项目价格定位报告

佛山城南某项目

整体价格定位及各期价格目标

一．整体价格定位

1．佛山城南某项目概况

佛山城南某项目位于佛山市城东南湾梁路，邻近美丽的东平河。小区占地15万平方米，总建筑面积约22万平方米，容积率

1.65，绿化率达53%，首层全架空，由108座多层和小高层住宅

组成，共计1468户。

2．定价日期：2002年9月

3．价格类型：市场买卖价格

4．定价过程：

1）收集市场资料：

在对城南片区的数个楼盘实例进行筛选、整理、分析后，选取丽日豪庭、山水居及湖景湾三个项目作为比较实例。具体情况见下表：

2）交易情况修正

虽然这几个项目都采取面向市场，直接买卖，但从销售情况看，山水居的销售速度更快，销售业绩也更为理想，而丽日豪庭及湖景湾的销售速度较为平常，我们将丽日豪庭的交易修正系数定为100/101、山水居的交易修正系数定为100/100，湖景湾的交易修正系数定为100/100。

3）区域因素修正

通过上表分析，丽日豪庭、山水居、湖景湾的区域因素修正系数分别为：100/112、100/110.5、100/102。

4）产品规划设计情况修正

据此，丽日豪庭、山水居、湖景湾的产品规划修正系数分别为：100/93.5、100/95、100/95.5。

5）产品类型修正

丽日豪庭与本项目结构形式一致，多层与小高层住宅各占约一半，而山水居的结构形式全为中高层，对应售价应略微偏高，湖景湾主要为多层，故考虑多层与小高层的价格差别（一般相差5%），我们对其价格修正为：丽日豪庭100/100，山水居100/103，湖景湾100/99。

6）市场宣传推广修正

考察这三个项目的市场推广情况，我们将各项目的宣传推广修正系数定为：丽日豪庭100/100，山水居100/99.5，湖景湾100/101。

7）交易时期修正

我们的考察是以九月份的市场以及当时各项目情况为基础，考察时丽日豪庭及山水居都基本上为现楼，而湖景湾与本项目一样都是远期楼花，考虑到现楼与楼花的价差因素（一般现楼要比楼花价格高5%左右，比平均实现价格要高2.5%左右），我们对其价格修正为：丽日豪庭100/102，山水居100/102，湖景湾100/98。

8）总结

诸因素修正后，列表如下：

对上表四个项目修正后的价格进行综合：

简单算术平均综合

某项目单价 =（3522+3554+3562）÷3

= 3546(元/M2)

加权算术平均综合

由于湖景湾与本项目地理位置、推出时间、产品类型相似性更强，可考虑给予50%的权数，丽日豪庭和山水居各给予30%和20%的权数。则：

某项目单价 = 3522×30%+3554×20%+3562×50%

= 3548 (元/M2)

可见，两种计算方法得出的结果基本接近。

5．定价结论

根据以上分析与综合，我司确定某项目的最终实现均价可定为3550元/M2左右。当然，在项目推广销售过程中，我们还应密切关注市场，根据具体的市场变化情况对此价格进行调整，但这

种调整必须是在维护开发商利益、同时又不影响销售业绩的基础上所做的小幅调整。

注：以上定价过程是在假定某项目与其它项目在使用率及物业管理费水平基本相当的基础上所做出的评估。若本项目二三四期使用率仍然偏低或管理费水平远远超出其它项目，则此定价结论需要重新评估。

二．各期价格目标

一期：住宅总面积约3.2万平方米（不含3#、4#），权重14.81% 二期：住宅总面积约8.4万平方米（含3#、4#）, 权重38.89% 三期：住宅总面积约5万平方米, 权重23.15%

四期：住宅总面积约5万平方米, 权重23.15%

1．横向价差

（同一时段推出各栋楼宇，由于自身品质差异造成的价格差别）

2．纵向差别

（不同时段推出不同楼宇，由于销售目的不同、工程进度造成的客户信心不同、品牌认知程度不同造成的价格差别）

1期以追求销售率及创品牌为根本目的，加上同时缺乏硬件支撑和品牌号召力，建议以相对较对价格面市；

2期推出时硬件设施（园林、建筑、会所等）基本具备，且1期已打下良好基础，建议以追求价值最大化为根本目标；

3期推出时已有相当的品牌号召力和支持客户群体，价格可进一步走高；

4期推出时应尽快扫尾，为开展下一个项目腾出人财物，价格可与3期持平。

3．综合差别

单位：元/M2

深圳市某公司

二OO某年某月某日

浅谈房地产开发项目的战略定位

浅谈房地产开发项目的战略定位 房地产开发是高投入、高风险、高回报的行业，开发商既要面对市场遵循经济规律，又要顺应国家政策，接受消费者的选择。一个成功的开发项目，应具备天时、地利、人和等要素。作为规避风险为已任的房地产开发投资者，应将市场基本状况、国家政策、消费者选择以及项目的特点有机结合，方能“投其所好，适得其所”，这就需要将开发项目首先进行战略定位。 房地产开发成功与否最重要的是战略定位，这种定位是以适量的超前意识，对项目进行总体规划。开发一个小区或一幢大厦，时间时期2－5年不等，这期间政策、环境、消费行为和消费观念、方式以及人们对房屋的功能结构要求往往有较大的变化，而且这种变化有越来越快的趋势。如何能适应这种变化，符合新的消费时尚，这就需要掌握变化的走势。对开发商而言，做好以下四个方面战略定位尤其重要。 一、周期定位 我国房地产开发的总体趋势呈波浪周期型发展，一般从市场启动到高潮至宏观政策调控以3－5年为一周期，这既是一种社会现象也是一种经济规律。房地产开发要充分考虑这种经济周期对市场的扬抑作用。笔者认为，开发的建设周期定位应在国家启动房地产消费，鼓励开发投资开始的三年左右时间完成为宜。 二、价格定位 价格是项目可行性研究中最具灵魄的因素，它直接影响开发项目的经济效益，价格是价值的表现，价格定位亦应是价值定位。 价格的支撑是价值内涵。构成开发项目的价值因素很多，项目的地段区位、周围环境及设施配套、规划设计的合理性、工程建造的质量、科技含量以及物业管理等等，共同构成了产品的价值。价值中也有一些符合消费时尚和反映时代潮流的“亮点”，反映在价格上称之为“卖点”。通常我们说住宅的特点是：“八十年代看功能、九十年代看环境，下个世纪看智能化”。从中我们看出居民消费价值观的不断变化，也体现出住宅产品在满足了人们“休养生息”的基本要求后进而向满足舒适型和享受型的要求过渡。只要符合消费时尚，适应时代潮流的房屋，才特色鲜明，卖点突出，价值容易体现，极易形成消费热点。 当然，购置住房既是一种消费，也是一种投资，开发商既要考虑购买得的居住使用价值，又要考虑日后的规划发展增值潜力，因为购房者既是消费者也是投资者。所以，开发项目的价格定位应体现特点，突出“亮点”，顾及增值点。 三、营销定位

1-项目定位策划流程

项目定位策划流程 编制日期 审核日期 批准日期 修订记录

1、流程图

2、流程概况 3、工作程序 3.1策划方式确定 3.1.1项目取得或确定获取意向后，城市公司营销策划部根据项目情况提出策划方式的建议， 经城市公司分管副总审核、城市公司项目负责人、城市公司总经理审核确定策划主体是委托或自主后、片区总经理备案，营销策划部着手落实市场调研工作的开展。

3.1.2城市公司营销策划部组织成立策划小组，策划小组进行市场深入调研。委托策划时由城 市公司营销策划部参考《营销承包商选择与管理流程》的规定组织策划咨询公司的选择、谈判和签约工作。 3.2 市场调研 3.2.1自主策划：城市公司营销策划部组织设计部进行现场踏勘和市场调研。现场踏勘主要是 了解基地自然状况、四至范围、用地条件、周边配套情况，以便于分析项目的优劣势； 市场调研主要调查项目周边二至三公里范围内可售、未售项目以及与项目的主力客源可能形成直接竞争的项目，调研时须填写《楼盘市调表》。 3.2.2委托策划：由策划公司进行市场调研，城市公司营销策划部协助策划公司进行现场踏勘； 城市公司营销策划部在策划公司提交《项目定位报告》前进行沟通，确保市场调研信息和项目定位建议书的正确性和完整性。 3.3项目定位建议 3.3.1自主策划：城市公司营销策划部根据市场调研信息提出项目定位建议，设计部根据定位 建议进行规划设计的分析，双方进行充分沟通并完善定位建议后，由城市公司营销策划部编制《项目营销定位报告》，内容包括但不限于： 1）社会经济分析； 2）区位分析； 3）地块开发条件分析； 4）市场机会研究； 5）目标市场选择及研究； 6）竞争楼盘竞争层次调查。 7）项目总体定位分析决策； 8）项目目标客源定位分析决策； 9）项目价格定位分析决策； 10）项目档次定位分析决策； 11）项目形象定位分析决策； 12）项目物业管理及服务要求。

附表1评价体系分类、权重、评价项目及分值说明

附表1 评价体系分类、权重、评价项目及分值说明 城市轨道交通工程按照施工工法、过程等不同，大致划分为车站建筑工程、区间隧道工程两大类别。 车站建筑工程质量评价体系划分为质量行为评分与施工质量评分，其中，施工质量评分根据建筑工程特点分为地基与基础工程、主体结构工程、屋面工程、装饰装修工程、安装工程及建筑节能工程等六个部分 (见表1-1)；每个评价部分应根据其在整个工程中所占的工作量及重要程度给出相应的权重(见表1-2)；每个评价部分应按工程质量的特点，分为性能检测、质量记录、实物质量等三个评价项目；每个评价项目应根据其在该评价部分内所占的工作量及重要程度给出相应的项目分值(见表1-3)。 区间隧道工程质量评价体系划分为质量行为评分与施工质量评分，其中，施工质量评分根据建筑工程特点分为地基与基础工程、主体结构工程、轨道铺装工程、安装工程四个部分 (见表1-4)；每个评价部分应根据其在整个工程中所占的工作量及重要程度给出相应的权重(见表1-5)；每个评价部分应按工程质量的特点，分为性能检测、质量记录、实物质量等三个评价项目；每个评价项目应根据其在该评价部分内所占的工作量及重要程度给出相应的项目分值(见表1-6)。

表1-1 车站、车辆段单位工程评价体系

表1-2 车站、车辆段单位工程评价部分权重 注：1 主体结构、安装工程有多项内容时，其权重可按实际工作量分配，但应为整数。 2 地基与基础工程中基础及地下室结构列入主体结构工程中评价。 3 若车站施工无某项分部工程，则对应分部工程权重比例按照满分计算。 表1-3 车站、车辆段单位工程评价项目分值 注：1 性能检测指对检验项目中的各项性能进行检查、量测、试验等。 2 质量记录指在参与工程施工活动中所形成的质量控制、质量验收等技术档案资料。 3 实物质量指各分部分项工程施工质量完成情况，包括检测允许偏差、观感质量等。

(项目管理)项目市场定位

第四章、项目市场定位 一、项目SWOT分析 1、优势（S） ⑴地理位置优越，发展潜力巨大 项目紧靠巢湖市中心城区，距城市商业中心人民路1500米，是城市发展的主要区域之一，是近期城市建设的热点，即将成为城市区级商业服务中心和城市居住中心，地域未来良好的发展前景，决定了该地产项目占据着市场发展的制高点； ⑵规模较大，有利品牌运营 本项目总用地15.87公顷，地块方正、地面平整、规模较大，有利于在项目综合品质上的发展，以期尽快成为“力达置业”在巢湖市的品牌和标志性楼盘； ⑶地块条件良好，提高项目弹性与增值预期 项目东西340米、南北470米，地块狭长，有利分期实施，为商住综合社区营造动静分离创造了条件，提高了项目的适应性和增值预期； ⑷自然环境优异，人文气息浓郁 项目濒临巢湖风景区，东南有卧牛山公园、贾塘圩公园和体育馆，北靠城市防护绿带，具有靠近城市景观的近距优势，是难得的适居之地； ⑸公建配套，减缓项目压力 项目地块周边分布有东风路小学、二中分部及巢湖市中医院等公建设施，一定程度上缓解了项目设施配套的压力。

2、劣势(W) ⑴大气环境质量差 项目北部水泥厂严重污染了片区的空气质量，限制了项目品质的提升； ⑵设施配套不完善 项目地处城市待开发区域，道路、市政配套、商业、公交等设施严重缺失，加之地块四周建筑质量较差，片区形象将会影响项目价值的实现，并危及项目推售价格和价格的拉升； ⑶建安成本高 地块原为巢湖滩涂，地势低、地基基础条件差，将会使项目建安成本提高； ⑷地段档次低 周边安居房影响项目的整体形象与档次，同时对项目的价格定位带来极大影响。 3、机会(O) ⑴基础设施的实施，为项目启动带来契机 城市环湖发展战略呼声的高涨，银屏路的修建，特别是健康西路的即将实施和水泥厂的迁移，项目启动的各项条件业已具备； ⑵大规模旧城改造及拆违工作的开展，刺激需求增长 随巢湖市区旧城改造与违章建筑管理力度的加大，近期市区将有大面积的商业、住宅建筑被拆除，短期内会造成房源紧张，从而刺激需求的增

[项目管理]项目市场定位

（项目管理）项目市场定 位

项目地块周边分布有东风路小学、二中分部及巢湖市中医院等公建设施，一定程度上缓解了项目设施配套的压力。 2、劣势(W) ⑴大气环境质量差 项目北部水泥厂严重污染了片区的空气质量，限制了项目品质的提升； ⑵设施配套不完善 项目地处城市待开发区域，道路、市政配套、商业、公交等设施严重缺失，加之地块四周建筑质量较差，片区形象将会影响项目价值的实现，并危及项目推售价格和价格的拉升； ⑶建安成本高 地块原为巢湖滩涂，地势低、地基基础条件差，将会使项目建安成本提高； ⑷地段档次低 周边安居房影响项目的整体形象与档次，同时对项目的价格定位带来极大影响。 3、机会(O) ⑴基础设施的实施，为项目启动带来契机 城市环湖发展战略呼声的高涨，银屏路的修建，特别是健康西路的即将实施和水泥厂的迁移，项目启动的各项条件业已具备； ⑵大规模旧城改造及拆违工作的开展，刺激需求增长 随巢湖市区旧城改造与违章建筑管理力度的加大，近期市区将有

大面积的商业、住宅建筑被拆除，短期内会造成房源紧张，从而刺激需求的增长，我们应把握时机促使项目尽早上市； ⑶收入增长，带动消费 随巢湖市民收入的不断增长，其消费能力和购买力大大增强，改善性需求购买比例的提高，必将促使住宅类物业市场的成长； ⑷政策环境的变化，扩大了目标客户群体 货币分房政策、银行信贷政策和巢湖市日趋成熟的公积金制度，可以有效地降低购房者的付款难度，提高项目的市场消化速度。 ⑸资源整合，提高收益 整合外部品牌资源，充分运用企业建安质量品牌，快速进入市场，通过产品创新，促进产品增值； ⑹营销策略组合，拉动价格上涨 片区良好的发展前景，比较容易形成市民追风购买和追涨购买的市场态势，通过适度的营销操作方式，聚集人气并进而带动价格上扬； 4、威胁(T) ⑴国家政策影响 国家宏观调控政策，房地产信贷、房地产税收等方面的变化，将会在一定程度上抑制需求； ⑵片区市场影响 项目周边住宅物业的低价格水平及较大规模的经济适用房项目，影响项目价格的拉升； ⑶竞争对手影响

评分项目权重分布

第一部分 VC/PE 基金 中国最佳创业投资机构&中国创业投资机构50强 中国最佳私募股权投资机构&中国私募股权投资机构30强 (1) 综合得分＝管理资本量*比例+融资金额*比例+投资案例数量*比例+投资金额*比例+退出案例数量*比例+综合回报水平*比例 (2) 按综合得分高低排出中国最佳创业投资/私募股权投资机构和其他名次 (3) 若出现综合得分相同的情况，则依次根据机构综合回报水平得分、投资表现得分、募资得分、管理资本总量得分的高低排出名次 (4) 奖项相关评选指标说明： ①管理可投资中国的资本量： 截止至当年度创业投资/私募股权投资机构管理可投资中国的资本量 ②融资金额： 当年度创业投资/私募股权投资机构新募集到位的可投资中国的基金总额 ③投资案例数量： 当年度创业投资/私募股权投资机构投资案例总量 ④投资金额： 当年度创业投资/私募股权投资机构投资案例总额 ⑤综合回报水平： 当年度创业投资/私募股权投资机构所有退出案例综合评分，其中，衡量每个退出案例时均涉及该案例退出方式、案例退出金额、账面回报倍数、IRR、企业融资额（IPO方式退出适用）、上市前持股比例（IPO方式退出适用）、企业后续融资情况、创投/私募股权投资机构是否领投等重要指标。

中国投资最活跃创业投资机构/中国投资最活跃私募股权投资机构 评分标准：按年度投资总量和投资项目总数分别进行排名 中国最佳募资创业投资机构/中国最佳募资私募股权投资机构 评分标准：按年度可投资于中国大陆地区的新募集基金总量进行排名 中国最佳退出创业投资机构/中国最佳退出私募股权投资机构 评分标准：按年度创业投资/私募股权投资机构退出方式、数量、退出金额和回报数据进行综合排名 2012年中国创业投资机构50强（本土） 2012年中国创业投资机构50强（外资） 2012年中国私募股权投资机构30强（本土）

房地产价格定位分析及项目定价的方法

房地产项目定价的方法 定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。 一、成本导向定价 成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价法三种方法构成。 （一）、成本加成定价方法 这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一

定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为： 单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。 列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元）这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。 （二）目标收益定价法 这种方法又称目标利润定价法，或投资收益率定价法。它是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。其计算的步骤如下： 1、确定目标收益率。目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等多种不同的形式。 2、确定目标利润。由于目标收益率的表现形式的多种性，目标利润的计算也不同，其计算公式有： 目标利润=总投资额x目标投资利润率 目标利润=总成本x目标成本利润率

企业战略方案-价格定位战略方案透视

企业战略方案-价格定位战略方案透视(总3页) -CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1 -CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除

★★★文档资源★★★ 内容摘要：价格定位是企业经营活动的重要战略，已经被国内外优秀企业所采用。在激烈竞争的市场中，价格定位越来越显示出培养顾客忠诚、整合企业内部力量、创造企业个性和竞争优势的价值。价格定位通过丰富和改变价格以应变供求变化的方式，为企业提供了更好的竞争理念与方法。 关键词：价格定位价值应变方式应变步骤 价格定位是企业经营活动的重要战略。在竞争日益激烈的市场，对企业经营的品类和服务做出明确的价格定位，也就是划分了企业服务的对象，规定了企业经营的内容，确定了企业行为的原则。 价格定位在市场上表现出的价格水平，看起来与一般价格并无区别，都存在高、中、低三种状况。但是，无论哪一种定位下的价格水平都是从异质性出发，扮演了战略引领企业经营的角色，使企业对资源的利用及其运作标准都纳入到价格支配之下。沃尔玛推出“为顾客节省每一美分”的经营理念，始终坚持“天天低价”的战略方针，将企业经营过程置入价格导向与衡量之中，仅仅半个世纪就将一个乡村企业打造成了世界五百强企业的“领头羊”。 价格定位的价值分析 价格是市场经济下调节资源配置的基本杠杆。作为企业经营活动的实现形式，价格可以被置于产品开发之前，也可以置于产品上市之后。如何定价在企业活动中存在着很大的选择性。价格定位这种职能性很强的战略与策略，相对于其它战略定位来说，受到不确定因素影响得多，难度大、风险强，容易****经营者对市场的灵活反应，因而不容易像其它战略那样被企业津津乐道。世界著名的企业，在他们的经营中都自觉或不自觉地表现出了对价格定位的偏爱，并且一个个都将恪守定价原则所取得的经验转化为经营特色。价格定位凸现出来的优势有助于企业在竞争中开拓对战略的选择思路。着眼于可持续发展的观念，笔者认为，随着竞争的日趋激烈，价格定位战略越来越应受到重视，其价值突出表现在以下几个方面： （一）价格定位培养目标顾客的忠诚 价格定位的特点之一是价格水平的相对稳定性。某类商品价格一旦被确定在一定的档次，除非出现市场的剧烈变动，价格水平会发生一定的变动外，相对于同行竞争者的价格变化，一般都处于相对稳定的状态之中。价格是传递企业经营理念的主要信息媒介。价格水平一贯性的市场表现，其实在传达着一个企业对某种目标的执着追求。这种稳固型价格“弱化”了市场供求变化对价格反映资源稀缺程度的能力，强化的是企业追求目标特色的专一性，以至于透露出了对顾客的忠诚性。在多元化经营与竞争的市场，专一性已成为稀缺性财富，不仅在变化快速的需求中能够细分出多层次市场，造成目标顾客对相应品牌价格的心理定势，而且会强化目标顾客的选择偏好，拉开消费者之间偏好选择的距离，从而有利于培养消费忠诚。如山东银座商城1996年开业之初，确定

项目定位策划流程

一、流程概况

二、流程图

三、职责 3.1.设计开发部 3.1.1.负责开展项目概念规划设计。 3.2.成本合约部 3.2.1.负责项目建安成本测算。 3.3.计划财务部 3.3.1.负责项目投资经济效益测算。 3.4.营销管理部 3.4.1.组织市场调研、编制项目定位策划报告； 3.4.2.组织项目定位策划报告评审。 3.5.分管领导 3.5.1.审核项目策划计划； 3.5.2.审核项目定位策划报告。 3.6.计划运营管理委员会 3.6.1.评审项目定位策划报告。 3.7.总经理/董事长 3.7.1.审批项目策划计划； 3.7.2.审核定位报告。 3.8.广州公司/地产总部 3.8.1.审批项目定位策划报告。 四、工作程序 4.1.项目定位策划计划 4.1.1项目取得或确定获取意向后，营销管理部根据项目情况编制《项目定位策划计划》 经分管领导、总经理/董事长审批后实施，《项目定位策划计划》内容包括： 1)自主策划还是委托策划； 2)市场咨询公司选择确定时间（委托）； 3)市场调研完成时间（自主）； 4)项目定位建议完成时间； 5)定位评审的时间； 6)策划小组的建议成员名单（由营销管理部、设计开发部、成本合约部人员组成）； 7)是否针对重点客户进行需求专项调研，及调研方式（座谈或问卷）。 4.1.2自主策划时由营销管理部按批准确定的名单成立策划小组，策划小组进行市场深 入调研。委托策划时由营销管理部按《营销供方选择及管理流程》的规定来组织策划咨询公司的选择、谈判和签约工作。 4.2.市场调研 4.2.1自主策划：营销管理部组织设计开发部进行现场踏勘和市场调研。现场踏勘主要 是了解基地自然状况、四至范围、用地条件、周边配套情况，以便于分析项目的

房地产价格定位分析及项目定价的方法

房地产价格定位分析及项目定价的方法

房地产项目定价的方法 定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。 一、成本导向定价 成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定

价法三种方法构成。 （一）、成本加成定价方法 这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为： 单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。 列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元）这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。

项目市场定位核心方案

市场定位核心策划 目录 一、市场定位前言 (4) 定位策略 (5) 定位推导思路.................................................................................５定位原则 (7) 二、项目总体评价 (8) 项目概况 (9) 技术资料 (9) 1 / 1

地块资源.......................................................................................1０周边配套 (17) 交通条件....................................................................................1９街区功能.................................................................................1９三、项目价值发觉（S W O T分析）......................................................２1 S优势分析 (22) W劣势分析.................................................................................2３Ｏ机会分析....................................................................................2４T威胁分析....................................................................................２5四、项目开发策略原则...............................................................２６复合原则 (27) 适量原则 (29) 1 / 1

某地产项目价格定位策略

某地产项目价格定位策略 价格定位定价原则定价说明整盘均价价格参照以公司开发成本和利润目标为底线紧密关注预备执行前后的政策动向同时参考外区域类似项目和本区域内主要竞争项目价格走势市场原则 2009年秦皇岛房地产市场是扑朔迷离震荡巩固的一年产品价格要结合整体气候同时考虑回款速度早期产品入市使销售能有一定的价格优势价格定位定价原则销控手段由于本项目立项的特殊性为了降低政策风险无法进行人为的销控需要通过对不同品质产品的差异化定价进行销控定价方式利用加权法参考市场可比项目以及本项目二三期对比预判本项目当前可实现均价依据2009年度市场整体市场起伏预判本项目最终可实现均价静态动态价格定位定价原则定价说明定价方式利用市场比较法采用加权的方式参考市场可比项目预判本项目当前可实现均价样本选择在水一方盛达鑫苑广顺现代城玉龙湾价格定位静态价格市场比较项目样本权重根据本项目特点对各参考样本的权重以及影响价格的各因素的权重进行分析判定价格定位加权因子权重 30 D玉龙湾 20 C 广顺现代城 20 B 盛达鑫苑 30 A 在水一方项目竞争权重楼盘名称 5 社区园林 10 工程进度 10 建筑外观 10 容积率 10 产品品质 10 周边环境 10 周边配套10 道路交通 10 项目位置 15 整体规划 k 权重系数加权因素静态价格市场比较项目样本权重根据本项目特点对各参考样本的权重以及影响价格的各因素的权重进行分析判定价格定位加权因子权重 30 D玉龙湾 20 C 广顺现代城 20 B 盛达鑫苑 30 A 在水一方项目竞争权重楼盘名 称 5 社区园林 10 工程进度 10 建筑外观 10 容积率 10 产品品质 10 周边环境 10 周边配套 10 道路交通 10 项目位置 15 整体规划 k 权重系数加权因素静态价格市场比较说明1k是权重系数表示加权因素在项目分析中的重要程度权重系数之和为100 2得分满分为5分每1分为一个等级5分为优1分为差 3加权

项目奖金分配制度

项目奖金分配制度 1制定目的 按照项目组所有成员的贡献度，为“项目阶段奖金总额”的合理分配提供依据。 “项目阶段奖金总额”定义，以及具体的奖金发放流程和办法参见《项目组考核奖激励制度》。本文档只针对奖金分配制度作出相应规定，并提供计算方法。 2个人奖金相关指标计算方法 2.1个人奖金计算方法 研发部人员所得的奖金按其在项目中的贡献度予以兑现，具体计算办法为： ●个人奖金＝项目奖金×个人贡献度 ●个人贡献度＝个人贡献分/项目组总分 ●个人贡献分=考核指标1*权重1+考核指标2*权重2+…+考核指标n*权重n ●项目组总分=项目组所有成员“个人贡献分”之和 2.2关于”个人贡献分” 2.2.1“个人贡献分”的相关指标 个人绩效考核计算“个人贡献分”时，涉及到的指标，及每个指标在绩效考核中所占权重如下所述： 注：每项指标的具体评定和确定方法参见《项目组成员关键系数考核细则》，以下简称《细则》。 2.2.2“个人贡献分”计算方法 这里举例说明。

①项目组组长 考核指标分值计分办法 管理及协调能力50分五个等级(好、良好、一般、较差、差)，每个等级10分； 项目输出资料的完整性30分三个等级(符合要求、基本符合、不符合)； 项目进度的控制效果30分，按设计开发计划书，每延期一次扣10分，延期两次此项不得分； 研发产品质量(试产前)40分，根据试产出现问题的多少分四等(较多、一般、较少、少)。 合计150分 ②项目组成员 考评指标分值计分办法 项目输出资料的完整性30分三个等级(符合要求、基本符合、不符合)； 项目进度的控制效果30分，按设计开发计划书，每延期一次扣10分，延期两次此项不得分； 研发产品质量(试产前)40分，根据试产出现问题的多少分四等(较多、一般、较少、少)。 合计100分 3奖金分配金额 3.1基本奖金=奖金池金额*30%÷项目组成员人数 该部分奖金为项目组成员共享奖金 3.2绩效奖金=奖金池金额*70%*绩效系数 绩效系数计算模式为： 项目经理绩效系数为35%

城南项目产品定位方案

城南新区项目产品定位方案 引言 通过对遂平地产市场近期的调查，目前遂平的居住产品正在从多层逐步向小高层和高层转化。居住区域正在从老城向新城过度，对天洁来说这是一个机会。一个新的居住地域从开始到周边配套成熟需要4----6年的时间，面临遂平县城主城区配套的完善，这也是一个挑战。 遂平县主城区的政府单位整体的南迁，必定会给新区地产带来巨大的机会。作为新区的两个带头开发商，天洁集团和河南建业都会用自己特色的产品来定位市场。那个在市场上占主导地位，就会立于不败之地。 对于中国地产来讲，多层的审批会越来越严格。对于一个县城来说，客户选择多层的意向还是大一些。就价位而言只能以同一地段多层和小高层做比较，均价相错200元左右。 就城南而言，预计产品能在后年上市，对于目前整体地产市场来说，不是很乐观。就入市而言，有一定的过渡期。在国家对地产的宏观调控之下，对于城南新区项目做一个简单的定位方案，仅供参考。 一、地块基本情况 位置和范围：遂平城南新区

地块面积及形状：总面积平方米。 环境条件：宗地属于新区，区位优势明显，被业内人士认为是遂平后期最具潜力的、最具增长性的区域。 二、市场基本情况 遂平县概况及市场概况： 遂平县位于河南省南部，属驻马店市。总面积1080.2平方公里，人口54万。本区属暖温带大陆性季风气候，年平均气温14.9°C，年降水量972毫米，无霜期220天。区内已形成以造纸、化工、建材、农副产品深加工等四大支柱工业体系。土特产品有遂沙、小磨油、黄桃等。旅游景点有“中原盆景”之誉的嵖岈山、还有唐岗春秋故城遗址等农业人口48.8万，辖11个乡镇、3个街道办事处、2个景区管委会，207个行政村 遂平房地产市场情况：目前遂平县县城共存着项目近20个，项目启动时间相差不大，产品的可替代性比较大。从刚性需求角度来看，显然供给过剩。但是大环境下，投资中小城市的趋向比较明显，极大的增加了对房地产的需求，也使得开发商大量的开发土地，增加供给。通过统计近两年开发规模在100万方左右。可以容纳2.5万人。加之城南新区千亩土地开发，以及国家对地产市场的调控，遂平房价上涨速度会逐步缓慢。商品房的供需基本平衡，住宅供应呈现出高增长趋势，整体前景依然看好。而且房地产公司多，竞争市场发展成熟。在近几年内，遂平地产市场住宅供应量会较大，未来的市场竞争将异常激。

房地产项目定位报告书(00001)

前言 房地产工程的定位应该依据房地产市场运作规律，并结合区域市场特征和房地产开发公司的经营理念进行深入论证，才能给房地产工程一个明确的、科学的定位。它包括工程的市场定位、产品定位、总体定位等方面的内容。房地产的工程定位也是一个系统工程。它涉及到房地产全程运作过程中的工地形象包装、营销中心包装、产品包装、目标客户群、价格策略、营销推广等各个方面，并与区域宏观和微观的市场环境密切联系。 《东和湾工程定位报告》是基于瑞尔特调研小组市场实态分析结论，通过对东和湾工程所在地的特点进行分析论证后，瑞尔特依据全程营销系统的要求，从工程持续销售和公司发展战略的角度拟定本报告。

东和湾工程定位报告 一、东和湾工程定位考虑的因素 1、工程所在地的经济发展状况，工程所在地的房地产发展水平。 2、工程所在地的消费者心理和特征 3、当地房地产发展的市场研究，市场发展方向。 4、工程的初步设计规划，目标客户的需求心理和消费特征。 5、工程地块价值：地块价值才是最终决定价格的根本所在，只有充分发掘地块的价 值，才能实现工程的价值最大化。 6、开发商的资源整合:开发商在人力，物力，财力资源上的有效整合利用.

二、东和湾工程定位背景分析 对重庆东和湾工程予以明确、科学的定位，应充分考虑重庆房地产市场的状况。 1、重庆房地产发展状况 （1）重庆房地产供应量呈高位增长态势。近年来重庆致力于商品住宅建设，房地产投资继续保持较快幅度增长，在2002年1-5月份，重庆房地产完成开发投资57.29亿元，同比增长19%，施工面积2643.81万平方M，同比增长32%，其中住宅面积25083.3万平方M，同比增长32.3%，可见重庆房地产供应量呈高位增长态势。 （2）重庆房地产市场的竞争越来越激烈。随着重庆房地产市场的不断演变和发展，许多开发商都放慢了开发节奏，要么推出少量产品试探市场，要么圈地以观望。因此在2002年1-5月份，重庆商品房竣工89.2万平方M，同比下降23.1%，其中住宅竣工71.59万平方M，同比下降6.7%，但是仍然阻挡不了房地产价格下滑的趋势，今年1-5月份，商品房平均销售价格仅为1850元/平方M，同比下降了15.6个百分点。可见房地产市场的竞争将越来越激烈

楼盘加权方案价格定位(1)

楼盘加权项目价格定位 针对于本项目而言，在不断变化的市场大潮中，只有将自己所处的位置和方向认识清楚，客观地认识市场，准确地把握市场，才能使我们的项目在市场上准确地迎合目标消费群体的真实需求，赢得市场。结合本项目的整体市场定位以及市场的现实情况，对于本项目做如下的价格定位。 **市商住项目及写字楼分布比较分散，相互之间产品的差异性较大。为了能够准确地把握市场上价格的分布规律，本项目定价采用可比楼盘加权定价法。 可比楼盘加权定价法的定价原理：采用条件相似的楼盘市场均价作为基数，对影响因素以权重系数的形式进行调整，建立线性回归方程，求出该类产品的行业线性回归系数，验证其线性相关性，最后针对于本项目进行各项因素的分值判定，将所得的本项目的最终的分值代入求得的**市整体商住项目和写字楼项目价格分布的线性回归方程中，求出本项目商住部分和写字楼部分在**市整体房地产市场上的客观合理价格。 1.楼盘影响因素、指标及权重确定 依据**市房地产市场的发展现状，结合目前写字楼及商住项目的产品特征，我们共列出10个主要的影响因素。分别为地段、配套、物业管理、建筑品质、项目规划、立面装饰、开发商实力及信誉、户型设计、营销推广、停车位数量。这10个因素，共分5个等级，每一个等级均制定出相应的指标，并且对应分值1、2、3、4、5分。分值越大，表示等次越高。具体见表格1定级因素、指标分值。

定级因素、指标与分值表格 1 注：上表中分值的评判为A得1分、B得2分、C得3分、D得4分、E得5分。2.商住部分均价的确定 为了科学地计算出本项目的市场客观合理价格，我们将选取系列与本案具有一定相似性的楼盘作为比较标准，依据可比楼盘定价法求取本案的商住楼的市场客观合理价

价格定位及营销策略方案

价格定位及营销策略方案 一、价格定位原则及方法 价格定位的目标在于兼顾发展商的利益及市场消费能力。价格过低会损害发展商的开发利益，价格过高，会造成有价无市，局面则会更加被动。因此，合理确定价格至关重要。 商用物业的价格确定方法常用的有：市场比较法，成本法及损益法，根据本项目的具体情况，以市场比较法为主，兼顾成本法和损益法进行价格确定。 市场比较法是建立在对项目自身条件透彻分析和对项目周边同类物业进行细致参照比较后得出项目市场价格的方法。关于本项目优劣势的分析和周边项目情况，在市场调查报告中已有详细分析。 二、市场比较法流程及计算步骤 流程图： 1、确定样本物业

（1）择样本物业原则： ?区域位置接近 尽量将样本控制在某某中心城5公里范围内的商业物业，考虑到某某公路带状经济的典型情况，可适当扩大范围至某某路沿线的典型商业物业。 ?规模与标的物业相当 所选取的商业物业要求规模至少20000平方以上，建筑风格和配套设施符合大型现代综合性商城或主题商城的标准。 ?时间上为近期（1年内）所销售物业。 ?在同区域内具有一定的影响力 根据以上选取比较样本的标准，我司将某某世贸中心、集银皮革批发市场和某某新世界广场（某某路旁）、金都100新某某商业中心作为样本物业。 （2）、样本物业与标的物业综合情况列表

2、分项综合比较打分 我司根据多年商业物业销售经验，按照下表列项进行对照打分以确定各物业的综合素质得分:

2、确定样本物业权重 物业比较权重见下表：

新世界广场和集银皮革市场与本项目都是某某公路沿线物业，权重各占25%，而某某世茂中心与本项目同处中心城且直线距离最近，权重稍高为30%，而金都100权重稍低为20%。 4、确定龙兴商场价格 （1）样本物业首层均价为 （2）、龙兴商场首层均价 （3）二、三层价格

【完整】项目奖金分配奖励制度

项目奖金分配方案 1. 目的 为使项目奖金公正合理地分配到项目组成员手中，特制订本方案。 2. 适用范围 技术、开发部全体成员。(参与开发项目的其他技术人员) 3．基本原则 以公司《工资及奖金发放管理办法》为基本依据，结合部门实际，力求公平，充分体现个人价值，兼顾团队。 4．项目奖金发放步骤 1）市场部下发《新产品开发建议书》。 2）技术、开发部部长下发《产品设计任务书》，根据部门当时人员配置情况，确定项目负责人；若其他人员有异议，可通过公开竞聘方式决出项目负责人。 3）项目负责人根据项目开展需要确定项目组成员，并编制《产品设计计划书》。 4）根据分工难度和工作量大小确定项目奖金分配比例。 5）项目小组完成开发任务。 6）项目验收、确认。 7）发放项目奖金。 5．项目奖金分配比例的确定 5.1 项目奖金总体分配比例 项目总奖金30%交由部门平均分配。 项目总奖金70%交由项目组分配，项目负责人从中直接获得20%，剩余奖金由项目组全体成员按工作难度和工作量大小确定的定比例进行分配（原则上项目负责人的比例不低于50%）。 5.2 工作难度及工作量的确定 5.2.1项目评估 对项目难度进行评估，将项目分为大项目、中项目、小项目。 大项目：整机设计，包含结构、软件、电路全新设计； 中项目：部分设计，结构、软件、电路部分全新设计； 小项目：局部设计，其中一部分设计。 对项目时间的评估参考：

大项目：3－4个月以上； 中项目：1－3个月； 小项目：1周－1个月。 5.2.2开发难度等级的确定 1级：非常容易。有现成的方案，不需要重新构思，不需要修改原理。只是移动或替换。 2级：容易。公司内部有类似的方案，做局部的修改就可以完成。可以部分移植。 3级：困难。公司内部无类似的方案，需要找外部类似的方案做全新设计。 4级：比较困难。公司内无类似的方案，公司外有类似方案但我们无法寻找到，需要重新构思形成新的方案。 5级：非常困难。寻找不到类似的方案，在同类产品上属于新功能、新外观，达到同行业领先水平，需要做全新设计。 5.2.3工时系数的确定 1级：占20%以下 2级：占21－40% 3级：占41－60% 4级：占61－80% 5级：占100% 5.2.4责任程度等级的确定 1级：结构工程师 2级：硬件工程师、软件工程师、测试工程师 3级：项目负责人 5.2.5 各种系数权重比的确定 开发难度系数：50% 工时系数：40% 责任程度系数：10% 5.2.6系数百分比的分配 难度系数、工时系数、责任程度系数由公司规定形成固定的比例。 难度系数等级由评估委员会投票计算得出。 工时系数等级由开发计划中的每个工种占项目的工时百分比计算得出。 责任程度等级由公司规定每个工种的等级。 5.2.7难度系数的评估

房地产价格策略

价格策略 一、价格定位策略 价格定位：采用产品分解定价策略，即针对项目不同的产品形式，比较市场同类产品的价格，得出项目各种不同产品的价格，最终合成项目整体价格。 1、产品分类（不含复式） 共分为六大类别：Ⅰ～Ⅴ

2、不同类型产品价格比较：针对不同比较项目中分解出来的不同产品 3、不同类型产品均价形成 不同产品比较价格： 注：项目不同类型产品价格比较表详见附件。

本项目不同产品对应的价格及项目核心均价 项目核心均价=9091元/㎡ 注：本项目产品的均好性较强 5、楼层差与朝向差 （1）楼层差：采用“纺锤形”布置，即“高层与低层两端小，中间楼层大” 首先从销售角度来划分楼层差，以10楼以下单位作为初始启动单位，起始价格设置可较低，楼层调差可相对幅度减小，在销售过程中的优惠以这部分单位为主，如特价单位等，这样可以迅速启动销售过程，并且使启动单位控制在低楼层，8-20层的单位作为发展商基本利润的保障，层差距离可以相应拉大，以保证均价水准，而20层以上的单位总价高，作为发展商利润的回报点。应刺激高楼层单位的购买，层差应小幅调整，避免顶层单位出现特别高

的价格，这样不至于和竞争楼盘形成太大差距，引起高层房号滞留； 其次，具体的楼层调差主要是由不同楼层的房号总体素质和周边因素的情况决定的，由于项目还处于基础阶段，楼层差主要依据总平图及周边项目的楼层差（大部分层差集中在70～200元/㎡）。本项目3～8层的层差控制在70元（楼层差引起的总价差控制在1～1.8万元），9～20层的层差控制在100元（楼层差引起的总价差控制在1.2～2.3万元），21层以上楼层层差控制在80元。 （2）朝向差 同一楼层的房号由于朝向的不同和户型的差异，在采光、景观、遮挡、通风等方面都有不同的状况，这致使同一楼层单位单价有很大的差异，我们对不同单位在各影响因素方面打分，然后用分值乘以每分调差值，即得到单位调差的具体数值。参照竞争楼盘的朝向差集中在300-800元之间，由于本项目大部分单位都为正南、东南、西南向，本项目的最大层差设置在600元。 二、价格的竞争力 1、项目推广早期的入市价格竞争力 2、项目常规产品在整个推广时期的价格竞争力 3、项目低层价格的竞争力 4、项目高端产品（232㎡）的价值空间

商业项目定位方案框架

XXX商业项目定位方案框架 一、前言 二、本地条件分析 （一）土地属性分析 1、区位分析（地块在XXX所处的区域、承担的功能） 2、地块四至分析（宏观四至和微观四至，分析地块的属性特征） 3、地块配套分析（分析城市配套对地块发展的支撑性） 4、地块周边环境分析（XX市场、XX商品街、XX商业街，三大市场<农贸市场>环绕对本项目定位的有利及不利影响） 5、交通分析（分析地块的大路网和微路网结构对地块发展的有利性） 6、小结（总结说明地块现状属性对发展的作用和意义） （二）土地条件分析 1、地块长宽、有无拆迁，有无影响开发的因素。 2、分析地块的规划指标，可充分利用和合理利用的关键指标（规划限制条件） 3、小结（分析地块的基础条件对开发的影响和支持） （三）项目重点及难点 重点：如何定位，使本项目快速进入市场并得到市场的认可，稳妥、快速的变现？难点：体量——、区位——、人口支撑——、民族——、周边商业经营状况—三、市场环境分析 （一）宏观环境分析 1、近期楼市政策、商业政策导向（对地块定位的启示） 2、城市解读（城市定位、产业协同）

（二）微观环境分析 (1)XXX近5年的经济发展情况，三产比重变化、人均可支配收入和消费能力 （GDP、人居GDP、CPI等）推导出→XXX整体的经济发展水平，在X市八县一市的经济占位。 (2)XXX与X市其他县市之间及团场、乡镇之间的人口往来特征和内在联系。X 市乃至全疆到XXX的距离、常规的交通工具及停留时间，流动目的等(3)XXX商业市场发展历程，市场现状，市场特征，消费结构，价格水平等。从 市场宏观、微观层面印证XXX的发展机遇和潜力 (4)集中商业、专业市场、社区商业的租金、售价、日营业额、投资回报周期， 商业体量&县域人口做对比，得出结论，用数据证明商业是否饱和，如果县域经济饱和、同质化严重，思考本项目如何突出重围？？ (5)住宅的价格、租金、库存、去化周期，从住宅的角度分析XXX商业的投资 回报周期和合理的租金、售价区间 (6)XXX近5年人口变化趋势、人口流入/流出的特征 (7)县域经济消费特征，XXX符合几大特征，流动人口少、人口相对稳定→重复 性消费 (8)重复性消费面临的问题，是否能支撑起项目良好的招商和运营（1、2、3……） (9)怎样解决重复性消费的问题→寻求补充方向 (10)X市、XXX近5年的旅游总收入、人均收入（XXX旅游业的发展现状， 本项目走旅游特色商业是否可行） (11)春节、清明、五一、端午、十一、周末各接待游客量、客单价（引导到 本项目的可能性）