世联关于区域土地一级开发的经验分享

世联关于区域土地一级开发的经验分享

一、本文概述

1、土地一级开发的重要性和挑战

随着城市化进程的加速和经济社会的快速发展，土地资源的重要性日益凸显。区域土地一级开发作为土地资源优化配置的重要手段，已经引起了广泛的关注和重视。然而，在实际操作过程中，土地一级开发面临着诸多挑战，如政策法规的复杂性、资金和技术的高要求以及与多方利益相关者的协调等。

首先，政策法规的复杂性是土地一级开发所面临的重要挑战之一。土地资源的开发涉及到多个政策法规的约束，如城市规划、土地管理、环境保护等。开发主体需要深入了解相关政策法规，确保项目的合法性和合规性。

其次，资金和技术的高要求也是土地一级开发所面临的挑战。土地一级开发通常需要大量的资金投入和先进的技术支持，如基础设施建设、土地整理、拆迁安置等。开发主体需要具备雄厚的资金实力和技术实力，以确保项目的顺利进行。

此外，与多方利益相关者的协调也是土地一级开发所面临的挑战。土地资源的开发涉及到政府、企业、原住民等多个利益相关者的利益。开发主体需要积极与各方利益相关者沟通协调，达成共识，以确保项目的社会稳定和经济效益的平衡。

综上所述，土地一级开发对于区域经济、社会和环境的发展具有重要意义。然而，在实际操作过程中，开发主体需要面对政策法规的复杂性、资金和技术的高要求以及与多方利益相关者的协调等挑战。因此，制定科学的开发策略、加强多方合作、优化资源配置是应对土地一级开发挑战的有效途径。

2、世联公司在土地开发领域的角色和经验

世联公司作为一家专业的土地开发机构，积累了丰富的经验和技能，在土地开发领域具有举足轻重的地位。公司凭借敏锐的市场洞察力、专业的土地开发技能和强大的资源整合能力，为政府和企业提供了全方位的土地开发服务。

在土地开发过程中，世联公司主要扮演以下角色：

（1）市场研究：世联公司通过对土地市场进行深入调研，掌握市场动态，为土地投资提供决策支持。

（2）资源整合：世联公司凭借丰富的经验和专业技能，将土地、资金、政策等各种资源进行有效整合，为土地开发提供有力保障。（3）规划设计：世联公司根据市场需求和土地特点，制定合理的土地开发规划，并进行具体的项目设计。

（4）项目管理：世联公司负责土地开发项目的全程管理，包括项目立项、报建、施工、招商等环节，确保项目顺利推进。

（5）产业运营：世联公司对土地进行运营管理，包括产业导入、招商引资、物业管理等方面，实现土地价值的最大化。

在长期的土地开发实践中，世联公司积累了丰富的经验和技能，形成了独具特色的土地开发模式。公司注重团队协作，充分发挥各专业领域的优势，为土地开发提供全方位的支持。此外，世联公司还不断探索新的土地开发模式，积极推动行业创新，为土地开发事业做出了重要贡献。

二、土地一级开发的前期阶段

1、市场调研和项目筛选

在进行区域土地一级开发之前，市场调研和项目筛选是非常重要的环

节。我们首先会对区域内的市场进行深入调研，了解市场需求、竞争状况、人口增长和经济趋势等信息。我们还会评估项目的可行性和投资回报率，以确保项目的成功开发和实现良好的经济效益。

在市场调研方面，我们会通过多种渠道获取信息，包括公开数据库、政府报告、行业研究等。此外，我们还会与当地政府、开发商、投资者和居民进行交流，以了解市场的真实情况和需求。

在项目筛选方面，我们会根据项目的规模、位置、交通便利性、周边配套设施等因素进行评估。此外，我们还会考虑项目的环境和社会

影响，以确保项目的可持续性和社会责任。

通过市场调研和项目筛选，我们可以选择出最具潜力和可行性的项目，为后续的开发工作打下坚实的基础。

2、土地获取的策略和法律问题

在区域土地一级开发中，土地获取是至关重要的一环。世联在土地获取方面有着丰富的经验和成功的策略，同时注重法律问题的防范和处理。

世联在土地获取方面首先注重市场竞争的研判。通过对市场供求关系、土地政策走势、区域发展前景等方面的研究，为土地获取提供策略指

导。此外，世联还积极探索收购兼并、合作开发等多元化方式，以降低成本、提高效率。

在法律问题方面，世联注重土地权属的清晰界定。在获取土地之前，世联会仔细核实土地所有权证、用地红线图、土地规划等相关资料，确保土地权属无争议。此外，世联还会与政府部门沟通，了解土地使用权、土地用途、土地抵押等情况，确保土地获取的合法性。

在税收征收方面，世联具有丰富的经验和专业的税务团队。世联会根据不同地区的税收政策，制定合理的税务筹划方案，以降低土地获取的税务风险。

总之，世联在土地获取方面有着独特的策略和丰富的经验，同时注重法律问题的处理和防范。这些经验和策略为世联在区域土地一级开发中取得了显著的成绩。

3、项目规划和概念设计

在项目规划和概念设计方面，世联注重细节和整体规划的融合。首先，对目标区域进行深入调研，了解其地理位置、自然环境、人文历史和社会经济特点。其次，根据调研结果，结合项目定位和核心价值，进行概念设计。在这一阶段，世联会充分考虑土地的特性和潜在需求，

制定出符合市场需求的规划方案。

例如，在某个城市的核心区域，世联在进行土地一级开发时，充分考虑到了该区域的商业价值和人口流动性。在规划方案中，世联提出了打造集商业、住宅、休闲、生态于一体的综合性社区的概念。通过引入知名商业品牌、设计优雅的住宅、配备完善的休闲设施和注重生态环保，世联成功地将这块土地打造成了一个具有吸引力的新城区。

此外，世联还注重与政府、投资者和社区居民的沟通，听取各方意见，不断优化规划方案。这种以市场需求为导向、充分挖掘土地价值、注重社区参与的理念，使世联在土地一级开发项目中取得了显著的成绩。总之，在项目规划和概念设计方面，世联注重市场调研，以客户需求为导向，充分挖掘土地价值，并通过社区参与不断优化规划方案。这些经验可以为其他土地一级开发项目提供有益的参考和借鉴。

三、土地一级开发的中期阶段

1、工程实施和管理

世联在区域土地一级开发方面有着丰富的经验和成功的案例。在工程实施和管理方面，我们注重细节，追求卓越，确保项目的成功。

首先，我们采用先进的工程管理方法，制定详细的计划和预算，明确各项任务和目标。我们拥有一支专业的团队，负责项目的整体规划、设计、施工和监督，确保项目的顺利进行。

其次，我们注重与相关政府部门和合作伙伴的沟通与协调。在项目实施过程中，积极响应政府政策，遵循相关法规，与各方的合作紧密，确保项目的合法、合规和顺利进行。

此外，我们还注重项目的风险管理。通过全面的风险评估和应对措施，有效规避和降低项目风险，确保项目的安全和稳定。

总之，世联在区域土地一级开发方面，通过卓越的工程实施和管理，确保项目的成功，为各方创造更大的价值。

2、资金筹措和投资回报分析

世联公司在区域土地一级开发领域的成功经验中，资金筹措和投资回报分析是关键环节。针对资金筹措，世联公司采取了多种策略，包括与政府合作、引入战略投资者、发行债券和基金等方式，以确保项目资金充足，降低财务风险。

在资金筹措过程中，世联公司积极与政府部门沟通合作，争取政策支持和财政补贴。此外，公司还寻求与金融机构的合作，利用金融工具

如银行贷款、信托资金等方式为项目提供资金保障。此外，世联公司还通过发行债券和基金等方式吸引社会资本参与土地一级开发，进一步扩大资金来源。

在投资回报分析方面，世联公司对不同项目的投资回报率进行精细测算，以确保投资决策的合理性和可行性。公司通过对市场趋势、土地价值、开发周期、成本投入等因素的综合分析，预测项目的未来收益和风险。世联公司还采用风险控制措施，如多元化投资、合作伙伴选择等，以降低项目风险，提高投资回报的稳定性。

世联公司在资金筹措和投资回报分析方面的经验为其他地区土地一级开发项目提供了借鉴和启示。通过制定合适的筹资策略和投资决策模型，确保项目资金充足和投资回报稳定，有助于推动土地一级开发项目的可持续发展。

3、风险评估和管理

在区域土地一级开发过程中，风险评估和管理是至关重要的一环。世联地产在多年的开发实践中，积累了丰富的经验，形成了完善的风险评估和管理体系。

首先，世联地产对项目进行全面的风险分析，识别出可能影响项目成

功的关键因素。这些风险因素主要包括政策法规变化、市场波动、资金筹措、工程建设、环境保护等方面。在风险分析过程中，世联地产采用多种方法，如SWOT分析、风险矩阵、概率分析等，对风险进行量化和定性分析，以便更好地制定应对策略。

其次，世联地产针对不同的风险因素，采取相应的风险应对策略。对于政策法规变化、市场波动等外部风险，世联地产加强市场研究和政策研究，及时了解和预测风险因素的变化趋势，从而调整项目开发和营销策略。对于资金筹措、工程建设等内部风险，世联地产建立完善的管理机制，确保资金使用合理、工程建设进度和质量符合要求。同时，世联地产还注重与政府、金融机构等各方合作伙伴的沟通与协调，共同分担风险。

此外，世联地产注重风险预警机制的建立，确保及时发现和应对风险事件。在项目实施过程中，定期进行风险评估，及时调整策略，降低风险对项目的影响。世联地产还加强风险管理培训，提高团队的风险意识和应对能力。

总之，在区域土地一级开发过程中，世联地产注重风险评估和管理的实践和探索，形成了较为完善的风险管理体系。通过有效的风险评估和管理，世联地产得以确保项目的顺利进行，为项目的成功开发奠定

了坚实基础。

四、土地一级开发的后期阶段

1、招商引资和项目推广

在区域土地一级开发中，招商引资和项目推广是两个关键环节。世联地产在这方面有着丰富的经验和心得，以下是我们的分享。

首先，对于招商引资，我们注重目标企业的定位和选择。我们深入了解市场需求，结合区域土地的特点和优势，确定符合项目需求的目标企业。在此基础上，我们主动出击，积极与潜在企业进行前期洽谈和沟通，展示项目的投资价值和潜力。同时，我们提供优质服务，为投资者提供全面的投资环境和政策信息，帮助他们做出明智的投资决策。其次，在项目推广方面，我们制定详细的市场拓展计划，确保项目的宣传和推广工作有序进行。我们利用各种媒体和渠道，包括网络、广告、公关活动等，进行项目的品牌宣传和推广。我们注重与潜在客户的沟通和交流，通过举办投资说明会、推介会等形式，为投资者提供更多了解项目的机会。我们还利用社交媒体等新兴渠道，扩大项目的知名度，吸引更多的投资者和客户。

总之，在区域土地一级开发中，招商引资和项目推广是不可或缺的环节。世联地产凭借丰富的经验和专业的技能，在这两个方面取得了显著的成果。我们期待与更多合作伙伴共同推动区域土地的开发和利用，为城市的发展贡献力量。

2、与二级开发商的合作和分成模式

在区域土地一级开发中，与二级开发商的合作和分成模式是关键环节之一。世联公司在这方面积累了丰富的经验，以下是我们的经验分享：首先，我们要明确二级开发商在土地一级开发中的角色和职责。二级开发商通常是负责具体的开发项目，如住宅、商业、工业等。他们需要购买土地、制定开发计划、进行设计和建设，并负责销售和营销等环节。因此，与二级开发商的合作模式需要考虑到他们的职责和利益。在与二级开发商的合作中，世联公司采取了多种模式，包括独家代理、全程服务、定制开发等。具体选择哪种合作模式，需要根据土地的特点和市场需求来决定。例如，对于一些地理位置优越、发展前景好的土地，我们可以采取独家代理模式，给予二级开发商在特定时期内的独家开发权。对于一些需要特殊设计和建设的项目，我们可以采取全程服务模式，为二级开发商提供全方位的服务。对于一些需要满足特定需求的项目，我们可以采取定制开发模式，根据二级开发商的要求

进行定制开发。

在分成模式方面，世联公司通常采取按比例分成的模式。具体分成比例需要根据土地的特点、市场需求、二级开发商的职责和贡献等因素来决定。例如，对于一些地理位置优越、发展前景好的土地，我们可以适当提高二级开发商的分成比例，以激励他们进行投资和开发。对于一些具有特殊资源和优势的项目，我们可以适当降低二级开发商的分成比例，以体现他们的价值和贡献。

总之，与二级开发商的合作和分成模式是区域土地一级开发中的重要环节。世联公司在实践中积累了丰富的经验，通过灵活运用合作和分成模式，我们可以实现土地一级开发的最大化效益。

3、项目的评估和持续改进

在区域土地一级开发项目中，项目的评估和持续改进是关键环节。世联公司在该领域拥有丰富的经验，本文将分享其关于项目评估和持续改进的核心观点和方法。

首先，项目评估是土地一级开发的重要前置工作。在评估过程中，世联公司将市场前景、投资回报率、土地价值等因素作为核心指标，综合考虑项目的可行性和潜在收益。此外，评估工作还需关注政策环境、

区域规划、基础设施建设等方面，以确保项目与市场和政策环境相匹配。

为了确保评估结果的客观性和准确性，世联公司采用了多种数据收集和分析方法。例如，通过调查问卷了解当地居民和企业的需求和期望，借助专家咨询和研讨会获取行业专家的意见和建议。此外，世联公司还会进行市场调研，了解土地所在区域的市场动态和竞争格局。

在项目实施过程中，持续改进是提高项目质量和效益的重要手段。世联公司认为，持续改进应贯穿于项目始终，包括规划设计、土地整理、招商引资等环节。为了实现持续改进，世联公司建立了定期评估机制，对项目实施过程进行跟踪监控，及时发现并解决问题。此外，世联公司还会根据市场变化和客户需求，不断优化项目规划和实施策略，以提高项目的竞争力和适应性。

总之，在区域土地一级开发项目中，项目评估和持续改进是确保项目成功实施的关键环节。世联公司在实践中积累了丰富的经验，本文分享了其核心观点和方法，希望对读者有所帮助。

五、世联的土地一级开发实践案例

1、XX地区土地一级开发案例概述

XX地区是一个具有丰富自然资源和历史文化的地区。近年来，随着城市化的不断推进，该地区的土地资源得到了越来越广泛的关注。在这样的背景下，世联公司积极参与了该地区的土地一级开发项目，为该地区的发展贡献了自己的力量。

在XX地区的土地一级开发项目中，世联公司主要承担了土地征收、拆迁安置、基础设施建设等方面的工作。在这个过程中，世联公司充分发挥了自己的专业优势，通过科学规划、合理布局、高效实施，成功完成了各项任务，为该地区的发展奠定了坚实的基础。

在XX地区的土地一级开发项目中，世联公司采取了多种策略和措施，包括政策宣传、沟通协调、资源整合等。通过这些措施的实施，世联公司成功地解决了土地征收、拆迁安置等难题，为该地区的发展创造了良好的条件。

总的来说，XX地区的土地一级开发项目是一个复杂而系统的工程。在实施过程中，世联公司充分发挥了自己的专业优势，采取了多种策略和措施，为该地区的发展作出了积极的贡献。在未来的发展中，世联公司将继续关注该地区的发展动态，为该地区的发展贡献更多的力量。

2、从案例分析中学习的经验和教训

在区域土地一级开发的过程中，世联总结了许多宝贵的经验和教训。首先，对于开发商而言，要成功实现土地一级开发，必须深入了解当地的地理环境、社会经济情况以及政策法规。还需要建立良好的政府关系，与当地政府保持密切的沟通与合作，以便在开发过程中获得政策支持和资源保障。

其次，开发商需要制定详细的开发计划和时间表，确保开发过程中的各项工作能够有序进行。在规划阶段，应充分考虑区域内的交通状况、公共设施、环境保护等因素，以确保开发成果能够满足当地居民的需求，并获得社会的认可。

此外，开发商还需要重视资金链的管理。土地一级开发是一项资金密集型的工程，需要投入大量的资金。因此，开发商应合理规划资金使用，确保资金链的稳定和安全，避免因资金短缺导致开发进程受阻。另外，开发商还需要加强对市场的研究和分析。在开发过程中，应充分了解市场需求和竞争态势，以便开发出的产品能够适应市场变化，满足消费者的需求。同时，通过市场分析，开发商可以合理制定价格策略，提高项目的投资回报率。

最后，开发商需要注重开发过程中的风险管理。土地一级开发过程中可能会遇到各种不确定因素，如政策变化、市场波动、自然灾害等。

因此，开发商应建立完善的风险管理体系，制定应对措施，以降低风险对项目的影响。

总之，通过对多个区域土地一级开发的案例分析，世联总结出了一系列宝贵的经验和教训。这些经验和教训将有助于开发商在未来的土地一级开发过程中少走弯路，提高成功率。

六、结论

1、世联对土地一级开发的理解和观点

作为一家专注于城市规划和区域发展的咨询公司，世联地产在土地一级开发方面有着深入的理解和丰富的经验。我们认为，土地一级开发是实现城市和区域发展的重要环节，是推动经济转型升级的关键步骤。土地一级开发是指由政府或企业通过法定程序取得一定范围的土地

使用权，并对这些土地进行通水、通电、通路、土地平整等基础设施配套建设，使其达到使用条件的过程。这个过程包括对土地的征用、拆迁、安置、补偿以及相关基础设施建设等环节。

在土地一级开发过程中，世联地产致力于为政府和企业提供全面的咨询服务，包括政策研究、市场调研、项目策划、规划设计、资金筹措、

土地整理等一系列服务。我们注重协调各方利益，优化资源配置，提高土地利用效率，从而实现城市和区域的可持续发展。

为了更好地理解土地一级开发的重要性，我们可以从以下几个方面进行阐述：

首先，土地一级开发是城市和区域发展的基础。在城市化进程不断加速的今天，土地资源日益紧张，如何高效利用土地资源成为城市发展的关键。通过土地一级开发，可以盘活城市存量土地，提高土地利用效率，为城市和区域发展提供有力支撑。

其次，土地一级开发是推动经济转型升级的重要手段。随着经济发展方式的转变，传统产业亟待升级，新兴产业亟待发展。通过土地一级开发，可以引导产业升级和调整，促进产业结构优化，推动经济发展方式转变。

最后，土地一级开发是改善民生的有效途径。通过土地一级开发，可以提供更多的就业机会和居住环境，提高居民的生活质量，促进社会和谐稳定。

综上所述，世联地产认为，土地一级开发对于城市和区域发展、经济转型升级以及改善民生都具有重要的意义。我们将继续致力于提供优

质的咨询服务，为政府和企业推动土地一级开发贡献力量。

2、未来在土地开发领域的发展和展望

随着中国城市化进程的加速，土地资源的管理和开发已经成为政府和企业的核心关注点。对于世联来说，我们深刻理解土地开发的重要性，并已经在该领域积累了丰富的经验。未来，我们将继续关注并深入参与土地开发领域的各项活动，以实现更高的效益和更好的社会影响力。首先，政策的引导对土地开发领域具有举足轻重的作用。未来，政府将继续加大对土地开发的政策支持，以促进土地资源的优化配置和高效利用。同时，政府还将鼓励企业加强技术创新，推动土地开发的绿色化和智能化，以实现经济、社会和环境的可持续发展。

其次，市场需求也将成为土地开发领域的重要推动力量。随着人们对居住环境和生活品质的要求不断提高，市场对高品质、有特色的土地资源需求也将不断增长。这将促使土地开发企业加强市场研究，把握市场需求动态，开发出更多符合市场需求的高品质土地资源。

此外，新技术的发展也将为土地开发领域带来巨大的机遇。例如，大数据、等技术的应用，将有助于企业更准确地评估土地价值，提高土地开发的效益。这些技术还将为企业提供更多的发展机会，如通过智

能化手段优化土地利用，提高土地资源的可持续利用率。

总之，未来在土地开发领域的发展充满了挑战和机遇。世联将继续发挥自身优势，积极参与土地开发事业，为实现更高的效益和更好的社会影响力做出更大的贡献。

七、附录

1、世联的土地一级开发工具和方法

在区域土地一级开发领域，世联公司凭借其丰富的经验和卓越的成就，处于行业领先地位。本文将分享世联在土地一级开发中使用的工具和方法，以帮助读者更好地了解这一过程。

1、世联的土地一级开发工具和方法

世联公司在土地一级开发中采用了多种工具和方法，以确保项目的成功实施。以下是一些常用的工具和方法：

(1) 数据分析：世联公司通过对市场数据的收集和分析，确定具有开发潜力的区域。通过分析人口增长、经济发展等因素，确定未来土地需求和潜在收益。

(2) 市场调研：世联公司对目标市场进行深入调研，了解土地的物理

特征、周边环境以及潜在客户需求。这些信息有助于公司制定更有效的开发策略。

(3) 财务评估：世联公司运用财务模型对项目进行评估，以确保项目的财务可行性和预期收益。这包括对土地购买价格、开发成本、销售价格等因素的分析。

(4) 政策研究：世联公司密切关注国家政策和地方规定，以确保项目的合规性和可持续性。这包括对土地使用政策、税收政策、环保政策等方面的研究。

(5) 合作伙伴关系：世联公司积极与政府、企业和其他相关机构建立合作关系，以获取更多的资源和支持。这些合作伙伴关系有助于提高项目的成功率。

(6) 项目管理和监控：世联公司采用专业的项目管理工具和方法，确保项目的顺利进行。通过实时监控项目进度和质量，及时调整开发策略，以实现项目目标。

通过以上工具和方法，世联公司在土地一级开发中取得了显著的成绩。这些工具和方法不仅提高了项目成功率，还为客户提供了高品质的土地开发服务。

土地一级开发基本流程及成本构成分析

龙源期刊网 https://www.docsj.com/doc/f819253556.html, 土地一级开发基本流程及成本构成分析 作者：严峻 来源：《今日财富》2017年第28期 房地产市场的高速发展，造成一二线城市用地紧张，为顺利拿到城市核心区域的优质土地，一些社会投资人积极参与到土地一级开发项目中，但由于对土地一级开发基本政策流程及成本构成认识的不足，许多土地一级开发项目开发周期过长，资金成本过重，导致最后项目停滞或转手。本文将从四个方面对土地一级开发基本流程及成本构成做一个探讨。 首先了解一下昆明市城中村改造现状，2008年，昆明城中村改造“五年计划”横空出世：原计划要在五年之内也就是2013年年底完成382个城中村改造，然而计划却远远赶不上变化，自城中村改造启动至今近9年的时间，别说列入改造名录的382个城中村全部完成，即便是已启动的208个城中村改造，现如今仍处于步态蹒跚阶段，实际完成情况仍与初时规划的浩大工程相去甚远。所以，不深入了解土地一级开发政策和资金实力不强的社会投资人，要谨慎介入城市的土地一级开发。 一、什么是土地一级开发 土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并依照批准的规划要求组织实施市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”（通水、通电、通路、平整土地）、“五通一平” （通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地）或“七通一平” （通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地）的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程，一级开发后的熟地通过招牌挂形式公开上市。生地是指可能为房地产开发与经营活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。熟地指经过“几通一平”的开发或已经拆迁完毕，可供直接建设的土地，即建筑地块产品。毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。 土地一级开发整理坚持政府主导、市场化运作的原则，其本身是一个政府高度控制与主导的市场，而并非是一个完全市场化的活动，政府主导、市场化运做的原则决定了社会投资人参与土地一级开发活动必须认真研究政府的相关政策，充分理解和利用相关规定，以保证自身利益的最大化。同时必须对今后房地产市场的发展趋势有所预判，毕竟社会投资人的身份只是一个协助实施者，并非是土地一级开发市场的实施主体。 二、社会投资人参与土地一级开发形式 社会投资人参与土地的一级开发形式分为两种：一种是受托管理，对于受托管理方式，政府土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择社会投资人土地开发具体管

土地一级开发案例

土地一级开发案例 土地一级开发是指对原始土地进行规划、开发和建设，将其从农田或荒地转变 为城市建设用地或工业园区。下面我们将以某地区的土地一级开发案例为例，来介绍土地一级开发的过程和效果。 该地区位于城市郊区，原本是一片荒芜的土地，周边没有任何建筑物和人口居住。由于城市的不断扩张和人口的增加，土地资源日益紧张，因此政府决定对这片土地进行一级开发，将其规划为新的城市建设用地。 首先，政府部门对该地区进行了详细的土地勘测和规划，确定了土地的可利用 面积和用途分区。在规划过程中，充分考虑了周边环境、交通便利性、配套设施等因素，确保土地开发后能够满足城市建设的需要，并为居民提供舒适的生活环境。 接下来，政府进行了土地的平整和基础设施的建设。对土地进行平整可以使土 地更适合建筑物的建设，而基础设施的建设包括道路、供水、供电、排水等配套设施的建设，这些设施的完善可以为土地的开发提供必要的支持和保障。 随后，土地逐步被开发建设为住宅区、商业区和工业区。住宅区的建设为城市 新增了大量的居住空间，缓解了城市人口密集的问题；商业区的建设为周边居民提供了更多的购物和娱乐场所；工业区的建设为城市的产业发展提供了更多的空间和条件。 土地一级开发的效果显著。首先，原本荒芜的土地焕发出勃勃生机，成为城市 的新亮点。其次，土地一级开发为城市的建设和发展提供了重要的支持和保障，为城市的持续发展奠定了坚实的基础。最后，土地一级开发也为周边居民提供了更多的就业机会和更好的生活条件，提升了居民的生活质量。 综上所述，土地一级开发是城市建设和发展的重要环节，通过科学规划和有效 管理，可以将原始土地转变为城市的新动力源，为城市的可持续发展做出重要贡献。

最全土地一级开发流程详解

最全土地一级开发流程 一级开发流程 1.1土地一级开发的概念 土地一级开发指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到一定的建设条件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之成为“熟地”，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 1.2一级开发工作流程三阶段 土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。 一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。在实际操作中，这些节点在时间上存在交叉性。

2 一级开发项目模式 2.1一级开发项目模式 一级开发项目模式具体可细分为八大类：旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目国有土地收购储备项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改项目。虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。

2.2各模式对比 03 一级开发实务分析

3.1前期手续阶段关键事项（一）授权批复 （二）规划条件

（三）用地预审 （四）立项核准

需关注事项: a. 前期主要涉及三大委办单位：发改委——立项审核；规划局——规划条件的审核确定；国土局——土地规划的核验。 b.一般拿到国土授权很早期，此时土地核验、规划等条件都还未确定，很多项目都卡在规划条件的确定上。一般而言，立项核准后规划条件才基本确定。 3.2组织实施阶段关键事项 （一）征地

一级二级三级土地开发全流程详解

一级二级三级土地开发全流程详解 土地开发是指将土地从未利用或低效利用状态开发成能够满足人们需 求的经济活动。土地开发可以分为一级、二级和三级三个阶段。 一、一级土地开发 一级土地开发是指将未利用或低效利用的土地进行初步规划和开发， 使其能够满足基本的农业、林业、牧业或养殖业需求的过程。 首先，一级土地开发需要进行勘察和初步评估。勘察包括对土地的地质、水文、气候等要素进行调查和测量，评估土地的开发潜力和可行性， 确定适宜的开发方式和规模。 接下来，根据勘察和评估结果，进行土地规划和设计。土地规划是指 根据土地的自然条件、人口需求和经济要求，确定土地的合理利用方式和 布局。设计是指确定土地的具体开发方案，包括道路、排水系统、灌溉设 施等各种基础设施的设计。 然后，进行土地开垦和整地。开垦是指清理土地上的杂草和树木，并 进行平整和浚沟，以便后续的土地利用。整地是指调整土壤的结构和肥力，以便种植作物或养殖动物。 最后，进行基础设施建设和种植或养殖。基础设施建设包括建设道路、水利设施、电力供应等，为土地开发提供必要的条件。种植或养殖是指根 据土地的特点和市场需求，选择适宜的农作物或养殖动物进行种植或养殖。 二、二级土地开发 二级土地开发是指在一级土地开发的基础上，进行更加细致和深入的 开发，包括将农业土地转化为工业或城市用地的过程。

首先，进行精细化规划和设计。在一级土地开发的基础上，对土地进 行更详细的规划和设计，确定土地的具体用途和规模。包括确定建筑物的 位置和高度、道路的宽度和走向、公共设施的布局等。 接下来，进行土地复垦。土地复垦是指对废弃或废弃的土地进行清理 和整治，使其适合于工业或城市建设的需要。包括清理废弃物、填充和平 整土地、恢复土地的肥力等。 然后，进行工业或城市建设。工业建设包括建设工厂、仓库、办公楼 等工业设施。城市建设包括建设住宅、商业中心、公园等城市设施。同时，还需要建设相应的基础设施，如供水、供电、通讯等。 最后，进行工作区域的划分和分配。根据工业或城市的需求，将土地 划分为不同的区域，如工业区、商业区、居民区等，并根据需要将土地分 配给不同的使用者。 三、三级土地开发 三级土地开发是指在一级和二级土地开发的基础上，进行更高级别和 更综合的开发，包括对整个地区的开发和建设。 首先，进行区域规划和设计。区域规划是指对整个地区的土地进行综 合规划和设计，确定各种用途和功能区域的位置和规模。设计是指具体规 划和设计各种基础设施和建筑物。 接下来，进行区域建设。区域建设包括建设各种基础设施和建筑物， 如道路、铁路、机场、港口、水利设施、大型工厂、商业中心等。同时， 还需要建设相应的公共设施，如学校、医院、体育场所等。

土地一级开发模式研究-以北京和重庆为例

土地一级开发模式比较研究 —以北京和重庆为例 一、土地一级开发的内涵 关于土地一级开发的内涵有不同的提法。首次提到土地一级开发的正式文件是2000年12月北京市《中关村科技园区条例》，其四十八条中规定：“中关村科技园区的土地一级开发，应当服从中关村科技园区建设的统一规划……”。但该条例并未对土地一级开发的涵义做出界定。2002年《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》(京政办发[2002]16号)中提出中关村科技园土地一级开发是指政府对中关村科技园区范围内的国有土地，统一进行拆迁、市政基础设施建设的行为。《北京市土地一级开发管理暂行办法》(京国土房管出字[2002]1100号)对土地一级开发的涵义做了较为详细的界定，提出土地一级开发是指政府委托市土地整理储备中心及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。有观点认为土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理和投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、地表标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。有观点认为土地一级开发是指通过征地、拆迁和大市政建设，使建设用地达到宗地内平整、市政配套管线铺设到宗地红线的状态。还有人认为土地一级开发是指国家组建、授权委托或以招标方式确定土地一级开发企业，由土地一级开发企业按照区域总体规划、详细规划和土地利用规划的要求，对一定区域内的城市国有土地和农村集体土地进行统一的征用、拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设，使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建设条件(熟地)，根据城市经济发展对土地的需求或政府的土地供应计划，以招标、拍卖或协议的方式出让或转让土地使用权的行为。对土地一级开发较为一致的看法为：必须符合城市规划的要求，应对土地进行基础设施的建设和投入；土地一级开发的结果，应达到可以熟地出让的要求。 二、土地一级开发的模式

一级土地开发流程

一级土地开发流程 一级土地开发流程是指对全国范围内的土地进行开发利用的过程，包括土地的规划、征地拆迁、设计施工、项目推广等多个环节。下面将以一个假设过程为例，简要介绍一级土地开发流程。 第一步：土地规划 土地规划是一级土地开发的基础，由政府部门负责完成。首先，根据国家的发展方向和市场需求，确定区域性的土地开发计划。然后，将规划的土地划分为不同的用途，例如住宅用地、商业用地、工业用地等。最后，制定详细的规划方案和设计图纸，为后续的征地拆迁提供依据。 第二步：征地拆迁 征地拆迁是一级土地开发中最为复杂的环节之一，也是整个过程中最容易引发纠纷的环节。政府部门需要和拆迁户进行协商，确定征地的面积和价格，并签订征地协议。然后，进行土地的拆迁工作，将现有建筑物进行清除。在此过程中，需要确保拆迁户的合法权益得到妥善解决，以避免不必要的纠纷。 第三步：设计施工 在完成征地拆迁之后，可以开始进行设计施工的工作。首先，根据土地规划图纸，确定土地的开发设计方案。然后，进行工程施工的准备工作，包括将施工材料运输到工地、建立施工队伍等。最后，进行具体的施工工作，例如修建道路、搭建楼房等。在整个设计施工的过程中，需要确保施工质量和安全，以达到规划要求。

第四步：项目推广 在完成设计施工之后，需要进行项目推广的工作，以吸引投资者和用户。首先，制作宣传材料，包括项目介绍、规划图纸等。然后，通过各种渠道进行推广，例如举办开放日、参加展览会等。同时，政府部门可以提供相关的优惠政策，吸引投资者和用户。最后，与相关方面进行合作，实现项目的落地。 总结起来，一级土地开发流程包括土地规划、征地拆迁、设计施工和项目推广等多个环节，每个环节都需要各方的合作和支持，才能顺利完成。在整个过程中，需要政府部门的指导和协调，以确保土地的合理利用和社会经济的可持续发展。

土地一级开发整理

土地一级开发程序 土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府或其授权委托的企业对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，必要时进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、（水通、电通、路通和场地平整）“五通一平”（通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地）或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。（房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发）。地产开发中，为规范开发流程，各大城市行政主管部门将房产开发与土地开发分为两项进行操作，政府采用房产开发与土地开发分割开来其主要目的有两个： 一、加强政府对房地产业的监管力度； 二、使房地产开发成本进一步透明化，便于政府监管： 开发流程 （一）原土地所有者或使用者，或项目投资者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市或县、区国土局提出土地一级开发申请。 （二）市、县、区国土局受理申请并进行土地开发项目预审。（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案

主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。（四）编制了开发实施方案的项目，由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、交通及环保等条件提出原则意见。 （五）通过联审会的项目确定土地开发主体 1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及市政建设等手续并组织实施。 2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的比例规定。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。（六）土地储备开发实施单位向区县或市规划部门办理规划意见，向区县或市国土部门办理用地手续，向区县、市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续。 (七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用（转成建设用地）手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，

土地一级开发

土地一级开发 土地一级开发是现代城市发展过程中一项至关重要的环节。它旨在提高土地的利用效率，提升城市经济和社会的资源利用能力，以适应城市化进程的迅速发展。然而，同时也需通过一定的规划和管理来控制土地的开发，以确保城市发展的可持续性和生态平衡。 一级开发是指对原始土地进行重新规划和布局，以适应 城市发展的需要。这个过程非常复杂，需要综合考虑城市化发展、经济增长、生态保护、土地资源利用等多个方面的因素。在土地一级开发中，一些基本原则需要被遵循。 首先，应该将土地资源的利用率提高到一个最大化程度。在城市化进程中，空间成为了一项极其宝贵的资源。因此，土地开发需要在满足城市化进程的需求上，尽量节约土地资源。其次，城市的社会、经济与生态系统应该保持一个相对平衡的状态。在对土地开发过程中，需要充分考虑生态环境的保护，保障城市居民的生活品质以及促进经济发展。最后，应该注重规划的合理性以及社会参与。土地开发需要从一个长远的视角来看待，确保其规划的科学性与效益。 为了实现以上原则，采用科学规划和管理是非常关键的。规划阶段需要综合考虑未来城市发展的需求，并制定合适的方针与规划。经济、环境与社会各个方面都需要被纳入考虑，以确保开发的合理性与可持续性。管理阶段需要对土地使用情况进行评估监控，确保土地的使用符合规定的标准与政策。同时，这个过程也需要保障社会的参与，借此形成一个合作与共赢的

模式。 总的来说，土地一级开发是城市化进程不可或缺的环节。通过合适的规划与管理，能够帮助城市充分利用土地资源，同时也保障了生态环境的健康与城市居民的品质。未来的一级开发需要更加注重可持续性和生态保护，反过来带动城市的可持续发展。在此过程中，需要各方面的人才与力量进行协作，共同促进城市的发展和进步。

土地一二三级开发

土地一二三级开发

土地一级二级三级开发概念 一、土地二级开发 土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发 土地一级开发一般工作程序 程序一：确定土地一级开发项目 程序二：确定一级开发单位 程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理） 程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理） 程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理） 程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理） 程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理） 程序八:办理规划意见书 程序九：办理土地一级项目开发项目核准 程序十：取得征地批复(实施征地) 程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁） 程序十二：编制市政基础设施实施方案 程序十三：组织验收，评估土地成本 程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易土地开发市场相关知识储备 一、土地一级开发 1.1 土地一级开发概念 土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，

并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，按期达到土地出让标准的土地开发行为。 “三通一平”是指：达到宗地外通路、通电、通上水及宗地内土地平整； “五通一平”是指：通路、通电、通上水、通讯、通下水及宗地内场地平整； “七通一平”是指：除了五通一平外，实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力。 土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。 1.2 土地一级开发的流程 土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。 （一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。 （二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 （三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。 （四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。 （五）通过联审会的项目确定土地开发主体

13、目前政策下土地一级开发实施路径

目前政策下土地一级开发实施路径 一、土地一级开发概念、内容及程序 1.1土地一级开发概念 1、国家层面文件 （1）《土地储备管理办法》（国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会于2018年1月3日印发，自发布之日起实施，有效期5年） 第二条：土地储备是指县级（含）以上国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。土地储备工作统一归口国土资源主管部门管理，土地储备机构承担土地储备的具体实施工作。财政部门负责土地储备资金及形成资产的监管。 （2）《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》（财预〔2017〕87号文）第二条：严禁将……储备土地前期开发……等建设工程作为政府购买服务项目。 （3）《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》（财预〔2017〕62号） 土地储备，是指地方政府为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。 （4）《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综[2016]4号） 第七条：土地储备机构应当积极探索通过政府采购实施储备土地的前期开发，包括与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设。 2、地方层面文件 经查阅文件发现，“土地一级开发”这个概念多出现在一些地方性法规、办法中，如下表所示：

从国家层面和地方层面的文件可以看出“土地一级开发”与“与土地储备”的内容基本一致。 土地一级开发是指土地储备机构根据城乡总体规划、土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地供应计划、土地开发计划、土地储备计划要求等，按照控制性详细规划的要求和土地开发计划的时序和空间安排统一组织实施一定区域范围内的征地、拆迁、安置、土地平整、基础设施等配套设施建设工作，达到土地供应条件，再对该区域内土地进行有偿出让或转让的过程。 1.2土地一级开发内容 1、征地与补偿、拆迁与安置 根据地方性征地拆迁补偿标准、安置补偿费用标准等对一定区域范围内的土地进行征收。具体包括：征地与补偿：告知征地情况、确认征地调查结果、组织征地听证、公开征地批准事项公告、支付征地补偿安置费用、征地批后监督检查；拆迁与安置：拆迁公示办理、确定拆迁及评估单位、入户调查与测量、拆迁评估、拆迁计划与方案、获取拆迁许可证、拆迁实施、拆迁补偿或安置等。 2、基础设施建设即前期开发 使区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件的工作，具体包括：道路管线工程、给水排水工程、电力热力工程、通气工程、通讯工程、场地平整工程。 3、储存以备供地 区域范围内土地达到熟地标准，进行土地出让或转让。 1.3土地一级开发程序 如下表所示：

土地一级开发和二级开发的区别

土地一级开发和二级开发的区别 分享| 2013-03-26 22:19 2015-12-19 15:27 土地一级开发,是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件熟地 ,再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 从空间上来讲,土地一级开发主要可分为成片或连片开发及分片开发两类。当然,这只是一种约定俗成的说法,在法律上还没有明确的规模指标界定；从时间上来讲,一种是可以先做一级开发、再做二级开发,即一、二级开发分离的形式,另一种是一级开发包含在二级开发之中的形式；从性质上来讲,一类是存量一级开发,包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三工业厂区改商业、住宅等第三产业项目,另一种是增量一级开发,包括征用和农转用土地,有些是已纳入城市总体规划的成片征地开发,有些是总体规划区以外单独立项基建类项目。 根据土地一级开发涉及的类型不同及发展历程,当前土地一级开发的开发模式主要有五种： 第一,割腊肉式：谁看上哪一块就割给谁,开发商、用地单位自行做一级和二级开发。这种方式的好处是政府无需投入,缺点是政府收益也低,城市整体规划难以实施,开发进度无法掌控、保障。尽管国家三令五申强调,今后经营性城市建设用地将一律先由政府进行一级开发,再进入土地市场,但割腊肉式仍将会延续相当长的时间。这是无可奈何的事情,在缺乏大额保证资金的情况下,很多制度是苍白的。 第二,指婚式即五统一：成立土地储备机构或指定专门成立的国有公司承担一级开发,好处是政府收益相对丰厚,缺点是政府需要大量铺垫资金,开发进度慢,没钱的地方玩不起,更等不起。 第三,招亲式：政府公开招标方案优、成本廉的企业承担一级开发,根据土地使用权的转移与否及分利办法不同,在实际操作中又衍生为多种形式,如一级开发不发生土地使用权转移的委托式,实际上相当于工程承包,也可以发生两次土地使用权转移,即政府将生地出让给一级开发商,开发成熟后再由一级开发商转让给二级开发商,另一种叫“生地出让-熟地回购”,即一级开发成熟后再由政府收储统一上市。在政府与一级开发商的分利办法上有固定收益、溢价分成、固定收益+溢价分成及完全市场操作等几种,在惠州市政府与中信深圳集团一级开发合作中,政府作出了土地增值收益全部归中信的承诺。 第四,新城公司式：直接成立新的城区公司垄断一级开发经营,好处是政府主导,缺点是与市场脱节,甚至滋生腐败。 第五,借壳上市式：目前国内土地证券仍为空白,可与境外有信誉、有资质机构合作土地一级开发,借壳上市融资,其缺点是政府容易陷入被动。如香港华润曾经操作的10平方公里海南石梅湾项目采用的就是这一形式。 土地二级开发即土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程。包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。以房地产为例,房地产二级市场,是土地使用者经过开发建设,将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。 土地开发一级二级的区别土地开发 时间：2016-01-08 热度： 4℃作者：胡海晶来源： 本文话题：

世联关于区域土地一级开发的经验分享

世联关于区域土地一级开发的经验分享 一、本文概述 1、土地一级开发的重要性和挑战 随着城市化进程的加速和经济社会的快速发展，土地资源的重要性日益凸显。区域土地一级开发作为土地资源优化配置的重要手段，已经引起了广泛的关注和重视。然而，在实际操作过程中，土地一级开发面临着诸多挑战，如政策法规的复杂性、资金和技术的高要求以及与多方利益相关者的协调等。 首先，政策法规的复杂性是土地一级开发所面临的重要挑战之一。土地资源的开发涉及到多个政策法规的约束，如城市规划、土地管理、环境保护等。开发主体需要深入了解相关政策法规，确保项目的合法性和合规性。 其次，资金和技术的高要求也是土地一级开发所面临的挑战。土地一级开发通常需要大量的资金投入和先进的技术支持，如基础设施建设、土地整理、拆迁安置等。开发主体需要具备雄厚的资金实力和技术实力，以确保项目的顺利进行。

此外，与多方利益相关者的协调也是土地一级开发所面临的挑战。土地资源的开发涉及到政府、企业、原住民等多个利益相关者的利益。开发主体需要积极与各方利益相关者沟通协调，达成共识，以确保项目的社会稳定和经济效益的平衡。 综上所述，土地一级开发对于区域经济、社会和环境的发展具有重要意义。然而，在实际操作过程中，开发主体需要面对政策法规的复杂性、资金和技术的高要求以及与多方利益相关者的协调等挑战。因此，制定科学的开发策略、加强多方合作、优化资源配置是应对土地一级开发挑战的有效途径。 2、世联公司在土地开发领域的角色和经验 世联公司作为一家专业的土地开发机构，积累了丰富的经验和技能，在土地开发领域具有举足轻重的地位。公司凭借敏锐的市场洞察力、专业的土地开发技能和强大的资源整合能力，为政府和企业提供了全方位的土地开发服务。 在土地开发过程中，世联公司主要扮演以下角色： （1）市场研究：世联公司通过对土地市场进行深入调研，掌握市场动态，为土地投资提供决策支持。

一级开发流程

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)， 再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发。 土地一级市场是指发行市场，二级市场是交易市场。 土地一级开发项目的流程 一．土地储备开发项目的要求 土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地 储备开发计划。 二．土地一级开发的程序 （一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局 提出土地一级开发申请。 （二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 （三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制 土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控 规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。 （四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环 保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。 （五）通过联审会的项目确定土地开发主体 1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项 目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责 土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式 确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计 总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备 机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议 （六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续， 向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的， 应按照有关规定办理相应手续 (七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收 回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。

房地产土地一级开发概念及流程图

土地一级开发 一、土地一级开发概念：是指对经批准区域范围内纳入储备的土地,由确定的土地一级开发整理单位依法筹措资金,配合辖区政府实施规划编制报批、土地征转、收回收购、拆迁安置等工作,按照批准的规划要求组织实０施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善和提升土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设，使该区域范围内土地具备规定的供应条件。 二、土地储备开发项目的要求 土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划、土地储备开发计划，以及相关法律、法规和规章的要求。 三、土地一级开发的程序 (一)原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。 （二)市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 (三)通过土地预审的项目,根据项目的性质,委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括:待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。 (四)编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会,通过会审,对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见. (五)通过联审会的项目确定土地开发主体 １、土地储备机构负责实施土地开发的,由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。以招标方式确定开发企业后,土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 ２、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。

土地一级开发总结

土地一级开发总结 Land development is a complex process that involves transforming raw land into a developed area for residential, commercial, industrial, or recreational use. 土地开发是一个复杂的过程，涉及将原始土地转变为用于住宅、商业、工业或娱乐用途的开发区域。 It is a crucial step in urban planning and infrastructure development, as it contributes to economic growth, job creation, and improved living standards. 这是城市规划和基础设施发展中的关键步骤，因为它有助于经济增长、创造就业机会以及提高生活水平。 The first phase of land development, known as site evaluation and feasibility study, involves assessing the land's suitability for development and determining the potential risks and benefits of the project. 土地开发的第一阶段被称为场地评估和可行性研究，涉及评估土地是否适合开发，并确定项目的潜在风险和利益。 This phase is crucial in determining the project's viability and ensuring that it meets regulatory requirements and environmental standards. 这一阶段对确定项目的可行性至关重要，并确保项目符合规定要求和环境标准。

土地一级开发案例

土地一级开发案例 最近，我国投资建设的很多城市，很多城市土地最后都是在城市层面进行开发的。 如上海的浦东、北京的朝阳区、广州的天河区等地都是经过城市整体规划的土地开发案例。 其中，我国著名的深圳特区的土地一级开发是一个令人瞩目的案例。深圳作为我国改革开放的重要窗口，通过土地一级开发，成功实现了从小渔村到现代化大都市的蜕变。 深圳特区成立之初，土地资源十分有限。但是，在经济特区建设的推动下，深圳通过大规模开展土地一级开发，迅速扩大土地使用面积，并将原本的小山村变成现代化城市。 土地一级开发的第一个步骤是规划，深圳特区通过制定详细的土地规划，合理安排用地功能，确保土地的高效利用。其次，深圳政府通过土地征收的方式，将原有村民的土地收回，并给予相应的补偿。这样一来，深圳特区获得了大量的土地资源，为后续的开发打下了基础。 随后，深圳特区开始进行土地的平整和基础设施建设。通过高效的施工管理，深圳特区快速建设起道路、桥梁、给排水系统等基础设施，为接下来的建设提供了保障。 在土地平整和基础设施建设完成后，深圳特区开始进行建筑物的建设。为了提高土地利用效率，深圳特区采取了高层建筑的

方式，将建筑物向上堆叠，大大减少了土地占用。 除了建设住房，深圳特区还大力发展商业地产。通过引进国内外知名商场品牌，深圳特区在城市中心打造了一系列商业综合体，提供了丰富的购物、娱乐和餐饮服务。 通过土地一级开发，深圳特区成功实现了城市的现代化和经济的腾飞。如今，深圳已经成为我国经济发展的重要引擎，吸引了大量企业和人才的涌入。 土地一级开发的成功案例不仅可以看到深圳这座城市的发展壮大，也对其他城市的土地开发提供了借鉴。我们可以通过深圳的案例，学习到如何合理规划土地、高效利用土地资源和建设城市基础设施等经验。 综上所述，土地一级开发对于城市发展至关重要。它不仅可以扩大土地使用面积，而且可以提高土地利用效率，为城市的腾飞提供强大的支撑。我相信，在我国经济建设的推动下，未来会有更多的城市通过土地一级开发实现现代化发展。

房企参与土地一级开发的五种模式

房企参与土地一级开发的五种模式 一、我国房企参与土地一级开发的主要盈利模式 土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态，达到出让标准的土地开发行为。在土地一级开发过程中，房企通过与当地政府协商，创造了多种盈利模式，目前主要有以下五种盈利模式： 1、固定比例收益模式 该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。该模式仅从土地一级开发本身获利。 该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。 北京是采用这一模式的典型。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。”此外，这种模式在福建漳州也有实践。2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市

土地及土地一级开发干货知识(精华版)

土地及土地一级开发干货知识（精华版） 第一部分有关土地的概念和知识 一、土地的性质 用地性质一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。 1.商业用地商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。用于建造商店、粮店、饮食店、公园、游乐场、影剧院和俱乐部等用地。 2.综合用地综合用地是指不同用途的土地所构成的土地，即同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地，例如商业、居住综合用地，科研设计、办公综合用地等。 3.住宅用地传统意义上的住宅用地，有两层意义：一是住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。二是供人们日常生活居住的房基地（有独立院落的包括院落）。包括：城镇单一住宅用地，即城镇居民的普通住宅、公寓、别墅用地；城镇混合住宅用地，即城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地；农村宅基

地，即农村村民居住的宅基地；空闲宅基地，即村庄内部的空闲旧宅基地及其他空闲土地等。 4.工业用地工业用地就是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。工业用地进一步细分为一类、二类、三类工业用地。一类工业用地：对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地二类工业用地：对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地如食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地三类工业用地：对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等用地。 5.其他用地其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。 二、土地所有权与使用权 《关于确定土地权属问题的若干意见》（〔1989〕国土〔籍〕字第73号）。 1.土地所有权城市市区范围内的土地属于国家所有。土地改革时分给农民并颁发了土地所有证的土

土地一级开发(超详细)

1、固定比例收益模式 该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。该模式仅从土地一级开发本身获利。 该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。 是采用这一模式的典型。《市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。”此外，这种模式在也有实践。2009年8月，发展在当地拿下了1640亩土地的一级开发权，市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。 2、分享土地出让金 该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手，按照双方商议确定的一定比例进行直接的土地出让金分成，以此获取一级开发企业的合法收

益。 在此模式下，一般有两种具体操作方法：一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》，协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权；二是企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。但分享土地出让金的模式也有一定的局限性，由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业，而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。 这种盈利模式的代表有新江湾城项目，该项目由城投全部运营，凭借前期巨大的资金投入，获得了颇高建设标准，城投与市政府双方就项目的土地出让金达成了7:3的分成比例，随着项目土地市场价值的不断提高，城投获得巨大收益。出于规避国家土地政策的考虑，此项目土地出让金分成具体执行则选择以“土地出让收入中的30%与政府签订土地出让合同，70%与城投签订土地一级开发补偿合同”的方式操作。 3、分享土地增值收益 该模式是指一级开发企业除获得土地一级开发成本补偿部分外，还可以与政府商定按一定比例分享土地出 4、持有部分优质公建配套设施 该模式是指政府授权土地一级开发主体可以投资公共配套设施，开发商则可以通过持有优质公建物业，提供公共配套服务而获得长期现金流。该盈利模式的本质是政府允许土地一级开发主体进行部分配套的二级开发建设，这取决于土地一级开发主体与政府的沟通和协调。与当地政府投资