商业广场项目营销推广业务策略

商业广场项目营销推广业

务策略

Updated by Jack on December 25,2020 at 10:00 am

项目营销推广业务策略

一、营销阶段的划分

商业广场的整个销售过程可以划分为五个阶段，即：

第一阶段：销售准备期

第二阶段：内部认购期

第三阶段：强势推广期

第四阶段：调节休整期

第五阶段：尾盘销售期

二、各个阶段业务策略总览

（一）售准备期

1、工地现场清理美化，搭设风格新颖清新的售楼处。

2、合约书、预约单、各种纪录表制作完成。

3、培训资料编制完成

4、价格表制作完成

5、人员培训工作完成

6、刊登引导广告

7、销售人员进驻

销售期准备期需要注意的事项：

1、对预约客户中有希望的必做DS(直接拜访)

2、现场业务销售方向、方式若有不顺畅要及时更正

3、不定期举行业务与企划部门之动脑会议，对来人、来电及区域纪录表予以

分析后，决定是否修正企划策略

4、定期由业务主管召开销售人员策划会，振奋士气

5、有关接待中心常发生的故障或较为客户在意的设施，如灯光的照明亮度、

冷暖气空调的位置及冷暖度、签约场所气氛、屋顶防雨措施、效果图是否坚牢等均需一一检查测试

6、控制台位置及高度、广播系统音域范围及功能，控台、销售区、模型，出

入口及过道是否足以使众多客户十分畅通的通过

（二）部认购期业务策略

1、内部认购客户分类

2、电话营销

3、分析研究客户反映情况

4、修正后期发展战略以及经营目标

（三）势推广期业务策略

1、正式公开推出前心须吸引引导有希望的客户与配合各种强势媒体宣传，聚

集人潮，并施展现场销售团队的个人销售魅力，促成定购。另外可安排鸡尾酒会或邀请政界名人剪彩，提高客户购买信心。

2、每日下班前25分钟，现场销售人员将每日应填的资料填好交回，由业务

主管加以审核，于隔日交还给每位销售人员，并于隔日晨间会议加发讨

论，对各种状况进行分析，对目标客户得出追踪措施，提高应变能力。

3、每周一由业务部、企划部举行策划会议讨论本周广告发媒体策略、促销活

动（SP）与销售策略，总结销售成果，拟定派发宣传单计划。

4、拟定派发宣传单计划表，排定督报人员表及SP活动人员编制调度表。

5、于SP活动前三天，选定协助销售人员及假定客户等，并预告急安排培训

或演练。

6、若于周六、周日举办SP活动，则需要提前一天如集销售管理人员、协助

销售人员是行培训。使其全面的了解当日活动策略、进行方式及如何配

合。

7、每逢周六、周日或节日SP活动期间，善用3—5组假客户，应注意销售区

和控制台之自然呼应。

8、周六、周日下班前由业务主管或总经理召开业务总结会，对本周来人来电

区域媒体、成交户区域媒体，成交户区域媒体、客户反应、活动优缺点进行总结与奖惩。

9、实行责任户数业绩法，每位销售成员自定销售目标或由公司规定责任户

数，并于每周一做统计，完成目标人员公司立即颁发奖金，以资鼓励。

10、随时掌握补交余额的业务和成交签约的业户数、金额、日期，若有未依

照订单上注明日期前来补足或签约手续者，立即催其办理、补足或签约。

11、客户来工作现场洽定或来电询购，要求其留下姓名、联络电话，以便于

在休息时间实施DS直销，出外追踪拜访客户，并于每日下班前由业务主

管总结追踪结果，检查是否达到预期的销售目标。

12、每逢周日、节日或SP期间，公司为配合销售，应每隔一段时间打电话去

现场假定洽定（电话若有两条，则轮流打），以刺激现场销售气氛。（四）节休整期

调节休整期重在总结前一阶段销售的成功与失败。

1、正式公开强势销售一段时间后，客房对中德商业广场和认识程度应不浅，

销售人员应配合广告，重点追踪，以前期达到成交目的。

2、利用已购客房介绍客房使之成为活的广告，并事先告知若介绍成功，公司

将提取一定数额的“介绍奖金”作为鼓励/

3、回头客户积极把握，其成功机会极大。

4、退订户仍要追踪，了解问题所在。

（五）盘销售盘

进入尾盘销售期，是对整个销售过程的一次大检阅。研究所剩余商铺的特征，相应的调整洁战略，以期寻求新的突破，并继续跟踪以前的客户。

1、销售成果决定于是否要最后一秒中仍能全力以赴，故销售末期的士气高低

不容忽视。

2、对未交客房进行分析，并针对具体原因提出相应的解决策略。

3、对有销售阻力的商铺采取降价或变相降价的促销手段。

三、销售准备期

（一）备工作安排

1、商城名称和VI的确认

商城命名的确认，在前期准备工作中，我们根据当地的文化氛围、商业氛围以及连云港人的喜好，不中德商业广场取了近30个名称，经过几次筛选，确定

的名称为：伊仕顿、万德福、利德、中德等，最终商城的命名为：中德购物休闲商业城，简称中德商业广场。

在此基础上，我们要完成中德商业广场VI的设计，包括LOGO的设计、标准字体的设计、标准颜色的确认等等。

2、工地形象包装

在工程刚刚开始，销售文件缺乏的条件下，建立一个良好的工地形象，一方面可以充分宣传中德商业广场，对促进销售十分必要；另一方面也是维

护城市良好形象形的必要措施。工地形象的包装有利于营造销售气氛，给买

家强烈的销售感染力。突出项目的主卖点，体现项目在连云港与众不同的风

貌和个性。通过展示鲜明的项目形象和发展商的专业规范形象，以增强客户的购买信心。工地现场是大众接触、认知商城功能属性、工程进度、发展商实力等信息最直接的渠道之一，大众在这类信息接受过程现场，是巧秒传递项目推广信息，建立优良发展商形象的有效方式。

（1）围墙

对目前围墙进行改造、美化。挂上中德商业言广场效果图，刷上中

德商业广场标志及系列形象设计方案、开发商名称、咨询电话等

等。围墙要定期维护、更新，保持其结构的完整、色彩的鲜亮、字

迹的清晰、工地现场的整洁、有序、低噪音和无污染。要求给人的

印象为：高素质、专业、亲和。

（2）路牌广告

申请、报批、建造、设计、喷绘、安装一系列的工作比较繁琐，须

及早进行。在解放中路项目地左右两个角上各树一路牌，电脑喷

绘，内容大致为商城效果图、商城功能、主广告语及开发商、咨询

电话等几要素。

（3）工地气氛点缀

在土建成队伍进场后，可通过插彩旗、挂条幅等简单易行的形式把

施工现场气氛搞活，增强感染力，给参观者一个生机盎然的印象。

在许可的情况下，可布置背景音乐扬声系统，营造独特的现场氛

围。

3、销售资料的准备

（1）全套图纸的最终确定：户型图、中德商业广场总平面图、中德商业广场效果图、单体立面图为必备。另外，中德商业广场周围大商业

区总规划图也非常必要，因为市政府所在地块、中德商业广场地块

以及东港房地产开发公司开发的地块都要重新规划，所以这些项目

的上马与竣工将使整个城市的面貌发生较大的改观。

（2）中德商业广场模型。模型是展示给客户最直接的道具，故此模型的精心准备是很必要的确良，目前在连云港，沙盘模型做得比较好的

有列达花园、九龙世贸城、女人街。我们的沙盘精致程度应该在此

之上。

（3）宣传单页力图简洁，主要包括中德商业广场规划、周边片区规范、主要户型、交通位置等。

（4）制作一套民板内容大致为：①项目简介（包括交位置、功能、设施、布局等）；②中德商业广场总体规划

4、人员培训

销售准备期内，在中国策划研究院面试招聘销售人员。销售人员均已到位后由中国策划研究院项目组营销专家组织系统培训。孝核合格者上岗，从根本上保证销售人员的素质。

5、价格表的制定与确认

价格表制定的重要性不言而喻，价格制定是内部认购全面开始前最重要的工作。

6、高素质专业服务的售楼处

售楼处的装修与布置能直接反映出开发商的实力、策划者的审美观点与精巧构思。售楼处是我们接触客户的重要场所，是所有销售道具人冲击力的。售楼处的装修要求豪华大气、透光性良好，谈判桌简练素雅，展板布置合理醒目，通过室内背景音乐、光线等，营造轻松、惬意的咨询氛围。准备茶水、咖啡或其

他饮料是必要的。给客户一种亲和、人情味浓、人文、服务尽心尽力，高素

质，专业的感觉。

四、部认购期

（一）内部认购期的意义

正式发售前的内部认购期对整个项目的作用是不可低估的，其意义要于：

1、能从内部认购中获取客户信息咨料，从而更清楚地掌握客户购买商铺的意

向及市场需求的特征。

2、没有动工或者动工不久时，通过市场调研、内部认购、开推介会等营销手

段，让客户认识项目、了解项目，这是一咱销售之前的技巧，也是项目前

期的必要工作。

3、内部认购也起到一种宣传作用，为项目强势推广期造势。

4、内部认购是对市场管理人员及售楼人员的一次极好的实习机会，有利于提

高售楼人员的现场应对技巧，为以后正式销售打下坚实的基础。

5、通过内部认购期的各种优惠，让客户得到最大利益，打动客户的心。同时

聚拢人气，增强我们的销售信心。

6、内部认购是检验我们定价策略，检验前期工作是否到位一次机会。

（二）内部认购期营销推广要点

1、客户信息的搜集与整理

客户信息的主要来源有以下几个方面：

（1）前期市场调研时统计下来的大约700名被访者；

（2）中德公司内部员工及其带来的客户；

（3）媒体宣传引导下产生的有购买意向的客户。

2、客户分类

根据我们设置的标准，可将客户分为A、B、C、D四个等级。不同的等级采用不同的营销手段。

客户分类的标准：

（1）对购买商铺要求的明确程度；

（2）对商铺的认知程度；

（3）收入、职业等相关情况

A类客户：对购买商铺有明确的要求，对商铺的投资收益有清晰的认识，收入高。

B类客户：对购买商铺有一定的要求，对投资商铺的认识比较明晰，收入水平较高。

C类客户：对购买商铺的意向不确定，对投资商铺的认识比较含糊，收入水平一般。

D类客户：没有购买商铺的意向，对投资商铺没有明确的概念，收入水平较低。

3、充分发挥电话营销的作用

在内部认购期内，电话营销是整个销售链的开始，这一环节具有十分重要的意义。在首次与客户联系的过程中，我们应该注意以下几点：（1）先自我介绍，说明客户信息来源的渠道，消除客户的心理疑惑，给客户留下很好的第一印象。

（2）感谢客户对我们市场调研的支持，告诉客户已经获得了我们的特殊礼物。并对特殊礼物——内部认购权做清晰明了的解释。

（3）告诉客户内部认购权可以自己拥有，转让同样有效。询问客户的购买意向，并做好纪录。

（4）告诉客户我们的联系方式，并向客户说明我们会经常与他们联系。

4、把握内部认购现场模式

（1）准备好各种宣传资料，完成现场包装。

（2）向客户解释项目的基本情况：包括市场定位、价值定位、商场布局、经营管理模式等情况，让客户对中德商业广场的项目有十足的

信心。

（3）解释中德商业广场定价策略、内部认购的各种优惠方式。这一环节非常重要，是对客户的购买意愿具有决定性的因素。

5、利用内部认购，制定后期营销战略

内部认购期是项目强势推广的前奏，也是销售链以后各环节策略制定和调整的依据。通过内部认购期的检验，来验证我们营销战略的合理性，通过信息汇总与研究，重新审视中德项目在连云港市发心目中的位置，正确评估项目的优劣势，相应地调整营销战略。

对于预定或购买商铺的客户资料汇总后，我们将从以下几方面着手分析。

（1）内部认购期的绩效分析。重点分析内部认购期内成功和欠缺的地方，以期修改或调整整体营销方案。对于绩效的分析应该考虑到以下几点：

A、市民认购的积极性

B、销售的总面积

C、顾客抱怨情况

D、顾客履约情况

（2）对购买商铺者的心理分析。

A、顾客购买商铺的用途，自营或是转租

B、顾客对商铺风险的预期承受能力

C、顾客对商铺的心理价位

D、顾客对户型的喜好

（3）对预定人员的定性定量分析。

A、客户的年龄分布

B、客户的收入水平

C、购买商铺自营和转租分别所占比例

D、本地投资者和外地投资者各占的比例

E、客户的职业特征

五、势推广期

（一）销售环节的管理和监控

1、销售现场的接待

销售现场应当资料齐全、模型整洁、图片突出、光线明亮。

对不同类型的客户（投资历者、炒家、用户、同行）要善于判断，并有所侧重地表达，对来电咨询要礼貌热情。

2、客户档案记录

内容包括记录客户的姓名、地址、电话、职业、喜好的商铺户型（面积、楼层、朝向等），了解售楼的信息渠道及其他关于商铺的意见。

客户档案记录骠于分析初期的目标市场定位是否正确，为了一期的设计和广告策划提供依据。

3、客户购买商铺心理分析

对用家、投咨者、同行，应当采取灵活有效的营销策略，把重点放在用家和投资者身上。

4、购买商铺心理介绍

有针对性地介绍商城情况，突出其特色与优势，增加购买者信心，耐心认真解答客户的询问。

5、认购书签订

认购书是具有一定约束力的协议，客户与销售人员签署认购书，同时缴纳规定数额的定金。

6、正式签署合同

即房地产买卖合同，是由房地产主管部门统一印制，公司法人或者授权委托人代表公司在正式合同上签字，并加盖公司公章。

7、办理银行按揭

由财务部探按照银行的有关要求和程序办理，涉及到具体业主的情况时，由销售部与财务部协同办理。

8、成交情况汇总

成交清况汇总旨在了解某一阶段的商铺销售清况和合同执行清况，用电脑储存。内容包括：客户名称、楼层、面积、楼价、付款方式、签约时间、定金金额、各期付款、拖欠清况等等。

9、法律问题咨询

销售人员应当熟悉房地产的法律法规，如土地增值、遗产继承法、房产转让法规、房屋租赁法，以满足客户的咨询，在正式合同签订时，销售人员应向顾客详细介绍合同中的法律问题。

销售合同的执行过程是销售的重要环节，销售人员负有督促客户履约的责任。

10、与经营管理公司的交接

11、销售总结

对销售资料要妥善整理和保管，建立档案柜和是电脑瓷料库。销售工作总结是销售工作的一个必不可少的环节，总结销售得失，以便进一步提高销

售人员的业务水平，同时为以后的项目开发设计、广告策划提供有效的资

料。

12、销售人员的业绩评估

销售人员的业绩评定按照项目进行，评定的依据在：

（1）接洽客户的总数

（2）成交量

（3）顾客履约的情况

（4）顾客投诉

（5）直接上级的评价

（二）销工作执行流程与基本要求

六、调节休整期

调节休整期是一个既重要又很短暂的阶段，这一阶段我们把工作重点放在统计与调整上，即要做好对客户信息反馈的统计，对媒体、广告、公关活动、人员促销等统计与总结，签名册约情况的总结等。根据以上情况，相应地做出营销策略的调整。

七、尾盘销售期

在尾盘销售期中，我们坚持“个性销售策略”，即针对不同的剩余铺位采取有针对性的销售策略。成为尾盘的原因有很多种，比较重要的原因有铺位的质量、铺位的格局等等。可以采取降价、隐性降价（即商铺售价不变，在付款方式、礼品赠送、返租利率等到方面给予优惠）、先租后售、捆绑式促销等到灵活措施。

（一）捆绑式销售

在尾盘销售期，所剩铺位的质量参差不齐，为了避免“烂尾铺”的出现，我们在确保成本的基础上，采取捆绑式销售。把所剩商铺根据质量的不同分为两组，质量稍好的商铺数量大约是质量稍差的商铺数量的两倍。我们采取“2+1”销售方式，即以购买两个铺位的价钱（促销前的价格），现在可以买到三个铺位的面积。正是平时所说的“买二送一”。这样就相当于铺位价格打6．6折，使质量稍差的铺位一起售出。

捆绑式销售也可以在强势销售期采用，这是在我们充分了解每个铺位的优缺点的前提下采用的，这样可以有效地避免尾盘滞销的尴尬。

买家定价销售策略

（二）“精英组合”促销策略

买家定位销售策略是尾盘销售的一种很有效的手段，我们向客户展示表位定价的资料（包括附近商铺的价格、以前内部认购的价格和目前市场上的行情价），然后由买家定价登记，中德项目销售部三天之内答复是否按买家的定价售给买家。中德项目销售部决策的标准是“价高者得”。一般有经验的客户给出的价格会接近我们的基价，在我们的承受范围之内，我们都可以售出。其实这是一种变相的降价。

（三）“精英组合”促销策略

这一促销策略是指，买家在买铺位时，一次性凑够“五位买家”同时购买，我们就会给这五家客户打一个更大的优惠折扣，具体折扣届时确定。这一促销策略的目的是吸引更多的客户购买，实质上也是一种变相降价的措施。

江畔天城项目营销推广策略

江畔天城项目营销推广策略 推广目标 本项目有志打造成为荆州市城南片区一流的高尚居住社区，因此，本项目要取得最终成功，在销售初期就必须要以高尚的品质一炮走红，务求使本项目成为荆州市荆州区甚至是整个荆州市楼市的焦点。继而再以不同的媒介及炒家的宣传使本项目不断升温，配合并推动本项目的销售，并使发展商为社会所认知，在荆州市房地产市场建立起自身形象品牌之余，使项目销售不断创造出佳绩。 一、整体营销推广策略 1、本案价值体系的建立 在明确了本案的优劣势和目标客户群后，我司认为如何建立自身产品的价值体系将成为客户是否购买本案的关键所在。价值体系：是发掘项目潜在价值的有效手段，能最大限度的增加项目的附加值，使项目的个性更加鲜明。对于本案，我司明确本案的价值体系建立是基于基本价值和附加值两个层面。 2、价值体系建立的两个层面 基本价值层面：即高品质的低密度生态住宅品质属性 →房型满足：宽敞舒适的基本需求 →绿化满足：高绿化率的环境需求 →景观满足：视觉和功能的高度统一

→地段满足：动线发达，蕴含投资价值 →建材满足：高品质标准的基本需求 →智能化满足：安全、便捷的基本需求 →投资满足：投资收益的基本需求 →物业满足：人性化服务的基本需求 →品牌满足：与身份相符的基本需求 →生态满足：舒适，健康生活的需求 附加值层面：指能使目标客户群引起冲动，而最终促成成交的心理需求（即：自我实现的需求、实现全面升级的高品质生活） 3、实现价值体系的两大要素 1）产中要素 突出本案的高品质 未来潜力地段 户型合理，面积经济 规划和景观精致 其它配套设施完备

2）推广要素 概念领先：针对消费者，展开引导、教育的策略，引领市场，与未来同行 立体作战：打破手段单一的营销方式，突破时间的壁垒，创造营销模式 4、战略思想 产品主义一对准：分析产品有力卖点，出击市场； 销售促动一造势：不断形成新闻热点，使之成为区域内及周边地区购房人群关注的焦点，渲染造势。 二、销售阶段分期策略 销售阶段分期表 （具体的推案进度和产品交根据开发进度进行调整） 5、入市策略 本案入市时面临的困难： →对本案所在区域的认同感 →肩负塑造项目大型生态居住圈整体形象的艰巨任务 →板块概念的明确 →品牌形象在短时间树立 →较高的价格下快速消化

[整理版]企业网络营销策划推广方案范文

[整理版]企业网络营销策划推广方案范文 企业网络营销策划推广方案范文 ——网甲科技学习案 网络推广，尤其是网络品牌推广，不能仅局限于企业网站的高访问量，还要保证各门户网站、行业网站、社区论坛等等网络媒体对品牌频繁的曝光率，利用主流网络媒体对企业品牌的正面报道，引导其它网络媒体的大量转载，以传播企业品牌的核心信息，增强企业的网络口啤及美誉度，提升企业品牌在目标客户群中的知名度和号召力，最终影响网络用户的合作意向。 根据企业所属行业特性、网络发展现状、竞争对手和我司的实际情况，结合2010年我司年度战略方向，制定此网络推广策划方案。 一、时间: 2013年1月1日-2013年12月31日 二、2013年年度目标: 1、完成品牌网站建设(改版)。 2、完成对网站诊断、优化，增强网站用户体验、方便运营推广。 3、整合各种网络推广方法。结合社会热点、事件进行炒作，利用差异化的传播途径，避免与竞争对手正面冲突。持续加大网络宣传的覆盖面，增强品牌的正面形象，为企业战略方向提供支持。 4、控制网络推广费用，实现精准营销，增加网站非付费广告点击的比重。 5、完成品牌新闻报道超过25个行业网站以上的10篇，报道超过15个行业网站以 上的8篇，社区论坛品牌贴子浏览量超过3万人的15篇，浏览量超过5千人的贴子35篇，流览量超过1千人的贴子100篇。 6、实现网站访问量达到40万人，行业论坛社区贴子浏览量120万人，品牌软文行 业网站转载400余次。

7、安装网上监控代码，对网站流量等数据进行有效的监控、分析、优化。实现在行业谈季网站日均访问量大于800人，行业旺季网站日均访问量大于1200人，并对网络客户的转化率进行跟踪统计。 三、2013年度具体工作安排表: 我司网络推广将分四个阶段进行(3个月为一个阶段) 第一阶段:1月1日-3月30日 1、完成品牌网站制作(改版)，整合相关内容并添加完毕。 2、对网站全面优化，重点针对搜索引擎优化(第一阶段)，实现企业主要“关键词”搜索自然排名居于前列。 3、分析网民搜索习惯，针对付费搜索筛选适合我司不同阶段推广的关键词，并整合相关宣传推广内容。 4、配合企业年度战略方向，选取有影响力的品牌新闻网络宣传平台，并制定品牌软文内容年度性方案。 5、筛选出较有影响力的20个论坛社区平台，并对论坛贴子炒作制定年度性方案。 6、每周跟进付费广告、品牌新闻发布、攒写贴子并发布论坛社区等方式进行推广宣传。 7、整理收集潜在客户、竞争对手等信息，并负责跟进清理网络侵权行为及品牌负 面报道。 8、发展网络媒体免费合作平台，并充实完善相关专栏内容。 9、完成网站访问量6万人，论坛发贴200篇,浏览人数15万人，品牌新闻报道60篇以上，实现alexa网综合排名在90万内，PR值保持为4，网站跳出率低于30%，网站转化率高于1% 10、每周、每月总结，主要针对企业网络推广效果进行分析评估，并制定相关优化建议方案。 第二阶段:4月1日-6月30日 1、重点针对搜索引擎进行网站优化(第二阶段)，实现我司主要“关键词”居于搜索引擎前列。

某房地产项目营销方案

鼎元弘毅运城分公司2012年营销中心营销方案 营销中心 2012年2月4日

目录 总则 第一部分年度目标任务及任务分解 第二部分影响销售工作的不利因素及解决思路 一、影响销售工作的不利因素 二、需要公司支持的几个方面： 第三部分解决问题具体实施方案 方案1：项目清盘方案 方案2：新市场开发及新业务经理支持方案 第四部分组织架构及薪酬 一、业务系统组织架构 二、“幸福小镇”项目组织架构 三、现有商业项目组织架构 四、银川市场拓展部组织架构 五、各部门职能 六、人员薪资待遇 第五部分 2012年营销中心重点工作

总则 为了深入贯彻总公司领导在“业务系统专题研讨会”上提出的2012年运城项目快速清盘要求，全体销售中心成员决心在公司政策的大力支持下，结合公司的会议精神，充分发挥公司群力群策的工作思路，以开发新市场，培训新人，挖掘优秀业务员为工作重心，以稳扎稳打，整合团队，全民动员为年度销售工作思路，在国家房地产政策调控严峻的形势下，迎难而上，背水一战，紧紧围绕团队建设和既定目标任务展开工作。 第一部分 年度目标任务及任务分解 2012年业务部销售目标为3.5亿元，计划完成目标任务3亿元。 目标任务分解详见《2012年各市场销售任务制定计划表》 第二部分 影响销售工作的不利因素及解决思路 一、影响销售工作的不利因素 ﹙一﹚公司外围方面 主要是当地一些房地产公司通过大幅度提升业务人员点位等一系列不正当竞争手段，诱惑、渗透、颠覆、拉弄我们市场人员，使我们市场营销人员及整体团队建设都不同程度受到一些干扰和影响。

针对这种的情况，营销中心及时调整思路，召集部门高层管理人员找思路，想办法，定策略。决定在稳定营销人员思想，激励业务人员斗志的基础上，采取“不同项目制定不同奖励政策”的策略，达到留人员，清项目的目的。具体奖励政策按照不同项目从三方面去体现，即正常销售类项目:创业城、临街底铺、财富广场采取加大奖励思路；住宅及公寓类项目:创业大厦1、2、3号楼、时尚公寓4、5、6号楼、创业城1、2号楼、丽港新居，采取转换为内部集资购房＋低价包销策略；滞销类项目：风情街、明清街、金海岸1、2、3期剩余房源，风情酒店底铺、休闲公寓底铺，采取工程抵账＋超高点位奖励办法。具体运作详见《第三部分方案1项目清盘方案》。 ﹙二﹚公司内部方面 1、运营招商目前是影响商铺销售的最大障碍，具体表现为已交工的商业项目招商不到位、已招商的商业项目仍然没有起色的现象，导致购买商铺的客户怨声道气，给后续销售工作开展带来举步维艰的局面。希望公司能在5月1日前，使金世界国际广场如期开业。同时建议金海岸三期、风情街也能在七月份前后与大型商家达成初步协议，尽量把临街门面先租出去，给公司整体项目商业运营带来起色，给客户带来前景和信心，给营销环节带来强有力的保障。 2、部分项目交房滞后，房产证办理迟缓也是影响销售方面的一个大问题。虽然公司从正面给客户做了大量的解释工作，但随着时间的推移，也陷入困惑状态。目前客户在这方面对我们公司的不满情绪一直在高涨，已经在30多个老市场产生了负面作用，给后续项目销

虹洋地产项目营销策划推广方案

沈阳某地产项目营销策划推广方案 第一部分沈阳别墅市场分析 在本部分，我们将主要讨论沈阳的经济状况和沈阳别墅版块状况和浑南的别墅市场竞争态势分析。 一、沈阳市自然社会经济情况 沈阳市（曾名盛京、奉天等）土地总面积12980平方公里，地处北温带，属于受季风影响的湿润和半温润暖温带大陆性气候，沈阳辖九区一市三县，其中中心区面积163.3公里。1999年沈阳市总户数为212.6万户，总人口为677.1万人，其中中心区（市内五区和郊区九个街道）户数为112.6万户，占全市总户数的53.0%，人口为350.4万人，占全市人口的51.8%。 2001年沈阳市实现国内生产总值1238.0亿元，其中第一产业76.6亿元；第二产业542.0亿元；第三产业619.4亿元。 全市公路总长度5252公里，其中高速公路239.2公里。 2001年末沈阳市累积注册三资企业3820家，其中投产（开业）1305家。 2001年沈阳市加强绿化建设，全市累积建成绿地面积4729.4万平方米。 2001年沈阳市共有21所普通高等学校，共招收本、专科（高职）学生5.6万人，在校学生达16.8万人。2001年高等院校本、专科毕业生2.6万人。全年普通高等院校和科研机构共招收研究生4028人，在校研究生9660人，毕业研究生1442人。 2001年末全市城镇单位从业人员120.4万人，比上年末下降4.6%。在岗职

工人数115.4万人，下降5.4%。到2001年末全市离岗职工为46.9万人。根据劳动部门统计，年末城镇登记失业人员13.3万人，登记失业率为4.7%。 2001年，全市职工平均工资为8172元。2001年城市居民人均可支配性收入为6386元。城市居民人均消费性支出为5515元。全市城乡居民人均储蓄存款为15350元。 按照沈阳市委市政府的“开发浑南，建设新沈阳，把浑南建设成为沈阳的浦东”的战略部署，2001年浑南新区的开发和建设全面启动。新区基础设施建设步伐明显加快。 二、沈阳市住宅市场发展状况 2000年住宅建设完成投资60.3亿元，比1999年增长18.9；竣工住宅面积422.9万平方米，增长6.3%。城镇人均居住面积由上年的8.12平方米增加至8.37平方米；农民人均居住面积达21.8平方米，比上年增加1平方米。 2001年住宅建设投资72.1亿元，比上年增长19.6%；竣工住宅面积444.2万平方米，增长5.0%。城镇人均居住面积由上年的8.37平方米增至8.79平方米；农民人均居住面积达22.8平方米，比上年增加1平方米。 三、沈阳别墅市场发展状况及版块特征分析 （一）沈阳别墅市场的发展历程 沈阳的别墅市场始于1992年的河畔花园，当年的供应量仅有20栋左右。但是“河畔花园”在沈阳房地产市场上所起的作用是无法估量的，在许多沈阳人眼中，10年前的“河畔花园‘在如今仍然是最好的选择。 在1996年沈阳的别墅市场供应量达到一个顶峰，年供应量在250套以上，相比1992年增长了10倍。主要项目有静园、天辰景翠、靓马新村、靓马云珠、巴黎世家、凤凰花园等。

项目营销推广策略提案模块

模块 项目营销推广策略提案 第一部分推广的准备 一、市场调研 1、实地踩盘调研 —整体市场 —区域性市场 —竞争对手 2、消费者消费倾向分析 —板块分析 —消费者认可的楼盘（热销）楼盘的特点 —阶段性楼盘的主要特点和风格偏好的分析 —本板块及其代表楼盘的认识 3、目标消费群人文特征分析 —年龄特征 —学历特征 —职业特征 —家庭收入特征 —家庭结构特征

—购房动机 —个人喜好 4、目标群的购楼心理及习惯 —目标消费群对于住房类型的喜好 —目标消费群对于价格的喜好 —目标消费群对于面积的喜好 —目标消费群对于交楼标准的喜好 —目标消费群对于配套的喜好 —目标消费群购买决策过程研究 —影响目标消费群购房的因素分析 二、面临的工作内容 1、开发手续的办理 2、销售团队的组建 —人员招聘 —人员的定编定岗 —人员培训 3、销售现场的工作 —销售中心的设计、建设 —销售中心的装修 —设备、设施、办公用品的采购 —地盘的的包装 —

4、广告 —CI、VI系统 —现场包装 —广告 —媒介计划公关活动 5、销售工具准备 —销售的事物用品 —销售电脑系统 —定价 —付款方式 第二部分市场定位策略 一、项目的形象定位 1、项目名称 2、项目形象定位 二、产品定位 三、价格定位 四、目标消费群定位

五、品牌定位 1、品牌的总体策略 2、品牌的建立 —品牌塑造的关键点 —品牌结构屋 —品牌轮廓 A、牌的基本印象 B、品牌的内涵元素 —品牌定位： 第三部分营销推广策略 一、营销推广工作的主要内容 项目的营销推广工作（前期），主要包括四大块：现场 开盘及活动 广告 客户挖掘和积累

公司网络营销推广方案

网络营销，作为电子商务的第一步，是信息时代企业营销的重要手段，甚至主要手段。当前，随着网络应用环境的快速成熟，网络营销已引起企业界广泛注意，并已开始实际应用。作为年轻的技术型企业，本公司有条件且有必要进行积极的尝试，使公司的营销工作步入全新的轨道，确保公司继 续跳跃式高速发展。 以下是我对公司开展网络营销工作的一点设想： 一、网络营销实施环境初步评估 我们在讨论是否实行及如何实行网络营销之前，必须对目前基本现状有一个清醒的认识，这是我们工作的前提。 1、公司实行网上营销有一定优势，主要体现在： （1）公司产品为高技术产品。 （2）潜在用户主要为技术人员，其网络应用程度较高。 （3）产品销售范围广，国内市场乃至国际市场。 （4）同行业网络营销运用仍处初期，较强的网上竞争对手还未出现。 （5）本公司员工计算机及网络应用已具备良好水平。 另外，开展网络客户服务也有相当优势，理由： （1）客户服务对公司至关重要，但服务地域广，任务重，成本高。 （2）客户服务属技术指导性质，如充分沟通可远距离完成。 2、目前可能存在的不足： （1）对网络营销认识程度还较低。未进行深入系统的研究，其应用对本公司及所在行业发展可能带来的影响还缺乏评估。 （2）尚未形成明确的网络营销工作思路，没有专业部门或专职经理负责整体实施。 （3）虽已建立起企业网站但由于其在表现形式、内容及信息含量、网站功能、网站推广等方面有所不足，尚未发挥其应有的作用。 （4）现有的网站管理模式尚不完善，难以适应开展网络营销的要求。如：网站维护、更新方式，ISP提供的服务等等。 （5）现行的网上反馈信息管理是否高效应重新评估 3、结论： 1、初步认为网络营销在公司具备可行性，有着良好的发展前景，运用得当可能为公司带来重大贡献，存在由此引发公司经营方式重大变革的可能。

市场项目营销推广方案大纲

市场项目营销推广方案大纲 市场项目营销推广方案1 一、营销环境 1、厂家提供的相关行业资料以及在某些区域已经取得成功的先例。 2、十堰作为车城，汽车的拥有量不在话下。加之二汽相关企事业多不甚数，为我们提供了一个优与其他区域的营销环境。 3、在本区已经登陆的电子产品诸如gps，电子狗已经成功抢占了市场，因此消费者对于电子产品不会抵制。 4、从我们已作的工作来看，大部分的消费者对此产品感兴趣，只是惧于价格而采取观望态度。这说明如果我们下一步工作做的正确的话一定可以撕开市场的死角。(产品定位就显得格外重要) 5、目前我们的市场销售刚刚开始，只是停留在找分销商的初始状态。正在的销售活动还没有开始。 6、与企事业打交道可以带动我们整机和办公耗才的销量上涨。 7、第九十四条驾驶机动车有下列行为之一的，处200元罚款:(一)拨打、接听电话、观看电视的;(二)下陡坡时熄火或者空挡滑行的; 三)连续驾驶超过4个小时，未停车休息或者停车休息时间少于20分钟的;(四)警车、消防车、救护车、工程救险车不按照规定使用警报器、标志灯具的;(五)违反规定在应急车道内行驶或者停车的。根据情节还可能扣分。 二、营销问题 1、产品知名度不够—仍属新产品行列

2、产品定位不准确(客户认为这仅仅是一款给汽车用的手机) 3、现在的手机大都带有此类功能，且同类产品价格悬殊太大 4、产品包装不新颖，相应的资料不够吸引人 5、选择做汽车美容店分销，渠道不畅通(分销商认为这只是其店面的有一款摆设的电子产品) 6、促销方式局限化，渠道拓展不开 7、销售队伍完全跟不上 三、营销方案 1、队伍组建(周期费用) 初期维持在3名销售人员，加强专业销售知识的培训划分各自的职责。并大量收集包括网络在内的行业信息，打印成册。建立客户意向档案及相关行业档案。建立重点行业的时间规律表。(马云在中说过这样的话“1必须证明你的产品有市场2你们大家都能赚到钱3最重要的你得有自己坚实可靠的团队”) 2、产品定位(周期费用) 给产品重新定位。通过网络搜索相关资料和找到十堰已有的同类产品，彼此比较后差异化定位。如:“驾车。通讯。安全。车哥大。一个都不能少。”“驾车办公是硬道理;安全通讯高于一切------车哥大”“开车打电话你的品位够吗?车哥大告诉你”“请问你的爱车有车载吗?车哥大告诉你”“开奔驰，驾宝马。商务大哥大，开车车哥大。”“这是一个交通事故频发的时代!‘车哥大’提示你——你的行车够安全吗?”(现在有一部分老板喜欢用以前大哥大款式的手机，

市场营销推广策略

市场营销推广策略 一、策划目的 / 概述。 企业开张伊始，尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点策划出一套行销计划。 二、分析当前的营销环境状况。 （一）市场状况分析及市场前景预测 1.产品的市场性、现实市场及潜在市场状况。 2.市场成长状况，产品目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的产品公司营销侧重点如何，相应营销策略效果怎样，需求变化对产品市场的影响。 3.消费者的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展前景。 如台湾一品牌的漱口水《"德恩耐"行销与广告策划案》中策划者对德恩耐进入市场风险的分析，产品市场的判断颇为精彩。如对产品市场成长性分析中指出： ①以同类产品"李施德林"的良好业绩说明"德"进入市场风险小。②另一同类产品"速可净"上市受普遍接受说明"李施德林"有缺陷。 ③漱口水属家庭成员使用品，市场大。 ④生活水平提高，中、上阶层增多，显示其将来市场成长。 （二）影响产品的不可控因素进行分析 如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如消费者收入水平、消费结构的变化、消费心理等，对一些受科技发展影响较大的产品如：计算机、家用电器等产品的营销策划中还需要考虑技术发展趋势方向的影响。 三、SWOT分析。 营销方案，是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键。只是找准了市场机会，策划就成功了一半。 （一）优势 （二）劣势 一般营销中存在的具体问题/劣势，表现为多方面： 企业知名度不高，形象不佳影响产品销售。

产品质量不过关，功能不全，被消费者冷落。 产品包装太差，提不起消费者的购买兴趣。 产品价格定位不当。 销售渠道不畅，或渠道选择有误，使销售受阻。 促销方式不务，消费者不了解企业产品。 服务质量太差，令消费者不满。 售后保证缺乏，消费者购后顾虑多等都可以是营销中存在的问题。 从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或消费群特点进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要消费群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。 （三）机会 （四）威胁 四、营销目标 营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售量为×××万件，预计毛利×××万元，市场占有率实现××。 五、营销战略（具体行销方案） （一）营销宗旨 一般企业可以注重这样几方面： 以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场，为产品准确定位，突出产品特色，采取差异化营销策略。 以产品主要消费群体为产品的营销重点。 建立起点广面宽的销售渠道，不断拓宽销售区域等。 （二）产品策略 通过前面产品市场机会与问题分析，提出合理的产品策略建议，形成有效的4P组合，达到最佳效果。 1）产品定位。产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使产品迅速启动市场。

项目销售方案

项目销售方案 1

[凤凰城]项目销售方案 嘉兴六合地产营销策划有限公司 二零一一年十二月

一、代理项目基本概况 1、项目基本构成 精装酒店式公寓、步行街、卖场。 2、项目经济指标 酒店式公寓面积9513.72平方米;步行街面积12376.4平方米;卖场面积7201.68平方米。 3、主力面积 酒店式公寓45平方米;步行街独立一层30平方米左右 ,1-2层120平方米;卖场划分为30平方米的单元。 二、项目SWOT分析 1、优势(S) 城市综合体,聚集大量人气及商业配套,发展前景无限。 依托崇福广场优势,聚集人气。 依托崇福广场住宅入住,商业形成一定气氛,五星级酒店开业,以及政府大楼入住,城市中心地段完全显现。 崇福广场的成功运作,给投资者带来继续投资凤凰城的信心。 2、劣势(W) 与崇福广场有崇新线隔断,道路状况一般。

商业体量较大,且主力集中在步行街1-2层,单套面积过大,势必造成单套物业总价偏高,影响到客户的投资热情。 3、机会(O) 崇福镇即将撤镇建市,变成崇德市,政府的扶植力度及各方面配套会渐渐完善,也将更加吸引长三角投资者的目光。 政府各部门入住崇福广场办公,崇福行政商业中心已然形成。 4、威胁(T) 大型城市综合体,必须依托良好的招商以及后期商业管理。当前难以保障今后项目的稳定运行。 崇福当前人口总量偏少,是否有能力消化现有或将有的商业。 当前崇福整体商业的售价及租金价格完全不成正比,投资回报较低,投资者受益较差。 总结 综上所述,项目的前景还是比较良好的,机会及优势远大于劣势。我们将凤凰城定位为崇福广场凤凰城,充分依托崇福广场所带来的各种机遇和机会,将凤凰城打造成与崇福广场相得益彰的,相辅相成的由高档别墅、精装酒店式公寓、大型商场、品牌步行街为一体的城市综合体。

房地产项目营销推广策划执行方案

当前文档修改密码：8362839 c:\iknow\docshare\data\cur_work\xxxx\ “紫云山庄” 五月营销推广策划执行提案

厦门夏涛房地产投资顾问有限公司 2006年4月9日 目录 【活动推广主题、目的、内容】 ....................................................................................................... 错误!未定义书签。【车房大型联合展销会】.................................................................................................................... 错误!未定义书签。【我心中的理想家园——“紫云山庄杯”儿童绘画大赛】 ......................................................... 错误!未定义书签。【紫云山庄五月文化活动月之寻宝游】 ........................................................................................... 错误!未定义书签。【紫云山庄颁奖典礼及抽奖大酬宾】 ............................................................................................... 错误!未定义书签。【五月文化活动月之活动排期一览表】 ........................................................................................... 错误!未定义书签。

xxx住宅项目营销推广方案

目录 一、项目市场竞争环境分析 1、区域市场现状及趋势 2、市场消费需求环境分析 3、结论 二、项目整体SWOT分析 1、项目SWOT分析之优势分析（S） 2、项目SWOT分析之劣势分析及化解（W） 3、项目SWOT分析之机遇点（O） 4、项目SWOT分析之威胁点（T） 5、结论 三、项目产品定位 1、产品特点定位 2、开发理念分析 3、社区文化分析 四、消费群体定位 五、项目营销推广及执行 1、总体营销目标 2、项目主推广语及主题价值延展 3、营销推广策略 4、项目一期推广阶段安排 六、销售价格策略 七、总结

一、项目市场竞争环境分析 1、区域市场现状及趋势 滨海房产市场日趋规范，整体进入理性发展趋势，在市场发展的过程中，可分为三个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下表：

综上所述: ——开发量持续增长，市场竞争日益激烈； ——宏观经济走好，消费力量分流； ——综合因素影响，房价稳中有升。 2、市场消费需求环境分析 ●XX房地产行业发展逐渐完善和规范，政府管控力度加大，房地产金融政策 可能收紧，开发成本增多； ●置业自住、改善居住条件、多次购房同时成为市场的主要消费特点； ●90~100m2的两房、小三房和111~130 m2的三房是最受购房者喜欢的面积和 房型，部分消费者有70~90 m2的小房型需求； ●多层住宅仍然是市场需求主体，小高层认同度呈上升趋势，建筑朝向仍对住 房消费有较大影响力； ●消费者对小区交通和车库要求比较高； ●明亮、清爽的外墙颜色和简洁、明快的建筑立面受到市场欢迎。 ●对于小区及周边配套设施要求完善实用； ●市场成熟程度整体不高，缺乏绝对的品牌项目和开发公司； ●楼盘宣传推广、消费者信息获取渠道相对传统，推广方式较模式化，无新意； ●“产品创新、服务创优、营销创佳”是项目开发成功的三大要素和必备条件， 但滨海房产项目营销普遍缺乏“服务创优”意识。

企业网络营销推广方案策划

企业网络营销推广方案策划 一、公司简介珠海格力电器股份有限公司成立于1991 年的珠海格力电器股份有限公司是目前全球最大的集研发、生产、销售、服务于一体的专业化空调企业，2009 年销售收入426.37 亿元，连续9 年上榜美国《财富》杂志“中国上市公司100 强”。格力电器旗下的“格力”品牌空调，是中国空调业唯一的“世界名牌”产品，业务遍及全球100 多个国家和地区。2005 年至今，格力空调连续5 年全球销量领先。该企业是珠海市人民政府国有资产监督管理委员会管理旗下的一家大型国有控股股份制企业 儿、行业网络营销环境及竞争对手分析 1、行业网络营销环境分析从宏观和微观环境两个方面对格力的 网络营销环境进行分析 （一）政治法律环境2005 年4 月1 日，《中华人民共和国电子签名法》正式实施。电子签名法的出台为我国电子 商务发展提供了基本的法律保障，解决了电子签名的法律效 力这一基本问题，并对电子认证机构、电子签名的安全性、 签名人的行为规范、电子交易中的纠纷认定等一系列问题做 出了明确的规定2007 年底，商务部正式公布《关于促进 电子商务规范发展的意见》，指出“我国电子商务发展还 处于起步阶段，整体应用水平比较低，交易环境有待改 善，社会公众对电子商务的认知度和认可度有待提高，电子 商务信息披露、资金支付和商品交付等行为还有待规

范” 。2008 年4 月，商务部《电子商务模式规范》和 《网络购物服务规范》出台征求意见稿，对实名制、支付交 易和信息记录等都作出具体规定。这有助于规范目前电子商 务市场良莠不齐的交易行为。这两份管理办法涵盖了对商家 法人资格、备案执照、经营行为、支付方式、服务体系等各 个环节的考核 要求，适用于B2B （企业对企业）、B2C （企业对个 人）、C2C （个人对个人）和G2B （政府对企业）4 种 形式的网上交易，对网上交易规范提出了较为详细的要 求。 二）科技环境自“十二五”开局以来，家电产品高端化的趋势明显。这对产品在功能、容量、节能、环保等方面提出了更高 的要求。行业技术升级的热点是是“变频技术、空调器 HCFC 替代技术、热泵技术、太阳能混合能源技术、新材 料和材料替代技术、智能化技术、关键零部件技术 等” ”，如果企业能在这些行业共性技术上成功 开发出具有自主知识产权的核心技术，并实现产业化，必然 跻身领导企业的行列。 2. 微观环境分析 消费群体的需求环境截止到2009年，空调保有量为农村每百户12.23,城镇每百户106.84。2009年，空调保有量为农村每百户12.23,城镇每百户106.84。2009年，空调保有量为2568万+2.24亿

某地产项目营销推广策略报告(doc 24页)

某地产项目营销推广策略报告(doc 24页)

北奥公馆 营销推广策略报告 2004年11月8日 北京中原 北奥公馆专案组

2、销售周期 2．1北京市房地产市场销售周期说明 我司认为入市时机，并不是指时间概念上固定的选择，而应是 根据项目自身的实际情况和市场环境所决定的。因此，本项目 推出的成功与否，并不能单纯的选择每个固定时间点来实现， 而是应该要把前期的铺垫工作筹备完善，透彻了解时间段的市 场经济周期，在具备较成熟的开盘条件下，再切入市场。 北京市房地产市场销售周期走势分析 北京房地产市场销售有明显的季节性，根据我司对区域市场仔 细调研和深入分析以及对北京房地产市场的总体走势分析和显 示，目前北京房地产市场的销售周期是从每年的5月份开始， 然后持续加温，直至11月份，而这段时间里，又以5、6月份 和9、10月份的销售活动最为频繁。

2．2本项目推广特点说明 ?2004年11月我司开始接触本项目 ?项目主体结构年底均将封顶，工期使销售刻不容缓 ?样板间及售楼处于11月底投入使用 ?目前项目现场情况混乱，对于销售有不利影响且会持续至2005年初?周边道路交通条件在短时间内不能得到完全的改善 ?2004年底大屯路断路整修 ?2004年底科荟路通车交付使用 ?位于北四环的售楼处现场与项目现场有一定的距离 2．3本项目销售周期说明 本项目销售周期为2004年12月1日起至2006年5月31日止， 共计18个月。根据以上推广特点，综合项目自身情况，我司建 议本项目2004年12月进入市场开始销售，具体推广周期可分 为市场亮相及客户积累期等五个阶段。各阶段具体时间分布如 下表： 销售周期分布表 销售周期时间结点 市场亮相及客户积累期2004年12月1日至2005年2月 第一强销期2005年3月至2005年6月 第一调整期2005年7月至2005年8月 第二强销期2005年9月至2005年11月 第二调整期2005年12月至2006年3月31日 尾盘期2006年4月至2006年5月 2．4本项目销售任务说明

市场营销推广策略

一、策划目的 / 概述。 企业开张伊始，尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点策划出一套行销计划。 二、分析当前的营销环境状况。 （一）市场状况分析及市场前景预测 1.产品的市场性、现实市场及潜在市场状况。 2.市场成长状况，产品目前处于市场生命周期的哪一阶段上。 对于不同市场阶段上的产品公司营销侧重点如何，相应营销策略效果怎样，需求变化对产品市场的影响。 3.消费者的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展前景。 如台湾一品牌的漱口水《"德恩耐"行销与广告策划案》中策划者对德恩耐进入市场风险的分析，产品市场的判断颇为精彩。 如对产品市场成长性分析中指出：①以同类产品"李施德林"的良好业绩说明"德"进入市场风险小。 ②另一同类产品"速可净"上市受普遍接受说明"李施德林"有缺陷。 ③漱口水属家庭成员使用品，市场大。 ④生活水平提高，中、上阶层增多，显示其将来市场成长。 （二）影响产品的不可控因素进行分析如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如消费者收入水平、消费结构的变化、消费心理等，对一些受科技发展影响较大的产品如：计算机、家用电器等产品的营

销策划中还需要考虑技术发展趋势方向的影响。 三、SWOT分析。 营销方案，是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键。 只是找准了市场机会，策划就成功了一半。 （一）优势（二）劣势一般营销中存在的具体问题/劣势，表现为多方面：企业知名度不高，形象不佳影响产品销售。 产品质量不过关，功能不全，被消费者冷落。 产品包装太差，提不起消费者的购买兴趣。 产品价格定位不当。 销售渠道不畅，或渠道选择有误，使销售受阻。 促销方式不务，消费者不了解企业产品。 服务质量太差，令消费者不满。 售后保证缺乏，消费者购后顾虑多等都可以是营销中存在的问题。 从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。 分析各目标市场或消费群特点进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要消费群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。 （三）机会（四）威胁四、营销目标营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售量为×××万件，预计毛利×××万元，市场占有率实现××。

项目营销策划推广方案

东方壹品营销策划推广方案 2011年9月15日 大连恒瑞正合房地产营销策划有限公司 前言 根据东方壹品项目本身特点和晨峰地产公司战略发展目标为基础，以客观的市场调研和有针对性市场定位为准则，以独特的概念设计为核心，综合运用各种地域性策划推广手段，按项目施工进度和销售推广梯度来实施，目的围绕三大执行期来综合策划推广，第一期项目告知为主，同时预测市场承载力并有规律的适当调整；第二期为开盘前期大量蓄水为后期强销期做暖场铺垫，充分发挥策划推广市场冲击力和延展性，使我们东方壹品开发、建设、销售取得圆满的成功，并针对晨峰地产公司从成长型向专业化、品牌化过度，并为产品品牌化向企业品牌的定量、定性转变做功课。 一、东方壹品策划推广周期 （一）、辽沈战役---初级推广 （1）2011年8-10月——形象推广期 （2）2011年11--12月——延展筹备期 （二）、淮海战役---中度挖掘 （1）2012年1-4月——引导期 （2）2012年5月--认购期 （3）2012年6-7月——开盘期 （4）2012年8-9月——强销期 （三）、平津战役---高效回收 （1）2012年10月——持续期 （2）2012年11月--13年——收尾期 二、策划推广执行方案 （一）、形象推广期——辽沈战役 节点时间：2011年8月1日～2011年10月30日 前期项目展示告知为主，对市场预期的冲击性，展示项目本身自有的独特性、唯一性、高品质、高性价比、高定位、高标准等。 1、推广目的 以展示告知为主，项目平铺展示达到一定小范围市场冲击，引起行业竞争对手和周边居住人群以及潜在客户的关注。 2、积累客源

铁锋区1.5公里半径内客户群 3、推广主题 （1）政策引导： 政府未来规划，城市向东、向南迁移，东部大型居住区规划，汽车销售服务产业完善、物流产业发展、旅游休闲区重点规划、中华东路商业延展区未来升值空间和城市门户地段的前景等。 （2）概念诉求：城市门户地标鹤城首席Art-deco风格法式艺术建筑 鹤城首席Art-deco风格法式皇家府邸 4、推广侧重 展示告知为主，体现项目本身自由的地理位置优越性，总体规划、建筑风格、户型面积范围、园林景观小展等。 5、宣传方式及sp活动 开工奠基典礼（完成）、焰火晚会（取消）、交通广播和乡村广播（完成）、车体广告、站牌广告、户外围挡、户外围挡视觉冲击力强图片配合主题广告语，概念性推出项目区域、风格、价值、形象突出主题。 （1）、电子楼书（网站）：外立面风格、多层、高层数量、户型、面积、企业VI、企业文化等。 （2）、车体广告：以项目整体鸟瞰图为主配以主题广告语。 线路建议6路或28路。时间10月初开始为期一年，内容根据推广计划更换主题。 （3）、10月初房展会：宣传软性彩页，数量10000份和前期制作200把扇子及企业文化衫等。 6、广告表现 展示总体形象、建筑风格、规划布局、企业文化、产品品牌拓展 7、VI表现 地标图 道旗 停车站牌 网页设计 8、媒体配合 （1）投放时间及方式（完成） 交通频道、乡村频道广播房产专栏，时间30秒频率6次，早中晚各2次，时间8月9日-9月10日一个月。后期可根据销售节点需要拉长时间及加大投放频率。 （2）软文：（新） 【重磅信息：即日起，联通大道进入后现代法式浪漫生活节奏，时尚、简约、唯美将成为未来高品质生活的主旋律!】 (播报形式) 东方壹品，联通大道上的鹤城首席Art-deco风格法式艺术建筑，面积为50-150平米区间特色的花园电梯洋房与情景高层引领您的居住世界观。社区规划有艺术气

项目营销推广方案

项目营销推广方案 一、项目背景概况 【AA金钻】商住楼项目由如皋市XX房地产开发有限公司开发，原定位为汽摩配市场及空中花园加连排别墅的中档住宅区，该项目总建筑面积11万方，一期开发面积为4万方。项目位于如皋市益寿南路与福寿路交界处，北靠市政府、行政审批中心；南临群宇摩配市场、绿园新村；西对电信大楼、市实验中学；东依如城镇政府、如皋大剧院。项目交通便捷，地理位置优越，并与开发建设中的市政府相毗邻，必将成为如皋城市西扩南移的新标志，创造财富新焦点。 近两年来如皋市的楼市发展尤为迅猛，市区房地产需求近于饱和，仅2006年，就先后有金九华府、浅水湾、龙游御境等楼盘陆续上市，而此时正值全国房价接连上涨，供需结构严重失衡，国家再施宏观调控之际。因此，对于【AA金钻】项目来说，既存在机遇，也无疑面临一定的压力。机遇在于近年来如皋市民对房地产需求的持续旺盛，同时，如皋城区规划为房地产开发提供了新一轮增长空间；压力则来自多个楼盘在有限空间内的激烈竞争，以及居民在国家宏观调控背景下的持币观望心态。 在这种市场背景下，我们认为：任何一个楼盘都不可能仅仅依靠几个广告就取得巨大的成功，楼盘推广是一次整合行销的过程，需要广告、促销、公关等多种营销手段的组合拳出击，方能达到目的。 二、项目市场分析

1、项目现状分析 1）、工程状况 ■一期已经交付使用。 ■二期正在规划阶段。 2）、销售状况 ■我公司于2006年8月接手本项目销售工作。 ■我公司接手前，共销售面积占一期开发面积的75﹪，还有商业7575㎡，住宅2231㎡待于销售。3）、出租状况 ■已经出租了一期开发面积的10﹪。 4）、业态状况 ■目前的经营状态主要是以摩托车配件经营为主，辅以日用百货、餐饮休闲的综合性市场。 2、项目SWOT分析 1）、优势﹝Strengths﹞

某房地产项目整体推广策划方案

南大山南山公寓项目营销策划方案 目录 第一部分：市场分析 一、项目基本情况 二、、本地区项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析 三、细分市场（中高端花园洋房）项目推广策略分析 四、细分市场（中高端花园洋房地产）广告传播策略分析 五、细分市场（中高端花园洋房地产）发展趋势 六、主要竞争项目及楼盘分析 第二部分：SWOT分析 一、项目优势 二、项目劣势 三、项目机会 四、项目威胁 第三部分：项目定位策略 一、目标客户群说明 二、项目品牌定位策略 三、楼盘品质定位策略 四、物业定位策略 五、推广定位策略 第四部分：项目营销推广 一、项目现场包装 二、建设步骤建议 三、广告推广策略 第五部分：项目销售策略 第六部分：宣传推广计划 第一阶段：品牌推广 第二阶段：楼盘品质塑造 第三阶段：营造销售氛围 第七部分：媒体广告 一、整合传播策略 二、媒体组织和规划策略 三、具体实施措施 后记

第一部分：市场分析 一、项目基本情况： “南方新城·风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里之后，在高新区开发的又一大型品质社区。项目占地400亩，总建筑面积70多万平方米，分七个组团进行开发。 “南方新城·风林高地”位于平顶山公园以南，南方香榭里以北，毗邻已近实施的高（二郎高庙村）九（大坪九坑子）路城市干道。通过南面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路城市干道，可畅达解放碑、沙坪坝、杨家坪、二郎科技新城等各主城区，同时，石桥铺高新区城区配套，给小区的居者提供了一个环境优美、交通便利的城区生活环境。 “南方·风林高地”以高尚花园洋房、高层住宅为主。居住在享受城市的便利与畅通之余，更能投入到上风上水的自然美景之中。项目地处高新区城市最高点，既有着山城的高地田园风貌，空气清新，又可远眺歌乐山、南山，山色氤氲蔚然，居住其间心旷神怡。 目前，该项目已经完成了前期场地的平整和施工围墙的修建，进入正式施工建设阶段，项目将于年内正式开盘，并开始推广和营销。 二、项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析： 由于本项目属于低密度、高品质花园洋房，项目自身设计和规划具备较高的建筑品质和市场营销定位。 从目前重庆地区房地产中高端市场的情况来看，今年以来投放和进入市场的中高端花园洋房项目，相对去年同期，增长幅度很大。 不少房地产商都将花园洋房项目作为其进军高端市场的突破点，目前已经完成前期推广和市场拓展的项目多达20余个。 在秋交会上亮相的新项目也达到了10余个，不少项目在房交会上的表现都异常活跃，因此可以预见本年度重庆中高端花园洋房的市场竞争将异常激烈。 同时，根据相关媒体所进行的市场调研来看，目前本地区相应市场的成交量也异常的活跃，体现出消费者对中高端花园洋房特别的钟爱和热情。 三、细分市场（中高端花园洋房）推广措施分析 ●高撇脂营销、推广策略风行 由于中高端住宅的特殊价值定位和推广目标人群的不同，本地区的中高端花园洋房普遍采取了高撇脂的营销、推广策略，即采取高投入、高溢价的推广策略，在项目入市阶段便采取强势的广告推广手段，对项目核心优势和买点进行大规模的广告宣传和推广，以达到先声夺人、取得市场领先的目的。 ●电视广告媒体开始占据媒体发布的主流

地产行业项目营销推广策略提案

地产绿野仙居营销推广策略提案 第一部分：案名建议 绿野仙居 GREEN DREAM GARDEN 第二部分：项目分析 一、对产品内容的分析 1、地理位置比较优越。

项目位于市中心的长宁区，北kao上海市主干高架延安路边，南朝以时尚著称教育界的东华大学。向东150米是轻轨站，向西500米是长宁区办公写字楼集中区。附近还有幽雅洁净的中山公园，凯旋绿地以及天山公园。能够讲绿野仙居是都市中一块难得的绿色宝地。 2、产品定位为中档，并凸花房型、绿野型、一般户型区等关键元素。项目力求通过对自然绿地进行原生态演绎，以简洁、明快的北欧建筑风格，诠释原汁原味的自然意境的品质生活，使其建设成为区域内追求绿野滨水居家生活理念的人士汇聚的高尚的居住社区。 3、项目总体规模为中等，物业形态以多层住宅为主。 本项目的多层住宅仍要紧针对区域性客户，如长宁区，徐汇区，静安区等地的消费者。同期区域内并没有竞争对手，其竞争项目要紧是徐汇区的多层住宅产品和二级市场上的多层住宅产品。但我们优势在于幽雅的周边环境。

二、对市场环境的分析 2001年上半年，区域商品房交易面积２７.８万平方米，交易额１５.５亿元（平均销售单价为5575元/平方米），比去年同期增长１６.２％和８.３％。交易金额增长缓于交易量的增长，而上半年要紧交易差不多集中在一些旧盘上，价格有所回落属于正常情况。 今年上半年，长宁区交易价格水平低于去年同期的水平，要紧缘故是高品质、高售价物业供应量不足。 与平静的一级市场相比，三级市场交易火爆，底部积压房源进一步得到消化，以后供应羕ao刂屏己谩Ｖ懈叻吭吹奈榷ㄒ丫晌坎谐〉闹屑崃α浚诠┯α坎蛔愕那榭鱿录鄹裼猩仙魇疲桓呒畚环吭吹娜胧薪蠓寤骷鄹裥星椋蠢词谐「窬只救啡稀?br /> 目前的市场架构可谓天时地利人和，区域房价指数将突破向上，同时在以后几年内，行情有屡创新高的可能，要紧体现在底部积压房源进一步消化，其价格因素对大局阻碍越来越小；高档房源供应充足，市场价格