万科房地产开发作业指导书

万科房地产开发作业指导书

房地产开发作业指导书

目录

1. 土地投标（商务）4

2. 土地投标（技术）6

3. 土地状况调研8

4. 编制可行性研究报告10

5. 建立公共建筑和住宅小区资料库14

6. 建立优秀设计师信息库15

7. 编制设计任务书16

8. 建筑方案招标19

9. 规划方案报审

22

10.申报计划立项24

11.申办《建设用地规划许可证》25

12.编制房地产开发流程计划26

13.双代号座标网络计划（房地产开发企业项目管理通用范例）30

14.设计委托31

15.建筑设计优化33

16.日照分析报告的编制和报送36

17.编制营销策划书38

18.选择和确定营销代理40

19.召开扩初设计审批会42

20.扩初设计送审

CPⅢ控制网测量作业指导书

XXXX铁路XXXXXX标无砟轨道工程 编号： CPⅢ网布设测量作业指导书 单位： 编制： 审核： 批准： 20XX年X月X日发布 20XX年X月X日实施

CPⅢ网布设测量作业指导书 1 适用范围 本作业指导书适应XXXX铁路XXXX-X标CPⅢ网布设、测量工作。 2 作业准备 2.1 前期准备 无砟轨道对线下基础工程的工后沉降要求非常严格，CPⅢ控制网测量应在线下工程沉降变形满足且通过沉降评估后开展；收集设计院的CPⅠ、CP Ⅱ及二等水准控制网的贯通复测成果资料，完成对设计所交CPⅠ、CPⅡ控制点和水准点的贯通复测成果再进行一次复测。 2.2 编制轨道控制网（CPⅢ）布设技术方案 根据现场区段CPⅠ、CPⅡ及二等水准控制网布设具体情况及线下工程已经竣工验收合格工程特点，编制轨道控制网（CPⅢ）布设技术方案，并报贵广公司进行审批。 2.3 仪器配置 ⑴标称精度不低于1″、1mm+2ppmm的智能型全站仪（具有自动搜索、自动照准、自动观测、自动记录功能）。 ⑵不低于DS05级的精密电子水准仪。 2.4 测量人员配备 每一个CPⅢ控制网布设区段设精测小组1个，每个小组成员8人，其中测量工程师1名，测量技术人员1名，测量工6名。 2.5 测量人员培训

测量人员素质高，上岗前均经过培训，主要测量人员要持有贵广公司组织的CPⅢ测量数据采集与平差处理培训结业证书，持证上岗。 2.6仪器设备检定和日常检校 ⑴所有测量仪器、设备均有法定计量检定证书，并在有效期内。 ⑵测量仪器有使用前及使用过程中均要进行检校。 3 主要技术要求 ⑴《铁路工程测量规范》（TB 10101—2009） ⑵铁建设［2009］196 号《高速铁路工程测量规范》(TB 10601—2009) ⑶铁道部关于印发《时速200公里及以上铁路工程基桩控制网（CPⅢ）测量管理工作办法》的通知(铁建设［2008］80 号) ⑷《客运专线几何状态测量仪技术暂行规定》（科技基[2008]86号） ⑸《客运专线无砟轨道铁路工程施工质量验收暂行标准》（铁建设[2007]85号） ⑹《工程测量规范》（GB50026-2007） ⑺《客运专线铁路轨道工程施工质量验收暂行标准》（铁建设[2005]160号） ⑻贵广铁路设计文件及铁道部相关规定 4 测量程序及工艺流程 4.1 测量程序 测量准备CPⅢ轨道控制网布设CPⅢ轨道控制测量CPⅢ轨道控制复测与维护 4.2 测量工艺流程

房地产开发临水临电配套作业指导书

房地产开发临水临电配套作业指导书 1.作业目的 按照项目建设进度控制节点制订工作计划，保证在项目前期三通一平完成时，办全所有的申办和报批的手续，完成施工施工时的临时用水、用电配套工程。 2.主管岗位项目经理：督促检查主办岗位的作业。 主办岗位设备工程师：具体经办本项作业。 3.作业描述 3.1 临时施工用水： 3.1.1拟写临时施工用水报告，盖好公章。 3.1.2按自来水公司业务受理的区域范围，持上述报告及以下资料送交自来水公司业务发展中心（分浦东、市南、闵行、市北有限公司）。 3.1.2.1接水前期业务办理记录卡（复印件）， 3.1.2.2征询用水批复意见（复印件）， 3.1.2.3 1/500总平面图， 3.1.2.4 1/500地下管线图， 3.1.2.5地块总平面图， 3.1.2.6项目批文。 3.1.3 七天内经办人员到现场调查核实，之后由经办人员拟定接水方案(确定临水接口位置)上报公司审核。

3.1.4接到付费通知后，办理付费手续。 3.1.5 付费后一月内安排施工（特殊情况除外）。 3.1.6 移交施工总包单位，水费由施工总包单位承担。 3.2 临时施工用电： 3.2 临时施工用电（高低压划分：低压单相220伏，三相380伏；高压 10千伏及以上）。 3.2.1向营业室申请临时供电。填写“用户用电申请单”，提交申请报告，标明临时变电站位置的总平面图以及施工装机容量，地下综合管线图，项目批文。 3.2.2高压工询现场踏勘，设计临电供电方案，进行外线设计，编制预算。供电方案确定后由营业室通知临时电用户（低压7个工作日、高压20个工作日），。用户收到方案后30天内缴纳供配电贴费与临时用电施工费用，同时与用户协商确定送临电日期，用户自行采购或委托供电局采购变电设备。用户进行箱式变压器的土建施工，供电局进行箱式变压器的安装及外线施工，然后进行电试、监察验收、挂表送电。3.2.3临电设施移交总包单位，电费由总包单位承担，待正式供电完成后由设备工程师向供电局办理销户拆除手续。3.2.4 临时施工用电应按规定标准缴纳供配电贴费： 当临时用电设施在6个月内（接电日至报拆日止，下同）拆除者，全额退还；拆除时间在6个月至12个月者，退还75%；12个至24个月者，退还50%；24个月至36个月者，退还

控制测量作业指导书

控制测量作业指导书 编制： 复核： 审核：

(一)施工控制测量工艺流程图

（二）施工控制测量方法及要求 本作业指导书是针对施工控制测量的特点和作业需要编写的，范围是施工平面控制网、平高控制网、高程控制网的建立和控制点加密。使用本指导书进行测量作业，应遵守《城市轨道交通工程测量规范》(GB50308-2008)；《工程测量规范》(GB50026-2007)；《城市测量规范》(CJJ8-99)；《新建铁路工程测量技术规范》(TB10101-99)；《城市轨道交通标准汇编》等规程规范。 一、准备工作 1．收集资料 1.1广泛收集测区及其附近已有的控制测量成果和地形图资料。 (1)控制测量资料包括成果表、点之记、展点图、路线图、计算说明和技术总结等。收集资料时要查明施测年代、作业单位、依据规范、平高系统、施测等级和成果的精度评定。 (2)收集的地形图资料包括测区范围内及周边地区各种比例尺地形图和专业用图，主要查明地图的比例尺、施测年代、作业单位、依据规范、坐标系统、高程系统和成图质量等。 (3)如果收集到的控制资料的坐标系统、高程系统不一致，则应收集、整理这些不同系统间的换算关系。

1.2收集合同文件、工程设计文件、业主（监理）文件中有关测量专业的技术要求和规定。 1.3准备相应的规范：《城市轨道交通工程测量规范》(GB50308-2008)；《工程测量规范》(GB50026-2007)；《城市测量规范》(CJJ8-99)；《新建铁路工程测量技术规范》(TB10101-99)；《城市轨道交通标准汇编》等规程规范。 2.现场踏勘 携带收集到的测区地形图、控制展点图、点之记等资料到现场踏勘。踏勘主要了解以下内容： 2.1原有的导线点、水准点、GPS点的位置，了解觇标、标石和标志的现状，其造标埋石的质量，以便决定有无利用价值。 2.2原有地形图是否与现有地物、地貌相一致，着重踏勘增加了哪些建筑物，为控制网图上设计做准备。 3.技术设计 技术设计是根据工程建设项目的规模和对施工测量精度的要求，及合同、业主和监理的要求，结合测区自然地理条件的特征，选择最佳布网方案和观测方案，保证在规定期限内多快好省地完成生产任务。 3.1技术设计必须包括下列主要内容： 3.1.1任务概述：说明工程建设项目的名称、工程规模、来

05.房地产开发、出租及经营审核作业指导书

质量管理体系专业审核作业指导书房地产开发、出租及经营 发布日期：2001- 6 - 16 实施日期：2001- 6 - 16

目录 目录（1）前言（2） 1 范围（3） 2 引用文件（3） 3 服务特点（3） 4 服务流览和关键质量活动（4） 5 审核要点与审核办法（6）附录A：适用的法律法规和有关标准清单（18）

前言 房地产业务包含以下三个方面的基本形式：房地产开发和销售、房地产开发和出租、房地产开发和经营。其基本特征是：通过投资建设或租赁“房地产”这个硬件（含其他基本配套设施）来为广大的潜在顾客群提供直接的生活，学习和工作场所及环境或以“房地产”为依托，为社会提供诺如出租、餐饮、购物、住宿和休闲娱乐等服务。 为保证本公司的审核员在审核房地产开发、出租及经营时，能够准确地把握专业特点，抓住主要过程为关键活动进行审核，使本公司的审核工作规定的水平，依据GB／T19001：2000标准，制订本专业的审核作业指导书。 本专业审核作业指导书侧重专业上的要求，是通用审核要求的补充，不是替代。 本专业审核作业指导书附录中列出的法律法规要求和强制法技术要求／规范等是本专业质量管理体系认证审核的依据之一。审核员在不同地区进行审核时，应考虑不同地区对房地产法规要求。 本专业审核作业指导书起草单位：北京中经科环质量认证有限公司。 本专业审核作业指导书主要起草人：何乃鸿

1 范围 本指导书的适用范围是32K，对应的专业小类为70.1自有房地产、租用房地产以及租用房地产的经营（70.11，70.12）；70.2 自有房地产的出租。 2引用文件 GB／T19000-2000 《质量管理体系—基础和术语》 GB／T19001-2000 《质量管理体系—要求》 ZJJI 0901 《专业审核作业指导编写程序规则》 3服务特点 房地产业是国民经济的重要产业部门之一。其业内形式多种多样，但最基本的也就三种：开发房地产并销售，开发房地产并出租，开发或租赁房地产并经营。3．1房地产开发是一项复杂的系统工程。其适用的法律法规多，涉及的主管部门多参选的单位多，一次性投资大，开发周期长。一个房地产项目的开发要经历立项批准、勘察设计、施工准备、施工安装、市政配套，竣工验收、交付使用等多个主要过程。 3．2做为房地产业务产品之一的“房地产”具有单项性、产品固定，而生产资源流动的特点，且建设周期长。 3．3房地产经营活动，是房地产开发的后续产品，其具有服务业的特点，通常包含了功能性、安全性、经济性和和文明性。 功能性：用于经营的房地产满足的不同顾客的需求是多种多样的：学习、办公、生产、购物、娱乐、饮食、住宿、健身等。 安全性：是指顾客在接受服务时要确保生命财产不受损失。 经济性：是指顾客的不同的服务所需费用的合理程度。 文明性：是指顾客在接受服务时的精神感受满足程度（包括服务设施的完备、适用、方便及服务能力胜任、可靠、完善的程度）。 3．4房地产出租是房地产开发后的又一种服务业产品，根据其房屋构造的不同，一般用于居住、办公和生产，其同样具有上述的安全性、经济性和文明性。除其主导产品外，该类企业不可能提供诸如：就餐、咨询、停车、订票、运输等其他类型的服务。 4 服务流程和关键质量活动

万科地产项目策划书

万科地产 ——项目全程策划流程 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2，市场分析： （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析

5，消费者分析： （1）购买者地域分布； （2）购买者动机 （3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式） （4）购买时机、季节性 （5）购买反应（价格、规划、地点等） （6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研 1，地块状况： （1）位置 （2）面积 （3）地形 （4）地貌 （5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）

5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析 （1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 （2）房地产的政策法规 （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率 （2）资金投入 （3）边际成本利润 6，投入产出分析

控制测量作业指导书

控制测量作业指导书(一)施工控制测量工艺流程图

（二）施工控制测量方法及要求 本作业指导书是针对施工控制测量的特点和作业需要编写的，服务范围是二等以下施工平面控制网、平高控制网、高程控制网的建立和控制点加密。使用本指导书进行测量作业，应遵守《国家三角测量规范》、《国家一、二等水准测量规范》、《国家三、四等水准测量规范》、《水利水电工程施工测量规范》等规程规范。如业主有特殊要求的，按业主要求执行。 一、准备工作 1．收集资料 1.1广泛收集测区及其附近已有的控制测量成果和地形图资料。 (1)控制测量资料包括成果表、点之记、展点图、路线图、计算说明和技术总结等。收集资料时要查明施测年代、作业单位、依据规范、平高系统、施测等级和成果的精度评定。 成果精度指三角网的高程、测角、点位、最弱边、相对点位中误差； 水准路线中每公里偶然中误差和水准点的高程中误差等。 (2)收集的地形图资料包括测区范围内及周边地区各种比例尺地形图和专业用图，主要查明地图的比例尺、施测年代、作业单位、依据规范、坐标系统、高程系统和成图质量等。 (3)如果收集到的控制资料的坐标系统、高程系统不一致，则应收集、整理这些不同系统间的换算关系。 1.2收集合同文件、工程设计文件、业主（监理）文件中有关测量专业的技术要求和规定。 1.3准备相应的规范：《国家三角测量规范》、《国家一、二等水准测量规范》、《国家 三、四等水准测量规范》、《GPS测量规范》、《水利水电工程施工测量规范》。 2.现场踏勘 携带收集到的测区地形图、控制展点图、点之记等资料到现场踏勘。踏勘主要了解以下内容： 2.1原有的三角点、导线点、水准点、GPS点的位置，了解觇标、标石 和标志的现状，其造标埋石的质量，以便决定有无利用价值。 2.2原有地形图是否与现有地物、地貌相一致，着重踏勘增加了哪些 建筑物，为控制网图上设计做准备。 2.3调查测区内交通现状，以便确定合理的高程测量方案，测量时选择适 当的交通工具。 2.4现场踏勘应作好记录，并编写踏勘报告。 3.技术设计 技术设计是根据工程建设项目的规模和对施工测量精度的要求，及合同、业主和监理的要求，结合测区自然地理条件的特征，选择最佳布网方案和观测方案，保证在规定期限内多快好省地完成生产任务。 3.1技术设计必须包括下列主要内容： 3.1.1任务概述：说明工程建设项目的名称、工程规模、来源、用途、测区范围、地理位置、行政隶属、任务的内容和特点、工作量以及采用的技术依据。

房地产开发公司实用法务工作操作细则

机密法务工作操作规程 ****房地产开发有限司 2015年3月30日

法务工作操作规程（相关岗位作业指导书） 一、诉讼案件 （一）起诉 1.公司层面的案件起诉 由公司法务人员根据公司会议（包括例会、专题会等各类会议）会议纪要的决定， 或根据相关主管副总以上级人员的书面或口头的指示，展开操作步骤：填写《案件 立案起诉申报单》，单中详细载明起诉对象（背景）、事由、目的、希望的结果等事 项；收集相关证据材料；同时对重大事项加附内部法律意见书，对案件我方的利弊、案件未来走向、结果进行判断及预测；经涉及部门负责人和主管副总签字同意后进 行实务性操作。 遇特别重大事项，需总经理签字后方可执行，这里特别重大事项是指单独具备或同 时具备以下情形的事项：（1）诉讼标的100万元人民币以上或（2）含涉外因素或（3）诉讼对象具备重要社会关系背景或（4）诉讼对象为我司常年或重要合作伙伴或（5）诉讼目的指向为群体或（6）其他对公司经营管理有重大影响的。 2.各部门或各业务口相关案件的起诉 由各业务口主办人员填写《案件立案起诉申报单》，单中详细载明起诉对象（背景）、事由、目的、希望的结果等事项，经部门负责人签字同意后，与相关证据材料一并 上报公司法务部门；公司法务部门接单后进行内部评议，认为可以起诉的，直接上 报主管副总审批后进入实务操作程序，如认为存在问题，应书面反馈，并与相关人 员协商后确定是否起诉及与诉讼相关的标的、目的等，在《案件立案起诉申报单》 修订后进入主管副总审批程序，待批准后进入实务操作程序。 3.对起诉申报阶段的证据准备工作，各部门要切实重视，认真执行 需向公司法务人员提交的基本证据材料包括相关合同、协议、双方往来信函及传真、双方或单方签署的其他文件、被起诉对象自然情况证明材料、起诉事项的详细经过 说明、涉及该事项的其他内部资料、涉及金额的要提供金额具体数字及计算依据和 方式。 如法务人员认为需要补充的，各有关部门要根据要求即使补充。在这阶段提交的证 据资料一律以复印件形式提供，并随附目录清单，清单上对每份证据要注明该证据 发生的时间、是否有正本、保管部门、保管人。

控制测量作业指导书

分局试验检测中心 控制测量作业指导书(一)施工控制测量工艺流程图

分局试验检测中心 （二）施工控制测量方法及要求 本作业指导书是针对施工控制测量的特点和作业需要编写的，服务范围是二等以下施工平面控制网、平高控制网、高程控制网的建立和控制点加密。使用本指导书进行测量作业，应遵守《国家三角测量规范》、《国家一、二等水准测量规范》、《国家三、四等水准测量规范》、《水利水电工程施工测量规范》等规程规范。如业主有特殊要求的，按业主要求执行。 一、准备工作 1．收集资料 1.1广泛收集测区及其附近已有的控制测量成果和地形图资料。 (1)控制测量资料包括成果表、点之记、展点图、路线图、计算说明和技术总结等。收集资料时要查明施测年代、作业单位、依据规范、平高系统、施测等级和成果的精度评定。 成果精度指三角网的高程、测角、点位、最弱边、相对点位中误差； 水准路线中每公里偶然中误差和水准点的高程中误差等。 (2)收集的地形图资料包括测区范围内及周边地区各种比例尺地形图和专业用图，主要查明地图的比例尺、施测年代、作业单位、依据规范、坐标系统、高程系统和成图质量等。 (3)如果收集到的控制资料的坐标系统、高程系统不一致，则应收集、整理这些不同系统间的换算关系。 1.2收集合同文件、工程设计文件、业主（监理）文件中有关测量专业的技术要求和规定。 1.3准备相应的规范：《国家三角测量规范》、《国家一、二等水准测量规范》、《国家三、四等水准测量规范》、《水利水电工程施工测量规范》。 1.4了解测区的行政划分、社会治安、交通运输、物资供应、风俗习惯、气象、地质情况。例如了解冻土深度，用以考虑埋石深度；最大风力，以考虑觇标的结构；雾季、雨季和风季的起止时间，封冻和解冻时间，以确定适宜的作业月份。 2.现场踏勘 携带收集到的测区地形图、控制展点图、点之记等资料到现场踏勘。踏勘主

龙湖地产交房组织作业指导书

龙湖地产交房组织作业指导书

2适用范围：参加批量房屋向业主移交的工作人员的工作。 3定义： 3.1 交房：在工程竣工经过备案后，具备合同约定的交房条件，依照合同的约定，开发商将符合合同约定的房屋产品移交至业主手中，并完善相关各种手续的过程。 3.2 推广方案：配合交房活动，整合各种资源，对交房现场、流程、交房方式进行包装和提供全方位配合以及媒体告知。 3.3 产权手续：特指产权收件手续。根据房交所办理产权分证的要求，向业主收取办证所需资料。 3.4 报事：业主或客户针对公司的产品问题或服务问题提出异议并要求得到解决的情况。 3.5 验房：参照合同约定的配置标准和相关建筑规范，对产品进行验收的过程。其间穿插对配置标准的讲解和操作演示。 3.6 备案登记： 3.7 前期介入： 3.8 内部移交：在产品向业主移交之前，产品从工程部向物业部移交的过程。3.9 完税：业主在办理产权收件手续之前，在开发商财务完成税费补交的过程。 3.10 大修基金：在办理产权分证前，商品住房和公有住房业主交纳的住宅共用 部位设施设备维修基金。． 3.11 产品跟踪： 3.12 专项验收： 3.13 交房流程：交房手续办理的各环节安排，包括财务手续、现场验房、物品 点交、产权收件等。 3.14 资料：除房屋产品的移交外，为保障业主能正常使用该房屋产品的各项配置，需要点交给业主的其他相关物品。包括书面文件或实物等两种形式。 3.15 交房附图：由开发商准备，验房后移交给业主的，粘贴在《重庆市商品房 屋使用说明书新建商品房屋质量保证书》上的针对本套商品房的建筑、给排水、电气线路简图。 3.16 现场布置方案：交房活动现场的物品摆放、人员的岗位安排方案。 3.17 交房简报：集中交房活动期间，每日向全公司员工发布的与交房相关的信息。 3.18 应急处理方案：有干扰正常交房现场秩序情况发生时的处理方案。 3.19 集中交房：开发商安排的，在合同约定的时间之前或在合同约定的时间向 业主批量移交产品的活动。 3.20 零星交房：在集中交房时间过后客户自己单独来办理接房手续的活动。 3.21 交房总结：在集中交房活动过后组织的对本次交房进行总结，以利下次交 房改进的活动。 3.22 合同配置标准：开发商和业主在买房时签定的《重庆市商品房买卖合同》 中的附件三：装饰设备标准。 3.23 4管理部门及职责： 4.1 营销部： a）负责本程序制订、修改、废止的起草工作。 b）负责本程序完成后对参与部门、参与人员的考评。 c）决定本次交房的标准及服务深度、基调。

万科集团房地产开发全套流程(内部培训资料)

第一章房地产开发程序简介 (1) 第二章房地产开发公司的设立 (9) 第一步房地产开发公司设立的法律程序 (9) 第一项房地产开发公司设立的相关税费 (10) 第三章土地使用权取得流程 (10) 第二步取得开发土地使用权的法律程序 (11) 第二项取得开发土地使用权的相关税费 (12) 第三步拆迁安置阶段的法律程序 (13) 第三项拆迁安置阶段的相关税费 (14) 第四章房地产开发阶段 (14) 第四步立项和可行性研究的法律程序 (14) 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (14) 第五步规划设计和市政配套法律程序 (15) 第五项规划设计和市政配套的相关税费 (15) 第五章项目建设阶段 (16) 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (16) 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (18) 第六章销售经营阶段 (19) 第七步销售经营阶段的法律程序 (19) 第七项销售经营阶段的相关税费 (20) 第七章物业管理 (21) 第八步物业管理阶段的法律程序 (21) 第八项物业管理阶段的相关税费 (21) 附录：房地产开发专业术语 (21) 第一节面积类 (21) 第二节价格类 (24) 第三节实务类 (26) 第四节管理政策类 (36)

第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。

XX房地产公司法务工作操作规程

XX房地产公司法务工作操作规程 XX房地产开发有限公司 XX年XX月XX日法务工作操作规程（相关岗位作业指导书）诉讼案件起诉：公司层面的案件起诉由公司法务人员根据公司会议（包括例会、专题会等各类会议）会议纪要的决定，或根据相关主管副总以上级人员的书面或口头的指示，展开操作步骤：填写《案件立案起诉申报单》，单中详细载明起诉对象（背景）、事由、目的、希望的结果等事项；收集相关证据材料；同时对重大事项加附内部法律意见书，对案件我方的利弊、案件未来走向、结果进行判断及预测；经涉及部门负责人和主管副总签字同意后进行实务性操作。遇特别重大事项，需总经理签字后方可执行，这里特别重大事项是指单独具备或同时具备以下情形的事项：（1）诉讼标的100万元人民币以上或（2）含涉外因素或（3）诉讼对象具备重要社会关系背景或（4）诉讼对象为我司常年或重要合作伙伴或（5）诉讼目的指向为群体或（6）其他对公司经营管理有重大影响的。各部门或各业务口相关案件的起诉由各业务口主办人员填写《案件立案起诉申报单》，单中详细载明起诉对象（背景）、事由、目的、希望的结果等事项，经部门负责人签字同意后，与相关证据材料一并上报公司法务部门；公司法务部门接单后进行内部评议，认为可以起诉的，直接上报主管副总审批后进入实务操作程序，如认为存在问题，应书面反馈，并与相关人员协商后确定是否起诉及与诉讼相关的标的、目的等，在《案件立案起诉申报单》修订后进入主管副总审批程序，待批准后进入实务操作程序。对起诉申报阶段的证据准备工作，各部门要切实重视，认真执行。需向公司法务人员提交的基本证据材料包括相关合同、协议、双方往来信函及传真、双方或单方签署的其他文件、被起诉对象自然情况证明材料、起诉事项的详细经过说明、涉及该事项的其他内部资料、涉及金额的要提供金额具体数字及计算依据和方式。如法务人员认为需要补充的，各有关部门要根据要求即使补充。在这阶段提交的证据资料一律以复印件形式提供，并随附目录清单，清单上对每份证据要注明该证据发生的时间、是否有正本、保管部门、保管人。案件立案受理后，与案件相关部门要立即指定固定的专向负责人或联系人（视具体情况确定），负责配合公司法务人员对案件处理，包括涉及本部门资料的收集、案件简要情况的说明、案件进展的跟踪及向部门内反馈以及其他需要配合的事项，直至案件处理完毕。应诉公司负责收发信件的单位及个人在接到法院邮寄送达的信件后，要立即送交公司法务人员，遇法务人员外出情况，应立即将相关信件交总办秘书处保管，并由秘书即时通知公司法务人员。公司法务人员在接到法院应诉通知后，应及时与法院相关人员联系，了解情况后，展开应诉前期准备工作并详细填写《应诉案件通报单》上报审批；同时应立即对案件进行深入研究，针对需收集的证据及需配合的事项制作《案件应诉协办单》，分送相关的部门。整体操作时间不超过3个工作日。待应诉申请批准后，进入实务操作阶段。应诉工作阶段中关于所涉及相关部门责任、应完成的工作事项（包括证据、专向负责人、及其他应配合事项）等要求参见起诉阶段的相关规定。案件审理本阶段工作主要由公司法务人员承担，各相关部门根据法务人员的要求给予及时、必要的配合；公司法务人员应将案件审理过程中关键性问题制作法律意见书上报公司，同时针对情况进展择要书面通报。涉及调解：（1）公司法务人员应制作《案件调解意见申报单》上报审批；（2）涉及调解原则或方案，一般性案件报经涉案部门负责人、主管副总审批即可；重大案件需总经理批准后方可操作。关于结果：案件各审结案后，公司法务人员要即时将相关情况制作书面文件随附相关判决通报相关部门及公司管理层。涉及执行：（1）可立即执行的，由公司法务人员操作，各相关部门负责配合及跟踪；（2）不能立即执行的或需分期执行的，转由相关部门执行，总办负责配合及跟踪。（3）对方拒不执行的由相关部门发起和法务人员会签，进入申请强制执行程序。上述负责人认为强制执行可能产生重大影响或涉及其他部门业务的，可提起进入申报程序（填写《强制执行申

万科房地产策划全流程

万科房地产策划全流程 导读:房地产策划就是一个项目的主心骨,房地产策划的流程决定了项目营销工作开展的方式,本文分享给大家万科房地产策划的全流程,瞧瞧大型房企的策划就是怎么做的。 前期策划阶段 前期策划的整体流程 一、可行性研究阶段 1、市场分析 2、市场预测 3、收入、成本、费用预测 4、财务评估 5、敏感性分析 6、盈亏平衡分析 7、风险评估

二、项目研究 1、宏观环境分析:经济环境、房地产市场环境、结论(发展趋势) 2、项目价值分析:区位价值、项目资源 3、竞争环境:同区位、同类型、同价位竞争项目,经典楼盘、成功案例 4、潜在客户分析:研究对象、研究内容(得出调研结论) 三、项目定位 1、SWOT分析:优势、劣势、机遇、挑战 2、客户定位:客户细分、客户研究、客户筛选、客户定位 3、产品定位:内容、策略 4、价格定位:竞争项目、产品特色、开发商品牌、市场前景 5、经济效益分析:开发商、小业主 四、市场推广 1、卖点提炼:地段、产品、附加值 2、项目总体形象设计:形象支撑要素、形象表现要素 3、推广费用预算: 4、现场包装方案: 5、制定销售策略:销售时机、销售次序、销售目标 6、制定推广策略:低开高走、高开低走、高开高走、稳定价格 7、营销工作总体时间: 前期策划分阶段 一、可行性研究 1、可行性研究的定义:可行性研究就是指在投资决策前,对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。 2、可行性研究的作用: ★就是项目投资决策的依据。

★就是筹集建设资金的依据 ★就是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据★就是编制下阶段规划设计的依据 3、可行性研究的内容: 二、项目研究 项目研究的目的:

(完整)高铁CP3控制网测量作业指导书

CPⅢ控制网测量作业指导书 学院： 班级： 姓名： 学号：

新建合肥至福州铁路（闽赣段） CPⅢ控制网测量作业指导书 1.1CPⅢ控制网测量的准备工作 1.1.1线下工程沉降和变形评估 无砟轨道对线下基础工程的工后沉降要求非常严格，CPⅢ控制网测量应在线下工程沉降和变形满足规范要求且通过沉降评估（以沉降评估单位出具的线下工程沉降评估报告为准）后开展。 1.1.2CPⅡ控制网加密 为了高效、准确地建立CPⅢ轨道控制网，一般情况下都需要加密CP Ⅱ控制网。CPⅡ加密的主要目地是为了方便轨道控制网CPⅢ的观测，以及弥补被损毁的和无法利用的CPⅡ点。在路基、桥梁地段CPⅡ加密可采用GPS测量在原精密平面控制网基础上按同精度内插方式加密；隧道地段应根据隧道长度布设相应精度要求的洞内CPⅡ控制网。 1.1.3精测网全面复测 按《高速铁路工程测量规范》要求， CPⅢ建网前应对精测网（CPI、CPⅡ及二等高程控制网）进行复测，并采用复测合格的精测网（CPI、CP Ⅱ及二等高程控制网）成果进行CPⅢ轨道控制网测设。 （1）采用GPS复测CPⅠ、CPⅡ控制点时，复测与原测成果较差应满足表1.2-1、表1.2-2的规定。

注：表中坐标较差限差指X 、Y 坐标分量较差。 表1.2-2 GPS 复测相邻点间坐标差之差的相对精度限差 注：表中相邻点间坐标差之差的相对精度按式1.2.3计算 ()s Z Y X 2ij 2ij 2ij ?+?+?=s d s 式1.2.3 式中：△Xij=（Xj –Xi ）复 –（Xj –Xi ）原 △Yij=（Yj –Yi ）复 –（Yj –Yi ）原 △Zij=（Zj –Zi ）复 –（Zj –Zi ）原 s---相邻点间的二维平面距离或三维空间距离； △Xij ，△Yij — 相邻点i 与j 间二维坐标差之差（m ）； △Zij — 相邻点i 与j 间Z 方向坐标差之差，当只统计二维坐标差之差的相对精 度时该值为零（m ）。 （2）采用导线复测CP Ⅱ控制点时，满足相应等级规定后，应进行水平角、边长和平面点位较差的分析比较，较差应符合表1.2-3的规定： 表1.2-3 导线复测CP Ⅱ控制点精度要求 （3）水准点间的复测高差与原测高差之较差限差为±L 6。 2 技术依据 （1）《高速铁路工程测量规范》（TB10601-2009）； （2） 《客运专线铁路无碴轨道铺设条件评估技术指南》（铁建设[2006]158号）； （3）《关于进一步规范铁路工程测量控制网管理工作的通知》（铁建设[2009]20号）；

房地产开发建设施工组织设计范文

资料范本 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 房地产开发建设施工组织设计范文 地点：__________________ 时间：__________________ 说明：本资料适用于约定双方经过谈判，协商而共同承认，共同遵守的责任与义务，仅供参考，文档可直接下载或修改，不需要的部分可直接删除，使用时请详细阅读内容

施工组织设计 一、编制说明： （一）、编制依据： 1、业主提出具体要求 2、本公司设计施工方案 3、中华人民共和国行业标准《建筑装饰工程施工及验收规范》（JGJ73-91）。 4、中华人民共和国国家标准?建筑内部装饰设计防火规范?GB50222 5、《建筑采暖卫生与煤气工程质量检验评定标准》QGBJ302-88 6、《建筑电气安装工程质量检验评定标准》QBJ-88 7、《建筑安装工程质量检验评定统一标准》QBJ300-88 8、《ISO9001-2000质量管理体系》 9、《建筑装饰工程、质量监控和通病防治》 (二)、编制目的： 本施工组织设计是对“通化市地税局办公楼”（以下简称本工程）在施工组织、施工管理、劳动力组织、材料设备供应、施工工艺、进度计划、质量安全措施等做出详细而周全的设计规划、是本工程在整个施工过程中各个环节始终处于受控状态，达到高标准、高质量、高水平，使业主称心满意，工程管理更加合理有效，工程质量、进度、成本达到最佳。 二、质量方针和实施目标 （一）、质量方针 我们以一流的服务、优秀的设计，创造最优质的建筑装饰产品。 （二）、实施目标： 发挥我公司技术优势，各专业、各工种积极配合，科学的组织安装和装饰的交叉作业，精心施工，严格履行合同，确保实现如下目标 1、质量目标 优质工程标准 2、工期目标 开工日期：2004年5月16日 竣工日期：2004年7月10日 总工期：日历工期55日 3、安全施工目标 杜绝死亡事故和重伤事故，轻伤频率控制在2‰以下 4、文明施工目标 通化市建委综合考评优良 （三）服务目标 信守合同，认真协调与各有关方面的关系，接受业主及通化市政府部门对本工程质量，工程进度，计划协调，现场管理的监督。 三、工程概况： 1、工程名称：通化市地税局办公大楼 2、工程位置：通化市 3、使用功能：办公楼 4、建设单位：通化市地税局 5、工程性质：办公楼室内装修 6、施工面积：8600平方米

万科地产新版开发报建流程及细则(精华资料125页)

开发报建流程及细则

目录 第一章开发中心职能概述 (2) 第二章规划建设工程类 (3) 第一节规划建设项目的主要内容概述 (4) 第二节规划报建工作程序及流程 (6) 第三节规划建设项目的工作要点及注意事项 (55) 第四节绩效考核标准 (59) 第三章用地类 (60) 第一节阶段性程序简述 (60) 第二节工作重点事项 (63) 第三节相关工作办理程序 (67) 第四章配套类 (93) 第一节阶段性程序简述 (93) 第二节工作重点事项 (95) 第三节相关业务办理程序 (98)

第一章开发中心职能概述 一、开发中心在办理开发报建业务过程中涉及的政府职能部门较多，包括有市（区）规 划局、市建委（区建设局）、市（区）国土房管局、市（区）质监站、市（区）安监站、市劳保办、建设工程交易中心、区余泥所、市自来水公司（区供水所）、市（区）供电局、市政园林局、环卫局、电信局、邮政局、环保局、区公安分局、公安消防局、卫生防疫站、人防办、地名办等政府职能部门。 二、根据主要涉及的政府部门划分，开发中心开发报建体系划分为三大类： （一）规划建设工程类： 主要负责房地产开发项目各项建设工程的报建验收工作，规划报建主要包括：建设项目预审选址、申请规划设计要点、申领总平面及修建性详细规划的批复、办理综合管线规划和单体方案送审工作、取得环保、人防、消防、卫生学等专业审批意见、申领《建设工程规划许可证》。 规划报建阶段完成后，办理建设工程施工手续，主要包括：申领建设工程施工监理邀请招标核准书、办理施工监理招标工作、缴交劳保金、申领余泥排放证、对施工图进行审查并办理节能备案及施工图审查备案、办理建设工程质量及安全的监督手续，最后申领《建筑工程施工许可证》，完成建设工程的施工手续。同时办理商品房预售等手续 建设工程竣工后，要进行各项验收手续，包括规划验收，取得《建设工程规划验收合格证》，办理环保、人防、消防、卫生学等各专业验收，收集建设工程各项验收资料报请竣工验收备案。最后办理商品房的确权。 （二）用地类： 主要负责办理房地产开发项目用地手续的办理，包括建设用地的预审、报批手续，建设用地的拆迁补偿、有偿使用等手续，取得《建设用地批准书》及《国有土地使用证》等有关证照。 （三）配套类： 主要负责办理房地产开发项目配套设施的报批工作，包括施工现场通水、通电、通路的报批，各期工程管线施工的报批和验收，小区命名和通邮的申报，公建配套用房的移交等。

地形测量作业指导书

地形测量作业指导书(一)地形测量工艺流程图

（二）地形测量方法及要求 一、说明 本指导书只适用于工程施工中局部范围内的大比例尺地形图测量。地形测量控制网点是在施工控制网基础上加密得到的，坐标系统和高程系统应与施工坐标系、高程系统相一致。远离工区时，也可以采用北京坐标系或独立坐标系统。比例尺为1：200、1：500、1：1000和1：2000，按正方形或矩形法分幅。图式符号执行国家最新版本的《1:500 1:1000 1:2000地形图图式》。地形测量由于外业数据采集和内业成图所使用的仪器和软件不同而采用不同的方法，不论采用何种方法，成图都必须满足规范要求和用户要求。 本指导书中用字母M表示地形图比例尺分母。 二、图根控制点(包括测站点)的测量 1．一般规定 1.1图根点是直接供测图使用的平面和高程控制点，可在各等级控制点上采用经纬仪交会法、测距导线法、全站仪坐标法、三角高程、水准测量、GPS等方法测量。 1.2图根点或测站点的精度以相对于邻近控制点的中误差来衡量，其点位中误差不应超过图上±0.1㎜；其高程中误差不应超过测图基本等高距的1/10。 1.3为了节约，图根点可以采用临时地面标志。 1.4图根点的密度因测图使用的仪器不同要求也不同，只要能够保证碎部点的平面高程精度即可。 1.5测站点可以在测图过程中根据需要随时测放。 2．图根点测量(略) 三、地形测量测绘内容及取舍

地形图应表示测量控制点、居民地和垣栅、工矿建筑物及其他设施、交通及附属设施、管线及附属设施、水系及附属设施、境界、地貌和土质、植被等各项地物、地貌要素，以及地理名称注记等。并着重显示与测图用途有关的各项要素。 地物、地貌的各项要素的表示方法和取舍原则，除应按现行国家标准地形图图式执行外，还应符合如下有关规定。 1．测量控制点测绘 1.1测量控制点是测绘地形图和工程测量施工放样的主要依据，在图上应精确表示。 1.2各等级平面控制点、导线点、图根点、水准点，应以展点或测点位置为符号的几何中心位置，按图式规定符号表示。 2．居民地和垣栅的测绘 2.1居民地的各类建筑物、构筑物及主要附属设施应准确测绘实地外围轮廓和如实反映建筑结构特征。 2.2房屋的轮廓应以墙基外角为准，并按建筑材料和性质分类，注记层数。1：500与1：1000比例尺测图，房屋应逐个表示，临时性房屋可舍去；1：2000比例尺测图可适当综合取舍，图上宽度小于0.5mm的小巷可不表示。 2.3建筑物和围墙轮廓凸凹在图上小于0.4mm，简单房屋小于0.6mm时，可用直线连接。 2.4 1：500比例尺测图，房屋内部天井宜区分表示；1：1000比例尺测图，图上6mm2以下的天井可不表示。 2.5测绘垣栅应类别清楚，取舍得当。城墙按城基轮廓依比例尺表示，城楼、城门、豁口均应实测；围墙、栅栏、栏杆等可根据其永久性、规整性、重要性等综合考虑取舍。

房地产开发建设施工组织设计方案范文

施工组织设计 一、编制讲明： （一）、编制依据： 1、业主提出具体要求 2、本公司设计施工方案 3、中华人民共和国行业标准《建筑装饰工程施工及验收规范》（JGJ73-91）。 4、中华人民共和国国家标准?建筑内部装饰设计防火规范?GB50222 5、《建筑采暖卫生与煤气工程质量检验评定标准》QGBJ302-88 6、《建筑电气安装工程质量检验评定标准》QBJ-88 7、《建筑安装工程质量检验评定统一标准》QBJ300-88 8、《ISO9001-2000质量治理体系》 9、《建筑装饰工程、质量监控和通病防治》 (二)、编制目的： 本施工组织设计是对“通化市地税局办公楼”（以下简称本工程）在施工组织、施工治理、劳动力组织、材料设备供应、施工工艺、进度打算、质量安全措施等做出详细而周全的设计规划、是本工程在整个施工过程中各个环节始终处于受控状态，达到高

标准、高质量、高水平，使业主称心中意，工程治理更加合理有效，工程质量、进度、成本达到最佳。 二、质量方针和实施目标 （一）、质量方针 我们以一流的服务、优秀的设计，制造最优质的建筑装饰产品。 （二）、实施目标： 发挥我公司技术优势，各专业、各工种积极配合，科学的组织安装和装饰的交叉作业，精心施工，严格履行合同，确保实现如下目标 1、质量目标 优质工程标准 2、工期目标 开工日期：2004年5月16日 竣工日期：2004年7月10日 总工期：日历工期55日 3、安全施工目标 杜绝死亡事故和重伤事故，轻伤频率操纵在2‰以下 4、文明施工目标

通化市建委综合考评优良 （三）服务目标 信守合同，认真协调与各有关方面的关系，同意业主及通化市政府部门对本工程质量，工程进度，打算协调，现场治理的监督。 三、工程概况： 1、工程名称：通化市地税局办公大楼 2、工程位置：通化市 3、使用功能：办公楼 4、建设单位：通化市地税局 5、工程性质：办公楼室内装修 6、施工面积：8600平方米 7、设计单位：吉林省宇信建筑工程有限公司 8、装饰部位：一至七层 9、装修内容： a、建筑物内部装修 b、建筑物专门部位内部装修 四、施工平面布置 1、施工现场平面和道路

万科房地产集团公司全套管理制度及流程

万科房地产集团公司全套管理制度及流程 万科房地产开发有限公司管理制度 目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构及责权 3、设计管理部组织结构及责权 4、商务部组织结构及责权 5、工程管理部组织结构及责权 6、销售部组织结构及责权 7、办公室部组织结构及责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书 （2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书 （4）项目规划主管职位说明书 3.设计管理部 （1）设计管理部经理职位说明书 （2）结构设计师职位说明书 （3）图纸审核员职位说明书 （4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书 （2）造价工程师职位说明书 （3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部

（1）工程管理部经理职位说明书 （2）土建工程师职位说明书 （3）水电工程师职位说明书 （4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书 （2）人力资源主管职位说明书 （3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书 三、万科房地产开发有限公司投资及开发管理 1、项目投资及开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资及开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资及开发管理管理工作流程 （1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资及开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四．万科房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计 （1）工程设计管理制度 （2）设计图纸自审制度