佛山市三旧改造经验总结与制度创新

现代物业?新建设 2012年第11卷第8期Municipal Construction 市政建设

佛山市“三旧”改造的经验总结与制度创新

李志

（广东省城乡规划设计研究院，广东 广州 510290）

摘 要：作为广东乃至全国的“三旧”改造政策研究试点城市，佛山市当前正面临着产业发展转型、城市快速发展的关键时期，佛山市政府在探索创新方面因地制宜，不断创新改造模式以顺利推进“三旧”改造，走出了一条以改造促调整、促转变的特色之路，总结其改造工作经验的四个方面，为实现经济社会持续发展，进一步统筹利用有限的土地资源，力争在节约集约用地方面为全国探索出一条新路。

关键词：三旧改造；佛山市；改造经验

中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：1671-8089（2012）08-0135-03

2003年以来，国家采取土地紧缩政策以调控宏观经济的良性运行，颁布了一系列的政策法规，紧缩“地根”和“银根”，抑制地方政府“过度征用农村集体土地”，控制土地出让价格，从外延粗放型向内涵集约型转变。同时，国家又着手推动农村集体用地的流转使用，以充分体现土地的价值，让农民享受到城市化、工业化所带来的土地增值收益。广东省政府选择佛山等城市进行“三旧”改造政策研究试点就是在这一背景下产生的。

对佛山市来说，当前正面临着产业发展转型、城市快速发展的关键时期，一方面土地资源紧缺、发展空间有限正成为新一轮发展的瓶颈；另一方面，土地利用率低、产值不高，经济的持续增长得不到保证，这直接影响到佛山持续、快速、健康地发展。为了整合土地资源，推动城市走上紧凑经营、集约化、内涵式的发展道路，化解土地资源紧缺矛盾，创造产业发展新空间，改善城乡居民生活质量，促进经济增长方式的转变，提升城市竞争力。佛山市因地制宜，不断创新改造模式以顺利推进“三旧”改造，走出了一条以改造促调整、促转变的特色之路。在旧厂房改造方面，通过实施“优二进三”，淘汰落后产能，就地提升企业层次，促进二产向三产转型，腾出空间引进新兴产业，成功实现了“筑巢引凤”、“腾笼换鸟”。在旧城镇改造方面，通过政府引导连片开发，改变过去自主开发、零星开发的格局，最大限度地整合分散、零星的土地，建设具有示范作用的主题功能改造片区和改造项目，成功打造了“岭南天地”等一批新型产业街区和都市型产业基地。在旧村居改造方面，通过以环境整治改造打造城市标志性生态景观带，以村集体经济投入改造促进都市型经济发展，以土地入股或BOT模式引入开发商联合改造开发，既实现了“拆除旧村居，建设新社区，发展新产业”的目标，又保障了农民长期稳定的收益。

佛山市“三旧”改造工作经验具体体现在以下几个方面。

一、树立先进典型，以点带面铺开“三旧”改造工作

在推进“三旧”改造建设过程中，涌现出一批改造进度较快、效果明显的先进典型，创造出了旧城镇改造区、旧村居改造区、工矿厂企改造区、生态环境改造区、都市农业和现代农业综合开发区、主题文化公园建设区六种改造类型和多种改造模式。如旧城镇改造方面，佛山最大的旧城镇改造项目——祖庙东华里片区改造工程引入瑞安房地产公司开发的改造模式；在旧村居方面，以环境整治改造为主的三水西南涌整治；有由村集体经济投入、改造后的产出效益归村组集体的“夏西村模式”；有以土地入股、引入开发商联合改造开发的“石头村模式”；有由开发商垫资建设，建成后开发商拥有5年租赁经营权，“以地引资、以租抵建”的大沥镇“凤池村BOT模式”；有自筹资金改造，获取租金收益的“澜石金属交易市场”模式；有政府先行征收，再引入社会资本的“天富来工业城”模式等等。

二、研究制订扶持政策，破解改造过程中遇到的重点难点问题

佛山市政府分别针对旧村居、旧城镇和旧厂房制订了规划、建设、土地、财政等方面的扶持政策。在土地管理方面，明确了权属确认、土地登记、土地出让、集体建设用地流转等政策。如，把旧城镇范围的工业用地调整、引导到工业园区；将已纳入旧城镇改造规划范围内的集体土地，统一经合法程序征收为国有土地；涉及建筑物或不同产权人地块之间的通道、边角地、间隙，属原用地批文范围的经公示后确权；无用地批文或在批文范围之外，无法证实权属的公共通道、空地、间隙，视实际情况或公告后确权，或由政府收回土地使用权重新出让或划拨；旧村居用地经集体经济组织同意并经批准转为国有土地后，土地的使用权、处分权、收益权等仍属于农村集体经济组织不

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佛山三旧改造模式总结

佛山“三旧改造模式”总结 模式一：政府主导、统一规划、市场运作 案例1：祖庙东华里改造——既拆除也保留，构建城市文化精髓的综合社区2007年，政府出台祖庙东华里片区控制性规划等规划文件，由香港瑞安公司投资改造。政府主导征地拆迁和规划、文物保护等工作，最大限度保证和维护被拆迁人合法权益，维护历史文化街区风貌；通过引入市场资金实现该片区的整体更新改造。 2008年初,祖庙东华里片区改造项目正式启动,这一世纪大工程涉及3万多居民、900多亩土地。拆迁共涉及9635户,其中直管公房2145户、私人住宅6043户,整个工程拆迁面积90万平方米,其中需要保留的有历史价值的建筑近10万平方米。 按照设想,岭南天地将延续佛山的历史文化风貌与城市脉络,用现代化的手法保护和改造片区内的22幢文物建筑及众多优秀历史建筑,同时佛山岭南天地还将充分挖掘佛山粤剧之乡、陶艺之乡、武术之乡、美食之乡等文化特色,引入各类文化设施及现代化设施,使其成为佛山展示城市文化精髓的综合社区,推动佛山文化名城的建设。 佛山祖庙东华里片区定位为：融合岭南民俗文化、禅城时代特色和现代商业文明，辐射珠三角，影响华南地区的集文化、旅游、居住、商业为一体的综合街区，成为佛山的城市中心和城市标志。 案例2：澜石改造片区——“智能社区”、“节能社区”和“环保社区” 前不久召开的禅城区二届六次全会透露,禅城全力推进面积约150万平方米的澜石片区改造。该片区改造面积超过祖庙东华里片区改造成为佛山史上最大旧改项目,将建设成为东平河北岸特色鲜明、功能齐全、环境优美、设施先进的“智能社区”、“节能社区”和“环保社区”。澜石改造片区总面积为2176亩,实际改造面积1875亩,涉及户数3518户,需拆迁物业面积约100万平方米,其中私人物业约42万平方米。 案例3：佛山国际家具博览城——全国最大、最具规模的现代化管理模式的家居博览航空母舰 佛山（国际）家居博览城总规划用地面积约为600亩,投资总额高达90亿元，将建成全国最大、最具规模的现代化管理模式的家居博览航空母舰，也是禅城区首个大型家具卖场。家居博览城将以租赁管理的运作模式为主营项目,其功能包括主行业商品的展示、咨询、设计、销售、出口、物流、仓储等各个功能,配套商场、酒店、休闲娱乐、餐饮、公寓、仓库、空中停车场等商贸设施。经营面积将达200万平方米,对产业经营的规模效应影响深远,使禅城区乃至佛山市的家具、陶瓷、卫浴洁具、床上用品、家用电器、家居饰品等产品有了一个向全国、港澳台及国际展示和交易的平台和窗口。 案例4：南海中盈广场——拆迁重建，构建大型综合商业中心 新都会及中盈广场项目是大沥镇政府通过整合土地、提升产业发展、打造大沥镇地标式建筑的项目，也是大沥发展总部经济的里程碑。新都会项目总占地面积约3万平方米，分期

三旧改造概念

三旧改造 概述 一、三旧改造介绍 广东三旧改造是指广东省特有的改造模式，分别是“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造。“三旧”改造是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施。开展“三旧”改造的项目，必须符合城市土地利用总体规划、城乡总体规划，纳入“三旧”改造总体规划、年度计划，已纳入省“三旧”改造监管数据库，需制订改造方案，并且通过市（县）人民政府的批准。 二、三旧改造来源 三旧改造一词来源于广东，早在2008年7月,刚刚来广东主政的汪洋就给广东佛山出了一道考题:产业转型、城市转型和环境再造,争当探索科学发展模式的排头兵。领命出征的佛山祭出了“三旧改造”的大旗,并探索出为全省、全国瞩目和赞誉的“三旧改造佛山模式”。1506创意城的惊艳亮相、祖庙东华里片区岭南文化广场的出现、禅城石头村的变迁……无一不是“三旧改造”的典范。而今,“三旧改造”已经上升为广东全省的发展战略。在前不久举行的中共广东省委全会上,汪洋就发出动员令:到2012年,“三旧改造”将增加1000多亿元投资和超过2000公顷建设用地。各地都要积极行动起来,不仅政府要投入,还要创新开发模式和运营方式,引导社会资金进入,

掀起共建共享美好宜居城乡的热潮,确保一年见成效、三年大改观,努力走出一条有广东特色的“三旧”改造新路子,为全国“三旧”改造提供新鲜经验。 2009年，随着迎亚运整饰工程在广州火热开展，广州市的“三旧改造”也进入轰轰烈烈的开展热潮。对“旧城镇、旧厂房、旧村居”的改造已不仅仅限于建筑的外墙装饰整修，还有从内部经营、文化内涵等多方面着手改造，为旧物业引入新内容。在海珠区旧城改造中，广州市环海集团就为洪德路旧街区引入广府文化与动漫创意文化元素，打造中国第一条“骑楼下的动漫街区”，以欧洲“昂格雷姆国际漫画节”举办地意大利城市的创意模式与美国“小镇大街”的商业形态为模板，把广府最具岭南特色的街道——“骑楼街”打造成为汇集动漫原创、衍生品研发、游戏软件开发制作等多家企业，同时集聚产品的研发、制作、推广、销售、娱乐等多功能于一体的街区式动漫产业园，为广州旧城改造注入新的发展活力。 三、三旧改造特点 “三旧”改造是国土资源部给予广东省的特殊政策。在粤府[2009]78号文中，“三旧”改造的实施意见对现行的国土资源政策有六大突破：一是简化了补办征收手续；二是允许按现状完善历史用地手续；三是允许采用协议出让供地；四是土地纯收益允许返拨支持用地者开展改造；五是农村集体建设用地改为国有建设用地，可简化手续；六是边角地、插花

佛山市南海区三旧改造专项规划

佛山市南海区三旧改造专项规划（2007——2015） 佛山市规划局南海分局 佛山市城市规划勘测设计研究院 2008.01

规划编制单位：佛山市城市规划勘测设计研究院规划设计资格证书：城规证甲级041123号 工程代号： GH2007102 院长：朱墨（高级规划师、注册规划师）总工：冯萍（高级规划师、注册规划师）所长：温卫华（高级规划师、注册规划师） 审定：冯萍（高级规划师、注册规划师） 审核：李汉飞（规划师、注册规划师） 校对：王成志（规划师） 项目负责：卞芸芸（规划师、规划硕士） 主要设计人员：卞芸芸（规划师、规划硕士） 潘健超（规划助理） 李丽丽（助理规划师）

目录 第一章总则 (1) 1.1 南海三旧改造面临的形势 (1) 1.2 指导思想与基本原则 (2) 1.3 规划编制区 (3) 1.4 规划期限 (3) 第二章规划目标与改造策略 (4) 2.1 规划目标 (4) 2.2 改造策略 (5) 第三章总体部署 (7) 3.1 规划依据 (7) 3.2 总体部署 (7) 第四章改造规划引导 (10) 4.1 改造范围 (10) 4.2 改造的模式引导 (14) 4.2.1 整体拆除改造模式 (14) 4.2.1.1 界定 (14) 4.2.1.2 适用对象 (14) 4.2.2 局部拆除改造模式 (14) 4.2.2.1 界定 (14) 4.2.2.2 适用对象 (15) 4.2.3 保留整治模式 (15) 4.2.3.1 界定 (15) 4.2.3.2 适用对象 (15) 4.3 改造模式的选择 (15) 4.3.1整体拆除改造项目 (16) 4.3.2局部拆除改造项目 (16) 4.3.3保留整治项目 (19)

广州、佛山、东莞旧改模式研究报告

Part1 广州三旧改造

①旧厂房自行改造主要包括工改工、工改商、工改新产业、 科改科/教改教/医改医/ 体改体和其他。 ②旧厂房自行改造更新项目报批共需要标图建库、年度计划、方案编 制、方案审核、方案审定、方案批复、建设报批、竣工验收8个步骤。 （1）旧厂房自行改造

（2）旧厂房政府收储 旧厂房政府收储是指国有土地上的旧厂房需纳入政府统一储备开发整理的，或改造为保障性住房外的居住用地的，或用地规划控制为道路、绿地及其他非营利性公共服务设施用地的，不可单独开发或不具备单独开发价值的，可由权属人将土地交给政府收储（整备），获得一定补偿。

（1）旧村庄全面改造主要包括自主改造、合作改造和征收储备三种模式。由政府整理土地，负责村民住宅和村集体物业复建安置补偿，整理的土地纳入储 备后实施公开出让或用于市政公用设施建设，村集体经济组织不参与土地出让收 益分成。 由村集体经济组织根据批复的项目实施方案自行拆迁补偿安置，由村集体经济组 织或其全资子公司申请以协议出让方式获得融资地块开发融资。 由村集体经济组织根据批复的实施方案和拆迁补偿安置方案，通过市公共资源交 易中心公开招标引进开发企业合作参与改造，或者村集体经济组织可申请将地块 协议出让给原农村集体经济组织与市场主体组成的合作企业。 由政府整理土地，负责村民住宅和村集体物业复建安置补偿，整理的土地纳入储备后实施公开出让或用于市政公用设施建设，村集体经济组织不参与土地出让收益分成。由村集体经济组织根据批复的项目实施方案自行拆迁补偿安置，由村集体经济组织或其全资子公司申请以协议出让方式获得融资地块开发融资。由村集体经济组织根据批复的实施方案和拆迁补偿安置方案，通过市公共资源交易中心公开招标引进开发企业合作参与改造，或者村集体经济组织可申请将地块协议出让给原农村集体经济组织与市场主体组成的合作企业。

浅谈广州市三旧改造问题及解决对策

浅谈广州市三旧改造问题及解决对策 摘要:随着我国社会主义市场经济的不断发展，经济的全球化、信息化和城市化的不断深入，我国城市建设的步伐也在逐步的加大。广州市的城市建设也从快速粗放向精细考究转变，如广州“三旧”的改造，在实际的改造过程中出现很多的问题，文章就其出现的问题进行相应的分析，并提出相应的解决方案，使其具有一定的可操作性。 关键字：三旧改造；城市规划；可操作性 引言：随着城市发展的稳步提升，广州市的城市建设也从快速粗放向精细考究转变，尤其是在改革开放的30年里，广州市为了更好地推动经济的快速发展，大规模进行“三旧改造”土地改造模式，即对旧城镇、旧厂房、旧村庄的改造，有效解决了广东省土地供需的矛盾。但是近年来在三旧改造方面也出现了许多不容忽视的问题，即特色城市消失等，严重阻碍社会的发展。 “三旧”改造存在的问题 “三旧”是一个代名词，它最早出现在2007年《佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》中，之后逐渐被社会舆论和政府沿用，特用来指代旧城镇、旧村庄和旧厂房。而2009年8月广东省政府出台的《关于推进“三旧”改造促进节约用地的若干意见》，标志着”三旧”改造政策在广东省正式实施。随着社会的进步和发展，改造中存在的问题也越来越被大家熟知，下面就存在的问题进行探讨。 1.1缺乏技术性的指导 目前全国范围内的城乡改造体系不够完善，对城乡改造的技术也不够成熟，但是广州“三旧”改造设计中，对城镇、厂房、村庄进行城乡规划的设计势必会影响到城市的生态环境、产业结构等。但是由于我国尚处在起步阶段，理论、经验还不丰富，在改造过程中缺乏一定的技术指导，而且城市的规划部门并没有把“三旧”改造列入其中，使“三旧”改造的进行缺乏一定的保护性。 1.2过度的追求速度，忽视相关衔接的操作性 为了尽早在改造过程中看到成效，一些人盲目追求工程速度的同时却忽视了工程的质量，在原本没有任何关联的工程中胡乱进行操作，追赶工期。另外在进行城乡改造的过程中，没有明确“三旧”与各方的关系，缺乏深刻的认识，白白浪费了人力、物力，并且破坏了城市原有的规划，给生态环境带来严重影响。 1.3改造资金短缺 在城乡改造的过程中，由于政府部门没有深刻认识到其改造的严峻性，没有确保改造资金的正常供应，使“三旧”改造资金缺乏。”三旧”改造一定会涉及到农

印发关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及3个相关指导意见的通知

印发关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及3个相 关指导意见的通知 佛山市人民政府文件 佛府[2007]68号 各区人民政府，市府直属各单位: 现将《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》及《佛山市推进旧城镇改造的指导意见》、《佛山市推进旧厂房改造的指导意见》、《佛山市推进旧村居改造示范村居建设的指导意见》印发给你们，请认真遵照执行。 二○○七年六月二十八日 关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定 为进一步贯彻落实科学发展观，满足我市经济社会发展对建设用地日益增大的需求，改善城市面貌，不断提升城市品位，提高城乡居民生活质量，引领我市加快向工业化、城市化、国际化道路迈进，全面实现建设产业强市、文化名城、现代化大城市与富裕和谐佛山的宏伟目标，市委、市政府就我市旧城镇、旧厂房、旧村居改造（以下简称“三旧”改造）问题进行了认真研究，并根据有关法律、法规的要求，制定本决定。 一、充分认识“三旧”改造的重要意义 （一）推进“三旧”改造是提高我市土地集约化利用水平，改善城市面貌和强化城市管理，加快建设现代化大城市的迫切需要。“三旧”改造主要通过改造和完善城乡基础设施，提升城市功能，改善城乡环境，从而满足发展和市民生活需求。我市旧城镇、旧厂房、旧村居普遍存在建设缺乏规划指导、布局分散、安全隐患较大、土地利用率低等现象，加上当前土地资源紧缺已成为制约我市产业结构进一步优化与经济社会持续健康发展的瓶颈，土地利用价值亟需通过科学、有效的改造得以提升并增长。推进“三旧”改造，对于进一步挖掘利用城市资源潜力，提高土地集约化利用水平，提升区域城市功能和城市品位，对于进一步强化城市管理，有效改善发展和人居环境，把佛山建设成适宜创业发展和生活居住的花园城市具有重要作用。 （二）推进“三旧”改造是促进经济和社会协调发展，提升我市综合竞争力，加快佛山向工业化、城市化和国际化道路迈进的重要举措。推进“三旧”改造，势必有效改善我市产业配套能力和发展环境，不仅有利于促进中心城区和产业集中区域培育特色产业、优化城市产业布局，促进都市产业发展提升和中心城区产业发展模式向轻污染、低能耗、高附加值的资金技术型转变，而且有利于按照组团式城市空间结构和统一的城市建设标准对全市空间资源进行优化布局，优化城市投资和生态环境，增加就业机会，最终促进经济和社会各项事业协调发展，提升城市形象和综合竞争力。 推进“三旧”改造的过程，是城市吸纳现代时尚元素和先进文化精髓，促进我市向城市经济国际化、产业结构高级化、城市建设现代化和人民生活富裕化不断迈进的过程，也是我市现阶段和今后一段

佛山市“三旧”改造专项规划(2009-2020)

佛山市“三旧”改造专项规划（2009-2020） （文本） 佛山市人民政府 2009.12

前言 一、工作背景 建设布局分散、土地利用率低、土地资源紧缺已成为制约佛山产业结构进一步优化的瓶颈。未来，在保持经济增速的同时应坚守耕地保有量，促使城市发展模式从粗放型向集约型转变。而且，“现代制造基地、产业服务中心、岭南文化名城、美丽富裕家园”的城市发展定位为佛山提出了更高的发展要求，“三旧”改造应充分支撑这四个发展目标的实现，推动佛山又好又快的发展。 1．土地粗放发展与低效利用，制约佛山城市可持续发展。佛山2007年土地开发强度已达32.8%，至2020年的市域建设用地总面积将达到1357平方公里，土地供求矛盾日益突出。急需改造低效土地，提高单位土地产出，保证城市的可持续发展。 2．产业亟需优化升级，实现城市发展转型。佛山现状的制造业还有大量的规模小、低效、能耗大的企业，第三产业水平较低，需要通过改造升级。《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》也明确了广佛之间产业要分工合作、优势互补实现共赢。佛山需要培育特色产业，促进产业优化提升和发展模式向轻污染、低能耗、高附加值的资金技术型转变，如由原来的陶瓷“制造基地”走向“总部基地”。 3．城乡环境有待改善，创建宜居城乡环境。《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》提出建设宜居城乡的要求，统筹城乡协调发展是改

变城乡二元结构、拉近城乡差距的主要手段。佛山现状城区内公共开放空间较缺乏，服务设施滞后。农村建设水平与城市差距较大，城乡整体人居环境较差。在建设宜居城乡的要求下，佛山必须提高环境建设水平，改善城乡环境，提高人民生活水平，努力营造舒适的生活环境和工作环境。 在此土地紧缺和新增用地量无法满足粗放型发展的需求下，佛山各区开始积极探索通过“三旧”改造，挖潜城市存量建设用地，解决土地制约问题。2007年6月，佛山市政府出台了《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》和三个相关的配套文件，有效指导“三旧”改造的工作推进。在2008年9月，针对改造过程中遇到的一些问题和经验，又出台了《加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造补充意见》，在“三旧”改造方面进行了更多的政策探索，同时各区也相应编制了“三旧”改造专项规划。2009年2月，由佛山市规划局牵头组织《佛山市“三旧”改造专项规划（2009-2012）》编制，由广东省城乡规划设计研究院承担编制工作。在经过多次的与各区、市三旧办和市领导的交流和汇报后形成专家评审稿，9月10日本专项规划通过专家评审。9月17日根据专家评审会意见修改完善后，征求五区人民政府以及各相关单位意见。9月28日佛山市城市规划委员会发展与策略专业技术委员会审议通过了《佛山市“三旧”改造专项规划（2009-2020）》，并于10月12日通过了佛山市政府常务会议审议。

佛山市禅城区“三旧”改造专项规划

佛山市禅城区“三旧”改造专项规划 佛山市禅城区“三旧”改造专项规划 （评审稿） 佛山市禅城区“三大改造”办公室佛山市城市规划勘测设计研究院 2008年3月 项目名称：佛山市禅城区“三旧”改造专项规划委托单位：佛山市禅城区“三大改造”办公室编制单位：佛山市城市规划勘测设计研究院资格证书：城规证甲级1200079号 院长：朱墨（高级规划师、注册规划师）总工：冯萍（高级规划师、注册规划师）所长：温卫华（高级规划师、注册规划师）审定：冯萍（高级规划师、注册规划师）审核：李汉飞（城市规划师、注册规划师）校对：彭建德（城市规划师、注册规划师） 项目负责：孔凡娥（城市规划师、硕士）参加人员：孔凡娥（城市规划师、硕士）

袁媛（城市规划师、硕士） 佛山市禅城区“三旧”改造专项规划佛山市城市规划勘测设计研究院 表格19 南庄镇“三旧”改造项目列表 (25) 目录 第一章前言 (1) 一、项目背景............................................................................ 1 二、编制过程............................................................................ 1 三、成果说明 . (1) 第二章现状分析 (2) 一、土地利用现状 .................................................................... 2 二、土地开发需求分析............................................................ 2 三、土地改造（二次开发）的潜力分析 ................................ 2 四、政府三旧改造决策、目标、任务 (3) 第三章规划依据、原则与目标 (4) 一、规划依据............................................................................ 4 二、规划原则............................................................................ 4 三、规划期限和规划范围........................................................ 4 四、规划目标............................................................................ 4 五、规划基本思路 .. (4) 第四章“三旧”改造规划 (5) 一、改造范围 ............................................................................ 5 二、改造模式与改造策略........................................................ 7 三、对上层次规划的修正和调整指导意

佛山市城市更新专项规划

《市城市更新专项规划（）》 征求意见稿 一、规划背景 城市更新（“三旧”改造）专项规划是指导我市城市更新推进及项目建设的重要依据，上版城市更新（“三旧”改造）专项规划《市“三旧”改造专项规划修编及动态调整项目（）》已于年底到期，需要编制新一版城市更新专项规划指导我市城市更新工作。 同时，我市现状建设强度已高达，城市更新和减量规划是我市城市发展的必然选择，需要逐步搭建科学合理的城市更新规划体系、管理体系、政策体系，通过高品质的城市更新，实现城市形态提升、空间布局合理、产业结构优化、人居环境改善、公共配套完善，着力推进城市治理现代化。因此，我局组织制定了《市城市更新专项规划（）》。 二、目标与基本原则 .远期目标： 通过多元化的城市更新，逐步改善和优化城市空间布局结构，促进产业集群化发展和用地高效利用，全面改善旧城镇、旧村居的人居环境，均衡化布局公共服务设施，完成一批具有示性的城市更新项目，为把建设成为“先进制造基地、产业服务中心、岭南文化名城、美丽幸福家园”提供空间保障。 .近期目标： （）至年间，全市应完成城市更新规模约为，其中，拆除重建规模为。在拆除重建规模中应提供的居住用地、的工业用地、的商业服

务业用地、以及的市政公用设施、道路广场、绿地等其他用地。 （）至年间，城市更新固定资产投资（包括拆迁费用和直接投资）预计约亿元，拉动国民生产总值累计约亿元。 （）全面启动中心城区旧村居改造；基本完成“”组团主要片区的旧村居配套设施完善、环境综合整治；稳步推进旧城镇生活环境质量提升，初步实现宜居城市建设目标。 （）力争完成个重点产业片区改造，为战略性新兴产业腾挪空间，带动产业结构调整，提升园区产业竞争力。 （）完成条成片岭南建筑的风貌街区；借助历史街区的文化符号、涵和集体记忆，规划引导公共文化综合体建设，促进文化相关和物质空间的有效保护，提升城市形象品质。 三、城市更新规模 本次城市更新专项规划在标图建库的基础上，在综合分析旧城镇、旧厂房、旧村居现状容积率、建筑质量、建设年代、设施水平等因素的背景下，全面梳理了城市更新图斑，总规模约为2，约占现状建设用地比例的。 其中，已经纳入标图建库的图斑规模约为2，标图建库之外图斑规模约为2。具体详见下表：

佛山市南海区城市更新扶持办法-Nanhai

附件2： 工业提升改造项目扶持政策操作细则 为加快“三旧”改造步伐，促进我区产业转型和产业升级，加大对工业提升改造项目的扶持力度，结合我区实际，制定本操作细则。 一、工业提升改造项目扶持措施 （一）适用范围 工业提升改造项目指的是改造后土地用途为工矿仓储用地的城市更新项目。申请表格详见附件2-1。 （二）工业提升改造项目扶持措施 1、土地确权费用扶持资金。为促进我区工业提升改造项目的尽快实施，对2013年1月1日后领取《建设工程施工许可证》，且项目施工报建占地面积占宗地确权面积50%及以上的工业提升改造项目，项目完成基础分部工程施工后，按所缴的确权费用返还后剩余部分对原土地使用权人进行奖励。此奖励须于2018年12月31日前进行申请。 2、城市（村镇）基础设施配套扶持资金。对2013年1月1日后领取《建设工程施工许可证》的工业提升改造项目，按项目进度奖励城市（村镇）基础设施配套费。工业提升改造项目完成基础分部工程施工后，按所缴的城市（村镇）基础设施配套费对项目建设单位进行奖励。扶持资金由区、镇（街道）按收费分成比例承担。此奖励须于2018年12月31日前进行申请。

二、工业提升示范项目扶持措施 （一）适用范围及认定程序 1、适用范围 经区政府认定的城市更新项目，同时满足下列条件的改造项目称为工业提升示范项目： （1）项目用地符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划及环境保护要求； （2）符合产业发展政策的制造业，以及科技研发、工业设计、孵化器、科技信息服务、动漫制作、工业服务外包等工业项目； （3）项目改造后土地用途为工矿仓储用地，用地面积30亩及以上，容积率1.2及以上； （4）项目须于2013年1月1日后办理规划报建手续，并于2018年12月31日前竣工验收。 2、认定流程 （1）区级工业提升示范项目原则上由镇（街道）统筹申报，初审后向区三改办提交申请资料，申请表格详见附件2-2。 （2）镇（街道）对申请事项进行初审并加具意见。 （3）区三改办复审，并以书面或召开联审会议形式征求区发改、规划、住建、国土、经贸、环保和城乡统筹等部门的意见。其中，区三改办负责审核城市更新项目认定；区国土部门负责审核项目用地情况；区规划部门负责审核项目规划报建等情况；区经贸部门负责审核项目产业发展情况。

佛山市三旧改造经验总结与制度创新

现代物业?新建设 2012年第11卷第8期Municipal Construction 市政建设 佛山市“三旧”改造的经验总结与制度创新 李志 （广东省城乡规划设计研究院，广东 广州 510290） 摘 要：作为广东乃至全国的“三旧”改造政策研究试点城市，佛山市当前正面临着产业发展转型、城市快速发展的关键时期，佛山市政府在探索创新方面因地制宜，不断创新改造模式以顺利推进“三旧”改造，走出了一条以改造促调整、促转变的特色之路，总结其改造工作经验的四个方面，为实现经济社会持续发展，进一步统筹利用有限的土地资源，力争在节约集约用地方面为全国探索出一条新路。 关键词：三旧改造；佛山市；改造经验 中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：1671-8089（2012）08-0135-03 2003年以来，国家采取土地紧缩政策以调控宏观经济的良性运行，颁布了一系列的政策法规，紧缩“地根”和“银根”，抑制地方政府“过度征用农村集体土地”，控制土地出让价格，从外延粗放型向内涵集约型转变。同时，国家又着手推动农村集体用地的流转使用，以充分体现土地的价值，让农民享受到城市化、工业化所带来的土地增值收益。广东省政府选择佛山等城市进行“三旧”改造政策研究试点就是在这一背景下产生的。 对佛山市来说，当前正面临着产业发展转型、城市快速发展的关键时期，一方面土地资源紧缺、发展空间有限正成为新一轮发展的瓶颈；另一方面，土地利用率低、产值不高，经济的持续增长得不到保证，这直接影响到佛山持续、快速、健康地发展。为了整合土地资源，推动城市走上紧凑经营、集约化、内涵式的发展道路，化解土地资源紧缺矛盾，创造产业发展新空间，改善城乡居民生活质量，促进经济增长方式的转变，提升城市竞争力。佛山市因地制宜，不断创新改造模式以顺利推进“三旧”改造，走出了一条以改造促调整、促转变的特色之路。在旧厂房改造方面，通过实施“优二进三”，淘汰落后产能，就地提升企业层次，促进二产向三产转型，腾出空间引进新兴产业，成功实现了“筑巢引凤”、“腾笼换鸟”。在旧城镇改造方面，通过政府引导连片开发，改变过去自主开发、零星开发的格局，最大限度地整合分散、零星的土地，建设具有示范作用的主题功能改造片区和改造项目，成功打造了“岭南天地”等一批新型产业街区和都市型产业基地。在旧村居改造方面，通过以环境整治改造打造城市标志性生态景观带，以村集体经济投入改造促进都市型经济发展，以土地入股或BOT模式引入开发商联合改造开发，既实现了“拆除旧村居，建设新社区，发展新产业”的目标，又保障了农民长期稳定的收益。 佛山市“三旧”改造工作经验具体体现在以下几个方面。 一、树立先进典型，以点带面铺开“三旧”改造工作 在推进“三旧”改造建设过程中，涌现出一批改造进度较快、效果明显的先进典型，创造出了旧城镇改造区、旧村居改造区、工矿厂企改造区、生态环境改造区、都市农业和现代农业综合开发区、主题文化公园建设区六种改造类型和多种改造模式。如旧城镇改造方面，佛山最大的旧城镇改造项目——祖庙东华里片区改造工程引入瑞安房地产公司开发的改造模式；在旧村居方面，以环境整治改造为主的三水西南涌整治；有由村集体经济投入、改造后的产出效益归村组集体的“夏西村模式”；有以土地入股、引入开发商联合改造开发的“石头村模式”；有由开发商垫资建设，建成后开发商拥有5年租赁经营权，“以地引资、以租抵建”的大沥镇“凤池村BOT模式”；有自筹资金改造，获取租金收益的“澜石金属交易市场”模式；有政府先行征收，再引入社会资本的“天富来工业城”模式等等。 二、研究制订扶持政策，破解改造过程中遇到的重点难点问题 佛山市政府分别针对旧村居、旧城镇和旧厂房制订了规划、建设、土地、财政等方面的扶持政策。在土地管理方面，明确了权属确认、土地登记、土地出让、集体建设用地流转等政策。如，把旧城镇范围的工业用地调整、引导到工业园区；将已纳入旧城镇改造规划范围内的集体土地，统一经合法程序征收为国有土地；涉及建筑物或不同产权人地块之间的通道、边角地、间隙，属原用地批文范围的经公示后确权；无用地批文或在批文范围之外，无法证实权属的公共通道、空地、间隙，视实际情况或公告后确权，或由政府收回土地使用权重新出让或划拨；旧村居用地经集体经济组织同意并经批准转为国有土地后，土地的使用权、处分权、收益权等仍属于农村集体经济组织不 – 135 –

佛山市“三旧改造优惠政策及审批流程

佛山市“三旧"改造优惠政策及审批流程 [2010-05-29] 佛山市根据广东省人民政府《关于推进三旧改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府[2009]78号)的有关规定，结合本市实际，本着有利于经济社会可持续发展的原则，制定了三旧改造一系列政策文件，健全了政策体系，有力地保证了“三旧”改造工作顺利进行。 一、土地产权政策 一是允许土地置换。为满足“三旧”改造需要，允许在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下，通过土地位置调换等方式调整使用原有存量建设用地。集体建设用地与集体建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间、国有建设用地与国有建设用地之间的土地均可置换。 二是允许集体建设用地直接转为国有建设用地。纳入开发利用规划的具有合法用地手续的集体建设用地，在土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内且符合城乡规划的，土地权属清楚、无争议的，农村集体可向市国土资源管理部门申请转为国有建设用地。对申请的宗地，农民集体经济组织成员全部同意转为国有的，县级以上国土资源管理部门可以直接登记为国有建设用地。 三是开展城乡建设用地增减挂钩。“三旧”改造中涉及的拆旧腾挪的合法用地，确能实现复耕的，可根据国土资源部的相关规定，纳入城乡建设用地增减挂钩试点，由省级国土资源部门根据各市县的情况安排周转指标。周转指标的使用和管理按照国家和省的规定办理。 二、土地供应政策 一是公开出让。对政府依法征收或者收回、收购存量建设用地后改造的经营性用地，必须通过招标拍卖挂牌方式统一公开供应。农民集体存量建设用地开发利用，用于经营性房地产开发建设项目的，必须转为国有土地并按规定一次性缴纳全部土地出让金；该房地产用地转让时(包括联建合建、入股参股)，按规定公开交易。 二是协议出让。土地使用权人自行或者联合成立项目公司开发利用建设用地，或者市场主体自行收购后进行集中开发利用的，涉及划拨土用权和改变土地用途(包括经营性用途)以及延长土地使用年限的可免于土地收购储备和公开交易，可以采取协议出让方式出让。农村集体自行出资开发其名下的建设用地，或其名下的建设用地过户到该集体全资拥有的项目公司名下时，可免公开交易。 三是划拨供应。农民集体使用的集体建设用地或国有建设用地(留用地），在符合城市规划和土地权属不发生转移的前提下，农民集体可按城市规划用途自行开发使用，且可以采用划拨方式供地。集体建设用地依法改变用途且土地使用权不发生转移的，只要土地使用人与土地所有人一致，

顺德区城市更新(“三旧”改造)实施办法

顺德区城市更新（“三旧”改造）实施办法 第一章总则 第一条为进一步加快城市更新（“三旧”改造，以 下简称城市更新）工作，盘活存量土地资源，促进我区城市升级，实现节约集约用地的目标，根据国家、省市有关推进城市更新及“三旧”改造工作的文件精神，结合我区的实际，制定本实施办法。 第二条本实施办法所称城市更新，是指符合国家、省、市有关城市更新及“三旧”改造有关政策要求，根据城乡规划和本实施办法规定进行综合整治、功能改变、拆除重建等活动。具体范围如下： （一）因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城乡规划要求，进行旧城镇改造的用地； （二）布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地； （三）城乡规划已调整为非工业用途，按照“退二进三”的要求需转变土地功能的工业用地； （四）改造、提升为符合国家《外商投资产业指导目录》或《产业结构调整指导目录》鼓励类产业以及以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地； （五）根据城乡规划建设需要，进行城中村改造的

用地； （六）须按产业调整、城乡规划、消防、环保等要求进行改造的集体旧物业用地； （七）布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善及危房集中的村居； （八）列入土地整治工程的村居； （九）城乡建设用地增减挂钩试点中拆旧复垦区域； （十）根据城乡规划要求进行环境、景观等综合整治的区域； （十一）在坚持保护优先的前提下进行适度合理利用的古村落、历史建筑、文化遗产等用地； （十二）其他经区或上级人民政府认定属城市更新范围的用地。第二章项目分类管理及认定政策 第三条对城市更新项目实行分类管理，根据项目改造模式可分为综合整治类、功能改变类、拆除重建类、生态修复类、局部加建类及历史文化保护类。 第四条综合整治类是指在不改变建筑主体结构和使用功能的前提下，进行产业提升改造、改善市政基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、整治环境或对既有建筑进行节能改造等城市更新工作。 （一）综合整治类更新项目由所在镇政府（街道办事处）统筹推进。

顺府办发[2011]105号关于顺德区推进“三旧”改造工作实施意见的补充意见(19号文补充意见——

依申请公开佛山市顺德区人民政府办公室文件 顺府办发〔2011〕105号 关于顺德区推进“三旧”改造工作 实施意见的补充意见 各镇人民政府、街道办事处，区各有关单位： 为加快推进“三旧”改造工作，经区人民政府同意，现对《顺德区推进“三旧”改造工作的实施意见》（顺府办发〔2010〕19号，下称《实施意见》）提出以下补充意见： 一、对《实施意见》中关于规划、国土管理的部分规定作适当调整 （一）用地面积达到300亩及以上的旧城镇改造项目，如因所在区域尚未编制控制性详细规划而暂时不能出具规划条件的，可凭区三旧改造工作领导组办公室出具的规划审查意见 —1—

办理“三旧”改造项目认定手续，但在办理供地手续前须出具规划条件。 （二）引进社会资金推动“三旧”改造。各镇（街道）可选择市场条件比较成熟、改造规模较大的改造项目，以投资方、镇（街道）、村（社区）获得合理收益为基本原则，通过公开招标的方式引入社会资金，以镇（街道）为主体进行项目用地前期整理。具体方案报区三旧改造工作领导组审批通过后方可实施。 （三）原工业及其他非公益性质的国有建设用地转变用地功能发展经营性项目的（不涉及商品住宅开发建设），在满足以下条件的前提下，可由土地使用权人（以土地使用证或房地产权证上记载的土地使用权人为准）申请通过土地使用权协议出让方式完善转变用地功能手续： 1．由镇人民政府（街道办事处）根据土地利用总体规划、城乡总体规划、“三旧”改造专项规划及建设用地年度供应计划，严格筛选“二改三”项目，划定各镇（街道）商业区域或重点改造范围，报区委区政府批准后，按照相关程序组织编制该片区的控制性详细规划，由区委区政府批准后，可组织进行相应地块的改造。其中每个镇（街道）旧厂房转变用地功能发展其他产业的土地面积不得高于该镇（街道）年度“三旧”改造项目土地面积的40%； —2—

印发佛山市通过“三旧”改造促进工业提升发展市级专项奖励资金管理办法的通知

主动公开佛山市人民政府办公室文件 佛府办〔2011〕185号 印发佛山市通过“三旧”改造促进工业提升发展市级专项奖励资金管理办法的通知 各区人民政府，市政府各部门、各直属机构: 《佛山市通过“三旧”改造促进工业提升发展市级专项奖励资金管理办法》业经市政府同意，现印发给你们，请遵照执行。 二○一一年十月二十四日 —1 —

佛山市通过“三旧”改造促进工业提升发展市级专项奖励资金管理办法 根据《关于通过“三旧”改造促进工业提升发展的若干意见》（佛府〔2011〕1号）（以下简称《意见》）文件精神，为确保全市通过“三旧”改造促进工业提升发展项目（以下简称工业提升改造项目）顺利实施，规范和加强市级专项奖励资金管理，提高资金使用效率，制定本办法。 一、资金安排 市级专项奖励资金是由市级财政预算安排的奖励资金，用于奖励全市通过“三旧”改造促进工业提升发展的项目。 二、奖励范围 由各区政府审核通过的“三旧”改造促进工业提升发展的项目，并符合市政府《意见》相关规定的，方可申请享受市级专项奖励资金。 三、申请时间 在《意见》有效期内，各区政府按照“每季度一申请”的原则，于每季10号前向佛山市通过“三旧”改造促进工业提升发展联席会议办公室（以下简称“联席会议办公室”）提出资金拨付申请。其中，《意见》第三条“鼓励提供土地”中的第一款关于财政收入（不含非税收入）增量部分奖励规定，可在该项条款有效期内继续申报。 —2 —

四、部门职责 市经贸局负责对各区申报的工业提升改造项目的产业发展内容进行审核；市国土规划局负责对各区申报的工业提升改造项目用地情况和项目建设情况进行审核；市住建管理局负责对各区申报的工业提升改造项目建设情况中的工程造价情况进行审核；市财政局负责对各区申报的工业提升改造项目办理拨款支付手续。 五、申报审核程序 （一）区政府向联席会议办公室提出申请，并填报《佛山市通过“三旧”改造促进工业提升发展项目申请函》、《佛山市区通过“三旧”改造促进工业提升发展项目汇总表》、《佛山市通过“三旧”改造促进工业提升发展市级专项奖励资金项目申报明细表》，提供相关有效的原始核查资料（凭证）或复印件（若是复印件，区政府须加具“与原件相符”的意见并盖章）。 （二）市经贸局、国土规划局、住建管理局按照各自职能对申报资料进行审核并加具意见。 （三）市财政局根据审核部门意见，下达预算资金并通知各区，同时将市级专项奖励资金按财政隶属关系拨付到各区财政部门。 六、附则 （一）本办法自发布之日起执行，执行期限与《意见》一致。 （二）本办法由市经贸局、国土规划局、住建管理局、财政 —3 —

佛山三旧改造模式总结

佛山三旧改造模式总结 佛山“三旧改造模式”总结 模式一: 政府主导、统一规划、市场运作 案例1:祖庙东华里改造——既拆除也保留，构建城市文化精髓的综合社区 2007年，政府出台祖庙东华里片区控制性规划等规划文件，由香港瑞安公司投资改造。政府主导征地拆迁和规划、文物保护等工作，最大限度保证和维护被拆迁人合法权益，维护历史文化街区风貌;通过引入市场资金实现该片区的整体更新改造。 2008年初,祖庙东华里片区改造项目正式启动,这一世纪大工程涉及3万多居民、900多亩土地。拆迁共涉及9635户,其中直管公房2145户、私人住宅6043户,整个工程拆迁面积90万平方米,其中需要保留的有历史价值的建筑近10万平方米。 按照设想,岭南天地将延续佛山的历史文化风貌与城市脉络,用现代化的手法保护和改造片区内的22幢文物建筑及众多优秀历史建筑,同时佛山岭南天地还将充分挖掘佛山粤剧之乡、陶艺之乡、武术之乡、美食之乡等文化特色,引入各类文化设施及现代化设施,使其成为佛山展示城市文化精髓的综合社区,推动佛山文化名城的建设。 佛山祖庙东华里片区定位为:融合岭南民俗文化、禅城时代特色和现代商业文明，辐射珠三角，影响华南地区的集文化、旅游、居住、商业为一体的综合街区，成为佛山的城市中心和城市标志。 案例2:澜石改造片区——“智能社区”、“节能社区”和“环保社区” 前不久召开的禅城区二届六次全会透露,禅城全力推进面积约150万平方米的 澜石片区改造。该片区改造面积超过祖庙东华里片区改造成为佛山史上最大旧改项

目,将建设成为东平河北岸特色鲜明、功能齐全、环境优美、设施先进的“智能社区”、“节能社区”和“环保社区”。澜石改造片区总面积为2176亩,实际改造面积1875亩,涉及户数3518户,需拆迁物业面积约100万平方米,其中私人物业约42万平方米。 案例3:佛山国际家具博览城——全国最大、最具规模的现代化管理模式的家居博览航空母舰 佛山(国际)家居博览城总规划用地面积约为600亩,投资总额高达90亿元，将建成全国最大、最具规模的现代化管理模式的家居博览航空母舰，也是禅城区首个大型家具卖场。家居博览城将以租赁管理的运作模式为主营项目,其功能包括主行业商品的展示、咨询、设计、销售、出口、物流、仓储等各个功能,配套商场、酒店、休闲娱乐、餐饮、公寓、仓库、空中停车场等商贸设施。经营面积将达200万平方米,对产业经营的规模效应影响深远,使禅城区乃至佛山市的家具、陶瓷、卫浴洁具、床上用品、家用电器、家居饰品等产品有了一个向全国、港澳台及国际展示和交易的平台和窗口。 案例4:南海中盈广场——拆迁重建，构建大型综合商业中心 新都会及中盈广场项目是大沥镇政府通过整合土地、提升产业发展、打造大沥镇地标式建筑的项目，也是大沥发展总部经济的里程碑。新都会项目总占地面积约3万平方米，分期 发展，第一期是新都会购物中心，总投资超过4亿元，总建筑面积达8万多平方米，总经营面积约6万平方米，是集购物、娱乐、餐饮、时尚、休闲、文化六大主题为一体的大型综合购物中心，已于上月底开张。第二期是新都会中盈广场，计划新建33层和19层甲级写字楼各一座，23层的四星级酒店一座，预计总建筑面积约10万平方米，计划投资约5亿元，已于今年7月23日奠基。