司法考试房屋买卖合同纠纷案例解析

司法考试房屋买卖合同纠纷案例

解析

我国虽然不是判例法国家，无法援引先例径行判决。但是对先例的研究，尤其是最高院、最高检指导案例的研究，可以在统一法律适用之外，明法理，知道义，学习判决主文背后的智慧。

关于买卖合同纠纷共有两个指导案例，即指导案例53、72号，其中53号为最高检指导案例，72号为最高院指导案例。这篇文章探讨的是其中最高院的指导案例72号。

案例72的指导意义为基于真实意思表示将借贷关系转为房屋买卖关系是法律允许的，但是也要注意借款本息是否超出了法律保护范围，超出部分视为未足额支付房款。

指导案例72号：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉

新疆鄂尔多斯彦海房地产开发商品房买卖合同纠纷案

（最高人民法院审判委员会讨论通过2016年12月28

日发布）

【基本案情】

原告汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉称：根据双方合同约定，新疆鄂尔多斯彦海房地产开发（以下简称彦海公司）应于2014年9月30日向四人交付符合合同约定的房屋。但至今为止，彦海公司拒不履行房屋交付义务。故请求判令：一、彦海公司向汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚支付违约金6000万元；二、彦海公司承担汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚主张权利过程中的损失费用416300元；三、彦海公司承担本案的全部诉讼费用。

彦海公司辩称：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚应分案起诉。四人与彦海公司没有购买和出售房屋的意思表示，双方之间房屋买卖合同名为买卖实为借贷，该商品房买卖合同系为借贷合同的担保，该约定违反了《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定无效。双方签订的商品房买卖合同存在显失公平、乘人之危的情况。四人要求的违约金及损失费用亦无事实依据。

法院经审理查明：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚与彦海公司于2013年先后签订多份借款合同，通过实际出借并接受他人债权转让，取得对彦海公司合计2.6亿元借款的债权。为担保该借款合同履行，四人与彦海公司分别签订多份商品房预售合同，并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。该债权陆续到期后，因彦海公司未偿还借款本息，双方经对账，确认彦海公司尚欠四人借款本息.78元。双方随后重新签订商品房买卖合同，约定彦海公司将其名下房屋出售给四人，上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款.22元，待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给彦海公司。汤龙等四人提交与彦海公司对账表显示，双方之间的借款利息系分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算，并计算复利。

【裁判结果】

新疆维吾尔自治区高级人民法院于2015年4月27日作出（2015）新民一初字第2号民事判决，判令：一、彦海公司向汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚支付违约金9275057.23元；二、彦海公司向汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚支付律师费416300元；三、驳回汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚的其他诉讼请求。上述款项，应于判决生效后十日内一次性付清。宣判后，彦海公司以双方之间买卖合同系借款合同的担保，并非双方真实意思表示，且欠款金额包含高利等为由，提起上诉。最高人民法院于2015年10月8日作出（2015）民一终字

第180号民事判决：一、撤销新疆维吾尔自治区高级人民法院（2015）新民一初字第2号民事判决；二、驳回汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚的诉讼请求。

【裁判理由】

法院生效裁判认为：本案争议的商品房买卖合同签订前，彦海公司与汤龙等四人之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。但双方系争商品房买卖合同是在彦海公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时，通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。彦海公司所持本案商品房买卖合同无效的主张，不予采信。

但在确认商品房买卖合同合法有效的情况下，由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来，且彦海公司提出该欠款数额包含高额利息。在当事人请求司法确

认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。经审查，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为汤龙等四人作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，彦海公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。汤龙等四人以彦海公司逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求彦海公司支付违约金及律师费，缺乏事实和法律依据。一审判决判令彦海公司承担支付违约金及律师费的违约责任错误，本院对此予以纠正。

（生效裁判审判人员：辛正郁、潘杰、沈丹丹）

【裁判要点】

借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。

【相关法条】

《中华人民共和国物权法》第186条

《中华人民共和国合同法》第52条

房屋买卖合同纠纷案例分析

房屋买卖合同纠纷案例分析 近些年，与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现，从滨海新区塘沽审判区了解到，2011年,受理各类民事案件4300余件，其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。通过这些年我在房地产领域的关注和学习，结合在地产公司工作时接触的一些案例，和在塘沽法院民二庭(房地产庭）参与的一些案件陪审,现总结了房屋买卖合同纠纷这部分的一些典型案例，和大家分享、研究。 房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷. 一、商品房买卖合同纠纷 商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”,房地产开发商为合同一方当事人，这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类： （一)售房广告引发的纠纷 众所周知,开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼广告,销售人员在销售过程中为了追求业绩，也对购房人进行诸多说明及允诺,主要情形有：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；（2)对商品房美观性的陈述；（3)对商品房使用功能的陈述；（4）对商品房环境性的陈述；(5）售后承诺，比如“售后包租"、“代租"等售后回报,为外地购房者办理本地城市的户口指标等等.而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不见踪影. 案例一，天津某开发商在对外预售房屋时,宣传广告称小区楼房前后间距有60米，小区绿化率为50％，并在预售房屋合同中约定，“开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意;开发商未征得业主同意变更小区的平面布局,业主有权要求开发商恢复，不能恢复的,开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”.该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40。2平米，明显违反了小区规划，开发商违约。经

XX年司法考试民法争议题：房屋买卖合同

XX年司法考试民法争议题：房屋买卖合 同 甲打算卖房，问乙是否愿买，乙一向迷信，就跟甲说：“如果明天早上7点你家屋顶上来了喜鹊，我就出10万块钱买你的房子。”甲同意。乙回家后非常后悔。第二天早上7点差几分时，恰有一群喜鹊停在甲家的屋顶上，乙正要将喜鹊赶走，甲不知情的儿子拿起弹弓把喜鹊打跑了，至7点再无喜鹊飞来。关于甲乙之间的房屋买卖合同，下列哪一选项是正确的？ (XX-3-6，单) A 合同尚未成立 B 合同无效 C 乙有权拒绝履行该合同 D 乙应当履行该合同 本题中，甲乙双方达成协议：如果第二天早上7点甲家屋顶上来了喜鹊，乙就出10万块钱买甲的房子。甲乙之间存在达成的是一个附生效条件的买卖合同。而对于附生效条件的合同而言，所附条件是合同的生效要件，而不是其成立要件。在条件成就以前，合同就已经成立，只是合同的效力处于停止状态而已。尽管乙一向迷信，但是，乙与甲的约定是双方真实意思表示，并不违反法律和社会公共利益，因此，该合同已经成立，故A选项错误。

《合同法》第45条第1款规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。据此，该买卖合同当天成立，但尚未生效，如果第二天早上7点甲家屋顶上来了喜鹊，则该买卖合同生效。 该法第45条第2款规定：当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。本题中，不是乙而是甲不知情的儿子拿起弹弓把喜鹊打跑了，因此，乙并未以自己的行为阻止条件的成就。既然早上7点甲家屋顶上没有来喜鹊，那么买卖合同所附生效条件未成就，合同不生效，乙也就有权拒绝履行该合同，因此C选项正确，D选项错误。 那么，B项又错在何处？应该指出，附条件、附期限或者需要以政府机关的登记、批准为生效条件的合同，在该条件、期限或者登记、批准不能成就时，导致该合同“不能生效(失效)”，而不是“无效”。合同无效专指无效的合同被宣告无效、可撤销的合同被撤销以及效力待定的合同被拒绝追认、被相对人撤销等原因所引起。本题的情形，甲乙的合同意思表示真实、行为人具备行为能力、内容合法，不存在可撤销、效力待定或者无效的情形，因此不会导致合同无效之结果的出现，应该表述为甲乙之间的合同不能生效，而不能表述为无效。

买卖房屋合同纠纷案例大全

买卖房屋合同纠纷案例大全以下为买卖房屋合同纠纷案例大全： 案例一： 甲方：李某，身份证号码：XXXXXXXXXXXXX，联系电话：XXXXXXXXX 乙方：王某，身份证号码：XXXXXXXXXXXXX，联系电话：XXXXXXXXX 基于双方的协商一致，甲方出售其位于北京市海淀区中关村大街XXXX号XX号楼X单元XXX室的房产，乙方愿意购买该房屋。双方经过友好协商，达成如下协议： 第1条甲方同意将该房屋的所有权和他的其他权益转让给乙方。 第2条乙方同意支付该房屋的总价款XXX万元给甲方，如下表所列： 第3条乙方同意在XXX年XX月XX日前支付房款，甲方同意在该期限内办理房屋过户手续，并提供该房屋的所有权证原件和备案证明原件。 第4条如果一方未能按时完成履行义务，应向对方支付违约金。违约金为履行义务金额的X%，最高不超过该协议总价X%。

第5条本合同签署后，双方应共同履行合同规定的义务。 第6条如因本合同引起争议，甲乙双方应在友好协商的基础上解决。如仍无法解决，将提交当地人民法院处理。 第7条本合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。 甲方：（签字）日期： 乙方：（签字）日期： 案例二： 甲方：王某，身份证号码：XXXXXXXXXXXXX，联系电话：XXXXXXXXX 乙方：李某，身份证号码：XXXXXXXXXXXXX，联系电话：XXXXXXXXX 经过双方的友好协商，甲方同意出售其位于上海市浦东新区XXX路XXX号XX号楼X单元XXX室的房产，乙方愿意购买该房屋。双方达成如下协议： 第1条甲方同意将该房屋的所有权和他的其他权益转让给乙方。 第2条乙方同意支付该房屋的总价款XXX万元给甲方，如下表所列：

房屋买卖合同纠纷中违约责任承担的司法认定 ——张仁藏律师团队经典案例解析

房屋买卖合同纠纷中违约责任承担的司法认定 ——张仁藏律师团队经典案例解析胜诉简讯 近日，北京市盈科律师事务所张仁藏律师团队再添胜诉案件，该案件由张仁藏律师作为主办律师全程负责指导。在接受委托后，团队成员讨论确定案件基调，准确定位案件的核心法律关系，第一时间分析制定诉讼策略，针对案件进行方案设计，各成员分工负责跟进案件各个环节，依靠专业的法律知识与丰富实务经验，最大限度的维护了当事人的合法权益，为委托人争取到了合理赔偿。 案件经过 1.当事人咨询 2021年9月李女士向张仁藏律师团队寻求法律帮助，称其和赵某签订了《房屋买卖合同》，赵某在交付100万定金后，却称其无力支付剩余购房款欲解除合同。李女士因年事已高，急于改善住房条件，出售案涉房屋目的在于购置新房，现案涉房屋无法出售，剩余购房款无法获得，导致李女士和案外人签署的房屋买卖合同也无法达成，李女士卖房买房均陷入困境。 2.案情回顾 2021年6月24日，李女士与赵某签订了《房屋买卖合同》，双方约定房屋成交价格为2025万，购买房屋定金为100万元，若一方违约，应当按照房屋成交价格的20%支付违约金。6月29日，李女士开始购置新房，与

案外人签订了《房屋买卖合同》并支付80万元定金。7月25日，赵某向李女士告知，称其无力支付剩余购房款，要求解除合同，李女士未予同意。因赵某一直未支付案涉房屋购房款，故李女士也无力支付购买新房的款项，后李女士与案外人签订解约协议，支付的80万元定金作为合同解除违约金，未予退还。9月8日，李女士与赵某解除网签合同。 3.诉讼过程 诉讼中，李女士主张赵某不再购买涉诉房屋,直接导致其无法与案外人履行合同，只能解除合同并支付违约金。赵某的行为致使合同目的无法实现，构成根本违约，应当承担违约责任，故李女士向法院提出诉讼请 求:1）请求判令解除李女士与赵某签订的《房屋买卖合同》；2）请求判令赵某承担违约责任，按照合同约定向原告支付违约金405 万元。赵某对于李女士主张不予认可，认为其无法支付购房款是因为遭遇诈骗团伙，购房款被骗尚未追回。赵某在得知后第二天，就告知李女士，协商解除合同事宜。李女士后另售房产，并没有遭受实际损失。李女士诉请的违约金明显过高，应予以降低。 4.法院判决 法院经过审理认为，李女士、赵某签订的《房屋买卖合同》是当事人双方真实意思表示，合法有效，当事人均应依约履行。当事人可以约定一方解除合同的条件，条件成就时，解除权人可以解除合同。赵某逾期支付购房款，且明确表示不再支付购房款，其行为构成根本违约，李女士有权单方解除本合同，赵某应承担违约责任。李女士于2021年9月8日与赵某解除网签合同，即行使解除权。李女士要求赵某支付违约金，符合合同约

房屋买卖纠纷的典型案例共10则

房屋买卖纠纷的典型案例共10则 2014-11-14胡光明律师民事审判参考 本文主要从《最高人民法院公报》（2006—2014年）及《民事审判指导与参考》（2014年第1辑）中专题收录关于房屋买卖纠纷的典型案例共10则，其中含有最高院指导案例一则。须提示，案例4与案例10主要是关于房屋买卖中本约合同与预约合同的界定；案例5与案例9主要是关于房屋买卖合同有效，但所有权转移存有障碍的情形；建议结合起来阅读。 1、湖北金华实业有限公司与苏金水等商品房买卖合同纠纷案（（2012）民抗字第24号《最高人民法院公报》2014年第1期） 【裁判摘要】1、人民法院审理检察机关抗诉的再审案件一般应以原审审理范围为限。当事人的诉讼请求不同于支持其提出请求的理由和依据，如当事人提出请求的理由和依据不同于检察机关抗诉所提出的理由和依据，并不意味其申请抗诉的请求未获得检察机关抗诉支持；当事人的再审请求未超出原审审理范围的，人民法院再审中应予审理。2、在房地产开发企业委托代理机构销售房屋的情况下，房地产开发企业因委托代理机构未告知其特定房屋已经售出而导致一房二卖，属于其选择和监督委托代理人的经营风险，不得转嫁于购房者，房地产开发企业以此为由主张最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的惩罚性赔偿应予免除的请求，人民法院不予支持。 【相关法条】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。” 2、徐州大舜房地产开发有限公司诉王志强商品房预售合同纠纷案（《最高人民法院公报》2013年第12期） 【裁判摘要】房地产开发企业以规避国家对房地产行业调控为目的，借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同，抵押套取银行信贷资金的，如果商品房买受人明知合同非双方真实意思表示，则该情形符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，应当认定合同无效。 【相关法条】《合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 3、宋宇与北京盛和发房地产开发有限公司、广东粤财投资控股有限公司、北京城乡建设集团有限责任公司商品房预售合同纠纷案（（2011）民提字第331号,《最高人民法院公报》2013年第3期）【裁判摘要】买受人与开发商均主张双方之间存在真实有效的商品房买卖关系，并依据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，对抗承包人建设工程价款请求权，但在签订购房合同、支付购房款等重要事实上存在众多疑点，双方多次陈述不一、前后矛盾，据以认定双方之间存在真实的商品房买卖关系的依据明显不足。在此情况下，买受人请求开发商按照商品房买卖合同约定，办理房屋过户登记的，应予驳回。 4、张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案（《最高人民法院公报》2012年第11期） 【裁判摘要】预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任。判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要的是看见此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方

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二手房房屋合同纠纷案例 房地产交易中的合同纠纷在日常生活中并不鲜见。近年来，随着房价持续上涨，二手房交易成交量不断攀升，二手房房屋合同纠纷也逐渐增多。本文将会介绍一起二手房房屋合同纠纷案例，并从中总结出一些有益的经验。 案例介绍 徐先生在2015年购买了某小区的一套二手房，合同约定购房总价为130万元，首付40万元，余款90万元贷款。2019年，徐先生因个人原因无法如期还款，产 生了一些欠款情况。由于买卖双方未能及时解决纠纷，并引起了关注，故介绍如下： 原告方诉求 徐先生认为，欠款是因为其贷款银行未能及时批准贷款，导致其无法按时还款。另外，徐先生认为原房屋的面积与卖家在合同上标注的面积不符，应该有所补偿。 被告方诉求 卖家方认为，面积是按照建筑方案测量得出的，不存在公证验收问题。其次， 卖家方认为，徐先生欠款是由于个人原因造成的，其应为此承担全部责任。 法院的判决 在此次案件中，法院认为： 1.按照《中华人民共和国合同法》相关规定，双方在合同中签订的房产 买卖合同，均应该具备相应的法律效力。 2.徐先生欠款的原因是多方面的，一方面是委托代理的贷款机构未能及 时批准其所申请的贷款，另一方面是徐先生个人问题。由此而产生的纠纷，应该由双方协商解决。 3.对于房屋面积问题，应该通过测量面积，确定实际数值，并与合同上 的面积进行对比，若确实存在差异，应该根据差价，按照差额进行赔偿。 综上所述，法院判决徐先生归还因欠款所欠卖家方的款项，并对房屋面积问题 进行了调节。卖家方因此获得了符合法律规定的赔偿。 总结 从本案例中我们可以总结出以下的经验： 1.二手房房屋交易，一定要保证合同的真实性和合法性； 2.买卖双方在交易合同中应该仔细审查并且确认；

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1.房地产经纪公司介绍其利害关系人与委托人交易不同于自己参与交易 房地产经纪公司或经纪人自己与委托人进行交易时，其实质上已不再具有居间人的地位，而是委托人的交易对手，其利益集中体现 在交易对价当中，与委托人直接对立，当然没有理由再以居间人的 身份要求委托人支付居间服务报酬。房地产经纪公司或经纪人自己 成为委托人的交易对象，直接破坏了居间服务的法律关系，因此为 行业管理规定所禁止。住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部制定的《房地产经纪管理办法》第二十五条 规定房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为之第(八)项 为“承购、承租自己提供经纪服务的房屋”。 2.房地产经纪公司隐瞒交易对象为其利害关系人的，构成对委托人利益的损害 首先，在居间合同关系中，居间人有义务向委托人报告其掌握的真实、完整的交易信息。合同法第四百二十五条第一款规定：居间 人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。《房地产经纪管 理办法》第二十五条禁止房地产经纪机构和房地产经纪人员从事的 行为中，第(二)项为“对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低 价收进高价卖(租)出房屋赚取差价”，第(三)项为“以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易”。上述规定均要求居间人在从事居间服务时，应当如实披露交 易的真实信息，不能利用职务上的便利获取不正当利益。本案被告 隐瞒其介绍的交易对象为与其具有利害关系的人员(该公司员工)， 违反了如实报告交易事项的法律义务。 其次，居间人介绍其利害关系人与委托人交易时，将使居间人与委托人产生利益冲突。居间合同关系中，居间人收取委托人报酬的 对价是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，在交易双方之间保持中立角色是其应有立场。如果居间人与其介绍 的交易对象存在利害关系，将使其角色错位，为自己或利害关系人 的利益考虑而难以再客观、全面地向委托人报告交易信息(如市场同

房屋买卖合同纠纷典型案例解析

1 。一房二卖，后手买受人虽办登记，因恶意串通无效 出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定构成恶意串通。 案情简介：2009年，邹某与孔某签订商品房认购权转让协议，约定后者支付86万余元受让前者认购的商品房。2011年，孔某诉请继续履行,一审判决支持。邹某上诉期间，将诉争房屋作价125万元转让给陈某并办理登记.孔某遂提起撤销权诉讼。 法院认为：①一审判决确认邹某有继续履行合同义务,但因该判决未生效，孔某与邹某之间尚未形成到期的、确定的债权债务关系，故本案不适用《合同法》第74条关于撤销权的规定。②对合同效力认定,属法院应主动审查范围,无需当事人明确提出要求确认合同效力的主张,且孔某亦提出过邹某与陈某转让诉争房屋行为无效的意思表示，故依《合同法》第52条规定，法院对邹某与陈某之间房屋买卖合同效力进行认定。③结合邹某与陈某交易时间、涉案房屋所处区位，成交单价明显低于市场价格；从购房款支付情况看，除转账50万元外,对于剩余75万元付款方式,陈某陈述为现金，但并不能提供该现金系通过取款或其他人借款的来源凭据，故对陈某主张其支付合理对价的主张不予确认.另外，邹某称2009年即交钥匙给陈某，陈某在签购房协议前不对该房状况进行了解，交易后亦未按双方合同关于在全部房款付清当日交房的约定，要求邹某交房，这些情况与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符。陈某各项客观表现均不能证明其系一个支付合理对价的善意受让人，其与邹某之间的房屋买卖行为属《合同法》第52条第（二）项规定的恶意串通,故判决确认无效。 实务要点：出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记,但各项客观表现均不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定恶意串通。 案例索引:云南昆明中院（2012)昆民一终字第35号“孔某与邹某等房屋买卖合同纠纷案",见《孔祥文、刘彦诉邹叔芳等房屋买卖合同纠纷案-—房屋买卖合同中恶意串通行为的认定》(郑会利），载《人民法院案例选》（201304/86：135). 2 。违章建筑所有权及使用权确认纠纷，不属法院管辖 违章建筑所有权及使用权确认纠纷不属于法院管辖范围，但权利人对建筑的占有应作为一种事实状态受法律保护.

司法考试房屋买卖合同纠纷案例解析

司法考试房屋买卖合同纠纷案例 解析 我国虽然不是判例法国家，无法援引先例径行判决。但是对先例的研究，尤其是最高院、最高检指导案例的研究，可以在统一法律适用之外，明法理，知道义，学习判决主文背后的智慧。 关于买卖合同纠纷共有两个指导案例，即指导案例53、72号，其中53号为最高检指导案例，72号为最高院指导案例。这篇文章探讨的是其中最高院的指导案例72号。 案例72的指导意义为基于真实意思表示将借贷关系转为房屋买卖关系是法律允许的，但是也要注意借款本息是否超出了法律保护范围，超出部分视为未足额支付房款。 指导案例72号：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉 新疆鄂尔多斯彦海房地产开发商品房买卖合同纠纷案 （最高人民法院审判委员会讨论通过2016年12月28 日发布） 【基本案情】 原告汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉称：根据双方合同约定，新疆鄂尔多斯彦海房地产开发（以下简称彦海公司）应于2014年9月30日向四人交付符合合同约定的房屋。但至今为止，彦海公司拒不履行房屋交付义务。故请求判令：一、彦海公司向汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚支付违约金6000万元；二、彦海公司承担汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚主张权利过程中的损失费用416300元；三、彦海公司承担本案的全部诉讼费用。

彦海公司辩称：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚应分案起诉。四人与彦海公司没有购买和出售房屋的意思表示，双方之间房屋买卖合同名为买卖实为借贷，该商品房买卖合同系为借贷合同的担保，该约定违反了《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定无效。双方签订的商品房买卖合同存在显失公平、乘人之危的情况。四人要求的违约金及损失费用亦无事实依据。 法院经审理查明：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚与彦海公司于2013年先后签订多份借款合同，通过实际出借并接受他人债权转让，取得对彦海公司合计2.6亿元借款的债权。为担保该借款合同履行，四人与彦海公司分别签订多份商品房预售合同，并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。该债权陆续到期后，因彦海公司未偿还借款本息，双方经对账，确认彦海公司尚欠四人借款本息.78元。双方随后重新签订商品房买卖合同，约定彦海公司将其名下房屋出售给四人，上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款.22元，待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给彦海公司。汤龙等四人提交与彦海公司对账表显示，双方之间的借款利息系分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算，并计算复利。 【裁判结果】 新疆维吾尔自治区高级人民法院于2015年4月27日作出（2015）新民一初字第2号民事判决，判令：一、彦海公司向汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚支付违约金9275057.23元；二、彦海公司向汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚支付律师费416300元；三、驳回汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚的其他诉讼请求。上述款项，应于判决生效后十日内一次性付清。宣判后，彦海公司以双方之间买卖合同系借款合同的担保，并非双方真实意思表示，且欠款金额包含高利等为由，提起上诉。最高人民法院于2015年10月8日作出（2015）民一终字

房屋买卖合同纠纷典型案例解析

房屋买卖合同纠纷典型案例解析 1 .一房二卖，后手买受人虽办登记，因恶意串通无效 出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定构成恶意串通。 实务要点：出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但各项客观表现均不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定恶意串通。 违章建筑所有权及使用权确认纠纷不属于法院统领规模，但权利人对建筑的占有应作为一种事实状态受法律保护。 洪某表露该息，现王某未予表露，并因而取得以几乎相称于市场价格的转让价格出售该房屋的好处，其行为已非单纯沉默，应认定组成欺诈，故判决撤消案涉房屋买卖合同，王某返还洪某购房款及响应税费、中介费、费、按揭利息丧失等。实务要点：出售人对明知且已实践对房屋转让价格产生足以动摇缔约意思或条件的“凶宅”息负有息表露义务，否则组成欺诈。 5 .非本村村民购买村集体地皮上房屋，合同应为无效 非本村村民购买村集体土地上所有的房屋，因违反《土地管理法》等法律、行政法规强制性规定，合同应为无效。

案情简介：2012年，杜某购买邻乡某村吴某所有的房屋，并交定金8万元。嗣后，吴某以农村房屋买卖违法诉请确认无效。 法院认为：①所有人对自己不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规强制性规定。案涉售房协议虽属自愿，协议中亦约定地皮不得转让，但根据“地随房走”原则，乡村房屋买卖一定涉及宅基地转让。《合同法》第132条规定：“出售的标的物，应当属于出售人所有或者出售人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”吴某自建房虽属其所有，但地皮属村集体所有。《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、利用和转让，适用地皮管理法等法律和国家有关规定。”依《地皮管理法》规定，宅基地使用权系乡村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。②案涉房屋买卖合同标的物不仅是房屋，还包含响应宅基地使用权，该买卖合同非同正常的可在市场上畅通流畅交易的商品房买卖合同，杜某非本村村民，不具备该区域内购房权利。吴某将村集体所有地皮上建设房屋出售给非属本村村民的杜某，故判决房屋买卖合同无效，吴某返还杜某购房款。

常见法律案例及解析：张三购房纠纷

案例：张三购房纠纷 事实经过：张三在2015年购买了一套位于XX市中心的商品房，房屋交付时 完成了所有的手续，支付了全部的购房款，并取得了房屋的产权证。然而在入 住后不久，张三发现房屋存在质量问题，如墙面开裂、水管漏水等。他多次与 开发商协商解决此问题，但开发商一直以房屋质量不存在问题为由拒绝负责修缮。 律师解读：根据《中华人民共和国合同法》第十二条和商品房买卖合同约定， 开发商应当保证房屋的质量符合约定，并承担相应的修缮责任。根据《物权法》和《建设工程质量管理条例》，购房人享有对房屋的占有、使用、收益和处分 的权利，对于因房屋质量问题产生的纠纷，购房人可以向开发商提出维修或换 房的要求。 建议：张三可以先与开发商再次沟通，要求其承担修缮责任。如果开发商仍然 拒绝负责修缮，张三可以通过书面形式向开发商发函，要求其履行保修责任， 并附上相关的证据材料，如照片、录像等。如果开发商仍然不予理睬，张三可 以寻求专业律师的帮助，提起民事诉讼，要求开发商赔偿相应的修缮费用和经 济损失。 案例：李四劳动纠纷 事实经过：李四在一家企业工作，与公司签订了劳动合同，约定了工资待遇、 工作时间等事项。然而李四发现，公司连续几个月未按照合同约定的工资发放，

且公司经常加班而未支付加班费。李四多次与公司协商要求支付拖欠的工资和加班费，但公司一直未予理睬。 律师解读：根据《中华人民共和国劳动法》第二十一条和第四十四条，雇主应当按照劳动合同的约定，按时、足额支付劳动者的工资；加班劳动者应当按照劳动法的有关规定支付加班费。劳动者可以通过与雇主协商、提起劳动争议仲裁或者向劳动部门投诉等方式维护自己的合法权益。 建议：李四可以先与公司再次沟通，要求公司支付拖欠的工资和加班费。如果公司仍然拒绝支付，李四可以向公司书面发函，要求其履行支付义务，并附上相关的证据，如工资条、劳动合同等。如果公司仍然不予理睬，李四可以咨询专业律师，了解劳动法规定的救济途径，如向劳动争议仲裁委员会提起仲裁或向劳动部门投诉。 案例：王五婚姻纠纷 事实经过：王五与李小姐结婚多年，婚后生活并不如意。王五发现婚后李小姐出轨，且多次与他发生争吵和冲突，导致夫妻感情破裂。王五决定提出离婚申请，但李小姐拒绝离婚并要求分得一部分夫妻共同财产。 律师解读：根据《中华人民共和国婚姻法》第三十二条和第三十四条，婚姻关系确已破裂的，一方有权提出离婚申请。离婚时要对夫妻共同财产进行分割，分割的原则是以夫妻的共同财产总额的二分之一为基数，公平地分割给双方。建议：王五可以先试图通过与李小姐的协商解决此问题，如通过约定分割夫妻共同财产的比例或提出其他解决方案。如果协商无果，王五可以委托专业律师

二手房买卖纠纷14案例

房屋买卖合同纠纷十四个典型案例|人民法院报 文|赫少华，远闻〔〕律师事务所 阅读提示： 在笔者接触及代理过诸多的房屋交易中，各案各有特色，类型无法穷尽，以律师实务为视角，将近几年的人民法院报，关于房屋买卖纠纷的典型案例作梳理，以供交流、参考，并不完全认同个案观点。 筛选中的十四个典型案例主要出自、、等法院，注意与当地房屋交易习惯的区分。 一、合同一方当事人死亡是否构成不可抗力 二、情势变更对合同长期履行僵局的适用 三、名为房屋买卖实为借款担保的认定 四、商品房预售合同格式条款的解释 五、房贷政策调整导致商品房预售合同解除的认定 六、已交付但未过户的房屋灭失后的合同处理 七、商品房买卖合同中"一户一表〞的实质含义 八、持有合同与备案合同不一致时作准文本的认定 九、明显加重购房人付款义务的格式条款无效

十、划拨土地上房屋买卖合同效力的认定 十一、开发商违反预售合同的行为性质及赔偿围 十二、预查封期间合同约定解除权行使及法律后果 十三、没有房产证的单位部开发房买卖合同效力的认定 十四、买卖双方约定土地出让金缴纳方式不违反国家强制性规定 一、合同一方当事人死亡是否构成不可抗力 裁判要旨： 合同当事人的死亡是一种客观事件，如果符合不可抗力的构成要件又具备其适用的前提条件，也可构成不可抗力，双方因此造成的违约行为可局部或全部免除责任。 案情简介： 2003年12月15日，A公司与严甲签订商品房预售合同一份，向严甲出售市静安区*房屋一套。但因严甲个人原因，一直未能办理房屋交付手续。 2007年4月，A公司得知严甲已在美国死于车祸，向严甲的法定继承人甲、严乙催促二人办理相关手续但未果。A公司诉至法院，请求判令两继承人继续履行预售合同中约定办理房屋交付手续和产权过户手续；向原告支付房屋面积找补款、物业费及违约金。

2017司法考试卷四：案例分析考点解析

2017司法考试卷四：案例分析考点解析 司法考试的备考过程中充满着枯燥乏味的法律知识，每一位考生都承受着沉重的压力,司法考试栏目为大家分享：2017司法考试卷四：案例分析考点解析，希望能对广大考生有所帮助。想了解更多关于司法考试的讯息，请继续关注我们网站的更新。 2017司法考试卷四：案例分析考点解析 案情：甲市A县的刘某与乙市B区的何某签订了房屋买卖合同，购买何某位于丙市C区的一套房屋。合同约定，因合同履行发生的一切纠纷，应提交设立于甲市的M仲裁委员会进行仲裁。之后，刘某与何某又达成了一个补充协议，约定合同发生纠纷后也可以向乙市B 区法院起诉。 刘某按约定先行支付了部分房款，何某却迟迟不按约定办理房屋交付手续，双方发生纠纷。刘某向M仲裁委员会申请仲裁，请求何某履行交房义务，M仲裁委员会受理了此案。在仲裁庭人员组成期间，刘某、何某各选择一名仲裁员，仲裁委员会主任直接指定了一名仲裁员任首席仲裁员组成合议庭。第一次仲裁开庭审理过程中，刘某对何某选择的仲裁员提出了回避申请。刘某申请理由成立，仲裁委员会主任直接另行指定一名仲裁员参加审理。第二次开庭审理，刘某请求仲裁程序重新进行，何某则对仲裁协议的效力提出异议，主张仲裁协议无效，请求驳回刘某的仲裁申请。 经审查，仲裁庭认为刘某申请仲裁程序重新进行、何某主张仲裁协议无效理由均不成立。仲裁庭继续进行审理并作出裁决：何某在30日内履行房屋交付义务。因何某在义务履行期间内拒不履行房屋交付义务，刘某向法院申请强制执行，何某则向法院申请撤销仲裁裁决。 问题： 1.刘某、何某发生纠纷后依法应当通过什么方式解决纠纷?理由是什么? 2.刘某提出的回避申请和重新进行仲裁程序的申请，何某提

【司法考试案例分析】2016司法考试案例分析：解除房屋买卖合同中介费支付案

【司法考试案例分析】2016司法考试案例分析：解除房屋买 卖合同中介费支付案 司法考试网为您整理提供了2016司法考试综合案例分析：解除房屋买卖合同中介费支付案，关于解除房屋买卖合同中介费支付案的相关法律条文你是否有复习到又是否已经掌握了，那么你将如何将所学知识点与下面的刑事案例案情联系起来进行案例分析了。希望广大考生结合实际，考出好成绩！ 2016司法考试综合案例分析：解除房屋买卖合同中介费支付案 经中介公司介绍，张某和王某协商达成房屋买卖协议，约定王某将其房屋以50万元卖给张某，三方签订了房地产买卖居间合同。 后来，张某因为不能筹集购房首付款，与王某协商解除了房屋买卖协议。中介公司认为，张某和王某签订了房屋买卖协议，自己的居间行为已经达成，应当按照约定，向张某和王某各收取中介费5000元，共1万元。但张某和王某均认为，双方并没有实现房屋买卖的目的，拒绝支付中介费。中介公司遂将张某和王某诉至法院。 法院认为，居间报酬的支付是以居间人促成委托人与第三人的合同成立为条件，合同是否履行不影响居间报酬的支付。合同成立后又解除时居间行为已经完成，因此居间人可以取得报酬。 首先，合同成立是居间报酬支付的法定条件。合同法第424条规定:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第426条规定:“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”由上述规定可知，居间人的义务仅限于报告订约机会或提供订约媒介服务、促成合同成立，居间人促成合同成立后即视为已完成居间义务，可收取居间报酬。 其次，三方签订书面协议时合同已依法成立。该案三方签订的居间合同对交易的当事人、标的及价款均作了约定，合同已经依法成立。 最后，合同解除不影响居间报酬的取得。依据合同法第424条规定，居间人的义务仅限于促成合同成立，居间人促成合同成立后即视为其已完成居间义务，不必负责合同是否完全实际履行，即可收取居

2018年国家司法考试案例分析题答案（5）

2018年国家司法考试案例分析题答案（5） 2018年国家司法考试快开始啦!小编在这里为考生们整理了2018年国家司法考试案例分析题答案，希望能帮到大家，想了解更多消息，请关注的及时更新哦。 2018年国家司法考试案例分析题答案(5) 【案例一】 案情：甲欲出卖自家的房屋，但其房屋现已出租给张某，租赁期还剩余1年。甲将此事告知张某，张某明确表示，以目前的房价自己无力购买。 甲的同事乙听说后，提出购买。甲表示愿意但需再考虑细节。乙担心甲将房屋卖与他人，提出草签书面合同，保证甲将房屋卖与自己，甲同意。甲、乙一起到房屋登记机关验证房屋确实登记在甲的名下，且所有权人一栏中只有甲的名字，双方草签了房屋预购合同。 后双方签订正式房屋买卖合同约定：乙在合同签订后的5日内将购房款的三分之二通过银行转账给甲，但甲须提供保证人和他人房屋作为担保;双方还应就房屋买卖合同到登记机关办理预告登记。 甲找到丙作为保证人，并用丁的房屋抵押。丁与乙签订了抵押合同并办理了抵押登记，但并没有约定担保范围。甲乙双方办理了房屋买卖合同预告登记，但甲忘记告诉乙房屋出租情况。 此外，甲的房屋实际上为夫妻共同财产，甲自信妻子李某不会反对其将旧房出卖换大房，事先未将出卖房屋的事情告诉李某。李某知道后表示不同意。但甲还是瞒着李某与乙办理了房屋所有权转移登记。 2年后，甲与李某离婚，李某认为当年甲擅自处分夫妻共有房屋造成了自己的损失，要求赔偿。甲抗辩说，赔偿请求权已过诉讼时效。 问题： 1.在本案中，如甲不履行房屋预购合同，乙能否请求法院强制其履行?为什么? 2.甲未告知乙有租赁的事实，应对乙承担什么责任? 3.如甲不按合同交付房屋并转移房屋所有权，预告登记将对乙产

司法考试合同法真题及解析

司法考试合同法真题及解析 司法考试合同法真题及解析 司法考试被称为我国第一大考，难的原因有很多，不仅仅是题目难，更难的是涉及的考试面非常的广，但我们能从考试真题中学到一些法律知识，毕竟知识是相通的 1. 甲房产开发公司在交给购房人张某的某小区平面图和项目说明书中都标明有一个健身馆。张某看中小区健身方便，决定购买一套商品房并与甲公司签订了购房合同。张某收房时发现小区没有健身馆。下列哪些表述是正确的?( ) A. 甲公司不守诚信，构成根本违约，张某有权退房 B. 甲公司构成欺诈，张某有权请求甲公司承担缔约过失责任 C. 甲公司恶意误导，张某有权请求甲公司双倍返还购房款 D. 张某不能滥用权利，在退房和要求甲公司承担违约责任之间只能选择一种 【正确答案】 AB 【答案解析】选项A正确。《合同法》第九十四条第(四)项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。据此可知，因一方当事人根本违约导致合同目的不能实现的，另一方当事人可以解除合同并要求对方承担责任。本题中，张某以健身方便为目的购买甲公司的商品房，但实际收房时发现根本没有小区图纸上及项目说明中标明的健身馆，因甲公司虚假宣传导致张某的'合同目的不能实现，张某有权请求解除合同，并予退房。 选项B正确。《合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过

2018年国家司法考试案例分析题答案（3）【3】

2018年国家司法考试案例分析题答案（3）【3】 【案例三】 案情：2月5日，甲与乙订立一份房屋买卖合同，约定乙购买甲的房屋一套(以下称01号房)，价格80万元。并约定，合同签订后一周内乙先付20万元，交付房屋后付30万元，办理过户登记后付30万元。 2月8日，丙得知甲欲将该房屋出卖，表示愿意购买。甲告其已与乙签订合同的事实，丙说愿出90万元。于是，甲与丙签订了房屋买卖合同，约定合同签订后3日内丙付清全部房款，同时办理过户登记。2月11日，丙付清了全部房款，并办理了过户登记。 2月12日，当乙支付第一笔房款时，甲说：房屋已卖掉，但同小区还有一套房屋(以下称02号房)，可作价100万元出卖。乙看后当即表示同意，但提出只能首付20万元，其余80万元向银行申请贷款。甲、乙在原合同文本上将房屋相关信息、价款和付款方式作了修改，其余条款未修改。 乙支付首付20万元后，恰逢国家出台房地产贷款调控政策，乙不再具备贷款资格。故乙表示仍然要买01号房，要求甲按原合同履行。甲表示01号房无法交付，并表示第二份合同已经生效，如乙不履行将要承担违约责任。乙认为甲违约在先。3月中旬，乙诉请法院确认甲丙之间的房屋买卖合同无效，甲应履行2月5日双方签订的合同，交付01号房，并承担迟延交付的违约责任。甲则要求乙继续履行购买02号房的义务。 3月20日，丙聘请不具备装修资质的A公司装修01号房。装修期间，A公司装修工张某因操作失误将水管砸坏，漏水导致邻居丁的家具等物件损坏，损失约5000元。 5月20日，丙花3000元从商场购买B公司生产的热水器，B公司派员工李某上门安装。5月30日，李某从B公司离职，但经常到B 公司派驻丙所住小区的维修处门前承揽维修业务。7月24日，丙因热水器故障到该维修处要求B公司维修，碰到李某。丙对李某说：热水器是你装的，出了问题你得去修。维修处负责人因人手不够，便对李

六道案例分析题(民法分论部分)

2002-2016年司法考试民法分论部分案例分析题 一、（2014 卷四第四大题） 案情：2月5日，甲与乙订立一份房屋买卖合同，约定乙购买甲的房屋一套（以下称01号房），价格80万元。并约定，合同签订后一周内乙先付20万元，交付房屋后付30万元，办理过户登记后付30万元。 2月8日，丙得知甲欲将该房屋出卖，表示愿意购买。甲告其已与乙签订合同的事实，丙说愿出90万元。于是，甲与丙签订了房屋买卖合同，约定合同签订后3日内丙付清全部房款，同时办理过户登记。2月11日，丙付清了全部房款，并办理了过户登记。 2月12日，当乙支付第一笔房款时，甲说：房屋已卖掉，但同小区还有一套房屋（以下称02号房），可作价100万元出卖。乙看后当即表示同意，但提出只能首付20万元，其余80万元向银行申请贷款。甲、乙在原合同文本上将房屋相关信息、价款和付款方式作了修改，其余条款未修改。 乙支付首付20万元后，恰逢国家出台房地产贷款调控政策，乙不再具备贷款资格。故乙表示仍然要买01号房，要求甲按原合同履行。甲表示01号房无法交付，并表示第二份合同已经生效，如乙不履行将要承担违约责任。乙认为甲违约在先。3月中旬，乙诉请法院确认甲丙之间的房屋买卖合同无效，甲应履行2月5日双方签订的合同，交付01号房，并承担迟延交付的违约责任。甲则要求乙继续履行购买02号房的义务。 3月20日，丙聘请不具备装修资质的A公司装修01号房。装修期间，A公司装修工张某因操作失误将水管砸坏，漏水导致邻居丁的家具等物件损坏，损失约5000元。 5月20日，丙花3000元从商场购买B公司生产的热水器，B公司派员工李某上门安装。5月30日，李某从B公司离职，但经常到B公司派驻丙所住小区的维修处门前承揽维修业务。7月24日，丙因热水器故障到该维修处要求B公司维修，碰到李某。丙对李某说：热水器是你装的，出了问题你得去修。维修处负责人因人手不够，便对李某说：那你就去帮忙修一下吧。李某便随丙去维修。李某维修过程中操作失误致热水器毁损。 问题： 1．01号房屋的物权归属应当如何确定？为什么？

2020司法考试综合案例分析：“一房二卖”的防止

2020司法考试综合案例分析：“一房二卖”的防 止 【案情】 2006年11月，廖志平(化名)估计县城某地段的二手房价格会出 现较大幅度的上涨。因此，廖志平通过中介公司，物色了一批总价 值为50余万元的二手房，并与该房业主签订了《房屋买卖合同》， 支付了首付款13万元。后来，业主突然反悔，拒绝履行合同，要将 房屋转卖给他人。原来业主已经和另外的购房者也签订了《房屋买 卖合同》，并办理了房屋产权过户手续。 【评析】 现在房地产市场上一房二卖时有发生。这是一个典型的通过房屋中介机构买房时一房二买的案例。中介公司向多位购房者收取定金，会导致一房二买。业主同时通过多家中介公司卖房，会导致一房二卖。某些不法分子为骗取钱财，将同一套房屋反复销售，也导致一 房二卖。 那么，如何防止一房二卖呢?笔者谈谈以下几点建议： 一、购房者要确保业主已经签收定金 通常情况下，在房屋中介处相中了房屋后，购房者会被要求签订一份定金合同，并收取定金，以确保业主不会将房屋转卖给他人。 有些小型中介公司，为将房源迅速脱手，与多位购房者签订定金合同，导致“一房二卖”的情况发生。购房者只要选择品牌信誉好的 中介公司买房，就可以避免这种情况发生。如果购房者需要通过小 型中介公司买房，就要确保业主能签收到定金。一般情况下，买卖 双方在正式签约前不会见面，定金往往由中介公司转交。购房者很 难直接了解到业主是否收取定金。但是，购房者可以要求中介公司 出示收据，确认业主已签收定金。 二、购房者要调查所购房屋产权，提存房屋产权证

业主为了能将房子售出高价，往往会委托多家中介公司出售房屋，引起“一房二卖”的情况发生。从签订合同，到正式交易，还有一 段时日。业主往往会在这段时间，另外物色买主，然后撕毁合同， 将房屋以较高价格转让给第三人。为了避免这种情况的发生，可以 采取以下的办法加以防范：一是进行产权调查。交易中心通常备有 房屋的原始记录，包含了房屋所有的基本信息，如房屋土地状况、 产权共有人等。在签订房屋买卖合同前，购房者可以到房地产交易 中心进行产权调查，将调查结果与业主的房屋产权对比，如发现房 屋产权证上的记载与调查结果不相符，购房者需要小心了，业主有 可能将房屋“一房二卖”。二是提存房屋产权证。签订买卖合同后，若未办理过户手续，房屋产权证仍由房屋原先的业主持有。有些购 房者看到房屋产权证后，会误认为产权仍为该业主所有，为业主将 房屋“一房二卖”提供了便利。购房者可要求业主将房屋产权证提 存在中介公司，待办理过户时，再从中介公司取出，以避免这一现 象发生。 三、购房者还需要注意，在交易中心登记后再向业主支付首付款。 购房者在交易中心登记后再向业主支付首付款，可以避免某些人将房屋“一房二卖”后，诈骗购房者的购房款。 从本案看，廖志平在购买二手房屋时，法律意识不强，没有采取有效防范措施。一是对中介公司的信誉度没有进行了解;二是定金的 收取得不到确保;三是对房屋的有关证件没有进行确认。笔者在此温 馨提醒：通过房屋中介机构购买二手房屋时，一定要多个心眼，依 法进行买卖，防范购买二手房屋过程中的风险。