不动产登记机构整合后的思考及建议

不动产登记机构整合后的思考及建议

自2014年全国启动不动产统一登记制度改革以来，到目前为止，全国不动产登记职责机构整合基本完成，各地已开始由一个不动产登记机构颁发不动产权证书，不动产统一登记迈出了实质性的步伐。然而，不动产登记机构整合后在有些城市并没有实现简化环节、便民利民的目的，各类不动产还没有实现有效的统一登记，需要引起有关部门重视和注意。

一、不动产登记机构设置现状

中央层面。2013年11月20日，国务院第31次常务会议明确，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。2014年5月7日，国土资源部办公厅下发《关于在地籍管理司加挂不动产登记局牌子的通知》，明确在国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局牌子，承担指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作的职责。根据中央要求，住建部负责制定房屋交易政策，协同国土资源部指导房屋登记工作；农业部、林业局、海洋局等部门协同国土资源部指导相应的不动产登记工作。

地方层面。各省、自治区也基本上按照中央的模式在国土资源厅设立不动产登记机构指导监督全省、全区土地登记、房屋登记、林地登记、海域登记等不动产登记工作。全国市（地、州、盟）、县（市、区、旗）不动产登记机构的设置有三种模式：

一是国土资源主管部门内设不动产登记机构或者在相

关内设机构加挂不动产登记机构牌子。将分散各部门的土地、房屋、林地、草原、海域登记职责整合，统一交由国土资源部门承担，房屋交易职能仍由房屋管理部门承担，采取“交易登记分离”的模式。全国绝大多数城市采取的是这种模式。

二是设立独立的不动产登记机构，将土地、房屋、草原、林地、海域等不动产登记职责都整合到不动产登记机构，房屋交易管理职责也整合到不动产登记部门，实行“登记+交易”一体化模式。采取这种模式的如福州、常州，福州市不动产登记和交易中心、常州市不动产登记交易中心都属于市政府直属事业单位，房屋交易和登记职能都统归不动产登记和交易中心承担。这种模式大大简化了办证环节，真正实现了统一高效、便民利民。

三是在房地合一的基础上整合林地登记、草原登记、海域登记职能，在国土房管部门设立不动产统一登记机构，实行“房地合一”模式。比如：广州、厦门、深圳、重庆、天

津、青岛、武汉东湖新技术开发区等地在不动产统一登记制度改革前，已实现房屋、土地统一登记。不动产统一登记制度改革后，又继续整合林地、草原、海域登记职能，将隶属于国土房管部门的原房地合一的登记机构调整为不动产登记机构。这种模式也简化了办证环节，实现了统一高效、便民利民。

二、不动产登记机构整合后出现的情况

1.绝大多数城市房屋交易登记并没有实现简化环节、便民利民

不动产统一登记制度改革前，在房屋、土地登记分离的模式下，办理房产转让手续，先要在房屋登记部门办理房屋登记，取得房屋所有权证后，然后再到土地登记部门办理土地使用证。不动产统一登记后，在全国绝大多数城市“交易登记分离”的模式下，办理房产转让手续，还是要先到房屋管理部门办理房屋交易手续，取得《交易告知书》，再凭《交易告知书》到不动产登记部门办理不动产登记。程序并没有简化、资料也没有减少。

2.林地、草原、海域等登记与房屋登记没有实现有效统一

在不动产登记机构整合的过程中，有的地方只是将房屋、土地登记职责进行了整合，暂时还未整合林地、草原、海域等登记职责，仅仅实现了房屋土地的统一登记。即使有

的地方整合后的不动产登记机构职责包括了林地、草原、海域登记职责，但在窗口设置上仍单独设置，没有与房屋交易登记窗口连通，并没有实现统一。此外，人民群众、社会各界谈论不动产统一登记时，关注更多的也是房屋、土地的统一登记。

三、原因分析

不动产登记机构整合后出现上述两个问题，主要原因额以下几个方面。

1.顶层设计不完善，房屋交易和登记被拆分

计划经济时代，我国的房屋交易被政府监管，房屋交易带有浓厚的行政审批色彩。住房制度改革后，随着市场经济的建立，房屋交易实行平等自愿原则，政府不能强行干涉，政府只在宏观层面对房地产市场进行调控。因此，在我国房屋登记实务中一直存在交易和登记两个环节，但因两项职能同属房屋行政管理部门，并没有形成“交易”和“登记”分离的局面。房屋登记推行的是房屋交易监管?c权属登记一体化管理，实行“一个窗口受理收件、一个窗口发证、一站式服务”，形成了交易与登记两项业务相互融合、密不可分的局面，房屋交易相关职责嵌入房屋登记流程。

不动产登记机构整合过程中，房屋登记被整合到国土部门，而房屋交易监管仍由房屋行政管理部门负责。为此，国土资源部和住建部联合下发“做好不动产统一登记与房屋交

易管理衔接”的文件，强调“房屋登记等不动产登记职责将统一整合到不动产登记机构，房屋交易管理职责继续由房产管理部门承担。”办理办理房产转让手续，要先到房屋管理部门办理房屋交易手续，取得《交易告知书》，再凭《交易告知书》到不动产登记部门办理不动产登记。房屋交易和登记一体化被打破，交易和登记被拆分。办证环节和原来一样多，办证时间长资料也未减少。

2.没有充分认识到各类不动产的不同

房屋物权属于普通物权，林地、草原、海域物权属于特别法上的物权，林地、草原、海域物权的设立、变动相比房屋物权的设立、变动，要受到严格的行政监管，往往要取得相应的行政审批手续才能办理林地、草原、海域物权的设立、变动登记，行政审批是登记的前置程序。

此外，林木林地的登记、海域使用权的登记、土地承包经营权的登记和房屋、土地的登记在登记客体、需要记载的客体自然属性、登记要件、登记内容上是有很大不同的，各有各的专业性。如：林权需要对森林、林木和林地位置、四至界限、林种、面积或者株数等数据进行登记，而房屋所有权需要对房屋坐落、建筑面积、规划用途、房屋结构等进行登记，两者需要登记的内容在很大程度上是不同的。数学上有一个运算规律叫合并同类项，只有要素相同的项才可以合并。将林木、海域等不动产与房屋、土地统一登记到一个登

记簿是不适宜的，现行公布的《不动产权证书》和《不动产登记证明》在记载内容上只将原房屋所有权证和土地使用证的记载内容进行了整合，而没有过多的吸纳林权证、海域使用权证等记载的内容。因此，林地、草原、海域等登记与房屋登记没有实现有效统一。 3.没有认识到不动产分散登记弊端的根源

有的专家学者在谈到不动产统一登记时，言必称其他国家和地区的不动产都是统一登记。然而有的专家学者在对其他国家和地区的不动产登记研究时，没有全面考察其他国家和地区不动产统一登记的范围。据相关资料显示，德国的部分州对森林实行独立登记，并没有和房屋、土地统一登记。我国台湾地区，林地也没有和房屋、土地统一登记。因此，笔者认为，真正给群众带来不方便的其实是房屋和土地分别登记带来的不便，二者分别登记是产生不动产登记弊端的根源。一些学者将房屋和土地分离登记产生的问题无限扩大到其他不动产，有以偏概全之嫌。试问哪个人会同时拥有房屋所有权、林地使用权、海域使用权、捕捞权、采矿权等不动产权利？哪个人会同时办理这些权利的登记？有的人可能一生都不会与林业部门、农业部门、海洋管理部门接触。如果认为不动产分散登记不方便就应将所有的不动产统一登记，按照这种思维，为了方便是不是所有的动产登记也应统一到一个部门登记？因此，笔者认为不动产登记机构整合出

现上述两个问题根本原因是没有认识到不动产分散登记弊

端的根源，我国的不动产统一登记最根本的是要解决房屋和土地分别登记的问题，将房屋和土地统一到一个部门登记。

四、对策和建议

1.破除部门利益，继续深化改革

目前，全国大多数城市虽然房屋和土地登记形式上实现了统一登记，但因房屋交易和登记被拆分，房屋交易职能由房管部门承担，房屋登记由设立在国土部门的不动产登记机构负责，实质上并未统一。笔者认为，为实现真正的统一登记，必须将房屋交易和登记职能进行整合，可以采取福州、常州的做法，设立独立的不动产登记机构，将房屋交易管理职责也整合到不动产登记机构；或者采取广州、厦门、深圳、重庆、天津、青岛、武汉东湖新技术开发区等“房地合一”的模式，将房管局和土地局合并，成立国土资源和房屋管理局或房地产管理局。

2.完善和加??林地、草原、海域登记

房屋物权属于普通物权，主要受私法调整；林地、草原、海域物权属于特别法上的物权，受公法影响较大。因此，基于林地、草原、海域物权的设立、变动、灭失受公法严格监控的要求，以及对森林、草原、海洋等自然资源加强保护的趋势要求，不宜强求将林地、草原、海域物权登记和房屋登记整合到一起。对于林地、草原、海域登记职能没有整合到

不动产登记机构的，建议仍由相关行政管理部门负责林地、草原、海域登记；对于已经将林地、草原、海域登记职能整合到不动产登记机构的，建议国土资源部对现有不动产登记簿以及《不动产权证书》和《不动产登记证明》进行调整以适应林地、草原、海域登记要求。可借鉴德国、日本单设森林登记簿的做法，在不动产登记簿中单设林权、海域使用权登记簿。

陈品禄/责任编辑

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不动产登记数据整合技术方案两篇

不动产登记数据整合技术方案两篇 篇一：某不动产登记数据整合技术方案 1建设目标与任务 1.1建设目标 按照尊重历史、充分继承的原则，保留和认可原有各部门已形成的调查成果，对涉及到初始调查和变更调查的房屋、土地、林地、草原、承包经营权、海洋等，统一按照目前国土资源部颁布的《不动产登记数据库标准》、《不动产登记数据库整合技术规范》、《不动产权籍调查技术方案》等有关标准和规范，通过集中统一的调查，按照空间位置关系和统一标准紧密整合，消除各类数据之间的矛盾和冲突，建立各类数据之间的联系，形成统一的不动产产权产籍“一张图”，实现房屋、土地、林地、草地、海洋、承包经营权空间数据和登记业务数据、档案数据的一体化存储，以达到图、属、档一体化管理的应用目标。 1.2建设任务 依据《不动产登记数据库标准》、《不动产登记数据库整合技术规范》以及《不动产权籍调查技术方案》等不动产相关标准和技术规范，

清理房屋、土地、林地、草原、承包经营权、海洋等原不动产登记数据库，对其空间数据要素、数据格式、属性内容等进行清理整合，建立符合不动产登记数据库标准的数据分层及属性标准等要求的不动产登记信息数据库，为不动产登记及相关行业提供数据支撑和数据服务。 1、对于已建成的与不动产登记相关的数据库，可依据不动产登记数据库标准，建立映射关系模型，补充完善后转换形成符合不动产登记数据库标准要求的不动产登记信息数据库。 2、对于已有不动产登记电子档案或部分电子数据的，依据不动产登记数据库标准，提取、转换、补录不动产登记信息，建立符合不动产登记数据库标准的不动产登记信息数据库。 3、对于没有电子数据只有不动产登记纸质档案的，依据不动产登记数据库标准录入数据，建立符合不动产登记数据库标准要求的不动产登记信息数据库。 2现状分析 2.1业务分析 不动产统一登记主要涉及土地、房屋、草原、林地、海域以及将纳入的农村土地承包经营权等，现有的各种登记业务基本上都出台了登记办法，对登记的相关工作做了明确规定。土地登记的基本程序

不动产登记信息平台建设关键技术研究

不动产登记信息平台建设关键技术研究 发表时间：2019-12-02T14:59:03.303Z 来源：《基层建设》2019年第25期作者：王春德1 张丛林2 [导读] 摘要：建设不动产登记信息平台是为了方便整合不动产相关数据信息、统一管理和实现信息共享。 1.临沂市不动产登记中心山东省临沂市 276000； 2.临沂市河东区相公街道办事处山东省临沂市 276000 摘要：建设不动产登记信息平台是为了方便整合不动产相关数据信息、统一管理和实现信息共享。我国的不动产登记信息数据资源较为分散，造成不动产登记的一系列问题。本文对目前的不动产登记信息平台进行深入分析、找准定位，从使用需求出发，提出了平台的框架设计模式，并对不动产登记信息平台建设中运用的关键技术进行了研究与探讨，为不动产登记工作的开展提供一些技术指导。 关键词：不动产；信息平台；关键技术 一、不动产登记信息平台定位 我国在2013年就明确提出要将全国的土地、房屋、草地、林地、海域等进行不动产统一登记。到2018年，建立的不动产登记信息管理基础平台可实现全国联网。不动产登录信息管理平台的建设可确保国家省市之间的不动产信息实现共享，提高不动产登记信息的准确、完备，提供更可靠的信息服务于人民。目前，国家、省级部门对不动产登记方面进行了整合，建立了不动产统一登记信息平台建设，但总体层面上由于缺乏对平台建设的统一要求，不动产登记信息平台建设的总体架构不明确，没有具体的要求和成形的理论指导。本文从不动产平台建设的总体框架出发，围绕几项核心问题开展了深入探究。 二、平台框架设计 平台设计应从使用需求出发，围绕核心内容，构建符合不动产统一登记制度政策要求、实现省市信息互通、信息资源充分共享的不动产登记信息平台框架。 （一）平台架构 根据不动产登记信息业务的用户类型和业务特征，并结合国家国土资源部对不动产信息平台服务体系的系统规划，队平台的架构分三点进行：第一，对市、区、县的不动产登录流程和业务实现标准化和规范化，对数据框架进行统一规划，建立数据共享交换模式。第二，对于自治区、市、县三级的不动产登记部门通过租户的需求进行划分，保证租户的信息实现隔离。第三，对数据层采用分区技术，将租户信息分类存储在不同区域内，保证租户的信息与不动产资源实现动态一致。系统的设计呈现多层开放式架构，共有基础设施层、平台支撑层、数据资源层、业务应用层和应用表现层五层组成。平台支撑层主要衔接不同功能，将不同服务（例如WED地图服务、要素服务）有效结合，同时为不同类型租户提供云服务。数据资源层对应不动产登记信息的各类数据库，通过平台支撑层的云数据库服务和GIS开展数据的录入、提取、访问、共享服务。业务应用层基于不动产信息平台提供的功能应用，如登记发证、统计分析。通过治理服务和消息总线进行业务数据和行为传递。应用表现层是面向业务人员和监察人员的操作页面和接口服务，需要具备较强的交互性。 （二）平台功能 平台应围绕不动产的登记发证应用进行功能设计。平台的职能应用主要有统一门户、权籍调查、公告管理、登记发证（房、地、农、林）、数据共享等众多功能，实现相关部门的信息的采集、查询、共享和有效管理。 （三）平台部署 依据我国《不动产登记暂行条例》，不动产登记工作横向涉及的范围广，我国的国土面积大，海岸线长、森林资源丰富等为不动产登记工作带来了巨大挑战。不动产登记工作纵向涉及到省、市、县的多级数据收集。通过建立不动产登记信息平台可实现不动产部署的纵向和横向需求，全面覆盖我国的国土、房产、农业、林业等不动产信息管理和信息共享。 三、不动产登记信息平台关键技术分析 （一）基于规则引擎的业务流程搭建业务流程管理是指可以实现业务流程的全生命周期管理。与传统的依靠人与人、人与机器之间进行的业务相比，基于规则引擎的业务流程可实现可视化建模，通过建立业务可视化流程模型来梳理因应用过多造成的工作流，实现业务的有效链接和贯通。业务流程管理分为业务支撑、业务管理和流程与表单管理。业务支撑是对提供的典型审批流程应用进行支持。业务管理是当内容需要增添或修改时，指定业务类型定义工具进行修改。流程与表单管理指通过图形化的界面对工作流程进行详细规划，并用简单易懂的箭头指出流程之间的相互关系。 （二）基于分布式的部门协同工作传统的数据整合方式是通过全整合模式和接口模式，对于不动产的基本数据整合能实现满足，但房屋基础数据量大且复杂，部分数据缺失，数据整合模式使用不便，无法用统一的标准对数据进行有效整合。以任务协同模式为基础的数据整合模式是基于分布式的部门协同工作。从系统架构和功能接口两方面为切入点，将众多部门的职员汇聚到一起，协作努力实现不动产数据的整合。这种方式不仅有效解决像房屋基础数据等难度较大数据整合难的问题，还最大程度的保留了各部门原有的工作模式，为日后的数据整合管理提供指导思路。 （三）基于混合模式的多级数据同步与汇交国土空间基础信息平台将空间进行数据节点划分，实现物理分散、逻辑集中的一体化数据管理。信息自上而下或自下而上进行汇交整合。如图1所示。实时汇交可借助同步工具对产生的新数据进行同步处理。不动产登记工作的实际数据从区、县产生，向省、部级汇交。不动产登记平台的数据实现同步和汇交通过同步工具和定期汇交相融合的方式。 （四）基于文件标签的海量数据存储查询不动产登记中需要登录和处理的文件和数据海量，市级层面扫描件可达百万级甚至千万级，业务办理需要能够迅速的调取项目、档案的资料和数据。证件照、证书等需要扫描的非结构化文件通过扫描，按照一定的文件存储规则储存在对应的文件数据库中。通过文件的标签对数据库中海量的数据进行调取。

不动产登记数据整合的技术实现与应用研究

不动产登记数据整合的技术实现与应用研究 发表时间：2019-09-16T10:01:14.467Z 来源：《房地产世界》2019年5期作者：张月冬[导读] 伴随现代数据处理技术的发展，大数据与云平台建设日益成为政府构建新型资源共享的重要方式，利用原有地籍管理数据库、房产测绘数据库和城市规划数据库和地理信息GIS平台，建设不动产数据的整合研究，有助于提升不动产登记信息的公众查询检索效率、数据管理资源共享。 张月冬 山东省郓城县自然资源和规划局山东郓城 274700 摘要：伴随现代数据处理技术的发展，大数据与云平台建设日益成为政府构建新型资源共享的重要方式，利用原有地籍管理数据库、房产测绘数据库和城市规划数据库和地理信息GIS平台，建设不动产数据的整合研究，有助于提升不动产登记信息的公众查询检索效率、数据管理资源共享。 关键词：不动产登记；数据整合；技术应用 建立不动产统一登记是一项重要国策,也是对我国的整体国民信息的一项重要普查。不动产登记具有较强的技术性,而且,不动产涉及的业务类型较多,因此,对不动产的登记和数据整合造成了一定的困难。在不动产的登记整理中一定要对数据信息进行严格的把握,保证数据信息的真实性和准确性,为我国的不动产信息系统的建立做好基础工作。 1不动产数据整合的难点分析不动产数据涉及多部门信息的共享整合，从地理信息GIS技术角度分析存在同名异质、同质异名的现象，即表达同一地物的名称不统一或异地同名地物难以区分的问题，同时数据结构与精度标准也不统一，必须借助空间定位参考基准，来构建基于地理位置框架LBS的不动产综合管理系统。 2资料收集 收集原有各部门已形成的调查成果,包括初始调查和变更调查的房屋、林地、承包地等,通过宗地统一编码建立各类数据之间的联系。具体指20世纪80年代开展大规模房地产登记工作以来,各个时期形成的各类型不动产登记档案和系统数据,包括不动产登记的权属数据和空间数据。主要涉及原房屋交易权属业务系统、房屋生命周期平台、原地籍管理信息系统、各区自有系统等平台数据。 1)对原房屋和土地登记业务系统,已经建成较为完备的数据库的,搜集完备的电子数据信息、元数据信息以及相应的数据库结构设计、执行的数据库标准、技术规程等资料。2)对原房屋和土地登记历史档案系统,实现档案查询管理或登记。若档案以电子方式存储的,需要搜集完备的纸质登记簿和电子化档案,以及原来执行的技术规程等文件。3)对于利用全手工方式完成登记管理的业务,需要搜集全部的纸质登记簿册以及原执行的技术规程。 3不动产登记数据整合方法 3.1数据整合的技术路线 不动产数据整合前，应充分收集原有数据库的建设成果、电子与纸质档案资料，完成成果档案的扫描矢量转换等工作，形成统一的数据标准与数据格式；其次，对部分存在问题的原有数据成果进行质量分析与数据评价，共同判读研究数据修复与挖掘的思路，必要时与原数据生产单位对接整改；最后，根据数据库建设规范与项目技术设计方案指标，对数据库整合前的基础信息，进行测试与评价，合格后方可进行总体数据库的建设。 3.2空间数据整合 不动产空间数据整合的对象主要为不动产单元,包括宗地、宗海、建筑物(自然幢)、构筑物、其他定着物等要素,由于土地、房产、海域、土地承包经营权、林木等各类不同空间数据的形成时期同,其数据结构、坐标系统均存在差异,甚至尚未建立相应的数据库或者缺少相关的空间要素图层。因此,在对空间数据信息进行整合之前,需要统一坐标系统,保证获取得到的空间信息是一致的,如果发生信息不一致、图形拓扑错误或空间信息缺失的情况,还需要核实对应的不动产历史档案资料以及开展必要的修补测工作,并对存在问题的信息进行修改,保证信息的一致性。对于分析处理以后得到的空间数据,需要对原有的属性信息进行保留或建立对应关系,对不动产单元号进行统一编码,并在此基础上增加新的属性信息,对空间数据进行进一步的改进和处理。 现行的不动产登记数据库标准中缺少房屋(自然幢)变化情况空间要素属性表,不能完整记录的变化情况,在实际的不动产登记数据整合业务开展过程中,有必要建立反映历史宗地、历史宗海、历史房屋等不动产登记信息空间要素的历史变化图层,对应的宗地、宗海、房屋变化情况属性结构描述表中均应增加不动产单元号、变更编号、登记时间、更新日期等字段。当不动产空间要素发生分割、灭失、新增等空间图形变化时,变化前的空间要素均应存入历史图层,并通过变更编号、不动产单元号、登记时间等与变更后的空间要素建立关联,建立具备完整历史追溯功能的不动产登记数据库。 3.3非空间数据整合方法 非空间数据整合方法。收集非空间数据包括抵押、查封台账数据,地籍档案、房产管理平台数据库数据,通过数据归并、冗余数据剔除、信息补录等操作,获取相应的属性数据。 3.4空间数据库与非空间数据库关联 空间数据表与非空间数据的关联关系,使其既可以通过图形查询属性,又可以通过属性定位图形从而达到图、属和实地的一致。 不动产登记空间宗地数据与非空间宗地数据通过“不动产单元号(BDCDYH)”属性项实现库表间关联;不动产登记宗地空间库与地籍数据库之间通过“宗地代码(ZDDM)”属性项实现两个库之间的关联。 不动产登记空间自然幢数据与非空间表数据通过房屋的不动产单元号(BDCDYH)、自然幢号(ZRZH)、逻辑幢号(LJZH)进行关联;不动产登记房屋非空间表与宗地之间是通过宗地代码(ZDDM)进行关联的。 3.5房产数据整合方法

统一的不动产登记数据库建设思路探讨

统一的不动产登记数据库建设思路探讨 不动产登记信息管理基础平台涵盖全国范围内3000多个四级登记机构，具有机构数量繁多、行业类型众多及涉及范围广泛等鲜明特点，所面临着水平层次不齐、发展程度不同及各级信息化基础差异大等问题亟待解决，而构建互联互通、布局合理、内容全面及覆盖全国范围的不动产登记信息管理平台无法脱离统一的数据库标准。本文以不动产登记信息化现状为切入点分析信息化特征，就提出具体的数据库建设思路进行深入探究，旨在为相关技术人员积累更多的工作经验提高数据库建设有效性。 标签：不动产登记；数据库建立；建设思路 自进入21世纪以来，不动产登记由分散登记向统一登记转变初步实现制度创新，对于健全自然资源资产管理推进生态文明建设作用深远，而信息平台不止是不动产登记“四统一”的主要组成部分，更是实施不动产统一登记的技术支持。从健全社会征信体系、保证交易安全性及减轻群众负担等实际需求角度来看，信息管理平台以保证不动产登记信息完整性、及时性及准确性为前提条件向城市居民提供便捷依法的信息共享查询服务[1]。由此可见，构建统一的不动产登记数据库实现前端登记业务关联挂接更新数据。同时，不动产登记数据库以各级别各部门庞大的海域、草原、林地、房屋及土地登记资料为基础。本文针对统一不动产登记数据库建设思路的研究具有重要意义。 1、不动产登记信息化现状 从土地登记角度来看，我国现已实行统一宗地编码且开发统一宗地代码电子文件管理系统及土地登记信息动态监管查询系统，侧重于试点部署及试运行初步形成土地登记信息动态汇集及实时更新的技术制度[2]。历经第2次全国土地调查、农村集体土地确权颁证及城镇地籍调查工作以来，已同步推进登记信息系统及数据库建设工作，促使信息化融入登记业务中，约超过70%市级及65%县级已建立土地登记相关数据库，约超过70%市级及50%县级已建立地籍管理信息管理系统。此外，一些地级市实行统一开发部署形式推进全市统一地籍数据库及信息系统建设进程。 从房产登记角度来看，约超过70%市级及50%县级已初步建立住房登记信息系统及数据库，并且住建部组织进行重点城市个人住房信息系统联网。从林地登记角度来看，部分省统一开发部署登记软件或由市县级林业部门自行购买及开发登记软件，甚至部分省存在信息化尚未建立的可能性，约超过50%市级及40%县级已初步建立林权登记数据库，约超过40%及40%县级已初步建立林权登记信息系统[3]。同时，从草原登记角度来看，草原登记9个省区中6个省区开发部署草原登记信息系统，约超过20%市级及20%县级已建立草原登记数据库，约超过10%市级及10%县级已建立草原登记信息系统。 2、建设统一不动产登记数据库

不动产登记现状调研报告

不动产登记现状调研报告 篇一：重庆房地产调查报告 经济与社会形态带来的消费形态的变动，使得对于消费趋势、特点变化的研究越来越重要，房地产作为社会消费者一项重要的消费与投资行为，其特点较以往3年已经呈现出显著的变化。一直是萦绕在房地产开发商头脑中并百思不得其解的几个疑问是：在房地产置业投资上，消费者究竟是如何做出购买决策的？在与房地产选择与购买相关的多个因素当中，到底哪些因素在起着决定性的、实质的影响，哪些因素又仅仅是表层的和直观的？房地产需求市场的需求与变化，对房地产供应市场有着极大的影响。在房地产买方市场的条件下，研究购房者的需求具有更加重要的意义。 一、目前购房群体的基本状况 1、大部分购房者目前的事业状态处于起步阶段或发展阶段，总体购买力不高 2、购房者对房地产开发商品牌有一定的认知度，但总体认知水平并不高 随着外地的房地产开发商进军重庆房产市场，房地产开发商日益增多，房地产开发商的品牌能否被消费者认知或记忆对房地产开发商的市场拓展以及楼盘销售具有非常重要的意义。表明购房者对房地产开发商品牌的总体认知程度不高。

消费者对房地产开发商品牌认知程度不高，其主要原因在于以往开发商对楼盘项目本身的宣传力度很大，而对开发商本身的品牌在一定程度上宣传得不够。房地产开发商本身的品牌，是影响消费者购买的重要因素，对促进楼盘的销售起着不可忽视的作用。因此，房地产开发商在大力宣传楼盘项目的同时，也要加强本身品牌的建设和宣传。 3、置业消费盲区与企业品牌建立 置业投资虽然是家庭的最大消费投资之一，但由于其选择、决策、谈判、购买过程过于复杂，涉及众多环节，因此存在着比较极大的认知难度，而消费者在房屋消费过程中的弱势地位，使得非理性决策容易形成，并为今后的纠纷带来了隐患。 二、消费者住房需求特点与趋势 1、消费者生活需求空间增加 生活居所户型总体上向较大方向发展调查表明，消费者购房向较大户型发展，这一发展特点可以从以下三个方面来体现：从购房者生活空间的居室数量变化来看，购房者的意向居所与目前居所相比，总体套内建筑面积有所增加。具体来看，较大套内建筑面积的比例有所上升，较小套内建筑面积的比例有所下降，同时，人均建筑面积也有很大的提高。购房者的意向居所与目前居所相比，同一种格局的套建筑面积有所增加

不动产登记数据整合建库技术规范

附件2 不动产登记数据整合建库技术规范 （试行） 目录 1 范围 107 2 规范性引用文件 107 3 术语与定义 107 4 总则 109 4.1目标与任务 109 4.2基本原则 109 4.3整合流程 110 5 工作步骤 111 5.1准备工作 111

5.2规范化整理 112 5.3整合关联 114 5.4数据入库 115 6 成果检查 115 6.1检查方法 115 6.2质量控制要素 115 7 主要成果 117 7.1数据库成果 117 7.2文字成果 117 参考文献 136 1 范围 本规范规定了不动产登记数据整合建库的目标、任务、内容、方法、程序。 本规范适用于指导各级不动产登记机构开展不动产登记数据整合建库。

2 规范性引用文件 下列文件对于本规范的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本规范。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本规范。 GB/T 2260 中华人民共和国行政区划代码 GB/T 13923 基础地理信息要素分类与代码 GB/T 21010 土地利用现状分类 GB/T 26424 森林资源规划设计调查技术规程 TD/T1001 地籍调查规程 TD/T 1015 城镇地籍数据库标准 CJJ/T 115 房地产市场信息系统技术规范 JGJ/T 246 房屋代码编码标准 JGJ/T 252 房地产市场基础信息数据标准 HY/T 123 海域使用分类 NY/T 2539 农村土地承包经营权确权登记数据库规范 NY/T 2538 农村土地承包经营权要素编码规则 LY/T 1955 林地保护利用规划林地落界技术规程

不动产登记信息管理平台数据安全管理措施

不动产登记信息管理平台数据安全管理措施 发表时间：2017-12-18T10:28:30.337Z 来源：《基层建设》2017年第26期作者：石世强[导读] 摘要：目前，传统分散形式不动产登记弊端已经逐步显露出来，我国开始制定统一的不动产登记信息管理平台，实现了信息平台、登记簿册、登记机构之间的有机整合，划分出具体的登记工作职责，为数据的安全管理提供了有效的渠道。 莒县国土资源局山东省日照市 276599摘要：目前，传统分散形式不动产登记弊端已经逐步显露出来，我国开始制定统一的不动产登记信息管理平台，实现了信息平台、登记簿册、登记机构之间的有机整合，划分出具体的登记工作职责，为数据的安全管理提供了有效的渠道。本文就不动产登记信息管理平台数据的安全管理措施进行分析。 关键词：不动产登记信息管理平台；数据安全管理措施；应用不动产登记就是由利益关系人、权利人进行申请，由国家专职部门记录不动产物权变更事宜，这对于房产税征收、廉政安检、资源的整合与规划都有着重要的意义。要完成这一工作，需要构建出完善的不动产登记信息管理平台，要构建平台，需要关注四个重点内容，即数据交换、信息资源共享、数据整合、沟通实现。为此，需要严格根据国家的标准来建立数据交换接口，对各个部门的信息进行有机整合，包括海洋局、农业部门、土地管理局、林业部门、住房城乡建设部门等等，利用此类信息对林地、房屋、土地、滩涂、草原、水域、海岛的各类信息进行记录，向社会大众开放，为人们提供便利。 1 不动产登记信息管理平台数据的整合 不动产登记信息平台涉及的数据类型非常多样，很多房屋、土地都是由相关部门负责进行登记，其业务办理流程、数据等级标准，都存在着显著的差异，要建立平台，必须要对业务流程、数据、信息系统进行科学整合。就现行的不动产登记体系来看，在登记时，需要以土地所有权作为登记基础，保证信息前后是吻合的，这也是保证信息有效性和准确性的前提条件。 在不动产登记数据信息的整合上，要发挥出地籍系统的优势，以地籍系统作为基础，借助统一编码，促进数据的规范化发展，这对于不动产信息数据的整合，有着重要的作用，可以有效保证操作的可靠性。当然，信息数据的整合并非完全否认前人的研究成果与登记数据，而是需要在尊重事实的基础上，进行合理的变更。 对于土地等不动产，需要严格按照标准方法和流程进行登记，发挥出系统的职能，对工作进行协调与安排，对调查结果，以统一的整合标准进行优化，解决不动产登记数据中的各类矛盾。采取该种措施可以有效提升不动产登记信息数据的准确性、全面性与有效性，这是符合数据整合基本思路的。除此之外，在进行整合的过程中，需要详细进行调研与合适，理清不动产登记信息的思路和需求，不断进行自我提升，保证信息收集的科学性。 2 不动产登记信息管理平台的数据安全管理措施 2.1应用数字水印保护版权 在网络的发展下，数据共享程度得到了显著的提高，这也是网络时代的一个具体表现。不动产数据是一种个人财产信息，如果没有得到科学合理的管理，一旦扩散出去，所有所有人的影响是非常严重的，也会干扰正常的市场秩序。为此，可以推行数字水印保护版权机制，将生产人员、使用人员以及买卖者的信息详细记录下来，进行保护。对于某些需要保护和加密处理的不动产，可以应用数字水印技术，将其放置在平台数据库之中，这一技术有着几个显著的优势： ①自恢复性：若由于误操作或者违规操作导致信息丢失，可以借助数字水印技术及时的将其恢复； ②透明性：在数据库中，数字水印信息是一种标识符，应用于不动产登记信息管理平台中，并不会影响数据的使用； ③健壮性：除了管理人员以外，其他人员对不动产数据进行修改是很难达成的，因此，往往不会由于误操作而导致信息流失； ④安全性：数字水印技术的应用可以有效避免黑客修改数据，提升了数据的抗攻击能力，误检率较低，基本上无法进行伪造与篡改，如果需要使用不正当手段来修改，就会破坏水印，导致信息丢失。 2.2推广数据库加密管理技术 数据库是不动产登记信息管理平台的核心内容，在平台中，不动产数据是以文件形式进行存储，入侵者如果抓住数据库漏洞，即可对数据进行删除和修改，为了解决这一问题，需要推广数据库加密处理基础，推行DBA系统。利用DBA系统可以对隔了操作与信息进行有效的管理，其内容涵盖到系统审计、数据库查询、资源分配、用户授权等方面在平台中，密钥可以由用户自行设计，有效提升了数据库的安全性能。一般情况下，数据库的加密是处于DBMS、OS外层，但是，在OS层中，往往无法判断出数据与数据之间的关联，难以形成有效密钥。为此，需要对其外层进行加密处理，对内部文件进行科学的定义，该种加密方式是在客户端中处理的，不会引起二次加载问题，也不会增加服务器的负载。 2.3利用大数据技术构建网络安全系统平台 利用大数据技术，可以有效提升数据存储量，即便面对着复杂的海量数据，也可以保证信息处理的有效性和完整性，降低分析成本，与传统处理系统不同，大数据技术的应用主要为分布式数据库，经济成本偏低，硬件运行要求不高，可以保证硬件设备的稳定运行。 利用大数据构建网络安全系统，需要重点关注几个模块，即数据采集模块、大数据存储模块、数据挖掘分析模块、数据呈现模块，数据采集层是基于用户身份、事件、威胁情报的信息采集技术，内容包括DNS流量、Netfloe流量、设备SNMP信息、镜像流量、配置信息、漏洞信息、Web应用、网络设备Syslog，借助大数据存储层，可以对海量数据进行安全、长期的储存，提供完善的数据储存技术，利用均衡算法实现数据的均衡分析，提高检索速度。数据挖掘分析层主要基于CEP、Mahout、MapReduce引擎，可以满足分布式数据特征的提取、情境挖掘与统计分析，及时发现其中的异常情况，进行处理。为了满足数据实时分析和存储要求，还需采用Storm流式计算框架，这个框架包括运行Nimbus、运行Supervisor组成，可以借助Zookeeper完成协调功能，Sroem还可以提供基本的计算方法，通过不同的Bolts与Spouts，能够将Topology连接，满足用户的数据过滤、数据聚合、数据查询操作需求。 数据在完成采集后，存储在HDFS之中，这是一种兼具高吞吐量、高容错性的分布式文件系统，利用空间命名在数据节点中进行存储，文件越小，那么记录块位置就会更多，而访问文件数量越多，节点的跳转问题也会越加严重，影响到系统的性能。为了提升数据处理效率，需要借助HDFS，满足任何一个文件的存储需求。 2.4设置用户权限

不动产登记数据库标准

不动产登记数据库标准 1 范围 本标准规定了不动产登记数据库的内容、要素分类与编码、数据库结构等。 本标准适用于不动产登记数据库建设、数据交换和共享等。 2 规范性引用文件 下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款，其最新版本适用于本标准。 GB/T 2260 中华人民共和国行政区划代码 GB/T 4754 国民经济行业分类与代码 GB/T 13923 基础地理信息要素分类与代码 GB/T 17986 房产测量规范 GB/T 21010 土地利用现状分类 GB/T 26424 森林资源规划设计调查技术规程 TD/T 1001 地籍调查规程 TD/T 1015 城镇地籍数据库标准 CJJ/T 115 房地产市场信息系统技术规范 JGJ/T 246 房屋代码编码标准 JGJ/T 252 房地产市场基础信息数据标准 JGJ 278 房地产登记技术规程 HY/T 123 海域使用分类体系

HY/T 124 海籍调查规范 NY/T 2538 农村土地承包经营权要素编码规则 NY/T 2539农村土地承包经营权确权登记数据库规范 3 术语和定义 下列术语和定义适用于本标准。 3.1 不动产real estate 土地、海域以及房屋、林木等定着物。 3.2 不动产单元real estate unit 权属界线固定封闭且具有独立使用价值的空间。 3.3 地籍区cadastral district 在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道办事处为基础结合明显线性地物划分的土地管理区域。 3.4 地籍子区cadastral sub district 在地籍区内，以行政村、居委会或街坊界线为基础结合明显线性地物划分的土地管理区域。 3.5 宗地cadastral parcel 土地权属界线封闭的地块或空间。[GB/T 1001] 3.6 宗海cadastral sea

不动产数据整合技术方案

目录 1. 存量数据整合 (2) 1.1 目标与任务 (2) 1.1.1 数据整合目标 (2) 1.1.2 数据整合任务 (3) 1.2 总体要求 (5) 1.3 整合思路 (5) 1.4 主要技术方法 (9) 1.4.1 内业属性关联 (9) 1.4.2 外业补充调查与测量 (9) 1.5 工作步骤及要求 (10) 1.5.1 准备工作 (10) 1.5.2 数据转换 (12) 1.5.3 数据整理 (14) 1.5.4 整合关联 (23) 1.5.5 数据入库 (26) 1.6 质量控制 (28) 1.7 主要成果 (29) 2. 成果检查 (30) 2.1 检查方法 (30) 2.1.1 随机抽样检查 (30) 2.1.2 计算机软件检查 (30) 2.2 质量控制要素 (30)

2.2.1 空间数据的质量评价要素 (30) 2.2.2 非空间数据的质量评价要素 (31) 3. 成果汇交 (32) 3.1 目标与任务 (32) 3.2 汇交方式及程序 (32) 3.2.1 汇交方式 (32) 3.2.2 汇交程序 (33) 3.3 汇交内容及要求 (33) 3.3.1 空间数据成果 (34) 3.3.2 属性数据 (34) 3.3.3 元数据 (34) 3.3.4 其他数据 (34) 3.4 数据组织 (35) 3.4.1 组织单元 (35) 3.4.2 数据文件组织结构 (35) 3.4.3 命名规则 (35) 3.5 质量要求 (35) 1. 存量数据整合 1.1 目标与任务 1.1.1 数据整合目标 通过将现有标准不一、格式各异、互不关联，以不同介质分散存放在国土、住建、农业、林业、海洋等部门的各类不动产登记信息进行规范整合，依据《不动产登记数据库标准（试行）》整合建设不动产登记数据库，为不动产登记信息系统运行和不动产登记信息共享、应用提供数据支撑，为国家、省不动产登记存量数据汇交奠定基础。 （1）支撑业务管理数据整合的首要目标是支撑日常各类不动产登记业务管理，保障不动产登记数据的准确性和完整性，提高不动产登记业务办理效率。 （2）满足数据汇交为了建立国家不动产登记数据库，将各级不动产登记机构的信息纳入统一的不动产登记信息系统，国家明确要求开展不动产登记存量数据汇交工作，数据整合成果是不动产登记数据汇交上报的主要内容。 （3）满足信息共享

不动产登记数据整合

不动产登记已全面推进数据整合成为落地难点 2015-03-22 13:21:40 来源：21世纪经济报道 不动产登记正在全国大围开展，目前层面不动产登记职责和机构建设已经完成，截至目前，全国有30多个市(州)、70多个县(市、区)完成职责和机构整合。 与此同时，国土部选择了省市、市泸县、广西等15个地方，作为不动产统一登记窗口建设的联系点，指导加快推进不动产统一登记窗口建设工作。 上述15个联系点已经在全国率先发放了不动产产权证，而在不动产实质性落地过程中，不动产统一登记的数据尤其是房产数据依然是不动产登记的一大难点。 根据国土部的安排，国土部在2015年下半年上线试运行信息平台，2016年完善信息平台并拓展扩容。 “在信息平台投入运行前，各地要全面清理和整理不动产登记历史资料，按照统一制定的数据库标准和数据整合建库技术规程，对本地区土地、房屋、林地、草原、海域存量登记数据进行整合，建立关联关系，健全完善不动产登记信息数据库。”国土部不动产登记局局长王广华表示。 数据是地方不动产登记的难题 是国土部选定的全国不动产统一登记窗口建设的15个联系点之一，该联系点是为全国统一登记后簿册证、信息平台、标准怎么统一，具体要怎么做，探索解决途径。 在《不动产暂行条例》实施的当天，居民申庆获得“宅基地使用权和房屋不动产产权证书”，这是中国第一不动产权证书。 这也标志着市率先完成了不动产统一登记制度的落地。 据全程参与不动产登记系统建设的北京超图软件(300036,股吧)股份有限公司(下称超图)房产事业部副总经理峰表示，不动产登记的最大难点是不动产登记的数据整合问题，的房屋和土地信息，在落到地图上时，不统一，存在一定的差异。 记者致电不动产管理局获悉，为全力推进不动产登记，市耗费巨大人力物力推进各类不动产登记数据整合，截至到目前，共整合历史土地登记数据约为80万条，房屋登记数据约310万条，每天还要新增300多例登记数据。 不动产统一登记数据库的问题并非个例，不动产登记的核心和难点在于市县一级，不过，记者自采访获悉，众多市县均存在数据待完善的情况。 一方面住房、土地、林地等分散各个部门登记，这么多年来，容、标准上各不相同；另一方面，各市县的信息化存在差距，部分县市信息化较差，历史的房产、土地等信息仍以纸

《不动产登记数据库》(报批稿)

ICS 点击此处添加中国标准文献分类号DB44 广东省地方标准 DB 44/ T XXXX—2019 不动产登记数据库 Real estate registration database （报批稿） 2019-XX-XX发布2019-XX-XX实施

目次 前言................................................................................ II 1 范围 (1) 2 规范性引用文件 (1) 3 术语和定义 (1) 4 缩略语 (1) 5 数据库内容与要素分类 (2) 6 数据库结构定义 (5) 附录A（规范性附录）属性值字典表 (40)

前言 本标准按照GB/T 1.1-2009给出的规则起草。 本标准由广东省自然资源厅提出。 本标准由广东省地理信息标准化技术委员会归口。 本标准起草单位：广东省国土资源技术中心、武大吉奥信息技术有限公司、广东南方数码科技股份有限公司，广东省不动产登记中心、广东省国土资源测绘院、广东省地图院。 本标准主要起草人：钟远军、邱海泉、梁庆发、刘思洁、谭耀华、谭衍涛、王国峰、潘亚茹、田代恒、胡文顺、黄继明、钟丽、刘龙威、朱振宇。

不动产登记数据库 1 范围 本标准规定了不动产登记数据库的内容、要素分类与编码、数据库结构等。 本标准适用于广东省不动产登记数据库建设、数据交换和共享等。 2 规范性引用文件 下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。 GB/T 2260-2007 中华人民共和国行政区划代码 GB/T 4754-2017 国民经济行业分类与代码 GB/T 13923-2006 基础地理信息要素分类与代码 GB/T 17986-2000 房产测量规范 GB/T 21010-2017 土地利用现状分类 GB/T 26424-2010 森林资源规划设计调查技术规程 TD/T 1001-2012 地籍调查规程 JGJ/T 246-2012 房屋代码编码标准 NY/T 2538-2016 农村土地承包经营权要素编码规则 国土资厅函﹝2017﹞1029号不动产单元设定与代码编制规则 国土资源部不动产登记数据库标准（试行） 3 术语和定义 GB/T 17986-2000、TD/T 1001-2012、国土资厅函【2017】1029号不动产单元设定与代码编制规则、国土资源部《不动产登记数据库标准（试行）》界定的术语和定义适用于本标准。 4 缩略语 下列缩略语适用于本标准。 Boolean：布尔型值，0表示假，非0值表示真 Char：字符型数据 Date：日期型数据 Float：浮点型数据，数据长度不包括小数点“.”的位数 Int：整型数据 Varbin：存储二进制文件所在的物理路径及文件名，在数据交换时需要将该字段指向的文件复制到存储交换数据文件的物理路径，同时将该字段的物理路径值转换为存储交换数据文件的物理路径值Varchar：可变长度的文本数据

论我国不动产登记制度的现状＼发展和完善

论我国不动产登记制度的现状＼发展和完善（中南财经政法大学法学院，湖北武汉430073） 不动产登记制度是不动产物权变动的核心内容之一。从我国不动产登记制度的现状来看，虽然已经颁布了《物权法》加以规范，但仍然存在着诸多问题。因此，结合我国不动产登记的实际情况，借鉴各国不动产登记制度中先进的理念，对我国不动产登记制度的现状以及进一步完善我国不动产登记制度作一简要分析和探讨。 标签：不动产登记；制度现状；制度完善 1 不动产登记制度概述 不动产登记，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。它是不动产物权变动的法定公示方法，也是不动产物权获得法律承认与保护的基本依据。现代社会不动产登记的主要目的在于公示，即通过不动产登记将有关不动产物权的设立、变更、转移、消灭等情况向社会公众公开。这种公示过程的形成，包括两个行为：一是当事人提出登记申请和为支持、补充、更正登记申请所做的其他意思表示，具有私法属性；二是登记机关的审查行为，具有行政法属性。 2 我国现行不动产登记制度中存在的主要问题 （1）不动产登记立法不完善，有关不动产登记的法律法规之间交叉和冲突的现象严重。 目前，我国的法律体系中还没有制定专门的不动产登记法，关于不动产登记制度，主要分散存在于《物权法》、《担保法》、《土地管理法》等法律法规中。虽然《物权法》用专门章节规定了不动产登记制度，但是对于不动产登记制度的设计却十分简单粗糙，甚至对一些棘手的问题采取了搁置处理的方式。除《物权法》的规定外，实践中有一些涉及不动产登记的部门分别制定了只具有部门规章意义的登记规则。由于没有统一的登记机构和统一的登记规则，许多涉及不动产登记的规则之间难免会出现重复、矛盾现象，使人们无所适从。 （2）不动产登记城乡管理不统一，重视城市，忽视农村。 在土地登记方面，城市的土地登记工作相对比较完备，而在广大的农村地区的土地登记工作还相对比较薄弱。在房屋登记方面，城乡差距更为明显。关于城市房屋登记，国家先后颁布了《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》等。与之相比，农村房屋的登记就落后了许多。由于农村经济发展相对落后，房地产交易量较少，因此有关农村房屋登记的法律法规比较少，甚至相关的规章和地方性法规也比较少。

不动产登记7大规范

（1）《不动产登记数据库标准》。《不动产登记数据库标准》以《条例》、登记制度和《簿册样式》为主要依据，基于原有土地、房屋、林业、草原、海域等登记数据，面向各级不动产登记数据库建设需求，明确不动产登记数据库的术语定义、内容、要素分类与编码、数据结构、命名规则、字段常量等内容，指导不动产登记数据库建设、数据交换与数据共享。《不动产登记数据库标准》主要规范不动产登记结果数据，各地结合本地不动产统一登记职责整合等实际情况，在此基础上扩展，满足本地不动产登记业务需要。 （2）《不动产登记数据整合建库技术规范》。依据《不动产登记数据库标准》，面向不动产统一登记制度实施前各级（主要是市、县级）已有的各类不动产登记存量数据整合建库，明确不动产登记数据整合建库的目标、任务、内容、方法和程序，指导各级不动产登记机构开展存量不动产登记数据整合建库工作。不动产统一登记制度实施后产生的登记数据满足统一的标准规范要求。 （3）《不动产登记数据汇交规范》。面向各级不动产登记机构整合建库的成果数据，编制《不动产登记数据汇交规范》，明确汇交数据内容、汇交格式、汇交时间、汇交程序、汇交职责等内容，为不动产登记统一接入系统运行奠定基础。 （4）《不动产登记数据共享交换规范》。主要面向不动产登记机构应与住建、农业、林业、海洋等部门之间的数据共享交换，明确不动产登记机构所需共享的住建、农业、林业、海洋等部门的审批与交易数据，住建、农业、林业、海洋等部门所需共享的不动产登记数据，以及共享的方式、共享职责、共享流程等内容，为实现不动产登记、审批、交易数据的实时互通共享奠定基础。 （5）《不动产登记信息管理基础平台接入技术规范》。对地方不动产登记机构本地运行的不动产登记信息系统接入信息平台提出技术要求，确保各级相关系统与信息平台平稳对接。（6）《不动产登记信息系统建设技术规范》。依据不动产登记制度设计，面向不动产登记业务全过程网络化管理，编制《不动产登记信息系统建设技术规范》，明确系统功能模块、接口要求等内容，指导市、县级不动产登记信息系统建设。 （7）《不动产登记信息管理基础平台服务规范》。对利用信息平台提供的各类服务提出技术要求，确保各类服务对象与信息平台平无缝对接。

集体土地上不动产登记有关问题的探讨 尹建雄

集体土地上不动产登记有关问题的探讨尹建雄 发表时间：2019-03-27T10:46:05.263Z 来源：《基层建设》2018年第35期作者：尹建雄 [导读] 摘要：为了促进我国城乡一体化发展，我国全面实行了集体土地不动产登记制度。 曲靖市马龙区不动产登记中心云南曲靖 655199 摘要：为了促进我国城乡一体化发展，我国全面实行了集体土地不动产登记制度。在集体土地不动产登记工作中，房地产权利人不一致、房屋超建部分不动产登记申请、审批管理等方面存在的问题较为明显，需采取有效方法解决。此外，结合具体情况，从法律、技术措施等多个层面给出相应的处理建议，使我国集体土地不动产登记工作能够顺利、有序地开展。 关键词：集体土地；不动产登记；问题对策 引言： 就目前集体土地上不动产登记的实际情况来看，还存在制度上的不健全，管理上的混乱等一系列问题，其中不乏是因为各相关部门不作为、工作失误、沟通不及时等原因造成上述问题的出现。但是，最重要还是来源于某些制度性的规定缺乏实践的基础，从农民利益和认知角度出发对集体土地上不动产登记的研究还未得到深刻的重视。事实上，农民以及农村集体土地实际问题才是制度实施和贯彻根本。在集体土地上不动产登记的实际工作中，采取的处理措施也要多从农民实际情况出发，坚持“以人为本”、“和谐”的原则。 1 房地产权利人不一致 1.1 规划审批手续的建房人和土地审批手续的使用人 不一致在集体土地不动产登记工作中，常常会出现土地审批手续记载的使用人和规划审批手续的建房人不一致的情况，对于此类情况，根据我国不动产登记制度的相关原则，是无法办理房屋登记的，这就使登记工作陷入到僵局之中。对此，笔者认为在实际处理过程中，应该尽可能避免矛盾的扩大，采用和谐处理的原则。不动产登记申请人不仅要取得房屋所有权人的同意，还需从当地土地管理部门获得合法的土地使用手续，之后办理房屋初始登记。换而言之，针对此类问题的处理，关键在于土地使用人和房屋所有权人之间的协调沟通，最终形成房、地一致的权利人。 1.2 面积超占与一户多宅的登记 在农村，农民宅基地超占的现象十分普遍，如何对超占部分进行规划和调整一直是困扰我国政府的问题之一。一部分历史形成的面积超占、一户多宅的宅基地，虽然具备合法的权源，但是和当前阶段我国的政策是相互冲突的，如何对这些产权进行登记一直未能形成统一意见。对于此类问题，应该从法律层面上，对权属来源文件加大审查力度，建立实质与形式统一的登记审查模式。由于我国农民集体土地不动产登记工作情况十分复杂，加之针对各类权属来源文件也不具备统一的认定和审查标准，因此在具体登记时，应该将实质审查和形式审查有机结合起来，结合实际情况，尽可能地对历史权利归属进行还原。另一方面，需要提升人民群众的法律意识，坚持依申请登记的原则，对确实有需要的农民进行调查登记。同时不动产登记机构还应做好法律法规的宣传工作，明确只有依法登记的不动产才能受到法律保护。此外，应结合实际情况，有针对性地制定地方性法规，理顺各类问题的法定解决途径，为农村地区的稳定发展奠定基础。 2 集体土地不动产登记中的虚假现象 目前农村集体土地及地上不动产登记采取部门分散型管理登记方法，例如，针对集体土地上建房的审批手续，既有乡镇人民政府或其下设的村建办公室，同时也需要建设管理部门进行审批。部门间缺少紧密的联系，难免出现虚假风险防控的漏洞。主要表现在以下3种情况：第一，证书和信息的双重伪造。简单的说就是证书并非相关发证机关颁发，且证书的内容与实际情况也不相符；第二，证书为真，信息伪造。这种情况是指证书是通过非常规渠道获得的相关发证机关颁发的合法的证书，但是证书的内容与实际信息不一致；第三，证书伪造，信息为真。证书的内容与实际信息完全符合，但是证书确属非法伪造的，毫无法律效力，为非法行为。针对以上问题的处理措施可以从以下几个方面入手：首先，各相关部门对土地、房屋的产籍档案进行严肃认真的整理归档。加强对档案的管理力度，力求每一个登记在审批调查时都要有档案可查，且需要满足不费时不费事的要求，为证书的真伪审核带来便利，实现严控真伪关。其次，加强各部门间的联系，主动联系村镇工程审批以及建设部门，主动与相关批准部门协商沟通，主动调取工程建设许可证书样本或者相关的档案资料，留存后进行真伪辨别。只有做到主动政府行为作为，而不是互相推诿，才能防控虚假风险漏洞。再次，集体土地上不动产登记的相关工作需要与之相关的工作人员积极学习有关知识，提高自身专业水平，秉承认真负责的工作态度和为人民服务的工作信念。 3 农民对集体土地上不动产登记的制度认知匮乏 集体土地上不动产登记制度的主要参与者，即农民在对制度和产权意识的认知上是存在极大的匮乏。在农村往往存在这样两种情况：第一，农民对于集体土地上不动产登记可以确认并保护自身的的权利这一作用，完全没有法律意识，常常通过自认为可行的办法处理问题，例如，农民对房屋实际占有的意识很强烈，但是由于缺乏对房屋产权认知度，他们宁愿抢占、违建也不愿意通过正规的途径办理相关手续，往往是只重视土地证忽视房产证或者认为土地证即房产证。第二，亦或是农民对房屋登记期望与制度设计脱节。制度的导向不能满足农民所期望通过登记获得的利益，从而阻碍了房屋登记的实行和开展。在制度层面，从农民的角度出发考虑，利用多种途径提高农民对于集体土地上不动产登记的制度认知，也是解决不动产登记的制度相关问题的必要思考。 4 有关房屋超建的问题 长期以来，我国农村地区的房屋修建往往存在审批方面的问题，其原因是多重复杂的，不仅与经济基础有关，与自然环境有关，也与人的主观意识和基础观念有关，所以不批就建、批少建多的情况屡见不鲜。那些未得到审批就扩建的房屋，主要为农户提供养殖家畜、圈地种菜、工具用房等用途，往往都有实际的用途和需求。由于很多房屋的建造情况与土地审批手续中的信息不符，增加了房屋不动产登记的难度。我国农村地区的房屋超建问题司空见惯，为了进一步规范此类现象，尽量确保经批准后的建筑房屋土地面积、实际建造面积与经过审批的面积保持一致，可参考借鉴以下方案：首先要分清农村集体土地上实建与审批面积不符的区别性情况：一种是房屋结构有出入，如批建2层实建3层楼房；另一种是房屋面积有出入，如批建50平米实建100平米。当然，无论是针对上述哪种情况，都应该贯彻落实我国《城乡规划法》之规定。若在乡镇规划区出现不按规划完成建造房屋，政府应勒令停建，并在规定时间改正，逾期不改则直接拆除。也就是强调，加层违建房屋的申请人应及时补办相关规划手续，履行完整的审批流程后完成不动产登记；而违建房屋中的扩建部分则将被登记机构视为违章建筑，面临责令拆除的结果。面对房屋超建的问题，在做集体土地不动产登记时应灵活采取不同方面调整和解决：第一，申请人应第一时间在国土部门补办批准手续再办理不动产登记业务。第二，超面积违建房屋在不能补办手续的情况下，登记人员应实地考