房地产管理部业务流程[详细]

目录

第一章前期咨询: (2)

1、商品房预售面积测算咨询: (2)

2、关于预售的相关咨询: (2)

3、《商品房买卖合同》备案和抵押登记办理流程的咨询: (2)

4、地籍测量咨询: (2)

5、关于初始登记的相关咨询: (3)

6、办理房产证、国土证及房产他项权证、国土他项权证的相关咨询: (3)

7、关于网上销售与网上备案的相关咨询: (3)

第二章预售前准备工作 (4)

1、房产测量预售面积的计算: (4)

2、预售资金监管协议的签订: (4)

3、《商品房预销售许可证》的办理: (4)

4、开盘前签发给营销中心的材料: (5)

第三章销售中各项业务的办理 (7)

1、合同登记备案: (7)

2、预告登记 (8)

3、房地产价格评估: (8)

4、抵押登记: (9)

5、预售监控款的划入与拨出: (10)

第四章收楼前准备工作 (12)

1、房产面积实测: (12)

2、地籍测量: (12)

3、收楼通启及收费明细的确定: (12)

4、两书的购买与填写范本: (12)

第五章产权证的办理 (14)

1、缴交物业维修资金: (14)

2、商品房缴纳契税: (14)

3、初始登记的办理 (15)

4、办理购房人《房屋所有权证》 (15)

5、办理购房人《房屋他项权证》 (16)

6、办理购房人《国有土地使用证》 (17)

7、办理购房人《土地他项权利证明书》 (18)

房地产管理部业务流程

房地产管理部工作的对外对接部门主要是房产局和国土局,缴交契税时还要涉及到地税局;对内部门主要是营销中心和财务部,项目部各部门和物业公司各部门也有涉及.

房地产管理部的工作主要以公司预销售与产权证的办理为目的开展,内容包括前期咨询、预售前准备工作、销售中各项业务的办理、收楼前准备工作和产权证的办理.

第一章前期咨询:

以下仅为咨询内容,各项业务具体内容及具体情况见各具体章节.

1、商品房预售面积测算咨询:

①面积测算的单位有无要求;

②面积测算的受理流程;

③面积测算的规范哪些与国标一致、当地有哪些特殊规定(需详尽);

④收费标准.

2、关于预售的相关咨询:

①办理预售许可证的相关要求及要件;

②是否需要前期物业招投标;

③办理预售当地政府对于户型配比有无具体要求;

④预售款是否监控,监控方法;

⑤预售许可证是否存在有效期,有效期多长;

⑥办理预售后,《商品房买卖合同》的购买以及签订的具体要求.

3、《商品房买卖合同》备案和抵押登记办理流程的咨询:

①备案和抵押登记申请办理的条件;

②备案和抵押登记申请办理的具体要件及办结期限;

③注销合同备案和抵押登记的流程.

4、地籍测量咨询:

①地籍测量申请条件;

②地籍测量办理流程;

③收费标准.

5、关于初始登记的相关咨询:

①申请办理条件;

②申请办理的要件及办结期限;

③收费标准.

6、办理房产证、国土证及房产他项权证、国土他项权证的相关咨询:

①办理各个证的办理条件;

②相关要件及办结期限;

③收费标准;

④有无其他特殊事宜.

7、关于网上销售与网上备案的相关咨询:

①咨询网上销售与网上备案所使用系统的具体情况;

②网上签约与网上备案的具体操作流程;

③网上备案后如何撤销备案、终止合同.

第二章预售前准备工作

1、房产测量预售面积的计算:

通辽市房产管理局经济技术开发区分局规定房产面积测算需在其附属公司通辽市环球房地产测绘有限公司办理.

预售面积测算需提供相应的规划许可证、总规图、单体施工图纸纸质版和电子版各一份以及一份测绘委托书.

通辽面积测算以国家标准为基准,以规划批复为指引,无特殊要求.首层为商业或车库、以上楼层是住宅的建筑物,如住宅层不使用商业及车库楼梯间的,商业或车库和住宅层的面积可单独计算,无需全体公摊.

收费标准:住宅1.36元/米2、商业2.04元/米2、综合楼2.72元/米2.

办理以排队方式进行.

预售面积测算完毕后共出具三份测绘报告,一份房产局留底,二份给予我公司(其中一份做为办理预售证得要件,另一份留底).

2、预售资金监管协议的签订:

办理预售许可证时,预售资金监管协议为其中一项必要的材料.

询问资金管理部和财务部,对预售监控款开户行有无特殊要求,本着资金管理部和财务部的要求、公司对预售资金监管账户开设的相关要求与房产局附属担保公司通辽市住房置业担保有限公司商谈,并与相关银行三方签订《预售资金监管协议》.

3、《商品房预销售许可证》的办理:

办理所需具体要件:

(1)办理申请;

(2)房地产开发企业工商营业执照(验原件,交复印件);

(3)房地产开发企业资质证书(验原件,交复印件);

(4)开发项目发展改革委员会批准文件(验原件,交复印件);

(5)建设用地规划许可证(验原件,交复印件);

(6)用地批准书或土地使用证(验原件,交复印件);

(7)建设工程规划许可证(验原件,交复印件);

(8)建设工程施工许可证(验原件,交复印件);

(9)由政府房地产评估机构或其他以取得自治区建设厅颁发的房地产价格评估机构资质证书的评估机构评估验证,完成工程建设投资总额25%以上的评估证明(实际上房产局强制要求在其附属评估公司办理,创收)

(10)工程进度计划(开工日期、竣工日期);

(11)工程施工合同(与施工许可证相符);

(12)预(销)售面积核定书;

(13)预售方案;

(14)预售商品房分栋、分层平面图;

(15)拆迁地段拆迁户登记表、补偿安置情况证明及被拆迁户房证;

(16)预售资金监管协议;

(17)网上填报项目申请信息;

(18)规划效果图(电子版);

(19)收费明细表(附收费依据);

(20)90米2以下住宅户数所占住宅总户数的比例;

(21)前期物业设施设备的规划说明;

(22)经过培训合格的售楼人员证书、劳动合同及印章.

办理预售许可证在房产局办理,所需各证件从财务部借取.

4、开盘前签发给营销中心的材料:

(1)开盘通启

内容主要包括合同填写的注意事项,合同备案、预告登记、评估、抵押登记的办理条件、所需材料、收费标准等,办理房产证、国土证、房产他项权证和国土他项权证的办理条件、所需材料、收费标准等.

(2)部分合同附件

合同附件收费明细中办证费用项;

合同附件质量保证书内容.

(3)合同填写示范版本

合同具体条款内容的填写方式由营销中心与法务部确认填写,我部负责签发业主信息、公司信息和房产信息的填写方式内容签发.

具体内容包括:

商品房买卖合同填写示范版本(部分内容);

共有人购买商品房合同填写示范版本;

企业购买商品房合同填写示范版本;

外籍人士购买商品房合同填写示范版本;

未成年人购买商品房合同填写示范版本.

(4)其他示范版本

《登记备案申请书》填写示范版本;

《保证书》填写示范版本;

《办理预告登记申请》填写示范版本;

《预告登记询问笔录》填写示范版本;

《商品房预告登记双方约定》填写示范版本;

《房地产估价委托书》填写示范版本;

《抵押人办理期房抵押申请》填写示范版本;

《抵押权人登记申请书》填写示范版本;

《抵押权预告登记询问笔录》填写示范版本;

《阶段性担保证明》填写示范版本;

《关于个人住房贷款合同补充协议》填写示范版本

《商品房预售资金收存通知单》填写示范版本.

(5)预售面积的签发

房产预售面积的签发,由于预售面积都是按照图纸计算,预售面积的签发以型号为单位签发;由测算中心提供预售面积,但是要以房产测绘部门计算的预售面积(因为办理预售许可证是以该面积为准,且办理产权证也是以测绘部门出具的实测报告为准)为准签发.

预售花园面积的签发,根据规划图纸,圈定花园面积签发.

第三章销售中各项业务的办理

1、合同登记备案:

办理条件或要求:在合同签订之日起30日内送房产局办理.

提交备案前需提供的基本资料:

(1)预售许可证(提供原件,由房产局复印一份);

(2)企业法人营业执照(提供原件,由房产局复印一份);

(3)组织机构代码证(提供原件,由房产局复印一份);

(4)开发商与销售员签订的雇佣合同及该销售员的售楼员证书(提供原件,由房产局复印一份);

(5)授权办理合同备案和抵押登记的委托书;

(6)经办人身份证(提供原件,由房产局复印一份);

(7)经办人私人小印章;

(8)预售楼盘房产局测绘队出具的面积核定书(提供原件,由房产局复印一份);

(9)楼盘表.

提交资料:

(1)《商品房买卖合同》原件(全套);

(2)《商品房买卖合同登记备案申请书》(原件一份);

(3)购房者身份证明文件(提供原件,由房产局复印一份);

(4)首期楼款的《商品房预售资金收存通知单》(业主联原件,备案后退回);

(5)保证书(原件一份,由开发商出具,保证该房屋没有一房多卖).

注:以上材料(1)——(5)项由销售中心提供.

收费标准:身份证明文件复印费:1元/张.

办结日期:约为5~10个工作日.(不忙的时候都是当天取件,一到月末做报表或者要旅游的时候,一托托好久)

通辽市从开始实行网上销售,但由于所使用系统十分落后,所以造成未形成网上签约和网上备案,实质上,只是一个网上打印合同.为了弥补这个系统的缺陷,今年三月又开始实行一个网上销控系统,最近才开始使用,控制备案,但也是杯水车薪,不会有什么效果.

2、预告登记

办理条件:需合同备案后方可办理.

需提交资料:

(1)预告登记询问笔录(原件一份);

(2)商品房预告登记双方约定(原件一份);

(3)办理预告登记申请(原件一份);

(4)业主身份证明文件一份(提供原件,由房产局复印一份);

(5)已经登记备案完毕的《商品房买卖合同》(原件一份).

注:以上材料(1)——(5)项由销售中心提供.

收费标准(买方支付):

预告登记登记费80元/套.

办结日期:5个工作日.

办理完毕后领取《预告登记证明》.

理论上是所有客户都可以做预告登记,但是由于《预告登记证明》是办理抵押登记的要件,所以需要办理抵押登记的都做了预告登记,自付的业主也没有做预告登记的意识,我们也不会特意为他做预告登记.

3、房地产价格评估:

评估公司:房产局附属评估公司——通辽市惠哲房地产价格评估有限责任公司

办理条件或要求:只有银行按揭付款的才需要办理且在合同备案后办理.

提交资料:

(1)建设用地规划许可证信息;

(2)建设工程规划许可证信息;

(3)商品房预销售许可证信息;

(4)已备案的《商品房买卖合同》原件;

(5)首期楼款资金收存通知单(提供原件,由房产局复印一份);

(6)抵押当事人身份证明文件(提供原件,由房产局复印一份);

(7)委托书;

(8)房屋实地勘探记录表;

(9)楼盘表;

(10)工程进度表;

(11)楼层均价(实际上他们要楼层的最高价).

注:由于房产局之前办理预售许可证等业务时已对上述资料的1~3项原件复印留存,现只需提供其证件信息;(1)——(7)项由销售中心提供.

收费标准:

按评估公司规定的收取.

一般按抵押物的评估价值累进计费,100万元以下(含100万)按抵押物评估价值的5‰计收,101~1000万元部分按抵押物评估价值的2.5‰计收, 1001~2000万元部分按抵押物评估价值的1.5‰计收,2001~5000万元部分按抵押物评估价值的0.8‰计收,5001~8000万元部分按抵押物评估价值的0.4‰计收,8001~10000万元部分按抵押物评估价值的0.2‰计收.

办结日期:自受理之日起3~4个工作日.

4、抵押登记:

办理条件或要求:

办理了完毕预告登记并取得了评估报告、银行签订了《借款合同》后,且要在签订《抵押合同》之日起的30日内送件办理.

提交资料:

(1)《预告登记证明》 (原件一份);

(2)《抵押人办理期房抵押申请》(原件一份);

(3)《抵押权预告登记询问笔录》(原件一份);

(4)《抵押权人登记申请书》 (原件一份);

(5)银行借款合同 (原件全套);

(6)评估报告(原件一份);

(7)《内蒙古自治区房地产抵押合同》(原件一式四份)或《担保合同》(原件一份);

(8)开发商出具的《阶段性担保证明》(原件一份);

(9)购房者身份证明文件(提供原件,由房产局复印两份);

(10)首期楼款资金收存通知单业主联(提供原件,由房产局复印一份).

收费标准:

抵押登记费:

(住宅)80元/套;

(非住宅)建筑面积100平方米及以下的每宗80元; 101~500平方米的每宗180元; 501~1500平方米的每宗280元; 1501~3000平方米的每宗380元; 3001~10000平方米的每宗580元; 10001平方米以上的每宗780元.

身份证明文件、首期楼款资金收存通知单和其他按揭资料复印费:1元/张.

《内蒙古自治区房地产抵押合同》工本费50元/套.

办结日期:自受理之日起5个工作日.

按揭的客户,完成抵押登记由银行放贷是公司资金回拢的一个重要过程,需要尽量缩短该过程.且从合同备案到抵押登记是一个十分关键的过程,在该过程中公司存在一定的风险,应该尽量缩短该时间间隔,如果可以的话尽量合同备案和抵押登记同事进行,或者合同备案结束后立即送件办理抵押登记.但是通辽无法做到这样,只能是尽快办理,中间各流程衔接就成为了主要问题,现在主要影响通辽合同备案与抵押登记之间办理时间的因素就是评估后,公司转账费用用时太长.

5、预售监控款的划入与拨出:

预售监控款的划入

现通辽市全部使用《预售资金收存通知单》做为预售监控款划入的依据,划入预售监控款由财务部和销售中心负责填写《预售资金收存通知单》并加盖公章、银行章和银行办事员签字,待《预售资金收存通知单》填写完成并且资金转入监控帐户后,由我部审核《预售资金收存通知单》上的内容是否填写正确,将填写无误的《预售资金收存通知单》担保公司联原件提交房产局担保公司.

预售监控款的划拨

办理条件或要求:只要监控帐户里有余额我部就需要申请预售监控款划拨,房产局规定留存总存入额的10%,我司现在按5%留存.

提交资料:

(1)预售监控款使用申请;

(2)施工进度表;

(3)施工合同;

(4)对应申请中工程支出的发票复印件;

(5)监理公司证明.

收费标准:

预售监控款划拨100元/次,无论金额大小.现在实际按照每20万元收取100元,即万分之五,相对国家标准千分之二较低.

办结日期:提交申请当天或次日.

第四章收楼前准备工作

1、房产面积实测:

建筑物封顶、主体工程全部完成且拆除脚手架后可申请进行房产面积实测.

实测仍由房产局测绘公司完成,不另收费用.

实测报告一式三份,一份房产局留存,一份用做初始登记,另一份我司留存,收回预测时我司存档的预测报告.

实测如遇有测量阁楼的,房产局按照屋内可见高度大于或等于2.05米的可计算建筑面积,我司根据施工图纸实际情况争取到了 1.97米,按照我司现在20幢多层的户型,由于该高度的变更,每幢的阁楼总面积可多出25米2左右,所以应注意该方面的利益争取.

实测面积的签发:

实测面积需要以幢为单位签发给营销中心、财务部和物业服务中心.签发时间当然越早越好,方便其他部门进行工作.

2、地籍测量:

花园围栏做好后,可进行地籍测量.

由国土局测绘队负责测量.

国土局测绘队测量完成后,我部进行复尺,将有出入的地方报送国土局,进行修正.

测量费为0.372元/米2.

花园实测面积附在实测面积表中与房产实测面积一同签发.

3、收楼通启及收费明细的确定:

收楼前签发收楼通启给营销中心,主要内容是契税、物业维修基金的缴交方式和产权证的办理流程.

重新确定收费明细,确定开盘时签发的收费明细内容有无变化.

4、两书的购买与填写范本:

到通辽市建设局房产科购买《商品房屋质量保证书》和《住宅使用说明书》,6元/套.

签发两书示范版本给物业服务中心填写,收楼时由物业服务中心提供给业主.

第五章产权证的办理

1、缴交物业维修资金:

根据内建房字[1999]92号内蒙古自治区建设厅、财政厅关于认真贯彻执行《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的通知及通物办字(2002)1号关于共用部位,共用设施、设备维修基金由房产局产权交易大厅统一收取的通知,通辽的全部物业专项维修基金全部由房产局统一收取,开发商不许代收代缴.

(1)工作程序:公司向业主开具《不动产销售(转让)发票》——业主拿资料到开发区房产局申请——房产局受理——审查——缴费.

(2)缴交维修资金所需资料:

①不动产销售(转让)发票第二联(办证联)(原件、复印件各一份,返还原件);

②购房人身份证明文件(提供原件,由房产局复印一份);

注:以上所需资料,其中①项资料由销售中心提供给业主,业主交完物业维修资金后我司收回

②项资料的原件及公共部位维修资金收据(第三联)(原件一份,用于办理《房屋所有权证》).

(3)收费标准(买方支付):

按楼价的2％计收(在2009年内缴交的按50%计收).

2、商品房缴纳契税:

办理条件:已开具结算发票.

所需资料:

(1)《商品房买卖合同》(原件、复印件各一份,返还原件);

(2)不动产销售(转让)发票第二联(办证联)(原件、复印件各一份,返还原件);

(3)购房者身份证明文件 (复印件一份) ;

(4)内蒙古自治区地方税务局契税纳税申报表(原件一份).

注:以上所需资料,其中(1)——(3)项资料由销售中心提供给我部.

收费标准:

房屋契税:(买方支付)

(1)个人购买住宅,同时满足以下三个条件的:①住宅小区建筑容积率在1.0以上,②单套建筑

面积在144米2(含144米2)以下,③实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下,按楼价的0.75%征收.其余的按楼价的3%征收.

(2)以单位、集体名义购房:按楼价的3%征收.

(3)联体住宅和非住宅:按楼价的3%征收.

3、初始登记的办理

材料齐全即可办理.

(1)土地使用权证书及复印件或当地政府出具的土地来源证明或用地批准书(原件);

(2)建设用地规划许可证(原件);

(3)建设工程规划许可证(原件);

(4)建设工程施工许可证(原件);

(5)商品房屋竣工综合验收书(原件);

(6)房产测绘机构出具的房屋建筑面积核定书或房屋调查表(原件);

(7)营业执照、组织机构代码证(原件及房产局复印件);

(8)资质证书(原件及房产局复印件);

(9)产权登记申请(用途、坐落、面积、结构、户数、开工时间、竣工时间)

(10)商品房预售许可证(原件);

(11)建筑工程消防验收意见书(原件);

(12)建设工程竣工验收备案表(原件);

(13)授权委托书、受托人身份证

(14)登记费复印件

收费标准:住宅:80元/套;非住宅:建筑面积100平方米及以下的每宗80元;101--500平方米的每宗180元;501--1500平方米的每宗280元;1501--3000平方米的每宗380元;3001--10000平方米的每宗580元;10001平方米以上的每宗780元,该费用由出卖人承担.

办结只需查阅审件时间.

4、办理购房人《房屋所有权证》

工作程序:业主、开发商到房产局申请——房产局核实身份、询问、面签材料——受理——交费——发证

办证所需资料:

(1)《商品房买卖合同》 (原件一份);

(2)购房者身份证明文件(提供原件,由房产局复印一份);

(3)不动产销售(转让)发票第二联(办证联)(原件一份);

(4)房屋土地产权完税证明通知书(原件一份);

(5)物业维修资金发票(原件一份);

(6)《房屋转移登记申请》(原件一份,需业主到房产局面签);

(7)《转移登记(买卖)询问笔录》(需业主到房产局面签);

(8)共有申请(有共有人的才需填写,需业主到房产局面签).

注:以上所需资料全部由销售中心提供给我部.

收费标准:(买方支付)

(1)房屋交易手续费:(非住宅)按建筑面积4元/米2计收;

(2)房屋所有权登记费:

(住宅)80元/套;

(非住宅)建筑面积100平方米及以下的每宗80元; 101--500平方米的每宗180元; 501--1500平方米的每宗280元; 1501--3000平方米的每宗380元; 3001--10000平方米的每宗580元; 10001平方米以上的每宗780元.

(3)《房屋所有权证》工本费:10元/本(按实际购房人数减去1个人后的人数×10元计收);

(4)配图费:46元/套;

(5)印花税:5元/本;

(6)身份证明文件复印费:1元/张.

房产证与房产他项权证全部由我司领取,国土证需业主自己持身份证领取.

5、办理购房人《房屋他项权证》

申请条件:已办理《房屋所有权证》

工作程序:业主、银行到房产局申请——房产局核实身份、询问、面签材料——受理——交费——发证

所需资料:

(1)《房屋所有权抵押登记申请》(原件一份,需业主到房产局面签);

(2)《抵押登记询问笔录》(原件一份,需业主到房产局面签);

(3)《房屋(抵押权)预告登记证明》(原件一份);

(4)购房者身份证明文件(提供原件,由房产局复印一份).

注:以上所需资料全部由销售中心提供给我部.

收费标准(买方支付):

(1)房屋他项权登记费:(住宅)80元/套;

(非住宅)建筑面积100平方米及以下的每宗80元; 101--500平方米的每宗180元; 501--1500平方米的每宗280元; 1501--3000平方米的每宗380元; 3001--10000平方米的每宗580元; 10001平方米以上的每宗780元.

(2)身份证明文件复印费:1元/张.

6、办理购房人《国有土地使用证》

申请条件:已办理《房屋所有权证》

办证所需资料:

(1)《房屋所有权证》(复印件一份);

(2)《商品房买卖合同》(复印件一份);

(3)《土地登记申请、审批表》(原件一份)

(4)购房者身份证明文件(复印件一份);

(5)契税完税证(复印件一份);

(6)宗地图;

(7)委托书(原件一份,我司自己定格式内容).

注:以上所需资料,其中⑴、⑵、⑶、⑷、⑸、(7)项资料由销售中心提供给我部.

收费标准:(买方支付)

(1)土地登记费:

(个人)用地面积在100 米2(含本数)以内13元/宗,每增加50 米2以内加收5元,最高不超过30元.

(党政机关、团体)用地面积在2000 米2(含本数)以内200元/宗,每增加500 米2以内加收25元 ,最高不超过700元.

(企业)用地面积在1000 米2 (含本数)以内100元/宗,每增加500 米2以内加收40元,最高不超过40000元.

(2)印花税:5元/宗.

7、办理购房人《土地他项权利证明书》

申请条件:已办理《国有土地使用证》

办证所需资料:

(1)《国有土地使用证》(原件一份);

(2)《内蒙古自治区房地产抵押合同》(原件一份);

(3)《银行借款合同》(原件一份)

(4)申请书(原件一份,需办理时到办证部门凭国土证领取);

(5)购房者身份证明文件(原件一份);

(6)委托书(原件一份,我司自己定格式内容).

注:以上所需资料,其中⑵、⑶、⑸、(6)项资料由销售中心提供给我部.

房地产公司主要业务管理流程大全

目录 1.主业务管理流程 (3) 2.公司业务管理流程节点说明 (4) 3.公司决策管理流程 (9) 4.经营决策管理流程说明 (10) 5.公司经营计划管理流程 (13) 6.公司经营计划管理流程说明 (14) 7.公司合同管理流程 (17) 8.公司合同管理流程节点流程说明 (18) 9.项目信息管理流程 (20) 10.项目信息管理流程说明 (22) 11.公司企业文化管理流程 (24) 12.公司企业文化管理流程节点说明 (25) 13.公司投资策划管理流程 (28) 14.公司投资策划管理流程节点说明 (30) 15.质量管理体系建设流程 (32) 16.质量管理体系建设流程图节点说明 (34) 17.效果评估流程 (36) 18.效果评估管理流程说明 (38) 19.投资发展部业务管理流程图 (39) 20.投资发展部业务管理流程图节点说明 (41) 21.市场部业务管理流程图 (43) 22.市场部业务管理流程图节点说明 (45) 23.技术部业务管理流程图 (47) 24.技术部业务管理流程图节点说明 (49) 25.开发部业务管理流程图 (52) 26.开发部业务管理流程图节点说明 (53) 27.工程部业务管理流程图 (57)

28.工程部业务管理流程图节点说明 (58) 29.材料设备部业务管理流程 (60) 30.材料设备部业务管理流程节点说明 (62) 31.销售部业务管理流程图 (66) 32.销售部业务管理流程图节点说明 (68) 33.审计部业务管理流程图 (71) 34.审计部业务管理流程图节点说明 (73) 35.质量管理部业务管理流程图 (76) 36.质量管理部业务管理流程图节点说明 (78) 37.建筑公司业务管理流程图 (80) 38.建筑公司业务管理流程图节点说明 (82)

房地产开发集团公司开发工程建设及工作流程管理大纲

房地产开发集团公司开发工程建设及工作流程 管理大纲 公司标准化编码 [QQX96QT-XQQB89Q8-NQQJ6Q8-MQM9N]

房地产开发工程管理大纲 第一部分房地产开发工程建设流程管理 施工准备阶段工作流程管理 房地产开发建设过程中，在企业取得《建设用地规划许可证》和《国土证》后工程口即介入。 第一节施工准备阶段工作流程

第二节施工准备阶段主要节点工作内容详述 一. 围蔽工程 1.围蔽前应进行的准备工作：

（1）配套部办理齐全的收地手续后(取得国土证及建设用地规划许可证)，由工程部进行收地围蔽工作。围蔽工程可按零星工程的委托办法委托施工单位施工。对征收地块的围蔽应做到围蔽范围准确，围蔽速度快捷，避免或减少与当地群众的纠纷。 （2）明确征地红线。工程部根据国土局提供的红线控制坐标点，按征地红线图放出征地红线，做好标记。若征地红线图中给出的坐标点与国土局提供的红线控制坐标点出入较大，应由配套部协调相关部门解决。 （3）测算围蔽工程量、办理围蔽工程委托、做好围蔽工程的实施方案、做好围蔽工程的材料准备、做好围蔽工程的人员准备、做好机械设备的进场准备。 2.围蔽工程注意事项 （1）积极与当地政府部门沟通，取得当地政府部门的支持。 （2）按已制定的实施方案组织施工。 （3）工程部应与配套部、办公室等部门协同做好解决突发事件的应急处理措施。 （4）围蔽完成后，应安排人员巡视，防止围蔽遭受恶意破坏或乱倒垃圾。 二. 申报临水临电 配套部申报临水临电时，应会同工程部确定临水临电的容量，同时了解申报流程及办理周期。临电系统尽可能有足够的富余容量，在条件容许的情况下，应考虑评估首期交楼可能采用临时供电的需要。

房地产企业各部门业务管理流程图(doc 71页)

房地产企业各部门业务管理流程图(doc 71页)

目录 1.**主业务管理流程 (3) 2.公司业务管理流程节点说明 (6) 3.**公司决策管理流程 (11) 4.**经营决策管理流程说明 (12) 5.公司经营计划管理流程 (15) 6.公司经营计划管理流程说明 (16) 7.**公司合同管理流程 (19) 8.**公司合同管理流程节点流程说明 (20) 9.项目信息管理流程 (22) 10.项目信息管理流程说明 (24) 11.**公司企业文化管理流程 (26) 12.**公司企业文化管理流程节点说明 (27) 13.**公司投资策划管理流程 (30) 14.**公司投资策划管理流程节点说明 (32) 15.质量管理体系建设流程 (35) 16.质量管理体系建设流程图节点说明 (38) 17.效果评估流程 (40) 18.效果评估管理流程说明 (42) 19.投资发展部业务管理流程图 (44) 20.投资发展部业务管理流程图节点说明 (47) 21.市场部业务管理流程图 (49) 22.市场部业务管理流程图节点说明 (52) 23.技术部业务管理流程图 (54) 24.技术部业务管理流程图节点说明 (57) 25.开发部业务管理流程图 (60) 26.开发部业务管理流程图节点说明 (63) 27.工程部业务管理流程图 (67)

28.工程部业务管理流程图节点说明 (70) 29.材料设备部业务管理流程 (72) 30.材料设备部业务管理流程节点说明 (75) 31.销售部业务管理流程图 (79) 32.销售部业务管理流程图节点说明 (83) 33.审计部业务管理流程图 (86) 34.审计部业务管理流程图节点说明 (89) 35.质量管理部业务管理流程图 (92) 36.质量管理部业务管理流程图节点说明 (95) 37.建筑公司业务管理流程图 (97) 38.建筑公司业务管理流程图节点说明 (101)

流程管理万科房地产业的流程管理

（流程管理）万科房地产业 的流程管理

万科房产的流程管理 万科集团总经理郁亮:“我们有壹个最底线的标准，就是做简单，而非做复杂；做开放，而非做封闭；做规范而非做权谋，惟有这样才是长久 之计。” “于万科，且不是所有时候均要求下级服从上级，但却是所有时候均 要求所有人服从制度。万科的内部网站上有壹个制度规范库，从中我们见 到，其制度主要是工作指引型的，就是说制度的内容是针对事情的，告诉 员工遇到什么事情应该如何做，而不是应该向何人请示。规范的制度体系 使得万科内部很少见到繁冗的请示汇报，提高了工作效率，降低了内部交 易成本。另壹方面，也使得员工凭借工作能力而不是人际关系的能力进行 竞争。十几年来，万科被称为中国地产行业的“黄埔军校”，很大程度上 也是规范的结晶”。 万科开展流程管理的过程 1）万科流程管理项目的启动：从深圳万科开始. 从2002年深圳万科为了提高工程质量和完善内部工程管理体系，于从 中海到深圳万科工作的工程总监及工程部经理的倡导下，准备于工程系统借助ISO9001体系推进内部管理和业务流程的规范化，此举得到了深圳万科总经理徐洪舸的大力支持。考虑到各业务单元的关联性及各部门的接口关系，公司决定于所有部门推进基于流程管理的ISO体系，由主管总办的副总经理刘荣先负责，总办的职能于原先的计划管理、信息管理等的基础上增加流程及质量管理，具体组织由当时的总办主任唐激杨主管，由部办芳菲负责组织协调。后来其它公司的流程或ISO项目也基本由总办组织协调。

2）万科流程管理项目的关注点：梳理和优化流程 深圳万科于启动ISO9001体系时，很多企业已经通过了该体系，包括房地产及建筑行业内的企业。可是大部分企业虽然通过了认证，却且没有达到预期的效果，更多的是仅仅获得了壹张证书，公司内近壹半的员工且不认可这壹项目，因此于推进项目的过程中，项目组成员更多的从思想上

2.房地产公司各部门工作流程图及职责

（试行） 二00五年十一月二十二日

工程技术部部门职责 全面负责公司土建工程技术、施工管理、协调与施工有关的各方的关系，具体： 一、负责事业部在建工程的施工管理工作。 二、参与图纸会审、技术交底工作。 三、负责编制符合科学规律的施工进度计划，经领导审批后执行。 四、负责计划与统计工作：1、对施工进度、进度资金支付、质量进行全程计划，并 负责向领导和相关专业人员进行报告和沟通。 五、严格按要求做好施工前的各项准备工作，做好施工进度控制，保证进度符合要 求。按照规范要求做好质量控制工作。 六、监督检查监理及施工单位，按施工图组织设计，进行施工。 七、负责工程的验收组织工作，对各施工工序进行验收。 八、配合财务部依据合同约定，编制工程进度款拨付计划，负责施工过程中的成本 控制。 九、检查监督施工单位消防，安全防护设施等各项安全工作。 十、主持施工项目的日常管理工作，签署相关工程管理文件。 十一、对工程资料档案化管理，分目录详细记录和登记，保证工程档案资料完备。 十一、处理施工过程中的各类突发事件。 十二、根据工程进度计划，配合预算部实施各项招采工作，提出部门意见。 十三、负责工程前期项目的准备工作。 十四、负责事业部开发项目的技术管理工作。 十五、负责初步设计或方案设计、施工图设计，并参与前期编制项目建议书、可行性研究报告。 十六、组织施工图会审，技术交底工作。协助各部门就与工程有关的技术问题作出解释，提出处理意见。 十七、监督检查按施工图组织施工情况，确保施工符合图纸要求。

十八、参加分部工程和单位工程验收，参加重要材料和设备的验收，并提出验收意见。 十九、审核设计变更文件，参与审批施工组织设计和监理实施规划。 二十、配合招标采购部，参与各项招投标工作，包括：勘察、设计、施工、监理等及材料设备的采购，提供相关技术指标及部门意见。 二十一、负责办理工程的各项前期手续，如土地使用证、规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、水、电、煤气等手续。负责面积实测并办理产权登记手续。 二十二、工程资料管理员负责工程全部资料的收集和整理工作 二十三、协助分管经理做好施工过程中的相关技术管理工作。 二十四、完成领导交办的其它各项工作。

万科房地产集团公司全套管理制度及流程

万科房地产集团公司全套管理制度及流程 万科房地产开发有限公司管理制度 目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构及责权 3、设计管理部组织结构及责权 4、商务部组织结构及责权 5、工程管理部组织结构及责权 6、销售部组织结构及责权 7、办公室部组织结构及责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书 （2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书 （4）项目规划主管职位说明书 3.设计管理部 （1）设计管理部经理职位说明书 （2）结构设计师职位说明书 （3）图纸审核员职位说明书 （4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书 （2）造价工程师职位说明书 （3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部

（1）工程管理部经理职位说明书 （2）土建工程师职位说明书 （3）水电工程师职位说明书 （4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书 （2）人力资源主管职位说明书 （3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书 三、万科房地产开发有限公司投资及开发管理 1、项目投资及开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资及开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资及开发管理管理工作流程 （1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资及开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四．万科房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计 （1）工程设计管理制度 （2）设计图纸自审制度

房地产项目开发的整个流程

房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段 (一)开发商提出开发设想就是整个房地产项目开发的起点。 在市场经济体制条件下,开发设想就是房地产开发商最关键的一项工作,从这项工作起,整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想就是否准确地反映了市场的需要,将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势,确定不同地段的发展前景,把握不同项目的市场需求状况。 (二)可行性研究就是房地产项目开发的第二步,也就是非常关键的一步。 开发商提出了设想,但这种设想究竟有没有真正的市场前景,需要进行可行性研究。可行性研究就是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府就是否批准此项目立项,银行就是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究,就可能有两种结果:一就是可行性研究表明这个设想不可行,那么即使开发商不同意,这个项目开发的全过程实际上就结束了;二就是可行性研究表明这个设想可行,则不出意外,这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前,在我国忽视可行性研究,或者将可行性研究当成一种形式的风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚,这造成了空置率居高不下等一系列恶果,需要政府认真对待。 (三)申请项目用地就是房地产开发的第三步,也就是正式启动项目开发的第一步。 土地就是所有建筑的基础,申请土地就是房地产开发正式启动的第一步。在我国,由于人多地少,土地资源成为极为稀缺的资源,对许多开发商来说,拿到土地才就是最关键的一步,有了土地就有了开发的全部条件,有土地就不愁项目赚不到钱。因此,在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来

规定可以有划拨与出让两种获得土地的方式,划拨土地太多,冲击了正常的土地市场的运行,目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地,绝大多数土地都就是通过出让获得。但在实际上,从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却就是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后,要到建设行政主管部门备案,领取《房地产开发项目手册》。 (四)项目设计就是房地产开发的第四步,也就是关系到项目就是否符合市场需要的重要一步。 根据项目的规模,设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说,一般要分成方案设计、初步设计与施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上,应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计就是初步设计基础上的更详细的设计,具有工程设备各构成部分的尺寸、布置与主要施工方法;并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前,需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件,以获得规划设计条件通知书(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等)。房地产开发商根据规划设计通知书,委托有规划设计资格的单位完成方案设计,然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料,报经城市规划行政管理部门审查,确认符合规划要求后,核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后,即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查,确认其符合规划设计要点后,建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政

万科房地产集团公司管理制度及流程汇编 完整版

万科房地产开发有限公司管理制度

目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书 （2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书 （4）项目规划主管职位说明书 3.设计管理部

（1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书（3）图纸审核员职位说明书（4）资料管理员职位说明书4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书（2）造价工程师职位说明书（3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书（2）土建工程师职位说明书（3）水电工程师职位说明书（4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书（2）人力资源主管职位说明书（3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书

三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理 1、项目投资与开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程 （1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四．万科房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计 （1）工程设计管理制度 （2）设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具 （1）工程项目设计任务单

万科房地产集团公司全套管理制度及流程

万科房地产开发有限公司管理制度 目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书 （2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书 （4）项目规划主管职位说明书

3.设计管理部 （1）设计管理部经理职位说明书 （2）结构设计师职位说明书 （3）图纸审核员职位说明书 （4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书 （2）造价工程师职位说明书 （3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书 （2）土建工程师职位说明书 （3）水电工程师职位说明书 （4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书 （2）人力资源主管职位说明书 （3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书 三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理

1、项目投资与开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程 （1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四．万科房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计 （1）工程设计管理制度 （2）设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具 （1）工程项目设计任务单 （2）设计任务修改审批表

房地产开发流程及五证办理流程

房地产开发流程及五证 办理流程 集团文件版本号：（M928-T898-M248-WU2669-I2896-DQ586-M1988）

房地产开发流程及五证办理流程 原则上是：建设用地规划许可证——国有土地使用权证——建设工程规划许可证——建筑工程施工许可证（又称建筑工程开工证）——商品房预售许可证 详细查看下面： 一、建设用地规划许可证和国有土地使用证 1．选址意见书（审查用地性质、范围、面积是否符合城市整体规划）（30个工作日） 程序： （1）企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让协议或国有土地使用证、企业营业执照和资质证书，报规划局用地处 （2）用地处转总工室审查 （3）报局业务会批准 （4）领取选址意见书 2．规划院实地测量，并处定位图，收取测量费 3．建设用地规划许可证（30个工作日） （1）企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查 （2）主管局长、主管局市长批准 （3）打交费单，领取用地规划许可证 4．国有土地使用证（60个工作日） （1）建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用地规划许可证、土地转让双方的有关证件、委托书到土地局土地利用处 （2）土地评估 （3）土地局测量对现场测量，出定界图 （4）缴纳土地出让金和契税，领取国有土地使用证

二、建设工程规划许可证 1．市消防支队盖章（15个工作日） （1）持消防审批表、全套施工图到市消防支队建审科进行审批 （2）核发消防设计审核意见书、建设工程规划许可证申请表盖章 2．人防证明市人防办六十个工作日办理自建手续 3．房地产开发建设规模（30个工作日） 建设单位持单位申请、总平面图、资金证明到市房管局规划发展处办理 4．建设工程规划许可证（30个工作日） （1）建设单位持申请报告、建设工程规划申请表（消防盖章）、土地征、用地规划许可证、总平面图、全套施工图、四套航测图到市规划局建管处 （2）以上资料由总工室、局业务会审定后报处长、局长签字 （3）打交费单交费，领取建设规划许可证、放验线通知单 5．放线报告（15个工作日） 持放线通知和施工图、红线图到规划院测量队放线。 三、建设工程施工许可证（建委） 1．报建（1个工作日） 提供资料：建设工程规划许可证、用地规划许可证、土地证、报建申请表4份、红线图、施工图、规划总平面图 2．现场勘察（3个工作日） 3．组织招标 4．抗震审查 5．施工合同审查 6．交费，办理建设工程施工许可证（建设施工合同、勘察合同、设计合同、

房地产工程部工作流程大纲纲要大纲图.docx

.. 房地产工程部工作流程图工程部工作业务流程工程测绘工作业务流程行政、计划部门下达测绘计划并下发相关土地资料 工程部签发招标联络单给招标 招标部招标并订立合同 工程部协调技术部于现场对测绘单位现场技术交底 测绘单位现场测量，工程部督促并协调相关单位协助完成出具测绘报告并按相关规定制服相关费用 下发测量资料

.. 工程开工前准备工作业务流程 接到项目开发、施工计划书 到技术部申领相关技术资料 不符合依据公司的整体投资、开发方案编写现场准备工作施工方案施工方案工程部内各专业审核，工程部经理签上报施工方案给技术部、行政事务部、投资管理部 四方会议审核、签发 符合要求 行政事务部需办理工程部签署各施工项目的招标联络单的各项手续联络单 招标部招标并签定合同手续办理 下发合同 下发办理文件 工程部督促施工单位按规定施工 验收 交付使用 项目总承包单位进场、施工

.. 现场测试操作控制业务流程 工程部确定须测试的项目及时间 需要招标的测试打联络单给招标部 招标部招标、签合同 招标部下发各同文本 工程部联系实验单位确定进场时间 测试单位进场测试，建设、监理、施工三方协助 实验分析不需要招标部 出示实验结果按规定加倍测试或进行处理工程部发放结果资料、并分析、存档

.. 现场子分部分项工程验收控制业务流程 施工单位提交验收申请 监理单位专业监理员审核资料并对现场进行初验（过程控制） 监理单位总监代表确定验收时间并告知建设单位专业管理员 监理单位总监代表组织现场验收，建设单位代表参加 汇总现场验收存在的质量问题 无 质 监理单位下发质量整改通知单 量 问 施工单位整改完成后重新报验题 签署合格评价 进入下道工序施

房地产销售的业务流程

房地产销售的业务流程

房地产销售的业务流程 一、寻找客户 1、客户的来源渠道 要想把房子销售出去，首先要寻找到有效的客户。客户的来源有许多渠道，如： 咨询电话、房地产展会、现场接待、促销活动、上门拜访、朋友介绍等。 客户大多通过开发商在报纸、电视等媒体上做的广告打来电话，或是在房展会 上、促销活动中得到项目的资料，如果感觉符合自己的要求，而会抽出时间亲自到 项目现场售楼处参观，或是通过朋友介绍而来。 一般而言，打来电话的客户只是想对项目有一个初步的了解，如果感兴趣，才 会来现场参观；而通过朋友介绍来的客户，则是对项目已经有了较多的了解，并基 本符合自己的要求，购房意向性较强。 2、接听热线电话 1）基本动作 ?接听电话必须态度和蔼，语音亲切。一般先主动问候：“××花园 或公寓，你好”，而后再开始交谈。 ?通常，客户在电话中会问及价格、地点、面积、格局、进度、贷 款等方面的问题，销售人员应扬长避短，在回答中将产品的卖点 巧妙地融入。 ?在与客户交谈中，设法取得我们想要的资讯： ?第一要件，客户的姓名、地址、联系电话等个人背景情况的 资讯。 ?第二要件，客户能够接受的价格、面积、格局等对产品的具 体要求的资讯。 （其中与客户联系方式的确定最为重要） ?最好的做法是，直接约请客户来现场看房。

?挂电话之前应报出业务员自己的姓名（有可能的话可给客户留下业务员自己的手机号，以便客户随时咨询），并再次表达希望客户来售楼处看房的愿望。 ?马上将所得资讯记录在客户来电表上。

2）注意事项 ?接听电话时，要注意按公司的要求做（销售人员上岗前，公司要 进行培训，统一要求）。 ?广告发布前，应事先了解广告内容，仔细研究应如何对付客户可 能会涉及的问题。 ?广告发布当天，来电特别多，时间更显珍贵，因此接听电话应以 2-3分钟为限，不宜过长。 ?接听电话时，尽量由被动回答转为主动介绍、主动询问。 ?约请客户应明确具体时间和地点，并且告诉他，你将专程等候 ?应将客户来电信息及时整理归纳，与现场经理、广告制作人员充 分沟通交流。 ?切记：接听电话的目的就是促使客户来售楼处，做更深一步的面 谈和介绍。 3、参加房展会 由于房展会项目集中，很多客户无暇顾及每一个项目，这就要求每一位参展 的销售人员做到热情主动，以给客户留下一个良好的印象。对于每一位来展位咨 询的客户，销售人员应做到认真对待，对某些有购房意向的客户，可请其留下联 络办法，以便今后联系。购房意向特别强的客户，销售员可以邀请其回售楼处参 观样板间，并做进一步洽谈。 4、朋友或客户介绍来的客户的洽谈 由于此类客户都会对项目有一些或多或少的了解，又经过他所信任的人介绍， 因此，相对于其他客户，这部分客户较容易洽谈成功。在带其参观样板间的过程 中，把其朋友认为好的优点做重点突出介绍，会收到事半功倍的效果。此类客户 较为敏感的是价格及折扣问题，销售人员应从实际情况出发区别对待处理。无法 解决时可由销售主管协助洽谈。 5、做直销（DS）（常用于销售前期及销售淡季） 做DS时业务员应先对自身做一简单介绍，再对项目做一简介。若对方并不 感兴趣，则应留下资料礼貌地离开。若对方感兴趣，则可索取对方名片或联络方 式，约其来售楼处做进一步洽谈。切记，除非对方有需要，否则不可在其工作场 所做更详细的介绍。

房地产售楼部管理及工作流程-流程图解

售楼处管理及工作流程 一、现场管理组织构架 销售总监办证组内勤 策划组 代竣代 办工办户楼 口宇 迁确 移权 业 主 房 产 证销产销 售品售 渠包推 道装广 与与与 销广促 售告销 市宣策 场传划 研策 究划 其销销销销 它售售售售 相档认资统 关案购料计 文归与与及 职档签文报 工与约件表 作管办管编 理理理制 对 外 推 广 ` 销 售 洽 谈 工 作 销售1组销售2组 地产公司 销售主管

二、销售工作管理流 一、客户接待程序 客户步入售楼处 前台置业顾问接待客户 按序排列的销售小组 前台置业顾问6名,负责进入售楼处大堂的各类客户接待工作.填写客户统计表 根据1个月有效原则,客户在登记后一个月内重返购楼,该客户属于原销售小组客户,超过1个月者,内勤将作新客户处 置业顾问按序接待客户,介绍楼盘、带客户看楼并与洽谈购买事宜. 客户决定购铺即转入销售程序,否则在前台建立销售小组客户档案. 建立潜在客户档案 客户第一 次分类 客户再分 类 前台置业顾问提供咨询服务 客户所属销售小组 购 铺类客户 安 排销 售 组接 待 新 客 户 洽谈 档案有效客户及指定置业顾问客户转交客户所属销售小组 投诉类客户 访问类客户 咨询类客户 洽谈

二、销售程序 客 户接待 销售小组洽谈 成 交 认购签约 归 档 建立客户档案 客户购铺意向 申请购铺优惠 销售总监批示 根据客户接待程序完成类别客户分流,意向购铺类客户进入该程序 置业顾问向客户传递楼盘信息,介绍认购程序,陪同客户参观工地,实现客户购买. 成功实现与客户成交,即可进入[销售签约程序] 内勤根据客户所属建立各销售小组潜在客户档案,客户档案一个月内有效. 销售总监根据客户状况在权限范围内决定其购楼优惠,超权限优惠应签字申请文迪公司总经理批示. NO 决定购买 NO YES 不购买 YES

房地产项目开发流程(完整版)

房地产项目开发流程（完整版） 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

房地产公司全套业务流程图

房地产公司关键业务流程 目录 一、人事行政部 行政－01 会议管理流程 (04) 行政－02 专项档案管理流程 (05) 行政－03 固定资产采购领用管理流程 (06) 行政－04 公文管理（发文）流程 (07) 行政－05 公文管理（收文）流程 (08) 行政－06 办公用品采购领用管理流程 (09) 行政－07 网络信息管理流程 (10) 行政－08 重要档案借阅管理流程 (11) 行政－09 文书档案管理流程 (12) 行政－10 秘书日常事务管理流程 (13) 人事－01 培训计划管理流程 (14) 人事－02 招聘管理流程 (15) 人事－03 员工定薪管理流程 (16) 人事－04 职位说明书管理流程 (17) 人事－05 绩效考核管理流程 (18) 人事－06－劳动合同管理流程 (19) 二、市场发展部 市场－01 公司年度经营计划制订流程 (20) 市场－02 产品定位报告编写流程 (21) 市场－03 可研分析工作流程 (22)

市场－04 销售计划管理流程 (23) 市场－05 销售价格管理流程 (24) 市场－06 销售工作督察工作流程 (25) 市场－07 物业销售流程 (26) 市场－08 市场推广流程 (27) 市场－09 广告宣传流程 (28) 市场－10 合同签定流程 (29) 市场－11 销售优惠管理流程 (30) 市场－12 销售资料管理流程 (31) 市场－13 房屋交付流程 (32) 市场－14 客户投诉处理流程 (33) 市场－15 信息管理流程 (34) 三、资金财务部 财务－01 费用报销管理流程 (35) 财务－02 资产购置管理流程 (36) 财务－03 资产入帐管理流程 (37) 财务－04 资产调用管理流程 (38) 财务－05 资产处置管理流程 (39) 财务－06 资产盘点管理流程 (40) 财务－07 资金流入管理流程 (41) 财务－08 资金流出管理流程 (42) 四、总工程师办公室 工程管理流程编制说明 (43) 工程－01 方案设计管理流程 (44) 工程－02 初步设计管理流程 (45)

房地产开发有限公司初步设计管理流程

房地产开发有限公司初步设计管理流程1. 流程概况

2. 流程 图 初步设计管理流程 设计单位总工室成本控制 中心项目开发 中 心营销策划 中 心物业公 司 总经理集团 方案设计管理流程提供初勘报告 初步设计限额指明确单体户型要材料设备选型建 求,室内装饰建议议/智能化建 议 定确书务任计设步初 定确果成计设步初 CP 工程管理 中 审批设计沟通交流 初步设计 工程管理 中 深化初步设计 成本概算 工程管理 中 收集资料,编制 扩初设计任务 书 扩初 报建 成本控制中心心、项目 开发中心、营销策划中 心、物业公司、分管领 导参与 成本控制中心心、营销 策划中心、分管领导参 与 组织评审形成记 要并会签 组织设计任务 评审 深化设计沟通交 流 组织评审形成 要并会签 成本控制中心心、项目 开发中心、营销策划中 心、物业公司、分管领 导参与审核审批初步设计定稿 材料设备选 型定板（扩 初） 成本概算修 正 施工图设计

3.工作程序 3.1. 总工室进行初步设计的资料收集，主要包括： 3.1. 1. 总结各部门、专家对方案设计的审核意见； 3.1. 2. 项目开发中心提交政府部门对方案设计的批复意见； 3.1. 3. 总工室提供“地质初勘报告”及市政条件； 3.1. 4. 成本控制中心提供初步设计限额指标； 3.1. 5. 营销策划中心明确单体户型要求，室内装饰建议； 3.1. 6. 物业公司提供材料设备选型建议、智能化建设建议； 3.1. 7. 总工室准备经审批的主要建材、设备标准。 3.2. 总工室发出资料提供要求后相关部门未能在1 个工作日内提供设计任务书输入文件导致设计任务书时间拖延，配合部门负责人及经办人扣罚100 元/ 次，总工室提供考核信息；总工室相关专业人员未跟催配合部门提供资料，扣罚50 元/ 次，计划管理中心 3.3. 编制《初步设计任务书》 3.3. 1. 总工室根据设计资料编写《初步设计任务书》、初步设计阶段设计管理工作计划。 3.3. 2. 总工室组织相关部门和人员进行《初步设计任务书》评审。成本控制中心、总工室、 工程管理中心、营销策划中心、分管领导、总经理、集团外观委员会参与评审并形 成决议。 3.3. 3. 各部门参与初步设计任务书的评审重点： 1) 总工室：市政道路管线资料的正确性，各专业设计成果内容及深度要求，各节点设 计进度安排及中间图纸提交要求，结构设计成本控制节点及要求； 2) 成本控制中心：设定项目分项成本概算要求、检查主要设备选型要求；

房地产开发全套流程图

房地产开发全套流程 第一章房地产开发程序简介房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都

是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。 1 预售 由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件，《城市商品房预售管理办法》第五条规定：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划和施工许可证；

{管理信息化BPM业务流程}房地产销售的业务流程

{管理信息化BPM业务流程}房地产销售的业务流 程

房地产销售的业务流程 第一节寻户客找 一、客户的来源渠道 要想把房子销售出去，首先要寻找到有效的客户。客户的来源有许多渠道，如:咨询电话、房地产展会、现场接待、促销活动、上门拜访、朋友介绍等。 客户大多通过开发商在报纸、电视等媒体上做的广告打来电话，或是在房展会上、促销活动中得到项目的资料，如果感觉符合自己的要求，则会抽出时间亲自到项目现场售楼处参观，或是通过朋友介绍而来。一般而言，打来电话的客户只是想对项目有一个初步的了解，如果感兴趣，才会来现场参观;而通过朋友介绍来的客户，则是对项目已经有了较多的了解，并基本符合自己的要求，购房意向性较强。 二、接听热线电话 （一）、基本动作 1、任何电话在铃响两声后立即接听； 2、你好！（XX花园），请问有什么帮到你 3、客户要找的同事不在时，应主动请客户留口讯或提供帮助； 4、倾谈完毕，等来电客人收线后才可放下电话。 （二）、接听电话的基本要决 1、诚恳地回答：礼貌应答，体现诚意； 2、小心地应对：说话时发音要正确，吐字要清楚，以平稳的声音回答问题；

3、简洁地回答：打招呼要简短，尽快进入主题，并简洁地回答；需较长时间翻查资料才能回复时，便请对方留下电话，待查明后迅即回复，尽量不令顾客久等。 （三）、接听电话的礼仪 (1)接听电话必须态度和蔼，语音亲切。一般先主动问候:"XX花园或公寓，你好"，而后再开始交谈。 (2)通常，客户在电话申会问及价格、地点、面积、格局、进度、贷款等方面的问题，销售人员应扬长避短，在回答中将产品的卖点巧妙地融入。 (3)在与客户交谈中，设法取得我们想要的资讯: 第一要件，客户的姓名、地址、联系电话等个人背景情况的资讯。第二要件，客户能够接受的价格、面积、格局等对产品的具体要求的资讯。 其中，与客户联系方式的确定最为重要。 (4)最好的做法是，直接约请客户来现场看房。 (5)挂电话之前应报出业务员自己的姓名(有可能的话可给客户留下业务员自已的手机号、呼机号，以便客户随时咨询)，并再次表达希望客户来售楼处看房的愿望。 (6)马上将所得资讯记录在客户来电表上。 2、注意事项 (1)接听电话时，要注意按公司的要求做。 (2)广告发布前，应事先了解广告内容，仔细研究应如何对客户可能

房地产开发全流程管理

房地产开发全流程管理（FDC02） 通用培训大纲 一、我们对本课程背景的认识： 1、本课程学员主要是房地产公司高级、中级管理者和各有关专业部门的专业管理人员，他们可能来自不同的行业内或行业外公司，具有不同的专业工作背景和项目经历，对房地产项目的熟悉和认识参差不齐，对本课程内容或深度的期望也有许多差异，而且，很少或从未接受过系统房地产专业的管理培训。 2、同时，该地产公司并没有自己公司级别的项目管理体系，面对不断进入公司的不同行业、不同公司、不同专业背景的“高手”，只会产生更多的困惑，更多的混乱。 二、基于上述认识，我们的基本打算是： 以房地产开发全过程实施与管理为本课程主线，站在开发商的角度，全面、系统

的介绍国内房地产开发项目的基本实施流程。课程将根据地产项目开发的实施流程和顺序，结合项目开发的具体阶段、具体环节，介绍以下五部分内容： 1、房地产项目开发的有关基本知识； 2、房地产项目开发过程中，有关政府行业主管部门的基本监管规范、法律法 规； 3、开发商公司内部项目开发的管理程序及其常见管理模式、基本管理方法、 管理工具； 4、开发过程中，开发商的关键控制节点； 5、地产业界公司的良好做法，不良做法等大量管理案例； 三、课程基本收益： 1、对缺乏建设工程管理背景的学员，可以此课程，了解、熟悉房地产开发的整体做法和实施程序，变外行为内行，为实际管理工作奠定基础； 2、对已有房地产开发管理经历的学员，可以此课程，规范、统一将来的项目运作行为，提升专业管理水平； 3、通过本课程，整体提升受训中高级管理者的专业素养和履职能力，整体提高项目运作的合规性，降低项目风险，打造职业化的房地产开发项目经理人队伍； 4、参加培训的公司，可以此为基础，建立地产开发的项目管理流程，建立自己的开发管理控制系统。 四、课程大纲和时间：整个课程时间为3天。 本课程将按房地产开发的全过程流程顺序分解介绍，在此只是一般原则性罗列，

XXX房地产有限公司业务流程管理办法

优秀职业经理人系列XXX房地产有限公司业务流程管理办法 第一章总则 第一条为了加强XXX房地产有限责任公司（以下简称公司）业务流程管理，促进公司管理的程序化、规范化，特制定本办法。 第二条业务流程管理的目标是统一流程管理标准，规范流程基本要素，集中反映和逐级落实公司总体管控要求，明确管理职责与工作界面，达到流程统一、界面清晰、简洁高效的管理目的。 第三条公司业务流程实行对流程的建模规范、总体架构、信息系统平台及流程发布、变更和版本的统一管理，各部门、各单位分别负责本单位流程管理，并在单位内部建立业务流程管理负责制。 第四条本办法适用于公司各部门、各单位的业务流程管理工作。 第二章机构和职责 第五条公司成立业务流程管理委员会（以下简称委员会） 组长：总经理 副组长：公司各副总经理 成员：公司总经理助理，各部门、各单位负责人 委员会下设办公室，办公地点设于企业管理部（以下简称企管部）， - 1 -

办公室主任为企管部负责人。 第六条委员会是代表公司行使流程管理决策权的最高管理机构，其职责： （一）负责业务流程相关管理办法的审批； （二）负责流程管理机构和职责的调整； （三）负责业务流程架构设计和变更的审批； （四）负责跨部门流程重大变更的审批、协调； （五）听取年度流程工作总结、流程审计报告。 第七条企管部作为业务流程的主管部门和委员会办公室所在部门，其职责： （一）负责建立和完善公司业务流程管理机制； （二）负责组织公司总体业务流程架构的设计、优化； （三）负责组织规范业务流程基本要素； （四）负责业务流程发布、变更、版本管理； （五）组织业务流程绩效考核； （六）组织部门间业务流程改进及流程管理系统评审； （七）组织业务流程管理知识培训。 第八条内控审计部作为业务流程审计部门，其职责： 负责对业务流程的运行进行审计。 第九条信息中心是业务流程系统技术支持单位，其职责： （一）负责流程管理系统服务器软、硬件的日常管理与维护； - 2 -