XX大楼项目物业管理服务方案

成都

[二滩水电开发有限责任公司雅砻江流域集控中心大楼]

项目

物业管理服务方案

成都冠城物业管理有限公司

谨呈

二零零七年十一月

《二滩水电开发有限责任公司雅砻江流域集控中心大楼》

项目

管理方案目录

第一章：公司简介

第二章：主体设计及土建开始动工期间的物业服务及费用组成

一、服务形式

二、提供服务的项目简介

三、规划设计阶段顾问服务内容

四、此阶段顾问时间及顾问费用

第三章：大厦主体动工后及内部设备安装期间的顾问及现场物业管理服务及费用

一、此阶段的顾问及现场物业管理服务内容

二、大厦主体工程施工和设备安装阶段工程监理的顾问内容

三、施工期间的物业安全管理人员驻场管理服务

四、此阶段顾问时间及顾问费用

第四章：物业管理顾问工作流程及方式

第五章：结束语

第一章、公司简介

一九九九年七月，为配合冠城集团在蓉之大型高级商务写字楼「冠城广场」的落成和运作，由冠城集团注册成立了成都冠城物业管理公司。

公司自成立之初即以国际化、标准化和专业化为运行基准，并于

西南地区首家引进了全球知名房地产顾问机构戴德梁行（Debenham Tie Leung）为商业和技术合作伙伴；从1999年至今，戴德梁行为成都冠城物业管理公司开发的冠城广场之组建、运行和发展提供了全程顾问。

冠城集团是一家以房地产为龙头，并兼顾足球事业、教育产业、生态农业、电子产品、网络科技，期货及国际贸易等多元化经营的跨国机构。

成都冠城物业管理公司现拥有员工300多名，其中中高层管理人员大专以上学历者为100%，全部持有《全国物业管理企业经理上岗证》，公司工程设备技术人员大专以上学历者为70%，全部持有各类专业上岗证。

公司管理层及各项目经理均系长年从事大型物业管理、设施设备管理、高级酒店管理的资深专业人士，并汲取戴德梁行多年来作为国际物业管理大师先进的管理理念、优秀的项目培训与成熟的操作经验，确保了我们管理质量的始终如一和公司发展良好的资源储备。

为了确保公司能全力为物业业主、业主及物业使用者提供国际级的专业物业管理经验，充分提高物业之管理运作质素并延长物业与相应设备之运行能力，更使其物业不断保值、增值为目标，成都冠城物业管理公司于2002年初通过了ISO2000版国际质量体系和英国皇家认证认可委员会UKAS认证，使公司在国际化、标准化及专业化运行和管理迈上了一个新的台阶。在2005年3月，公司获得了“首届成都市最具竞争力物业管理企业”称号，证明我们的管理水平、服务质量得到了政府主管部门和同行业的广泛认可。

公司自成立以来所奉行的服务宗旨是：以科学精良的管理，优质细微的服务，在尽力提高物业运作质素、延长物业使用寿命，从而使其不断保值增值的同时，充分满足物业之发展商、业主及使用者的各种服务需求。

公司管理架构及特点

1. 公司管理架构

冠城集团

成都冠城物业管理有限公司 公司设备管理部 风尚国际管理处 锦屏苑管理处

审计署驻成办管理处 冠城广场管理处 二滩基地管理处 冠城花园管理处 西城花园管理处 公司项目部 成都七中管理处

2．公司特点：

1.成都冠城物业管理公司是冠城集团旗下的全资子公司，实力雄厚、

信誉卓著，公司成立之初即聘请了全球知名房地产顾问机构作为公司的全程管理顾问至今，全面导入了先进的国际化管理运行模式。

2.公司下设：项目部，负责公司对外拓展、各个项目的质量以及现

场指导和专业管理；设备管理部，负责各个项目现场指导和设备专业管理；行政人事部，给公司各个项目提供坚实的后盾支持，新员工的入职培训等，充分体现了公司各项目人力资源、技术支持、管理经验共享的原则。

3.公司拥有多年从事设施设备管理、物业管理、酒店管理工作经验

的人力资源储备，能胜任各种不同类型物业的管理，并具有充分的实际经验；公司于2002年初通过了ISO9002质量体系UKAS认证，为公司管理运行程序化、规范化奠定了基础，也使我们的每一位顾客能获得质量如一的服务。

4.作为一家优秀的物业管理公司，我们有为摩托罗拉、惠普、思科

系统、富士施乐等全球知名跨国公司和机构提供高素质多元化物业管理服务的经验和能力，并深受客户的一致好评。

5.我们也管理着二滩水电开发有限责任公司成都基地，通过近两年

来对二滩成都基地的全面管理和服务，我们深刻了解了作为特大型国有企业综合后勤保障工作的物业管理服务的重要性，加之在写字楼、高档住宅小区、学校等不同类型物业管理的优异业绩和

丰富经验，因此我们对于物业管理模式的移植和拓展工作有充分的能力和信心。

项目管理的服务宗旨、经营理念、企业文化、质量方针1．我们的的服务宗旨是：

以科学精良的管理，优质细微的服务，在尽力提高物业运作质素、延长物业使用寿命，从而使其不断保值增值的同时，充分满足物业之业主、及使用者的各种服务需求。

根据市场变化和客户需要，我公司的物业管理服务已突破了传统的物业管理范畴，每一个项目的管理服务方案均是精心为客户量身打造而成，并将服务延伸至客户的各种不同需求。比如在二滩成都基地项目，我们根据客户需要，为客户提供了除基本的物业管理公共服务之外的各种高素质之：会务接待服务、综合商务服务、食堂餐饮服务、招待所管理服务、行政内勤服务等，为业主方二滩水电开发公司实施企业全面市场化和社会化进程提供了坚实的后勤保障。

2．我们的的经营理念为：“完美无瑕的服务源自每一个细节的精雕细琢”。

为此，公司一直致力于维护二十四小时客户服务、安全保卫和工程运行系统，以便能迅速及时地响应客户需要，处理客户问询投诉及应对各种紧急事故，我们采取更具弹性及创新的方式，在传统与非传

统的物业管理服务之间寻求平衡；以保证物业以最佳、最有效的方式运作，从而提高效率、降低成本、塑造物业形象，充分满足符合客户的需要。

3．我们的企业文化是：感受荣誉、拥有安全、赢得快乐、卓越成长。

我公司企业文化的观点所重视的是企业与员工的互动成长，与公司“荣辱共存”是我们每一位员工所信守的理念，公司为每一位员工所提供的也不仅仅是就业机会，而是无限的发展空间和平台。

4．“质量成就经典、专业创造辉煌”是我公司的质量方针。

公司所拥有资深而专业的管理团队，旨在为客户提供最出色的服务。我们通过优质的客户服务和高水平的表现，为我们的业主获取最大的物业收益，同时也让客户感受到成都冠城物业管理公司高效而专业的运作方式。

管理项目介绍

成都冠城物业管理公司目前管理项目：

成都最具影响力的高级商务写字楼——「冠城广场」

大型水电企业二滩水电开发有限公司——「二滩成都基地」

拥有完善教育设施和品牌形象的——「成都七中实验学校」

锦江之滨的大户豪宅——「冠城花园」

高尚住宅小区——「风尚国际」

二滩水电开发有限公司生活基地——「锦屏苑」

城西新锐小区——「西城花园」

管理总面积近55万平米。

「冠城广场」

上图：冠城广场大堂

右图：冠城广场塔楼

「冠城广场」是成都市对外招商引资的重点项目，该广场于1999年底落成并投入使用；落成典礼上，省市领导谢世杰、聂荣贵、陶武

先等到场祝贺并致辞：“「冠城广场」作为成都标志建筑，以多功能设施展现成都市形象，为我省对外开放和招商引资起到了积极作用。「冠城广场」的竣工开业，是四川招商引资的重大成果”。「冠城广场」不仅是本地房地产业之技术、管理、开发理念的重大跨越，也为西部大开发背景下的成都，树立了一个璀璨的品牌。

「冠城广场」地处成都市顺城大街，楼高三十八层，建筑面积83，000平方米；广场配备了楼宇自动化（BA）、通讯智能化（CA）和办公自动化（OA）的3A智能管理系统，楼内各种设备全部采用世界名牌产品，其中包括：美国DOVER电梯、美国MCQURY和TRANE冷水主机、英国WELLMAN热水锅炉、美国HONEYWELL中央空调自控系统、美国LUCENT综合布线、英国Rolls-Royce发电机组等。

为保障「冠城广场」及设施设备在使用中能得到完善的管理，每一项公共物业管理计划，包括如：电梯、消防系统、供电、电讯网络、中央空调、检查系统、保安、绿化、清洁、车辆进出停放等，均由我公司携同戴德梁行(Debenham Tie Leung)进行策划设计。配合我公司专业人士进行24小时全面打理，为客户提供了符合国际标准的优质的物业管理服务。

正是由于我公司的精心管理，「冠城广场」入住了包括有：惠普、思科系统、富士施乐、马士基、美国柯尼卡、美国国际集团、施耐德电气、菲尼克斯、法玛西亚、中国网通、康柏中药通、香港东方海外、香港BEA、新加坡驻成都领事馆、新加坡贸发局、泉州市政府驻蓉办事处、英国签证中心、中国建设银行、中国光大银行、大华银行等在内的近两百家著名的中外企业和官方机构。

「冠城广场」无论在物业管理和租售方面均成为本市大型商业地产之成功个案。近9万平米的「冠城广场」其入住率已超过98%；因我公司专业而完善的物业管理，更为客户创造了一个安全与良好的环境，其客户满意率一直保持本市同业之最高比率；「冠城广场」成为本地高级商务写字楼物业管理之典范，为物业的业主带来了巨大的经济收益。

「二滩水电开发公司成都基地」

上图：二滩锦屏苑小区

右图：二滩水电开发公司行政办公楼

「二滩水电开发公司成都基地」是我司通过二滩水电开发公司严格按国际惯例进行公开招投标而获得管理权的一个项目,该项目的业主方是负责国家重点工程项目二滩水电站开发建设和管理运行，并承

担国家雅砻江梯级滚动开发任务的特大型国有企业——二滩水电开发有限责任公司，二滩成都基地则包括了二滩公司的行政办公总部、生产调度中心和公司职工生活区。原基地管理者系二滩水电开发公司下属全资子公司，为保证公司的对外形象和发展的需要，2002年底，二滩水电开发公司毅然解散了该子公司，并面向社会公开邀请了中外十余家知名物业管理企业参加“二滩成都基地物业管理”招投标,我司亦在受邀之列，通过按国际惯例严格、公平、公正的竞争，我司最终以其综合实力取得了二滩水电开发公司成都基地的管理权，并于2002年12月28日全面进场。

「二滩成都基地」物业管理项目分为双林路办公区及肖家河生活区。双林路办公区系二滩水电开发公司行政办公总部和生产调度中心，由一幢22层的办公大厦和5栋多层建筑组成，有配套会议中心、商务中心、职工餐厅、招待所、地下停车场、公共绿地等。物业采用日本三菱电梯、HARRIS数字程控交换机系统、美国江森消防系统、意大利RC中央空调系统等配套设施设备。而位于成都肖家河的公司职工生活区则是由四栋16层高层电梯公寓构成的高档住宅小区，小区选用芬兰通力电梯、精灵自动报警系统等，并配有地下及地面停车场、变配电及消防控制中心、职工活动中心等系列配套设备设施。

2002年12月20日应业主方要求，我司在短短的一周内便筹备组建了二滩成都基地物业管理处，从筹备进场、物业接交、平稳过渡到其后各项管理及服务工作的正常开展，我司以高质量的服务、高质量的管理和高素质的专业精神，赢得了业主方的赞誉和认可，在其后

多次进行的客户调查问卷中,二滩成都基地管理处各项工作满意率均在99%以上，充分显示了成都冠城物业管理有限公司的专业质素和管理实力。我司在做好各项物业管理和客户服务工作的同时，还积极为业主大幅节约管理成本、降低能源消耗、改善物业设施设备、完善管理处服务体系，并多次协助和配合二滩水电开发公司承接和举办各种大型会议及重要接待任务，受到业主方上下的一致好评，同时也使「二滩水电开发公司成都基地」逐步适应了市场需求与变化，为业主及客户创造了一个安全、舒适、文明、和谐的工作氛围与生活环境。在2003年底业主方二滩水电开发公司及董事会以书面形式高度评价了我司2003年度的管理工作与业绩，并再度诚邀我司继续担当二滩成都基地2004年度的物业管理者。

2004年12月，冠城物管再度在严格的招投标中脱颖而出，成功取得二滩水电开发公司物业管理权。

「成都七中实验学校」

左图：成都七中实验学校正门右图：成都七中实验学校校区

成都七中实验学校是由冠城集团投资，成都七中输出品牌、管理、师资力量合办的全日制学校。该校位于温江涌泉镇光华大道旁，总占地面积300亩，一期建筑面积66702平方米，绿化率达到37%；其幽雅的校园环境、先进的教学设备、完善的配套设施均达到西南一流水平；学校现有学生近1600人，教职员工近300人，学制涵盖小学、中学和高中，通过全封闭管理，让学生能在充满学习氛围的环境得到系统的学习提高；其完善的配套设施又为全校师生营造出一个舒适、轻松、和谐的学习生活环境，在紧张的学习之余能够得到全身心的放松，以更好的状态投入到学习当中。

在具备一流的硬件设施和师资力量的同时，成都七中正致力于通过成都冠城物业管理公司人性化的管理、有力的后勤保障等软环境的提升塑造打造成都乃至西南地区的一流名校。

「冠城花园」

左图：［冠城花园］全景右图：［冠城花园］之凌波阁

「冠城花园」二期系冠城集团在「冠城广场」后的又一倾力之作，总占地近100亩，由4栋对称布局的22层全剪力墙结构的高层电梯公寓围合而成，4栋主体建筑采用美国DOVER电梯、西讯智慧综合布线、红外线周界报警系统、可视对讲系统、小区图像监控系统、消防烟感、温感自动报警系统、地下室自动喷淋灭火系统、消火栓灭火系统、应急照明系统、防排烟装置系统等。小区楼间距宽达28米，区内由中庭花园、林荫小道、园艺小品构成的花园式景观绿化面积达45%。尊荣华贵的「冠城花园」除配备独立修建的4层2000平米花园会所物业外，还拥有仿生态户外恒温游泳池和国际标准网球场。

由成都冠城物业管理公司参与前期物业管理顾问的「冠城花园」，恢弘大气中流露出百年经典建筑隽永和深邃；对称布局的中庭园林将中国传统园林之“精、宜、巧、雅”与西方园林的现代特征奇迹般地结合到一起。游泳池、网球场散布其间，给这座和谐的小区又添上几笔灵动的音符，「冠城花园」的一切，都是按上流社会的生活标准所锤炼，给高尚居家和精致生活的理念注入了新的内涵：回归都市住宅，享受名绅特区。「冠城花园」由经验丰富的成都冠城物业管理有限公司负责物业管理。

「风尚国际」

?风尚国际?位于肖家河片区，介于玉林小区、置信丽都花园、双楠小区之间，是成都市高尚住宅片区；周边学校林立，交通便利，小区配套成熟。

?风尚国际?总建筑面积近10万平方米，是由高档电梯公寓和临街商铺共同组成，其户型主要以错层和跃层为主，小区配备有会所、游泳池及其它运动设施和娱乐场所，拥有400多个地下泊车位，采用先进的电子监控设备，安保、工程、客服24小时为业主提供服务。

2004年底，冠城物业通过严格按国际惯例进行的公开招投标成功获得?风尚国际?项目的管理权。

2005年8月下旬，风尚国际顺利交房，迎接业主入住，这标志着成都冠城物业管理有限公司旗下又增加一个优质管理项目。

「西城花园」

西城花园为多层住宅小区，位于成都市青羊大道18号，一期共有住户251户，总建筑面积为30592平米。

自2005年1月24日管理处接管小区后，立即着手从工程、安保、清洁、绿化、物业服务等方面进行熟悉、整改，同时积极与业主进行接触沟通，保障小区物业管理工作的平稳过渡。

目前，小区各方面工作正逐步走向正轨，管理处将秉承冠城物业优良传统、凭借公司多年累积的管理经验，向业主提供优质高效的服务。并以此赢得业主的认可，维护公司利益、树立公司形象。

[审计署驻成都特派员办事处]

审计署驻成都特派员办事处行政大楼

审计署驻成都特派员办事处

「审计署驻成都特派员办事处」

我司经过严格按照国际惯例进行公开招投标，获得了审计署驻成都特派员办事处办公楼及住宅区世纪欣园项目的管理权。该业主单位是国家审计署外派在全国各地的直属审计机构的其中一个，负责全国国有企业、政府及事业单位、外资企业、金融机构、驻外中国大使馆等的审计。由于该单位的特殊性，因此对物业管理的要求特别高。2005年10月，该单位对我司多个项目进行考察，并于同年12月邀请数家知名物业管理企业参加“审计署驻成都特派员办事处物业管理”招投标。通过严格按照国际惯例公平、公正、我公司最终以专业的服务管理理念及综合实力赢得该单位办公楼及住宅区的管理权。

「审计署驻成都特派员办事处」物业管理项目是由办公楼和世纪欣园住宅小区组成。其办公大楼系审计署驻成都特派办的办公和行政中心。该办公大楼总共十三层，其配套设施有大、中、小型会议中心，健身室，展览室、地面地下停车场、公共绿地等。物业采

用日本三菱电梯、美国通用消防系统、消防监控中心、高低压配电等配套设备设施。紧邻办公大楼的住宅区「世纪欣园」是由四栋11层电梯公寓、一栋综合楼、一栋两层停车楼构成的高尚住宅小区。该小区同样选用了日本三菱电梯、美国通用消防系统等设备设施，同时还有职工活动中心、大型景观水池、篮球场、全民健身场地等配套设施，和停车楼停车位233个。

在2006年1月20日，我司筹备组入场之后，在十天左右便成立了基本完善的物业管理处。不管在前期筹备、物业交接、还是在后期管理及服务工作中，始终如一的以专业的管理和优质高效的服务，得到了业主的肯定和认可，在年终业主满意度调查中满意率达到99.3%。在这一年的工作中，对于家属住宅小区，我司始终坚持“以人为本，亲情化服务”的宗旨。对于办公楼，致力于为业主营造一个安全、文明、和谐的办公环境，还主动积极的为业主大幅降低管理成本、减少各种能耗。同时多次配合、协助审计署驻成都特派员办事处接待中央及省、市领导的参观、考察，和数以百次的大中型会议。（李金华审计长、令狐安副审计长、王怀臣副省长等曾多次莅临参观检查，并给予了较高的评价）均受到了该业主单位上下的一致好评。

第二章主体设计及土建开始动工期间的物业服务及费用组成

一、服务形式

1、服务期间，我司物业专家团队将根据甲方设计需求对项目的设计方案进行专业顾问；

办公楼物业管理方案

办公楼物业管理方案 篇一：政府机关办公楼物业管理方案 “XX公司” 物业服务方案 XXXXXXXXXXXX公司 201 年月日 第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章第九章第十章结束语 XX市XX办公楼物业管理方案 目录 XXXXXXXXX公司简介 XX市XXX办公楼概况及管理特点分析 XX市XXX办公楼物业管理服务思路物业管理服务承诺前期物资装备一览表物业管理服务费用测算固定岗服务方案保洁服务方案紧急事件处理规程管理用房配置方案 XXXXXXXX公司受XX市XXXX委托，拟对XXXXX办公楼（以下简称“XX办公大楼”）提供全委托物业管理服务。针对该办公楼的特点，制定本方案。 第一章 XXXXXXXXX公司简介 1.1 我们的实力 XXXXXXXXXXX公司成立于2010年3月，注册资金50万元，是

具有独立法人资格和国家叁级物业资质的专业物业管理公司。目 前管理着社区高档住宅及商业物业项目 公司大力拓展物业管理业务，以物业管理为主导，保洁服务、绿化服务、维修服务、家政服务以及代租代售等为一体，形成多 元化的服务体系。公司下设综合事物部、品质管理部、物业管理处、财务部。公司一方面确立“寓管理于服务之中，寓效益于服 务之中”的服务指导思想。另一方面挑战物业管理服务新概念， 打造“贴心业主，亲情服务”的公司品牌，即：全方位近距离、 全过程专业化、一站式亲情服务。 公司为了与沿海大城市物业管理的先进理念和方式接轨，每 年都要派出管理人员到上海、深圳、广州等城市的大型物业管理 公司观摩、学习，掌握先进的物业管理经验。 1.2 我们的理念? ? ? 服务宗旨：尽心、尽力、尽责，善待每位客户。质量方针： 为业主创造价值，让客户持续满意。团队精神：企业的命运就是 个人的命运， 企业的发展就是个人的发展。 ? 发展目标：以“生态型发展体系”为依托， 致力于打造成都物业第一品牌。 1.3 我们的目标 ? ? ? 立足基础服务，树立XXX物业诚信高效形象。强化服务意识，

高品质写字楼物业服务设计方案

高品质写字楼物业服务设计方案 高品质智能化的物业能够吸引客户的眼球，高素质人性化的物业管理服务能够抓住客户的心。为使楷林国际大厦的物业服务质量与大厦的硬件品质相匹配，我根据既往的工作经验，针对大厦商务消费群体的需求，从以下几个方面设计楷林大厦的物业服务整体方案： 一、服务原则 1.权利界定的原则：以物业产权为管理权的基础，业主为管理权的权利主体，物业管理公司为管理的具体执行者；业主，业主大会，物业管理公司之间的权利义务应予明确。 2.业主至上的原则：有需求就有服务； 3.统一管理原则：公共部位及公共设施设备由物业公司统一管理，确保物业的保值与增值； 4.经济合理原则：物业管理费及各项收费标准合理制定，既考虑主管部门的行业管理要求，又要兼顾物业运行成本支出，以保证物业管理服务行为有效健康的进行； 5.专业化服务原则：物业管理公司有一整套专业化、规范化、系统化的管理规章制度和服务原则标准，执业员工要求持证上岗。 6.超前管理原则：物业管理公司的管理意识，服务内容要想在用户之前，不能默守陈规。 二、服务内容 1.共性服务： 从写字楼的物业特点出发，为全体业主/租户及其访客提供的全方位特色的物业管理服务 1)总台服务

商务公司的客户量较大。总台服务能够在第一时间满足来访客户的咨询、引导、查找、问讯、投诉等需求，缩短寻访时间。同时还可针客户的需要，提供包装绳、简单打包、便笺、针线包、小型运货平板车、急救包、送水等服务。 2)礼仪服务 商务公司客户的素养相对较高，他们对大厦服务人员的礼仪要求也较高。由保安员提供的酒店门僮式服务，如：开/关车门、记录出租车车牌号、搬运箱包、代叫出租车、雨、雪天撑伞护送客人上、下车等，在为客户提供方便，博得其好感的同时，也控制了部分影响商务办公的人群的进入。 特色服务 1，每日雍尚服务 每天早上8点由客服经理带领客服人员在大堂列队欢迎业主客户的到来。 2，VIP服务 针对重点业主租户建立VIP团队服务（客服、工程、保安），如遇公司庆典、重要客人来访等，做好迎接服务，体现大厦品质。 3，互动服务 经常组织和业主租户之间的互动活动增加感情，如举办联谊会、茶话会、球赛、爬楼活动等，遇到节日给业主租户赠送小礼物加强感情交流。记住每位业主（老总）的生日，有前台人员送上鲜花，表达心意。 4，超值服务 管理中心和楷林大厦周边的宾馆、饭店、会所、健身俱乐部、洗衣房等签订长期合作协议，业主租户凭客户证可享受最大折扣优惠。 5，设立专业设计部门及人员，打造大厦形象。 标示系统的完整及好坏也影响着楷林大厦的品质，为此物业公司要对标示系

写字楼物业管理方案

写字楼物业管理方案 . 目录 ◎物业概况………………………………………………………() ◎编制依据………………………………………………………() ◎管理目标………………………………………………………() ◎管理原则……………………………………………………… （） ◎管理办法……………………………………………………… （） ◎服务项目……………………………………………………… （） ◎具体方案……………………………………………………… （） 早期物业管理介入阶段……………………………………… （） 前期物业管理阶段…………………………………………… （） 一、接管验收管理方案…………………………………… （） 二、业主入伙管理方案…………………………………… （） 三、治安管理方案………………………………………… （） 四、消防管理方案………………………………………… （） 五、绿化保洁方案………………………………………（） 六、房屋、设施设备管理方案…………………………( ) 七、娱乐设施管理方案…………………………………（） 八、水系使用管理方案…………………………………（） 九、财务管理方案………………………………………（） 十、质量管理方案………………………………………（） 十一、档案资料管理………………………………………（） 十二、人力资源管理…………………………………… （） ◎xx系统的管理和维护…………………………………（） ◎机构设置及人员配置……………………………………() ◎物业管理年度收支预算……………………………………… ()物业概况（按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描述）

政府机关办公楼物业服务管理方案

政府机关办公楼物业服务管理方案 篇一：政府机关办公楼物业服务管理方案 “XXXXXX公司” 物业服务方案 XXXXXXXXXXXX公司 201 年月日 第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章第九章第十章结束语 XX市XX办公楼物业管理方案 目录 XXXXXXXXX公司简介 XX市XXX办公楼概况及管理特点分析 XX市XXX办公楼物业管理服务思路物业管理服务承诺前期物资装备一览表物业管理服务费用测算固定岗服务方案保洁服务方案紧急事件处理规程管理用房配置方案 XXXXXXXX公司受XX市XXXX委托，拟对XXXXX办公楼（以下简称“XX办公大楼”）提供全委托物业管理服务。针对该办公楼的特点，制定本方案。 第一章 XXXXXXXXX公司简介 我们的实力 XXXXXXXXXXX公司成立于2010年3月，注册资金50万元，是具

有独立法人资格和国家叁级物业资质的专业物业管理公司。目前管理着社区高档住宅及商业物业项目 公司大力拓展物业管理业务，以物业管理为主导，保洁服务、绿化服务、维修服务、家政服务以及代租代售等为一体，形成多元化的服务体系。公司下设综合事物部、品质管理部、物业管理处、财务部。公司一方面确立“寓管理于服务之中，寓效益于服务之中”的服务指导思想。另一方面挑战物业管理服务新概念，打造“贴心业主，亲情服务”的公司品牌，即：全方位近距离、全过程专业化、一站式亲情服务。 公司为了与沿海大城市物业管理的先进理念和方式接轨，每年都要派出管理人员到上海、深圳、广州等城市的大型物业管理公司观摩、学习，掌握先进的物业管理经验。我们的理念 ? ? ? 服务宗旨：尽心、尽力、尽责，善待每位客户。质量方针：为业主创造价值，让客户持续满意。团队精神：企业的命运就是个人的命运， 企业的发展就是个人的发展。 ? 发展目标：以“生态型发展体系”为依托， 致力于打造成都物业第一品牌。 我们的目标 ? ? ? 立足基础服务，树立XXX物业诚信高效形象。强化服务意识，

XX大厦物业管理服务方案.doc

物业组织管理方案 一、项目概况 『×××大厦』位于，总建筑面积 平方米，根据×××业主公司的工作特点，需要带有金融色彩的物业管理服务，大厦楼宇智能化程度较高。周边高档物业环绕，位置重要。 『×××大厦』凭借×××业主公司之崇高外部形象，加之以新中物业管理（中国）有限公司之丰富的高档物业管理经验和成熟的管理体系，以及在业内特别是银行物业管理已经获得的的良好口碑，我们确信，『×××大厦』将成为北京市中心物业群体中的一颗璀璨明星。 二、物业管理组织 物业管理是楼宇建设的延续和完善，是一个复杂的系统工程，为确保今后物业管理工作能有条不紊地顺利启动和正常进行，我们能在物业管理的不同时期提供专业项目服务。具体服务范围及内容如下： 1、物业管理筹备期 在×××大厦入住前期，我们可根据该物业项目的设计思想，建筑档次以及其它诸多因素，为『×××大厦』制定一套完整的物业管理规划，并据此制定筹备工作计划，以确保在入住前全部完成。主要工作内容如下： （1）制定《『×××大厦』物业管理公约》 （2）编制《『×××大厦』使用者手册》 （3）制定物业管理财务预算 （4）设计组织机构及工作岗位 （5）建立各项规章制度 （6）制定员工招聘计划 （7）制定、实施培训计划

----物业管理概论及物业管理法规 ----处理客户投诉技巧 ----紧急事件处理程序 ----物业财务管理知识 ----各部门工作流程及工作程序的培训 ----节能意识和节能计划的培训 ----工程、设备设施的日常保养培训 ----员工礼仪、礼貌培训 ----岗位职责培训 ----撰写各类报告及公函 （8）协助筹备进驻庆典活动 2、进驻后的物业管理 『×××大厦』进住后，即转入正常的物业管理阶段。在此期间，我司将按照筹备阶段制定的物业管理规划，逐步落实到位，主要工作范围包括以下诸方面：（1）治安保卫与消防 （2）日常保洁与定期保洁 （3）绿化及绿色植物的租摆和维护 （4）工程运行维护及设施/设备的日常维修与定期保养 （5）车辆管理与交通管制 （6）会议接待服务及针对高层的要人服务 （7）节日装饰 （8）特约服务 根据『×××大厦』写字楼及××业主公司的项目特点，我司建议提供如下

政府机关办公楼物业管理服务方案

政府机关办公楼物业管理服务方案（此文档为word格式,下载后您可任意修改编辑！）

序言 随着社会市场经济的渐趋成熟，市场分工的逐步细化和专业化， 政府后勤工作社会化经营管理成为新的发展趋势，物业管理服务行业涉足政府物业领域就是一种逐步推广的行业拓展与模式创新的尝试，以社会专业资源结合政府物业和机关行政办公的具体个性化需求，实现管理服务品质与综合效益的合作双赢，是其核心的主导思路。经过初期的实践摸索和理论总结提升，政府物业的管理服务工作也开始走向规范化、系统化、标准化发展的正轨。 第一章物业概况 一、某某区政府机关大院基本物业情况 物业名称：某某区政府机关办公楼 物业类型：政府机关办公楼 坐落位置：南京市某某区珠江镇 占地面积：约4 万平方米 建筑面积：约2 万平方米 绿化面积：约1 万平方米 景观小品：喷泉、水景带、 二、某某区政府机关办公楼设施设备配置情况 主要设施设备清单 表一 设备系统 名称规格 单位数量 备注

电梯系统 奥的斯OTIS 客梯 3 站部1 奥的斯OTIS 客梯5站部1 奥的斯OTIS 客梯7站部2 升降机 3 站部2 空调系统 麦克维尔新风机MSW 系列台19 麦克维尔风机盘管 MCW 系列台299 空调水泵水循环系统 11KW 台4配 电系统 变压器 10KV 台2 变压器1000KVA 台2 高压配电柜个8 低压配电柜个12 给排水 消防水箱24 立方米个 1 给水水泵台2 潜水排污泵台18 喷泉水循环系统 消防系统 烟感探头 待定 温感探头 待定 消防喷淋头 待定 疏散指示牌 待定 消防箱 待定 消防栓 待定 消防泵 18.5KW 台2 喷淋泵 30KW 台2 弱电系统 监控报警系统 摄像头个40 报警探头个20 会议音响系统 卫星电视接收系统 结构化综合布线系统 百兆宽带网络系统

写字楼物业管理(方案)

上海万达商业广场管理有限公司 二零零七年十月 上海万达商业广场管理有限公司 写字楼物业管理方案

前言： 物业管理的日常服务与联系是物业管理服务最基本的一项日常工作。 物业管理的宗旨是为业户提供服务，物业公司通过有效的服务来保证 业户的需求，树立企业的形象，同时通过服务获得一定的经济效益。 一、日常服务内容及质量标准： ●日常服务内容 a.维修保养服务； b.绿化养护服务； c.治安消防服务； d.环境卫生管理服务(附空置房管理规定)； e.停车管理服务； f.特约服务。 ●日常联系内容 a.每三个月发放一次业户评议表，了解服务质量； b.写字楼中设置业户联系箱，每天定时开箱； c.设立投诉电话接受业户的投诉； d.及时回访业户征询意见。 ●日常服务与联系的质量控制 a.客户服务员应多途径与业户保持沟通，经常走访业户听取意 见，及时提供各类服务，满足合理要求； b.写字楼管理处经理要做好清洁、绿化、保安和停车工作巡检， 保证服务质量。 ●日常服务与联系的质量要求

质量要求以物业行业规范服务达标为依据，严格按各项服务的管 理制度及标准进行操作。 二、投诉、报修处理 ●管理处设接待窗口、工作联系箱、监督投诉电话受理业户业务咨 询、报修、收费、投诉； ●管理处实行8：30-17：30业户接待，365天24小时应急维修服务； 并公开办事制度、公开收费项目和标准； ●管理处监督、投诉电话24小时开通，72小时内有回复； ●管理处实行维修回访制度； ●对回访中发现的问题，24小时内书面通知工程部人员整改； ●业户接待员要认真听取投诉意见并做好记录； ●处理投诉要做到让业户满意，及时与业户沟通，处理结果做好记 录，每周进行统计和小结。 三、特约服务及服务承诺 通过建立各种物业管理规定以外的服务项目以更好为业户服务。 ●服务宗旨 便民、利民、优化业户的工作质量。 ●服务原则 微利保本、量入为出。 ●服务标准 凡推出的服务项目，保证服务质量，对每一项服务实行投诉反馈 制度，质量标准以相关行业的服务要求为准。 ●特约服务内容 特约服务是物业服务中除公共性服务外其余为业户提供服务的活 动，这些服务是根据业户的需求而设立，主要有：便民服务、特 约服务和代办服务几项内容。 a.便民服务

政府机关办公楼物业服务管理方案

“XXXXXX公司” 物 业 服 务 方 案 XXXXXXXXXXXX公司 201 年月日

XX市XX办公楼物业管理方案 目录 第一章XXXXXXXXX公司简介 第二章XX市XXX办公楼概况及管理特点分析第三章XX市XXX办公楼物业管理服务思路 第四章物业管理服务承诺 第五章前期物资装备一览表 第六章物业管理服务费用测算 第七章固定岗服务方案 第八章保洁服务方案 第九章紧急事件处理规程 第十章管理用房配置方案 结束语

XXXXXXXX公司受XX市XXXX委托，拟对XXXXX办公楼（以下简称“XX办公大楼”）提供全委托物业管理服务。针对该办公楼的特点，制定本方案。 第一章XXXXXXXXX公司简介 1.1 我们的实力 XXXXXXXXXXX公司成立于2010年3月，注册资金50万元，是具有独立法人资格和国家叁级物业资质的专业物业管理公司。目前管理着社区高档住宅及商业物业项目 公司大力拓展物业管理业务，以物业管理为主导，保洁服务、绿化服务、维修服务、家政服务以及代租代售等为一体，形成多元化的服务体系。公司下设综合事物部、品质管理部、物业管理处、财务部。公司一方面确立“寓管理于服务之中，寓效益于服务之中”的服务指导思想。另一方面挑战物业管理服务新概念，打造“贴心业主，亲情服务”的公司品牌，即：全方位近距离、全过程专业化、一站式亲情服务。

公司为了与沿海大城市物业管理的先进理念和方式接轨，每年都要派出管理人员到上海、深圳、广州等城市的大型物业管理公司观摩、学习，掌握先进的物业管理经验。 1.2 我们的理念 服务宗旨：尽心、尽力、尽责，善待每位客户。 质量方针：为业主创造价值，让客户持续满意。 团队精神：企业的命运就是个人的命运， 企业的发展就是个人的发展。 发展目标：以“生态型发展体系”为依托， 致力于打造成都物业第一品牌。 1.3 我们的目标 立足基础服务，树立XXX物业诚信高效形象。 强化服务意识，打造一流物业管理服务品牌。 细化服务质量，倡导“温馨畅想颠峰体验”。 1.4 我们的项目

大厦物业管理方案大纲

第一章物业管理服务的整体设想及策划 物业管理目标 严格按照我们公司的整体构想和管理策划思路为中心，开展管理和服务以创优为目标进行整体规划。 争创优秀小区，严格按照创优小区标准来进行操作。 第二章进驻管理程序及相关内容 ●前期介入服务 将根据施工进度的实际情况，对“项目”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。 ●建设施工阶段工作内容 监控和消控中心的设臵； 公共照明开关设臵位臵； 小区垃圾房的设臵； 公共告示栏的配臵； 各种便民标识的设臵方案 能源设施的改造方案 分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力； 审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见； 提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；

提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见； 帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤； 提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布臵及所用建材的性能 检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）； 检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议； 配合设备安装、管线布臵，进行现场监督，确保安装质量； 提出遗漏工程项目的建议； 对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标（ISO9001、 ISO14001、OHSAS18001等）需要，减少投入成本和今 后的物业管理成本。 确认垃圾堆放点。 计划施工阶段结束后，相关档案记录在册，上报房产公司和总公司。 ●竣工验收阶段工作内容 参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案； 发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程； 参与重大设备的调试和验收；

办公楼物业管理方案

第一章提高物业管理服务水平的整体设想及策划 一、认识与定位 （一）全国战略长沙重点 （二）项目定位 二、工作重点和零风险工程 （一）三个重点 （二）零风险工程 三、指导思想、管理模式、管理目标 （一）指导思想：真诚合作、专业保障、长远承担 （二）一种模式：[经营型]物业管理模式 （三）管理目标两项承诺 四、四大优势 （一）观念优势：满意只是起点（以服务客户为最高原则）（二）技术优势：楼宇设备管理技术支持 （三）配套优势：提供综合性物业管理服务 （四）经验优势：外接项目管理服务的实践 五、八项措施 第一章管理方式、工作计划和物资装备 一、管理方式 二、工作计划 三、物资装备 第二章管理人员配备、培训与管理 一、管理人员的配备 （二）管理处人员配置 （三）各部门人员素质要求 二、管理人员的培训 三、管理人员的管理 第三章管理规章制度和档案的 建立与管理 一、管理规章制度的建立 二、档案资料的建立与管理 第五章指标的承诺及其措施 第六章管理成本测算和管理费标准 一、物业管理费标准 二、对物业管理处财务管理的认识 三、管理处控制成本主要措施 四、机关新大院物业管理有关费用测算 第七章办公大楼物业管理的前期介入和后续工程的前期介入一、物业管理的前期介入 （一）施工期的物业管理 （二）办公大楼设施设备调试期物业管理 （三）办公大楼施工验收期及物业接管验收的物业管理 二、办公大楼后续工程的前期介入

三、处理办公大楼与周边施工现场之间各类矛盾的措施第八章社区文化和便民服务 一、社区文化与物业管理关系的再认识 （一）开展社区文化活动是文化需求的重要手段。（二）社区文化是实施物业管理的润滑剂。 （三）社区文化在内容和形式上应和物业管理相联系。（一）社区环境特点 （二）社区总体目标 （三）保证社区文化总体效果的主要措施 三、便民服务 第九章机电设备设施的管理 一、系统的日常运行 二、设备系统的应急处理方案 （一）设备故障处理规程 （二）发生火警处理规程 （三）电梯困人救援规程 （四）供电电源停电故障处理规程 （五）停水及故障处理规程 （六）空调故障处理规程 三、系统的维护保养 （一）维护保养工作方式 （二）日常维护保养、定期维护保养的质量控制（三）主要系统定检工作要点 （四）设备维护保养检修计划和标准 四、节能管理 五、技术改造、更新 六、技术资料的收集、管理、使用 第十章物业维修养护计划和实施 一、房屋本体及公用设施维修养护范围 二、房屋本体及公用设施维修养护运作 三、房屋本体及公用设施维修养护周期 四、房屋本体部分维修计划、标准 五、公用设施维修养护计划及标准 第十一章日常物业管理的综合服务 一、事务管理 三、保安及消防管理 五、设施管理

商业物业管理服务方案98034

山东大厦 物 业 管 理 方 案 （草案） 第一章项目前期物业管理服务整体设想、策划

第一节项目整体分析 一、项目特点分析 “山东大厦”由山东省人民政府驻重庆办事处牵头，重庆山东商会组织企业自筹资金建设。项目总投资30亿元土地面积约79亩，建筑体量近30万方。地块靠近渝北鳄鱼馆附近农业园立交旁，距离江北机场、龙头寺火车站仅8公里，距离寸滩保税区仅4公里，交通方便，地理位置优越。 该项目由重庆丰腾物业管理有限公司实施物业管理和服务，我公司拥有重庆市二级物业管理资质，现管理各类物业300余万方。通过了IS09000质量体系认证和标准化服务体系认证，是一家专业的市场化物业管公司，有专业的团队、一流的管理、先进的服务理念、和紧跟时代潮流的线上线下服务平台。 二、 “山东大厦”位于渝北石盘河商务区。之前整个区域被称为渝北农业开发园区，单从名字上看，定位比较模糊。2013年，区域正式升级为“石盘河商务区”。 整个区域是渝北区“一线两圈三片”经济战略布局的几何中心。据了解，预计未来该区域将聚集50万人口，逐步形成商业、教育、文化等为一体的都市核心区。 三、客户群体分析 山东大厦以重庆山东商会为依托，服务大重庆范围内的山东人民和企业，针对性强，客户资源和有脉资源稳定且实力强大，同时在社会和行业上都具有一定的影响力。 四、商业物业管理理念

商业是有计划的经营聚集,对商业进行“统一管理,分散经营”是商业区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商业必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商业是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商业对消费者和经营者间的交易提供场所，商业的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1. 商业的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商业销售合同中都应该约定承置业人必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商业管理公司的管理地位。 1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。 审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。 “完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。 租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如： 承置业人的经营业态是受到整个商业的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）； 营业时间的确定； 承置业人的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理； 为整个商业促销承担的义务； 承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制； 投保范围事宜； 是否统一的收银等 1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。

某写字楼物业管理实施方案

xxx商业广场管理有限公司

xxx商业广场管理有限公司 写字楼物业管理方案 前言： 物业管理的日常服务与联系是物业管理服务最基本的一项日常工作。 物业管理的宗旨是为业户提供服务，物业公司通过有效的服务来保证 业户的需求，树立企业的形象，同时通过服务获得一定的经济效益。一、日常服务内容及质量标准： ●日常服务内容 a.维修保养服务； b.绿化养护服务； c.治安消防服务； d.环境卫生管理服务(附空置房管理规定)； e.停车管理服务； f.特约服务。 ●日常联系内容 a.每三个月发放一次业户评议表，了解服务质量； b.写字楼中设置业户联系箱，每天定时开箱； c.设立投诉电话接受业户的投诉； d.及时回访业户征询意见。 ●日常服务与联系的质量控制 a.客户服务员应多途径与业户保持沟通，经常走访业户听取意见， 及时提供各类服务，满足合理要求； b.写字楼管理处经理要做好清洁、绿化、保安和停车工作巡检， 保证服务质量。

●日常服务与联系的质量要求 质量要求以物业行业规范服务达标为依据，严格按各项服务的管 理制度及标准进行操作。 二、投诉、报修处理 ●管理处设接待窗口、工作联系箱、监督投诉电话受理业户业务咨 询、报修、收费、投诉； ●管理处实行8：30-17：30业户接待，365天24小时应急维修服务； 并公开办事制度、公开收费项目和标准； ●管理处监督、投诉电话24小时开通，72小时内有回复； ●管理处实行维修回访制度； ●对回访中发现的问题，24小时内书面通知工程部人员整改； ●业户接待员要认真听取投诉意见并做好记录； ●处理投诉要做到让业户满意，及时与业户沟通，处理结果做好记 录，每周进行统计和小结。 三、特约服务及服务承诺 通过建立各种物业管理规定以外的服务项目以更好为业户服务。 ●服务宗旨 便民、利民、优化业户的工作质量。 ●服务原则 微利保本、量入为出。 ●服务标准 凡推出的服务项目，保证服务质量，对每一项服务实行投诉反馈 制度，质量标准以相关行业的服务要求为准。 ●特约服务内容 特约服务是物业服务中除公共性服务外其余为业户提供服务的活 动，这些服务是根据业户的需求而设立，主要有：便民服务、特

办公楼物业管理系统服务方案设计

一、物业概况 办公区位于市区路号，始建于年，占地面积为平方米，总建筑面积为平方米，是一个以为主的老科技企业。经实地考察，管理区域内设备设施服务期较长，新旧参差不齐，虽然能为科研、生产、经营提供基本服务，但与时代的发展有较大差距。单位领导班子一致认为，为了使本单位全面快速发展，尽快提高物业管理服务水平势在必行。 二、管理目标 以创建省级优秀物业管理大厦为目标，注重细节，持续改进，加强管理，勇于创新，不断提高本企业的物业管理服务水平，提升物业管理档次。 在现有管理经验及管理资源的基础上，导入先进的管理理念，创造高效、有序、安全、舒适的科研、生产、经营环境，建立一套与业户层次及办公需求相一致的管理模式，使在此工作的全体员工能够真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。 三、客户分析 办公区客户群体以产权单位员工为主，还有少量的房屋承租户。客户以科研管理人员为主，普遍素质较高、眼界宽广，法律观念和维权意识较强，对物业管理服务的期望值较高；同时，也有一些管理相对松散、自由度较高的一般客户群体。这两个群体对环境、文化、环保、信息等方面的要求有所不同，这就给办公区物业管理服务增加了难度，既要注重严肃、大气的氛围，也要体现活泼、随意的环境。因此，根据不同的需求层次，实施高质量、全方位的特色物业管理服务，是该项目的基本要求。 四、项目定位 办公区的整体形象定位是：现代、高效、环保、繁荣。 现代——展示现代化的科研办公形象。

高效——塑造进取、创新和富有效率的科研气氛。 环保——树立注重环保的文化内涵和社会形象。 繁荣——聚集浓厚科研气氛，注重社会效益和经济效益。 五、管理原则 为实现既定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理服务过程将始终把握以下原则： (一)业户需要第一，服务质量第一，满意度第一的管理从严原则 “全心全意为业主，认认真真做物业”是服务宗旨，“业户需要第一，服务质量第一，满意度第一”是服务理念，做到从业户的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，为业户提供优质、周到、及时的服务。 管理从严是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业户不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理，以确保物业管理服务收到应有的成效。 (二)专业管理与业主自治管理相结合的原则 在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业中心的积极性和业户的积极性。物业中心应当尊重并按照广大业户的要求，通过物业中心对物业实施专业化的管理，同时努力争取业户的支持配合，使其能正确使用和维护物业，共同创建文明的办公环境。 (三)物业管理为主、多种经营的原则 在做好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业户的不同需求，又增强物业中心的“造血”功能，增加经济积累，以利于更好地为业户服务。 六、服务项目 根据办公区的实际情况，将物业服务重点放在客户服务、绿化美化、清洁卫生、秩序维护、消防管理、房屋及共用设施设备管理、机动车管理、非机动车管理、职工食堂、交通运输、集体宿舍、商品部、会议室服务、纯净水销售

办公区物业管理服务方案

办公区物业管理服务方案 房屋建筑物及设施、设施维修养护服务 一、维修养护范围 1、房屋建筑共用设施的维护、养护、管理和运行服务。包括：共用的上下管 道、落水管、电线、供电线路、公共照明、消防设施、安防设施等。 2、物业规划红线内的共用设施的维修、养护和管理。包括：庭院道路、围墙、 室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、机动车库等。 3、物业规划红线内的配套附属服务设施的维护和管理。 4、公共设施定期清理。如：化粪池（物业管理区域内所有化粪池｛含窖井、 管道｝均由物管公司负责巡查、清掏，费用含在合同总金额中）、沟渠的清掏、蓄水池清洗消毒（物业管理区域内所有蓄水池清洗消毒均由 物管公司负责清洗消毒，费用含在合同总金额中）等，确保正常、安全使用。 5、职工食堂厨房设备的日常维修。 6、会议音控设备的日常维修。 二、设施设备维修养护工作计划 1、配电设备 从确保安全及正常运行考虑，督促维保公司（甲方聘请外包单位）每一年进行一次配电站高压设备的检测工作，配电站日常安全运行工作由值班运行电工进行，每个配电站至少安排3人365天7*24小时不间断轮班值守（数据中心配

电站至少安排6人轮班值守，每班保证2人值守），按配电站值班制度、交接班制度、设备巡检制度、维修制度等管理制度填写值班日志（包括交接班、设备日常巡检、维修记录等），做好配电系统的日常监护工作。同时，做好设备定期清洁、养护计划并实施，保证设备正常运行，对设备运行安全隐患应及时检测、发现、排除，若需大中修，应及时报告业主方。 2、消防系统 消防系统是业主大厦的安全保障重要手段之一，必须做到万无一失，按照消防法规，该系统将由甲方聘请具有一定资质和能力的消防专业公司承担该系统的维保工作。物管公司对维保单位行使监督权力，负责督促消防维保公司每月一次对设备主机系统、消防报警系统等进行检测，在日常情况下对出现的消防系统故障提供24 小时上门服务。物管公司应对物业管理服务区域内的消防报警系统、消防栓系统、灭火器材等消防设施设备进行日常巡查，发现问题及时向甲方提出书面维修申请及清单，并经甲方同意后及时进行维修恢复，材料费用由甲方承担。 3、中央空调系统（1）分行大楼和数据中心商务中央空调系统由甲方聘请具有一定资质和能力的空调专业公司承担相应系统的外包维保工作，乙方督促维保单位根据外包维保合同进行维保。 （2）分行办公大楼商务中央空调系统以外的其他中央空调系统，由乙方 进行日常管理和维保，每天日常工作按该中央空调系统正常运行必须和

办公大楼物业管理方案.doc

办公大楼物业管理方案1 商业广场物业管理方案 一、物业管理服务范围 1、大楼的防盗、防火、防事故等日常安全保卫工作,24 小时保安值班。 2、公共设施、设备的正常运行、养护和管理。包括:发电机组、给排水泵、高低配电、给排水管道、照明、疏散指示灯、消防控制系统、监控系统、电梯、门窗等(除电脑联网、电话系统外的全部设备)。 3、绿地、花木等的养护与管理。 4、环境卫生。除工作人员办公室、资料室、仓库、电脑房以外所有场所的卫生清洁,垃圾收集和清运、定期消毒、灭鼠、水池清洗,化粪池清理。 5、大楼的来人来访登记、车辆停放管理、交通秩序管理。 6、负责门岗管理及报刊、杂志、信件的收发。 二、人员配备要求 人员配备须按我方制定的人数、学历、岗位证、专业上岗证(各管理部门均要求要有上岗证)、职称、年龄要求具备。具体如下: 1、管理处主任1人，中专以上，50周以下；

2、设备及配套设施运行及维护人员1人，高中以上，50周岁以下，需具备水、电工证； 3、保安9人，初中及以上，55周岁以下，符合上海市保安管理规定的要求； 4、保洁及绿化2人，45周岁以下，经过培训； 三、工作流程与质量要求 (一)大楼清洁服务 ①细则及要求 1.清理大楼内的所有垃圾，2次/天； 2.收集及清理所有垃圾箱，1次/天； 3.清洁所有大堂墙壁、宣传栏，不少于1 次/周； 4.清洁所有花盆及植物，不少于1 次/周； 5.清洁所有出口大门，不少于1 次/周； 6.清洁所有扶手、栏杆，不少于1 次/周； 7.清洁所有通风窗口及玻璃表面，1 次/月； 8.清扫天花板尘埃、蜘蛛网1 次/季； 男女卫生间 1.抹净所有门，1 次/周；

大厦物业管理方案

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淮安移动公司大楼物业管理方案 物业概况（按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描述） 移动公司大楼位于北京东路38—2号（北京东路南面与银川路西侧交叉处）。交通便利，地理条件优越。 淮安移动公司由___________开发建设，占地面积______平方米，总建筑面积_________，大厦内设中央空调、24小时消防、监控设施，配有2台电梯。 管理目标（按照物业具体情况描述） 为充分体现移动公司服务“满意100”是中国移动的服务标志和服务主题。我们将本着南京紫竹物业管理有限公司“环境至善，成果之重，进步之远，业主至上”的企业精髓，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理理念，对淮安移动公司实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与业主层次及办公需求相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。 管理原则 为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程将始终把握以下原则： （一）服务第一、管理从严的原则： “服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。 （二）专业管理与业主自治管理相结合的原则： 在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主（移动公司）的积极性。物业管理公司应当尊重并按照业主的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主（移动公司）的支持配合，使其能正确使用和维护物业，共同创建文明的办公环境。 （三）物业服务为主、多种经营的原则： 在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广业主（移动公司）不同需求，又增强物管公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主（移动公司）服务。 管理办法 （一）实施全程物业服务，从业主及专业物业服务公司的角度对物业提出合理化建议，构筑

大厦物业管理办法方案

精心整理 金丰大厦物业管理方案 1.1大楼基本情况 地理位置：金丰大厦由天源房地产开发有限公司开发建造，位于市中心人民广场北部，沿着鸿基中心商业街新华路展开。舒展的婺江天然水域， 前的物业管理服务使业主在体现尊贵身份之余，更让其写意地享受生活的惬意、闲暇。 客户群体特点：颇具现代化的建筑气质反映业主的身份，知名公司、金领、富豪将是入住金丰大厦的主要居住群体。 1.2物业管理服务总体思路 针对金丰大厦华丽、现代的设计理念，时刻维护和保障业主的利益，

坚持服务以人为本、管理以物为本，我们以全国物业管理住宅小区标准及评分细则为物业日常管理与服务工作的指导，以业主需求为导向，以诚信、优质、创新、高效为服务理念，以完美服务持续超越业主不断增长的需求为宗旨，以科技、时尚、舒适的精彩契合为特点，树立人文关怀的人性精神，通过皇家级管家服务模式，使业主真正享受高档物业，尊贵业主的温馨、舒适之生活与良好的办公环境。 1.2.1 分别 排干（湿）衣收送及熨衣服务，安排家居设施维修、安排房屋托管、业主外出访客接待等“管家”服务。 ◆业主的每一项服务请求都将被汇录在案，并输入服务数据库，留作将来类似服务的参考和便于提供更个性化的服务。 1.2.2酒店物管 针对入住金丰大厦的白领、金领乃至顶级富豪对物业管理服务的需

求，我们将引进酒店化服务。 在前期阶段与五星级酒店管理公司合作，根据五星级酒店服务的标准对全体员工进行酒店式礼仪培训。 在每个大堂设置服务台，接待业主的来电、来访、问讯及投诉，并提供留言服务和小件物品存放服务。 在大厦的入口处放置自动擦鞋机、行李车、伞袋机等。 1.2.3 公布空气质量周报、气象预报、紧急通知和大楼公共信息。我们拟在出入口增设大屏幕显示屏，实行空气质量周报公布措施。 利用高科技，建立物业管理信息网。建议开发商建立金丰大厦智能化局域网，实现网络互通和资源共享。业主只需轻触键盘，随时了解物业公告、通知、规定及近期动态。

写字楼物业单位管理目标方案

信阳中乐百花A座写字楼物业管理方案 信阳中乐百花物业管理有限公司 2014年10月15日

A座写字楼物业管理方案 目录 ◎方案目录………………………………………………………( 1 ) ◎物业概况………………………………………………………( 3 ) ◎编制依据………………………………………………………( 4 ) ◎管理目标………………………………………………………( 4 ) ◎管理原则 (5) ◎管理办法 (6) ◎服务项目 (7) ◎具体方案………………………………………………………（8 ） 早期物业管理介入阶段………………………………………（8 ）前期物业管理阶段……………………………………………（9 ） 一、接管验收管理方案………………………………………（9 ） 二、业主入伙管理方案 (10) 三、治安管理方案 (11) 四、消防管理方案 (13) 五、绿化保洁方案 (14) 六、房屋、设施设备管理方案………………………………( 15) 七、娱乐设施管理方案 (18) 八、水系使用管理方案 (18) 九、财务管理方案 (19) 十、质量管理方案 (19) 十一、档案资料管理 (20)

十二、人力资源管理 (21) ◎智能化系统的管理和维护 (22) ◎机构设置及人员配置 (23) ◎物业管理年度收支预算………………………………………( 26)

物业概况（按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描述）中乐百花A座写字楼位于信阳市羊山新区第七大道周边设施有信阳市政府、行政审批大厅、火车站、信阳高铁东站、铁路医院、羊山中小学、中乐百花酒店交通便利，地理条件优越。 中乐百花A座写字楼由中乐百花投资集团开发建设，占地面积7846.71 平方米，总建筑面积61382.49㎡，大厦内设中央空调、及消监控设施，共配有14台电梯。 编制依据（按照国家或建设部等有关法律规定以及当地有关规定） 中乐百花A座写字楼楼书 中乐百花物业管理有限公司质量手册及其他规定，管理目标（按照物业具体情况描述） 为充分体现开发商建造信阳五星级写字楼的开发初衷，开创信阳市高档写字楼的新时代，我们将本着中乐百花物业管理公司“真诚、善意、精致、完美”的企业服务精神，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理理念，对中乐百花A座写字楼项目实施科学的管理提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与业主层次及办公需求相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。 中乐百花A座大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定标准，确保业主综合满意率达到95%—98%以上。大厦交付两年内达到信阳地区物业管理优秀示范大厦标准，三年内达到河南省物业管理优秀示范大厦标准。

大厦物业管理方案及管理制度

管理方案及管理制度 1、日常管理及客户服务 1.1工作程序 1.1.1总服务台接待服务（工作时间: 根据实际需要） A)总服务台服务应思想集中，精神饱满，真诚微笑，着装整齐，仪表、仪容端 庄整洁; B)客人来到总服务台，应及时站立，用规范标准的语言向客户主动招呼，热情 问候，让人感到温馨感; C)接待问讯时，应双目平视客户，专心倾听。对能回答的要随问随答；对不清 楚的问题和事情，不能随便回答或轻率回答“不知道”，应表示歉意然后了解清 楚后再回答客户; D)在接待客户问讯时应按《总服务台接待问讯登记表》的要求认真仔细、字 迹清晰地填写;在接待客户求助服务时应按《客户求助登记表》的要求认真仔细 字迹清晰地填写，并马上与各部进行协调，确保客户求助工作的及时性。负责 及时将客户求助服务工作中发生的物品跟踪、收回、归部; 1.1.2 礼仪接待服务（根据工作需要） 礼仪接待站立的位置及服务时间，固定到位，流动服务，主 动补位，通力合作; A)按规定着装，仪表、仪容端庄整洁，精神饱满，彬彬有礼，真诚 微笑，表里如一; B)应在规定场合站立，站立时两脚合拢，双手交叉在前。对客户要主动热情， 和蔼可亲，微笑服务; C)工作中要一丝不苟，认真负责，既要坚持原则，又要掌握灵活运用。与安保 部紧密配合，做到外松内紧，有理有礼。 1.1.3 电话服务（服务时间：8:30--17:00） 话务员的声音代表着大楼的形象，接听电话铃响三声必有应答。 A)按照标准的普通话（英语）和严格按照话务员规范用语接听电话; B)礼貌、友善、愉快地应答每个来自大楼内外部电话; C)仔细倾听客人的要求，如遇到无法解决回答的问题，须将电话转交部门主管 处理; D)在转接电话时，首先要认真听完客户讲话后再转接，在转接电话过程中，给 予客户适当的说明; E)接到火警电话时首先要了解清楚火情及火灾具体地点，迅速报告监控中心; F)认真做好上下班电话总机的交接工作，并有记录。 1.1.4 报修接待服务（服务时间: 8:00--17:00）