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开发城市综合体的流程

开发城市综合体的流程
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【专题9-2】开发城市商业综合体的流程

城市商业综合体是一个庞大的系统工程。在城市商业综合体的开发过程中,受城市商业综合体的开发规模大、投资大,而且涉及专业众多的影响,对城市商业综合体的开发经营较普通项目要求更高。因此其开发与经营过程中也与一般房地产项目开发迥然不同。

一、城市商业综合体定位定位是项目开发中最重要的环节,尤其是城市综合体专案,它决定项目的发展方向、开发模式、开发节奏、营销策略、效益水平,为项目的规划设计、开发策略、资源整合、营销规划工作提供依据。城市商业综合体的定位与**单体项目不同,主要包括整体项目的定位与各功能物业的分项定位两大部分。

例如,英国伦敦码头区再造项目所处城市伦敦,是国际大都市,在国际金融业具有巨大影响力,因此,码头区再造项目定位为国际金融、商务商业区。在城市商业综合体整体定位的前提下,开展综合体项目内各类物业的分项定位。

1.项目的整体定位

项目的整体定位是一项系统工程,涉及项目发展面临的城市背景、区域背景、行业背景、文化背景、项目本身先天条件等多方面因素,其结果与项目团队整体管理运作水平密切相关。

在城市商业综合体的整体定位时需要重点强调项目的主题理念,独特的主题理念是城市商业综合体项目的灵魂。在信息化社会,消费者的消费方式发生了很大变化,尤其是在一个集商务、休闲、购物等多功能的项目内,个性化与情感化的倾向越来越明显。因此,根据不同物业消费者的不同需要、消费心理特点、区域文化及不同功能物业的发展趋势,还需要为城市商业综合体确定一个整体主题形象定位。在统一的形象定位中,在空间处理、环境塑造、形象定位、与城市商业综合体内外的有机联系方式等方面对城市商业综合体进行一致性表

现,使其真正起到都市文化中心的作用。

2.城市商业综合体分项定位

在城市商业综合体分项定位中最重要的是体量(规模)研究与商业研究。

1)城市商业综合体的定量研究

城市商业综合体的定量研究主要是研究不同物业的体量与规模。其主要物业通常包括:商务物业、零售商业、娱乐休闲、居住物业及公共设施的建筑面积和用地面积。城市商业综

合体开发从规划到完成一般需要5-10年,甚至更长。因此,城市商业综合体中各物业的规模是动态的。以下以写字楼与商业定量为例说明:

---商务物业(写字楼)定量,主要是通过市场调研、结合理论研究方法。

--- 零售商业定量,通过商业市场研究结合现状供需数据、用商圈计算与模分析模型判

断综合体内零售商业的体量。

在城市商业综合体的综合开发过程中,各种开发类型物业之间是存在一定的价值联动关系的,物业的规模一定要预留未来发展的空间。确定不同物业合理的规模,并充分考虑其未来的发展空间,将直接影响项目的整体规划布局及最终的综合价值最大化的实现。

2)城市商业综合体商业研究

城市商业综合体的商业是城市商业综合体中重要的一个功能部分,需要单独分析研究。包括商业的市场研究、商业的定位研究、商业的定量研究、商业的业态研究、商业的规划研

究、商业的营销推广、商业的经营管理研究。

不同的商业有不同的基本特征,对于每一个具体项目,都应在规划前期考虑引进什么样的商业,对此有一个基本的市场定位,才能确定适合终端市场差异化的竞争策略。

二、城市商业综合体规划

在前期定位的基础上,城市商业综合体的规划内容涵盖广泛,包括整体规划、空间规划、交通规划、景观规划、建筑立面、户型设计等是专业性较强的阶段。在此阶段城市商业综合体一般面临的主要难点是交通规划与空间规划。比如:深圳华润中心、卓越皇岗中心区项目

等。

1.城市商业综合体交通组织

城市商业综合体的功能及其区位特点,确定了其具有如下基本交通特征:

--城市商业综合体作为区域中经济管理、控制和金融运作等中枢性职能,建筑密度大、土地利用强度高,以及高层化的集聚形态,导致交通规划成为城市商业综合体规划建构的核

心问题之一。

--城市商业综合体的功能运作使其交通出行在时间上分布不均衡,商务等就业岗位量大而集中,与城市交通流量在时间上分布特征基本相符,在早晚通勤时段交通流量出现峰值;

夜间多为购物、娱乐、休闲车辆,与日渐交通流量出现互补现象。

---城市商业综合体内部的交通网络是城市交通运输网络的重要组成部分,因此城市商业综合体交通规划在保持内部交通结构完整性的基础上,应加强与城市交通运输系统的有机联系和衔接,其交通组织方式和系统构成形态成为城市商业综合体规划特色的体现和关键要

素之一。

---在城市商业综合体的交通运作中,需要大量的停车量及完整的停车系统给与支撑。停车系统、人行交通系统、人流与车流的衔接系统等在城市商业综合体规划中极为重要,其规划的合理性直接影响城市商业综合体的正常运作。

在对城市商业综合体项目的交通进行研究时,主要从几个方面进行具体分析:

一是处理好城市商业综合体交通结构层次关系;二是优先考虑多种形式的公共交通。

位于日本东京湾临海地区的天王洲岛占地20公顷,再造工程从1985年开始动工,到1992年以天王洲单轨车站正式启用为标志,历时7年开发完成。在开发之前,这里既没有立交桥也没有公交车站。开发后地区内有成放射状的18号县和环状6号线通过。首都高速1号和东京单轨铁道羽田线以高架方式穿过该地区。

2、城市商业综合体空间布局

从综合体项目开发角度而言,地价高低程度将直接决定各具体位置的租金水平,两者呈现密切关系。从项目后期运营角度而言,因受制于租金成本的约束,不同经营业态也会相对

形成与不同位置基本对应的选择关系。

在一个城市进行城市商业综合体开发时,首先要分析研究该城市的各种零售功能、服务-金融-办公功能以及**个具体功能的经营现状与发展趋势,其次要分析其经营物业场所的选择习惯特点,结合其对辅助配套条件(可达交通方式、停车位、货物运输等)的要求程度,确定综合体中规划的每一种功能的地价区位选择相对位序。

为了实现综合体内各个物业综合价值的最大化,可以在规划中结合城市商业综合体的土

地价值梯度分析来研究各个功能空间布局。

三、城市商业综合体的营销推广

城市商业综合体相对于**单一功能地产项目来说,由于开发周期长、物业形态多、各物业形态利益点不同等特征,就决定了其推广策略不能仅仅着眼于项目当前利益与项目单体价值的推广。而要将项目整体价值的推广及项目对区域与城市发展的价值做为更高目标。

城市商业综合体在我国属于刚刚起步阶段,其销售与推广模式仍然处于摸索阶段。德思勤在城市商业综合体的实践案例中发现城市商业综合体营销推广中需重点解决以下关键问

题:

1.如何推广项目的整体价值及实现整体价值最大化?

2.如何解决大体量综合体整体推广与分期推广的问题?

3.项目品牌形象如何与企业品牌形象互动?

目前城市商业综合体主要的销售模式有全部销售、租售结合、整体出租、分散出租四种形式。针对不同的销售模式采取不同的营销推广策略。

四、城市商业综合体经营管理

城市商业综合体中各种物业功能有其各自的特性,因此,其物业的经营管理也有不同特性。主要包括零售商业的经营管理、酒店的经营管理、写字楼的经营管理、公寓住宅的物业

管理。以下以零售商业为例说明。

城市商业综合体中零售商业管理模式共有以下四种:

1、开发商自行管理

由出资方共同组建联合发展总公司,进行管理和提供服务,尝试进行统一的物业管理。

该种模式的产权形式都是统一的。如深圳的华润中心。

2、国外的管理机构参与合作管理

由国外的管理机构参与合作管理,还有部分待零售商业建成后输入管理或委托国外机构管理。如深圳的COCO PARK、深圳的金光华都是自己的物业管理公司管理,但又聘请了国际

知名的管理公司做顾问。

3、专业的物业管理公司进行市场管理

部分零售商业在管理上采用租赁模式,以租代管,统一策划布局,统一培训人员,统一促销,统一对外公关,并提供基本的公共设施(如中央空调、自动扶梯和水电供应等),此外,承租方提出方案和资金,由物业管理公司协调开发商统一进行装修。专业的管理公司不直接从事商业经营,而是从事整体策划和管理,具体包括租赁管理、营销管理、服务管理和

物业管理。

4、主要承租者进行经营的同时开展管理

五、城市商业综合体的开发模式

德思勤通过对世界各国尤其是对近年来国内的城市商业综合体进行研究,根据综合体在不同城市的不同位置、城市特性和历史阶段,从投资与营运的角度总结出城市商业综合体的

三种开发模式:

1."独立"开发模式

这一模式产生于早期工业化时代,资本主义原始积累产生了大量财富,一些大财团或政府纷纷通过建设城市商业综合体来彰显自己的实力。

最典型的例子:美国纽约的"洛克菲勒中心"由洛克菲勒财团兴建,法国巴黎德方斯区由法国政府兴建,这种开发模式的特点是投资主体单一(多为财团或政府)、合作机构比较少(主要是建筑承包商、设计公司)、功能也相应比较简单。

2. "合资-公共财政补贴"模式

这种模式一般是对旧城商业中心进行改造时,单个开发商力量比较薄弱,因此政府给予优惠政策,包括一系列公共财政补贴、无息贷款等政策,由开发商合资或合作进行开发,达到复兴旧城的目的。这一模式在上个世纪70-80年代日本的城市商业综合体开发中比较常

见。

如日比谷商业区、池袋日之出大街、新宿"西口商业回馆"等。这一模式的特点是公私合作、各取其利,相关的合作单位也比较少,功能性较强,但专业性不够。

3. "合作链"开发模式

现代城市发展对城市商业综合体要求越来越高,它是城市功能组合体,是一种典型的房地产形态,而不是广泛意义上的建筑形态。城市商业综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展,更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合,构成一个连续的、协调的空间。

六、城市商业综合体融资

1.城市商业综合体开发融资具有规模大、周期长的特点城市商业综合体开发融资规模大、周期长,这是由城市商业综合体开发的特性决定的,具体表现在以下几方面:

(1)城市商业综合体长期运营的特点,决定了对大规模资金的长期需求

(2)城市商业综合体品牌连锁经营决定了对资金的长期需求

2.城市商业综合体开发融资具有高风险、高收益的特性城市商业综合体的上述特性说明能否筹集到足够的资金是城市商业综合体开发投资实施的前提,能否有足够长时间的灵活可用资金是城市商业综合体战胜风险的保障,并且应该做好投资失败分散风险的准备,否则任何一次失败对城市商业综合体开发企业都可能是致命的打击。

3.城市商业综合体开发融资具有多元化的特性城市商业综合体的特性决定了其开发融资必须走多元化融资的渠道,即除了靠商业银行贷款等传统融资模式(债务融资)外,还应与依托资本市场的创新融资模式(股权融资)有效地结合。

城市商业综合体项目的风险规避研究

我国城市商业综合体项目的风险规避研究 ——以“绿城?温州鹿城广场项目”为例 一.大型城市综合体在我国的发展 1.激变时代我国城市建设开发的一个重要趋势 “中国的城市化与美国的高科技发展将是深刻影响21世纪人类发展的两大主题”,从1990年到2010年,我国的城市化从18.96%将提高到45%以上,这一迅猛进程使城市建设开发进入一个激变时代,要求紧凑型、节约型城市的合理解决方案,涵盖房地产全部开发链的城市综合体业态(City Mall)正是这一发展阶段的特定产物。它实现了将城市运营、区域运营与泛地产有机结合的区域性综合,已成为当前我国城市开发的重要趋势之一。 城市综合体,具体指都市中的居住、商务办公、出行购物、文化娱乐、社交游憩等各种城市物业功能复合、相互作用、互为价值链空间的高度集约型街区群体。它通过街区实现与外部城市空间的有机结合,并与交通系统有效联系,成为城市功能混合使用中心,延展城市的空间价值。 2.当前我国城市综合体项目的发展及其面临的风险 (1)我国城市综合体项目发展的两面性 十多年来,我国城市综合体项目对带动城市经济和提升城市的形象品质起到一定作用,香港铜锣湾时代广场、北京华茂中心、深圳的华润万象城、上海恒隆广场等地标项目已成为一张张耀眼的城市名片。 然而并非所有的城市综合体都能带动区域经济。作为一种城市价值系统的运营模式,大型城市综合体资源配置的综合性,开发技术和投资决策的复杂性远远高于单纯地产或房产开发,意味着综合体开发必然承受巨大风险。区域经济环境把握不到位、行业市场环境巨变、项目规划定位失误、资金链断裂、开发商经营操盘能力不足、后期运营不利……,诸如此类等等因素造成几乎每个城市都有综合体的失败案例。综合体开发对区域资源的配置具有不可逆性;因此失败造成的不仅仅是项目本身的损失和开发企业的重创,而且影响到整个区域系统发展的进程和秩序,很多城市为此付出了巨大的代价。 (2)影响我国综合体项目开发的重要风险因素 影响综合体项目成功与否的重要风险因素来自于两大方面,一方面是对区域环境开发条件的要求,包括城市综合经济能力、地段、交通、商圈等;另一方面是对开发商的要求,包括资金实力、开发节奏、配套资源、人才团队、经营能力以及项目风险承受能力等。 当前,我国北京、上海等一线城市,城市综合体发展日臻成熟。但是对于其他城市而言这

开发城市商业综合体的流程

城市商业综合体是一个庞杂的系统工程。在城市商业综合体的 开发过程中, 受城市商业综合体的开发规模大、投资大,而且涉及专业众多的影响,对城市商业综合体的开发经营较普通项目要求更高。因此其开发与经营过程中也与大凡房地产项目开发迥然例外。 一、城市商业综合体定位定位是项目开发中最严重的环节,尤其是城市综合 体专案,它决定项目的发展方向、开发模式、开发节奏、营销策略、效益水平,为项目的规划设计、开发策略、资源整合、营销规划工作提供依据。城市商业综合体的定位与 **单体项目例外,主要包括整体项目的定位与各功能物业的分项定 位两大部分。 例如,英国伦敦码头区再造项目所处城市伦敦,是国际大都市,在国际金融 业具有强大影响力,因此,码头区再造项目定位为国际金融、商务商业区。在城市商业综合体整体定位的前提下,开展综合体项目内各类物业的分项定位。 1.项目的整体定位 项目的整体定位是一项系统工程,涉及项目发展面临的城市背景、区域背景、 行业背景、文化背景、项目本身先天条件等多方面因素,其结果与项目团队整体管理运作水平密切相关。 在城市商业综合体的整体定位时需要重点强调项目的主题理念,独到的主题

理念是城市商业综合体项目的灵魂。在信息化社会,消费者的消费方式发生了很大变化,尤其是在一个集商务、休闲、购物等多功能的项目内,个性化与情感化的倾向越来越明明。因此,根据例外物业消费者的例外需要、消费心理特点、区域文化及例外功能物业的发展趋势,还需要为城市商业综合体确定一个整体主题形象定位。在统一的形象定位中,在空间处理、环境塑造、形象定位、与城市商业综合体内外的有机联系方式等方面对城市商业综合体进行一致性表现,使其真正起到都市文化中心的作用。 2.城市商业综合体分项定位 在城市商业综合体分项定位中最严重的是体量(规模)研究与商业研究。 1)城市商业综合体的定量研究 城市商业综合体的定量研究主要是研究例外物业的体量与规模。其主要物业 通常包括:商务物业、零售商业、娱乐休闲、居住物业及公共设施的建筑面积和用地面积。城市商业综合体开发从规划到完成大凡需要 5-10年,甚至更长。因 此,城市商业综合体中各物业的规模是动态的。以下以写字楼与商业定量为例说明: ---商务物业(写字楼)定量,主要是通过市场调研、结合理论研究方法。 ---零售商业定量,通过商业市场研究结合现状供需数据、用商圈计算与模分析模型判断综合体内零售商业的体量。 在城市商业综合体的综合开发过程中,各种开发类型物业之间是存在一定的 价值联动关系的,物业的规模一定要预留未来发展的空间。确定例外物业合理的规模,并充分考虑其未来的发展空间,将直接影响项目的整体规划布局及最终的综合价值最大化的实现。

广场项目建议书(完整版)

广场项目建议书 广场项目建议书 项目研读 xx广场项目是一个占地面积50余亩的围合式商业空间: 中间以3000平方米的广场为核心,四周围合高度 二、三层楼商铺。总商业面积约为14000平方米。 我们对项目的初步判断: 一、商业氛围正在形成。 项目位于xx商业中心边缘,闹中取静。当地最繁华的商业街xx 中路近在咫尺。大型商场“八佰伴”和正在招商的“第3大道”紧邻项目。项目区块与xx中路商业街形成了xx的核心商圈。两者对比,一个是新兴的现代化商业综合体,一个是传统的商业街。 二、建筑形态独具风格。 项目建筑形态呈欧陆风格,具有独特的异国情调和高端品位。这在xx是唯一的。这样的建筑形态虽在艺术审美上具备看点,却不太符合现代商业建筑通透敞亮的要求,尤其是具有商品展示作用的要求。因此,它具有“双刃剑”的效果。 项目思路 根据项目外在基础条件,我们对项目打造的基本思路是: 依托本项目住宅群(近1000户)和规划待建的一幢公寓式酒店、一幢写字楼,借助“八佰伴”、“第3大道”大型商场的集聚效应,打造一个体现历史文化风貌、中西融合的中心城镇旅游购物景点,辐射整个xx市区的唯一的,集购物、美食、休闲、观光、娱乐、游憩于

一体的,能满足消费者物质与精神需求的,独具个性的高端(相对xx 地区)商务空间。 一、主题概念 绿城商务休闲购物广场——欧陆风情,时尚空间。(暂定) 二、业态定位 主打女性时尚消费品,辅以美食、咖啡、娱乐、休闲、文化等业态。 三、商业模式 “商铺+会所”,即一层为体验式商铺, 二、三层为不同主题的商务会所。 四、消费对象 以白领女性为消费主体。 五、时空延伸 户外: 利用广场打造露天商业空间,设置露天休闲吧; 利用商务会所的功能,发挥“夜间经济”效应。 招商理念 一、品牌与品质。 产品品牌与建筑品质相对称。以国内一线品牌为主打。 二、体验与休闲。 突显体验式消费与休闲购物、定制服务现代消费理念。 三、差别与错位。 项目应与周边八佰伴、第3大道等大型百货商业形态形成错位经营,确立项目唯一性的特色。

城市综合体开发模式初探

城市综合体开发模式初探龚伟广州富力地产股份有限公司 伴随我国房地产市场的不断发展,一种新型房地产开发模式—— —城市综合体开发悄然兴起。虽然城市综合体开发是以“造城”的方式进行房地产综合开发,改变了传统或住宅或商业的单一开发形式属于一种新型的房地产开发模式,但从万达广场、华润万象城等城市综合体开发项目的成功案例中,不难预见,城市综合体开发将会对我国房地产市场的健康发展产生深远的影响。 一、城市综合体的来源 城市综合体是伴随着城市化进程发展而逐步产生的,一般认为,城市综合体起源于上世纪70年代的美国。所谓“城市综合体”简单讲就是“城中之城”,它是指将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。 工业革命前,主要生产方式是以家庭为单位的手工业生产方式,各生产者之间为了互通有无渐渐形成了“集市”;工业革命带来了机器化大生产,在此基础上产生了现代意义上的“城市”。随着科学技术的发展进步,资本和劳动力源源不断涌进城市,城市的政治优势也逐渐被商业、交通、信息优势所取代,一个商业中心已经远远不能满足一座城市的发展需要。于是大城市的商业区以城市中心为原点逐渐向四周扩散,这样在非城市中心区就形成了若干个相对独立的商业、生产及生活中心,有的甚至发展为相当规模的卫星城,于是作为“城中之城”的城市综合体概念也就随着城市化的进程慢慢形成了。 城市综合体开发作为一种新型的房地产开发模式,简言之,就是开发企业不再满足于住宅或者商业的单一功能的开发建设,而是通过整体规划、综合设计建造一座集购物、居住、工作以及休闲等于一体的“新城市”。笔者认为,城市综合体开发除具备改善人居环境、增加就业、拉动投资等传统房地产开发模式的优势以外,至少还有以下三方面的优势: 一是,城市综合体开发使城市规划、设计更加合理,有助于提升城市形象,增加城市竞争力。传统的开发模式由于每个项目的功能都相对单一,需要若干个项目相互配合才能满足城市发展的需要,然而若干个项目又不可能同时规划设计、同时开发建设,因此在传统开发模式中不可避免地出现不同程度的规划、设计方面的混乱,而城市综合体开发中,在通盘考虑了开发项目的各种配套的综合承载能力和对周边的辐射能力后,才做出整体、系统的规划与设计,故恰好能弥补传统开发模式的不足。 二是,城市综合体开发有利于迅速打造城市商业中心,形成独具特色的城市新地标。就目前的情况来看,城市综合体开发一般采取商业房产为基础,带动住宅、公寓、商务办公,辐射交通、通讯、技术等相关产业的发展模式,往往在规划之始就确定了综合体项目的商业特色,细分了市场客户群体。因此,城市综合体开发完成之后很容易就迅速成为城市的新地标。例如,广州的万达广场、深圳的华润万象城等,一投入使用就迅速成为了该城市的新地标。 三是,城市综合体开发还有利于缓解城市 的

房地产项目开发流程(完整版)

房地产项目开发流程(完整版) 第一部分,房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图,并落实足够的开发资金。 第二部分,行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章,房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段:1)选址定点; 2)规划总图审查及确定规划设计条件; 3)初步设计及施工图审查; 4)规划报建图审查; 5)施工报建; 6)建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项: 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段办理以下一般事项: 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查,此阶段办理以下一般事项: 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复,并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查,根据业主单位意见,核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》,发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

城市综合体开发的法律风险分析及防范对策—

随着中国城市化建设的进程不断加速以及自2010年开始的住宅政策宏观调控的不断加强,使更多的房地产商将开发的重点由住宅向商业地产转移,其中的城市综合体无疑是中国城市发展的新动力。 一、城市综合体及其特点 所谓城市综合体,还有许多别的称呼,如:商业综合体、城市融合体、CBD综合体等。目前,并没有法律、法规、规章等对此进行明确的定义。根据目前房地产开发企业的一般理解,城市综合体简称HOPSCA,即将酒店(Hotel)、写字楼(Office)、公园(Park)、购物中心(Shopping mall)、会展中心/会议中心(Convention)、公寓(Apartment)等多种都市功能集合在一定地理区域范围内,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系的建筑群落。一般情况下,一个城市综合体至少组合了上述功能中三种,并且以一种功能为主,多种功能配套的形式存在。 城市综合体是一个集聚各种城市功能的建筑集合体,各种功能之间互相联系,互为补充,在协同发展的基础上将城市综合体各部分有机联系在一起。形成了以下特点:(1)容量巨大性。(2)规划设计复杂性。(3)物业形态众多。(4)投资资金大且收益回收周期长。(5)建设周期长。(6)运营管理复杂。(7)涉及到的法律关系众多而且之间相互交织。 二、我国 2009年全国工商联房地产商会不动产专业委员会对我国的城市综合体的开发进行了一次普查和调研,指出了我国城市综合体的开发情况如下: 1. 大型城市综合体的开发,主要指100万平方米以上的项目主要集中在北京、上海、重庆、深圳等一线城市,体量大、规模大,基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资

金实力和开发经验的大型房地产开发企业。其规划和开发的项目能完整地体现城市综合体的含义。 2. 杭州、合肥、沈阳、无锡等二线城市的综合体,主要面积在50万至80万平方米左右,主要根据各城市目前市场容量和需求所开发。其房产商主要包括本土房产商、香港房产商和中国品牌房产商。他们一般都属于连锁开发企业,很多本土房产商也进入外地连锁开发行业。业态主要以住宅和购物中心为主。 3. 面积在50万平方米以下的城市综合体,主要位于东部三线城市和中西部部分省会城市和市级市,业态主要以普通住宅和购物中心为主。 4. 外行进入城市综合体的开发成为城市综合体开发的一股潮流。主要指大型品牌零售商,大型综合商业市场管理等,他们依靠自己的资金实力和行业优势,通过并购、拍卖、合作等模式开发城市综合体。其项目主要以商业为主,零星配套写字楼和住宅。 5. 目前我国城市综合体主要集中在华东地区、华北地区的北京和天津,中南地区的广东和西南地区的重庆和成都。还有一个主要的特点,除了华东地区江苏的苏州和无锡外,城市综合体的开发主要集中在各省会具有一定消费实力的二线城市。 6. 我国城市综合体的开发基本成为众多品牌实力房产商的主流开发模式。除了一直以房产商业地产闻名的万达,近来,保利、万科、金地等知名房产商均高调宣布进军城市综合体的开发。 三、城市综合体开发过程中易产生的法律风险类型 1. 宏观调控政策的风险。宏观调控政策是指国家行政机关利用行政或经济政策对某些过热的市场进行干涉的方法从而使这类市场内的投资风险增加。比较常见的行政调控手段有交易限制和行业准入。比如,国家各机关及各地政府最近针对住宅类房屋的买卖采取的各种限制性措施和手段。由于城市综合体物业形态众多的特点,决定了无论投资、

大型城市商业综合体的开发与运营规律研究

大型都市商业综合体的开发与运营规律研究 大型都市商业综合体研究的意义 一、大型都市综合体是经济进展的要求 二、高水平做好都市综合体经营分析和建筑策划工作 三、服务都市综合体的多专业团队协同工作方法 四、都市综合体的经营治理 五、我国进展都市综合体的策略选择 课题研究的意义 大型都市综合体一般包括五星级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅,它是都市集约化进展的必定要求,能够满足办公、购物和白领人士居住要求。 大型都市综合体适合经济发达的大都会和经济发达都市,在功能选择上要依照都市经济特点有所侧重,一般酒店功能和

购物中心功能是差不多组合或者写字楼和购物中心功能进行差不多组合。 从2002年开始作者不仅参与策划了深圳一流的购物中心和写字楼,而且论证过五星级酒店以及公寓,获得都市综合体策划的初步经验。 为了在2008年奥运会前完成国内重要都市综合体的实际策划与开发工作,深圳NEW MALL公司组织专家多次考察日本都市综合体,通过消化汲取考察成果。我们带着日本考察成果又系统调研北京、上海、深圳、青岛等都市综合体比较分析。 日本都市:东京、福港、京都 中方都市:北京、上海深圳青岛西安 一、大型都市综合体分类 建筑综合体,是由都市的酒店、商业零售、办公、居住、展览、餐饮、文娱、等功能组成,并由它们构成一个具有多功能的都市缩微体。北京的嘉里中心、国贸中心等都属于这类大型建筑综合体。这些建筑功能齐全,规模宏大,在一定范围内能实现自给自足,形成“城中城”的经营方式,能使建筑产生良好的经济效益。

建筑综合体,在共生、互利的前提下,实现多功能的综合,使建筑具有物质构成上的强大优势,从而当都市生活需求发生变化时能进行自我调整。各种功能互为补充,整幢建筑能够在一定范围内实现自给自足,形成“城中城”的经营方式;各种功能互相配合,提供对方进展的潜力,反过来促进自身的增长,例如商业、办公、酒店与会议中心相结合,集中不同的商业行为,彼此增加潜在顾客,并提供多门类,多层次的服务,从而使建筑获得良好的经济效益。 大型都市综合体是经济进展的必定要求,我们依照特点能够划分为: 1.交通枢纽型都市综合体

城市综合体的发展过程分析

理论探讨 随着时代前进与经济发展,城市建设已由原来的简单聚集、粗略规划、简单分散的建设模式,转向有序规划、产业聚合、功能互补的综合模式[1]。亦即集多种城市功能于一体的城市综合体,又称HOPSCA,是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合,并与城市的交通、环境、发展相协调的一种开发模式。可以说,城市综合体是城市发展到一定阶段的产物。 一、西方城市综合体的发展 (一)城市综合体的起源:建筑综合群 从城市产生之时起,城市化进程就已经开始。然而,农耕时代的本质决定了早期的城市主要是小商小农和少数的手工业者在城市空间的聚集,导致城市产业结构简单,城市规模普遍较小,城市性质、功能单一,对外辐射能力较弱,人口聚集能力不快。在早期城市化进程这一漫长的历史过程,仅在某些较为先进的大城市,出现了一些类似于现代都市综合体的建筑群,如古希腊的阿索斯广场、古罗马的卡拉卡拉浴场。 (二)现代城市综合体的雏形:单功能综合体 18世纪60年代,工业革命从英国开始。工业化所要求的人力、资本、技术的聚合,使城市这种最适合的发展模式脱颖而出。至此,传统城市以家庭经济为中心的城市格局被打破,城市结构和规模都发生了急剧的改变。 同时,由于城市中拥有较多的就业机会,较好的社会服务保障制度,较高的薪金待遇,这一切都吸引着来自乡村的农民大量涌进城市寻找机会,随之而来的便是城市人口的急剧膨胀。由此住房紧张、交通拥挤、环境恶化、犯罪率上升等一系列被称之为“城市病”的问题开始浮现。为了根治“城市病”,19世纪末以功能主义和机器美学原理为基础的城市理论应运而生。到20世纪20年代,在国际现代建筑协会(CIAM)的倡导下,城市逐步脱离古典主义传统,向功能主义形体化方向迈进[7]。 城市开始出现功能分区的综合体: (1)大型公寓或住宅区的出现。由于城市的扩张速度远远赶不上城市居民的增加速度,人们对住房的需求不断上升,再加上当时功能主义形体规划观为主流思潮的影响,西方社会开始出现“邻里单位模式”,以改变工业革命后住宅街坊中的拥挤、恶劣的居住环境,典型如法国马赛公寓。 (2)工业办公区的出现。这是由工业化的快速发展对工厂数量的需求增加导致的,以芝加哥的办公区为典型。这种办公综合体多是大楼的底层和裙楼做商业零售,塔楼部分是宾馆和办公用房,将多种功能和形式结合在一栋建筑中,满足市中心工作人员和游客的购物、餐饮和住宿等要求。 功能分区原则虽然能很好地协调各部分的比例,防止城市功能的混乱,却易使城市发展偏向单一化,导致了当时城市发展计划中贬低“高密度、传统街坊和开发空间的混合使用”,从而破坏了城市的多样性。不同空间的单一化分割,相互间缺少内在的必要联系,不但没有创造出新的城市空间秩序,反而在很大程度上造成了城市整体的混乱,对城市的可持续发展和自我更新产生严重制约。 (三)二战结束后城市综合体的缓慢发展 1945年二次大战后,由于工业化和商业的迅速发展,相应的城市化速度也日益加快,许多发达国家城市化水平平均达60%以上。“城市病”更加严重,市中心区聚集了大量的低收入者,人们开始认为城市特别是市中心区不再适合居住。另一方面,汽车工业得到长足发展,中产阶级普遍拥有私人汽车,大量高速公路的修建也使驾车出行十分方便快捷。同时婴儿潮也使得人口迅速增加,人们不得不到城市中心区之外寻找新的居住地点,这时环境幽雅开阔、空气清新、交通便利的城市郊区成为首选。西方许多大城市开始出现郊区化趋势。 郊区化趋势对城市的发展产生了一系列的影响,如大批企业开始到郊区投资建厂、零售业外迁、城市空心化现象等,但最主要的还是开始出现了商住结合型综合体,由于中产阶级搬到郊区居住后,强烈要求从各方面提高生活舒适度,城市郊区的综合体开始与步行商业街结合起来,如美国的休斯顿长廊(The Galleria Huston)。 然而,由于大量的城市高收入人口外流,分散到城市周边,却并没有形成一个中心区或城市新区,同时还带走了城市的商业和服务业,城区中主要居住者都是低收入阶层,这些在一定程度上都致使了城市的衰落,对城市的发展产生了严重阻碍。 另外,“邻里单位模式”也开始出现弊端。这种模式虽然简化了居住空间的组织要素,抽取了组织结构中最有效的表象成分,却忽略或舍弃了与人的居住生活对应的含混复杂的内在机理[6]。当社会从满足量的需求转变为提高质的水平时,这种简化所带来的种种弊端就鲜明地显现出来。因此,1960年以来,西方学者不断反思功能主义城市规划理论以及在这一理论背景下产生的诸多理念,并进而倡导以社区理论取代邻里单位模式作为居住空间塑造的理论依据。社会开始出现了顺应人生活的复杂性与多样性,讲求城市结构的多重性、功能的复合性、适当的高密度和功能混合等思潮。 总之,这个阶段的经济发展、建筑成熟、价值思考为城市综合体后来发展的盛行奠定了基础。 (四)现代城市综合体的盛行:20世纪70年代至今 70年代的石油危机引发了西方国家在社会、政治、经济、文化、心理等多方面新的矛盾与冲突。人们开始反思城市复兴与城市中心区的价值。西方发达国家相继出现了多样性城市回归的潮流,主要形式如购物中心、早期历史建筑的改建开发、组合多功能的城市综合体、城市区域的重新规划等。许多城市的中产阶级也开始重新回到市中心。城市对繁荣与活力的追求,成为城市综合体开发建设的催化剂。 另外,第三次科技革命的兴起使得劳动密集型生产逐渐被知识密集型生产所代替,这为城市生产、生活、居住的空间融合奠定了物质基础。市中心大量集中的第三产业人口为城市综合体提供了持久的支持力。 与此同时,技术的进步也提高了整个社会的劳动生产率,从根本上将人们从长时间繁重的劳动中解放出来,现代人由此获得了较过去高2-3倍的闲暇时间。因此,人们开始追求丰富多彩的游憩空间及内容,如求知型的图书馆、业余学校,娱乐型的影剧院、音乐厅、体育场,服务型的商场、餐馆、美容室,休闲型的公园、画廊等。这也为城市综合体的出现提出了客观要求。 居住空间的构建模式也发生了根本变化,在国外大城市中大量出现了混合居住区、整体式小区等,即在居住空间中融入多种城市职能,比如办公、小型工业、多种服务设施,同时将多种功能立体化地进行组织。 城市综合体开始在西方国家大量兴起,例如法国巴黎的拉德芳斯、加拿大多伦多的伊顿中心、日本东京的六本木等。 二、中国城市综合体的发展 按照特定的历史背景,中国的城市化可分为以下四个阶段[4]: (1)1949年前。我国城镇体系职能组合结构自古是以行政中心城市为基础,另外,几千年自给自足的小农经济,也决定了此时期的中国只能是缓慢的城市化。 (2)1949年至1978年,中国的城市化滞后于工业化和农村集镇发展萎缩。 (3)1978年改革开放以来,随着我国城乡户籍制度等政策的调整,工业化进程的加快,特别是乡镇企业的“异军突起”,吸纳了一部分农村剩余劳动力向二、三产业转移,带动了小城镇的迅速发展,中国的城市化水平有了较大提高。 (4)2000年后,中国的城市化进程开始迈入快速发展阶段,并成为带动中国经济乃至世界经济增长新的动力,目前我国的城市化率已接近46%。 然而,由于中国城市化进程整体的缓慢,城市综合体的出现大大晚于西方发达国家。 (一)中国早期的建筑综合体 城市综合体的发展过程分析 曾 月 中海物业管理有限公司 【摘 要】城市综合体是城市发展到一定阶段的必然产物。近几年来,城市综合体已在我国很多大城市开始盛行。本文以城市化历程作为背景,分别追溯了西方国家和中国的城市综合体的起源和发展,揭示了产业革命、城市化和城市综合体之间的逻辑发展关系,以及城市综合体对城市发展的重要性。 【关键词】城市综合体 城市化 发展过程 2011. 01241

田园综合体项目建议书

项目建议书 第一章概述 一、项目名称 xxx田园综合体建设项目 二、项目建设性质 新建 三、项目建设单位 xxxx有限公司 四、项目建设地点 xxx村 五、项目定义 田园综合体就是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体得乡村综合发展模式,就是在城乡一体格局下,顺应农村供给侧结构改革、新型产业发展,结合农村产权制度改革,实现中国乡村现代化、新型城镇化、社会经济全面发展得一种可持续性模式。 第二章项目建设背景 一、中国共产党《第十九次全国代表大会得报告》解读 1、实施乡村振兴战略 农业农村农民问题就是关系国计民生得根本性问题,必须始终把解决好“三农”问题作为全党工作重中之重。要坚持农业农村优先发展,按照产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕得总要求,建立健全城乡融合发展体制机制与政策体系,加快推进农业农村现代化。构建现代农业产业体系、生产体系、经营体系,完善农业支持保护制度,发展多种形式适度规模经营,培育新型农业经营主体,健全农业社会化服务体系,实现小农户与现代农业发展有机衔接。促进农村一二三产业融合发展,支持与鼓励农民就业创业,拓宽增收渠道。 2、实施区域协调发展战略 建立更加有效得区域协调发展新机制。以城市群为主体构建大中小城市与小城镇协调发展得城镇格局,加快农业转移人口市民化。

3、加快生态文明体制改革,建设美丽中国 建设人与自然与谐共生得现代化。加强农业面源污染防治,开展农村人居环境整治行动。加强固体废弃物与垃圾处置。加大生态系统保护力度。实施重要生态系统保护与修复重大工程,优化生态安全屏障体系,构建生态廊道与生物多样性保护网络,提升生态系统质量与稳定性。完成生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界三条控制线划定工作。 二、休闲旅游目得地,庐江开启“全域全景全时”模式。 庐江“十三五”旅游业发展规划,构建“一核四带七区”旅游产业发展格局,以创建全域旅游示范区为引领,带动旅游景区提档升级,xx争创国家旅游度假区;形成xx休闲度假服务集聚区、庐城文化传承服务集聚区与巢湖生态观光服务集聚区等三大旅游集聚区。按照全域旅游标准,致力打造集观光、休闲、度假、体验等为一体得“全域全景全时”式休闲旅游目得地,通过2-3年得努力,达到国家全域旅游示范区各项标准,成功创建国家全域旅游示范区。 第三章项目建设内容及规模 一、用地面积 建设用地面积20、88万平方米,约313亩。 二、功能分区 项目规划共分为四个区,分别为民俗文化区(39300平方米)、休闲区(35100平方米)、生产体验区(79600平方米)、户外拓展区(54800平方米)。 三、建设内容 1、建筑:3466平方米,包括管理用房、展览馆、特色民宿等; 2、水域:68742平方米,包括池塘、溪流、荷塘等; 3、车行道路:14746平方米,包括车行环路、停车场、后勤管理通道等; 4、铺装园路:2018平方米,建筑周边疏散铺装与游园路等; 5、连栋温室:9600平方米,共两栋; 6、绿地:119867平方米,包括景观林、阳光草地、户外拓展场地、农园等。 第四章项目选址及建设条件 一、项目选址 项目选址于xx村。凤凰村位于xxx镇风光旖旎得马槽河中游东岸、就是进

城市综合体及其开发模式

【商业地产】城市综合体及其开发模式 城市综合体是伴随着城市化进程发展而逐步产生的,一般认为,城市综合体起源于上世纪 70年代的美国。 所谓“城市综合体”简单讲就是“城中之城”,是指将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。 促成因素 1.旧城改造(a.商圈扩大与再生 b.城中村改造) 2.城市框架拉大 3.交通体系完善 4.土地价值上涨 5.城市居民需求 产品构成 从综合体HOPSCA的英文字面表现来看,产品构成主要包含H-hotel(酒店)、O-office (写字楼)、P-park(生态公园)、parking(停车场)、S-shopping mall(购物中心)、C-club(会所)、couvention(展览)、A-apartment(公寓)等,各产品间互动、互助、互补。 功能组合 包括商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、文化、娱乐、交通、健康、旅游、休闲、科技、教育培训、商务、会议等多重功能。 项目类型 按位置划分为:商圈型、CBD型、邻里型、新区型、交通型、城郊型;

按规模划分为:大型、中型、小型; 按形状划分为:点式、线式、板式; 按品种划分为:商业为主体、办公为主体、住宅为主体、酒店为主体、多元型主体、均衡型; 开发要求 大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统:集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体,其开发要求相对比较严格。 首先,它属于综合性物业,由于对其建筑密度及容积率有特定的要求,所以一般分布于城市中心或次中心地区,这样才能获得足够大的开发地块,以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式。 其次,大型城市综合体必须拥有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础。 再者,城市综合体与城市的经济有着密切的联系,这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络作为纽带,保证在综合体内的办公人员、居民、消费者的便利性。最后,为满足城市精英阶层的居住。、消费、休闲、娱乐、社交等多种形态的高品质生活需求,大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统,其中一般具备一定规模的大型购物中心、星级酒店与国际化写字楼。 属性空间 城市综合体作为一种投资模型,其自身拥有四重主要的属性空间: 1.可售部分可回收现金流 2.持有部分拥有稳定的租金回报、收益 3.若企业开发多个综合体项目,当租金回报达到一定水平,资产包达20-30亿,即可作为上市IPO借壳上市 4.资产可作为银行的贷款抵押 开发模式 城市综合体的开发模式大致可分为四类: 模式一:酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式

房地产项目开发的整个流程

房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段 (一)开发商提出开发设想就是整个房地产项目开发的起点。 在市场经济体制条件下,开发设想就是房地产开发商最关键的一项工作,从这项工作起,整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想就是否准确地反映了市场的需要,将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势,确定不同地段的发展前景,把握不同项目的市场需求状况。 (二)可行性研究就是房地产项目开发的第二步,也就是非常关键的一步。 开发商提出了设想,但这种设想究竟有没有真正的市场前景,需要进行可行性研究。可行性研究就是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府就是否批准此项目立项,银行就是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究,就可能有两种结果:一就是可行性研究表明这个设想不可行,那么即使开发商不同意,这个项目开发的全过程实际上就结束了;二就是可行性研究表明这个设想可行,则不出意外,这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前,在我国忽视可行性研究,或者将可行性研究当成一种形式的风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚,这造成了空置率居高不下等一系列恶果,需要政府认真对待。 (三)申请项目用地就是房地产开发的第三步,也就是正式启动项目开发的第一步。 土地就是所有建筑的基础,申请土地就是房地产开发正式启动的第一步。在我国,由于人多地少,土地资源成为极为稀缺的资源,对许多开发商来说,拿到土地才就是最关键的一步,有了土地就有了开发的全部条件,有土地就不愁项目赚不到钱。因此,在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来

规定可以有划拨与出让两种获得土地的方式,划拨土地太多,冲击了正常的土地市场的运行,目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地,绝大多数土地都就是通过出让获得。但在实际上,从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却就是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后,要到建设行政主管部门备案,领取《房地产开发项目手册》。 (四)项目设计就是房地产开发的第四步,也就是关系到项目就是否符合市场需要的重要一步。 根据项目的规模,设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说,一般要分成方案设计、初步设计与施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上,应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计就是初步设计基础上的更详细的设计,具有工程设备各构成部分的尺寸、布置与主要施工方法;并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前,需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件,以获得规划设计条件通知书(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等)。房地产开发商根据规划设计通知书,委托有规划设计资格的单位完成方案设计,然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料,报经城市规划行政管理部门审查,确认符合规划要求后,核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后,即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查,确认其符合规划设计要点后,建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政

开发城市综合体的流程

【专题9-2】开发城市商业综合体的流程 城市商业综合体是一个庞大的系统工程。在城市商业综合体的开发过程中,受城市商业综合体的开发规模大、投资大,而且涉及专业众多的影响,对城市商业综合体的开发经营较普通项目要求更高。因此其开发与经营过程中也与一般房地产项目开发迥然不同。 一、城市商业综合体定位定位是项目开发中最重要的环节,尤其是城市综合体专案,它决定项目的发展方向、开发模式、开发节奏、营销策略、效益水平,为项目的规划设计、开发策略、资源整合、营销规划工作提供依据。城市商业综合体的定位与**单体项目不同,主要包括整体项目的定位与各功能物业的分项定位两大部分。 例如,英国伦敦码头区再造项目所处城市伦敦,是国际大都市,在国际金融业具有巨大影响力,因此,码头区再造项目定位为国际金融、商务商业区。在城市商业综合体整体定位的前提下,开展综合体项目内各类物业的分项定位。 1.项目的整体定位 项目的整体定位是一项系统工程,涉及项目发展面临的城市背景、区域背景、行业背景、文化背景、项目本身先天条件等多方面因素,其结果与项目团队整体管理运作水平密切相关。 在城市商业综合体的整体定位时需要重点强调项目的主题理念,独特的主题理念是城市商业综合体项目的灵魂。在信息化社会,消费者的消费方式发生了很大变化,尤其是在一个集商务、休闲、购物等多功能的项目内,个性化与情感化的倾向越来越明显。因此,根据不同物业消费者的不同需要、消费心理特点、区域文化及不同功能物业的发展趋势,还需要为城市商业综合体确定一个整体主题形象定位。在统一的形象定位中,在空间处理、环境塑造、形象定位、与城市商业综合体内外的有机联系方式等方面对城市商业综合体进行一致性表 现,使其真正起到都市文化中心的作用。 2.城市商业综合体分项定位 在城市商业综合体分项定位中最重要的是体量(规模)研究与商业研究。 1)城市商业综合体的定量研究 城市商业综合体的定量研究主要是研究不同物业的体量与规模。其主要物业通常包括:商务物业、零售商业、娱乐休闲、居住物业及公共设施的建筑面积和用地面积。城市商业综

全国与宁波城市综合体发展的趋势特点

全国与宁波城市综合体发展的趋势特 点 发布处室:重项办发布日期:2011-11-01 点击数:1405 【字体:大中小】保护视力色: 城市综合体是指具有商贸、商务、居住、酒店、展览、会议、休闲、娱乐、文教、交通、产业等城市功能三项以上,各功能之间有机联系、相互助益,规模体量大、交通衔接好,且保持一定比例物业统一经营和整体管理的多功能、高效率建筑群落。从缘起来看,这一城市建设开发方式起源于西方国家,在我国兴起和发展的时间并不长,但近年来发展迅速,呈现出大规模开发建设、多样化发展的特点和态势。 一、全国城市综合体发展的基本状况与趋势特点 (一)从发展阶段来看,我国城市综合体正处于迅速扩张阶段国外的发展实践表明,当城市人均GDP达到4000美元时,城市综合体处于起步发展阶段,而达到或超过1万美元时则是城市综合体快速发展并逐步成熟阶段。目前,我国主要城市的经济发展水平均已经达到城市综合体起步或快速发展阶段的要求,城市综合体开发越来越受到各地城市管理者和地产开发商的青睐,许多大中城市甚至是一些三、四线城市都在积极开发建设城市综合体。如杭州、济南、合肥等城市政府就明确提出未来要以城市综合体开发为主来推动都市化和新型城市化进程。而且,随着我国新型城市化进程的快速推进,将会有越来越多的三线、四线城市甚至是县城加入到城市综合体的开发浪潮中去。因此,在某种意义上,我国的城市发展已进入到城市综合体“唱主角”的时代。 (二)从实践进展来看,我国城市综合体发展水平的层次性比较明显根据《2009年中国城市综合体开发调研报告》和《2010年中国城市综合体专业研究报告》,目前国内城市综合体发展可以分为四个层次:一是走向成熟型。北京、上海、深圳等一线城市综合体发展走在了全国前列,它们早在20世纪90年代就建起了国内第一批城市综合体,如北

商业街项目建议书.doc

商业街项目建议书 一、发展趋势与战略意义 1.项目背景:城乡一体化发展 了解和把握社会经济发展趋势,有助于项目高起点规划和实施。根据十八大报告精神,城镇化未来将成为中国全面建设小康社会的重要载体,更是撬动内需的最大潜力所在。快速发展的新型城镇化,正在成为中国经济增长和社会发展的强大引擎。新型城镇化以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化。这是具有国家战略意义的转变:如果说改革开放前20多年是我国大、中型城市高速发展的黄金时期,那么,未来20年将是以乡镇为中心的“城乡统筹”一体化发展的重要时期。今后,城市的许多资源将向乡镇快速扩散,一批现代化新城镇将迅速崛起,以缩小大、中型城市与乡镇的差别。横店无疑是这些新城镇中最闪亮的一个星。 2.项目立意:新兴现代化“镇级市”中央核心商务圈 基于上述对国家建设发展的战略意义和横店现状的认识,我们对玫瑰星城大二期项目在“城乡一体化”发展进程中有了一个新的认知,并需要赋予它更深刻的涵义。我们的基本阐述是:一个新兴的现代化“镇级市”的中央核心商务圈,集购物、休闲、娱乐、观光、居住、文化为一体。它将成为产业发展与城市建设有机互动的一个典范,引领横店现代商贸业的发展潮流,成为支撑横店新生态、新文化、新生活的城市地标。在传统乡镇向现代小城镇华丽“蜕变”的过程中,玫瑰星城大二期项目将起到一

个里程碑的历史意义。 3.项目布局:奠定项目在横店的核心地位 在新型城镇化建设发展中,商贸业一定充当领军的作用。因此,在我们的概念中,不是做一般的商业街,而是做一个与人民生活密切相关的新兴现代城市商业综合体。它在横店的商业布局中要起到标杆作用,成为横店市场繁华、商贸文明的重要引擎。以玫瑰星城大二期七万方以上的商业建筑体量,足以构成横店这样的中心小城镇的核心商务区的空间。通过这样重量级的布局,一举奠定项目在横店的核心地位。 4.项目运作:肩负小城镇裂变的历史使命 项目推广上的运作,希望能在一个比较高的层次上进行,积极争取政府资源,肩负传统小城镇向新型城镇化裂变的历史使命,而不完全是开发商的功利性商业运作。立足这样的高度,有利于大二期项目的全方位推进。 二、项目理念与商业模式 1.项目理念:开创后商业街时代的典范之作 商业街是城市生活的一种特定商业形态。中国商业街历史源远流长,从汉代洛阳街市的鼎盛到唐代长安大街的喧闹,从xx南宋御街的繁荣到明朝南京鼓楼大街的熙攘……商业街成为城市历史经济文化发展的见证。她讲述着城市的故事、演绎着城市的历史、承载着城市的梦想。 从某种意义上讲,我国商业的发展已经从传统的商店与商店之间的竞争,发展到商街与商街的竞争及商圈与商圈的竞争,甚至城市与城市的竞争。商业街在城市中的经济形象和商业地位日益突出,商业街经济正强

《城市综合体开发与运营》

【城市综合体开发与运营】读书报告 简要说明:通过课堂对城市开发的学习,课后我查阅了相关资料,对城市综合体的开发背景、发展历程、开发要素以及国内几个典型的城市综合体项目进行了研究分析,现将心得体会:以“城市综合体的开发模式”为题,写如下报告。 城市综合体的开发模式 【摘要】伴随我国房地产市场的不断发展,一种新型房地产开发模式——城市综合体开发悄然兴起。虽然城市综合体开发是以“造成”的方式进行房地产综合开发,改变了传统或住宅或商业的单一开发形式属于一种新型的房地产开发模式,但从多个城市综合体开发项目的成功案例中,不难预见,城市综合体开发将会对我国房地产市场的健康发展产生深远的影响。 随着商业地产的逐渐升温,城市综合体开发在一些大中城市正如火如荼。目前,在北京、上海、深圳等城市已经出现了这种综合了住宅和商业的新型地产开发模式,华润、万达、新世界等知名地产企业也纷纷将具有鲜明特色的城市综合体在一些大中城市布局建设。本文对城市综合体的开发模式以及风险控制进行粗浅探析,以期促进城市综合体开发模式的进一步完善。 一、城市综合体市场要素分析 城市综合体一般由星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓、大型综合购物中心、独立商铺、街区、休闲广场及大型高尚居住社区等组成。在国外,城市综合体已经是非常成熟的商业地产模式。目前的城市综合体按所处位置分为城市成熟中心区、新中心区、卫星城的综合体;按土地性质分为旧城改造、带特定条件的产业园区综合体;按综合体内各物业比例分为以商业为核心的综合体、以商务

为核心的综合体、商业商务双核心综合体、一般住宅综合体;按综合体配套的优势分为地铁概念综合体、CBD概念综合体、产业概念综合体。不管是哪种类型的城市综合体,都具备以下典型特征,即超大的空间尺度,立体的交通体系,现代的景观设计,智能化的配套设施等。因此,城市综合体的开发必须具备特定要素。 1.城市综合经济实力强 城市综合体作为集商场、酒店、写字楼、公寓、购物中心等为一体的综合体,一般建筑规模都在数十万平方米以上。如此大规模的商业集群要求所在城市经济要达到一定的水平。城市综合体是与城市规模不断扩大相伴生的,城市的经济水平要能够支撑高集约度的商务办公、酒店消费、休闲购物以及高档居住等终端消费,同时城市的人均消费水平要达到一定指标才能使城市综合体实现良性运营。从目前国内开发城市综合体的城市来看,都是北京、上海、深圳、杭州等一线城市。可见,城市综合体与所在城市综合经济实力要相匹配才具备开发条件。 2.区域经济的聚集效应突出 由于以长三角、珠三角、环渤海为代表的城市群的聚集效应日益显著,“城市———区域”一体化的经济格局为城市空间多中心化的发展提供了可能,增加了各个城市或区域中心对城市综合体的市场需求。作为城市功能集中体现的城市综合体,对区域经济具有标识性、对城市中心具有强化作用。如东莞第一国际,不仅作为东莞CBD 的财富中心,成为东莞城市的象征而且作为华南地区“世界加工厂”的城市定位,使其成为区域经济的标签。 3.项目选址的要求高 城市综合体的开发对项目选址的要求非常高,从国内外的成功实践来看,几乎所有的城市综合体都建在地段优越、交通畅达、商圈繁荣的地方。首先,城市综合体一般选址于城市中心、交通枢纽地段或城郊大型居住区,区域内要有足够的消费人群;其次,城市综合体要求周边交通便利,保证综合体与城市保持快捷的联系,为综合体的商业、办公、居住等各种活动提供四通八达的交通组织;再次,城市综合体要处于城市的主力商圈,其中的大型购物中心需要以城市消费力做支撑,否则购物中心的经营就会存在问题。因此,城市综合体的选址至关重要,需要综合考虑地段、交通、商圈等因素。 4.开发商要有雄厚实力和操作经验 从建筑规模上看,城市综合体小则二三十万平方米,大则百万平方米左右,而且物业类型主要是管理难度较大的五星级酒店、大型购物中心、甲级写字楼及高档住宅;从投资周期看,购物中心和酒店通常要长期持有,只有住宅、写字楼可以开发后快速变现。所以,城市综合体的开发对开发商的资金实力要求较高。

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