(房地产管理)房地产开发甲方工作内容与注意事项

第一篇甲方在开发前期的工作

一、确定投资建设工程项目

对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。

二、建设项目用地计划办理

1.所需资料

a.地形图（划示用地范围，标明大约面积）

b.与地块出让单位签署的用地协议

2. 办理程序

a.备齐资料

b.到地块所在地土地部门办理

三、建设工程项目建议书的编制与报批

1.编制及所需资料

a. 开发单位营业执照

b. 开发资质证书

c 用地计划审核意见

d. 建筑设计方案（总平面图等）

e. 其他相关资料

2.报批程序与报批资料

a.将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其编制《项目建议书》

b.准备《关于项目建议书报批申请报告》

c.将《项目建议书》与申请报告送计委报批

注：投资3000万元以下项目由区计委立项；超过3000万元以下项目由区计委转

报有关部门审批

四A、建设工程项目选址意见申办

1. 所需资料

a.批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份）

b.地形图（均应划示用地范围）4份

c.土地权属证（复印件1份）

d.联建协议书（复印件1份）

e.选址论证

f.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）

2. 申办程序

a.准备数份项目建议书批复及数份地形图

b.将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章

c.将有关部门的意见备齐，同时备齐（1）项所有资料，送区规划局规划科办理四B、建设用地规划许可证申办

1. 所需资料

a.建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）

b.地形图（均应划示用地范围）6份（其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章）

c.国有土地使用权出让合同文件及副图（1份）

d.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）

e.申请报告（红头文件）

f.其他需说明的图纸或文件

2. 申办程序

a.备齐上述所有资料

b.送区规划局规划科办理

五、建设工程项目地名报批

1. 所需资料

a.项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）

b.地形图（均应划示用地2份

c.总平面图（3份）

d.建设用地规划许可证及批文

e.申请报告（红头文件）

f.其他需说明的图纸或文件

2. 申办程序

a.备齐上述所有资料及1500元支票

b.送区地名办办理

六、建设工程项目报建

1. 所需资料

a.《上海市建设工程报建表》（到市报建处领取）

b.企业法人营业执照及有关证明原件和复印件

c.项目建议书批文原件及复印件

d.银行出具的建设资金落实证明（验资报告）

e.《上海市建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表》（到市报建处领取）

f.专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件

g.《住宅项目配套建设审核申请表》

h.《住宅新开工审核通知单》

七、工程项目设计招标办理

1. 所需资料

a.报建工程项目IC卡

b.上海市建设工程设计招标项目登记表

c.《上海市建设工程设计招标文件报批表》（到市招标办领取）

d.《上海市建设工程设计评标小组报批表》（到市招标办领取）

e.工程设计任务书

f.建设用地规划许可证

g.工程项目选址意见批文

2.办理程序

a.备齐上述资料

b.到市设计招标办办理

八、设计方案评标会召开及设计单位中标办理

1. 所需资料

a.项目设计方案、建设用地规划许可证、项目选址意见书、设计任务书、项目建议书批文等若干份

b.会议通知书

2. 办理程序

a.备齐上述资料

b.提前三天分送各评委

c.到市招标办召开评标会（会务费300元）

中标办理a.设计方案评标会会议纪要b.评委评标意见书

九﹑建设工程规划设计要求申办

1. 所需资料

a.上海市建设工程规划设计要求申请表（到区规划局领取）1份

b.计划批准文件1份

c.土地使用权属证件1份

d.房屋权属证1份

e.危房鉴定报告

f.地形图（划示用地范围）2份

办理程序a.备齐上述资料b.送区规划局规划科办理

十﹑工程项目设计方案深化﹑修改

根据规划局批文要求修改设计方案

十一﹑设计方案审定会召开

1. 所需资料

a.设计方案文本12份

b.项目建议书批文，建设用地规划许可证及批文，区府土文件若干份

c.请柬

2. 申办程序

a.备齐上述资料

b.分送至计委﹑规划局﹑防疫站﹑环保局﹑消防处﹑住宅局﹑园林局等部门

c.召开方案审定会

十二﹑设计方案送审报批

1. 所需资料

a.选址意见书

b.规划设计要求通知单

c.地形图（划示用地范围）

d.设计方案2份

e.地名批文

f.项目建议书批文

办理程序a.备齐上述资料b.到区规划局规划科办理

十三﹑可行性研究报告编制与报批

1. 所需资料

a.用地计划审核意见书

b.项目建议书批文

c.用地计划许可证及批文

d.区府土文件

e.营业执照

f.开发资质证书

g.住宅项目配套条件审核申请表

h.资本金出资承诺书

i.设计方案文本

j.其他相关文件

2. 办理程序

a.备齐上述资料

b.送投资咨询公司编制并准备一份可行性研究报告申请报批文件（红头文件）

c.送计委报批

十四﹑扩大初步计划

根据方案审定会各职能部门方案会审意见进行扩初设计

十五﹑扩初会召开

1. 所需资料

a.扩初设计文本若干份

b.请柬

2.申办程序

a.备齐上述资料

b.分送至计委﹑规划局﹑防疫局﹑环保局﹑消防处﹑住宅局﹑园林局（交通﹑环卫﹑自来水公司﹑煤气公司﹑供电局﹑电话﹑有线电视）等部门

c.召开扩初会议

十六、扩初意见征询及扩初批复

1.所需资料

a扩初会议纪要

b.根据扩初意见修改后的总平面图及扩初文本

c.关于要求报批扩初的申请报告（红头文件）由各职能部门签署征询意见的总平面图

2.申办程序

a.备齐上述资料

b.分送至计委、规划局、防疫局、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门征询意见

c.送规划局规划科报批

十七、住宅项目配套条件审核报批

1.所需资料

a.《住宅项目配套建设条件审核报批》（住宅局领取）

b.项目建议书或可行性报告研究报告批文

c.地形图和管线图（划示用地范围）

d.总平面图若干份

e.建设用地规划许可证及批文

f.其他相关资料

2.申办程序

a.备齐上述资料

b.送住宅局总师室办理

十八、勘察招投标与勘察单位的中标办理

1.所需资料

a.上海市建设工程勘察招投项目登记表

b.《上海市建设工程勘察招投文件报批表》（到市招标办领取）

c.《上海市建设工程勘察评标小组报批表》（到市招标办领取）

d.设计中标通知书

2.申办程序

a.备齐上述资料

b.到市勘察招标办办理

十九、建设用地批准书申办

1. 所需资料

a.上海市建设用地批准书申请表（到区土地局领取）

b.土地出让协议

c.其他相关文件

2.申办程序

a.备齐上述资料

b.到区土地局签署协议

c.付款，领取用地批准书

二十、施工图设计

设计单位根据扩初批复意见进行施工图设计

二十一、住宅项目开发计划办理

1.所需资料

a.住宅项目新开工申请表（到区住宅局领取）

b.项目配套建设条件审核意见通知书

c.建设项目立项批准文件

d.建设用地规划许可证或建设使用地批准书

e.申请单位现有空置房情况

f.住宅建设配套费交纳情况

2.申办程序

a.备齐上述资料

b.到区住宅局办理

二十二、建设项目转正

1.所需资料

a.项目转正申请报告（红头文件）

b.可行性研究与扩初批复

2.申办程序

a.备齐上述资料

b.送计委办理

二十三A、建筑工程项目规划许可证办理

1.所需资料

a.总平面图10份

b.建筑图7套

c.结构图（基础）2套

d.给排水图3套

e.建设项目计划批准文件及项目转正单

f.土地使用权或用地批准书

g.应拆房屋权属证明

h.地形图（划示用地范围及建筑物位置）10份

i.分层面积表

j.建.筑工程预算书

k.消防、环保、卫生防疫、园林、住宅配套、人防等有关部门审核意见单

2.申办程序

a.备齐上述资料

b.分送消防、环保、卫生防疫、园林、住宅配套、人防办、交通、建管所、规土办等部门签署意见

c.将意见汇总送至区规划局

二十三B、施工招标办理

1．所需资料

a.市招标办授权管理通知

b.招标项目登记表

c.项目建设有关批复

d.总平面图

e．报建表

f．住宅项目新开工计划

g．住宅项目配套条件审核

h．设计中标通知书

i．法人证明或对其代理人的委托书

j.委托机构招标协议

k.代理机构资质

l.资金落实情况证明

m.监理单位资质

n.监理合同

o.建设单位资质

p.建设单位申请材料

q.公开招标发布信息

r.公开招标报名登记表

s.公开招标入围条件

t.投标单位资质审核

u.招标文件报批表

v.招标文件

w.工程量清单

x.招标文件答疑会会议纪要

y.标底

A1.开标情况汇总表

B1.询标记录

C1.评标方法

D1.评标资料

E1.决标情况汇总表

F1.中标通知书

G1.外地施工企业任务量单

H1.中标单位投标资料

I1.未中标单位投标资料

J1.施工合同

K1.设计监理项目流转表

L1.建设项目IC卡

２．办理程序

a.申请授权

b.发布招标信息

c.接受施工单位报名

d.初选入围施工单位，发标书

e.招标文件答疑会

f.开标

g.准备（１）项所有资料及工程造价万分之四支票一张

h.办理中标手续

二十四、施工监理单位甄选

（略比施工招标简单，此处从略）

二十五、施工许可证办理

１．所需资料

a.申请表

b.建设规划许可证

c.资金入账凭证

d.三通一平的有关证明

e.施工合同副本，廉洁协议

f.监理合同，住宅项目监理登记证

g.建设工程项目质量和安全监督申报所需资料

h.项目施工许可证（施工单位）

i.勘察、设计中标通知书

j.设计监理流转表

k.住宅项目建设开工计划

２．办理程序

a.将图纸分送设计监理、质监站审核

b.根据设计监理及质监站审核意见进行图纸修改

c.备齐所有资料

d.送市建官处办理

二十六、商品房计划申请

１．所需资料

a.开发单位资质证书

b.营业执照

c.规划许可证

d.建设用地批准书

e.固定资产填报表

f.项目转正单

２．办理程序

a.备齐资料

b.送计委办理

二十七、工程开工１．所需资料

a.施工图纸

b.建设工程规划许可证

c.建设工程施工许可证２．办理程序

a.发放图纸

b.技术交底

c.工程开工

二十八、验线

１．所需资料

a.申报表

b.建设工程规则许可证

c.验线通知单

２．办理程序

a.准备资料

b.验线

第二篇甲方在施工过程中的工作

投资控制、质量控制、进度控制；应对方方面面的检查指导，对监理的考核，对施工队伍的管理；

发包人供应物的组织；

及时回应设计、监理、施工等单位提出的种种问题；

……

第三篇甲方在建设后期的主要工作

一、各部门配套征询

1.所需资料

a.项目有关批文若干份

b.总平面图若干份

2.办理程序

a.备齐上述资料

b.分送供电局、煤气公司、自来水公司、电话局、有线电视台、环卫所及污水处理厂的部门进行配套意见征询并盖章

二、扩初会议召开

1.所需资料

a.总平面图若干份

b.地形图若干份

c.水、电、煤气、弱电等图若干套（其中供电图纸应包括变电站定位、小高成供电方案等内容；供水图纸应包括水泵房定位、多层供水方案、小高层供水方案等内容）

d.会议通知

2.办理程序

a.备齐上述资料

b.提前五天分送各有关部门

c.招开扩初会议（确定供水、供电方案及垃圾收集站、变电站、水泵房位置）

三、供水前期业务记录卡办理

1.所需资料

a.地形图一份

b.项目批文复印件一份

c.总平面图一份

d.申请报告

2.办理程序

a.备齐上述资料

b.到上海市自来水公司（江西中路484号）办理

四、给水管网工程可行性研究报告办理

1.所需资料

a.地形图一份

b.总平面图一份

c.项目批文及其他相关资料复印件一份

2.办理程序

a.备齐上述资料

b.请自来水公司人员现场查看

c.付款（5000元），交付可行性研究报告

五、供电规划图设计

1.所需资料

a.总平面图2份

b.地形图一份

2.办理程序

a.备齐上述资料

b.送供电局

c.设计人员现场查看，设计出图

六、各配套部门外线设计及施工图纸审核

1.所需资料

a.总平面图若干份

b.水、电、煤气、电视、电话等图纸（根据扩初意见修改后的图纸）若干套

c.建筑立面图若干套

d.供电规划图（供电外线设计及供电图纸审核需要）

2.办理程序

a.备齐上述资料

b.送各有关部门审核并请各部门进行外线设计

七、水泵房及变电站手续办理

1.所需资料

a.总平面图

b.变电站、水泵房定位图

2.办理程序

a.备齐上述资料

b.分送供电局及自来水公司进行电气及供水设计，并鉴定合同

c.设计变电站、水泵房土建图

d.技术交底

e.工程施工

f.设备安装、调试

g.竣工验收

八、订购配套设备

根据图纸及各部门对产品的要求订购各部门指定的产品（电表箱、电缆熔丝箱、计量柜、水表箱、浮球阀、短管、分配器及放大器等设备）

九、各配套部门申请手续办理

1.所需资料或条件

A.供电

a.申请报告（应说明总户数、总用电量、建筑面积等指标）2份

b.住宅用电申请表

c.已付市政配套费复印件

d.已定表箱依据复印件

e.工程委托监理合同

f.低压用户工程委托书

g.工房公灯工程委托书

h.派出所编定门牌号复印件

i.配套公建的申请报告

j.配套公建的设备清单

k.路灯申请报告

l.路灯委托合同

m.地形图一份

n.总平面图三份

o.供电规划图

p.变电站定位图

B.供水

a.申请报告2份

b.征询单1份

c.供水前期办理记录卡批复1份

d.门牌号证明2份

e.地形图1份

f.给排水总图（1：500）1份

g.消防批文1份

h.地下车库消防批文1份

i.建设工程规划许可证

j.建设工程项目表1份

k.综合管线图1份

C.煤气（包括住宅煤气申请和公建煤气申请）

a.地形图3份

b.综合管线图3份

c.总平面图3份

d.给排水总图（1：500）3份

e.煤气透视图3份

f.申请报告2份

g.委托书2份

h.保证书2份

i.小区总平面图软盘1张

j.付增容费

D.电话通信

a.地形图1份

b.总平面图1份

c.管线总平面图（1：100）1份

d.弱电施工图（全套，包括系统图及平面图，1：100）1套

e.配套费发票复印件

E.雨污水

a.排污申请报告2份

b.项目批文1份

c.地形图1份

d.管线平面图1份

e.检测水样1份

f.排水量申请核定表

g.付款（每平方米16.5元）

2.办理程序

a.备齐上述资料

b.分送各部门处理

十、各类配套款支付

1.供电付款

a.小区内供电贴费550元/千瓦

b.电表保证金单相表80元/只三相表150元/只

c.外线电缆工程，按工程决算付款

d.购电缆熔丝箱530元/只

e.公建设施供配电贴费及工程款，按决算支付

2.供水付款

a.小区内给排水管网费17.5元/平方米

b.贴水费0.22元/平方米

3.煤气付款

a.煤气外管21元/平方米

b.多层煤气内管 5.40元/平方米

c.小高层煤气内管8.60元/平方米

d.委托办理费 2.00元/平方米

4.有线电视付款

a.办理委托合同

b.分期付款（3元/平方米，其中代付330元/户，应向业主收回）

5.电话付款

a.签订住宅建设电话通信工程承包合同

b.分期付款（多层20元/平方米，小高层12.5元/平方米）

十一、配套协调会召开

1.所需资料

a.各配套单位配套施工图

b.会议通知

2.办理程序

a.备齐上述资料

b.提前五天发会议通知

c.召开配套协调会，合理安排进场顺序（依次为雨污水——自来水公司——煤气公司——电缆公司——电话局——有线电视——环卫所——信报箱安装）

十二、配套工程施工

各配套单位按照协调会所确定施工次序依次进场施工或穿插施工

十三、配套工程竣工验收

根据施工图纸及各部门要求对各配套工程进行验收

十四、各类计量器具安装

1.电表安装单向表10元/只三相表20元/只

策划部管理制度与规范

策划部管理制度与规范

前言 顾问公司也好，广告公司也好，策划部的印象总是重技术、轻管理。现在当我站在这个部门的管理者的角度，不得不重新审视这个问题，当前最紧要的是缺乏一个尺度作为评价员工工作进度和成效的指标，完善业绩考评标准，规范业务管理、加强培训机制，增强部门凝聚力，这些都是我们面临的课题。 策划部团队管理目标 通过有效管理使策划部成员加强三个方面的能力，最终打造一支多功能型团队： 1、技术专长； 2、解决问题和决策技能，能够发现问题，提出解决问题的建议，并权衡这些建议， 然后做出有效选择； 3、聆听、反馈、解决冲突及处理人际关系。 策划团队行为理念 我们有权利批评想法，但不批评具体的人；不管别人同意与否，我们有权说出我们的想法；冲突会产生，我们有权从冲突中学习并成熟起来；我们有权希望别人能够克服逃避现象并解决冲突；我们有权希望团队成员能够参与团队活动并越来越投入工作；我们有权希望所有的团队成员都享受平等的权利；没有任何一个成员的想法比其他人的想法更伟大；所有的人都必须接受同样的监督；我们有权希望团队成员放弃他们在团队外所拥有的权力（职位和头衔）；我们有权表达我们的感受而不必被告知我们“应该”如何感受；我们有权预料团队建设的过程可能要花很长一段时间，其间我们可能会不时地犯些错误。

策划部岗位设置与职能描述 一、部门设置 策划部是公司市场研究、营销策划、广告推广工作等方面决策创新和创新决策的职能部门、参谋部门。 二、部门职能 1、职能综述： 1）在公司利益前提下进行市场研究、营销策划、广告推广策划、广告设计与发布执行等工作，不得有损公司利益； 2）协助公司高层进行银丰公司形象体系的规划与建设，使公司的服务形象战略――方向准确、目标清晰、发展势头长盛不衰； 3）负责组织公司各项目的策划和创意沟通会。 2、职能分述： 1）市场研究领域 ◆进行持续性的市场研究，包括具体项目研究和宏观市场研究； ◆不断了解和掌握市场研究领域的新理念、新理论、新方法和新软件； ◆建立“纸媒”形式和“电子”版的双套数据库、资料库。 2）营销与广告策划领域 ◆负责公司各项目的前期市场调研、策略制定及文案撰写工作，提供科学、翔 实、系统性的市场调研和营销策划提案； ◆负责公司各项目的广告研究、广告策略制定、广告创意及文案撰写工作，提 供目标明确、个性鲜明、结构合理、系统化的广告推广方案、广告运动策划 方案（包括品牌建设与规划）、媒体组合方案、广告创意方案等； ◆不断了解和掌握营销、广告、品牌、营销管理等方面的新思想、新理论和新 方法，创造性地融入先进作业模式和框架体系； ◆不断清楚地了解广告制作、广告媒介，以及新材料、新技术、新媒体形式与 新投放方法，更多地节约广告成本和提高广告效率。

房地产开发企业管理制度【学习总结】

目录第一部分总说明 2 第二部分报表目录及表式 3 一、基层报表 4 二、综合报表 8 第三部分指标解释及填报说明 13 一、物业管理 13 二、住房置业担保 15 三、经济适用住房建设 19 四、房地产中介服务 21 五、房屋概况 23 六、房屋权属登记 25 七、房地产交易 27 八、住房公积金 29 九、房改及住房保障 32

第一部分总说明 一、为全面了解和掌握全国房地产业的基本情况和发展态势，为各级政府制定政策、进行宏观管理提供依据，依照《中华人民共和国统计法》的规定，特制定本统计报表制度。 二、本报表制度包括物业管理、住房置业担保、经济适用住房建设、房地产中介服务、房屋概况、房屋权属登记、房地产交易、住房公积金、房改及住房保障等九个方面的内容。 三、本报表制度执行范围为所有的设市城市、县城和工矿区(其中设市城市、县城与部综合财务司的统计范围一致，工矿区按国家统计局统计范围执行)。 (一)设市城市的统计范围分为两类：1．地级及以上城市的统计范围为城市行政区，含市辖建制镇，不含市辖市、市辖县。2．县级市的统计范围为城市规划区，即按城市现状，市政府所在地和规划区范围内的建制镇。城市规划区以外的建制镇不包括在内。 (二)县城的统计范围 县城的统计范围为县政府所在地的建制镇(即城关镇)，按设居民组建制的地区范围统计。 (三)工矿区的统计范围 工矿区的统计范围是指既不属于城市、县城、镇所辖，又不属于乡村所辖范围内的工矿企业集中的地区(一个大型工矿企业或若干个工矿企业)。 四、报表的填报单位

本报表制度分设基层报表和综合报表，其中基层报表分别由设市城市、县城和工矿区范围内的物业管理公司、住房置业担保公司、经济适用住房建设单位、房地产中介服务企业填报。综合报表分别由各级政府房地产行政主管部门、城市住房公积金管理中心、住房制度改革和住房保障单位填报。 五、报表的报送单位 物业管理统计基层表、住房置业担保统计基层表、房地产中介服务统计基层表、房屋概况、房屋权属登记情况、房地产交易情况等六张报表由各省、自治区建设行政主管部门、直辖市房地产行政主管部门报送。经济适用住房建设统计基层表由各省、自治区、直辖市建设行政主管部门报送。住房公积金归集使用情况由各省、自治区建设行政主管部门报送，直辖市和新疆生产建设兵团直接由住房公积金管理中心报送。房改及住房保障政策落实情况由各省、自治区、直辖市住房制度改革和住房保障主管部门报送。 六、报表的汇总与报送方式：报表数据通过计算机软件填写并通过网络或电子邮件上报。 七、本报表制度自2003年年报和2004年定期报表制度起执行，由建设部负责解释。 第二部分报表目录及表式

房地产企业房地产开发与管理制度

房地产开发与管理 第一节房地产开发 第二百六十三条计划、立项。 1.计划。公司（指从事房地产开发的全资或控股公司）办公室负责编制项目的年度房地立开发计划和预测本年度在建工程完成情况，经公司经理批准后，报集团公司统一上报国家计划部门，申报基建计划。 对未列入年度市有关部门办理补充计划和立项手续，关负责跟踪与落实。 基建统计报表，由公司办公室负责编制与上报。 2.立项。凡自有土地或合作、合资、投标等土地的房地产开发，均由办公室负责立项报批，工程部予以配合，并进行项目的可行性研究。 项目的立项，投资总额在100万元以下的（含100万元），由经理批准：100万元至200万元的（含200万元），由总工程师批准：200万元以上的，由集团公司总经理审批。 凡未按上述规定和审批程序批准的，不得立项，不得签定合同或协议。否则，造成经济损失的，要追究有关人员的责任。 第二百六十四条前期开发与规划、设计。 1.前期开发。办理用地红线、征地、合作或合资的谈判，联系缴纳地价和市政配套费、拆迁，委托测量与勘探、委托规划与设计（扩初阶级）等前期工作及有关报批事项，均由办公室负责。 与此有关的合同（协议），亦由办公室草拟，按审批权限规定上报审批。 2.规划、设计。 （1）建设项目的规划、设计，凡公司设计室自己能够承担的均由设计室承担，设计室承担不了的，才委托进行设计。 （2）委托设计采用投标方式。规划设计委托前，办公室要编写设计项目委托书，经经理批准后，才正式

抽设计单位委托设计。 施工图设计阶段，由工程部负责，直至完成施工设计及设计交底、图纸会审。 无论是扩初阶段，还是施工阶段，未经经理许可，任何人不得擅自提高或降低设计标准。 （3）设计室进行设计应遵守基建设程度，对各类工业与民用建筑的新建、扩建、居住小区、工业区规划及市政工程等，在设计室级别围的，均应积极地承担设计任务：对公司的工程项目，更应积极组织力量完成。 （4）设计室对外承接设计任务时应与建设单位办理设计项目任务委托手续。建设单位需向设计室提供下列资料：当处基建计划指标或其他有效文件，建筑红线图、设计要求与工艺资料，地形图和工程地质勘察资料等。设计室设计收费标准，按市政府有关规定执行。 （5）设计室建立工序管理体系：

房地产开发过程中的规划管理

房地产开发过程中的规划管 理 -标准化文件发布号：（9556-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII

房地产开发过程中的规划管理 房地产开发过程中的规划管理主要体现在：开发项目的选址定点审批，核发《建设用地规划许可证》及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发《建筑工程规划许可证》等方面。 1、开发项目选址、定点审批阶段。开发商首先须持计委批准立项文件、开 发建设单位或其主管部门申请用地的函件、工程情况简要说明和选址要求、拟建方案、开发项目意向位置的1/2000或1/500地形图及其他相关材料向城市规划管理部门提出开发项目选址、定点申请，由城市规划管理部门审核后向城市土地管理部门等发征询意见表。开发商请有关部门填好征询意见表后，持该征询意见表、征地和安置补偿方案及经城市土地管理部门盖章的征地协议、项目初步设计方案、批准的总平面布置图或建设用地图，报城市规划管理部门审核后，由城市规划管理部门下发《选址规划意见通知书》。2、申请建设用地规划许可证阶段。开发商持城市计划部门批准征用土地的 计划任务、市政府批准征用农田的文件（使用城市国有土地时，需持城市土地管理部门的拆迁安置意见）、1/2000或1/500的地形图、《选址规划意见通知书》、要求取得的有关协议与函件及其他相关资料，向城市规划管理部门提出申请。经城市规划管理部门审核后颁发《建设用地规划许可证》。 《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。 3、规划设计条件审批阶段。开发商需持城市及化管理部门批准的计划任 务、开发商对拟建项目的说明、拟建方案示意图、地形图（单位建筑 1/500，居住区1/2000，其中一份划出用地范围）和设计单位提供的控制性规划方案及其他相关资料，向城市规划管理部门提出申请，经城市规划管理部门审核后，下达《规划设计条件通知书》及用地红线图。《规划设计条件通知书》主要规定了征地面积、规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度和停车位个数等。4、设计方案审批阶段。开发商应首先委托有规划设计资格的设计机构完成 不少于2个方案设计，然后持设计方案报审表、项目各设计方案总平面图（单位建筑1/500、居住区1/2000，其中一份划出用地范围）、各层平立剖面图、街景立面图等（1/100或1/200）、方案说明书及其他相关资料，向城市规划管理部门提出设计方案审批申请，城市规划管理部门接此申请后协同其他有关单位，审查该详细规划设计方案并提出修改或调整意见。之后，开发商根据审查意见对设计方案进行调整修改，再报城市管理部门审批。审批通过后由城市规划管理部门签发《规划设计方案审批通知书》。 5、建设工程规划许可证阶段。开发商需持由城市建设主管部门下发的年度 施工任务批准文件、工程施工图纸、工程档案保证金证明、其他行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议（如使用水、电、煤气、热力的等的协

房地产开发经营与管理模拟试题(附答案)

房地产开发经营与管理第一套模拟试题 一.单选题： 1.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金400元/m2．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 2.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合 标准答案：d 解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。 3.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（） A．系统风险 B．资本价值风险 C．比较风险 D．个别风险 标准答案：d 解析：个别风险是投资者可以控制的风险。 4.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金每平方400元．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 5.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的01％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合

企划部门管理规定

企划部门管理规定集团档案编码：[YTTR-YTPT28-YTNTL98-UYTYNN08]

企划部管理制度 一、目的 为保证部门工作高效有序的开展，特制定以下管理制度。 二、范围 本制度适用于企划部全体员工 三、职责 1、企划部经理负责管理制度的裁决； 2、企划部全体员工负责制度的监督、执行； 四、工作程序 1、日常管理制度 1) 严格遵守国家法律法规，遵守公司各项规章管理制度； 2) 遵守公司考勤制度，上下班按时打卡；不能及时打卡的需及时告知部门经理并由部门经理签字确认； 3) 如遇工作需外出和请假，须部门经理在请假单上签字认可。请假须以书面形式提前半天向领导报备；不能书面请假的，须以电话形式报备，事后补交书面假条； 4) 有重要活动或事项需请假时，须将工作以书面形式交代给同事代理工作事项。请假期间须保持手机畅通； 5) 部门员工对公司机密资料要严格保密，严禁泄露，如有违反按公司制度处罚条例执行； 6) 注意个人仪容仪表，上班着装要整洁、卫生； 7) 严禁办公室打闹、嬉戏，提倡讲普通话、举止文明、谈吐优雅； 8) 注意办公室个人卫生，文件资料归档管理，保持办公桌面整洁； 9) 开会时，严禁迟到，电话调成振动或静音状态，除重要电话外，开会期间其他电话一律免接；

2、沟通管理制度 1) 企划部门内部每周一次例会，会议时间为每周一上午10：00（特殊情况另行通知）。 2) 重要会议都由文案人员或助理做会议记录，对形成重要决议的，下次会议时须对上次会议事项进程进行回顾，确认事件达成进度，对未达成部分进行问题分析； 3) 企划部与相关部门的工作沟通，尽量采取书面形式，重要事项交相关部门负责人签字确认需其配合完成的工作时间进度； 4) 与公司内、外沟通工作的过程中，工作交接、业务往来等重要事项尽量采用书面形式，如不能采取书面形式的，采用电子邮件方式，并保留记录，以便日后核对； 5) 与招商、商管等各相关部门定期沟通，就相关问题进行讨论； 6) 如其他部门需企划部配合的工作，其他部门需先知会或以工作联络函形式告知企划部负责人，再由企划部负责人根据各工作轻重缓急来安排本部门工作。 7) 上下级需逐层汇报，严格杜绝越级上报。 3、工作效率管理制度 1) 每周一例会前提交本周工作计划表，确定本周工作内容、完成时间进度，及上周完成情况进行总结，确认工作完成情况，对未完成工作，进行原因分析，并督促尽快完成； 2) 实施工作进度管理。公司对外宣传、企业文化（品牌）推广等工作，都需制定工作进度表，交部门经理及相关职能部门，协调相关职能部门，及时推进工作进度，提高工作效率。平面设计工作也严格按照进度开展工作。 3) 制定年度、半年度、季度营销策划方案及活动推广费用预算方案，年度方案需在当年11月底出台下一年全年营销策划方案及费用预算；半年度与季度营销方案及费用预算需根据市场趋势及公司实际情况在年度方案上作相应调整； 4、宣传推广费用管理制度 1) 所有费用根据每次活动推广费用预算执行，预算与实际费用差额尽量控制在±10%； 2) 费用最终由总经理审批后方可执行；

房地产开发公司规章制度大全

xxxx地产开发有限公司 规章制度 第一章总则 为适应公司发展需要，保护公司股东和债全权人的合法权益，维护公司正常的工作、经济秩序，促进公司不断发展壮大，全面推动公司以提高经济效益为中心的各项工作，保证公司各项工作任务的顺利完成，根据《公司章程》结合企业经营管理的实际情况，制定本规章制度。 第二章组织机构 第一条股东会：公司股东会由全体股东组成，是公司的最高权力机构，依照公司《章程》行使职权。 第二条董事会：董事会对股东会负责，董事长是公司法定代表人，代表公司行使职权。董事会参加人员：董事长、董事。监事列席董事会。 第三条监事会：依照公司《章程》行使权力。 第四条总经理办公会：参加人员为总经理、副总经理、工程技术负责人、财务负责人、必要时各部、室负责人可列席。 第五条公司机构设立办公室、财审部、工程部、拆迁部、销售部、物业分公司。 第三章工作职责 第一条公司董事会职责： 一、决定公司经营计划和投资方案。

二、制定公司年度财务预、决算方案，利润分配方案和弥补亏损方案。 三、决定内部管理机构的设置和职工报酬事项。 四、由董事长提名，董事会通过，聘任或解聘公司总经理，副总经理、工 程技术负责人、财务负责人。 五、制定公司的基本管理制度。 六、负责召集公司股东会，向股东会报告年度工作。 七、执行股东会的决议。 第二条监事会职责：对董事会成员、总经理履行公司职务时，违反法律、法规或公司章程的行为进行监督，检查公司财务。 第三条总经理办公会职责： 一、组织实施公司的经营管理工作，组织实施股东会、董事会决议。 二、组织实施公司年度经营计划和项目投资方案。 三、组织实施公司董事会授予的其它工作。 四、拟订公司内部管理机构设置方案，拟订公司的基本管理制度，制订公司内部管理的各项规章。 五、聘任或解聘公司部门负责人。 第四条公司业务办公会议职责：讨论研究公司一般性日常工作及业务，汇报工作情况，接受工作任务及其他临时性任务，参加人员：正副总经理、办公室主任、部室正副经理和公司技术负责人、财务负责人。 第五条公司各级职责： 一、职务、岗位职责： 董事长职责 （一）代表公司依法行使法定代表人权力，承担民事义务。

房地产开发经营与管理试题及答案

中央广播电视大学人才培养模式改革与开放教 育试点2006—2007学年度第一学期房地 产经营与管理 形成性考核册姓名 学号年级专业保定广播电视大学 房地产经营与管理练习题一一、单选1、以（ ）为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。A．标的物B．交易C．资产D．企业2、国际货币基金组织使用以（ ）为基础的投资定义来统计国际收支平衡。A．标的物B．交易C．资产D．企业3、（ ），投资可分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投资和农村个人固定资产投资。 A．按投资主体的经济类型不同B．按资金来源的不同C．按固定资产投资的使用构成 D．按我国固定资产投资的统计分类 4、房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它的（）的总和。

A．一切因素B．主体因素C．客体因素 D．周围各种影响因素5、房地产市场的运行环境中的（）是投资者最敏感的问题。A．社会环境B．政治环境C．经济环境D．金融环境 6、房地产市场的运行环境中的金融环境包括（ ）等主要影响因素。A．产业与结构布局 B．资本市场发育程度C．利率和通货膨胀 D．政府及公众对待外资的态度7、（ ）是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。A．投资机会选择与决策分析B．前期工作 C．建设阶段D．租售阶段 8、获取土地使用权是房地产项目的（）。 A．投资决策阶段的工作B．前期工作 C．建设阶段的工作D．租售阶段的工作 9、在房地产开发项目的（ ）过程中，开发商应将其投资设想落实到一个具体的地块上。A．投资机会选择B．投资机会筛选C．前期工作D．施工 10、（ ）是市场营销活动的出发点，是了解市场、认识市场的一种有效方法和手段。A．市场调查B．市场细分 C．目标市场的选择D．市场定位11、市场调查中，（）的调查内容属于可控制因素的调查。

房地产开发与经营管理论文

房地产开发与经营管理论文 姓名：武智辉 班级：工管11-1班 学号： 品牌策略在房地产运营中的作用 摘要：我国房地产业经过20多年特别是近几年的迅速发展，已成为启动内需的消费热点和国民经济新的增长点，成为国民经济的重要产业，然而经过这么多年的发展，房地产市场的竞争越来越激烈，已从质量竞争，价格竞争阶段过渡到了品牌竞争阶段。品牌竞争已成为企业占领市场，提高利润率的重要手段。相应的房地产的运营策略也从单一的价格营销、人员促销、广告营销等传统的方式转变到实施品牌策略的综合运营阶段。也只有这样才能增加房地产商品的无形价值，提高企业资金的回报率，并争取在与资本市场的结合中赢得优势。本文首先从品牌的概念出发，论述了品牌的含义、特点以及在现阶段实施品牌营销的重要意义。然后通过研究我国房地产市场的现状、行业现状、企业自身现状发现：我国虽然有很多的房地产开发企业，但在规模上、实力上与国外房地产企业存在很大的差距，特别是在创造品牌，实施品牌策略方面更是如此。因此，如何创建品牌，实施品牌战略已经成为我国房地产企业面对竞争必须解决的问题。 关键词：品牌房地产运营策略文化 一、什么是品牌? 什么是品牌?品牌体现的是商品的质量，但又不仅仅是商品的质量。屈云波在《品牌营销》一书中将“品牌体现的质量”定义为：“根据消费者对于一个产品或服务的全面质量或优势的感知认识，关系到它的目的、意图具有选择性。” 由此我们可知“品牌体现的质量”是一种感性认识，对于一个品牌来说是一种无形的的、全面的感知，它体现的不仅仅是真实的、客观的产品质量，还包括一系列更为广泛的能使消费者得到满足的东西，如产品的可信度、生产和销售企业的信誉、消费者精神和心理上的满足等。房地产品牌是一个多维网络结构的动态系统。广义而言，它可分为项目品牌和企业品牌，项目品牌是企业品牌的基础。从法律角度讲，房地产品牌是一种知识产权。知识产权是产权的一种形态，也是可以像资本一样运营、实现增值。 房地产品牌一旦创立，就能够产生普通商标所起不到的重要作用。这一作用就是品牌效应。品牌效应能给企业带来高额的经济收益和显赫的声誉、荣誉以及社会地位。从而表明企业的巨大成功。可口可乐公司总裁曾自

房地产开发建设管理制度

附件 房地产开发建设管理制度 （讨论稿） 第一章工程建设管理与考核 第一节总则 第一条工程部为工程建设的责任部门。 第二条建设工程的竣工标准： 1、毛坯竣工标准: 工程全面完工（含外墙装修），建设工程用地红线（或该栋建筑物相邻30米）范围内的道路、绿化（含屋面）按照批复的总规要求全面完工（含地下室及地下机械停车库），所有临时建筑、构筑物拆除完毕。 主体工程完工后90天内，须达到上述工程竣工标准。否则，每超一天，扣罚工程部经理100元、开发部经理100元。综合计划部考核。 2、豪装竣工标准: 在毛坯竣工的基础上,室内装饰工程全部完工。 主体工程完工后150天内，须达到上述工程竣工标准。否则，每超一天，扣罚工程部经理100元。综合计划部考核 第三条建设工程交楼标准： 各项工程全面完工，在合同约定的交楼时间前完成相关验收并取得以下验收合格证书或意见书（根据当地文件要求需要）： 1、建设工程规划验收合格证； 2、质量监督意见书； 3、人防验收备案表； 4、消防验收意见书； 5、环保验收意见书； 6、建设工程竣工验收备案表； 7、交楼许可证。 主体工程完工后180天内，须达到上述工程交楼标准。否则，每超一天，扣罚工程部经理100元、开发部经理100元。综合计划部考核。 第二节工程建设过程管理 第四条新开发项目在详规批复一周内、开工前，由工程部牵头，

地区公司负责人主持召开项目开发建设综合策划方案审查会，参加人员为总工室、当地建筑设计院、综合计划部、工程技术部、招投标部、开发部、合同管理部、营销部、物业公司等部门（单位）负责人。审查通过后三天内报管理中心备案。 未按时召开会议的，扣罚工程部经理500元；综合策划方案未经审定即开工的，扣罚工程部经理500元；综合策划方案出现漏编、错编的，每项扣罚责任部门负责人100元。综合计划部考核。 项目开发建设综合策划方案审查会的内容（附：开发建设综合策划方案会签审批表）： 1、施工给水系统：给水管道走向规划、管道管径、用水量及用水计量等。 2、施工排水系统：排水管道走向规划、管道管径、排水量等。 3、施工用电系统：施工用电线路走向规划、用电总容量、用电计量等。 4、施工道路系统：满足施工需要、安全文明施工需要、与永久规划路的关系等。 5、施工场地划分、围蔽及临时设施的规划：满足安全文明施工需要、满足销售需要等。 6、施工场地的土方平衡：考虑场地的竖向布置及标高协调、挖方与填方尽量平衡等。 7、制定主体总包及各类专业分包合同提交计划。 8、制定甲供材料采购供应计划。 9、制定项目各期开发建设计划及分批销售计划。 10、制定项目各期分批移交物业管理计划。 11、小区的公用工程（供水、供电、供煤气、备用电源、电信、消防、供暖、污水处理等）的建设是否能满足首期交楼的使用要求。 第五条在工程开工前及开工后，每月召开一次由工程部经理组织全体监理人员和施工单位管理人员以上参加的工程建设交流会。未召开的，每次扣罚工程部经理500元。工程技术部考核。 工程建设交流会内容： 1、工程部和施工单位分别介绍各自驻现场的组织机构、人员及其分工、联系方式； 2、工程部介绍公司的运作模式、验收程序及进度、签证、结算申报流程等；

(完整word版)企划部管理规章制度

企划部管理规章制度 第一章、企划部部门职能： （一）负责公司市场推广策略的研究、策划、组织、实施及相关业务协调与管理； （二）建立并维护公司推广信息管理系统，研究与公司有关的宏观环境动态、行业状况、需求变化及市场竞争格局，收集市场信息，提交研究报告，拟定应对策略； （三）编制公司年度市场营销活动方案及年度广告策划方案，撰写与设计各类广告文案，统一制作广告宣传品，选择广告形式及传播媒体，评估广告效果，统一管理各区域市场广告推广工作； （四）编制公司年度产品销售促进预算及实施计划与方案，管理与组织实施公司及各区域市场产品促销活动，评估促销效果，改进促销方案； （五）负责公司企业整体形象及形象设计网站美化. （六）依据公司发展战略、市场目标、企业形象制定相应的公共关系计划，策划与实施公关活动，调动社会资源为企业的发展服务；（七）根据市场动态、企业发展及资源状况，研究制定公司品牌策略及品牌规划方案，根据公司决策组织资源投入，负责企业形象与品牌管理。 第二章、企划部部门职责： （一）开展市场调研，分析市场信息，掌握竞争对手的活动情况；

（二）把握公司动态，策划并指导及进行效果评估； （三）参与公司广告的媒介选择、内容审核、协助公司选择最佳媒介；（四）组织公司新闻报道，开展公关活动，对其进行正面的形象宣传；（五）策划、实施各类企业文化，以及企业形象的推广活动； （六）与其它部门配合策划并组织公司内部各种联谊活动，丰富员工业余文化生活，调动员工积极性，增强员工对市场的向心力和凝聚力；（七）按照公司安排，做好公司的整体策划； （八）完成主管领导交办的其它临时工作。 第三章、企划部各岗位职责： 一、企划部部长职责： 全面负责公司企划纲要及企划工作计划的制定和实施； （一）根据公司发展需要，统筹策划、组织拟订公司中远期经营发展宣传推广规划及广告宣传活动的总体要求，结合公司的销售情况和竞争对手的动态及市场需求，有针对性的制定促销方案，准确有效地发布广告宣传信息； （二）制订本部年度、季度、月度企划部的工作计划； （三）对上次活动结果进行考核，对本次活动方案进行审核； （四）组织召开部门工作例会，并督导本部门人员的各项工作；（五）负责企划人员的选拔、考核、培养、推荐； （六）密切当地新闻媒体工作关系，塑造企业形象 （九）审核各类广告的设计稿件，公司软件宣传文章的组织及写作；（十）解决广告宣传推广中出现的各种意外问题；

房地产开发公司：行政管理制度

行政管理制度 总则 为保证****房地产开发有限公司正常的工作秩序和各项业务的顺利进行，针对本公司的特点及要求，特制定本行政管理制度。 工作制度 一、工作时间 （一）公司上班时间为周一至周五的8:30—17:30,每天中午12:00—13:00为午餐和休息时间。 （二）凡属国家规定的节假日和公休日，均按有关规定执行。 （三）午休时间办公室须安排人员值班。 二、考勤制度 （一）各部门要指定专人负责考勤，并将名单交办公室备案。 （二）考勤员负责逐日如实记录本部门员工的出、缺勤、月底将考勤表（各种假条附后）交部门经理审核签字后于每月2日前报办公室，员工工资将按实际出勤天数发放。 （三）考勤统计是公司对员工考核及工资发放的重要依据，任何人不得弄虚作假，办公室有权对各部门考勤情况进行检查、核对。 （四）员工要严格遵守劳动制度，不得无故迟到、早退、缺勤。

（五）员工要严格遵守劳动纪律，在工作时间不得做与工作无关的事，不得随意串岗、聊天等。如有违反，即作违纪处理。三、请销假制度 （一）员工请事假、病假及其它各类假，均应事先请假，事后销假。具体要求按《关于员工各种假期的管理规定》执行。（二）员工因业务需要外出工作，要由部门经理统一安排，部门经理外出工作，应及时通告主管领导。 四、着装、礼仪、礼节规定 （一）员工在工作时不得着运动装、牛仔装、紧身裤等休闲服装（工作服除外），做到服装整洁、举止端庄、精神饱满。（二）员工之间应互相尊重、互相帮助，要用自身言行树立公司形象。 （三）员工在接待来电、来访时要用礼貌用语，不得在办公场所大声喧哗，吵闹或使用粗鲁语言。 五、环境卫生、安全保卫制度 （一）各部门应负责各自办公室的清洁卫生。所有的文件、资料、报纸要摆放整齐，桌面、地面等要保持清洁，每日工作结束时应将个人桌面拾干净。 （二）各部门均设专人负责办公地点的安全、保卫、消防工作，定期检查，及时消除存在的隐患。同时，每一位员工对公司的安全、保卫、消防中存在的问题均要及时汇报、协助处理的义务。 六、各种办公设备的使用制度

房地产开发与管理

房地产开发与管理 一、填空 1.房地产：房地产是由土地、随着土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。 2.房地产开发的特征：1.综合性2.长期性 3.时序性 4.地域性 5.风险性 3.生地熟地毛地净地生地。1.生地：指完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。2.熟地：指已完成土地开发，形成建设用地条件可以直接用于建设的土地。3.毛地：指已完成宗地内基础设施开发，但尚未完成宗地内房屋拆迁补偿安置的土地；从形态上看，毛地指地上存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。 4.净地：指已完成宗地内基础设施开发和场地内拆迁，土地权利单一的土地；从形态上看，净地指国家在土地出让时，已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。 4.管理的基本职能：计划、组织、领导、控制、创新。 5.土地所有权：是土地所有人对土地的占有、使用、收益和处分的权利。 6.土地所有权转让：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。 7.根据土地利用总体规划，土地用途包括：农用地、建设用地、未利用地。 8.建设项目选址意见书的主要内容：1.建设项目的基本情况2.建设规划选址的主要依据。 9.房地产开发项目规划：是把建设意图转换成定义明确，系统清晰、目标具体且富有策略性运作思路的高智力的系统活动。 10.房地产投资决策的基本要素：决策者、决策目标、决策变量、状态变量。 11.定量分析方法：确定型决策法、风险性决策法和不确定型决策法。 12房地产投资不确定性分析的进一步分析方法：盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。 14.五种财务基本报表：现金流量表、损益表、资金来源与应用表、资产负债表和外汇平衡表。 15.房地产开发建设过程四个阶段：1.项目建设准备阶段2.招标投标阶段3.施工阶段4.市政公建配套阶段。 16.建设工程质量监理内容：1.对原材料的监理2.对混凝土浇灌的试验监理3.对施工程序的监理。 17.工程监理工作内容：1工程投资监理2.工程进度监理3.工程质量监理4.工程成本监理5.工程合同监理。 18.现行土地制度、社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制。a农民集体的范围有：农民集体；村内有两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡（镇）农民集体.b 国有土地的范围有：城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收征购为国有的土地；国家依法征用的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民从建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 二、简答题 1.房地产特性：1）位置固定性、地域差别性。2）使用长期性。3）商品属性。4）保值增值性。5）异质性。 2.项目选择的程序：1.投资项目寻找2.投资项目精选 3.初步可行性研究 4.项目谈判 5.详细可行性研究 6.公司总体决策。 3.我国土地所有权特征：1.权利主体的特定性2.交易的禁止性3.权属的稳定性 4.权能的分离性 5.排他性。 4.土地使用权转让原则：1.随之转移原则2.房、地产一致原则3.效益不可损原则。 5.房地产开发投资的主要不确定性因素：1.土地费用2.建安工程费3.租售价格4.开发期和租售期5.其他因素。

万科房地产集团公司全套管理制度及流程

万科房地产开发有限公司管理制度 目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书 （2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书 （4）项目规划主管职位说明书

3.设计管理部 （1）设计管理部经理职位说明书 （2）结构设计师职位说明书 （3）图纸审核员职位说明书 （4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书 （2）造价工程师职位说明书 （3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书 （2）土建工程师职位说明书 （3）水电工程师职位说明书 （4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书 （2）人力资源主管职位说明书 （3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书 三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理

1、项目投资与开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程 （1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四．万科房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计 （1）工程设计管理制度 （2）设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具 （1）工程项目设计任务单 （2）设计任务修改审批表

·房地产开发经营与管理考试试题及答案

一、单项选择题（共35题，每题分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。 A．购买房地产公司股票B．购买土地使用权C．购买新建商品住房D．购买存量商品住房2．下列物业中，属于特殊物业的是（）。 A．在建工程 B．车站 C．购物中心 D．科技产业园区 3．下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。A．变现风险B．时间风险C．或然损失风险D．通货膨胀风险 4.投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）。 A．提高投资收益 B．降低系统风险C．降低个别风险 D．使投资毫无风险 5.2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万m２,商品住房3750万㎡，，同期住房空置量为750万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置时为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。 A．9％ B．12％ C．15％D．20％ 6.政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。A．产品质量 B．产品性价比 C．规模和结构 D．产品档次7.下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。 A．自然周期与投资周期同步变化 B．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期D．投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期 8．当房地产开发

企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。 A．挑战定价法 B．领导定价法 C．目标定价法 D．随行就市定价法 9．某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70re以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。 A．均衡 B．周期性失衡 C．结构性失衡 D．区域性失衡 10．某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15％的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（）万㎡。A．1260 B．1380 C．1440 D．2100 11．下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。 A．学习 B．经济状况 C．对渠道的信赖度 D．购买动机 12．某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。 A．避强定位方式 B．产品差别化方式 C．对抗性定位方式 D．重新定位方式 13．房地产需求市场上普遍存在着"买涨不买跌"现象，产生这一购买行为的主要因素是（）。 A．消费者的感觉 B．消费者的生活方式 C．消费者的习惯 D．消费者的信念14．下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。A．时值是资金运动起点的金额B．终值是资金运动结束时与现值不等值的金额 C．资金等值是指与某一时点上一定金额的

企划部职责流程及管理制度

企划部职责流程及管理制度企划部职责与权限： 1、编制企业策划工作的年度计划并实施； 2、进行策划并编制各类策划案（泛指集团的各个经营项目的各种类型策划案）； 3、编制可行性研究报告； 4、编制项目具体实施计划（包括责任分配表、时间分配表、反馈分配表等）； 5、发现潜在和现实的危机并向决策层及时提出预防和消除的意见； 6、培育和发展企业的创新机制； 7、负责企业专家系统的建立、维护和使用（包括专业咨询公司、广告公司的协作关系）。 企划部业务流程： 遵循"整理、判断、创新、策划、决策、实施"十二字展

开 1、策划课题提出（可由集团总裁、总经理、企划部提出）； 2、创意与策划案编制； 3、第一轮决策（由董事长或总经理审批）； 4、可行性研究报告编制； 5、第二轮决策（会议制或董事长/总经理审批制）； 6、具体实施计划编制； 7、动态控制（包括随时修正计划）。 企划部管理制度： 1、业务制度－－ a. 档案管理制度建立（各类form、fax、letter、file 等）； b. 文案报审制度建立（请印单、工作联系单、工程发包单、工程验收单、签呈等）。

2、管理制度－－ a. 保密制度建立（在某些情况下，需签定保密协议）； b. 作息制度建立（按工时或计件制区分，灵活管理）； c. 电脑管理制度建立（需设置密码权限）； d. 奖罚制度建立（服从集团相关制度）。 3、部门的建设－－ a. 部门的文化建设； b. 学习与培训的条件创造。 实施策略： 在前期，采用企划部经理＋企划部美工（2人）的工作模式； 在中期，采用企划部经理＋企划部美工＋企划部秘书（3人）的工作模式；

房地产开发公司安全管理制度

某房地产开发公司安全管理制度 一、针对本公司危险性作业多，人员构成复杂，管理疏漏等情况，建立健全各各类的安全 规章制度是确保建立施工安全的基本保证。 二、建立完善和细化的安全管理制度在优化管理流程，精简管理层次，提高安全管理水平，实现全年安全生产目标等方面，能够产生一定的管理绩效。 三、安全管理制度建设是建立现代企业制度的客观要求，是严格安全生产要求的需要，时 贯彻落实公司规章制度的需要。 四、安全管理要变为事前预防与事中控制，则必须实现安全管理的四个凡事，即凡事有章 可循，凡事有据可查，凡事有人监督，凡事有人负责。要明确事前如何预防，事中如何控制， 时候如何处理。 五、为确保安全管理的时效性和可操作性，制度化建设必须实行动态管理，要实时分析生 产作业流程和管理上的薄弱环节，随时捕捉制度执行过程中的信息，结合情况，客观分析存在 的问题并及时修订或拟定可行的规章制度。 安全管理应急预案（制度） 为保证本公司安全管理工作顺利而有效地进行，根据《中华人民共和国安全生产法》、《消防法》、《山西省城市房地产安全生产条例》和市、做好安全管理工作的相关部署，并结合我公 司房产经营管理和其他经济工作的实际情况，特制定本预案，望公司部门及各单位务必遵照执 行。 一、指导思想 以"三个代表"重要思想和"十七大"精神为指导，牢固树立"安全第一，预防为主"的思想，在抓好日常安全管理工作的前提下，加强特殊时段的安全防护检查和举措，全面提升公司突发事 件应急处理能力，最大限度地减轻减少损害，保障公司员工的生命财产安全。 二、本预案适用的范围 （一）房屋结构性安全防护。 （二）供暖设备的生产安全。 （三）住宅楼及办公经营性用房的用电和防火安全。 （四）施工现场的安全生产管理。 （五）上述各项工作所涉及的安全突发事件和其他安全突发事件的应急处理。

房地产开发和管理

房地产开发与经管 第一节房地产开发 第二百六十三条计划、立项。 1.计划。公司（指从事房地产开发的全资或控股公司）办公室负责编制工程的年度房地立开发计划和预测本年度在建工程完成情况，经公司经理批准后，报集团公司统一上报国家计划部门，申报基建计划。 对未列入年度市有关部门办理补充计划和立项手续，关负责跟踪与落实。 基建统计报表，由公司办公室负责编制与上报。 2.立项。凡自有土地或合作、合资、投标等土地的房地产开发，均由办公室负责立项报批，工程部予以配合，并进行工程的可行性研究。 工程的立项，投资总额在100万元以下的（含100万元），由经理批准：100万元至200万元的（含200万元），由总工程师批准：200万元以上的，由集团公司总经理审批。 凡未按上述规定和审批程序批准的，不得立项，不得签定合同或协议。否则，造成经济损失的，要追究有关人员的责任。 第二百六十四条前期开发与规划、设计。 1.前期开发。办理用地红线、征地、合作或合资的谈判，联系缴纳地价和市政配套费、拆迁，委托测量与勘探、委托规划与设计（扩初阶级）等前期工作及有关报批事项，均由办公室负责。 与此有关的合同（协议），亦由办公室草拟，按审批权限规定上报审批。 2.规划、设计。 （1）建设工程的规划、设计，凡公司设计室自己能够承担的均由设计室承担，设计室承担不了的，才委托设计院进行设计。 （2）委托设计采用投标方式。规划设计委托前，办公室要编写设计工程委托书，经经理批准后，才正式抽设计单位委托设计。

施工图设计阶段，由工程部负责，直至完成施工设计及设计交底、图纸会审。 无论是扩初阶段，还是施工阶段，未经经理许可，任何人不得擅自提高或降低设计规范。（3）设计室进行设计应遵守基建设程度，对各类工业与民用建筑的新建、扩建、居住小区、工业区规划及市政工程等，在设计室级别范围的，均应积极地承担设计任务：对公司的工程工程，更应积极组织力量完成。 （4）设计室对外承接设计任务时应与建设单位办理设计工程任务委托手续。建设单位需向设计室提供下列资料：当处基建计划指标或其它有效文件，建筑红线图、设计要求与工艺资料，地形图和工程地质勘察资料等。设计室设计收费规范，按市政府有关规定执行。 （5）设计室建立工序经管体系：