一审法院没有在判决中论述，更没有做出判断是否认定，所以说一审法院故意回避和隐瞒事实真相，故意认定事实和证据错误。6、周利强当庭承认的案涉房产是后来从案外人建筑承包商山东润东建设集团有限公司的吴新友抵顶给周利强的事实，一审法院也没有在判决中论述，更没有做出判断是否认定，所以说一审法院故意回避和隐瞒事实真相，故意认定事实和证据错误。7、周利强提交复印的(2018)鲁0784民初4225号案中的证据中也没有“购房合同”，这就证明购房合同就是后来公司为配合过户倒签的。二、一审法院适用法律错误。1、一审庭审中，周利强在庭审中同时承认案涉“盛世名门”小区4号楼1单元2502号楼房系建筑承包商山东润东建设集团有限公司的吴新友顶账给的周利强，又利用润成公司为履行(2018)鲁0784民初4225号调解书的协助义务办理房产证需要倒签的《山东省新建商品房卖买合同》，主张是从润成公司购买的该房，本身周利强的主张的事实和理由就前后矛盾，也不可能做出合理解释，但一审法院却支持了该(办证用的、倒签的)购房合同就是所谓顶账的购房合同；所以一审法院适用法律错误，该判决事实上导致安丘市人民法院被周利强利用造成了事实上的“一房两卖”的合法化。2、一审法院判决违反了合同具有相对性的原则和要求，润成公司不是实际上“购房合同”的相对方，仅仅是为了配合周利强过户而签订了购房合同(根据调解书倒签的)，所以说一审法院判决认定主体错误。3、周利强提交的从(2018)鲁0784民初4225号案中复印的证据中也没有其主张的“购房合同”，但一审法院认定和支持了周利强主张的4225号案中就已经存在着该购房合同。三、一审法院判决不仅应当查明案件事实，还应当查明双方当事人在整个案件中所作出的民事行为，从民事行为上可以看出各

方当事人是否虚假陈述和虚假诉讼，是否符合正常人的思维和行为逻辑，假如周利强在2018年8月15日立案的(2018)鲁0784民初4225号案中起诉润成公司时就有“购房合同”，为什么在4225号起诉状中一直主张是“顶账、割帐”，为什么不主张是从公司处购买，反过来，假如是购买的话，为什么收据上是“割帐、顶账”，再就是，假如是购买的话为什么还没有付清车库款，实际上不知道车库款的具体价值，所以在起诉状中割帐割了5万元就要车库(车库价值85,000元)，假如存在购房合同的话，为什么合同上面没有“车库条款和价格等约定”，更没有补充协议来证明购买车库交费5万元，这些周利强都不能做出合理解释，所以说一审法院判决不仅认定事实错误、认定证据错误，法律适用错误，而且不符合一般人的日常生活经验和常识，既不合法也不合理，更不合人情和购买房屋的行为和逻辑。事实上，周利强从(2018)鲁0784民初4225号案中复印的证据中就根本没有其主张的2017年3月17日就签订并存在的购房合同，假如购房合同是2017年3月17签订的，为什么2018年周利强起诉上诉人一案没有提交呢？综上，一审法院认定事实错误，认定证据错误，故意回避和落漏上诉人提交的证据(上诉人到法院复印的(2018)鲁0784民初4225号中证据，包括周利强的起诉状、公司提交的顶账明细、发票、施工补充协议等)，故意不予论述和认定，法律适用错误，违反合同相对性原则认定主体错误，判决不符合购买房产的常理和行为及逻辑等，故意回避周利强承认的事实和证据(这些事实和行为都是周利强在录音中承认的行为和事实，这些事实和行为证明案涉房产系吴新友顶账给周利强的，与公司无关，也证明周利强以购房合同起诉要求差价款系主体错误，上诉人也没有收到购房款)，事实上周利强提交的从(2018)鲁0784民初4225号案中复印的证据中同样也没有其主张的2017年3月就签订的“购房合同”，但一审法院还是做出了支持“一房两卖合法”而事实上不合法的判决。

二审被上诉人辩称周利强辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请二审法院驳回上诉。

原告诉称周利强向一审法院起诉请求：1.判令润成公司返还房款209205.66元及利息(自2017年3月9日起以209205.66元为基数按年利率24%计算至还清为止)；2.本案的诉讼费用由润成公司承担。

一审法院查明一审法院认定事实：2017年3月9日，周利强作为买受人，润成公司作为出卖人，双方签订《山东省新建商品房买卖合同》，合同约定：周利强购买润成公司开发的安丘市盛世名门小区4号楼1单元2502房屋一套及储藏室一个，商品房预测建筑面积161.66㎡，单价为每平方米3698元，储藏室－2F－04号，面积为12.56㎡2，单价每平方米2000元，合计总价款为622939元；……；第五章，面积差异处理方式，该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理，第3种处理方式为双方自行约定，经对方同意合同约定面积与产权登记面积有差异的以产权面积为准，单价不变据实结算房价款多退少补；……。合同还约定了其他事项。周利强在上述合同上签名，润成公司在上述合同上盖章。

2017年3月9日，润成公司为周利强开据收据，该收据载明交款单位为周利强，交款金额622939元，收款方式工程顶账，润成公司在该收据上盖章。

2018年8月15日，周利强曾起诉润成公司，称周利强通过割账、工程款顶账方式购买润成公司的涉案楼房一套及车库一个，后润成公司未将车库及涉案楼房交付周利强，该案经法院调解，双方达成调解协议，润成公司协助周利强办理涉案房产登记手续，法院于2019年5月23日出具(2018)鲁0784民初4225号民事调解书。

2021年6月1日，周利强办理涉案房屋房产证，产权证号为鲁(xxx)安丘市不动产权第xxx××xxx号，该产权证载明：权利人周利强，坐落安丘市××路××路××商住楼××＃楼××单元××室，房屋建筑面积135.04㎡2，储藏室面积12.91㎡2。

一审法院认为一审法院认为，周利强、润成公司签订的《山东省新建商品房买卖

合同》，系双方之间真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应善意、全面履行自己的义务。润成公司辩称“其不是合同的相对方，合同是为周利强办理房产证需要倒签的，其未收到周利强的购房款622939元，周利强起诉主体错误”的意见，庭审中周利强提交了润成公司盖章的《山东省新建商品房买卖合同》、收款收据，润成公司认可上述证据的真实性，上述证据足以证明润成公司与周利强签订了房屋买卖合同，润成公司系出卖方，润成公司以顶账、割账的方式收到了周利强的购房款622939元，故润成公司的上述辩称无事实及法律依据，不予采信。根据双方签订的合同约定，产权登记面积与合同约定面积发生误差的，双方同意以产权面积为准，单价不变据实结算房价款多退少补，据此，合同约定面积为161.66㎡，单价为每平方米3698元，产权登记面积为135.04㎡2，差价为98440.76元[(161.66㎡2－135.04㎡)×3698元/㎡]，对于该部分价款，润成公司应予返还，周利强起诉超过该款部分，不予支持。周利强主张按年利率24%计算利息，于法无据，不予支持，周利强主张的利息可以98440.76元为基数，自2017年3月9日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、潍坊市润成房地产开发有限公司返还周利强购房款98440.76元及利息(以98440.76元为基数，自2017年3月9日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)，均于判决生效之日起十日内付清；二、驳回周利强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4438元，减半收取计2219

元，由周利强负担1175元，由潍坊市润成房地产开发有限公司负担1044元。

二审中，上诉人提交以下证据：(2018)鲁0784民初4225号案件庭审笔录一份(复印件)。证明目的：周利强的代理人在庭审辩论阶段明确被上诉人周利强没有书面购房合同，该案件开庭于2018.12.11日，从而证明周利强当时签订的书面购房合同是虚假的，该合同也没有事实法律依据，该合同实际是后来依据(2018)鲁0784民初4225号案件调解书双方为了办理房屋登记签订的，是倒签的。经质证，被上诉人对证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，被上诉人在一审庭审过程中提交的双方签订的山东省商品房买卖合同系被上诉人从安丘市不动产登记中心所调取的，系双方当事人真实意思表示，在合同中明确约定：根据实际面积多退少补。一审法院依据相关证据对本案作出公正合理的判决，即便是到现在，该商品房买卖合同签订后在上诉人处保管，一直未给被上诉人，故该证据不能证明上诉人的证明目的。

本院查明二审审理查明的其他事实与一审认定事实基本一致。

本院认为本院认为，上诉人与被上诉人签订的《山东省新建商品房买卖合同》真实合法有效，双方均应按约履行。根据上诉人提交的证据及被上诉人陈述的事实，可以确认上诉人与被上诉人之间并非直接进行房屋买卖，而是通过与案外人吴新友进行顶账、割账，双方就涉案房屋间接形成买卖关系，付款方式为顶账、割账，由上诉人向被上诉人出具收款收据。虽然上诉人不认可收到被上诉人的购房款，但上诉人向被上诉人出具收款收据的行为已经证明其对收款收据中付款数额的认可，并且双方在顶账房交付、办证过程中发生纠纷，并形成(2018)鲁0784民初4225号诉讼案件，双方在该案中以调解方式解决，约定由上诉人协助被上诉人办理涉案房屋的房产登记手续。由此可以证明双方已经在实际履行涉案房屋因顶账而产生的法律义务。在上诉人提供的其法定代表人与被上诉人之间的录音证据中，也能证明涉案房屋系顶账房的事实，但亦能证明被上诉人向上诉人主张面积差价补偿的内容。虽然上诉人在本案一、二审中主张其与被上

诉人之间并非房屋买卖合同关系的主体，但通过涉案房屋的顶账过程及双方诉讼纠纷看，双方之间已经对顶账款项数额及具体房屋予以明确，生效的(2018)鲁0784民初4225号民事调解书亦明确上诉人应当承担的法律责任和义务，双方已经在实际履行房屋买卖关系的主体责任和义务。不论上诉人主张的《山东省新建商品房买卖合同》系为履行调解书义务而补签的事实是否属实，均无法改变双方因顶账而建立房屋买卖合同关系的事实，双方均应按约履行。因此，被上诉人依据合同约定主张权利合法有据，上诉人的抗辩理由不能成立。至于上诉人与案外人吴新友之间的法律关系及权利义务，是否因本案纠纷受到影响，上诉人可与案外人吴新友另行处理。

综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4438元，由上诉人潍坊市润成房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

落款

审判长薛居亮

审判员宫磊

审判员贾元胜

二〇二二年三月二十八日

书记员房艳萍

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山东彭力置业有限公司、王希文等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

山东彭力置业有限公司、王希文等房屋买卖合同纠纷民事二 审民事判决书 【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷 【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院 【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院 【审结日期】2022.06.21 【案件字号】(2022)鲁07民终4834号 【审理程序】二审 【审理法官】李郭淑娟贾丽丽 【审理法官】李郭淑娟贾丽丽 【文书类型】判决书 【当事人】山东彭力置业有限公司;王希文;陈光增 【当事人】山东彭力置业有限公司王希文陈光增 【当事人-个人】王希文陈光增 【当事人-公司】山东彭力置业有限公司 【代理律师/律所】任运传山东天乙律师事务所;褚世绍山东蓝诺律师事务所 【代理律师/律所】任运传山东天乙律师事务所褚世绍山东蓝诺律师事务所 【代理律师】任运传褚世绍 【代理律所】山东天乙律师事务所山东蓝诺律师事务所 【法院级别】中级人民法院

【原告】山东彭力置业有限公司 【被告】王希文;陈光增 【本院观点】本案双方争议的焦点问题为案涉《房屋认购协议》应否解除，上诉人彭力置业公司应否返还被上诉人王希文、陈光增相关款项。 【权责关键词】无效胁迫恶意串通撤销代理违约金支付违约金合同约定回避新证据关联性质证罚款诉讼请求反诉维持原判发回重审 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0 【本院查明】本院二审查明的事实与原审法院认定一致，予以确认。 【本院认为】本院认为，本案双方争议的焦点问题为案涉《房屋认购协议》应否解除，上诉人彭力置业公司应否返还被上诉人王希文、陈光增相关款项。首先，上诉人彭力置业公司主张王希文、陈光增的房屋买卖合同解除权已经超过法定行使期间，合同不应解除。案涉此项主张的前提为案涉合同是有效合同，但一审中彭力置业公司并未提出，而是主张案涉合同为其在胁迫下签订，非其真实意思表示，应为无效合同，彭力置业公司之主张前后矛盾。案涉《房屋认购协议》签订的前提是彭力置业公司与王希文、陈光增签订协议书，对于王希文、陈光增垫付的费用进行了确认，并确定抵作购房款，现彭力置业公司未在合同约定期间内交付案涉房屋，且因2014年11月21日其已将案涉房屋出卖给顾明薇并办理了网签手续，案涉房屋实际上亦无法交付，案涉《房屋认购协议》无法交付是因彭力置业公司原因导致，在此情况下，如不允许王希文、陈光增解除《房屋认购协议》则会出现垫付款项无法追回，案涉房产亦无法取得，有失公允，故一审法院认定案涉房屋买卖合同应当解除并无不当，本院予以维持。其次，彭力置业公司主张案涉《房屋认购协议书》为王希文、陈光增变造，但其并未提供证据予以证明；且该合同空白部分为填写项目而非修改项目，合同上亦有彭力置业公司的签字盖章，故对于其主张本院不予支持。虽王希文、陈光增与彭力置业公司之间签订的两份《协议书》时间、金额有所差异，但协议书中详细列明了款项的组

王营涛、潍坊十地置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

王营涛、潍坊十地置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事 判决书 【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷 【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院 【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院 【审结日期】2020.02.18 【案件字号】(2019)鲁07民终7168号 【审理程序】二审 【审理法官】朱奉纲冯海玲高波 【审理法官】朱奉纲冯海玲高波 【文书类型】判决书 【当事人】王营涛;潍坊十地置业有限公司 【当事人】王营涛潍坊十地置业有限公司 【当事人-个人】王营涛 【当事人-公司】潍坊十地置业有限公司 【代理律师/律所】赵连强山东鲁潍同心律师事务所;阎新来、王艳云山东奥凯律师事务所【代理律师/律所】赵连强山东鲁潍同心律师事务所阎新来、王艳云山东奥凯律师事务所【代理律师】赵连强阎新来、王艳云 【代理律所】山东鲁潍同心律师事务所山东奥凯律师事务所 【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审改判 【字号名称】民终字 【原告】王营涛;潍坊十地置业有限公司 【本院观点】上诉人王营涛与上诉人十地公司签订的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，应予认定，合同双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。 【权责关键词】撤销违约金过错支付违约金合同约定诚实信用原则证明力证据不足关联性质证证明责任（举证责任）诉讼请求发回重审诉讼时效 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0 【本院查明】本院查明的其他事实与一审判决认定的事实基本一致。 【本院认为】本院认为，上诉人王营涛与上诉人十地公司签订的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，应予认定，合同双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。合同签订后，王营涛向十地公司支付了涉案房屋全部的购房款，履行了相应的合同义务。十地公司未按照合同约定的交房时间2014年11月30日向王营涛交付房屋，十地公司应承担逾期交房的违约责任。关于本案涉案房屋符合交付条件的时间认定。王营涛与十地公司签订的《商品房预售合同》第八条约定涉案房屋交付的条件是经竣工验收合格，十地公司亦提供2014年9月22日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位和建设单位同意通过竣工验收的《竣工验收备案表》，以此证明十地公司于2015年3月22日向王营涛交付涉案房屋符合双方合同约定的交付条件，但该《竣工验收备案表》只能证明涉案房屋所在的盛春花园9号住宅楼竣工验收的事实，根据相关法律规定，十地公司在向王营涛交付商品房时，应当向王营涛提供房地产开发项目竣工综合验收备案证明，未经验收并备案的，不得交付使用，法庭亦向十地公司释明应提交涉案房屋所在小区总体验收的相关证据，但十地公司未如期提交，应视为涉案房屋在十地公司主张的交付时

山东鑫伟力药品有限公司、董有昭房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

山东鑫伟力药品有限公司、董有昭房屋买卖合同纠纷民事二 审民事判决书 【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷 【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院 【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院 【审结日期】2022.01.18 【案件字号】(2021)鲁07民终5894号 【审理程序】二审 【审理法官】冯海玲李玉信高波 【审理法官】冯海玲李玉信高波 【文书类型】判决书 【当事人】山东鑫伟力药品有限公司;董有昭 【当事人】山东鑫伟力药品有限公司董有昭 【当事人-个人】董有昭 【当事人-公司】山东鑫伟力药品有限公司 【代理律师/律所】吕月山东光之域律师事务所;刘德强山东光之域律师事务所;黄学清山东大韵律师事务所;李佳倩山东大韵律师事务所 【代理律师/律所】吕月山东光之域律师事务所刘德强山东光之域律师事务所黄学清山东大韵律师事务所李佳倩山东大韵律师事务所 【代理律师】吕月刘德强黄学清李佳倩

【代理律所】山东光之域律师事务所山东大韵律师事务所 【法院级别】中级人民法院 【终审结果】二审维持原判 【原告】山东鑫伟力药品有限公司 【被告】董有昭 【本院观点】尽管董有昭与鑫伟力公司未签订书面的房屋买卖合同，但董有昭一审中提交的加盖有鑫伟力公司公章和账务专用章的收条、收款收据证实鑫伟力公司收到董有昭交纳的房款14万元，双方已形成事实上的房屋买卖合同关系。 【权责关键词】合同诚实信用原则新证据财产保全诉讼请求维持原判拍卖 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0 【本院认为】本院认为，尽管董有昭与鑫伟力公司未签订书面的房屋买卖合同，但董有昭一审中提交的加盖有鑫伟力公司公章和账务专用章的收条、收款收据证实鑫伟力公司收到董有昭交纳的房款14万元，双方已形成事实上的房屋买卖合同关系。现涉案房屋面临被法院拍卖，董有昭买受房屋用于居住的目的不能实现，故董有昭请求解除房屋买卖合同并返还房款具有事实与法律依据。综上所述，上诉人鑫伟力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由上诉人山东鑫伟力药品有限公司负担。本判决为终审判决。 【更新时间】2022-09-24 15:40:46 【一审法院查明】一审法院认定事实：庭审中，董有昭提交2008年11月19日加盖山东鑫伟力药品有限公司公章的收条一份，主要内容为：“今收到四单元302号房屋款肆万元整”；2015年7月3日，加盖山东鑫伟力药品有限公司财务专用章的收款收据一份，内容为：交款

山东唐悦房地产开发有限公司与张本强合同纠纷二审民事判决书

山东唐悦房地产开发有限公司与张本强合同纠纷二审民事判 决书 【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷 【审理法院】山东省济南市中级人民法院 【审理法院】山东省济南市中级人民法院 【审结日期】2020.10.23 【案件字号】(2020)鲁01民终10788号 【审理程序】二审 【审理法官】闵雯 【审理法官】闵雯 【文书类型】判决书 【当事人】山东唐悦房地产开发有限公司;张本强;刘景业 【当事人】山东唐悦房地产开发有限公司张本强刘景业 【当事人-个人】张本强刘景业 【当事人-公司】山东唐悦房地产开发有限公司 【代理律师/律所】白春娟山东舜天律师事务所;曹飞虎山东金钥匙律师事务所;李学楠山东宇瀚律师事务所;于飞山东七品律师事务所 【代理律师/律所】白春娟山东舜天律师事务所曹飞虎山东金钥匙律师事务所李学楠山东宇瀚律师事务所于飞山东七品律师事务所

【代理律师】白春娟曹飞虎李学楠于飞 【代理律所】山东舜天律师事务所山东金钥匙律师事务所山东宇瀚律师事务所山东七品律师事务所 【法院级别】中级人民法院 【字号名称】民终字 【原告】山东唐悦房地产开发有限公司;刘景业 【被告】张本强 【本院观点】唐悦公司主张张本强向刘景业提供红木家具及貂皮大衣是为了履行双方之间的《中介合同》，目的是为了协调关系，但唐悦公司无证据予以证实，张本强亦不予认可，故对其主张不予支持。 【权责关键词】无效社会公共利益以合法形式掩盖非法目的实际履行合同约定第三人新证据财产保全诉讼请求维持原判清算查封 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0 【本院查明】本院二审期间，当事人没有提交新证据的。本院对一审查明事实予以确认。【本院认为】本院认为，唐悦公司主张张本强向刘景业提供红木家具及貂皮大衣是为了履行双方之间的《中介合同》，目的是为了协调关系，但唐悦公司无证据予以证实，张本强亦不予认可，故对其主张不予支持。双方签订的《购房协议书》中明确了张本强向刘景业提供的貂皮大衣及红木家具的价值，约定将涉案的四套房屋抵偿欠张本强提供的貂皮大衣及红木家具的款项，双方亦签订了《商品房买卖合同》。现双方之间因履行《购房协议书》、《商品房买卖合同》产生争议，故一审法院将本案的案由认定为商品房销售合同纠纷并无不当。 张本强提供货物后，唐悦公司一直未支付货款。双方在进行结算后签订《购房协议书》及《商品房买卖合同》，利益不存在失衡，不属于唐悦公司主张的后让与担保。一审法院依据《购房协议书》及《商品房买卖合同》的约定判决涉案的四套房屋归张本强所有并协

郑赟、潍坊中海兴业房地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

郑赟、潍坊中海兴业房地产有限公司商品房预售合同纠纷二 审民事判决书 【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷 【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院 【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院 【审结日期】2020.07.17 【案件字号】(2020)鲁07民终2580号 【审理程序】二审 【审理法官】朱奉纲冯海玲高波 【审理法官】朱奉纲冯海玲高波 【文书类型】判决书 【当事人】郑赟;潍坊中海兴业房地产有限公司 【当事人】郑赟潍坊中海兴业房地产有限公司 【当事人-个人】郑赟 【当事人-公司】潍坊中海兴业房地产有限公司 【代理律师/律所】凌丽华山东中强（潍坊）律师事务所;魏燕山东豪才律师事务所 【代理律师/律所】凌丽华山东中强（潍坊）律师事务所魏燕山东豪才律师事务所 【代理律师】凌丽华魏燕 【代理律所】山东中强（潍坊）律师事务所山东豪才律师事务所

【法院级别】中级人民法院 【字号名称】民终字 【原告】郑赟 【被告】潍坊中海兴业房地产有限公司 【本院观点】本案焦点是涉案房屋买卖合同应否予以解除。 【权责关键词】撤销委托代理实际履行违约金过错支付违约金合同约定证明财产保全诉讼请求反诉维持原判发回重审执行 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0 【本院查明】本院二审查明的其他事实与一审事实基本一致。 【本院认为】本院认为，本案焦点是涉案房屋买卖合同应否予以解除。上诉人郑赟主张被上诉人中海公司已经通过实际交房行为变更了解除合同的意思表示，上诉人也同意继续履行合同，故涉案《商品房预售合同》应当继续履行，一审法院认定涉案房屋买卖合同解除不当，因本案系郑赟未按照双方合同约定及时偿还贷款，导致中海公司履行了担保义务，该符合双方合同约定的解除条件，中海公司有权解除合同，并要求郑赟承担违约责任。虽然郑赟在本案立案后持《业主入伙通知书》到涉案房屋所属物业公司接收涉案房屋并进行装修，且交纳了自2014年10月1日起至2019年3月31日的物业服务费及其他费用，但郑赟向物业公司收房，系利用了物业公司的疏忽，不能证明中海公司同意继续履行合同。故一审法院认定涉案房屋买卖合同解除并由郑赟承担违约责任并无不当。该上诉主张，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，上诉人郑赟上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下 【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33349元，由上诉人郑赟负担。本判决为终审判决。

山东省房地产开发集团青岛分公司、青岛盛世鸿图商贸有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

山东省房地产开发集团青岛分公司、青岛盛世鸿图商贸有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书 【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷 【审理法院】山东省青岛市中级人民法院 【审理法院】山东省青岛市中级人民法院 【审结日期】2021.08.25 【案件字号】(2021)鲁02民终9549号 【审理程序】二审 【审理法官】徐明李晓波王昌民 【文书类型】判决书 【当事人】山东省房地产开发集团青岛分公司;青岛盛世鸿图商贸有限公司 【当事人】山东省房地产开发集团青岛分公司青岛盛世鸿图商贸有限公司 【当事人-公司】山东省房地产开发集团青岛分公司青岛盛世鸿图商贸有限公司 【经典案例】涉港澳台案例 【代理律师/律所】蒋成山东怀禄律师事务所;吴林霞山东怀禄律师事务所 【代理律师/律所】蒋成山东怀禄律师事务所吴林霞山东怀禄律师事务所 【代理律师】蒋成吴林霞 【代理律所】山东怀禄律师事务所 【法院级别】中级人民法院 【原告】山东省房地产开发集团青岛分公司

【被告】青岛盛世鸿图商贸有限公司 【本院观点】本案系房屋买卖合同纠纷。一审诉讼过程中，上诉人提交了其与被上诉人签订的案涉四套房屋的《商品房买卖合同》作为证据，被上诉人对该证据的真实性予以认可。上诉人至被上诉人购买案涉房屋至今已有十余年时间，如被上诉人未付清购房款，上诉人在此期间未向被上诉人起诉主张未付清购房款，却为被上诉人出具全部购房款的发票，办理房产证并交付房屋，有违常理。 【权责关键词】代理民事权利违约金证明诉讼请求法院调解维持原判诉讼时效 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0 【本院查明】二审查明的事实与一审查明一致。 【本院认为】本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案中，上诉人主张其向被上诉人主张案涉购房款并未超过诉讼时效，一审法院对此认定错误。本院认为，一审诉讼过程中，上诉人提交了其与被上诉人签订的案涉四套房屋的《商品房买卖合同》作为证据，被上诉人对该证据的真实性予以认可。该四份合同第六条均约定被上诉人应于2007年1月30日或2007年1月31日前付清全部价款。一审法院认为被上诉人如逾期未付款，则上诉人至迟起诉时间应为2010年1月31日，并无不当。而上诉人在一审法院提起诉讼明显超过诉讼时效，且上诉人亦未提交有效证据证明其在法律规定的诉讼时效内曾向被上诉人主张权利而引起诉讼时效的中断。故，上诉人认为其向被上诉人主张案涉购房款未超过诉讼时效，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于上诉人主张被上诉人未付清全部购房款问题。本院认为，上诉人至被上诉人购买案涉房屋至今已有十余年时间，如被上诉人未付清购房款，上诉人在此期间未向被上诉人起诉主张未付清购房款，却为被上诉人出具全部购房款的发票，办理房产证并交付房屋，有违常理。故对上诉人的该主张，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

王某1、王某2房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

王某1、王某2房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷 【审理法院】山东省济宁市中级人民法院 【审理法院】山东省济宁市中级人民法院 【审结日期】2020.11.09 【案件字号】(2020)鲁08民终5011号 【审理程序】二审 【审理法官】张阿梅王衍琴张婕 【文书类型】判决书 【当事人】王某1;王某2;张某某 【当事人】王某1王某2张某某 【当事人-个人】王某1王某2张某某 【代理律师/律所】王修生山东济信律师事务所;王广朋山东康策律师事务所 【代理律师/律所】王修生山东济信律师事务所王广朋山东康策律师事务所 【代理律师】王修生王广朋 【代理律所】山东济信律师事务所山东康策律师事务所 【法院级别】中级人民法院 【本院观点】被告王某2与济宁腾骐置业发展有限公司分别于2014年5月12日、2014年6月9日签订了商品房定金协议、商品房买卖合同，购买了涉案房产(该房产位于新世纪以北，九华山路以南，环湖路以东，普陀山路以西，腾骐世家A区一期，第0028(0028)【座】02

【单元】【层】0002(2-1102)号)，总价626785元。原告与二被告之间签订的房屋买卖合同中约定：“(…)，六、房屋过户登记：因该房产暂时未办理房权证，故不能办理过户手续。本案中被上诉人一审诉求为确认房屋买卖合同有效，并依法判令上诉人协助办理过户手续。【权责关键词】代理合同合同约定书证关联性质证诉讼请求中止审理维持原判查封诉讼时效【指导案例标记】0 【指导案例排序】0 【本院认为】本院认为，本案中被上诉人一审诉求为确认房屋买卖合同有效，并依法判令上诉人协助办理过户手续。一审支持了被上诉人的诉求，上诉人对判决结果并未提出异议。上诉人仅对涉及的25万元首付款是否实际给付提出了异议。经查，上诉人与被上诉人签订了房屋买卖合同，上诉人以64万元的价格将涉案房屋卖与被上诉人，被上诉人以现金交付的方式向上诉人支付了首付款25万元，上诉人同时向被上诉人出具了25万元的收到条。现上诉人上诉称其并未收到25万元与收到条载明内容不符，本院不予采信。关于二审中上诉人主张本案涉嫌刑事犯罪，并以此为由申请中止审理。因上诉人并未提交证据证明该主张，本案不符合中止情形，依法不应支持。综上所述，王某1、王某2的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王某1、王某2负担。本判决为终审判决。 【更新时间】2022-08-21 04:39:22 【一审法院查明】一审法院认定事实：1、原告提交证据一：2014年5月12日被告王某2与腾骐世家签订的商品房定金协议一份、2014年6月9日被告王某2与济宁腾骐置业发展有限公司签订的商品房买卖合同一份，证实被告王某2对该涉案房产具有所有权。商品房定金协议载明：“甲方(出卖人)济宁腾骐置业发展有限公司，法定代表人：韩飞，联系电话：xxx 某某某某，乙方(买受人)：王某2。第一条、乙方购买由甲方开发建设的腾骐世家小区28号

纪明霞、山东光华置业有限公司等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

纪明霞、山东光华置业有限公司等商品房销售合同纠纷民事 二审民事判决书 【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷 【审理法院】山东省德州地区（市）中级人民法院 【审理法院】山东省德州地区（市）中级人民法院 【审结日期】2021.07.19 【案件字号】(2021)鲁14民终1982号 【审理程序】二审 【审理法官】张小雪高晓敏张忠星 【审理法官】张小雪高晓敏张忠星 【文书类型】判决书 【当事人】纪明霞;山东光华置业有限公司;杨秀云 【当事人】纪明霞山东光华置业有限公司杨秀云 【当事人-个人】纪明霞杨秀云 【当事人-公司】山东光华置业有限公司 【代理律师/律所】徐波山东禹法律师事务所 【代理律师/律所】徐波山东禹法律师事务所 【代理律师】徐波 【代理律所】山东禹法律师事务所

【法院级别】中级人民法院 【原告】纪明霞 【被告】山东光华置业有限公司;杨秀云 【本院观点】首先，商贸港公司与光华置业公司均是山东光华控股集团有限公司100%控股的法人。 【权责关键词】民事行为能力无效欺诈撤销代理民事权利合同过错无过错合同约定新证据诉讼请求维持原判清算法律援助 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0 【本院查明】本院二审查明的事实与一审一致，予以确认。 【本院认为】本院认为，首先，商贸港公司与光华置业公司均是山东光华控股集团有限公司100%控股的法人。商贸港公司的法定代表人为杨秀云，清算组成员陈跃华、杨秀云、唐云峰，光华置业公司的法定代表人为陈跃华，公司主要人员陈跃华、杨秀云，公司设立时经营地点位于禹城市山东国际商贸港1号楼商铺；山东光华控股集团有限公司法定代表人陈跃华，杨秀云任经理。商贸港公司与光华置业公司在工作人员、经营场所、股东、业务往来等方面存在高度混同的现象。应当认定商贸港公司与光华置业公司系关联企业，且人格混同。 第二，在我国注册的有限责任公司和股份有限公司的股东对公司债务承担的是有限责任，为避免股东滥用公司的法人资格逃避债务，公司在注销时应依法经过清算程序，在债权债务清理完毕后方能办理注销登记。陈跃华、杨秀云系商贸港公司清算组成员，也是该公司控股股东的法定代表人或高级管理人员、案涉房屋开发公司的法定代表人或高级管理人员，商贸港公司于2014年3月10日签订承诺书后，在明知回购承诺期未满、公司可能存在未决纠纷的情况下，2015年10月14日即成立清算组，将公司注销登记。公司注销后，对于以公司名义签订的未履行完毕的合同，无论清算人承担因过错造成债权人损失的责任，还是作为股东继承公司债务，合同相对方均有诉权，不能因股东或清算人的过错和责任导致合同相对

张祥与张丽等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

张祥与张丽等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】北京市第三中级人民法院 【审理法院】北京市第三中级人民法院 【审结日期】2022.01.29 【案件字号】(2021)京03民终17721号 【审理程序】二审 【审理法官】蒋巍 【审理法官】蒋巍 【文书类型】判决书 【当事人】张祥;张春华;张丽 【当事人】张祥张春华张丽 【当事人-个人】张祥张春华张丽 【代理律师/律所】于萌萌北京京宁律师事务所;唐宁北京京宁律师事务所 【代理律师/律所】于萌萌北京京宁律师事务所唐宁北京京宁律师事务所 【代理律师】于萌萌唐宁 【代理律所】北京京宁律师事务所 【法院级别】中级人民法院 【原告】张祥 【被告】张春华;张丽

【本院观点】根据双方当事人的诉辩意见，本案的焦点问题为：张祥主张的购房款利息应否得到支持，如果支持，利息的标准如何认定。本案中，张祥与张春华、张丽没有以书面形式签订房屋买卖合同，而仅以口头方式达成房屋买卖的意思表示，但内容中缺少房屋买卖合同的重要条款，如房屋具体位置地点、房屋交付时间、交付标准、违约责任等。 【权责关键词】撤销代理实际履行过错恢复原状第三人证明诉讼请求变更诉讼请求开庭审理发回重审 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0 【本院查明】本院对一审法院认定的事实予以确认。 【本院认为】本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的焦点问题为：张祥主张的购房款利息应否得到支持，如果支持，利息的标准如何认定。对此本院认为，本案中，张祥与张春华、张丽没有以书面形式签订房屋买卖合同，而仅以口头方式达成房屋买卖的意思表示，但内容中缺少房屋买卖合同的重要条款，如房屋具体位置地点、房屋交付时间、交付标准、违约责任等。虽然2016年5月26日《商品房认购书》载明张春华认购廊坊市馨玉琳房地产开发有限公司开发的某处房屋，成交总价为541133元，但本案中，不能以《商品房认购书》的内容代替或制约张祥与张春华、张丽之间的房屋买卖合同的约定，在此情况下，加之张祥与张春华、张丽均了解涉案房屋没有开始施工、没有看到售楼处的建设用地国有土地使用权证书、规划许可证、建设许可证等，因此，一审法院认定双方当事人在成立房屋买卖合同关系时，均应当知道买卖房屋的风险，均未尽到买卖房屋应有的注意义务，对涉诉房屋买卖合同未能履行均有过错，并支持张祥要求解除房屋买卖合同、返还购房款的诉讼请求，理由充分，认定准确，本院对此予以维持。鉴于双方当事人对房屋买卖合同未能履行均有过错，一审法院未支持张祥的利息损失不当，本院予以纠正。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则予以衡量，酌情支持购房款462512元的利息损失，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二分之

赵某1与黄某、赵某2房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

赵某1与黄某、赵某2房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷 【审理法院】山西省大同市中级人民法院 【审理法院】山西省大同市中级人民法院 【审结日期】2020.11.04 【案件字号】（2020）晋02民终1246号 【审理程序】二审 【审理法官】梁明柱王艳宏赵学姑 【审理法官】梁明柱王艳宏赵学姑 【文书类型】判决书 【当事人】赵某1;黄某;赵某2 【当事人】赵某1黄某赵某2 【当事人-个人】赵某1黄某赵某2 【代理律师/律所】张某山西雁北律师事务所;王某山西乌金律师事务所;杜某山西阳和律师事务所 【代理律师/律所】张某山西雁北律师事务所王某山西乌金律师事务所杜某山西阳和律师事务所 【代理律师】张某王某杜某 【代理律所】山西雁北律师事务所山西乌金律师事务所山西阳和律师事务所 【法院级别】中级人民法院

【本院观点】首先，赵某1提交《鑫雁佳园购房合同》系复制件，未提供原件无法核实证据真实性；其次，《鑫雁佳园购房合同》签署于2017年9月26日，而赵某1与黄某所签《抵押（购房）合同》签署于2017年9月29日，赵某2与黄某所签《购房合同》签署于2017年10月28日，以先签署的《鑫雁佳园购房合同》为据否定后签署的两份购房合同的效力，显然不符合常理；再次，《鑫雁佳园购房合同》系大同市雁胜房地产开发有限责任公司与黄某所签，与本案关联性存疑，且该合同具有抵押字样，亦无法确认合同签署各方的真实意思表示。本案赵某1、赵某2分别与黄某所签《抵押（购房）合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性。 【权责关键词】无效无权处分代理合同合同约定关联性质证维持原判 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0 【本院认为】本院认为，本案赵某1、赵某2分别与黄某所签《抵押（购房）合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，黄某按约定向赵某1、赵某2支付房款52万元，赵某1、赵某2向黄某出具收条，现赵某1、赵某2无法交付房屋，应当向黄某返还房款。现赵某1上诉主张其不是合同主体，只是受托行为，但其与黄某所签合同内容并未体现其受赵某2委托的意思表示，故该上诉理由本院不予采信。根据《抵押（购房）合同》内容，结合赵某1、赵某2系父子关系，能够认定赵某1与赵某2系案涉房屋的共同出售人，一审法院判决赵某1、赵某2共同承担还款责任正确，本院应予维持。综上所述，赵某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下 【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9000元，由赵某1负担。本判决为终审判决。 【更新时间】2021-10-26 04:48:19

闫斌与周新荣、郭娜房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

闫斌与周新荣、郭娜房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷 【审理法院】宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院 【审理法院】宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院 【审结日期】2020.12.04 【案件字号】(2020)宁02民终706号 【审理程序】二审 【审理法官】李学军闫莉孙翔 【审理法官】李学军闫莉孙翔 【文书类型】判决书 【当事人】闫斌;周新荣;郭娜;石嘴山市千禧房地产开发有限公司 【当事人】闫斌周新荣郭娜石嘴山市千禧房地产开发有限公司 【当事人-个人】闫斌周新荣郭娜 【当事人-公司】石嘴山市千禧房地产开发有限公司 【代理律师/律所】马睿北京市盈科（西安）律师事务所;赵光辉宁夏宁聚易诚律师事务所【代理律师/律所】马睿北京市盈科（西安）律师事务所赵光辉宁夏宁聚易诚律师事务所【代理律师】马睿赵光辉 【代理律所】北京市盈科（西安）律师事务所宁夏宁聚易诚律师事务所 【法院级别】中级人民法院 【字号名称】民终字

【原告】闫斌;石嘴山市千禧房地产开发有限公司 【被告】周新荣;郭娜 【本院观点】本案的争议焦点为：一、闫斌与周新荣、郭娜之间是否为房屋买卖合同关系； 二、闫斌是否应当向周新荣、郭娜退还54万元。 【权责关键词】显失公平撤销代理合同第三人直接证据证明诉讼请求维持原判申请再审查封【指导案例标记】0 【指导案例排序】0 【本院查明】本院查明的其他事实与一审查明的事实一致，予以确认。 【本院认为】本院认为，本案的争议焦点为：一、闫斌与周新荣、郭娜之间是否为房屋买卖合同关系；二、闫斌是否应当向周新荣、郭娜退还54万元。关于焦点问题一，根据本案证据证实案外人闫学江将其从千禧房地产公司抵顶的房屋抵顶给闫斌，闫斌无法清偿周新荣借款10万元，用该房屋抵顶款项。已发生法律效力的（2020）宁0202民初2号民事判决书认定该10万元借款转化为商品房买卖合同的对价。周新荣、郭娜先后共支付给闫斌54万元房款，闫斌通过千禧房地产公司为周新荣、郭娜办理了案涉房屋的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、合同备案手续，并向郭娜出具了收到54万元房款的收条，闫斌将已备案的《商品房买卖合同》及发票交付给周新荣、郭娜，故闫斌与周新荣、郭娜之间形成事实上的房屋买卖合同关系。因闫斌通过抵顶方式取得案涉房屋，但未办理房屋所有权转移登记，案涉《商品房买卖合同》系闫斌出卖房屋办理交易手续的一种方式。千禧房地产公司未实际收取周新荣、郭娜的房款，一审法院认定闫斌与周新荣、郭娜之间为房屋买卖合同关系正确，闫斌关于其与周新荣、郭娜不存在房屋买卖关系，双方实际为债权转让关系的上诉主张不能成立，本院不予支持。关于焦点问题二，周新荣、郭娜向闫斌支付了54万元房款，闫斌负有确保房屋交付及转移房屋所有权的义务，其该义务不因周新荣、郭娜与千禧房地产公司形成《商品房买卖合同》而消灭。闫斌、千禧房地产公司均无证据证明已向周新荣、郭娜交付房屋，故案涉房屋未实际交付，现也不能办理房屋所有权证，周新荣、郭娜买卖房屋的合