常用房地产企业财务分析的指标-韩磊

1.存量资产周转率=当期总收入（或销售回款"上一年末存量资产额（或总资产），由于当期收入一

般来源于上一年度的存量资产，因此反映企业在一定时期内对存量资产的开发力

度；

2.短期风险头寸=存量资产周转率-流动负债率（流动负债/总资产），反映企业一年内到期的

短期负债中有多少不能够通过经营性现金流来偿还；（杜丽虹：最后总结一下，如果说你的土地储备战略和运营效率已经确定，对于地产企业来说，要管理好短期风险头寸就要根据存量资产周转率的情况制订融资战略，使资本结构和资产结构相匹配，如果你右边

的长期负债和股权分析能力有限，就要根据资本能力的局限决定资产负债表的储备也好，开发也好，使开发周期和盈利周期相匹配。我今天主要的考虑的是一年内的结构匹配，由于宏观调控的政策可能比一年长，所以也要关注两年、三年、甚至更长时间的结构匹配）

3.现金比率=现金/总资产，短期风险头寸的辅助指标，多在短期波动预期强烈时采用

4.净负债资本比=（银行贷款+发行债券+可转债-现金及等价物）/权益资本，直接反应企业的资本

充足情况

指标汇总

一、变现能力比率

1、流动比率=流动资产十流动负债

2、速动比率=（流动资产一存货）十流动负债

3、营运资本=流动资产-流动负债

二、资产管理比率

1、存货周转率（次数）=主营业务成本十平均存货_

2、应收账款周转率=主营业务收入十平均应收账款

3、营业周期=存货周转天数+应收账款周转天数

三、负债比率

1、产权比率=负债总额十股东权益

2、已获利息倍数=息税前利润十利息费用=EBIT/I

四、盈利能力比率

净资产收益率=净利润十平均净资产

五、杜邦财务分析体系所用指标

1、权益净利率二资产净利率X权益乘数二销售净利率X总资产周转率X 权益乘数

2、权益乘数=资产总额/股东权益总额=1+ （负债总额/股东权益总额）=1/ （1—资产负债率）

六、上市公司财务报告分析所用指标

1、每股收益（EPS = （EBIT —I ）（1 —T）/普通股总股数=每股净资产X净资产收益率（当年股数没有发生增减变动时，后者也适用）

2、市盈率=普通股每股市价/普通股每股收益

3、每股股利=股利总额/年末普通股股份总数

4、股利支付率=股利总额/净利润总额=市盈率X股票获利率（当年股数没有发生增减变动时，后者也适用）

5、股票获利率=普通股每股股利/普通股每股市价（又叫：当期收益率、本期收益率）

6、股利保障倍数=每股收益/每股股利

7、每股净资产=年度末股东权益/年度末普通股数

8市净率=每股市价/每股净资产

9、净资产收益率=净利润/年末净资产

七、现金流量分析指标

（一）现金流量的结构分析

经营活动流量=经营活动流入-经营活动流出

（二）流动性分析（反映偿债能力）

1、现金到期债务比二经营现金流量净额/本期到期债务

2、现金流动负债比（重点）=经营现金流量净额/流动负债（反映短期偿债能力）

3、现金债务总额比（重点）=经营现金流量净额/债务总额

（三）获取现金能力分析

1、销售现金比率二经营现金流量净额/销售额

2、每股营业现金流量（重点）=经营现金流量净额/普通股股数

3、全部资产现金回收率=经营现金流量净额/全部资产X 100%

（四）财务弹性分析

1、现金满足投资比率

2、现金股利保险倍数（重点）=每股经营现金流量净额/每股现金股利

（五）收益质量分析

现金营运指数=经营现金的净流量/经营现金毛流量

比率分析法相关指标详解（1-7 ）

1、变现能力比率

变现能力是企业产生现金的能力，它取决于可以在近期转变为现金的流动资产的多少。

财务分析表

(1)流动比率

公式：流动比率=流动资产合计/流动负债合计

企业设置的标准值：2

意义：体现企业的偿还短期债务的能力。流动资产越多，短期债务越少，贝U 流动比率越大，企业的短期偿债能力越强。

分析提示：低于正常值，企业的短期偿债风险较大。一般情况下，营

业周期、流动资产中的应收账款数额和存货的周转速度是影响流动比率的主要因素。

(2 )速动比率

公式：速动比率=(流动资产合计-存货)/流动负债合计

保守速动比率=0.8 (货币资金+短期投资+应收票据+应收账款净额)/ 流动负债企业设置的标准值：1

意义：比流动比率更能体现企业的偿还短期债务的能力。因为流动资产中，尚包括变现速度较慢且可能已贬值的存货，因此将流动资产扣除存货再与流动负债对比，以衡量企业的短期偿债能力。

分析提示：低于1的速动比率通常被认为是短期偿债能力偏低。影响速动比率的可信性的重要因素是应收账款的变现能力，账面上的应收账款不一定都能变现，也不一定非常可靠。

变现能力分析总提示：

(1)增加变现能力的因素：可以动用的银行贷款指标；准备很快变现的长期资产；偿债能力的声誉。

(2)减弱变现能力的因素：未作记录的或有负债；担保责任引起的或有负债。

2、资产管理比率

(1)存货周转率

公式：存货周转率=产品销售成本/ [(期初存货+期末存货)/2] 企业设置的标准值：3

意义：存货的周转率是存货周转速度的主要指标。提高存货周转率, 缩短营业周期，可以提高企业的

财务分析结构图

变现能力。

分析提示：存货周转速度反映存货管理水平，存货周转率越高，存货的占用水平越低，流动性越强，存货转换为现金或应收账款的速度越快。它不仅影响企业的短期偿债能力，也是整个企业管理的重要内容。

（2）存货周转天数

公式：存货周转天数=360/存货周转率

=[360* （期初存货+期末存货）/2]/ 产品销售成本

企业设置的标准值：120

意义：企业购入存货、投入生产到销售出去所需要的天数。提高存货周转率，缩短营业周期，可以提高企业的变现能力。

分析提示：存货周转速度反映存货管理水平，存货周转速度越快，存货的占用水平越低，流动性越强，存货转换为现金或应收账款的速度越快。它不仅影响企业的短期偿债能力，也是整个企业管理的重要内容。

（3）应收账款周转率

定义：指定的分析期间内应收账款转为现金的平均次数。

公式：应收账款周转率=销售收入/[（期初应收账款+期末应收账款）/2]

企业设置的标准值：3

意义：应收账款周转率越高，说明其收回越快。反之，说明营运资金过多呆滞在应收账款上，影响正常资金周转及偿债能力。

分析提示：应收账款周转率，要与企业的经营方式结合考虑。以下几种情况使用该指标不能反映实际情况：第一，季节性经营的企业；第二，大量使用分期收款结算方式；第三，大量使用现金结算的销售；第四，年末大量销售或年末销售大幅度下降。

（4）应收账款周转天数

定义：表示企业从取得应收账款的权利到收回款项、转换为现金所需要的时间。

公式：应收账款周转天数=360 /应收账款周转率

=（期初应收账款+期末应收账款）/2] / 产品销售收入

企业设置的标准值：100

意义：应收账款周转率越高，说明其收回越快。反之，说明营运资金过多呆滞在应收账款上，影响正常资金周转及偿债能力。

分析提示：应收账款周转率，要与企业的经营方式结合考虑。以下几种情况使用该指标不能反映实际情况：第一，季节性经营的企业；第二，大量使用分期收款结算方式；第三，大量使用现金结算的销售；第四，年末大量销售或年末销售大幅度下降。

（5 ）营业周期

公式：营业周期=存货周转天数+应收账款周转天数

={[（期初存货+期末存货）/2]* 360}/ 产品销售成本+{[（期初应收账款+期末应收账款）/2]* 360}/ 产品销售收入

企业设置的标准值：200

意义：营业周期是从取得存货开始到销售存货并收回现金为止的时间。一般情况下，营业周期短，说明资金周转速度快；营业周期长，说明资金周转速度慢。

分析提示：营业周期，一般应结合存货周转情况和应收账款周转情况一并分析。营业周期的长短，不仅体现企业的资产管理水平，还会影响企

业的偿债能力和盈利能力。

（6 ）流动资产周转率

公式：流动资产周转率=销售收入/[（期初流动资产+期末流动资产）/2]

企业设置的标准值：1

意义：流动资产周转率反映流动资产的周转速度，周转速度越快，会相对节约流动资产，相当于扩大资产的投入，增强企业的盈利能力；而延缓周转速度，需补充流动资产参加周转，形成资产的浪费，降低企业的盈利能力。

分析提示：流动资产周转率要结合存货、应收账款一并进行分析，和

反映盈利能力的指标结合在一起使用，可全面评价企业的盈利能力。

（7）总资产周转率

公式：总资产周转率=销售收入/[（期初资产总额+期末资产总额）/2] 企业设置的标准值：0.8

意义：该项指标反映总资产的周转速度，周转越快，说明销售能力越强。企业可以采用薄利多销的方法，加速资产周转，带来利润绝对额的增加。

分析提示：总资产周转指标用于衡量企业运用资产赚取利润的能力。经常和反映盈利能力的指标一起使用，全面评价企业的盈利能力。

3、负债比率

负债比率是反映债务和资产、净资产关系的比率。它反映企业偿付到期长期债务的能力。

（1）资产负债比率

公式：资产负债率=（负债总额/资产总额）*100%

企业设置的标准值：0.7

意义：反映债权人提供的资本占全部资本的比例。该指标也被称为举债经营比率。

分析提示：负债比率越大，企业面临的财务风险越大，获取利润的能

力也越强。如果企业资金不足，依靠欠债维持，导致资产负债率特别高，偿债风险就应该特别注意了。资产负债率在60%—70%,比较合理、稳健；

达到85%及以上时，应视为发出预警信号，企业应提起足够的注意。

（2 ）产权比率

公式：产权比率=（负债总额/股东权益）*100%

企业设置的标准值：1.2

意义：反映债权人与股东提供的资本的相对比例。反映企业的资本结

构是否合理、稳定。同时也表明债权人投入资本受到股东权益的保障程度。

分析提示：一般说来，产权比率高是高风险、高报酬的财务结构，产

权比率低，是低风险、低报酬的财务结构。从股东来说，在通货膨胀时期，企业举债，可以将损失和风险转移给债权人；在经济繁荣时期，举债经营可以获得额外的利润；在经济萎缩时期，少借债可以减少利息负担和财务

风险。

（3）有形净值债务率

公式：有形净值债务率=［负债总额/ （股东权益-无形资产净值）］*100% 企业设置的标准值：1.5

意义：产权比率指标的延伸，更为谨慎、保守地反映在企业清算时债

权人投入的资本受到股东权益的保障程度。不考虑无形资产包括商誉、商标、专利权以及非专利技术等的价值，它们不一定能用来还债，为谨慎起见，一律视为不能偿债。

分析提示：从长期偿债能力看，较低的比率说明企业有良好的偿债能力，举债规模正常。

（4）已获利息倍数

公式：已获利息倍数二息税前利润/利息费用

=（利润总额+财务费用）/ （财务费用中的利息支出+资本化利息）通常也可用近似公式：

已获利息倍数=（利润总额+财务费用）/财务费用

企业设置的标准值：2.5

意义：企业经营业务收益与利息费用的比率，用以衡量企业偿付借款利息的能力，也叫利息保障倍数。只要已获利息倍数足够大，企业就有充足的能力偿付利息。

分析提示：企业要有足够大的息税前利润，才能保证负担得起资本化利息。该指标越高，说明企业的债务利息压力越小。

4、盈利能力比率

盈利能力就是企业赚取利润的能力。不论是投资人还是债务人，都非常关心这个项目。在分析盈利能

财务分析表

力时，应当排除证券买卖等非正常项目、已经或将要停止的营业项目、重大事故或法律更改等特别项目、会计政策和财务制度变更带来的累积影响数等因素。

（1）销售净利率

公式：销售净利率=净利润/销售收入*100% 企业设置的标准值：0.1

意义：该指标反映每一兀销售收入带来的净利润是多少。表示销售收入的收益水平。

分析提示：企业在增加销售收入的同时，必须要相应获取更多的净利润才能使销售净利率保持不变或有所提高。销售净利率可以分解成为销售毛利率、销售税金率、销售成本率、销售期间费用率等指标进行分析。

（2）销售毛利率

公式：销售毛利率=［（销售收入-销售成本）/销售收入］*100% 企业设置的标准值：0.15

意义：表示每一元销售收入扣除销售成本后，有多少钱可以用于各项期间费用和形成盈利。

分析提示：销售毛利率是企业是销售净利率的最初基础，没有足够大的销售毛利率便不能形成盈利。企业可以按期分析销售毛利率，据以对企业销售收入、销售成本的发生及配比情况作出判断。

（3）资产净利率（总资产报酬率）

公式：资产净利率=净利润/ ［（期初资产总额+期末资产总额）/2］*100% 企业设置的标准值：根据实际情况而定

意义：把企业一定期间的净利润与企业的资产相比较，表明企业资产的综合利用效果。指标越高，表明资产的利用效率越高，说明企业在增加

收入和节约资金等方面取得了良好的效果，否则相反。

分析提示：资产净利率是一个综合指标。净利的多少与企业的资产的多少、资产的结构、经营管理水平有着密切的关系。影响资产净利率高低的原因有：产品的价格、单位产品成本的高低、产品的产量和销售的数量、资金占用量的大小。可以结合杜邦财务分析体系来分析经营中存在的问题。

（4）净资产收益率（权益报酬率）

公式：净资产收益率=净利润/ [（期初所有者权益合计+期末所有者权益合计）/2]*100%

企业设置的标准值：0.08

意义：净资产收益率反映公司所有者权益的投资报酬率，也叫净值报酬率或权益报酬率，具有很强的综合性。是最重要的财务比率。

分析提示：杜邦分析体系可以将这一指标分解成相联系的多种因素，进一步剖析影响所有者权益报酬的各个方面。如资产周转率、销售利润率、权益乘数。另外，在使用该指标时，还应结合对“应收账款”、“其他应收款”、“待摊费用”进行分析。5、现金流量分析

现金流量表的主要作用是：第一，提供本企业现金流量的实际情况；第二，有助于评价本期收益质量，第三，有助于评价企业的财务弹性，第四，有助于评价企业的流动性；第五，用于预测企业未来的现金流量。

5、流动性分析

流动性分析是将资产迅速转变为现金的能力。

（1）现金到期债务比

公式：现金到期债务比=经营活动现金净流量/本期到期的债务

本期到期债务=一年内到期的长期负债+应付票据

企业设置的标准值：1.5

意义：以经营活动的现金净流量与本期到期的债务比较，可以体现企业的偿还到期债务的能力。

分析提示：企业能够用来偿还债务的除借新债还旧债外，一般应当是经营活动的现金流入才能还债。

（2 ）现金流动负债比

公式：现金流动负债比=年经营活动现金净流量/期末流动负债

企业设置的标准值：0.5

意义：反映经营活动产生的现金对流动负债的保障程度。

分析提示：企业能够用来偿还债务的除借新债还旧债外，一般应当是经营活动的现金流入才能还债。

（3 ）现金债务总额比

公式：现金流动负债比=经营活动现金净流量/期末负债总额

企业设置的标准值：0.25

意义：企业能够用来偿还债务的除借新债还旧债外，一般应当是经营活动的现金流入才能还债。

分析提示：计算结果要与过去比较，与同业比较才能确定高与低。这个比率越高，企业承担债务的能力越强。这个比率同时也体现企业的最大付息能力。

6、获取现金的能力

（1）销售现金比率

公式：销售现金比率=经营活动现金净流量/销售额

企业设置的标准值：0.2

意义：反映每元销售得到的净现金流入量，其值越大越好。

分析提示：计算结果要与过去比，与同业比才能确定高与低。这个比率越高，企业的收入质量越好，资金利用效果越好。

（2）每股营业现金流量

公式：每股营业现金流量=经营活动现金净流量/普通股股数

普通股股数由企业根据实际股数填列。

企业设置的标准值：根据实际情况而定

意义：反映每股经营所得到的净现金，其值越大越好。

分析提示：该指标反映企业最大分派现金股利的能力。超过此限，就要借款分红。

（3）全部资产现金回收率

公式：全部资产现金回收率=经营活动现金净流量/期末资产总额企业设置的标准值：0.06

意义：说明企业资产产生现金的能力，其值越大越好。

分析提示：把上述指标求倒数，则可以分析，全部资产用经营活动现金回收，需要的期间长短。因此，这个指标体现了企业资产回收的含义。回收期越短，说明资产获现能力越强。

7、财务弹性分析

（1）现金满足投资比率

公式：现金满足投资比率=近五年累计经营活动现金净流量/同期内

的资本支出、存货增加、现金股利之和。

企业设置的标准值：0.8

取数方法：近五年累计经营活动现金净流量应指前五年的经营活动现金净流量之和；同期内的资本支出、存货增加、现金股利之和也从现金流量表相关栏目取数，均取近五年的平均数；

资本支出，从购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金项目中取数；

存货增加，从现金流量表附表中取数。取存货的减少栏的相反数即存货的增加；现金股利，从现金流量表的主表中，分配利润或股利所支付的现金项目取数。如果实行新的企业会计制度，该项目为分配股利、利润或偿付利息所支付的现金，贝U取数方式为：主表分配股利、利润或偿付利息

所支付的现金项目减去附表中财务费用。

意义：说明企业经营产生的现金满足资本支出、存货增加和发放现金股利的能力，其值越大越好。比率越大，资金自给率越高。

分析提示：达到1，说明企业可以用经营获取的现金满足企业扩充所需资金；若小于1，则说明企业部分资金要靠外部融资来补充。

(2 )营运指数

公式：营运指数=经营活动现金净流量/经营应得现金

其中：经营所得现金=经营活动净收益+非付现费用

=净利润-投资收益-营业外收入+营业外支出+本期提取的折旧+无形资产摊销+待摊费用摊销+递延资产摊销

企业设置的标准值：0.9

意义：分析会计收益和现金净流量的比例关系，评价收益质量。

分析提示：接近1，说明企业可以用经营获取的现金与其应获现金相当，收益质量高；若小于1，则说明企业的收益质量不够好

(3)现金股利保障倍数

公式：现金股利保障倍数=每股营业现金流量/每股现金股利

=经营活动现金净流量/现金股利

企业设置的标准值：2

意义：该比率越大，说明支付现金股利的能力越强，其值越大越好。

分析提示：分析结果可以与同业比较，与企业过去比较。

四个常用比率的关系

资产负债率=资产/负债……①=1 —②=1 —1/④

资产权益率=所有者权益/资产……②=1 —①=1/④

产权比率二负债/所有者权益……③二④—1=?X④

权益乘数二资产/所有者权益……④=1/②=1+③=1/ ( 1—①)

三个指标：1、息税前利润=EBIT; 2、息前税后利润=EBIT (1 —T);

3、息税后利润=净利润。

房地产策划常用名词解析

房地产策划常用名词解析 一、不同类型房地产销售收益的主要影响因素 1.花园公寓：销售时机 2.写字楼：地段 3.商店：商圈、楼层、朝向、临街状态等 4.住宅：质量、户型、朝向、设备、配套、环境、交通、人文、价格、物业等 5.旅馆、酒店：地段 二、房地产交易分为预售和现房销售两个阶段 1.期房：是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产大产权证为止，所出售商品房称为期房。消费者再购买期房时应签商品房预售合同。 2.现房：是指消费者再购买时即买即住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产权证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。 3.商品房现售：房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 4.商品房预售：房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。 5.外销（租）：经有关部门批准，销售（或出租）给境外企业和个人包括外国人、外籍华人、华侨及港澳台同胞的商铺房屋面积。 6.内销：内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。 三、房地产策划常用名词

1.建筑密度（建筑覆盖率）：是指一定地块内所有建筑物的基底总面积与地块面积的比率（％），即建筑密度＝建筑基底面积／建筑用地面积。 2.建筑容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指一定地块内总建筑面积与地块面积之比，即容积率＝总建筑面积／建筑用地面积。 3.绿化率：绿化用地与规划用地面积之比。 4.得房率：是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。一般多层的建筑物得房率为88%，高层的建筑物得房率为72%，而办公楼为55%。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积销售面积（也称套型建筑面积）=套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积（俗说“公摊面积”） 5.公摊面积：公摊面积包括两部分，其一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用用房和管理用房建筑面积。其二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 6.会所：就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。 7.单元住宅：指除卧室外，包括起居室、卫生间、厨房、厕所等辅助用房，且上下水、供暖、燃气等设施、设备齐全，可以独立使用的住房，一般指成套的楼房。 8.花园式住宅：也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高收入者购买。 9.公寓式住宅：公寓住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言

房地产常用指标

房地产常用指标 1、房产价格房产价格按取得所有权(使用权)的方式分为房屋销售价格和房屋租赁价格两种形式。（1）房屋销售价格房屋销售价格指房产所有权转移时买卖双方实际成交的价格。房产买卖时，买房人购买的是房产的所有权，卖房人将房产所有权出让，同时要获得房产所有权出让的价值补偿。它包括商品房销售、公房销售和私房销售三部分。（2）房屋租赁价格房屋租赁指房屋的所有人出租房屋面取得的实际租金。在此种流通形式中，房屋所有权不变，承租者支付房租，获得一定时期内的房屋使用权；出租者放弃或出让一定时期内的房屋使用权。它包括住宅租赁、办公用房租赁、商业用房租赁和厂房仓库租赁四部分。 2、商品房销售价格商品房销售价格是指具有经营资格的房地产开发公司(房地产发展商)出售的住宅、写字楼、商业用房以及其他建筑物的市场实际成交价格。其价格由成本、税金、利润、代收费用等组成，它受地段、层次、朝向、质量、材料差价等因素的影响。 3、房地产类型： 住宅与非住宅（1）住宅是专供人们居住用的房屋。它主要包括普通居住用房、别墅、公寓、宿舍用房等，职工单身宿舍和学生宿舍等也包括在内。（2）非住宅非住宅是指除了住宅以外的非居住用房屋。它包括办公用房、商业用房和厂房仓库等。 公房与私房（1）公房是指归房管局或各单位管理的住宅和非住宅。它包括直管公房和自管公房。其中，归房管局管理的称直管公房；归各单位管理的称自管公房。公房出售价格是指以成本价向工薪阶层出售公有住房所实行的价格。它是按房屋建造成本制订的售房价格，包括征地和拆迁补偿费、勘察设计及前期工程费、建安工程费、小区基础设施配套费、管理费、贷款利息和税金等７项因素。（2）私房私房是指由个人或家庭购买、建造并拥有产权的房屋。一般情况下，居民可以自由出租或出售。公有住宅通过住宅市场出售给个人和家庭，公有住宅也就转为私有住宅。本方案中房改房再上市出售，也包括在私房出售价格的统计中。 4、开发内容和类型： （1）经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适应性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济实用房。安居工程住宅也属经济适用房的一类。

房地产市场分析关键指标

市场丨全国房地产市场关键指标分析 2014-07-24思源经纪 一、出清周期 成交量持续走低，供应放量，各线城市出清周期普遍延长。目前，仅广州、重庆、济南、南京、合肥出清周期小于12个月。 判断标准：国际整体水平为10-12 二、房价收入比 ①1线城市近两年房价收入比维持较高水平，尤其是北京、上海，2013年双双达到19以上，按国际整体水平6-12来衡量，北京、上海房价收入比严重失衡，地产市场存在泡沫。

②1.5线城市近两年房价收入比呈上涨趋势，其中武汉市房价收入比最高，市场风险较大，其次为杭州市，2013年达到15，其余城市基本处于国际整体水平6-12之间。 ③2、3线城市近两年房价收入比总体涨跌参半，其中无锡市房价收入比最高，所有2、3线城市房价收入比均处于国际整体水平6-12之间。 判断标准：国际整体水平为6-12 三、年千人房地产供应套数

①1线城市近两年年千人房地产供应套数有所增长。1线城市普遍供应量较低，年千人房地产供应套数均大幅低于国际整体水平。 ② 1.5线城市近两年年千人房地产供应套数整体有所增长。多数城市出现供应过剩，其中成都、沈阳、武汉、重庆年千人房地产供应套数均高于国际整体水平10-12。 ③ 2、3线城市近两年年千人房地产供应套数整体增长。所有监测城市中大连、银川、济南分别达到43套、25套、21套，长沙、青岛、西安也处于16套上下，供应偏大，合肥、无锡年千人房地产供应套数位于国际整体水平10-12之间。 判断标准：国际整体水平为10-12 三、住宅房价租金比 监测城市中多数房价租金比高于300，市场风险较大。其中大连、苏州、无锡房价租金比分别为525、462、496，属于泡沫较为严重城市；重庆、银川房价租金比低于300，市场相对健康；其余城市均位于300-400之间，市场存在泡沫。

[房地产管理]房地产常用指标

（房地产管理）房地产常 用指标

房地产常用指标 1、房产价格房产价格按取得所有权(使用权)的方式分为房屋销售价格和房屋租赁价格两种形式。（1）房屋销售价格房屋销售价格指房产所有权转移时买卖双方实际成交的价格。房产买卖时，买房人购买的是房产的所有权，卖房人将房产所有权出让，同时要获得房产所有权出让的价值补偿。它包括商品房销售、公房销售和私房销售三部分。（2）房屋租赁价格房屋租赁指房屋的所有人出租房屋面取得的实际租金。在此种流通形式中，房屋所有权不变，承租者支付房租，获得一定时期内的房屋使用权；出租者放弃或出让一定时期内的房屋使用权。它包括住宅租赁、办公用房租赁、商业用房租赁和厂房仓库租赁四部分。 2、商品房销售价格商品房销售价格是指具有经营资格的房地产开发公司(房地产发展商)出售的住宅、写字楼、商业用房以及其他建筑物的市场实际成交价格。其价格由成本、税金、利润、代收费用等组成，它受地段、层次、朝向、质量、材料差价等因素的影响。 3、房地产类型： 住宅与非住宅（1）住宅是专供人们居住用的房屋。它主要包括普通居住用房、别墅、公寓、宿舍用房等，职工单身宿舍和学生宿舍等也包括在内。（2）非住宅非住宅是指除了住宅以外的非居住用房屋。它包括办公用房、商业用房和厂房仓库等。 公房与私房（1）公房是指归房管局或各单位管理的住宅和非住宅。它包括直管公房和自管公房。其中，归房管局管理的称直管公房；归各单位管理的称自管公房。公房出售价格是指以成本价向工薪阶层出售公有住房所实行的价格。它是按房屋建造成本制订的售房价格，包括征地和拆迁补偿费、勘察设计及前期工程费、

建安工程费、小区基础设施配套费、管理费、贷款利息和税金等７项因素。（2）私房私房是指由个人或家庭购买、建造并拥有产权的房屋。一般情况下，居民可以自由出租或出售。公有住宅通过住宅市场出售给个人和家庭，公有住宅也就转为私有住宅。本方案中房改房再上市出售，也包括在私房出售价格的统计中。4、开发内容和类型： （1）经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适应性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济实用房。安居工程住宅也属经济适用房的一类。 （2）普通住宅是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。目前，多为多层住宅和高层住宅。多层住宅是指2－6层(含6层)的楼房；高层住宅是指６层以上的楼房，高层住宅多安装电梯。由于各地对多层和高层的定义不一致，划分标准各地可根据实际情况酌情确定。 （3）豪华住宅是指按超出一般民用住宅建筑标准建造的高标准住宅，通常包括别墅和高档公寓。A别墅是指在郊区或风景区建造的舒适式园林住宅，一般拥有私家车库、花园、草坪、院落等。B高档公寓是指其单位建筑面积造价通常高于当地一般民用住宅造价一倍以上的公寓，通常为复式住宅顶层有花园的或多层住宅配有电梯的并拥有较好的绿化、商服、物业管理等配套设施。 （4）办公用房是指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位的办公用房屋。其中，档次较高的、设备较齐全的为高标准写字楼，条件一般的为普通办公用房。

财务分析-常用房地产企业财务分析的指标 精品

1.存量资产周转率=当期总收入(或销售回款)/上一年末存量资产额(或总资产)，由于当期收 入一般来源于上一年度的存量资产，因此反映企业在一定时期内对存量资产的开发力度； 2.短期风险头寸=存量资产周转率-流动负债率(流动负债/总资产)，反映企业一年内到期的 短期负债中有多少不能够通过经营性现金流来偿还；(杜丽虹：最后总结一下，如果说你的土地储备战略和运营效率已经确定，对于地产企业来说，要管理好短期风险头寸就要根据存量资产周转率的情况制订融资战略，使资本结构和资产结构相匹配，如果你右边的长期负债和股权分析能力有限，就要根据资本能力的局限决定资产负债表的储备也好，开发也好，使开发周期和盈利周期相匹配。我今天主要的考虑的是一年内的结构匹配，由于宏观调控的政策可能比一年长，所以也要关注两年、三年、甚至更长时间的结构匹配) 3.现金比率=现金/总资产，短期风险头寸的辅助指标，多在短期波动预期强烈时采用 4.净负债资本比=(银行贷款+发行债券+可转债-现金及等价物)/权益资本，直接反应企业的 资本充足情况 指标汇总 一、变现能力比率 1、=流动资产÷流动负债 2、=（流动资产－存货）÷流动负债 3、=流动资产－流动负债 二、 1、存货周转率（次数）=主营业务成本÷ 2、应收账款周转率=÷平均应收账款 3、营业周期=+应收账款周转天数 三、负债比率 1、=负债总额÷股东权益 2、=息税前利润÷=EBIT/I 四、盈利能力比率 净收益率=÷平均净资产 五、所用指标 1、权益净利率=×权益乘数=销售净利率×总资产周转率×权益乘数 2、权益乘数=/股东权益总额=1+（负债总额/股东权益总额）=1/（1－资产负债率） 六、上市公司所用指标 1、每股收益（EPS）=（EBIT－I）（1－T）/普通股总股数=每股净资产×净资产收益率（当年股数没有发生增减变动时，后者也适用） 2、市盈率=普通股每股市价/ 3、每股股利=股利总额/年末普通股股份总数

房地产公司财务分析指标.doc

房地产公司财务分析指标 59.38 --- 46.82 公司盈利能力不理想，急需提高主业盈利能力 32.38 该公司的成长能力不理想 净资产收益率8.96% 公司经营能力尚可，股东收益略高于筹资成本 总资产收益率7.12% 公司总资产盈利能力高于筹资成本，可以扩大生产规模 43.20 公司的主业经营不理想，请查看最新报表了解详细情况主营业务利润比重 1.68 公司主业较清晰,利润构成比较合理 主营业务利润率48.85% 公司主业毛利率较高，竞争力强 主营业务收入增长率 5.42% 公司主业呈现良性发展，主业收入较上年上升 主营业务利润率增长 率 -14.22% 公司主业毛利率出现一定程度的下降,经营状况不理想 85.54 对当前业绩的分析表明，公司收入和盈利可信度较高,经营中有足够 的现金收入支持 净利润可靠率0.62 公司经营性现金净收入大大小于净利润,业绩可信度很不理想营业收入可靠率0.96 公司营业收入得到比较充分的现金收入支持 主业收入风险系数0.52 公司主业收入中应收帐款比例偏高,公司利润和资产的可靠性很不 理想 主业收入可疑性增长 比例 2.43 公司应收帐款的增长大于主业收入增长，主业增长可靠性很不理想非经常性损益率16.66% 公司非主业收入比例偏高,当前利润的稳定性一般. 实际所得税率8.63% 公司所得税负过低，请核实公司实际税收政策, 存货周转变动率-25.50% 公司产品出现一定的积压,但幅度尚属正常 应收帐款周转率变动 率 -23.28% 公司应收帐款比例明显减少,请查询公司报表 存货增长合理率7.66 公司库存的增加高于主业销售的增加，产品出现一定积压 65.50 公司资产状况一般，不良资产比例稍高 资产可靠率85.11% 公司资产潜在损失的风险较高，请关注公司具体财务数据 净资产应收款率17.28% 公司净资产中应收款项比例较高，请关注公司具体财务数据 流动资产应收款率25.87% 公司流动资产中应收款项比例较高，请关注公司具体财务数据 流动资产大股东占款 率 3.23% 公司大股东、关联交易占款的比例比较合理 净资产大股东占款率 2.16% 公司大股东、关联交易占款的比例比较合理 流动资产比重变化-12.25% 公司的资产结构不理想，流动性较低 >90 公司偿债能力较高 资产负债率10.14% 公司具备较强的偿债能力，同时可继续举债

房地产投资分析复习题完整版

房地产投资分析复习题标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]

《房地产投资分析》期末复习试题 一、名词解释(每小题1分，共10分) 1、投资：投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币，并使其不断转化为资 产的经济活动。或者说，投资是指将一定数量的有形或无形资产投放于某种对象或事业中，以取得一定收益或社会效益的活动，也指为获得一定收益或社会效益而投入某种活动的资产。 2、直接投资：指投资者直接开厂设店从事经营，或者投资购买企业相当数量的股份， 从而对该企业具有经营上的控制权的投资方式。其资金所有权和使用权是统一的。 3、间接投资：间接投资是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或公司股票等， 各种有价证券，以预期获取一定收益的投资。其资金所有权和使用权是分离的。 4、投资主体：是指从事投资活动的直接投资人，包括：国家、企业和个人 5、房地产开发投资：指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位 等统一开发的包括房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。（不包括单纯的土地交易活动）。 6、房地产经营投资：是房地产经营者对房屋建造、买卖、信托、交换、维修、装饰、以及

土地使用权的出让、转让等方面的投资。 7、投资环境：是指投资经营者所面对的客观条件，包括硬环境和软环境 8、硬环境：指那些具有物质形态的要素组合，包括地理环境、交通环境和基础设施环境 9、软环境：软环境主要是指没有具体物质形态的要素，包括经济、政治、法律政策和 相关服务等。 10、投资建设期：是指项目经决策后，从项目选址到项目竣工、验收、交付使用的这一段时 间。 11、项目建设总投资：也称投资项目固定投资，是指建设单位在项目建设期与筹建期间所花费的全部费用 12、无形资产：是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。（无形资产 具有广义和狭义之分，广义的无形资产包括货币资金、应收帐款、金融资产、长期股权投资、专利权、商标权等。 13、预备费用：预备费用又称第三部分费用，包括基本预备费和价差预备费。基本预备费是指为弥补项目规划中不可预见、漏项及施工期可能由于灾祸而必须预留的费用；价差预备费是指建设期由于物价变动、汇率改变、税费调整所必须预先留置的费用。

房地产企业财务分析指标

一、房地产财务分析报告财务分析的组织管理体系 1、财务分析实行统一领导、分级实施、归口分析的管理体系。 财务分析工作由集团财务管理部统一领导，由各二级子公司总经理主持按季召开财务分析会。日常办事机构设在财务部门，由财务负责人负责分析。各指标归口管理部门按月向财务部门提供本部门所管辖指标的完成情况，及时发现问题，寻找原因，提出措施以及需要平衡解决的意见。 2、有关部门的职责分工。 生产部门根据对材料进、出、存、退，辅助生产费用，工时，产品、副产品数量，安全库存、实际库存，集团内部调剂等的统计指标完成情况进行分析；对大修、技改等工程（按项目细分）实施情况进行分析； 销售部门根据对销售产品的种类、数量、单价，款项回收，内部销售、折扣与折让等的统计完成情况进行分析； 采购物流部门根据对材料需求，原材料市场价格，应付账款的统计完成情况进行分析； 工程管理部门对投资完成情况进行分析，对工程进度和质量监督提供分析依据； 行政劳资部门对日常办公费用、劳动工资、各种社会保险等执行情况分析； 财务部门负责根据有关部门报送的报表进行汇总，负责本公司综合指标分析，并对收入、成本（主要是可控费用）、利润、资金、债权债务等具体分析。为了及时反映各项经济指标的完成情况，积累分析数据，各公司财务按月编制会计报表（包括：资产负债表、损益表、现金流量表、管理费用及生产成本明细表）。 二、房地产财务分析报告财务分析的内容及主要指标 (一)、财务会计指标 1、获利能力分析指标 ⑴销售利润分析指标 ①销售毛利率＝销售毛利÷销售收入净额 销售毛利=销售收入净额－销售成本 =销售收入－销售折扣与折让－销售成本 此项指标反映企业产品每一元销售收入扣除销售成本后，有多少钱可以用于各项期间费用和形成盈利，毛利率是企业净利率的基础，没有足够的毛利率便不能盈利。同时销售毛利率也可成为企业制定价格策略时的参照标准之一。

房地产调研常用分析方法

房地产调研常用分析方法 一、板块分析法 市场的竞争不单是楼盘间的竞争，也是板块的竞争。板块分析经常应用于股市分析，在房地产行业也得到相当的广泛的应用，是地产调研的重要分析方法 二、板块分析原理 房地产具有极强的地域性特片，一般情况下，同一区位的楼盘在户型组合、销售价格、目标客户等等特性上都较为接近（当然也有特殊情况）。通过对各个板块的分析及比较，掌握各板的市场特征及各板块间的竞争态势。 三、板块分析在楼盘策划上的作用 板块原理在楼盘策划方面也得到了普遍应用，市场的竞争不单是楼盘间的竞争，也是板块的竞争。如果楼盘所在区位是市场“强势”板块，那么与其它“弱势”板块的楼盘相比，强势板块的楼盘更容易获得客户的关注及认同，比如广州的华南板块等。所以，在楼盘策划方面经常应用到“区位炒作”的推广方式，借提升楼盘所在区位的市场影响力及市场美誉度来带动楼盘的销售，甚至同一区位的各个楼盘联合起来一起炒作做旺本板块，使本板块与其它同类板块相比获得更强的竞争优势，成为市场的强势板块。 四、影响板块划分的主要因素

板块划分首先跟调研所介定的“地域范围”相对应，在已确定的调研地域范围内进行板块划分。当然，亲不是所有调研都要进行板块划分，要依据调研地域范围的大小而定，对于一些小项目、如果其调研范围就在周边区域，没必要再针对本区域进行板块划分，那只需对本板块进行分析就可。在板块分析前首先要“界定”板块，即调研地域范围内的区域市场可以分成几大板块，确定每个板块所涉及的地域范围。因素一：城市路网结构 城市的路网象一条条分割线将城市划分为零零散散的一块块，完善的路网结构方便居民的居住生活，影响片区的发展。如广州的天河板块与粤垦路板块，两个板块相互紧邻，按距离来说这两个板块应该属同一板块。但事实上两大板块存在着相当大的差异，其中一个原因就是两大板块间横跨着一条铁路线，再加上粤垦路的路况一般，在一定程度上阻隔了天河北对粤垦路的覆射。 此类现象全国各地比比皆是，又如南宁的东葛板块与东葛北板块，两个板块中间同样横跨着一条铁路线，使得东葛北的民主路延长一带经常堵车，交通条件较差，多年来的影响使东葛北虽然近在咫尺，但区域发展情况较差。只要翻阅南宁城区地图，就会明显看铁路以南、以西一片繁华景象、而铁路以北、以东较为萧条。

房地产市场分析指标及方法

空置、吸纳和缺口分析 一、空置 （一）空置介绍 空置是供给与需求相互作用的结果。例如，供给超过需求，空置率就会高；反之，空置率就很低。下面介绍两个重要概念——空置量和空置率。 空置量：指某时点未被占用的房地产数量， 空置率：是指某一特定时间空房占总供给量的百分比。 按照中国的统计规定，空置面积指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积部分，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建，统建代建，公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。 2005年12月末，全国城镇房屋建筑面积为164.51亿平方米，其中住宅建筑面积为107.69亿平方米，而全国商品房空置面积为1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积为0.62亿平方米（央行发布的《2005年第四季度货币政策执行报告》称2005年12月末，全国商品房空置面积为1.43亿平方米，其中商品住宅空置面积为0.83亿平方米），商品房的空置率只有0.68% ，商品住宅则只有0.58% ——它们各自的空置率仍然不足1% ，更不是吓人的26% 甚至30%。 （二）空置率计算和预测 目前有两种方法可以计算空置率，一是使用总存量法计算（加权平均）；二是计算各种建筑物空置率的平均值（简单平均）。 1、使用总存量法计算（加权平均） 使用该方法可以较为精确的计算出空置率， 空置面积 空置率 总面积 2、使用各种建筑物空置率的平均值法 先计算每幢建筑物的空置率，然后对所有计算出的空置率进行简单平均。此方法具有较大的主观性，可以选择特定的建筑物在内，但只是简单平均忽略了建筑物在面积上的差异性。 3、预测空置率 精确的空置预测有助于开发商洞察市场周期和市场租金及销售价格的未来趋势从而促成更多可获利的房地产交易。通常可以采用供给和需求法预测空置率。步骤如下：（1）利用经济基础分析EBA预测就业、人口和家庭数量； （2）估测所选房地产类型的适当需求，如住宅单元的需求； （3）基于存量增减信息预测特定房地产类型的供给； （4）计算空置率，

房地产企业常用财务指标

毛利率、净利率与净资产收益率（ROE）的区别毛利率=（销售收入-销售成本）/ 销售收入 净利率=净利润 / 销售收入 =（销售收入-销售成本-各项期间费用-税金）/ 销售收入 净资产收益率（ROE）＝报告期净利润／报告期末净资产 毛利率=（营业收入——营业成本）/营业收入 （1）销售净利率 公式：销售净利率=净利润 / 销售收入*100% 企业设置的标准值：0.1 意义：该指标反映每一元销售收入带来的净利润是多少。表示销售收入的收益水平。 分析提示：企业在增加销售收入的同时，必须要相应获取更多的净利润才能使销售净利率保持不变或有所提高。销售净利率可以分解成为销售毛利率、销售税金率、销售成本率、销售期间费用率等指标进行分析。（2）销售毛利率 公式：销售毛利率=[（销售收入-销售成本）/ 销售收入]*100% 企业设置的标准值：0.15 意义：表示每一元销售收入扣除销售成本后，有多少钱可以用于各项期间费用和形成盈利。 分析提示：销售毛利率是企业是销售净利率的最初基础，没有足够大的销售毛利率便不能形成盈利。企业可以按期分析销售毛利率，据以对企业销售收入、销售成本的发生及配比情况作出判断。 毛利率是不考虑资金周转和总资产的，比如说：一个产品成本是100元，卖出价格是120元，其毛利率为20%，一个月内卖出10个，毛利率仍然是20%，不会发生改变。 雅居乐所坚持的“毛利率30%，净利率18%”的项目开发准则，参建保障房恐怕将会拉低其收益率。而保障房，即使最乐观地估计，其开发净利润率也仅为8%左右。 目前房地产开发销售业务模式处于主导地位，平均毛利率为35.2%，低于租赁物业和酒店平均近60%的毛利率。

房地产企业常用财务指标

毛利率、净利率与净资产收益率（ROE）的区别 毛利率=（销售收入-销售成本）/ 销售收入 净利率=净利润/ 销售收入 =（销售收入-销售成本-各项期间费用-税金）/ 销售收入 净资产收益率（ROE）＝报告期净利润／报告期末净资产 毛利率=（营业收入——营业成本）/营业收入 （1）销售净利率 公式：销售净利率=净利润/ 销售收入*100% 企业设置的标准值：0.1 意义：该指标反映每一元销售收入带来的净利润是多少。表示销售收入的收益水平。 分析提示：企业在增加销售收入的同时，必须要相应获取更多的净利润才能使销售净利率保持不变或有所提高。销售净利率可以分解成为销售毛利率、销售税金率、销售成本率、销售期间费用率等指标进行分析。（2）销售毛利率 公式：销售毛利率=[（销售收入-销售成本）/ 销售收入]*100% 企业设置的标准值：0.15 意义：表示每一元销售收入扣除销售成本后，有多少钱可以用于各项期间费用和形成盈利。 分析提示：销售毛利率是企业是销售净利率的最初基础，没有足够大的销售毛利率便不能形成盈利。企业可以按期分析销售毛利率，据以对企业销售收入、销售成本的发生及配比情况作出判断。 毛利率是不考虑资金周转和总资产的，比如说：一个产品成本是100元，卖出价格是120元，其毛利率为20%，一个月内卖出10个，毛利率仍然是20%，不会发生改变。 雅居乐所坚持的“毛利率30%，净利率18%”的项目开发准则，参建保障房恐怕将会拉低其收益率。而保障房，即使最乐观地估计，其开发净利润率也仅为8%左右。 目前房地产开发销售业务模式处于主导地位，平均毛利率为35.2%，低于租赁物业和酒店平均近60%的毛利率。 而ROE是讲究期间周转率和总资产的，如果净资产是1000元，一个月内如果只卖1个，ROE为 20/1000=2%；一个月内如果卖出了10个，ROE则为20*10/1000=20% 所以，毛利率是衡量产品（或者也是行业）的竞争能力和盈利能力的一个指标，而ROE更侧重于净资产的投资回报状况。作为投资者，应该从毛利率上看这个产品、公司、行业的发展趋势，从ROE上看投资的收益情况。 至于净利率，主要是在毛利率的基础上，减去一些费用、税金等的差额。是单个产品的最终纯利所得。 净资产回报率=利润率*周转率*杠杆率

常用房地产企业财务分析的指标-韩磊

1.存量资产周转率=当期总收入（或销售回款"上一年末存量资产额（或总资产），由于当期收入一 般来源于上一年度的存量资产，因此反映企业在一定时期内对存量资产的开发力 度； 2.短期风险头寸=存量资产周转率-流动负债率（流动负债/总资产），反映企业一年内到期的 短期负债中有多少不能够通过经营性现金流来偿还；（杜丽虹：最后总结一下，如果说你的土地储备战略和运营效率已经确定，对于地产企业来说，要管理好短期风险头寸就要根据存量资产周转率的情况制订融资战略，使资本结构和资产结构相匹配，如果你右边 的长期负债和股权分析能力有限，就要根据资本能力的局限决定资产负债表的储备也好，开发也好，使开发周期和盈利周期相匹配。我今天主要的考虑的是一年内的结构匹配，由于宏观调控的政策可能比一年长，所以也要关注两年、三年、甚至更长时间的结构匹配） 3.现金比率=现金/总资产，短期风险头寸的辅助指标，多在短期波动预期强烈时采用 4.净负债资本比=（银行贷款+发行债券+可转债-现金及等价物）/权益资本，直接反应企业的资本 充足情况 指标汇总 一、变现能力比率 1、流动比率=流动资产十流动负债 2、速动比率=（流动资产一存货）十流动负债 3、营运资本=流动资产-流动负债 二、资产管理比率 1、存货周转率（次数）=主营业务成本十平均存货_ 2、应收账款周转率=主营业务收入十平均应收账款 3、营业周期=存货周转天数+应收账款周转天数 三、负债比率 1、产权比率=负债总额十股东权益 2、已获利息倍数=息税前利润十利息费用=EBIT/I 四、盈利能力比率 净资产收益率=净利润十平均净资产 五、杜邦财务分析体系所用指标 1、权益净利率二资产净利率X权益乘数二销售净利率X总资产周转率X 权益乘数 2、权益乘数=资产总额/股东权益总额=1+ （负债总额/股东权益总额）=1/ （1—资产负债率） 六、上市公司财务报告分析所用指标 1、每股收益（EPS = （EBIT —I ）（1 —T）/普通股总股数=每股净资产X净资产收益率（当年股数没有发生增减变动时，后者也适用） 2、市盈率=普通股每股市价/普通股每股收益 3、每股股利=股利总额/年末普通股股份总数