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包头富力地产介绍

富力地产强力入驻包头为鹿城地产立“新规”

https://www.docsj.com/doc/f65461242.html,新浪乐居2014/6/10 12:56:26

新浪乐居讯(编辑晓雯)6月7日，包头购房者等待已久的包头富力城 (论坛相册户型样板间点评地图搜索)销售体验中心正式迎接客户，掀起了一阵橙色风暴。尽管目前还未开盘，但富力城的名声早已在去年就已打响，政府的招商引资、富力城正式落户、亮相前的几次火热的活动，加之富力地产本身的品牌凝聚力与携手新浪乐居打造1万享5万的电商第一盘，让富力城这个楼盘项目格外受到关注。

品牌地产落户包头规范地产行业标准

作为中国地产前十强，富力地产的品牌效应是毋庸置疑的。从去年年初开始，包头市按照新都市区城市设计要求，综合用地现状，启动了新都市区地产项目的招商工作。去年9月，包头市政府组成招商工作组赴北京、广州与富力地产集团进行了交流，经过双方的共同努力，最终促成了项目的成功落地。作为政府招商引资的项目，富力城的进驻引起了广泛的关注，在签约之后，为打造新都市区的繁华之城，包头富力城从今年5月开始大规模拓客，几场覆盖范围大、覆盖规模广、覆盖人群多的大型主题活动让富力城成功吸引住包头购房者的眼球。

纵向来看，包头目前的房企中，全国性的知名房企也有几家在包头落户，但能够做到如此广泛拓客的，还在少数。另外，包头房地产市场目前的状况虽然比较健康，但不乏小企业的资金链断裂、证件不齐全等内在缺陷，有些还有房屋质量上的问题，若情况严重则直接损害购房者的权益。因此，相比较而言，大型地产集团富力地产在包头的强势落地，不仅仅带来的是对包头房地产市场的冲击，其品质与品牌更保证了房子的品质与标准，更规范了包头房地产市场的行业标准。

新都市区安家包头购房者的福音

从项目本身来看，富力地产打造的包头富力城项目是一座城市综合体，其中不仅包括了住宅，还有写字楼与商场、酒店、公寓等商业地产。就包头市场目前现有的城市综合体，仅有万达广场、时代广场等为数不多的项目。而对于九原区来说，十几家房企争先恐后地抢占政府迁移先机，但目前为止还未见繁荣景象。

落户与九原区的品牌房企目前仅有恒大与富力两家，落户于九原核心区的恒大华府与恒大帝景意在打造包头中高端楼盘，而富力城则涉及购房者范围更加广泛，结合其城市综合体的特点与未来新都市区的发展规划，加之包头政府的扶持，相信富力城将发展成为九原区独树一帜的地标性项目。当然，对于包头购房者来说，有了更加多样化的选择，从品牌价值到项目具体规划，富力城都会带给包头购房者全新的居住以及吃喝玩乐一体化的享受。

房地产定价原则

住宅项目定价方法(科学、详尽）－)住宅项目定价方法探讨在住宅项目定价实践中，其定价方法较多，其中主要有成本加成定价法，它指的是在项目单位成本的基础上加上一定比例的目标利润作为项目的单位售价，其公式为P=C×(1+η)[1]，但这种定价方法仅仅考虑成本与企业的目标利润，而不考虑需求和市场竞争状况，其结果是住宅要么卖不出去，要么企业不能获取较大的利润。竞争定价法，它指的是以竞争对手的价格作为基础的定价方法，这种方法考虑了市场需求和行业竞争状况，在房地产竞争激烈的今天，其住宅的需求弹性较小和供大于求的情况下，为了不破坏整个市场价格的平衡，这是一种较常采用的定价方法，但这种方法仅从竞争对手价格这一单一指标进行考虑，这样就显得过于笼统，没有很好地按区域、住宅物业形态等因素进行市场细分，故在项目定价实际应用中将会遇到障碍。此外，还有尾数定价法，以及差别定价法。在本文中，主要介绍一种能够运用于房地产企业中实际可操作的定价方法，它其实是对竞争定价法的一种深化和延伸。在这里，称之为类比量化定价法。该定价方法指的是对住宅价格有影响的主要因素按其影响因素的不同分别确定权重，并对其中的每一单个因素根据其优劣赋予不同的分值，然后选择与本项目类似的项目进行类比后分别一一赋予分值，其次根据权重乘以相应分值求和得出各项目的总分，再次通过所得出的各项目的总分与已知项目的均价按最小二乘法建立函数关系式得出拟售住宅项目的均价，最后根据位置、楼层、景观、朝向等进行价格调整确定出每一单元的拟售价格。该方法其优越性在于将其定价影响因素进行了量化，而赋予的分值又仅仅是通过调查对比得出，而不是采取专家打分

法使得分值的随意性和波动性都比较大，而且充分考虑了市场需求和行业竞争状况。一、影响因素、指标及其分值的确定笔者共列出了12个主要影响因素，分别是位置、价格、配套、交通、物业管理、周边环境（景观、污染）、城市规划、楼盘规模、建筑风格及立面、户型、发展商品牌和实力、广告，其分值分别为1、2、3、4、5。分值越大，表示等次越高，详见下表1。

地产公司排名

中国10大房地产公司排名万科（Vanke) 公司前身为成立于1984年的深圳现代科教仪器展销中心，1987年3月更名为“深圳现代企业有限公司”，同年11月进行股份制改组，并向社会发行股票。1988年深万科股票在深圳特区证券公司挂牌，1991年1月29日“深万科A”在深圳证券交易所上市，上市首日开盘价14.58元，1993年4月首次发行B股，同年5月28日“深万科B”上市。中海地产中海地产集团有限公司是香港中国海外集团有限公司控股的属下企业，在香港交易所上市的地产公司。主要业务是物业发展及投资、楼宇及土木建筑、基础工程及项目管理、房地产代理及管理，以及基建项目投资。是恒生指数成份股(蓝筹股)。合生创展民营企业家朱孟依先生于1992年成立，1998年在香港联合交易所有限公司主板上市，是以发展中高档大型住宅地产物业为主的大型地产集团。主要业务是投资控股、物业发展、物业投资及物业管理业务。保利地产是中国保利集团旗下的大型房地产国有企业。公司总部设在广东广州。1992年底成立后开始进入房地产行业，在坚持以中高端精品住宅开发为主。1983年，解放军总参谋部、中国联合组建一家对外贸易公司，起名“保利”，保卫胜利之意。英文前缀词POL Y-有“多”“聚”的含义，与中文“保利”一词发音相同且寓意也契合。保利集团的主标志，取英文“PLA”（中国人民解放军缩写）、“POL Y”、“POWER”等单词首字母P变形而来。一大批老一辈国家领导人都在保利。碧桂园 (Country Garden) 名字来自广东顺德的“碧江”和“桂山”合称而成。物业买家大多数是香港人，用途是香港人的渡假屋（香港亲朋假日社交联谊）、安顿在内地居住的家人、或者退休回乡的长者父母。碧桂园根据社会和人居发展的需求，不断丰富“大规模社区+优美环境+优质产品+优质管理服务+超级配套体系+合理定价”为内涵的碧桂园家园模式。北京首都开发控股（集团）有限公司由城开集团与天鸿集团合并重组，于2005年12月10日正式挂牌成立的国有大型房地产开发企业。2008年奥运会重大工程项目中，两大集团也是重要的投资建设者。恒大地产绿城地产绿城成立于1995年，2005年转制为外商独资企业。万达集团万达集团创建于1988年，现涵盖机电、化工、轮胎、地产开发四大产业。大华集团

房地产项目价格体系

XXX一期价格体系一、定价前提国家宏观政策没有根本的改变产品品质、楼盘的展示面和价格相匹配，保证广告宣传适度的力度发展商的密切配合售楼处和样板房按策划标准配置二、定价原则实现整个项目销售均价；前期为后期项目的开发留下一定的升值空间；适当参照周边同类、市场同质竟争楼盘的市场价格；考虑消费者心理价格因素；绝对的品质、恰当的价位带来的高性价比定能对市场形成一种震憾。三、市场分析本案周边的楼盘的销售均价在1700-2000元/㎡；年底楚州房地产的供应量大幅增加，针对本案，清华苑、世纪佳苑、金陵名府等均会推出；本案的产品要得到楚州人的认同，我们对下列问题应引起重视： ※保证楼盘品质，包括园林规划、外立面造型及选材、智能化系统、节能环保工艺及材料、施工单位的实力及施工工艺、施工现场的展示、建材、交楼标准等※营销方面包括采用情景营销方式，售楼处的装修应和项目的定位相匹配、园林展示、样板房应考虑空间感和卖点的提炼、样板房户外景观和园林的结合四、价格策略本项目规模较大，开发周期较长，市场不可预测因素对项目价格影响较大，为了稳健地运作项目，开盘即树立中高档楼盘的整体形象，同时保证前期购买业主的收益和信心，为后

期产品作市场铺垫，在价格策略上，我们建议采用策略，平开高走，即： 1、导入期在市场上奠定楚州中高档楼盘形象、以正常价入市，； 2、深入调研竞争楼盘、可比项目的销售价格，特别是重点项目的动态； 3、根据项目进度和园林、配套设施的完善、社区形象的展示逐步提高售价，使先期购买的业主感受升值喜悦，使后买的业主感到物有所值； 4、在销售策略上，采用分批分栋推出的方式销控，并立足于全面详实的市场数据结合发展动态制定分批的价格并动态地调整； 5、关注市场热点及亮点； 6、吻合项目的总体定位、明确的市场路线、总的销售策略；五、价格制定方法利用市场比较法和成本法,进行针对性比较,进行各项修正,进行综合评价后,制定初步价格本楼盘价格定位理念：缔造最好的物业定位及包装方案使市场的潜在客户对其的价格预期很高，以相对合理价格推出，使市场觉得物业比定价“超值”。六、一期A区价格表体系（下述价格为优惠折扣后价格） 1、首先推出1、 2、29、30栋，均价1920元/㎡（实收）；表面均价2000元 /㎡； 2、其次推出6、7、8、31、32栋，均价1945元/㎡（实收）；表面均价2026 元/㎡； 3、最后3、 4、 5、27、28栋，均价1970元/㎡（实收）；表面均价2052元/ ㎡； 4、共14栋实收总均价1955元/㎡； 5、前期交款约1800万，分摊到A区平均每平方米413元，约定优惠额度为所交款的10%，最后分摊到价格里为42元/㎡； 6、1次性付款97折，按揭99折；（71%客户选择按揭付款，29%的客户选择

富力地产公司战略管理分析

一、富力地产发展概况广州富力地产股份有限公司是中国综合实力最强的房地产企业之一，获得由国家建设部颁发的房地产开发企业一级资质证书。2005 年7 月14 日，在香港成功上市。10 年后进入北京，迅速以北京富力城打开了京城房地产市场。富力地产不仅提出做“一体化地产运营商”的企业口号，还提出“集团化、专业化、品牌化、全国化、市场化、国际化”的发展道路。富力的产品已经涉及到住宅、商业、写字楼以及超五星级酒店等多种业态领域。目前拥有约70 个物业项目, 土地储备约2000 万平方米，在建面积约400 万平方米。在广州，富力地产率先拿下CBD 中心所在地珠江新城超过十个地块，约140 多万平方米建筑面积的商业楼宇，另外，富力地产还与全球著名连锁酒店管理集团——万豪国际集团和凯悦酒店集团合作，共同打造两家超五星级酒店。二、富力地产企业战略 1 ．富力地产企业总体战略目标住宅年营销总额110 亿元。 2 ．富力地产企业总体战略定位做一体化地产运营商，“集团化、专业化、品牌化、全国化、市场化、国际化”的发展道路。集团化：地产开发各环节的专业化与规模化专业化：专注于地产开发，做大做精品牌化：品牌传播的系统化全国化：南拓北进，全国化布局市场化：强势介入商业地产，商用、住宅、租赁等一体化国际化：资本国际化，香港上市 3 ．富力地产战略布局规划（1 ）.总体布局模式：以广州为核心的华南区域及以北京为核心的华北区域，除广州和北京外，富力地产已向天津、西安、重庆等城市扩展，（2 ）.南北富力平分秋色富力地产目前已拥有46 个物业项目，其中已开发项目18 个，开发中及待开发项目28 个。富力地产现有土地储备约1000 万平方米，在建面积约300 万平方米。 ①南富力 2005 年，南富力管辖的广州取得的41 亿元销售额中，纯住宅销售总套数4400 套，销售总面积47 万平米，住宅销售金额32 亿元，住宅均价7000 元/ 平米。 ②北富力北富力管辖的北京及天津地区，5 大项目分别是北京富力城、富力爱丁堡、富力信然庭、富力又一城及天津富力城，（3 ）.土地储备富力共拥有总建筑面积约940 万平方米的土地储备，其中地上可售建筑面积约为780 万平方米。此外尚未取得土地使用权证的还有约300 万平方米。目前，总土地储备的建筑面积已达约1,400 万平方米。 4 ．阶段性发展战略模式富力地产，已经完成了从产品主导向品牌主导，从价格竞争到价值竞争，从普通地产商到一体化地产运营企业的转变。（1 ）. 第一阶段：旧城改造（2 ）. 第二阶段：全国扩张（3 ）. 第三阶段：进军商业地产（4 ）. 第四阶段：国际化进程 2006 年7 月14 日，富力地产在香港联合交易所主板成功上市，上市主编号2777 正式登陆国际资产市场，成为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业，并荣登市值最高的公司之一，富力开始了国际

TOP-2018-房地产开发商TOP100

2018房地产开发商TOP100 2018-05-28eNet&Ciweek/雪茄 2018中国互联网+房地产开发商TOP100 排名企业名称 1 恒大集团 2 中国海外发展 3 万科地产 4 碧桂园 5 华润置地 6 富力地产 7 绿地控股 8 保利地产 9 招商蛇口 10 龙湖地产 11 融创中国 12 华夏幸福 13 华侨城 14 金地集团 15 新城控股 16 雅居乐集团 17 越秀地产 18 荣盛发展 19 SOHO中国 20 中国金茂 21 旭辉控股集团 22 世茂房地产

排名企业名称 23 龙光地产 24 陆家嘴 25 金隅股份 26 海航基础 27 远洋集团 28 合生创展集团 29 深圳控股 30 中国奥园 31 合景泰富 32 宝龙地产 33 嘉华国际 34 中骏置业 35 建发股份 36 金融街 37 泛海控股 38 绿城中国 39 禹洲地产 40 保利置业集团 41 首开股份 42 泰禾集团 43 时代地产 44 雅戈尔 45 阳光城 46 首创置业

排名企业名称 47 国瑞置业 48 光明地产 49 金科股份 50 大悦城地产 51 城投控股 52 仁恒置地 53 滨江集团 54 瑞安房地产 55 华发股份 56 融信中国 57 银亿股份 58 蓝光发展 59 正荣地产 60 北京城建 61 大名城 62 苏宁环球 63 北辰实业 64 绿景中国地产 65 华南城 66 中粮地产 67 路劲基建 68 力高集团 69 浦东金桥 70 中南建设

排名企业名称 71 张江高科 72 新湖中宝 73 格力地产 74 新华联 75 南京高科 76 香江控股 77 中洲控股 78 中华企业 79 建业地产 80 顺发恒业 81 花样年控股 82 迪马股份 83 上实城市开发 84 华远地产 85 福星股份 86 景瑞控股 87 信达地产 88 云南城投 89 冠城大通 90 阳光100中国 91 天安 92 亿达中国 93 中弘股份 94 美好置业

工业地产盈利模式不可挂羊头卖狗肉

168厂房网：工业地产盈利模式不可挂羊头卖狗肉工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。工业地产与商业地产比较商业地产盈利模式对于开发商而言，可售可租．盈利在于销售收入或者租金；对于运营商来说．盈利主要在于以高素质、高标准的经营，以获取稳定租金和管理费为利润主要来源；对于小业主来说．开发商一是通过与制造商合作开发赚取适当开发利润，是自建再通过销售或者出租获取利润；运营商则以其专业的素质和优质服务赚取租金收人和管理费；小业主则是自己生产赚取利润，是出租获取租金回报。工业地产要火？一家专业以做工业地产市场的168厂房网（https://www.docsj.com/doc/f65461242.html,）根据近期DTZ戴德梁行发布的一份市场信心调查报告显示：相比写字楼市场，内地工业地产市场过去五年一直被忽视，而随着国内经济环境及工业结构的调整，其未来更具投资价值。在美国，工业地产（主要包括物流、园区办公/研发中心、厂房等物业）领域最大的投资公司市值并不低于写字楼和零售商场的投资公司，但在中国二者显然不能同日而语。据普洛斯集团（以下简称GLP，）2012财年财报显示，其在中国营收同比增长81%，达16亿美元（约合100亿元人民币），项目分部在中国的30多个城市。记者发现进入中国的国际工业地产巨头不止此一家，一位业内人士十分无奈地告诉《英才》记者，国内的高端物流地产开发领域已被国际巨头们垄断。在“史上最严”调控政策实施之初，一些国内房地产开发商们就在寻求新的利润来源。富力地产（02777.HK）在2010年就已经投资数十亿元，在广州白云机场(600004,

中国房地产企业排名榜前100强.doc

中国房地产企业排名榜前100强中国房地产企业排名榜前100强更新：2018-12-14 10:11:00 3月19日，“2014中国房地产100强测评成果发布会暨500强峰会”在北京举行。大会发布了2014中国房地产开发企业100强、100强房企首选供应商品牌两大主榜单，以及房地产开发企业综合实力100强等系列子榜单。万科、恒大、万达、绿地、保利、中国海外、世茂、碧桂园、绿城和龙湖列100强前十位。2013年全国商品房销售面积为13.06亿平方米，同比增长17.3%，销售面积同比增幅快速回升，达到2010年以来的最高水平;全国商品房销售额为8.14万亿元，同比增长26.3%。中国房地产企业排名榜前100强（）排名企业名称排名企业名称1万科企业股份有限公司51农工商房地产（集团）股份有限公司2恒大地产集团52联发集团有限公司3大连万达商业地产股份有限公司53上海中建东孚投资发展有限公司4绿地控股集团有限公司54海航地产控股（集团）有限公司5保利房地产（集团）股份有限公司55朗诗集团股份有限公司6中国海外发展有限公司56宁波奥克斯置业有限公司7世茂房地产控股有限公司57北京城建投资发展股份有限公司8碧桂园控股有限公司58上海证大房地产有限公司9绿城房地产集团有限公司59重庆华宇物业（集团）有限公司10龙湖地产有限公司60中骏置业控股有限公司11广州富力地产股份有

限公司61俊发地产有限责任公司12融创中国控股有限公司62三盛地产集团13金地（集团）股份有限公司63荣盛房地产发展股份有限公司14华润置地有限公司64首创置业股份有限公司15招商局地产控股股份有限公司65重庆新鸥鹏地产（集团）有限公司16远洋地产控股有限公司66方兴地产（中国）有限公司17佳兆业集团控股有限公司67福晟集团18华夏幸福基业股份有限公司68上海城建置业发展有限公司19复地（集团）股份有限公司69上置集团有限公司20金科地产集团股份有限公司70越秀地产股份有限公司21雅居乐地产控股有限公司71中粮地产（集团）股份有限公司22新城控股集团有限公司72天朗控股集团23北京首都开发控股（集团）有限公司73K2地产24金融街控股股份有限公司74宁夏亘元房地产开发有限公司25融侨集团股份有限公司75南京栖霞建设股份有限公司26建业住宅集团（中国）有限公司76西安紫薇地产开发有限公司27阳光城集团股份有限公司77上海建工房产有限公司28四川蓝光和骏实业股份有限公司78浙江祥生房地产开发有限公司29江苏中南建设集团股份有限公司79龙记地产集团股份有限公司30路劲地产集团有限公司80新疆华源实业（集团）有限公司31旭辉控股（集团）有限公司81上海城投置地（集团）有限公司32泰禾集团股份有限公司82方圆地产控股有限公司33亿达集团有限公司83鸿坤地产集团34正荣集团有限公司84五洲国际控股有限公司35卓越置业集团有限公司85天山房地产开发集团有限公司36宝龙地产控股有限公司86苏州圆融发展集团有限公司37融信（福建）投资集团有限公司87国贸地产集团有限公司38广东珠江投资股份有限公司88中锐地产集团39建发房地产集团有限公司89重庆泽京房地产开发有限公司40禹洲集团90荣和集团41上海实

房地产竞争项目价格对比表(标准通用)

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房地产价格定位分析及项目定价的方法

房地产项目定价的方法定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。一、成本导向定价成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价法三种方法构成。（一）、成本加成定价方法这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为：单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元）这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。

房地产价格计算

基于性价比一致原则的房地产价格计算〖基本思路〗本价格计算方法的基本出发点是尽量保证每套房屋的性价比一致。性价比中的价格是指单位销售面积的价格。而性价比中的性能，则应该是多方面的指标综合加权评价而成。应该选择多个重要的性能指标来评价某套房屋的综合性能，例如： 1）楼层（楼层高低） 2）海景/江景/河景/湖景等水景 3）山景/园景等其他景观 4）宁静（所处位置的宁静程度） 5）户型（该房屋户型的优劣，适应其目标客户的程度） 6）朝向（该房屋方位朝向的优劣） 7）视野（视线是否受阻及视野开阔程度） 8）私密性以上8项指标中，第1项指标“楼层”可看作是纵向指标，可以通过楼层价差来反映其指标分值的高低。而其他7项指标则是横向指标，通过分别评价并加权汇总来计算其横向的综合性能;各个因素的权重则主要靠经验和价格试算确定。

〖计算流程〗〖计算步骤〗一、确定均价均价通常根据项目销售目标而定。在确定目标均价时，常用以下几种定价方法： 1．成本加成法即通过核算项目开发建设各项成本，加上目标利润，反推销售单价。 2．市场比较法以市场情况、特别是竞争项目销售价格为基础制定销售单价。此种方法应该评价分析相对于竞争项目的竞争优势（劣势）和所处的竞争地位。 3．消费者心理价格法

通过调查了解消费者的心理承受价格而制定销售价格。实际应用中，消费者实际购买的价格往往高于其参加调查时所提出的心理承受价格。在制定目标均价时，通常需要将以上3种方法综合运用。二、确定楼层价差确定楼层价差有两种方法，一种方法是每个楼层都存在楼层价差。纵向楼层价差根据地域和形态的不同而不同。在一些城市，高层住宅的楼层价差通常为20~50元/m2，顶层价格通常最高;小高层住宅的楼层价差通常为15~30元/m2，顶层价格通常最高;多层住宅的楼层价差通常为30~50元/m2，3、4楼的价格通常最高（也存在底楼和顶楼带花园而价格最高的情况）。另一种方法是楼层分段价差，这种方法主要针对高层住宅使用。即将楼栋各楼层分为若干楼段，每一楼段内部各楼层之间不存在楼层价差，但楼段之间存在楼段价差。采用楼层分段价差方法时，楼段价差通常在50~100元/m2，每个楼段通常包括5个楼层左右。三、确定横向房屋价格系数计算房屋价格系数的基本思路是分项评分、加权计算。前文已经提到，计算横向的房屋价格系数时，考察了7个关键指标：水景、山景、宁静、户型、朝向、视野与私密性。

房地产开发项目成本费用估算表

费用项目计费标准与依据总价单价一．土地费用１．土地出让地价款２．征地费３．拆迁安置补偿费４．土地转让费５．土地投资折价６．土地租用费二．前期工程费１．地质勘测测绘费设计概算的０．５％左右元２．规划设计费建安工程费的３％左右３．可行性研究费占总投资的１％－３％４．道路费５．供水费６．供电费７．土地平整费三．基础设施建设费１．供电工程２．供水工程３．供气工程４．排污工程５．小区道路工程６．路灯工程７．小区绿化工程８．环卫设施四．建安工程费１．单项工程多层800 ２．单项工程小高层1300 ３．单项工程高层1800 五．公共配套设施建设费１．居委会２．派出所３．托儿所４．幼儿园５．公共厕所６．停车场六．开发间接费七．管理费用约为前五项的３％左右八．销售费用销售收入的４％－６％九．财务费用年贷款40%,贷款利率% 十．开发期间税费１．固定资产投资方向调节税２．土地使用税３．市政支管线分摊费４．供电贴费５．用电权费６．分散建设市政公用设施建设费７．绿化建设费８．电话初装费十一．其他费用１．临时用地２．临建图３．施工图预算或标底编制费４．工程合同预算或标底审查费５．招标管理费６．总承包管理费７．合同公证费８．施工执照费９．工程质量监督费１０．工程监理费１１．竣工图编制费１２．工程保险费十二．不可预见费前十项之和的３％－７％合计上述十二项之和

房地产开发项目投资可行性研究及融资方案编制一种编制房地产项目可行性研究报告、融资方案、项目建议书的方法与技术，这种方法集方便、快速、速成、安全等优点的房地产可行性研究或融资软件：房地产经济评价可行性研究及概预决算管理系统：房地产投资分析软件（房地产投资估算软件、房地产投资专家系统、房地产项目评估软件、房地产投资项目可行性研究与分析决策软件）可实现房地产项目投资成本分析、房地产投资收益分析、房地产投资经营分析、房地产经济分析与评价、房地产项目投资决策分析与评价、房地产投资可行性分析与评价、房地产项目投资风险分析与决策，包含投资成本测算、经营成本测算、经营收入测算（销售收入、租赁收入）、投资计划（含分期投资计划、投资分类计划）、资金筹措计划（融资分析）、房地产项目财务分析和房地产项目财务评价（销售收入与经营税金及附加表、租赁收入与经营税金及附加表、还款付息表、损益表、现金流量表、资本来源与应用表、资产负债表、投资分类损益表）、非土地拍卖和土地拍卖多方案经济分析、临界点分析（含盈亏平衡分析）、敏感性分析、概率分析快速电算化，并可撰写房地产项目可行性研究报告、房地产项目建议书和房地产商业计划书，为房地产开发或固定资产置业投资企业（单位）的项目投资决策，房地产预可行性研究、预项目实施过程中成本核算、成本控制和项目竣工后的财务决算、房地产项目后评价提供依据，是实现房地产项目管理中的投资分析、房地产项目投资决策分析、房地产投资项目评估，编制房地产项目策划书（报告）、房地产项目投资可行性分析研究报告、房地产项目建议书（报告）、房地产项目评估书（报告）、房地产项目贷款评估书（报告）及土地拍卖土地报价研究报告的好助手，也是房地产市场分析的不可缺少的工具，也可方便使用于投资领域的房地产行业分析。是房地产项目投资咨询师、房地产策划师的助手。目前该系统已形成三大版本（标准版、专业版、企业版），为了合适大众化需要开发的标准版并以几百元/套超低价格入市，并附送正版光盘及成功的操作方案并包教会初学者编制房地产可行性研究报告。

关于富力地产企业发展战略研究

关于富力地产企业发展战略研究 1富力地产发展概况 1.1富力地产企业概况 (1) 2富力地产企业战略 (1) ...1 ...1 2 3关于富力地产企业发展战略研究 3 富力地产企业文化 (5) 3.1富力企业文化之雏型一“家文化” (5) 3.2富力企业文化之发展一“给能人一个空间” (5) 3.3富力企业文化之补充一一“没有任何借口” (6) 3.4富力企业文化之核心一一“能人所不能” (6) 3.5富力企业文化之创新 ---- "富而思进，力创新高” (6) 4富力地产管控模式与运营体系 (7) 4.1富力地产企业管控体系 (7) 4.2富力地产组织架构 (7) 4.3商业地产管控策略 (8) 4.4富力地产总体运营管理体系 (9) 5富力地产人力资源 (10) 11 11关于富力地产企业发展战略研究 .......11 11 5.5组织多项活动 2.5富力地产商业地产发展战略 ................................................................... 3 2.1富力地产企业总体战略目标 2.2富力地产企业总体战略定位 2.3富力地产战略布局规划..… 2.4阶段性发展战略模式 ...... 5.1注重团队协助精神 ........ 5.2内部提拔管理层人才 ....... 5.3专业化、高素质的员工队伍 5.4学习为创新企业发展的源动力 12

6富力地产成本控制 (12) 6.1富力地产控制成本策略 (12) 6.2城市化发展战略的成本优势 (14) 6.3 富力地产财务管理 (15) 7物业管理 (15) 8企业品牌建设 (16) 8.1品牌之道 (16) 8.2品牌规划（品牌定位、品牌目标、品牌系统） ......................... 16 8.3品牌建设策略 (16) 8.4品牌管理及传播策略 .......................... 18关于富力地产企业发展战略研究

房地产价格策略

价格策略一、价格定位策略价格定位：采用产品分解定价策略，即针对项目不同的产品形式，比较市场同类产品的价格，得出项目各种不同产品的价格，最终合成项目整体价格。 1、产品分类（不含复式）共分为六大类别：Ⅰ～Ⅴ

2、不同类型产品价格比较：针对不同比较项目中分解出来的不同产品 3、不同类型产品均价形成不同产品比较价格：注：项目不同类型产品价格比较表详见附件。

本项目不同产品对应的价格及项目核心均价项目核心均价=9091元/㎡注：本项目产品的均好性较强 5、楼层差与朝向差（1）楼层差：采用“纺锤形”布置，即“高层与低层两端小，中间楼层大” 首先从销售角度来划分楼层差，以10楼以下单位作为初始启动单位，起始价格设置可较低，楼层调差可相对幅度减小，在销售过程中的优惠以这部分单位为主，如特价单位等，这样可以迅速启动销售过程，并且使启动单位控制在低楼层，8-20层的单位作为发展商基本利润的保障，层差距离可以相应拉大，以保证均价水准，而20层以上的单位总价高，作为发展商利润的回报点。应刺激高楼层单位的购买，层差应小幅调整，避免顶层单位出现特别高

的价格，这样不至于和竞争楼盘形成太大差距，引起高层房号滞留；其次，具体的楼层调差主要是由不同楼层的房号总体素质和周边因素的情况决定的，由于项目还处于基础阶段，楼层差主要依据总平图及周边项目的楼层差（大部分层差集中在70～200元/㎡）。本项目3～8层的层差控制在70元（楼层差引起的总价差控制在1～1.8万元），9～20层的层差控制在100元（楼层差引起的总价差控制在1.2～2.3万元），21层以上楼层层差控制在80元。（2）朝向差同一楼层的房号由于朝向的不同和户型的差异，在采光、景观、遮挡、通风等方面都有不同的状况，这致使同一楼层单位单价有很大的差异，我们对不同单位在各影响因素方面打分，然后用分值乘以每分调差值，即得到单位调差的具体数值。参照竞争楼盘的朝向差集中在300-800元之间，由于本项目大部分单位都为正南、东南、西南向，本项目的最大层差设置在600元。二、价格的竞争力 1、项目推广早期的入市价格竞争力 2、项目常规产品在整个推广时期的价格竞争力 3、项目低层价格的竞争力 4、项目高端产品（232㎡）的价值空间