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造价咨询服务工作方案

造价咨询服务工作方案

施工阶段咨询内容

3.1合同管理

(1)协助建设单位、项目管理单位对施工单位进行合同管理,明确总承包及各专业分包的承包范围和合同责任。如有违约行为或合同争议时,咨询单位负责协调和解释相关方的权利与义务,已达到一致共识。

(2)监督合同执行,有关控制工程实施中的合同价款调整和费用索赔,监督和控制合同价款的支付。

(3)合同付款:包括但不限于预付款、进度款、结算款、保修金等的付款审核。要求每周查看现场施工进度、了解工地发生的重要事项,每月提交关于合同执行的情况报告,并按此及监理单位的意见作估值及提供工程付款建议。

3.2暂估价材料、设备认价

在项目管理单位组织安排下,负责暂估价材料、设备的询价、认价工作,及时为建设单位、项目管理单位提供专业的咨询意见。

3.3合同价款调整费用审核:

包括但不限于设计变更/工程洽商、增减承包范围、现场签证、零星(临时)工程、工程量清单错漏项调差、暂定数量暂定单价暂定金额调差、暂估价材料设备调差等的费用审核。

(1)建立变更预审机制,应建设单位、项目管理单位要求,在项目管理单位组织安排下,预先做出造价评估或对施工单位申报的造价预评估资料提出审核意见,以供建设单位参考及决定是否进行变更洽

(2)紧密配合现场施工进度,按时参加现场例会,及时进行各种费用审核。

3.4 编制资金使用计划

提交项目资金使用总计划、年度资金使用计划及月资金使用计划。根据项目进展情况对计划进行适当调整。

3.5 动态成本控制

(1)根据本项目工程中各专业分包合同之中标金额,变更洽商、索赔审定情况及预发生变更费用的最新情况测算,每月25日提交本项目的动态成本控制报告,及时向建设单位汇报累计合同价款调整情况及经济影响。

(2)掌握项目目标成本控制情况,对项目成本目标进行风险分析,并制定防范对策,对可能出现的偏差及时预警,对已出现的目标偏差提出纠偏措施。

3.6索赔处理

(1 )在本项目合同框架下审核施工单位、材料设备供货商之索赔的有效性。当出现合同的索赔时,在项目管理单位组织安排下,负责审核其索赔成立的依据、金额及是否涉及其他单位的责任;当索赔为不合理时,根据合同条款为建设单位、项目管理单位提供否定意见,必要时参与施工单位、材料设备供货商的谈判;

(2)如发生与本项目建设有关的诉讼或仲裁纠纷,造价咨询单位应协助建设单位、项目管理单位处理,提供相关的证据供建设单位参

3.7造价管理月报

每月的25 日提交项目管理月报,包括:

(1)招投标情况报告

(2)当月完成的进度款批复

(3)洽商/变更及签证的审批

(4)暂估价/暂估量的确认

(5)合同台账

(6)付款台账

(7)通过比较估算成本和实际成本,对成本估算进行预测或调整(8)及时报告超出成本项目并提出建议的处理方案

(9)索赔处理情况报告

(10)下一月的资金使用计划报告

竣工结算阶段咨询内容

4.1 在工程竣工后的合理时间内完成所有施工总包、指定专业分包、甲供材料设备的结算审核、谈判工作,按合同条款编制工程最终结算书。结算书内应详列每一项工程成本的组成,若无法与承包商、供货商协议最终价格,结算书内应详列价格分歧的地方及双方所持的理据,以作建设单位决策之用。

4.2协助建设单位、项目管理单位进行竣工结算的最终谈判工作,并最终出具结算审核报告。

4.3根据结算资料对工程进行造价指标分析,并按照招标人的要求形成成果文件。

4.4协助招标人办理工程竣工结算或分项工程结算的备案,协助招标人处理与地方政府主管部门等方面的关系,提供相关的咨询服务等。

4.5做好项目投资控制的总结工作。

4.6配合财务竣工决算工作。

4.7根据招标人需要提供的与该项目有关的其他工程造价咨询服务。

合同管理服务内容

为招标人提供以工程造价为核心的合同管理服务,包括合同的规划、合同的起草、合同价款的确定、合同谈判、合同执行、合同变更、合同价款的调整、合同索赔等事宜。

施工阶段造价控制

1、造价控制目标

严格控制工程变更、洽商、索赔,把工程造价控制在合同价范围内。

2、造价控制要点与措施

控制要点:

1)审核工程变更价款;

2)审核工程索赔费用并协助处理索赔;

3)材料、设备询价;

4)资金使用计划的监控。

控制措施:

1) 依据合同严格控制;

2) 制定洽商、变更、签证、认价等管理办法;

3)加强资金使用计划的监控,当月实际资金使用与资金使用计划相差较大时,要及时进行成本和进度分析。

3、造价控制针对性分析

在本阶段,主要对工程支付事项进行审核并提出具体意见、对工程变更价款提出审核意见、对施工现场签证进行审核、在发生索赔事件时对工程索赔费用提出审核意见并协助处理索赔事宜。主要措施包括合同措施,设定审批程序和权限,对重大事项实行联席会审,注重过程控制,讲究证据。处理变更事项时要现场实地踏勘,实事求是审核变更项目的施工方案,以提高施工签证的准确性、合理性。平时应

积累相关资料,做好咨询日志和月报,在条件具备时协助为甲方提出反索赔。

施工阶段是三个阶段中持续时间最长、造价管理内容最多的阶段,也是工程造价控制的主要阶段。正确认定变更、控制变更费用及洽商签证既是本阶段的工作重点,也是全过程造价管理的难点。

结构和功能要求的改变、设计文件的局部优化与调整、施工项目增加、施工用材料更改、施工方案的变化、工程数量变化、单价调整等,都会引起工程变更。处理工程变更,项目管理单位、监理单位、造价咨询单位必须按照事先设定的管理流程规范操作,密切配合。工程变更管理流程由项目管理单位、造价咨询单位共同制定,报主管领导批准后施行。对不同的变更,执行不同的变更管理流程,造价咨询单位全过程参与。

1)工程计量签证管理办法

①办理工程签证,应先由承包商提出工程签证联系单,经监理工程师、建设方专业工程师,按计划到工程现场共同计量验收,核定工程签证情况;

②工程签证需由建、施双方单位授权的代表、监理工程师,共同签字认可,并按制度要求报批,单方面签字、事后补办及未经批准的工程签证,均不能作为结算依据;

③工程签证主要应签明事件发生的原始情况、表达清晰具体,如材料签证,注明规格、品种、质量、数量、产地/生产厂家,单价类型、供料方式、时间、地点等。工作量签证,须注明事由,明确责

任,表述完整,能唯一地确定工作量;

④工程签证联系单在流转递送的过程中,必须签收注记,每份工程签证必须在报送前除明确编制日期外,必须编制连续无缺的唯一性序号,未标注者作为内容不符可不接受,工程签证联系单应一式五份;

⑤工程签证联系单确认完毕后由发包方专门部门据此签认并加盖签证确认章后方可进入竣工结算。

2)工程设计变更管理办法

①工程设计变更由设计单位或建设单位提出,亦可由施工单位提出设计变更建议,经由设计单位、建设单位、监理单位三方代表签字认可,方可实施;

a建设单位或设计单位提出的变更

建设单位提出的指令性变更,由总监理工程师下达“工程变更令”,现场监理监督执行;同时将变更资料交建设单位工程管理部、合同造价部、审计部存档。如涉及设计变更,要由设计代表出变更设计图纸。重大的变更,须进行设计比选方案,并须进行设计方案评审。必要时,总监理工程师应负责召集有关方面(建设单位、设计单位、施工单位、审计单位)召开专题会议商讨,达成处理意见并形成相关的会议纪要。

b施工单位提出的变更

施工单位按程序提出变更申请,经监理工程师和建设单位批准后执行。具体的申报审批程序如下:

b.1施工单位申请

先由施工单位提出变更申请,包括变更的理由、变更的方案和数

量、以及变更项目的单价和费用、报现场监理工程师审批。

b.2现场监理工程师审核

现场监理工程师接到承包商变更申请后及时进行调查、分析,收集相关资料,审核其变更理由、技术方案及变更的工程数量,签批意见后上报总监理工程师。

b.3总监理工程师复核

总监理工程师接到现场监理工程师签批的工程变更申报资料后,应认真按合同文件、规范等审查其提出的工程变更理由是否成立,技术方案是否合理,并组织有关人员复核变更的工程量。对比较重要的变更,应提出两种以上的技术方案,总监理工程师组织会议进行会审。

涉及单价变更或需确定新增项目单价的,总监理工程师应责成项目监理部的造价工程师审核单价。

b.4建设单位代表审核

总监审核后,报建设单位审批。建设单位会同跟踪审计单位对变更内容是否真实,变更手续是否齐全,变更事项是否合理等进行核实后予以签认。

b.5造价咨询单位审批变更费用

乙方在确认变更理由成立、变更方案的选定符合约定的程序后,对“工程变更费用申请表”签署费用审核意见。

签署费用审核应按照合同约定及北京市相关政策文件执行。

②造价咨询单位应参与工程设计变更的有关论证会议,有权对工程设计变更事项提出建议,重点审核有无存在施工单位将投标时低价

中标事项进行设计变更,规避或减少投标产生的风险情况;

③发生设计变更并形成工程签证事件的,应当明确变更前后的设计施工图界面和已经发生的施工实际形成的界面,以决定合同价款之外的增减;

④工程设计变更单或工程变更令在流转递送的过程中,必须签收注记,工程设计变更单需由设计院标注变更单编号,交付的工程设计变更单应与交付图纸份数相符;

3)工程价款支付管理办法

①工程预付款和工程进度款的支付办法应符合合同及北京市有关文件的规定;

②工程预付款和工程进度款的使用需按照相关规定执行;

③工程预付款和工程进度款应由施工单位在规定的时间提出书面支付申请报告;

④监理工程师接到支付申请报告后应在 3日内对工程进度款支

付申请报告提出具体审核意见;

⑤建设单位根据监理工程师出具的审核意见2日内提出审核意见;

⑥造价咨询单位收到监理审核意见后3日内完成审核,报建设单位领导审批;

⑦经变更的工程实施完成后,工程变更价款由施工单位随中间计量支付一同申报,执行工程款中间计量支付程序

4)材料设备的询价及进场检查验收办法

材料设备的询价

a.本项目规模大,暂定价材料和设备也将比较多,特别是安装工程和装饰工程部份,造价咨询项目组在审查其计划、采购、验收、付款各环节合规性的基础上,重点审核其价格的合理性。

b.材料设备价格审定的管理

b.1需提供的审核资料:材料品种、规格、质地、生产厂家、供应单位报价及拟采用的单价;

b.2施工单位、监理单位对材料的用途、质量、价格与设计图要求进行确认审核,并填写“材料设备价格签证单”,报甲方主管部门,甲方主管部门委托乙方审核确认后,报相关领导审批。

5)加强资金计划执行的监控

a.资金计划是建立在项目的各项合同已确定且总体施工进度计划已确认合理的基础上,这就要求成本控制人员与工程管理人员在前期相互协调,扎实地做好基础工作。

b.施工阶段的工程款支付是以资金计划为基础的,它应同施工进度计划相协调,在这样一个总框架下监控项目,可使工程管理更加清晰。当月实际发生额的增减超过资金计划一定比例时,成本控制人员和工程管理人员应及时分析、阐明原因,严重时,提出成本预警和工程进度预警。

c.资金计划与成本的动态控制相结合,可使公司更好的掌控项目的运行,使企业的销售收入与工程支出处于良性循环。

八、结算阶段造价控制

1、造价控制目标

采用科学的审核方法,结合前期阶段、招标阶段以及施工阶段的过程资料,严格审核控制,确保工程结算造价能反映工程的真实造价。2、造价控制要点与措施

控制要点:

1)审核结算资料的有效性;

2)合同内容实际完成情况;

3)争议问题解决;

4)项目投资控制工作总结;

5)配合财务竣工决算。

控制措施:

1) 依据施工合同及本项目制定的管理办法,核实结算资料的有效性;

2) 勘察现场,结合过程资料,确定合同内容完成情况,合同内容未完成部分必须予以扣除;

3)结算中遇到的争议问题,可以协同甲方,采取会议、咨询造价主管部门等方式,三方共同协商解决。

3、造价控制针对性分析

分专业完成工程结算审核。

1)审核的程序:

熟悉结算资料,进行指标分析,确定审计方向。

1.1)合同分析

通过对施工合同进行分析,明确:

a)合同的形式,如是总价合同还是单价合同或暂估价合同

b)合同中可调范围是什么

c)合同中约定相关文件的解释顺序

d)材料、人工单价的计取原则

e)合同风险涵盖的内容

1.2)对送审工程结算的部分造价指标进行分析

a)分析的指标包括但不限于:

费用指标分析:如:装饰工程单方造价、电气工程单方造价;综合人工单价的计取分析;

大宗装饰材料单价的确认。

b)对结算书中抽取的指标与我公司类似建筑项目的经验指标数

据进行对比、与合同的约定内容进行对比,判定抽取的指标是否在一个正常的范围之内。

c)根据指标分析情况,确定下一步的审核方法(全面审核或重点

审核)及审核的重点。

1.3)现场踏勘

审核人员在审核工程结算过程中,必要时,将通过委托人会同建

设单位、施工单位,对以下项目进行现场查勘核实:

a)分部或分项工程

b)变更设计的工程项目

c)图纸或变更描述不清,必须现场测量核实的项目

d)需要查勘的其他事项

1.4)工程量计算及工程造价审核计算

按合同有关规定、标准、定额对所取得的资料进行审查、取证、计量、分析、汇总,确定合理的工程造价。审核该工程结算时,将全面审查以下事项 :

a)工程量计算审核:按照工程施工图纸、设计变更、现场签证等资料,根据有关的工程量计算规则对各分项工程量进行计算,并将计算结果与施工单位报送的工程量进行比较,纠正施工方的计算错误,确定合理的工程量。

b)定额套用的审核:确定定额选用是否合理;有无高套、重套或错套的现象;

c)材料消耗量的审核:审核材料用量是否与定额含量或设计含量一致;

d)材料价格是否合理,是否符合市场情况,是否符合合同规定的调价原则;

e)审核补充定额和补充项目单价是否合理。

f)审核工程项目取费标准及计价程序是否符合合同规定或项目的特征。

g)利润和税金的计算基数、利润率、税率是否符合合同规定。

2)审核中的着重关注:

设计变更及现场签证审核

2.1)合规性审核:

a)设计变更及现场签证审批程序的合规性,相关单位、部门、

人员是否盖章签字,签字人员是否经授权;

b)设计变更发生的原因,设计变更的合理性;

c)设计变更及现场签证的内容与施工现场是否相符;

d)设计变更及现场签证是否存在漏签(主要是未进行施工部分或

取消的分项工程未通过变更及现场签证加以体现)。

2.2)确定性审核:

a)复核增减工程量;

b)判定综合单价的计取是否符合合同、招投标文件的约定;

c)材料价格的计取是否符合合同、招投标文件的约定。

2.3)风险性审核:

关注设计变更对工程造价的影响程度。对于重大设计变更或设计变更总量超过原投标报价10%以上时,要对设计变更发生的原因进行分析,并对施工图的设计质量进行评价,提出管理建议。

对于材料价格要进行认真分析。

a).材料价格的审核:

施工单位自供材料根据合同中关于材料价格的约定与结算书中材料报价进行对比审核;

对于甲供、甲控材料的价格进行复核,看是否在合理的价格区间,是否存在偏离市场的情况;

b).材料采用的真实性复核:

根据合同中约定的材料品质、品牌或甲供、甲控材料品质、品牌与现场实际采用的材料进行对比复核;

c).对甲供材料的领用管理进行关注,是否领用材料手续齐全、记录清楚。

九、合同管理

1、常存在的问题

1)合同签订不严谨,不规范;

2)合同双方权利、义务不明确,可操作性不强;

3)合同施工内容和范围不明确;

4)合同类型不适合工程的具体情况;

5)价款调整方式模糊不清,容易引起歧义;

6)合同条款不真实、不完备、不具体,不明确,没有风险条款的责任约定,引起纠纷。

2、控制方法及措施

1)合同的严密性

除正常应明确的合同条款外,还应对设计变更、现场签证的计价方法、特殊工艺的计价方法、违约处理方法及可能遇到的风险处理方法等进行明确,以便避免结算时产生分歧和矛盾。

2)合同的可操作性

合同的可操作性主要体现在发、承包方能够实际执行。避免承包方为取得工程盲目承诺不可能实现的条款,从而影响工程进度以及项目的各项计划的实施。

3)正确选用合同类型

根据项目规模、工期长短、项目的复杂程度及外部环境等因素,选择实用固定总价合同、可调价格合同或成本加酬金合同等类型。

4)仔细审核合同条款

条款是否完备、风险责任和违约责任是否具体量化等。风险责任

原则是合同中的关键条款,结算时经常会引起纠纷。风险条款的约定主要从以下几个方面考虑:

a)主要材料、人工、机械以及一定范围风险幅度的约定

对于主要由市场价格波动带来的价格风险,如工程造价中的主要材料钢筋、混凝土等材料价格风险,应在合同中注明风险的范围和幅度,进行合理分摊。根据工程特点和工期要求,可提出承包人承担5%以内的材料及人工价格风险和10%的施工机械使用风险费用。

b)工程量引起的单价调整的约定

因非承包人原因引起的工程量增减,要在合同中约定,该项工程量变化在合同约定幅度以内的,执行原有的单价;该项工程量变化在合同约定幅度以外的,其单价及措施费项目应进行调整。一般工程量变化幅度约定为10%。

c)措施项目费用的约定

投标时的措施项目费用是否调整,如何调整要在合同中明确约定。以“项”为单位计价的措施项目,一般不做调整;以综合单价计价的措施项目,当工程量变化幅度在10%以外,且影响分部分项工程费超过0.1%时,其对应的措施费应作调整。

十、造价咨询服务质量保障措施