XX城市新区发展模式及土地经济测算专题研究报告

目录

第一篇新区开发模式 (1)

一、城市新区开发的基本特点 (2)

二、新区开发建设模式 (3)

2.1 新区开发的空间布局模式 (3)

2.2 新区城市开发经营模式 (4)

2.3 当前我国土地一级开发的基本模式 (7)

三、XXX新区开发模式 (9)

3.1 空间布局模式 (9)

3.2 城市开发经营模式 (10)

3.3土地开发策略模式 (11)

3.4 新区基础设施建设模式 (12)

3.5 新区工业园区开发建设模式 (13)

第二篇新区土地测算 (15)

一、评价依据、原则与假设条件 (16)

1.1分析依据 (16)

1.2分析原则 (16)

1.3假设条件 (16)

1.4计算方法 (17)

二、项目用地平衡表 (17)

三、项目总投资估算 (17)

四、项目分期投资计划 (18)

目录

4.1分期原则 (18)

4.2项目分期 (19)

五、项目土地一级开发收益 (21)

5.1触媒理论 (21)

5.2XXX土地市场分析 (26)

5.3土地一级开发收益分析 (27)

六、经济评价 (28)

6.1评价方法 (28)

6.2经济费用效益分析 (28)

6.3财务生存能力分析 (29)

6.4评价结论 (31)

七、结论 (31)

第一篇新区开发模式

随着国家西部大开发战略的逐渐深入，XX省委、省政府明确提出了将XXX 建设成为人口超100万、GDP超千亿的特大城市的发展战略，XXX的经济发展和城市建设面临新的发展机遇和挑战。鉴于现有中心城区已无法完全承载区域性中心城市职能，为了“抢抓机遇、加快发展”，实现XXX经济社会发展和城市建设战略目标，XXX市城市新区开发建设已成为当务之急。如何选择XXX新区开发模式、搞好新区营销、加快启动新区开发建设，是迫切需要研究解决的问题。

一、城市新区开发的基本特点

新城作为一种现代区域经济发展模式,逐渐占据经济发展主导地位。城市新区正是工业化和城市化的有机结合和统一,其不仅表现为一个城市范围内资源的空间优化配置和工业化的推进,从而促进经济的高效率增长,而且还表现为多个城市新区资源的空间优化配置和经济协调发展,从而推进一国经济乃至整个世界经济的高速发展。城市新区开发的基本特点如下：

1.新区的空间扩张是城市发展的增长极。随着城市规模和城市功能扩张,依托原有郊区城镇对其重新规划,将其建成大城市产业转移和人口疏散的基地,由此推动城市经济的新一轮发展。而且技术发展和产业投资落实到空间,必然带来城市用地的扩大或功能的转换,从而引起城市的扩张或用地功能的转换。

2.政府推动是城市新区开发的催化剂。在城市郊区选择新城,并制订标准高、切实可行的新城总体规划,通过城区政府对新城开发规划的具体实施,促进城市社会经济协调发展。当然,政府推动符合城市发展的内在规律。

3.产业拉动是城市新区开发的原动力。城市新区的开发是在一定历史条件下由特定产业发展所拉动和提升的,广州天河新区的开发规划就是通过天河体育中心的建设得以实现,并通过高新技术产业的推动不断提升的。

4.城市新区是一种高集聚经济。城市经济本质上是一种集聚经济,以高新技术为

特征的城市新区更是一种高集聚经济。通过大力发展城市新区,能够推进一个地区的社会分工和规模经济,实现更高的总体经济效益,并通过新区辐射而带动整个地区经济的发展。

5.城市新区是一种高能级经济。由于集聚经济作用,城市新区经济比其他地区具有更高的经济发展势能,从而对周围地区产生强烈的经济吸引和经济辐射功能。城市新区作为一个强大的经济场，通过向外扩散商品、转让技术、产业转换,为中心城市的金融、贸易、信息、技术服务等第三产业的发展腾出空间;另一方面不断向外扩散经济、产品及产业,又可以带动周围地区的经济发展,促进城市经济的空间拓展。通过城市新区吸引和经济辐射的双重功能作用,有利于合理配置资源,形成合理的产业结构和空间布局,使企业集团的扩张边界扩大,发挥集约化规模经营优势。

二、新区开发建设模式

2.1 新区开发的空间布局模式

1.据点开发模式：选择优势区位作为开发重点，进行集中投入，促进生产要素和经济活动在此集聚，逐步带动周边的发展，又称为增长极开发模式。（见图1）

2.点轴开发模式：在若干个增长极之间，建立交通网络、动力供给网络、信息传递网络、水源供给网络以及其他各种基础设施，形成商品流、人流、资金流、技术流、信息流的集聚点和通道等，构成点轴空间结构。点轴开发理论最早由波兰经济家萨伦巴和马利士提出。（见图1）

3.网络开发模式：依托点轴体系，通过新旧点轴线的不断交织，在空间上形成－个网络体系，实现开发区的网络开发。（见图1）

图 1 城市开发空间布局模式

4.梯度开发模式：利用客观的经济梯度推移机制，首先把经济基础较好、水平相对较高的地区作为开发重点，再依次开发中等发达地区、不发达地区。

5.跳跃开发模式：即跳出老城、建设新城的开发模式。

6.反梯度开发模式：资源丰富的落后地区在开放条件下实现经济的起飞与跳跃发展。

2.2 新区城市开发经营模式

1.T OD（Transit-Oriented Development）作为一种源自城市规划的城市经营方式，已经被西方国家的城市政府广为采用。所谓TOD，就是政府利用垄断规划带来的信息优势，在规划发展区域首先按非城市建设用地的价格征用土地，然后通过基础设施（主要是交通基础设施）的建设、引导、开发，实现土地的增值。政府基础设施投入的全部或主要部分是来自于出售基础设施完善的“熟地”，利用“生熟”地价差，平衡建设成本。TOD模式运用成功的关键是在于政府行动领先于市场需求，只要判断准确、运作得当，对城市边缘的“生地”进行TOD的先期投入，其成功的可能性和回报率要远远超过现有建成区内的“熟地”。

案例：以上世纪70年代开发的新宿副中心为例，商业娱乐中心及其周围的办公建筑集中在距铁路车站不足公里的范围内，有空中、地下步行通道保护行人免

遭汽车和恶劣气候的侵扰。由于大量活动直接在车站附近完成，轨道交通是人们出入该区域最方便、最常用的交通方式。由环形铁路向外放射的郊区铁路沿线更存在一系列典型的TOD社区。大型社区中心围绕车站布置，有景观良好的步行系统从中心通往附近的居住区，居民步行和乘公共汽车到铁路车站都很方便。居民到铁路车站的出行总量中，68%为步行，24%乘公交汽车，仅有6%使用私人小汽车。显然，这种用地布局在吸引远距离出行使用铁路的同时，还有效降低了社区内部的机动车交通量。

图 2 TOD开发模式

2.S OD（Service-Oriented Development）是近年来我国城市规划与建设中产生的一种新方式。所谓SOD，就是通过社会服务设施建设引导的开发模式，即城市政府利用行政垄断权的优势，通过规划将行政或其他城市功能进行空间迁移，使新开发地区的市政设施和社会设施同步形成，进一步加大“生熟”地价差，从而同时获得空间要素功能调整和所需资金保障。

案例：一个成功的经典案例，是当年青岛市政府出让了老城区用地，而率先进入新区，实现了城市功能转移、空间疏解与优化、政府财政状况改善等多重目标。为了使区域优势转化为资金和开发优势,青岛市政府以市级机关东迁为突破口,提出以行政中心的东移,带动城市建设开发热点的东移,将行政中心特有的政治综合

能力转化为经济综合能力,让行政中心的东移带动人们思想与观念上的转变。事实证明,市级机关的东移在国内外引发了强烈反响,成为当时青岛迅速走向开发之路的显著标志。形成了以市级机关办公大楼为主体的行政中心,以佳世客商城(中日合资)等为主体的商业中心,以银都花园、金都花园等为主体高级住宅区,以当时山东省第一高楼中银大楼等为主体的金融中心区,以五四广场和东海路沿线为主体的风景旅游区等。形成了一个功能较为完善、布局合理现代化城市新区,不仅实现了老城向新城延伸,而且也为整个城市建设提供了一个全新样板。

需要指出的是，SOD尤其是以政府为核心的行政中心转移，给社会带来的巨大示范效应和心理预期效应，是无法衡量的。

3.A OD（Anticipation-Oriented Development）即规划理性预期引导的开发模式，这是一种城市规划—城市经营整合概念，是一种城市经营的新手段。如果说，TOD是政府利用垄断规划信息带来的优势而进行城市经营。AOD则是政府充分利用发布规划信息的诱导作用来进行城市经营。政府通过预先发布某些地区的规划消息，公开相关信息，来激发、引导市场力量进行先期的相关投入，以尽快形成与规划目标相一致的外围环境和所需氛围，以便于政府在最为适合的时机，以较小的投入即可实现原先的规划建设意图。

案例：在“杭州城市发展概念规划中”，针对未来远期要形成的CBD地区，就提出导入AOD的概念：在钱江新城南岸（未来CBD核心区）以低廉的土地价格预征土地，并向社会明确发布政府未来的规划意图信息，以形成强大的社会心理预期，引导开发商在周边地区进行相应的开发，促使CBD所需的配套环境和氛围尽快形成。待建设时机与项目储备成熟，政府再进行CBD核心区的开发，获得高额的土地资金回报。

4.E OD（ecology-oriented development）生态环境引导开发模式：充分保护生态与合理利用生态资源，创造“绿色财富”，带动周边土地的开发。营造“生活-生产-生态”的“三生”和谐系统。

案例：山东省潍坊市努力探索城市增长新模式,积极实践生态导向发展EOD模式,倡导“先生态后发展,以生态促增长”的理念。经过深思熟虑,潍坊举全市之力对“三河”进行综合整治,将其作为EOD模式的生态载体,提出了“打造北方水网城市,创新城市增值模式”的城市发展目标。张面河、虞河综合整治成功之后,潍坊市委、市政府把白浪河综合整治工程放到全国的经济和生态大格局中,开启了“还河于民,还水于民,还生态于民”的建设历程,作为启动新一轮城市科学发展、跨越发展的新引擎。河流整治形成湿地景观后,沿河两岸用地大幅增值,以湿地为契机的房地产开发业先知冷暖,顺势而起。沿河的城中村改造以前资金短缺、进度缓慢;湿地公园初具规模,即刻吸引大批开发商涌至,调整规划、竞标开发,使得周边区域经济发展方式转变,村民居住条件改善，城市土地利用率提高，城市空间的价值也随之提升。

5.I OD(Industry-Oriented-Development)模式--通过相关优势行业资源的聚集和整合实现区域功能的提升和突破。在产业发展尚未到达足够高度引发商务办公需求有明显增长之前，IOD模式能有效启动部分商务办公功能，并形成辐射源，拉动整体商务办公需求的抬升。通过引入行业代表性或引领性企业，吸引其它相关中小企业的聚集，实现区域的功能开发。

2.3 当前我国土地一级开发的基本模式

在上述五种开发经营模式中，土地都是城市经营的关键。

经营土地是运用市场化办法筹集新区建设资金的最主要的渠道。搞好新区土

地开发和土地储备，最大限度地提高新区土地开发效益，是快速推进新区开发的关键。

土地一级开发的模式实际上就是指政府和企业在一级开发中各处于什么位置，即主体是谁的问题。是采取政府垄断一级开发，还是政府委托企业进行一级开发，抑或通过市场化的招投标来决定一级开发的主体。基于不同的开发主体，土地一级开发主要有三种模式：

1.完全政府运作的模式。政府作为土地的所有者代表，将土地一级开发列为土地整理储备中心的一项职能，由土地整理储备中心或其组建机构完成全部的一级开发工作。该机构是非盈利性政府职能部门，保证国家土地所有权借以体现的土地收益的实现，而不是利用这种特权去谋取自身利益。土地储备中心一级开发实施机构由政府财政专项拨款进行土地一级开发，开发完成后或将预期的熟地交由土地治理部门，面向市场以招拍挂方式公开出让。

优点:这种模式可以保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后的增值收益不流失，且土地一级开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项事务。

缺点：主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大，融资渠道窄。

2.完全市场运作模式。政府首先将待进行一级开发的土地一次性出让给土地一级开发公司，由其通过土地使用权出让协议的约定进行统一拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设，使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建设条件，再面向市场转让土地使用权，期间土地使用权发生了两次转移。这种模式中，政府可以按照经过测算的“熟地”价格向一级开发企业通过市场竞争方式出让“生地”，一级开发企业在完成一级开发前向政府支付“熟地”价款；或者政府向一级开发企业出让“生地”，一级开发企

业完成一级开发后核算开发成本及酬金，待土地转让取得土地价款后扣除开发成本及酬金，剩余土地转让款归政府所有。政府通过出让协议保证其土地所有者权益和社会公共利益，土地开发企业则通过与二级开发商的转让协议保证其开发利益。

优点：解决了政府土地开发资金不足的问题，减少了政府开发土地的风险。

缺点：不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低。

3.政府主导的市场化运作模式。土地一级开发的主体为政府，负责办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施等，这是“政府主导”的主要体现。“市场化运作”体现在土地一级开发除以上通过行政行为完成的事项之外的开发事项，由政府土地储备机构通过招投标的市场竞争方式选择具备资格的企业，与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议，由中标开发企业投资完成开发。该模式是我国土地一级开发的发展趋势。

优点：这种模式在保证政府主导土地一级开发的基础上能有效利用市场资源，减轻政府开发资金压力。

缺点：受招投标市场环境影响，可能出现围标现象。

三、XXX新区开发模式

根据上述新城开发模式的基本特征,结合XXX新区开发的具体情况，确定其开发模式。

3.1 空间布局模式：改变原来单一“增长极”的方式，采取“点轴模式”。

选择与区域中心城市相匹配的空间拓展模式，即依托原有的城市基础设施，

因地制宜开发新区、拓展城市发展空间，塑造区域经济发展的新“增长点”，优化XXX市用地结构，调整城市发展的方向与规模，由新区与老城区两个能级接近(或者不等)的城区共同构成一个双中心大城市。

具体实施策略为：轴向推进，点式开发，功能联动，空间整合。以交通轴线和功能轴线为导向，拓展XXX新区城市结构，集中优势资源投入轴线交聚结点，作为开发建设的带动与示范点，发挥轴线推进的引导作用，整合空间，推动新区空间的理性、集约利用，同时形成XXX新区的城市空间特色。

3.2 城市开发经营模式：以SOD（Service-Oriented Development）为导向的新区开发模式。

区域开发策略选择的正确与否将直接影响区域发展目标能否顺利实现，区域价值能否充分发挥。区域土地开发时序和出让方案的制定很大程度上也受到开发策略的影响。

建立以大型设施为基本功能的功能片区模式：SOD(Service–Oriented -Development)模式--政府利用行政垄断权的优势，通过引入政府性或社会性要素来引导新区开发建设的模式。以大型公共设施为基本和主导功能的前提，遵循合理分散、有效积聚的布局原则，依据环境特点及现状基础条件划分主导功能片区，逐步形成若干有明确主导功能的特色鲜明又能兼顾完善配套设施和多元化功能相对独立的特定功能片区

SOD模式对新区开发的重要性表现在：在区域开发初期有效聚集人气，具备一定的“造血”功能；政府性资源的少量投入能吸纳大量社会资源在新区的聚集；有利于提升新区形象和认知度，进而提升区域价值；新旧城区利用级差地租的用地置换为新区开发提供资金保障。

①尽快引入大型公共服务设施项目，在区域开发初期迅速开发建设，以带动区域价值的提升。

②引入国有企业自用型办公大楼，以带动商务办公设施的开发。

③引入行政办公职能，尤其是与公众社会生活关系密切的职能部门，以形成强大的吸引点。

④除硬件设施之外，可将更多的政府性或社会性活动引入新城区。

3.3土地开发策略模式

1.土地利用时序与其发展规模相适应

第一阶段：在规划信息的利好促使下先期开发建设临近老城的部分中密度住区，同时相应的建设一批大型功能性设施为后续的建设发展提供一定的基础条件。

第二阶段：利用大型设施的建设契机完善其主导功能片区的高密度多功能开发。

第三阶段：高密度开发建设中心商业区，可持续发展一批低密度生态功能区。

2.新区土地一级开发模式选择

XXX新区处于启动开发阶段，开发任务重、建设投入大，单纯依靠市、区财政融资额度有限。鉴于这一实际，在新区土地开发模式选择上，建议采取政府主导的市场化运作模式，借鉴“项目代建制”和BT方式。项目代建制是指政府投资主管部门通过招投标方式，选定具有工程治理资质和经验的项目治理公司作为代建单位，并委托代建单位代行政府投资主管部门对建设项目的治理权，严格

掌控建设规模、建设内容、建设标准和项目预算，并负责治理建设资金，保障投资计划的切实执行。

BT是Build-Transfer的缩写，意为“建设—移交”，是BOT （Build-Operate-Transfer的缩写，意为“建设－经营－转让”，适用于投资新建项目获取特许经营权，是我国最早采用和最常见的公共事业特许经营模式）的一种变换形式。BT的含义是一个项目的运作通过项目治理公司总承包后，建设验收完毕就移交给项目业主。

新区土地一级开发可将这两种方式相结合，由新区土地储备机构通过招标方式选择土地一级开发项目“代建人”，“代建人”作为新区土地储备机构的代理人，负责处理土地一级开发的具体事务，将开发成本控制在预定范围内，开发完成后经验收合格移交新区土地储备机构，新区按照土地开发协议一次性或分期偿付“代建人”开发成本和报酬。这种模式在性质上属于政府主导的市场化运作模式，既能充分利用市场资源，减轻政府开发资金压力，又有利于实现土地开发效益的最大化。只是在“代建人”的选择上，要注意规范招投标市场，选好有实力、讲诚信的投资企业。

在新区开发初期，为了缓解政府资金压力，新区可部分实行完全市场化运作方式，土地储备机构可通过招拍挂方式，将部分待进行一级开发的土地一次性出让给投资企业进行开发，这种模式虽然土地收益难以实现最大化，但有利于起步阶段的新区吸引社会投资，迅速启动开发建设。

3.4 新区基础设施建设模式

按照“政府引导、社会参与、市场运作”的原则，构建多元化投资机制。这里将基础设施项目进行分类，对不同类型的项目提出不同的建设模式。

1.非经营性项目。包括新区内主要城市道路、公共绿地、区行政中心等新建非经营性基础设施项目，以政府投资为主，项目资金从土地收益解决,通过项目代建制与BT相结合的方式，吸引社会资金进行建设，政府通过回购或以土地抵偿的方式，回报投资者。

2.准经营性项目。主要包括学校、展览中心、体育场地、医院等科教文卫等社会公益事业领域的项目，这类项目实行“谁投资，谁收益，谁所有”的原则，引入PPP方式，吸引多方投资，使这些公共资源产业化；在运作方式上，可采取“政府监管、业主运营、平等竞争、优胜劣汰”方式。

PPP模式即Public—Private—Partnership的字母缩写，是指政府与私人组织之间，为了合作建设城市基础设施项目。或是为了提供某种公共物品和服务，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完成，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。

3.经营性项目。对于自来水、燃气、热力、污水和垃圾处理等新建经营性基础设施项目，采取BOT等方式面向社会投资者招标；对于有经营收入但不足以收回成本的新建经营性基础设施项目，将通过政府资金的引导，采取PPP方式吸引社会投资者合作建设，或采取政府补贴方式对社会投资者进行回报补偿。

BOT是英文Build－Operate－Transfer的缩写，通常直译为“建设－经营－转让”。BOT 实质上是基础设施投资、建设和经营的一种方式，以政府和私人机构之间达成协议为前提，由政府向私人机构颁布特许，允许其在一定时期内筹集资金建设某一基础设施并管理和经营该设施及其相应的产品与服务。

3.5 新区工业园区开发建设模式

XXX新区工业园区主要由研发产业园区与物流园区组成，占地面积分别达到5平方公里和1.8平方公里，采用政府主导的开发模式：专门设立管委会，参与从规划、征用土地、基础设施建设到厂房设施建设等过程，实行土地“三通一平”或“七通一平”，把生地变为熟地，然后由管委会把土地出让给企业。用地由政府开发整理，向企业提供熟地。

第二篇新区土地测算

一、评价依据、原则与假设条件

1.1分析依据

1.国家发改委与建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

2.财政部制定的《企业会计制度》、《房地产企业会计制度》；

3.国家和XX省有关税、费征收政策。

4.主要材料、房地产近期价格；

5.XXX政府关于新区的发展规划。

1.2分析原则

1.稳妥谨慎原则

本着稳妥谨慎的原则，在计算费用时取上限，在计算效益时取下限，以确保

项目经济效益计算的可靠性。

2.评估时点原则

土地的价格总是处在不断的变化之中，不同时点的土地价格可能相差很大。

评估土地的价格，必须假定市场情况停止在某一点。评估时点是确定土地权

益值的时间界限。

3.多种分析相结合原则

遵循动态分析为主、静态分析为辅；定量分析为主、定性分析为辅的原则；

4.计算口径一致原则

遵循效益与成本费用计算口径一致的原则。

5.预期收益原则

地价的本质是地租（未来收益）的资本化，所以对于土地价格的评估都是立

足于预期收益理论。

1.3假设条件

假设工程建设内容和规模按预定方案实施，建设进度如期完成，项目建成后

营业用房出租出售达到预期目标，国家、地方宏观经济政策保持相对稳定。1.4计算方法

本项目投入和建成后产出的经济效益采用新建项目评价方法。

二、项目用地平衡表

表1项目用地指标统计表

通过对不同用地指标进行测算比选，得到项目用地平衡表如表1所示，规划新增建设用地面积为32.3平方公里，其中经营性用地19.85平方公里。基于以上规划，对新区开发总投资与总收益进行测算。

三、项目总投资估算

经测算，如表2所示，项目总投资约为485亿元。建设的主要内容包括新区基础设施和公共服务网络的建设，构建完善的市政配套和服务系统；打造产业

研发及综合服务区，带动高新产业的发展；建设市级行政办公中心和体育中心，把新区打造成以行政办公区集中、高端服务业集聚、生态优美宜居于一体的现代化新型城区。

表2总投资估算表

四、项目分期投资计划

4.1分期原则

本项目共分四期进行滚动开发。主要依据以下三个原则进行分期：

1. 保证每年平均投资建设强度基本一致；

2. 保证每年土地出让收益与投资基本平衡；

新区土地开发成本测算

土地成本构成 地价=土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润+土地增值收益 1、土地取得费及相关税费 （1）土地取得费（Ea） 土地取得费是指以新颁布的《土地管理法》、山东省及淄博市有关文件为依据，征用待估宗地所在区域同类土地支付的有关费用。通过调查待估宗地所在区域的土地利用情况，按照新增建设用地征用耕地的收费标准确定土地取得费。目前征用待估宗地所在区域的耕地，需支付的费用主要有： ①土地取得费 根据《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第二十五条规定“征用土地按下列标准进行补偿： （一）征用城市规划区范围内的的耕地（含园地、鱼塘、藕塘，下同），土地补偿费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的八至十倍； （二）征用城市规划区范围外的耕地，土地补偿费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的六至八倍； （三）征用林地、牧草地、苇塘、水面等农用地，土地补偿标准为邻近一般耕地前三年平均产值的五至六倍； （四）征用乡（镇）、村公共设施或者公用事业、乡镇企业和农村村民住宅占用的集体所有土地，为邻近一般耕地前三年平均年产值的五至六倍； （五）征用未利用地，土地补偿费标准为邻近一般耕地前三年平均年产值的三倍。 另根据鲁政办发[2004]51号文件《山东省人民政府办公厅关于调整征地年产值和补偿标准的通知》规定淄博市在评估基准日未确定并公布年产值和地上附着物标准，此次评估地上附着物补偿标准仍按鲁土用字（1999）314号“转发省物价局、省财政厅《关于调整征用土地亩产值和地面附着物价格标准的饿批复》的通知”执行，其规定为： 一、征用土地年产值（包括主、副产品）标准：

1、耕地 A、粮食作物田 平原地区：10500-19500元/公顷（700-1300元/亩），山区丘陵：9000-15000元/公顷（600-1000元/亩）； B、粮、棉、油、烟、菜等混合作物田 平原地区：15000-25500元/公顷（1000-1700元/亩），山区丘陵：12000-18000元/公顷（800-1200元/亩）； C、菜地（常年种植）：18000-30000元/公顷（1200-2000元/亩），最高不超过36000元/公顷（2400元/亩），温室、大棚另计。 按照待估宗地MI-M11的所在区域及其土地利用类型，土地补偿费按该耕地近三年亩产值的8倍计算。 土地补偿费=1200*8=9600元/亩=14.40/平方米 ②安置补助费 根据《山东省实施〈中华人民共和国土地管理办法〉办法》第二十六条规定征用土地的安置补助费按下列标准执行： （一）征用耕地，其安置补助费按照需要安置的农业人口数计算，需要安置的农业人口为按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该该耕地被征用前三年平均年产值的六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍； （二）征用林地、牧草地、苇塘、水面以及农民集体所有的建设用地，每一个安置的农业人口的安置补助费标准为邻近一般耕地前三年平均年产值的十倍； 通过对待估宗地区域征用农用地情况进行调查及当地土地管理部门提供的资料，目前征地每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的六倍。其中待估宗地M1、M2、M7-M9征用所在区域耕地需要安置的农业人口数为1.5人，M3-M6征用所在区域耕地需要安置的农业人口数为2.0人，则：安置补助费=1200*6*1.5=10800元/亩=16.20元/平方米 ③地上附着物和青苗补偿费： 根据《山东省实施〈中华人民共和国土地管理办法〉办法》第二十七条规定被征用土地上的附着物和青苗补偿费按下列标准执行：

房地产开发成本构成

房地产开发成本构成 ?? 一、土地开发成本构成 1、土地征用及拆迁费新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。 2、土地购置费双方在土地交易中发生的价款。 3、出让金国家收取的款项。包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。 4、七通一平费指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用，这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种，归集并计算出单项总造价后，按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。 ① 场地平整 ② 勘察设计 ③ 临时设施 ④ 桩基工程 ⑤ 土建安装 ⑥ 管理费七通一平费用单独施工、计算时计入。 ⑦ 利息七通一平费用单独施工、计算时计入。 5、耕地占用税 6、耕地开垦费 7、征地管理费指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。

8、占耕地教育附加费 9、新增建设用地有偿使用费 10、南水北调费 11、新菜田开发基金 12、出让金业务费 13、契税 14、利息目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款利息，应以复利计息计人成本。 二、建筑及安装工程费 1、建筑及安装工程费指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。主要包括： ① 人工费直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资。 ② 材料费工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的成本，以及周转材料的摊销费。 ③ 机械使用费工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用。包括折旧费、大修费、附属工具费。动力及燃料费等。 ④ 施工管理费为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用。主要包括： - 工作人员工资 - 工资附加费 - 办公费 - 差旅费 - 检验试验费 ⑤ 设备购置及安装费包括各种设备的购置及安装费。 - 供热及换热站 - 供电设备、安装（外接及配电室、配电箱费用） - 电梯 2、小区内公共服务及建设费指按规划要求兴建

如何测算招拍挂土地的地价

房地产开发建设用地受让的经济评估 通常来说，企业可以通过以下渠道获取土地：招拍挂出让土地、协议出让土地、补偿用地、置换用地、配套用地、国有或集体土地租赁等。近几年来，通过招标、拍卖、挂牌方式进行土地出让已成为政府出让土地的最主要渠道。同时，由于城市的不同，招标、拍卖、挂牌方式又可以分为常规方法、捆绑式方法和综合评标法等，如杭州通常实行的是常规招拍挂法，以出价最高为条件确定的受让人；上海则多采用综合评标法，在考虑土地出让金以外，还兼顾某些社会效益。此外，通过这三种方式出让的土地都可分为净地出让和毛地出让。 本文中所讨论的受让房地产开发建设用地仅指企业通过招标、拍卖、挂牌方式获取的净地。 一、受让土地评估的步骤 测算欲受让的开发建设用地价值，通常采用假设开发法，即将欲受让的土地未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费、和利润等，以此求取土地的客观合理价值。 运用假设开发法测算土地价格，一般分为下列六个步骤进行：调查土地的基本情况；选择最佳物业开发类型；估计开发经营期；预测开发完成后的项目价值；测算开发成本；进行具体计算，求土地价格。 （一）调查土地基本情况 主要包括三个方面的内容：

1、调查土地的位置。包括三个层次：土地所在城市的性质、土地所在城市内的区域性质、土地具体坐落状况。 调查这些情况，主要是为选择最佳的土地用途、确定最合适的开发档次服务。例如：在受让郑州项目土地之前，就需了解郑州的城市性质、在中原地区的地位；需了解郑东新区的区域性质、在郑州、在河南的地位；郑东新区与郑州市区的关系及政府对该区的政策和规划建设设想等；此外还需了解地块在该区的具体坐落状况，如周遭的环境、进出便利与否等。 2、清楚土地面积大小、形状、平整程度、地势、基础设施通达程度等，了解这些，主要是为测算开发成本等费用服务。 3、清楚规划设计条件。包括了解规定的用途、建设高度、容积率等，这主要是为确定最佳物业开发类型服务，以及明确规划条件是否合理。 例如，杭州出让2005【2】号地块时，规划条件中容积率虽设定为1.1-1.3，但同时又有建筑限高，经过现场勘察，发现整个地势有较大高差，根据建筑密度，实际容积率只能做到0.9左右，这对其地价的测算影响重大。 （二）选择最佳物业开发类型 选择最佳物业开发类型必须考量受让土地用途、规模、周边物业档次等。 政府出让土地过程中，绝大多数的容积率已定，因此其规模已基

XX市XX新区土地开发投资合作框架合同

XX市XX新区土地开发投资合作 框架合同 （样本） 甲方：XX市城市建设投资有限责任公司 乙方：广西XXXXXXX有限责任公司 项目概述 1为配合n治区党委政府泛北部湾区域合作及加快北部湾广西经济开发的战略布局，推动XXX城市的全面开放，加快XXXXXXXXXXXXXXX的建设配套。 2甲乙双方经过充分友好协商，就XXXXXXXXXXXXXXX新区规划范围内的成片土地一级开发项目，达成甲乙双方投资合作的框架性合同。 3本框架合同主要就本项目的性质及范围、内容、投资、回报等主要责权利关系进行原则上的确认。 4甲方为本项目政府方的唯一授权企业，代表城帀一级政府享有本项目的幵发权及收益分配权，同时确认乙方为本项目的唯一出资投资人，按本框架合同享有约定的成本回收及投资冋报权益。 5根据本项目前期工作的完善，在本框架合同原则约定条款的基础上，双方根据本项目的具体计划及方案，拟定具体实施的环节及细节性合同条款，以补充合同方式执行。 一项目定义及边界 1?1项冃范围 1.1.1本项目位于规划的XXXXXXXXXXXXXXX区域，项目暂定合作总用地面积约XXXX 公顷（XXXXX亩），本框架合同初步约定的项冃红线四至范围是：XXXXXXXXXXXXXXX 1. 1.2本框架合同合作范围不包括已经列入自治区一级相关部门投资计划内容的XXXXXXXXXXXXXXX的用地范围及相关土地开发投资。

1.1.3本框架合同初步约定的本项目用地范围详见本合同附件一axxxxxxxxxxxxxx新区土地开发投资合作示意图》，并以xx市.政府部门批准的边界为准。 1. 1.4如果本框架合同范围规划功能因国家或自治区设立XXXXXXXXXXXXXXX区或其它需要而导致重大调整，则不视为甲方违约，双方可另行友好协商本合同合作模式。 1.2项冃性质 1.2.1本项目定性为城市新区建设为主的土地一级开发项目，投资内容包括项冃前期作业、土地征收、动迁安置、市政基础设施建设等内容，通过本项冃的投资开发，为政府整理出可供出让进行二次建设的、市政基础设施配套齐全的城市建设用地。 1.3甲方的性质 1.3.1甲方为XXX市政府直管的国有独资公司，已获得XXX市人民政府授权，承担XXX 市辖区范围内基础设施融投资建设，以及土地升?发、储备、经营的资格, 并拥有与之相对等的通过一级开发的土地委托出让后的收益权。（相关授权文件见附件二） 1.3.2在本框架合同中，甲方在经XXX市人民政府授权确认后，作为本项目实施的总业主，并负责协调XXX市政府各相关职能机构与部门，承担本合同条款所约定的甲方及XXX市政府方应承担的全部责任及义务。 1.4乙方的性质 1.4.1在本框架合同中，乙方为本项目的投资（出资）者，承担本项目前期工作及土地征收、动迁安置等内容的筹资出资责任及义务，同时承担本合同约定项冃市政基础设施工程建设的投资、建管责任。 1.5项冃业主约定 1.5.1本项目作为城市新区建设为主的一级土地开发项目，项目运作涉及多个层面，双方约定，在本项目实行总业主、以及本项目总业主下的子项冃合作业主双重业主制度。 1.5.2在本项目的全过程中，甲方承担为本项目的总业主地位，是本项目总体立项、各类手续的政府部门申报审批的企业主体。并同时以总业主的身份，作为本项目土地征收、拆迁安置补偿等分项目直接业主。 1.5.3在本项目的全过程中,乙方作为甲方本项目的投资（出资）合作方,承担按本框架合同约定的全部出资义务。同时在本项目范围及本合同约定的市政基础设施工程子项目中，以BT方式作为子项目的合作业主，向总业主进行BT形式的投资、建设、移交。

土地开发成本构成

地开发成本构成 、土地征用及拆迁费1、新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。 2、土地购置费双方在土地交易中发生的价款。 3、出让金国家收取的款项。包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。 4、七通一平费指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用，这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种，归集并计算出单项总造价后，按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。 场地平整 勘察设计 临时设施 桩基工程 土建安装 管理费七通一平费用单独施工、计算时计入。 利息七通一平费用单独施工、计算时计入。 5、耕地占用税 6、耕地开垦费 7、征地管理费指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。 8占耕地教育附加费9、新增建设用地有偿使用费10、南水北调费11、新菜田开发基金12、出让金业务费13、契税14、利息目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款利息，应以复利计息计人成本二、建筑及安装工程费二、1、建筑及安装工程费指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。主要包括:

精选文库 ①人工费直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资。 ②材料费工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的成本，以及周转材料的摊销费。 ③机械使用费工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用。包括折旧费、大修费、附属工具费。动力及燃料费等。 ④ 施工管理费为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用。主要包括: -工作人员工资-工资附加费-办公费-差旅费-检验试验费⑤设备购置及安装费包括各种设备的购置及安装费。 -供热及换热站-供电设备、安装（外接及配电室、配电箱费用） 电梯2、小区内公共服务及建设费指按规划要求兴建①中小学校、幼儿园②健身设施或用房 医院 派出所 环境卫生用房 物业管理用房（保安监控室） 居委会 商店 停车场（洗车场） 其他服务设施 3、小区内公共设施配套工程建设费（单指工程施工费用）①道路停车场地面硬化围墙

房地产开发成本构成项目

房地产开发成本构成项目 一、土地开发成本构成 1、土地征用及拆迁费新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。 2、土地购置费双方在土地交易中发生的价款。 3、出让金国家收取的款项。包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。 4、七通一平费指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用，这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种，归集并计算出单项总造价后，按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。 ①场地平整 ②勘察设计 ③临时设施 ④桩基工程 ⑤土建安装 ⑥管理费七通一平费用单独施工、计算时计入。 ⑦利息七通一平费用单独施工、计算时计入。 5、耕地占用税 6、耕地开垦费 7、征地管理费指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。 8、占耕地教育附加费 9、新增建设用地有偿使用费 10、南水北调费 11、新菜田开发基金 12、出让金业务费 13、契税 14、利息目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款利息，应以复利计息计人成本。 二、建筑及安装工程费 1、建筑及安装工程费指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。主要包括： ①人工费直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资。 ②材料费工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的成本，以及周转材料的摊销费。 ③机械使用费工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用。包括折旧费、大修费、附属工具费。动力及燃料费等。 ④施工管理费为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用。主要包括： - 工作人员工资 - 工资附加费 - 办公费 - 差旅费

房地产开发成本构成及费率测算

房地产开发成本构成及费率测算 一、土地开发成本构成 1、土地征用及拆迁费新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。 2、土地购置费双方在土地交易中发生的价款。 3、出让金国家收取的款项。包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。 4、七通一平费指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用，这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种，归集并计算出单项总造价后，按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。 ①场地平整 ②勘察设计 ③临时设施 ④桩基工程 ⑤土建安装 ⑥管理费七通一平费用单独施工、计算时计入。 ⑦利息七通一平费用单独施工、计算时计入。 5、耕地占用税 6、耕地开垦费 7、征地管理费指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。 8、占耕地教育附加费 9、新增建设用地有偿使用费 10、南水北调费 11、新菜田开发基金 12、出让金业务费 13、契税 14、利息目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款利息，应以复利计息计人成本。二、建筑及安装工程费 1、建筑及安装工程费指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。主要包括： ①人工费直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资。 ②材料费工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的成本，以及周转材料的摊销费。 ③机械使用费工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用。包括折旧费、大修费、附属工具费。动力及燃料费等。 ④施工管理费为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用。主要包括： - 工作人员工资

土地开发投资合作框架合同

土地开发投资合作框架合同

XX市XX新区土地开发投资合作 框架合同 （样本） 甲方：XX市城市建设投资有限责任公司 乙方：广西XXXXXXX有限责任公司 项目概述 1为配合自治区党委政府泛北部湾区域合作及加快北部湾广西经济开发的战略布局，推动XXX城市的全面开放，加快XXXXXXXXXXXXXXX的建设配套。 2 甲乙双方经过充分友好协商，就XXXXXXXXXXXXXXX新区规划范围内的成片土地一级开发项目，达成甲乙双方投资合作的框架性合同。 3 本框架合同主要就本项目的性质及范围、内容、投资、回报等主要责权利关系进行原则上的确认。 4 甲方为本项目政府方的唯一授权企业，代表城市一级政府享有本项目的开发权及收益分配权，同时确认乙方为本项目的唯一出资投资人，按本框架合同享有约定的成本回收及投资回报权益。 5 根据本项目前期工作的完善，在本框架合同原则约定条款的基础上，双方根据本项目的具体计划及方案，拟定具体实施的环节及细节性合同条款，以补充合同方式执行。 一项目定义及边界 1.1 项目范围 1.1.1本项目位于规划的XXXXXXXXXXXXXXX区域，项目暂定合作总用地面积约XXXX公顷（XXXXX亩），本框架合同初步约定的项目红线四至范围是：XXXXXXXXXXXXXXX 1.1.2 本框架合同合作范围不包括已经列入自治区一级相关部门投资计划内容的XXXXXXXXXXXXXXX的用地范围及相关土地开发投资。 1.1.3 本框架合同初步约定的本项目用地范围详见本合同附件一

《XXXXXXXXXXXXXXX新区土地开发投资合作示意图》，并以XX市政府部门批准的边界为准。 1.1.4 如果本框架合同范围规划功能因国家或自治区设立XXXXXXXXXXXXXXX区或其它需要而导致重大调整，则不视为甲方违约，双方可另行友好协商本合同合作模式。 1.2 项目性质 1.2.1 本项目定性为城市新区建设为主的土地一级开发项目，投资内容包括项目前期作业、土地征收、动迁安置、市政基础设施建设等内容，通过本项目的投资开发，为政府整理出可供出让进行二次建设的、市政基础设施配套齐全的城市建设用地。 1.3 甲方的性质 1.3.1 甲方为XXX市政府直管的国有独资公司，已获得XXX市人民政府授权，承担XXX市辖区范围内基础设施融投资建设，以及土地开发、储备、经营的资格,并拥有与之相对等的通过一级开发的土地委托出让后的收益权。（相关授权文件见附件二） 1.3.2 在本框架合同中，甲方在经XXX市人民政府授权确认后，作为本项目实施的总业主，并负责协调XXX市政府各相关职能机构与部门，承担本合同条款所约定的甲方及XXX市政府方应承担的全部责任及义务。 1.4 乙方的性质 1.4.1 在本框架合同中，乙方为本项目的投资（出资）者，承担本项目前期工作及土地征收、动迁安置等内容的筹资出资责任及义务，同时承担本合同约定项目市政基础设施工程建设的投资、建管责任。 1.5 项目业主约定 1.5.1 本项目作为城市新区建设为主的一级土地开发项目，项目运作涉及多个层面，双方约定，在本项目实行总业主、以及本项目总业主下的子项目合作业主双重业主制度。 1.5.2 在本项目的全过程中，甲方承担为本项目的总业主地位，是本项目总体立项、各类手续的政府部门申报审批的企业主体。并同时以总业主的身份，作为本项目土地征收、拆迁安置补偿等分项目直接业主。 1.5.3 在本项目的全过程中，乙方作为甲方本项目的投资(出资)合作方，承担按本框架合同约定的全部出资义务。同时在本项目范围及本合同约定的市政基础设施工程子项目中，以BT方式作为子项目的合作业主,向总业主进行BT形式

土地开发成本构成

土地开发成本构成 一、土地征用及拆迁费 1、新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。 2、土地购置费双方在土地交易中发生的价款。 3、出让金国家收取的款项。包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。 4、七通一平费指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用，这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种，归集并计算出单项总造价后，按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。 ① 场地平整 ② 勘察设计 ③ 临时设施 ④ 桩基工程 ⑤ 土建安装 ⑥ 管理费七通一平费用单独施工、计算时计入。 ⑦ 利息七通一平费用单独施工、计算时计入。 5、耕地占用税

6、耕地开垦费 7、征地管理费指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。 8、占耕地教育附加费 9、新增建设用地有偿使用费 10、南水北调费 11、新菜田开发基金 12、出让金业务费 13、契税 14、利息目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款利息，应以复利计息计人成本二、建筑及安装工程费二、1、建筑及安装工程费指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。主要包括： ① 人工费直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装 工程施工操作服务的辅助工人的基本工资。 ② 材料费工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的成本，以及周转材料的摊销费。 ③ 机械使用费工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用。包括折旧费、大修费、附属工具费。动力及燃料费等。 ④ 施工管理费为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种 费用。主要包括：

新区开发建设中规划设计对土地价值提升影响

新区开发建设中规划设计对土地价值提升影响 本文以南通海安县滨海新区新城区城市设计为实例，介绍了滨海新区的概况及总体规划，叉详细分析了项目区现状、项目定位、方案设计详情等，打造了一个立足本土、灵活多样、特色鲜明的滨海新城区。 标签：新区开发；规划设计；土地价值；海安县 从2000-2016年间，是中国历史上土地资产化发展最为迅猛的时代。在此期间，全国土地出让总收入超过30.2万亿元。目前，全国各地城市建设都在如火如荼进行，城市土地用“寸土寸金”形容亳不夸张。如何在新区规划中最大限度地提高土地利用价值，打造舒适、宜居、特色的居住环境，已成为当前我国房地产行业最为关心的问题之一。 1、项目概况 南通市海安县滨海新区地处海安、如东、东台三地交界处，是江苏省“百家名镇”，也是闻名全球的紫菜和河豚养殖基地。2011年10月，南通市政府对海安县实行“区镇合一”，成立老坝港滨海新区，辖区面积128km2，总人口6.9万，下辖20个行政村、300多家企事业单位。 老坝港滨海新区地理位置优越，各个配套设施建成后可完全融入“上海 1.5小时经济圈”。目前，整个规划范围内用地类型以围垦用地、村镇建设用地、二类工业用地和水域为主，区域对外交通正在修建，内部交通欠缺。区内环境水景观资源较好，绿化景观资源欠缺。滨海水乡是海安城市风貌的特色之一，基地濒临大海，内部有两条河流穿过，分别是中心支河和北凌河，另有较多块状水域（见下表1所示）。 2、海滨新区项目区总体规划介绍 滨海新区总体定位是打造沿海交通枢纽、新兴产业、先进制造业、生态宜居的沿海旅游基地，借助沿海优势，发展特色养殖业和加工业，使县域内形成“一主一港两副，一轴四片”空间结构。 上述总体规划可将新区品位提高一个档次，也是未来滨海新区发展的重中之重，如何将城市特征与区域发展有效衔接，也是新城区具体设计的核心点。 城市设计应充分挖掘可利用的资源，并强化人的使用，以舒适、宜人为主要的设计原则，避免出现不切实际的宏大场所。此外，从旅游功能引导城市的角度出发，缺乏个性的城市空间难以形成印象深刻的场所，需重点研究，进而确定区域的风貌特征。相关规划确定了滨海新区总人口约为10万，在32平方公里的用地范围内，3.26平方公里的新城区（中心区），设计团队认为以特色新市镇形象展现更为合理。

土地开发成本构成

房地产开发成本构成 、土地开发成本 1、土地征用及拆迁费：新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、 土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。 2、土地购置费：双方在土地交易中发生的价款。 3、出让金：国家收取的款项。包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。 4、七通一平费：指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的供水、供电、 排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用，这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种，归集并计算出单项总造价后，按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。 场地平整勘察设计临时设施桩基工程土建安装管理费七通一平费用单独施 工、计算时计入。 利息七通一平费用单独施工、计算时计入。 5、耕地占用税 6、耕地开垦费 7、征地管理费指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。 8、占耕地教育附加费9、新增建设用地有偿使用费10、南水北调费11、新菜田开发基金12、出让金业务费13、契税 14、利息目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款利息，应以复利计息计人成本。 二、建筑及安装工程费 1、建筑及安装工程费指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。主要包括： ①人工费直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工 操作服务的辅助工人的基本工资。 ②材料费工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构 物及零件的成本，以及周转材料的摊销费。 ③机械使用费工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用。包括折旧 费、大修费、附属工具费。动力及燃料费等。 ④施工管理费为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用。主 要包括：

新区项目可行性分析研究报告

XX新区项目可行性分析报告 一、总论 1、项目建设背景 XX新区XX镇农工商总公司下属的XX房地产开发公司由于资金不足，不能及时启动本项目。恰逢整个XX省的企业改制，有意转让本项目，这是能得到这个项目的重要的外在因素。XX镇为了能改善居民的生活质量和提高本地区的房地产整体水平，所以希望找到能开发高品质住宅的开发商。而XX省特别是XX市的房地产开发公司不论是资金实力，还是开发水平在全国来说可谓是首屈一指的。这是能转让到并开发的内在因素。根据XX的城市总体规划发展以及新区XX镇片区控制性规划要求，该片区将是新区乃至整个XX重要的住宅区。本公司经过对XX全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据XX目前的房地产现状与发展趋势，只要做出能满足XX市城市居民新的住房要求和高品质，同时定位准确，完全不用担心项目的销售，而且有丰厚的利润。 该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证，各项目谈判工作已相继展开。 2、项目概况 该地块位于XX新区何山路和塔园路交叉口。紧接XX科技学院，有良好的文化气氛。道路宽敞交通便捷，有何山大桥与古城区相连。项目占地126亩，其中120亩是建住宅用地，6亩是建配套幼儿园用地。容积率为2.0，总建筑面积为16万平方米，小高层和多层相结合，沿街底层为商业配套用房（约占5%）。具有一定的开发规模，并能品牌的延续提供保障，给公司带来良好的社会效益和经济效益。 本项目的建设资金完全由本公司自筹，不足部分通过土地抵押和预售房款解决。 二、XX市介绍 XX位于XX三角洲中部、XX省东南部，东经l19°55'--121°20'，北纬30°47'--32°02'之间。东邻上海，西傍无锡，南接吴江，北依XX，面积8488.42平方公里，占全省面积的8.27％。市区392.3平方公里，其中建成区68平方公里，古城区14.2平方公里。所属六县市面积为：常熟市1094平方公里，张家港市772.4平方公里，太仓市620平方公里，昆山市864.9平方公里，吴县市1257.42平方公里，吴江市1092.9平方公里。2001年，XX市完成国内生产总值1760亿元，经济总量在XX三角洲位居第二，列全国第六，人均GDP按现行汇率折算超过3600美元，显示出强劲的增长势头。整个市的人口580.53万，城区人口为80万。新区的经济发展保持良好的发展势头，全年实现工业销售产值400亿，同比增长17%；完成国内生产总值160亿，同比增长14.2%；实现财政收入20.5亿。正在启动二期开发。 三、XX市住宅市场分析 1、2002年以前XX市住宅市场分析 在这之前，XX市住宅水平一直维持在工业园区2300元/m2，古城区2500元/ m2，而新区住宅价格也一直在2000元/ m2左右徘徊。究其原因不外乎以下几点： 1）、土地价格是一个首要的因素。土地作为稀缺性资源，政府没能做好土地供应的长期规划。开发商可以通过项目可行性报告，以很便宜的价格向政府要求划拨土地。这导致了土地成本在整个项目中只占很小的一部分。 2）、整个XX的住宅以零星分散建设为多，不注重整个小区环境、园林、文化方面的建设。使一大批想改变住房质量的居民找不到合适的住宅，贵了又觉得不合算。 3）、居民居住观念没有改变。大多数XX人认为，过了苏杭大运河就觉得离开了城市，到了郊区。而且也一直认为XX新区是一个工业区，不适宜居住。同时，XX镇一直以来治安、环境都不好，在一定程度上限制了该区域的房价。 4）、消费观念也限制了整个XX市的房价。许多XX居民留恋于“小桥、流水、人家”，只要有地方住，能吃饱，不会用剩余的钱去改善居住环境和投资于房产。

土地梳理和土地熟化成本测算

土地梳理和土地熟化成本测算 文章概要:控规是直接对城市总体规划的深化和细化，总规和控规过渡空间大，控制性详细规划尤其重要。文章针对合肥地区的特殊情况，结合已编制的控制性详细规划的分析，通过近期编制的规划实例，研究、探索合肥地区控规编制的新思路、新方法。 关键词:控制性详细规划、单元规划、地块控规 2008年元月一日正式实施的《中华人民共和国城乡规划法》，法律层面上更加规范了我国的城乡规划，进一步为科学合理的安排城乡各项设施，尤其是科学合理地使用城市土地，提出了更严格的法律要求，为城乡规划的编制、实施和管理，提供更为全面的法律保障，也更强化了控制性详细规划的法律作用。 1、控制性详细规划的法律地位和作用 1.1 控制性详细规划的的法律地位 控制性详细规划是法定规划之一，是城市规划行政管部门做出建设用地规划许可的法律依据。 《城乡规划法》强调:城镇人民政府根据城镇总体规划的要求，组织编制控制性详细规划，经城镇人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。批准的控制性详细规划作为核发建设用地规划许可证、出让地块的规划条件及修建性详细规划的依据之一。 《城乡规划法》赋予了控制性详细规划严格的审批和修改程序和高位的备案制，更加提高了控制性详细规划的法律地位和现实作用。 1.2 控制性详细规划的作用

1.2.1 控制性详细规划是规划与管理、规划与实施之间衔接的重要环节。从规划到管理，控制性详细规划是依法行政的依据;从规划到实施，控制性详细规划是控制、引导、监督的依据。 1.2.2 控制性详细规划是宏观与微观、整体与局部有机衔接的关键层次。从宏观到微观，控规是总体规划的细化，是修建性详细规划的依据;从定性到定量，控规是对土地使用的定性和建设强度的定量;从整体到局部，控规是对城市基础设施和内部配套设施的细化落实。 1.2.3 控制性详细规划是城市设计控制与项目建设管理的重要手段。从二维到三维，控规实现了平面控制与空间控制的结合;从规划到设计，控规实现了规划要求与设计条件的结合;从消极到积极，控规实现了控制与引导的结合。 1.2.4 控制性详细规划是协调各利益主体的公共政策平台。从个体到群体，控规是各方利益协调的平台;从分歧到统一，控规是城市公共政策的具体化。 2、合肥地区控规编制概况 合肥市控规编制大概经历了三个阶段。 2.1 第一阶段:1990年至2004年 《城市规划法》自1990年实施后，合肥市启动控规编制。初期主要结合道路改造和建设，编制道路两侧地区的控规，如马鞍山路地区等控规。中期，结合城市改造成片地编制控规，如南七地区控规等。后期即2000年以后，主要针对新区建设编制控规，如政务文化新区控规，望湖城地区控规等。 2.2 第二阶段:2005年至2007年 2004年底，安徽省颁布了《城市控制性详细规划编制规范》，更加规范了控规的组织编制、审批和实施。这阶段的控规编制具有以下明显的特点: 2.2.1 对编制区域进行层次划分，进行分层控制。 2.2.2 根据编制区域特征及分区特征确定控制要素，因区施控。

XX城市新区发展模式及土地经济测算专题研究报告

目录 第一篇新区开发模式 (1) 一、城市新区开发的基本特点 (2) 二、新区开发建设模式 (3) 2.1 新区开发的空间布局模式 (3) 2.2 新区城市开发经营模式 (4) 2.3 当前我国土地一级开发的基本模式 (7) 三、XXX新区开发模式 (9) 3.1 空间布局模式 (9) 3.2 城市开发经营模式 (10) 3.3土地开发策略模式 (11) 3.4 新区基础设施建设模式 (12) 3.5 新区工业园区开发建设模式 (13) 第二篇新区土地测算 (15) 一、评价依据、原则与假设条件 (16) 1.1分析依据 (16) 1.2分析原则 (16) 1.3假设条件 (16) 1.4计算方法 (17) 二、项目用地平衡表 (17) 三、项目总投资估算 (17) 四、项目分期投资计划 (18)

目录 4.1分期原则 (18) 4.2项目分期 (19) 五、项目土地一级开发收益 (21) 5.1触媒理论 (21) 5.2XXX土地市场分析 (26) 5.3土地一级开发收益分析 (27) 六、经济评价 (28) 6.1评价方法 (28) 6.2经济费用效益分析 (28) 6.3财务生存能力分析 (29) 6.4评价结论 (31) 七、结论 (31)

第一篇新区开发模式

随着国家西部大开发战略的逐渐深入，XX省委、省政府明确提出了将XXX 建设成为人口超100万、GDP超千亿的特大城市的发展战略，XXX的经济发展和城市建设面临新的发展机遇和挑战。鉴于现有中心城区已无法完全承载区域性中心城市职能，为了“抢抓机遇、加快发展”，实现XXX经济社会发展和城市建设战略目标，XXX市城市新区开发建设已成为当务之急。如何选择XXX新区开发模式、搞好新区营销、加快启动新区开发建设，是迫切需要研究解决的问题。 一、城市新区开发的基本特点 新城作为一种现代区域经济发展模式,逐渐占据经济发展主导地位。城市新区正是工业化和城市化的有机结合和统一,其不仅表现为一个城市范围内资源的空间优化配置和工业化的推进,从而促进经济的高效率增长,而且还表现为多个城市新区资源的空间优化配置和经济协调发展,从而推进一国经济乃至整个世界经济的高速发展。城市新区开发的基本特点如下： 1.新区的空间扩张是城市发展的增长极。随着城市规模和城市功能扩张,依托原有郊区城镇对其重新规划,将其建成大城市产业转移和人口疏散的基地,由此推动城市经济的新一轮发展。而且技术发展和产业投资落实到空间,必然带来城市用地的扩大或功能的转换,从而引起城市的扩张或用地功能的转换。 2.政府推动是城市新区开发的催化剂。在城市郊区选择新城,并制订标准高、切实可行的新城总体规划,通过城区政府对新城开发规划的具体实施,促进城市社会经济协调发展。当然,政府推动符合城市发展的内在规律。 3.产业拉动是城市新区开发的原动力。城市新区的开发是在一定历史条件下由特定产业发展所拉动和提升的,广州天河新区的开发规划就是通过天河体育中心的建设得以实现,并通过高新技术产业的推动不断提升的。 4.城市新区是一种高集聚经济。城市经济本质上是一种集聚经济,以高新技术为

房地产开发费用

一、土地开发成本构成 1、土地征用及拆迁费新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。 2、土地购置费双方在土地交易中发生的价款。 3、出让金国家收取的款项。包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。 4、七通一平费指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用，这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种，归集并计算出单项总造价后，按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。 ①场地平整 ②勘察设计 ③临时设施 ④桩基工程 ⑤土建安装 ⑥管理费七通一平费用单独施工、计算时计入。 ⑦利息七通一平费用单独施工、计算时计入。 5、耕地占用税 6、耕地开垦费 7、征地管理费指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。 8、占耕地教育附加费 9、新增建设用地有偿使用费 10、南水北调费 11、新菜田开发基金 12、出让金业务费 13、契税 14、利息目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款利息，应以复利计息计人成本。 二、建筑及安装工程费 1、建筑及安装工程费指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。主要包括： ①人工费直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资。 ②材料费工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的成本，以及周转材料的摊销费。 ③机械使用费工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用。包括折旧费、大修费、附属工具费。动力及燃料费等。 ④施工管理费为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用。主要包括： - 工作人员工资 - 工资附加费 - 办公费 - 差旅费

武汉新区四新片区土地整理开发项目 2

新区公司与开元基金 武汉新区四新片区土地整理开发项目 联合投资方案 武汉国佳房地资产评估有限公司 2012/2/15

目录 1背景和意义 (1) 1.1 武汉新区四新片区开发建设背景 (1) 1.1.1 武汉新区四新片区战略决策和战略规划 (1) 1.1.2 新区融资和资金平衡的主要做法 (2) 1.2 武汉新区四新片区现状基本情况 (3) 1.2.1 四新片区土地储备工作实施情况 (3) 1.2.2 四新片区基础设施建设实施情况 (4) 1.3 联合投资背景 (6) 1.3.1 项目由来 (6) 1.3.2 新区公司与开行的合作历史 (7) 1.4 意义 (7) 2 合资结构和公司治理 (9) 2.1 新区公司基本情况 (9) 2.1.1 新区公司简介 (9) 2.1.2 新区公司财务会计信息 (9) 2.1.3 新区公司运作模式和盈利性 (12) 2.2 联合投资初步方案 (13) 2.2.1 合资的战略导向 (13) 2.2.2 联合投资初步方案基本构想 (14) 2.2.3 合资的规模 (14) 2.2.4 目标地块及锁定方式 (16) 2.3 合资结构 (17) 2.3.1 合资公司的组建要点 (17)

2.3.2 合资双方主要的权利、责任和义务 (17) 2.3.3 合资公司的业务情况 (18) 2.4 公司治理 (22) 2.4.1 公司组织结构 (22) 2.4.2 开元基金参与治理的方式 (22) 3 交易结构 (24) 3.1 资金到位方式 (24) 3.2 收益保障 (24) 3.2.1 投资期内收益分配方式 (24) 3.2.2 退出时收益分配方式 (24) 3.3 担保方式 (25) 3.4 退出安排 (25) 3.4.1 退出触发条件 (25) 3.4.2 退出方式 (25) 3.5 连带责任 (25) 3.6 其他保障条款 (26) 3.6.1 土地出让价格保护 (26) 3.6.2 土地出让进度控制 (26) 4 投资价值分析 (27) 4.1 土地储备成本分析 (27) 4.1.1 土地储备成本 (27) 4.1.2 土地取得成本 (28) 4.1.3 土地开发成本 (29) 4.1.4 土地储备阶段成本 (30) 4.1.5 土地储备成本测算 (31) 4.2 土地供应价格分析 (33) 4.2.1 汉阳区土地价格分析 (33) 4.2.2 四新片区土地价格分析 (35) 4.2.3 划拨土地供地价格分析 (37)

土地成本构成

土地开发成本构成要点如下： 1、土地征用及拆迁费新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。 2、土地购置费双方在土地交易中发生的价款。 3、出让金国家收取的款项。包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。 4、七通一平费指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用，这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种，归集并计算出单项总造价后，按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。 ①场地平整②勘察设计③临时设施④桩基工程⑤土建安装⑥管理费七通一平费用单独施工、计算时计入。⑦利息七通一平费用单独施工、计算时计入。 5、耕地占用税 6、耕地开垦费 7、征地管理费指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。 8、占耕地教育附加费 9、新增建设用地有偿使用费 10、南水北调费 11、新菜田开发基金 12、出让金业务费 13、契税 14、利息目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款利息，应以复利计息计人成本。 一、土地开发支出划分和归集的原则 房地产开发企业开发的土地，按其用途可将它分为如下两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地（也叫商品性建设场地）；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。现行会计制度中设置的“开发成本——土地开发成本”科目，它的核算的内容，与企业发生的土地开发支出并不完全对口，原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地，其费用可分清负担对象的，应直接计入有关房屋开发成本，在“开发成本——房屋开发成本”科目进行核算。如果企业开发的自用土地，分不清负担对象，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，其费用可先通过“开发成本——土地开发成本”科目进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准（如房屋占地面积或房屋建筑面积等）将其分配计入有关房屋开发成本。如果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分，则应将整块土地作为一个成本核算对象，在“开发成本——土地开发成本”