关于不动产登记问题的几点思考

一、关于不动产登记制度的性质与功能的认识

理论界对不动产登记制度的性质有不同的看法，各国的立法例也有差别，

说到底是赋予登记以怎样的法律效力。从立法例上看，以德国法为代表的登记成立主义和以法国法为代表的登记对抗主义各有千秋，也各有理论依据。

事实上，对登记制度的功能的定位对于判断登记的性质是至为重要的。现代各国的不动产登记制度的功能一般都具有双重性质，即私法上的功能和公法上的功能。就公法上的功能而言，主要是通过登记实施国家对重要生产资源和市场要素的信息把握和适度监控，以为国家的宏观经济和社会发展规划提供一定的依据，登记行为在公法上的性质便主要地表现为一种行政行为（大部分国家的登记机关为行政机关，但也有由法院进行登记的）。私法上的功能主要是两个方面：一是明确权利归属，二是保障交易安全。基于这样两个方面的功能定位，便能进一步探析登记的性质及考量登记制度的立法安排。

明确权利归属也就是登记的公示效力。它意味着权利人通过登记的方式向社会其他主体公而告之其对登记的特定不动产的物权人身份。然而关键的是：明确权利归属并非对权利的创设，登记行为并不是权利人取得权利的法律源泉，登记机关向物权人颁发的权利证书如房屋产权证、土地使用权证等并非设权证书而是证权证书。就此而言，登记的意义大约可与公证机关的公证相提并论。权利人如果不想去登记，不愿去公示，那就悉听尊便，但不能因此就说他不是权利人，只是说他没有通过登记的方式向世人告之他是权利人而已。他取得权利是因为他所实施的法律行为如买卖合同并且卖方将标的物交付给了他，登记则是将他取得权利的事实“广而告之”而已。

物权行为在逻辑上的难题之一是将动产和不动产采取不同的权利取得方式，动产依交付，不动产依登记，或者说动产是实物交付，不动产是权证交付，权证交付的核心是变更登记，即俗称的“过户”。事实上，交付与登记仅仅是公示方式的区别，而不是权利取得方式的区别。在动产，交付具有了双重功能：既是权利的取得方式，同时又完成了权利变动的公示，产生了公示的效力。在不动产，交付仅仅是权利的取得方式，但公示并未同时进行，并且依据法律公示需以登记的方式进行，才能产生公示的效力。对动产与不动产采取不同的公示主要是源于物的经济意义的考量，但二者的这种差别绝没有达到法律要对它们的权利取得方式加以区分的地步。

保障交易安全也就是登记的公信效力。物权经登记予以公示，进而具有了公信力，使交易主体和其他利害关系人以及不动产的管理机关知悉其权利归属状态和物权人身份，并基于这种确信而作出是否与其进行交易等判断。所以，登记的最大效果和最大意义是赋予已经成立的物权以公信力，而非创设物权本身。

登记的这一功能至少给我们两点启示：其一，由于登记具有的最强证明力，进而具有的保障交易安全的作用，则是否愿意获得这种公信力，应属意思自治的范畴。张三从李四那里买了一套房子，四、五年了，双方都没有去办理过户登记，那是他们自己的事。但张三事实上承担了法律上的风险，因为没有登记，物权未经公示，他便几乎无法对房屋进行处分，无法出租，无法出售，无法赠与，无法进入交易领域，因为买受人、承租人要确信你的物权人身份，而你无法加以证明。即使再退一步，你买房子就是自己用，不打算进入交易领域，

但你的房子有可能被别人侵犯，比如被砸坏，被侵占，由于你没有登记，打起官司来你还得花功夫先证明自己的物权人身份，你难以直接寻求物权本身的保护如返还请求权、妨害除去请求权、妨害预防请求权，而且当有善意的第三人对房屋主张权利时，你不能对抗任何的善意第三人，所以，尽管登记原则上是自愿的，是意思自治，但登记制度的功能和意义会使得权利人愿意去办理登记。当然，从公法的角度看，你不办理过户登记可能是为了不交相关的税费如契税，这种情况下税务部门可能要追缴你的税款，但前提是先让你补办登记手续，明确交易关系已经成立和物权已经发生了变动的事实，以此才能追缴税款。当然，从公法角度看，从公共利益考量，登记可以是强制性的，不动产交易必须办理登记，但若当事人没有去办理登记，也仅仅是违反了公法上的义务，承担公法上的责任，而不影响私法上的权利成立，不能因为未办理过户登记而否认权利人的物权。李四把房子卖给了张三，房款都付清了，张三也住了多年了，李四也不认为自己还是房子的主人，而登记部门却偏要说这房子还是李四的，情理上未免荒唐。其二，由于登记的主要功能是为交易安全计算，所以不可能或无法或无需进入交易领域的不动产，就不需要以登记的方式予以公示，比如作为国家所有权客体的某些不动产，如山川、河流等。当然，某些不会进入交易领域的不动产仍然会存在与其他权利主体发生权属争议的可能性，所以仍需进行登记以公示，比如国家机关所使用的公有财产如办公楼。这决定于登记的第一项功能即明确权利归属的功能。山川、河流等由法律规定专属于国家，不会发生权属争议，加上也不会进入交易领域，所以无需登记。同理，个人自建的房屋属于所有权的原始取得，不会发生权属争议，也无需登记，但是权利人若方便以后的交易及保护，仍可以去办理登记，进行公示，以获得公信力。

二、关于登记的统一性的认识

尽管登记不是创设物权的方式或原因，但无论是从私法目的中的明确权利

归属和保障交易安全，还是从公法目的中的资源信息掌握和适度管理监控，不动产的登记制度都是物权法中的一项极为重要的制度。就不动产制度而言，登记几乎基于基石的意义。

就立法例而言，大陆法系国家一般都在民法典以外单独制定统一的不动产登记法。本人也极力赞成尽早制定我国统一的不动产登记法，但对“统一”到什么程度，特别是登记机关是否也必须统一，则有不同的看法。

在笔者看来，统一的关键有二：一是建立统一的登记规则，二是赋予统一的登记效力。至于登记的其他方面，并不需要强求统一。

统一的登记规则是指不同的登记机关在进行不动产物权登记（包括初始登记、变更登记、更正登记、注销登记等）时应当遵循统一的登记程序，包括对登记申请人的资格要求、申请文件提供方面的要求、受理申请的条件、审查方式、审查范围、登记时限、不予登记的理由及对申请人和利害关系人的说明义务、权属证书格式、登记簿格式等，均应统一，而不能五花八门。统一的登记效力是指从立法上赋予不动产登记统一的法律效果，凡经登记的不动产物权具有对抗其他任何权利主张的效力，反之，未经登记的物权不具有对抗第三人的效力。

登记机关是否也必须统一？目前的呼声几乎是一致的，即必须建立统一的登记机关，

“多头登记”已成为众矢之的，并被认为是导致我国登记状况十分混乱的主要原因。但笔者认为，不动产统一登记制度的核心是前已所述的统一规则和统一登记效力，有此二者，即可建立起统一的不动产登记制度，而考量是否需要建立的登记机关，一是要考虑到不动产物权本身的多样性，二是要考虑到目前情况下设置统一登记机关的成本和实际上的可能性。不动产物权种类繁多，从权利性质上分包括所有权，地上权、地役权、典权等用益物权，抵押权等担保物权，从权利客体上分包括土地物权、房屋物权、其他建筑物物权、附着物物权如林权、草原权等以及比照不动产登记的船舶、飞机、机动车辆等物权，还有各种各样的特许物权如取水权、渔业权、狩猎权、探矿权等，将所有这些不动产物权全部统一到一个登记机关，既不现实，也无必要。笔者的设想，可以以土地登记为基础，将土地物权（包括土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权、农地承包经营权、土地典权、土地抵押权等）、房屋物权（包括房屋所有权、房屋使用权、房屋典权。房屋抵押权等）的登记统一起来，由统一的登记机关进行登记，但特许物权、比照不动产登记的船舶、飞机、机动车辆物权（包括所有权、使用权及设于其上的抵押权）、林权（包括林地所有权、林地使用权、林木抵押权）、草原权（包括草原所有权、草原使用权）、水权等，可基本上按照现在的经济职能管理体制分别由相应的主管部门作为登记机关，但应规定这些主管部门必须建立对应的登记部门，专司登记职责，并按照统一的登记程序和统一的效力的要求进行登记。另外一个折衷的设想是：由统一的不动产登记机关向这些主管部门派出登记人员。

三、关于登记的审查方式

由于登记并非物权的创设行为，而仅仅是物权的公示方式，且登记机关并非所

登记的物权的真实性的担保人，基于这样的判断，所以登记机关进行不动产物权登记时的审查只能是也应当是形式审查而非实质审查。为尽量减少和避免登记的误差，形式审查的对象和范围应由不动产登记法作出统一规定。同时，应当规定完善的更正登记制度，以使不正确或不真实的登记及时得到纠正，保护真正权利人的权利。

四、关于更正登记

更正登记是不动产登记的一种类型，它是指由登记机关对不正确的不动产

登记进行更正的登记程序。更正登记制度的目的在于为错误的登记提供救济途径，保护真正权利人的权利，维护秩序安定与交易安全。国外的不动产登记制度中大都有关于更正登记的规定，然而在我国现有的涉及不动产登记的立法中罕有这方面的规定，仅有的几条相关的规定也过于单薄和凌乱，不足以达到如上所述之目的。1995年12月由国土局颁布的《土地登记规则》中于第71条规定：“土地登记后，发现错登或漏登的，土地管理部门应当办理更正登记；利害关系人也可以申请更正登记。”这是我国有关土地和房地产登记中涉及更正登记的唯一规定，可惜仅有一个条文，而且还是规定在附则中，未登“大雅之堂”。除此之外，《土地管理法》及其《实施条例》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房屋权属登记管理办法》、《担保法》登法律、法规和部门规章中均未有关于更正登记的规定。所以在制定不动产登记法时应当对更正登记作出统一的和完善的规定。更正登记的发动程序应分为依当事人申请的更正登记和登记部门依职权进行的更正登记。就真正权利人而言，应当赋予其向登记机关申请更正登记的权利，即更正登记申请权，同时法律应当规定更正登记申请权的权利主体、行使方式、可否代理行使、是否罹于时效登问题作

出规定；对依职权进行的更正登记，则需明确发动更正登记程序的条件、更正登记的事项范围等问题，一方面防止登记机关滥用职权干预私法生活，另一方面防止当事人怠于申请更正登记而给国家或社会利益带来损害。

北京大学法学院·刘凯湘

不动产登记制度的意义

不动产登记制度的意义 不动产登记的意义何在?施行不动产登记有什么意思呢？ 土地、房屋、林地、草原、海域等不动产权利涉及千家万户，建立和实施不动产统一登记制度是当前一项重点改革任务，也是社会各界高度关注的话题.那么，不动产登记的意义是什么?不动产统一登记的时间表和路线图如何设计?这项工作责任重大、使命光荣，国土资源部将如何开好局、起好步?不久前，国土资源部地籍管理司(不动产登记局)有关负责人接受了专访，对上述问题一一作出解答. 明确目标方向——确认和保护产权，为市场经济保驾护航 市场经济的本质是产权经济，不动产统一登记制度是不动产物权的确认和保护制度，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平具有重要意义 整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，也是贯彻落实十八届三中全会提出的“完善产权保护制度”、“赋予农民更多财产权”、“健全自然资源资产制度”的一项基础性工作，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，方便企业、方便群众，尤其是对进一步健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度，夯实社会主义市场经济基础具有重要意义. 具体来说，根据国务院有关精神，建立和实施不动产统一登记制度，有以下三方面意义.第一，有利于保护不动产权利人合法财产权.市场经济本质就是产权经济，不动产统一登记制度就是不动产物权的确认和保护制度，明晰不动产物权是市场经济的前提和基础.通过不动产统一登记，进一步提高登记质量，避免产权的交叉或冲突，保证各类不动产物权的归属和内容得到最为全面、统一、准确的明晰和确认，以不动产登记较强的公示力和公信力为基础，有效保护权利人合法的不动产财产权.第二，有利于保障不动产交易安全.通过不动产统一登记，促进不动产登记

我国不动产登记制度研究一

我国不动产登记制度研究一 王效贤摘要：不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。目前世界上存在的契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种模式各有所长，我们应充分比较借鉴上述登记制度的长处，结合我国的现实国情，构建有中国特色的不动产物权登记制度。本文回顾了我国不动产登记的历史，指出我国的登记制度存在诸多缺陷，并归纳总结了学者们关于完善该制度的若干建议，认为物权法中对登记制度的规定，标志着我国统一不动产登记制度的正式确立。本文认为，我国的不动产登记制度具有公示力、形成力、推定力和公信力四种法律效力，并对物权法中的更正登记、异议登记和预告登记三种特殊类型进行了阐述。文章分析了我国不动产登记机关应履行的职责，并对登记错误的责任赔偿问题进行了分析，指出物权法在登记机关责任赔偿问题上采纳了无过错责任原则，其目的是为了减少登记错误，更好地保护处于相对弱势地位的受害人的合法权益。文章最后分析了登记机关赔偿责任的构成要件，并对赔偿范围及登记机关的追偿问题进行了阐述。 不动产登记是物权法中的一项重要制度。在现代市场经济社会中，法律在保护财产静的安全的同时，更加注重保护财产动的交易安全。由于不动产在财产权体系中占据非常重要的地位，因而作为其物权公示手段的不动产登记就扮演了极为重要的角色，它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。梁慧星先生在论述登记制度的重要性时曾经指出：“不论物权法如何完善，如果没有一个好的登记制度，那你的物权法就不会有好的结果，不会得到切实

不动产登记制度古今演变一览

不动产登记制度古今演变一览全国范围内的房产登记制度，实际上在中国古代历史上就存在。唐以后，中国在土地管理方面还出现了立契、申牒或过割制度。土地买卖必须通过官府，进行书面申报和登记，才能发生效力。否则，不仅交易无效，而且还要受到严厉的制裁。 土地交易始自周朝 严格来说，中国在民国以前没有真正形成以公示为目的地产登记制度，但是以征收赋税、交易和提供质证以杜绝争端为目的的土地登记，早在周朝就开始了。 据《周礼·大司徒》记载，天下的田地山川以及人口等要进行造册登记，便于国家治理。 按照周朝建立时的制度，周天子拥有对全国土地的所有权，他直接统治的区域称为王畿。王畿之外的土地进行分封：诸侯所分得的土地称为诸侯国；卿大夫所分得的土地称为采邑；士所分得的土地称为禄田。 他们对自己所分得的土地享有使用权，不能任意处分，所谓“田里不粥（粥，同鬻，出卖之意）”。他们还必须定期向周王交纳贡赋，土地的所有权还是掌握在周王手里。 西周初期，土地与奴隶均不得进入流通领域，但由于这二者是农业社会最主要的生产要素。因此，随着经济的发展，诸侯实力不断增长，周天子对各地诸侯

的控制减弱，这种限制必然会被打破。到西周中后期，以土地和奴隶为对象的交换经常出现，而且事实上还得到了法律的认可。 目前可查的最早一宗土地交易，发生在西周。一个陕西出土的西周青铜器上，刻有一段关于地产交易的铭文，意思大致是在公元前919年农历三月，一个叫矩伯的人分两次将1300亩土地抵押给一个叫裘卫的人，换来了价值100串贝壳的几件“奢侈品”，包括两块玉，一件鹿皮披肩，一条带花的围裙。 历史上还有周厉王买地的记录。周厉王当朝时，为了扩建王宫，他买下一个叫鬲从的人的地，但没有立即给钱。鬲从担心周厉王赖账，周厉王还安抚他说：“你别怕，我一定会照价付款。如果我赖账，就让上天罚我被流放好了。” 周厉王买地究竟花了多少钱，记载此事的铭文上没写。但有人买地、卖地，已经从侧面说明，当时除了有土地抵押，还存在土地买卖，西周中后期，应当是出现了统治者对土地所有权掌控的松动局面。 春秋时期，楚康王十二年（公元前548年），楚国下令“书土田”、“量入修赋”，其实就是楚国统治者要求对国境内的土地依据地势进行测量，并根据肥沃程度，规定其产量的标准，再根据产量征收赋税。这种方式其实就是在进行土地登记，按照收成的多少交纳赋税，明确了国家对土地资源的登记管理制度，这个可能是最早确立的有关土地登记制度的法令。 秦始皇在公元前216年下令“使黔首自实田”，即命令所有占有土地的地主和自耕农，按照当时实际占有土地的数目以及人丁数目，向中央政府如实呈报。

不动产登记的含义及性质

第一节：不动产的含义及性质 （一）不动产的含义与范围 1、不动产 根据我国不动产登记暂行条例，不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。 《民法》第66条在民法中的概念为：谓土地及其定着物；不动产之出产物，尚未分离者，为该不动产之部份。即其包括了土地和其上在建或已完成之建筑物。 《不动产经纪业管理条例》对其概念解释为：指土地、土地定着物或房屋及其可移转之权利；房屋指成屋、预售屋及其可移转之权利。 《不动产证劵化条例》第4条中指出，不动产是指土地、建筑改良物、道路、桥梁、隧道、轨道、码头、停车场与其他具经济价值之土地定着物及所依附之设施，但以该设施与土地及其定着物分离即无法单独创造价值，土地及其定着物之价值亦因而减损者为限。不动产相关权利：指地上权及其他经中央目的事业主管机关核定之权利。 在本文中，不动产的概念及含义是指： 2、不动产的范围 根据物的社会价值的不同，土地、建筑物为不动产，土地上的林木与汽车、船舶、航空器、公司资产、上市公司的股票等为不动产，应纳入到不动产目录中去。除此之外的物为动产。 （二）不动产与动产的区别 虽然经历了时代的更迭变迁，但将物划分为动产与不动产这一法律传统却经久不衰，其应用范围的广泛性不因时代的前进而后退，甚至影响了世界上大多数国家，成为人们普遍认可的财产划分方式。 关于动产与不动产的划分标准，我国学界归纳起来大致有以下三种观点：一是纯粹物理标准，即以物的物理属性能否移动为标准，该标准为大多数学者所推崇，为主流观点；二是登记标准，即经登记的财产是不动产，反之，为动产，该标准以孟勤国先生为代表；三是以物权权利表征方式的不同为标准，笔者简称权利表征方式标准，即不动产、动产分别以登记和占有为表征方式，此乃叶金强先生所提出的一种新型划分标准。[i]

不动产登记条例

编者注：《不动产登记暂行条例》明确，查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。 国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。 对普通市民影响小：东北师范大学经济研究所所长、经济学教授、博士生导师金兆怀指出，该制度的确立，对普通市民的影响可以说微乎其微，因为，大部分市民都只有一套普通房产，而对单套普通住房征收房产税的可能性几乎没有。 中国政府网22日消息，《不动产登记暂行条例》公布，自2015年3月1日起施行。 条例全文如下 不动产登记暂行条例 第一章总则 第一条为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。 第二条本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。 本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。 第三条不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。 第四条国家实行不动产统一登记制度。 不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。 第五条下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记： （一）集体土地所有权； （二）房屋等建筑物、构筑物所有权； （三）森林、林木所有权； （四）耕地、林地、草地等土地承包经营权； （五）建设用地使用权； （六）宅基地使用权； （七）海域使用权； （八）地役权； （九）抵押权； （十）法律规定需要登记的其他不动产权利。 第六条国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。 县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。 第七条不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。 跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

不动产登记申请表个人解押

不动产登记申请表（个人解押） 收件编号 收件人单位：平方米、万元日期 申请人情况 登记申请人 权利人姓名（名称）山东XX银行证件类别营业执照证件号码9137xxxxxxxxxxx 通讯地址山东省齐河县XXXX（营业执照住址）共有人证件号码通讯地址 法定代表人或负责人李四联系电话183xxxxxxxxx 代理人姓名张三联系电话183xxxxxxxxx 证件类别身份证证件号码371425XXXX（代理人身份证号码） 登记申请人 义务人姓名（名称）王二赵一证件类别身份证 证件号码371425xxxxxxxxx 通讯地址山东省齐河县XXXX（身份证住址）共有人证件号码371425xxxxxxxxx 通讯地址山东省齐河县XXXX（身份证住址）法定代表人或负责人联系电话183xxxxxxxxx 代理人姓名联系电话183xxxxxxxxx 证件类别证件号码 不动产情况 坐落他项权证上的坐落 不动产单元号 不动产类型土地/房屋面积他项权证上的面积用途实际规划用途其他情况 土地使用权类型出让或划拨土地使用期限 原不动产权证书号不动产证号 构筑物类型林种 抵押情况 被担保债权数额 （最高债权数额） 债务履行期限 （债权确定期间）在建建筑物抵押范围 地役权情况需役地坐落需役地不动产单元号备注

申请证书版式□单一版□集成版申请分别持证□是□否 事项内容 权利类型 □集体土地所有权□国有建设用地使用权□宅基地使用权□集体建设用地使用权□土地承包经营权□林地使用权□房屋所有权□构筑物所有权□森林、林木所有权□森林、林木使用权□抵押权□地役权□其他 登记类型 □首次登记□变更登记□转移登记□注销登记□预告登记□注销预告登记□注销异议登记□补证□换证□更正登记□异议登记（内容）□撤回登记申请（受理编号：，事由：）□其他事项： 询问笔录 询问人签名： 被询问人签名： 询问事项询问事项 1、提交的有关材料及本表是否为你本人或代理人自愿签署的？□是□否 2、本次申请登记的不动产涉及共有人的，是否已征得共有人同意？□是□否 3、本次申请所提交的材料是否真实、合法、有效？□是□否 4、本次申请登记的不动产是否存在权属纠纷？□是□否 5、如处分未成年人的房屋是否有未成年人利益的书面保证？□是□否 6、□是□否 申请人承诺 本申请表填写内容和询问记录真实，并且为申请人真实的意思表示；所提交的登记申请材料真实、合法、有效。如有任何虚假，由申请人承担法律责任。 特此承诺。 权利人：银行公章和法人章义务人：义务人签字 代理人： 申请日期：年月日

全面理解开展不动产统一登记的作用和意义

全面理解开展不动产统一登记的作用和意义 一、前言 2013年以来，我国不动产登记制度建设开始提速。2013年两会公布的“国务院机构改革和职能转变方案”明确提出，将建立不动产统一登记制度，并将其定性为本届政府机构改革和职能转变中三大基础性制度建设工作之一。在2014年两会上，国土资源部部长姜大明在接受媒体采访时表示，今年要从四个方面推进不动产登记制度，包括建立不动产部际联席会议制度，加挂不动产登记局的牌子，今年6月份出台不动产登记条例，建立统一的信息平台，把目前分散在各个平台的信息统一起来。也就是说，立法、机构设置和业务开展将在今年同步进行。不动产统一登记制度的消息公布后，虽然备受社会各界关注，但是专家学者、新闻媒体、社会大众对该制度建设的解读却存在很大争议，如不动产登记服务于征收房产税和反腐。那么，为什么要进行不动产登记？不动产登记在我国的目的到底是什么？不动产登记与房地产领域的问题是否存在必然联系，这些问题都需要我们去深入分析。 二、不动产实行登记制度的一般原理 所谓不动产登记，是指国家设立的不动产登记机构依当事人的申请、有关机关的嘱托或依法定职权，将不动产的自然状况、权利状况及其他依法应当登记的事项记载于不动产登记簿并加以公示的活动。一个国家的不动产登记制度是由不动产、登记机构、不动产登记簿和登记当事人等要素组成。开展不动产登记是国际惯例，其主要原因有以下几个方面。 一是不动产登记与不动产“无法移动”的这一特殊属性直接相关。根据《物权法》物权法定、公示公信的基本原则，不动产物权不像其他可以移动的私人财产一样，可以通过占有显示其权利归属和权利内容，而必须根据登记机构登记簿的记载来确定权利的归属和权利的内容。例如，不能因为张三住在某一栋房屋里面或有该房屋的钥匙，就认为他是这个房屋的所有权人，因为他很可能是房屋的租客，或仅仅是替主人临时看守房屋的人；不能因为张三欠了银行的债不还，银行就可以将抵押房产拿去拍卖，而需要双方到登记机构办理产权转移手续。 二是因为可移动的私人财产权利归属和内容较为单一，而不动产的权利归属和产权内容维度较多，必须要通过登记来明确，这才能确定产权边界以减少纠纷。例如，可以有多人共同对不动产享有产权归属，其中任何一人都可以将自己的产

房地产登记询问表制表及填写说明-珠海房地产登记中心

《房地产登记询问表》填写说明 一、表格制定依据 《物权法》第十二条、《房屋登记办法》第十八条、《土地登记办法》第十三条。 二、表格制定目的 履行登记机构的询问职责，完善登记程序，规范登记行为，确保登记内容的真实性、准确性，规避因当事人提供虚假、隐瞒真实情况所引发的行政及法律风险。 三、各项询问事项的询问目的及填写要求 （一）申请登记的房地产登记坐落？ 此项适用于所有登记业务类型。 此项要求被询问人填写《房地产权证》中记载的房地产坐落填写或者公安部门依法确定的房地产坐落。 （二）申请登记事项是否是你方真实的意思表示？ 此项适用于所有登记业务类型。 由于房地产登记程序主要依申请启动，因此，申请各类型登记事项就必须是申请人真实主动的意愿。真实的意思表示同时也包含申请人希望登记机关对其申请登记事项予以核准的内容。据此，此项申请人应当填写“是”，否则，登记机关可以不予受理。 （三）你方是否对提交的申请材料的真实性、合法性、有效性负责，并对其承担相应的法律责任？ 此项适用于所有登记业务类型。 《房屋登记办法》第十一条第三款规定“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或

者提供虚假材料申请房屋登记。”第二十二条第二项规定“申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的，房屋登记机构应当不予登记。”据此，提供真实、合法、有效的申请材料是申请人的法定义务，当申请人不能对申请材料的真实、合法、有效性负责时，登记机关可以不予受理。 （四）申请登记房地产不存在（申请）登记以外的共有人，是否属实？ 此项适用于所有登记业务类型。 《房屋登记办法》、《珠海市房地产登记条例》规定，共有的房地产权利，应当由共有人共同申请登记。《婚姻法》规定，夫妻关系存续期间所得的财产属于夫妻共同财产,但另有约定的除外。据此，当被询问人回答有共有人时，应当要求其他共有人共同申请登记。否则，登记机关根据上述法律法规的规定，可以不予受理。 （五）申请登记的房地产不存在产权纠纷，是否属实？ 此项适用于所有登记业务类型。 《城市房地产管理法》第三十七条规定“权属有争议的，不得转让。”《珠海市房地产登记条例》第十八条规定“房地产权属纠纷尚未解决的，登记机关应当作出暂缓登记的决定。”据此，当被询问人回答存在产权纠纷的，登记机关可以不予受理。 （六）申请登记的房地产不存在拆除、倒塌等灭失的情形，是否属实？ 此项适用于所有登记业务类型。 申请登记的房地产若已经灭失（如拆迁、倒塌等），权利客体则不存在，丧失登记基础。据此，当申请人此项填写“否”时，

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全国不动产登记制度() 房产买卖 二手房 商品房纠纷 房产税费 购房指南 物业管理 房屋租赁 小区物权 房屋抵押 导读：延宕5个月的不动产登记条例有望正式出台。参与不动产登记条例起草制定工作的清华大学法学院副教授程啸向中新网记者透露，不动产登记条例年内出台应该没有问题，将于2015年3月1日起实施。全国不动产...

导读：延宕5个月的不动产登记条例有望正式出台。参与不动产登记条例起草制定工作的清华大学法学院副教授程啸向中新网记者透露，不动产登记条例年内出台应该没有问题，将于2015年3月1日起实施。 全国不动产登记制度的内容 首先，我们要明确不动产统一登记的功能。不动产统一登记制度是基于健全市场经济需求。有关人士认为，统一的不动产登记制度是市场经济的一项基础性制度，和每个人的切身利益息息相关。这是制度本身的价值，是基本功能。严格地讲，是制度的经济学价值，服务于市场经济。不动产登记制度首先要实现其主导价值，发挥其经济学价值。如果主导价值都不能实现或者无法实现，这项制度以及此项工作自然会功败垂成，何言其他价值。 其次，我们要明确不动产统一登记的用途为全国统一的不动产交易市场的形成构建明晰的产权基础。与此同时，可以适度挖掘不动产登记的衍生价值。很多制度之间是有关联的，可以相互补充、取长补短。反腐败制度建设与完善，不是单打独斗，应该利用一切现今的与正在建立的制度资源，应该是组合拳。

关住权力的制度笼子，不只是单纯的反腐防腐制度，还有其他制度的帮衬与堵漏，形成制度的叠加，更加严丝密缝，不给权力留下丝毫机会。 制度设计很关键。不以反腐需求为初衷建立统一的不动产登记制度，这种思路是有道理的，但是也不能讳言该制度附带的反腐败功能。应将反腐败基因注入该项制度的设计中，至少要预留一定的预期与空间，这并不会消解它的市场经济的核心价值。 [3] 《不动产登记暂行条例》的出台是一种法治鞭策。一些地方的先行先试先启动，秉承了改革创新精神。如果各地都不动或者观望，不动产就成为不动作。可以允许争议与博弈，但不能容忍不行动。不动产统一登记制度上，与其争议不休，不如实践先动，在实践中摸索与完善。 专家说不动产登记条例 主要涉及5处修改 即将颁布的条例较《征求意见稿》会有哪些变化?据透露，

不动产登记的意义

不动产登记的意义在于确认和保护不动产权益 2014-04-21 | 作者：李倩| 来源：中国国土资源报| 【大中小】【打印】【关闭】 土地、房屋、林地、草原、海域等不动产权利涉及千家万户，建立和实施不动产统一登记制度是当前一项重点改革任务，也是社会各界高度关注的话题。那么，不动产登记的意义是什么？不动产统一登记的时间表和路线图如何设计？这项工作责任重大、使命光荣，国土资源部将如何开好局、起好步？不久前，国土资源部地籍管理司（不动产登记局）有关负责人接受了记者专访，对上述问题一一作出解答。 不动产登记的意义何在？ 明确目标方向——确认和保护产权，为市场经济保驾护航 市场经济的本质是产权经济，不动产统一登记制度是不动产物权的确认和保护制度，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平具有重要意义 整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，也是贯彻落实十八届三中全会提出的“完善产权保护制度”、“赋予农民更多财产权”、“健全自然资源资产制度”的一项基础性工作，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，方便企业、方便群众，尤其是对进一步健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度，夯实社会主义市场经济基础具有重要意义。 具体来说，根据国务院有关精神，建立和实施不动产统一登记制度，有以下三方面意义。第一，有利于保护不动产权利人合法财产权。市场经济本质就是产权经济，不动产统一登记制度就是不动产物权的确认和保护制度，明晰不动产物权是市场经济的前提和基础。通过不动产统一登记，进一步提高登记质量，避免产权的交叉或冲突，保证各类不动产物权的归属和内容得到最为全面、统一、准确的明晰和确认，以不动产登记较强的公示力和公信力为基础，有效保护权利人合法的不动产财产权。第二，有利于保障不动产交易安全。通过不动产统一登记，促进不动产登记信息更加完备、准确、可靠，根据准确有效的信息来进行不动产交易，保障交易安全，为建立健全社会征信体系创造条件。第三，有利于提高政府治理效率和水平，更加便民利民。通过不动产统一登记，最大限度整合资源，减少政府行政成本，进一步厘清政府与市场关系，完善政府运行机制，发挥市场的积极作用。通过整合登记职能，减少办证环节，采取“一站式”服务等措施，节省登记费用，更好地方便企业、群众申请和办理不动产登记。 路线图、时间表如何设计？ 紧密倒排时间——３年全面实施不动产统一登记制度 从2014年开始，用3年左右时间能够全面实施不动产统一登记制度，用4年左右时间能够运行统一的不动产登记信息管理基础平台，形成不动产统一登记体系 2014年3月26日，不动产登记工作第一次部际联席会议召开。会议提出，建立和实施

不动产登记询问记录表(抵押)

广州市不动产登记询问笔录 依据《中华人民共和国物权法》第12条、建设部《房屋登记办法》第18条、国土资源部《土地登记办法》第13条规定，房地产登记机构有权就房地产登记有关事项依法询问有关当事人。被询问人有义务配合登记机构接受询问。 房地产坐落：南沙区南沙街进港大道南侧港航华庭号住宅楼房 询问人：______________ 申请人（个人）：_______ 申请人（单位）：中国建设银行股份有限公司广东省分行 单位授权接受询问的代理人：___________________ 询问时间：___ 年__ 月__ 日__ 时__ 分 询问地点：___________ 登记中心（所） 询问内容如下： （详见附页） （本笔录另有附页____页） 以上记录经核对确认无误。 申请人本人或申请单位代理人（签字、按手印）________ 询问人(签字):_____________

广州市不动产登记询问记录表（附页）询问事项（请在相应的事项中划“√”） 1 问：登记申请提交所有材料的原件或复印件及其内容是否真实、合法、有效？答：是 2 问：申请登记的房地产是否存在共有？ 答：否（是，详细情况见申请书填报） 3 问：申请登记的房地产是否存在承租人、共有人、抵押权人等优先购买情况？答：否（是，情况另行说明） 4 问：登记机构若有书面材料送达申请人的，是否可按申请表填写的通讯地址邮寄送达？答：是（否，请具体说明） 5 问：申请人是否清楚若隐瞒事实或提交虚假材料获取登记，该登记存在被撤销风险？给他人造成损失的，应当承担赔偿责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任？ 答：是 6 问：申请登记的房屋是否灭失或存在扩建、加建、改建情况？答：否（是，情况另行说明） 7 问：房地产登记簿记载的权利人是否同意更正？（申请异议登记或利害关系人申请更正登记须填写此项，其他登记不填） 答：不同意同意 8 问：申请人是否清楚房地产登记机构对提交的借款、抵押合同仅作保存凭证，合同内容的真实性、有效性由抵押双方自行承担？（办理抵押登记业务时填写） 答：是 9 问：现抵押权人知晓抵押物已办理过抵押？（已办理抵押登记的）答：是 10 问：抵押人已将本次抵押告知所有在前的抵押权人？（已办理抵押登记的）答：是 11 问：申请人已知悉房地产权证密押业务，是否需办理？ 答：○同意办理房地产登记机构免费提供的房地产权证密码业务；○同意办理广东鑫诺设备科技有限公司提供的房地产权证指纹肖像密押业务服务；○不同意办理以上加密业务。 12 其他需要询问的事项（如有其他需要询问的事项，请附询问笔录）： 申请人承诺 本询问记录表填报内容真实，并且是申请人真实的意思表示。如有任何虚假，审批（或批准）机关可终止审理，由此引致的法律责任，概由申请人承担。 申请人签名：申请人签名： 代理人签名：代理人签名： 年月日年月日

不动产登记7大规范

（1）《不动产登记数据库标准》。《不动产登记数据库标准》以《条例》、登记制度和《簿册样式》为主要依据，基于原有土地、房屋、林业、草原、海域等登记数据，面向各级不动产登记数据库建设需求，明确不动产登记数据库的术语定义、内容、要素分类与编码、数据结构、命名规则、字段常量等内容，指导不动产登记数据库建设、数据交换与数据共享。《不动产登记数据库标准》主要规范不动产登记结果数据，各地结合本地不动产统一登记职责整合等实际情况，在此基础上扩展，满足本地不动产登记业务需要。 （2）《不动产登记数据整合建库技术规范》。依据《不动产登记数据库标准》，面向不动产统一登记制度实施前各级（主要是市、县级）已有的各类不动产登记存量数据整合建库，明确不动产登记数据整合建库的目标、任务、内容、方法和程序，指导各级不动产登记机构开展存量不动产登记数据整合建库工作。不动产统一登记制度实施后产生的登记数据满足统一的标准规范要求。 （3）《不动产登记数据汇交规范》。面向各级不动产登记机构整合建库的成果数据，编制《不动产登记数据汇交规范》，明确汇交数据内容、汇交格式、汇交时间、汇交程序、汇交职责等内容，为不动产登记统一接入系统运行奠定基础。 （4）《不动产登记数据共享交换规范》。主要面向不动产登记机构应与住建、农业、林业、海洋等部门之间的数据共享交换，明确不动产登记机构所需共享的住建、农业、林业、海洋等部门的审批与交易数据，住建、农业、林业、海洋等部门所需共享的不动产登记数据，以及共享的方式、共享职责、共享流程等内容，为实现不动产登记、审批、交易数据的实时互通共享奠定基础。 （5）《不动产登记信息管理基础平台接入技术规范》。对地方不动产登记机构本地运行的不动产登记信息系统接入信息平台提出技术要求，确保各级相关系统与信息平台平稳对接。（6）《不动产登记信息系统建设技术规范》。依据不动产登记制度设计，面向不动产登记业务全过程网络化管理，编制《不动产登记信息系统建设技术规范》，明确系统功能模块、接口要求等内容，指导市、县级不动产登记信息系统建设。 （7）《不动产登记信息管理基础平台服务规范》。对利用信息平台提供的各类服务提出技术要求，确保各类服务对象与信息平台平无缝对接。

关于不动产登记问题的几点思考

关于不动产登记问题的几点思考 刘凯湘北京大学法学院教授 一、关于不动产登记制度的性质与功能的认识 理论界对不动产登记制度的性质有不同的看法，各国的立法例也有差别， 说到底是赋予登记以怎样的法律效力。从立法例上看，以德国法为代表的登记成立主义和以法国法为代表的登记对抗主义各有千秋，也各有理论依据。 事实上，对登记制度的功能的定位对于判断登记的性质是至为重要的。现代各国的不动产登记制度的功能一般都具有双重性质，即私法上的功能和公法上的功能。就公法上的功能而言，主要是通过登记实施国家对重要生产资源和市场要素的信息把握和适度监控，以为国家的宏观经济和社会发展规划提供一定的依据，登记行为在公法上的性质便主要地表现为一种行政行为(大部分国家的登记机关为行政机关，但也有由法院进行登记的)。私法上的功能主要是两个方面：一是明确权利归属，二是保障交易安全。基于这样两个方面的功能定位，便能进一步探析登记的性质及考量登记制度的立法安排。

明确权利归属也就是登记的公示效力。它意味着权利人通过登记的方式向社会其他主体公而告之其对登记的特定不动产的物权人身份。然而关键的是：明确权利归属并非对权利的创设，登记行为并不是权利人取得权利的法律源泉，登记机关向物权人颁发的权利证书如房屋产权证、土地使用权证等并非设权证书而是证权证书。就此而言，登记的意义大约可与公证机关的公证相提并论。权利人如果不想去登记，不愿去公示，那就悉听尊便，但不能因此就说他不是权利人，只是说他没有通过登记的方式向世人告之他是权利人而已。他取得权利是因为他所实施的法律行为如买卖合同并且卖方将标的物交付给了他，登记则是将他取得权利的事实“广而告之”而已。 物权行为在逻辑上的难题之一是将动产和不动产采取不同的权 利取得方式，动产依交付，不动产依登记，或者说动产是实物交付，不动产是权证交付，权证交付的核心是变更登记，即俗称的“过户”。事实上，交付与登记仅仅是公示方式的区别，而不是权利取得方式的区别。在动产，交付具有了双重功能：既是权利的取得方式，同时又完成了权利变动的公示，产生了公示的效力。在不动产，交付仅仅是权利的取得方式，但公示并未同时进行，并且依据法律公示需以登记的方式进行，才能产生公示的效力。对动产与不动产采取不同的公示主要是源于物的经济意义的考量，但二者的这种差别绝没有达到法律要对它们的权利取得方式加以区分的地步。

不动产登记申请审批表及使用填写说明

附件5 不动产登记申请审批表 单位：□平方米 □公顷（□亩）、万元

不动产登记申请审批表使用和填写说明 一、使用说明 不动产登记申请审批表主要内容包括登记收件情况、申请登记事由、申请人情况、不动产情况、抵押情况、地役权情况、登记原因及其证明情况、申请的证书版式及持证情况、不动产登记审批情况。 不动产登记申请审批表将登记申请表和登记审批表合并，并非将申请程序和审批程序合并。不动产登记申请审批表为示范表格，各地可参照使用，也可以根据实际情况，从便民利民和方便管理出发，进行适当调整。 二、填写说明 【收件编号、时间】填写登记收件的编号和时间。 【收件人】填写登记收件人的姓名。 【登记申请事由】用勾选的方式，选择申请登记的权利或事项及登记的类型。 【权利人、义务人姓名（名称）】填写权利人和义务人身份证件上的姓名或名称。 【身份证件种类、证件号】填写申请人身份证件的种类及编号。境内自然人一般为《居民身份证》，无《居民身份证》的，可以为《户口簿》、《军官证》；法人或其他组织一般为《组织机构代码证》，无《组织机构代码证》的，可以为《营业执照》、《事业单位法人证书》、《社会团体法人登记证书》。港澳同胞的为《港澳居民来往内地通行证》或《港澳同胞

回乡证》、《居民身份证》；台湾同胞的为《台湾居民来往大陆通行证》或其他有效旅行证件，在台湾地区居住的有效身份证件或经确认的身份证件。外籍人的身份证件为《护照》和中国政府主管机关签发的居留证件。 【通讯地址、邮编】填写规范的通讯地址、邮政编码。 【法定代表人或负责人】申请人为法人单位的，填写法定代表人姓名；为非法人单位的，填写负责人姓名。 【代理人姓名】填写代权利人申请登记的代理人姓名。 【代理机构名称】代理人为专业登记代理机构的，填写其所属的代理机构名称，否则不填。 【联系电话】填写登记申请人或者登记代理人的联系电话。 【坐落】填写宗地、宗海所在地的地理位置名称。涉及地上房屋的，填写有关部门依法确定的房屋坐落，一般包括街道名称、门牌号、幢号、楼层号、房号等。 【不动产单元号】填写不动产单元的编号。 【不动产类型】填写土地、海域、无居民海岛、房屋、建筑物、构筑物或者森林、林木等。 【面积】填写不动产单元的面积。涉及宗地、宗海及房屋、构筑物的，分别填写宗地、宗海及房屋、构筑物的面积。 【用途】填写不动产单元的用途。涉及宗地、宗海及房屋、构筑物的，分别填写宗地、宗海及房屋、构筑物的用途。 【原不动产权证书号】填写原来的不动产权属证书或者登记证明的编号。 【用海类型】填写《海域使用分类体系》用海类型的二级分类。

我国不动产登记制度

我国的不动产登记制度 一、不动产登记的含义与理论意义 (一)不动产登记的概念 关于不动产登记制度的概念，不同学者有不同的观点。 王利明教授的观点是：不动产登记是登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依据法定的程序进行登记。 孙宪忠教授的观点是：不动产登记是指经权利人申请，国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记薄的事实。 梁慧星教授的观点则是：不动产登记是指土地及其定着物之所有权和其他项权利的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门簿册上。 综上所述，所谓不动产登记是指经权利人申请，国家专职部门将有关申请人的不动产物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于不动产登记机关掌管的专门的簿册的事实。不动产登记事实上包括两层含义：一是登记与否的事实状态，二是登记的过程或程序。 （二）不动产登记的理论意义 不动产物权登记的意义，就是完成物权公示原则的要求，通过登记为不动产物权交易提供具有国家公信力支持的、统一的、公开的法律基础。

1、不动产登记为不动产物权变动提供法律基础 不动产物权登记，在物权法上的本质，一方面是对于当事人之间不动产物权变动的法律承认，赋予不动产物权变动充分的法律效力；另一方面由于物权具有强烈的排他性，也是给与第三人足够的警示，为第三人提供安全告诫。 2、不动产登记具有国家公信力 国家出面承担登记责任，就国家行为的严肃性为保障，使得不动产登记具有取得社会一体信服的法律效力。而国家公信力是不动产登记“权利正确性推定效力”的根据；同时，善意第三人根据不动产登记薄取得登记的权利，即使与实际权利状态不符，其权利也应受到保护。 3、国家进行的不动产登记具有统一性，是不动产物权统一的法律基础 通过不动产登记，国家为不动产物权提供了一个在整个法律实施范围内有效的法律基础。从市场经济的发展和人民群众的生活需要来看，国家为不动产所提供的统一效力意义巨大。 二、不动产物权变动模式 物权变动分为因法律行为引起的物权变动和因非法律行为引起的物权变动。前者是生活中的主要部分，体现着当事人意思自治，故物权法变动模式是针对因法律行为引起的物权变动而言。

不动产登记的意义

不动产登记的意义 对不动产实行登记制度，世界各国皆然，我国古已有之，今日亦是如此。不同之处只在于其功能重心发生变迁，古代重在征收赋税，今日则重在表征不动产物权之归属及其变动。我国《物权法》第2章第1节专门规定了不动产登汜制度，该规定处于《物权法》的总论部分，对所有的不动产物权都有直接的适用力。需要特别指出的是，登记在不同的环节、不同的物权上意义有所不同，这不可不察，而无论哪种登记，其对我们的不动产权益影响至深且巨，对此予以高度重视实有必要。 本文下面将结合《物权法》的规定，就不动产登记的一般意义做出简单梳理。 1、确定不动产物权的归属 这最突出的体现在于房屋所有权上。原则上，房屋登记在谁的名下，谁就是房屋的所有权人，在小区楼宇中，房屋所有人即所谓的业主。登记名义人为多人的，则为多人共有，如夫妻共有。在个人财产无法自动转为共有财产的夫妻财产制的框架下，为了房产的归属明确，减少不必要的纠纷和举证的麻烦，对共有房产及时的进行共有登记是较为妥当的。不动产登记簿是证明不动产物权归属的基本依据，对此，《物权法》第16条前段列有明文，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”实际—亡，在确定不动产物权归属的同时，也确定了不动产物权的具体内容。详言之，登记的是不动产所有权，则该不动产所有权归属于登记名义人；登记的是建设用地使用权，则建设用地使用权归属于对应的登记名义人。不动产登记簿既登记不动产上的物权，又登记物权的权利人，如此达到公示权利及权利归属的目的。 2、发生不动产物权的变动 这主要指向登记要件主义物权变动模式下的不动产物权。所谓登记要件主义的物权变动模式，是指登记是发生物权变动的必要条件，未进行登记，无法发生相应的物权变动。如在房屋买卖中，当事人未到不动产登记机构进行房屋所有权的转移登记，房屋所有权不发生转移；在未进行房屋所有权注销登记的情况下，即便抛弃对房屋的现实占有，仍不构成抛弃房屋所有权。这主要规定在《物权法》第9条第 1款前段和第14条，即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；”、“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”。根据文义解释，如果已经申请登记，但尚未记人登记簿，则物权变动尚未发生。在采取登记要件主义的韩国，学界也持相同看法，即当事人申请即便已被受理，但未被登记员记载于登记簿时，仍不发生物权变动的效力。(郭润直：《不动产登记法》，博英社，1998，第72页。转引自崔吉子，“韩国的不动产登记制度”，载崔吉子：《韩国物权法专题研究》，北京大学出版社， 2013，第117页。)这种登记要件主义物权变动模式下的物权主要有房屋所有权、建设用地使用权

不动产登记申请表

不动产登记申请表登记类型□转移登记□预告登记权利类型 申请人情况转让方姓名 （名称） 证件类别及号码 占有份额联系电话代理人证件类别及号码联系电话转让方姓名 （名称） 证件类别及号码 占有份额联系电话代理人证件类别及号码联系电话共有形式□共同共有□按份共有 申请人情况受让方姓名 （名称） 证件类别及号码 占有份额联系电话代理人证件类别及号码联系电话 受让方姓名 （名称） 证件类别及号码 占有份额联系电话代理人证件类别及号码联系电话 受让方姓名 （名称） 证件类别及号码 占有份额联系电话代理人证件类别及号码联系电话 共有形式□共同共有□按份共有申请证书单一版申请分别持证□是□否 不动产情况 不动产坐落丘权号 不动产权证号宗地代码 不动产登记证明号不动产单元号 房屋所有权证号国有土地使用证号 建筑面积（平方米）交易价格（万元）资金监管□是□否 备 注 询问笔录 询问对象询问内容询问结果 转让方1、转让方是否已向受让方全面、真实地介绍了上述不动产，并自愿将 该不动产相关权利转移给受让方？ □是□否 转让方2、转让方是否保证受让方受让的不动产无权利瑕疵，不受他人追索？□是□否 受让方3、受让方是否已全面了解上述不动产，并自愿受让该不动产相关权利、 义务及责任？ □是□否4、房地一体登记的：是否已实地查看并核实该不动产状况，该不动产 现状与房产配图内容是否一致？ □是□否 转让方5、提交的有关材料及本表是否为本人（单位）或代理人自愿签署，并自愿办理登记申请？□是□否 受让方□是□否转让方 6、其他需说明事项。 受让方 申请人承诺 本申请表填写内容和询问记录真实，并且为申请人真实的意思表示；所提交的登记申请材料真实、合法、有效，已经受理人员当面询问。如有任何虚假，由申请人承担法律责任和经济责任。特此承诺。 转让方（被询问人）：受让方（被询问人）： 代理人（被询问人）：代理人（被询问人）： 受理人（询问人）：申请日期：年月日 本表单适用于双方申请，申请人为单位的，应在“申请人情况”栏中名称处盖章。

不动产登记制度

不动产是绝大多数国民的主要财产形式，不动产登记涉及每个家庭，在推进过程中要始终明确保障交易安全、保护权利人权益的根本目的，以便民利民为指归，要注重保护不动产权利人合法财产权。 同时，不动产统一登记还是房产税开征的前提条件，被视为房地产调控的“利器”之一。专家表示，不动产登记制度能弥补反腐机制存留的漏洞，从源头上杜绝“房叔”、“房婶”这样使命：中国市场经济物权的基石之一难度：现有制度给法律实践带来极大隐患影响：不直接对房地产市场产生影响，但为房产税向存量征收创造条件进度：预计具体条例出台或延迟到今年年底 ⊙记者于祥明○编辑龚维松 中国市场经济物权基石——不动产登记制度，将“浮出水面”。 国务院总理李克强30日主持召开国务院常务会议，讨论《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》，决定向社会公开征求意见。会议强调，已经发放的权属证书继续有效、已经依法享有的不动产权利不因登记机构和程序的改变而受影响。会议决定，按照立法程序要求，将不动产登记暂行条例征求意见稿向社会公开征求意见，之后再推进相关法律修改工作。 中城投资总裁路林30日晚间对上证报记者说，不动产登记首先是财产权利的证明，这是物权法进一步的落实。若制度建立，对中国具有划时代的意义。在国外，每个城市市政厅的第一间办公室就是不动产登记部门，可见其重要性。 不过放眼当前，我国不动产登记制度的首要问题是登记由四至五个登记部门（土地、房屋、林权、草原、滩涂）负责。这样的登记制度给不动产的法律实践带来极大隐患。 市场经济物权基石 去年3月10日，首度对外披露的《国务院机构改革和职能转变方案》提出，国务院机构职能转变将涉及10项内容6个方面。其中在加强基础性制度建设方面提出，“建立不动产统一登记制度，以更好地落实物权法规定，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。” 对此，国土资源部副部长胡存智也明确，“当前中国正在加快推进政府机构改革和职能转变，不动产登记制度的创新和建设是其中一项重要内容。”

不动产登记是什么意思

不动产登记是什么意思 指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段， 不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政 管理行为。 例如，某甲通过合法建筑建造住宅一处，经甲向房产管理部门申请，由房产管理部门将其房屋权属状况记载于不动产登记簿，该项 记载就是不动产登记，又称不动产物权登记。不动产物权登记是权 利人申请国家职能部门将申请人的不动产物权事项进行核实，并确 认其不动产物权合法性的程式。不动产登记制度产生于欧洲。最早 的登记制度就是出现于1722年的《普鲁士抵押与破产法》，之后在1795年法国制定的《抵押法》也规定了不动产抵押的登记制度。 不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物，因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。土地和房产是 民众最关注的不动产。 一、含义 1.登记是依当事人申请的行为。 2.登记是国家专职部门的活动。 3.登记内容为不动产物权及其变动事项。 4.登记事项须记载于不动产登记簿。 权利 (1)所有权;(2)地上权;(3)永佃权;(4)地役权;(5)先取特权;(6) 质权;(7)抵押权;(8)租赁权;(9)采石权。 性质

不动产登记的性质，是指不动产登记行为的法律属性。关于不动产登记的性质，大致有三种学说：(1)公法行为说、(2)证明行为说、(3)私法行为说。 不动产登记并非登记机关的行政管理行为，其本质应为产生私法效果的事实行为。 二、主要内容 不动产登记的目的是通过登记，使潜在的交易当事人能清晰地识别标的物上的权利内容。具体地说，不动产的登记就是向公众公示 不动产之本身的状态(即标示，包括面积、位置等)与不动产物权的 变动情况(即物权的设立、移转、变更和消灭等)，以及不动产上所 成立的负担情况等。 1.不动产之本身的状态。不动产之状态指用文字(图、表)反映一宗或数宗不动产的状态情况。包括不动产的位置、权属、界限、面 积和用途等基本情况。 对不动产的界定指的是在外观上可以清楚界定，并以某种方式加以利用或经营的土地及其地上建筑物。但物权法中的不动产概念除 了“土地，附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属 设备为不动产”外，更重要的是法律意义上的界定，即是一种纯形 式的界定。这种界定，以对不动产之官方记录(地籍册)为基础;同时 此种界定自身又成为以不动产在不动产登记簿中进行登记的基础。 因此，“法律意义上的土地，是以地籍块方式进行测量与标记的， 并在土地登记簿中以‘土地’进行登记的——如建立专门的土地登 记簿簿页，或在共同登记簿簿页中置于专门的号码之下——地球表 面的一部分”。 2.物权的设立(取得)。不动产物权的设立或产生，是指物权与特定主体相结合，即某一主体取得对某物的物权。不动产物权的设立 或产生，从获得物权的主体而言，又称物权的取得。物权的取得包 括原始取得与继受取得两种情况。不同的取得其具体方式和效果也 有不同。除了极少数法定物权以外，不动产物权取得都以公示为条