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公寓经营运作方案

水晶岛公寓经营运作方案

一、产品分析 (1)

1、产品概述

2、产品优劣势分析

二、投资型物业市场分析 (3)

1、产权式物业现状分析

2、租务市场分析-----谁是客户?

1）消费群分析

2）物业品种分析

3）家庭、个人投资现状

三、经营策略 (11)

1、房地产创富新模式-------产权式分期交付方式

2、家庭理财投资新模式-------少投入、低风险、高回报

3、建立投资者的安全保证

四、投资理财方案 (14)

1、普通公寓方案

2、酒店式服务商务公寓方案

3、产权式酒店方案

五、经营建议 (17)

1、建立业主委员会,建立产业投资基金

2、成立高新地产投资俱乐部

水晶岛公寓经营运作方案

一、产品分析

1、产品概述

本项目位于西安高新开发区西南部二、三期规划开发的交汇处,东依唐延路隔路为木塔寺苗圃公园,南临科技七路,西临大学生物园, 北临科技六路与西北工业大学产业园一路相隔。

整个地形呈长方形,南北长280米、东西长145米,占地面积为38688平方米,总建筑面积10万平方米。由一栋弧形状五层钢结构商务办公楼、一栋22层钢筋混凝土抗震墙结构酒店式公寓楼和玻璃体建筑造型水晶石等单体组成。其中商务办公楼建筑面积4万9千余平方米,酒店式公寓楼建筑面积5万平米。

商务办公楼以销售为主,酒店式公寓楼一、二层为商业裙楼,三至十层计划为投资型酒店式公寓,十一至二十一层为普通公寓,以销售为主。

其中公寓户型面积分布见下表:(资料来源公司企划部)

表

从楼盘套数配比来看,本物业主打户型为49平米的小户型(410套)和87平米的中小户型(148套)。为使面积配比更加丰富,满足不同客户层面的需求,还兼顾了其它户型结构。

2产品优弱势点

【优势分析】

地段优势------是西安高新技术产业区未来的高科技产业基地及高

尚人文社区,未来的中央商务区(CBD)周边。地域优势

明显,发展潜力和升值空间巨大。

环境优势-------周边环境优美,东侧为木塔寺公园,南邻省奥林匹克

中心、妇女儿童活动中心,西侧是正在规划的高新运动

休闲中心和大学生物园,北边是西北工业大学产业园。产业优势-------经济的持续发展,是高新区成为国内外商业科技精英聚集地,高档次的物业产品必将为公司商务活动创造

便捷、高效、优美的工作环境。

这三点相对于其它区域的楼盘有明显的优势,但在高新区域内的楼盘中,此优势共享。

规划优势-------集酒店、公寓、商务办公、商业、休闲娱乐等多项配套功能于一体。

服务优势-------全新的经营理念,全新的管理模式,借助国内知名的酒店式管理公司参与经营管理。

产品优势--------小户型为主打户型,南北朝向,建筑风格新颖、现代,科技含量高,规划有主题,可塑性强。

以上是产品本身所具有的特性,对于高品质客户有一定的说服力,符合投资型物业特征,也是挖掘市场潜力之所在。

企业优势-------十年的开发使高新地产奠定了行业地位,开发思维理念超前,拥有枫叶系列品牌优势,企业市场美誉度

高。

这对客户有一定的影响,但非决定性因素。

【弱势分析】

位置弱势-------由于本项目地处二期规划开发区内,周边的城市基

础配套还不完善,开发建设尚需时日,市场不可预见

的因素较多,投资者存在一定的风险。

商业氛围弱势-------正处于开发阶段,周边缺乏大型的购物中心、

成熟社区及商务办共氛围,人气商气尚未聚集。

竞争威胁-------现有正在发售的和即将开发的以及各个科技产业园

开发的个性化办公写字楼、公寓楼对本项目造成了

直接或间接的竞争威胁。

如果能抓住本产品的潜在优势,能够有效地避免、弱化产品的弱势点,

经过开发差异性产品,占领市场份额,获取良好的开

发利润。

二、投资型物业市场分析

1、产权式物业市场现状分析

根据现在所掌握的资料表明,当前国内投资型产业有产权式公寓、产

权式酒店、产权式商铺等,无论哪种投资类型,都是开发商融资和促销的一种手段。西安市当前借鉴此理念的有:

1）德利邦国际假日中心(投资型酒店)

主要特征:

位置:北郊未央湖

规模:120间酒店客房

工程状况:已竣工,正在实施装修,按四星级酒店标准建设。

投资方式:

投资一万元,年回报10%,年免费居住13天,5年后返还本金;

投资二万元,年回报10%,年免费居住30天,5年后返还本金;

投资五万元,年回报10%,年免费居住60天,5年后返还本金。

特点:回报高,无产权保证,开发商采用一种纯融资的方式,设立会员卡制,借助北郊未央湖”景观”特征吸引投资者。本项目是西安市

较早引用酒店式休闲公寓管理模式和分时度假式休闲物业经营

模式的项目之一。本项目强调的是投资回报、假日休闲享受,在

项目定位上与本产品有一定的错位,加之开发较早,地域差异较

大,故不能对水晶岛公寓造成竞争威胁。

2）世贸大厦(产权式商铺)

规模:12.8万平方米,包括商场、办公楼和公寓

工程形象:准现楼

写字楼销售价格:起价4000元/平米,均价4200元/平米

商铺销售价格:一层14300元/平米;二层9000元/平米;三层8000元/

平米;四层6000元/平米

写字楼投资方式:返租三年,年回报10%

商铺投资方式: 返租五年,年回报15%

特点:回报率较高,有产权,投资额相对较”自由”(可多可少),投资者不用到银行贷款,一般人都能投资置业。地理位置优越,开发商

对投资者三至五年返租期高回报的承诺,加大了投资者的投资信

心,同时开发商经过此法达到了加速资金回笼的目的,但本项目

由于前期开发上的资金问题以及对产品包装宣传运作不力,造成

了产品销售状况不是很理想,加之周边安顺广场(帝标)、东方星

座等项目的开发,形成了对本案较大的竞争。由于地域差距和项

目的定位差异,此楼盘出售产权式的经营模式不能构成对我方的

竞争。

3)宏府大厦(酒店式商务大厦)

单元面积:49平米---130平米多种面积配比,共260多套,主打面积60平米;

工程现状:正在进行装修,外立面接近尾声;

销售均价:5600元/平米,起价5300元/平米;

投资方式:售后返租,1--- 的租约方式;

特点:有产权,位置相对较佳,吸收传统酒店的优点,一改常规的经营理念,开发出当前市场较稀缺的小户型,在”小”字上做文章,利用

有利的地理位置,租价较高的优势,赢得了市场先机,加之戴德梁

行作物业顾问,增强了投资者的信心,销售状况不错,当前可供散

户投资的单元只有20多套,同时强有力的广告宣传也对本产品

的销售起到了很好的作用。

此物业在开发经营理念上有很多值得可取之处。

综上所述:由以上三个典型楼盘的分析,能够发现:

1)产权式商铺、商务办公楼、公寓以及投资型的酒店都是投资型的物

业品种,开发商从不同的角度挖掘客户的心理形成自己产品的卖

点。

2)产品一改当前市场追求的大户型结构,做到了户型小,房价低,首付无

需贷款,使投资意愿较强的家庭、个人及中小公司都能支付的起。3）产品个性化较强,很注重开发区域的特征,如德利邦借”景”做假日休闲度假酒店;世贸借”地段”优势开发的商业用房,根据投资者的能力自由划分投资面积;宏府更是吸收了传统酒店的精髓,以小户型、”租价大于月供款”等优势,开发出现代化商务楼。

4）所有产品都向投资客户承诺低投资、高回报,与传统的开发经营理念不同,很多项目经过售后返租统一管理、统一经营来实现给投资者的承诺。

以上诸多优点值得我们在开发经营水晶岛项目时加以借鉴

2、租务市场分析-------谁是客户?

物业和投资行为相结合,产生了投资型物业形态,其特征是将开发商、经营者、投资者、承租者及银行等行业有机的结合,形成了一个新兴的行业产业链,但各自有着不同的利益追求,多方演绎着博弈之局。从整个市场来看,有什么样的市场需求,才可能有什么样的产品,从这个意义上说,租务状况决定投资型产品的成功与否,是产业链的上源头。

【租务市场消费群分析】

1）单身白领:

这部分客户大多数上班时间不长,个人积累的资金不多,家不在本地或在本地但希望有一个自己的独立空间,因此她们租房只是属于一种临时性的过渡,由于经济条件的限制,对房屋的品质要求不是很高,面积在30---60平米左右,租价在1000元以下容易接受,再加上水、电、暖及物业管理费等,月住房支出费用不菲,一般将自己月收入的10%---20%作为上限。下为高新区从业人员收入状况:

月收入在3000---5000元能拿出1000元以上的作为个人住房消费的人不多,月收入4000元以上者大部分是企业的中高层管理者或是IT行业、通讯、生物制药的高科技企业的员工,后者一般是较为知名的大公司,如大唐电信等企业,公司福利待遇较好,为员工提供住宿(一般为租公寓楼),为高级管理人员提供星级宾馆。

这部分消费人群占到整个租户的50%,正是本项目锁定的客户群体。如能在价格定位、配套设施、环境规划上深层次的挖

掘分析,必将会吸引更多的客户。

2）外籍、外来人员:

开发区内合资企业有不少外来的管理人员和工作者, 她们虽然有公司提供的住宅补贴,但大部分人已”本土化”,宾馆居住

没有公寓居住自由、经济,因此更愿意居住环境优雅、干净整

洁、价格适中的公寓楼。但这部分人群较少,据相关资料显示, 在西安市长期居住的外籍人士1700人,由于市场缺乏她们所期

望的户型面积(40---50平米)和相应的物业配套及服务功能,大多数人仍选择传统的宾馆,宾馆相对配套服务完善,周边的商

业、娱乐设施较齐全,购物、娱乐、消费、休闲等很方便。因

此不论是在西安长期居住的外籍人员还是来此观光旅游的人士,近期内宾馆仍是她们的首选。

这部分人群有可挖掘的潜力,占到承租客的5%。

3）机构、办公用房:

对于较小的公司和机构,无论是本地的还是外来企业,由于公

司起步不久或才到西安开拓市场,在各方面都会尽量压缩开支,降低成本费用,在选择物业方面,尽量择用商住房,这样既解决了办公又解决了住宿,既不影响公司形象又经济实惠,月租在

3000---6000元左右较容易接受。一百平米以上的户型可供她们选择。

这部分客户是本项目可挖掘的消费群体,占到总承租客的30%。

4）给老年人:

随着开发区功能建设日益完善,相对于市区其它地段,环境非常优美,是个修身养性的好地方,较富裕家庭的子女愿意为老人在此租一套户型不大的房间作为长期居住用。

但这部分客户群相对较少占到总承租户的3%.

5）临时居住:

为了给孩子创造一个良好的学习环境,一部分区外的住户专门在开发区内租房,为方便孩子上学,星期一至星期五临时居住在区内,周末回到自己的家。有一部分租户是在区内上班的员工,因为家距开发区较远,公司平时多加班,晚上不方便回家,索性就在区内寻找房子居住,一人或多人合租一间房。还有一部分承租客因当前未找到合适的房屋,在购买之前,临时在区内租房居住。

这些客户相对较多占到总承租客的10%,也是本产品锁定的消费群体。

下为租务市场租客比例图:

综上所述: 1、单身白领类占50%,有绝正确优势;

2、租商务公寓楼占30%,次之。

结论:从公司提供的资料来看,结合产品物业特征和当前高新区大环境的客户群消费状况,如果物业定位为纯公寓楼或者商务式公

寓楼市场前景较好。

【租务市场物业品种分析】

根据本产品定位特点,研究重点为区内公寓楼、商住楼、写字楼及西

安市场的三、四星级酒店。

公寓、商住楼:

表2

从上表能够看出:

1)公寓楼精装带家电和普通商住楼简装的价格相当;

2)二者的单元面积都较大,但商住楼的面积相对更大;

3)商住楼一般是简装,物业管理相对公寓楼低;

4)地段基本无差别,在高新区内位置较优越。

宾馆酒店:

表3

从上表3能够看出:

1）地段、品质是第一,同样级别的酒店,价格不一样,新纪元优于钟鼓楼饭店和秦都酒店,好世界优于骊苑和东方大酒店;

2）协议价格是专门为不定期客户制定的,大部分是公司和酒店之间签订的协议价格,此价格在标准间和常包房之间;

3）酒店的房间面积普遍小于公寓、商住楼,在市调时,发现最合理的酒店套数应设定在200---300套之间;

4）地理位置都相对优越。

综上所述:投资型物业应有鲜明特征:

1)地段:区域经济持续发展,围绕重要行业开展的许多大中小企业,形成

完整的产业链,对物业需求非常大;

2)成熟的商圈:周边有完善的商业配套、商业氛围,写字楼、商务区环

布其中,拥有强大的租房需求市场的支持;

3)交通便捷:发达的交通体系会促使经济快速发展,是投资物业的关注

的问题之一;

4)产品满足使用者功能的需要:结构合理,物业管理完善,对待商务楼宇

还应提供智能化配置和商务服务系统。

结论,建议水晶岛公寓应结合商住楼与酒店二者的优势:

1) 本物业定位户型面积在公寓、商住楼与宾馆酒店之间(49—120平

米);

2) 摒弃传统的物业管理模式,注入酒店式服务理念;

3)月租价在35---45平米之间较为适宜;如果物业定位是普通酒店,入

市租赁价格应低于市场价格,如果是酒店服务式商务公寓,租赁价

位应居于公寓与酒店二者之间,低于酒店略高于商住楼,起租价低

于普通写字楼市场,拉开价格定位档次,保证服务质量;

4) 根据全国产权式酒店的特点,都居于城市的边缘,风景独好的地方,

拥有大量的旅游资源和游客支持,如新加坡国氏集团在秦皇岛市

建造的维多利亚酒店;北京三元公司在延庆县开发的金色假日酒

店;西安北郊的德力邦假日国际酒店等,此类物业以”假日、休

闲”为主题。水晶岛项目不具备此优势,也不具备一般星级宾馆

酒店所处的城市繁华地段,我们的地段优势在于周边分布大量的

商务办公楼和具有高素质的客户群。

本物业定位为商务公寓或酒店服务式商务公寓较为合适,普通公寓也可考虑。

3、家庭、个人投资现状分析

当前很多家庭和个人资本有强烈投资需求,民间游资一直在寻求投资出口,经济发展需要投资拉动,全社会都在寻找投资的新大陆,当前可供普通家庭投资的领域,主要有证券投资、邮票投资、保险

投资、国债投资、古玩投资、银行储蓄等,也有商铺投资、写字楼

投资等。尽管其中不乏投资受益的机会,但不是风险过大,就是机会难以捕捉;不是投资额不菲,就是回报莫测,真正适合个人、家庭投

资机会的不多。

随着人们创富观念的全新建立和理解,一些符合新经济的创富

理念逐渐深入人心,改变革新了传统的投资观念,人们投资心态正在成熟和理性,特别从去年下半年以来证券市场持续低迷,市场呼唤新的投资品种。地产投资逐渐成为被广大投资者看好的一个新兴领域,购置物业已经超过其固有的概念范畴,首先不但可用于消费,还可在市场行情看涨时出售而获得高回报。物业的不动产性决定了其投资性较其它产业的更为优越。今年的房屋交易价格仍呈稳中有升的态势,前景十分乐观,国家已将房地产业作为一个新的经济增长点,又

将物业交易费税有意调低,并出台按揭贷款支持,为规范一、二级市场的良性发展,及时制定了二手房交易的相关法规,这些都为家庭、个人的物业投资创造了有利条件。

从相关资料显示,当前人们购房的目的有三种:一、30%的消费

者是为了解决住房;二、50%的消费者是为了改进居住环境;三、15%的消费者是用于投资。对待投资型物业,如果在物业开发经营中能

从投资者的角度出发,降低投资门槛和风险,提高回报率,以规范化

经营克服传统物业交易中的弊端,用全新的经营服务理念打开个

公寓经营运作方案

水晶岛公寓经营运作方案目录

一、产品分析 (1) 1、产品概述 2、产品优劣势分析二、投资型物业市场分析 (3) 1、产权式物业现状分析 2、租务市场分析-----谁是客户? 1）消费群分析 2）物业品种分析 3）家庭、个人投资现状三、经营策略 (11) 1、房地产创富新模式-------产权式分期交付方式 2、家庭理财投资新模式-------少投入、低风险、高回报 3、建立投资者的安全保证四、投资理财方案 (14) 1、普通公寓方案 2、酒店式服务商务公寓方案 3、产权式酒店方案五、经营建议 (17) 1、建立业主委员会,建立产业投资基金 2、成立高新地产投资俱乐部

水晶岛公寓经营运作方案一、产品分析 1、产品概述本项目位于西安高新开发区西南部二、三期规划开发的交汇处,东依唐延路隔路为木塔寺苗圃公园,南临科技七路,西临大学生物园, 北临科技六路与西北工业大学产业园一路相隔。整个地形呈长方形,南北长280米、东西长145米,占地面积为38688平方米,总建筑面积10万平方米。由一栋弧形状五层钢结构商务办公楼、一栋22层钢筋混凝土抗震墙结构酒店式公寓楼和玻璃体建筑造型水晶石等单体组成。其中商务办公楼建筑面积4万9千余平方米,酒店式公寓楼建筑面积5万平米。商务办公楼以销售为主,酒店式公寓楼一、二层为商业裙楼,三至十层计划为投资型酒店式公寓,十一至二十一层为普通公寓,以销售为主。

其中公寓户型面积分布见下表:(资料来源公司企划部) 表 1 从楼盘套数配比来看,本物业主打户型为49平米的小户型(410套)和87平米的中小户型(148套)。为使面积配比更加丰富,满足不同客户层面的需求,还兼顾了其它户型结构。 2产品优弱势点【优势分析】地段优势------是西安高新技术产业区未来的高科技产业基地及高尚人文社区,未来的中央商务区(CBD)周边。地域优势明显,发展潜力和升值空间巨大。环境优势-------周边环境优美,东侧为木塔寺公园,南邻省奥林匹克

酒店式公寓运营方案

酒店式公寓管理方案公寓是一个综合性商住工程，其交通便捷，周边商业气氛之浓厚，工程自身硬件设施齐全，是当今京城中难得的一个优质工程，面对这样一个品质优秀的工程，作为物业管理公司管理者我想从以下几个方面浅谈一下对“酒店式公寓工程”的管理设想。一、工程的开办期 1.确定人员组织架构：根据该工程总建筑面积及各种工程设备用房及设备的设置情况等，合理设置专业人员的数量，主管级以上人员的定位应为从事过酒店及高档公寓的管理人员为主。 2.进行科学的财务预算：根据工程的现状合理测算正常年度及首年度的财务经营年度预算，以便做到合理控制成本，增加经营收入。 3.制定工程各项管理制度：在制定工程管理的制度上，应分别制定公寓与公寓的各项规章制度，使制度为管理服务。 4.进行工程上系统的设计：为体现“公寓”高档工程的品质，应对工程各类标识进行统一的规划设计，加强工程对外整体效果的感观。 5.招聘及培训上岗员工：利用网上或报纸形式招聘所需人员，并在开盘结束前1个半月全部上岗，进行岗上业务培训，以便后期进行规范的人员管理。二、工程内部装修期 1．对于装修管理是我们的主要工作之一，二次装修管理的好坏能直接影响到下一步的工作，同时装修的时间集中在夏季且面积大，户数多，人员杂，容易存在消防上的隐患和装修质量，所以在装修过程中应加大保安人员和工程人员的日常巡视。三、工程入住期 1.现场摸拟演练：在工程正式入住前半个月对参加办理入住手续的员工，进行2—3次的入住演练培训，从演练中找问题，找差距，为入住打好基础。 2.做好入住其间的宣传：在办理业主/住户入住手续其间，应将物业公司的背景资料，各种物业管理的法规文件及办理手续流程等文件，以板刊形式向业主/住户做一展示。 3.建立健全入住业主/住户的管理档案：建立健全管理档案是保证管理与服务的基本条件，也是极为重要的一个环节，故应随着业主/住户入住随时完善业主/住户档案。四、工程正常期 1.与入住业主/住户进行沟通：只有了解业主/住户的所需，才能提供有计划的服务，所以物业公司可以通过发放业主/住户需求问卷的形式，收到业主/住户反馈的信息，为下一步服务提供必要的参考依据。

酒店公寓营运方案

梅沙公馆项目规划营运方案目录一、项目概述二、项目酒店式规划三、项目合作模式四、业主投资收益及业主权益五、前期介入及后期运营团队六、深圳市**酒店管理有限公司简介深圳市**酒店管理有限公司二0一0年九月二十五日

第一部分项目概述一、开发商简介梅沙公馆项目由中萃集团开发。中萃集团成立于1999年，目前集团在全国拥有多家下属公司，涵盖了房地产、塑胶、化工、电子科技、教育、物业管理、酒店餐饮等多元化产业。集团建设经营有广州南航碧花园、广东冠义工业园、中阳花园、中阳商务酒店、揭阳商业步行街及学校、上市公司岳阳恒立、山东寿光市温泉大酒店、长沙碧花园、唐山碧花园、大亚湾中萃花城湾等项目。中萃集团不仅实力雄厚，并专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，集团坚守社会责任与义务，秉承“诚信、专业、精细”的核心价值观，致力于为社会创造文明、和谐、温馨、优雅的居住文化及人文环境，为城市和历史留下优秀的建筑作品不断的努力前行。二、项目概况梅沙公馆位于东方夏威夷之称的深圳大梅沙海滨旅游度假区，坐落于盐葵路与金沙街交汇处，地理位置得天独厚，尽享大梅沙一线无敌海景和金沙音乐街人文艺术景观。同时，公馆临近享誉球的东部华侨城，美致园景山景尽收眼底，大梅沙国际游艇会更是近在咫尺，非凡品味处处彰显。梅沙公馆占地面积5492.93㎡，建筑面积30875.84㎡，由两栋连体楼宇构成。其中主楼地面楼高15层，附楼地面楼高3层，设地下停车场一层，约有90个停车位。公馆一楼为大堂及公共配套预留位置；二楼为会议室其他经营配套预留位置；三至十四层为公寓房间，共有320间，分为标准房、一房一厅、二房二房、三房二厅等四种房型；十五层为开发商预留办公写字楼。第二部分项目酒店式规划梅沙公馆是按酒店式规划的地产项目，而酒店地产能否成功运作和产生品牌效应，很大程度上依赖于后期的经营管理。因此，梅沙公馆在配套规划方面应及早考虑后期的经营需要。鉴于该项目已经完成选址及主体工程已竣工，特参照星级酒店的相关标准，提出应考虑的功能配套规划如下：

酒店式公寓酒店托管经营合同

酒店托管经营合同第一章总则为了发展本市的对外经济、贸易及旅游业，使酒店的管理水平和服务质量达到国内同类酒店的先进水准，从而使酒店赢得良好的社会声誉和经济效益，（以下简称委托方），特委托（以下简称管理公司），全权经营管理酒店。双方依据平等互利的原则，经过友好协商，特订立本合同。委托方系在中国市工商管理局登记注册的国有企业，法定地址：，法定代表：。管理公司系在中国市工商管理局登记注册的国有企业，法定地址：法定代表：。第二章名词定义第一条：酒店本合同用的“酒店”一词指位于酒店，内容包括：（1）带有卫生间的客房；（2）酒店经营所需的供水、电力、电讯、煤气、汽油、柴油等能源以及排水、消防等附属设施及空调、电梯、卫生设备、冷藏等设备；（3）全部“家具、装置及营运物品”。第二条：家具、装置及营运物品在本合同中“家具、装置及营运物品”是指：（1）所有家具、陈设及布置，包括客房、公共场所的家具、地毯、墙饰、摆件、灯饰和其他物品；（2）饭店经营所需的所有设备，包括厨房、酒吧、公共卫生（pa）设备、洗衣房、办公室等设备；（3）必要的车辆和运输设备；（4）所有营运物品，包括工具、器皿、布件、瓷器、玻璃器皿、银器及类似物品；（5）所有制服及其他酒店营运所必须的物品。本合同第一、第二条所列内容，以酒店正式开业日前双方交接所附明细清册为准。第三条：酒店正式开业日 “酒店正式开业日”是指酒店正式全面营业的第一天，其基本条件为：（1）酒店建设工程全部竣工；（2）酒店全部设备及设施已安装完毕、正常运行；（3）酒店全部家具、装置及营运物品备齐；（4）酒店工程经国家验收合格，包括消防、卫生设施；（5）酒店营业执照及各项营业许可证已经获得；（6）各项保险生效；（7）酒店经营所必须的流动资金全部汇入酒店营业账户；（8）委托方与管理公司书面同意酒店可以正式开业。酒店正式开业日之前的对外营业称为“酒店试营业期”。以上各项若有一项未达到者，均属“酒店试营业期”。第四条：双方这是指本合同的缔约双方：即委托方与管理公司。第五条：总收入在本合同中这是指经营酒店及其设备所得的客房、餐饮、附属的涉外商场、娱乐设施、场地出租、电话、电传、传真、洗衣、出租汽车及其他各项服务获得的全部收入的总和。第六条：经营毛利本合同中的“经营毛利”是指总收入减去酒店经营成本和费用后的余额。除本合同另有规定外，酒店经营成本和费用不包括以下内容：

酒店式公寓弱电智能化系统建设方案

酒店式公寓弱电智能化系统建设方案 1 工程概况作为在新世纪建设的大型现代化写字楼，现代化大厦的定位应该是一座集办公、租售、餐饮、娱乐、会议等多种业务为一体的智能化新型写字楼，作为其神经系统的弱电系统应该是一个智能化的综合管理系统。所以在设计中，不仅要为大厦提供高品质的弱电系统基础设施，还应该能够利用智能化设备收集到大厦内各系统的相关资料，并分析整理成具有高附加值的信息，运用先进的技术和方法使大厦的作业流程更有效、运行成本更低、竞争力更强。根据目前的实际情况及未来发展的趋势，提供一套完整的弱电智能化系统解决方案，力争把它建设成为一座功能齐全、技术先进的智能型写字楼。当然，在具体操作过程中，业主可以针对自己的实际情况有选择、分步骤的进行规划和实施。 2 设计目标和原则 2.1 设计目标 l 符合智能建筑甲级设计标准 l 提供舒适、高效、灵活的工作、生活环境 l 满足现代化写字楼办公的要求 l 满足现代化写字楼管理的要求 l 有大厦的特色 l 业界一流的高质量工程 2.2 设计原则 l 先进性 l 独创性 l 超前性 l 实用性 l 可实施性 l 经济性 3 弱电智能化系统的组成 3.1 系统组成 ******酒店智能化系统规划方案目录第一章系统概述5 1 前言5 2 需求分析及设计定位6 2.1 工程概况6 2.2 需求分析6 2.3 系统规划7 3 总体设计要求8 4 设计原则9 5 设计依据10 5.1 系统设计的主要依据10 5.2 系统设计遵循的技术标准10 第二章智能化系统规划方案12 1 综合布线系统12

1.1 需求分析12 1.2 系统功能13 1.3 系统构成14 1.4 系统设计14 1.5 综合布线系统特点18 2 闭路电视监控系统20 2.1 概述20 2.2 系统设计指标20 2.3 系统功能21 2.4 系统设计21 2.5 系统设备选型22 3 KTV点播系统23 3.1 概述23 3.2 KTV点播系统比较23 3.3 DVD点播系统功能与特点：24 3.4 网络架构图24 3.5 DVD点播系统组成：25 4 酒店―一卡通‖系统27 4.1 概述27 4.2 酒店门锁系统27 4.3 酒店消费―一卡通‖系统实现32 4.4 车辆出入控制及管理系统33 5 多功能厅音响、灯光系统42 5.1 概述42 5.2 需求分析42 5.3 音响灯光工程设计依据及设计指标43 5.4 多功能厅会议音响、灯光设计46 6 宴会厅音响扩音及灯光系统54 6.1 宴会厅的设计要求54 6.2 宴会厅设计55 7 背景音乐及广播系统60 7.1 系统概述60 7.2 需求分析60 7.3 设计依据61 7.4 系统组成61 7.5 系统设计62 7.6 设备布点统计62 7.7 实现功能63 7.8 语音广播系统的设计思路及各区点位分布情况64 7.9 选用器材说明66 8 计算机网络系统67 8.1 概述67 8.2 需求分析67 8.3 网络系统目标68

酒店式公寓经营管理方案标书

酒店式公寓经营管理方案目录：一、公寓经营定位、模式及测算二、公寓装修风格及配置说明三、公寓日常管理细则四、公寓装修设计大赛方案五、酒店公寓入伙文件

一、公寓经营定位、模式及测算公寓经营定位：精品小型度假酒店（公寓），以自身16套房为基础，吸引业主委托加入，以日租经营模式为主。 A1、目标市场客源：商务会议培训、公司休假客源占３５％万科系统内含万科业主客源占 3５％国内外旅行社、订房网络客源占２０％旅游及其它散客１０％ B、公寓经营模式：经营模式：采用酒店式代租管经营模式。会所相关功能和商业街的经营项目也都需要和酒店公寓的经营和业主的使用配合考虑。达到业主，住客，公司的权益均衡的目的。注：1、业主交代租管的房间，必须符合房间设施及装修标准要求。 2、如业主已选择了原有的装修套餐，如其它设施设备均符合酒公寓的经营要求，均可按酒店式代租管经营。 3、代租管期间，业主需按规定交纳物业管理费及本体维修基金，支付代租管的佣金，同时享有同其他业主相等的权益。期间业主入住自有的物业，需提前三天通知前台，

不需支付租金和佣金，但要即时支付50元/天/间的客房服务费。 4、如业主的房间装修及配置均未能达到酒店式公寓代租管的要求，此类代租管业务可由物业公司的租售中心或物业管理处承接 5、代租管收费标准： C、公寓经营测算结合大型社区的实际情况以及参考大梅沙片区其他酒店的价格拟定价如下（门市价）： *C1、单房：４８０元／天 *C2、一房一厅：５８０元／天注：＊此价格结合周边地区的调查情况并结合社区的整体定位及酒店公寓的现有规模所定。＊此价格为前台价，可

酒店式公寓运营方案

酒店式公寓管理方案公寓是一个综合性商住项目，其交通便捷，周边商业气氛之浓厚，项目自身硬件设施齐全，是当今京城中难得的一个优质项目，面对这样一个品质优秀的项目，作为物业管理公司管理者我想从以下几个方面浅谈一下对“酒店式公寓项目”的管理设想。一、项目的开办期 1. 确定人员组织架构：根据该项目总建筑面积及各种工程设备用房及设备的设置情况等，合理设置专业人员的数量，主管级以上人员的定位应为从事过酒店及高档公寓的管理人员为主。 2. 进行科学的财务预算：根据项目的现状合理测算正常年度及首年度的财务经营年度预算，以便做到合理控制成本，增加经营收入。 3. 制定项目各项管理制度：在制定项目管理的制度上，应分别制定公寓与公寓的各项规章制度，使制度为管理服务。 4. 进行项目上系统的设计：为体现“公寓”高档项目的品质，应对项目各类标识进行统一的规划设计，加强项目对外整体效果的感观。 5. 招聘及培训上岗员工：利用网上或报纸形式招聘所需人员，并在开盘结束前1 个半月全部上岗，进行岗上业务培训，以便后期进行规范的人员管理。二、项目内部装修期 1．对于装修管理是我们的主要工作之一，二次装修管理的好坏能直接影响到下一步的工作，同时装修的时间集中在夏季且面积大，户数多，人员杂，容易存在消防上的隐患和装修质量，所以在装修过程中应加大保安人员和工程人员的日常巡视。三、项目入住期 1. 现场摸拟演练：在项目正式入住前半个月对参加办理入住手续的员工，进行2—3 次的入住演练培训，从演练中找问题，找差距，为入住打好基础。

2. 做好入住其间的宣传：在办理业主/住户入住手续其间，应将物业公司的背景资料，各种物业管理的法规文件及办理手续流程等文件，以板刊形式向业主/ 住户做一展示。 3. 建立健全入住业主/住户的管理档案：建立健全管理档案是保证管理与服务的基本条件，也是极为重要的一个环节，故应随着业主/ 住户入住随时完善业主/住户档案。四、项目正常期 1. 与入住业主/住户进行沟通：只有了解业主/住户的所需，才能提供有计划的服务，所以物业公司可以通过发放业主/住户需求问卷的形式，收到业主/住户反馈的信息，为下一步服务提供必要的参考依据。 2. 开展“金钥匙”管家服务：根据项目入住业主/住户的比率，逐步对其重点业主/住户开展“金钥匙” 管理服务，力求以点到面的扩大物业公司的影响。 3. 根据项目情况可举办丰富多彩，形式多样的商务咨询活动。比如：最新政策法规宣传等。五、公寓项目总体设想 1 ．人力资源管理工作员工队伍的组织，确立项目部组织，认真做好员工定编、定岗、定职工作，引进项目部所需人员进行培训、员工考核激励、员工的劳动报酬和福利等。 2 ．物业财务、物资采购及出入库管理工作 3 ．物业及管理物业档案资料的收集管理工作 4 ．根据公司贯彻的规范化酒店式服务标准，对各部门的日常工作实施情况进行监督、检查。对不符合标准的行为和工作及时指正，并协同人事管理工作对事件负责人进行行政处罚六、工程运行维修管理 1 ．根据项目先进的硬件设施，应具备有相关证书、并从事本行业 2 年以上的专业人士。

酒店公寓营运与方案

梅沙公馆项目规划营运方案目录一、项目概述二、项目酒店式规划三、项目合作模式四、业主投资收益及业主权益五、前期介入及后期运营团队六、深圳市**酒店管理有限公司简介深圳市**酒店管理有限公司二0一0年九月二十五日第一部分项目概述 . 一、开发商简介梅沙公馆项目由中萃集团开发。中萃集团成立于1999年，目前集团在全国拥有多家下属公司，涵盖了房地产、塑胶、化工、电子科技、教育、物业管理、酒店餐饮等多元化产业。集团建设经营有广州南航碧花园、广东冠义工业园、中阳花园、中阳商务酒店、揭阳商业步行街及学校、上市公司岳阳恒立、山东寿光市温泉大酒店、长沙碧花园、唐山碧花园、大亚湾中萃花城湾等项目。中萃集团不仅实力雄厚，并专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，集团坚守社会责任与义务，秉承“诚信、专业、精细”的核心价值观，致力于为社会创造文明、和谐、温馨、优雅的居住文化及人文环境，为城市和历史留下优秀的建筑作品不断的努力前行。二、项目概况

梅沙公馆位于东方夏威夷之称的深圳大梅沙海滨旅游度假区，坐落于盐葵路与金沙街交汇处，地理位置得天独厚，尽享大梅沙一线无敌海景和金沙音乐街人文艺术景观。同时，公馆临近享誉球的东部华侨城，美致园景山景尽收眼底，大梅沙国际游艇会更是近在咫尺，非凡品味处处彰显。梅沙公馆占地面积5492.93㎡，建筑面积30875.84㎡，由两栋连体楼宇构成。其中主楼地面楼高15层，附楼地面楼高3层，设地下停车场一层，约有90个停车位。公馆一楼为大堂及公共配套预留位置；二楼为会议室其他经营配套预留位置；三至十四层为公寓房间，共有320间，分为标准房、一房一厅、二房二房、三房二厅等四种房型；十五层为开发商预留办公写字楼。第二部分项目酒店式规划梅沙公馆是按酒店式规划的地产项目，而酒店地产能否成功运作和产生品牌效应，很大程度上依赖于后期的经营管理。因此，梅沙公馆在配套规划方面应及早考虑后期的经营需要。鉴于该项目已经完成选址及主体工程已竣工，特参照星级酒店的相关标准，提出应考虑的功能配套规划如下：一、公共设施设备配套设计方面 1、有应急供电系统，即须配有发电机房； . 2、主体消防系统符合酒店审批标准； 3、公共区域有闭路电视监控系统； 4、公共区域有背景音响播放系统； 5、公共区域有中央空调系统； 6、有中央热水系统； 7、有与星级相适应的智能化管理系统（酒店管理软件、互联网、网站等）； 8、有与房间数量相适应餐饮设施、会议商务设施、康体娱乐设施、停车场等； 9、有行政办公区、员工更衣室、员工餐厅、宿舍等后勤保障功能区。二、前厅配套设计方面 1、有与酒店规模、星级相适应的总服务台； 2、设有客人贵重物品保险柜； 3、设有行李房 4、设有高档的客用洗手间及残疾人洗手间； 5、设有客用电话间； 6、设有员工工作间/前厅办公室； 7、设有小商店； 8、前厅地面、墙壁、天花、艺术装饰采用高档材料，采用豪华灯具；三、客房配套设计方面 1、设有行政楼层（一般设在顶层）； 2、设有残疾人客房； 3、设有套房； 4、设有员工工作间（每层）、仓库及消毒间； 5、客房的面积、高度及地面、墙壁、天花、艺术装饰材料与星级符合； 6、配置家具有：床、沙发或扶手椅、茶几、写字台及坐椅、床头柜、行李架、衣柜、全身镜、梳妆镜、西服衣架、裤架、裙架、窗帘遮光帘；

酒店式公寓经营管理模式及存在的问题

酒店式公寓经营管理模式及存在的问题酒店式公寓经营管理模式 (一)物业管理方式全权管理模式。受发展商或业主委员会的委托，物业公司全权负责受托物业的管理，并以酒店式公寓的经营模式委托物业公司成立管理处，招聘员工，并按照合同确定的管理目标、要求、标准开展具体管理工作，此模式能充分体现全权管理的品牌效应。合作管理模式。由发展商与物业公司合作成立项目管理公司，共同负责项目的物业管理。物业公司派员担任公司的总经理和各部门主管，通过合作管理，提高项目管理水平并为合作方培养一支素质过硬的管理人才队伍，以便在合作期满后使合作方能接手管理。

顾问管理模式。由发展商自建物业管理队伍，物业公司受聘担任管理顾问，提供整套的管理规章，并指导发展商运行及操作。顾问管理又可以分三种情况：一是物业公司派驻高级管理人员长驻项目担任管理公司的总经理及各部门主管，对项目进行具体的指导和管理;二是物业公司派人员长驻项目，但并不担任管理公司的任何职务，只是应发展商要求提供顾问服务;三是物业公司不派驻管理人员，而是根据发展商的要求由顾问小组定期或不定期的到项目指导工作。 (二)酒店管理方式顾问管理方式。根据发展商要求，酒店管理公司派出酒店管理专业人员对酒店的功能设计布局、装修风格、工程配备、管理流程、服务配备、酒店市场定位、营销推广等提供顾问意见。

全权委托管理方式。酒店管理公司受发展商委托派驻总经理对一酒店实行全面经营管理。酒店的最高权力机构是董事会，酒店管理公司向董事会上报经营方案、营业计划、财务预算，在征得董事会同意后开展经营管理工作。酒店管理公司不承担酒店经营的风险，每月从营业收入中按一定比例提取管理酬金。承包经营管理方式。酒店管理公司向发展商提供具体的酒店承包经营管理方案，发展商同意了承酒店式公寓的经营模式研究包指标后展商负责，酒店管理公司派驻项目总经理开展具体管理工作，并以承包指标对发展商负责。酒店式公寓经营管理存在的问题

酒店式公寓管理方案说明

酒店式公寓管理方案酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是公寓。下面，为大家分享酒店式公寓管理方案，希望对大家有所帮助! 公寓是一个综合性商住项目，其交通便捷，周边商业气氛之浓厚，项目自身硬件设施齐全，是当今京城中难得的一个优质项目，面对这样一个品质优秀的项目，作为物业管理公司管理者我想从以下几个方面浅谈一下对“酒店式公寓项目”的管理设想。 1. 确定人员组织架构：根据该项目总建筑面积及各种工程设备用房及设备的设置情况等，合理设置专业人员的数量，主管级以上人员的定位应为从事过酒店及高档公寓的管理人员为主。 2. 进行科学的财务预算：根据项目的现状合理测算正常年度及首年度的财务经营年度预算，以便做到合理控制成本，增加经营收入。 3. 制定项目各项管理制度：在制定项目管理的制度上，应分别制定公寓与公寓的各项规章制度，使制度为管理服务。 4. 进行项目上系统的设计：为体现“公寓”高档项目的品质，应对项目各类标识进行统一的规划设计，加强项目

对外整体效果的感观。 5. 招聘及培训上岗员工：利用网上或报纸形式招聘所需人员，并在开盘结束前1个半月全部上岗，进行岗上业务培训，以便后期进行规的人员管理。 1.对于装修管理是我们的主要工作之一，二次装修管理的好坏能直接影响到下一步的工作，同时装修的时间集中在夏季且面积大，户数多，人员杂，容易存在消防上的隐患和装修质量，所以在装修过程中应加大保安人员和工程人员的日常巡视。 1. 现场摸拟演练：在项目正式入住前半个月对参加办理入住手续的员工，进行2—3次的入住演练培训，从演练中找问题，找差距，为入住打好基础。 2. 做好入住其间的宣传：在办理业主/住户入住手续其间，应将物业公司的背景资料，各种物业管理的法规文件及办理手续流程等文件，以板刊形式向业主/住户做一展示。 3. 建立健全入住业主/住户的管理档案：建立健全管理档案是保证管理与服务的基本条件，也是极为重要的一个环节，故应随着业主/住户入住随时完善业主/住户档案。 1. 与入住业主/住户进行沟通：只有了解业主/住户的所需，才能提供有计划的服务，所以物业公司可以通过发放业主/住户需求问卷的形式，收到业主/住户反馈的信息，为下一步服务提供必要的参考依据。

广州酒店式公寓经营现状与投资分析

广州酒店式公寓经营现状与投资分析谢逸枫/文 2009年3月30日广州珠江新城酒店式公寓概念最早起源于19世纪中后期的欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是提供给他们统一的上门服务，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后,此种物业在欧洲越来越多,服务也越来越周到,深受广大消费者的好评。 ●在中国酒店式公寓是一个舶来品。经过多年的发展，中国的酒店式公寓自身也发生了变化，类型也开始细分，目前市场上一般有3种：带租约的产权式酒店(Property Hotel），只提供服务的服务式酒店公寓(Serviced apartment），出售按照时间划分产权的分时度假产品(holiday ownership）。根据发展商发展思路的不同和业主的投资方式不同，同一类也发生了变化，目前市场上存在较多的是产权式酒店和可自住式酒店式公寓。 ●广州公寓的发展在2006年前大致经历了二个阶段 20世纪90年代初期为广州服务公寓的起步阶段，陆续有多个“纯服务式公寓”推出市场，集中地多数在旧交易会(流花路)、环市路商圈及广州大桥两侧的领事馆区。到20世纪90年代末期金融风暴爆发前呈现饱和状态。第二阶段为2000年后至2006年，是“商务＋服务公寓”的发展阶段，集中地多数在天河北、珠江新城CBD的中心区。2003年以来，广州公寓市场呈现供不应求局面。然而，与北京、上海等地相比，广州的服务公寓市场发展却仍然处于较初期的阶段，也相对缺少专业公司来管理，有很大一段差距。随着广州对外的经贸联系日益频繁，常驻广州的跨国公司的高级外籍雇员、领事馆及相关机构的人员、常驻广州的港澳台商务人士及本地的高级管理和技术人员日益增多，刺激了广州的房地产市场尤其是“服务式公寓”市场再度活跃。此外，2002年亚洲最大、世界第二的琶洲新会展中心落成，每年承办两届全国规模最大的商品交易会，也促进了广州公寓项目发展。所以，由此就催生了广州酒店式公寓第三个阶段：目前活跃于广州市场上的“产权式酒店公寓”。 ●广州酒店式公寓的投资前景酒店式公寓的优势在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓比同档次的公寓更值得投资。其原因主要在于：

2599主题酒店公寓开业营销策划方案

2599主题酒店公寓开业营销策划方案一、市场背景：（一）长沙市经济状况： 07年，长沙市全年实现地区生产总值(GDP)2190.25亿元，比上年增长16.0%，增幅提高1.2个百分点，增速为1994年以来的最高水平。在GDP总量中，第一产业实现增加值138.80亿元，增长6.5%；第二产业实现增加值984.83亿元，增长17.0%，其中工业实现增加值771.56亿元，增长21.1%；第三产业实现增加值1066.62亿元，增长16.5%。第一、二、三次产业分别拉动GDP增长0.4、7.4、8.2个百分点，三次产业对GDP增长的贡献率分别为2.8%、45.9%、51.3%。按常住人口计算，人均GDP 达33711元，增加5729元，增长14.8%。全年经济运行平稳，四个季度的GDP累计增幅分别为16.2%、16.1%、16.1%和16.0%。经济结构不断优化。第一产业增加值占国内生产总值的比重为6.3%，比上年下降0.5个百分点；第二产业增加值比重为45.0%，上升1.0个百分点；第三产业增加值比重为48.7%，下降0.5个百分点。非公有制经济增加值1285.38亿元，占全市生产总值的比重达58.7%，上升1.7个百分点。高新技术产品增加值增长20.9%，比GDP增速快4.9个百分点。财政收入快速增长。全年地方财政收入262.52亿元，比上年增长48.3%，其中财政一般预算收入174.58亿元，增长31.4%。财政一般预算支出218.17亿元，增长30.5%。在全省引领地位进一步突出。长沙经济总量在全省的占比为24.0%，比上年提高0.2个百分点，人均GDP为全省的2.3倍，经济总量在长株潭三市中的占比达63.3%。与其他市州相比较，长沙16.0%的GDP增速遥遥领先。和谐社会建设稳步推进。关系民生的省、市8件实事41项指标全面完成目标任务，其中20项指标超额完成目标任务。市场价格出现结构性较快上涨。全年居民消费价格比上年上涨5.9%，上涨幅度提高4.7个百分点；商品零售价格上涨4.5%，上涨幅度提高3.3个百分点。城市居民消费价格上涨4.9%，上涨幅度提高3.8个百分点；城市商品零售价格上涨2.3%，上涨幅度提高1.2个百分点。旅游业稳步发展。全年接待国内旅游者2861.4万人次，比上年增长9.2%；国内旅游收入229.97亿元，增长16.2%；接待入境旅游者50.10万人次，增长23.4%；国际旅游外汇收入 3.86亿美元，增长25.4%；国际国内旅游总收入258.9亿元，增长16.5%。二、项目分析：（一）项目概况：该项目成立于2008.6月、是目前国内最具特色的情侣主题酒店，总店位于市中心，地处长沙市人民西路170号《新青年公寓》酒店距步行街和美丽的黄兴广场只百步之遥，火宫殿、酒吧一条街近在眼前、休闲、购物极为便捷。一方面该项目填补了国内情趣酒店的空白，另一方面，该项目将是续传统酒店业及便捷式酒店业后又一道新兴行业，会带动一大批行业追随者，提高就业率，提升城市品位，拉动城市经济发展。（二）项目SWOT分析：项目优势（S）： 1、该项目是长沙市首个情趣类酒店。无直接竞争对手。 2、该项目的市场基本处于空白状态，优势明显。 3、2599是继“顺捷短期租房”后公司推出的又一拳头产品、考虑到政策关系等诸多原因、 2599采取分片、分散式管理、实行会员制管理等人性化、细微化、特色化的服务。

酒店式公寓：收益与风险分析

酒店式公寓：收益与风险分析最近，一种全新的房地产投资业态——“酒店式公寓”引起了广大投资者的关注。这种兼具房地产投资、酒店经营投资、休闲产业投资特性的新型投资方式目前正从北京、上海、深圳等城市向国内二三线城市（如长沙、石家庄、西安等地）蔓延。甚至还有人别出心裁地把这种酒店称为“新概念酒店”。酒店式公寓，又成公寓式酒店、产权式酒店，最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。上世纪50年代，一些国家的发达城市，经历了巨大的社会变革。这些变革给人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大变化。随着商业，旅游业的发展，人们对酒店式公寓的需求日益加大，同时，作为一种新的投资方式，也越来越吸引更多的投资者。所谓酒店式公寓，通俗的理解，就是“酒店式服务，公寓式管理”的新型房产，它吸收了星级酒店的服务功能、管理模式，也吸收信息时代的特点，集住宅、会所、公寓与一体。这些酒店一般建在旅游资源丰富的风景区或是一些大中城市的中心商务区CBD、或中央政务区CGD。酒店标准一般在四星级以上，每间客房都有独立的产权并由当地银行提供按揭贷款，聘请国内外著名的酒店管理公司经营，产权可以出售或转让。酒店式公寓的策划营销模式不同于一般意义上的酒店，更有别于普通住宅，它是在合适的地方建设酒店，然后再把酒店分成很多个产权买出去，产权人可以在该酒店居住、办公，也可以委托酒店管理公司把房间租出去，产权人在拥有酒店产权的同时，还能获得一笔不菲的租金收益。产权式酒店总价低，首付低，投资者在与酒店经营公司或开发商签订出租合同后，一般每年仍享有7-14天的免费居住权，该居住权可以自己享用也可指定其他人使用，但免费居住权的使用将由酒店统一安排，业主并不一定就入住自己拥有产权的房间。良好的物业管理服务和设施水平是酒店式公寓的一大优势，提供酒店式服务是酒店式公寓的经营要决。在酒店式公寓的设计上，应将服务内容与配套设施得到完美结合，使其更具有“舒适性”和“私密性”。首先，作为公寓，应满足居家居住功能，公寓内应包含客厅、卧室、厨房、卫生间，并配备相应的家具家电设施，如：立柜、壁橱，空调、电话、电视、电冰箱、烘干设备等，并且家具家电设备的品牌及质量犹为重要；同时，作为酒店，商业服务娱乐设施必不可少，如：银行、超市、邮电所，电影院、美容院、健身房、网球场、游泳馆、棋排室等。目前，酒店式公寓的服务优势还集中体现在软件管理上，如：家政服务、安全保卫、社区聚会、幼儿接送等。该类酒店的目标客户群，大多为企业高级职员、经理人员、政府官员、及其他境内外旅游者。投资收益分析：为了更好的说明酒店式公寓的收益情况，我们以石家庄市某房地产开发公司新近推出的一个楼盘作为例子。该楼盘位于石家庄市新华区，北临市交通主干道——中山路，西临友谊大街、国际和平医院，建筑面积70000m2，主要建筑由两座塔楼组成，该酒店的设计标准为四星级，投资者购房后可与开发商签订20 年委托经营管理合同,开发商拟聘请上海某知名酒店管理集团经营该酒店。下面我们对该酒店Ａ座Ｋ户型进行投资收益分析：建筑面积：39.16m2，位置处于15层阳面（朝南）；总房价（包括精装修）384,200元（不含税金4%及保险金0.43‰）；银行可提供20年最高70%贷款，利率5.05％，首付116,200元，银行贷款268,000

酒店式公寓经营管理策划方案

东海岸酒店式公寓经营治理方案目录：一、东海岸公寓经营定位、模式及测算二、东海岸公寓装修风格及配置讲明三、东海岸公寓日常治理细则四、东海岸公寓装修设计大赛方案五、东海岸酒店公寓入伙文件

一、东海岸公寓经营定位、模式及测算 A、东海岸公寓经营定位：精品小型度假酒店（公寓），以自身16套房为基础，吸引业主托付加入，以日租经营模式为主。 A1、目标市场客源：商务会议培训、公司休假客源占３５％万科系统内含万科业主客源占 3５％国内外旅行社、订房网络客源占２０％旅游及其它散客１０％ B、东海岸公寓经营模式：经营模式：采纳酒店式代租管经营模式。会所相关功能和商业街的经营项目也都需要和酒店公寓的经营和业主的使用配合考虑。达到业主，住客，公司的权益均衡的目的。注：1、业主交代租管的房间，必须符合房间设施及装

修标准要求。 2、如业主已选择了原有的装修套餐，如其它设施设备均符合酒公寓的经营要求，均可按酒店式代租管经营。 3、代租管期间，业主需按规定交纳物业治理费及本体维修基金，支付代租管的佣金，同时享有同其他业主相等的权益。期间业主入住自有的物业，需提早三天通知前台，不需支付租金和佣金，但要即时支付50元/天/间的客房服务费。 4、如业主的房间装修及配置均未能达到酒店式公寓代租管的要求，此类代租管业务可由物业公司的租售中心或物业治理处承接 5、代租管收费标准：

C、东海岸公寓经营测算结合东海岸大型社区的实际情况以及参考大梅沙片区其他酒店的价格拟定价如下（门市价）： *C1、单房：４８０元／天 *C2、一房一厅：５８０元／天注：＊此价格结合周边地区的调查情况并结合东海岸社区的整体定位及酒店公寓的现有规模所定。＊此价格为前台价，可依照季节及经营情况通过不同折扣调整价格。 C3、酒店公寓房间经营回报测算（按日租模式）涟涛306房按日租模式公寓面积为52.76M2 ，总价为27万元，购置后长期用于出租，投资回报分析如下： 1、投资总成本：343,020元 (1)、资本金：273,020元；

酒店公寓营运方案详解

梅沙公馆项目规划营运方案、项目概述二、项目酒店式规划三、项目合作模式四、业主投资收益及业主权益五、前期介入及后期运营团队六、深圳市**酒店管理有限公司简介深圳市**酒店管理有限公司二0 一0年九月二十五日

第一部分项目概述、开发商简介梅沙公馆项目由中萃集团开发。中萃集团成立于1999年，目前集团在全国拥有多家下属公司，涵盖了房地产、塑胶、化工、电子科技、教育、物业管理、酒店餐饮等多元化产业。集团建设经营有广州南航碧花园、广东冠义工业园、中阳花园、中阳商务酒店、揭阳商业步行街及学校、上市公司岳阳恒立、山东寿光市温泉大酒店、长沙碧花园、唐山碧花园、大亚湾中萃花城湾等项目。中萃集团不仅实力雄厚，并专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善, 集团坚守社会责任与义务，秉承“诚信、专业、精细”的核心价值观，致力于为社会创造文明、和谐、温馨、优雅的居住文化及人文环境，为城市和历史留下优秀的建筑作品不断的努力前行。二、项目概况梅沙公馆位于东方夏威夷之称的深圳大梅沙海滨旅游度假区, 坐落于盐葵路与金沙街交汇处，地理位置得天独厚，尽享大梅沙一线无敌海景和金沙音乐街人文艺术景观。同时，公馆临近享誉球的东部华侨城，美致园景山景尽收眼底，大梅沙国际游艇会更是近在咫尺，非凡品味处处彰显。梅沙公馆占地面积5492.93 rf,建筑面积30875.84怦，由两栋连体楼宇构成。其中主楼地面楼高15层，附楼地面楼高3层，设地下停车场一层，约有90个停车位。公馆一楼为大堂及公共配套预留位置；二楼为会议室其他经营配套预留位置；三至十四层为公寓房间, 共有320间，分为标准房、一房一厅、二房二房、三房二厅等四种房型；十五层为开发商预留办公写字楼。第二部分项目酒店式规划梅沙公馆是按酒店式规划的地产项目, 而酒店地产能否成功运作和产生品牌效应，很大程度上依赖于后期的经营管理。因此, 梅沙公馆在配套规划方面应及早考虑后期的经营需要。鉴于该项目已经完成选址及主体工程已竣工, 特参照星级酒店的相关标准，提出应考虑的功能配套规划如下:

酒店式公寓设计要点

酒店式公寓设计要点文件管理序列号：[K8UY-K9IO69-O6M243-OL889-F88688]

酒店式公寓设计要点一、几大设计原则及相应套型设计中的相关比例酒店式公寓是建筑综合体中的一种，各种功能体系纷繁交错，在设计中要遵从一系列的设计原则保证各大功能空间的合理、有效以及整体的运营流畅。 ⑴整体有机原则。作为一个复杂的大系统，酒店式公寓内部的每个单元又都是完整的小系统，系统之间相互关联，相互影响。因此，无论是公共部分的设计还是每个单元的设计都要有整体概念。 ⑵动态有机原则。酒店式公寓住户的居住时间、个人需求等因素都很复杂，所以在设计时要采取动态的弹性原则，以适应各种可变因素。 ⑶系统的次序与程序原则。不同的客人同时提出不同的需求，物业管理者在处理时需遵循一定的顺序及程序，所以在设计中必须考虑系统的等级与优先级的问题。 ⑷个性化及均好性原则。酒店式公寓住户的需求较为个性化，物业管理者需提供个性化的家居及服务,因此设计时应根据需要体现个性化的概念，并讲求户型的均好性。 ⑸材料选用需遵循亲和力、家居性，舒适性和实用性的原则。 ⑹颜色系统的“能级跃迁”原则。为使酒店式公寓在色彩的运用上，既多样变幻又协调统一，所以，在设计时需要首先确定主色，然后根据色温和色差变化建立一个专门的色彩体系表，作为参照。酒店式公寓的套型设计基本分为“简单型”和“复合型”两个系列。简单型的套型格局，是以酒店式的客房为主要居住体系，客厅与卧室及全部的服务配套设施集中在一个大房间内。复合型的套型格局，是将客厅与卧室分别设置在不同

的房间内，可以是两室、三室或三室以上的户型。而且对于不同层次的居住者及其生活习惯，居室套型设计可以灵活分隔。二、配套设施齐全及内部空间设计标准酒店式公寓作为稳定的居住建筑形式，配套设施应齐全，并满足基本居住功能的要求，具体包括独立卫生设施、厨房操作区、就餐区、书写工作区、梳妆区、衣储区等，其中独立卫生设施与厨房操作区是设计中不可缺少的必备内容。此外： ⑴两居以上的户型应考虑设计步入式更衣间和储藏间； ⑵卫生间的设计应体现时尚感,有条件时，可将干、湿分区或设计双台盆。 ⑶采用中央空调系统，分户计量，房间温度可独立调节。 ⑷可接收多个国际卫星电视频道。 ⑸厨房设计必须充分考虑电器设备的摆放，并为每户配给足够的额定电量。酒店式公寓内部空间的设计上： ⑴大堂设计应具有开放性和现代感，面积适宜在300～400平方米之间，且设有休息区和接待区。 ⑵标准层室内净高不低于2.7米，中央空调低区部分室内净高不低于2.4米。 ⑶二居以上的户型，客厅面积不小于35平方米，采光面宽不小于4.2米，进深不大于12.5米，主卧面积不小于16平方米，采光面宽不小于3.6米，主卫面积不小于8平方米。 ⑷位于建筑综合体中的酒店式公寓应同与之配套的写字楼、商业中心、会展中心、酒店之间有便捷、安全的连接通道。三、到位的安全保卫设施

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东海岸酒店式公寓经营管理方案目录：一、东海岸公寓经营定位、模式及测算二、东海岸公寓装修风格及配置说明三、东海岸公寓日常管理细则四、东海岸公寓装修设计大赛方案五、东海岸酒店公寓入伙文件

一、东海岸公寓经营定位、模式及测算 A、东海岸公寓经营定位：精品小型度假酒店（公寓），以自身 16 套房为基础，吸引业主委托加入，以日租经营模式为主。 A1、目标市场客源：商务会议培训、公司休假客源占３５％万科系统内含万科业主客源占3５％国内外旅行社、订房网络客源占２０％旅游及其它散客１０％ B、东海岸公寓经营模式：经营模式：采用酒店式代租管经营模式。会所相关功能和商业街的经营项目也都需要和酒店公寓的经营和业主的使用配合考虑。达到业主，住客，公司的权益均衡的目的。注： 1、业主交代租管的房间，必须符合房间设施及装修标准要求。 2、如业主已选择了原有的装修套餐，如其它设施设备均符合酒公寓的经营要求，均可按酒店式代租管经营。 3、代租管期间，业主需按规定交纳物业管理费及本体维修基金，支付代租管的佣金，同时享有同其他业主相等的权益。期间业主入住自有的物业，需提前三天通知前台，

不需支付租金和佣金，但要即时支付 50 元/ 天/ 间的客房服务费。 4、如业主的房间装修及配置均未能达到酒店式公寓代租管的要求，此类代租管业务可由物业公司的租售中心或物业管理处承接 5、代租管收费标准：按天租赁收费方式按月租赁收费方式备注收费项目租期在二周以内租期在二周以上（含的，以按天租赁收二周）的，以按月租根据客户的实际情况调整费方式赁收费方式 10%的租金 - 直接由租金中扣除 1 佣金 - 8%的月租金 / 月佣金一次性向业主收取，最高不超过月租金的 50%，最低收费是月租金的 8%。 2 代收租金服务费免 5%的租金按业主需求，直接由租金中扣除客房服务费 50元/ 天/ 间 - 按租赁的实际天数，由租金中扣除 3 （含房间清洁费、日常消耗的一 - 50元/ 天/ 间根据租客需求按实际天数，由租客直接支付次性用品） 4 水、电、电话费按实际支付按实际支付向租客收取 5 空置期清洁服务费 50元/ 月 50元/ 月按业主需求，按实际服务支付 C 、东海岸公寓经营测算结合东海岸大型社区的实际情况以及参考大梅沙片区其他酒店的价格拟定价如下（门市价）： *C1、单房：４８０元／天 *C2 、一房一厅：５８０元／天注：＊此价格结合周边地区的调查情况并结合东海岸社区的整体定位及酒店公寓的现有规模所定。＊此价格为前台

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