工程合同谈判要点
工程合同谈判要点
对于建筑施工企业来说，承揽一项工程要历经三次经营过程：第一次经营过程是合同谈判；第
二次经营过程是履约管理；第三次经营过程是结算管理。在这三次经营过程中，工程合同谈判起着举足轻重的作用，工程合同谈判事项一旦确定，项目的营利模式也就确定下来了！
一、谈判的概念
“谈判就是让他人为了他们自己的原因而按你的方法行事的艺术”。所谓谈判，就是两个或两个以上的利益主体为满足各自需要和谋求意见一致，而进行的协调和沟通。工程合同
谈判，就是建设单位（或发包方）与施工单位（或承包方）双方就意向建设工程的工程
质量、价格、工期、结算方式、违约责任等事项所进行的磋商、沟通，最后达成一致意见（或达不成一致意见）的过程。
二、谈判的知识构成
建设工程谈判涉及谈判学、博弈学、管理学、工程造价、法律知识、财务知识、合同管理
知识等多方面的知识。而在这些知识构成中，工程造价和工程管理专业知识是必不可少的，因建设工程专业性非常强，非专业人员不能为之；另外，建设工程合同涉及的法律关系异常复杂，如订立合同的方式、合同文本的选择与法律适用、格式合同与格式条款、缔约过失责任、合同免责、合同
无效、合同效力待定、合同条款规定不明时的处理原则、合同风险转移、违约责任承担方式等问题，这些问题都需要专业法律人士来解决，因此建设工程合同谈判离不开懂法律、懂合同管理的人员参与！
三、谈判的准备工作
建设工程合同具有标的物特殊、履行周期长，条款内容多、涉及面广等特点，一个大
型建设工程合同的谈判与签订，往往关系到企业的生死存亡！所以，我们对建设工程合同谈判应予
以高度的重视！具体来说，建设工程施工合同谈判应从以下几个方面入手：
（一）谈判人员的组成
根据所要谈判的项目，确定己方谈判人员的组成。工程合同谈判一般由以下人员组成：
一是熟悉建筑法律法规与政策方面的人员；二是懂建筑工程技术方面的人员；三是懂建筑工程经营管
理方面的人员。有了这几方面人才的参与，合同谈判才会进展得更顺利，才会提高谈判效率、降低经营
风险！
（二）注重项目资料的收集工作
在谈判准备工作中，收集整理项目的各种基础资料和背景材料是不可少的。这些资料，
既包括对方的资信状况、履约能力、发展阶段、已有成绩等，也包括工程项目的由来、土地获得情
况、项目的进展情况、资金来源情况等。这些资料的体现形式，可以是施工企业调查获得的信息，
也可以是前期接触过程中已经形成的意向书、会议纪要、备忘录、合同等。
（三）对谈判主体及其情况的具体分析
在获得了上述基础资料、背景材料的基础上，施工企业即可作可行性分析与评估，分析与
评估一般包括以下几个方面：
1、自我分析与评估
在获得发包方发出招标公告或通知的消息后，不应一味盲目的投标，应首先做调查研
究工作，如项目规模、发包方的资金实力、项目是否适合自身的资质条件等，这些问题可以通过审查
发包方的法人营业执照、项目可行性研究报告、立项批复、建设用地规划许可证等相关文件和证件加
以解决。在调查研究的基础上，对自己是否有能力承接、承接后经济效益情况做进一步的分析与权衡，为企业决策层的正确决策提供依据和参考意见。
2、对对方基本情况的分析
首先，要了解对方组成人员的身份、地位、权限、性格、喜好等，掌握与对方建立良
好关系的办法与途径，进而发展谈判双方的友谊，争取在到达谈判桌以前就有了一定的亲切感和信
任感，为谈判创造良好的气氛；其次，要对对方的资信、技术、物力、财力等情况加以分析。在实
践中，无论发包方还是承包方都要对对方的实力进行考察，否则就很难保证项目的正常进行。作为施工企业，更应该对对方的资金和信誉状况进行调查研究和分析，否则很容易发生付款不及时、拖欠工程款等情况。
3、对谈判目标进行可行性分析
作为施工企业，要分析自身设置的谈判目标是否正确合理、是否切合实际、是否能为对方
接受以及接受的程度；同时，要注意对方设置的谈判目标是否合理，与自己所设立的谈判目标差距以及自己的接受程度等。在实际谈判中，要注意目前建筑市场的实际情况：发包方占有一定优势的，承包方往往接受发包方一些极不合理的要求，如带资垫资、工期短等，这样很容易导致工程款纠纷和工期反索赔等问题的发生，这些应引起施工单位足够的重视！
（四）拟订谈判方案
在对上述情况进行综合分析的基础上，对谈判项目可能面临的风险、双方的共同利益、双
方的利益冲突做进一步的分析比较，拟订谈判方案。在拟定谈判方案时，要将双方可能取得一致意见的内容列出，更要将双方可能存在的分歧及初步处理意见列出，明确谈判的重点和难点，从而有针对性地运用谈判策略和技巧，获得谈判的成功。
四、建设工程合同谈判的要点分析
建设工程合同谈判涉及的内容颇多，作为合同谈判人员，对于谈判事项要考虑周全，不能
顾此失彼；同时，又要抓住重点，避免“捡了芝麻丢了西爪”。实际工作中，因谈判时考虑不周全、漏项、工作范围不清楚、定义不准备、用词含糊等导致纠纷发生的情况屡见不鲜！例如，大连某爆
破工程公司诉招远某建筑公司“爆破工程合同纠纷”案，庭审中因双方对大、中、小爆破的界限规定不明确，事后双方又没有保留相关的爆破证据资料，最后办案法官按自由心证原则判令建筑公司按“小爆破”价支付工程款，仅此一项建筑公司就需要“多支出”工程款 48 万元！
那么，建设工程合同谈判包括那些要点呢？具体说来，一般包括以下几项；第一、合同条
件中的一般规定，如术语定义、投标书和进度计划是否构成合同，以及施工过程中形成的各种备忘录是否具备合同效力等。第二、合同的工作范围，以及界定工作范围的依据（图纸、规范、工程量
清单）。第三、分包问题，要明确分包的形式是指定分包还是直接指定分包，明确分包工程的部位、范围、数量，以及对分包的限制、分包的批准程序等。第四、工程开工和竣工时间。包括开工日的
确定，工程移交的条件、时间点，竣工时间的延长等。第五、工程款支付方式，工程款支付方式是施
工方（承包方）谈判的重点，其中包括： 1、合同计价方式（工程量清单计价、固定总价、成本加酬金）； 2、工程款支付与计量方法和程序； 3、工程款支付方式（按日支付、按完成任务量的百
分比支付、按任务里程碑支付）；4、价格调整。包括法律法规变化调整、市场价格变化调整等； 5、支付货币和汇率； 6、付款时间； 7、迟付款利息； 8、款项类别，包括预付款、工程进度款、最终
结算款、质保金等； 9、付款保证； 10、质保金的退还； 11、竣工结算时间和最终决算时间。第六、人员、设备和材料的进出口；第七、雇佣劳务问题限制外籍劳工的比例；第八、材料、工艺和质量。提供样品的类别、数量和样品的费用（免费数量），材料的审核，工序质量检查，第三方检验机构，不合格材料的处理方式等；第九、工程地质条件；第十、合同变更及变更的程序和方法；第十一、
保险；第十二、不可抗力范围的约定及处理办法；第十三、索赔、争端和仲裁。索赔事项包括索赔
程序、索赔通知发出的期限、处理索赔报告的时间期限等；双方发生争议又协商不成时，如何选择解决争议的方式（仲裁、诉讼）；如选择仲裁，选择哪个仲裁机构，事先做出仲裁约定，如选择诉
讼，选择哪个法院（原告所在地法院、被告所在地法院、合同履行地法院）等，这些事项要约定明
确；第十四、谈判各方认为应谈判的其他内容。
五、合同谈判的策略和技巧
（一）注意营造良好的谈判氛围
中国有句俗话，叫做“和气生财”。为促进谈判，谈判者往往都会采取积极的态度去营造一个
良好的气氛，使谈判在轻松的环境下进行！但是，因谈判涉及到各自的利益问题，谈判过程中难免出
现各种不同程度的争执，使谈判气氛处于紧张状态。这种情况下，一个有经验的谈判者会在各方分
歧严重、谈判气氛紧张的时候采取润滑措施舒缓压力，例如通过私下约谈沟通、共同进餐、组织宴会
等形式，联络谈判各方的感情，进而在和谐氛围中重新回到议题，使谈判得以继续进行，最后促成谈
判！
（二）掌握谈判议程，控制谈判进度
建设工程合同一般属于大型合同，合同谈判会涉及诸多需要讨论的事项，而各谈判事项的
重要性并不相同，谈判各方对同一事项的关注程度也不相同。因此，一个成功的谈判者，首先要懂得
合理地分配谈判时间，对于各议题的商讨时间应得当，不要过多地拘泥于细节性问题，这样可以缩
短谈判时间，降低交易成本；其次要关注谈判各方的利益重合度，在保护好自己利益的前提下，
尽量抓大放小、求同存异，使谈判结果最终达到一种双赢、多赢或共赢的境界，这样更利于谈判各方
的进一步合作！
（三）注意谈判角色分配与配合
一部戏，既有扮红脸的，又有扮白脸的，各种角色配合默契，才能上演一台精彩的好戏！同
样，工程合同谈判也离不开“红脸”、“白脸”的相互配合。一般说来，在工程合同谈判中，谈
判各方都由众多人员组成，而在这些组成人员中，每个人所扮演的角色又是不同的，谈判时应充分
利用每个人的不同性格特征，有针对性地发表谈判意见：有软有硬，软硬兼施；有攻有守，进退自
如！这样才能达到事半功倍的效果。同时，要注意在明确谈判目标和谈判目的的情况下，围绕首席谈
判官的思路，充分发挥法律及工程造价等专业人士的作用，利用专家的权威性给对方施加心理压力，
以取得良好的谈判效果！
（四）扬长避短，虚实结合
一般情况下，谈判各方都有自己的优势和劣势，谈判者应在充分分析形势的基础上，做出正
确的判断，制定相应的对策。一是，对于对方的弱点要善于把握和利用，利用其弱点，迫使其妥协、
让步、就范；对于自己的弱点，则要尽量注意回避，在对方发现或者利用自己的弱势进行攻击
时，要考虑是否让步；如让步，要考虑让步的程度，以及让步给自己带来多大的利益和损失。二是，
谈判人员要学会和掌握建设方不同阶段的心理状态。一般说来，招投标及合同谈判之初，因建筑市场为买方市场，建设单位占一定的心理优势；合同签订后，因建设方害怕工期延误等，心理状态占劣势地位；工程竣工验收合格后，在工程款结算阶段，建设方又恢复了心理优势！做为施工方的谈判人员，要掌握对方的心理状态，抓住和利用心理优势促成谈判！另外，在谈判过程中，还要注意“喊价”与“砍价”的学问。一般情况下，喊价要适当地高、砍价要适当地狠。因为，在现实生活
中，建设工程报价都有故意高报的倾向，而谈判就是给对方一个砍价机会，以满足对方的谈判心理，
促进谈判进程。
（五）适当拖延，并利用休会时机斡旋
当谈判遇到障碍、陷入僵局的时候，拖延与休会可以使明智的谈判方有时间冷静思考，在客观
分析形势后，提出替代性方案。在一段时间的冷处理后，各方都可以进一步考虑整个项目的意义，
进而弥合分歧，将谈判从低谷引向高潮。
如何进行合同谈判 ?合同谈判中有哪些事项是需要特别注意的？一些极富谈判经验的人士和谈判专
家从各种技术环节总结了很多很实用的东西，并基于其各自经验理出了一些合同谈判中的注意事项，世界工厂网小编与您分享如下：
这些注意事项主要有：
一、明确谈判基调
基本上任何事情都是在一定框架下进行的，认识不清这点或者没能达成共识就会事倍功半。作为公司法务，常向销售同事强调一点：要对客户明确，我们合同规定的主要权利义务都体现了公司
的政策，是没有商谈余地的。合同谈判就卖衣服，如果不是明码标价，顾客会给你探讨个没完。 1 万元的衣服啊 ?2000 行不行 ?4000 行不行 ?5000 行不行 ?5500 行不行 ?说不定还要给你耍点小阴谋诡计，故意装作扭头就走，转几圈一个回马枪再给你磨蹭上几个回合。
顾客愿意多少钱买你的衣服取决于什么呢 ?个人觉得往往不是衣服的成本或者顾客的荷包，而
是取决于客户判断你到底多少钱能卖。顾客有时候探讨成本问题也是为了做这样的判断。
当然，你不能把 5000 块能卖的衣服明码标价成 10000. 要明确，而不是 trick. 我们之所以向销售
强调这点，因为这是事实。
所谓管理或者控制，大公司的总部往往会就一些合同基本方面做出比较明确的规定，需要下面严格执行。在合同谈判时，不明确这些基调，客户生气，你很无奈，事情也难有进展。
销售有个高级经理很关注我们对某个合同的修改，于是电话沟通修改内容，谈着谈着似乎要陷
入争执，这就属于不该发生的问题，发生了差不多就是大家对于一些基本性的东西可能没有认识清楚。
于是我们说，咱们把我们沟通的基调明确一下啊，你们看这样行不行：有哪些有关情况法务还
没有了解的，麻烦你们做一步补充，看看我们是不是能够重新考虑 ; 销售哪些地方不理解的，我们会
尽量解释; 解释了不能让你们理解的，咱们可能就不适合再解释了，直接这么做就可以了。这样的话，就不会争执了。这种安排，这种基调，实际上就是两部门不同职责的应有之义。
二、不要总把合同谈判当做零和游戏
不可否认，有些问题的确是赤裸裸的利益在双方间的分配问题，比如价格。但很多情况下，合同中需要磋商的权利义务并不是零和游戏，不是你高我低你多我少，你们支持的我们都要反对。
道理很简单，双方间的需求是不同的。从大的方面来看，双方没有达成共识的只是细节问题，
而整个事情的性质就是两个字——合作。不是竞争。
另外，很多合同条款的表述对双方的意义是不同的。举个简单例子：货运行业一般都有运输事
故的责任限额问题，比如 20 元 / 公斤吧，到底 20 元还是 21 元才能接受，这对客户其实没有什么差别，对货运公司来说则是原则区别，是洽谈人员会否违背公司基本政策的问题。
在与一家我们非常需要的 dominent 的物流平台合作的时候，我们就成功地贯彻了这样的理念。
开始的时候大家有点互不相让。这也是不该发生的问题，发生了就肯定有问题和问题背后的解决办法。于是我们说：我们坐在一起是为了合作，为了成功地达成目的，告诉我们那些是你们必须坚持的，我们会尽量接受 ; 我们也告诉你们哪些是我们的政策，如果不是你们必须坚持的，希望你们接
受。结果这份本来要求货运行业全盘接受的合同，我们基本没怎么为难。对方有自己的强势地位，
我们有自己的刚性政策，这常常并不是矛盾的，如果大家都当做零和游戏来进行谈判，只能有一个
结果—— Game Over!
三、要知道凡事总有解决之道
谈到零和游戏，不禁想起了与香港的一个合作伙伴的谈判，这里我们很需要对方的仓库。香港
的同行一贯地特别认真，在很多方面都提出了对我们合同版本的修改意见。我们的想法是：我们的版本肯定尽可能地考虑了对我方利益的保护，对对方可能就没有那么上心，所以如果别人提出什么修改或补充，都应该理解。理解了，没有太大影响一般都可以接受，这也是我们的服务能力或者合作的灵活能力所在。
但在对方律师要求把保密期限从一年降为六个月的时候，我们问他：您能不能告诉我们为什么要
这样修改 ?六个月后你们准备干什么 ?双方业务人员听了都哈哈大笑。其实我们倒不是开玩笑。如果
他们告诉我们六个月后的确有很大很大的用途，如此这般云云，我们也可以跟上面商量一下，看能不能改成六个月。
如果他们没有什么特别需要，对他们来说就看不出来有什么影响，而对我们影响就大了，这是
要打破我们惯例的问题。 ( 换句话说：对方如果确有需要，法务人员满足了，这是我们有没有 Acute Business Sense 的问题 ; 如果没有确切需要，我们妥协了，这就是我们能力有问题的问题。) 对方马上说，我们回去商量一下啊。然后很快就表示认可原来规定。
所以，合同谈判遇到分歧时，应该怎么解决 ?谁应该让步 ?怎么让步 ?很多时候不是双方争吵出来的，也不是实力压出来的，而是有自己的规律。探寻规律，理清头绪，动之以情，晓之以理，很容易
找到好的解决途径。
四、要总能明白哪里出了问题
凡是总有解决之道，但前提我们要总能明白问题所在。这可能需要很多方面的积累，比如经验，比如逻辑，或者干脆说比如能力。
但这里想强调一下理解或者体贴的问题。合同谈判是个 interpersonal 的工作，这就需要我们理解别人，体贴别人。我们应该明白别人在考虑什么问题，有什么情感方面的需求，以及这些问题或需求可能导致什么举动。
这或许就是所谓文明中人文关怀的一部分，真诚地、虔诚地、纯净地在力所能及的范围照顾别人的情感和需求。除非别有用意，一般谈判的结果都理当以两个字结尾——合作。只要没有走到这一步，便是哪里出问题了。 ( 容易理解，这里和前面几处所说的“问题”意指本可以不出现，或者
不应该出现，出现了也是可以解决的问题，而不是固有的不可调和的问题。 ) 如果我们能够体贴理解别人，而不是囿于自己的立场和角度考虑问题，就容易明白很多问题所在，从而引导合同谈判走向成功。
承包工程应注意事项
合同形成的过程分两步：第一步是投标取得合同资格，第二步是通过谈判进行签约。在这个过
程中，作为承包商主要通过分析招标文件进行投标报价、按时交送招标书、与业主进行谈判商谈合同
条款的各个细节问题、修改合同文本、双方达成共识后签订合同书。合同一旦形成，将作为双方日后
必须履行的约束。因此，承包商应十分重视这一过程，充分考虑有利因素，力求使双方责权利关系平衡，没有苛刻的单方面约束性条件。结合多年的工作经验，下面我谈几点看法：
一、投标取得合同阶段
投标报价是取得合同的关键，也是合同的主要组成部分。报价应考虑两方面因素：一方面包含承包商为完成合同规定义务的全部费用和所期望的工程利润，应该采取有利的报价，另一方面由于参加投标竞争的承包商都有承包工程的资格，都希望报价为业主选中，和业主谈判以击败对手取得合同资格。因此，要做好一个既有利又有竞争力的报价，应重点做好以下几个方面的工作：1工程预算
工程预算是承包商为完成合同规定的义务所必须的费用支出，也是承包商的保本点。因此，
工程预算必须全面反映招标文件的内容，反映招标文件规定的承包商的合同责任、义务、工程范围和详细的工程量。预算前必须对招标文件进行详细分析、具体地逐条地确定承包商的合同责任，复核工程量，以确定各项费用。
2制定报价策略
制定报价策略是经营策略的一部分，因此必须综合考虑承包商的经营总策略、建筑市场竞争的激
烈程度和合同的风险程度等，以调整不可预见风险费和利润水平。一般在承包工程中，投标报价不
等于合同价格，因为在议价谈判和合同谈判中可能调整报价，而常常合同价格又不等于工程实际结算
价格，因为合同实施中可能通过索赔调整合同价格。因此，承包商在议价谈判过程中可根据实际情况，采取进一步调整报价，提出更好的、更先进的技术措施及实施方案以战胜对手。例如：隧
道报价中，可利用洞内弃方进行石料自加工，可减少地材购入价格；开挖过程中也可采用人机配合
的施工或多功能台架进行生产的合理调配，这样可降低机械使用费。
二、合同谈判及签约阶段
承包商在取得合同资格后，应把主要的精力转入到合同谈判签约阶段，其主要的工作是对合同
文本进行审查，进行合同风险分析以及最终签订有利的工程承包合同。
1工程承包合同文本条款的审查
合同文本通常指合同协议书和合同条款等文件，是合同的核心。合同的文本尽量采用我国《建
设工程合同示范文本》或国际通用的 FIDIC 条款作为合同文本的依据，主要解决如下问题：
(1)内容齐全、条款完整、不能漏项，对合同规定的工程实施过程中的各种可能情况都要作预
测、说明，以防日后争执。
(2)定义清楚、准确，双方工程责任界限明确，不能含糊不清。
(3)合同条款应体现双方平等互利，即责任和权利、工程和报酬之间的平衡。
2合同风险的分析和对策
通过对合同文本的审查，应结合工程的实际情况进行合同的风险分析，并采取相应的对策。
由于承包工程的特点和建筑市场的激烈竞争，承包工程过程中风险极大，范围很广，常见的风险有三类：业主资信的风险，外界环境的风险，工程的技术、经济和法律等方面的风险。
我们知道，工程上的许多风险是客观存在的，对那些影响到一个地区或整个社会利益的，无论是业主还是施工单位都应以符合国家和社会利益为前提，不能互相推诿，要责无旁贷，合同中应体现出有效防范和化解风险措施的具体条款。此外，如何减少或避免风险，是承包商合同谈判的重点。对于已分析的工程承包中存在的风险，主要对策如下：
(1)在报价过程中，承包商应充分考虑到风险因素，可采用风险大的分项工程先抛开，再与业主
议价谈判，其次合同中规定应由承包商承担的风险要增加风险附加费，或采用多方案不平衡报价以供
业主选择。但这些方法要根据自己竞争的能力以及抗风险的能力而确定，以免影响中标。
（2)通过合同谈判，使合同能体现双方的责权利关系的平衡，尽量避免业主单方面苛刻的约束条件，并相应提出约束条件。尽可能将风险大的合同责任尽量采用分摊的原则，尽可能使双方形成一种共同抵御、共同承担的密切合作关系，但同时施工单位也可相应地减少一些利益。以我公司承建的
水柏铁路为例，工程中标后，因工程类型多，尤其是桥梁工程较多，按设计要求及我单位实际情况，要么购买大量的新设备及模板、模具，要么从北京长途调运，这样要大量增加投入，谈判中
我们建议业主增加投资，但业主不肯让步，为了减少风险损失，我们采取与业主合作，将部分桥梁工程分包给业主指定的并具有同等资质的专业承包商施工，以回避风险。
3合同的谈判与签约
承包商通过以上各项工作，在合同谈判阶段，应选择最有合同谈判能力和经验的人作为主谈
进行合同谈判，其他各部门应积极配合，提供资料和建议。
(1)符合承包商的基本目标。
承包商的基本目标是取得工程利润，这个利可能是该工程的盈利，也可能是承包商的长远利
益。
(2)积极争取自己的正当利益。
虽然合同法赋予合同双方平等的法律地位和权力，但在实际的经济活动中，绝对的平等是不存
在的，权力还要靠承包商自己去争取，如有可能，应争取合同文本的拟搞权。对业主提出的合同文本，双方应对每个条款都作具体的商讨。另外，对重大问题不能客气和让步，切不可在观念上把自己放在
被动的地位，当然，谈判策略和技巧是极为重要的。
(3)重视合同的法律性质。
合同一经签订，即成为合同双方的最高法律，合同中的每一条都与双方利害相关。所以在合同
谈判和签订中，应注意以下两点：
①一切问题必须“先小人，后君子”，对可能发生的情况和各个细节问题都要考虑到，并作
明确的确定，不能有侥幸的心理。
②一切问题都应明确具体地规定，不要以口头承诺和保证，要相信“一字千金”，不要相
信“一诺千金”。
建筑工程法规
1A431010 城市建设有关法规
1A431011 掌握城市道路管理 , 城市地下管线管理与建筑工程施工的相关规定
一, 城市道路管理中的禁止行为
城市道路 , 是指城市供车辆 , 行人通行的 , 具备一定技术条件的道路 , 桥梁及其附属设施 . 为了保障城市道路完好 , 充分发挥城市道路功能 ,l996 年 10 月 1 日起施行的《城市道路管理条例》中规定 : 城市道路范围内禁止下列行为 :
1.擅自占用或者挖掘城市道路 ;
2.履带车 , 铁轮车或者超重 , 超高 , 超长车辆擅自在城市道路上行驶 ;
3.机动车在桥梁或者非指定的城市道路上试刹车 ;
4.擅自在城市道路上建设建筑物 , 构筑物 .
5.在桥梁上架设压力在 4kg/cm2,10kV 以上的高压电力线和其他易燃易爆管线 ;
6.擅自在桥梁或者路灯设施上设置广告牌或者其他挂浮物;
7.其他损害 , 侵占城市道路的行为 .
二, 城市道路管理中的挖掘 , 占用审批管理
履带车 , 铁轮车或者超重 , 超高 , 超长车辆需要在城市道路上行驶的 , 事先须征得市政工程行政主管部
门同意 , 并按照公安交通管理部门指定的时间 , 路线行驶 .
依附于城市道路建设各种管线, 杆线等设施的 , 应当经市政工程行政主管部门批准, 方可建设 .
未经市政工程行政主管部门和公安交通管理部门批准, 任何单位或者个人不得占用或者挖掘城市道路.
因特殊情况需要临时占用城市道路的 , 须经市政工程行政主管部门和公安交通管理部门批准 , 方可按照规定占用 .
新建 , 扩建 , 改建的城市道路交付使用后 5年内 , 大修的城市道路竣工后 3 年内不得挖掘 ; 因特殊情况需要挖掘的 , 须经县级以上城市人民政府批准 .
经批准挖掘城市道路的 , 应当在施工现场设置明显标志和安全防围设施 ; 竣工后 , 应当及时清理现场 , 通知市政工程行政主管部门检查验收 .
三, 城市地下管线包含的范围
城市地下管线工程 , 是指城市新建 , 扩建 , 改建的各类地下管线 ( 含城市供水 , 排水 , 燃气 , 热力 , 电力 , 电信 , 工业等的地下管线 ) 及相关的人防 , 地铁等工程 .
四, 建设单位在城市地下管线管理中的责任
建设单位在申请领取建设工程规划许可证前 , 应当到城建档案管理机构查询施工地段的地下管线工程
档案 , 取得该施工地段地下管线现状资料 .
建设单位应当在地下管线工程覆土前 , 委托具有相应资质的工程测量单位 , 按照现行《城市地下管线探测技术规程》进行竣工测量 , 形成准确的竣工测量数据文件和管线工程测量图 .
建设单位应当在地下管线工程竣工验收前 , 提请城建档案管理机构对地下管线工程档案进行专项预
验收 .
建设单位在地下管线工程竣工验收备案前 , 应当向城建档案管理机构移交符合现行《建设工程文件
归档整理规范》要求的下列资料 :
1.地下管线工程项目准备阶段文件 , 监理文件 , 施工文件 , 竣工验收文件和竣工图 ;
2.地下管线竣工测量成果 ;
3.其他应当归档的文件资料 ( 电子文件 , 工程照片 , 录像等 ).
五, 施工单位或地下管线专业管理单位的责任
施工单位在地下管线工程施工前应当取得施工地段地下管线现状资料; 施工中发现未建档的管线,应当及时通过建设单位向当地县级以上人民政府建设主管部门或者规划主管部门报告.
地下管线专业管理单位应当将更改, 报废 , 漏测部分的地下管线工程档案, 及时修改补充到本单位的
地下管线专业图上 , 并将修改补充的地下管线专业图及有关资料向城建档案管理机构移交.
六, 违反城市地下管线管理的法律责任
1.建设单位违反本办法规定 , 未移交地下管线工程档案的 , 由建设主管部门责令改正 , 处 1 万元以上 l0 万元以下的罚款 ; 对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员 , 处单位罚款数额 5%以上 10%
以下的罚款 ; 因建设单位未移交地下管线工程档案 , 造成施工单位在施工中损坏地下管线的 , 建设单位
依法承担相应的责任 .
2.地下管线专业管理单位违反本办法规定 , 未移交地下管线工程档案的 , 由建设主管部门责令改正 ,
处l 万元以下的罚款 ; 因地下管线专业管理单位未移交地下管线工程档案 , 造成施工单位在施工中损坏
地下管线的 , 地下管线专业管理单位依法承担相应的责任 .
3. 建设单位和施工单位未按照规定查询和取得施工地段的地下管线资料而擅自组织施工 , 损坏地下管线给他人造成损失的 , 依法承担赔偿责任 .
4. 工程测量单位未按照规定提供准确的地下管线测量成果 , 致使施工时损坏地下管线给他人造成损失
的 , 依法承担赔偿责任 .
5. 城建档案管理机构因保管不善 , 致使档案丢失 , 或者因汇总管线信息资料错误致使在施工中造成
损失的 , 依法承担赔偿责任 ; 对有关责任人员 , 依法给予行政处分 . 1A431012
掌握房屋建筑工程竣工验收备案的范围 , 备案期限及应提交的文件一, 房屋建筑
工程竣工验收备案的范围
凡在我国境内新建 , 扩建 , 改建各类房屋建筑工程和市政基础设施工程, 都实行竣工验收备案制度.
抢险救灾工程 , 临时性房屋建筑工程和农民自建低层住宅工程, 不适用此规定 .
军用房屋建筑工程竣工验收备案, 按照中央军事委员会的有关规定执行.
二, 房屋建筑工程竣工验收备案的期限
建设单位应当自工程竣工验收合格之日起 l5 日内 , 依照规定 , 向工程所在地的县级以上地方人民政府
建设行政主管部门 ( 以下简称备案机关 ) 备案 .
备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件 , 验证文件齐全后 , 应当在工程竣工验收备案表上签
署文件收讫 .
工程竣工验收备案表一式两份, 一份由建设单位保存 , 一份留备案机关存档 .
工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起 5 日内 , 向备案机关提交工程质量监督报告.
三,房屋建筑工程竣工验收备案时应提交的文件
建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件 :
1. 工程竣工验收备案表 .
2. 工程竣工验收报告 .
3. 法律 , 行政法规规定应当由规划 , 公安消防 , 环保等部门出具有认可文件或者准许使用文件 .
4. 施工单位签署的工程质量保修书 .
5. 法规 , 规章规定必须提供的其他文件 . 商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 .
四,房屋建筑工程竣工验收备案的相关法律责任
备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的 , 应当在收讫竣
工验收备案文件 15 日内 , 责令停止使用 , 重新组织竣工验收 .
建设单位在工程竣工验收合格之日起 l5 日内未办理工程竣工验收备案的 , 备案机关责令限期改正 , 处
20 万元以上 30 万元以下罚款 .
建设单位将备案机关决定重新组织竣工验收的工程 , 在重新组织竣工验收前 , 擅自使用的 , 备案机关责
令停止使用 , 处工程合同价款 2%以上 4%以下罚款 .
建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的 , 工程竣工验收无效 , 备案机关责令停止使用 ,
重新组织竣工验收 , 处 20 万元以上 50 万元以下罚款 ; 构成犯罪的 , 依法追究刑事责任 .
备案机关决定重新组织竣工验收并责令停止使用的工程 , 建设单位在备案之前已投入使用或者建设单
位擅自继续使用造成使用人损失的 , 由建设单位依法承担赔偿责任 .
竣工验收备案文件齐全 , 备案机关及其工作人员不办理备案手续的 , 由有关机关责令改正 , 对直接责任
人员给予行政处分 .
1A431013 掌握城市建设档案管理的范围及城市建设档案报送的期限
一, 城市建设档案的概念
城市建设档案 , 是指在城市规划 , 建设及其管理活动中直接形成的对国家和社会具有保存价值的文
字, 图纸 , 图表 , 声像等各种载体的文件材料 .
二,城市建设档案管理的范围
城建档案馆重点管理下列档案资料 :
1. 各类城市建设工程档案 :
(1)工业 , 民用建筑工程 ;
(2)市政基础设施工程 ;
(3)公用基础设施工程 ;
(4)交通基础设施工程 ;
(5)园林建设 , 风景名胜建设工程 ;
(6)市容环境卫生设施建设工程 ;
(7)城市防洪 , 抗震 , 人防工程 .
2.军事工程档案资料中 , 除军事禁区和军事管理区以外的穿越市区的地下管线走向和有关隐蔽工程
的位置图 .
3.建设系统各专业管理部门 ( 包括城市规划 , 勘测 , 设计 , 施工 , 监理 , 园林 , 风景名胜 , 环卫 , 市政 , 公用, 房地产管理 , 人防等部门 ) 形成的业务管理和业务技术档案.
4.有关城市规划 , 建设及其管理的方针 , 政策 , 法规 , 计划方面的文件 , 科学研究成果和城市历史 , 自然, 经济等方面的基础资料 .
三, 城市建设档案报送的期限及相关规定
建设单位应当在工程竣工验收后 3 个月内 , 向城建档案馆报送一套符合规定的工程建设档案 . 凡工程建设档案不齐全的 , 应当限期补充 .
停建 , 缓建工程的档案 , 暂由建设单位保管 .
撤销单位的工程建设档案, 应当向上级主管机关或者城建档案馆移交.
对改建 , 扩建和重要部位维修的工程 , 建设单位应当组织设计 , 施工单位据实修改 , 补充和完善原工程建设档案 . 凡结构和平面布置等改变的 , 应当重新编制工程建设档案 , 并在工程竣工后 3 个月内向城建档案馆报送 .
列入城建档案馆档案接收范围的工程, 其竣工验收应当有城建档案馆参加.
建设系统各专业管理部门形成的业务管理和业务技术档案 , 凡具有永久保存价值的 , 在本单位保管使用1～5 年后 , 按本规定全部向城建档案馆移交 . 有长期保存价值的档案 , 由城建档案馆根据城市建设的需要选择接收 .
城市地下管线普查和补测补绘形成的地下管线档案应当在普查, 测绘结束后 3 个月内接收进馆 .
违反城建档案管理规定有下列行为之一的 , 由建设行政主管部门对直接负责的主管人员或者其他直
接责任人员依法给予行政处分 ; 构成犯罪的 , 由司法机关依法追究刑事责任 :
1.无故延期或者不按照规定归档 , 报送的 ;
2.涂改 , 伪造档案的 ;
3.档案工作人员玩忽职守 , 造成档案损失的 .
1A431014 掌握住宅室内装饰装修管理办法一,
住宅室内装饰装修的概念
住宅室内装饰装修 , 是指住宅竣工验收合格后 , 业主或者住宅使用人 ( 以下简称装修人 ) 对住宅室内进
行装饰装修的建筑活动 . 非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修 , 应当取得业主的书面同意.
住宅竣工验收合格前的装饰装修工程管理, 按照《建设工程质量管理条例》执行.
工程投资额在 30 万元以下或者建筑面积在 300m2以下 , 可以不申请办理施工许可证的非住宅装饰装修活动 , 参照《住宅室内装饰装修管理办法》执行 .
二, 住宅室内装饰装修的行政管理
在城市从事住宅室内装饰装修活动 , 应当遵守《住宅室内装饰装修管理办法》 . 国务院建设行政主管部门负责全国住宅室内装饰装修活动的管理工作 .
省, 自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的住宅室内装饰装修活动的管理工作 . 直辖
市 , 市, 县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的住宅室内装饰装修活动的管理工
作.
三, 住宅室内装饰装修行为规定
1.承接住宅室内装饰装修工程的装饰装修企业 , 必须经建设行政主管部门资质审查 , 取得相应的建筑业企业资质证书 , 并在其资质等级许可的范围内承揽工程 .
2.装修人委托企业承接其装饰装修工程的 , 应当选择具有相应资质等级的装饰装修企业 .
3.装修人与装饰装修企业应当签订住宅室内装饰装修书面合同, 明确双方的权利和义务 .
4.住宅室内装饰装修应当保证工程质量和安全 , 符合工程建设强制性标准 .
5.装修人对住宅进行装饰装修前 , 应当告知邻里 . 住宅室内装饰装修活动 , 禁止下列行为 :
(1)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案, 变动建筑主体和承重结构 ;
(2)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间 , 厨房间 ;
(3)扩大承重墙上原有的门窗尺寸 , 拆除连接阳台的砖 , 混凝土墙体 ;
(4)损坏房屋原有节能设施 , 降低节能效果 ;
(5)其他影响建筑结构和使用安全的行为 .
6.装修人从事住宅室内装饰装修活动 , 经过批准后 , 方可行使的施工行为 :
(1)搭建建筑物 , 构筑物的 , 应当经城市规划行政主管部门批准 ;
(2)改变住宅外立面 , 在非承重外墙上开门 , 窗的 , 应当经城市规划行政主管部门批准 ;
(3)拆改供暖管道和设施 , 应当经供暖管理单位批准 ;
(4)拆改燃气管道和设施 , 应当经燃气管理单位批准 .
7.住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的 , 应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案 .
8.改动卫生间 , 厨房间防水层的 , 应当按照防水标准制定施工方案 , 并做闭水试验 .
9.装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构
的,或者装修活动涉及本办法第 6 条, 第 7 条 , 第 8 条内容的 , 必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担 .
10. 装饰装修企业必须按照工程建设强制性标准和其他技术标准施工 , 不得偷工减料 , 确保装饰装修工程质量 .
11. 装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动 , 应当遵守施工安全操作规程 , 按照规定采取必要的安全防护和消防措施 , 不得擅自动用明火和进行焊接作业 , 保证作业人员和周围住房及财产的安全 . 12. 装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动 , 不得侵占公共空间 , 不得损害公共部位和设施.
四, 住宅室内装饰装修的开工申报与监督
装修人在住宅室内装饰装修工程开工前 , 应当向物业管理企业或者房屋管理机构 ( 以下简称物业管理单位 ) 申报登记 .
禁止物业管理单位向装修人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料.
装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定 , 对住宅室内装饰装修活动的监督检查 .
五, 住宅室内装饰环境质量
装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动 , 应当严格遵守规定的装饰装修施工时间 , 降低施工噪声 , 减少环境污染 .
住宅室内装饰装修工程使用的材料和设备必须符合国家标准, 有质量检验合格证明和有中文标识的
产品名称 , 规格 , 型号 , 生产厂厂名 , 厂址等 . 禁止使用国家明令淘汰的建筑装饰装修材料和设备 . 住宅室内装饰装修过程中所形成的各种固体 , 可燃液体等废物 , 应当按照规定的位置 , 方式和时间堆放和清运 . 严禁违反规定将各种固体 , 可燃液体等废物堆放于住宅垃圾道 , 楼道或者其他地方 .
装修人委托企业对住宅室内进行装饰装修的, 装饰装修工程竣工后, 空气质量应当符合国家有关标准.装修人可以委托有资格的检测单位对空气质量进行检测 . 检测不合格的 , 装饰装修企业应当返工 , 并由责任人承担相应损失 .
六, 住宅室内装饰装修的竣工验收与保修
住宅室内装饰装修工程竣工后 , 装修人应当按照工程设计合同约定和相应的质量标准进行验收 . 验收合格后 , 装饰装修企业应当出具住宅室内装饰装修质量保修书 .
在正常使用条件下 , 住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为 2 年 , 有防水要求的厨房 , 卫生间和外墙面的防渗漏为 5 年. 保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算.
七, 住宅室内装饰装修的法律责任
1.因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞 , 渗漏水 , 停水停电 , 物品毁坏等 , 装修人应当负责修复和赔偿 . 属于装饰装修企业责任的 , 装修人可以向装饰装修企业追偿 . 装修人擅自拆改供暖 , 燃气管道和设施造成损失的 , 由装修人负责赔偿 .
2.装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间 , 对公共部位和设施造成损害的 , 由城市房地产行政主管部门责令改正 , 造成损失的 , 依法承担赔偿责任 .
1A431015 熟悉获取城市建设土地使用权的方式及条件 , 土地使用权的年限
一, 国有土地的范围规定及国有土地的有偿使用方式
( 一) 国有土地的范围
( 二) 国有土地有偿使用的方式
按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》的规定, 国有土地有偿使用的方式包括:
1.国有土地使用权出让 ;
2.国有土地租赁 ;
3.国有土地使用权作价出资或者入股 .
二,获取国有土地使用权的方式及国有土地使用年
限 ( 一) 土地使用权出让及使用年限的规定
土地使用权出让 , 是指国家将国有土地使用权 ( 以下简称土地使用权 ) 在一定年限内出让给土地使用者, 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 .
城市规划区内的集体所有的土地, 经依法征用转为国有土地后, 该幅国有土地的使用权方可有偿出让.
土地使用权出让 , 必须符合土地利用总体规划, 城市规划和年度建设用地计划.
土地使用权出让最高年限按下列用途确定:
居住用地 70年; 工业用地 50年; 教育 , 科技 , 文化, 卫生 , 体育用地 50年; 商业 , 旅游, 娱乐用地 40 年;综合或者其他用地 50 年.
( 二) 土地使用权划拨的条件及使用年限的规定.
土地使用权划拨 , 是指县级以上人民政府依法批准 , 在土地使用者缴纳补偿 , 安置等费用后将该幅土地交付其使用 , 或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为 .
国家机关用地和军事用地 ; 城市基础设施用地和公益事业用地 ; 国家重点扶持的能源 , 交通 , 水利等项目用地 ; 法律 , 行政法规规定的其他用地 , 确属必需的 , 可以由县级以上人民政府依法批准划拨 . 依法以划拨方式取得土地使用权的 , 除法律 , 行政法规另有规定外 , 没有使用期限的限制 .
( 三) 土地使用权转让及转让后的使用年限
土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为, 包括出售 , 交换和赠与 .
土地使用权转让应当签订转让合同.
土地使用权转让时 , 土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利, 义务随之转移 .
土地使用者通过转让方式取得的土地使用权 , 其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去
原土地使用者已使用年限后的剩余年限 .
凡持未附具城市规划行政主管部门提供规划设计条件及附图的出让, 转让合同 , 或擅自变更的 , 城市
规划行政主管部门不予办理建设用地规划许可证.
凡未取得或擅自变更建设用地规划许可证而办理土地使用权属证明的 , 土地权属证明无效 .
1A431016 熟悉房屋的拆迁程序及补偿办法
一, 房屋的拆迁程序
( 一) 申请房屋拆迁许可证
申请领取房屋拆迁许可证的 , 应当向房屋所在地的市 , 县人民政府房屋拆迁管理部门申请 .
( 二) 公布房屋拆迁公告
房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传, 解释工作 .
( 三) 通知暂停相关活动
拆迁范围确定后 , 拆迁范围内的单位和个人, 不得进行下列活动 :.
1.新建 , 扩建, 改建房屋 ;
2.改变房屋和土地用途 ;
3.租赁房屋 .
( 四) 签订拆迁委托合同并备案
( 五) 签订拆迁补偿安置协议
拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定 , 就补偿方式和补偿金额 , 安置用房面积和安置地点 , 搬迁期限 , 搬迁过渡方式和过渡期限等事项 , 订立拆迁补偿安置协议 . ( 六) 实施拆迁
拆迁补偿安置协议订立后 , 拆迁人即可实施拆迁 . 如被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁
的 , 拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁 , 也可以依法向人民法院起诉 .
诉讼期间 , 拆迁人可以依法申请人民法院先予执行.
拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内, 实施房屋拆迁 . 需要延长拆迁期限的, 拆迁人应当在拆迂期限届满 15 日前 , 向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请 ; 房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起 lO 日内给予答复 .
二,房屋拆迁的补偿办法
( 一) 补偿方式及其选择
拆迁补偿方式有货币补偿 , 房屋产权调换两种 , 被拆迁人可自行选择 . 但下述两种情况除外 : 拆迁非公益事业房屋的附属物 , 不作产权调换 , 由拆迁人给予货币补偿 ;
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的, 拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换 .
产权调换的房屋由原房屋承租人承租 , 被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同 . ( 二)
货币补偿金额的确定
货币补偿的金额 , 根据被拆迁房屋的区位 , 用途 , 建筑面积等因素 , 以房地产市场评估价格确定 . 具体办法由省 , 自治区 , 直辖市人民政府制定 .
( 三) 房屋产权调换的办法
实行房屋产权调换的 , 拆迁人与被拆迁人应当依照上述货币补偿金额的确定方法 , 计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格 , 结清产权调换的差价 . ( 四) 搬迁补助费 , 临时安置补助费及其他补偿
拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费.
在过渡期限内 , 被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的 , 拆迁人应当支付临时安置补助费 ; 被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的 , 拆迁人不支付临时安置补助费 .
搬迁补助费和临时安置补助费的标准, 由省 , 自治区 , 直辖市人民政府规定 .
拆迁人不得擅自延长过渡期限, 周转房的使用人应当按时腾退周转房.
( 五) 几种特殊房屋的补偿
拆迁公益事业用房的 , 拆迁人应当依照有关法律 , 法规的规定和城市规划的要求予以重建 , 或者给予货币补偿 .
拆迁租赁房屋 , 被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的 , 或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的 , 拆迁人对被拆迁人给予补偿 .
拆迁产权不明确的房屋 , 拆迁人应当提出补偿安置方案, 报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁.
拆迁前 , 拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全.
拆迁设有抵押权的房屋 , 应依照国家有关担保的法律执行.
三, 违反房屋拆迁规定的法律责任
1.违反房屋拆迁规定 , 未取得房屋拆迁许可证 , 擅自实施拆迁的 , 由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁 , 给予警告 , 并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20 元以上 50 元以下的罚款 .
2.拆迁人违反房屋拆迁规定 , 以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的 , 由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁
许可证 , 并处拆迁补偿安置资金 1%以上 3%以下的罚款 .
3.拆迁人违反房屋拆迁条例的规定 , 有下列行为之一的 , 由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁 , 给予警告, 可以并处拆迁补偿安置资金 3%以下的罚款 ; 情节严重的 , 吊销房屋拆迁许可证 :
(1) 未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的;
(2)委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的 ;
(3)擅自延长拆迁期限的 .
4.接受委托的拆迁单位违反房屋拆迁条例的规定 , 转让拆迁业务的 , 由房屋拆迁管理部门责令改正 , 没收违法所得 , 并处合同约定的拆迁服务费 25%以上 50%以下的罚款 .
5.县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门违反房屋拆迁条例规定核发房屋拆迁许可证以及其他
批准文件的 , 核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的, 或者对违法行为不
予查处的 , 对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分 ; 情节严重 , 致使公共财产 , 国家和人民利益遭受重大损失 , 构成犯罪的 , 依法追究刑事责任 .
1A431017 熟悉民用建筑节能管理规定
一, 民用建筑节能的概念
民用建筑 ( 包括居住建筑和公共建筑 ) 节能 , 是指民用建筑在规划 , 设计 , 建造和使用过程中 , 通过采用新型墙体材料 , 执行建筑节能标准 , 加强建筑物用能设备的运行管理 , 合理设计建筑围护结构的热工性能 , 提高采暖 , 制冷 , 照明 , 通风 , 给排水和通道系统的运行效率 , 以及利用可再生能源 , 在保证建筑物使用功能和室内热环境质量的前提下 , 降低建筑能源消耗 , 合理 , 有效地利用能源的活动 .
二,国家鼓励发展的建筑节能技术 , 产品及相关规定
国家鼓励发展下列建筑节能技术和产品 (8 类)
建筑节能标准和节能技术应当作为注册城市规划师 , 注册建筑师 , 勘察设计注册工程师 , 注册监理工程师 , 注册建造师等继续教育的必修内容 .
三, 违反建筑节能管理规定应承担的法律责任
1A431020 建设工程施工安全及施工现场管理法规
1A431021 掌握建筑安全生产责任制
一, 建设单位的安全生产责任
建设单位应当向施工单位提供施工现场及毗邻区域内供水 , 排水 , 供电 , 供气 , 供热 , 通信 , 广播电视等地下管线资料 , 气象和水文观测资料 , 相邻建筑物和构筑物 , 地下工程的有关资料 , 并保证资料的真实,准确, 完整.
建设单位不得对勘察 , 设计 , 施工 , 工程监理等单位提出不符合建设工程安全生产法律 , 法规和强制性标准规定的要求 , 不得压缩合同约定的工期 .
建设单位在编制工程概算时, 应当确定建设工程安全作业环境及安全施工措施所需费用.
建设单位不得明示或者暗示施工单位购买 , 租赁 , 使用不符合安全施工要求的安全防护用具 , 机械设备, 施工机具及配件 , 消防设施和器材 .
建设单位在申请领取施工许可证时, 应当提供建设工程有关安全施工措施的资料.
建设单位应当将拆除工程发包给具有相应资质等级的施工单位.
依法批准开工报告的建设工程, 建设单位应当自开工报告批准之日起l5 日内 , 将保证安全施工的措施报送建设工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门或者其他有关部门备案.
二, 施工单位的安全生产责任
施工单位从事建设工程的新建 , 扩建 , 改建和拆除等活动 , 应当具备国家规定的注册资本 , 专业技术人员 , 技术装备和安全生产等条件 , 依法取得相应等级的资质证书 , 并在其资质等级许可的范围内承揽工程 .
施工单位的主要负责人 , 项目负责人 , 专职安全生产管理人员应当经建设行政主管部门或者其他有
关部门考核合格后方可任职 .
施工单位主要负责人依法对本单位的安全生产工作全面负责 . 施工单位应当建立健全安全生产责任制
度和安全生产教育培训制度, 制定安全生产规章制度和操作规程, 保证本单位安全生产条件所需资金
的投入 , 对所承担的建设工程进行定期和专项安全检查 , 并做好安全检查记录 .
施工单位的项目负责人应当由取得相应执业资格的人员担任, 对建设工程项目的安全施工负责, 落实安全生产责任制度 , 安全生产规章制度和操作规程 , 确保安全生产费用的有效使用 , 并根据工程的特点组织制定安全施工措施 , 消除安全事故隐患 , 及时 , 如实报告生产安全事故 .
施工单位对列入建设工程概算的安全作业环境及安全施工措施所需费用 , 应当用于施工安全防护用具
及设施的采购和更新 , 安全施工措施的落实 , 安全生产条件的改善 , 不得挪作他用 .
建设工程实行施工总承包的, 由总承包单位对施工现场的安全生产负总责.
总承包单位依法将建设工程分包给其他单位的, 分包合同中应当明确各自的安全生产方面的权利,义务 . 总承包单位和分包单位对分包工程的安全生产承担连带责任.
分包单位应当服从总承包单位的安全生产管理 , 分包单位不服从管理导致生产安全事故的 , 由分包单位
承担主要责任 .
垂直运输机械作业人员, 安装拆卸工 , 爆破作业人员 , 起重信号工 , 登高架设作业人员等特种作业人员,必须按照国家有关规定经过专门的安全作业培训 , 并取得特种作业操作资格证书后 , 方可上岗作业.
施工单位应当设立安全生产管理机构 , 配备专职安全生产管理人员 .
建筑施工企业必须为从事危险作业的职工办理意外伤害保险, 支付保险费 .
施工单位应当向作业人员提供安全防护用具和安全防护服装 , 并书面告知危险岗位的操作规程和违章
操作的危害 .
施工中发生事故时 , 建筑施工企业应当采取紧急措施减少人员伤亡和事故损失 , 并按照国家有关规定及
时向有关部门报告 .
施工单位应当将施工现场的办公 , 生活区与作业区分开设置 , 并保持安全距离 ; 职工的膳食 , 饮水 , 休息场所等应当符合卫生标准 . 施工单位不得在尚未竣工的建筑物内设置员工集体宿舍 .
施工单位对因建设工程施工可能造成损害的毗邻建筑物 , 构筑物和地下管线等 , 应当采取专项防护措
施 .
施工单位应当遵守有关环境保护法律 , 法规的规定 , 在施工现场采取措施 , 防止或者减少粉尘 , 废气 , 废水 , 固体废物 , 噪声 , 振动和施工照明对人和环境的危害和污染 .
建设工程施工前 , 施工单位负责项目管理的技术人员应当对有关安全施工的技术要求向施工作业班
组, 作业人员作出详细说明 , 并由双方签字确认 .
施工单位应当在施工现场各种出入口 , 洞口 , 施工起重机械 , 临时用电设施 , 脚手架 , 基坑边沿 , 爆破物及有害危险气体和液体存放等处危险部位 , 设置明显的安全警示标志 . 安全警示标志必须符合国家标准 .
1A431022 掌握施工现场管理的责任人和责任单位
施工现场管理的责任人与责任单位:
建设工程开工前 , 建设单位或者发包单位应当指定施工现场总代表人, 施工单位应当指定项目经理,并分别将总代表人和项目经理的姓名及授权事项书面通知对方, 同时报施工许可证的发证部门备案.在施工过程中 , 总代表人或者项目经理发生变更的, 应当按照前款规定重新通知对方和备案.
项目经理全面负责施工过程的现场管理 , 他应根据工程规模 , 技术复杂程度和施工现场的具体情况 , 建
立施工现场管理责任制 , 并组织实施 .
建设工程实行总包和分包的 , 由总承包单位负责施工现场的统一管理 , 监督检查分包单位的施工现场活
动 . 分包单位应当在总承包单位的统一管理下 , 在其分包范围内建立施工现场管理责任制 , 并组织实施 .
总承包单位可以受建设单位的委托 , 负责协调该施工现场内由建设单位直接发包的其他单位的施工
现场活动 .
施工单位必须编制建设工程施工组织设计. 建设工程实行总包和分包的, 由总包单位负责编制施工
组织设计或者分阶段施工组织设计 . 分包单位在总包单位的总体部署下 , 负责编制分包工程的施工组
织设计 .
建设工程施工必须按照批准的施工组织设计进行. 在施工过程中确需对施工组织设计进行重大修改的,原编制单位必须报经批准部门同意 .
1A431023 掌握施工现场的文明施工管理
一, 施工现场的管理内容
施工单位应当在批准的施工场地内组织进行 . 需要临时征用施工场地或者临时占用道路的 , 应当依法办理有关批准手续 .
施工单位应当按照施工总平面布置图设置各项临时设施. 堆放大宗材料 , 成品 , 半成品和机具设备 ,
不得侵占场内道路及安全防护等设施.
建设工程实行总承包和分包的 , 分包单位确需进行改变施工总平面布置活动的 , 应当先向总承包单位提出申请 , 经总承包单位同意后方可实施 .
施工机械应当按照施工总平面布置图规定的位置和线路设置, 不得任意侵占场内道路 .
施工现场必须设置明显的标牌.
施工现场的主要管理人员在施工现场应当佩戴证明其身份的证卡.
施工现场的用电线路 , 用电设施的安装和使用必须符合安装规范和安全操作规程.
施工现场必须设有保证施工安全要求的夜间照明 ; 危险潮湿场所的照明以及手持照明灯具 , 必须采用符合安全要求的电压 .
二, 违反施工现场管理规定的法律责任
违反施工现场管理规定 , 有下列行为之一的 , 由县级以上地方人民政府建设行政主管部门根据情节
轻重 , 给予警告 , 通报批评 , 责令限期改正 , 责令停止施工整顿 , 吊销施工许可证 , 并可处以罚款 :
1.未取得施工许可证而擅自开工的 ;
2.施工现场的安全设施不符合规定或者管理不善的 ;
3.施工现场的生活设施不符合卫生要求的 ;
4.施工现场管理混乱 , 不符合保卫 , 场容等管理要求的 ;
5.其他违反本规定的行为 ;
违反施工现场管理规定 , 构成治安管理处罚的 , 由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚 ; 构成犯罪的 , 由司法机关依法追究其刑事责任 .
1A431024 掌握施工现场的环境保护
施工单位应当遵守国家有关环境保护的法律规定 , 采取措施控制施工现场的各种粉尘 , 废气 , 废水 , 固定废弃物以及噪声 , 振动对环境的污染和危害 .
1.施工单位应当采取下列防止环境污染的措施 :
(1)妥善处理泥浆水 , 未经处理不得直接排入城市排水设施和河流 ;
(2)除设有符合规定的装置外 , 不得在施工现场熔融沥青或者焚烧油毡 , 油漆以及其他会产生有毒有害烟尘和恶臭气体的物质 ;
(3)使用密填充式的圆筒或者采取其他措施处理高空废弃物;
(4)采取有效措施控制施工过程中的扬尘 ;
(5)禁止将有毒有害废弃物用作土方回填 ;
(6)对产生噪声 , 振动的施工机械 , 应采取有效控制措施 , 减轻噪声扰民 .
2.因条件限制不能控制环境污染时的规定 . 建设工程施工由于受技术 , 经济条件限制 , 对环境的污染不能控制在规定范围内的 , 建设单位应当会同施工单位事先报请当地人民政府建设行政主管部门和
环境行政主管部门批准 .
1A431025 掌握工程建设重大事故发生后的报告和调查程序
一, 工程建设重大事故的概念
工程建设重大事故 , 系指在工程建设过程中由于责任过失造成工程倒塌或报废 , 机械设备毁坏和安全设施失当造成人身伤亡或者重大经济损失的事故 .
工程建设重大事故分为四个等级 .
1. 具备下列条件之一者为一级重大事故: ①死亡 30 人以上 ; ②直接经济损失300 万元以上 .
2.具备下列条件之一者为二级重大事故 : ①死亡 10 人以上 ,29 人以下 ; ②直接经济损失 100 万元以上, 不满 300 万元 .
3.具备下列条件之一者为三级重大事故 : ①死亡 3 人以上 ,9 人以下 ; ②重伤 20 人以上 ; ③直接经济损失 30 万元以上 , 不满 100 万元 .
4.具备下列条件之一者为四级重大事故 : ①死亡 2 人以下 ; ②重伤 3 人以上 ,l9 人以下 ; ③直接经济损失 10 万元以上 , 不满 30 万元 .
二, 重大事故的报告与现场保护
( 一) 简要报告
重大事故发生后 , 事故发生单位必须以最快方式 , 将事故的简要情况向上级主管部门和事故发生地
的市 , 县级建设行政主管部门及检察 , 安全生产监督 ( 如有人身伤亡 ) 部门报告 ; 事故发生单位属于国务院部委的 , 应同时向国务院有关主管部门报告 .
事故发生地的市 , 县级建设行政主管部门接到报告后 , 应当立即向人民政府和省 , 自治区 , 直辖市建设行政主管部门报告 ; 省, 自治区 , 直辖市建设行政主管部门接到报告后 , 应当立即向人民政府和建设部报告 .
( 二) 保护现场和书面报告
事故发生后 , 事故发生单位和事故发生地的建设行政主管部门 , 应当严格保护事故现场 , 采取有效措施抢救人员和财产 , 防止事故扩大 .
因抢救人员 , 疏导交通等原因 , 需要移动现场物件时 , 应当做出标志 , 绘制现场简图并做出书面记录 , 妥善保存现场重要痕迹 , 物证 , 有条件的可以拍照或录像 .
重大事故发生后 , 事故发生单位应当在24 小时内写出书面报告 , 按上述程序和部门逐级上报.
重大事故书面报告应当包括以下内容:
1.事故发生的时间 , 地点 , 工程项目 , 企业名称 ;
2.事故发生的简要经过 , 伤亡人数和直接经济损失的初步估计 ;
3.事故发生原因的初步判断 ;
4.事故发生后采取的措施及事故控制情况 ;
5.事故报告单位 .
三, 重大事故的调查
重大事故的调查 , 根据事故的等级情况 , 一 , 二级重大事故由省 , 自治区 , 直辖市建设行政主管部门提出调查组组成意见 , 报请人民政府批准 ; 三, 四级重大事故由事故发生地的市, 县级建设行政主管部门提出调查组组成意见, 报请人民政府批准 ; 事故发生单位属于国务院部委的, 按相关规定 , 由国务院有关主管部门或其授权部门会同当地建设行政主管部门提出调查组组成意见 . ( 一)
事故调查组的组成
事故调查组由建设行政主管部门, 事故发生单位的主管部门和劳动等有关部门的人员组成, 并应邀请人民检察机关和工会派员参加.
必要时 , 调查组可以聘请有关方面的专家协助进行技术鉴定, 事故分析和财产损失的评估工作. ( 二) 事故调查组的权力
事故调查组有权向事故发生单位, 各有关单位和个人了解事故的有关情况
, 索取有关资料, 任何单位和个人不得拒绝和隐瞒 .
任何单位和个人不得以任何方式阻碍, 干扰调查组的正常工作.
( 三) 事故调查组的职责
1.组织技术鉴定 ;
2.查明事故发生的原因 , 过程 , 人员伤亡及财产损失情况 ;
3.查明事故的性质 , 责任单位和主要责任者 ;
4.提出事故处理意见及防止类似事故再次发生所应采取措施的建议;
5.提出对事故责任者的处理建议 ;
6.写出事故调查报告 .
( 四) 事故调查工作的结束
调查组在调查工作结束后10 日内 , 应当将调查报告报送批准组成调查组的人民政府和建设行政主
管部门以及调查组其他成员部门 . 经组织调查的部门同意 , 调查工作即告结束 .
1A431026 熟悉特殊环境下建设活动的相关规定一, 城市黄线及在城市黄线内建设
活动的规定
城市黄线 , 是指对城市发展全局有影响的 , 城市规划中确定的 , 必须控制的城市基础设施用地的控制界线 . 县级以上地方人民政府建设主管部门( 城乡规划主管部门) 负责本行政区域内城市黄线的规划管理工作 .:
在城市黄线内新建 , 改建 , 扩建各类建筑物 , 构筑物 , 道路 , 管线和其他工程设施 , 应当依法向建设主
管部门 ( 城乡规划主管部门 ) 申请办理城市规划许可 , 并依据有关法律 , 法规办理相关手续 .
迁移 , 拆除城市黄线内城市基础设施的, 应当依据有关法律 , 法规办理相关手续 .
违反城市黄线管理办法规定, 有下列行为之一的 , 依据《城市规划法》等法律, 法规予以处罚 :
1.未经直辖市 , 市, 县人民政府建设主管部门 ( 城乡规划主管部门 ) 批准在城市黄线范围内进行建设活动的 ;
2.擅自改变城市黄线内土地用途的 ;
3.未按规划许可的要求进行建设的 .
县级以上地方人民政府建设主管部门 ( 城乡规划主管部门 ) 违反本办法规定 , 批准在城市黄线范围内进行建设的 , 对有关责任人员依法给予处分 ; 构成犯罪的 , 依法追究刑事责任 .
二, 城市蓝线及在城市蓝线内建设活动的规定
城市蓝线 , 是指城市规划确定的江 , 河, 湖, 库, 渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线.
在城市蓝线内禁止进行下列活动:
1.违反城市蓝线保护和控制要求的建设活动 ;
2.擅自填埋 , 占用城市蓝线内水域 ;
3.影响水系安全的爆破 , 采石 , 取土 ;
4.擅自建设各类排污设施 ;
5.其他对城市水系保护构成破坏的活动 .
在城市蓝线内进行各项建设 , 必须符合经批准的城市规划 .
需要临时占用城市蓝线内的用地或水域的 , 应当报经直辖市 , 市, 县人民政府建设主管部门 ( 城乡规划主管部门 ) 同意 , 并依法办理相关审批手续 ; 临时占用后 , 应当限期恢复 .
三, 城市绿线及在城市绿线内建设活动的规定
城市绿线 , 是指为加强城市生态环境建设 , 创造良好的人居环境 , 促进城市可持续发展所确定的城市
各类绿地范围的控制线 . 城市绿线内的用地, 不得改作他用, 不得违反法律法规, 强制性标准以及批准的规划进行开发建设 . 任何单位和个人都有保护城市绿地, 服从城市绿线管理的义务, 有监督城市绿线管理 , 对违反城市绿线管理行为进行检举的权利 .
四, 城市紫线及在城市紫线内建设活动的规定
城市紫线 , 是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省 , 自治区 , 直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线 , 以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界
线. 任何单位和个人都有权了解历史文化街区和历史建筑的紫线范围及其保护规划 , 对规划的制定和实施管理提出意见 , 对破坏保护规划的行为进行检举 .
在城市紫线范围内禁止进行下列活动 : 1.
违反保护规划的大面积拆除 , 开发 ;
2. 对历史文化街区传统格局和风貌构成影响的大面积改建;
3.损坏或者拆毁保护规划确定保护的建筑物 , 构筑物和其他设施 ;
4.修建破坏历史文化街区传统风貌的建筑物 , 构筑物和其他设施 ;
5.占用或者破坏保护规划确定保留的园林绿地 , 河湖水系 , 道路和古树名木等 ;
6.其他对历史文化街区和历史建筑的保护构成破坏性影响的活动.
7.
建筑工程合同谈判注意事项
竭诚为您提供优质文档/双击可除建筑工程合同谈判注意事项 篇一：浅谈建设工程施工合同谈判 浅谈建设工程施工合同谈判 摘要：发包人通常在发出中标通知后会与承包人进行正式的合同谈判，最终敲定合同条款后再签订合同。 关键词：建设工程合同谈判签订合同 由于建设工程规模大、金额高、履行时间长、涉及面广，合同条款如果不够完备严密，会给今后合同履行及结算工作带来很大困难。因此，发包人通常在发出中标通知后会与承包人进行正式的合同谈判，最终敲定合同条款后再签订合同。合同谈判对双方都很重要，为维护自己的合法利益，要做好合同谈判，应注意以下几个方面的问题： 一、合同谈判的目的 1、发包人的谈判目的。 （1）通过谈判进一步确信承包人在技术、经验以及人力、物力资源和管理能力等方面确有实力，能圆满实施承包合同所规定的工作。
（2）完善合同条款。招标文件中往往存在缺陷和漏洞，如工程范围含糊不清；合同条款较抽象，可操作性不强；合同中出现错误、矛盾等。为保证工程顺利实施，必须通过合同谈判完善合同条款。 （3）讨论并共同确定某些局部变更，包括设计的局部 变更，技术条件或合同条件的变更等。可能想采用中标承包人的建议方案，或发包人有意改变一些商务和技术条款，这样可能导致合同价格、质量标准和工期的变动，为此有必要与承包人通过谈判达成一致。 （4）将过去双方业已达成的协议进一步确认和具体化。 2、承包人的谈判目的。 承包人在投标阶段由于市场竞争激烈，对招标时提出的苛刻条件只能被动应付，或运用投标技巧伏笔于投标报价中。进入合同谈判阶段，由于被动地位有所改变，承包人往往利用这一机会与发包人讨价还价，力争改善自己的不利处境，以维护自己的合法利益。 （1）澄清标书中某些含糊不清的条款，并说明自己对 该条款的理解和自己的报价基础，力争使发包人接受对自己有利的解释并予以确认。 （2）争取改善合同条件，谋求公正合理的权益，使承 包人的权利与义务达到平衡。 篇二：建筑工程总承包合同谈判应注意的问题
施工合同谈判的主要内容
施工合同谈判的主要内容 合同谈判的内容因项目情况和合同性质、原招标文件规定、发包人的要求而异。一般来讲合同谈判会涉及合同的商务、技术所有条款。主要内容分为以下几个方面： 一、关于工程内容和范围的确认 1、合同的“标的”是合同最基本的要素，工程承包合同的标的就是工程承包内容和范围。因此，在签订合同前的谈判中，必须首先共同确认合同规定的工程内容和范围。承包人应当认真重新核实投标报价的工程项目内容与合同中表述的内容是否是一致，合同文字的描述和图纸的表达都应当准确，不能模糊含混。承包人应当查实自己的标价有没有任何只能凭推测和想象计算的成分。如果有这种成份，则应当通过谈判予以澄清和调整。应当力争删除或修改合同中出现的诸如“除另有规定外的一切工程”，“承包人可以合理推知需要提供的为本工程实施所需的一切辅助工程”之类含混不清的工程内容或工程责任的说明词句。对于在谈判讨论中经双方确认的内容及范围方面的修改或调整，应和其他所有在谈判中双方达成一致的内容一样，以文字方式确定下来，并以“合同补遗”或“会议纪要”方式作为合同附件并说明构成合同一部分。 2、发包人提出增减工程项目或要求调整工程量和工程内容时，务必在技术和商务等方面重新核实，确有把握方可应允。同时以书面文件、工程量表或图纸予以确认，其价格亦应通过谈判确认并填入工程量清单。 3、发包人提出的改进方案或发包人提出的某些修改和变动，或发包人接受承包人的建议方案等，首先应认真对其技术合理性、经济可行性以及在商务方面的影响等进行综合分析，权衡利弊后方能表态接受、有条件接受甚至拒绝。修改或变动必将
对价格和工期产生影响，应利用这一时机争取变更价格或要求发包人改善合同条件以谋求更好的效益。 4、对于原招标文件中的“可供选择的项目”和“临时项目”应力争说服发包人在合同签订前予以确认，或商定一个确认最后期限。 5、对于一般的单价合同，如发包人在原招标文件中未明确工程量变更部分的限度，则谈判是应要求与发包人共同确定一个“增减量幅度”（FIDIC第四版建议为15%），当超过该幅度时，承包人有权要求对工程单价进行调整。 二、关于技术要求、技术规范和施工技术方案 技术要求是发包人极为关切而承包人也应更加注意的问题，我国在采用技术规范方面往往和国外有一定差异。建筑工程技术规范的国家标准是强制性标准，企业生产中必须遵守。投标中应仔细查看投标人的施工方法等是否与标书中的技术规范有相符。如有差异，要研究自己是否能做到，以及其经济性如何。如有问题，可争取合法情况下的变通措施，如采用其他规范。尤其是对于施工程序比较复杂的项目，如水坝工程，道路工程，隧道工程和技术要求高的工业与民用建筑工程等，在承包人提交的投标文件中都应提交施工组织设计方案及施工方法特别说明，并力争在投标答辩中使发包人赞同该方法，以显示公司的实力和实施该项工程的能力。对于大型项目，当发包人不能够提供足够的水文资料、气象资料、地质资料时，除在投标报价时做好相应的技术措施外，也应考虑足够的不可预见费用，将该风险转由发包人承担。 三、合同的谈判与签订 1、评标过程中的澄清 （略）
工程合同谈判要点
工程合同谈判要点 对于建筑施工企业来说,承揽一项工程要历经三次经营过程:第一次经营过程就是合同谈判;第二次经营过程就是履约管理;第三次经营过程就是结算管理、在这三次经营过程中,工程合同谈判起着举足轻重得作用,工程合同谈判事项一旦确定,项目得营利模式也就确定下来了！ 一、谈判得概念 “谈判就就是让她人为了她们自己得原因而按您得方法行事得艺术”。所谓谈判,就就是两个或两个以上得利益主体为满足各自需要与谋求意见一致,而进行得协调与沟通。工程合同谈判,就就是建设单位(或发包方)与施工单位(或承包方)双方就意向建设工程得工程质量、价格、工期、结算方式、违约责任等事项所进行得磋商、沟通,最后达成一致意见(或达不成一致意见)得过程。 二、谈判得知识构成 建设工程谈判涉及谈判学、博弈学、管理学、工程造价、法律知识、财务知识、合同管理知识等多方面得知识。而在这些知识构成中,工程造价与工程管理专业知识就是必不可少得,因建设工程专业性非常强,非专业人员不能为之;另外,建设工程合同涉及得法律关系异常复杂,如订立合同得方式、合同文本得选择与法律适用、格式合同与格式条款、缔约过失责任、合同免责、合同无效、合同效力待定、合同条款规定不明时得处理原则、合同风险转移、违约责任承担方式等问题,这些问题都需要专业法律人士来解决,因此建设工程合同谈判离不开懂法律、懂合同管理得人员参与！ 三、谈判得准备工作 建设工程合同具有标得物特殊、履行周期长,条款内容多、涉及面广等特点,一个大型建设工程合同得谈判与签订,往往关系到企业得生死存亡!所以,我们对建设工程合同谈判应予以高度得重视! 具体来说,建设工程施工合同谈判应从以下几个方面入手: (一)谈判人员得组成?根据所要谈判得项目,确定己方谈判人员得组成。工程合同谈判一般由以下人员组成:一就是熟悉建筑法律法规与政策方面得人员; 二就是懂建筑工程技术方面得人员;三就是懂建筑工程经营管理方面得人员、有了这几方面人才得参与,合同谈判才会进展得更顺利,才会提高谈判效率、降低经营风险！ (二)注重项目资料得收集工作 在谈判准备工作中,收集整理项目得各种基础资料与背景材料就是不可少得。这些资料,既包括对方得资信状况、履约能力、发展阶段、已有成绩等,也包括工程项目得由来、土地获得情况、项目得进展情况、资金来源情况等。这些资料得体现形式,可以就是施工企业调查获得得信息,也可以就是前期接触过程中已经形成得意向书、会议纪要、备忘录、合同等、? (三)对谈判主体及其情况得具体分析 在获得了上述基础资料、背景材料得基础上,施工企业即可作可行性分析与评估,分析与评估一般包括以下几个方面: 1、自我分析与评估 在获得发包方发出招标公告或通知得消息后,不应一味盲目得投标,应首先做调查研究工作,如项目规模、发包方得资金实力、项目就是否适合自身得资质条件等,这些问题可以通过审查发包方得法人营业执照、项目可行性研究报告、立项批复、建设用地规划许可证等相关文件与证件加以解决。在调查研究得基础上,对自己就是否有能力承接、承接后经济效益情况做进一步得分析与权衡,为企业决策层得正确决策提供依据与参考意见。 2、对对方基本情况得分析?首先,要了解对方组成人员得身份、地位、
施工合同谈判
厦门科技创新园场平一期工程合同澄清.谈判纪要 2011年_丿］_日，业主厦门百城建设投资有限公司与承包人中交第三航务工程局有限公司就厦门科技 创新园场平一期工程施I洽同的有关爭宜进行合同澄淸、谈判.现将施匸招标文件中的重婆条款进行重中、澄淸并纪要如下： 第一部分重申部分 一、承包人在此郑琨承诺：除《厦门科技创新园建设领导小组会议纪要》＜2011年第2次）明确的分包方式外，木匚程由中交第三航务工程局有限公司向行组织施工，若出现转包、分包或挂靠等现象.招标人有权终止木合同，并向有关部门通报.由此引起的一切经济损失均由承包人承担。 二、业主重申：承包人在合同中附表中承诺到位的项目经理.总工及主要专业工程师若不能按时到位（除不可抗力原因外）?则业主将按对承包人进行违约处罚，十上述人员不到位时.业主有权拒付匸程预付 款，监理工程师也有权拒签开工令.由此造成的损失，由承包人自行承担。 承包人进场后其项目经理、总工程师、专业工程师、试验工程师不予更换（除能力不足或特殊原因经业主批准外）?他们每人每”有五天离开工地的假期.离岗时需向业主请假.其他时间原则上不能离开工地。遇特殊情况需离开工地时.在业主批准的前提下应有合适的顶岗人员顶替其岗位，否则业主可依据下列具体情况扣除承包人的违约金： ①承包人在监理匸程师规定的截止日前.合同附表中所列的项目经理、项目总工程师没有按时进场，或进场后.未经批准又离开匸地.业主将按20000元/人?天扣除违约金：其他工地主要人员没有按时进场. 或进场后.未经批准又离开匸地，业主将按100007C/人?天扣除违约金.直至缺岗人员进场为止。 ②承包人的所有人员更换必须经过业主批准，但即使经过业主批准合同附表中所列的匸地人员项目经理（含项目副经理）、项目总工程师每更换一人按2万元/人向业主提交违约金，其余人员每更换一人则承包人应向业主提交违约金5万元。另即使业主要求更换的情况也要提交违约金。 ③承包人在监理匸程师规定的截止日期之前.合同附表所列的主要机械及试验、测虽设备若不能按时进场.每迟到1天，业主将按照该设备的台班费（以承包人投标倾算书为准）的三倍扣除违约金每天罚款，直到设备进场为止。 ④在工程实施期间.未经监理匸程师批准，承包人进场的施匸机械和材料试验、质检仪器设备撤离现场，业主将按该设备的重迓价值从匸程期中支付款中扣除违约金。 ⑤在工程实施期间.承包人应制定阶段性工期目标并提交监理匸程师批准，并努力完成匸期目标。若承包人不能完成匸期目标.则按20000元/天标准扣除承包人的违约金。
工程合同谈判要点
工程合同谈判要点 对于建筑施工企业来说，承揽一项工程要历经三次经营过程：第一次经营过程是合同谈判；第 二次经营过程是履约管理；第三次经营过程是结算管理。在这三次经营过程中，工程合同谈判起着举足轻重的作用，工程合同谈判事项一旦确定，项目的营利模式也就确定下来了！ 一、谈判的概念 “谈判就是让他人为了他们自己的原因而按你的方法行事的艺术”。所谓谈判，就是两个或两个以上的利益主体为满足各自需要和谋求意见一致，而进行的协调和沟通。工程合同 谈判，就是建设单位（或发包方）与施工单位（或承包方）双方就意向建设工程的工程 质量、价格、工期、结算方式、违约责任等事项所进行的磋商、沟通，最后达成一致意见（或达不成一致意见）的过程。 二、谈判的知识构成 建设工程谈判涉及谈判学、博弈学、管理学、工程造价、法律知识、财务知识、合同管理 知识等多方面的知识。而在这些知识构成中，工程造价和工程管理专业知识是必不可少的，因建设工程专业性非常强，非专业人员不能为之；另外，建设工程合同涉及的法律关系异常复杂，如订立合同的方式、合同文本的选择与法律适用、格式合同与格式条款、缔约过失责任、合同免责、合同 无效、合同效力待定、合同条款规定不明时的处理原则、合同风险转移、违约责任承担方式等问题，这些问题都需要专业法律人士来解决，因此建设工程合同谈判离不开懂法律、懂合同管理的人员参与！ 三、谈判的准备工作 建设工程合同具有标的物特殊、履行周期长，条款内容多、涉及面广等特点，一个大 型建设工程合同的谈判与签订，往往关系到企业的生死存亡！所以，我们对建设工程合同谈判应予 以高度的重视！具体来说，建设工程施工合同谈判应从以下几个方面入手： （一）谈判人员的组成 根据所要谈判的项目，确定己方谈判人员的组成。工程合同谈判一般由以下人员组成： 一是熟悉建筑法律法规与政策方面的人员；二是懂建筑工程技术方面的人员；三是懂建筑工程经营管 理方面的人员。有了这几方面人才的参与，合同谈判才会进展得更顺利，才会提高谈判效率、降低经营 风险！ （二）注重项目资料的收集工作 在谈判准备工作中，收集整理项目的各种基础资料和背景材料是不可少的。这些资料， 既包括对方的资信状况、履约能力、发展阶段、已有成绩等，也包括工程项目的由来、土地获得情 况、项目的进展情况、资金来源情况等。这些资料的体现形式，可以是施工企业调查获得的信息， 也可以是前期接触过程中已经形成的意向书、会议纪要、备忘录、合同等。 （三）对谈判主体及其情况的具体分析 在获得了上述基础资料、背景材料的基础上，施工企业即可作可行性分析与评估，分析与 评估一般包括以下几个方面： 1、自我分析与评估 在获得发包方发出招标公告或通知的消息后，不应一味盲目的投标，应首先做调查研 究工作，如项目规模、发包方的资金实力、项目是否适合自身的资质条件等，这些问题可以通过审查 发包方的法人营业执照、项目可行性研究报告、立项批复、建设用地规划许可证等相关文件和证件加 以解决。在调查研究的基础上，对自己是否有能力承接、承接后经济效益情况做进一步的分析与权衡，为企业决策层的正确决策提供依据和参考意见。
施工合同谈判方案
公司/单位精品方案感谢使用本文档 施工合同谈判的主要内容 合同谈判的内容因项目情况和合同性质、原招标文件规定、发包人的要求而异。一般来讲合同谈判会涉及合同的商务、技术所有条款。主要内容分为以下几个方面： 一、关于工程内容和范围的确认 1、合同的“标的”是合同最基本的要素，工程承包合同的标的就是工程承包内容和范围。因此，在签订合同前的谈判中，必须首先共同确认合同规定的工程内容和范围。承包人应当认真重新核实投标报价的工程项目内容与合同中表述的内容是否是一致，合同文字的描述和图纸的表达都应当准确，不能模糊含混。承包人应当查实自己的标价有没有任何只能凭推测和想象计算的成分。如果有这种成份，则应当通过谈判予以澄清和调整。应当力争删除或修改合同中出现的诸如“除另有规定外的一切工程”，“承包人可以合理推知需要提供的为本工程实施所需的一切辅助工程”之类含混不清的工程内容或工程责任的说明词句。对于在谈判讨论中经双方确认的内容及范围方面的修改或调整，应和其他所有在谈判中双方达成一致的内容一样，以文字方式确定下来，并以“合同补遗”或“会议纪要”方式作为合同附件并说明构成合同一部分。 2、发包人提出增减工程项目或要求调整工程量和工程内容时，务必在技术和商务等方面重新核实，确有把握方可应允。同时以书面文件、工程量表或图纸予以确认，其价格亦应通过谈判确认并填入工程量清单。 3、发包人提出的改进方案或发包人提出的某些修改和变动，或发
包人接受承包人的建议方案等，首先应认真对其技术合理性、经济可行性以及在商务方面的影响等进行综合分析，权衡利弊后方能表态接受、有条件接受甚至拒绝。修改或变动必将对价格和工期产生影响，应利用这一时机争取变更价格或要求发包人改善合同条件以谋求更好的效益。 4、对于原招标文件中的“可供选择的项目”和“临时项目”应力争说服发包人在合同签订前予以确认，或商定一个确认最后期限。 5、对于一般的单价合同，如发包人在原招标文件中未明确工程量变更部分的限度，则谈判是应要求与发包人共同确定一个“增减量幅度”（FIDIC第四版建议为15%），当超过该幅度时，承包人有权要求对工程单价进行调整。 二、关于技术要求、技术规范和施工技术方案 技术要求是发包人极为关切而承包人也应更加注意的问题，我国在采用技术规范方面往往和国外有一定差异。建筑工程技术规范的国家标准是强制性标准，企业生产中必须遵守。投标中应仔细查看投标人的施工方法等是否与标书中的技术规范有相符。如有差异，要研究自己是否能做到，以及其经济性如何。如有问题，可争取合法情况下的变通措施，如采用其他规范。尤其是对于施工程序比较复杂的项目，如水坝工程，道路工程，隧道工程和技术要求高的工业与民用建筑工程等，在承包人提交的投标文件中都应提交施工组织设计方案及施工方法特别说明，并力争在投标答辩中使发包人赞同该方法，以显示公司的实力和实施该项工程的能力。对于大型项目，当发包人不能够提供足够的水文资料、气象资料、地质资料时，除在投标报价时做好相应的技术措施外，也应考
施工合同谈判注意事项
竭诚为您提供优质文档/双击可除施工合同谈判注意事项 篇一：工程合同谈判要点 工程合同谈判要点 对于建筑施工企业来说，承揽一项工程要历经三次经营过程：第一次经营过程是合同谈判；第二次经营过程是履约管理；第三次经营过程是结算管理。在这三次经营过程中，工程合同谈判起着举足轻重的作用，工程合同谈判事项一旦确定，项目的营利模式也就确定下来了！ 一、谈判的概念 意大利外交家DanieleVare曾说过：“谈判就是让他人为了他们自己的原因而按你的方法行事的艺术”。所谓谈判，就是两个或两个以上的利益主体为满足各自需要和谋求意 见一致，而进行的协调和沟通。工程合同谈判，就是建设单位（或发包方）与施工单位（或承包方）双方就意向建设工程的工程质量、价格、工期、结算方式、违约责任等事项所进行的磋商、沟通，最后达成一致意见（或达不成一致意见）的过程。
二、谈判的知识构成 建设工程谈判涉及谈判学、博弈学、管理学、工程造价、法律知识、财务知识、合同管理知识等多方面的知识。而在这些知识构成中，工程造价和工程管理专业知识是必不可少的，因建设工程专业性非常强，非专业人员不能为之；另外，建设工程合同涉及的法律关系异常复杂，如订立合同的方式、合同文本的选择与法律适用、格式合同与格式条款、缔约过失责任、合同免责、合同无效、合同效力待定、合同条款规定不明时的处理原则、合同风险转移、违约责任承担方式等问题，这些问题都需要专业法律人士来解决，因此建设工程合同谈判离不开懂法律、懂合同管理的人员参与！ 三、谈判的准备工作 建设工程合同具有标的物特殊、履行周期长，条款内容多、涉及面广等特点，一个大型建设工程合同的谈判与签订，往往关系到企业的生死存亡！所以，我们对建设工程合同谈判应予以高度的重视！具体来说，建设工程施工合同谈判应从以下几个方面入手： （一）谈判人员的组成 根据所要谈判的项目，确定己方谈判人员的组成。工程合同谈判一般由以下人员组成：一是熟悉建筑法律法规与政策方面的人员；二是懂建筑工程技术方面的人员；三是懂建筑工程经营管理方面的人员。有了这几方面人才的参与，合
《工程项目合同谈判技巧》
工程项目合同谈判技巧 【课程背景】 工程项目的采购金额大，工艺技术复杂，涉及到的谈判要素多，风险也高。项目签约之前的合同条款谈判就显得尤为重要。在实际工作中，工程项目团队在项目合同条款谈判过程中普遍存在以下问题： 在和客户谈判时不知道如何搜集信息情报，不知道如何建立谈判筹码，如何与客户用合适的方式沟通； 经常被客户方采购人员的策略和技巧迷惑，在不应该让步的时候让步，给公司带来利润损失； 面对客户的降价要求不敢谈判，不敢提要求； 给客户让步经常突破底线，不知道如何以条件换条件； 项目合同条款谈判技巧在国外企业已经广泛运用，是国际领先的第四代谈判课程。通过对本课程的学习，可以帮助学员迅速掌握不同场景路线谈判的原理，摆脱见招拆招的泛化技巧，形成务实有效的策略体系（取势-明道-优术），尤其是能够在充分把握信息情报的情况下冷静的分析谈判双方的替代方案（BATNA）、双方的谈判筹码、双方的可协议空间（ZOPA）及可能成交价格,学会制定科学的谈判计划，学会运用典型的谈判句式：if,yes…but，no…but等展开谈判，从而提升谈判绩效，提升谈判控制力，降低谈判障碍和试错成本，从而为受训企业获得更多的利润。 【授课时长】 （2天版） 【课程方式】 授课形式包括：启发式讲授、互动式教学、小组讨论、案例分析、角色扮演、观看视频、性格测验等多种生动的培训方式，最终达到最佳的授课效果。 【典型客户】 交通物流：中国一汽、中国远洋、中国南车、中国北车、恒通客车、陕西重汽、三江瓦利特、中船重工、宇通客车、苏州金龙海格、厦门金龙、上海沪工、中航工业、中外运 工程建材：南玻玻璃、信义玻璃、华耐建材、金晶科技、圣戈班、中材科技、威士伯-华润涂料、德国旭格门窗、蒙娜丽莎陶瓷、东鹏瓷砖 EPC总承包：中冶国际MCC、中冶赛迪、中建三局、宝钢建设、中亿丰（苏州二建）、五矿建设、中原核电、葛洲坝集团、五矿二十三冶、中铝国际工程、中国电建集团、中亿丰（苏州二建）
工程合同谈判技巧(共5篇)
篇一：施工合同谈判技巧 施工心得—乙方合同谈判技巧总结 （龙建） 合同谈判既是一门科学也是一门艺术，更是追求企业效益最大化的关键一环。合同谈判技巧很多，与时俱进的操作方法因项目和谈判对象而异。结合几年来合同签订前谈判工作的经验，总结了如下几点合同谈判技巧。 技巧之一：依法造势 目前，乙方相对于甲方处于劣势地位。在合同谈判中怎样维护施工企业的合法地位是一个重要问题，我的体会是要“依法造势”。所谓依法造势，就是依据有关法律法规，在合同谈判中制造合同双方平等谈判的声势。《中华人民共和国合同法》强调，合同双方当事人在法律地位上是平等的。既然我们通过程序而走到了这一步，在合同谈判中，乙方与甲方的地位便是平等的，乙方不必有低人一等的心态，要有大度的气势和平等谈判的态势。例如我以前在贵安新区北斗湖路（一期）施工项目的合同谈判中，甲方首先抛出一本合同，摆出一副高高在上的施舍者的架势。在这种僵局中，我方采取依法造势的策略，首先强调在合同谈判时，甲乙双方都具有平等的法律地位；第二强调我们企业以及队伍的实力以及干过的工程业绩，并强调是依法守法的重合同守信誉的单位；第三强调合同的订立必须符合平等、自愿、等价、公平的原则，在合同谈判时双方必须在平等的基础上诚信协商，任何霸道行为都会造成合同谈判的破裂。况且为保证合同的 顺利实施，合同谈判双方都应以“先小人后君子”的姿态投入谈判，否则，造成合同无法签订。 通过依法造势对业主的无理要求进行有理有据的反驳，赢得了对方的理解，保证了合同双方在平等基础上开始谈判，从而使合同谈判得以顺利进行。 技巧之二：抓大放小 乙方在竞争激烈的建设市场上要实现收益最大化，首先必须把住合同关，合同一旦签订，就必须全面履行合同，即使亏损，也要百分之百地履行合同，这样才能树立起重合同、守信用的品牌。因此在合同谈判中，要保证企业效益最大化和合同的全面执行，我个人认为要“抓大放小”。 所谓“抓大放小”，就是大的原则不能放弃，小的条款可以协商，达到“求大同、存小异”的结果。例如2012年在湖南省化工农药基地工程项目的合同谈判中，甲方不同意采用《建设工程施工合同（示范文本）》(gf-1999-0201)标准合同文本，拿出了一份简易合同文本与我们进行合同谈判，我们仔细研究了该合同文本，认为其中有几个问题，一是标准合同文本中应由甲方承担的施工场地噪声费、文物保护费、临建费等小费用要求我们承担，二是甲方实行了固定合同价包干，不因其他因素追加合同款。为此我们进行了现场考察，因施工场地在郊区，不会产生环保与文物保护费等，因此我方认为第一条在谈判时可以松动，但固定价格包干的条款决不能答应。在此基础上，我们依据《合同法》和建设部颁布的标准合同文本条款，逐条与甲方进 行沟通，最后达成共识：甲方因设计修改、工程量变更、材料和人工工资调价导致增加的工程款由甲方承担，且按实结算；我方承担环保、文物保护费、临建费等小费用。从而实现了预定的“抓大放小”的目的。最终合同顺利签订，最后的结算价高于合同价的30％，我们求得了效益最大化。 技巧之三：针锋相对 合同谈判中的重大原则问题，应采用“求大同、存小异”的办法，而不能无原则地为保持合同顺利签订放弃原则。在重大原则问题上，我的体会就是要“针锋相对”。 所谓针锋相对，并不是讲在谈判桌上与对方争论得面红目赤，从而影响下一步合同的顺
合同谈判内容大纲
合同谈判内容大纲 一、合同主体（合作方式） 在不影响项目开发和甲方利益的前提下明确表明（投资）合作乙方需引入和乙方具有同等地位的第三方投资主体。但应详细陈述两个乙方主体的分工权责等细节，明确第三方主体出现的形式，比如第三会与甲方签定具体的开发合同和其他基金信托等？ 二、管理办法 1、明确开发主体单位沿用甲方企业进行，但乙方作为实际开发的投资方和实施方需得到甲方充分的授权和委托（细节？）。明确甲、乙各方的分工？如甲方要办好土地证及其相关工作？清理拆迁地上地下障碍移交开发土地场地给乙方，配合乙方办理项目开发整个过程需办理的手续、理顺关系等，为项目开发保驾护航（陈述办理手续的内容？）。 2、陈述（交流）乙方的开发工作？乙方工作起点从项目总平、环评后开始。指出需甲方配合的问题。（甲方不参与开发工作，只监督项目开发是否按合同办事），最好明确资金的管理办法包括投入资金、售楼资金、建安资金支付、及成本利润回收分配等？ 三、利润分配收支付时间办法 1、甲方固定收益（土地投入和利润收益）500元/㎡，说明每平方米计量的面积只算计容面积，而不计面积部不计入内。
2、支付方式：1）进场后1个月内给3000万元。 2）报建1200万元在正负零以下边施工边付清费用，通过甲方户头直接支付给相关部门。 3）还土地证的借款怎么给？最好不用给先办预售证，到后期补给再办房产证（为了支付建安工作）。可充分探讨这个问题。 4）余下款项到项目完工后支付或开工后两年内支付。 四、违约问题 1、甲方的违约点可能在土地存在纠纷、拆迁、补偿不到位、开发土地的债权债务问题，甲方企业管理问题和股东法人意见不统一等，甲方企业其他经营负债或纠纷影响本项目等，使乙方投入资金运作后无法完成？重点需谈清楚其责任和退出机制？ 2、甲方对乙方的配合不到位的违约问题。 3、乙方的违约问题向对方提出，我方作答。
建筑工程施工合同审核审查要点
施工总承包合同条款审查技巧 施工总承包合同的纠纷来源于合同条款，合同条款的约定需要准确、清晰的描述，合同条款的约定需要尽可能覆盖所有履行过程中的问题。本文通过以房地产开发公司的角度，总结部分易引起纠纷的合同条款，供甲乙双方参考，并在今后的工作中加强合同评审的力度、重视性和严肃性，提高合同条款精度。 施工总承包合同是施工结算的最终依据，也是工程纠纷的源头，合同不规范或者合同文字性描述的含义存在分歧都是导致合同履行过程中的纠纷的原因。另外，中国文字的一字多义性，甚至语气不同表达意思就截然不同的性质，使我们在合同订立过程中应该从不同方面推敲合同的每一句话、每一个条款，才能有效控制纠纷的风险。这一点，从某些项目业主对合同要求也能从侧面感觉到他们对此的深刻体会，也就是通常他们要求合同越厚越好的道理。同样对于我们的施工单位更为重要。虽然从法律角度，甲乙双方是平等的，但是在实际上乙方往往处于不利的角色，如果合同存在分歧，乙方受损失的几率要大得多。此外，合同风险往往来源于合同的约定，合同的约定的疏忽往往来源于我们在订立合同的时候的疏忽大意及碍于面子的妥协，也包含部分懒惰心理以及对合同评审的不重视性和不严肃性。实际上，甲乙双方都希望能够把施工过程中可能存在的问题的处理方式都约定好，避免将来的纠纷，它是一把双刃剑，很难预测对哪一方的伤害。 在此，我仅以房地产开发公司的角度，在定额取费结算前提下总结了部分条款，以供大家参考，使我们有所启示。 一、措施费方面 1、合同条款必须明确甲方分包项目队伍水电费问题等费用的计取方式，以及甲方的四通一平的标准。 2、现场监理、甲方办公区以及分包单位的临设办公费用及地点的提供和费用计取方式。 3、措施费的规定：马蹬筋的分布及形式，模板支设方式、塔吊、脚手架等措施费的计取必须依据相应经甲方认可的措施方案，且方案与实际发生一致，此方案才生效。避免施工方上报一套，实际操作另一套，给甲方造成的不合理成本。或者建议根据投标方案一次性包死，施工过程中无论何种原因造成的措施费的增减均不得调整。总之，此类费用最好落实到能精确计算的地步。
浅论工程施工合同谈判
浅论工程施工合同谈判 合同谈判，是工程施工合同签订双方对是否签订合同以及合同具体内容达成一致的协商过程。通过谈判，能够充分了解对方及项目的情况，为高层决策提供依据。作为承包方，进行谈判主要有以下几个目的：第一，争取中标，即通过谈判宣传自己的优势，以争取中标；第二，争取合理的价格，既要对付发包方的压价，当发包方拟修改设计、增加项目或提供标准时又要适当增加报价；第三，争取改善合同条款，主要是争取修改过于苛刻的不合理条款，澄清模糊的条款，增加保护自身利益的条款。谈判的准备工作谈判工作的成功与否，通常取决于准备工作的充分程度、谈判策略与技巧的运用程度。谈判的准备工作具体包括以下几部分：收集资料。谈判准备工作的首要任务是收集、整理发包方及项目的各种背景材料，包括发包方的资信情况、履约能力、已有成绩等。具体分析。对发包方实力的分析。指对发包方的诚信、技术、财力、物力等状况的分析，首先是重点审查发包方是否为工程项目的合法主体。发包方作为合格的施工承包合同的一方，是否具有拟建工程项目的地皮的立项批文、建设用地规划许可证、建设用地批准书、建设工程规划许可证、施工许可证等证件；二要注意调查发包方的诚信和资金情况，是否具备足够的履约能力。对谈判目标进行可行性分析。分析谈判双方谈判目标是否正确合理、是否能被发包方接受，以及发包方设置的谈判目标是否合理。如果自身设置的谈判目标有疏漏或错误，就盲目接受发包方的不合理谈判目标，同样会造成项目实施过程中的后患。对发包方谈判人员的分析。主要了解发包方的谈判组由哪些人员组成，了解他们的身份、地位、性格、喜好、权限等，注意与发包方建立良好的关系，发展谈判双方的友谊，为谈判创造良好的氛围。对双方地位进行分析。应分别分析整
施工合同分析
篇一:4－施工合同分析 第四章施工合同分析 本章针对合同实施过程，介绍合同分析的基本内容、程序和方法。是一种战术分析。具体内容如下： 第一节合同状态研究 一合同状态的基本概念 “合同状态”是构成合同签订时各种要素的总和。 图4－1工程“合同状态” 二合同状态各因素之间的关系 合同的签订是双方对合同状态的一致承诺。合同状态各因素之间存在着极其复杂的内部联系,如果在工程中某一因素变化，打破“合同状态”，则应按合同规定调整“合同状态”，以达成新的平衡。 图4- 2合同状态各因素之间的关系 １合同条件合同文件的修改、变更会造成承包商工程范围、工作内容、性质、合同责任的变化。对此常须修改实施方案(包括延长工期),并按规定调整合同价格。如： 1.1设计文件的修改； 1．2业主要求承包商履行合同规定以外的义务； 1.３业主对工程有新的要求； 1.4双方新的变更协议、附加协议等; 1.５合同文件错误，包括设计错误、业主指令错误、提供错误的信息； 2 工程环境 环境变化是工程的外部风险，它会引起实施方案的变化和价格的调整。如fidic 合同规定: 2.1以投标截止期前28天的法律作为报价的法律依据。如果此后法律变更造成承包商费用增加或减少，则应调整合同价格。 2.2由于劳务费用和物价变动引起合同价格的调整，按合同规定执行。 2．３以投标截止期前28天的外汇政策作为投标依据,如果此后国家实行货币限制或汇兑限制,则业主应赔偿承包商的损失。 2．4当出现一个有经验的承包商也无法预料的除现场气候条件以外的外界障碍或条件，则应延长工期，调整合同价格。 ３实施方案 通常实施方案由承包商制定，承包商对实施方案的完备性、稳定性和安全负责。但在下列情况下，则应调整合同价格或延长工期： 在工程施工中如果业主要求修改已定的实施方案，例如指令承包商采用更先进的设备和工艺，缩短或延长工期，变更实施顺序,则应调整合同价格。即使在澄清会上或在合同谈判中，业主如果建议或要求投标人修改实施方案，投标人有权要求修改报价。 业主如果不能完成合同的义务，造成对实施方案的干扰,则应按合同规定调整合同价格和(或）延长工期。 由于环境变化造成实施方案的变化，应由合同规定的风险承担人承担损失。属于承包商风险和责任造成实施方案的变化,由他自己负责;属于业主风险和责任的,必须调整合同价格。 由此可见，“合同状态”四个方面互相联系、互相影响，其中，合同价格是核心。
项目施工招标谈判文件(附合同)
XXXXXX施工项目招标谈判文件 招标单位：XXXXXXXX 项目名称：XXXXXXXX 接收标书时间：XXXX年XX月XX日中/下午XX:XX以前 开标地点：XXXXXXXXXXXX 联系人：XXXX 电话：XXXX-XXXXXXXX 第一部分竞争性谈判公告 XXXXXX项目已由XXXXXX发展和改革局批准实施。采用邀请招标及竞争性谈判结合的方式对本项目进行招标，欢迎具有能力完成该项目的谈判申请人参与竞标、谈判。 1、项目概况及建设内容： 本项目为XXXX地区XXXXXX项目，建筑面积：约XXXXXX平方米（分X个标段：第X标段约XXXXXX平方米、第X标段约XXXXXX平方米、第X标段约XXXXXX平方米、第X标段约XXXXXX平方米），具体详见工程量清单及施工图所示范围所含全部内容。 2、招标方式：邀请竞标、竞争性谈判结合。 3、资格审查方式：资格后审。 4、谈判申请人单位资格要求： （1）资质要求：具备行政主管部门核发的房屋建筑工程施工总承包X级及以上资质的独立法人。 （2）项目经理要求：具备行政主管部门核发的建筑工程专业的X级注册建造师证书及安全考核证书（X证），并具备X级及以上工程师职称证书。 （3）财务要求：财务状况良好,有足够的财务能力完成本工程的施工任务。 （4）业绩要求：竞标人近X年（XXXX年至今年）至少承担过X项类似业绩工程（类似业绩：房屋建筑工程或土建工程项目）。 （5）投标人无行贿犯罪记录。 （6）本项目不允许联合体投标。 5、竞争性谈判报名时间：XXXX年XX月XX日——XXXX年XX月XX日。 6、报名及购买竞争性谈判文件地址：
XXXXXXXXXXXXXXXXXX 7、竞争性谈判文件费用：竞争性谈判文件每套售价￥XXXX元，售后不退。 8、报名要求：（1）单位介绍信或法定代表人授权委托书（原件）；（2) 被授权人（或法定代表人）本人的身份证（原件及复印件加盖公章）；（3) 报名单位相关资质证书及以往项目资料。 9、谈判文件递交截止时间：XXXX年XX月XX日XX时（北京时间）。 10、竞标时间：XXXX年XX月XX日XX 时（北京时间）开始； 谈判时间：甲方通知。 11、谈判地点及谈判文件递交地点：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 招标人：XXXXXXXXXXXXXXX 联系人：XXXX 电话：XXXX-XXXXXXXX 地址：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 第二部分投标文件编制 一、谈判报价说明（投标人自行编制） 注：谈判申请人应按提供的图纸、技术要求及其他相关资料结合工程实际情况编制报价。各谈判申请人应根据招标人提供的资料清单编制相关预算。 二、工程量清单报价表格式（以下表格格式仅供参考） 1、投标报价一览表
合同范本之关于合同谈判中应注意的几个问题
关于合同谈判中应注意的几个问题 摘要：针对合同谈判中应注意的几个问题，介绍了关于合同风 险问题，对合同风险因素的分析主要有外部风险、合同谈判时的业 主方风险、项目资金的来源调查、项目所在地的政治和环境风险和 市场条件变化对成本的影响，探讨了企业的内部风险，主要是技术 风险的防范、项目施工的工期保证、重视合同实施过程中的资金风 险和分包管理的风险。 关键词：合同谈判同风险项目资金项目施工 中图分类号：f4 文献标识码：a 文章编号：1009-914x（2013）26-593-01 0引言 合同谈判是否能够成功取决于双方合同谈判人的素质，这些都 表现在合同谈判人员的谈判策略和合同谈判技巧，运用得是否得当，更加不容忽视的是合同谈判人的全面考虑和规避。在许多情况下可 能一点失误，就可能全盘皆输，使合同得不到签约。因此要想得到 合同谈判的成功，并且能在签约后使合同得到落实成功取得盈利， 就必须对合同谈判中应注意的风险因素进行充分估计、论证，并切 实做好防范措施。这样才能使合同得到落实并使企业收到效益。 1关于合同风险问题 在市场经济发展中，合同的法律问题越来越引起企业间的重视，合同风险就是指在合同谈判过程中，合同谈判人应考虑自己企业内、外部的不利因索，合同谈判人要把这些潜在的不利因素充分考虑到，因为这些问题随时可能导致合同谈判的失败，或者合同谈判即使成功，也难以将合同落实，有的合同可能也会由于各种理由被罚没， 有些合同业可能面临技术风险、工期风险、价格风险、收益风险等。 2 对合同风险因素的分析 2.1 外部风险—由项目背景引发的风险。 世界经济全球化对我们已经不陌生，但在不同国家间的合同谈 判却要谈判人考虑到双方的义务和责任，因此作为合同的责任人， 应尽可能多地了解对方谈判国项目的背景情况，如资金来源、业主 企业的信誊、项目所在地情况各种因素的影响等，这有益于制定合 同方案。 2.1.1合同谈判时的业主方风险
BO合同谈判要点
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 BO合同谈判要点 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
摘要：结合现行BOT法规、建设部公布的示范文本及相关实践经验，从投资人的角度详细论述了BOT合同在签约主体、项目立项审批、设施所有权、征地、担保、建设、限制竞争、或取或付条款、价格、调价公式、补偿条款、争议解决等方面的谈判要点，试图通过上述分析，使投资人在BOT合同谈判中把握 要点，更好的维护投资人的合法权益。 关键词：BOT;合同：谈判要点 BOT是一种新兴的公用事业投融资模式。一些地方政府以及越来越多的基础设施投资企业已开始尝试采用该模式。由于BOT在中国还没有十分完善的模式，并且缺乏法律规范，因此，完善BOT合同对项目的运作显得尤为重要。 1、正确的签约主体 BOT合同签约时，首先应审查该政府部门是否具有签订合同的权限。特许合同的特性是政府通过授予投资人特许经营权以获得投资，因此，合同甲方应该是有权力做出该授权的政府部门。《市政公用事业特许经营管理办法》中规定：“直辖市、市、县人民政府市政公用事业主管部门依据人民政府的授权（以下简称主 管部门），负责本行政区域内的市政公用事业特许经营的具体实施。”根据此规定在签订特许协议时，应审查签约的政府部门是否有政府的合法授权。 2、项目的立项审批 《市政公用事业特许经营管理办法》规定：实施特许经营的项目由省、自治区、直辖市通过法定形式和程序确定。目前，除北京、湖南、山西、深圳等12个省市外，各地方对基础设施特许经营法规的制定并不完善，对BOT项目的审批程 序及运作程序没有具体的规定。
建筑工程合同的谈判技巧
建筑工程合同的谈判技巧 当一项工程，经过激烈的竞争终于获得中标资格后，接下来便是极为艰苦的合同谈判阶段，许多在招标、投标时不想说清或无法定量的内容和价格，都要在合同谈判时，准确陈述。因此工程承包合同的谈判，预算的核对谈判，是企业取得理想经济效益的关键一环。 在以往的工程合同谈判实例中，一般来说谁的知识面宽，谁的谈判策略运用得当，谁就能在工程合同及预结算中，做到游刃有余，掌握主动权。 一、合同谈判的基本原则 近几年，随着市场经济的发展，我国陆续出台了相当数量的法律、法规、规章，当事人面临着怎样尽快熟悉、使用这些法律、法规，维护自己的合法权益问题。在进行谈判、签定合同、确定合同当事人双方的权利和义务时，要求谈判人员除具备必备的相关专业知识以外，还必须具备相关法律知识的储备。这是合同谈判人员应具备的最基本条件。如合同法中关于订立合同应遵循的原则问题、订立合同的方式问题、缔约过失责任问题、不同合同应具备那些条款问题、格式条款与格式合同问题、免责问题、合同无效问题、合同效力待定问题、合同条款规定不明应遵循的原则问题、合同风险转移问题、承担违约责任问题等合同法中的新变化，还要熟悉勘察、设计、施工、监理合同示范文本的规定。这样才能适应现代化社会发展变化，才能在合同谈判中依法合理确定双方的权利和义务，使合同履行风险降到最低。 二、合同谈判的准备工作 建筑工程施工合同具有标的物特殊、履行周期长，条款内容多、涉及面广的特点，往往一个大型工程施工合同的签订关系到一家企业的生死存亡。所以，应给予施工合同谈判以足够的重视，才能从合同条款上全力维护己方的合法权益。进行合同谈判，是签订合同、明确合同当事人的权利与义务不可或缺的阶段。合同谈判是工程施工合同双方对是否签订合同以及合同具体内容达成一致的协商过程。通过谈判，能够充分了解对方及项目的情况，为企业决策提供信息和依据。 合同谈判时要有必要的准备工作。谈判活动的成功与否，通常取决于谈判准备工作的充分程度和在谈判过程中策略与技巧的运用。合同谈判可以从以下几个方面入手： （一）谈判人员的组成 根据所要谈判的项目，确定己方谈判人员的组成。工程合同谈判一般可由三部分人员组成：一是懂建筑方面的法律法规与政策的人员。主要为了保证所签订的合同能符合国家的法律法规和国家的相关政策，把握合同合法的正确方向。平等的确立合同当事人的权利与义务，避免合同无效、合同被撤消等情况，发挥合同的经济效用。二是懂工程技术方面的人员。建筑工程专业性比较强，涉及范围广，在谈判人员中要充分发挥这方面人员的作用。否则，会给企业带来不可估量的损失。三是懂建筑经济方面的人员。因为建筑企业是要通过承揽项目获得利润，所以，要求合用谈判人员必须有懂得建筑经济方面专业知识的人员。 （二）注重相关项目的资料收集工作 谈判准备工作中最不可少的任务就是要收集整理有关合同对方及项目的各种基础资料和背景材料。这些资料的内容包括对方的资信状况、履约能力、发展阶段、已有成绩等，还包括工程项目的由来、土地获得情况、项目目前的进展、资金来源等。这些资料的体现形式可以是我方通过合法调查手段获得的信息，也可以是
建筑工程总承包合同谈判应注意的问题(1)
建筑工程总承包合同谈判应注意的问题 选定合同形式 首先确定合同形式，合同形式有多种，最常用的有两种。一种是固定总价合同形式，另一种是单价合同形式（工程量清单合同）。固定总价合同，承包方要承担工程量漏算、错算的风险，还要承担合同执行过程中价格上涨的风险，这方面对承包方很不利。单价合同跟一般而言结算时以实际工程量及相应单价进行计价和付款，其中单价分固定单机和可调单价。固定单价是双方约定一个价格浮动范围，市场价格浮动没超过约定的范围，则价格不予调整，若超过则根据合同约定进行调整，可调单价是价格随合同执行过程中市场价格的变化而变化，双方在合同执行过程中双方要及时跟踪、调查市场价格并及时确认所用材料和人工的价格。 现场条件 施工现场业主（发包方）应该做好“三通一平”，此项需现场查勘。 工程范围 工程范围不清楚，业主可随意扩大工程范围和增加新项目。 对策： 1、限定工程范围仅为清单中所例出的工程； 2、增加对新增加工程可冲洗约定价格条款。 工程的开工日期和工期 工程质量
双方应在合同中约定工程质量是合格还是创优，创什么优。承包商在施工过程中应加强管理工作，确保工程达到设计要求，否则应对业主损失给予赔偿。但达不到设计要求的原因很多，责权不平衡或不易弄清楚。 对策：1、赔偿责任仅限于因承包商原因造成， 2、对业主原因达不到设计要求的，承包商有权获得补偿。 责任和义务 责任和义务，合同文本条款中做了明确的规定，承包商应严格遵守。严格执行工程师（业主方或监理方）对工程的各项指令并使工程师满意，但工程师权限过大，使工程师满意对承包商生产极大约束。 对策：工程师指令及满意仅限于技术范围及合同条件范围，并增加反约束条款。工程预付款 承包商根据自身的经济实力，与业主约定是否拨付预付款及预付款的额度。预付款拨付的具体时间和相对时间，扣回预付款的时间和比例等均应在合同中注明。 工程进度款 工程进度款支付时间和方式以形象进度可选择按月结算和支付、分段结算和支付、竣工后一次付清（小工程）及其他约定的方式。承包商可根据自身实力选择其中方式和拨付额度。 合同价款及调整 由于市场的原因，人工费及材料价格随市场浮动很大，双方应在合同中约定价格调整的依据，一般约定为以施工同期的当地地区的造价信息价格为准。造价信息