小区物业监控管理系统

创造

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小区物业远程监控管理方案

规划建议书

远志科技集团·美商/南京远志资讯科技开发有限公司 NanJing Yuanzhi Electronic Technology Development Corp.

G G u u a a r r d d E E y y e e s s 监监控控方方案案

目录

小区物业远程监控管理解决方案 (3)

1.1前言 (3)

1.2设计依据 (3)

1.2.1设计原则 (3)

1.2.2设计标准及规范 (3)

1.2.3主要设备性能要求 (4)

1.3用户需求 (4)

1.3.1需求简介 (4)

1.4方案规划 (4)

1.4.1需求分析 (4)

1.4.2方案设计 (5)

1.4.3工程实施 (6)

1.4.4配置需求 (6)

1.4.5拓扑结构 (7)

1.4.6产品清单 (8)

1.5产品规格 (9)

1.5.1产品概要 (9)

1.5.2产品特色 (9)

1.5.3主要功能 (10)

1.6产品图解 (12)

1.6.1主控端 (12)

1.6.2远程浏览端 (20)

1.6.3IE浏览端 (21)

1.7附件 (23)

1.7.1公司简介 (23)

1.7.2售后服务 (25)

1.7.3设备简介 (26)

1.7.4常用监控设备列表 (30)

小区物业远程监控管理解决方案

1.1 前言

根据用户现代化文明机关的标准及目前用户的工作需求,为了更好的利用现代化的科技手段为用户管理工作服务，实现从科技要警力，采用多媒体数字监控系统是一个必不可少的工具。根据现代化

文明机关的标准规定，在需要监控的重点要害部位，必须安装监控设施，有效地实施监控管理。

用户多媒体数字监控建设工程中，采用多媒体数字监控系统，可方便地实现对重要部位有效的监控管理。本方案充分利用用户本身高科技的便利，及新建计算机网络的丰富资源，应用基于计算机网

络的多媒体监控技术，将多媒体监控的控制和管理，及监控视频图像的处理全部纳入计算机网统一管

理. 多媒体监控系统采用硬盘记录监控图像，可方便地实现远程画面监视。用户新建计算机网络除了

满足安防监控需要外，同时满足用户内部计算机信息共享，实现用户计算机办公自动化。考虑到用户

计算机网特殊的保密性，监视控制系统网络，将设计为相对用户信息网独立的小型局域网/相对用户信

息网独立的网段。

1.2 设计依据

1.2.1设计原则

整个工程采用如下设计原则：

1、技术先进，结构合理

2、适应用户建设的要求

3、保证重点，简化操作

4、高性能，低成本

5、高可靠，高安全

6、功能强，尤其考虑到网络化的需求

1.2.2设计标准及规范

本系统严格按以下标准和规范规划设计：

1、《智能建筑设计标准》GB/50314-2000

2、《建筑物综合布线规范》ISO11801

3、《工业企业通信接地设计规范》GBJ79-85

4、《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92

5、《防盗报警控制器通用技术条件》GB12663-90

6、《安全防范系统通用图形符号》GA/T74—4

7、《安全防范工程程序与要求》GA/T75-94

8、《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-94

9、《入侵探测器通用技术条件》GB10408.1-89

10、《工业企业通信设计规范》GBJ42-81

11、《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB/T50311-2000

12、《建筑与建筑群综合布线系统工程施工及验收规范》GB/T5031-2000

1.2.3主要设备性能要求

系统选用国内外主流产品，应满足以下条件但不限于：

1、应采用符合现行的国家和行业有关标准的产品；

2、系统采用设备和部件的视频输入和输出阻抗以及电缆的特性阻抗均应为75Ω，音频设备的输

入、输出、阻抗应为高阻抗；

3、系统选用的各种配套调和的性能及技术要求应协调一致；

4、在摄像机的标准照度下，闭路监控图像质量和系统技术指标满足下列要求；摄像机图像质量

可按五级损伤制评定，图像质量不应低于4级；

5、应根据监控目标的照度选择不同灵敏度的摄像机，监控目标的最低环境照度应高于摄像机最

低度的10倍；

6、配置专业可靠的图像记录设备；

7、配置专业可靠的视频传输设备；

8、配置可靠的远程监控管理主机，能远程控制摄像机的开关、旋转和变焦；

9、本系统应具有防拆、防破坏保护和抗干扰能力；

1.3 用户需求

1.3.1需求简介

按照苜蓿园派出所的设计需要。该工程分为月牙湖小区、月牙湖会所、梅花山庄小区、锦湖饭店、28所新办公楼、社区服务中心、疗养分院七个子网。现在苜蓿园派出所需对各地的监控系统进行一级联网远程监控、集中管理。并在以后方便上级市局进行二级联网综合管理。

1、现在各场所已经拥有自己的本地监控系统，并且有着不同的云台解码器协议，包括KC、

Pelco、AD等各种云台协议。这样对改造系统的兼容性要求很高。

2、现有的系统七个场所中，总体后台系统落后。其中四个点为模拟矩阵系统，用传统的录像机

实现，其中有一个点都没有采用录像机，这样的现状远远不能达到现代社会报警联防的需求。

3、在远程传输这块，用户需求后端图像能够自由切换，能够自由控制每幅图像的大小，自由的

控制云台转动、镜头焦距放大、缩小。

4、在远程控制这块，需要能够快捷方便的进行远程录像、远程回放等功能。并支持远程报警、

远程备份、远程对讲。

1.4 方案规划

1.4.1需求分析

通过用户的需求简介，我们可以了解到为了满足用户的需求，我们必须要对各个场所的本地监控系统进行联网升级，同时出于对原有设施的尽量利用原则，对原有的监控系统我们保持不变，将视频信号、控制信号一分为二，一路输入原有的设备，一路输入网络视频工控主机。而网络工控主机接入局域网或广域网，一起联网通过加密的TCP/IP包传输到监控中心，方便监控中心对每一个场所的治安情况进行即时的了解控制。能够将警力合理的调配利用。

对监控现场进行分析，我们推荐使用南京远志资讯科技开发有限公司的GuardEyes远程监控系统。从而实现一方面本地监控中心保安管理人员可以对现场进行实时监控。另一方面，派出所领导和干警可以在监控中心通过网络远程对现场进行即时监看、监听、对讲。并可根据需要对各大重要场所进行全天候录像、定时录像或即时录像。并能提供移动录像报警功能，及当监控图像出现移动时才进行即时录像，即不动不

录、一动就录，有效了节省存储空间。并可根据需要精确到每天每分每秒进行录像回放。保证了安全方面的事无遗漏、万无一失。

同时在远程控制这块，我们除了提供远程录像、远程回放之外，还提供移动图像侦测报警功能，当监控区域出现报警时可以通过电话、声音、信使、E－mail与110、管理人员进行随时联动。同时我们还提供远程备份功能，可以通过网络即时将当天的录像情况保存到远程监控主机上，派出所工作人员除了可对现场的情况进行监听外，还可24小时随时通过监控系统和现场保安进行即时对讲，了解现场情况。

1.4.2方案设计

用户监控网络的设计，网络分为三部分，第一部分在各个重要部位（在需要监控的重点要害部位等），主要安装监控前端设备。第二部分为传输网络，主要完成前端设备AV（音视频）信号和监听信号传输到监控中心及远程传输，第三部分为用户监控中心，主要安装多媒体数字监控系统主机。同时，在用户领导办公室可设置相应的分控。

为了使整个用户监控系统能够满足实际工作应用的要求,又能避免重复建设造成不必要的浪费，有必要进行统一的设计规划，制定各级多媒体数字监控网的标准。

由前面的需求分析，我们做出如下解决方案：

一、前端设计：

1）在疗养分院，原有22个摄像头及监控设备不变，对原有的视频信号、控制信号分配出一路到远志GuardEyes网络数字监控工控机（以下简称监控主机），为了保证效果，采用一台16路

监控主机和一台8路监控主机。用光纤直接接入苜蓿园派出所监控中心。

2）在月牙湖会所和月牙湖小区，因在同一个监控室，原有设备不变，采用二台16路监控主机和一台4路监控主机。共用一根光纤接入苜蓿园派出所监控中心。

3）在二十八所新办公楼，原有设备不变，采用一台16路监控主机和一台12路监控主机。用光纤直接接入苜蓿园派出所监控中心。

4）在锦湖餐饮，原有设备不变，采用一台4路监控主机。用光纤直接接入苜蓿园派出所监控中心。

5）在梅花山庄，采用4台16路监控主机和一台8路监控主机。用光纤直接接入苜蓿园派出所监控中心。

6）在社会服务中心，原有17点，考虑到成本因素，采用一台16路监控主机。用光纤直接接入苜蓿园派出所监控中心。

这样共计9台16路工控主机，1台12路监控主机，2台8路监控主机，2台4路监控主机，合计14台监控主机，这14台监控主机全部联入内部局域网或者广域网，通过远志公司独有的多媒体压缩传输技术向派出所的监控中心传输图像、声音及双向的对讲。

二、后端设计：

1）为了方便派出所干警对每一个重要场所的方便管理，我们在监控中心采用8台高性能计算机，其中一台对应一个场所的监控主机，一一对应，并且提供任意切换功能，即控制中心可以根据需要任意调出每一幅到16幅图像进行调查观看。并且可以方便的对任意一个摄像机进行切换控制、转动、缩放、录像等操作，其中第八台主机用于机动的对任意画面进行巡视、调阅。

2）在监控中心端，干警可以通过与每台计算机相配套的显示器对现场进行观看、对讲，可以根据需要自由的将图像传送到监视器、大屏幕电视、背投等显示装置上。

3）在监控中心和当地保安中心端，我们只需各配备一个麦克风和一个音箱，就可以达到监控中心与现场保安即时对讲，充分体现远志GuardEyes 远程监控系统的先进性。

4）同时由于在监控中心我们充分考虑利用了远志远程监控软件的先进可靠性，从用户的投资利用率最大化及后续升级的零障碍的考虑，剔除了一些不必要的昂贵的硬件设备，尽量减少了设备的冗余性和浪费性，有效的提高了用户的紫金利用率

5）我们在除了中央控制这块的体现先进性外，我们还额外附送了web页浏览，即领导和管理者可以

凭借管理员给予的帐号密码来访问其中任意一台监控主机，实时观察现场情况。这样就提高了领导及管理者地理位置的灵活机动性。

三、传输过程设计：

针对公安机关对保密性、安全性要求严格的特点，我们建议根据实际的地理位置，顺地形走势铺设专用光纤，这样就充分保证了传输信号的安全可靠冗余性，保证了中心对各路视频信号大容量的交换。

1.4.3工程实施

本工程实施内容包括：系统详细设计、系统管线路由设计、设备供应、线缆布放、设备安装、系统调试、系统运行开通、以及保修和售后服务。

监控系统安装调试按如下流程实施

?用户重要部位监控系统安装；

?其它重点部位监控系统安装；

?从监控中心与整个系统各控制点的连接布线工程；

?用户监控系统安装和调试；

?各个子系统的安装和调试；

?整个系统开通。

1.4.4配置需求

最低配置

建议配置

1.4.5 拓扑结构 以一台监控主机为例

Internet

外网网卡

元正II卡GuardEyes 远程监控管理

集卡25层工作间1监控

25层前厅监控

25层机柜监控

25层工作间3监控

25层工作间2监控

24层经理工作间

监控

监控主机放在24层机柜

物业小区人员配备方案(供参考)

物业小区人员配备方案（供参考） 一、管理服务人员 1、管理服务管理人员无论面积多少，均应设项目经理1人。10万—30万平方米，可设副经理1人，服务中心主管1人，保安主管、工程主管、环境主管各1人。对超大型社区，则可以分设管理服务中心，人员配备遵循上述标准。 2、房屋管理员或称楼宇巡查人员：10万平方米以下不设楼宇巡查员；15万平方米设1人；20 万平方米设2人；30万平方米以上设3人。 3、客户服务中心人员：5万平方米以下设客服人员1人，5—10 万平方米设2人，10—15万平方米设3人。以后每增加10万平方米，增设1人。如达到30万平方米以上，则按项目的实际情况，有可能增设新的服务中心，新服务中心的人员配备标准按30万平方米以下情况类推。 二、秩序维护人员 1、主管：30 万平方米以下配置主管1 人，保安班长3—4人。 2、秩序维护员： ⑴全封闭小区（人车分流）门岗（每个出入口）：3—6人（三班倒）； ⑵巡逻岗：每2人一组可监护面积5万平方米左右（三班倒）。 ⑶封闭停车场：出入口处应设置3人（三班倒）。

⑷智能化小区（大厦）已设置治安、消防监控系统时，可适当减少保安人数，但每个消防、保安监控中心应至少配置屏幕监控保安员3人（三班倒）。 ⑸安全人员综合劳动定额：每4000~6000平方米配置3人（三班倒）。 三工程维修人员 1、工程维修主管人员： ⑴10万平方米以下配置主管1人，不设班长。 ⑵10—30 万平方米，配置主管1人，设施设备运行班长1人，维修班长1人。 ⑶30万平方米以上可配置主管1人，运行班长1人，机电维修班长1人，综合维修班长1人。 2、维修工 ⑴每个高压配电房值班电工3人。 ⑵每10 万平方米配置水工1人。 ⑶中央空调系统每10万平方米配置1人。 ⑷每10部电梯配专职电梯工1人。 ⑸每10万平方米配置维修电工3人。 ⑹每10万平方米配置综合维修工2人。 ⑺机电维修人员综合劳动定额：每10万平方米配置10—12人。 四、清洁卫生人员

物业管理机构设置及各部门管理制度知识讲解

公司物业管理机构及思兰雅苑小区管理处人员设置 一、公司管理机构设置 1、公司管理机构设置图 2、公司各职能部门工作目标

（四）工程管理部工作目标

二、思兰雅苑小区管理处人员设置 （一）管理处人员编制： 共计：99名 物业管理处办公室：主任 1名 副主任 1名客户服务部：客服主管 1名 客服专员 2名财务管理部：收费员 1名工程管理部：机电主管 1名 空调工 1名 电梯工 1名 维修主管 1名 维修工 3名秩序管理部：保安主管 1名 保安员 45名 消防主管 1名 车辆主管 1名

车辆管理员 2名 环境管理部：保洁主管 1名 保洁员 14名 绿化主管 1名 绿化养护工 12名 管理制度汇编 一、客户服务部管理制度 第1章总则 第1条为了更好地为广大业主/住户服务，提高物业公司客户服务部工作水平，维护物业公司形象，特制订本制度。 第2条适用范围 本制度适用于公司客户服务部的日常管理和和务工作。 第3条客户服务部工作范围 1、负责住户入住与装修手续的办理，负责住户房屋及设施、公共设施等工程的维修接待、下单安排、跟踪和回访工作。 2、负责住户投诉的处理工作及日常与住户的沟通协调工作。 3、定期组织开展文化娱乐活动，丰富社区文化生活，增强社区凝聚力。 4、按市物价局公布的收费标准和有关管理规定，及时向业主/住户催缴及收取相关物业管理费用，根据计划财务部提供的相关数据公布收支情况。 第2章值班管理

第4条客户服务部实行全天候值班，24小时为业主/住户提供服务。第5条客户服务部中午值班时间为12:00~13:30，由当班轮值客户服务专员负责；夜班值班时间为17:30~次日8:30，由工程管理部水电维修员在客户服务部轮流值班。 第6条客户服务专员负责当值班期间接待各类来电、来访，并将来电、来访内容及时记录在登记表上，并通知相关部门人员处理；对业主/住户的报修来电、来访，还应及时开具《维修派工单》，并通知工程管理部相关人员。 第7条夜班维修值班人员当值班期间按客户服务部工作程序负责接待各类来电、来访，将来电、来访内容记录在夜班值班记录表上，并通知相关部门人员处理；对业主/住户的报修来电、来访，能维修处理的，应及时维修处理，否则应告知住户次日安排维修。 第8条夜班期间不能及时处理的投诉、报修等问题，应在次日与客户服务专员交接班时根据夜间值班记录表上登记的情况，由当值客户服务专员及时填写相应的《维修派工单》或《投诉记录表》，通知相关部门处理。 第3章交接班管理 第9条客户服务部值班人员无论客户服务专员还是夜班维修值班人员，均应提前15分钟到岗，办理现场交接手续。 第10条交班人员应向接班者交代班内遗留问题及应注意事项，业主/住户报修、投诉及其他重大事项应有书面记录。 第11条交班同时应将常用工具、器械点交清楚，明确责任。

2020小区公共物业管理方案

2019小区公共物业管理方案 关于《2019小区公共物业管理方案》，是我们特意为大家整理的，希望对大家有所帮助。 物业管理服务合同是一种新型的民事合同，物业管理服务合同主体间的法律关系可界定为物业管理人和物业管理服务人之间的关系。下面是有20xx小区公共物业管理方案，欢迎参阅。 20xx小区公共物业管理方案范文1(一)产业园项目概述及物业概述 项目规划占地200亩，建筑面积20xx00平方米。项目建设内容包括：综合服务区、生产区和物流中心。 1、综合服务区包括办公楼、食堂、公寓以及集体宿舍四部分。总计建筑面积为10万平方米。 2、生产区占建筑面积3万平方米，两座建筑面积各2平方米和1平方米的大跨度联合车间、一座设有100T龙门吊车的原材料堆场。 3、物流中心占地50亩，建筑面积7万平方米。建设三个功能区，一是保税库区，建筑面积3万平方米;二是库区，建筑面积1万平方米;三是露天货场和管理区建筑面积3万平方米。 (二)产业园的物业规模 1、安全保卫系统 主要包括产业园区总体安全环境的管理;对入驻企业的管理;车辆交通及道路管理。 2、设备设施维护系统 主要包括房屋管理与维修养护;共用设备管理(给排水设备管理、供电设备管理、弱电设备管理、消防管理);专业设备的管理(空调设备、电梯设备管理);共用设施的管理。 3、环境绿化及保洁系统 主要包括办公楼、宿舍、食堂、厂区及产业园区公共部分(厂区库区内自管)以及公共设施的日常保洁工作;产业园区公共绿地的维护和保养工作。 4、园区食堂的管理 主要包括厨房管理以及员工就餐管理 产业园物业实施总体方案 对比现有的几种物业管理模式的优缺点，并结合产业园和我公司现状，建议采用自管与委托外包相结合的模式。由我公司单独组建物管部门进行管理，可以充分利用公司现有各种资源，利于树立产业园整体形象，降低运营成本，保证核心业务的收益。同时，将保安、特种设备、餐饮、保洁、绿化等需要专业资质和大量人力的业务外包，由物管部门对各个分包业务进行监督与协调，最终达到降低人员成本，降低运营费用，保证物管工作的掌控力度，提高服务质量的目的。 (一)物业管理架构 物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。 公司下设物业管理部来具体负责园区的物业管理。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。 (二)岗位设置 1、物业管理部经理

物业管理服务人员配备

工业园物业服务管理服务人员配备 （本项目是高端工业园综合项目，很多配置小区不必要也不适合）科学化、最优化人力资源配置，是确保该项目物业服务各项管理目标得以顺利实现的关键。为了切实达到基地物业管理的高水平，应选聘品行优良、责任心强、服务意识强、专业知识与经验丰富、技能熟练的管理服务人员组成项目物业管理服务队伍。 一、人员选配原则 在本项目物业管理人员的选配中，应遵循如下原则： 1．遵法爱国，品行优良。 2．有“客户至上”的服务意识，爱岗敬业，诚实守信，优质高效服务客户。 3．知识与能力并重，有一定的物业管理工作经验及相应岗位工作的技能；服务中心主任丰富的科技园区管理经验；管理人员80%以上具有大专以上学历；业务骨干由承管企业从各部门、项目处抽调德才兼备的员工担任，不足的全国范围招聘。 4．服务中心主任须取得“注册物业管理师资格”，部门经理或部长须取得“注册物业管理师”资格或人力资源与社会保障部颁发的“助理物业管理师”、“物业管理师”、省协会颁发的“物业管理项目经理”资格，管理员须取得劳动部门四级及以上物业管理员职业资格证或房管部门培训颁发的上岗证，特殊工种技术工人持专业上岗证（电工证、电梯操作证等）；保安员根据公安机关的要求实行专业培训或持证上岗；水工持《健康证》等，服务中心人员须全员经专业培训或持证上岗。机电方面需配备弱电、强电工程师、助理工程师、技术员。 二、园区物业服务中心人员配置表

注：由于基地各栋建筑分期投入使用，随着投入使用的楼宇不同，人员配置要根据现场实际情况调整。 2．人员配置依据 2．1中心及办公室（10人） （1）主任1人。全面负责服务中心日常工作，与用户和有关单位进行有效沟通与协调。 （2）副主任1人。协助主任处理服务中心日常事务，负责质量监督和检查，以及预防、纠正措施的组织实施，组织开展用户意见调查，协助主任进行各部门间的综合调度和行政、人事管理。 （3）办公室主任1人。统管办公室事务，协助主任处理服务中心日常事务，协助主任进行各部门间的综合调度和行政、人事管理，负责园区文化建设与活动安排。 （4）品质主管1人。负责质量监督和检查，以及预防、纠正措施的组织实施，组织开展用户意见调查。 （5）文员、收费员1人 （6）档案、资料员1人 （7）品质管理员3人（与主管一起负责工程、环境、客服、安全工作品质督导，配合完善园区文化建设等工作） （8）采购与司机1人 2．2客服部（84人） (1)部长1人。全面负责客户服务安排，计划、协调各客户服务岗位工作。 （2）主管5人。固定服务主管1人，机动服务主管1人，联络服务主管3

小区物业管理系统数据库设计

湖南人文科技学院计算机系 课程设计说明书 课程名称:《数据库系统课程设计》 课程代码: 题目:小区物业管理系统数据库设计年级/专业/班: 09级计算机科学与技术专业一班 学生姓名:梁元、吴盛杰、朱胜前、刘明亮、学号: 09408150、 09408112、 09408111、 09416214 指导教师:刘刚常 开题时间: 2011 年 12 月 19 日完成时间: 2011 年 12 月 31 日

摘要 (1) 一、引言 (2) 二、设计目的与任务 (2) 三、设计方案 (2) 1、需求分析 (2) 1.1银行数据库的数据需求 (2) 1.2数据字典 (4) 2、概念设计 (5) 2.1银行数据库中的实体集 (11) 2.2银行数据库中的联系集 (12) 2.3银行数据库中的E-R图 (12) 3、逻辑设计 (12) 4、数据库实现 (13) 4.1 建立数据库模式、视图及索引 (13) 4.2 装载数据 (13) 四、结论 (13) 五、致谢 (14) 六、参考文献 (14)

随着市场经济的发展和人们生活水平的提高，住宅小区已经成为人们安家置业的首选，几十万到几百万的小区住宅比比皆是。人们花的钱越多，不但对住宅的本身的美观、质量要求越来越高，同时对物业小区的服务和管理也要求很高。这样要求小区管理者对物业管理进行宏观的和微观的细致管理，其中最好的办法是用计算机操作的小区物业管理系统来实现对小区物业的管理，这就为我们设计小区物业管理系统提供了市场需要。 小区物业管理系统的主要用户是管理员和住户。本设计的目的是要将小区内的各种信息通过网络进行管理，更加规范和完善小区的日常管理，为管理员和住户提供便利。本小区物业管理系统利用计算机运算速度快、存储信息容量大、处理逻辑问题强、功能强大等优势,从用户的基本需求出发,进行人性化的设置，使管理者和业主对住宅小区中的事物能更方便、更快捷、更满意的得到答复，提高管理效率。 经过分析，我们利用Microsoft公司的SQL Server 2000对本系统的数据库进行设计。 关键词：小区物业管理系统日常管理SQL Server数据库

物业公司人员配置标准与人员编制

物业管理人员配置、定额（建议） 物业管理——刘大山一．组织架构与岗位设置管理标准作业规程 1 ．目的规范公司组织架构与岗位设置的一般原则及调整方法。 2 ．适用范围 : 适用于物业管理有限公司及下属物业管理处的组织架构及岗位设置管理工作。 3 ．职责 １）总经理负责组织架构与岗位设置的审批。 ２）人事部负责组织架构与岗位设置的制定和管理。 4 ．程序要点 1 组织架构的设置与调整 a 物业管理公司组织架构设置的一般模式： 一般情况下，公司管理单一物业时，公司设置为：办公室（含行政、人事部）、经营部、财务部、客户服务部、工程维修部、保安部、保洁部（含绿化）； 一般情况下，公司员工人数在 800 人以上或管理处数量在 2 个以上时，公司机关设置为：行政部、人事部、财务部、品质部、经营部；

各管理处设置为：客户服务部、工程维修部、园林绿化部、保安部、保洁部。 未导入 ISO9000 质量管理体系的公司可不设品质部。 b 组织架构的设置工作由公司总经理牵头组织制定，报董事会批准后执行。 c 一般情况下，组织架构每年末可依据实际情况进行调整（确有调整必要时）由人事部组织各相关部门写出组织架构的运作情况提交总经理，由总经理召开办公会议议定，需对组织架构进行调整是时，报董事局审批后执行。 d 各部门职责 品质部职责 负责员工的绩效考评工作； 负责 ISO9000 质量体系文件的制定、编制、培训、实施监控与维持和改进； 负责具体组织 ISO9000 质量体系内审和质量运行状态的检查与考核； 负责 ISO9000 质量体系文件和资料的控制； 负责处理其他与运作质量有关的事务；

某小区物业管理方案

第一章前言 “×××”小区，位于“国家4A级旅游度假区”－－位于－－，与大海近在咫尺。小区总建筑面积20万多平方米，由多层低密度住宅、特色点式楼和纯版式小高层组成。小区设有大型超市、大型酒店以及商办服务区等，其中公寓面积×㎡；商铺面积×㎡；地下停车场×㎡；地上停车场×㎡；车库×个。房屋配套设施齐全：暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区设备设施先进，设有电视监控，周界防，电子巡更，楼宇对讲系统，背景音乐，远程抄表系统等，让您感到方便、舒适、安全。 高档的小区应该有高档的物业管理服务来体现小区的价值，从而确保小区保值、增值。××××公司是具有物业管理二级资质的股份制企业。公司专业从事住宅小区、写字楼、商场等物业项目的管理工作。现已管理物业面积达×多万㎡。其中涉及智能化写字楼、综合商厦、花园别墅、住宅小区等。我们的企业精神是“银滩物业，勇争第一”。 我公司将利用我们“天时、地利、人和”的得天独厚的管理优势，以及公司先进的管理模式，丰富的管理经验，专业化的管理队伍，使×××小区更增魅力，更上档次。通过全方位的服务，提高小区的知名度，使×××真正达到增值保值的目的，为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。我公司服务宗旨是以人为本、规管理、追求创新、服务。追求目标：以公司经营为主导，寓管理于服务之中，为业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。 第二章物业管理要点

◆ 运用持续发展的战略，确保物业的保值与增值； ◆ 人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉； ◆ 结合物业实际情况，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意为业户服务； ◆ 采用PDCA循环整改的方法，不断提高物业管理水平； 管理处采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全第一，不断满足业户日益增长的对服务的需求，打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。 在实际服务管理中，公司将抓住以下三个重点： 1、完善服务、诚信待人。 物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和服务周到的服务理念，为业户提供全方位、高品质的优质服务，并将日常服务紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活和工作环境。 2、环境管理责任到人 小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好的环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地做好每天的工作，树立环保意识，从而保证小区的环境卫生状况达到最

物业小区各岗人员配备方案(物业运营)

物业小区各岗人员配备方案 一、管理服务人员 （1）主管：无论面积多少，均应设项目经理1人。10万~30万平方米，可设副经理1人，服务中心主管、保安主管、工程主管、环境主管各1人。对超大型社区，则可以分设服务中心，人员配备遵循上述标准。 （2）楼宇巡查人员：10万平方米以下不设楼宇巡查员；15万平方米设1人；20 万平方米设2人；30万平方米以上设3人。 （3）服务中心人员：5万平方米以下设管理员1人；5~10 万平方米设2人；10~15万平方米设3人；每增加10万平方米，增设1人。如达到30万平方米以上，则按项目的实际情况，有可能增设新的服务中心，新服务中心的人员配备标准按30万平方米以下情况类推。 二、秩序维护员 （1）安全护卫主管人员：30 万平方米以下配置主管1 人，保安班长3~4人。 （2）秩序维护员 ?全封闭小区（人车分流）每个出入口至少设置6人（三班倒）。 ?巡逻秩序维护员每3人一组可监护面积5万平方米左右（三班倒）。 ?封闭停车场出入口处应设置3人（三班倒）。 ?智能化小区（大厦）已设置治安、消防监控系统时，可适当减少保安人数，但每个消防、保安监控中心应至少配置屏幕监控保安员3人（三班倒）。 ?安全人员综合劳动定额：每4000~6000平方米配置3人（三班倒）。 三、工程维修人员 （1）工程维修主管 ?10万平方米以下配置主管1人，不设班长。 ?10 ~30 万平方米，配置主管1人，设施设备运行班长1人，维修班长1人。 ?30 万平方米以上可配置主管1人，运行班长1人，机电维修班长1人，综合维修班长1人。

（2）维修工 ?每个高压配电房值班电工3人。 ?每10 万平方米配置水工1人。 ?中央空调系统每10万平方米配置1人。 ?每10部电梯配专职电梯工1人。 ?每10万平方米配置维修电工3人。 ?每10万平方米配置综合维修工2人。 ?机电维修人员综合劳动定额：每10万平方米配置10~12人。 四、清洁卫生人员 （1）保洁人员综合劳动定额：4000~6000平方米配置1人。 （2）清洁主管：10万平方米以下，配置主管1人，班长1人；10万~20 万平方米，配置主管1人，班长2人；20 万平方米以上，每增加5万平方米增设班长1人。 （3）保洁员 ?楼梯清洁：14层/h*人（1梯4户）。 ?擦楼梯、楼梯扶手、护栏、地脚线：8层/h*人（1梯4户）。 ?地面清扫：500平方米/h*人。 ?洗地毯：100平方米/h*（2~3）人。 ?刮玻璃：15平方米/h*人物业管理圈。 ?清洁电梯轿厢（抹钢油）：1个/10min。 ?清洁8层以下楼房（无电梯）：5单元/d*人；9层以上楼房（带电梯）：10 层/d*人。 五、园林绿化人员 （1）园林绿化人员综合劳动定额 ?室外绿地管理：每6000平方米绿地面积需绿化工1人。 ?室内绿化管理：每2万平方米建筑用地（或200户业主以内）配1名绿化工，每10万平方米配2~4人。 （2）园林绿化主管：30 万平方米以下，设主管1人，园艺师2人，不设班长；30 万平方米以上，设主管1人，班长2人，每增加10万平方米配置园艺师1人。 （3）绿化工人 ?绿篱及灌木修剪

小区物业管理系统设计与实现

1 导言 Internet已经成为人们生活、工作、学习越来越离不开的平台。Web技术已经不在局限于单纯地提供信息服务，而是日益成为一个操作平台，为用户提供强大的服务功能。例如网上电子商务、社会信息数据库等。网络实现了远程通讯，人们能够通过计算机网络进行电子邮件的发送，召开网络会议，网上购物，甚至坐在家里就可以上大学（网上教育）。网络有巨大的潜力待我们去开发与探索。因此，基于B/S体系架构创建这个小区物业管理网站，紧跟行业发展，满足人们生活、学习的需要。 建立一个基于B/S架构的小区物业管理网站，实现信息网络化。通过较丰富的功能将 Web的技术特点体现出来。该系统可供管理员、注册用户、以及游客登录使用。登录者可以查询信息或者发布信息，可以通过此网站了解小区物业管理情况，小区住户还能够查询各种收费。系统中管理员为必不可少的模块项，主要是为了安全有效地存储和管理及维护网站的各类信息，赋予管理员特定的权限，可以对用户和各种信息进行分类，添加，删除，修改等。方便网站的管理与维护。 要实现这样的功能，离不开后台数据库的支持。用户验证注册信息，收集到的用户信息，分析得出的关联规则表等大量的数据都由数据库管理系统管理。本文中数据库服务器端采用了SQL SERVER2000作为后台数据库，以先进的JDBC技术与数据库连接，结合SQL语句处理对用户分类，添加，删除，修改等操作，使Web与数据库紧密联系起来。 整个个性化页面生成系统主要由使用JSP技术开发实现个性化Web页面生成和JS结合JavaBeans技术实现组件重用两部分组成。 整个系统结构如图1所示。

图1 系统结构图 本设计主要完成客户端,Web服务器端应用程序和数据库的制作，实现网上小区物业管理系统的创建，管理员注册/登陆、对物业信息进行添加，删除，修改等功能。实现与完善整个基于B/S小区物业管理网站的组织建立和测试工作。

中控物业智能系统介绍

中控物业智能系统介绍 Company number：【0089WT-8898YT-W8CCB-BUUT-202108】

1项目背景及意义 2015年两会期间，李克强总理在报告中多次提到了关于互联网产业的发展，并“制定‘互联网+’行动计划，推动移动互联网、云计算、大数据、物联网等与现代制造业结合，促进电子商务、工业互联网和互联网金融健康发展，引导互联网企业拓展国际市场。国家已设立400亿元新兴产业创业投资引导基金。随着物联网的广泛应用，各行各业都得到了快速的发展，相对于物业行业，目前物联网技术的应用并没有得到深入的应用，更多的在于智慧社区的上层应用，而对物业行业日常的生产管理则并没有得到很好的提升。 从物业业主方面看，随着人们生活水平的提高，在物业管理市场化进程中，市场环境也发生了深刻变化，同时，业主与物业使用人的维权意识逐渐提高，以及业主需求日益复杂化和差异性，对物业管理服务提出了更高的要求。 从物业服务企业本身来看，目前，在全国约4万余家物业服务企业，按物业服务企业资质划分，一级资质企业不足2%，二级资质约占10%左右，约88%的物业服务企业是三级资质，属于典型的扁平型金字塔结构。具有竞争优势、经营特色的一、二级物业服务企业主要分布在一线城市和东部发达省区，三级物业服务企业则同质性强，缺乏服务新手段和新技术，业务范围主要以提供普通的公共服务为主，如清洁卫生、秩序维护、车辆管理、绿化养护等，在物业管理行业转型时期面临着优胜劣汰的严峻考验。面对激烈的市场竞争环境，作为服务性行业，物业管理企业在规范管理、提高服务质量的同时，也必须考虑如何进行产业升级和降低其运营成本。 从国家层面看，物业是关乎民生和民心的一件国家大事，从安生立命这个民生之本上，推动“欢乐和谐、安居乐业”的社会环境建设，为构建可持续发展的社会主义新型城市环境有着极其重要的作用，从改善民生当前居住环境和解决业主与物业之间矛盾的关系上，这是体现政府建设和谐社会的决心，收获民心爱戴的信息，是促进社会稳定、长治久安的最有力举措。同时，物业行业的发展将成为智慧城市、智慧社区的重要组成部分，能够实现社区的安全、环保、节能运行，对建立和谐社区、和谐社会具有重要意义。 因此，以“互联网+”技术提升小区物业管理水平，实现物业智能优化管理系统，是物业日常管理发展的必然趋势。万科物业EBA设备远程监控系统已走在国内物业智能信息化管理的前端，我公司通过对物业行业的设备和管理模式进行深入的研究，提出了一套完整的“互联网+物业智能管控系统”整体解决方案。 2物业管理中主要存在的问题 通过对北京多个物业公司的市场进行调研，目前物业管理日常生活中经常遇到的问题主要如下： ?生活用水、消防水泵等水泵突停； ?停电（弱电室跳闸）； ?污水井的污水溢出。经常会出现堵塞，导致污水回灌和溢出等现象。 ?生活水箱、消防水箱等水箱的溢出。水箱目前市场上都是采用浮球的机械式结构，容易出现坏死或不灵的状况，导致水箱里的水溢出； ?电梯运行故障频发。若电梯出现故障后，物业人员将会不顾成本的首先将被困人员救出； ?保安、保洁人员巡更不到位； ?安全监控存在死角； ?节能效率低。如灌溉用水、电梯空调用电、公共区域用电等。 3系统解决方案

物业项目管理机构设置人员配置及岗位职责

物业项目管理机构设置人员配置及岗位职责 第一节项目管理机构和岗位设置 一、项目管理机构设置 物业公司拟设立物业服务中心作为本项目的物业管理服务的日常办事机构。物业服务中心下设：综合部、客户服务部、工程部、秩序维护部、财务部，共计5个部门，具体实施各项服务工作。 物业服务中心管理架构图 物业服务中心 物业项目经理 客户服务部工 程 部 秩 序 维 护 部 综 合 部 财 务 部 二、部门设置及其职责 （一）综合部职责 1、负责统筹物业服务中心的行政、后勤、信息、人事、采购及仓管工作，以及其他行政管理工作。 2、负责组织安排物业服务中心会议，传达会议精神。 3、负责物业服务中心各类公告、通知等相关公文的起草、印发、存档等工作，处理公司的来往信函及客户工作，负责物业服务中心机密文件资料及信息的保密工作。 4、负责统筹物业服务中心的合同和档案资料。 5、负责或协助组织、策划物业服务中心的有关活动。 6、配合公司人事部门做好管理人员聘用及升降任免等人事管理工作。 7、负责物业服务中心操作层员工的聘用、离职等相关人事工作。 8、负责相关服务人员的培训、考勤及劳动纪律督察考核工作。 9、负责材料的验收、入库、保管及出库工作。

10、负责物业服务中心固定资产与低值易耗品管理及清查工作。 11、负责合格供方目录建立及初审评定工作。 12、配合政府部门（属地派出所、居委会、街道等）做好各项相关工作，并及时将政府有关政策传达至业主/住户。 （二）客户服务部职责 1、以服务业主为宗旨，全面负责整个小区的日常物业维护、服务和管理工作的整体安排，包括处理业主/住户咨询和投诉、开展各种有偿、代办服务、维修服务、小区保洁服务、秩序维护服务、绿化养护服务等工作的协调开展。 2、定期针对业主/住户开展回访及意见征询活动，分析汇总其反馈意见及建议，有针对性地融入日常的管理工作中去。旨在最大程度地满足业主 /住户的可行性服务要求以及不断提高管理服务水平。 3、依据各部工作职责，针对小区的管理采取主动巡视与受理业主/住户服务相结合的方式。 4、主动巡视：发现问题并及时采取措施，防患于未然中，并以出通告、管理快讯、上门重点回访等方式告知相关业主/住户，以达到推进管理工作，主动解决问题之目的。 5、受理服务：通过小区对外客户服务窗口，接受来自业主/住户的各种服务请求及投诉，第一时间传达到相关部门实施整改，并通过规定程序解决问题。 6、定期与业主委员会取得沟通（例会方式），执行业主委员会的决议，并将管理服务工作作出书面汇报及总结。 7、设立业主/住户档案，对每一户业主/住户从办理入住到居住进行全过程跟踪档案管理，并对小区的业主/住户按自住/租赁/空置类别区分，建立类别档案，包括外籍、外地人员性质、居住人口、宠物户口等方面，在日常工作中针对上述特性，细化对待各类住户的服务方式，力争体现细致入微、未雨绸缪的服务方针，从而提高业主/住户的服务满意度，最终体现物业服务费收缴率的稳定。 8、负责业户入住、装修等手续办理。 9、负责业户日常报修、投诉、求助、查询等业务的客服处理，并做好有关回访工作。 10、积极开展便民服务，满足客户各种合理需求。 11、加强与业主及租户的沟通联系，定期开展业主评议活动、组织策划各类文化活动，建立良好的客户关系，并经常征询意见，不断改善服务质量。 12、负责业户物业服务费的日常收缴，及时追缴各类欠费，并适时根据财务部提供的相关数据公布收支情况。 13、负责制订保洁工作计划，合理安排各类日常或阶段性清洁工作。 14、负责制订培训计划，组织员工业务培训和工作考核，并做好日常督导检 查工作。

高档小区物业管理方案

高档小区物业管理方案【参考】 一、管理服务思路 现代人经过努力，在住居条件上已从生存需求、伦理需求提升到向发展和享受需求层面，有了更高的要求。 我们考虑到在“XXXX”小区的业主使用者都是经济富裕的企业家、企业高级管理人士和行政公务人士。业主组成整体素质高，对物业管理服务工作的要求也高，一般层次上的物业管理服务工作很难让业主满意。 “XXXX”小区围合式建筑，营造了公共空间生活气氛和私人隐密相兼顾之居住环境；加之人车分流的整体规划，营造出家居生活氛围与私人空间相得益彰的高品质生活小区氛围。 为了在不同程度上满足业主和使用者的需求，我们将在为“XXXX”小区的物业管理服务过程中体现“业主利益第一位，服务内容全面化，保证物业管理服务质量”。以达到我们物业管理的目标：“通过自己的有效服务，提高物业的使用效率和经济效益，促使物业的保值和增值，构筑起一个有利于人与人之间沟通、人与自然和谐、人与文化融通、健康开放的工作和生活环境”。 二、物业管理改进工作 为显现出物业管理的四大功能：“管理功能、维护功能、服务功能、经纪功能”。我们将对（吉瑞）物业管理公司在“XXXX”小区的物业管理服务过程中突出体现：

1、管理酬金定额收取，彻底照顾业主利益。 物业管理公司将采用管理酬金标准与小区物业管理支出脱钩，以定额形式收取，以国家统计部门物价指数调整的原则。从根本上为业主利益考虑，以增强业主与物业管理公司的相互信任，全力为小区业主、使用者服务。 2、制定业主、使用者个性化酒店家居服务套餐式物业管理服务。业主的需求乃依据业主个人的消费能力、消费层次等因子的区别而产生差异，我们将应不同的业主、使用者的需求，根据调研及专业经验，为“XXXX”小区的业主、使用者提供个性化的物业管理服务，满足各种层面的需求，同时也是提升物业价值之亮点。 3、引入住区形象设计与建设概念，提升物业公司的形象。社区形象设计与建设（DIS）既是社区的“美容术”，更是社区的“健身法”，已经同资源、人才、科教、环境、信息等一样，成为构成社区发展的要素之一，同时，具有对社区形象的塑造功能和对物业的增值功能。 4、提供物业租赁服务，满足业主需求经过我们的调研，“GM花园”的使用者多为租户，租金是业主利益的体现，为满足业主的利益，小区物业管理机构将应用S物业管理公司的专业技术和社会影响，开展物业租赁推广服务项目。 5、创造静态管理服务，提升管理层次。 为适应“GM花园”国际化人士居住的要求，对小区内全面建立标识导视系统（VI），所有文字性标识统一制作中英文对照双语牌，以静

C小区物业管理系统课程设计

华科学院信息管理与信息系统专业《程序设计综合课程设计》报告（2011/2012学年第一学期） 学生姓名：王奥辉 学生班级：信息管理102202H 学生学号：17 指导教师：薛颂东 20011年12月30日 小 区 物 业 管 理 目录

1、课程设计的目的及要求 (4) 2、课程设计任务 (5) 3、设计内容 (6) 4、程序的编码与实现 (25) 5、课程设计心得与体会 (28) 6、程序源代码 (29) 第一章课程设计的目的及要求 1.1课程设计目的 本课程设计是计算机科学与技术专业重要的实践性环节之一，是在学生学习完《程序设计基础(C++)》课程后进行的一次全面的综合设计。本课程设计的目的和任务： 1. 巩固和加深学生对C++语言课程的基本知识的理解和掌握。 2. 掌握C++语言编程和程序调试的基本技能。 3. 利用C++语言进行基本的软件设计。 4. 掌握书写程序设计说明文档的能力。 5. 提高运用C++语言解决实际问题的能力。 1.2课程设计要求 进一步巩固《C++程序设计》所学的知识，特别加强数组，指针，结构体，文件数据类型的应用，熟悉面向过程的结构化和面向对象可视化程序设计方法，培养结构化程序设计的思想，加深对高级语言基本语言要素和控制结构的理解，锻炼程序设计的能力，以及用C/C++ 语言解决实际问题的能力，为以后后续课程的学习打好基础。 第二章课程设计任务 2.1 课程设计题目 小区物业管理系统 2.2 课程设计实现 可以通过操作输入、增加、修改、浏览、查询、删除小区内住户信息，

来实现对小区内物业的管理。

第三章设计内容 3.1需求分析 小区物业信息管理系统是针对当代社会，住宅小区越来越成为居住的主流这一市场需要而应运而生的，是为小区管理着和小区用户更好的维护小区各项物业管理业务处理工作而开发的管理软件。 小区管理系统包括小区成员的所住单元、住户号、工作单位、姓名、电话号码等信息； ——小区管理系统主要提供以下功能： 1.系统的登录界面（主要包括用户名、密码的设置、新用户的创建、密 码的修改等）； 2.系统以菜单方式工作 3.住户信息录入功能——输入 4.住户信息增加、修改、查询功能 （1）按住户名（2）按房间号 5.住户信息浏览功能——显示 6.住户信息删除功能 3.2总体设计 图3-2-1 开始登录界面 整个系统除了主函数外，另外还有6个函数，实现六大功能：增加数据功能、修改数据功能、信息查询功能、信息浏览功能、信息删除功能、退出系统功能。各个函数的详细设计说明分别如下： 1. 增加数据功能：基本原理是用指针*P来创建一个存储单元，来存储住户的信息：住户的姓名、性别、电话号码、身份证号码。然后再和链变相连，有结构体链表来存储所有住户的信息。*ＭＰ指针只想最后一个结构体链表的最后一个结构体。 2.修改数据功能：与增加数据功能输入方式一样 3.信息浏览功能：用printf来显示住户的信息，并且用for循环来实现所有的住户信息都能显示出。

物业管理人员配置标准

物业管理人员配置标准 住宅类型服务等级配置人均面积㎡/人（R1）人员配备调整系数（R2) 高层一级 1900 1.5 高层二级 2200 1.5 注：1、项目人员配置数=项目面积÷R1+（50000-项目面积）÷10000×R2 2、所得人数按四舍五入计算 3、入住、装修期可在定编基础上上浮15% 4、商务楼及单体楼可上浮50%（30000㎡以下） 5、容积率在3.0以下可适当上浮5% 一、管理人员配置 1、主任1人（20万㎡以上设主任助理） 2、客服主管1人（8万㎡以上） 3、保安队长1人 4、维修主管1人（小区业主在800户以上，50000㎡以上写字楼 二、其它人员配置 1、客户助理：按每人300户业主计，超过300不足600按每增加100以上增加1人，依此类推 2、维修人员：80000㎡以下设3人（含班长），8万——10万设4人（设主管）；10万以上每增加3万㎡增加1人； 3、保洁人员：每10000㎡配置1人，设班长1人，商务楼每5000㎡配置1人； 4、绿化：按建筑面积8万㎡（或800户业主）配置1人，20万㎡——30万㎡设班长1人，30万㎡以上设主管1人，容积率小于3.5以下可增加设1人。 物业管理公司员工定岗定编的数量标准 物业管理公司机构的设置根据管理的需要而定，管理及专业技术人员的配备以建筑面积10万平方米计算，大致为：多层房屋配6人，高层大楼配8人，不足建筑面积10万平方米的不少于5人。 一、多层住宅物业管理人员的定岗定编标准 多层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置 3.6

人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下： 1、管理人员：主任，总建筑面积10万平方米以下设1人，10~20万平方米，设一正一副，25万以上，设一正二副；助理，总建筑面积10万以下设1人，在10万平方米以上每增加5万平方米增加1人；社区文化设一人，活动中心、场所的值班人员另计；管理处财务相对独立，一般设出纳、会计各一人，但可以兼职；其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业的大小和工作需要来设置。 2、维修员：建筑面积每4万平方米设置1人。 3、绿化员：绿化面积每4000平方米左右设1人。 4、保洁员：每140户设1人。 5、保安员：每120户设1人。 6、车管员：根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人，流量小的每班设置1人，一日3班。 二、高层住宅物业管理人员的定岗定编标准高层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置7.5~7.8人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下： 1、管理人员：建筑面积小于5万平方米设主任1名，每增加5万平方米增设副主任1名；助理每350户设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据工作需要设置。 2、机电人员：高层住宅楼宇机电设备设施一般都有电梯、消防、供水、供电设施，要相应配备工程技术人员，建筑面积在3万平方米以上的楼宇每1万平方米配1.5人。 3、保洁、绿化人员：建筑面积每7000平方米左右或90~100户配1人；公共场所或商业场所可适当调整人员。 4、保安人员：每40户配1人或建筑面积3000平方米左右配1人。 5、车辆管理人员：依据岗亭或道口设置，车辆流量大的每班每岗设2人，流量小的每班设1人，一日3班。 三、高层写字楼物业管理人员的定岗定编标准 高层写字楼物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置

高档住宅小区管家式物业管理服务方案

高档住宅小区管家式物业管理服务方案(本文为word格式，下载后可编辑使用)

第一篇“管家式”物业管理 一、“管家”的概念和起源 1、圣经中管家的概念 圣经中常常提到管家这个概念，管家，就是一个替他的主人管理钱财或家中的各样杂务的人。管家和主人是不同的，他的身份特点有两项。首先是对所交托给他的一切，他只有使用权，并没有所有权。第二个特点是，管家肩负着主人交托给他的任务及责任，因此他必须要对他被交托的事项向主人交代，主人也依据所交代的来要求管家。 2、中国关于管家的概念 在中国，管家也有悠久的历史。《辞源》称“管家为管理家务的仆人。”《辞海》称“管家：1、旧社会里称呼为地主、官僚等管理家产和日常事务的地位较高的仆人。2、现在指为集体管理财物或日常生活的人。” 中国的管家经过数千年的发展，也形成了自己的传统和特点。但由于历史原因，管家作为一个职业在解放后逐渐消失。 3、管家服务的起源和发展 现在，人们提到“管家”，首先想到的就是英国。“英式管家”在西方已经有六七百年的历史了。其实并不是只有英国才有管家，它起源于法国，但职业理念和职责范围的成熟是在英国完成的，并将其臻于艺术化，其后“英式管家”在美国、德国、瑞士等地相继得到承继和发展，形成了“美式管家”、“德式管家”、“瑞士管家”等称谓，但在本质上仍依从于“英式管家”的职业理念。因此，“英式管家”成为世界上家政服务领域的经典名词和行业标准。 二、“管家服务”的流派 1、“英式管家”服务 传统的“英式管家”服务是一个管家对一个大家族。通常，传统的英式管家都是世袭的，管家不仅要安排整个家庭的日常事务，更具有私人秘书的多重身份，也是主人的亲信。从过去到现在，英式管家在豪门中扮演的角色是相当多元化的，举凡购物、管理家庭财务、准备餐点、送孩子上学、洗熨衣物、招待客人、准备晚宴等，都由管家交代工人执行，最后监督验工。如果把一个豪门富户家的佣人

物业小区人员配备方案总结

物业服务人员配置参考标准

（2）保安员 1）全封闭小区（人车分流）每个出入口至少设置6人（三班倒）。 2）巡逻保安员每3人一组可监护面积5万平方米左右（三班倒）。 3）封闭停车场出入口处应设置3人（三班倒）。 4）智能化小区（大厦）已设置治安、消防监控系统时，可适当减少保安人数，但每个消防、保安监控中心应至少配置屏幕监控保安员3人（三班倒）。 5）安全人员综合劳动定额：每4000~6000平方米配置3人（三班倒）。 C、工程维修人员 （1）工程维修主管人员 1）10万平方米以下配置主管1人，不设班长。 2）10 ~30 万平方米，配置主管1人，设施设备运行班长1人，维修班长1人。 3）30 万平方米以上可配置主管1人，运行班长1人，机电维修班长1人，综合维修班长1人。 （2）维修工 1）每个高压配电房值班电工3人。 2）每10 万平方米配置水工1人。 3）中央空调系统每10万平方米配置1人。 4）每10部电梯配专职电梯工1人。 5）每10万平方米配置维修电工3人。 6）每10万平方米配置综合维修工2人。

7）机电维修人员综合劳动定额：每10万平方米配置10~12人。 D、清洁卫生人员 （1）保洁人员综合劳动定额4000~6000平方米配置1人。 （2）清洁主管人员10万平方米以下，配置主管1人，班长1人；10万~20 万平方米，配置主管1人，班长2人；20 万平方米以上，每增加5万平方米增设班长1人。 （3）保洁员 1）楼梯清洁：14层/h*人（1梯4户）。 2）擦楼梯、楼梯扶手、护栏、地脚线：8层/h*人（1梯4户）。 3）地面清扫：500平方米/h*人。 4）洗地毯：100平方米/h*（2~3）人。 5）刮玻璃：15平方米/h*人。 6）清洁电梯轿厢（抹钢油）：1个/10min. 7) 清洁8层以下楼房（无电梯）：5单元/d*人；9层以上楼房（带电梯）：10 层/d*人。 E、园林绿化人员 （1）园林绿化人员综合劳动定额 1）室外绿地管理：每6000平方米绿地面积需绿化工1人。 2）室内绿化管理：每2万平方米建筑用地（或200户业主以内）配1名绿化工，每10万平方米配2~3人。

小区物业管理系统设计方案

小区物业管理系统设计方案

目录 智能小区物业管理系统............................................. 错误！未定义书签。第1章绪论 .. (1) 1.1背景 (1) 1.2意义 (1) 1.3研究方法和研究内容 (1) 第2章需求分析 (3) 2.1可行性分析 (3) 2.1.1经济可行性 (3) 2.1.2 技术可行性 (3) 2.1.3 操作可行性 (4) 2.1.4 社会可行性 (4) 2.2 业务流程分析 (4) 2.3 性能分析 (5) 2.3.1多层结构设计 (5) 2.3.2 操作简单 (5) 2.3.3代码可读性好 (5) 2.4 总体设计原则 (5) 2.4.1易用性原则 (5) 2.4.2实用性原则 (5) 2.4.3技术先进性和成熟性原则 (5) 第3章系统分析 (6) 3.1 数据流图 (6) 3.2 数据字典 (6) 第4章系统设计 (8) 4.1 系统功能设计 (8) 4.2 数据库设计 (8) 4.2.1 概念结构设计 (9) 4.2.2 数据库表设计 (10) 4.3 系统开发工具和开发模式的设计 (12) 4.3.1 系统开发工具 (12) 4.3.2 系统开发模式 (13) 第5章系统实现 (14) 5.1 登录管理模块 (14) 5.1.1 登录模块 (14) 5.1.2 程序流程 (15) 5.2 系统属性界面 (15) 第6章系统测试 (17) 6.1 系统测试的定义 (17) 6.2 系统测试的目的及意义 (17) 6.3 系统测试的重要性 (17) 6.4 系统测试的常用方法 (18) 6.5 系统运行情况 (19) 结论 (20) 附录 (21)