建立存量房合理计税价格体系论文

建立存量房合理计税价格体系相关问题的思考【摘要】建立存量房合理计税价格体系对于堵塞存量房交易环节中税收征管漏洞是一个有效的措施。本文阐述：（1）建立存量房合理计税价格体系有助于实现房地产税制目的，推进房地产税制改革；（2）存量房合理价格体系的基本框架；（3）存量房合理计税价格体系的建立和调整需要借助计算机信息系统来实现；（4）存量房合理计税价格体系的建立和完善需要一个由粗到细曲折前进的

过程。

【关键词】房地产调控；存量房交易；计税价格认定

1 建立存量房合理计税价格体系有助于实现房地产税制目的，推进房地产税制改革

存量房转让过程中，部分买卖双方由于法制观念淡薄和利益驱动，采取签订“阴阳合同”的办法偷逃税费。因此，建立存量房（本文仅指存量住宅）合理计税价格体系的直接目的是解决交易中的“阴阳合同”问题。在交易环节，我国实行房地产成交价格申报制度，即：房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。这一制度设计的基础是全国人民都诚信。但在实际交易中，出于利益驱动，存量房交易中存在大量“阴阳合同”，“阴合同”中交易价格高，“阳合同”中交易价格低，旨在偷逃交易环节税收。为实现交易环节税制目的，税收征管部门在征税环节调整申报价格成为一个常态，因此需要建立一个定期调整结构合理的存量房计税价格体系作为调

国家税务总局关于应用评税技术核定房地产交易计税价格的意见

乐税智库文档 财税法规 策划 乐税网

国家税务总局关于应用评税技术核定房地产交易计税价格的意见 【标 签】房地产计税价格管理,评税技术,国家机关内部管理 【颁布单位】国家税务总局 【文 号】国税函﹝2008﹞309号 【发文日期】2008-04-08 【实施时间】2008-04-08 【 有效性 】全文有效 【税 种】契税 江苏、浙江、重庆、青岛省（市）财政厅（局）、地方税务局，北京、辽宁、深圳省（市）地方税务局： 2007年以来，各地按照税务总局房地产税收一体化管理和《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）的要求，针对一些地区房屋买卖双方通过订立虚假合同低报成交价格、不如实申报缴纳有关税收的问题，建立了房屋交易最低计税价格管理制度，加强了房屋交易计税价格管理。为深化房地产税收一体化管理工作，夯实交易环节税收征管基础，进一步提高计税价格管理水平，税务总局决定，先在北京、重庆、青岛、深圳、南京、杭州、丹东等城市开展应用评税技术核定计税价格工作，并提出以下工作意见： 一、指导思想 根据《》及《》的有关规中华人民共和国税收征收管理法中华人民共和国契税暂行条例 定，对于房地产交易中纳税人申报的计税依据明显低于市场价格并且无正当理由的，参照市场价格核定计税价格，逐步将房地产评税技术应用到计税价格的核定工作中，增强核定工作的科学性和权威性，同时在实践中检验评税技术，推动相关税收改革。 二、总体思路 按照房地产评税原理，在测算房地产基准价格和价格影响因素修正系数的工作基础上，开发计税价格核定模块（以下简称“核定模块”），建立房地产交易计税价格核定应用功能，并将其应用到实际征管工作中核定计税价格，用核定结果与纳税人申报价格相比较，按照孰高原则确定计税价格，征收交易环节各项税收。在核定功能的应用过程中，通过定期评测核定效果，及时调整基准价格和价格影响因素修正系数，调整完善核定模块。同时，以公

4、二手房非住宅存量房交易计税基准价格数据采集-售后服务

售后服务方案 一、服务原则 （一）以业务为中心的可行性原则 维护服务应以满足委托方的业务需求为首要目标，要保证评估结果正常运行，评估结果在技术上必须是成熟的，实践检验是成功的，利于税收征管工作有序开展。 （二）重在措施的可靠性原则 注重预防。我们将在传统的被动式服务的基础上提供主动式的服务，和委托单位一起做好数据库的监控维护工作。采取以预防为主的策略，把问题、隐患消灭在萌芽中。安排专业人员提供评估咨询方向的技术支持服务，通过预防性维护方式、定期巡检等保证数据系统的可靠运行。服务组织。服务组织管理和流程管理是项目成功的关键。我们将在项目总负责人的统一调度下，指挥评估技术人员，在售前、服务实施、售后的各个环节紧密与委托方配合。 （三）安全性及保密性原则 保证信息的安全，有较好的数据安全措施，我方在项目开展过程中将对数据备份和系相关信息提供全方位的保障。充分考虑数据的保密措施，评估服务过程中处理的数据信息必须严格控制，接受委托方监督。 （四）适应性原则 按照委托方的服务要求，提供切实为从委托方出发的工作方案，项目开展过程中尊重客户的要求、接受客户的各方面的监督、积极与

委托单位交流、沟通。 （五）标准性原则 我公司的评估项目开展已建立的完善服务体系，将采用统一标准、数据及文件格式、各种收集获得资料。遵守有关国家标准、专业标准、文档规范。 二、质量要求 （一）估价结果质量要求 对不同估价方法的测算结果应做下列检查，寻找导致它们之间差异的原因，并消除不合理的差异： 1)估价测算过程是否有误； 2)估价基础数据是否正确；3)估价参数选取是否合理； 4)计算公式选用是否恰当；5)不同估价方法的估价对象范围是否一致；6)不同估价方法的估价前提是否相同；7)选用的估价方法是否适用估价对象； 8)估价假设是否合理；9)是否遵循了相应的估价原则；10)房地产市场是否处于特殊状况。当采用不同估价方法时的估价结果有明显偏差时，对所选取的估价参数、基础数据、计算过程、估价方法等的核查，最终使估价结果达到客观、公正、合理。 （二）估价报告的质量要求 对估价报告的总体要求是全面、客观、公正、准确，并有良好的包装质量（报告的封面、纸张、组成、格式等由公司统一设计）。严禁出现错别字、报告编号错误、装订错误等低级错误，不得出现描述错误、计算过程和计算公式错误、选取参数错误和报告内容缺少等质

存量房交易相关税收政策(2011版)

二手房交易相关税收政策(2011版) 几个概念： 普通住房标准为同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.44倍以下。普通住房面积标准以房屋产权证上注明的建筑面积为准，不包括单独注明的车库、地下室面积。 建筑容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。容积率=总建筑面积÷总用地面积。 营业税 一、自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的住房（包括普通住房和非普通住房）对外销售的，全额征收营业税。 ——《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》财税[2011]12号 应用示例： 2011年5月某人出售住房，合同转让价格50万,面积为145.13平方米,为非普通住房，其获取房产的时间为2008年9月，未满5年。 营业税及附加税额（指城市维护建设税、教育费附加及地方教育费附加2%，下同）＝50*5.5％＝2.75万元

二、个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 应用示例： 2011年5月某人出售住房，合同转让价格200万,面积为256平方米,为非普通住房，其获取房产的时间为2004年3月，已满5年，房产原值为50万元。 营业税及附加税额＝（200-50）*5.5％＝8.25万元 三、个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。（于原政策相同，未变） 应用示例： 2011年5月某人出售住房，合同转让价格100万,面积为120平方米,为普通住房，其获取房产的时间为2004年2月，已满5年。按规定减免营业税及附加税额。 四、纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。（专业机构评估） ——《中华人民民共和国营业税暂行条例》中华人民共和国国务院令第540号 个人所得税 一、对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，

广州市地税局关于《存量房交易计税价格异议处理办法》的解读

乐税智库文档 政策解读 策划 乐税网

广州市地税局关于《存量房交易计税价格异议处理办法》的解读【标 签】存量房交易,计税价格争议 【业务主题】征收管理 【来 源】 一、修订《办法》的目的是什么？ 存量房交易的情况千差万别，部分交易可能因为其特殊原因使其交易价格大幅度偏离交易物业的正常市场价格。制定《办法》的目的之一即是从程序上尽量尊重纳税人的交易事实，有效解决该类有特殊原因而导致交易价格大幅偏离正常市场价格的交易案例的税收管理问题。同时，根据《中华人民共和国税收征收管理法》规定，如果纳税人对评估系统核定的计税价格有异议而直接提起行政复议，必须先交纳税款或提供纳税担保，这样会花费纳税人大量的时间、精力成本。《办法》的施行，使得纳税人在无需先行缴纳税款或提供纳税担保的情况下，可以通过完整快捷的异议处理程序有效解决有关计税依据的异议，充分保障了纳税人陈述申辩的权利，更好的保护纳税人的合法权益。 自2012年4月1日起实行的《住宅存量房交易计税价格异议处理办法》（广州市地方税务局公告2012年1号）（以下简称“住宅办法”）已经对住宅存量房的交易计税价格异议处理进行了规范。在此基础上，我们对“住宅办法”进行了修订，修订后的办法通用于住宅和非住宅存量房的交易计税价格异议处理工作。 二、定订《办法》的政策依据是什么？ 定订《办法》的政策依据是《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》和《财政部 国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2011〕61号）。 三、《办法》适用于什么范围？ 本《办法》适用于广州市行政辖区（包括从化市、增城市）的存量房交易。 四、如果纳税人对计税价格有异议该怎么做？ 纳税人对评估系统出具的核定计税价格有异议的，应在收到存量房交易计税价格核定通知书后，向主管税务机关提出异议申请，填写《存量房交易计税价格异议处理申请表》，书面陈述申请理由并提交相关证明材料。 五、如果纳税人对税务机关做出的异议复核决定仍存在异议的该怎么做？ 纳税人对主管税务机关做出的异议复核决定仍存在异议的，可自行委托拥有二级以上房地产评估资质且在广州市行业主管部门备案登记的评估机构进行评估，并向主管税务机关提交估价目的为房地产课税估价的评估报告。

关于印发《合肥市个人存量房交易税收管理办法》的公告

关于印发《合肥市个人存量房交易税收管理办法》的公告 第一章总则 第一条为规范存量房交易税收征管，方便纳税人申报纳税，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《全国税务机关纳税服务规范》等规定，结合我市实际，制定本办法。 第二条本办法适用于合肥市行政区域范围内（含所辖县、市）个人存量房交易行为的税收征收管理。 第二章纳税申报 第三条存量房交易的双方当事人（以下简称纳税人）在签订交易合同后，办理权属转移之前到地税机关办理申报纳税。 纳税人不能到场的，可出具授权委托书，由受托人代为申报纳税；受托人须提供本人及纳税人有效身份证明。 第四条存量房交易所涉税费： 出让方应缴纳营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。 受让方应缴纳契税、印花税。 第五条存量房交易双方应提供如下资料： 《存量房买卖合同》、房产证、双方有效身份证明以及征收机关要求提供的其它资料。 实行差额征收营业税的，应提供购房发票；享受个人所得税优惠政策的，应出具安徽省家庭唯一生活用房承诺书；不实行核定方式征收个人所得税的，应提供购房发票、契税税票等房屋原值凭证以及合理费用的有效凭证；享受契税优惠政策的，应提供房产部门出具的家庭唯一普通住房证明，或提供户口簿、结婚证。 上述申报纳税资料需提供原件及复印件。 第六条合肥市区纳税人到房屋所在地地税机关办税服务厅或指定地点办理申报纳税手续。县（市）纳税人到当地地税机关确定的纳税地点办理申报纳税手续。 第三章税款征收

第七条受理窗口办理事项： 工作人员接收并审核报送的申报纳税资料，申报资料不齐全或不符合要求的，应一次性告知其补正资料或不予受理原因，申报资料符合要求的一次性收取。有下列情形的，在取得相关资料后一并传递至征收窗口： （一）享受契税优惠政策的纳税人，所需的房产部门出具的家庭唯一普通住房证明，可由窗口工作人员依据户口簿、结婚证出具《个人购买家庭唯一普通住房查询表》交纳税人到房产部门查询后送回确认。 （二）对非住房交易的，窗口工作人员开具评估函交纳税人送已确认资格的评估机构，评估机构将评估报告报送至征收机关。 第八条征收窗口办理事项： （一）住房交易，工作人员将纳税人的房屋相关信息录入存量房交易价格申报评估系统，依据存量房交易价格申报评估系统核定的价格或住房交易合同成交价格等相关资料计算应纳税款，出具《存量房交易纳税申报通知单》，交纳税人签字确认； 非住房交易，依据评估报告审核计算应纳税款，经办税服务厅负责人复核后，出具《存量房交易纳税申报通知单》，交纳税人签字确认。 （二）依据确认后的《存量房交易纳税申报通知单》，开具税票、发票、契税完税证明，出具《房地产转让完税（免税）审核通知单》、《房地产转让完税（免税）审核明细表》，加盖地税机关存量房交易专用章。 （三）将税票、发票、契税完税证明、《房地产转让完税（免税）审核通知单》交纳税人到房产部门办理权属转移手续。 第四章税收优惠 第九条个人销售或购买住房的，暂免征收印花税。 第十条个人销售住房的，暂免征收土地增值税。 第十一条个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 第十二条个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的，取得的所得免征个人所得税。 第十三条个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。

房地产交易与权属登记有关税费及标准1351117270

房地产交易与权属登记有关税费及标准（一）房产测绘费： 1、幢平面图、分层分户平面图（含面积计算、共用面积分摊）： 住宅用房A（楼外型结构简单，户型不超过三种）：0.60元/平方米； 住宅用房B（楼外型结构较简单，户型四至六种）：0.90元/平方米； 住宅用房C（小面积测量建筑面积低于2000平方米或楼外型复杂，户型在六种以上（不含六种））：1.36元/平方米；商业楼用房（如不需分户图，应下浮10%）：1.50元/平方米；多功能综合楼用房（如不需分户图，应下浮10%）：1.80元/平方米； 工业厂房（如不需分户图，应下浮10%）：0.80元/平方米； 2、配图资料费： 不需要现场测绘，直接绘制图纸的，按20元/户收取； （二）产权登记费（郑州市房产产权监理处、抵押办按各自的业务分别收取）： 1、住房登记费（包括初始登记、变更登记、转移登记等）、住房他项权利登记费（包括抵押、典权等）：80元/套 2、住房以外房屋登记费（包括初始登记、变更登记、转移登记等）、住房他项权利登记费（包括抵押、典权等） （1）建筑面积200平方米（含）以内：150元/宗； （2）201-500平方米：300元/宗； （3）501-1000平方米：600元/宗； （4）1001-5000平方米：1000元/宗； （5）5001-10000平方米：2000元/宗； （6）10000平方米以上：3000元/宗； 3、市规划区以外的农民自建、翻建自住房产权证工本费：10元/证； 4、向一个以上房屋所有权人核发房屋所（共）有权证书时，按增加证书数量：10元/证； 5、房屋权利人因丢失、损坏等原因事情补办证书且权属状况未发生变化的：10元/证； （三）交易手续费（郑州市房地产市场管理处收取）： 1、住宅： 二手房（一般私房、房改房、经济房、单位房）：6元/平方米（房改房3元/平方米）； 商品房：3元/平方米； 经济房：1.5元/平方米； 拆迁房：新建住房按1.5元/平方米；存量住房按3元/平方米；住房以外：新建房屋按0.25％收取，存量房屋按0.4％收取； 2、非住宅： 二手房（一般私房、房改房、经济房、单位房）：0.8%； 商品房：0.5%；

二手房非住宅存量房交易计税基准价格数据采集-工作计划

工作计划 按照"渝北区二手房非住宅存量房交易计税基准价格数据采集项目"得具体要求，本次就是对营业用房、办公、商业、车库等非住宅存量房进行批量估价,对部分对象按个案进行估价，根据《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》以及相关国家标准，制订本估价工作计划。 —、基本要求 （—）对区域内交易频繁，但未建立基准价得地段与街道建立新得基准价. （二）每季度重点对拟纳入样本点得已估交易数据进行筛选重估，保证新增样本点得价格真实可靠,并对样本分区进行实时更新维护。 （三）对价格变动较大、较快得区域得原样本点价格进行实时动态调整，重新筛选样本评估。 （四）项目得服务期:一年。 二、应当履行得基础评估程序 （―）明确评估业务基本事项。包括明确评估目得、评估对象及范围、评估价值类型、评估基准日、使用条件限制、评估所需资料得收集及配合工作等。 （二）签订业务约定书。通常评估业务约定书应先行签订,明确评估目得、评估对象以及评估收费等内容?当评估目得、评估对象、评估基准日发生变化时，应当与委托方签订补充协议或者重新签订业务约定书。 （三）编制评估计划。包括项目整体计划及具体实施方案。其中，整体计划应当包括组织与人员安排、时间安排等内容.具体实施计划应当包括项目调

查方面得安排等。 （四）现场调查。安排对口熟悉得评估师及其她专业人员进行现场调查。无论项目大小,均必须履行现场调查程序。评估人员必须到现场收集资料、勘察实物必要时聘请相关方面得专家协助工作。 （五）收集评估资料。主要就是收集有关评估基本事项得明确、评估对象得基础数据信息、资产使用及运行状况以及市场询价等方面得评估资料。 （六）评定估算。根据收集得评估资料及现场勘查得情况，按照资产评估得技术规则进行方法适用性得评价与判断。选择评估方法并选取合适得参数，估算委估对象得价值。 （七）编制与提交评估结果。由项目得负责人负责编制评估结果j匚总表。初稿经单位技术负责人审核后与委托方进行必要得沟通并按照本公式规定得三级复核制度进行复核并出具正式结果报告。 三、时间计划 签订合同并收集齐相关资料以后20天内完成交易频繁区域基准价更新,40天内对未建立基准价得地段与街道建立新得基准价. 每季度重开始后,10天内对拟纳入样本点得已估交易数据进行筛选重估，保证新增样本点得价格真实可靠，并对样本分区进行实时更新维护. 严格按照委托方要求，对价格变动较大、较快得区域得原样本点价格进行实时动态调整,重新筛选样本评估。 对于临时性单个估价,税务部门将相关评估资料信息传递给我公司后,我公司在接至I」税务部门交办得评估任务后，在2日内将评估报告上交至税务部门。

深圳市存量房交易税款计征申明

转让方为个人填写本申明（计征方式的规定详见背面） 存量房交易税款计征申明 本人已明确了解存量房交易税款计征相关规定和计税价格确定方式，现申明如下： 一、因（□无法提供房地产买卖合同和构成房屋原值相关凭证；□无法提供支付合理费用相关凭证；□未提供主管税务机关“核实征收”手续），自愿要求代征单位深圳市不动产登记中心按照（□核定方式；□核实方式）计征本人本次交易环节的个人所得税。 二、因（□无法提供房地产买卖合同和构成房屋原值相关凭证；□无法提供支付合理费用相关凭证），自愿要求代征单位深圳市不动产登记中心按照（□核定方式；□核实方式）计征本人本次交易环节的土地增值税。 若故意隐瞒，由本人（本单位）承担相应法律责任。 申明人（转让方）：年月日 申明人（受让方）：年月日

注： 1、个人转让存量房的，须填写本申明：转让存量住房类房产的，只须申明个人所得税计征方式；转让存量非住房类房产的，须申明个人所得税和土地增值税计征方式。 2、个人所得税或土地增值税采用核实征收方式的，如果只有房产原值凭证，没有相关费用的，直接由登记中心受理并代征相关税款；如果既有房产原值凭证，又有费用凭证的，纳税人应先到房产所在地主管税务机关办理核实手续，再持核实通知书由登记中心受理并代征税款。 3、法人团体、企事业单位转让存量房的土地增值税，无论核实征收还是核定征收，纳税人均需在登记中心提交产权登记申请并缴纳其它税费后，再自行到房地产所在地主管税务机关缴纳土地增值税，缴纳后持完税证明等相关材料到登记中心办理产权登记后续事宜。 4、个人所得税和土地增值税计征方式和计税价格确定方式详见《存量房交易税（费）一览表》和《办税须知》，请仔细阅读后填写本申明。纳税人对所提交的文件、证件以及所填写内容的真实性、有效性和合法性负责，如有虚假内容，由纳税人本人依法承担相关责任。

调整房地产交易计税价格基准价

调整房地产交易计税价格基准价 【内容摘要】 为了合理引导住房消费，促进我镇房地产市场持续健康发 展，根据《屮华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》的有关规定，现将我镇范围内房地产交易计税价格予以调整， 一、阳社区， 1、新开发门面房、商住楼、普通住宅交易计税价格基准价 （元/m2）, 2、原建门面房、商住楼、普通住宅交易计税价格基准价（元 /m2）, 3、阳社区老街房地产交易计税价格基准价可根据房地产所处地理位置及新III程度递减，最低不能超过基准价的50%, 二、翅社区， 1、新开发门面房、商住楼、普通住宅交易计税价格基准价 （元/m2）, 2、原建门面房、商住楼、普通住宅交易计税价格基准价（元 /m2）, 3、翅社区老街房地产交易计税价格基准价可根据房地产所处地理位置及新旧程度递减，最低不能超过基准价的50%, 三、公社区。 为了合理引导住房消费，促进我镇房地产市场持续健康发展，根据

《屮华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》的有关规定，现将我镇范围内房地产交易计税价格予以调整。调整后的房产市场计税价格基准价如下： 一、阳社区 1、新开发门面房、商住楼、普通住宅交易计税价格基准价（元/m2） : 3500 元、2600 元、2200 元。 2、原建门面房、商住楼、普通住宅交易计税价格基准价（元 /m2） : 3000 元、2400 元、1800 元。 3、阳社区老街房地产交易计税价格基准价可根据房地产所处地理位置及新III程度递减，最低不能超过基准价的50%。 二、翅社区 1、新开发门面房、商住楼、普通住宅交易计税价格基准价（元/m2） : 2500 元、1800 元、1300 元。 2、原建门面房、商住楼、普通住宅交易计税价格基准价（元 /m2） : 2200 元、1600 元、1000 元。 3、翅社区老街房地产交易计税价格基准价可根据房地产所处地理位置及新旧程度递减，最低不能超过基准价的50%。 三、公社区 1、新开发门面房、商住楼、普通住宅交易计税价格基准价 （元/m2） : 2500 元、1800 元、1300 元。 2、原建门面房、商住楼、普通住宅交易计税价格基准价（元 /m2） : 2200 元、1600 元、1000 元。

二手房非住宅存量房交易计税基准价格数据采集-工作计划

工作计划 按照“渝北区二手房非住宅存量房交易计税基准价格数据采集项目”得具体要求,本次就是对营业用房、办公、商业、车库等非住宅存量房进行批量估价,对部分对象按个案进行估价，根据《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》以及相关国家标准，制订本估价工作计划。 一、基本要求 （一）对区域内交易频繁，但未建立基准价得地段与街道建立新得基准价. （二) 每季度重点对拟纳入样本点得已估交易数据进行筛选重估，保证新增样本点得价格真实可靠，并对样本分区进行实时更新维护。 （三）对价格变动较大、较快得区域得原样本点价格进行实时动态调整，重新筛选样本评估。 (四)项目得服务期:一年。 二、应当履行得基础评估程序 （一）明确评估业务基本事项。包括明确评估目得、评估对象及范围、评估价值类型、评估基准日、使用条件限制、评估所需资料得收集及配合工作等。 (二)签订业务约定书。通常评估业务约定书应先行签订,明确评估目得、评估对象以及评估收费等内容.当评估目得、评估对象、评估基准日发生变化时,应当与委托方签订补充协议或者重新签订业务

约定书。 （三）编制评估计划。包括项目整体计划及具体实施方案。其中，整体计划应当包括组织与人员安排、时间安排等内容.具体实施计划应当包括项目调查方面得安排等。 (四）现场调查。安排对口熟悉得评估师及其她专业人员进行现场调查。无论项目大小，均必须履行现场调查程序。评估人员必须到现场收集资料、勘察实物必要时聘请相关方面得专家协助工作。 (五)收集评估资料。主要就是收集有关评估基本事项得明确、评估对象得基础数据信息、资产使用及运行状况以及市场询价等方面得评估资料。 （六)评定估算。根据收集得评估资料及现场勘查得情况,按照资产评估得技术规则进行方法适用性得评价与判断。选择评估方法并选取合适得参数，估算委估对象得价值。 (七)编制与提交评估结果。由项目得负责人负责编制评估结果汇总表。初稿经单位技术负责人审核后与委托方进行必要得沟通并按照本公式规定得三级复核制度进行复核并出具正式结果报告。 三、时间计划 签订合同并收集齐相关资料以后20天内完成交易频繁区域基准价更新，40天内对未建立基准价得地段与街道建立新得基准价. 每季度重开始后，10天内对拟纳入样本点得已估交易数据进行筛选重估，保证新增样本点得价格真实可靠,并对样本分区进行实时更新维护.

房产交易细则及税费

◥◣◥◣◥◣◥◣二手房税费制度过户二手房买卖贷款收费详细

二手房税费制度 1.商品房 契税：2%（首次购房，90㎡以下的契税按1％征收）。 2.房改房（经济适用房、集资房、安居房等) 契税：2%（首次购房，90㎡以下的契税按1％征收）。 3.非普通住宅（面积超144平方含144） 契税：4% 注：房产证附记栏中如有“另有面积ⅹ”或“赠送面积ⅹ”的不计算建筑面积，不予征税。 4.个人所得税的征收： （1）个人所得税征收有“核定征税”税率1%或者按照“财产转让所得”20%两种方式；个人转让自用5年以上，且是唯一家庭生活用房，可免征个人所得税（唯一家庭生活用房是指：夫妻双方同时只拥有一套生活用房）。 (2)一年内“先买后卖”、“先卖后买”以产权人配偶名义或夫妻共有名义重新购房可享受“个税”优惠政策。视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，可按规定给予部分或全部

减免个人所得税。 (3)产权为单位，房屋出售时无个人所得税，但须缴纳营业税及企业所得税20%。 二.非住宅（门面、办公用房、写字楼）： 契税：4% 交易手续费：1% 登记费：550元/套 印花税：0.1%+5元 税费政策： 1. （1）144㎡以上的住房满两年按差额的5.5％征收营业税，个税20%征收；未满两年的按全额征收，个税20%征收。 （2）.144㎡以下的普通住宅未满两年的在基准价以内营业税按原购房价减去现核定价差额部分的5.5％征收，全额1％个税征收。满两年免营业税，征收1％个税。满五年的唯一一套住房的免征个税。 144平方米以下满两年超过基准价按差额征收5.5％营业税，全额1％个税，未满两年超过基准价按全额6.5％（营业税、个税）征收。 2. 拆迁安置房未满两年的按全额征收6.5％（营业税、个税），满两年超出基准价按全额6.5％（营业税、个税）征收，未超基准价免营业税。 3.夫妻之间继承上市交易的满两年的免营业税，个人所得税按核定价的50％的20％征收。父母双亡的子女继承满两年的免营业税，个税按100％的20％征收，未满两年的按全额5.5％征收营业税，个税按100％的20％征收。 4、商业用房税额征收如下： （一）未满两年，营业税=核定价格×5.5％，个税=差额×20％。 （二）满两年，营业税=差额×5.5％，个税=差额×20％。 （三）办公楼、门面房征收土地增值税=差额×30%，其他房屋不收土地增值税。

国家税务总局广西壮族自治区税务局存量房交易计税价格异议

国家税务总局广西壮族自治区税务局存量房交易计税价格异议处理办法（试行） （讨论稿） 第一条为规范我区存量房交易税收管理，解决征纳双方对计税价格的异议，切实保障纳税人的合法权益，以公平、简便、有效化解征纳矛盾为原则，依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2010〕105号）等有关规定，结合我区实际，制定本办法。 第二条本办法所称存量房交易计税价格异议，是指在广西壮族自治区行政区域范围内进行存量房交易的个人（以下称为纳税人），对主管税务机关核定的存量房交易计税价格有异议，要求重新核定计税价格的行为。 第三条纳税人对主管税务机关核定的计税价格有异议，主管税务机关应与纳税人及时沟通，化解异议。经沟通后纳税人对计税价格仍有异议的，进入本计税价格异议处理程序。 第四条纳税人对核定的计税价格有异议，进入计税价格异议处理程序的，应以书面形式向主管税务机关提出申请，申请应根据相关事实阐明理由，报送《存量房交易计税价格异议处理申请表》（以下简称《异议申请表》），并提交真

实、合法、有效佐证材料。如果纳税人无正当理由或佐证材料不真实充分的，对评估计税价格不作调整。 主管税务机关应当在收到纳税人《异议申请表》的当日决定是否受理，并向申请人下达《受理通知书》或《不予受理通知书》。 第五条主管税务机关受理纳税人异议申请后，应于二个工作日内委托市、县级涉税财物价格认定机构或有资质的第三方评估机构进行评估，并向受委托机构发出《委托评估业务联系单》，一并移交纳税人提供的材料。 第六条涉税财物价格认定机构或者第三方评估机构在接到《委托评估业务联系单》后在15个工作日内完成评估工作，出具评估报告给税务机关。情况复杂无法按时办结的，经主管税务机关负责人批准，可以适当延长办理时限，但最长不得超过30个工作日。 第七条纳税人对税务机关委托的评估机构出具的评估结论无异议的，主管税务机关负责人在《异议申请表》签署意见，进入税款征收环节。 第八条纳税人对主管税务机关作出的异议复核决定仍存在异议的，必须先依照税务机关的处理决定缴纳税款或者提供相应的担保，然后可以依法申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以向人民法院申请行政诉讼。 第九条纳税人发现异议处理部门和工作人员在工作中有徇私舞弊现象，可以依法向纪检监察部门进行实名举报。

关于加强存量房交易税收征管工作的通知

北京市财政局 北京市地方税务局 北京市住房和城乡建设委员会 京财税〔2011〕418号 _______________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ 关于加强存量房交易税收征管工作的通知 各区县财政局、地方税务局、建委、房管局，市地方税务局直属分局，开发区国土房管局: 为贯彻落实《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发〔2011〕8号），按照《财政部国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2010〕105号）、《财政部、国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2011〕61号）和有关工作要求，经市政府批准，现就严格规范房地产市场交易税收秩序，堵塞税收漏洞，做好我市应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作通知如下： 一、存量房交易双方当事人应当在申请权属转移登记前，遵循依法、自愿、公平、诚信原则，进行存量房买卖合同网上签约并如实申报房屋成交价格。 二、在存量房交易税收征管工作中，对于纳税人报送资料齐全、符合受理条件的，主管税务机关受理后，对纳税人申报的存量房成交价格（以下简称“申报价格”）符合存量房交易价格评估值的，按照申报价格征收税款；对于申报价格明显偏低且无正当理由的，按核定计税价格征收税款，有正当理由的，按申报价格征收税款。 核定计税价格参照存量房交易价格评估值确定。 三、存量房交易价格评估值由北京市财政局、北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会应用房地产批量估价技术确定，并根据北京市房地产市场交易情况进行动态更新。 四、对于交易双方签定的不需网上签约的房屋权属转移合同、协议等，按照上述第二条规定执行。 五、加强对房地产经纪机构的管理。房地产经纪机构应当严格执行房地产经纪相关法律、法规，公正、公平地组织实施经纪业务，加强对经纪从业人员的管理、教育。房地产经纪机构违反房地产经纪规范和标准，诱导、协助交易双方出具“阴阳合同”等行为，一经发现将按照有关法律、法规规定严肃查处。 六、本通知自2011年12月10日起执行。以存量房交易双方当事人办理存量房买卖合同（网上）签约的时间为准。《北京市地方税务局关于调整二手房交易计税价格的通知》（京地税地〔2006〕302号）同时废止。

广州市房地产交易税费一览表及普通住房标准

广州市房地产交易税费一览表及普通住房标准 一、交易费用 （一）交易手续费 1、一手房：3元/平方米（转让方）；经济适用住房减半。 2、二手房：6元/平方米（双方各半）。 3、房改房：1.5元/每平方米（转让方）。 （二）印花税 1、属于居住用房，个人免征，单位0.05%（计税价格）；属于非居住用房：0.1%（计税价格、双方各半） 二、登记费用 （一）增量房 1、居住用房：个人50元/件，单位80元/件； 2、非居住用房：单位/个人550元/件； 3、每增加一本证书近每本证10元收取工本费； 4、经济适用房减半征收。 （二）存量房 1、居住用房：个人50元/件，单位80元/件； 2、非居住用房：单位/个人550元/件； 3、每增加一本证书按每本证10元收取工本费； 4、房屋坐落街道或门牌号码变更、权利人名称变更的房屋变更登记，减半征收。 三、调房总站代征费用 （一）非居住用房 1、土地增值税 （1）可以提供上手购房发票的：A、计算公式及税率：[转让收入-上手发票价（以发票日期每年加收计5%）-有关税金]X适用税率速算公式。 （2）不能提供上手购房发票的：计算公式及税率：（转让收入-转让收入X90%）X30% 2、营业税及附加 （1）可以提供上手购房发票的：A计算公式及税率：（转让收入-上手发票价）X5.5%；B免征条件：无余额。 （2）不能提供上手购房发票的：计算公式及税率：转让收入X5.5% 3、个人所得税 （1）据实征收：A计算公式及税率：（转让收入-房产原值-合理费用）X20%； （2）核定征收：计算公式及税率：转让收入X7.5%X20% （二）居住用房普通住房 1、营业税及附加 （1）购买未满五年转让的：A计算公式及税率：转让收入X5.5%；B免征条件：购买超过5年的（含5年）。 2、个人所得税 （1）据实征收：A计算公式及税率：（转让收入-房产原值-合理费用）X20%； B免征条件：自用满5年（含5年）且是唯一住房。 （2）核定征收：A计算公式及税率：转让收入X5%X20%；B自用满5年（含5年）且是唯一住房。（三）居住用房非普通住房

深圳市存量房交易税款计征申明

转让方为个人填写本申明 存量房交易税款计征申明 本人（本单位）已明确了解存量房（即二手住房）交易税款计征相关规定和计税价格确定方式，因（□无法提供房地产买卖合同和构成房屋原值相关凭证；□无法提供支付合理费用相关凭证；□未提供主管税务机关“核实征收”手续），自愿要求代征单位深圳市房地产权登记中心按照（□核定方式；□核实方式）计征本人本次交易环节的个人所得税及其他税款。若故意隐瞒，由本人（本单位）承担相应法律责任。 申明人（转让方）：申明人（受让方）： 年月日 ★个人所得税计征方式和计税价格确定方式具体规定详见背面。

纳税须知 一、计税价格确定方式 （一）我市实行计税参考价格的征收方式。计税参考价格由市地税局和市规划国土委委托市国土房产评估发展中心制定。市国土房产评估发展中心根据我市房地产市场交易情况定期更新。 （二）纳税人申报的住房买卖成交价格高于或等于计税参考价格的，以纳税人申报的成交价格作为计税价格征税。 （三）纳税人申报的住房买卖成交价格低于计税参考价格的，以计税参考价格作为计税价格征税。 （四）因人民法院裁定、判决或仲裁委员会裁决取得房屋权属的，以司法裁定价格作为计税价格征税。 （五）通过公开拍卖取得房屋权属的，以拍卖的实际成交价格作为计税价格征税。 二、计税参考价格查询 申请人（纳税人）可以通过市规划国土委门户网站（https://www.docsj.com/doc/e711867498.html,）或市地税局网站（https://www.docsj.com/doc/e711867498.html,）查询房地产计税参考价格。 三、个人转让住房计征个人所得税的方式 （一）核定征收方式 1、个人转让房地产过程中有下列情形之一的，按照核定征收方式计征个人所得税： （1）未能提供合法、有效的房地产买卖合同和构成房屋原值相关凭证，不能正确计算房地产原值的； （2）未能提供支付合理费用相关凭证，不能正确计算合理费用的； （3）未能提供主管税务机关房屋买卖完税凭证或“核实征收”手续的。 2、计算公式： 应纳个人所得税＝计税价格×1％（或1.5％，3％） *我市个人住房转让个人所得税核定征收率标准为：普通住房为1％，非普通住房为1.5％，拍卖房为3％。 3、采用核定征收方式计征个人所得税的，由深圳市房地产登记中心直接代征个人所得税。 （二）核实征收方式 1、个人转让房地产，能够提供合法有效的房地产购买合同、房地产原值凭证，以及合理费用相关凭证的，按照核实征收方式计征个人所得税。 2、计算公式： 应纳个人所得税＝（计税价格=房地产原值= 转让过程缴纳的税金=合理费用）×20％ 3、采用核实征收方式计征个人所得税的，如果只有房地产原值凭证，没有相关合理费用的，由深圳市房地产登记中心直接代征个人所得税；如果既有房地产原值凭证，又有相关合理费用凭证的，应先到税务机关办理核实手续。 四、争议处理 如纳税人对登记中心出具的税费单上的计税价格有异议的，应当提供相关证据，经房产所在地主管税务机关认定后，调整应纳税额；纳税人也可在收到《深圳市房地产权登记税费表》之日起15日内依照税务机关核定的金额缴纳税款或者提供相应的纳税担保，并在缴纳税款或者提供的担保被税务机关确认之日起60日内依法申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院起诉。

存量房交易税收征管

税总发[2013]129号国家税务总局关于进一步加强存量房交易税 收征管工作的通知 国家税务总局关于进一步加强存量房交易税收征管工作的通知 税总发[2013]129号 2013-12-09 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局： 自应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作（以下简称存量房评估工作）开展以来，各地税务机关高度重视，积极推动工作进展，健全工作机制，强化审核把关，降低了存量房交易“阴阳合同”引发的税收风险，提升了税收征管的质量和效率。但是，随着存量房评估工作的全面推开，在征管过程中又出现了一些新情况新问题，需要从制度和技术等方面加以完善和解决。为进一步加强存量房交易税收征管，现就有关要求通知如下： 一、完善评估机制，提升存量房评估工作水平 存量房评估工作的持续稳定运行，是一个长期的、不断完善的过程。各地要在实现全面推广的基础上，不断健全工作制度，完善技术标准，着力提升存量房评估工作水平。 （一）健全评估工作制度 要建立健全数据管理制度，评估技术标准专家会审制度，评估结果检验制度，确保税源基础数据完整与准确，技术标准符合当地实际情况，评估结果准确并具有公信力。要完善评估争议解决机制，妥善处理涉税争议，保证存量房评估工作持续稳定运行。 （二）完善评估技术标准 要根据市场变化情况，完善评估技术标准,保证评估结果符合市场实际情况。要采取多种方式监测房地产市场价格情况，根据市场变化情况，及时修正评估模型（当本地房地产价格指数连续3个月环比变动幅度累计超过5%时，应对评估模型进行调整）；要分析本地评估分区情况，原分区较粗或情况发生变化的，要重新调整分区，以保证同一分区内房地产具有较强的同质性和评估结果的准确性。 （三）严格评估值管理 要严格评估结果管理，明确管理权限。除征管工作需要外，严禁以任何理由、任何方式向纳税人及其代理人公开或透露存量房评估值。要逐步缩小评估值与市场价格之间的差距，在条件允许时应取消下浮比例。自2015年1月1日起，各地下浮比例不得超过10%。 二、加强内部管理，防范存量房交易税收征管风险 要按照《国家税务总局关于印发〈房地产税收一体化管理业务规程〉的通知》（国税发[2007]114号）的要求，优化存量房交易税收征管流程，完善岗责体系，对工作中遇到的新情况新问题，及时研究解决办法，进一步强化存量房交易税收征管工作。 （一）查找征管风险点 要组织人员全面评估存量房税收征管流程，查找征管风险点，提出优化的途

房地产销售过程中的税费

房地产销售过程中的税费 房地产行业涉及的税费比较多，在销售过程中涉及的税费可以分为两类：一、公司承担的税费。主要包括营业税、城建税、教育费附加、印花税、房产税、土地增值税、企业所得税、交易费等。二、客户承担的税费（由公司代收代缴）。主要包括：契税、印花税、维修基金、房产证、他项权证工本费和土地证工本费、交易费等。 一、公司承担的税费 1、营业税 应缴营业税=营业额（预收的房款+其他业务收入中要缴纳营业税的部分）×税率（5%） 2、城建税3% 3、教育费附加2% 4、地方教育费附加 地方教育费附加=营业税×2% 5、土地增值税 经济适用房按3%预计利润 非经济适用房按10%预计利润 预交企业所得税=（经济适用房预收房款×3%+非经济适用房预收房款×10%）×25%-期间费用-以前季度已预计的企业所得税 7、印花税 商品房销售合同0.5‰ 8、房房产税

二、客户承担的税费（由公司代收代缴） 1、契税 普通住宅：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税1.5%；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。 非普通住宅（含商铺、车库）：3% 2、印花税（共同费用） 经济适用房免征 商品房自2008年11月1日起免征 商铺、车库商品房销售合同0.5‰ 3、维修基金 购房者应当按购房款的2%的比例向售房单位缴纳维修基金 4、房产证、他项权证和土地证工本费 5、交易费（共同费用） 现房商铺和车库由公司和客户共同承担，现房每平方米8元，公司和客户各承担每平方木4元。

1、二手房非住宅存量房交易计税基准价格数据采集-项目认知

项目认知 一、项目概况 渝北区二手房非住宅存量房交易计税基准价格数据采集项目以渝北区城区为主。对渝北区二手房非住宅存量房交易计税基准价格数据采集项目基准价数据库的数据进行新建和维护。 主要思路是录入有效的样本信息和基准价，合理划分样本分区并对二手房非住宅数据、基准价、修正参数进行维护，根据实际情况对二手房非住宅计税基准价格进行合理的调整。 二、项目背景 随着我国房地产税制改革的不断深入，房地产计税价格评估技术成为存量房交易税收征管环节的重要技术支持。2010年国家税务总局发布了《关于推进应用房地产评估技术加快存量房交易税收征管工作的通知》（财税[2010]105号）指出：“应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管，是财税征收机关在实践中探索出的行之有效的税收风险防范机制，具有重要意义。各级财税机关要应用房地产评估技术建立存量房交易申报价格比对系统，对各类存量房进行评估，以评估值的一定比例作为计税参考值”。 2013年的国五条，即《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发 [2013]17号文)进一步强调“税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作”，开展存量房价格评估工作可以有效引导住房合理消费，抑制投机投资

性购房，促进房地产市场平稳健康发展。 三、项目目标 本项目的目标是为建设渝北区非住宅类存量房基础数据库，在此基础上形成覆盖全区的基准价格体系，从而建立以存量房交易计税基准价为主要征收依据的征管新模式，达到存量房交易税收征管工作便捷、高效、利民的目标。 项目主要工作 （一）正常操作部分： 1、每季度定期到渝北区二手房申报窗口巡视，发现并解决申报工作中的问题。 2、对新从事本工作的操作人员进行操作人员培训。 （二）样本库更新与维护部分： 1、对区域内非住宅交易数据进行采样及标准化，建立二手房非住宅存量房交易计税基准价格数据库的样本点。 2、对区域内交易频繁，但未建立基准价的地段非住宅建立新的基准价。 3、对临时出现的未建基准价的非住宅提供价格咨询服务，协助前台人员做好申报受理工作。 4、对拟纳入样本点的已估交易数据进行筛选重估，保证新增样本点的价格真实可靠。 5、对价格变动较大、较快的区域的原样本点价格进行重估，保证原有样本点的价格真实可靠。