2018年惠州房地产市场分析报告

广州市房地产市场形势分析报告

2003年广州市房地产市场 形势分析报告 广州市国土资源和房屋管理局 广州市房地产交易中心 二零零四年一月 2003年广州市房地产市场形势分析报告目录：

一、宏观形势 1.广州近年来经济快速发展 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》预计2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好发展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。

2. 吸引外资数量持续增长 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》 自1998年以来，广州市实际利用外资数量可谓有起有伏。但基本上都保持在每年30亿美元上下。经过多年不懈努力，广州的投资环境已经有了很大的改善，实际利用外资数量开始回升，增幅较前几年要高。预测2004年广州的实际利用外资数额则达到 34亿美元，较2003年增长%。 3. 社会消费品零售总额稳步增长 数据来 源：广州年鉴 1999年，广州市社会消费品零售总额突破了1000亿元的关口，之后保持稳定发展，每年的增长幅度在10%左右。 4. 房地产开发投资总额增幅收窄 数据来源：广州市统计局

2003年1-11月份，广州市完成房地产投资亿元，同比增长％，而“九五”时期房地产开发年平均增长%，2001年、2002年分别增长%、%。房地产开发投资增幅收窄，主要原因是，2003年以来，国家对房地产开发调控力度加大，从政策上、银行贷款上加强调控，如近期发文规定不得新审批高档别墅用地等，加之我市房地产开发经过近年来快速增长，目前已进入稳步发展期，因此，2003年以来房地产开发投资呈现平稳增长态势。 二、市场总体形势分析 1.房屋销售形势良好 面积单位：万平方米；金额单位：亿元 2003年全市十区房屋成交登记面积为万平方米，较2002年同期增长了%（2002年为%）。其中，预售商品房成交登记面积突破了1000万平方米大关，达万平方米，同比增长%（2002年为%）；二手房屋成交登记面积为万平方米，同比增长%（2002年为%），已是连续六年增幅超过20%，二手房屋成交的多年快速增长为拉动房屋整体成交的增长起到举足轻重的作用，并随着所占份额的不断提高产生更明显的影响。2003年各项

惠州房地产发展现状调查报告

惠州房地产发展现状调查报告

一、前言 (3) 1.背景 ............................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。 2.目的 (3) 二、调研对象和方法 (3) 1.调查对象 (3) 2.调查方法 (3) 3.分析方法 (4) 三、问卷结果总述 & 图表分析 (4) 1. 数据分析 (5) 2.结果总述 (8) 四、调研结果分析 (8) 1．总体现状和问题解决措施 (8) 2. 各功能分区调研结果分析..................................................................................................................... 错误！未定义书签。 五、调查局限性分析 .................................................................................................................................. 错误！未定义书签。 六、思考与感悟 ................................................................................................................................................ 错误！未定义书签。 七、参考书目及文件 .................................................................................................................................. 错误！未定义书签。 八、附录...................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。【对本地人的调查问卷】.................................................................................................................... 错误！未定义书签。【对外地游客的调查问卷】..........................................错误！未定义书签。

广东惠州房地产市场报告

当前房地产市场运行情况分析 最近几年，惠州房地产开发投资整体局面呈平稳增长态势，成为全社会固定资产投资的一个亮点，经济生活的重要组成部分。但也出现商品房总体施工面积持续增加而竣工面积与销售面积减少、商品房交易负增长、商品房空置面积持续增加等影响房地产开发投资发展的问题。当前，如何把握房地产开发投资的现状和重要特点，需要我们认真分析，找出问题症结，为今后房地产开发的稳定健康发展提供依据。 基本情况 最近几年，房地产开发投资占全社会投资的比重逐步增高、地位越来越重要。2004年上半年，房地产开发投资增长%，2002年增长49%；2003年，房地产开发投资突破20亿元大关，达到亿元，增长%；2000-2003年年均增长速度为%，比1996-2003年的年均增速高出10个百分点。2004上半年，房地产投资占全社会投资的比重为%，比2003年同期高出个百分点。2004年上半年，房地产开发投资增幅虽比一季度的增长%回落了个百分点，但整体增速保持增长，完成投资亿元，增长%，比去年同期增幅提高个百分点，其中商品房建设投资额亿元，占房地产开发投资的%，全社会固定资产投资亿元，增长25%。（见图表一） 数据来源：惠州市统计局今年上半年房地产市场的主要特点： 第一，房地产开发投资增幅平稳，商品房销售面积大增，销售价格波动不大。经过近几年的快速增长后，今年以来，房地产开发投资保持范围内的增长态势，但商品房销售面积、销售额相对增长较快，空置面积增长速度明显上升。上半年，商品房屋销售额亿元、销售面积万平方米，分别增长69%和%，全市商品房平均销售价格2437元/平方米，比去年同期下降94元/平方米，商品房空置面积万平方米，是去年整年的%，比2002年整年度多出万平方米，增长速度明显增加。（见图表二）

年广州市房地产市场形势分析报告

2003年广州市房地产市场形势分析报告

广州市国土资源和房屋治理局广州市房地产交易中心 二零零四年一月

2003年广州市房地产市场形势分析报告 目录： 一、宏观形势 (3) 1.广州近年来经济快速进展 3 2.吸引外资数量持续增长 3 3.社会消费品零售总额稳步增长 4 4.房地产开发投资总额增幅收窄 4 二、市场总体形势分析 (5) 1.房屋销售形势良好 (5) 2.预售商品房成交价格稳中有降 (6) 3.二手商业用房均价波动较大 (7) 4.二手房所占份额有小幅上升 (7)

5.住宅所占份额上升 (8) 三、预售商品房成交区域特性 (9) 1.预售商品房成交面积有所增长 (9) 2.预售商品房成交金额 (10) 3.各区预售住宅成交面积 (11) 4.各区预售商铺成交面积 (12) 5.各区预售办公楼成交面积 (13) 四、二手房成交区域特性 (15) 1.二手房成交面积 (15) 2.二手房成交金额 (16) 3.二手住宅成交面积 (17) 4.二手商铺成交面积 (18) 5.二手办公楼成交面积 (19) 五、各区预售、二手房成交对比 (20) 1.各区预售、二手房成交面积对比 (20) 2.各区预售、二手住宅成交面积对比 (21) 3.各区预售、二手住宅成交均价对比 (22) 4.各区预售、二手商铺成交面积对比 (23) 5.各区预售、二手商铺成交均价对比 (24)

6.各区预售、二手办公楼成交面积对比 (25) 7.各区预售、二手办公楼成交均价对比 (26)

一、宏观形势 1.广州近年来经济快速进展 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》可能2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好进展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。

房地产场分析框架

房地产市场分析框架 房地产市场分析与预测，是房地产开发项目策划工作的重要组成部分。房地产市场分析是通过信息将房地产市场的参与者（开发商、投资者或购买者、政府主管机构等）与房地产 市场联系起来的一种活动。即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找其内在的 规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态，把 握市场机会或调整其市场行为。 通过房地产市场的分析与预测，开发商可以达到如下以下几个目的： ①了解房地产市场的宏观社会经济因素，进而把握投资机会与方向； ②了解房地产市场各类物业的供求关系和价格水平，就拟开发项目进行市场定位（服务对象、规模、档次、 租金或售价水平等）； ③了解房地产使用者对建筑物功能和设计型式的要求，用以指导项目的规划与设计。 房地产市场分析与预测，要紧紧围绕特定的开发地点与类型来进行。 一、房地产市场的供求与运行 市场作为商品交换关系的总和，集中体现在供求关系上。 1.1.房地产市场供给 房地产市场供给是房地产总供给的一个组成部分。房地产总供给是指一定地区在一定时间内现有的可供使用的房地产。总供给中一般来说相当一部分正在被使用，不能或者说没有必要进入市场，只有进入市 场的那部分房地产形成市场供给。房地产市场供给指一定地区在一定时间内一定价格水平下进入市场流通 的房地产总和。房地产市场供给首先受制于土地供给。 （一）地产供给（影响市场的土地供给有以下几个主要因素） 土地供给包括自然界中存在地土地供给和已经被注入了人类劳动被开发了的土地供给（即经济供给） 1、土地的自然供给 2、土地的经济供给可转换成城市土地的数量 3、市场发展规划（城市向外扩张和老区改造等长远计划） 4、利用土地的知识与技能 （二）房产供给：是指一定地区一定时间内在一定价格水平下进入市场流通的房产总和。房产供给是一个城市房屋供给的组成部分。一个城市的房屋供给除进入流通的房产外还有待售房及行政分配的房屋等地总和。房 产供给取决于以下几个因素： 1、房产价格 2、生产成本和建筑材料，建筑设备的价格

广州市房地产市场调查报告

广州市房地产市场 调查报告

3月份广州市房地产市场调查报 一、房地产政策 1、广州拟从4月1日起提高低保标准 记者昨日从民政部门获悉，广州拟从4月1日起，提高城乡最低生活保障标准、低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准。据测算，此次调整标准，全市城镇平均低保标准为515.83元（平均提高10.44%），农村平均低保标准为445.71元（平均提高18.18%），提高低保标准后，农村平均低保标准为城镇平均标准的86.4%。 在市民政局网站上，《提高我市低保标准低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准方案》（征求意见稿，下称《方案》）正在公示，征求社会公众的意见。本次调整的低保标准、孤儿养育标准和低收入困难家庭认定标准自 4月1日起执行。 根据《方案》，城镇低保人员中“三无人员”的低保救济金，按当地低保标准上浮30%计算。同时，提高低收入困难家庭认定标准，低收入困难家庭认定标准从当地低保标准的1.2倍提高到 1.5倍。 2、调控波及广州十区商业地产广州"限外令"升级 3月7日有消息称，广州部分区域即日起暂停受理外籍人士及

港澳台胞购买非居住物业。根据黄埔区房管局相关负责人透露，今天的确收到相关文件，暂停外籍及港澳人士在该区购买非居住性物业，包括商业用地建起的酒店公寓。 之前“限外令”是外籍人士及港澳台胞不能买写字楼，现在是连商铺都不能够买。搜房网记者就此时随即致电了广州市房地产登记交易中心，对方表示其实新“限外令”实施区域为广州十区，她表示其实新政策在“限购令”出台时已经存在，只是细则没确定因此一直没出台，今天起将按照最新的“限外令”实施。 继广州市房地产登记交易中心之后，记者也随即致电了黄埔区房地产登记交易所，对方表示已在昨日接到正式通知，3月7日起正式执行最新的“限外令”。而在记者也就此事致电咨询天河区房地产登记交易中心时，对方就表示现在天河区还是执行之前“限外令”的规定，暂没收到最新通知。 荔湾区房地产登记交易所方面也表示现在都是执行新的商业地产“限外令”，限制境外人士购买非居住性物业，对在区域内居住满一年的境外人士只能购买一套住宅。白云区房地产登记交易所方面也表示，在3月之前就已经传出将执行新“限外令”的说法，正式执行是从3月1日起，境外人士除了符合一定条件可购买一套住宅外，已经限制购买非居住性物业。 黎文江:对商业地产影响不大

房地产联合开发战略框架协议

房地产联合开发战略框架协议 合同编号： 甲方： 法定代表人： 乙方： 法定代表人： 鉴于： 甲方是一家国有独资公司，在享有平方米土地使用权。乙方是一家具有房地产开发资质的有限责任公司，具有开发房地产的能力。 甲、乙双方同意合作对甲方依法享有土地使用权的土地进行商业开发。 根据《中华人民共和国合同法》、《城市房地产管理法》、山西省人民政府《关于加强国有土地资产管理进一步规范土地出让转让行为的通知》及其他有关法律、法规之规定，为明确责任，恪守信用，特签订本合同，共同遵守。 第一条开发项目名称： 地址： 第二条项目用地性质： 合作开发项目占地平方米，由甲方以出让方式取得土地使用权，土地使用权证号码为： 第三条项目规模在本协议所述地块上： 项目建筑规模：总建筑面积约为平方米。 （1）拟建工程，规划占地平方米，位于地块端。

（2）拟建工程，规划占地平方米，位于地块端。 第四条合作方式 1、甲方提供建设用地。 2、合作开发项目总投资为万元人民币，该总投资包括但不限于合作开发项目占地的拆迁、安置、补偿、办理项目报建等手续，建筑安装总造价及各方分得物业相应应分摊的国有土地使用权出让金等。 3、总投资资金筹措：甲方出资万元，分次出资，每次出资万元。其中甲方土地使用权作价万元，抵顶出资；乙方出资万元，分次出资，每次出资万元。以上共计万元，其余万元通过预售方式融资解决。 项目资金的筹集和使用，均应双方代表一致同意，同时项目部批准。未经双方代表一致同意，任何一方均不得私自筹集 4、项目工程完成后按本协议分配，甲方分得平方米，乙方分得平方米，产权随分得物业各方所有。 第五条付款方式： 在本协议经甲、乙双方授权代表签署生效后由双方按下列时间付款。 （1）双方共同设立专项账户，由双方共管。 开户行： 账号： （2）在本协议签署之日起日内，甲方向专项账户交付总投资的％，计万元；乙方向专项账户交付总投资的％，计

惠州市房地产行业研究报告

惠州市房地产市场前景及投资决策研究报告 2017-2022年

前言 在目前经济稳增长基调下，房地产业仍是国民经济支柱产业，将在推动经济增长与转型升级中继续发挥重要作用。从房地产行业对GDP贡献角度来看，房地产开发投资占GDP比重近15%，对国民经济直接贡献较大。从行业相关度来看，房地产行业变化深度影响建筑、建材、装修等上下游产业发展，间接对整体经济发展带来更大带动。“十三五”规划建议指出，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，在此目标下，房地产行业将继续发挥规模优势、联动优势，为未来五年经济发展提供重要动力。 对房地产行业来说，供给侧改革更多的是要引导市场积极形成有效供给，更好的消化现有库存。在这方面，不同类型的城市要根据地方特点，分城施策，更好的解决当前的市场供求矛盾。 针对一线城市来说，目前面临更多的是供不应求的压力，应该积极扩大土地供应规模，同时通过多种措施盘活现有存量，平抑房价上涨压力。其中培育和发展住房租赁市场是重要的渠道，有利于扩大租赁供给、拓宽租赁住房房源，解决短期供求总量不平衡、供应主体较为单一等问题。 针对大部分库存压力高企的三四线城市，应考虑进一步控制土地供应规模及节奏，推进未开发房地产用地转型利用，允许房企适当调整套型，从供应源头调整结构，以加快库存去化。此外，保障房货币化安置也应积极推进，加快存量房转为公租房和安置房，特别是棚改将转由货币化安置为主，在强调去库存作用的同时，进一步健全多层次住房供应体系。 此外，“十三五”规划纲要提出，未来我国将要促进房地产市场健康发展。优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。积极发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资信托基金试点。发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。加快推进住宅产业现代化，提升住宅综合品质。

房地产项目及区域市场分析

目录 一、区域市场分析1 （一）供应分析2 （二）需求分析7 （三）价格分析7 （四）结论9 二、工程分析9 （一）工程优势分析9 （二）工程劣势分析10 （三）存在的机会11 (四)面临的威胁12 三、销售技术方案12 （一）目前存在的问题12 （二）工程定位13 （三）客户定位13 （四）价格技术方案13 （五）工程建议14 （六）销售策略14 （七）现场包装18 四、宣传推广技术方案23 （一）媒体选择23 （二）活动行销26 五、公司优势27

摘要 我们对双花园工程周边的市场进行了调查与分析。通过我们的分析，我们认为目前市场建筑技术含量在提高，楼体立面、户型及使用率均比较好。同时购买房产的客户对户型的选择更加合理实用，客户对价格方面的敏感程度降低，取而代之的是对工程综合方面的考虑。 同时，我们也对本工程进行了认真的研究与分析。通过我们的分析，我们认为本工程在地理位置、现房发售等方面有一定的优势。同时，在户型设计、使用率、立面、社区环境、价格体系等方面存在一定的问题。 为了更好的完成工程的销售任务，最大化保证发展商的利益，我们对工程的营销技术方案进行了分析和调整，提供了初步的销售技术方案、现场包装技术方案和宣传推广技术方案。 我公司具有多年的销售经验和科学的经管体系。我们在客户资源、网络资源等方面均有很好的优势。我们本着为发展商负责、对工程负责的态度开展我们的工作。 真诚希望能携手合作。 一、区域市场分析 双花园小区位于东二环广渠门东北角，根据我们对市场的了解本次市场调查所设定的调查范围东起西大望路，西至广渠门，南达劲松路，北抵铁路，共对此区域的11个住宅工程进行了调查。本工程地处东二环和东三环之间，紧临繁华的国贸商圈，周边物业销售业绩良好。随着CBD商圈的发展，泛CBD地区的住宅市场的供应速度在2002年急剧增加。

房地产开发项目投资分析基本框架(自己总结的)

房地产开发项目投资分析基本框架 （个人总结，仅供参考） 1、项目概况（项目名称、项目地址、土地状况、项目由来） 2、房地产开发投资环境分析 （1）市场分析（宏观经济和房地产业、珠三角区域房地产市场、广州市房地产市场、具体本市哪个区或大地段房地产市场） （2）供求分析（针对具体用途的供求情况） （3）竞争分析（同地段类似项目） （4）需求预测（基于消费者需求问卷调查研究，还可以参考行业相关的预测报告、行业研究报告） 3、项目区位分析 主要研究项目所在地块的城市规划、自然特性、市政基础设施、交通、停车条件、自然环境、公共配套设施完备情况等。采用SWOT 分析法对项目的优劣势、机遇威胁全面分析。 4、项目市场分析及定位 市场细分、目标市场选择（根据开发企业自身优势、项目区位分析结果来有目的地选择目标市场）、市场定位（目标客户定位和产品定位）

5、项目方案设计和拟定 （1）项目建设内容、规模、功能构成 （2）项目规划设计方案要点 （3）项目建设的技术经济指标表拟定 6、项目相关的基础数据估算 （1）项目实施进度计划和计算期 （2）开发成本和开发费用估算 ①土地总成本：土地出让金、征收或拆迁补偿安置费用、大市政配套费用 ②前期工程费：规划设计费、水文地质勘察费、可行性研究费用、土地开发费用（几通一平） ③建安工程费：建筑工程费、设备采购及安装工程费、装修装饰费用 ④小区内基础设施建设费、小区内公共配套设施建设费 ⑤开发间接费、开发期间税费（不含经营税费）、其他费用 ⑥管理费用 ⑦销售费用 ⑧财务费用（依据借款还本付息表的数据） （3）经营收入估算（在拟定租售方案基础上估算） （4）经营税金及附加（营业税及附加、城镇土地使用税、房产税、企业所得税、土地增值税等）

惠州市房地产买卖合同

房地产买卖合同 甲方（转让方）： 委托代理人姓名：身份证号码： 联系电话： 乙方（受让方） 姓名：身份证号码： 姓名：身份证号码： 联系电话： 根据国家和省法律、法规和有关规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就下列房地产买卖达成如下协议： 第一条买卖房地产情况 甲方拟将位于____________________________________________________的房地产（房屋平面图见附件一）转让给乙方。乙方对甲方拟转让的房地产作了了解，愿意购买该房地产。 该房地产□【共用】□【自用】土地使用权面积为平方米，土地使用权类型为，房屋建筑面积为平方米，其中□【套内】□【整层内】的建筑面积为平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为平方米（以上面积均以《房地产权证》登记的面积为准）。该房地产甲方于年月日向惠州市房产管理局申请产权登记，领取了《房地产权证》，证书号码为____________________________。第二条买卖房地产价格、付款方式 甲、乙双方议定该房地产交易总金额为（人民币）元整。乙方应于合同签订后天内支付甲方定金（人民币） 元整。 乙方于年月日前支付第一期房款（人民币） 元整。

乙方于年月日前支付第二期房款（人民币） 元整。 最后一期款（人民币）元整，在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清。已付定金将在最后一期付款时冲抵，付款方式：□【现金】□【支票】□【汇款】□【】。第三条登记过户手续办理 本合同签订之日起三十日内，甲、乙双方应携带有关资料到惠州市房产交易登记所办理过记手续。乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方。 第四条房地产交接 双方同意于年月日由四方将该房地产交付给乙方使用。 第五条权利保证约定 甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。 第六条违约责任 甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方（人民币）元整的违约金。 乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方，另赔偿甲方（人民币）元整的违约金，由甲方在乙方已付房款中扣除。 第七条税务承担 办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自负责。 第八条合同争议的解决方法 本合同履行过程中如发生争议，双方应及时协商解决，协商不成的按下述第：_____种方式解决：

南沙房地产市场调查报告

广州市南沙房地产市场分析报告

目录 一：南沙区总体概况...................................................................................3-11 1.南沙概况.............................................................................................3-5 1)位置 (3) 2)发展历史.........................................................................................4-5 3)现状 (5) 2.国家政策.............................................................................................5-8 3.南沙经济 (8) 1）南沙GDP (8) 2)南沙区经济飞速发展 (9) 4.南沙区规划（2006-2010）...............................................................10-11 1）城市规划 (10) 2）交通规划.......................................................................................10-11 二：南沙房地产分析.....................................................................................11-23 1.市场需求 (11) 2.房地产开发情况 (12) 3.销售情况.............................................................................................13--14 4.在售项目分析......................................................................................14—17 5.主要竞争对手......................................................................................18—23 1）万科府前一号 (18) 2）茗荔雅苑 (19) 3）优山美墅 (20) 4）广晟海韵兰庭 (21) 5）碧桂园豪 (22) 6）南沙奥园 (23)

广东惠州房地产市场分析(2007)_secret

目录 一、城市背景及城市主要经济发展指标------------------------2 （一）惠州市基本概述---------------------------------------------------------------------------------2 1、区位概述-----------------------------------------------------------------------------------------2 2、自然条件-----------------------------------------------------------------------------------------3 3、历史、人文、文化概述-----------------------------------------------------------------------3 4、惠州城市空间结构、布局、主要行政区域划分-----------------------------------------3 5、惠州市人口规模、结构及分布--------------------------------------------------------------4 6、惠州市宏观经济表现以及总量性表现------------------------------------------------------4 7、惠州市城市规划及未来发展前景----------------------------------------------------------12 二、惠州市房地产市场发展概述-----------------------------21 （一）惠州市房地产市场发展进程及主要特征--------------------------------------------------21 1、惠州市经济社会发展历程与特点---------------------------------------------------------21 2、惠州市房地产市场总体发展概况---------------------------------------------------------22 3、惠州市商品房供求量分析------------------------------------------------------------------22 4、惠州市房地产发展特点---------------------------------------------------------------------23 （二）土地供应情况及相关数据--------------------------------------------------------------------24 1、惠州市住宅土地供应情况-------------------------------------------------------------------24 （三）2004-2007年惠州市房地产市场整体发展情况------------------------------------------27 （四）惠州市各区域住宅市场特色及市场表现--------------------------------------------------29 1、惠州市热点片区分析-------------------------------------------------------------------------29 2、热点片区项目分析----------------------------------------------------------------------------31

广州房地产市场分析

系别、班级：姓名：学号：成绩：《江南新苑第三期》定价策划方案 目录 第一部分、广州房地产市场分析 第二部分、项目概况及分析 第三部分、项目竞争分析 第四部分、价格定位 第五部分、结论与建议

第一部分广州房地产市场分析 一．宏观经济分析 （一）房地产投资 1、完成开发投资 今年1季度，广东房地产完成开发投资475.1亿元，同比下降14.97%，但与今年1～2月份17.1%的同比降幅相比有所收窄，且总额仍高于2007年同期水平。固定资产投资占GDP比重为25.43%，同比增加1.31个百分点。房地产投资占GDP比重为6.18%，同比减少1.59个百分点。按用途划分的完成房地产开发投资中，住宅投资同比下降13.23%;办公楼投资有较明显上升，同比增长14.76%，增幅同比增加29.17个百分点;商业营业用房投资基本与去年同期持平;而其它投资同比下降33.97%（见表1、图二）。 2、开发资金来源 1季度全省房地产开发到位资金1011.34亿元，为2002年以来最高点，同比增长9.11%，增幅同比回落16.24个百分点。从近年1季度房地产到位资金占房地产开发资金的比例看，今年达到最高点，为213%，同比增长47个百分点，增幅也是近年来最大。。 （二）土地供求分析 1.土地购置 与上年同期相比，房地产企业购置土地面积大幅度下降84.27%，增幅同比减少158.51个百分点;成交价款下降72.64%，增幅同比减少55.64个百分点;购置单价则同比增长77.33%。 （三）市场供求分析 1.商品房建设 商品房施工面积基本与去年同期持平;竣工面积同比有一成二的增长;新开工面积则出现回落。各类商品房新开工面积同比均出现不同幅度回落，其中住宅降幅为50.41%。

惠州市房地产市场分析报告.doc

惠州市 2007-2008年 房地产市场分析报告 二00八年六月

目录 第一章惠州城市概况 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 3 1.1城市简介------------------------------------------------------------------------------------------------------ 3 1.2交通区位------------------------------------------------------------------------------------------------------ 4 1.3城市规划------------------------------------------------------------------------------------------------------ 4 1.3.1城市定位及职能----------------------------------------------------------------------------------- 4 1.3.2城市空间规划-------------------------------------------------------------------------------------- 5 1.3.3市域空间布局-------------------------------------------------------------------------------------- 5 1.3.4城市产业布局-------------------------------------------------------------------------------------- 6 1.3.5重点发展区域-------------------------------------------------------------------------------------- 7 第二章惠州市社会经济状况分析 -------------------------------------------------------------------------------- 9 2.1国民经济发展状况分析----------------------------------------------------------------------------------- 9 2.2居民收入水平 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 11 第三章惠州市商品房市场分析----------------------------------------------------------------------------------- 12 3.1房地产开发投资市场------------------------------------------------------------------------------------- 12 3.2商品房供应市场 ------------------------------------------------------------------------------------------- 13 3.3商品房需求 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 13 3.4商品房价格 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 15 3.5惠州房价收入比 ------------------------------------------------------------------------------------------- 17 3.6商品房空置状况 ------------------------------------------------------------------------------------------- 18 第四章土地市场分析 ----------------------------------------------------------------------------------------------- 18 4.1惠州土地市场概况 ---------------------------------------------------------------------------------------- 18 4.2惠州市2007年土地市场总结 -------------------------------------------------------------------------- 19 第五章重点区域市场分析----------------------------------------------------------------------------------------- 23 5.1江北片区—惠州CBD-------------------------------------------------------------------------------------- 23 5.2金山湖片区—惠城的“南部新城” ------------------------------------------------------------------ 24 5.3水口片区—惠州副城市中心 --------------------------------------------------------------------------- 25 第六章惠州市2007 年焦点回顾 -------------------------------------------------------------------------------- 26 6.1重大政策回顾 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 26 6.2热点因素分析 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 28 第七章惠州市2008年房地产市场状况------------------------------------------------------------------------ 31 7.1土地市场----------------------------------------------------------------------------------------------------- 31 7.2商品房（住宅）供应量---------------------------------------------------------------------------------- 32 7.3市场成交量及价格走势---------------------------------------------------------------------------------- 33 7.4 惠州市08年“五一”楼市状况 ---------------------------------------------------------------------- 34 第八章 08-09年惠州市住房建设规划 -------------------------------------------------------------------------- 37 8.1 惠州市08年住房建设安排 ---------------------------------------------------------------------------- 37 8.2惠州市09年住房建设安排 ----------------------------------------------------------------------------- 39

广州房地产市场细分与定位

广州市房地产市场细分及定位 作者简介 寒桐（韩世同），广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司副总经理，广州保税区瑞丰实业有限公司营销顾问，寒桐投资顾问有限公司总经理，曾任广州市房地产协会特约研究员，《华商时报》企业经营、《粤港信息日报》粤港地产、《南方都市报》楼市论坛的特约撰稿人。作者长期从事经济研究、企业治理、市场营销等方面的工作，具有丰富的实践经验和深厚的理论基础。曾参与金雅苑、江湾花园、岭南新世界等楼盘和重庆朝天门商场、佛山怡东商城、东莞商业中心、珠江新城的项目的市场研究和营销策划；近年曾发表多篇市场营销和房地产研究的文章，推介新思维、新观念，引起业内外人士的关注。2000年8月，作者对广州市房地产市场细分和定位、以及营销策略和营销组合做了专门研究，在房地产业引入和推介现代营销的观念、方法和工具，以期推动和促进房地产营销的研究与进展。 概述 随着市场经济的进展，人们的观念也在不断地改变。依照现代市场学的研究，人们从事生产经营活动的观念差不多从过去单纯的

生产观念、产品观念、销售观念，上升到营销观念和社会营销观念，从全然上改变了人们的思维方式和方法。过去的观念是围绕生产、产品和销售而形成的，现代营销的观念与前三者完全不同，其核心思想是满足目标市场顾客的需求，是围绕着人的需求进行的。着重于发觉和研究目标市场，了解和掌握消费者的需求，再依照消费者的需求来组织生产和销售，并运用营销组合来满足目标市场消费者的需求。能够讲，市场学的目的是为了使推销变成多余。试想，好的商品在价格、品质、数量和服务等方面都能完全符合顾客的要求，如此的产品还用推销吗？ 一、确认细分市场的基础 房地产市场也属于消费品市场，但又不同于一般日常的消费品，它具有投资额大、使用期长的特点。因此，我们在确认细分市场的基础时，应依照其这一专门的消费特点进行选择。 （一）收入变量 利用收入变量来细分市场，这在各种产品的营销中是经常使用的。尽管对某些消费品来讲，单一地使用收入这一变量是难以界定细分市场的，但关于房地产项目而言，收入水平是其消费市场至关重要的决定因素。