济南房地产市场调研分析报告
2001年济南房地产市场调研分析报告
一、投资环境研究
1. 济南市总体社会经济情况
济南市是中国东部沿海经济大省——山东省省会，是全省的政治、经济和文化中心，也是“中国经济综合实力50强”城市之一。 ● 济南市经济逐年增长
注：数据来源《济南统计年鉴》
注：数据来源《济南统计年鉴》
上图表明，近年济南市国民经济和社会发展保持良好的发展态势，全市GDP 总值和人均GDP 总值逐年增长。尤其是2000年，济南市完成国内生产总值达到952.2亿元，比上年增长12.1 % ；完成人均国内生产总值17001元，增长11.2 %。
● 产业结构调整，第三产业比例逐步加大
注：数据来源《济南统计年鉴》
注：数据来源《济南统计年鉴》
上图表明，济南市近年产业结构有所调整，第三产业比例逐步加大。尤其是2000年，济南市工业企业实现增加值达到219.2亿元，增长了10.2 % ；农业生产保持稳定，第三产业快速发展，成为经济增长的重要力量。三次产业结构由上年的10.5∶45.4∶44.1调整为10.0∶43.9∶46.1，形成了“三二一”的产业结构格局。
● 财政金融形势保持稳定
在2000年，济南市金融机构各项存款余额达1275亿元，各项贷款余额1069亿元，分别比年初增加213.7亿元和233.9亿元。金融机构新增贷款中，中长期贷款比重增加。至2001年1-5月份，城乡居民储蓄存款余额491亿元，比年初增加28亿元。金融机构各项贷款余额1153.3亿元，比年初增加84亿元。
中长期贷款比重的增加，表明金融机构看好济南市未来发展。而城乡居民储蓄存款的增加说明了市民持币待购的心理预期。
● 城市化进程步伐加快
按照国外资料，城市人口在30 % - 55 % 是城市化加速阶段。在2000年，济南市市域总人口达到562.7万人，比上年增长9.09 % 。济南城市人口大约在36.91 %，正处在城市化加速阶段的起步时期。
济南近年人口变化情况
注：数据来源《济南统计年鉴》
注：数据来源《济南统计年鉴》注：数据来源《济南统计年鉴》
人民生活得到改善
在2000年，济南市全年城市居民人均可支配收入达到8471元，比上年增长18.3 % ；农民人均纯收入3047 元，增长3.5 % 。全市在岗职工平均工资10475元，增长15.3 % 。2000年恩格尔系数为34.6 % 。随着各项改革进一步深化，社会保障制度改革步伐加快，医疗制度改革正逐步推开。全市已建立起下岗职工基本生活保障、失业保险、城镇居民最低生活保障三条保障线相衔接的保障体系，基本实现了养老金的社会化发放。
济南市近年城市居民生活水平指标
注：数据来源《济南统计年鉴》
注：数据来源《济南统计年鉴》注：数据来源《济南统计年鉴》
注：数据来源《济南统计年鉴》注：数据来源《济南统计年鉴》
至2001年1-5月份，在市场和物价方面，济南市实现消费品零售总额161.9亿元，增长12.3 % 。其中5月当月实现零售额31.1亿元，增长12.7 % 。个体私营商业继续快速发展，1-5月份个体私营经济实现社会消费品零售额62亿元，增长16.1 % ，增幅分别比国有和集体经济高出14.2个和12.8个百分点。市场物价保持平稳，居民消费价格指数为100.1 % 。
综上所述，济南市总体经济情况呈现以下特点：
●济南市国民经济保持较快的增长，尤其是第三产业迅速发展。
●济南市产业结构趋向合理，逐步形成了“三二一”的产业结构格局。
●济南市财政金融形势保持稳定，金融机构各项存、贷款余额保持增加。
●城市化进程步伐加快为房地产业发展拓展了空间，也增加了对公用设施的需求。
●恩格尔系数逐年下降，人民生活水平不断提高，消费能力增强。
2. 基础设施
注：数据来源《济南统计年鉴》注：数据来源《济南统计年鉴》
?2000年，全市煤气、液化气供气量分别达到8091万立方米和4.1万吨，比上年分
别增长3 % 和8.7 % ,天然气用气人口21万人，供气总量1104万立方米；城市
气化率90.2 %。
?2000年自来水供水量2.8 亿吨，日供水能力达到138吨。城市排水设施，采用雨
污分流制，完善雨、污水排水管网，扩大集中污水处理能力，雨水收入雨水管道，
就近排入河道。
?南市引黄供水工程已实现部分供水，兴济河污水处理厂等项目正按计划顺利进行。
?2000年全市集中供热面积2089万平方米。新建改建部分热电厂，如金鸡热源厂工
程。预计2010年中心城区的供热面积5080万平方米，热化率50 %。
?济南电网主要由黄台、石横两个电厂及500千伏济南变电站供电，覆盖面积8227
平方公里，综合供电能力120万千瓦。
?轨道交通及高架旅游轻轨工程，济南市规划中的道路线网规模在93-108公里。拟
定方案将千佛山、植物园、泉城广场、银座商城等连接起来，全长达到9.75公里。
预计2001年做好方案论证和项目立项的前期准备工作。
?2000年，济南市公交汽车营运线路89 条，比上年净增25 条；营运线路总长度1979
公里，增加244 公里；新增营运车辆500部；年末拥有各种公交营运车辆1700辆，比上年增长16.7 % ；全年客运量4.6亿人次，增长15.0 % 。出租车全面升级，档次提高，年末拥有各种类型出租汽车10700辆。2001年计划新增公交车辆300辆，新辟调整线路5-10条。
?蓝天工程的实施。为全面加强城市管理，改善城市环境质量，在济南市大规模实施
了以"治山、治气、治水"为主要内容的蓝天工程，取得了明显成效。一是治山。
完成大环境造林4.58万亩；市区植树70.1万株，新建绿地47.9万平方米，全市绿地广场达35处，总面积100多公顷。二是治气。淘汰燃煤锅炉264台，市区销售和使用的煤炭含硫量达标率为83.2%；取缔露天烧烤炉具9000余套，关停"三小"企业320多家；淘汰"面的"3000余辆，建设清洁燃料加气站8座，改装双燃料公交车辆10辆，工业烟尘和二氧化硫达到国家规定的排放标准，大气质量明显改善。三是治水。共完成1009米河道棚盖，269家废水工业污染源全部实现达标排放。对工商河、护城河、全福河等河流进行了清淤，市区水体污染状况有了明显改善。
?“一环九射”绿化美化工程是济南市第四期造绿工程的主要内容，也是改善济南市
大环境的一项跨世纪工程，主要包括市区二环沿线（一环）和九大出入口（九射）的综合整治与绿化美化，全长174公里。
综上所述，济南市基础设施建设呈现出以下几个特点：
●济南市社会事业项目建设得到加强，在供水、天然气、污水处理、道路及众多社
会事业项目方面的逐步改善和兴建，保障了居民的生活，提高了生活质量，为居民争取更好的生活居住环境打下了坚实的基础。
●作为城市化最明显的标志，公共交通的发展和延伸，是刺激房地产业富有成效的
因素之一。而住房制度的改革，给房地产开发建设注入了新的活力。在许多购房者看来，选购一套合适的房子，考虑的不单单局限于价格高低，便利的交通及相
关的配套设施，已经在人们购房需求中占的比重越来越大。眼下许多人已意识到，随着城市不断发展、延伸、公共交通已不仅成为人们雏形的重要工具，还是保证其所在地价和房屋升值的可见因素。
蓝天工程和“一环九射”绿化美化工程的实施，是济南市政府大力改善城市环境的举措，使居民最大受益，生活环境有所提高。同时，环境的更优化和道路绿化的跟上，使济南城市建设从中收益非潜。不光是建设项目开工量有所增加，而且一些楼盘依据好的环境条件价格也有所提升。
3. 政府政策与措施
近几年济南市为了进一步启动住房消费、拉动经济增长，实现“十五”计划提出的住宅发展目标，政府采取了若干措施：
●加大旧城改造的力度，实行旧城改造和实物拆迁与货币拆迁相结合的政策。济南市决定
利用三年时间进行全面的旧城改造。改造范围包括一环路以内及沿线，即经十路以北、北园大街以南、历山路以西、纬十二路以东。预计改造区片49片，总占地423万平方米。
●按照《济南市旧城区改造政策规定》，各类旧城改造项目分别享受一定的优惠政策，保
证开发商有利可图；开发建设单位投资“旧城区改造项目”可享受按开工前缴纳30％，预售前缴纳30％，竣工验收交付使用前缴纳40％分期缴纳土地出让金、城市建设基础设施配套费优惠，开工前一次缴齐的，可享受10％的优惠；开发建设单位投资“旧城区危陋房屋区片改造项目”，除享受“旧城区改造项目”的各项优惠政策外，可视情况免收或部分免收土地出让金和城市建设基础设施配套费。开发建设单位投资“旧城区特殊改造项目”，享受“旧城区改造项目”和“旧城区危陋房屋区片改造项目”规定优惠政策后仍不能保本的，可通过奖励容积率等补偿办法，使其保本微利。
●大力发展住房金融，适应居民住房消费的需求，进一步提高金融对住房市场的支持力度。
●规范发展物业管理业。进一步推行竞争机制，通过优胜劣汰，切实提高管理及服务质量，
改善居住环境。同时要研究和争取出台职工工资中增加物业管理费支出的政策，提高物业管理费的支付能力。
●切实改进房地产行政管理工作。落实《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导性意
见》，为购房人提供方便快捷的服务和产权保障。济南市几次下文减化购房手续，银行贷款更加轻松方便，原来三个月的贷款手续，现在缩短为15个工作日以内。
●据悉，济南市从8月1日起，现有公有住房的租金将进行调整，适当调高，调整时间将
持续到2002年7月31日。这次价格调整已经过价格决策听政会通过，并经省物价局批准。同时，已按住房货币化分配办法领取住房补贴的职工，应在其租住的公有住房基准租金的基础上，每平方米使用面积还要加收费用，其中，双职工家庭增加8元，单职工家庭增加4元。这一举措的实施将刺激济南市居民够房的消费增长，也是促进“切实启动个人住房消费”这一中心工作的进行。
综上所述，在国家宏观面上，由于住房实物分配的结束，以及住房分配货币化及住宅商品化的开始，创造了一个潜能极大的住宅市场。而近一两年银行连续7次降息，国家对房地产市场税费政策一路下减，引起房价降低。
具体到济南市，随着旧城改造步伐的加快，实物拆迁与货币拆迁政策的同步实施，许多拆迁居民对住房有了更大的选择空间。拆迁居民对安置的住房如有不满，可按政策规定获取一定数额的资金用于购买中意的商品房。应该讲这不仅对于广大拆迁居民是件喜事，对于房产开发商来说无疑也是一次“商机”。
政府的行为直接影响和刺激了济南市房地产市场的供给与需求，进一步促进住房消费的增长。
二、 济南市房地产市场研究
1. 济南市房地产市场概况
1.1 济南市房地产市场总体状况
注：数据来源《济南统计年鉴》
注：数据来源《济南统计年鉴》
上图表明，济南市近年房地产投资和销售额逐年增加，个人购房面积相应增长。2000年，个人购房面积达到了创记录的95.9万平米。一方面是由于济南市房改和旧城改造的推进，加大了个人购买面积；另一方面也表明了在人民生活不断提高的前提下，改善居住条件、追求更好的生活空间的消费需求日益强烈。
注：数据来源《济南统计年鉴》
注：数据来源《济南统计年鉴》
由上述两图，可以看出房地产投资随GDP的不断增长而呈现出加速增长的态势。关于房地产销售，可以看出与恩格尔系数之间的负相关的关系。它表明在居民生活由温饱型向小康型转变的过程中，个人住房开支也呈现出一种加速上升的势头。
按照济南市“十五”经济社会发展的总任务的要求，GDP年均增长要达到11%。在此基础之上，人均住房使用面积比2000增加3.5平方米，达到20平方米。
因此，未来几年内，居民对环境优美、配套完善、交通方便、设计合理、设备先进的住宅项目需求量大，济南市的房地产市场还将会有一个较大的增长。同时，市场竞争也会越来越激烈。竞争的焦点不仅仅是价格、户型的因素，更多得体现在对人的体贴、对客户更高需求的满足能力上。
●2000年，济南市房地产开发投资增势迅猛。
?房地产投资完成50.5 亿元，比上年增长43.0 % ，其中商品房投资42.2 亿元，
增长86.1 %。
?房屋施工面积559.6万平方米，其中住宅施工面积457.3万平方米，分别增长35.1 %
和51.8 %。
?房屋竣工面积235.9万平方米，其中住宅竣工面积211.2万平方米，分别增长62.7 %
和66.4 %。
?商品住宅实际销售面积119.3万平方米，增长46.5 % ，其中个人购买95.9万平
方米，增长2.9倍，个人购买比例已达80.4 % ，比上年提高50.6个百分点。
●2001年1－5月份，济南市房地产开发
?累计完成投资18.1亿元，较去年同期增长48.4 % ，占整个城镇集体及以上单位
投资的38.4 % 。
?商品房建设完成投资 17.9亿元，同比增长 88.4 % 。其中住宅投资14.7亿元，
增长44.1 % 。
?商品房销售建筑面积为21.2万平方米，其中住宅17.3万平方米；同比分别增长
44.2 % 和27.2 % 。
?商品房屋销售额4.8亿元，其中住宅3.8亿元，同比分别增长6O % 和 40.7 % 。
?商品房空置面积为 22.9万平方米，同比增长101 % 。其中住宅为17.4万平方米，
同比增长 2.2倍。
●经济适用房的发展受阻碍：济南市对经济适用房的建设用地实行行政划拨，免收土地出
让金，市政配套设施费减半的优惠政策。但造成经济适用房不经济的原因很多。其一，政府对经济适用房建设的扶持优惠政策难以落到实处。其二，按照国家的规定，开发商只能获得不高于 3 % 的开发利润。对此规定，很多开发商难以接受，如此微薄的利润很难使项目正常运转下去。加之政府职能部门对经济适用房建设成本、售价监督乏力，制约不强，导致经济适用房价格和商品房相差无几。其三，配套设施建设费用过高，加大了经济适用房建设成本。经济适用房在户型布局和设计上，还存在很多不如人意的地方。省政府印发了《山东省城市经济适用住房建设管理办法》，规定大城市房价一般控制在1200元/平方米，中等城市控制在1000元/平方米左右，小城市控制在800元/平方米左右。实际上，在济南、青岛目前的经济适用房的价格1800元/平方米左右，且面积偏大、户型单一、位置较偏，与广大中低收入者的支付能力相距甚远。
●二级市场开放活跃了房市：自1999年公房允许上市交易后，二级市场的交易日渐升温。
不但有利于盘活资产，而且可以带动一级市场的交易，消化空置商品房，对于整个房地产市场的发展有着不可估量的作用。
1.2 济南市房地产市场热点区域
经我队对济南市房地产市场的调查，热点区域如下：
●东部地区是济南传统的科技文化区。这里有完善的基础设施，优越的人文环境，众多的
大专院校和高质量的中小学。特别是济南以发挥东部科技优势为目标的开发区设立以后，东部区域人气上升，房地产市场进一步活跃。其中以山大路沿线、花园路沿线、解放路沿线和济南科技市场周边开发项目最为密集。另外，高新产业开发区也是区域热点之一。
●南部区域有着优越的自然环境，便捷的交通条件，是济南市房地产开发的新领域。从舜
华园、泉景四季花园到玉函南区、玉函东区、各种不同档次的楼盘能够满足不同层次购房者的需求。特别是舜湖社区的出现，将对济南房地产市场的格局产生重大的影响。南部还是济南别墅开发较早和较成功的地区，金宫山庄和加州花园都是济南较有影响的别墅项目。
●西部区域是传统上的工业区。近两年房地产开发规模不断扩大，交通条件、绿化环境以
及配套基础设施的改善，本区域出现了不少价格适中、环境优美、配套完善的小区，如汇统花园、怡心苑、槐苑花园等。改变了西部地区在人们心中的形象。
●北部地区是济南房地产价格最低的区域，以往的项目都以低价来抢占市场，如金牛小区、
太平洋花园等。济南实力较强的将军集团最近也投资在北部投资开发房地产项目，相信其带动下，北部房地产市场会出现一个全新的景象。
●泉城广场是济南知名的大型广场。广场不仅是市民聚会的场所，更带来了浓郁的商业气
氛。广场四周遍布大型中高档商场、4、5星级酒店、文娱设施等，交通发达，通向城市各处。
1.4 济南房地产发展趋势预测
●据城市调研队调研，随着旧城改造力度的加大，住宅的城郊化趋势明显。如西苑、友谊
苑、天福苑等小区2001年上半年竣工50万平方米。同时在南苑、九曲、后龙、药山、
腊山、桃园、十里河、马五寨、八里桥、匡山北区和历下工业园预计2001年年底前竣工100万平方米，在八里洼、东方红水泥厂原址、北园八村居2001年要开工建设超过百万平方米的居住区，争取2002年交付使用。仅以上几项在2002年之前就将有250万平方米左右的住宅进入市场，如此规模较大的市场潜在供应量势必会对济南市房地产市场产生冲击，从而影响住房消费的导向。
●济南市房地产将大量吸引外埠资金和外埠机构入场：济南的房地产市场表现的一直相对
十分稳定和封闭，而在这样相对封闭、市场化程度不高的的市场环境中，外地资金和机构将会进入本地市场，市场竞争程度趋于激烈。目前，从我队掌握的信息来看，绿景嘉园请来上海的公司进行全案策划和销售，水泥厂项目的开发商曾在北京成功进行了阳光100的开发。
●新经济对房地产业的影响：“新经济”正逐步成为新世纪人类社会和经济发展的一个重
要特征，它是以数码知识，网络技术为基础，以创新为核心，由新科技所驱动的可持续发展的经济。新经济时期的技术标志将大大影响每个人的生活方式，旧有的住宅布局受到了挑战，需要建立一种全新的居住模式。而网络信息时代的到来引发人们居住模式的改变，信息产业会进入每一个家庭，并将对人们的生活、工作模式产生巨大的影响。我国正拟启动汽车消费，汽车进入千家万户之后，对住宅的设计、小区的规划，乃至城市规划都提出了新的课题。
●未来住房需求的持续增长：有关资料表明：人均住房面积达到30-35平方米之前，会保
持旺盛的住房需求。而济南2000年的人均住房使用面积为16.5平方米，按照济南市“十五”经济社会发展的总任务的要求，GDP年均增长要达到11%。在此基础之上，人均住房使用面积比2000增加3.5平方米，达到20平方米。另一方面，住房消费的货币化进程发展和房地产市场交易中，个人买卖、租赁住房的税费将进一步降低。综合以上因素，济南市未来住宅建设将持续保持强劲增长。
2. 济南市中高档住宅市场分析
城市调研队调查表明，至2001年上半年止，济南市总体住宅市场比较活跃。其中，中高档住宅项目市场总存量约为489万平方米，市场总供应量约为177万平方米。济南市中高档住宅项目均价平均值在3392元/平米左右。
注：资料来源城市调研队调研
由上图可以看出，市中、历城和历下区的中高档住宅项目的市场供应量较多。其中以市中区和历下区的中高档住宅项目均价平均值较高，为3649元/平米和3610元/平米，其他区域均价平均值在3180-3280元/平米之间，略低于本市中高档住宅项目均价平均值。而历城区的中高档住宅项目市场供应量比较多，项目均价平均值在3186元/平米左右。
由下图可以看出，在济南市中高档住宅项目大多以板楼的建筑形式的项目最为多见，大约占到市场供应的78 % ，主要为塔楼形式的项目约占11 % ，其他混合形式的项目约占 11 %。这说明板楼建筑形式还是目前济南居民的主流建筑形式。
注：资料来源城市调研队调研
我队对济南市中高档住宅项目作详细的分析：其中，中高档住宅项目的只分析板楼和高层建筑形式，板楼包括板式小高层和多层。
济南市板楼与纯高层中高档住宅总存量与总供应量
注：资料来源城市调研队调研
至2001年上半年止，济南市中高档住宅项目板楼的总存量约157万平方米，总供应量约39.76万平方米。纯高层的总存量约17.08万平方米，总供应量约5.2万平方米。济南市目前住宅无论是从总存量还是总供应量以板楼为主要建筑形式的住宅项目占有市场很大份额。
注：资料来源城市调研队调研
板楼项目中天桥区、历下区和历城区的总存量最多，分别约为51、49和42万平方米。而济南市板楼中高档住宅项目市场总供应量约为40万平方米，其中天桥区、历下区和历城区的总供应量最多，分别约为14、10和13万平方米。
济南市板楼与纯高层中高档住宅均价与销售率
注：资料来源城市调研队调研
至2001年，济南市中高档板楼住宅项目均价平均值约为3207元/平米，平均销售率为75.6 % 。纯高层住宅项目均价平均值约为4132.5元/平米，平均销售率为75 % 。纯高层项目均价比板楼均价高约1000元/平米，一方面有建安造价的因素，另一方面是由于纯高层
项目多是新近的开发楼盘，其配套设施、整体设计与包装比一些相对较早开发的板楼住宅，更具有市场竞争力。这点也可从两种建筑形式的住宅项目销售率上得以印证。同时，也表明济南市居民的住宅消费观念发生了转变。
注：资料来源城市调研队调研
济南市中高档板楼住宅项目中，槐荫区和历下区的项目均价平均值较高，超过3500元/平米。而在销售成绩方面，市中区和历下区则保持着平均销售率在80 % 以上的好成绩。另
外，历城区中高档板楼住宅项目均价平均值约为3010元/平米，平均销售率在72 % 左右。
济南市板楼与纯高层中高档住宅均价与容积率、绿化率的关系
注：资料来源城市调研队调研
济南市中高档板楼住宅项目容积率平均值为1.52，绿化率平均值为36.35 % 。纯高层 住宅项目容积率平均值为2.83，绿化率平均值为35.25 %。
注：资料来源城市调研队调研
注：资料来源城市调研队调研
在板楼项目中，槐荫区、天桥区和历下区的项目容积率比较低，约为1.25、1.49和1.49。绿化率以槐荫区最高，达到40 % ，其他地区绿化率一般在34 % 至38 % 之间。
注：资料来源城市调研队调研 注：资料来源城市调研队调研
板楼项目中绿化率与其均价的关系是正相关，而容积率与均价的关系成负相关。
济南市中高档住宅装修形式与均价的关系
注：资料来源城市调研队调研
目前济南市中高档纯板楼住宅项目多以毛坯房为主，大约占到市场总量的 50 % ，其次是厨卫精装，约占37 % ，第三是精装修，约占 13 % 。
房地产市场调研报告提纲
调查报告 题目对近年来房地产的形势分析 姓名张雷 所在系部工商管理系 专业班级 2012级营销5班 学号 2012230517 指导教师张毅 日期 2015 年 5月 6 日
市场调研报告提纲 前言 调研时间、调研范围、调研方法、调研结论 目录 一、宏观经济与政策 1、国家经济状况及房地产大势现状 （1）经济状况分析： 近3-5年经济增长，去年同比数据。 （2）房地产大势分析： 近期房地产发展情况、投放量、消化量、控制量等。 2、国家房地产发展趋势分析 主观分析，分解成若干条 3、分析及应对 （1）通过经济层面分析，提出市场投放观点等 （2）通过对政策的解读，提出对项目的应对政 二、纵观市场及区域（以重庆市涪陵区为例） 1、涪陵城区概况及经济状况
城乡划分、下辖乡镇、人口基数、经济总量、房地产资金投放情况等2、涪陵区整体规划及发展方向 整体规划及城市发展方向，主城区、新城区等符合划分。 3、涪陵区土地市场投放情况 政府客观数据，并形成润弘；快速启动项目，快进快出，迅速回金。 4、涪陵区最近6个月的房地产市场现状及解读 通过调研了解，对半年内市场变化的判断 主要体现为：（1）新楼盘的推出量 （２）有无新产品（特色产品、创新户型等）的出现 （３）价格有无明显拉上 （４）开盘项目的分析与判断 （５）消费需求导向如何 （６）区域政策执行及应对情况，对区域市场影响如何 三、涪陵区房地产市场解码 １、个案调研 含个案调研印象，优劣势分析
２、在售项目总结及细分 ａ、市场总体特征 ｂ、板块划分及格局状况 ｃ、建设规模分析 ｄ、建筑风格分析 ｅ、户型分析 ｆ、价格竞争分析 ｇ、消费群体分析 ｈ、购买力分析 ｉ、营销和推广的认识 ３、市场发展趋势预测 ａ、住宅 市场定位上，产品规划及定位上，户型定位上，景观设计上，样板区设计上 ｂ、商业 随着城市发展，土地日益稀缺，地价攀新高，以商业为主的综合体或商业项目将陆续出现······主要目的是提上土地价值，增加项目开发利润。
房地产市场调查报告
房地产市场调查报 告
涉县房地产市场调查报告 市场部 -3-7 涉县房地产市场调查报告
一涉县房地产市场环境调查 (一)涉县整体环境简介 涉县位于太行山东麓,河北省西南部,晋冀豫三省交界处。涉县县境位于北纬36°17′--36°55′,东经113°26′--114°之间,东西横距37.5公里,南北最大纵距64.5公里。涉县东以东郊山、古脑、老爷山为界,与武安市、磁县比邻;西以黄栌垴、大寨垴、黄花山为界,与山西省黎城、平顺县相连;南与河北省安阳、林州市隔漳河、浊漳河相望;北面有羊大垴、界牌山、左权岭与山西省左权县接壤,属深区。全县总面积1509.26平方公里,耕地33万亩,宜林宜牧荒山157亩,辖9镇8乡,308个行政村,513自然村,个总人口386,404人。 ,全县生产总值完成110亿元,增长20%,财政收入11亿,同比增长36%,城镇居民可支配收入达到7040元,同比增长10%,农民纯收入3300,同比增长16.6%。涉县境内公路通车总里程已达923公里,其中:国道一条、省道两条、县道两条、农村公路143条。邯长铁路连接邯郸与长治,途经涉县,阳涉铁路连接阳泉和涉县,邯郸连接京广线;向西南可通长治连接太焦线。由于邯郸市为冀门户和河北省的主要枢纽之一,京广线、邯长线、阳涉线铁路与北京、广州、山西长治相通,纽连河北、河南、山西三省七县(市)。因此,涉县能够以邯郸为中转站通往全国各地。涉县还是晋煤外运的主要通道、区域重要的交通枢纽之一,境内有大型煤炭转运站300余家。涉县素有”秦晋之要冲,燕赵之名邑”之
称,”八山半水分半田”是涉县总的特点。涉县自古乃商贾云集、兵家必争之地。 涉县经济开发区位于涉县新城区中心地带,占地面积 6.03平方公里。交通便利,紧邻高速公路出入口,309国道依区而过,邯长铁路穿越全区,龙井大街、开元大街、崇州路等主干道路便捷地连接县城。 (二)涉县房地产市场现状 涉县房产的分布主要集中在铁道以北,龙山公园周边。原因是这片区域属于涉县高开区,新建的政府办公机构也比较多,整体空气环境较好,没有大的厂矿企业分布,特别适合居住条件。在铁道以南,属于涉县的老城区,由于地区环境的制约,老城区的发展节奏比较缓慢,城市改造也是从近几年刚刚起步,当前正在铺设县区的几条主要交通干道。老城区的住宅小区主要是以前所建设的一些单位家属院,新建的楼盘较少。 当前涉县成规模的住宅小区受到居民的青睐,她们喜欢小区的整体环境,生活氛围,物业管理以及小区的配套设施。因此涉县比较好的小区(如金源小区和君子居小区)开盘时间不到半年就已售出85%以上,从各售楼部调查发现,当前所剩房源寥寥无几,销售异常火爆。 (三)房地产市场发展趋势
房地产市场需求分析报告
《房地产市场需求分析报告》
一：影响我国房地产市场需求因素： 价格的基础是价值，价格不可能长时间偏离于价值，动态来看，价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看，价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的。所以需求是影响房地产价格走向的基本力量。 1、利率和房地产消费信贷 通过政府在利率和信贷政策上的一系列措施可以看出政府意在抑制房价飞涨，但不希望房价大幅下跌，而要保持房价微涨，因此加息和调整的幅度不大，其造成的购房支出成本增加有限，因而对市场总体影响不大。 2、通货膨胀率的上升 由于不同物品的价格，对通货膨胀的发生将有完全不同的反应。对于可贸易品及国内产能充足的商品，主要是工业消费品，由于较大的供应弹性，价格将不会出现大的升幅。那么通胀压力将主要通过不可贸易品及资本品来释放。股市由于其存在的结构性难题尚未解决，不可能出现很大的升幅，那么唯一可预期的，就是房地产价格的上升了。各个国家的有关研究也表明房地产价格与通货膨胀是呈正相关的关系。 3、消费心理 中国人宁愿抛弃低廉的租金不去租房，而去买房，看似出于中国人的传统观念，实则是由于中国的相对不健全的社会保障制度使人们对未来产生的不安全感。这一消费心理原来的表象就是居高不下的银行个人存款；这一心理在低利率时代又表现为对保值增值的资本性商品的偏爱，房地产也就成为人们消费的一个热点。而对通货膨胀的恐惧也加深了这一消费心理。 4、城镇居民储蓄存款 城镇居民储蓄存款与房地产市场需求呈正相关关系。如果一个城市的城镇居民储蓄存款的数量增长,那么购买住房的资金就会增加,从而会导致房地产市场需求量的增加;反之,需求量会减少。2011年城镇居民储蓄存款额度已有35万亿人民币，这是一个刺激点，有利于需求的增加。 二：具体数据分析 第一点：全国商品房销售面积及销售额增速(%)
房地产市场调研报告
房地产市场调研报告 一、东莞市房地产发展状况 在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。 二、宏观规划对常平房地产的影响 1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。 东莞市政府关于常平（20XX~2020）经济发展战略预测：20XX年、20XX年和2020年常平镇国内生产总值分别为亿元、亿元、亿元；20XX年、20XX年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。 2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热
点。 根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20XX年、20XX年和2020年的城镇总人口分别为万人、52万人、60万人左右；20XX 年、20XX年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划20XX年、20XX年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。 3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。 常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。 三、房地产市场分析 1、常平各个区域分析： 1) 常平中元街及中心地段
房地产市场调研报告
房地产市场调研报告 调研报告不同于调查报告，调查报告是因为发生了某件事(如案件、事故、灾情)才去作调查，然后写出报告。以下是小编整理的关于地产市场调研报告，欢迎大家参阅。 一、大丰港房地产发展状况 大丰港是江苏省委、省政府重点建设的江苏沿海三大深水海港之一。大丰港处于江苏省1040公里海岸线港口空白带的中心位置,距上海港250海里、连云港港120海里、秦皇岛港490海里、距日本长崎港430海里、韩国釜山港420海里，可经上海港、釜山港直达东南亚和欧美各大港口。凸显的区位优势，使大丰港成为江苏沿海中部及周边地区与国际市场接轨的最佳大跳板。 这里交通运输十分便捷，集疏运条件具备。大丰港与沿海高速、宁靖盐公速、徐淮盐高速、京沪高速、新长铁路、通输运河相连。苏通长江大桥已经建成，从沿海高速公路到上海市区仅需2小时车程;大丰港距盐城机场仅45公里，盐城机场已开通至北京、广州、云南、温州、南昌、韩国首尔、香港等地航线。疏港四级航道200xx年12月开工建设，经通榆运河可直达长江水系;大丰港至大丰市区双向8车道的通港大道正在建设;在盐城至大丰港的高速公路即将开工;新长铁路大丰港支线已列入国家规划。“海、陆、空”现代化立体交通格局已经形成，成为江苏新型的海河联运口岸。 大丰港直接覆盖苏北、苏中及淮南的广大区域。年货物可供吞吐
量逾8000万吨。每年直接供应或经过该地区供应的大宗货物中仅煤碳就达3000万吨，木材达300立方米，集装箱生成量50万TEU，各类化学品500万吨。 在大丰港新一轮城市建设高潮的带动下，全港房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。 二、宏观规划对常平房地产的影响 大丰港海港新城是按大丰港经济区总体规划建设的一个独立新城，按照“一年拉开主框架，二年初见成效，三年建成2平方公里，五年建成5平方公里、5万人口的港城启动区”的目标，以“规划指导、集中开发、环境先行、政府引导、市场开发”为原则，科学策划、科学开发。启动区的控制性详细规划建设海港新城东至城东路(原海堤公路)、南靠疏港路(S332省道)、西接滨湖大道、北临通港路。 港城启动区先期已建成海关、商检、海事、国土办公楼等开关通航必备的行政建筑设施。配套建成了海关桥、港华桥、浔阳路、洋辉中路、港华路等市政道路和桥梁。目前正在实施五星级温泉假日酒店、
房地产市场调研报告
楼盘文案策划模板 一、项目前期市场研究与前期策划阶段（一）市场调查与市场机会分析 1. 市场调查分析 （1）市场调查与分析 （2）市内各区域竞争楼盘调查与统计分析（3）项目概况分析 （4）项目区域人文历史概况分析 （5）项目优、劣势分析 2. 市场机会分析 (1) 市区商品住宅市场竞争程度评估分析 (2) 策划区域竞争对手设定 (3) 策划项目片区商品住宅市场机会分析 (4) 策划项目（楼盘）市场机会分析
(5) 介入市场身份设定 （二）项目市场定位与建筑策略分析1．项目市场定位分析 (1) 项目总体定位分析 (2) 项目目标客源定位分析 (3) 项目价格定位分析 (4) 项目档次定位分析 (5) 项目形象定位分析 (6) 项目物业管理模式分析 2．项目建筑策略分析 (1) 项目建筑风格分析 (2) 项目建筑功能分析 (3) 项目会所设施平面设计 (4) 项目架空层园林设计 (5) 项目户型优化分析
(6) 项目外立面设计建议 （三）项目工地包装模式设定 1. 售楼部包装模式设定 2. 售楼部内部装修风格建议 3. 售楼部外围气氛策划设定 4. 工地围墙样式推荐 5. 售楼书设计 6. 海报设计 7. 宣传单张设计 8. 涉及销售的各类表格设计（四）项目品牌战略包装计划设计1．项目品牌资源分析 2．项目品牌内涵设定 3．项目品牌VI设计建议
4．项目品牌推广计划编制 （五）项目卖点分析 1．项目概念塑造 （1）贵阳现推项目概念分析 （2）本项目概念形成分析 （3）本项目概念升华 （4）本项目概念目标客户接受度分析2．项目卖点分析 （1）项目社区主题概念分析 （2）项目规划卖点分析 （3）项目户型卖点分析 （4）项目外立面卖点分析 （5）项目园林概念卖点分析 （6）项目自身环境优势卖点分析（7）项目的配套设施卖点分析
房地产市场调查报告
房地产项目市场调查报告 小组成员
摘要 一、调研目的 二、调研内容 三、调研范围及对象 四、调研方式与方法 五、调研具体实施 六、调查时间进度安排 七、本次调研工作人员分配及工作分工 八、经费预算
一、调研目的 1、了解房地产主开发商的楼盘价格、设施、促销以及开发商的实力。 2、了解房地产价格的走势 3、了解房地产开发的项目成本。 4、了解楼盘所处地区的交通情况 二、调研内容 1、房地产项目的位置、户型、风格、单价、总价、配套、交通等方面的情况 2、房地产开发商情况调查，主要调查项目附近楼盘的房型、价格、推出时间、销售渠道、促销策略及开发商实力等 三、调研范围及对象 天津市的所有房地产开发商都是被调查对象
四、调研方式与方法 主要以实地调查为主，具体实施方法如下： 在完成市场调查设计及对调查人员进行讲解有关调查内容后，就可以展开具体的实地调查，每位小组成员负责调查3-4家房地产商的访问调查。调查人员在进行调查时向房地产开发商说明来意并做好访问记录。 五、调研具体实施 （1）准备阶段 确定调查问题，设计调查方案，确定调研人员 （2）实施阶段 根据调查要求，采用多种形式，由调查人员广泛地收集与调查活动有关的房地产开发商的信息。每名调研员负责3-4个房地产开发商的调查，时间控制在1-2天以内。 （3）调查后续工作安排 调查工作完成后，对个小组成员调查的数据进行汇总、归纳、整理和分析，做出统计分析报告。 六、调查时间进度安排 （一）调查时间： 1、在房地产开发商售楼期间进行访问调查 （二）调查时间进度安排表
七、调研工作人员分配及工作分工 调查方案设计及修改: 数据收集及统计： 分析数据及调查报告撰写： 八、经费预算 共计：元整（详见活动经费预算表）活动经费预算表：
公司房地产市场调查报告
公司房地产市场调 查报告
金华房地产市场调查报告 ( 2月) 的金华楼市在经历了宏观调控的洗礼后,出现了许多引人关注和思考的现象,先扬后抑而后再逐步回暧的走势,宏观面不断的利空袭来,让我们不能不认真对市场进行一次理性的判断,以下我们从土地供应、开发与销售、二手市场交易情况、存量房等因素进行深入的分析。 土地交易情况 市区(除开发区外)共招标、拍卖出让土地1416.04亩,出让总金额198950.3119万元。开发区共招标、拍卖出让土地220.32亩,出让总金 额为63157.7573万元。 据市国土资源局统计, 出让土地每亩市区经营性用地公开出让共计51宗,包括城市规划建设用地范围内出让33宗,城市规划区外18宗,成 交均价在100万元左右,与前两年基本持平,出让面积与相近,但据观察出让地块郊区化现象明显,表明土地价格实际上是在进一步上涨,而且体 量供应维持在高位,前两年积累下来的存量土地也将在今明两年集中上市,预计既使今年土地供应严格控制,仍将有相当巨大的供应量充斥在市场上。 商品房开发与销售情况
,市区商品房销售面积为114.69万平方米,同比增长48.3％,其中住宅为100.4万平方米,同比增长39.7％;商品房预售面积为127.42万平方米,同比减少7.8％,其中住宅为107.46万平方米,同比减少7.8％。商品房新开工面积为182.71万平方米,同比增长39.9％,其中住宅为139.46万平方米,同比增长40.4％。 据金华市统计局资料,尽管受到宏观调控影响,但金华市区房价仍呈上升态势,商品房平均每平方米价格为3645元,同比上涨12.9%。其中住宅3185元,同比上涨14.1%,住宅中的多层和高层分别为2885元和3757元,同比分别上涨13.1%和19%;非住宅用房中的写字楼和商业性用房分别为3207元和6930元,同比分别上涨24.2%和10.2%。 市区共成交住宅8272套,成交面积93.97万平方米,成交金额181326.26万元;共成交商业营业用房1119件,成交面积7.69万平方米,成交金额82093.15万元;共成交办公写字楼202件,成交面积2.32万平方米,成交金额7979.98万元。 另外全市经济适用房在建面积34.87万平方米,竣工面积13.08万平方米。
2020房地产市场调研报告(1)
2020房地产市场调研报告 部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下： 一、基本情况 近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。 二、我市房地产市场的主要表现及原因分析 2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部 6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县201X年-201X年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。 3、投资型购房减少，消费者趋于理性。201X年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从2020年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等 周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。
房地产市场调查报告3篇
房地产市场调查报告3篇 2018-08-22本文目录房地产市场调查报告关于房地产市场调查报告关于房地产市场的调查报告一、xx房地产市场发展现状优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。 从XX年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。 总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。 一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写楼、商铺等不同商业业态于一体。 房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。 另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。 长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。 XX年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。
XX年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。 目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。 在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。 二、xx商品住宅发展特征产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。 价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。 供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx 区域楼盘供求基本平衡。 消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。 产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。 文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。 三、XX年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析(1)商品住宅价格与销量分析xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，XX年(1—6月
2018最新的关于房地产市场的调研报告
2018最新的关于房地产市场的调研报告根据县政府近期调研工作的安排，我局对目前我县的房地产市场情况作了详细调研，现将情况汇报如下： 一、我县房地产市场发展的现状 (一)房地产市场发展形势分析 近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前，我县具有房地产开发资质的企业已有17家，“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处，开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展，大大提高了居民的居住生活水平，为我县经济增长注入了新的活力。 目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升;楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。xx年以来，在房地产市场供需两旺的同时，我县房
地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面，主要以100平方米以上的大面积楼房为主，90-100平方米的小户型销售情况良好但数量较少，仅占年度开发量的25%左右。 总体看，xx年我县房地产需求增长速度将低于xx年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军;同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何(特别是个人购房比例)以及投资性购房的比例。xx年，从购房者购房的动机来看，我县城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到93%，以投资为目的占7%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%，说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。 预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨，涨幅经历了xx年爆发性增长之后，将趋向平稳，全年增长速度预计
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房地产市场调研报告模板 房地产市场调研是为了提高产品的销售决策质量、解决存在于产品销售中的问题或寻找机会等而系统地、客观地识别、收集信息，接下来小编搜集了房地产市场调研报告模板，欢迎查看，希望帮助到大家。 近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从XX年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 一、我区房地产市场发展现状 今年1—6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37。3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：
1、房产投资保持较高增速 我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1—6月，房地产开发平均增速为%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2—6月累计增速分别为：%、%、%、%、倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。 2、房产销售势头回落明显 今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2—6月的增速走势见图二： 从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1—6月全区预售3940套，总面积50。6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15。5%和15。4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6。5万平方米，与3月份相比均下降了44。3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。 3、房产平均价格持续走高 虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场
房地产市场调查的报告模板
房地产市场调查的报告模板 导语：为房地产资源整合及营销提供战略性依据，指导分析未来的走势。以下是为大家分享的房地产市场调查的报告模板，欢迎借鉴！ 关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照XX年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关 部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下： 一、基本情况 近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。
XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。 XX年榆林市区商品房均价1646元/㎡，XX年涨至2300元/㎡，XX年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，XX年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管XX年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。XX年特别是二、三季度以来，榆林城区市场发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。 经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。XX年--XX 年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中XX年完成22万㎡;XX 年完成18.1万㎡,同比下降17.7%;XX年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。 廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套)，总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。 二、我市房地产市场的主要表现及原因分析 1、房价起伏较大，市场回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是XX年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些
房地产市场分析报告
房地产市场分析报告 侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例） 第一部分：宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析 项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系 （4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响 （5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析 第二部分：区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）； 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）； 价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点
最新房地产市场调研报告(通用)
最新房地产市场调研报告 济南市房地产市场调查分析报告 第一部分：投资环境分析 1、济南自然环境及人口概况 济南市南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。地形可分为三带：北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。 济南是中国东部沿海经济大省——山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。 济南历史悠久，是国务院公布的历史文化名城。济南风景秀丽，泉水众多，被誉为“泉城”。济南的市树是柳树，市花是荷花。 2、济南经济状况分析 (1)宏观经济概况 2004年，济南市实现地区生产总值1618.9亿元，增长15.6%，综合经济实力保持在全省前列，是全省重要的综合性产业城市。第一产业实现增加值118.7亿元，增长7.8%;第二产业实现增加值742.4亿元，增长19.8%;第三产业实现增加值757.8亿元，增长13.0%。。 (2)银行存款余额概况 济南市是中国九大金融区之一，金融机构门类齐全，运营良好。到2004年底，全市各类银行金融机构存款余额2991亿元，比年初增长22.1%，全市贷款余额2830亿元，增长10.8%。 (3)济南市民收入及消费概况 2004年，城市市区居民(非农业)人均可支配收入为12005元，增长9.0%;人均消费性支出8581元，增长2.2%。农民人均纯收入4116元，增长13.7%;人均生活费支出2543元，增长9.8%。城乡居民的消费结构发生较大变化，生活质量提高。城
房地产市场分析报告
一、房地产相关政策及行业信息 （一）房地产相关政策 1.济南等28 城市试点公积金贷款支持建保障房 济南、北京等28 个城市成为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，133 个经济适用住房、棚户区改造安置用房、公共租赁住房建设项目为申请利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点项目，贷款额度约493 亿元。住房公积金贷款支持的经济适用住房和列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房建设，贷款期限最长不超过3 年；政府投资的公共租赁住房建设贷款，贷款期限最长不超过5 年。项目贷款到期后，贷款本息必须全额收回。 2. 济南市今后土地价款须半年内付清 《济南市市区国有建设用地使用权挂牌出让细则（试行）》近日正式公布施行，这部国有建设用地转让新规中明确规定，土地价款须半年内付清，这一规定比山东省的有关规定更为严格。新规还明确，自然人以及有欠缴土地出让价款、囤地炒地、闲置土地等违规行为等7 种主体被限制参加土地竞买。标的物存在重大瑕疵、竞买人恶意竞争造成价格畸高等情况发生后，土地交易可以终止。 3. 山东土地征收新规明年实施补偿方案先公示后报批 《山东省土地征收管理办法》日前正式颁布，与以往国家及山东
省同类规定相比，土地征收前补偿方案在征收报批之前公示，集体土地被征收土地补偿集体、村民分配比例等几项内容有重大改变。有关部门称，山东省土地征收新规在国内较为超前。土地征收新规2011 年1 月1 日起施行。 （二）城市建设新闻总汇 1. 盛福片区再推148 亩住宅用地 继历下区的部分旧城改造安置房建在盛福片区后，该片区又推出148 亩住宅用地，规划建设住宅小区。市土地收储部门新推出的这部分地块，位于济南市东部新城热点区域———涵源大街北侧地块，雄踞济南东拓战略门户。东部新区有四条主干道贯穿东西：经十东路、工业南路、花园路和工业北路。 2. 西客站片区三个中心选址初定 在西客站片区布局中，有“三颗心”非常重要。三个中心分别为文化中心、会展中心和商务中心，位于中央景观绿轴与腊山河交汇处。日前，西客站片区的“三心”布局选址位置初步确定。规划透露，西客站片区文化、会展、商务中心选址范围为北至兴福路、南至张庄路延长线、西至腊山河西路、东至腊山北路，三个中心位于新城核心区中央景观绿轴与腊山河的交汇处，可借助绿地系统及河岸水景形成优美的景观环境、独特的标前，泺口片区规划设计编制正式完成。该片区将建设成为济南市南北轴线的重要节点、综合型标志性建筑群、超
房地产市场调研报告2021(1)
房地产市场调研报告2021 Real Estate Market Research Report 2021 汇报人：JinTai College
房地产市场调研报告2021 前言：调研报告是以研究为目的，根据社会或工作的需要，制定出切实可行的调研计划，即将被动的适应变为有计划的、积极主动的写作实践，从明确的追求出发，经常深入到社会第一线，不断了解新情况、新问题，有意识地探索和研究，写出有价值的调研报告。本文档根据调研报告内容要求展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 南京房地产开发投资额仍在增长，销竣比显示供需仍不平衡。20xx年南京房地产开发累计投资额445.97亿元，同比增长27%，20xx年1-2月房地产开发完成投资额77.2亿元，同比增长41%。07年以来平均销竣比为2.64，07年全年呈现供不应求的局面，但是xx年前两个月销售面积跟不上竣工面积，主要原因可能是受市场"拐点论"的影响。 xx年南京商品房销售均价平稳增长，xx年初售价同比增长10.1%，环比略有下降。20xx年，南京市商品房全年销售均价为5303.8元/平方米。 xx年1-2月份商品房销售均价为5331元，同比xx年2月份增长10.1%，相比xx年全年销售均价增长0.5%，但是比较07年末的销售均价略有下降。xx年12月份南京市商品房成交量显著放大，xx年前两个月成交量较少，相比xx年1-2月份同比减少60%多。
xx年前4个月南京住宅市场成交量表现比较平稳，较07 年同比有所减少。xx年3月份累计成交面积约40万平方米， 同比减少17%左右，4月份截至到4月22日累计成交40.2万 平方米，有望超过3月份的成交量，但同比20xx年4月仍有 缩减。 南京未来两年的住房建设计划将提高响应政策号召，土 地供应不会对房地产市场过度限制。未来两年南京的住房建设计划将逐步落实"90/70"政策，增加中低价位、中小户型商品 房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，xx年土地供应相比xx年减少135万平方米左右，但是xx年 将在xx年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来 两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。 二，xx年以来南京商品房销售情况 20xx年，南京市商品房全年销售额为603.51亿元，销售面积1137.88万平方米，销售均价为5303.8元/平方米，其中住宅全年销售额533.42亿元，销售面积为1064.52万平方米，销售均价为5011元/平方米，现房全年销售额为77.58亿元，销售面积为190.27万平方米，销售均价为4077元/平方米， 期房全年销售额为455.84亿元，销售面积为874.24万平方米，销售均价为5214元/平方米。
江津区房地产市场调研报告
江津区房地产市场调研报告 一．江津房地产市场环境概况 1.人口概况 2011年统计显示全区户籍人口150.4万人，比上年增加0.8万人。其中，非农业人口55.6万人，农业人口94.8万人。全年出生人口21857人，出生率为14.5‰；死亡人口10672人，死亡率为7.1‰；出生婴儿男女性别比为99.75：100，人口自然增长率0.74‰。 人口年龄结构：18岁以下的人口为265019人，占17.6%；18-35 岁的人口为271685人，占18.1%；35-60岁的人口为677237271685，占45.0%；60岁以上的人口为271685人，占19.3%。 人口受教育结构：普通高校本专科招生0.93万人，在校1.95万人；中等职业学校招生0.84万人，在校2.32万人，毕业0.84万人；普通中学招生2.16 万人，在校6.54 万人，毕业2.25万人；小学招生1.26万人，在校7.43 万人，毕业1.37万人。幼儿园在园幼儿3.87万人。初中毕业升入普通高中0.77万人，升入中职0.84万人，学龄儿童入学率100 %，普通初中入学率99.9 %。 2.经济发展概况 2011年全年实现江津区生产总值383.8亿元，按可比价格计算，比上年增长17.9%。分产业看，第一产业实现增加值55.3亿元，增长5.8%；第二产业实现增加值230.9亿元，增长23.3%，其中工业实现增加值205.8亿元，增长23.7%；第三产业实现增加值97.7亿元，增长12.7%。三次产业对经济增长的贡献为5%、76.5%、18.5%，其中
工业对经济增长的贡献为69.1 %。三次产业比重由2006年的17.7：44.2：38.1调整为14.4：60.1：25.5。 从经济增长匹配的相关因素看，一些产业的增长，呈现出近年少有的现象。全年进出口总额85399万美元，比上年增长360.9%。其中，出口56604万美元，增长452.0%；进口28795万美元，增长248.1%。全区规模以上工业六大支柱产业实现总产值576.9亿元，占全区工业总产值的93.6%，同比增长37.6%。 3．居民生活水平 2011年，是?十二五?开局之年，全区人民在区委、区政府的正确领导下，深入贯彻落实科学发展观，积极推进?千亿工业强区、区域性中心大城市建设和统筹城乡发展?三大战略，提速建设?五个江津?，国民经济继续保持持续、稳定、健康发展的良好态势，全区经济增长处于历史最快时期，各项社会事业发展取得全面进步。全年城镇居民人均可支配收入19330元，比上年增长16.1%；农民人均纯收入8694元，比上年增长22.9%。城镇居民家庭食品消费支出占消费总支出的比重为40.1%，比上年上升1.7个百分点。年末全区参加城镇基本养老保险人数24.9万人，比上年末增加4万人。全年享受城市最低生活保障1.7万人，同比下降19.1%。 从以上数据可以看出，江津经济正向良好方向发展，居民的购买力正在逐年增长，随着收入水平的提高，居民的消费性支出在不断增加的同时，非消费性支出也日益成为居民支出的重要组成部分。 4.城市规划
房地产市场调查报告
南昌房地产市场调查报告 （绿地香颂） 南昌市红谷滩绿地香颂项目市场调查报告一、项目简介 绿地香颂位于南昌市红角洲大学城，江西科技大学东侧，项目东起长庚路，南接学府大道，西临规划公园，北毗昌樟高速公路。项目占地103529平方米，总建筑面积232198平方米，绿化率35%，可容纳1700多户。项目整体呈蝶形地貌，整体规划以仿生态环境营建，两大主打产品“蝶墅”与“高馆”。其中一期花院蝶墅2009年12月首度推出；二期高馆2010年上市。 蝶墅使用面积约200-300㎡，蝶墅内进行了套房设计、地下双车库配置，并附送精装庭院、下沉式庭院，多露台，地下室等空间。二期高馆100-150㎡三房、四房，方正格局，南北朝向，开阔视野。 绿地香颂小区会所总建筑面积4600㎡，会所内有室内游泳池、网球场等；社区内商业配置777㎡。类独栋、类双拼别墅面积230-270㎡，共122套；别墅内进行了套房设计、地下双车库配置，并附送精装庭院、下沉式庭院，多露台，地下室等空间。高层公寓是面向中端白领首次置业的产品类型，户型面积70-90㎡之间。 绿地香颂社区规划实现最大限度的人车分流。其规划、建筑、景观、配套、CIS系统均围绕“法式建筑理念”与“新古典主义”建筑精神、
现代居住理美结合，欲打造一个富有浓郁法式风情的高品质社区。2008年12月30日，绿地香颂别墅品牌凭借良好的品牌行业领先性和品牌公众认知度，荣获“2008年度中国市场最具竞争力品牌”大奖。 二、调查设计 （1）调查目的 ①通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解本市房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议，合理规划本项目地块，明确项目定位，较准确地发挥地块环境特征和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资收益回报的最大化。 ②根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。 （2）调查内容 ①对本市宏观经济环境的调查：宏观经济及市政规划；本市房地产现状。 ②项目自身情况：产品的整体研究与特性分析；项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项目周围环境）；产品公司组成（开发商、设计单位、策划公司、物业公司）。 ③需求市场调查：未来三年内市民置业意向；购买偏好（地段、价格、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性）；购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序）；购买行为（适宜置业时间、销售行为主动性、付款方式）；价格支付能力；对物业配套的需求；购买人群。