土地增值税清算计算步骤

土地增值税清算计算步骤

1.确认计税依据

首先，需要确认计税依据。计税依据一般为土地增值额，即土地出让

价款与取得土地的成本之差。计税依据包括土地出让价款、委托开发收益

和按照市场价格或者评估价格取得土地的成本。

2.确定税率

根据国家规定的税率，确定土地增值税率。在我国，不同行政区域土

地增值税税率的确定由省级税务部门提出方案，报经同级国税部门批准后

执行。一般大城市的税率较高，而中小城市的税率较低。

3.计算应纳税额

根据确认的计税依据和税率，计算应纳税额。应纳税额的计算公式为：应纳税额=土地增值额×税率。其中，土地增值额为土地出让价款与取得

土地成本之差。当土地出让价款低于取得土地成本时，即出现土地减值情

况时，应根据具体情况进行调整计算。

4.申报纳税

根据国家规定的时间规定，在规定期限内向税务机关申报纳税。纳税

人需要填写《土地增值税纳税申报表》，并提交相关的纳税材料、票据和

凭证。

5.纳税补缴

根据申报的纳税额，纳税人需要按照规定的时间规定，缴纳相应的土

地增值税款项。一般可以通过银行转账、网上银行等方式进行缴纳。如果

纳税人需要补缴税款，也需要在规定的时间内缴纳。

6.税务核查和调整

税务机关会对纳税人申报纳税情况进行核查和调整。核查过程中，税

务机关可能会要求纳税人提供相关的票据、凭证和其他相关材料，以核实

纳税申报的真实性和准确性。如果发现纳税人计税依据、税率等有误，税

务机关有权对纳税人的申报进行调整。

7.税费清算

税务机关最终根据核实的纳税申报情况，计算出纳税人应缴的土地增

值税款项。然后，税务机关会开具《土地增值税纳税通知书》，通知纳税

人缴纳土地增值税款。

8.税费结算

纳税人收到《土地增值税纳税通知书》后，需要按照通知书的要求，

在规定的时间内缴纳土地增值税款。一般可以通过银行转账、网上银行等

方式进行缴纳。

9.税务审核和发票开具

在纳税人缴纳土地增值税款后，税务机关会对缴纳情况进行审核，并

开具《土地增值税专用发票》。

10.档案归档

最后，税务机关会将纳税人的税务档案进行归档。纳税人也可以自行

保存相关的税务证明和纳税记录，以备将来查验和报税使用。

总结起来，土地增值税清算的计算步骤包括确认计税依据、确定税率、计算应纳税额、申报纳税、纳税补缴、税务核查和调整、税费清算、税费

结算、税务审核和发票开具，以及档案归档等环节。在进行土地增值税清

算时，纳税人需要遵守相关法律法规和税务规定，如实申报纳税，按时缴纳税费，配合税务机关进行核实和调整，并保存好相关的税务证明和纳税记录。

土增税清算步骤范文

土增税清算步骤范文 土地增值税是指在土地市场中，由于土地供需关系变化和城镇化进程推进，导致土地价格上涨所形成的一种税收。土地增值税的清算是指将土地增值税税款计算、征收和清理的过程。下面将分为五个步骤详细介绍土地增值税的清算过程。 第一步：确定土地增值税的计算依据 土地增值税税款计算是指确定纳税人需要缴纳的税款金额。计算依据主要包括土地增值额、税率和申报纳税期限等。 1.土地增值额：土地增值额通常可以通过评估和估价来确定，评估机构或者估价师根据土地市场价格和土地的使用权变化，估算土地增值额。 2.税率：土地增值税的税率根据不同地区的政策规定而不同，通常在20%至30%之间。 3.申报纳税期限：根据不同地区的规定，纳税人需要在土地转让或者房地产项目完成后一定时间内申报纳税。 第二步：纳税人申报纳税 纳税人需要在规定时间内向税务机关申报土地增值税并缴纳税款。通常需要提交以下相关资料： 1.土地增值税纳税申报表：包括纳税人的基本信息，土地增值额等。 3.相关土地转让或者房地产项目的合同、单据等。 第三步：税务机关审核纳税申报表

税务机关收到纳税人的申报材料后，会进行审核。审核主要包括以下 方面： 1.审核申报表的真实性：税务机关会核实纳税人提供的资料的真实性 和准确性。 2.计算土地增值额：税务机关可能会对纳税人提供的土地增值额进行 重新评估。 3.计算税款金额：根据计算依据，税务机关会计算纳税人需要缴纳的 土地增值税税款金额。 第四步：通知纳税人缴纳税款 税务机关完成审核后，会向纳税人发出通知书，要求其在规定时间内 缴纳土地增值税税款。通常通知书会包括纳税人需要缴纳的税款金额、缴 款的时间和地点等信息。 第五步：纳税人缴纳税款 纳税人收到通知书后，需要在规定时间内将土地增值税税款缴纳给税 务机关。纳税人可以选择线上或线下缴纳税款，选取适合自己的缴款方式。 以上是土地增值税清算的一般步骤。需要注意的是，不同地区对土地 增值税的具体政策和流程可能略有差异，纳税人在进行土地增值税的清算 过程中，应根据当地的规定履行相关义务。

土地增值税清算方案

土地增值税清算方案 1. 背景 土地增值税是指根据《中华人民共和国土地增值税法》对在土地流转过程中产生的增值收取的税款。土地增值税清算是指对已经征收的土地增值税进行结算和清理的过程。 土地增值税清算是财务管理中的重要环节，对于保障国家财政收入、维护税收公平性具有重要意义。因此，制定有效的土地增值税清算方案对于税务管理和财务管理部门都是非常重要的。 2. 清算流程 土地增值税清算主要分为以下几个步骤： 2.1 确定清算周期 土地增值税清算周期一般为纳税年度或合同约定的期限。根据相关规定，清算周期应当为一个完整的年度，即从1月1日到12月31日。在清算周期结束后，可以进行土地增值税的结算和清理工作。 2.2 收集相关数据 在进行土地增值税清算之前，需要收集和整理相关数据和信息。主要包括以下内容： •土地流转情况：包括土地的出让、转让、租赁等情况，需要确定涉及的流转方、流转时间、流转金额等信息。 •增值额计算：根据土地流转情况，计算土地增值额。计算方法包括原值法、评估法、成本法等，根据具体情况选择合适的计算方法。 •税率确定：根据《中华人民共和国土地增值税法》规定的税率，确定应缴纳的土地增值税额。 2.3 计算应缴纳的土地增值税 根据收集到的数据和信息，进行土地增值税的计算。具体步骤包括：•计算土地增值额：根据选定的计算方法，计算土地增值额。 •确定应纳税额：根据土地增值额和适用的税率确定应缴纳的土地增值税额。

2.4 缴纳土地增值税 根据计算出的土地增值税额，按照相关规定将土地增值税缴纳到财政部门指定 的税收账户。 3. 清算注意事项 在进行土地增值税清算时，需要注意以下几个方面： 3.1 税收政策变动 土地增值税相关政策可能会发生变动，清算人员需要及时了解最新的税收政策，并按照最新政策进行清算工作。 3.2 数据准确性 土地增值税清算过程中，对于收集到的数据和信息需要保证准确性和完整性。 清算人员需要对数据进行核对和审查，确保计算结果准确。 3.3 合规性审查 土地增值税清算需要符合相关法律法规的要求，清算人员需要进行合规性审查，确保清算方案符合法律法规的规定。 3.4 违规处理 如果在土地增值税清算过程中发现相关违规行为，需要及时采取措施进行处理，并按照法律法规的规定进行相应的处罚和纠正。 4. 结论 土地增值税清算是一项复杂的工作，需要严格按照法律法规的规定进行。合理 制定土地增值税清算方案，保证税收收入的合法性和公平性，是税务管理和财务管理部门的重要任务。通过清算流程和注意事项的合理设计和遵循，可以有效保障土地增值税的清算工作的顺利进行。

土地增值税清算程序与清算方法

土地增值税清算程序与清算方法 一、土地增值税的清算程序 土地增值税的清算程序大体分为六步: 1.清算前的准备工作; 2.清算项目收入总额的计算及《土地增值税清算项目销售收入汇总表》的编制; 3.扣除项目金额的计算及《扣除项目成本费用计算表》的编制; 4.土地增值税应纳税额的计算及《土地增值税纳税申报表》的编制; 5.土地增值税的审计鉴证; 6.土地增值税的申请清算。 二、清算前的准备工作 土地增值税的清算,包含的时间范围比较长,清算涵盖的内容比较宽,而且,对清算涉及的原始凭证要求严格,没有凭证不得扣除。这就要求纳税人从清算 的依据,到将来提供的清算资料都需要做充分的准备。大体包括: (一)清算范围的界定: 1.明确清算项目及其范围。 2.正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。 3.正确划分清算面积和非清算面积(待售面积)。

4.按照当地省级人民政府制定的“普通标准住宅”标准,正确划分清算项目中普通 住宅与非普通住宅的收入和支出。 5.正确划分不同时期的开发项目,对于分期开发的项目,以分期开发项目为单位进 行清算(或以《土地增值税项目登记表》为依据)。 6.正确划分征税项目与免税项目,防止混淆两者的界限。 7.明确清算项目的起止日期。 (二)应当搜集、整理如下资料: 1.取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。 2.开发项目工程建设发包合同、工程决算书及其价款结算单、发票等。 3.银行借款合同及借款计息清单。 4.转让房地产项目成本费用账簿、分期开发分摊依据,与成本和费用有关的其他证 1 明资料。 5.无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的交接凭证。

房产开发企业土地增值税预缴与清算方法

房产开发企业土地增值税预缴与清算方法房产开发企业在购买土地后，土地的价格通常会随着时间的推移而增值。当房产开发企业售出土地时，需要缴纳土地增值税。土地增值税的预 缴和清算方法是根据国家相关法律规定和税收政策制定的，下面将详细介 绍土地增值税的预缴和清算方法。 一、土地增值税预缴方法 1.确定预缴土地增值税的时间点：土地增值税的预缴时间点是在房地 产开发企业与土地使用权出让方签订土地面积补偿协议（或土地出让合同）后，在取得土地使用权之日起6个月内预缴土地增值税。 2.确定预缴土地增值税的计算公式：预缴土地增值税的计算公式为： 预缴土地增值税=(土地出让价款-购地成本)×30% a.土地出让价款：指土地使用权出让方在土地出让合同中约定的价格。 b.购地成本：包括购置土地权益的费用，如土地购置款、土地出让金、权益交易手续费等。 3.确定预缴土地增值税的计算方法： 预缴土地增值税计算的步骤如下： a.计算土地增值额：土地增值额=土地出让价款-购地成本 b.计算预缴土地增值税：预缴土地增值税=土地增值额×30% c.预缴土地增值税的计算结果一般是四舍五入到元整，即取整数部分。 4.缴纳预缴土地增值税：

预缴土地增值税款需要在约定的时间内缴纳给税务机关。一般，房地 产开发企业在办理土地使用权证书过户手续时，需要提交预缴土地增值税 的支付凭证。 二、土地增值税清算方法 1.确定土地增值税的计算公式：土地增值税的计算公式为： 土地增值税=(土地出让价款-购地成本)×30% 2.确定土地增值税的计算方法： 土地增值税的计算方法与预缴土地增值税的计算方法基本相同，只是 清算土地增值税的时间点不同。清算土地增值税的时间点是在房地产开发 企业将土地转让给购房者时，按照土地转让价格和购地成本进行计算清算 土地增值税。 3.清算土地增值税的计算步骤： 清算土地增值税计算的步骤如下： a.计算土地增值额：土地增值额=土地出让价款-购地成本 b.计算土地增值税：土地增值税=土地增值额×30% c.土地增值税的计算结果一般是四舍五入到元整，即取整数部分。 4.缴纳土地增值税： 清算土地增值税款需要在约定的时间内缴纳给税务机关。一般，房地 产开发企业在办理土地转让手续时，需要提交清算土地增值税的支付凭证。 以上就是房产开发企业土地增值税预缴与清算的方法。需要注意的是，各地区税收政策可能有所不同，具体的预缴和清算方法需要根据当地税务

土地增值税清算计算步骤

土地增值税清算计算步骤 1.确认计税依据 首先，需要确认计税依据。计税依据一般为土地增值额，即土地出让 价款与取得土地的成本之差。计税依据包括土地出让价款、委托开发收益 和按照市场价格或者评估价格取得土地的成本。 2.确定税率 根据国家规定的税率，确定土地增值税率。在我国，不同行政区域土 地增值税税率的确定由省级税务部门提出方案，报经同级国税部门批准后 执行。一般大城市的税率较高，而中小城市的税率较低。 3.计算应纳税额 根据确认的计税依据和税率，计算应纳税额。应纳税额的计算公式为：应纳税额=土地增值额×税率。其中，土地增值额为土地出让价款与取得 土地成本之差。当土地出让价款低于取得土地成本时，即出现土地减值情 况时，应根据具体情况进行调整计算。 4.申报纳税 根据国家规定的时间规定，在规定期限内向税务机关申报纳税。纳税 人需要填写《土地增值税纳税申报表》，并提交相关的纳税材料、票据和 凭证。 5.纳税补缴 根据申报的纳税额，纳税人需要按照规定的时间规定，缴纳相应的土 地增值税款项。一般可以通过银行转账、网上银行等方式进行缴纳。如果 纳税人需要补缴税款，也需要在规定的时间内缴纳。

6.税务核查和调整 税务机关会对纳税人申报纳税情况进行核查和调整。核查过程中，税 务机关可能会要求纳税人提供相关的票据、凭证和其他相关材料，以核实 纳税申报的真实性和准确性。如果发现纳税人计税依据、税率等有误，税 务机关有权对纳税人的申报进行调整。 7.税费清算 税务机关最终根据核实的纳税申报情况，计算出纳税人应缴的土地增 值税款项。然后，税务机关会开具《土地增值税纳税通知书》，通知纳税 人缴纳土地增值税款。 8.税费结算 纳税人收到《土地增值税纳税通知书》后，需要按照通知书的要求， 在规定的时间内缴纳土地增值税款。一般可以通过银行转账、网上银行等 方式进行缴纳。 9.税务审核和发票开具 在纳税人缴纳土地增值税款后，税务机关会对缴纳情况进行审核，并 开具《土地增值税专用发票》。 10.档案归档 最后，税务机关会将纳税人的税务档案进行归档。纳税人也可以自行 保存相关的税务证明和纳税记录，以备将来查验和报税使用。 总结起来，土地增值税清算的计算步骤包括确认计税依据、确定税率、计算应纳税额、申报纳税、纳税补缴、税务核查和调整、税费清算、税费 结算、税务审核和发票开具，以及档案归档等环节。在进行土地增值税清

土地增值税清算流程

土地增值税清算流程 土地增值税是指在土地出售时，卖方根据土地原始购买价格和出售价格之间的差额，按照一定比例向国家交纳的税款。为了规范土地增值税的清算流程，以下是土地增值税清算的基本流程。 第一步：确定土地增值金额 首先，需确定土地的增值金额。土地增值金额是指土地出售时，购买价格与出售价格之间的差额。根据土地增值税的税率，计算出土地增值金额。 第二步：办理税务登记 卖方需向所在地的税务局办理税务登记。办理税务登记时，需提交相关证明材料，包括土地购买合同、土地出售合同、增值税计算表等文件。税务局会根据提交的材料进行审核，并登记纳税人信息。 第三步：缴纳税款 在办理完税务登记后，卖方需按照土地增值金额计算出的税款，向税务局缴纳相应的税款。可以选择一次性缴纳全部税款，或分期缴纳。 第四步：办理税务注销 在缴纳税款后，卖方需及时办理税务注销手续。具体办理方式为，向税务局提出办理税务注销申请，提交相关证明材料，比如税务登记证、缴纳税款的证明等。

第五步：办理财产交接手续 当卖方缴纳完税款后，需办理财产交接手续。这意味着土地的所有权从卖方转移到了买方名下。卖方需与买方一同到有关部门办理地籍调整、土地过户等手续，确保土地的所有权顺利转让。 第六步：办理相关证明手续 卖方需办理相关证明手续，包括办理预售许可证、商品房发票等。这些手续是为了确保土地出售过程的合法性和合规性。 第七步：申报税务局备案 最后，卖方需向税务局申报土地出售情况，办理备案手续。申报备案时，需提交相关证明材料，包括税务注销证明、财产交接手续证明等。 以上是土地增值税清算的基本流程。不同地区的土地增值税规定可能会有所差异，具体办理流程还需按照当地的相关政策和法规执行。因此，在进行土地出售时，卖方应及时咨询当地税务局，了解具体的清算流程和要求，确保税款能够按时缴纳，并顺利办理相关手续。同时，卖方也可以委托专业的税务咨询机构或律师事务所协助办理土地增值税清算手续，以保证自身权益的合法性和正当性。

房地产行业土地增值税清算流程及风险控制

房地产行业土地增值税清算流程及 风险控制 近年来，我国房地产行业发展迅猛，投资规模不断扩大，土地增值税也成为了一个重要的财政收入来源。土地增值税清算流程及风险控制成为了房地产企业必须要掌握的重要知识。 一、土地增值税清算流程 1.确定用地性质和用途 土地增值税清算前，需要先确定土地的用地性质和用途，如果需要转让，则需要申请转让许可并进行备案。同时，还需要在政府部门备案，进行用途规划和审批。 2.确定土地增值税计算基础 土地增值税计算基础是指土地的评估值和增值率。评估值需要根据土地所处地区、土地性质、用途等因素进行评估；增值率的计算需要按照当地税务部门颁布的相关政策进行计算，通常是根据土地增值额和土地持有期长短进行不同的计算方法。 3.计算土地增值税 根据上述计算基础，可以计算出土地增值税。需要注意的是，如果土地持有期不足两年，则还需要支付营业税、个人所得税等其他税种。

4.申报纳税 土地增值税计算出来后，需要在规定时间内进行申报和缴纳。如果未在规定时间内完成申报和缴纳，则需要支付罚款和利息。 二、风险控制 1.合规经营 房地产企业需要合规经营，遵守相关法律法规，不得以违法手段获取不当收益。另外，土地转让价格的高低也需要遵守市场价格规律，避免走偏。 2. 跟进政策变化 土地增值税的计算方法和政策在不同地区会有所不同，房地产企业需要及时跟进政策变化并作出相应调整，以避免因政策变化升高税负。 3.规划低税负结构 在土地的规划和开发过程中，需要合理规划低税负结构，尽可能减少土地增值税的负担。比如，可以引入合作开发等模式，将土地的开发和建设分开，减少土地增值税的负担。 总之，房地产行业土地增值税清算流程及风险控制需要考虑细致全面，从评估土地价值到计算税率，再到申报缴纳等环节，都需要严格遵守相关规定，降低风险，保障企业的稳定发展。

土增税清算步骤

土增税清算步骤： 第一步：汇总收入 根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第一条规定：“关于土地增值税清算时收入确认的问题：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。”根据《土地增值税暂行条例》第八条“有下列情形之一的，免征土地增值税：(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。 所以应该区分普通住宅、非普通住宅和商铺的销售收入。 第二步：取得土地使用权所支付金额的分配 土地成本按“占地面积法”分摊：某期项目应分摊的土地成本扣除项目金额＝土地成本扣除项目总金额×某期项目占地面积/各期总占地面积 分配绿化占地面积=某期建筑占地面积比例×道路及绿化面积 某期建筑占地面积比例=某期建筑占地面积/总建筑占地面积 分配后的某期占地面积=某期建筑占地面积+分配的绿化道路占地面积 第三步：房地产开发成本的分配 1、分期开发的，如果各期完工情况不同，应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊 除土地成本以外的其他开发成本按“建筑面积法”分摊：某期项目应分摊的混合成本扣除项目金额＝混合成本扣除项目总金额×某期项目建筑面积/总建筑面积 2、在同一期开发成本中，应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配 ⑴计算层高系数 选取普通标准住宅层高（住宅层高2.8米）为基数，层高系数设定为1；非普通标准住宅、商铺层高均高于住宅层高，其层高与住宅层高之比，得出其层高系数，即： 非普通层高系数＝非普通住宅层高÷住宅层高＝2.8÷2.8＝1 商铺层高系数＝商铺层高÷住宅层高＝4÷2.8＝1.4286 ⑵计算层高系数面积 普通住宅层高系数面积 ①总层高系数面积＝普通住宅建筑面积＝10175.40㎡， ②已售层高系数面积＝普通住宅已售建筑面积＝9648.10㎡； 非普通住宅层高系数面积 ①总层高系数面积＝∑（非普通住宅层高系数×非普通住宅面积）＝1×1633.68㎡＝1633.68㎡， ②已售层高系数面积＝∑（非普通住宅层高系数×已售非普通住宅面积）＝1×1633.68㎡＝1633.68㎡； 商铺总层高系数面积 ①总层高系数面积＝∑（商铺层高系数×商铺面积）＝1.4286×1219.77㎡＝1742.56㎡， ②已售层高系数面积＝∑（商铺层高系数×已售商铺面积）＝1.4286×55.40 ㎡＝79.14㎡。已售总层高系数面积＝9648.10㎡＋1633.68㎡＋79.14㎡＝11360.92㎡。 第四步：开发费用的分配 根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第三条第（二）项“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房

土地增值税计算公式及步骤

土地增值税计算公式及步骤 一、应纳税额的计算 1、计算增值额增值额＝收入额－扣除项目金额 2、计算增值率增值率＝增值额÷扣除项目金额 3、依据增值率确定适用税率。 4、依据适用税率计算应纳税额。 应纳税额＝增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数 例一：某房地产开发公司在市区购买一块土地，取得土地使用权支付金额为1000万元，拆迁安置费为80万元，勘察设计及前期工程准备费为80万元，建筑安装工程费为500万元，管理费用为8万元，贷款利息为80万元（未超过规定标准）。该房地产开发公司于3年后将该项目出售，取得转让收入共计2150万元。计算应纳土地增值税税额。（本题应当考虑加计扣除问题） 土地增值税的计税依据为土地增值额，即纳税人转让房地产所取得的收入减去法定扣除项目金额后的余额。本例中所列各项支出均属可扣除项目。 1、转让房地产收入＝2150（万元） 2、扣除项目金额之和＝1000＋80＋80＋500＋8＋80＝1748（万元） 3、土地增值额＝2150－1748＝402（万元） 402 4、土地增值率＝━━━━×100%＝23% 1748 5、根据税率界定，对土地增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用税率为30% 6、应纳税额＝402×30%＝120.6（万元） 例二：某商场将所属的一幢新建办公楼全部出售，售价为4000万元，有关新建办公楼的资料为：①该商场在取得该土地使用权时，共支付土地出让金500万元；②该商场在建设该办公楼过程中，支付有关拆迁补偿费110万元，支付前期开发费50万元，支付建筑安装工程费1400万元，支付基础设施费用130万元，支出间接开发费用70万元，支付贷款

土增税的预缴与清算方法

按照土地增值税暂行条例实施细则财法字〔1995〕6号第十六条规定,“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补;” 我国的房地产、特别是专门从事房产开发的企业,因其开发周期长,预售的产品多,一般对其应缴纳的土地增值税采取平时预征、竣工结算后汇算清缴的方法;但目前普遍反映房地产土地增值税计算麻烦,准确率不高,为此,笔者将土地增值税的预征和清算的方法介绍如下,供参考： 一、预征的方法; 预征是按预售收入乘以预征率计算,预征率由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况核定; 假定A房产开发企业计划开发住宅楼5栋, 2015年年底竣工交付使用,预计收入总额50000万元,2014年一季度取得预售收入10000万元,当地核定的土地增值税预征率为2%,则应预缴的土地增值税为10000×2%＝200万元; 二、汇算清缴的方法; 土地增值税的汇算清缴主要包括清算时间的确定、收入的确认、扣除额的确定、未出售产品相关事项的确定以及应纳税额的计算等几方面; 一清算时间的确定; 土地增值税的清算时间根据以下情况确定： 1、具备下列情形之一的,纳税人应自满足清算条件之日起90日内办理清算手续; 1房地产开发项目全部竣工、完成销售的; 2整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

3直接转让土地使用权的; 2.符合下列情形之一的,主管税务机关将要求纳税人进行土地增值税清算,纳税人应自接到清算通知之日起90天内办理清算手续; 1已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; 2取得销售预售许可证满三年仍未销售完毕的; 3纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的; 4省税务机关规定的其他情况; 二收入的确认; 房地产转让收入是指转让房地产取得的全部价款及其有关的经济收益,包括：货币收入、实物收入以及其他收入,在确认时应注意五点： 1、已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入;销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整; 2、对在销售时按县级以上人民政府规定代收的各项费用计入房价向购买方一并收取的,应将代收费用作为转让房地产所取得的收入;代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的,不作为转让房地产的收入, 3、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

土地增值税清算计算步骤

土地增值税清算计算步骤 根据XXX发布的《土地增值税清算有关问题的通知》 （国税函〔2010〕220号），土地增值税清算时，已开具商品 房销售的，按照所载金额确认收入；未开具或未全额开具的，则以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。如果销售合同所载商品房面积与实际测量面积不一致，已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时进行调整。 根据《土地增值税暂行条例》第八条，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地 增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，则应按规定计税。因此，需要分别计算普通住宅、非普通住宅和商铺的销售收入。 第二步是取得土地使用权所支付金额的分配。按照“占地 面积法”分摊土地成本：某期项目应分摊的土地成本扣除项目 金额，即土地成本扣除项目总金额乘以某期项目占地面积除以各期总占地面积。分配绿化占地面积需要乘以某期建筑占地面积比例和道路及绿化面积。某期建筑占地面积比例是某期建筑

占地面积除以总建筑占地面积。分配后的某期占地面积是某期建筑占地面积加上分配的绿化道路占地面积。 第三步是房地产开发成本的分配。对于分期开发的项目，如果各期完工情况不同，应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊。除土地成本以外的其他开发成本按照“建筑面积法”分摊：某期项目应分摊的混合成本扣除项目金额，即混合成本扣除项目总金额乘以某期项目建筑面积除以总建筑面积。在同一期开发成本中，应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配。首先计算层高系数，选取普通标准住宅层高为基数，层高系数设定为1；非普通标准住宅、商铺层高均高于住宅层高，其层高与住宅层高之比，得出其层高系数。然后计算层高系数面积，其中普通住宅层高系数面积等于总建筑面积，已售层高系数面积等于已售建筑面积。非普通住宅层高系数面积等于各非普通住宅层高系数乘以面积之和。 第一步：计算已售房屋的收入 根据已售房屋的面积和单价，计算出已售房屋的收入。例如，已售普通住宅收入＝已售普通住宅面积×普通住宅单价。 第二步：计算土地增值税

土增清算的计算方法

土增清算的计算方法 土地增值税是指在土地交易过程中，因土地价值的增加所产生的税。如果一块土地在购买时的价格低于卖出时的价格，那么就需要缴 纳土地增值税。而土地增值清算是计算出土地增值税的过程。 土地增值清算的计算方法： 1.确定土地增值的起点 首先需要确定土地增值的起点，也就是土地的购入价值。购入价 值指的是在购买土地时所支付的价格，包括土地的购买价和其他相关 费用，比如土地转让费和土地整理费等。增值的起点是影响整个计算 过程的关键，因此需要认真核实和计算。 2.确定土地增值的终点 土地增值的终点就是土地售出时的价值。土地售出时的价格要包 含所有相关成本和收益，例如销售价、土地交易手续费、土地整理费、管理费用、利润等。售出时的价值需要通过市场预测和分析可以获得。 3.确定土地增值税税率

土地增值税需要根据税率来计算。在大多数情况下，土地增值税 税率是按照国家规定的标准税率计算的。根据国家规定，土地增值税 税率为20%。但是，对于非居民销售土地，税率将提高至30%。 4.计算土地增值税应纳税额 土地增值税应纳税额等于土地增值金额乘以土地增值税税率。土 地增值金额等于终点价值减去起点价值，即为增值收益。 计算公式：土地增值税应纳税额=增值收益×增值税税率 5.支付土地增值税 完成税款计算后，就需要向相关税务部门缴纳土地增值税。通常 情况下，土地交易按照合同约定支付，在合同中就应该明确当事双方 的地价款及相关费用。卖方对土地增值部分的税款应在登记转移时交纳，买方也应在办理登记转移时支付部分增值税和登记费。 总的来说，土地增值清算是一个比较复杂的过程，需要深入理解 和认真计算。在清算的过程中，需要考虑到很多因素，如土地购买价、土地售出价、税率等。清算的结果会影响到土地交易双方的利益，因 此必须要仔细认真的进行计算和核对。

土地增值税未达85%清算比例计算

土地增值税未达85%清算比例计算 摘要： 一、土地增值税清算比例 1.土地增值税清算比例的定义 2.85%清算比例的规定 二、未达85%清算比例的计算方法 1.计算未达85%清算比例的公式 2.具体计算步骤和示例 三、未达85%清算比例的影响 1.对开发商的影响 2.对购房者的影响 四、应对未达85%清算比例的建议 1.开发商应采取的措施 2.购房者应注意的事项 正文： 一、土地增值税清算比例 土地增值税清算比例，是指开发商在销售房地产项目时，应缴纳的土地增值税占项目销售收入的比例。按照规定，这个比例应达到85%以上。 二、未达85%清算比例的计算方法 未达85%清算比例的计算方法如下：

Step 1: 计算项目的销售收入 销售收入= 销售面积× 销售单价 Step 2: 计算项目的土地增值税应税收入 土地增值税应税收入= 销售收入- 项目开发成本 Step 3: 计算未达85%清算比例的土地增值税 未达85%清算比例的土地增值税= 土地增值税应税收入× (1 - 85%) Step 4: 计算实际应缴纳的土地增值税 实际应缴纳的土地增值税= 未达85%清算比例的土地增值税× 项目销售面积 例如，一个项目的销售收入为1000万元，项目开发成本为700万元，则： 销售收入= 1000万元 土地增值税应税收入= 1000万元- 700万元= 300万元 未达85%清算比例的土地增值税= 300万元× (1 - 85%) = 45万元 实际应缴纳的土地增值税= 45万元× 项目销售面积 三、未达85%清算比例的影响 1.对开发商的影响：如果开发商的项目未达到85%的清算比例，可能

土增税的预缴与清算方法

土增税的预缴与清算方法 按照《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十 六条规定，“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于 涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地 增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。” 我国的房地产、特别是专门从事房产开发的企业，因其开发周期长， 预售的产品多，一般对其应缴纳的土地增值税采取平时预征、竣工结算后 汇算清缴的方法。但目前普遍反映房地产土地增值税计算麻烦，准确率不高，为此，笔者将土地增值税的预征和清算的方法介绍如下，供参考： 一、预征的方法。 预征是按预售收入乘以预征率计算，预征率由各省、自治区、直辖市 地方税务局根据当地情况核定。 假定A房产开发企业计划开发住宅楼5栋，2022年年底竣工交付使用，预计收入总额50000万元，2022年一季度取得预售收入10000万元，当地核定的土地增值税预征率为2%，则应预缴的土地增值税为10000某2%＝200万元。 二、汇算清缴的方法。 土地增值税的汇算清缴主要包括清算时间的确定、收入的确认、扣除 额的确定、未出售产品相关事项的确定以及应纳税额的计算等几方面。 （一）清算时间的确定。 土地增值税的清算时间根据以下情况确定：

1、具备下列情形之一的，纳税人应自满足清算条件之日起90日内办 理清算手续。 （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。（2）整体转让未竣工 决算房地产开发项目的。（3）直接转让土地使用权的。 2.符合下列情形之一的，主管税务机关将要求纳税人进行土地增值税 清算，纳税人应自接到清算通知之日起90天内办理清算手续。 （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整 个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余 的可售建筑面积已经出租或自用的。 （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。 （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。（4）省税务机关规定的其他情况。（二）收入的确认。 房地产转让收入是指转让房地产取得的全部价款及其有关的经济收益，包括：货币收入、实物收入以及其他收入，在确认时应注意五点： 1、已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未 开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金 额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面 积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 2、对在销售时按县级以上人民政府规定代收的各项费用计入房价向 购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入。代收费 用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，

土地增值税的计算方法及计算程序.doc

（1）计算方法 土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据，按照超率累进税率计算应纳税额，其应纳税额有以下两种计算方法： 1．分步计算法，即按照每一级距的土地增值额乘以该级距相应的税率，分别计算各级次土地增值税税额，然后将其相加汇总，求得应纳税额。其计算公式为： 应纳税额=∑(每一级距的土地增值额×适用税率) 这种分步计算法计算过程比较繁琐，因此，在实际工作中，一般采用速算扣除法，以简化计算过程。 2．速算扣除法，即按照增值额乘以适用税率，减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算应纳税额。具体计算公式 (1)增值额未超过扣除项目金额50％的： 土地增值税税额=增值额×30％ (2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100％的： 土地增值税税额=增值额×40％-扣除项目金额×5％ (3)增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的：

土地增值税税额=增值额×50％-扣除项目金额×15％ (4)增值额超过扣除项目金额200％的： 土地增值税税额=增值额×60％-扣除项目金额×35％ 上述公式中的5％、15%、35％均为速算扣除系数。 （2）计算程序 1．计算扣除项目金额。如系转让旧房及建筑物的，应计算评估价格，再确定扣除项目金额。 评估价格=重置成本价×成新度折扣率 2．计算增值额。 增值额=转让收入额-扣除项目金额 3．计算增值额占扣除项目金额的比重(以下简称“增值率”)。 增值率=增值额÷扣除项目金额×100％ 4．依据增值率确定适用税率。 5．依据适用税率计算应纳税额。 应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数 1 2