中小型房地产融资问题分析

3.1中小型房地产企业当前地融资特点

3.2中小型房地产企业当前地融资现状

3.3中小型房地产企业融资出现地问题

3.4常用地融资渠道

3.5中小型企业融资难地原因

3.6影响中小型企业融资因素

3.6.1中小房地产自身因素

3.6.2外部方面地因素

3 我国中小型企业融资问题地分析

3.1中小型房地产企业当前地融资特点

l、银行信贷是中小房地产融资地主渠道据估算,房地产开发资金来源中大约有30％都是出自于银行地直接贷款,而作为开发资金来源另一部分地自有资金实际上也有很大一部分是来自于个人按揭贷款,两项相加之后,房地产开发企业前期操作筹集到地银行贷款就近逾40％更甚者,近来某些建筑单位垫资施工现象屡见不鲜,直接和间接由银行所提供地贷款已在不少房地产开发企业地前期准备金中至少占了60％以上,并且“空手套白狼” 地企业也有一些.银行信贷可以说是贯穿了土地储备、交易、房地产开发和房产销售地整个过程.文档收集自网络，仅用于个人学习

2、股权融资在我国房地产金融中占比较小,对中小房地产企业没有开放,可以说中小房地产企业根本无力进入正规地资本市场进行直接融资.目前中国拥有 3 万家房地产企业(2002年底为29967家),其中,2002年证券统计上公布地房地产业上市公司只有42家,占全国房地产企业总数地0．2—1％；2002年房地产上市公司地总发行量4000万股,筹资总额33200万元,占全部房地产企业地资金来源不足0．5％,如果考虑到其他上市企业通过证券融资后将资金投向房地产业,则上市融资在房地产业总资金来源中地占比会有所扩大,但仍然是一个较小地比例, 对中小房地产企业无法进行资金地融通. 文档收集自网络，仅用于个人学习

3、房地产债券融资所占份额也很小,中小房地产企业难以获通行证.我国房地产债券最先出现在1992年,由海南经济特区地开发商推出,分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”、“富岛投资券”,总计1．5亿元.1993—1998年上半年,受政策限制,房地产企业没有公开发行房地产债券.1998年以后政策限制逐步放松, 房地产企业重新恢复了债券发行,如深圳振兴集团股份有限公司为翠海花园工程发行地“1998深振业债券”、北京首创发行地用于北京市6个居

民小区地商品房建设地“首创债券”等.到1999年,债券在房地产开发企业地资金来源中地占比达到0．21％.近两年来,房地产开发企业地债券融资比例日益下降,目前已到不足0．01 ％,40多家房地产上市公司总市值500亿元,企业债券余额仅2亿元.这对无法上市融资地中小企业而言更是无法涉足. 文档收集自网络，仅用于个人学习

4、房地产资金信托是近期中国最活跃地融资形式.我国信托业经历三年地第五次整顿后,再次步入了快速发展地轨道.目前房地产信托业务蓬勃发展.2002 年底,投向房地产业地信托财产共计24．08亿元,占全部信托财产总额地2．82％, 比年初增加12．61亿元,增幅109．93％.2003年房地产信托继续以较高地速度增长,据不完全统计,2003年上半年推出地房地产信托计划已逾20亿元.但总体上看,目前房地产信托功能较为单一,房地产资金信托计划大部分是提供“过桥贷款”, 即主要为未达到商业银行贷款条件地房地产工程提供前期信托信贷,这些信托计划基本不具有组合投资功能和期限转换功能.对有工程地中小房地产企业而言是具有一定地可操作性. 文档收集自网络，仅用于个人学习

5、贷款方式少房地产开发、消费过程都离不开银行支持.房地产开发贷款在国内主要有三种形式：第一种是房地产开发流动资金贷款,主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要地流动资金；第二种是房地产开发工程贷款,主要为具体地房地产开发工程提供生产性流动资金贷款；第三种是房地产抵押贷款, 是开发商以拟开发地土地使用权或房地产权作为抵押向银行取得贷款.这三种贷款方式地期限都很短,无法适应房地产开发周期地需要. 文档收集自网络，仅用于个人学习

6、对中小型房地产企业地“有色”眼光自2003年来国家对发展过热地房地产企业宏观调控力度地加大,也不乏出现了许多地融资方式,例如合并、股权转让等等一些方式.但在实际运作过程中, 由于整个金融界市场环境地约束和制度建设地缺乏,特别是由于我国中小型企业一直以来摆脱不了“资金不足、信誉不好、竞争实力不强”等一些观点地影响,使得这些企业遭拒地频率相当大,导致中小型房地产企业融资变得难上加难. 总之,目前我国地资本市场还没有对中小房地产开放,而少量地财政性资金基本上都流向了大型房地产,专为中小房地产提供信用担保地含有财政拨款在内地担保体系才刚刚起步,而且由于中小房地产自身能力不足导致金融机构惜贷等等.这就决定了在当前地形势下,我国中小房地产地外源融资主要还是依赖银行贷款,其贷款方式单一地特征十分突出.文档收集自网络，仅用于个人学习

3.2中小型房地产企业当前地融资现状

90年代以来房地产业一直是我国经济发展地热点,在我国经济和投资增长中起到了重要

作用.房地产投资一方面对促进固定资产投资快速增长起到了重要作用；另一方面,由于近年来我国货币政策与财政政策地积极配合,居民对房地产消费地持续升温.保持房地产业地持续稳定发展,对促进国民经济持续快速健康地发展将十分重要.我国中小型房地产企业在不断发展地同时,所获得地金融资源与在国民经济和社会发展中地地位作用却是极不相称.融资困难已成为制约中小型房地产企业发展地突出问题,主要表现为以下状况.文档收集自网络，仅用于个人学习

1、银行信贷在中小房地产融资中扔占绝对地位

当前,我国房地产开发企业地资金来源主要是以通过各种银行贷款为主,等间接融资获得,并以此求得发展.银行贷款是市场信用经济融资地主要方式, 房地产开发企业以还本付息为条件从外部通过各种商业银行或者其他金融机构融入开发资金进行融资,而银行信贷资金几乎成为房地产企业发展地惟一融资渠道.房地产开发资金来源地“其他资金”（主要是定金及预收款）在房地产投资资金中占很大比重,是个人住房款地主要来源,而购房者地这部分资金主要来自于个人住房消费信贷,即银行按揭款在购房定金及预收款中又占有较大比重,所以事实上房地产投资资金中绝大部分来源于银行资金.这说明目前我国房地产开发投资地融资渠道比较单一,直接或间接地银行信贷仍是房地产融资地主要方式.这种状况与我国目前以间接融资为主地金融体系相一致, 导致房地产行业风险较多集中于银行系统.文档收集自网络，仅用于个人学习

2、中小房地产信托市场呈现出快速发展地趋势

信托是受人之托代人理财地形式.据不完全统计,截至2005年12月31日,信托市场共发行房地产信托121只,募集资金规模157.27亿元,绝对额大幅增加了27.78亿元,分别较去年同期增长11%和28.73%.而自此之后,几年来国家对信贷加强了管理.随着信托业地发展和信托理论

地完善,以往信托产品为企业融资地观念逐渐转变为信托公司为投资人管理资产,通过主动投资获取良好收益.其强大地发展潜力再之房地产投资信托可以降低房地产业整体地融资成本,节约财务费用,有利于房地产资金地持续应用和公司地发展.房地产信托地优点在于发行较为灵活,相对与银行贷款受政策限制较少,可以大大节省时间成本.虽然目前我国信托发展尚不成熟,使得投资者地门槛较高.但可预示,不久之后,房地产信托必将进入主流.文档收集自网络，仅用于个人学习

3、中小房地产企业融资情况不容观乐

中小房地产企业融资一直是世界性难题,只不过在我国更为突出.发达国家经过多年地实践,有关中小房地产企业融资地法律法规健全,各种融资渠道发育与互补较好.我国由于各种复杂地原因,中小房地产开发企业融资难地情况仍很严重.大多数中小型地房地产开发企业都是民营企业,它们大多自身素质不高,包括经营领域不够宽广、规模小、内部运行机制不健全,以及信息数据不真实等；从体制上看,当前仍然不同程度地存在着对民营企业地“歧视”现象.

由于长期受计划经济体制和传统意识地影响,金融部门对公有制企业和非公有制企业尚不能一视同仁.我国四大国有商业银行拥有全国大部分地信贷资金,在信贷市场上处于垄断地位,原本是民营企业寻求信贷支持地主要来源之一,但是由于国有商业银行一直处在行政过分干预地准财政运作体制地约束,导致其对民营中小房地产企业地“歧视”现象.对同样数额地不良贷款,贷款对象如果是国有地房地产企业,银行工作人员可以不承担或少承担责任,如果是私营地房地产企业就可能被有关领导机构甚至司法机关予以追究.出于对贷款责任地考虑,不少银行员工宁肯少贷或不贷给民营企业,尽量限制对中小房地产开发企业地贷款数额.文档收集自网络，仅用于个人学习

3.3中小型房地产企业融资出现地问题

1、企业规模小,融资能力受限由于房地产工程开发规模大、周期长,使得其投资需要巨大地资金量.在房产工程开发上,大型房地产公司可以运用雄厚地资金实力,通过控制土地储备,对房产开发工程采取长短结合(短、平、快工程与长期工程结合)和大小结合(大型工程与中小型工程结合)地方式,保持房产开发地连贯性.而中小型房地产企业由于规模不大以及融资能力地限制,难以像大企业那样依靠基金、信托、债券、上市等多种融资渠道获取大型工程建设所需资金,故只能更多地趋向于选择易融资地中短期工程和中小型工程.文档收集自网络，仅用于个人学习

2、过多依赖间接融资参照目前中小房地产企业所需地工程开发资金中,至少35%是自有资金,35%是银行贷款,另外地30%来自于回笼地房款,房款中地很大一部分是来自于银行地按揭贷款,所以房地产企业所需地开发资金中50%以上是来自银行,在很大程度上房地产企业还是非常依赖于银行信贷地支持.近几年来,虽然股票、债券等房地产直接融资工具取得了一定地发展,但由于中小房地产企业受自身资产规模、盈利能力、企业信用等因素地局限,发行股票、债券等已几乎成为大型房地产企业地专利,真正有能力利用直接融资工具地中小房地产企业少之又少,直接融资比重明显偏低,融资结构不合理,在短时期内中小房地产企业仍然难以摆脱以银行信贷为主地间接融资局面.文档收集自网络，仅用于个人学习

3、实际融资过程中面临地困难多自国家对发展过热地房地产企业宏观调控力度加大以来,也不乏出现了许多新地融资方式,例如上市、信托、合并、股权转让等等.但在实际运作过程中,由于整个金融界市场环境地约束和制度建设地缺乏,特别是由于我国中小型企业一直以来摆脱不了“资金不足、信誉不好、竞争实力不强”等一些观点地影响, 使得这些企业遭到拒绝地频率相当大.导致中小型房地产企业融资变得难上加难文档收集自网络，仅用于个人学习

3.4常用地融资渠道

1、自筹资金

自筹资金是房地产开发企业初始阶段地融资渠道.在房地产价值较低或开发规模较小时,资金需求比较容易满足.当房地产市场不景气或开发工程无法销售时,房地产企业根本无法用

自筹资金再开发新地工程.随着房地产价值地提高,投资规模地增大,资金周期地延长,房地产企业单靠自筹资金必然无法实现融资目标.２００６年《关于调整住房供应结构稳定住房价格地意见》（新国六条）规定,对工程资本金比例达不到３５％等贷款条件地房地产企业,商业银行不得发放贷款.因此自筹资金地比例逐年提高.文档收集自网络，仅用于个人学习

2、定金及预收款

预收款是房地产开发企业按照合同规定预收购房者地购房资金（包括定金）,以及按合同规定预收委托单位地开发建设资金.预售可以筹集到必要地建设资金,但随着国家有关规定地健全,要求房地产开发企业需全部缴纳土地出让金和投入超过总投资２５％地资金,并办理预售许可证等证件.预售虽可以将部分市场风险转让给买家,但开发利润会下降,如果成本控制较差,就会丧失未来利润.随着房地产企业地不断发展,市场供求双方发生转变,供方大于求方时,就很难采用预售方式筹集资金.文档收集自网络，仅用于个人学习

3、商业银行贷款

银行贷款,就是房地产开发企业以还本付息为条件通过各商业银行或其他金融机构融入开发资金地融资行为.在房地产企业投入地开发资金中,商业银行贷款占到２０％左右,但定金及预收款中有一定比例地个人按揭贷款,实际地银行贷款比例达到了６０％.文档收集自网络，仅用于个人学习

4、证券融资

房地产证券化是房地产市场发展地方向,可以促使房地产经营地专业化、资源地合理化,是房地产企业融资地最佳途径.最常见地形式是上市融资,通过上市可以迅速筹集巨额资金并作为注册资本永久使用,并可以扩大规模,化解风险,降低融资成本.投资者也可享受房地产经营利润.中小房地产企业也可以通过工程收购、土地转让等形式实现资源组合,扩大企业规模,实现规模效益,达到上市融资地目地文档收集自网络，仅用于个人学习

5、债券融资

房地产债券是企业债券地一个组成部分.很多房地产企业发行企业债券比较困难,如果政府加大对房地产企业地支持力度,正确引导房地产企业进行多种经营活动,利用政府地信用建立房地产发展基金,为房地产企业债券融资添砖加瓦,就会使大众对债券融资地态度有实质性改变,为房地产企业进行债券融资创造良好地前提条件.文档收集自网络，仅用于个人学习

6、信托融资

信托是指委托人基于对受托人地信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按照委托人地意愿以自己地名义,为受益人地利益或者特定地目地进行管理或进行处分地行为.房地产信托,就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财优势和运用资金地丰富经验,通过实施信托计划,将多个指定管理地开发工程地信托资金集合起来,形成具有一定投资规模和实力地资金组合,然后将信托计划资金以信托贷款地方式运用于房地产开发工程,为委托人获取安全、稳定地收益”Ｊ.相对银行贷款而言,房地产信托地融资方式可以降低整体融资成本,节约财务

费用,而且期限弹性较大,在不提高资产负债率地情况下,可以优化公司结构.在供给方法上可以针对房地产企业本身运营需求和具体工程设计个性化地资金支持.信托独具制度优势,并具有较强地灵活性,已成为房地产企业融资地新热点,是与银行并驾齐驱地融资模式.文档收集自网络，仅用于个人学习

7、合作融资

合作融资包括外资合作和内在合作.外资合作一般是成立合资或合作公司,利用较好地国外先进技术和经验,进行优势互补.在承接大型国际工程、提高自身知名度地同时,达到融资地效果.利用内资,是利用大量民间闲散资金进行融资.这种方式能充分降低资源浪费,集中不同企业地优势和先进地管理理念,分散投资风险.实现“有钱出钱,无钱出力”,达到企业地融资目地,使企业做大做强.合作融资是我国目前最为可行地融资方式.但对中小房地产开发企业来说,外资合作地方式因为涉及面广,技术性强,并需要良好地信誉,所以可操作性不强,而对这些中小规模地企业来说,可行地合作融资有如下几种方式：第一,吸收内部资金.具体是向企业内部职工借款地方式,采用较高利率或工程建成收回利润后分红地方式实现工程地融资.此种融资方式中职工对自身企业有一定地信任度,有一定投资意愿,而企业可以稳定获得一定资金,但仅限于少量资金缺口地情况下,因为职工地个人资金毕竟是有限地.第二,吸收民间资金.具体是向某个或几个大地投资商借款运营工程,采用较高利率回报或工程开始回收利润时逐渐偿还或按出资额比例分红地方式运作.在一些资金很少地中小房地产企业,这一融资渠道也是可以一试地.第三,与其他拥有闲置资金地房地产开发企业合作.一家房地产开发企业出工程,另一家或几家房地产开发企业出资金,采用共同管理,财务监督,利润分成地方式运作.如果是与大地房地产开发公司合作,不仅可以得到部分资金支持,解决暂时地资金困难,而且可以借助大企业地良好声誉吸引购房者,对中小房地产企业来说,是一个一举两得地融资渠道.文档收集自网络，仅用于个人学习

3.5中小型企业融资难地原因

1、信贷融资困难风险控制地难度很高.而中小型企业因操盘经验更丰富,风险也更容易控制.一是抵押贷款难,抵押贷款虽然是中小房地产企业融资地基本方式,但是由于其贷款条件较为苛刻,大部分企业通过此种方式取得资金非常有限,很难满足企业地资金需求.二是金融机构放款难,在我国现行金融体系中,以中小企业为主要服务对象地金融机构原本发展就滞后,再加上当前国家加强房地产企业信贷地控制,中小房地产企业大多难以达到银行地放款条件,因此从银行融到资金是难上加难. 文档收集自网络，仅用于个人学习

2、融资渠道单一一般而言,大型房企凭借其资金实力和信誉,可以通过上市、发行债券来进行融资,但是中小房地产企业,由于远远不能满足上市或者发行债券地条件,还是主要依靠银行贷款融资这一渠道,融资渠道单一造成了企业资产负债率过高. 这种过高地负债必然影响企业地资信,增加其运作工程地财务成本,使其盈利水平下降或出现亏损现象. 文档收集

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3、财务管理不健全我国中小房地产企业地财务管理不健全,表现为财务制度不健全,或者即使财务制度健全,也不能完全落实到位,造成企业财务数据不完整、不准确,尤其是缺乏历史数据.而且,有时企业出于不同目地,财务数据往往是上报主管部门一套,上报税务部门一套,上报银行地又是一套. 文档收集自网络，仅用于个人学习

4、管理方式落后很多房地产企业在管理方式上延续着家族式地管理方式：经营决策权集中于老板一人,管理以家族式管理为主,管理中以感情代替制度、家长式“一言堂”、凭主观想象随心所欲等,这在很大程度上阻碍了企业地发展. 文档收集自网络，仅用于个人学习

5、人才缺乏中小房地产企业难以提供高薪、高福利来吸引人才.企业内家族管理与制度管理相矛盾地局面,不利于企业引进地人才充分发挥作用,进而导致企业难以留住所需地人才. 由于大型房地产开发企业实力雄厚、信誉良好,所以对大型房地产开发企业来说,几乎所有地融资方式都可以选择,其中有几种融资方式由于门槛很高,几乎成为他们地专利.对中小型房地产企业而言,就只有认真分析出自身地优势, 结合房地产金融市场地具体融资方式,才能突破自身地劣势,找到真正适合自身工程发展特点地融资方式.文档收集自网络，仅用于个人学习

3.6影响中小型企业融资因素

造成中小房企融资困境地因素很多,既有房地产宏观调控紧缩政策、银行管理制度方面等等外部因素,也有中小房地产自身先天不足等内部因素.文档收集自网络，仅用于个人学习

3.6.1中小房地产自身因素

1、中小企业基础比较差,内部管理混乱,经营风险大大多数中小房地产企业成立地时间不长,原来大多脱胎于地方地小型建筑企业或是由个人投资者转行设立,这类企业实力弱小：底子薄,规模较小,自有资本偏小,管理水平不高,基础比较差.加上中小房地产企业信誉不高,信用观念淡漠,导致银行放贷慎之又慎.不少中小房地产企业再加上内部管理不规范,不稳定,内部控制制度不完善,缺乏透明度,导致中小房地产企业地经营风险较大. 给银行带来了较大地贷款风险,不利于中小企业地融资. 文档收集自网络，仅用于个人学习

2、信用观念淡薄中小房地产企业信用等级普遍不高,不注意维护自身地形象,据资料显示, 我国中小房地产企业有50％以上财务管理不健全,信用等级60％以上都是3B或 3B以下,抵御风险能力不强.信息披露意识不强,财务管理水平低下,信息缺乏客观和透明.此外,更有一些中小企业由于种种原因逃债、偷税、漏税,使得中小房地产企业地信用度大大降低.个别中小房地产企业还恶意抽逃资金,拖欠帐款、空壳经营、悬空银行债权,造成信贷资金流失,严重损害了中小房地产企业地整体信用水平,这样,大量地信用贷款也就很难投入到中小企业,不利于中小企业地融资. 文档收集自网络，仅用于个人学习

3、信息不对称中小房地产企业由于自身地财务制度不健全,内部控制制度不完善,会计

信息失真,造成银行与企业信息不对称,因此,银行及其它金融机构很难掌握他们地实际经营状况；再加上50％以上地中小房地企业财务制度不甚健全,许多中小房地产企业地经营管理者自身素质较低,缺乏应有地财务管理知识,对重大地财务决策全凭自己拍脑袋来决定,管理非常混乱,也没有及时与银行及其它金融机构沟通,银行及其它金融机构无法获取贷款合同实施后中小房地产企业相关地有用信息,特别是企业申请贷款地实际能力和偿还债务地能力,为中小房地产企业融资增加了难度.同时,企业为了应付监督部门地检查,还要准备两套帐,甚至多套帐,这样,企业很难提供准确地会计信息资料,银行也无法摸清企业地真实面目,增加银行对企业贷款地风险. 文档收集自网络，仅用于个人学习

4、近期房产销售受阻近几个月,商品房销售面积增幅呈现快速下降地趋势,主要原因有两方面：一是房价已经处于阶段性高点,二是政策走向似乎不支持市场继续维持高房价, 市场观望气氛空前浓厚,估计这种观望情绪会持续下去,直到政府出台相对明确、有力地住房保障政策为止.资金回笼趋缓,融资能力减弱. 文档收集自网络，仅用于个人学习

3.6.2外部方面地因素

1、银行方面地原因

(1)商业银行地体制政策上地失衡直接影响银行贷款与直接融资地渠道,不利于中小房地产企业. 1994年1月,我国金融体制进行改革,我国商业银行开始自主经营、自负盈亏,商业银行更多地从自身利益出发作决策.我国金融机构仍以四大商业银行为主,银行业地高度垄断与产业地高度垄断相一致,导致四大银行只愿给国有企业贷款.商业银行地贷款主要面向国房地产企业或其他大地房地产企业,并且双方己形成了较为稳定地伙伴关系.尤其近几年,我国实行“抓大放小”地国企改革策略,最大限度地压缩风险资产地比重,集中将资金投向了

大型房地产企业.这主要是企业与国有银行在所有制上地差异,造成银行与企业之间制度障碍.此外, 国家还规定对银行地逾期、呆帐等不良贷款实行追究制,因此银行方面对中小房地产企业地放贷自然多一份谨慎和小心. 文档收集自网络，仅用于个人学习

(2)银行风险与收益地不对称,降低了银行地积极性中小房地产企业贷款具有金额小,频率高,时间急等特点,银行对中小房地产企业进行调查和评估需要花费相当多地人力物力,贷款管理成本相对较高.银行信贷融资只能获得固定地利息收益,也就是说银行承担了融资风险,而不能分享企业成功带来地高收益,导致银行风险与收益地不对称,降低银行对中小房地产企业进行贷款积极性.因此,银行在坚持“安全性,流动性,赢利性”地基础上,不得不对中小房地产企业贷款作出慎重地考虑. 文档收集自网络，仅用于个人学习

(3)信息不对称影响银行与企业之间地关系.银行作为资金地提供者并不能亲自参加企

业地日常经营管理,它与资金地使用者(中小房地产企业)之间地信息不对称就带来了矛盾和问题.通常,中小房地产企业资金在经营管理状况方面比银行拥有更多信息,因此,中小房地产企业就有优势在合同签订地过程中或事后地资金使用过程中损害银行地利益,使银行承担过多地风险.由于中小房地产企业与大地房地产企业在经营透明度和保证、抵押能力上地差别,

以及贷款规模导致管理成本上地差异,使银行缺乏为中小房地产企业提供更多融资服务地动力. 文档收集自网络，仅用于个人学习

(4)缺乏与中小房地产企业相匹配地中小金融机构.在我国目前地银行组织体系中,还缺乏专门为中小房地产企业融资服务地政策性银行,虽然我国已有遍及城乡地中小商业银行如农村信用社、股份制商业银行、城市商业银行等,但由于他们没有得到政策性融资权,自身问题还没有解决,无法满足中小房地产企业贷款需要.一些中小金融机构从成立开始,并未从国有企业地体制中解脱出来,经营管理水平不高,发展能力不足,从而减弱了对中小企业地金融支持.金融体制地改革是相对滞后地,从计划经济延续下来地金融结构不合理地问题仍然没有彻底有效地解决,抑制了中小银行、民营银行发展. 文档收集自网络，仅用于个人学习

(5)银行信贷政策收紧.金融当局通过对银行信贷进行紧缩,提高信贷门槛,就可以有效地抑制房地产投资过热,由此来配合宏观经济调控,同时也积极规避房地产金融风险. 严格地信贷条件无疑使缺乏资信地中小房企雪上加霜,很多工程在勉强缴纳了土地出让金之后就再也无力继续推进了.信贷收紧不仅体现在对开发商地贷款条件方面,还体现在对住房消费者地消费信贷方面.通过提高消费信贷地门槛, 在一定程度上抑制了房地产市场需求,影响了开发商地销售进度,恶化了房地产企业地资金循环. 文档收集自网络，仅用于个人学习

2、政府部门地原因

(1)政府扶持力度不够,相关法规政策不完善近年来,国家对中小企业地资本市场没有有效地扶持政策,使得中小房地产企业从资本市场融资几乎不可能.由于我国资本市场不成熟,容量有限,因而对投入资本市场地企业有严格地限制条件,而中小房地产企业一般规模不大,资本金有限,难以达到主板上市条件.创业办迟迟不能推出,也使得我国地中小房地产企业不能有效地利用资本市场. 文档收集自网络，仅用于个人学习

(2)土地成本飞涨、土地监管更加严格以2004年所谓“8．31"大限为标志,土地出让方式发生了根本性变革,随之而来地就是土地成本地飞速上涨,行业地资金门槛大大提高. 在土地交易逐步规范地同时,对土地地监管力度也越来越大.一方面,地方政府随意圈地或者出让土地地行为受到遏制,这在客观上减少了土地寻租,通过低成本运作政府来获取土地工程越来越难；另一方面,大力打击开发商囤积土地, 这使得以往通过圈地坐等土地升值地盈利模式已经行不通了,开发商要么投资建设工程,要么转让工程走人,很多前期盲目拿地地开发商因此陷入了严重地资金困境,工程融资成为当前最紧迫地工作. 文档收集自网络，仅用于个人学习

(3)信用担保体制不完善信用担保体制设计地初衷是解决中小房地产企业抵押担保难地问题,即将中小房地产企业与银行之间地信贷交易转变为担保公司与银行之间地信用交易,但从调查情况看,这种设计在实际操作中效果并不理想,主要原因有：一是担保公司实力不强,银行不愿把过高地信贷风险寄托于担保公司；二是担保公司过高地收费标准使得中小房地产企业望而却步；三是担保公司承担过低地风险责任使银行不愿与其发生交易. 文档收

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(4)社会信用制度不健全中小房地产地信用问题,一方面来自于企业群体信用地短缺,另一方面国家缺少信用体系地硬性监督.总地来说,我国地信用体系还处在起步阶段,虽然少部分城市已经走在了全国前列,如北京、深圳等地已将企业贷款及担保情况实行联网查询.但这些系统还有很大地缺陷,仍是区域性地、专项地,信息渠道单一、覆盖面窄,操作还有待完善.我国信用体系地建立,还有一个较长地过程. 中小房地产地融资难题,更多是因为融资模式地单一化.大部分开发商几乎完全采用间接融资地模式,通过银行贷款建设工程.但银行贷款不是股权投资,社会储蓄不是开发商地股东.间接融资比例过大地最大问题是投资收益与承担风险地不对等,在房地产开发中,开发商以较少地自有资产对工程开发负责,政府出让土地、银行提供房贷和按揭、期房购买者预付房款.工程成功,开发商获得其中绝大多数地收益；而工程失败,政府和银行以及普通购房者则承担绝大部分地风险.在这样地情况,中小房地产很难获得监管层地信任,融资地难度因此产生.文档收集自网络，仅用于个人学习

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房地产信托融资典型模式和案例

房地产信托融资得典型模式及案例 一、贷款模式 (一)基本操作模式 1：贷款性信托得操作模式简图图关于房地产信托得债权融资模式，最为基础得就是信托贷款。同时，被视为最简单得信托贷款，通常也就是最行之有效得融资方式，操作模式参见图1。但就是，相对于银行贷款而言，无论就是从规模、资金成本，还就是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。就对房地产企业得限制而言，两者得限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%1，必须取得“四证”。对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公 厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题得通知》（简称“265号文”）得规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房 预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款得房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发得二级房地产开发资质2。

其基本融资方式参见图2、 注： 1、保障性住房与普通商品住房项目得最低资本金比例为20%，其她房地产项目得最低资本金比例为30%； 2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》期。16第 (二) A公司注册资本4、24亿元，主营房地产项目得经营与开发。B集团就是A公司得全资母公司，持有A公司100%股权。C集团就是B集团得控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达

50多万平方米，均已全部售罄。股权关系见图3。 100%控股控股 C 集团集团A公司 B 得股权关系图、B、C图3：A目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中得重要组成部分。A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。 该项目占地313、86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层得花园洋房、4幢33层得高层住宅与1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层得高层住宅与1个幼儿园。 2)政策情况 市经济社会得快速发展与国家宏观政策背景得转H随着近年来．变，以及若干重大项目得建设，为了更好地指导城市建设与发展，2011年2月，H市政府委托某城市规划设计研究院着手编制《H市空间发展战略规划》。 该规划文件表明，项目所在区域将作为H市规划得重点区域，建设以商务办公、总部经济、会议展览等功能为主导得公建中心，打造城市综合体，成为H市发展新亮点。在此同时全面推进该区域中心区外围建设，引导空间拓展与功能布局优化，使中心区优化整合与新城开发建设联动并进。

我国房地产融资结构分析―以万科集团为例-毕业论文

摘要 房地产企业作为支柱产业带动了国民经济的发展，其中融资是万科集团这类大型房地产企业经营发展的根本，而长期以来我国都是以银行信贷融资模式占据了融资方式的主导地位，自2007年起中央先后6次提高存贷款基准利率，12次调高法定存款准备金率使得我国的以万科集团为代表的房地产企业的融资方式受到一定影响。在此情况下，本文在介绍国内房地产企业融资的基本情况后，重点对万科集团当前的融资方式进行分析。通过对融资方式相关理论的介绍，引入对万科集团及其融资方式进行介绍，着重分析目前万科集团融资方式存在的问题。从融资渠道不合理、流动性下降、盲目投资占用资金、股权结构与利益分配失衡等角度分析制约万科集团融资方式优化的因素。最终，进而构建针对性解决方案，以期能够在一定程度上促进万科集团融资方式优化。 关键词房地产融资结构多元化融资万科集团

目录 一、引言 (1) （一）研究背景和意义 (1) （二）融资方式研究现状 (2) 二、企业融资方式概述 (3) （一）融资的概念及方式 (3) （二）融资成本与合理性判 (3) 三、我国房地产融资的现状 (4) （一）我国房地产企业的一般资金来源 (4) （二）我国房地产业融资存在的问题 (5) 四、万科集团融资方式分析 (6) （一）万科近年来融资方式概况 (6) （二）万科的融资方式 (6) （三）基于财务绩效对万科当前融资方式存在的缺陷 (8) 1.限制权益融资方式的因素 (9) 2.限制负债融资方式的因素 (10) （四）万科融资方式缺陷的成因分析 (12) 1.融资渠道不合理 (12) 2.流动性下降 (12) 3.盲目扩大投资规模大量资金被占用 (13) 4.股权结构失衡 (14) 5.利益分配失衡 (14) 五、促进万科等房地产企业融资方式优化建议 (15) （一）发展多元化融资渠道 (15) （二）控制项目投资及风险 (15) （三）提高企业流动性 (16) （四）注重创新发展吸引股市和股权融资 (16) （五）积极发展REITs (17) 六、总结 (19)

案例-首个房地产融资租赁

一次性完成6亿首个房地产融资租赁项目运作成功2004年4月初，在沪上金融租赁公司新世纪金融租赁有限责任公司的成功运作下，全国首个房地产“售后回租＋保理”融资项目正式签约－－沪上一家大型房地产公司将其拥有的海南 一著名大酒店出售给金融租赁公司，并签定了5年的“售后回租”合同；金融租赁公司又与一家股份制商业银行签订“国内保理业务”合同，将房地产售后回租形成的租金应收款卖给银行，房地产公司一次性完成融资金额高达6亿元。 这是自中央宏观调控政策出台，央行收紧银根，提高融资门槛以来，上海房地产企业对于开辟新的融资渠道的一次探索性的实践。在国家相关政策允许的范围内，通过金融租赁平台，房地产开发企业、金融租赁公司与股份制商业银行三方“牵手”成功。 并非“空手套白狼” 目前，沪上各大银行对房地产开发企业房贷的控制趋势并没有放松，而是纷纷施行了新“家法”，房地产开发企业通过银行直接融资变得相当困难。同时，随着房地产企业新开发项目资本金“门槛”的比例由20％及以上上升到了35％及以上，而购买土地的款项又不计入资本金，这使得不少开发企业的自有资本匮乏，解决融资渠道迫在眉睫。在这样的背景下，多元融资需求便应运而

生－－金融租赁、信托、担保、典当以及基金等一些非银行类金融机构纷纷浮出水面，争夺房地产领域的融资“蛋糕”。注册资金5亿元的新世纪金融租赁有限责任公司，在国内首个房地产“售后回租＋保理”融资项目的成功运作，引起沪上的房地产开发企业和银行的关注。这一融资项目的设计者是该公司副总经理、DBA博士宋为民。具有22年政府、大企业集团和信托、金融租赁等金融机构工作经历的宋为民，擅长财务顾问、投资管理、企业并购和重组、企业国际经营的资产风险管理以及多种信托产品设计、金融租赁业务融资创新等。为了这一融资租赁创新业务，他先后与10余家项目涉及部门、银行和企业等单位，了解他们的优势和不足，取长补短，将他们相应的利益和风险分配通过系统整合，拿出策划方案征求各方意见。在他的办公室，记者看到一份印有“商业机密”字样的、最终形成的有价值的可以运作的商业计划书。 据介绍，宋为民为沪上房地产企业融资开辟的一条创新的融资渠道，其中心设计思想是：充分利用社会资源，用租赁控制物件所有权的特点，以物权管理为中心，整合各资源的优势，规避和分散风险，共享项目利益。因为没动用金融租赁公司的自有资金，从表面上看似乎是“空手套白狼”，实质上渗透了大量的知识含量和整合能力，是知识经济的产物??售后回租，是以一系列复杂的财务决策为基础的。宋为民确认沪上一家房地产公司后与之谈

对于房地产融资现状及发展趋势的分析

对于房地产融资现状及发展趋势的分析 随着我国经济的快速发展，城市化水平的不斷增加，房地产业获得很大程度的繁荣，对于改善人们生活，促进我国经济发展发挥了十分重要的作用。在土地资源不断减少的情况下，国家对于房地产行业的银行信贷又进行了进一步的紧缩，这在很大程度上增加了房地产行业融资的难度。房地产行业为了保证健康发展，应该积极主动的拓展新的融资渠道成为一个十分重要的课题。文章对我国房地产行业的融资现状进行了科学的分析，在此基础之上对其发展趋势进行了展望。 标签：房地产融资；现状；发展趋势 房地产行业是一个资金密集型行业，需要大量的资金支持其发展。当前我国房地产行业发展的资金主要依靠银行的借贷，缺乏其它的融资渠道，这种单一的融资渠道使得房地产行业对于银行的依赖性很大，一旦无法从银行获得贷款，那么我国房地产行业将会出现资金链断裂的情况，从而使整个行业和房地产市场面临着巨大的风险。因此我国房地产行业应该积极拓展融资渠道，尽可能的分散金融风险，保证整个房地产行业的健康发展。 1、我国房地产企业传统融资渠道 我国传统的房地产融资渠道主要是银行，随着国家对于房地产信贷政策的调整，使得我国房地产传统的融资方式发生了很大的困难。我国房地产行业传统的融资渠道主要包括以下几个方面： 1.1银行贷款 房地产行业对于资金的需求量十分巨大，能够获得足够的融资直接关系到房地产行业的发展。当前国内房地产行业主要依靠银行信贷获得资金。融资渠道的单一，在很大程度上增加了房地产行业发展的风险。随着国家对于房地产贷款的逐步紧缩，在很大程度上使房地产行业面临着资金困难。 1.2上市融资 房地产企业通过上市来进行融资，对于解决房地产发展的资金瓶颈具有一定的作用。但是国家处于经济安全的考虑，对于能够上市的房地产企业限制的很严格，当前只允许一些具有相应实力的企业借壳上市，对于一般的房产企业来说，很难通过上市融资。 1.3海外房产基金 随着我国改革开放的不断深入进行，我国房地产市场逐步对外开放，大量海外资金涌入我国房产市场。海外房产基金的进入对于我国房地产行业融资具有十

中小型房地产企业融资问题的分析

3.1中小型房地产企业当前地融资特点 3.2中小型房地产企业当前地融资现状 3.3中小型房地产企业融资出现地问题 3.4常用地融资渠道 3.5中小型企业融资难地原因 3.6影响中小型企业融资因素 3.6.1中小房地产自身因素 3.6.2外部方面地因素 3 我国中小型企业融资问题地分析 3.1中小型房地产企业当前地融资特点 l、银行信贷是中小房地产融资地主渠道据估算，房地产开发资金来源中大约有30％都是出自于银行地直接贷款，而作为开发资金来源另一部分地自有资金实际上也有很大一部分是来自于个人按揭贷款，两项相加之后，房地产开发企业前期操作筹集到地银行贷款就近逾40％更甚者，近来某些建筑单位垫资施工现象屡见不鲜，直接和间接由银行所提供地贷款已在不少房地产开发企业地前期准备金中至少占了60％以上，并且“空手套白狼” 地企业也有一些.银行信贷可以说是贯穿了土地储备、交易、房地产开发和房产销售地整个过程.文档收集自网络，仅用于个人学习 2、股权融资在我国房地产金融中占比较小，对中小房地产企业没有开放，可以说中小房地产企业根本无力进入正规地资本市场进行直接融资.目前中国拥有3 万家房地产企业(2002年底为29967家)，其中，2002年证券统计上公布地房地产业上市公司只有42家，占全国房地产企业总数地0．2—1％；2002年房地产上市公司地总发行量4000万股，筹资总额33200万元，占全部房地产企业地资金来源不足0．5％，如果考虑到其他上市企业通过证券融资后将资金投向房地产业，则上市融资在房地产业总资金来源中地占比会有所扩大，但仍然是一个较小地比例，对中小房地产企业无法进行资金地融通. 文档收集自网络，仅用于个人学习 3、房地产债券融资所占份额也很小，中小房地产企业难以获通行证.我国房地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区地开发商推出，分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”、“富岛投资券”，总计1．5亿元.1993—1998年上半年，受政策限制，房地产企业没有公开发行房地产债券.1998年以后政策限制逐步放松，房地产企业重新恢复了债券发行，如深圳振兴集团股份有限公司为翠海花园工程发行地“1998深振业债券”、北京首创发行地

房地产融资的16种途径

房地产融资的16种途径 房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求，因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构。 1．自有资金：开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。 2．预收房款预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。 3．建设单位垫资：一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。

房地产信托融资的典型模式及案例

房地产信托融资的典型 模式及案例 Corporation standardization office #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8

房地产信托融资的典型模式及案例 一、 贷款模式 (一) 基本操作模式 （1 （4 图1：贷款性信托的操作模式简图 关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%1，必须取得“四证”。对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质2。其基本融资方式参见图2. 注： 1、 保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产项目 的最低资本金比例为30%； 2、 罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”， 《信托周刊》第16期。

对（公司）进入 期限/成本/金额退出 (二) A公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。股权关系见图3。 图3：A、B、C的股权关系图 目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。《H 市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。 该项目占地313.86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。 2)政策情况 随着近年来H市经济社会的快速发展和国家宏观政策背景的转变，以

房地产融资手段分析

房地产企业融资手段分析 —以华远借壳上市为例 房地产企业融资，是指发生在房地产经济活动中的，通过各种信用方式、方法及工具为房地产业及相关部门融通资金的金融行为。广义的房地产融资房地产金融的概念相同，指的是筹集、融通和结算资金的所有金融行为；狭义的房地产融资只是指其中的一环，即专指资金融通行为。 相较于其他行业，房地产企业融资具有很大的特殊性： 1. 开发资金需求量大，高度依赖外部资金。 2. 需要以土地和房产作为抵押担保的条件。 3. 高经济风险，高财务风险。 4. 高度依赖资本市场。 房地产融资的主要途径按资金来源渠道可分为内部融资和外部融资。 内部融资包括企业自有资金和预收账款。 （1）企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金（主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成）等资本由企业自有支配、长期持有。自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。 （2）预收账款：是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。 外部融资的主要渠道和融资工具有： （1）上市融资：股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。 （2）房地产开发债券：发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。当房地产企业在开发中有长期的资金需求时，债券是一种重要融资渠道。 （3）银行信贷：从银行借款是开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有：短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。 （4）房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）是采取公司或商业信托的形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产（一般为收益性房地产）或者为房地产进行融资，并享有税收优惠的投资机构。它实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，吸收社会大众投资者的资金，并委托专门管理机构进行经营管理。它通过多元化的投资，选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。 （5）商业抵押担保证券（CMBS）：这是一种商业证券化的融资方式，及将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇集到一个组合抵押贷款中，通过证券化过程及债券形式向投资者发行。 （6）其他融资方式：利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。 2008年8月25日，湖北幸福实业股份有限公司在《上海证券报》等发布《湖北幸福实业股份有限公司关于重大资产出售暨以新增股份换股吸收合并北京市华远地产股份有限公司实施情况报告书》、《湖北幸福实业股份有限公司股权分置改革实施公告》，幸福实业重大资产重组及股权分置改革完成，并将8月26日定为股权登记日，8月28日幸福实业股票将复牌。幸福实业本次重大资产重组及股权分置改革全部工作实施完成，华远地产实现借壳上市。 截止8月28日早10点30分ST幸福行情 借壳上市又称“后门上市”或“逆向收购”，是指非上市公司购买一家上市公司一定比例的股权来取得上市的地位，然后注入自己有关业务及资产，实现间接上市的目的。一般而言，借壳上市是民营企业的较佳选择。由于受所有制因素困扰，无法直接上市。 “华远”是国内房地产业最早创立的品牌之一，于二十世纪80年代进入房地产业，品牌创立至今已二十余年。2002年北京市华远地产股份有限公司创立，注册资本5.0085亿元，旗下设立多家项目开发子公司以及华远经纪、

房地产信托融资的典型模式及案例

房地产信托融资的典型模式及案例 一、 贷款模式 (一) 基本操作模式 1）信托资金 （4）信托收益及本金 图1：贷款性信托的操作模式简图 关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%1，必须取得“四证”。对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质2。其基本融资方式参见图2. 注： 1、 保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产项目的最低资本 金比例为30%； 2、 罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》第 16期。 对（公司） 进入 期限/成本/金额 退出

图2：贷款型信托的融资方式简图 (二)案例：Y项目贷款集合资金信托计划 1.项目背景 1)项目基本情况 A公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。股权关系见图3。 控股 控股 图 目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。 该项目占地313.86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。 2)政策情况 随着近年来H市经济社会的快速发展和国家宏观政策背景的转变，以及若干重大项目的建设，为了更好地指导城市建设与发展，2011年2月，H市政府委托某城市规划设计研究院着手编制《H市空间发

房地产开发融资渠道分析及展望

房地产开发融资渠道分析及展望 一、房地产融资渠道概述 房地产行业作为资金密集型行业，融资方式可分为两大类：一类是间接融资，主要是银行贷款；二类是直接融资，包括四小类：一是传统债券类，二是私募股权和IPO、再融资在内的传统股权类，三是非标类，主要模式为信托、券商资管通道、私募基金等；四是创新型融资方式，以房地产资产证券化为代表，主要产品为ABN、ABS及REITs。 2006～2009年，房地产行业以间接融资(包括银行贷款及非银机构贷款)为主;房地产企业自筹及直接融资资金包括自有资金、股票融资、债券融资、房地产信托、国内其他融资和海外其他融资等,呈现出多元化的特点。 2010年以后直接融资(包括股权融资、债券融资、非标融资及资产支持证券融资等)逐渐取代间接融资渠道，成为房地产企业的主要融资来源。 二、2006年以来房地产行业各发展阶段及其主要融资工具变化 1.2006～2009年，银行贷款为房企主要融资渠道，国内股权融资昙花一现，公司债券开始兴起 2006～2009年，我国房地产投资年增长约30%，房地产企业融资需求旺盛，而当时我国房地产融资体系主要是以银行信贷为主的单一格局，导致信贷规模暴增。 由于融资渠道过度单一，导致房地产业的发展严重依赖于银行信贷政策，并带来银行贷款结构风险。此时，恰逢美国金融危机，促使监管机构开始严控房地产开发贷款，房地产业纷纷开始探求多元化融资渠道，公司债券开始兴起。自2007年证监会发布《公司债券发行试点办法》规定A股上市公司可发行公司债后，房企公司债券融资平台被充分利用。

2007年我国股市处于牛市，溢价率较高，房地产企业纷纷上市并通过定向增发直接融资。 2.2010年～2013年9月，房地产进入一轮长时间调控，房地产信贷受控，房企国内股权融资及债券融资受限;非标融资逐步兴起，海外债券2013～2014年迅速增长2009年“四万亿”刺激后，信贷采取总量控制方式管理，房地产行业、地方融资平台等成为银监会限制银行贷款投向领域，通过非标融资方式变相取得银行贷款成为其主要融资方式。债券融资对企业资质要求较高，大部分资质偏弱的中小型企业转而通过监管相对薄弱的非标业务进行融资。 对于房企非标融资而言，此阶段非标融资模式从最初的信托计划、信托贷款发展至信托受益权转让等，形式不断多元化。2011年以前，房企非标融资以委托贷款、信托转让、信贷资产等形式为主，2011年7月，银监会下发文件规定银信理财合作的产品禁止投向委托贷款、信托转让、信贷资产，并要求银行将业务中所涉及的票据资产、贷款转入表内，随后信托受益权转让模式迅速发展，商业银行可通过理财资金或自有资金投资此类非标资产，绕开监管。 债券融资方面，企业债券审核较为严格，偏向支持保障房建设;银行间债务融资工具除部分土地开发类城投公司、园区开发公司、商业地产公司外，住宅类房企很难发行;2010年1 月证监会联合国土部加强对房地产企业融资监管，公司债券发行规模大幅缩减;国内房地产无一例IPO，定增规模大幅缩减。 2013～2014年，由于国内融资受限、发债可享受海外低利率及人民币升值收益，房企海外债券发行规模迅速增长，以美元债和美元票据为主。 3.2014年10月～2016年9月，货币政策宽松背景下，房地产国内债券融资快速增长，资产证券化等创新融资方式不断涌现，非标融资及海外融资规模逐渐下降 随着宏观经济下行压力加大，2014～2015年央行多次降准降息，房地产市场调控政策放松，2015年全国房地产销售回暖。 商业银行非标业务监管不断加强抑制房企非标融资。2013年8号文限制了银行理财资金投资非标准化债权资产规模的上限，房企非标融资增长放缓，但通过引入过桥企业、采取买入返售等模式开展房地产非标融资业务，商业银行可将交易性质转换为同业业务以规避监管。2014年127号文限制商业银行同业资金投资非标，一方面，房企为绕开监管，采用更复杂的非标模式，如券商/保险/基金通道、过桥企业、租赁公司及同业渠道等;另一方面，银行理财资金资产配置面临重大调整，非标受到进一步压缩，对债券等标准化资产的配置需求极大增加。 在市场整体利率下行、债券配置需求增加及融资政策放松等因素的共同作用下，房企国内债券融资快速发展。2014年9月上市房企在银行间债券市场发行中票开闸;2015年1月公

中国房地产融资20种模式与成功案例

第一章中国房地产市场概况 一、中国房地产市场发展历史 第一阶段：复苏阶段(1978-1986) 新中国成立后实行的土地无偿划拨和福利分房制度存在许多弊端。 第二阶段：市场化起步阶段（1987-1991） 87年以后开始市场化 1988年4月12日七届全国人大第一次会议通过了《中国人民共和国宪法修正案》，允许土地使用权可依照法律的规定转让。 第三阶段：快速发展阶段（1992-1993） 1992年后，房地产开发开始成为我国经济发展的一大热点，房地产开发方面的一些主要指标每年都有较大幅度的提高。 第四阶段：理性发展阶段（1994-1997） 94年之后中国房地产市场经过1992-1993年的大起大落，逐步朝理性化发展。 94年7月发布的《中华人民共和国城市房地产管理法》，标志着房地产市场进入规范化管理阶段。 第五阶段：平稳发展阶段（1998年至今） 1998年7月3日国务院发出《国务院过于进一步深化城镇化住房制度改革加快住房建设的通知》，作出停止住房实物福利性分配的突破性的决定。 2002年后，房地产市场全面进入个人购房时代，住房产业化，市场化水平大大提高。 第二章中国房地产市场金融概况 房地产金融市场现状 1、金融突入总量增长且结构不断优化 2、房地产企业主要融资方式：企业自有资金、预收账款、银行信贷、房地产开发 债券、上市融资 第三章中国房地产市场的两大支柱 1、中国房地产市场的土地资源 2、中国房地产市场的金融资本 第四章中国房地产市场当前新政

下篇房地产融资实务 第六章国内银行贷款 第一节国内银行贷款概论 影响商业银行贷款的利率因素 中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。 国内商业银行贷款种类 信用贷款 信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。 信用贷款分一下五种类型： 普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款担保抵押贷款 分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款； 保证书担保贷款 保证书担保贷款指由第三者出具保证书担保的放款。 商业放贷的七大风险 政策风险、市场风险、经营风险、财务风险、完工风险、抵押物估价风险、贷款保证风险 第二节国内银行贷款运作程序 一、贷款申请 （一）借款人资格 （二）申请贷款材料，包括单位资料、项目资料 二、商业银行贷款调查 （一）借款人资格的核查 （二）调查核实项目情况，包括：项目建设条件评价、市场评估、投资估算和筹资评估、偿债能力评估、贷款风险评价 三、核定信用等级，提出审查结论 四、房地产开发贷款审查和审批 三性原则：合法性、合规性、可靠性 五、贷款的发放 六、贷后管理

房地产资金来源

房地产资金来源(总2页) -CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1 -CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除

1．银行贷款 目前，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。为此，政府开始频频出招调控，自2003年的“121号文”开始，2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台，银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策，央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率，虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的，而是为了收缩流动性、压制通胀压力，但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗，房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈，开发商有待拓宽融资渠道。 2．房地产信托 房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人(投资者)签订信托投资合同，委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。 紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张，这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加，房地产信托业务得以发展。全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品，比如，上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式—信托贷款、财产权信托、信托股权融资等。现阶段我国信托产品主要有两种模式：①是股权融资。②模式是债权融资。前者是对一些自有资本金不足35%的房地产企业，信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资本金达到35%的要求，信托投资公司作为股东获得投资回报。后者则是针对虽然自有资金己达到国家要求，但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难，这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业，补上资金缺口，这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做。 2004年共发行了98支房地产集合资金(含财产)信托投资计划(以下简称房地产信托)，实际募集资金总计115. 866亿元，平均每个房地产信托募集1. 18亿元，与2003年相比总额增长93.4%。 不过，目前信托产品存在一些制度性的限制，例如，法律政策的制约、信托产品的流通性问题，以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等，这些都制约着房地产信托的发展。但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道，是对房地产业的融资渠道的一个很好的补充，这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式。 3．上市融资

国内房地产融资趋势及项目融资分析

国内房地产融资趋势暨项目融资浅析 在国家对房地产贷款和信托分别出台“121号”和“212号”文件后，房地产融资渠道变窄，难度加大。融资之于公司的重要意义不言而喻。本文对目前市场上主要融资模式、融资趋势和公司可能的融资方案作一整理、浅析。 一、受限股权融资 06年1月1日新修订的《公司法》正式实施，为寻求民间融资打开了新通道———“受限股权融资”。所谓“受限股权融资”即让民间资金以股权投资的方式投入开发项目，但通过章程对该股权进行权利义务的设置，来限制它的表决权、管理权，从而避免公司管理权的分散。它的法律依据是新《公司法》第四十三条规定：“股东会会议由股东按照出资比例行使表决权；但是，公司章程另有规定的除外”。（新公司法在许多条款中增加了“公司章程另有规定的除外”的表述，提高了股东自治权利。） 受限股权融资解决了风险和管理权的矛盾。出于资金安全的需要，真实持有股权优于股权质押的贷款形式。但融资方并不希望出资方像真正的股东一样干预项目经营、管理。通过公司章程中对外来股权的约定，限制出资方的表决权，即可排除项目可能受到出资股东干涉的担心。 根据新修订的《公司法》第三十五条“股东按照实缴的出资比例分取红利；公司新增资本时，股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资。但是，全体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外。”的规定，如果出现外来股东拒不退股的情形，可以在股权融资协议中事先约定，融资期满后取消提供资金一方的分红权。以此迫使提供资金方在能够收回资金及收益的情形下按照约定退股。

作为股权融资的一种方式，受限股权融资的优势即在不分散管理权情况下部分解决了出资者的风险，更提高了公司的资本充足率，为之后的银行融资铺平道路。其实，之后讲述的委托贷款和夹层融资都可以通过这种形式来操作，或者说是这一形式在信托上的运用。对于民间资金的直接融资，既可以用委托贷款的形式也可以用受限股权入股的融资方式，两者的资金成本都是双方协商达成的。 二、信托融资 在目前，房地产信托主要有抵押贷款类信托和股权类信托。抵押贷款类信托，以财产或股权担保方式运作，是房地产信托募集的主要模式，这种模式总量大，易复制，容易成功。股权投资类信托是信托投资公司以股权投资的方式运用信托资金，成为房地产企业股东，并按股权比例获取投资利润。这种模式的优点是能增加企业的资本金，使企业达到银行融资的条件，但管理权被分散。还有一种组合型信托，将股权投资和贷款融资加以组合运用，具有较强的灵活性。 05年9月银监会212号文件规定：申请贷款的开发商(指贷款类信托计划)必须“四证”齐全，自有资金超过35％，同时具备二级以上开发资质。这个文件使信托融资的门槛提高不少。 但信托仍然是值得考虑和选择的融资方式。信托在串接多种金融工具方面独具优势，一是信托融资具有巨大的灵活性，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品；二是有很大的创新空间，是组合融资、金融创新的核心，可以以固定回报的方式以股权投资方式进入项目公司。目前市场上“夹层融资”方式，即属于一种介于股权融资和债权融资之间的信托创新。 “夹层融资”，是一种介于股权与债权之间的信托产品，之所以称为夹层，是因为，从资金成本角度看，夹层融资低于股权融资，它可以采取债权的固定利

房地产信托融资典型模式和案例

一、贷款模式 (一)基本操作模式 （4）信托收益（3）支付利息 及本金偿还本金 资产抵押、股权质押、第三方担保 图1：贷款性信托的操作模式简图 关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%1，必须取得“四证”。对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质2。其基本融资方式参见图2. 注：

1、保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产项目的最低资本 金比例为30%； 2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》 第16期。 图2：贷款型信托的融资方式简图 (二)案例：Y项目贷款集合资金信托计划 1.项目背景 1)项目基本情况 A公司注册资本亿元，主营房地产项目的经营与开发。B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。股权关系见图3。 图3：A、B、C的股权关系图

目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。 该项目占地亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。 2)政策情况 随着近年来H市经济社会的快速发展和国家宏观政策背景的转变，以及若干重大项目的建设，为了更好地指导城市建设与发展，2011年2月，H市政府委托某城市规划设计研究院着手编制《H市空间发展战略规划》。 该规划文件表明，项目所在区域将作为H市规划的重点区域，建设以商务办公、总部经济、会议展览等功能为主导的公建中心，打造城市综合体，成为H市发展新亮点。在此同时全面推进该区域中心区外围建设，引导空间拓展和功能布局优化，使中心区优化整合与新城开发建设联动并进。 3)项目所在地情况 Y项目位于该区域中心位置且紧贴H市大学城且与市政府相邻，有着良好的行政配套，周边分布有地税局、公安局、工商所、

凯德中国房地产金融业务案例研究分解

凯德中国房地产金融业务介绍 一、背景资料 1、实力雄厚的母公司——嘉德置地 嘉德置地集团是亚洲最大的房地产公司之一，总部设在新加坡。其核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务；经营网络遍布全球20多个国家超过110个城市。凭借雄厚的产业资产和商业知识，为客户提供优质的产品和服务。目前嘉德置地的上市子公司及合资公司包括来福士控股、雅诗阁集团、嘉茂信托、嘉康信托、雅诗阁公寓信托及澳洲置地。 图一：嘉德置地全球业务布局

图二：公司结构图 2、凯德中国 凯德中国是新加坡嘉德置地集团在华投资业务的统称，它包括凯德置地（中国）投资有限公司、凯德商用和雅诗阁中国三大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务，由凯德中国常务委员会协调管理。目前凯德中国是国内最大的商场拥有者和经营者，是国内最大的服务公寓业主和运营商，是业界领先的房地产基金和信托基金经理，是中国最大的外资房地产企业。 图三凯德中国品牌结构 自1994年正式进入中国市场，经过16年的发展，凯德中国已经累计开发或运营100余个房地产项目，目前在华资产近340亿人民币，中国总项目投资规模超过1000亿人民币。资产占整个集团的资产比例从2001年的6%上升到目前的28%，在未来几年更会加速发展到45%；凯德中国对集团息税前利润的贡献从2002年的10.5%增长到2008年的45%。在集团最近的全球化战略中，嘉德置地计划把75%的投资股份放到新加坡以外的市场，而中国是新加坡以外最大的一个市场，是集团最重视的一个地方。 凯德的迅速发展得益于卓越独到的投资眼光、大胆前瞻的业务创新与业务整合。不仅自身致力于发展房地产相关业务发展，开发了大批优质物业，而且与发展房地产金融业务共进，打造了一条包括住宅、综合商务房产、商场、服务公寓、房地产金融在内的完整价值链。

中小房地产企业融资渠道分析

中小房地产企业融资渠道分析

中小房地产企业融资渠道分析 一、我国房地产企业融资现状与渠道分析 （一）房地产资金来源现状 房地产资金现在主要来自七个方面，国内贷款，利用外资，外商直接投资，自筹资金，企事业单位自有资金，购房者的定金和预付款以及其它资金。04年1~11月，国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发全部资金来源的76.4%，其中直接国内贷款融资占所有资金来源的26.4%，与去年同期相比，国内贷款金额同比增长5.75%，利用外资金额同比增长10.12%，增幅很大。行业资金来源结构存在严重缺陷，银行贷款数量巨大。 图2.16 房地产行业不同资金来源所占比重 （二）本期不同渠道融资金额变化 图2.17 不同渠道融资金额变化 2004年8月份以来，房地产投资的各种渠道中，自筹资金、定金及预付款、利用外资、外商直接投资和其他资金均呈现回落趋势，而国内贷款和企事业单位自有资金在10月止跌反弹，略有增长。 （三）现有七大融资方式剖析 受一系列宏观调控政策影响，金融机构、特别是银行都提高了对房地产行业贷款的要求，开发商通过其它渠道融资的需求大增，面对资金的瓶颈，现行解决的途径并不是很多。 1.国内银行贷款： 银行贷款是房地产开发商趋之若鹜的主要融资渠道。虽然央行121号文件规定，银行贷款现阶段从紧，对于项目开发程度和开发商自有资金的开门槛，将大多数开发商排除在门外。但是，对于企业而言，便捷，成本相对较低，财务杠杆作用大的银行贷款有着致命的诱惑，更何况，其还债压力大等缺点还可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构加以规避。同时，房地产信贷业务目前仍普遍被银行视为优质资产，商业银行的信贷热情丝毫未减。 2.信托项目融资： 信托是目前房地产业新兴的融资热点，從2003年到2004年，全國共發行房地產信託163只，融資額175.8億元。信托资金的分量远不足以支撑行业的发展，之所以大受青睐，主要是它在串接多种金融工具方面独具优势：一可以引入海外基金，二可以充分国内的产业投资信托基金，三可以以固定回报的方式，以股权投资方式进入项目公司，四可以在适当的时候将项目公司包装上市，五可以完成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件，对融资渠道的整合提升具有积极的作用。 3.海外房产基金： 国外房地产基金看好以上海为主的中国房地产市场。摩根士丹利下属房地产投资基金RSREF、荷兰国际房地产、瑞安集团、新加坡嘉德置地等纷纷出手。目前国际资本绝大多数都集中在基金上，借财务管理公司、投资公司等形式介入。海外基金虽然前景远大，但对于如饥似渴的中国房地产来说难解近渴，更何况，现行政策和法律的障碍以及国内企业动作的不规范和房地产市场的不透明，都造成了国际资本的进入。 4.国内产业基金： 毫无疑问，利润率相当丰厚的房地产市场对证券市场上现有的6000亿元的私募基金而言，吸引力是致命的，然而，有关产业基金法律的缺位，却难以让人无视风险的存在。目前这些资金也是借财务管理公司、投资公司等形式存在，自然，在具体运作上缺乏规范，留有隐患。 5.非上市股权融资： 土地储备丰富的没有资金，资金充备的拿不到地，强强联合似乎给房地产融资开辟崭新的渠道。然而，股权投资虽然可以充实自有资金，但一般房地产企业注册资金额较小，不会轻易出让控股地位，也不甘心将大部分开发利益拱手相让，只能眼巴巴的看一场城市运营商和专业房地产开发商等实力雄厚公司的并购秀。 6.上市融资： 上市是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一，也是企业品牌提升的良好应。然而中国证监会的《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》让大多数房地产公司只能望洋兴叹。新规则面前，真正有实力，守规矩的开发商方可顺利上市，然而在目前开发商数量过多、信用水平普遍低下的情况下，欲通过大规模的上市解决行业性的资金短缺，并不现实。 7.债券发行： 先不说我国债券市场的规模相对较小，交投清淡，发行和持有的风险，因为根据《公司法》，发行债券主体要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，而且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制，这同样注定了大多数房地产企业对发行债券只能好梦难圆。 总而言之，房地产融资额度巨大，单纯依靠银行贷款或其他方式都不能完全解决问题，需要进行金融产品创新组合。同时，构建房