25-5-开题报告-北京朝阳公园旅游开发现状分析及对策优化研究

开题报告

北京奥特莱斯案例调研报告

fisaa 北京奥特莱斯案例调研报告 名称 建筑 面积 商品均价 （元） 人均消费额 （元 /人/次） 商品档次 所属商圈 发展潜力 爱家奥特莱斯 & 000 150-500 300-800 中低档 亚奥 好 燕莎奧特莱斯 35, 500 400-1000 1000-2000 中高档 国贸泛CBD 良好 活力东方.奥 特莱斯 6& 000 一 — 中高档 朝青板块 非常好 赛特奥特莱斯 一 一 一 — 中央别墅区 良好 上海奥特莱斯 110,000 500-1500 1500-2500 中高档 郊区（道路 干线汇集 地） 良好 1、 商品均价和人均消费额数据来源于实地调研和电话沟通: 2、 商品档次也代表入驻的品牌的档次。 二、详细情况 分析：从布局上看，大的奥特莱斯经营店集中在东边（国贸CBD ）和北边（亚奥）商圈内， 四边和南边除了小的奥特莱斯加盟小店外，还没有规模大有特色品牌折扣购物中心，而西北 （1）北京奥特莱斯布局 女郊农 场 北苑 爱家 outlets — 人大处 UI ? d 鲁谷 北京两站;: 広里 燕莎 outlets 济 朝阳门 香山 活力东方 outlets 东 MB ￡ 71 QI 定福庄 赛持 outlets

（西山板块、中关村等）开发了大量的髙档别墅和社区，聚集了大量的髙端消费人群，修建大的具有特色的奥特莱斯购物中心有好的机会。 （2）周边环境

建筑概况 （4）经营状况 （5）进驻品牌统计（上海奥特莱斯） 奥特莱斯经营主要以国际国内的服装品牌为主、辅以鞋、箱包、家纺、珠宝以及餐饮、银行等配套设施。 上海奥特莱斯的经营特色说明如下：

三里屯商业项目市场分析案例

三里屯商业项目市场分析 宏观环境因素分析 北京市经济现状及发展趋势分析 经济总量：2004年实现地区生产总值4283.3亿元，比上年增长13.2%，增幅提高2.5个百分点，为1995年以来最高增速。 财政收支：2004年完成地方财政收入744.5亿元，比上年增长29.7%。价格水平：价格总水平有所上涨。居民消费价格指数为101%，高于上年0.8个百分点。 投资：投资增势趋于平稳。2004年全社会固定资产投资2528.3亿元，

比上年增长17.2%，增幅下降1.7个百分点。 批发零售业： 全年批发零售业实现增加值263.7亿元，比上年增长6.8%。 消费品市场稳中见旺。全年实现社会消费品零售额2191.8亿元，增长14.4%。 全年销售机动车44.7万辆，比上年增长9.8%。 房地产业： 2004年房地产业实现增加值228.4亿元，比上年增长15.7%。 全年完成房地产开发投资1473.3亿元，比上年增长22.5%； 商品房开复工面积9931.3万平方米，增长9.5%； 竣工面积3067万平方米，增长18.2%。 商品房市场需求活跃。 2004年商品房销售面积2472万平方米，增长30.4%；其中，商品住

宅销售面积2285.8万平方米，增长29.1%。 全年商品房销售额1249.1亿元，增长39.1%；其中商品住宅销售额1085.1亿元，增长37.5%。商品房价格有所上升。 全年商品房平均售价为每平方米5053元，比上年提高316元；其中，商品住宅平均售价4747元，提高291元。 存量房交易量进一步扩大。全年存量房成交面积708.3万平方米，成交金额217.7亿元，分别比上年增长81.6%和78.2%。 旅游业： 全年接待海外游客315.5万人次，比上年增长70.4%，比2002年增长1.6%。旅游外汇收入31.7亿美元，增长66.8%。 接待国内旅游者1.2亿人次，比上年增长36.8%；旅游收入1145亿元，增长62.2%。 年末，全市共有星级饭店613家，客房数达到9.1万间。客房出租率64.7%，比上年末上升13个百分点。 人口： 2004年末，全市常住人口(在京居住半年以上人口)1492.7万人，比上年末增加36.3万人，增长2.5%点。 2004年末，全市户籍人口1162.9万人，比上年末增长1.2%。 居民生活： 2004年城市居民人均可支配收入15637.8元，比上年增长12.6%

北京朝阳公园案例分析

北京朝阳公园案例分析 班级：城乡规划1402班 姓名：刘广平 学号：140860224 指导老师：胡金良 日期：2017.09.14

一、公园区位及概况 北京主要公园绿地大多位于城市的中部及西部!东部较缺乏新朝阳公园将对完善北京市园林绿地系统起到重要作用。 北京现有公园绿地以皇家园林(古迹公园)最具代表性!新朝阳公园将试图在北京现代公园中占据重要地位!成为新时代园林的代表作!与颐和园$奥林匹克公园呈鼎立之势。 朝阳公园在项目安排上表现了对奥林匹克运动的支持!更重要的是在环境的改善上体现了对绿色奥运’的支持% 园林艺术与体育文化一样!是世界各国$不同民族间交流的手段% 从这点来说!朝阳公园也表现出了对奥林匹克运动的理解和支持。

二、公园设计理念 一个公园必须继承该地域的地方景观与文化, 公园在整体上作为一种文明财富存在! 必须保持它所在地方的自然化和历史方面的特色。 1、生态自然理念：“天人合一”是古代先人优秀的哲学思想反映了古代人类对自然的认知和采取的态度方案的生态理念也源于这一朴素的自然观 在继承先人思想的基础上规划融合了当前的可持续发展的理论和现代的生态观,采用综合完整的生态设计方法在公园所处的自然地理环境条件下公园的要素,设计力求与自然的和谐统一和对生态环境最大限度的改善. 2、文化理念：规划依托传统文化 和悠久历史努力塑造，“朝阳文化”使 其成为具有强烈时代特征和丰富内涵 的新园林文化，丹凤朝阳"是古代神话 中的优美图景象征高贵和吉祥。而“龙 凤呈祥"也象征着圆满%富贵与祥和规 划将凤凰作为公园主要平面构图元素 既与公园名称相对应又与奥林匹克公 园中的“龙湖”相呼应，可谓一箭双 雕。

可口可乐北京奥运推广案例分析

可口可乐北京奥运推广案例分析 一、公司背景 可口可乐总部位于美国亚特兰大。它起源于一八八六年美国佐治亚州亚特兰大城一家药品店。可口可乐公司是世界最大饮料公司，也是软饮料市场的领袖和先锋，透过全球最大的分销系统，畅销世界超过200个国家和地区，占全世界饮料市场的48%，其品牌价值已超过700亿美元，是世界第一品牌。目前可口可乐在世界各地市场皆处领导地位，其销量远远超越其主要竞争对手百事可乐，被列入吉尼斯世界纪录。 二、案例基本描述 可口可乐公司自1928年赞助奥运会以来，从未停止过赞助奥运活动。在2008年北京奥运会举办期间，北京成为了全球关注的焦点同时也成为了各级赞助商奥运营销争夺的焦点。可口可乐作为有着80年奥林匹克合作历史的大品牌自然不会放过这次的奥运契机，更想借此契机继续扩大自身在全世界的品牌影响力和产品占有率。在2008年北京奥运会期间，可口可乐不惜重金进行了7年以来最大规模的一次奥运营销推广活动。 在最初的奥运圣火传递阶段，北京城内到处可以看到可口可乐的员工在免费发放饮料、扇子、三角旗等火炬接力助威纪念品，可以说可口可乐已经成功打响了奥运营销的第一炮，成为整个活动当中准备最充分、启动最快、声势最浩大的赞助商，在北京城内掀起了一场红色旋风。 在奥运赛事期间，可口可乐更是放出豪言：“能上广告的地方，就买下它，不能上广告的地方，就把它刷成红色。”可口可乐立志把北京营建成奥运营销的主场，并在世贸天阶、朝阳公园和奥林匹克公园等地设置可口可乐体验中心和畅爽地带。与此同时，可口可乐有着30年历史的传统奥运营销活动“纪念章交换活动”也正式在北京启动，可口可乐公司为此早已做好充足的准备，在每个畅爽地带和体验中心都设置了可口可乐纪念章交换中心。一枚小小的纪念章不仅承载了可口可乐的品牌诉求，更是借助纪念章交换活动的盛行将可口可乐品牌获得极大的关注度，提升了品牌影响力。 在整个奥运会举办期间，可口可乐可以说是在营销上不放过任何一个角落，奥运会期间各大超市除了放置可口可乐冠名制作的奥运赛事日程表外，堆头、端架等优势的陈列位置也都是由可口可乐控制着，甚至部分超市里可口可乐系列产品的陈列要超过百事可乐三倍以上。在奥运村内外可口可乐几乎每天都会有一个新闻发布会，有时候一天两个。可口可乐公司充分利用媒介，大大提高了可口可乐的曝光率。 在代言人选择方面，可口可乐公司也要充分体现北京奥运精神，所选代言明星要拥有广泛的粉丝群体和积极向上的精神面貌，并结合年度可口可乐公司组织的奥运火炬手投票活动，最终确定由体育明星刘翔、姚明、郭晶晶和影视歌红星

北京朝阳公园规划设计说明

北京朝阳公园规划设计方案说明 一、公园现状分析 1、公园使用者情况。使用者可以分为以下四种情况： （1）公园周边居民 步行来园，主要以晨练晚练活动为主，要求随意性、方便性，园内停留时间短而 每周次数固定。活动范围在公园区域的周边地带。 （2）北京其它区域居民 乘交通工具有备而来，常以组群或家庭为单位，活动范围向公园纵深发展，停 留时间长，使用较多的公园设施。 （3）外地游客 乘交通工具而至，活动范围为园内的主要景点，需要纪念品的服务。 （4）节日、庆典等游园活动以及避难 人流蜂拥而至。由于公园面积巨大，周围人口稠密，自然形成人流汇集中心。 2、公园周边环境 （1）朝阳公园是北京绿地系统的重要组成部分 以280公顷面积，对环境的影响举足轻重，要以绿为主，严格控制建筑量率 公园东连西四环路200米宽的大绿带，西与农展馆绿地相对应，南近红领巾公 园绿地。 （2）朝阳公园是绿色奥运的一部分 公园中留有沙滩排球预留地，是奥运会比赛期间重要一环，届时将有24对国际 选手角逐奖牌。 （3）朝阳公园是展现国际大都市的窗口 北京以古都而著名，其中重要的成分是古代园林；而北京现代园林面积接近古 典园林的仅此一园。如果说古园林是古代文化的浓缩，那么朝阳公园有理由成 为现代化成就的窗口。 特别是朝阳公园近临机场高速路、使馆区、CBD，具有国际影响力，设计应着眼 于国际水准。 3、公园自身状况 （1）水面

公园南北存有大量水面，形成于早期烧砖、烧盆取土的窑坑。水体形式以大水面为主。南部水岸人工味浓重，特别是亮马河灌渠，以纯粹的水利设施形象经过公园。公园北部存有自然质朴的水岸，柳苇丛生、钓者云集。 （2）公园南部、西部建筑密集各不相属 1）半岛区建筑密集，由公园其它位置观看，几乎是一片地产开发区，毫无园林氛围。 这一区域水面与城市干道最近，可以成为城市景观的一部分。由于其位置正对金 台路，成为人流自然汇集的区域，现状常出现与公园大门混淆的问题。 2）郡王府面积巨大，其前、后花园都精美细致，但自成一体孤悬于公园之外，没有与公园景观相衔接。 3）公园大门区至游乐园，缺少绿量。特别是以静赏为主的世纪广场——欧式花园，与喧闹的游乐区混为一体，缺少足够厚度的绿色隔相离带；欧式花园风格不到位。 4）公园西界餐馆建筑密集，割断了公园与城市的景观联系，餐馆后面成为储藏区，既影响公园景观，又浪费景观资源。 5）公园西南区，酒楼建筑阻挡园内景观。 6）“欧洲花园”中心会馆，突兀于公园腹地，周围缺少植物遮挡，成为引人看、却不许进的禁区。 7）公园中区北区正以高尔夫球场式的人工绿地形式，蚕食原有的乡土天然景观。（3）与城市的关系 1）公园东部及东南部，绿地与城市景观相融合。而西部、西南部建筑群将公园绿色景观遮挡割裂。 2）交通 公园东面为东四环路，少居民区；南面为朝阳南路以及金台路、北面为亮马桥路，是人、车流的集中来向，西面为朝阳公园路，人流主要为居住区的居民。 3）北京东部尚无大型集会广场。 4）亮马河与平房灌渠（亮马河灌渠）流经本园。 （4）历史 朝阳公园区域历史上为麦田农地，以及烧砖烧盆取土后形成的水面。经过30多年的发展形成今天的公园及周边的商业居住区，区域内原有的村子变成了今天的地名： 1）公园东北为大、小亮马桥村 原亮马河上有大小两个石拱桥，因清朝皇帝东巡祭陵，经此地歇马晾鞍，故称亮

远卓-朝阳公园10-13-CZ-资源分析报告导读1

朝阳公园资源和经营诊断报告导读 报告内容描述 ?本报告的目的: ◆分析目前资源状况及资源利用效率 ◆发现资源/经营利用的空白点 ?资源的定义： ◆所谓资源是指可以加以利用, 具有一定价值, 能够产生社会、经济和环境效益的物质 与条件。鉴于朝阳公园开发经营有限公司一直处于边开发边经营的状态，开发与经营 面临的资源有很大的区别，因此分析朝阳公园的资源状况时，我们也根据开发/经营两 条线展开，分别加以论述。 ?资源与经营的关系 ◆资源是经营的对象，其属性也客观制约了经营的效果。在考察资源状况时我们不能孤 立地看待资源本身，还必须结合经营情况来判断是否已经充分实现了资源的价值，在 资源利用上还存在着哪些空白和改进空间。只有站在经营的角度上看资源，才能明确 资源对于公司的战略意义，对公司的发展方向提供正确的指引。 ?报告的论述方法： ◆鉴于本报告主要是为战略报告服务，其结构也遵循战略报告的框架，但是从资源的角 度加以论述。 ?报告背景 ◆朝阳公园是北京市规划中最大的市内公园 ◆是北京甚至全国最大的以大规模拆迁换取公园地理资源的公园 ◆公园到目前为止一直是边开发边经营，尚未完成整个园区的规划和建设 报告正文 一、开发: 从93年预计到2005年，公司面临的主要问题始终是公园的开发建设。在这个阶段，企业和政府间的关系是公司需要仔细考虑的问题。与开发工作相关的资源包括资金和政府给予的各种融资性项目，主要目标是保证现金流平衡。 ?公园的所有权归属：对于朝阳公园这样大型的以拆迁为代价建成的公园来说，开发成本高昂，需要极大的资金投入，只有政府有力量完成它的开发和建设。多年来政府投入了大量的资金进行朝阳公园的拆迁和改建，是公园资产的实际拥有者。朝阳公园开发经营有限公司负责公园开发具体事务的实施和运作，基本上扮演了政府的办事机构的角色，按照政府要求完成开发任务。公司与政府是明确的委托代理关系，公司不应该承担因公园拆迁建设导致的债务负担。 ?资源利用效率：在公园的开发问题上，政府主导性强，企业控制资源的能力很弱，只能被动地接受指令进行开发，不能有效影响甚至引导政府决策。由于缺乏整体规划，公园的开发呈阶段性跳跃式发展，时常出现资金筹集困难，资金“断顿”的情况，大大拖延了开发进度，延长了开发时间，并导致管理费用的大幅度提高，存在着严重的资金浪费。对于融资性资产来说，公司主要采用了土地转让、合资、合作的方式，利用方式过于简单化，所得收入偏低，未能充分实现这部分资产的价值。 ?资源是否充足： ◆截至2002年8月31日，公司在公园开发上的现金流基本平衡。

盘古大观建筑介绍及案例分析

盘古大观 盘古大观，位于北四环中路、亚奥核心区，距离水立方仅180米，距离鸟巢500米，是千顷奥林匹克公园中心区唯一的地标性城市综合体。项目总占地面积39360平方米，总建筑面积418484.70万平方米，由一幢超5A级写字楼、三幢国际公寓、一座盘古七星酒店以及全长411米的世界第一商业长廊——龙廊联合组成。本着打造“讲中国语言的世界级建筑”这一理念，开发商力邀世界著名华人建筑大师李祖原亲自设计。李祖原大师将华夏五千年龙图腾与中国传统文化精髓有机地融于一体，以高191.65米的写字楼为龙首，三栋国际公寓、一栋七星酒店由南向北依次延伸近700米，令整座建筑体形如一条通体雪白的巨龙。 本着“东魂西技”的建筑理念，投资商——北京盘古氏投资有限公司立意将盘古大观打造成一座能够承载历史、经得起时间检验的建筑。因此，项目不仅大量采用世界领先建筑技术，更注重发掘传统建筑工艺的复兴与创新。盘古大观外立面采用的是最坚硬、耐腐蚀的花岗岩。为了确保石材的品质，北京盘古氏投资有限公司聘请了十余位专家，在全国范围内经过了为期一年的考察和论证，最终选择了产自山东牟平、有“中国白麻”美誉的白色花岗岩，并且包下了1号老矿，保证了项目采用的石料无色差。盘古大观411米龙廊之上，共有66根龙柱和66颗“龙头”。其中“龙头”全部是用重达50吨的整块花岗岩，由工匠按照传统工艺手工雕刻而成。龙柱的基座，通体无接缝，同样是以整石雕刻，这是古代皇家建筑中才会采用的形式。在外立面的施工上，则是吸取了中国古代木结构建筑通常采用的“榫铆”工艺的精华，大胆运用在了石材的拼接组合上，从而令建筑的外立面更加坚固。现代施工技术与传统手工艺的完美结合，不仅令盘古大观具有厚重的历史感，也赋予了它超越时光的艺术魅力和传承价值。 在盘古大观的北侧，是纵跨五环的北京奥林匹克森林公园，它总占面积680公顷，共有53万棵原生大树，是全世界最大的城市生态森林公园，相当于2.1个朝阳公园，2.3个颐和园，4.8个玉渊潭公园，10个北海公园；122公顷的奥运龙湖，自清河引水，由北向南纵贯整个奥林匹克公园，宛如一条蓝色的“玉带”，是亚洲最大的人工水系；在项目南侧，隔着北四环中路，是著名的中华民族园。除此之外，在奥林匹克公园内，还分布着大约25公顷的花草树木等绿化景观。盘古大观犹如徜徉在680公顷的绿色海洋中，这里不仅是当之无愧的风水宝地，也是北京城市核心绝无仅有的绿色生态居住区，足可以媲美著名的纽约曼哈顿中央公园！ 盘古大观地处国家巨资打造的“奥运交通环”的核心位置。城市主干道有北四环、北三环、北五环以及八达岭高速和京承高速，并且与20多条支干道交织成路网；轨道交通有地铁5号线、8号线、10号线和奥运支线；奥运村内还有12条线路以及地下环状交通网。在整个区域有60多个交通道口可以选择。因此，从盘古大观，驱车向西10分钟到达中关村；向东20分钟可到达CBD商务区，30分钟内到达北京国际机场。除此之外，对于有私人飞机的客人，在盘古大观超5A写字楼和盘古七星酒店的顶部都设有直升飞机停机坪，能够为业主提供“空中、地面、地下”三维立体化的交通出行方案， 盘古大观国际公寓，618平米景观主力大户型，从容宽阔，纵览世界级中央公园的盛世美景，终极诠释豪华公寓独一无二的不凡品质。祖原堂，盘古国际公寓会所，盘古七星酒店，三大主题会所，集精英沙龙、休闲健身、餐饮娱乐等多重功能于一体，更可提供管家外派、宴饮承办、私人保镖、会所包场等个性化定制服务，充分满足盘古业主的一切需求。盘古七星酒店，融东方文化精粹与西方成熟服务管理理念于一体，力邀世界顶尖酒店管理精英，专为各国元首、世界名流、商界首脑、全球政要等尊贵人士提供超白金7星级酒店服务，亦是

朝阳公园周边高档公寓调研分析报告

朝阳公园周边及亮马河、燕莎一带高档公寓调研报告 第一部分调研概况 一、调查范围?此次调研的重点为朝阳公园周边及亮马河、燕莎一带的高档公寓。因为此区域是北京最早一批外销房聚集之地,之后相继有不少新盘推出，所以我们将调研的项目分为两个部分,一个为９５-９9年推出的项目,我们称为第一代公寓,99年以后推出的项目我们称为第二代公寓,这两代公寓都极富特色，在其销售的时代里不乏在京城房地产市场领军的项目,但随着市场的发展,第二代公寓虽与第一代公寓一脉相承,却也不断适应时代的发展具有了新的特色，这些变化也代表了北京高档公寓市场的发展特点。我们将调研的重点放在新项目上，将老项目的分析只是作为一个参照系,两相比照,我们会更清晰地看出其发展的趋势。?二、调研目的 因为朝阳公园周边为京城最有代表性的外销项目聚集地，在人们的印象中这里一直是高档公寓的天下,我们想通过此次的调查探寻出北京高档公寓发展的脉搏及趋势,从而给我们在以后的项目开发中以启示与参考,并吸取其中的经验与教训，运用到今后的项目操作之中。 第二部分区域状况分析 要对一个区域的房地产项目进行研究，首先必须对此区域的状况进行深入的了解，所以在我们开始调研之前，先对该区域作一个清晰的认识与分析。?朝阳公园地区作为一个新兴的区域，目前已集中了相当数量的现代化综合大厦、写字楼、酒店、外销公寓以及商业文化设施，既有居住区的生活便利性,又有环境相对安静、交通方便的办公条件,已经发展成为京城东北地区一个较为繁华的现代化商务活动区。随着CＢD高地价挤出效应的影响,这一地区的规模效应和聚集效应必将与日俱增。? 一、文化?亮马桥北侧正在兴建中的第三使馆区，目前德、日使馆已经入住,未来美国使馆和日本使馆也将兴建于此，这种使馆区的密集也带来了文化的聚集。除此之外德国学校、法国学校、世纪剧院、中日青年友好交流中心、东方歌舞团使中外文化交流融合。20０3年底还将建成一所集幼儿园、小学合成的初级教育学校和拥有教学、研究、展示三位一体的高等艺术剧院。? 二、餐饮 这里汇集了世界各地的餐饮,各种富有特色的主题餐厅与酒吧，带给人不同饮食文化的美丽与享受,如普拉纳啤酒坊纯正的德国黑啤、“Ｆriｄay”“Hard rocｋ”等美式餐厅、２1世纪饭店旁边的日式消费区提供了享受不同风格异国风情的空间。? 三、商务 这里有长城、昆仑、凯宾斯基、希尔顿、兆龙、21世纪饭店、亮马、燕莎等大型高级饭店,还有亮马大厦、京城大厦、鹏润大厦、现代盛世大厦、华鹏大厦、幸福大厦、发展大厦等高