社区商业项目背景、必要性、市场分析
项目背景：
我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。正在大力推行的城市居住社区建设，把社区商业的规划和发展视为至关重要的一环，国内出现了一大批“购物中心”、“生活广场”、“娱乐闲一条街”等众多社区商业项目。它们可能在定位上提出超出社区服务范围的口号，但是从实际情况来看，它们多数仍是以服务社区居民为主要目的的，特别是居住区内部的商业设施。国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展。总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点。
项目在背景下提出。
项目必要性：
1.项目建设具有良好的发展前景
随着我国城市化进程的加快和城市商业的日益繁荣，居民们的消费需求和方式早已摆脱了“赶集式”的买卖，也不满足于闲暇之时的购物方式。居民对商业的要求是不仅要满足居民们的基本生活需求，同时还要满足其生活质量提高的需求。可见，社区商业在我们的生活中扮演着越来越重要的角色，它的发展状况关系到城市商业的整体结构和综合商业能力，更直接影响着社区居民的生活质量。
驶入快车道的社区商业也为商业地产开发商带来了新的发展机遇。根据北商商业研究院发布的报告显示，社区商场在餐饮、超市便利店、生活服务等八大业态中排名垫底，仅占0.58%的比重。社区型购物中心基本属于开发的空白地带，属于最稀缺的社区商业业态之一。近年来，商业地产投资开发呈现泡沫化，与大型、巨型购物中心相比，由于经营风险更低、管理可控、资本回报周期短，社区型的中小型购物中心将成为未来发展的主流。从群雄逐鹿核心商圈到竞逐社区Mall，土地成本的快速增长让曾经热衷建造大型购物中心的开发商趋于理性。
2.项目建设受到政策的推动
商业改变生活，作为和人们生活息息相关的社区商业尤其如此。社区商业是城市商业的基础，也是构建和谐社区进而构建和谐社会的重要内容，但在社区商业的发展中还存在着一系列的问题，为推动社区商业发展，商务部出台的《关于加快我国社区商业发展的指导意见》对社区商业发展进行了相应的引导、扶持和规范，该意见是我国目前指导社区商业发展的最高规格的系统性政策文件。商务部已将发展和规范社区商业列为本年度的工作重点。
2012年8月3日，国务院《关于深化流通体制改革》和《加快流通产业发展的意见》中进一步强调，要完善社区商业网点配置，新建社区商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积的比例不得低于10%。同时，地方政府应出资购买一部分商业用房，用于支持社区菜店、菜市场、农副产品平价商店、便利店、早餐店、家政服务点等居民生活必备的商业网点建设。在黄国雄看来，除了能让民生得到保障外，完善的社区商业也会反哺经济。社区商业对促进北京经济和城市建设的发展更加有重要意义。在经济发展“三驾马车”中，消费受客观因素影响最容易出现疲软，并且难以攻克。在这种情况下，社区商业可以扩大内需、促进经济平稳增长、增加就业机会、提升城市商业现代化和综合竞争力。这越来越吸引各级政府、流通企业和社区居民的关注。
3.项目建设是解决社会部分就业的需要
近年来，随着城市规模的不断扩大，拆迁还建的进行，昔日的村民住进了楼房，生活环境得到了质的提升。但是，失去土地后，他们的就业生计问题也就随之凸显。各级各有关部门开始高度关注他们的就业问题，在社区商业的发展中让这些村民掌握一技之长，拓宽他们的就业和创业渠道。
商业地产未来的发展前景及趋势；
当前房地产行业所处的环境发生了巨大变化：三中全会改革大幕的全面拉开，经济增速放缓而重视产业结构调整，经济发展模式有望从投资拉动转为消费拉动，新型城镇化战略的提出和深入，房地产调控长效机制的建立，以及两会“双向调控”思路的提出，未来都将使城市房地产市场进一步分化。
整个房地产行业的发展模式的发展模式发生变化，意味着过去跑马圈地的粗放型发展已经过去，未来将进入精细化、集约化的发展时代。商业地产作为房地产行业最具发展空间的领域，随着近几年互联网的兴起，改变了人们的消费方式，从而使传统商业模式正在发生着一次革命性的颠覆，电商、O2O、体验、文化等已成为2014年商业地产发展的核心关键词。
在新的形势下，商业地产企业需把握行业发展的趋势，尽早的主动的寻求转型，对传统的商业积极的进行业态等一系列的调整，对新建的商业提前做好定位和规划，从而适应新一轮的发展。对2014年商业地产的发展趋势大致总结了十点，供大家参考。
1.商业地产总量已过剩，步入去粗存精、优胜劣汰阶段
根据有关部门统计，2015年全国50个重点城市综合体非住宅总体量达5.64亿m2 ，同13年相比增长率高达77%。而根据易居研究院曾做过的关于《上海市商业地产市场容量及其合理规模研究》课题中，得到的结论是2003-2008年上海商业地产市场容量增长速度与商业网点面积基本协调，2009年以来上海市商业地产整体规模存在偏大的倾向，也就是说目前上海商业面积已达到饱和。因此无论是从全国来看，还是从类似上海的一线城市看，目前商业地产的总量已经达到饱和，甚至部分区域已经过剩，未来将进入商业物业面积增长速度远超人口增长速度的阶段，是人均商业面积继续提升的阶段，是人们消费观念和行为方式继续发生转变的阶段，是催升商业地产继续过剩的阶段。而在这样一个阶段下，商业地产将不断去粗存精、优胜劣汰、更新换代、不断升级。过去触地就赚，拿地就赢的时代已经过去，房企需要进一步修炼内功、打造精品、创新模式等才能够在新的形势下发展更好。
2.一线城市将聚焦市中心零星地块开发，二三线仍是供应高峰
根据欧洲、香港、台湾等地区经验，房地产业发展到一定阶段，城市中心区域的土地资源将十分稀缺，市区零星地块的开发价值将日益凸显。经过十多年的发展，一线城市房地产市场逐渐成熟，市区土地资源已经十分稀缺，市场不断向郊区外延。近几年如上海市场上新增土地大部分位于外环外，中环以内成片地块越来越少，2013年，上海成交的商品房用地90%位于外环以外，外环内仅占10%。随着土地资源越来越稀缺，土地供应紧张态势加剧，在不久的将来一线城市势必会进入市区零星地块精细开发的阶段。
而根据有关部门数据统计，2015年城市综合体总量供应大部分将集中在二三线城市，未来房企在一线城市综合体的开发要突出其溢价性，特别是一线城市的市中心区域要自持为主，尝试走REITS等金融化路径；二三线城市要表现其杠杆性，抗风险能力一般的企业更适宜选择二三线中的部分机会型城市发展。
3.互联网思维下，商业地产运营商不断探索O2O模式
中国移动互联网民已经领跑传统PC网民。2014年1月的CNNIC报告显示，截至2013年12月，中国手机上网人群规模达5亿，占全部网民的81%，达到近40%的绝对普及率。
移动互联网时代，消费者购物行为发生了四个方面的显著变化：购物空间立体化（全渠道购物）、购物时间碎片化、购物方式移动化、信息传播社交化。这四大方面的购物行为的变化，直接颠覆了原先在某一固定时间、固定场所进行商业消费的购物习惯，商业地产直接面临这种购物方式的冲击。
许多传统百货公司，如王府井、天虹商场、银泰百货等，通过上线网购平台，推出APP软件，与微信合作等方式来应对电商冲击。同时商业地产企业也在拥抱大数据和移动互联网，万达要求电商覆盖所有万达广场，电商会员达到3000万，力争3年内万达电商会员过亿。万达电商定位于两个方面——大会员、大数据，真正做到线上线下结合。
4.艺术、生态、体验式商业项目已成趋势
随着移动互联网时代的到来，线上消费线下体验的商业地产运营模式受到了推崇。这也带来了体验式商业地产的兴起，注重消费者的体验感不同于以往商业项目以零售类业态占绝对比重（70%—80%），体验式商业项目中零售类业态占比降至30%-40%，同时以休闲娱乐、儿童教育等业态为代表的体验式业态占比可达到20%-30%甚至更高，很多商业地产项目则更加重视艺术、生态和人文，从而使得项目吸引更多的人气。
以现阶段商业零售业的发展来看，经常出现在购物中心中的体验式业态主要包括：电影院、冰场、健身会馆、电玩城、KTV、美容美体、儿童体验、儿童游艺。体验式业态的优势主要表现在：集客能力强；有效缩短新项目市场培育期；消费滞留时间长；对其他业态消费带动显著。这也是现在很多购物中心和社区商业的开发者和运营商青睐体验式业态的原因。但体验式商业，只会是锦上添花，不会是雪中送炭。立足于区域基本消费需求的商业业态招商和运营管理才是决胜的根本。
一个购物中心中是否需要“体验式业态”、需要什么类型的“体验式业态”，都要建立在项目准确市场定位和业态组合的基础之上，另外“体验式”商业经济对于前期的商业空间设计要求也很高，而且过多的提高体验式商业业态，也会影响整个项目的收益水平。企业对体验式业态的配比比例还需要科学考量。
5.地产与文化大融合下，商业地产项目更注重文化设计
文化是经济发展到一定高度的必然回归。我国现在整体经济的发展从过去注重“量”到现在更注重“质”，在未来经济有质量的发展过程中，将更加注重文化的发展。而地产与文化的全面融合时代已经到来。
大众文化在商业这块沃土上的茂盛生长，已经构成了消费时代的重要特征。一方面，商业运作的诉求为大众文化的生长甚至是畸形繁荣提供了足够的空间，另一方面大众文化也以其自身魅惑的形式感调动起消费群体的物质欲望，从而极大满足了商业活动的利润饥渴。它们之间，已经形成了越来越紧密的公共关系。文化现在已经深入到房地产的各个领域，包括商业地产、旅游地产、主题地产等。现如今因文化定位设计而成功的商业地产项目不胜枚举，如田子坊、莫干山路许多的创意产业项目等。
6.社区商业将成为引领未来商业地产市场的重心
社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业在我国目前尚处于起步阶段，尚缺乏一套系统的且具有实践指导意义的理论研究成果。从国外的发展经验看，未来社区商业必将成为商业地产市场发展的重心。许多有实力的开发商已经意识到这一趋势，纷纷加大对社区商业的投入，包括万科、金地、保利等。特别是近一年新兴的抓住人们“最后一公里”的需求来打造社区服务体系的概念，这个也应该属于社区商业发展的一个方面。
国外的社区商业起点高，一开始就是现代化的购物中心形式，而我国许多城市的社区商业处于一种传统模式与现代模式并存的状态。要使社区商业健康发展，必须立足于这个现实，一方面要加快对传统模式的改造，包括引进一些先进的零售业态。对原有商业设施进行经营结构和商品结构的调整，
根据社区生活的多样性增设服务项目，扩大服务领域等。另一方面，要借鉴国外的经验，鼓励发展现代化的社区购物中心，以这种新的业态形式，满足社区居民购物、服务、休闲、娱乐等综合性需求。
7.商业地产盈利模式正从租售并举到自持转变
对于商业地产行业的发展成熟，可以分成三个阶段。第一阶段是商业地产的开发销售阶段，以分割的产权式商铺为导向;那么第二阶段将进入租售并举阶段。这个阶段以销售和自持商铺并重的阶段;第三阶段是商业地产金融化阶段。这个阶段的物业持有主体将被金融证券化的趋势影响。
从当前现状来看，一、二线城市核心地段商业基本全部自持，一线城市郊区和二线城市的部分非核心地段，才会存在租售并举的产品。只有在三、四线城市，现在还存在着大比例散售的项目存在。
对于商业项目的盈利模式采用销售还是自持的模式，以现阶段来讲，更多的开发商会选择销售或租售并举，因为这对企业的资金承受压力相对较小，而选择自持需要在企业具有足够的抗资金压力能力。但相信随着市场的不断成熟，金融市场的不断改革，REITS的有望推进，将有越来越多的项目进入自持阶段。
8.商业地产项目将从“重招商”向“重运营”转变
商业地产的运营主要是招商后，根据不同商业项目的规模、业态和定位，对商业项目进行全面、有效的经营管理。一个商业项目的成功除了要有明确的市场定位，强有力的招商执行，最后都要落实到商业运营。但目前我国商业地产运营商运营管理水平参差不齐，并且商业地产运营相对要求较高，很多商业地产运营商更愿意将自己定位于做资源整合，对商业项目招商，至于招商之后的运营，很多企业并不愿意去碰，原因是商业运营商需要与商业项目中的小商户同命运共生存，小商户发展的好，整个商业项目才会发展的好，对于企业来说收益需要随着商业项目的成长慢慢的体现。而招商相对运营来说，收益更好，见效更快。因此商业地产运营商需要有综合服务商的概念引入，也就是为商户提供一切有利于其发展的服务，包括金融服务、营销服务等，具备某种孵化功能等。
随着商业地产发展的逐步深入，未来商业地产项目会进入优胜劣汰的过程，这样必然促使开发商要重视商业地产运营，这是取决于项目成败的关键因素。
9.儿童主题业态兴起，将成为商业项目的主流业态
中国即将迎来新一轮的婴儿潮，新一代家长的教育观念发生变化，未来儿童体验式商业的发展将大有空间。根据城市儿童消费调查，当前我国0-14岁儿童有2.6亿，占总人口的18.6%。而儿童在家庭消费中所扮演的角色越来越重要。据调查，80%的家庭，孩子的支出占到家庭总支出的30-50%，孩子的消费已经成为家庭消费的最大支出。儿童消费市场不仅规模迅速扩大，其性质也从保障基本生活消费、追求享乐型消费，发展到强调成长性消费的新阶段。因此，打造以“家庭群体”为重度目标消费群的商业购物中心已成为现阶段许多购物中心的核心定位。家庭群体的核心是儿童，儿童是家庭出游的驱动力，根据DTZ调查，全国一线城市购物中心的消费者中，二人世界、三口之家占到70%；其中70后占到47%；80后占到36%。对于传统百货商场，人均停留时间1小时；家庭式购物场所里，人均停留时间是4.3小时。目前儿童业态在综合性购物中心所占面积不足10%，未来比较合理的规划可能将达到15%-25%。而这一比例随着儿童主题业态的兴起相信会很快达到，当儿童业态占到购物中心或社区商业的25%时，毋庸置疑，儿童业态是商业项目的主流业态。
10.餐饮将由商务消费向大众化消费转型
新一届中央领导人上台后，整个中国拉开了改革大幕，万众瞩目。特别是党中央提倡的走群众路线，“苍蝇老虎一起打”，可谓是中国政界史上一次重大反腐行动。随着群众路线学习的深入，我们发现在房地产领域发生了一些微妙的变化，如近期五星级酒店空置率上升；高端餐饮持续萧条；国外旅游产品也变得冷清。而相信中国的反腐在这一时刻就拉开大幕，未来只会越来越深入，所以对于产生
这样的环境变化，房地产市场，特别是商业地产项目要及时的做出调整。例如现有些项目将五星级酒店改成办公楼，高端餐饮的业态调整等。
2013年，很多商业地产项目将餐饮作为救命的最后一根稻草。餐饮行业以前都是25%的增长，而最近受政策影响，上半年增速已降到13%到15%左右。另外，人力资源成本的上升，在不断的压缩行业利润。
餐饮行业哑铃形的消费结构（高端和低端消费比重大）将调整，未来将呈现纺锤形的结构（中档消费比重大），人均价格在20~80元的大众化餐饮将有很好的发展空间。而相比传统餐饮行业的调整转型，新兴的、具备互联网精神的快时尚餐饮成为很多购物中心及社区商业的新宠。
1.项目产品市场分析；
4.1国内经济的快速增长为产品的营销创造了良好的环境
4.2国民生活水平的提高加大了对产品的需求
项目背景：
一．项目的提出原因
二．项目环境背景
三．项目优势分析（资源、技术、人才、管理等方面）
四．项目运作的可行性
五．项目的独特与创新分析
必要性：
我们写的必要性主要是从一下几个方面写的：
1.国家相关的产业政策
2.行业的相关政策
3.所在省份的支持力度
4.企业自身的建设需要
市场分析：
市场分析是对有关产品市场及市场环境状况进行系统的分析和评价，主要包括：市场细分，消费行为研究，竞争力分析，竞争性产品和销售策略研究，以及它们之间相互依存关系的研究，产品寿命周期分析，以及有关的社会因素、生态因素和经济因素的影响分析。
对于非生产性（非工业）项目，市场分析主要是对经济和社会发展的需求分析，如交通项目主要分析社会发展对运输量、运输方式、质量和时间等方面的要求。
对生产型项目，市场分析的主要目的是发现和寻求市场需要的新产品（而刚好这个新产品是正在开发的新产品就好），发掘新产品和现有产品的新用途，发掘潜在的市场，研究消费者和竞争者的动向，分析市场容量及预测市场的增长率，研究公司的市场销售和推广战略。
市场分析必须了解项目的产品、副产品的数量和质量，以及在工艺和地区上的制约因素。
常用的需求预测方法有趋势外推法、消费水平法、消费系数法（或最终用途法）、领先指数法、回归分析法、消费者访问法等。
资料收集：
近年来，随着城市规模的不断扩大，拆迁还建的进行，昔日的村民住进了楼房，生活环境得到了质的提升。但是，失去土地后，他们的就业生计问题也就随之凸显。各级各有关部门开始高度关注他们的就业问题，以提高村民的综合素质，加大培训力度，让这些失地农民掌握一技之长，拓宽他们的就业和创业渠道。
现状分析编辑
我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。国内出现了一大批“购物中心”、“生活广场”、“娱乐休闲一条街”等众多社区商业项目。国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展。总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距。
我国社区商业经济发展过程中需要政府、企业的支持,政府在其发展过程中需要发挥主导性作用,通过建立完善的商业经济发展机制,提高商业经济发展总体水平。社区商业经济发展需要从服务业开展工作,对推动社区就业、提升社区服务水平、开展社区公益事业具有十分重要的意义。社区商业经济发展过程中需要借鉴国外先进管理理念,把企业管理的先进理念融入到社区商业经济发展过程中。
2014年商业地产十大发展趋势
时间:2014-03-27来源:商业地产观察作者:
当前房地产行业所处的环境发生了巨大变化：三中全会改革大幕的全面拉开，经济增速放缓而重视产业结构调整，经济发展模式有望从投资拉动转
为消费拉动，新型城镇化战略的提出和深入，房地产调控长效机制的建立，以及两会“双向调控”思路的提出，未来都将使城市房地产市场进一步分化。
整个房地产行业的发展模式的发展模式发生变化，意味着过去跑马圈地的粗放型发展已经过去，未来将进入精细化、集约化的发展时代。商业地产作为房地产行业最具发展空间的领域，随着近几年互联网的兴起，改变了人们的消费方式，从而使传统商业模式正在发生着一次革命性的颠覆，电商、O2O、体验、文化等已成为2014年商业地产发展的核心关键词。
在新的形势下，商业地产企业需把握行业发展的趋势，尽早的主动的寻求转型，对传统的商业积极的进行业态等一系列的调整，对新建的商业提前做好定位和规划，从而适应新一轮的发展。对2014年商业地产的发展趋势大致总结了十点，供大家参考。
1.商业地产总量已过剩，步入去粗存精、优胜劣汰阶段
根据有关部门统计，2015年全国50个重点城市综合体非住宅总体量达5.64亿m2 ，同13年相比增长率高达77%。而根据易居研究院曾做过的关于《上海市商业地产市场容量及其合理规模研究》课题中，得到的结论是
2003-2008年上海商业地产市场容量增长速度与商业网点面积基本协调，2009年以来上海市商业地产整体规模存在偏大的倾向，也就是说目前上海商业面积已达到饱和。因此无论是从全国来看，还是从类似上海的一线城市看，目前商业地产的总量已经达到饱和，甚至部分区域已经过剩，未来将进入商业物业面积增长速度远超人口增长速度的阶段，是人均商业面积继续提升的阶段，是人们消费观念和行为方式继续发生转变的阶段，是催升商业地产继续
过剩的阶段。而在这样一个阶段下，商业地产将不断去粗存精、优胜劣汰、更新换代、不断升级。过去触地就赚，拿地就赢的时代已经过去，房企需要进一步修炼内功、打造精品、创新模式等才能够在新的形势下发展更好。
2.一线城市将聚焦市中心零星地块开发，二三线仍是供应高峰
根据欧洲、香港、台湾等地区经验，房地产业发展到一定阶段，城市中心区域的土地资源将十分稀缺，市区零星地块的开发价值将日益凸显。经过十多年的发展，一线城市房地产市场逐渐成熟，市区土地资源已经十分稀缺，市场不断向郊区外延。近几年如上海市场上新增土地大部分位于外环外，中环以内成片地块越来越少，2013年，上海成交的商品房用地90%位于外环以外，外环内仅占10%。随着土地资源越来越稀缺，土地供应紧张态势加剧，在不久的将来一线城市势必会进入市区零星地块精细开发的阶段。
而根据有关部门数据统计，2015年城市综合体总量供应大部分将集中在二三线城市，未来房企在一线城市综合体的开发要突出其溢价性，特别是一线城市的市中心区域要自持为主，尝试走REITS等金融化路径；二三线城市要表现其杠杆性，抗风险能力一般的企业更适宜选择二三线中的部分机会型城市发展。
3.互联网思维下，商业地产运营商不断探索O2O模式
中国移动互联网民已经领跑传统PC网民。2014年1月的CNNIC报告显示，截至2013年12月，中国手机上网人群规模达5亿，占全部网民的81%，达到近40%的绝对普及率。
移动互联网时代，消费者购物行为发生了四个方面的显著变化：购物空
间立体化（全渠道购物）、购物时间碎片化、购物方式移动化、信息传播社交化。这四大方面的购物行为的变化，直接颠覆了原先在某一固定时间、固定场所进行商业消费的购物习惯，商业地产直接面临这种购物方式的冲击。
许多传统百货公司，如王府井、天虹商场、银泰百货等，通过上线网购平台，推出APP软件，与微信合作等方式来应对电商冲击。同时商业地产企业也在拥抱大数据和移动互联网，万达要求电商覆盖所有万达广场，电商会员达到3000万，力争3年内万达电商会员过亿。万达电商定位于两个方面——大会员、大数据，真正做到线上线下结合。
4.艺术、生态、体验式商业项目已成趋势
随着移动互联网时代的到来，线上消费线下体验的商业地产运营模式受到了推崇。这也带来了体验式商业地产的兴起，注重消费者的体验感不同于以往商业项目以零售类业态占绝对比重（70%—80%），体验式商业项目中零售类业态占比降至30%-40%，同时以休闲娱乐、儿童教育等业态为代表的体验式业态占比可达到20%-30%甚至更高，很多商业地产项目则更加重视艺术、生态和人文，从而使得项目吸引更多的人气。
以现阶段商业零售业的发展来看，经常出现在购物中心中的体验式业态主要包括：电影院、冰场、健身会馆、电玩城、KTV、美容美体、儿童体验、儿童游艺。体验式业态的优势主要表现在：集客能力强；有效缩短新项目市场培育期；消费滞留时间长；对其他业态消费带动显著。这也是现在很多购物中心和社区商业的开发者和运营商青睐体验式业态的原因。但体验式商业，只会是锦上添花，不会是雪中送炭。立足于区域基本消费需求的商业业态招
商和运营管理才是决胜的根本。
一个购物中心中是否需要“体验式业态”、需要什么类型的“体验式业态”，都要建立在项目准确市场定位和业态组合的基础之上，另外“体验式”商业经济对于前期的商业空间设计要求也很高，而且过多的提高体验式商业业态，也会影响整个项目的收益水平。企业对体验式业态的配比比例还需要科学考量。
5.地产与文化大融合下，商业地产项目更注重文化设计
文化是经济发展到一定高度的必然回归。我国现在整体经济的发展从过去注重“量”到现在更注重“质”，在未来经济有质量的发展过程中，将更加注重文化的发展。而地产与文化的全面融合时代已经到来。
大众文化在商业这块沃土上的茂盛生长，已经构成了消费时代的重要特征。一方面，商业运作的诉求为大众文化的生长甚至是畸形繁荣提供了足够的空间，另一方面大众文化也以其自身魅惑的形式感调动起消费群体的物质欲望，从而极大满足了商业活动的利润饥渴。它们之间，已经形成了越来越紧密的公共关系。文化现在已经深入到房地产的各个领域，包括商业地产、旅游地产、主题地产等。现如今因文化定位设计而成功的商业地产项目不胜枚举，如田子坊、莫干山路许多的创意产业项目等。
6.社区商业将成为引领未来商业地产市场的重心
社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业在我国目前尚处于起步阶段，尚缺乏一套系统的且具有实践指导意义的理论研究成果。从国外的发
展经验看，未来社区商业必将成为商业地产市场发展的重心。许多有实力的开发商已经意识到这一趋势，纷纷加大对社区商业的投入，包括万科、金地、保利等。特别是近一年新兴的抓住人们“最后一公里”的需求来打造社区服务体系的概念，这个也应该属于社区商业发展的一个方面。
国外的社区商业起点高，一开始就是现代化的购物中心形式，而我国许多城市的社区商业处于一种传统模式与现代模式并存的状态。要使社区商业健康发展，必须立足于这个现实，一方面要加快对传统模式的改造，包括引进一些先进的零售业态。对原有商业设施进行经营结构和商品结构的调整，根据社区生活的多样性增设服务项目，扩大服务领域等。另一方面，要借鉴国外的经验，鼓励发展现代化的社区购物中心，以这种新的业态形式，满足社区居民购物、服务、休闲、娱乐等综合性需求。
7.商业地产盈利模式正从租售并举到自持转变
对于商业地产行业的发展成熟，可以分成三个阶段。第一阶段是商业地产的开发销售阶段，以分割的产权式商铺为导向;那么第二阶段将进入租售并举阶段。这个阶段以销售和自持商铺并重的阶段;第三阶段是商业地产金融化阶段。这个阶段的物业持有主体将被金融证券化的趋势影响。
从当前现状来看，一、二线城市核心地段商业基本全部自持，一线城市郊区和二线城市的部分非核心地段，才会存在租售并举的产品。只有在三、四线城市，现在还存在着大比例散售的项目存在。
对于商业项目的盈利模式采用销售还是自持的模式，以现阶段来讲，更多的开发商会选择销售或租售并举，因为这对企业的资金承受压力相对较小，
而选择自持需要在企业具有足够的抗资金压力能力。但相信随着市场的不断成熟，金融市场的不断改革，REITS的有望推进，将有越来越多的项目进入自持阶段。
8.商业地产项目将从“重招商”向“重运营”转变
商业地产的运营主要是招商后，根据不同商业项目的规模、业态和定位，对商业项目进行全面、有效的经营管理。一个商业项目的成功除了要有明确的市场定位，强有力的招商执行，最后都要落实到商业运营。但目前我国商业地产运营商运营管理水平参差不齐，并且商业地产运营相对要求较高，很多商业地产运营商更愿意将自己定位于做资源整合，对商业项目招商，至于招商之后的运营，很多企业并不愿意去碰，原因是商业运营商需要与商业项目中的小商户同命运共生存，小商户发展的好，整个商业项目才会发展的好，对于企业来说收益需要随着商业项目的成长慢慢的体现。而招商相对运营来说，收益更好，见效更快。因此商业地产运营商需要有综合服务商的概念引入，也就是为商户提供一切有利于其发展的服务，包括金融服务、营销服务等，具备某种孵化功能等。
随着商业地产发展的逐步深入，未来商业地产项目会进入优胜劣汰的过程，这样必然促使开发商要重视商业地产运营，这是取决于项目成败的关键因素。
9.儿童主题业态兴起，将成为商业项目的主流业态
中国即将迎来新一轮的婴儿潮，新一代家长的教育观念发生变化，未来儿童体验式商业的发展将大有空间。根据城市儿童消费调查，当前我国0-14
岁儿童有2.6亿，占总人口的18.6%。而儿童在家庭消费中所扮演的角色越来越重要。据调查，80%的家庭，孩子的支出占到家庭总支出的30-50%，孩子的消费已经成为家庭消费的最大支出。儿童消费市场不仅规模迅速扩大，其性质也从保障基本生活消费、追求享乐型消费，发展到强调成长性消费的新阶段。因此，打造以“家庭群体”为重度目标消费群的商业购物中心已成为现阶段许多购物中心的核心定位。家庭群体的核心是儿童，儿童是家庭出游的驱动力，根据DTZ调查，全国一线城市购物中心的消费者中，二人世界、三口之家占到70%；其中70后占到47%；80后占到36%。对于传统百货商场，人均停留时间1小时；家庭式购物场所里，人均停留时间是4.3小时。目前儿童业态在综合性购物中心所占面积不足10%，未来比较合理的规划可能将达到15%-25%。而这一比例随着儿童主题业态的兴起相信会很快达到，当儿童业态占到购物中心或社区商业的25%时，毋庸置疑，儿童业态是商业项目的主流业态。
10.餐饮将由商务消费向大众化消费转型
新一届中央领导人上台后，整个中国拉开了改革大幕，万众瞩目。特别是党中央提倡的走群众路线，“苍蝇老虎一起打”，可谓是中国政界史上一次重大反腐行动。随着群众路线学习的深入，我们发现在房地产领域发生了一些微妙的变化，如近期五星级酒店空置率上升；高端餐饮持续萧条；国外旅游产品也变得冷清。而相信中国的反腐在这一时刻就拉开大幕，未来只会越来越深入，所以对于产生这样的环境变化，房地产市场，特别是商业地产项目要及时的做出调整。例如现有些项目将五星级酒店改成办公楼，高端餐
饮的业态调整等。
2013年，很多商业地产项目将餐饮作为救命的最后一根稻草。餐饮行业以前都是25%的增长，而最近受政策影响，上半年增速已降到13%到15%左右。另外，人力资源成本的上升，在不断的压缩行业利润。
餐饮行业哑铃形的消费结构（高端和低端消费比重大）将调整，未来将呈现纺锤形的结构（中档消费比重大），人均价格在20~80元的大众化餐饮将有很好的发展空间。而相比传统餐饮行业的调整转型，新兴的、具备互联网精神的快时尚餐饮成为很多购物中心及社区商业的新宠。
社区商业成为未来商业发展的重要方向
石市燕赵都市报[微博]2014-02-27 10:02
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[导读]社区商业的最大优势就是贴近消费者。所以，未来社区商业将在城市商业的衍进中扮演越来越重要的角色。”达文东方房地产全维服务机构董事长谭理华在接受记者采访时说道。
在《石家庄市城市总体规划(2011-2020年)》解读中，提出要打造“10分钟服务圈”，完善居民的配套设施，完善幼儿园、菜市场等便民服务设施，减少居民日常出行。这给社区商业的发展提供了强有力的环境支撑。在大而全的购物中心呈现遍地开花之势时，社区商业以其贴近消费者的优势，更加适合小型商业的发展。社区商业的创新模式，也在随着服务意识的增强，逐渐发生变化。
贴近消费者社区商业成为未来商业发展的重要方向
“用当今最流行的思考方式———互联网思维来判断，谁最接近并迎合终端消费者，谁就掌握了财富。社区商业的最大优势就是贴近消费者。所以，未来社区商业将在城市商业的衍进中扮演越来越重要的角色。”达文东方房地产全维服务机构董事长谭理华在接受记者采访时说道。
河北省商业联合会秘书长曹润亭认为，目前住宅项目必须配备10%的商业区域，因此，围绕社区建设的底商和中型商业正在日益凸显，催化了生活性的商业服务业发展。
曹润亭表示，未来城市商圈应该主要发展区域商圈和社区商圈，并且以社区商圈为主。“因为大量城中村改造项目需要配套，而消费者购物需要解决两个成本，即时间成本和购物成本，在商业商品同质化率很高的现状下，发展社区商圈，体现配套的便利和人性化，是商业未来的发展方向。”
商业改变生活，作为和人们生活息息相关的社区商业尤其如此。社区商业是城市商业的基础，也是构建和谐社区进而构建和谐社会的重要内容，但在社区商业的发展中还存在着一系列的问题，为推动社区商业发展，商务部出台的《关于加快我国社区商业发展的指导意见》对社区商业发展进行了相应的引导、扶持和规范，该意见是我国目前指导社区商业发展的最高规格的系统性政策文件。商务部已将发展和规范社区商业列为本年度的工作重点。
何谓“社区商业”
在国内，最先创制了“社区”这个概念的是最近去世的社会学家费孝通先生，其基本含义是指：一定区域内有特定生活方式并且具有成员归属感的人群所组成的相对独立的社会共同体。从宽泛的意义讲，社区有5个要素构成：地域、人口、区位、结构和社会心理。在我国，城市社区大体相当于街道的地理辖区范围。
社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。社区商业是城市商业空间中的一个重要层次，它是相对于城市中心区商业、区域型商业和邻里型商业而言的，其在规模大小、提供的商品种类、服务的范围等方面都介于区域型商业和邻里型商业之间。社区商业的发展与城市商业空间布局的有关原理和关注社区居民消费趋向的多元化、主题化、个性化有关。
社区商业是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内，所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点，因而具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。有人说，社区商业拥有“三大法宝”：就近方便、价廉物美、服务多样，总体形象是一个具有亲和力的“好邻居”。其次，同样的商品，社区商家比市中心商街大店一般要便宜10％－30％。另外，大商场一般位于市中心和繁华地带，在近便性方面也往往不如社区商业中心。
目前国内外社区商业的布局和形态大致有：按与住宅建筑的关系可分为独立单体和与住宅混建，以裙房或底铺形态设置二类；按所在的地域可分为在住宅区内，在住宅区周边沿街设置和与住宅区分离独立设置三类；按布局形态可分为街区条状，块状组团型和条块结合型三类；按商业布局的分类又可以分为“沿街式”，“裙组式”，“多点式”，“会所式”四类。传统的住宅和规模较小的住宅区建设时配建的商业一般以裙房和底铺类型较多，规模较大的住宅区建设时一般配建独立的商业建筑。目前，居住区配建商业以独立地块建设社区商业购物中心和商业步行街居多。
社区商业的功能主要是购物、休闲、综合服务，它的作用主要是提供当地和周边人群日常生活需要的商品和服务，同时根据社会经济的发展和人们生活水平的提高，增加现代服务业的门类，发挥“家的
延伸”作用，满足现代人个性发展，创造自由生存空间的需求。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米左右，商业业态的设置也有较强的针对性，主要配置超市、便利店、专业店、菜市场、餐饮网点、生活服务等网点；适当设置大型综合超市、文化娱乐网点和专卖店；一般不配置百货店、仓储商店、集贸市场等商业。当然，商业的规模和结构会由于不同的社区类型有很大的差异性。
国内社区商业发展现状
我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。正在大力推行的城市居住社区建设，把社区商业的规划和发展视为至关重要的一环，国内出现了一大批“购物中心”、“生活广场”、“娱乐闲一条街”等众多社区商业项目。它们可能在定位上提出超出社区服务范围的口号，但是从实际情况来看，它们多数仍是以服务社区居民为主要目的的，特别是居住区内部的商业设施。国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展。总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点。
当前国内社区商业中心的基本模式主要有三大类：
一是以上海联洋“邻里中心”为代表的大型商业中心，大型超市、餐饮、娱乐、健身、学校、医院等社区配套服务设施应有尽有，类似于欧美国家社区商业中心的模式。
二是“沿街式”的社区商业中心模式，指在成规模的新建居民区中，选择其中一些居民楼底层，建成商业用房，引进超市、餐饮、书店、银行商业服务设施，满足居民对生活必需品就近消费的需要。
三是“改建式”的社区商业中心模式，只用现代商业业态，对散布在社区的传统商业网点进行改造，并根据常住人口的消费需求和小区结构，对社区商业网点布局进行科学、统一规划，形成有一定吸引力的商圈。
我国社区商业目前也存在一些问题：主要一是空间布局不均衡。一些社区的商业总量不足、布局不合理、建设相对滞后，有的社区规模过大；二是业态结构不合理。大型综合超市和超市基本能满足消费需求，但菜市场、特色专业店、便民生活服务网点有些不足，小型建材、信器材、洗头店较多；三是经营方式落后。部分社区的中小商业仍然带有集镇传统商业痕迹，在商品质量、服务质量、从业人员的职业道德和业务素质等方面已经不能满足当前的消费需求。有些商业网点与居民区混杂开设，饭店的油烟超标、修理铺的噪音声响等问题影响居民生活，造成大量的治安和环境隐患；四是商业地产的开发与商业的业态设置的要求不配套。大多数房产开发商重住宅建设，忽视商业物业的建设，以传统的概念建设商业物业，不能适应大型商业、餐饮、菜市场等商业业态对商业物业的要求。
社区商业的发展状况不仅影响到社区内居民的消费满足情况，也关系到城市商业的整体结构和布局，影响整个城市的综合商业能力。当前，我国社区商业正朝向统一规划、科学选址、集中布置的方向发展，各个省会城市都在制定自己的社区商业发展规划，从各城市的社区商业发展规划可以看出未来社区商业将具有以下特点：
各商业行业种类将采取超市、便利店、专卖店、连锁店、专业店等先进业态形式，根据用户的需求，
有效开展网上销售、电话订购、送货上门，送餐、送货、上门理发、维修等项服务；
居民日常购物消费将在居住地500米范围内完成；
各城市将大力发展社区商业中心，社区商业中心是相对集中的社区商业网点所形成的具有多业态的综合性商业市场。这个综合性商业市场不同于大型商场，它的服务对象主要是社区居民；
社区商业中心将普遍位于小区的中心位置，要求必备的商业行业种类有：早点快餐店、美发美容店、洗染店、摄影店、日用品小超市、生鲜副食土产店、肉制品专卖店、修配服务站、物资回收站、洗浴中心、服装加工等。要有名牌企业的连锁超市、24小时便利店、市政府推动的放心食品零售门店、放心早点快餐连锁店和放心茶店等正规企业的连锁店，既能满足传统的衣、食、住、行需要，又能适应新型的消费需求。
从发展趋势判断，社区商业将是未来商业投资的重要市场机会，同时也将是商业地产发展的重要推动力。
社区商业前景无限
近年来，人们的居住条件发生很大变化，无论是居住面积还是住房标准均有大幅提升，而与之配套的现代商业发展不足，特别是社区商业发展严重滞后。迈向小康社会后，流通不再是简单地满足人们生活需要，而同时承担着提高人们生活品质的功能。发展社区商业能改善居民购物环境，方便人们生活，是改善人们生活品质的重要途径。据了解，商务部已将发展和规范社区商业列为本年度的工作重点，并将利用3—5年时间
在全国人口过百万的166个城市中，初步完成5000个社区商业的建设和改造工作。
社区商业的建设在各地也开始受到越来越多的重视，许多地区的政府将发展社区商业作为改善人民生活的重大实事之一，并在政策和资金方面予以倾斜，取得了初步成效。上海早在2001年就提出了“把发展社区商业作为一个战略重点”的发展目标，进一步推进了社区商业的建设。在小区建设上，上海对新加坡的“邻里中心”模式进行了借鉴和推广，并着力解决和居民生活最为密切的菜市场问题，发展标准化的菜市场，在构筑社区商业基础设施上进行深入的探索。为了保持良好的居住和绿化环境，上海浦东越来越多的住宅区淘汰了住宅底商，而采取集中式购物中心模式，使社区商业在模式上与国外缩小差距并走向成熟。
在地市级城市中较早地出台了《城市商业网点规划》的温州，近年来也将社区商业中心列为重要的建设规划，并成功吸引了国际零售品牌的进驻，例如，易初莲花去年年底已顺利在龙湾经济开发区的邻里中心营业；家乐福则正在与西城区人气颇旺的金泰展览中心进入实质性的合作洽谈。
从各种类型商业地产的发展趋势看，由于城市新社区建设步伐加快以及各级各地政府目前积极鼓励发展社区商业，因此2005年及今后的一段时期，社区商业将呈现出较大发展潜力。主要有三个方面的因素刺激了居民对社区商业需求的日益增长这种需求：首先，人们的收入水平正在得到逐步的提高，这是最基本的促进因素。其次，近年来，有实力的开发商纷纷进行成片开发，全国兴建了一批规模达百万平米的大盘住宅，此类大型化、集中化小区的推出必然要呼唤相应的社区商业进行配套。最后，城市发展中的“郊区化”现象也为社区商业的发展提供了契机。
现状篇
一方面是现有商业区都集中于市中心，网点过分密集濒于饱和，另一方面却是人口不断外迁，却商业稀疏、配套严重滞后。由此看来，密集型商业势必要走向区域化、社区化。
网点分布严重不均
据统计，虽说北京二环路以内现集中了全市37.5%的１万m2的大百货店和33%的3万m2巨型店，但二环路以内的常住人口却在以每年1.47%的速度下降。如此算来，二环路以内每平方米平均产出仅1.37万元，比三环路附近的百货店每平方米平均产出还低0.82万元。
与此同时，迅速发展起来的四环以外的地区，却存在商业配套网点严重匮乏的情况。天通苑、回龙观、望京等大型社区的商业配套缺乏已经是多年的顽疾，而正在迅猛兴起来的新的居住组团，也在面临同样的问题，吃放心早餐难、就近买菜难、家用维修难、大宗购物难、洗衣难等。
朝阳商业匮乏明显
在过去的几年，以及未来的数年内，朝阳区都是房地产发展最快、最集中的区域，原来的农村变为城市的一部分，大量新的楼盘项目涌现，城区人口外迁，城市化进程非常快，商业配套匮乏的情况集中突出。
朝阳区商业联合会常务副会长李贵保表示，就目前的情况看，发展社区商业非常迫切。首先是现有的社区商业。李贵保认为现有的社区商业存在着很多问题，比如说业态不全、功能不全、服务质量不高、很多店堂的设施比较落后，服务质量、业态等等功能是远远满足不了朝阳区新城区发展的需要。
以国美第一城为例，它位于朝阳区的平房乡、东风乡和高碑店乡之间。这附近项目很多，楼房林立，而且还不断有新的项目涌现，大批市民入住，但是配套商业却非常缺乏。朝阳北路和姚家园路两旁集中了数十个大到上百万平方米，小到十多万平方米的项目，却没有一个大型超市、大卖场。记者的一位朋友，曾在晚上9点左右寻找一家便利店，开车一个小时竟然没找到一家！
居民商业需求迫切
大量人口外迁，四环、五环已经成为新的居住聚集区，但大型商业网点却距离这些区域很远，导致出现了住着最时尚的房子，却不得不忍受最初级的商业服务。以近年来发展最为迅猛的朝青板块为例。
朝青板块上拥有众多重量级项目，竞争日趋白热化，成为东四环区域人们目光的焦点：国美第一城100万m2、罗马嘉园60万m2、华纺易城50万m2、东岸22万m2、朝阳园28万m2、炫特区30万m2、青年汇32万m2、星河湾40多万m2……目前该板块已知的项目面积已经逼近400万m2，
而且不断还有新的项目涌现。目前，连接朝阳路和朝阳北路的青年路即将扩建，该板块将更加炙手可热。
如今，该板块区域已居住近10万人，成为CBD中心生活区。随着不断有新的项目建成，在两年内，该板块至少将再增加10万人，将使得原本已欠缺的商业配套进一步呈缺口状态。
这样一个迅速发展的区域，记者看到的大部分生活商业配套却是蜷缩在临时建筑中的小卖部、小吃店。目前只有朝阳路上有一座华堂商场和易初莲花超市、京客隆商场，主要为现有项目服务的华堂商场也面临面积不够的情况，每逢节假日，在这里购物的人群都摩肩接踵，很是拥挤。
据了解，目前周边的项目都有商业地产的规划，如财满街推出近5万平方米商业，罗马嘉园则计划推出6000平方米的意大利康多提商业大道，国美第一城甚至推出了10万平方米的商业中心，不仅要立足于周边社区的商业服务，而且立足于京东商业中心的位置，将服务半径从社区商业中心的20分钟车程，扩大到40分钟车程。更值得关注的是，一个总建面在20万平方米以上的大型shoppingmall项目可能落户在朝青板块，再加上国际创展中心、非中心、财满街、首创、住邦、远洋等众多新老商务项目的聚集，使该区域成为2005年楼市的最大看点。
政策篇
社区商业的严重不足，已经引起国家以及地方政府的重视，今年5月初，商务部发布了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》（简称《指导意见》），指向社区商业的发展。
商务部鼓励发展社区商业
社区商业的严重不足，已经影响到居民生活水平的提高，因此，今年5月初，商务部发布《指导意见》。商务部商业改革发展司王晓川副司长指出，社区商业是城市商业的基础，是满足居民综合消费的重要载体。随着城镇居民人均可支配收入日益提高，城市居民不仅需要繁华的城市、地区商业中心，更需要网点齐全、业态合理、功能完备，并具备一定服务水平的社区商业。
去年12月底，商务部对北京、天津、上海、武汉、大连、广州、青岛、宁波、厦门九个城市社区商业发展情况进行了调查。今年初，又到北京、天津、广州、厦门等地进行实地调研。调查表明，东部沿海省份和发达地区的大城市对社区商业发展比较重视，社区商业的发展水平也较高。但其它大部分地区社区商业的建设与发展尚未提到议事日程，社区商业的发展水平较低，商业设施不足，网点布局不合理，不能满足居民基本生活和提高生活质量的需求。社区商业建设已经成为城市商业发展中较为薄弱的一环。
因此，商务部计划自今年6月份开始，全国大中城市和市辖区确立50个全国级示范社区，随后指导地方建立300个省级示范社区，以全面推广社区商业的发展。
北京全面推广社区商业
记者获悉，北京市也在推动社区商业发展上开始有所动作。今年年初，北京市发展和改革委员会宣布三环路内城市中心区严格限制新建大型店铺；北京商业发展重心将向三四环沿线和社区转移。同时，北京已经把发展社区商业、服务业列为今年工作重点，主要是做好大型商业网点与居民小区商业网点规划，大力发展社区商业，便利居民购物消费。
在北京市商务局今年3月份发布的《2005年北京市流通业发展分类指导目录》中，社区商业被列为北京市未来商业发展和吸引投资的重点之一，明确支持那些能提升居民生活需求的社区生活服务业、休闲服务设施、超级市场、便利店、专业超市、汽车专业服务店、专业化商品直销中心。
因为，社区消费需要最集中的服务业态主要包括日常生活购物店、生活配套设施，以及休闲娱乐设施，它们共同构成社区商业的内容。
据有关部门估算，目前北京市社区消费已经大约占整个城市消费零售总额的30%，而根据发达国家的经验，社区商业所占的比例一般在40％左右，因此，在北京，社区商业具有很好的发展前景。
大型连锁品牌店纷纷进入
北京市社区商业的良好趋势吸引着世界零售巨子们的青睐。记者了解到，家乐福集团旗下的“迪亚天天”便利店，2004年在北京的居民小区中已经开设了60家门店，几乎每周都会有一两家新店开张；与此同时，家乐福集团的第三个品牌———冠军生鲜超市，也在北京的社区亮相。而今年，家乐福又宣布2005年将在我国新开100家迪亚店，新增10至15家冠军生鲜超市。
此外，沃尔玛也陆续增开新店，望京店将在今年年底亮相。全球最大的日本7-11便利店已于去年悄悄进入北京社区，发展势头迅猛。西单商场今年还将再开三家左右社区型购物中心。
2013年以来，传统零售企业围绕B2C转型创新不断，许多传统百货公司，如王府井、天虹商场、银泰百货等，通过上线网购平台，推出APP软件，与微信合作等方式来应对电商冲击，探索新型零售模式;家电零售企业受电商冲击最大，但转型也最坚决，双线同价，全网比价等渐成趋势。2014年零售公司经过探索将继续推进转型，逐步落地，但需关注实质效果和后续跟进改变。
一、互联网改变了消费者购物行为方式，商业地产的市场机会也受之影响
互联网时代，消费者购物行为随之发生了4个方面的显著变化：购物空间立体化(全渠道购物)、时间碎片化、购物移动化、信息传播社交化。这四大方面的购物行为的变化，直接颠覆了原先在某一固定时间、固定场所进行商业消费的购物习惯，商业地产直接面临这种购物方式的冲击。
二、商业地产供应洪峰已至，但高水平商业地产发展商寥寥可数
目前，中国市场上，有三大力量在驱动着商业地产的开发热。一是政府的主导力量。基于对城市发展的需求，政府往往主导着城市规划，其中包括大量商业用地的规划及推出，对于开发商而言，商业开发能力成为目前开发企业取地的竞争力。
二是市场榜样的力量。一些优质商业项目，特别是购物中心的兴起，高额的销售带来的收益回报，以及在消费者心目中树立良好的品牌效应，都驱使着大量开发企业继而模仿、打造商业产品。
文化旅游商业街项目策划方案(1225)
【密都新街】文化旅游特色街区项目策划方案 概况：项目背景及由来 解读节选《郑州晚报》关于新密发展的报道： 煤炭资源枯竭寻找新增长点 新密转型文化旅游及第三产业 本报讯（记者张立通讯员翟景伟）近日，创新发展理论专家，清华大学、北京大学客座教授丁建明做客新密，就加快发展方式转变等问题为新密支招。今年，新密多次邀请专家点评新密转型。经过反复论证，新密调整发展思路和战略布局，确定发展文化旅游与第三产业，建设休闲宜居城市的转型方向。 当前，新密的发展正处在一个重要关口。随着煤炭资源的逐渐枯竭，新密经济面临大幅度滑坡的危险，传统的发展方式已经难以为继，过度依赖资源、过度破坏环境等负面影响日趋明显，无论是从可持续发展、环境保护的角度，还是从社会效益、和谐稳定的角度，都必须跳出原来的思路，有效调整结构，寻找新的增长点。 今年以来，中国政法大学教授方尔加、中科院教授蒋佃水、省社会科学院副院长刘道兴等多名专家学者先后到新密，为当地党委政府出谋划策，专家的观点开阔了新密广大干部的思路，为新密的发展指明了方向。他们将定期邀请国内知名专家到新密来，并将此作为一种常态，为新密经济建设服务。 当前，郑州市委、市政府正在积极推进“大郑州”建设，以拓展城市发展空间，转移市区人口，改善人居环境和生活质量。新密位于郑州市南部区域，是未来发展的重要区域，因为这里有空间。站在大郑州的角度，谋划郑州西南的发展，就要以郑州为中心，在方圆50公里范围内，利用水库、森林资源等，建设郑州的城市公园。 新密市负责人表示，发展文化旅游和第三产业，正是新密转变发展方式、培育经济增长点的关键。特别是新密在这方面既面临难得的机遇，又具有独特的自然条件和区位优势，理应作为新密今后发展的战略方向。
项目建设背景及必要性
北京中元智盛市场研究有限公司
目录 项目建设背景及必要性 (2) 2.1 建设背景 (2) 2.1.1 宏观背景 (2) 2.1.2 政策背景 (2) 2.1.3 市场背景 (3) 2.2 项目建设必要性 (4) 2.2.1 满足我国现代影视场景拍摄的需要 (4) 2.2.2 树立标杆，提升宁波城市形象的需要 (4) 2.2.3 创新产业集聚模式，带动经济发展的需要 (5) 2.2.4 落实多项功能定位，完善功能配套 (5) 1
项目建设背景及必要性 2.1 建设背景 2.1.1 宏观背景 影视业正是典型的文化产业，产业园区的发展能带动周边一系列文化产业的蓬勃进步。 传播：影视行业有超高的媒体关注度及快捷的传播方式，而且话题性十足； 焦点：大众最容易接受的娱乐形式，并有明星汇聚焦点； 政策：政策鼓励大力发展的对象； 经济：受众广泛，且以青壮年为主，消费能力强； 衍生：衍生品丰富，带动大量周边产业发展； 宣传：自身得天独厚的传播优势，可传播正确价值观与多元观点，形成良好社会效应。 2.1.2 政策背景 1、方向性政策保障为本项目未来的启动开发保驾护航 （1）《浙江省文化产业发展“十三五”规划》中要求将广播影视业打造成为我省文化产业发展的重要增长点。 （2）《宁波市“十三五”文化产业发展规划》明确提出，要将宁波打造成全国一流的文化产业强市。 （3）2016年4月，“东亚文化之都·2016宁波”暨2016东亚非物质文化遗产展在宁波召开，正式提出“文化强市，一都三城”的发展战略，即围绕影视之城、书香之城、音乐之城的建设共同构筑起宁波的“东方文化之都”。 2、多项政策资金扶持为本项目的建设运营提供切实帮助 （1）宁波市文化产业发展专项资金扶持项目政策中，对包含影视制作、影视场地新建、特色演出等多种影视相关项目提供最高可达30%的资金扶持。 （2）宁波市文化广电新闻出版产业扶持引导资金政策中，明确就影视传媒、文化演艺等相关产业，可就以上大类项目分别申请最高达50万元资金补助。 （3）宁波文化产业发展专项资金新闻出版广播影视重大项目政策，针对电 2
纺织业项目建设的背景和必要性资料
纺织业项目建设的背景及必要性 1、项目背景 当今的工业生产在满足人类不断增长的物质需要的同时，也造成了资源和能源的大量消耗以及对自然环境的严重污染，使得人类生存环境面临着不可持续的危险境地。作为最早以解决人类穿着为主的纺织行业，在过去的世纪里得到了空前的发展，人类与纺织品的关系越来越密切。但是纺织品生产过程造成的环境污染，纺织品中含有的对人体有害的物质也日益受到关注。随着人民生活水品的提高，人们对纺织品生态问题和纺织生产过程对生态环境的影响日益重视。纺织行业实施清洁生产，突破资源与环境“瓶颈”，发展循环经济是纺织行业面临的重要任务。 1.1、纺织行业现状与循环经济 纺织行业是我国最具国际竞争力的产业之一，1986年至1994年间，纺织服装一直是中国第一大类出口商品；从1995年-2002年，陆续被机电产品及高新技术产品超越，但还是第三大类出口商品。当加入WTO之后，国际贸易摩擦、贸易壁垒日益频繁，贸易顺差大量增加导致贸易盈余带
来外汇储备压力。2005年以来，这一压力越加明显，当局减少了出口退税支持。出口退税率下调或加收关税，同时面临人民币持续升值、原料及要素价格上涨、人工成本急剧升高等多重 压力，进一步压缩整个行业的利润空间并直接导致大量企业接近破产边缘，被迫转型。因此，必须加快调整产业结构，转变行业增长方式，实现可持续发展。另一方面，纺织行业既是一个资源依赖性和环境敏感性产业，也是一个产品直接面向市场的消费品行业，实现循环经济对于纺织行业来说，是实现可持续发展的需要，是主动应对全球化市场竞争的迫切要求，也是调整产业结构的有效途径，是提高企业核心竞争力的重要措施。 循环经济是一种最大限度地利用资源和保护环境的经济发展模式。它主要通过对传统行业的技术改造，最大限度的减少资源消耗和废物排放，从根本上消解长期以来环境与发展之间的尖锐冲突。与传统经济相比，循环经济的不同之处在于：传统经济是由“资源—产品—污染—排放”所构成的物质单向流动的经济。在这种经济中，生产加工和消费过程中把污染和废物大量排放到环境中去，对资源的利用常常
商业街招商计划书
目录 一、项目概况 二、商业环境分析 三、项目定位 四、招商策略及管理运营模式 五、整合推广策略 六、招商进度安排 七、结束语 一、项目概况 1、地理位置 XXX商业街位于常锡路与丽华路交汇处，坐拥丽华、清凉、朝阳三大居民区，临近湖塘、马杭、戚墅堰三大客源地，处于XX新一轮城市开发的枢纽位置，交通便利、人流如织，是未来商家必争之地。目前这一区域尚无集中的商圈，区位优势明显，地段升值潜力不容质疑。 2、商业氛围 XXX商业街区由高层住宅、大型商业广场和一个大型超市构成，项目周围固有丽华新村、朝阳新村、清凉新村、富强新村、人民新家园、同济花园等成熟居民区，涵盖和辐射30万本地常住人口和近20万外来人口。“建设特大型城市”作为市政府既定的长远目标，该区域的人口基数必将不断扩大。本项目在步行街内同时还聚集了众多国际国内知名服饰专卖店、餐饮店、网吧、通信运营商、银行、消费电子产品等有机业态组合，不但能满足居民日常生活消费，同时也吸引了大批时尚人群前来购物。 2005年该项目荣列天宁区重点商业项目，放眼未来，必将形成了XX东南地区的商业中心。 3、商业街规模 XXX商业街区为主体两层、局部四层框架结构的建筑格局，总占地面积40200㎡，地面建筑面积22500㎡，商铺404间；一层商铺高度为4.2米，二层为5.8米；地下设小商品市场220个商铺位共3600㎡；会所及配套设施建筑面积1800㎡，公寓办公建筑面积3000㎡；地面可停车位50个、地下可停车位400个，非机动车辆停放面积6000㎡。 本项目在该地区属地标性商业建筑，超大规模完全有能力填补当地的商业空间，很好地整合该地段的业态形式，瞬间提升周边整体价值。 二、商业环境分析 1、宏观经济环境 XX市自古以来就是中国重要的工业城市，城区人口350万，辖区人口550万，外来人口140万，是长三角最具活力的城市之一。2006年全市GDP达到1560亿元，户籍人口平均GDP 突破5000美元，综合实力列全国第27位。随着外资引进力度逐年加大，城市也不断外扩，商业总量必将与日俱增。2006年，XX被《福布斯》评为中国最佳商业城市第12位，CCTV 年度最具经济活力城市20强。 2、城市商业环境 XX市的商业经过多年的发展，逐步形成了以南大街、文化宫和延陵路为中心的商业格局。传统的商场和沿街商铺的经营模式开始发生转变，集商业、文化、娱乐、办公、金融为一体的新兴多功能商业区渐成主流。
xx镇商业街项目策划书
目录 第一章申报单位及项目概况...................... 错误！未定义书签。 1.1 项目申报单位概况........................................................................................错误！未定义书签。 1.2 项目概况 .......................................................................................................错误！未定义书签。第二章发展规划、产业政策及行业准入 ............ 错误！未定义书签。 2.1 发展规划分析................................................................................................错误！未定义书签。 2.1.1 发展规划的指导思想........................................................................错误！未定义书签。 2.1.2 区域发展规划....................................................................................错误！未定义书签。 2.2 产业政策和行业准入分析............................................................................错误！未定义书签。 2.2.1 与拟建项目相关的产业政策............................................................错误！未定义书签。 2.2.2 行业准入分析....................................................................................错误！未定义书签。第三章项目建设的必要性 ....................... 错误！未定义书签。 3.1 人民防空地下室的要求................................................................................错误！未定义书签。 3.2 生态环境的要求............................................................................................错误！未定义书签。 3.3 技术规定的要求............................................................................................错误！未定义书签。第四章项目建设方案分析........................ 错误！未定义书签。 4.1 项目建设方案的依据....................................................................................错误！未定义书签。 4.2 项目建设方案分析........................................................................................错误！未定义书签。 4.2.1 主体结构工程......................................................................................错误！未定义书签。 4.2.2 采暖通风与空气调节工程..................................................................错误！未定义书签。 4.2.2 给水、排水工程..................................................................................错误！未定义书签。 4.2.2 电气工程..............................................................................................错误！未定义书签。 4.2.2 消防工程..............................................................................................错误！未定义书签。第五章节能分析和节能措施 ..................... 错误！未定义书签。 5.1 节能遵循的原则............................................................................................错误！未定义书签。 5.2 合理利用能源促进可持续发展....................................................................错误！未定义书签。 5.3 充分利用电能，实现供配电及用电设备的经济运行................................错误！未定义书签。 5.4 充分利用水资源，合理节水........................................................................错误！未定义书签。 5.5 本项目在设计、建设中的节能降耗措施....................................................错误！未定义书签。 5.5.1 设计阶段的节能降耗措施................................................................错误！未定义书签。 5.5.2 建设阶段的节能降耗措施................................................................错误！未定义书签。第六章建设用地、征地拆迁安置分析 .............. 错误！未定义书签。 6.1 项目选址及用地方案....................................................................................错误！未定义书签。 6.2 土地利用合理性分析....................................................................................错误！未定义书签。 6.3 征地拆迁安置分析........................................................................................错误！未定义书签。第七章环境和生态影响分析...................... 错误！未定义书签。
节电项目建设的背景和必要性及原理分析
节电项目建设的背景和必要性及原理分析 一、项目提出的背景 节电改造背景 目前，我国电力工业发展速度很快，但是电力供应不足和用电效率低的状况依然比较严峻，这在今后相当一段时期内将继续存在。推行终端节电技术节约电能，是改善电力负荷紧张状况的主要途径。 温家宝总理2002年11月26日在国办秘书一局《专报信息》第656期关于“我国政府机构节能潜力巨大”一文上作重要批示，批示如下：马凯同志：这篇专题调查所列数据触目惊心；我国政府机构电力能耗接近全国8亿农民生活用电总量；能源费用开支一年超过800亿元；单位建筑面积能耗和人均能源消费总量远高于发达国家水平。这充分说明我国政府机构节能潜力巨大，急需把节能工作提上议事日程。政府机构节能涉及建筑节能改造、政府节能采购、改善节能管理等许多方面，需要由有关部门综合研究制定节能规划、措施和制度。此事可先找有关同志一议。温总理的批示反映了当前节能工作的紧迫性。 国务院决定，2004年至2006年在全国范围内组织开展资源节约活动，全面推进能源、原材料、水、土地等资源的节约和综合利用工作。这是加快建设节约型社会，推动循环经济发展，走新型工业化道路，缓解资源瓶颈制约，解决全
面建设小康社会面临的资源约束和环境压力，保证国民经济持续快速协调健康发展的重大举措，意义深远。 节约型社会是指在社会生产、流通、消费的各个领域，通过采取综合性措施，提高资源利用效率，以最少的资源消耗获得最大的经济和社会收益，保障经济社会可持续发展的经济形态。 建设节约型社会，必须牢固树立和认真落实科学发展观，按照走新型工业化道路的要求，大力调整经济结构，加快技术进步，提高全社会的资源节约意识，同时综合运用经济的、法律的和必要的行政手段，尽快从根本上改变“高投入、高消耗、高排放、不协调、难循环、低效益”的粗放型经济增长方式。 建设资源节约型社会，既是中国发展的紧迫任务，也是全世界各国可持续发展的共同要求。 节电环保是中国企业发展的大势所趋，国家相继出台了《中华人民共和国节约能源法》，《中华人民共和国环境保护法》和《中华人民共和国大气污染防治法》等相应法律法规，并在节能法第29条第二款中指出国家鼓励发展通用节能技术。 二、用电设备背景分析 （一）、用电设备情况
天然气项目背景与必要性
项目提出的背景 由于天然气在燃烧过程中产生的能影响人类呼吸系统 健康的物质极少，产生的二氧化碳仅为煤的40%左右，产生的二氧化硫也很少，燃烧后无废渣、废水产生，相较于煤炭、石油等能源具有使用安全、热值高、洁净等优势倍受人们的青睐。 近年来，随着孝感交通基础设施的高速发展，孝感城区机动车辆的不断增加，人们环保意识的不断提高，加气站的数量也在不断增多。目前，各大燃气公司旗下的加气站由于自营店和加盟店众多，管理分散，一些早期投入的不能扩容和联网的监控系统已经面临着新的挑战：除了对加气站进出车辆情况、收费情况、设备运行情况以及加气站工作情况要进行实时监视和记录外；鉴于城区加气站大多位于城区人流大的街道上，安全隐患令人忧心，因而相关部门在监控系统与其他系统(如消防报警系统)的联动方面做出的要求更为严格。 随着社会的进步，科学技术的不断发展，视频监控系统越来越多的应用于各行各业，视频监控系统是安全技术防范体系中的一个重要组成部分，是一种先进的、防范能力极强的综合系统，它可以通过遥控摄像机及其辅助设备（镜头、云台等）直接观看被监视场所的一切情况，可以把被监视场所的情况一目了然。与防盗报警系统等其它安全技术防范体系联动运行，使其防范能力更加强大。视频监控将主要引用
在政府单位、事业单位、加油加气站、平安城市等重要公共场合，政府也会加大这块投资，受益于平安城市、全国预警项目、科技强警和其他政府项目工程。 必要性 视频监控系统能在人们无法直接观察的场合，却能实时、形象真实地反映被监控对象的画面，并已成为人们在现代化管理中监控的一种极为有效的观察工具。由于它具有只需一人在控制中心操作就可观察许多区域，甚至远距离区域的独特功能，视频监控系统用途还相当广泛，在现代加气站中起独特作用，也是现代加气站的必需品，成为加气站智能化中必不可少的一部分。 加气站作为机动车辆充装天然气的专门性经营场所，人员、车辆流动比较频繁，属于安全防范重点单位。不论加气站地处市内或野外，大多都是交通便利，且24小时开放式经营，由此也给防止现场抢劫及破坏现象造成了一定的困扰，同时，由于加气站具有大量的易燃气体，作为一级防火单位，由于防火措施不到位或者人为纵火原因，也给国家财产、人民安全造成重大损失，而单靠以往人防已远远不能满足要求，除了相应的人防之外技防也是必不可少的，利用现代化高科技手段，组成全方位安全防范系统已经迫在眉睫。 加气站推广大联网管理模式，建立巡检制度，在巡检中心、集控中心等相关部门通过网络对所属加气站及气库实现
水利水电工程建设的重要性分析
水利水电工程建设的重要性分析 生态环境是指影响人类与生物生存和发展的一切外界条件的总和，是社会和经济持续发展的基础。现代水利水电工程建设对社会发展发挥着积极作用，产生了巨大的经济效益、社会效益和生态环境效益，但同时在一定程度上影响、改变了自然生态。随着水利建设步伐的加快，其对环境的影响日益加重，水资源利用、水利工程建设引起的环境问题已受到人们的重视。在新时期，要用科学发展观和人与自然和谐相处的理念处理水利水电开发与生态环境的关系，在保护生态环境的前提下积极发展水利水电工程，实现水利水电资源开发与生态环境保护的双赢。 1水利水电工程建设的必要性 (1)除害兴利是水利水电工程的本质。水利水电工程建设对社会发展发挥着积极作用，除了灌溉、发电之外，还实现了防洪、城市供水、调水、渔业、旅游、航运、生态与环境等综合应用，产生了巨大经济效益。自古以来，除害兴利是水利水电工程的本质。 (2)水电资源是最丰富的绿色可再生能源。在能源危机、气候危机的大背景下，世界各国都把开发水电作为能源发展的优先领域。我国是世界上水能资源最为丰富的国家之一，水库的功能从初期的防止洪
涝灾害发展到水能开发利用兼民生水利，以水利电力为主的大坝，同时肩负着流域防洪、水量调配等功能。目前我国水电资源开发利用率约为26%，还有70%以上的水电资源待开发，水能利用程度远低于世界工业化国家，水电的建设任务还十分繁重。 2水利水电工程建设与生态环境的关系 水利水电工程建设与生态环境之间具有密切关系。从普遍意义上讲，水利水电工程在实现巨大经济效益、社会效益的同时，在施工建设和运行中也不同程度地破坏原有生态环境的平衡。水利水电工程的影响主要包括移民问题，对泥沙和河道的影响，对气候、水文、地质、土壤、水体、鱼类和生物物种的影响，对文物和景观的影响，以及对人类健康的影响等[4]。水利水电工程建设必须在最大限度地保护生态环境的前提下进行，否则难以确保水利水电工程事业的长久发展。 2.1水利水电工程对河流生态环境的积极作用 随着经济的发展和人口的增长，人类对水资源的需求日益增加，在众多河流上都修建了水利工程来调节水量、开发利用水资源，满足供水、防洪、灌溉、发电、航运等需求。水利工程在对经济发展、社会进步发挥巨大推动作用的同时，对生态环境同样具有积极作用。水利工程可以通过调节水量丰枯，合理配置水资源，防止河道断流，减轻水旱灾害损失，抵御洪涝
项目背景与建设必要性
视觉传播设计与制作专业人才培养方案 一、专业名称 视觉传播设计与制作 二、教育类型及学历层次 教育类型：高等职业教育 学历层次：大专 三、招生对象 普通高中毕业生、职业高中毕业生、中职毕业生等 四、标准学制 三年 五、职业目标 根据资料，我国装饰行业约有1200万从业人员，目前，山西地区的室内设计人才缺口达10～20万。拥有3年以上工作经验的从业人员，月薪一般在2000～4000元之间，月收入过万的装潢设计从业者也为数不少。在山西，目前就有上万家大大小小的家居、装饰公司，每年对室内设计相关专业人才的需求量非常可观。 从有关设计行业的各种招聘信息来看，设计人才的需要大致可分为两类：一类是侧重设计的职位，包括设计师、设计助理、绘图员等。企业要求这类人员有一定的实际经验，能熟练使用各类电脑设计软件，如CAD、3DMAX、
PHOTOSHOP等，了解行业规章制度、市场行情、施工材料与工艺等知识，并且具备良好的艺术素养和创意能力。 另一类是侧重施工及管理的职位，如项目经理、预算员、施工员、材料员、监理员等。企业要求这类人员有较多的实际经验，懂得看图纸，具有组织及管理施工的能力，熟悉行业规章制度、市场行情、施工材料与工艺等知识。 随着市场发展，出现了新的职位类型。例如：随着行业分工日趋精细，专做设计方案表现的企业已经发展起来，这些企业为建筑和室内设计企业服务，制作效果图及空间场景动画，产生制作三维虚拟现实的众多职位。随着建材、家具市场的发展，众多知名大企业开始重视装潢设计对产品销售的促进作用，纷纷成立设计部门，为顾客提供设计咨询及整套的室内设计服务，出现了驻店设计师等职位。以上职位，极大部分是高技能应用型人才，正是高职院校室内设计人才培养的主攻目标。而设计师、设计助理、绘图员（包括施工图绘图员和电脑效果图绘图员），是本专业的主要培养目标。 图1 室内装潢设计制作职业岗位人才需求分布与比例 山西信息职业技术学院视觉传播设计与制作专业面向室内装潢产业，依据全国装潢设计产业大背景，并以山西室内装潢产业群为具体参照，根据企业人才需求岗位群分布情况，将人才培养职业目标定位于室内装潢产业链中的上游各职业岗位，见图2所示。室内装潢产业链上游主要是室内建筑创意设计、室
建设背景及必要性
建设背景及必要性 2.1 项目背景 2.1.1 区域的规划或地区发展 2.1.2 项目提出由来及过程 2.2 项目建设的必要性 2.2.1 满足住房需求改善人居环境 2.2.2 提升城市形象提高城市竞争力 2.2.3 产业发展的需要 一、项目建设背景 放松楼市限贷首套房最低首付30% 贷款利率下限0.7倍 放松限贷的靴子终于落地！9月30日，央行、银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，《通知》明确，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，可享受首套房贷款政策，有机会享受“首付三成、贷款利率七折”的优惠。 国务院：商业地产开发项目要与政府脱钩 日前，国务院办公厅发布《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》，这是国务院首次发文全面规范地方政府性债务管理，也标志着中国地方政府性债务管理的完整制度框架基本建成。这份四千多字的意见从如何规范地方政府举债融资、如何控制地方举债规模、如何防范地方债务风险、如何完善配套制度以及如何妥善处理存量债务和在建项目后续融资等多方面做出部署。 央行出台房贷新政假日楼市频现“改善客” 10月3日，“十一”假日楼市在上海展览中心揭幕，受节前央行关于普通住房首套房贷认定新政的影响，昨天来展览中心的参观者，明显关注展会现场的“普通住房”。部分参观者坦言，自己是改善型购房者，如果央行新政落地，自己买房积极性肯定会提高。 松绑限贷若不起作用政府还有六大招救市 放松限贷对于黄金周的楼市来说，无疑是一个重磅炸弹，让原本平淡无奇的楼市变得备受关注。由此引发的市场回暖说、成交量上升、酝酿涨价、回应冷淡等声音不绝于耳。有业内人士表示，该信息的落地将促使楼市走向回暖。那么究竟楼市回暖说是否因此拉开序幕？松绑限贷若不起作用，政府表示还有六大招救市。 《居住证管理办法》等新型城镇化配套政策即将出台 日前，国家发展改革委副主任朱之鑫透露，《居住证管理办法》、《城镇住房保障条例》、《关于进一步做好农民工工作的若干意见》、《城市规模划分标准调整方案》等推动新型城镇化的配套政策即将出台。 银行宣布执行房贷新政7折利率或看得见摸不着
(项目管理)一项目建设的必要性
广东轻工职业技术学院 省级高等职业教育实训基地建设项目 实训基地论证报告 随着我国市场经济的不断发展和进一步规范，特别是中国加入了WTO以后，社会对会计人员的数量和质量提出了更高的要求：未来的会计人员必须具有较高的专业水平，必须具备较强的计算机操作能力、沟通协调能力和团队合作能力等。因此，培养和造就大批的高素质的会计电算化专业人才已迫在眉睫，我们经过大量的社会调研和论证认为：建立会计电算化实训基地有助于这一目标的实现，是必要的也是可行的。 一、项目建设的必要性 1．国家政策对会计从业人员的素质要求越来越高 为了加强会计从业资格管理，规范会计人员行为，财政部根据《中华人民共和国会计法》的规定，于2005年1月22日颁发了新的《会计从业资格管理办法》，自2005年3月1日起开始执行。根据《会计从业资格管理办法》规定:要想从事会计工作，就必须取得“中华人民共和国会计从业资格证书”。会计从业资格是从事会计行业，参加助理会计师、会计师、注册会计师和等考试的必要条件。该基地的建设有利于学生在校内就打好专业的基础。 2．会计电算化专业的人才需求量大 与我国人口众多的国情相适应，我国的会计队伍也是世界上最庞大的。会计队伍的数量及构成反映了会计市场的大小和社会对会计人才需求的程度。因而也是会计教育决策的重要依据。庞大的会计队伍和增长幅度，说明社会对会计人才的需求呈不断增长态势。与我国强劲的经济发展势头相比，合格的会计人才并未“供过于求”。另据资料预测，到2010年全国会计人员总量将增加到1500万左右，市场需求量约300万人。 从会计人员的行业构成情况看，城镇非国有企业、乡镇及私营、个体企业会计从业人员占全部会计从业人员的66.15%。说明中小企业对会计人才的需求量相对较大；并且随着我国经济体制调整，非国有经济，中小企业不断壮大，特别是加入WTO后，企业竞争环境的变化，用人观念的转变使竞争更趋激烈。广东地处沿海改革开发的前沿地区，随着“内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排”的及时实施和中国—东盟自由贸易区谈判的不断深入，广东地缘优势将再度凸现，并将进一步推动大珠三角经济一体化和外向型战略的实施。在区域经济一体
风情商业街区项目营销策划方案(经典版)
风情商业街区项目营销 策划方案 (此文档为word格式，可任意修改编辑！）
第一部分、项目概述 一、某某宏观经济概述： ●2003年，某某市城镇化水平为35%，城市人口约28万，政府规划到2010 年城市人口达到50万，城市化率达到60%以上。——某某的城市商业及商业地产还有较大的发展空间。 ●某某市经济相对发达，2003年人均国内生产总值约为1133美元（约9360 元人民币），全市城镇居民人均可支配收入7892元，比全省高12.07%；农村居民人均纯收入2790元，比全国高6.41%，比全省高25.11%。预计2010年人均GDP将达到17000元，在现在的基础上翻一番。 某某的工业经济逐步复苏，机械、食品和化工三大主要传统行业效益正在步入良性循环的轨道，二重、东电、东汽、剑南春、什邡烟厂、蓝剑集团等一批重点企业、优势企业成长迅速。——在中国经济高速发展的大背景下，某某的购买力强劲。 ●某某城乡居民储蓄存款较为充裕，2003年末居民储蓄存款余额208.67亿元。 ——中国经济通涨率达到3%，银行利率保持1.98%不变，考虑20%利息所 向的潜在动力很大，房地产无疑是最好的投资渠道之一，如果能够释放居民存款的5%，就达到10个亿，这足以消化整个某某的房地产开发量。 ●县域经济比较发达：2001年全省GDP过50亿元的20个县，某某就占了5 个——我们的目标客户将放大到这些区域。
二、某某商业及商业地产概述 1、商业分布及特点 某某城市的华山路、岷江路和泰山路围合成一个大的三角形，形成了某某的主要商业圈。在此三角中，南街和长江西路共同营造了某某目前最繁华的商业地段。 其中，南街主要为临街品牌专卖店，典型的传统业态。相对大型的商业集中于南街和长江西路的交界处。某某目前的商业物业形态较为落后，自发形成，明显缺乏规划，城市几乎没有特色商业建筑，缺乏商业空间的宜人尺度和体验环境。这是提升本项目价值的一个机会。 2、城市商圈的发展规划 某某政府近15年的城市商圈发展规划：以长江西路和泰山北路为城市商业中心，尤其是长江西路，南街口到泰山北路一线作为商业发展的重店，加上昆山街，绵远街等商业街，共同构成某某的“盐市口”商圈。某某的商圈正在南移。 三、本项目概况 本项目临街商铺主要分布在凉山路和岷江西路，位于某某市传统商业中心区的边缘地带，距离某某核心商业圈（南街与长江西路的交界处）约300米，项目对面是成都百货大楼大型商业，预计今年5月底开业。目前项目周边人气、商气较差，随着某某商业中心的南移、成百的开业，本项目的商业价值将日益凸显。 项目优劣势简要分析：
项目必要性分析
项目建设必要性分析 1.大渡口区经济发展的需要 “十二五”发展规划要求努力建设“生态文化之区、生活品质之城”今后五年全区经济社会发展的总体要求是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展、创新发展、和谐发展为导向，以加快转变经济发展方式为主线，以经济、城市、社会“三个转型”为抓手，以“四大工程”、“六个大渡口”为载体，坚持解放思想，坚持扩大开放，坚持以人为本，坚持错位发展，加快建设生态低碳宜居区、文化旅游功能区、新兴产业集聚区和新型城市示范区，不断提高人民群众幸福指数，努力建设“生态文化之区、生活品质之城”。今后五年的主要奋斗目标：区内生产总值年均增长15%，突破400亿元；人均区内生产总值达到10万元；工业增加值年均增长20%；一般预算收入年均增长15％以上；全社会固定资产投资年均增长20%以上；社会消费品零售总额年均增长20%以上；城乡居民收入分别年均增长13%和15%;万元GDP能耗累计下降16%以上。 该项目的引进将助推我市民营经济的发展。经过多年的发展，天安数码城已经成为非常成熟的民营科技产业园区，也是适宜创业发展、风险投资的极具发展活力的民营经济及聚集体。目前，仅深圳天安数码城就已经吸引了1600多家优质民营科技企业入驻，其中经过国家、省、市认证的民营科技企业超过100家，国内外上市公司23家，准上市企业18家，深圳市民营领军骨干企业8家，中外银行17家，年产值超过450亿元，税收超40亿元。进入重庆后，其聚集效应必将在西部地区形成强大磁场，推动我市民营经济的发展。 该项目的引进将增强我市对港澳台地区投资的吸引力,为重庆万亿笔记本产业基地的打造提供良好的配套产业发展环境。天安中国投资有限公司经济实力雄厚、主营业务宽泛，在港澳台地区乃至全球都有较大影响。该项目落户重庆后，必将增强港澳台地区企业投资重庆的信心，再加上该公司自身的项目拓展，其对大渡口地区的经济发展将产生深远影响。 2．充分利用大渡口资源，发展工业的需要
碧桂园商业街项目营销策划方案1
碧桂园商业街项目营销策划方案1 本文由浪沉无香fly 贡献 北京碧桂园商业街项目 营销策划方案 我们本着“专业、敬业”的企业精神，“为专业、敬业专业为客户创造专业价值”的服务理念，致力于为客户客户创造专业价值提供专业价服务。——同世飞天的使命——同世飞天的使命 目录本案共分为七个部分： 第一部分：第一部分：市场背景分析第二部分：项目概况及第二部分：项目概况及SWOT 分析分析第三部分：项目商业定位第三部分：第四部分：第四部分：项目规划布局第 五部分：第五部分：项目招商及运营第六部分：第六部分：经营收益预测第七部分：第 七部分：商场店铺切割方案 武汉地势独特，得“水”独厚，又受水之隔。主城区被长江、汉水自然分割，呈“三镇鼎立” 之势。从传统意义上来说，汉口是商业中心，汉阳是工业中心，武昌则是政治文化科技中心。经过多年的培育和营造，武汉三镇根据各自区域特点，已基本形成七大商圈的商业格局和不同特色的商务地产的分布现状。
一、项目市场分析市场背景 城市经济的发展近年来一直保持着健康、平稳、快速的发展势头，带动了武汉及汉阳区各行业的迅猛发展，更为商业的发展提供了良好的发展环境及强有力的经济支撑；城市居民收入的提高，使居民总体消费水平、市场消费量日益增加，消费结构变化也愈加明显。居民已由家庭消费模式向享受型转变，促使城市商业业态和经营结构的提升； 一、项目市场分析 市场背景 武汉城市商业网点建设由原来的数量增长转向功能提升，由单个开发向区域整体规划发展，形成多商圈的格局。旧城改造的规划建设给武汉商业地产带来新的机遇和商机。随着国际资本及机构的进驻，武汉的商业氛围将全面提升，与金融环境变化关系密切的商业地产也将在武汉迎来快速发展时机。 一、项目市场分析 市场背景银行贷款政策的松动使武汉商业地产迎来了充足的发展机会；房地产市场整合速度加快，企业之间的强强联合将成为武汉市房地产发展的主旋律；未来武汉市尤其是汉阳区房地产市场走势将呈现出总体看好、平稳发展的态势，产业成熟期的—些特征将逐步显现，并保持一定的增长速度。 一、项目市场分析武汉市零售商业现状 武汉主要商圈分布：商圈名称解放大道商圈建设大道商圈中山大道商圈中南商圈珞喻商圈徐东商圈钟家村商圈主要商业网点武汉广场、世贸广场、武汉商场、庄胜崇光百货、工贸家电等新世界百货等大连万达商业广场、王府井百货、大洋百货、新世界时尚广场、中心百货、太平洋购物广场等中南广场、中南商业大楼、世 纪中商、家乐福等亚贸广场、群光广场、鲁巷广场、武商量贩珞喻店、易初莲花等徐东平 价广场、销品茂、麦德龙、中百仓储梨园店、百安居、工贸家电等汉阳商场、中商21 世纪 购物中心、家乐福、国美等一、项目市场分析 武汉市零售商业现状 零售商业现状：武汉市已形成以解放大道、中山等为主的“多商圈”分布格局。武汉商业 零售企业数量众多，主要分布在汉口和武昌两大区域，尤以汉口区商业网点分布众多、零售企业规模最大、业态最全、品牌最多、零售额最大、商圈覆盖面和影响力最广。目前武汉 商业零售业态多集中于零售百货，而此类业态的市场份额已趋于饱和，竞争较为激烈，品类同质化严重。一、项目市场分析 武汉市零售商业现状 行业竞争发展态势国内外各类百货零售业态（主要是现代百货、大型综超）知名商号挟强大的资本、管理、物流优势进驻武汉商业市场，极大促进武汉商业市场繁荣发展同时，使武汉商业市场的竞争日益加剧；专业
建设项目经济分析的目的和意义
建设项目经济分析的目的和意义 投资建设项目经济分析 一、内容提要：1、建设项目经济分析的目的和意义2、建设项目经济费用和效益的识别与计算3、建设项目经济分析的主要方法 二、考试目的和要求 本部分的考试目的是测试应考人员对经济分析的步骤和主要方法，经济费用和效益的计算，经济分析参数的选取，经济费用效益和费用效果分析等知识点的掌握程度，同时也要求考生对经济分析的必要性和目的，经济影响范围的界定有所了解。 考试基本要求掌握：1、经济分析的步骤和主要方法2、经济费用和效益的计算3、经济分析参数的选取4、经济费用效益分析5、费用效果分析熟悉：1、经济分析的必要性和目的2、经济影响范围的界定 三、内容辅导 10.1 建设项目经济分析的目的和意义 10.1.1 经济分析的必要性和目的（熟悉） （1）经济分析的必要性在建设项目的决策阶段应重视建设项目的经济分析，主要理由如下：1）经济分析是项目分析评价方法体系的重要组成部分，市场分析、技术方案分析、财务分析、环境影
响分析、组织机构分析和社会评价都不能代替经济分析的功能和作用；2）经济分析是市场经济体制下政府对建设项目的外部经济性和外部不经济性进行分析评价的重要方法，是政府部门履行对拟建项目的外部性管理职能的重要依据；3）经济分析强调从资源配置经济效率的角度分析包括项目外部效果在内的各种经济影响效果，通过费用效益分析及费用效果分析等方法判断建设项目的经济合理性，是政府审批或核准项目的重要依据。 （2）经济分析的目的建设项目的经济分析应达到下列目的：①全面识别整个社会为项目付出的代价，以及项目为提高社会福利所做出的贡献，分析项目投资的经济合理性；②分析项目的经济费用效益流量与财务现金流量存在的差别，以及造成这些差别的原因，提出相关的政策调整建议；③对于具有明显经济合理性但其自身不具备财务生存能力的项目，应通过经济分析来论证对其投资建设的经济合理性，分析利用公共资源对其进行投资建设的必要性，从而为政府对其投资建设和生产运营提供优惠政策、进行投资补助等决策活动提供依据；④对于市场化运作的基础设施等项目，通过经济分析来论证项目的经济价值，为制定财务方案提供依据。 （3）企业关心建设项目经济分析的原因对于企业投资建设的无形产品项目，如水电资源开发、交通运输、教育、医疗服务等项目，不论是实行核准制的项目还是备案制的项目，在关心财务评价结论的同时，也需要关注建设项目的经济效果，必要时应专门进行经济分析。主要理由是：1）项目的经济价值是构成财务现金流量的基础。
一商业步行街项目策划书
一、南花园商业步行街专题形象定位 （一）南花园商业步行街专题定位 城市…. ——石家庄市人口210万，全国省会城市综合实力排名第八，北依京津、雄霸中原，城市基础设施计划完善，是著名现代化城市。 ——石家庄商场集中在面向普罗大众消费者层面（即一网打尽型），缺乏市场细分，尤其缺乏城市时尚类型专题商场，步行街定位占据市场空白点。 ——步行街位处石家庄最繁荣中山路商圈，和东购、华联、天元、金百丽等时尚商场构筑城市时尚繁荣地。 流行… ——步行街市场定位为流行商品类别，关键经营时尚时尚业态。 ——流行意味着商品流通速度加紧，和大众消费有别，关键经营时尚时尚业态。——流行意味着商品流通速度加紧，和大众消费相比，其经营商品更新淘汰速度将会愈加快。 ——流行代表一个生活态度，是一个跳跃、亮丽审美标准及生活方法。 休闲... ——和在石家庄其它商场消费不一样，步行街购物方法是一个懒散、随意形式，是一个不知不觉中完成状态。 ——现代人生活节奏是如此快速，购物就应该是一个生活调整，不一定要购物，能够吃饭、能够健身、能够娱乐、步行街休闲是8小时工作、8小时睡眠之外最好选择 ——没有些人硬性要求逛商场就必需购物，没有些人要求你看完商品以后就一定要购置，可是，就在你放松了一切戒备后，你发觉其实你两手已经拿满了不一样品牌购物袋，而你也过了一把“购物瘾”。 开放... ——其它商场内随便就1万、几千平米楼层，常常有迷路感觉，而当你想着一定要买到某一样商品时，还必需需求楼层经理帮助，当然，有时候你找楼层经理可能比直接找那样商品更轻易。 ——步行街内你一样会犯迷糊，这里是精品店，那边是休闲品牌，电影院在4楼，千色店在北面二楼色彩艳丽，你犯迷糊是该怎么一个次序把想要去地方走完。——其它商场几百几千中庭，要么空旷萧条，要么就是堆满了打折廉价货，步行街内匠心独运地把内街营造为一个开放、流动巨型“中庭”，并将楼和楼之间用连廊、用步行梯、用观光电梯连接起来，你在桥上看风景，看风景人桥上看你。复合... ——没有哪个商场能够同时满足吃饭、游玩、购物、健身等功效吧？步行街能够，你能够在这里消磨你一天光阴，也能够直奔专题，在小泉居边喝咖啡边和闺中密友讨论哪个唇彩今年最流行。 年轻时尚… ——石家庄市16岁到35岁人群（青年人群）占到总人口37%，有约684500人，消费市场巨大。 ——南花园商业步行街紧接东购商圈，天天人流中最关键消费群体是年轻人。
光伏建设项目建设地必要性和意义
光伏发电项目建设的必要性和意义 中国的环境现状和发展趋势 大规模、无节制地开发利用化石燃料不仅加速了这些宝贵资源的枯竭，而且造成日益严重的环境问题。过度的排放日益引起全球关注，解决这些问题已不再是各国自身的事情，控制和减少排放已经成为全球各国的目标和义务，责任的分担已经成为各国政府讨价还价的政治问题。随着全球能耗的快速增长，环境将进一步恶化，减排的纷争将更加激烈。 我国目前的能源将近 70%由煤炭供给，这种过度依赖化石燃料的能源结构已经造成了很大的环境、经济和社会负面影响。大量的煤炭开采、运输和燃烧，对我国的环境已经造成了极大的破坏。初步估算煤炭发电造成的污染的经济损失以及由此引致的环境污染治理成本高达 1606 亿元。大力开发利用可再生能源是保证我国能源供应安全和可持续发展的必然选择。 我们的环境状况已经警示我国所能拥有的排放空间已经十分有限了，再不加大清洁能源和可再生能源的份额，我国的经济和社会发展就将被迫减速。 2.2 开发利用太阳能资源符合能源产业发展方向 我国是世界上最大的煤炭生产和消费国，能源将近 76%由煤炭供给，这种过度依赖化石燃料的能源结构已经造成了很大的环境、经济和社会负面影响。大量的煤炭开采、运输和燃烧，对我国的环境已经造成了极大的破坏。大力开发太阳能、风能、生物质能等可再生能源利用技术是保证我国能源供应安全和可持续发展的必然选择。
我国在能源领域将实行的工作重点和主要任务是首先加快能源结构调整步伐，努力提高清洁能源开发生产能力。以太阳能发电、风力发电、太阳能热水器、大型沼气工程为重点，加快可再生能源的开发。 要使光伏发电成为战略替代能源电力技术，必须搞大型并网光伏发电系统，而这个技术已经实践证明是切实可行的。 2.3 开发利用可再生能源是必由之路 面对我国能耗高速增长的形势，考虑到我国探明的煤炭资源、石油资源、天然气资源将在未来的不同年限中用尽枯竭；因此从现在开始必须加速开发新能源和可再生能源以取代日益减少的化石能源，做到未雨绸缪。 由于经济发展迅猛，中国在 2001 年以后，电力需求以每年超过 20％的速度增长，2003 年全国出现电力供应严重不足的现象，2004 年缺电形势更加紧张，24 个省拉闸限电，电力供应的紧张情况在今后若干年内不会缓解。 根据中国电力科学院预测，我国电力供应缺口 2010 年约为 37GW，2020 年预计为 102GW。按照目前的经济发展趋势和中国的资源情况，2010 年和 2020 年的电力供应单靠传统的煤、水、核是不够的，缺口只能由可再生能源发电来填补。 2.4 国家光伏政策 近年来国家在大力发展新能源方面给出很多支持政策，仅光伏事业的发展就出台了如下政策： 《中华人民共和国可再生能源法》