土地储备和一级开发流程

土地储备和一级开发流程

(总28页)

本页仅作为文档封面，使用时可以删除

This document is for reference only-rar21year.March

土地储备和一级开发流程70 一级储备

时间：2016-02-04 热度： 69℃作者：来源：

话题：一级储备申请书会议纪要申请报告房屋

北京房地产一级开发程序流程

一、土地一级开发的概念

根据《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540号），土地储备和一级开发（土地储备开发）是指依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并通过组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。

对存量国有建设用地，土地一级开发的主要内容是组织拆迁和市政基础设施建设等；对征用农村集体土地，土地一级开发的主要内容是征地、拆迁和市政基础设施建设等。

二、土地储备开发计划

1、编制原则：

土地储备开发计划应当依据国民经济和社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划和近期城市建设规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划编制。

2、编制单位：

由市国土资源局（以下简称国土局）会同发展和改革委员会（以下简称发改委）、规划委员会（以下简称规委）、住房和城乡建设委员会（以下简称建委）、财政、交通、环保等行政主管部门和各区县政府编制。

3、编制程序：

（1）区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关（含所属单位）以及在京中央直属大型企业集团和驻京部队提出年度土地储备开发计划，于每年的10月上旬报市国土局。经济适用住房土地储备开发计划由市经济适用住房领导小组办公室综合平衡后报市国土局。

（2）市国土局会同市发改委、规委、建委、财政、交通、环保等行政主管部门提出计划草案和具体意见，于11月上旬反馈给各区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关（含所属单位）以及在京中央大型企业集团和驻京部队。

（3）各区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关（含所属单位）以及在京中央大型企业集团和驻京部队按照要求调整计划，于11月下旬报市国土局汇总。

（4）市国土局征求市相关部门意见并完成善后与市发改委共同报市政府。

（5）经市政府批准的土地储备开发计划，由市国土局下达给市和区县土地储备机构。土地储备开发计划确需调整的，由市国土局会同相关部门提出计划调整方案，与市发改

委共同报市政府批准。

三、土地一级开发的实施方式

根据一级开发实施主体的不同，可以分为两种方式：

1、政府下属的土地储备机构直接负责一级开发的，可以由储备机构自行组织实施，也可以通过招标方式选择开发企业负责具体管理，目前以储备机构自行组织为主。

2、委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。在选择企业的方式上，目前以政府确定一级开发企业为主，部分通过招标确定一级开发企业的办法。对于符合458号文的经营性项目用地，831协议出让大限没过，由原建设单位继续完成一级开发工作，这也是政府委托企业实施一级开发的一种特例（短暂阶段）。

目前，由于授权一级开发不再审批，同时进行一级开发招投标确定主体也颇有难度，因此主要采用以区县储备分中心为主体，然后分中心再委托实施主体的方式来实现。

另有部分具备条件的国有工业用地，由原用地方（工厂）组织搬迁，达到三通一平后直接入市交易。此种方式称为工业用地前期整理，立项和程序与一级开发项目基本相同，但无法取得一级开发项目授权，不属于一级开发的范畴。

四、一级开发的土地范围

1、政府通过收回、收购、置换、征收等方式储备的土地，需出让土地使用权的；

2、由区县政府选择投资开发者进行危旧房改造或其他成片开发，需转让土地使用权的；

3、协议出让土地首次转让土地使用权的；

4、政府规定的其他土地使用权交易；

5、委托人委托交易市场进行公开交易的其他土地使用权交易。

五、土地一级开发成本和收益

（一）成本构成：

1、征地、拆迁补偿及有关税费；

2、收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；

3、市政基础设施建设有关费用；

4、招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；

5、贷款利息；

6、土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费及经同级财

政和土地主管部门核准的其它支出。

（二）收益：

委托开发企业负责一级开发具体管理的，开发企业的管理费不高于一级开发成本的2%，主体还是土地储备中心。

委托开发企业直接实施一级开发的，开发企业的利润不高于预计成本的8%，主体是企业。

对于招标项目，成本构成、收益要求由开发企业在竞标文件中提出方案，作为评标参考。

六、一级开发涉及政府职能部门

在土地一级开发阶段主要涉及的政府部门有：国土资源局（以下简称国土局）、发展改革委（以下简称发改委）、规划委员会（以下简称规委）、住房和城乡建设委员会（以下简称建委）、财政、交通、环保等相关政府部门。

1、国土局主要负责土地一级开发预审；确定土地一级开发单位，并就土地开发的内容、标准、工程进度、监理、验收、违约责任、争议的解决方式以及开发费用、收益分配等内容以合同形式与土地一级开发单位进行约定；下达土地一级开发批复；负责一级开发土地的征地批复；会同有关部门进行土地一级开发的验收和开发成本的审核等工作。

2、发改委主要负责一级开发土地的立项核准工作。

3、规委主要负责一级开发土地规划意见书的批复工作。

4、建委主要负责针对具体项目从资质、注册资金、项目资本金等方面对一级开发企业提出要求，对部分重点项目提出建设意见，以及拆迁许可证的批复工作。

5、交通主要负责交通评价批复工作。

6、环保主要负责环境评价批复工作。

七、一级开发土地进入公开市场交易的审查内容

1、根据土地储备开发联审会议(国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院)确认需要完成交通评价、名木古树处理、古都风貌保护及文物保护处理、环境评价等工作的，须按有关要求在土地入市交易前完成。

2、属于新增建设用地的，提交征地（农转用）政府批文及征地结案文件；

3、属于存量划拨建设用地的，提交国有土地使用权证或其他权属证明文件；

4、涉及拆迁的，提交拆迁许可证及拆迁结案文件；

5、有上级主管单位的，应提交其上级主管单位的批准文件。其中：属于中央在京单位的，

应提交国务院机关事务管理局或中直机关事务管理局批准文件；属于军队的，应递交解放军总后勤部或武警总部主管部门批准文件。

6、有效的规划意见书和其他规划文件。要求规划意见书公示的，须先进行公示。

7、原则上，入市公开交易的土地（含：符合458号文项目、由开发企业和储备中心完成一级开发的项目）应该达到宗地外达到宗地外通路、通电、通上水及宗地内土地平整（简称“三通一平”）及取得市政接用方案，有条件的应达到宗地外通路、通电、通上水、通讯、通下水及宗地内场地平整（简称“五通一平”），实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力（简称“七通一平”），并达到市政综合，取得所有的管线图。

8、对于可以独立出让的国有企业搬迁腾退用地及其他可独立出让的土地，周边已具有相应的市政基础设施条件，可在取得市政相关主管部门的市政接用方案并完成建筑（构筑）物拆除后入市交易。

9、原建设单位在申请土地入市交易前，土地开发成本应通过委托有资质的土地评估单位进行评估或委托专业审计机构进行审计后，由市国土资源局会同有关部门进行审核确认。

八、土地一级开发一般工作程序

（一）确定土地一级开发项目

1、土地一级开发项目来源：

（1）年度土地储备计划；

（2）市政府批准的重点项目；

（3）市、区储备申报；

（4）市属国有企业申报。

2、项目确定的主要原则：

（1）项目实施的必要性；

（2）结合库存分析新增量的合理性；

（3）项目本身是否具备启动条件。

3、政府主管部门：

市国土局、市土地储备开发联席会（国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院等部门）

4、项目确定流程：

（1）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意后向区县国土局

提出土地一级开发申请；

（2）由区县土地储备机构审核决定是否进行一级开发，主要取决于是否符合土地利用总体规划和城镇控制性规划，具体时间视项目而定；

（3）市国土局委托市、区县土地储备机构编制一级开发实施方案，资料齐全的情况下编制方案约1周时间，但由于在编制实施方案时需要取得征地测算数据，需要同集体经济组织洽商；需要取得拆迁补偿数据，需要进行拆迁摸底；需要取得市政设施建设成本数据，需要编制市政综合咨询方案。时间就很难得到保证；

（4）由区县土地储备机构报区政府批准后向市国土局申报一级开发实施方案，经过初审、内审和专家会评审后，取得会议纪要。通常需要1个半月的时间；

（5）市国土局（或市危改办、市绿隔总指挥部）将项目提交市土地储备开发联席会议讨论（平均两个月召开一次），联席会对一级开发实施方案提出原则意见，确定实施主体并出具会议纪要，会议纪要大约在联席会结束后两周内由各委办局签字后下发；

5、项目审批的主要内容——审核土地一级开发实施方案

（1）项目的基本情况（名称、坐落、四至、面积、现状、规划）；

（2）投资测算（成本测算）；

（3）工作计划（工作内容、开发周期等）；

（4）收益分析（资金平衡测算）。

6、办理时间：

整个项目确定过程（从实施方案储备分中心初审到上市政联席会）原则上需要8周的时间。

（二）确定一级开发单位

1、政府主管部门：

市国土局、市建委等部门

2、确定开发单位流程：

（1）市国土局会同相关部门直接委托土地储备机构实施土地一级开发或者通过招标选择具备相应资质的开发企业实施土地一级开发，对于开发企业实施的一级开发项目，由市建委从资质、注册资金、项目资本金（一般不低于单期投资的35%）等方面提出建设意见，市国土局据此确定招标条件；

（2）下达土地一级开发批复；

土地储备和一级开发流程70_一级储备

（3）签订土地一级开发合同。

3、办理时间：

整个项目确定委托单位，签订委托协议，通常1周时间。

（三）办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理）

1、下列项目需要办理交通影响评价：

（1）规划市区内，建筑规模超过2万平方米的大型公建项目及超过5万平方米的居住类项目；

（2）边缘集团、卫星城及重点地区，建筑规模超过5万平方米的大型公建项目及超过10万平方米的居住类项目；

（3）其他地区，建筑规模超过10万平方米的大型公建项目及超过20万平方米的居住类项目；

（4）交通枢纽、大型停车场等城市交通设施项目；

（5）上述公建和城市交通设施项目的改建扩建；

（6）其他需要进行交通影响评价的项目。

2、政府主管部门：

市规委基础设施处、市交通委员会

3、交通评价文件审批：

委托市交委认可的专业咨询机构编制交通影响评估报告（主要包括项目基本情况，周边项目情况，区域交通现状，项目交通量预测、交通评价等内容），提交至市规委基础设施处，由市规委转至市交委，交委组织会议讨论，并形成会议纪要转交市规委，由市规委下发给一级开发单位。

4、办理时间：

由实施主体组织交通评价公司编制交通评价，并上会取得环评批复大约为4至8周。

（四）办理古树处理意见（根据联席会要求办理）

树龄在100年以上的为古树，其中，树龄超过300年的为一级古树，其他的为二级古树。凡在项目用地范围内有古树、且施工将对古树造成影响的需要办理避让古树名木措施审批意见，或者办理古树名木移植许可。

1、办理避让古树名木措施审批意见

（1）政府主管部门：

市园林局监督检查处

（2）审查标准：

①申办人提出的申请符合申请条件，提交的申请材料齐全，符合法定形式；

②凡申请避让保护古树名木的申请人必须按申请书所列栏目认真填写，字迹清楚；③树种、规格、数量、标牌号依次排列。每株古树名木只填一格。

（3）所需文件资料：

①北京市园林局避让保护古树名木措施申请表，（申请内容包括申请人；联系电话；申请避让保护古树名木的详细地点；申请树种、规格、数量、标牌号、原因；申报单位意见（盖章）；古树名木产权业主单位意见（盖章））；

②规划意见书及附图；

③避让保护古树名木措施（含具体避让保护方案）。

2、办理古树名木移植许可

（1）政府主管部门：

市园林局城市绿化处

（2）审查标准：

①是否属于因特殊情况必须移植的；

②古树名木移植方案是否符合要求；

③申办人提出的申请符合申请条件，申报材料是否齐全、规范、有效；

④如举行听证的，符合听证笔录的要求。

（3）所需文件资料：

①北京市园林局古树名木移植申请书。申请内容包括申请单位名称或个人姓名；联系电话；单位绿化面积总况；申请树种、规格、数量、原因；申报单位意见(盖章)；产权业主单位意见(盖章)；

②北京市园林局绿地指标审核签图意见；

③规划意见书及附图；

④项目工程树位平面图，在施工平面图上标明树位、树种、规格、占用绿地的面积；⑤古树名木移植方案。

3、办理时间：

《避让古树名木措施审批意见》的办理时间为20个工作日，《古树名木移植许可》的办理时间为12个工作日。

（五）办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理）

1、环境评价文件的类别及适用项目：

（1）环境影响报告书，适用于占地10万平米及以上且位于敏感区、建筑面积5万平米以下、且位于敏感区的项目；

（2）环境影响报告表，适用于建筑面积2万平米以下且位于非敏感区的项目；

（3）环境影响报告表，适用于其他项目。

2、政府主管部门：

市政府或市发改委审核的项目在市环保局环境影响评价管理处办理，区县项目在区县环保局环境影响管理科办理。

3、审查标准：

（1）符合《北京市为保护环境禁止建设项目、禁止建设地区和严格控制建设地区的名录》的要求；

（2）符合国家产业政策；

（3）符合城市功能区划和环境保护规划；

（4）要合理利用自然资源，防止环境污染和生态破坏；

（5）采用的技术与装备政策须符合清洁生产的要求；

（6）污染物排放不得超过国家和北京市规定的环境保护排放标准；

（7）满足国家和地方规定的污染物总量控制要求；

（8）建成后须能维持地区环境质量，符合环境功能区要求；

（9）建设单位应当承诺在项目投入使用前向利害关系人如实说明该地区的环境质量现状及拟采取的防护措施；

（10）能造成重大影响，需要编制环境影响报告书的建设项目，需提交论证会、听证会或采取其他方式征求有关单位、专家和公众意见的结果，但按国家规定需要保密的情形除外；

（11）《离辐射防护与辐射源安全基本标准》（GB18871-2002）和《电磁辐射防护规定》（GB8702-88）及其导出标准中的强制性规定；

（12）地区环境质量超标，建设单位应采取必要的防护措施，以减少外环境对本项目的影响；

（13）产生污染的工业项目保持一定的防护距离；

（14）轨道交通、高速公路、城市快速路、城市主干路、机场等情形时，应符合城市规划部门划定的防噪声距离，并按照国家声环境质量标准和民用建筑隔声设计规范进行设计。

4、所需文件资料：

（1）加盖单位印章的《建设项目环境管理申请登记表》；

（2）环境影响评价文件；

（3）拟建项目实施地点地形图，图上应标出拟建项目周围情况；（环境影响报告书（表）项目为1/2000或1/500图纸，要能够反映建设项目周围关系，并要求按A4（竖向）装订；环境影响登记表项目可以提交示意图）

（4）项目用地预审意见；

（5）土地一级开发批复。

5、办理时间：

环境影响报告书、环境影响报告表、环境影响报告表的办理时间分别为：报告书60日、报告表30日、登记表15日。

（六）办理规划意见书

1、政府主管部门：

规委（市规委建设用地管理处或区县规划分局建设用地管理科）

2、审查标准：

（1）实体审查

①符合各类城市规划（《城市规划法》和《北京市城市规划条例》）；

②新征（占）用地的建设项目，市计划主管部门对项目建议书的批复文件原件1份(中央和部队在京项目,为市建设主管部门的批复文件)；

③自有用地的建设项目，需有建设单位（个人）的用地权属文件。

（2）形式审查

①环保部门批准的环境影响评价文件。

②无线电主管部门对产生无线电波辐射和可能对无线电台（站）造成有害干扰的建设项目的审查同意意见；

③广播电视主管部门对拟搬迁广播电视设施的建设项目及在已有广播电视信号空中专用传输通路内的建设项目审查同意意见；

（3）所需文件资料：

①申请书；

②用地说明书；

③地形图3份(1：500，1:2000,1:10000)；

④平面设计图1份；

⑤环评、交评审批意见；

⑥普测或钉柱成果报告书（电子版）；

⑦地质灾害危险性认定书（通过预审的项目免交，分批次的项目免交）；

⑧一级开发批复；

⑨产生无线电波辐射和可能对无线电台（站）造成有害干扰的建设项目，需要有无线电主管部门的审查同意意见；

⑩迁广播电视设施的建设项目及在已有广播电视信号空中专用传输通路内建设的项目，需要有广播电视主管部门的审查同意意见；

其他材料。

4、办理时间：

办理规划意见书的办理时间约为20个工作日。

（七）办理土地一级项目立项核准

1、政府主管部门：

先向区县发改委固定资产投资科提交申请，经同意后再向市发改委固定资产投资处申请（目前，市发改委仍受理中央、市属企业的立项核准申请）。

2、审查标准：

（1）项目申请报告由具备相应工程咨询资格的机构编制；

（2）项目符合国家法律法规；

（3）项目符合国民经济和社会发展规划、行业规划、产业政策、行业准入标准和土地利用总体规划；

（4）项目符合国家宏观调控政策；

（5）地区布局合理；

（6）主要产品未对国内市场形成垄断；

（7）未影响我国经济安全；

（8）合理开发并有效利用了资源；

（9）生态环境和自然文化遗产得到有效保护；

（10）未对公众利益，特别是项目建设地的公众利益产生重大不利影响；

（11）房地产企业开发资质证明文件；

土地储备和一级开发流程70_一级储备

（12）项目申报单位具有承担相应项目建设的能力。

3、所需文件资料：

（1）由具备相应工程咨询资格的机构编制的项目申请报告一式5份（主要内容包括：项目申报单位情况，拟建项目情况，建设用地与相关规划，资源利用和能源耗用分析，生态环境影响分析，经济和社会效果分析等）；

（2）一级开发批复；

（3）项目用地预审意见；

（4）征地补偿安置初步协议；

（5）法人资格证书（开发企业）；

（6）中外合营项目，合营各方签署的合作意向书；

（7）环评、交评审批意见；

（8）其他材料。

4、办理时间：

申报项目立项核准。工作时限约为20个工作日。

（八）取得征地批复(实施征地)

1、政府主管部门：

新增集体土地需要办理征地手续，然后再实施征地。在与被征地方签定补偿协议后，向项目所在区县国土分局征地科提出新增建设用地申请，经区土地局初审后进行公示，受理和初审约10个工作日，公示期一般在10天左右。区县分局同意后，再向市国土局征地处提出申请。

2、所需文件资料：

（1）新增建设用地申请；

（2）《规划意见书》及附图；

（3）钉柱测量成果报告书；

（4）一级开发项目立项核准文件；

（5）征地补偿安置协议书；

（6）一级开发批复和建设项目用地预审意见；

（7）拟占用土地1：1万土地利用现状图；

（8）补充耕地位置图；

（9）地质灾害危险性认定书（通过预审的项目免交，分批次的项目免交）；

（10）建设项目总平面图或线形工程平面图；

（11）一书四方案（用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、代地方案）原件（由区国土局提供）；

（12）（占）地情况调查表；

（13）建设拟征（占）地土地权属情况汇总表；

（14）是否占压矿床证明（通过预审的免交，分批次的免交）；

（15）土地利用总体规划局部调整方案及土地利用总体规划局部复印件（符合土地利用总体规划的免）。

3、实施流程

由区土地局编制的一书四方案，报送区政府，区政府签署意见后报市国土局相关处室会签，经主管局长签字后，报市政府七人协调小组会审定，最后经主管市长审批后，由国土局核发征地批复。

这一过程有两点需加以说明:

（1）正常情况下，市政府协调会每月召开一次，但很难完全保证；

（2）在资金安排上，规定征地补偿款支付50%以上方可取得征地批复，全部付清后才能办理《征地结案表》和《建设用地批准书》。

4、办理时间：

从编制一书四方案到取得《建设用地批准书》至少要2个月。

（九）实施征收拆迁

1、国有土地征收

（1）适用范围:

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。

征收项目应符合下列情形之一：

①国防和外交的需要；

②由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

③由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文

物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

④由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

⑤由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础实施落后等地段进行旧城区改建的需要；

⑥法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

（2）政府主管部门：

区县人民政府、区县房屋征收部门、区县房屋征收事务中心

（3）基本流程

依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《关于印发<北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见>的通知》（京政发[2011]27号）的要求，现阶段北京市征收工作基本流程如下：

①建设单位提出申请

一级二级三级土地开发全流程详解

一级二级三级土地开发全流程详解 土地开发是指将土地从未利用或低效利用状态开发成能够满足人们需 求的经济活动。土地开发可以分为一级、二级和三级三个阶段。 一、一级土地开发 一级土地开发是指将未利用或低效利用的土地进行初步规划和开发， 使其能够满足基本的农业、林业、牧业或养殖业需求的过程。 首先，一级土地开发需要进行勘察和初步评估。勘察包括对土地的地质、水文、气候等要素进行调查和测量，评估土地的开发潜力和可行性， 确定适宜的开发方式和规模。 接下来，根据勘察和评估结果，进行土地规划和设计。土地规划是指 根据土地的自然条件、人口需求和经济要求，确定土地的合理利用方式和 布局。设计是指确定土地的具体开发方案，包括道路、排水系统、灌溉设 施等各种基础设施的设计。 然后，进行土地开垦和整地。开垦是指清理土地上的杂草和树木，并 进行平整和浚沟，以便后续的土地利用。整地是指调整土壤的结构和肥力，以便种植作物或养殖动物。 最后，进行基础设施建设和种植或养殖。基础设施建设包括建设道路、水利设施、电力供应等，为土地开发提供必要的条件。种植或养殖是指根 据土地的特点和市场需求，选择适宜的农作物或养殖动物进行种植或养殖。 二、二级土地开发 二级土地开发是指在一级土地开发的基础上，进行更加细致和深入的 开发，包括将农业土地转化为工业或城市用地的过程。

首先，进行精细化规划和设计。在一级土地开发的基础上，对土地进 行更详细的规划和设计，确定土地的具体用途和规模。包括确定建筑物的 位置和高度、道路的宽度和走向、公共设施的布局等。 接下来，进行土地复垦。土地复垦是指对废弃或废弃的土地进行清理 和整治，使其适合于工业或城市建设的需要。包括清理废弃物、填充和平 整土地、恢复土地的肥力等。 然后，进行工业或城市建设。工业建设包括建设工厂、仓库、办公楼 等工业设施。城市建设包括建设住宅、商业中心、公园等城市设施。同时，还需要建设相应的基础设施，如供水、供电、通讯等。 最后，进行工作区域的划分和分配。根据工业或城市的需求，将土地 划分为不同的区域，如工业区、商业区、居民区等，并根据需要将土地分 配给不同的使用者。 三、三级土地开发 三级土地开发是指在一级和二级土地开发的基础上，进行更高级别和 更综合的开发，包括对整个地区的开发和建设。 首先，进行区域规划和设计。区域规划是指对整个地区的土地进行综 合规划和设计，确定各种用途和功能区域的位置和规模。设计是指具体规 划和设计各种基础设施和建筑物。 接下来，进行区域建设。区域建设包括建设各种基础设施和建筑物， 如道路、铁路、机场、港口、水利设施、大型工厂、商业中心等。同时， 还需要建设相应的公共设施，如学校、医院、体育场所等。

北京土地一级开发流程程序

房地产一级开发程序流程 目录 一、土地一级开发的概念 3 二、土地一级开发的实施方式 3 三、土地一级开发成本和收益 4 四、一级开发的土地围 4 五、一级开发涉及政府职能部门 4 六、一级开发土地进入公开市场交易的审查容 5 七、土地一级开发一般工作程序（参见附图1） 6 程序一：确定土地一级开发项目 6 程序二：确定一级开发单位 6 程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理） 7 程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理） 7 程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理） 7 程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理） 9 程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理） 9 程序八:办理规划意见书 10 程序九：办理土地一级项目开发项目核准 11 程序十：取得征地批复(实施征地) 12 程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁） 13 程序十二：编制市政基础设施实施方案 14 程序十三：组织验收，评估土地成本 14 程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易 14 八、授权委托的一级开发项目程序（参见附图2） 15 程序一：确定土地一级开发项目 15

程序二：取得市土地储备联席会意见 16 程序三：签订土地一级开发合同 16 程序四：办理建设项目用地预审 16 九、符合458号文的一级开发项目程序（参见附图3） 17 程序一：取得市联席会议准许继续办理前期工作的意见 18 程序二：办理建设项目用地预审 18 一、土地一级开发的概念 土地一级开发是指政府通过下属的土地储备机构或者委托具备开发资质的房地产企业按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地储备开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。 对存量国有建设用地，土地一级开发的主要容是组织拆迁和市政基础设施建设等；对征用农村集体土地，土地一级开发的主要容是征地、拆迁和市政基础设施建设等。 二、土地一级开发的实施方式 根据一级开发实施主体的不同，可以分为以下三种方式： 1、政府下属的土地储备机构直接负责一级开发的，可以由储备机构自行组织实施，也可以通过招标方式选择开发企业负责具体管理，目前以储备机构自行组织为主。如即将入市交易的化工三厂、温泉D1/D2地块就属于这一类型。 2、委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。在选择企业的方式上，目前以政府确定一级开发企业为主，预计2006年下半年开始，将逐渐开始实施通过招标确定一级开发企业的办法。如通州将运岸土地一级开发委托给北运河土地开发管理，将CBD核心区的一级开发委托给商务中心区开发有限责任公司。 对于符合458号文的经营性项目用地，831协议出让大限没过，由原建设单位继续完成一级

一级土地开发流程

一级土地开发流程 一级土地开发流程是指对全国范围内的土地进行开发利用的过程，包括土地的规划、征地拆迁、设计施工、项目推广等多个环节。下面将以一个假设过程为例，简要介绍一级土地开发流程。 第一步：土地规划 土地规划是一级土地开发的基础，由政府部门负责完成。首先，根据国家的发展方向和市场需求，确定区域性的土地开发计划。然后，将规划的土地划分为不同的用途，例如住宅用地、商业用地、工业用地等。最后，制定详细的规划方案和设计图纸，为后续的征地拆迁提供依据。 第二步：征地拆迁 征地拆迁是一级土地开发中最为复杂的环节之一，也是整个过程中最容易引发纠纷的环节。政府部门需要和拆迁户进行协商，确定征地的面积和价格，并签订征地协议。然后，进行土地的拆迁工作，将现有建筑物进行清除。在此过程中，需要确保拆迁户的合法权益得到妥善解决，以避免不必要的纠纷。 第三步：设计施工 在完成征地拆迁之后，可以开始进行设计施工的工作。首先，根据土地规划图纸，确定土地的开发设计方案。然后，进行工程施工的准备工作，包括将施工材料运输到工地、建立施工队伍等。最后，进行具体的施工工作，例如修建道路、搭建楼房等。在整个设计施工的过程中，需要确保施工质量和安全，以达到规划要求。

第四步：项目推广 在完成设计施工之后，需要进行项目推广的工作，以吸引投资者和用户。首先，制作宣传材料，包括项目介绍、规划图纸等。然后，通过各种渠道进行推广，例如举办开放日、参加展览会等。同时，政府部门可以提供相关的优惠政策，吸引投资者和用户。最后，与相关方面进行合作，实现项目的落地。 总结起来，一级土地开发流程包括土地规划、征地拆迁、设计施工和项目推广等多个环节，每个环节都需要各方的合作和支持，才能顺利完成。在整个过程中，需要政府部门的指导和协调，以确保土地的合理利用和社会经济的可持续发展。

一级土地开发流程是怎样的

一级土地开发流程是怎样的 在我们的生活周边的土地可能是不同级别的，这其中就包括一级土地，而现在很多的土地都在开发，当然也包括以及土地的开发，那么一级土地开发流程是怎样的?法律我为您总结了相关知识，供您参考，希望下文中的知识可以帮助到您。 一级土地开发流程是怎样的 (一)原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管 部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。 (二)市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 (三)通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。 (四)编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。 (五)通过联审会的项目确定土地开发主体 1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开

发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。 (六)土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续 (七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。 (八)在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。 组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。 (九)组织验收 建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容： 1、审核土地一级开发成本; 2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求;

土地一二三级开发

土地一二三级开发

土地一级二级三级开发概念 一、土地二级开发 土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发 土地一级开发一般工作程序 程序一：确定土地一级开发项目 程序二：确定一级开发单位 程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理） 程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理） 程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理） 程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理） 程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理） 程序八:办理规划意见书 程序九：办理土地一级项目开发项目核准 程序十：取得征地批复(实施征地) 程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁） 程序十二：编制市政基础设施实施方案 程序十三：组织验收，评估土地成本 程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易土地开发市场相关知识储备 一、土地一级开发 1.1 土地一级开发概念 土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，

并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，按期达到土地出让标准的土地开发行为。 “三通一平”是指：达到宗地外通路、通电、通上水及宗地内土地平整； “五通一平”是指：通路、通电、通上水、通讯、通下水及宗地内场地平整； “七通一平”是指：除了五通一平外，实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力。 土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。 1.2 土地一级开发的流程 土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。 （一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。 （二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 （三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。 （四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。 （五）通过联审会的项目确定土地开发主体

13、目前政策下土地一级开发实施路径

目前政策下土地一级开发实施路径 一、土地一级开发概念、内容及程序 1.1土地一级开发概念 1、国家层面文件 （1）《土地储备管理办法》（国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会于2018年1月3日印发，自发布之日起实施，有效期5年） 第二条：土地储备是指县级（含）以上国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。土地储备工作统一归口国土资源主管部门管理，土地储备机构承担土地储备的具体实施工作。财政部门负责土地储备资金及形成资产的监管。 （2）《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》（财预〔2017〕87号文）第二条：严禁将……储备土地前期开发……等建设工程作为政府购买服务项目。 （3）《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》（财预〔2017〕62号） 土地储备，是指地方政府为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。 （4）《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综[2016]4号） 第七条：土地储备机构应当积极探索通过政府采购实施储备土地的前期开发，包括与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设。 2、地方层面文件 经查阅文件发现，“土地一级开发”这个概念多出现在一些地方性法规、办法中，如下表所示：

从国家层面和地方层面的文件可以看出“土地一级开发”与“与土地储备”的内容基本一致。 土地一级开发是指土地储备机构根据城乡总体规划、土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地供应计划、土地开发计划、土地储备计划要求等，按照控制性详细规划的要求和土地开发计划的时序和空间安排统一组织实施一定区域范围内的征地、拆迁、安置、土地平整、基础设施等配套设施建设工作，达到土地供应条件，再对该区域内土地进行有偿出让或转让的过程。 1.2土地一级开发内容 1、征地与补偿、拆迁与安置 根据地方性征地拆迁补偿标准、安置补偿费用标准等对一定区域范围内的土地进行征收。具体包括：征地与补偿：告知征地情况、确认征地调查结果、组织征地听证、公开征地批准事项公告、支付征地补偿安置费用、征地批后监督检查；拆迁与安置：拆迁公示办理、确定拆迁及评估单位、入户调查与测量、拆迁评估、拆迁计划与方案、获取拆迁许可证、拆迁实施、拆迁补偿或安置等。 2、基础设施建设即前期开发 使区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件的工作，具体包括：道路管线工程、给水排水工程、电力热力工程、通气工程、通讯工程、场地平整工程。 3、储存以备供地 区域范围内土地达到熟地标准，进行土地出让或转让。 1.3土地一级开发程序 如下表所示：

1、土地一级开发流程及所需材料

土地一级开发手续办理过程及所需材料 一、土地联席会阶段 1、控规或规划部门出具的规划意见函 2、普通测量成果或拨地定桩 3、勘测定界成果 4、镇政府确认的征地补偿标准 5、区政府对该项目土地一级开发请示的批示 6、土地利用总体规划图（权属登记中心） 7、实施方案审批表、上会PPT 8、通过土地联席会审议通过后，由区政府确定，区国土局上报市国土局拟纳入市级绿色审批通道项目，报市政府批准。 二、土地储备前期整理规划条件（原称规划意见书） 1、控规批复或规划部门出具的规划意见函 2、规划申报表（分中心盖章） 3、用地申请情况说明 4、联席会会议纪要 5、钉桩通知单及拨地定桩成果 6、1：2000现状地形图（蓝图） 三、授权批复 1、控规批复或规划部门出具的规划意见函 2、拨地定桩、勘测定界、市政建设咨询报告

3、联席会会议纪要 4、土地储备前期整理规划条件 5、土地一级开发授权申请 6、实施方案审批表 7、土地一级开发实施方案 四、确定开发实施主体及实施单位 市国土局授权北京市土地整理储备中心大兴区分中心为土地一级开发主体，经区政府批准由大兴分中心委托镇政府为开发实施主体，由镇政府委托具体实施单位。 四、土地预审（该工作与发改委立项同步进行） 1、项目建议书（可研报告） 2、土地预审申请函及建设项目预审申请表 3、发改委预审告知单 4、土地利用总体规划图 5、土地储备前期整理规划条件 6、1：2000现状地形图 7、分中心法人代码证书、法人身份证、委托书 五、发改委立项 1、联席会会议纪要 2、土地储备前期整理规划条件 3、授权批复 4、向区发改委申报项目核准的请示

一级开发流程

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)， 再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发。 土地一级市场是指发行市场，二级市场是交易市场。 土地一级开发项目的流程 一．土地储备开发项目的要求 土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地 储备开发计划。 二．土地一级开发的程序 （一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局 提出土地一级开发申请。 （二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 （三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制 土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控 规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。 （四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环 保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。 （五）通过联审会的项目确定土地开发主体 1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项 目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责 土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式 确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计 总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备 机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议 （六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续， 向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的， 应按照有关规定办理相应手续 (七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收 回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。

北京土地一级开发流程程序

北京房地产一级开发程序流程 目录 一、土地一级开发的概念 3 二、土地一级开发的实施方式 3 三、土地一级开发成本和收益 4 四、一级开发的土地范围 4 五、一级开发涉及政府职能部门 4 六、一级开发土地进入公开市场交易的审查内容 5 七、土地一级开发一般工作程序（参见附图1） 6 程序一：确定土地一级开发项目 6 程序二：确定一级开发单位 6 程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理）7 程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理）7 程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理）7 程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理）9 程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理）9 程序八:办理规划意见书10 程序九：办理土地一级项目开发项目核准11 程序十：取得征地批复(实施征地)12 程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁）13 程序十二：编制市政基础设施实施方案14 程序十三：组织验收，评估土地成本14 程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易14 八、授权委托的一级开发项目程序（参见附图2）15 程序一：确定土地一级开发项目15

程序二：取得市土地储备联席会意见16 程序三：签订土地一级开发合同16 程序四：办理建设项目用地预审16 九、符合458号文的一级开发项目程序（参见附图3）17 程序一：取得市联席会议准许继续办理前期工作的意见18 程序二：办理建设项目用地预审18 一、土地一级开发的概念 土地一级开发是指政府通过下属的土地储备机构或者委托具备开发资质的房地产企业按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地储备开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。 对存量国有建设用地，土地一级开发的主要内容是组织拆迁和市政基础设施建设等；对征用农村集体土地，土地一级开发的主要内容是征地、拆迁和市政基础设施建设等。 二、土地一级开发的实施方式 根据一级开发实施主体的不同，可以分为以下三种方式： 1、政府下属的土地储备机构直接负责一级开发的，可以由储备机构自行组织实施，也可以通过招标方式选择开发企业负责具体管理，目前以储备机构自行组织为主。如即将入市交易的北京化工三厂、温泉D1/D2地块就属于这一类型。 2、委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。在选择企业的方式上，目前以政府确定一级开发企业为主，预计2006年下半年开始，将逐渐开始实施通过招标确定一级开发企业的办法。如通州将运河北岸土地一级开发委托给北运河土地开发管理有限公司，朝阳将CBD核心区的一级开发委托给北京商务中心区开发有限责任公司。 对于符合458号文的经营性项目用地，831协议出让大限没过，由原建设单位继续完成一级

土地一级开发政企合作框架协议及操作流程

土地一级开发政企合作框架协议及操作流程 一、土地一级开发政企合作框架协议 1.合作目标：政府与企业双方达成一致，共同实现土地资源的合理利用和开发，推动经济发展。 2.合作方式：政府将土地使用权划拨给企业，企业负责进行开发建设和经营管理。 3.合作期限：双方约定的合作期限，一般为一定的年限，根据具体项目的情况可以进行延长或终止。 4.开发规模：双方根据土地资源现状、项目需求和市场需求等因素，协商确定具体的开发规模和建设项目。 5.投资方式：政府与企业双方协商确定土地开发的投资方式，包括资金投入、物资供应等。 6.权益划分：根据合作协议，明确政府和企业在土地开发过程中的权益划分，确保双方的权益得到合理保障。 7.税收分配：根据国家税收政策和相关法律法规，合理分配土地一级开发过程中产生的税收。 8.环境保护：政府与企业双方共同承担土地开发过程中的环境保护责任，确保合作项目的可持续发展。 9.合作责任：明确政府和企业在合作过程中的各自责任和义务，确保合作项目顺利进行。

10.合作协议的变更和解除：规定了合作协议的变更和解除的条件和 程序。 二、土地一级开发政企合作操作流程 1.项目准备阶段：政府组织相关部门对土地进行勘察和评估，确定可 行性，并征求企业的意见。 2.招商引资阶段：政府公开招标或邀请投资者参与土地开发项目，企 业通过竞标或协商方式与政府达成初步合作意向。 3.项目可行性研究：政府组织相关部门对项目进行可行性研究，包括 市场需求、技术可行性、经济效益等方面的评估。 4.合作洽谈：政府与企业进行合作洽谈，确定土地开发的具体条件、 投资方式、合作期限等。 5.合作协议签订：政府与企业双方根据洽谈结果，制定土地一级开发 政企合作框架协议，明确各项合作事宜。 6.土地划拨：政府将土地使用权划拨给企业，签订土地使用权证，并 办理相关手续。 7.开发建设：企业按照合作协议的规定进行土地一级开发的项目建设，包括项目规划、设计、施工等。 8.经营管理：企业负责土地一级开发项目的经营管理，包括销售、租赁、物业管理等。 9.项目验收：政府对土地一级开发项目进行验收，确保项目的合规性 和质量。

土地一二三级开发全流程基本知识汇总

土地一二三级开发全流程基本知识汇总 土地一级开发概念 土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 土地一级开发工作流程三阶段 土地一级阶段包括“前期手续阶段”“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。 一般而言，规范的土地一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地

验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。实际操作中，这些节点在时间上存在交 （一）前期手续阶段关键事项 1. 授权批复

2. 规划条件 3. 用地预审

4. 立项核准 需关注事项： a. 前期主要涉及三大委办单位：发改委——立项审核；规划局——规划条件的审核确定；自然资源主管部门——土地规划的核验。 b.一般拿到国土授权是在早期，此时土地核验、规划等条件还未确定，很多项目都卡在规划条件的确定上。一般而言，立项核准后规划条件才能基本确定。 （二）组织实施阶段关键事项 1. 征地 征地工作的报批与审批流程可以简单概括为：

区县自然资源主管部门—报区县政府出具征地请示或函—报市 自然资源主管部门审核—市建设用地审查小组会审议—报市政府审 批 理论上来说，征地早于拆迁，但从实际操作层面上来看，大多项目拆迁早于征地，很多项目刚拿到授权就拆迁了。严格来说，拆迁行为要等到立项核准之后。 征地需要经过一系列审批流程，要上报到省自然资源主管部门，涉及流程较多。从期限来看，征地启动到征地结案办理至少需要半年时间，有些情况下还要解决农转用土地指标的问题。征地需要市自然资源主管部门上报市长签字，同意后才有可能下发征地批复。 2. 拆迁

土地一级二级三级开发概念

土地一级二级三级开发概念

土地一级二级三级开发概念 2013-01-21 18:05:14 来源：贵州圣思项目策划有限公司浏览：6631次土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发 土地一级开发一般工作程序 程序一：确定土地一级开发项目 程序二：确定一级开发单位 程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理） 程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理） 程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理） 程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理） 程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理） 程序八:办理规划意见书 程序九：办理土地一级项目开发项目核准 程序十：取得征地批复(实施征地) 程序十一：办理拆迁许可

证（实施拆迁）

“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。 1.2 土地一级开发的流程 土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。 （一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。 （二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 （三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。 （四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。

土地储备流程

1.3 土地储备流程 从土地储备内涵可以看出，一次完整的土地储备一般都要经历土地取得、土地开发、土地储备和土地出让四大环节，如图1-1所示。 图1-1 土地储备流程 1.3.1 土地取得 土地取得是指城市政府土地主管部门根据土地利用总体规划、城市规划、土地利用年度计划和土地储备计划等要求，通过各种方式取得城市市区范围内已入市国有存量土地和市郊、农村集体增量土地的过程。这一环节主要涉及储备对象与方法及征地补偿两项问题。 (1)储备对象与方法 我国鼓励城市土地主管部门根据调控土地市场的需要，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。《办法》规定，主要可以通过四类方式取得四类需要储备的土地。 一是依法收回的国有土地，主要包括到期收回、违法使用收回、闲置收回等。这类依法收回的土地特点在于强制性和无偿性。市、县人民政府或国土资源管理部门依法无偿收回国有土地使用权，应由当地土地登记机关办理国有土地使用权注销登记。 二是收购的国有土地，主要是指因实施旧城区改建或落实城市规划而需要调整使用土地时依法取得土地的情况。这类依法取得土地的特点在于强制性和有偿性。国土资源管理部门报经有批准权的人民政府批准后，必须对原土地使用权人给予合理补偿后才可以收回剩余期限的国有土地使用权。土地储备机构须与原土地使用权人签订土地使用权收购合同，补偿标准由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估的结果协商后确定。对政府有偿收回的土地，应由当地土地登记机关办理国有土地使用权注销登记。 三是优先购买的国有土地。对于城市房地产交易中存在明显价格与价值不符的情况，即低于市场正常交易价格进行房地产买卖的，当地政府可以行使优先购买权收回该幅土地的使用权。由此收回的土地同样需要办理国有土地使用权注销登记。 四是已办理农用地转用、土地征收批准手续的集体土地。与前三类不同，这类情况不是国有存量土地的回炉，而是国有增量土地的增加。我国实行土地的社

土地一级二级三级开发概念

土地一级二级三级开发概念 2013-01-21 18:05:14 来源：贵州圣思项目策划浏览：6631次土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地到达“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发 土地一级开发一般工作程序 程序一：确定土地一级开发项目 程序二：确定一级开发单位 程序三：办理建设意见〔根据联席会要求办理〕 程序四：办理交通评价文件审批〔根据联席会要求办理〕 程序五: 办理古树处理意见〔根据联席会要求办理〕 程序六: 办理文物保护意见〔根据联席会要去办理〕 程序七: 办理环境评价文件审批〔根据联席会要求办理〕 程序八:办理规划意见书 程序九：办理土地一级项目开发项目核准 程序十：取得征地批复(实施征地) 程序十一：办理拆迁许可证〔实施拆迁〕

程序十二：编制市政基础设施实施方案 程序十三：组织验收，评估土地成本 程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易土地开发市场相关知识储备 目录 一、土地一级开发. 2 1.1 土地一级开发概念 (2) 1.2 土地一级开发的流程 (2) 1.3 土地一级开发中涉及的法律问题 (3) 1.3.1土地征收及拆迁补偿 (4) 1.3.2土地一级开发协议 (4) 二、土地二级开发. 4 2.1 土地二级开发的概念 (5) 2.2土地二级开发流程 (5) 2.3土地二级开发中涉及的法律问题 (6) 2.3.1转让以出让方式取得的土地使用权 (6) 2.3.2转让以划拨方式取得的土地使用权 (8) 三、土地三级开发. 9 附件一征地拆迁补偿协议. 10

土地储备和一级开发流程

土地储藏和一级开发流程70 一级储藏时间：2016-02-04 热度： 69℃来源： 话题：一级储藏申请书会议纪要申请报告房屋 房地产一级开发程序流程 一、土地一级开发的概念 根据"市土地储藏和一级开发暂行方法"〔京国土市[2005]540号〕，土地储藏和一级开发〔土地储藏开发〕是指依法通过收购、收回、征收等方式储藏国有建立用地，并通过组织实施拆迁和市政根底设施建立，到达土地供给条件的行为。 对存量国有建立用地，土地一级开发的主要容是组织拆迁和市政根底设施建立等；对征用农村集体土地，土地一级开发的主要容是征地、拆迁和市政根底设施建立等。 二、土地储藏开发方案 1、编制原则： 土地储藏开发方案应当依据国民经济和社会开展方案、城市总体规划、土地利用总体规划和近期城市建立规划、年度土地利用方案、年度土地供给方案编制。 2、编制单位： 由市国土资源局〔以下简称国土局〕会同开展和改革委员会〔以下简称发改委〕、规划委员会〔以下简称规委〕、住房和城乡建立委员会〔以下简称建委〕、财政、交通、环保等行政主管部门和各区县政府编制。 3、编制程序： 〔1〕区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关〔含所属单位〕以及在京中央直属大型企业集团和驻京部队提出年度土地储藏开发方案，于每年的10月上旬报市国土局。经济适用住房土地储藏开发方案由市经济适用住房领导小组办公室综合平衡后报市国土局。 〔2〕市国土局会同市发改委、规委、建委、财政、交通、环保等行政主管部门提出方案草案和具体意见，于11月上旬反应给各区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关〔含所属单位〕以及在京中央大型企业集团和驻京部队。 〔3〕各区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关〔含所属单位〕以及在京中央大型企业集团和驻京部队按照要求调整方案，于11月下旬报市国土局汇总。 〔4〕市国土局征求市相关部门意见并完成善后与市发改委共同报市政府。

土地储备和一级开发

土地储备和一级开发律师实务 第一节土地储备制度的诞生 一、土地储备制度的诞生 在国外，土地储备都被统一称为“LandBanking"。按照字面意义直接翻译，即为土地储备各国外进行土地储备的主要目的是为了保障城市发展所需要的土地可以及时获取，因此重点在储备上——储存起来以备未来使用。在我国，土地储备，是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。 土地储备制度最早起源于20世纪80年代初期的香港这个高度发达的城市，是香港维持其高度自治的避税港型经济体系下的产物。1996年，在上海市成立全国第一家土地收购储备机构——上海市土地发展中心。1997年8月，杭州市成立了杭州市土地储备中心。由于效果比较突出，1999年在“全国集约用地市场研讨会”上，对杭州市土地储备制度的经验和成果进行了推广。2001年4月30日，国务院在《关于加强国有土地资产管理的通知》中指出：“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。”之后，全国大部分城市开始模仿和推行，土地储备制度得到快速发展，成为土地政策参与宏观调控和实施土地收益分配的重要工具，也是我国土地供应制度的重要组成部分。但是，除个别地方出台了一些相关的文件之外，法律法规和规章几乎没有涉及到。 2007年11月，由国土资源部牵头，财政部和中国人民银行共同参与制定发布了《土地储备管理办法》，以“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”。这是一部涉及土地储备制度的最高效力的规章。 土地储备制度诞生主要有以下几个方面的原因： （一）土地资源自身稀缺性与人类日益增长的经济需求之间的矛盾是催生土地储备法律规范的沃土。土地是人类得以生存与发展的物质载体，是“一切生产和一切存在的源泉。”然而，作为一种自然资源，土地具有稀缺性。由于人类自身的发展需要消耗大量的自然资源，并且这种消耗随着人口的增加、经济的发展而呈上升之势。以中国为例，自上个世纪70年代以来，中国人口以每年10%左右的速度增长，耕地则以每年2.%的速度递减。这样，土地资源自身的稀缺性与人类日益增长的经济需求之间就存在不可避免的矛盾。为了缓解这种矛盾，客观上要求在土地上建立一种行之有效的秩序性规范——法律规范，一方面以之确定土地权利之归属和流转，另一方面，据以规制各种对土地资源进行破坏与浪费的非理性行为，以期实现土地资源的最优化开发与利用。土地储备法律规范正是这种社会客观需要催生之必然结果。 （二）国家对土地资源宏观调控是土地储备法律制度产生的制度动因 在市场经济条件下，每一个市场主体都是理性的“经济人”（亚当，斯密语），为实现其自身利益之最大化倾力而为。同样地，由于市场主体利益的非一致性，不同利益主体的行为难以形成对整个社会有益的规模经济效应，相反，通常情况下都会出现规模不经济甚至是无政府主义的不良后果。为了矫正私利主体的各种非理性行为，国家（作为拥有至高无上权力之统治体）必须运用其认为可行的统治方法予以规制。在长期的实践当中，世界各国逐渐形成了一整套对经济进行宏观调控的制度。通过各种宏观调控手段的调节，一方面使社会需求总量与供给总量趋于平衡，另一方面则使社会的供给与需求结构达到平衡，从而令资源配置趋于合理。土地储备制度产生极为重要的一个法律制度动因即是：顺应国家对土地资源进行宏观调控的需要，用制度的法律化规制土地市场，使土地资源发挥尽可能大的效用。 （三）土地价值的可估算性及市场主体的逐利性是土地储备法律制度诞生的现实动因土地作为一种典型的不动产，随着科技的进步，现代人对土地的利用越来越走向集约化，土地的价值总体上处于上升趋势。相应的，人们对土地价值的评估和测算也日趋精密与完善。正是土地价值的这种可估算性及人们利用土地创造财富的逐利心理，推动着土地储备法律制度这一调整市场主体合理、有序利用土地的规范的产生。 二、土地储备制度的法律渊源 （一）立法确定了政府是土地储备的合法主体 我国《中华人民共和国宪法》第六条规定：“中华人民共和国的社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”第十条一二款规定“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。《中华人民共和国土地管