土地出让方式

土地出让方式

土地出让方式是指土地使用权取得者取得用地的一种方式，同时也是土地资产处置的一种方式。

出让方式有挂牌、协议、招标和拍卖四种形式。

但房地产法第十三条土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

土地使用权出让，国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。所谓“出让”是指一次性收取一定年限内的地价款。

中国法律规定土地使用权出让的最高年限是居住用地70年，商旅、娱乐用地40年，其他用地50年。土地使用权出让最高年限由国务院规定

挂牌出让：指代表国家出让土地使用权的土地管理部门，让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

特点：高于底价，同报价先报先中。低于底价失效，仅1人仍可中标

协议出让：指代表国家出让土地使用权的土地管理部门与特定的土地使用权受让人通过协商，在达成一致意见后，签订土地使用权出让合同。这种方式的特点之一是在当事人议定合同条款，特别是确定土地使用费、即出让金方面，在不低于按国家规定所确定的最低价的基础上具有较大灵活性;但应注意的是，此种方式竞争性较差，在价格和规划设计条件等方面存在浓厚的人为因素，随意性大。因此，主要适用于专业性强，有特定要求或者没有条件进行拍卖和招标方式的项目。

特点：与土地划拨存在差异，需要反思

招标出让：指代表国家出让土地使用权的上地管理部门向不特定的多数人发出要约邀请，然后在众多的投标人中选择条件适宜者与之订立土地使用权出让合同。这种方式有利于出让方选择合适的受让人，因此一般适用于开发性或有较高技术性要求的建设性用地。

特点：根据评分原则，最优者得

拍卖出让：指代表国家出让土地使用权的土地管理部门，以公开竞价的方式将土地使用权出卖，以众多报价人中的出价最高者为受让人，与之订立土地使用权出让合同。这种方式可以使国家获得较高的土地使用费，但对竞买者开发能力、资质信誉方面的审查控制比较薄弱，因而适用于要求不高的中小型房地产开发项目和已经开发成熟的商业性用地使用权的出让。

特点：价高者得

土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府管理部门与土地使用者签订。