上海七大商业中心的考察分析

上海七大商业中心考察分析离购物天堂差四步

上海七大商业中心考察分析离购物天堂差四步

国际上被广泛认可的国际购物天堂有9个：英国的伦敦、法国的巴黎、美国的纽约和旧金山、中国的香港、意大利的米兰和罗马、日本的东京、瑞士的苏黎世。上海会不会是第10个？

在不久前结束的2001年上海商业工作会议上，上海提出了要建成国际购物天堂的计划。但市商委有关负责人认为：“国际购物天堂只是一种‘民间’的说法，比如说香港、巴黎、伦敦、纽约，大家都已经认可了它们，但并没有具体的量化标准。我们现在要做的就是一步步摸索，找到一条融合上海本地特色和国际先进经验的路子，来建设我们自己的国际购物天堂。”

上海财经大学国际工商管理学院副院长、市政府商业决策咨询专家陈信康认为，上海要达到真正意义上的国际购物天堂，可能要15-20年的时间，到2006年，上海可以按照自己的标准，做到“国际化”的购物天堂。

不过，和记黄埔地产公司的副总经理佘耀庭先生的看法却具有一定的代表性。他对目前国际上公认的九大购物天堂都进行过考察。他认为，上海离国际购物天堂的差距，在环境、品牌、价格和服务四个方面。从品牌上来讲，国际上的一线品牌时装在上海几乎没有成规模的分号；价格上更是处于劣势，打折的机会非常少。

但是，佘耀庭对上海还是非常看好，“根据我的经验，如果在中国打造购物天堂，一定是上海。”他举了个例子：现在购物天堂人均占有商业面积的指标是

1.2平方米，而上海现在大约达到了0.93，已经非常接近了。上海还有两个有利条件就是购物旅游和自身品牌的打造，“购物天堂一定要商业旅游带动，靠本地消费永远不可能，上海这方面的优势在全国独一无二。”其次，上海附近有许多国内知名的服装厂，可以算是二线品牌，“不要小看二线品牌，日本的东京之所以被列为世界购物天堂之一，主要也是靠日本本土的二线品牌。”

目前上海有八个市级商业中心：俗称“四街四城”，即淮海路、南京东路、南京西路、四川路；豫园商城、徐家汇商圈、新客站不夜城、八佰伴时代广场。

在这八个市级商业中心中，记者选择了淮海路、南京东路、南京西路、豫园商业区、徐家汇商城、浦东新上海商城（豫园商城和襄阳路服装小商品市场由于其独特的文化背景，单独列出），以商品品种、业态分布、购物环境、交通条件为标准，进行实地考察，评定星级。希望能为上海建设国际购物天堂提供一份有价值的参考。

一.淮海路：70年时尚T台

70年来，淮海路在上海商业中都占据了非常重要的地位。从30、40年代起，淮海路就引领着上海的时尚，直到今天，它仍然是上海最具时尚气息，最高雅的一条商业文化街。

淮海路东起人民路，西至凯旋路，全长6.8公里，分东、中、西三段，横穿卢湾，徐汇两区，商气辐射黄浦，静安等区。西起陕西南路，东至西藏南路，北至延安路高架，南至复兴中路，长约2.2公里的淮海中路段，是以高雅著称的上海主要中心商业街。随着淮海中路商业功能的延伸，淮海中路路段已从“街”的概念向“街区”拓展，整个区域以淮海中路为轴线，东起西藏路，西到陕西路，北连金陵中路，金陵西路，长乐路，南接复兴中路，面积3.5平方公里。据卢湾

区商委吴荷生主任介绍，目前淮海路79.4%的消费者在40岁以下，其中，男性占38%，女性占62%。这部分人一直是上海最时尚，也最注重品位的消费者。

商品品种★★★★

淮海路上商品品种不但丰富，还满足了“购物天堂”一个最大的商品特点，就是可以满足各个层次消费者的需要。高档商厦如淮海中路的巴黎春天益民百货，淮海西路的美美百货；中档商厦有中段的百盛、太平洋百货、华亭伊势丹，低档的有襄阳路市场。常去香港购物的余小姐认为，之所以说香港是“购物天堂”，不仅是香港的商品多，还是因为商品的结构齐全，几乎任何人都可以在香港买到他想买的东西。

就这点来说，上海的差距很大。我经常在外面逛了一天，却空手而归。相比之下，更多人喜欢逛淮海路，就是因为淮海路的商品比较齐全。

百盛是一个以18－35岁年轻人为主要顾客群的商场。百盛30个大类的商品随时尚潮流而动，商品品牌、结构处于不断调整中。

淮海路太平洋百货是适合女士购物的商场，在这里女性品牌非常齐全。

购物环境★★★★

淮海路特有的海派风情让很多人喜欢在淮海路上休闲购物，特别是华灯初上，即使不买东西，徜徉在淮海路也能感受到阵阵时尚风气。

“新天地”的开发为淮海路营造了一个独一无二的休闲“港湾”，这在整个上海也是少见的。在淮海路购物的消费者，可能累了就会到“新天地”小憩，从而延长了消费者在淮海路上的逗留时间，反过来又会进一步刺激消费。“新天地”的成功大大提高了淮海路地区的商业价值。

除了环境优美，淮海路还解决了另一个颇让消费者头疼的问题，就是再不用

担心无法解决“不时之需”。除了沿路商场和快餐店里的厕所，消费者沿淮海路每步行10分钟左右，便能找到一间公厕。一般指示牌设在路边醒目的地方，而公厕则跟弄堂里的居民小区连在一起。

在淮海路的众多商场中，百盛，太平洋百货，华亭依势丹是三家购物环境比较好的商场。记者看见，三家商场周围都有各自泊车的地方，商场内醒目处都有楼层指示牌。在大部分楼层都有供顾客使用的洗手间，商场内有自动取款机（太平洋百货就有中国银行、建设银行、工商银行三家银行的取款机）。

服务水平★★★

百盛、太平洋百货、华亭依势丹都有投诉处，太平洋百货专设贵宾厅负责投诉和售后服务，一般情况下，顾客不满意可以退货。太平洋百货和百盛还配有应急医护室。

但三家商场在有些方面还不尽如人意。据记者观察，三家商场的服务人员除“欢迎光临……”用的是普通话外，第二句话基本用的是上海方言。英语的应用也不普及，百盛每个楼层只设一个楼层管理员负责接待外国顾客，太平洋百货也只有少数几个客户服务担当此任务，而依势丹一楼的服务台小姐则告诉记者，依势丹没有英语导购人员。在三家商场内，由于工商管理部门的有关规定，商品标价牌一律用中文标识。相比之下，太平洋百货在其他广告牌，导购牌的中英文对照方面做的是最好的。三家商场的入口，除百盛有供残疾人专用的通道（记者去的时候通道入口被展览柜台挡着），其余两家均没有此项服务。此外，三家打烊时间都在21：30至22：30之间，休业后至第二天开业期间没有特别的顾客服务。

交通条件★★★★

淮海路交通便捷。东与上海南北交通主干道西藏南路相接，中与南北高架相

交，淮海中路口有上（南向）下（北向）匝道；北越两个街坊（约两百米）与延安中路高架相望，近西藏南路有延安中路高架上（西向）下（东向）匝道；地铁一号线穿梭于淮海路下，地面设有陕西南路、黄陂北路和常熟路站；途径的公交车共有28条。可谓空中（高架），地面（公交车和出租车），地下（地铁）一应俱全。

2月9日上午10时，记者来到淮海路，在淮海路陕西南路路口的车站等车。这个车站聚集了6、7条公交线路。记者注意到，在此车站的候车点，平均每分钟都有一辆公交车靠站，不到一分钟可等到一辆的士。淮海路茂名路路口的值勤交警告诉记者，只要消费者不遇上车辆高峰期，乘公交车用20－25分钟，打的只需10分钟就可以走完这七公里路程。乘地铁会更快，只需7分钟就能从常熟路到达位于黄坡南路站的太平洋百货。

从陕西路以东至西藏南路，沿途的伊势丹、新华联、百盛、瑞安广场、中环广场、香港广场，地下都可以泊车。其中百盛楼下有90个车位，国际购物中心有35个车位，瑞安广场有800个车位，加上太平桥人工湖下的200个车位，在这一段泊车没有太大的困难。相对之下，淮海路商圈西段由于商厦及写字楼较少，泊车就相应困难一点。业态结构★★★

在淮海路商区3.5平方公里的范围内，它拥有百货商厦、超级市场、专卖店、襄阳路的摊贩式经营、新天地的休闲娱乐式消费和自动售货机等在内的无店铺销售。

百货商厦占的比重最大。像百盛，新华联，太平洋百货这样规模大，商品全，服务好的商场，淮海路有很多。它们以其独特的魅力每天吸引着成千上万的顾客来此消费。

据卢湾区商委吴荷生主任介绍，目前有很多新型的业态关注淮海路，卢湾区商委有意引进一些综合性的小型都市购物中心，包括餐饮、休闲、服务的功能。加大品牌专卖店的力度，届时，市民会看到一些国际知名品牌，在同一品牌的专卖店里，可能包括了服装、饰品、鞋帽、皮具，甚至以其形象衍生出的系列玩具。

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近百年来，淮海路影响了几代上海人的时尚观。1910～1920年，大批白俄来到上海，俄式风情的商铺如雨后春笋般涌现，淮海路被称作“东方涅瓦大街”；十九世纪三十年代，由于商业圈中进驻了不少法国侨民，法式商店蜂拥而起。淮海路（当时被称作霞飞路）上随处可见法国风情的上海摩登女子；解放后，上海妇女用品商店成为最受上海女性青睐的商店，当时各种面料的花阳伞，皮质、草质、布质的各种包袋，款式不一的服饰，还有百雀灵、友谊牌雪花膏、蛤蜊油等化妆品在那里都有卖；1984年12月，上海第一家美容厅——露美美容厅出现在了淮海路、马当路口；90年代，淮海路上一条短短300米的小街华亭路成为上海时尚人士最热衷去的地方；1993年，上海第一家百货公司华亭伊势丹在淮海路上开业；2000年，淮海路上出现了全上海最in的酒吧和咖啡吧。

几乎所有上海时尚的源头都可以从淮海路上找到，从这里走出去的女子，是上海最考究,最经看的女子。

是否能够引领时尚是“国际购物天堂”的一个重要标准，上海目前对国际时尚的影响力并不大，但如果上海的文化、时尚会出现一个中心发源地，那可能就是淮海路。

《i时代》建议

淮海路商业线拉得太长。记者从淮海路常熟路步行至西藏南路（中途不进入

商场）花了50分钟，如果加上购物，很容易感到疲劳。淮海路要让人更加觉得身在“天堂”，就一定要解决这个问题，将休闲和购物进一步结合。

另一个问题是南北高架将淮海路一切为二，很多逛街的人走到成都路高架便不再往东走了，让人有种割裂感。而黄陂路上的太平洋、时代广场就被割裂在淮海路东端。

二.南京西路：五星级围合“金三角”

南京西路从茂名路到静安寺一段，由梅龙镇广场、中信泰富和恒隆广场组成的上海商业“金三角”。这块商业区的特点是中高档消费人群集中、购物环境良好。它凭借附近的高档商务楼、五星级宾馆、饭店带来的人气，初步形成了一个高档消费品的商区。

南京西路商业区有“金三角”之称，因为这里以中高档消费为主，据恒隆广场统计，其主流消费群体以男性本土的企业单位主管级白领为主，年龄均在30－45岁之间；而港台地区和日本消费者的比例占了15%-20%；所有消费中，信用卡消费占80%，是上海所有商业街区中使用率最高的。

白领的日常消费以及涉外人士的休闲消费是这一商业区的主要特点。

商品品种★★

要想吸引客人，一个很重要的环节就是产品种类要齐全。梅龙镇、中信泰富和恒隆广场各自声称其商场内的国际品牌都有上百种，其中恒隆广场，仅一线品牌就有30种以上。但是这比起罗马、香港等国际购物天堂还有很大的距离。Silver Shen小姐虽然身在上海，但是每到节假日就喜欢飞罗马、香港、东京等地，每次回来都是大包小包的，她说，“上海购物，品牌虽然多，但是国际一线品牌还比较少。在罗马的西班牙广场有一条仅200米的购物街，这条街上全是国际一

线品牌的专卖店，虽然总共加起来不过200家，但是只要人们听到过的品牌这里都有。而且规格齐全，样式都是当年发布的新品。”据Silver介绍，每天西班牙广场上都是人山人海，厂商为了保证人均购买率，对消费者发号进入，百万富翁也不例外。事实上，西班牙广场上停靠的名牌轿车，80％的车主都是来这条街上购买国际品牌的。

施乐公司的张梦非先生去过很多国家，他对这条街的印象非常深刻，他分析说，“因为意大利是全球时尚发布的中心之一，这里的专卖店大都能在第一时间内拿到全球最新的款式；这里全是三层楼的专卖店，所以尺寸齐全；再加上各品牌产品集中，人们可以一次性满足购物需求，不用到处奔波寻找。”

购物环境★★★★

南京西路“金三角”的三大商厦人均占有商业面积上海最大。南京西路“金三角”在建立之初就非常注意这方面的问题，像恒隆广场占地面积31,088平方米，加上楼层，实际面积共计211,000平方米，其中商场占地面积50,000平方米；而中信泰富商场的占地面积也达到了34,500平方米。这是建立国际购物天堂的一个重要指标。其中恒隆广场和中信泰富商场内的人均占有商业面积都在1.5平方米以上，超过了国际上发达国家购物的人均占有商业面积1.2平方米的标准。

曾在澳大利亚获得MBA学位的Cambal Wong小姐就非常喜欢在瑞士的苏黎世和香港购物：“因为我比较喜欢安静，苏黎世和香港大商场的购物空间非常大，可以安安心心地浏览，购买商品。”

在南京西路有两家肯德基、一家麦当劳、一家顶呱呱餐饮店，还有老字号的镇江饭店和梅龙镇酒家。而在三大商厦中都设有不同档次的咖啡馆。消费者休闲、吃饭十分方便。

业态结构★★★

梅龙镇、中信泰富、恒隆广场各自的消费群体非常明确，不会产生品牌竞争，这样的结果就是消费群体分流，各取所需，既避免了商场的重复投资，也减少了消费者不必要的来回奔走。

南京西路“金三角”购物中心还包括从陕西路到茂名路之间的品牌专卖店。有一点像罗马“西班牙广场”的味道，可是国际品牌太少。

交通条件★★

梅龙镇广场离地铁二号线最近，步行只需5分钟，即使是稍远的恒隆广场离地铁二号线，也只有7分钟的时间；三家商场附近共有20条工交线路到达。

对于乘坐轿车的消费者来说，三家商场附近都有出租车停靠点，并且拥有私人停车用的停车库，停车库最多的是中信泰富，共有380个车位；较少的梅龙镇广场也有200个左右的车位；而恒隆广场计划建造三层停车库，现已建成两层，二楼车库有车位60个，一楼车库有车为230个；除恒隆广场二楼车库停车费为每小时10元外，其它都是每小时5元。

特色加分残疾人专用设施

这三家商场都有残疾人通道，甚至有残疾人专用厕所。所有指示牌都是中英文对照。

三家大商场都采取招租形式，他们不直接对营业员素质和个体投诉负责。他们承担的是“调解人的作用。”但三大商厦都设有投诉部门。

中信泰富推广部吕晴介绍：“出现问题，客户习惯向我们投诉，这些投诉大多和服务员态度有关。我们作为物业单位，不能对服务员采取措施，所以我们都通过第三方（如消费者协会）判定是非，然后提出解决方案。一般3天内，我们

都会给顾客一个满意的答复。”

记者在采访时注意到，三家商场的营业员都会简单的外语。

《i时代》建议

“金三角”可联合举办国际一流品牌的换季折扣、年终特卖场。使该区域成为节日的消费好去处。

三.徐家汇：“天堂”里的广场

徐家汇商圈以徐家汇广场为中心，中心商业区包括西至宜山路，东至天平路，南到南丹路，北至广元西路，面积1.1平方公里的范围，辐射到东至枫林路，西至凯旋路，南至中山南路内环线，北接淮海路的3.5平方公里的范围，统称为徐家汇商圈。

东方商厦、太平洋百货、六百实业、汇金百货、汇联商厦、港汇广场等大型商业企业以现代商业经营为理念，在徐家汇广场周围形成了业态结构丰富、特色鲜明、错位竞争、共存共荣的商业格局。徐汇区商委主任彭光航认为，商品品种是建设国际购物天堂的一个重要组成部分，上海在这方面和国际商业先进城市差距还很大，甚至比国内其它城市也有差距。比如沃尔玛在深圳的超市，1万平方米可以经营8万种商品，而上海的商场或超市一般只能做到4万种。

商品品种★★★

徐家汇的几大主题商厦，采取错位经营，每个商厦经营的商品定位各不相同。

东方商厦的商品品种有6万多种，其中进口、合资商品、国产商品各占三分之一。一线品牌占总商品的比例并不高，商场正着力于提升高档品牌的比例。东方商厦一楼的品牌是整个商场最高档的。

汇金百货的主流消费群以白领阶层、职业女性为主，它的商品更讲究品牌。

包括了服饰、家居用品、家用电器等30多个商品大类，近五万种商品。

除了八大定位各不相同的主题商厦，从徐家汇中心商圈延伸出去的华山路专卖店则定位在年轻的消费者上，各种年轻人喜欢的品牌样样都有。

宜山路上的宜山建材家具城则逐步发展成为上海规模最大、经营品种最齐全的建材家具集散地之一。

徐家汇商圈还有一个不能忽视的商品类型，就是数字技术产品。继宏图三胞、太平洋数码广场相继开业后，日前微软全球技术中心也入驻徐家汇，使徐家汇形成了“两街一中心”的电脑大卖场。徐家汇商圈现在已形成南北两条电脑街，北有广元路慧谷电脑一条街，南有沿漕溪北路一字排开的太平洋电脑、百脑汇、太平洋数码广场、宏图三胞南边一条街。

购物环境★★★★

徐家汇商圈给人磅礴大气的广场感觉，几个大商场各有特色，互为补充。

东方商厦商品结构齐全，但柜台的摆放仍嫌拥挤，平均柜台之间的距离是1.5米。

港汇广场则是一个购物中心。走上高高的台阶，进入港汇，颇让人有些购物前热身的激动。港汇非常大，建筑面积达13万平方米，集购物，娱乐，休闲，餐饮，观光于一体。近来，永乐院线进驻港汇，赋予了这个购物中心的新功能。

汇金百货则突破了传统百货一览无余的布局格调，将欧美百货的温馨典雅与东方百货的明快简洁结合在一起，既考虑消费者购物空间的自由度和随意性，又注重日益多元化和个性化的消费需求与习惯。

业态结构★★★★★

徐家汇商圈的业态很丰富，从传统的百货商场，到集休闲、购物与一体的购

物中心；从超市到专卖店，这些不同的业态对于提升徐家汇商圈起到了积极的作用。

彭光航说，综合百货业是徐家汇商圈比较突出的业态，目前已有的几大商场，如太平洋百货、东方商厦、第六百货商店等，实行错位经营，各有特色。除此以外，营业面积达7万平方米的港汇广场属于购物中心，是一种新型的，国际流行的业态。华联吉买盛则是市中心少见的超市形态。

近年来，在徐家汇周边还崛起了数条专业特色街。华山路开发了服装专卖一条街，汾阳路有意打造成西洋音乐一条街。衡山路特色休闲街、宜山路建材家具街均被列入上海市的十条专业特色街。

交通条件★★★★

地铁是徐家汇地区最方便的交通工具。太平洋百货、东方商厦、港汇广场、美罗城都可以从地铁直接进入，为顾客带来了巨大的便利。

除了地铁，徐家汇商圈内的公交线路达30几条，加上数10条社会专线，八万人体育场的10条旅游专线和旅游集散地的几十条通往外省市的旅游线路，徐家汇成为上海的交通枢纽。

停车难问题在徐家汇商圈并不突出。上海实业大厦、港汇广场、汇金百货都有地下停车库。徐家汇商圈的停车面积达到10万平方米。还有的商场可以凭在本商场购物凭证免费泊车，只到商场里买一包餐巾纸，就获得了免费停车的权利。

特色加分年入6.5亿的梧桐大道

衡山路是整个徐汇区商圈，乃至整个上海，最能体现海派文化的一条马路。目前衡山路及其相应的支马路上的商业网点共有167家，主营业态有酒吧、茶坊、餐饮、娱乐、美容、书画等104家（经营面积为30328.5平方米），其中衡山路

主干道上有57家（经营面积15788平方米）；相关业态有宾馆、旅行社、服饰、银行等63家。衡山路休闲娱乐街上商业网点的年营业额约在6.5亿元。

《i时代》建议

徐家汇商圈商业繁荣，但商务的发展则落后于淮海路、南京西路及浦东新区，提升商务功能将会对徐家汇商圈有多种好处。高级写字楼里的白领将会是商业和文化的引导者。

衡山路近来的风头渐被“新天地”抢去。如果衡山路不创新求变，恐怕会失去更多顾客。四.八佰伴商圈：正在膨胀的巨大市场

浦东的购物商业圈是以浦东南路和张杨路为坐标轴，由第一八佰伴新世纪商厦和时代广场为中心构成的。

商品品种★★

八佰伴以百货为主，而时代广场以时尚消费为主。由于这一商区内只有这两家大型商场，所以国际品牌比较少，而以销售国际品牌为主的时代广场仍未完全定型。

购物环境★★

八佰伴商厦内有72部电梯上下，每个电梯口又设有四部自动扶梯错位上下，顾客只需找到电梯口，而无用考虑方向问题。并且可以一路上下，而不用上一层后再绕一圈去找另一头往上的电梯。

双数楼层以及9楼餐饮层设有男女厕所，拿女厕所来说，里面有八个洗手池，二十几个厕位，并有专为残疾人设计的厕位，但没有手纸供应。有趣的是，厕所外的走廊上，摆放了几个原木色的长凳，作为顾客休息区.

每一个购物层都设有十余个收银台，但是可以受理信用卡支付的收银台，每

层只有一两个，由于信用卡支付比现金支付所需时间长，因而柜台前有时会排起长队。

与八佰伴一路之隔的时代广场是浦东另一处购物焦点，定位高，但是顾客也相应少许多。记者在门口数了一下，一分钟内只有11人出入。商厦内静悄悄的，没有扰人的广播音乐，倒有一股淡雅的香气，时而夹杂着从STARBUCKS里飘出咖啡的特殊香味。

在这里逛街购物，吃饭问题很容易解决。八佰伴9楼就有一个美食广场，各色小吃一应俱全。这里也有年轻人喜欢的西餐，比如必胜客，季诺；时代广场二楼则有日本的元禄寿司。

交通条件★★★★

超过30辆公交车停靠在八佰伴这一站，到陆家嘴、南京路、徐家汇，甚至到桃浦都很方便。张杨路有八车道宽，浦东南路六车道宽。也可以乘坐地铁二号线到张杨路站，下车步行十分钟即可到达。

开车来的顾客不用担心车泊问题，在八佰伴地下拥有二层160多个车位的车库，那儿是免费的。

《i时代》建议

八佰伴附近商业办公楼与居民区交错，建议开设大型超市和大卖场，以丰富该区域的商业业态结构。

五.南京东路：边走边Shopping

南京东路是上海最古老的商业区，其中有历年来销售额排在上海商业前10名的市百一店、华联商厦等。这一商业区的消费群主要以中等偏下收入人群和外地来沪旅游观光者为主。

以华联商厦为例，其消费人群主要以30－50岁的工薪阶层为主，消费方式以现金居多，信用卡消费只占5％。

商品品种★★

南京东路虽然店铺林立，但是很多消费者都发现这里的商品品种非常少，曾经号称百货具全的市百一店现在也被服装占去了大部分的铺面，某广告公司的成先生就直言不讳地说，“我从不去南京东路买东西。”

购物环境★★★

南京东路购物最大的优势就是人车分流，逛街购物不受干扰。从西藏路到河南路是著名的步行街，游客累了，还可以乘坐游览车穿梭其中。

但在每个商场内部，情况并不那么让人满意，例如残疾人进入这些商场购物就比较麻烦，因为这里大部分的商场都没设残疾人通道。许多商厦采取召租的形式，于是商场对营业员的制约能力也比较薄弱。记者碰到一北京游客蒋琳嘉，她说，来上海购物的第一站就是南京东路，可是她对这里的楼层规划颇有微辞，“比如我想为男朋友买一个zippo打火机，可是置地广场底楼香烟、烟具柜台没卖，爬了五层楼，才在六楼的男装柜台找到。”

业态结构★★★

南京东路步行街业态比较成熟，除了本身有百货商店、食品店、各品牌专卖店、饮食店、宾馆等以外，它有很广的商业辐射力量，东及外滩、北到苏州河、南到金陵东路。这其中就包括了超市、专卖店以及专业商品一条街。

价格优惠★★

南京东路各大商场竞争激烈，瞄准其主体消费者，价格和过去相比更加平民化。其中置地广场经常有换季打折商品出售，但是其幅度和国外不可同日而语，

而且大部分打折商品的样式明显过时或尺寸不全。

特色加分2010赚世博会的钱

据悉，麦肯锡公司从去年3月开始，用16个星期对香榭丽舍、银座、密歇根、牛津街等9 条国际著名商业街区考察后制定了一个方案：在2010年把南京路步行街建成具有世界级客流量、世界级商业收入和全球最知名的国际一流商业街。

《i 时代》建议

延长步行街至外滩，这样可以发展南京东路从河南中路到外滩一带的商业，同时可使消费者从外滩旅游直接进入到购物区。

六.襄阳路:配得上夏奈尔的街装

上海有一个充满了魅力和想象力的购物区——襄阳路服装小商品市场。它的前身华亭路服装一条街曾引导了一代上海人的时尚意识。2000年11月，华亭路拆迁，造就了今天的襄阳路市场。

香港名模琦琦这样解释她身上的搭配：最好的搭配就是：上身是世界顶级名牌Chanel的当季新款，下身配从襄阳路淘来的“襄阳牌”服饰。

“淘”的乐趣，襄阳路最大的魅力所在，为慕名前往的外来人士津津乐道Anne就职于某著名跨国广告公司，她定期去香港、东京等地购物，但她仍然每月花大量时间在襄阳路里“淘金”。Anne说：“整个上海，我最喜欢去的地方就是襄阳路。虽然那里充斥着大量仿制、劣质商品，但到那里去的人不会去计较商品的质量怎么样。我到那里去就是为了锻炼自己的‘眼力’和‘杀伤力’（还价能力）。在襄阳路可以找到一些模仿国外新款服饰的衣服，花低价买到，很过瘾。”

如果按照国际购物天堂的环境要求来衡量襄阳路，那它一定是不及格的。休息日大量购物者拥挤在襄阳路市场，走路都很成问题，人均购物面积连0.5平方米都不到。但它也代表了国际购物天堂中一个不可缺少的要素，就是有特色的购物区域。

然而，并非所有人都能适应襄阳路的风格。沈小姐就很少去襄阳路淘衣服，原因是她自认为没有过硬的眼力和还价能力。

“我有很多朋友都很热衷于去襄阳路购物，我很羡慕她们，在这种地方可以花很少的钱买到价值很高的东西，这可以带来一种成就感。”

2000年，华亭路拆迁让这条路上的摊主和老顾客唏嘘不已。今天，襄阳路市场令他们重新找到淘地摊货的“伊甸园”。

类似襄阳路这样的市场在任何一个国际购物天堂中都可以找到，在国外，它们被称作“跳蚤市场”

Silver很喜欢在国外的跳蚤市场买东西，曾经买过首饰、刺绣、杯垫，还买过一只用微波炉时戴的手套。Silver认为，国外的跳蚤市场和襄阳路最大的区别就是，在去襄阳路购物时，人们大概会知道去买什么样的东西，比如说衣服，或是鞋。但去国外的跳蚤市场就绝对想象不出会在那里看到什么，会买什么，因为那里的商品种类更多、更齐全，包括服装、书、唱片、首饰、家居用品等。

“除了跳蚤市场，二手货市场在国外也很盛行。”Silver说，“无论是衣服、唱片、书籍、家具，都可以在二手货市场买到。

如果住在小城市，或是比较古老的酒店，就经常可以在附近的马路上看到这类二手货市场。我有个朋友住在国外，他就很习惯在二手货市场买东西，象他家的家具和自行车都是从二手货市场买来的。”《i时代》建议

如果福州路的旧书店、虹桥路的古旧家具市场能够搬到襄阳路，这里一定会吸引更多的老外。

七.豫园：经常轧坍的江南老铺

据上海市商委的最新数据表明，豫园集团从1996年到2000年，销售额从45.7亿元上升到60亿元；利润由1.372亿元增长到1.57亿元。2001年，豫园集团在所有区属商业集团零售额排名跃居第一位。

豫园商业区是在一种有江南气息的历史人文积淀上成长起来的。记者一进入这一商业区，就感受到了这种古朴的韵味。

有专家把它归为3大文化特色：

一是古朴典雅的建筑风格，以明代建造的城隍庙、沉香阁（万历28年）、九曲桥和豫园（嘉靖年间）为中心，依照这一建筑风格，这里先后建造了天裕楼、华宝楼、景容楼、悦宾楼、和丰楼；二是温文尔雅的文人遗迹，如和丰楼前的楹联；三是富有个性的行业风情。这些文化氛围非常适合全球消费者的探询民族风情的心理。

但是，豫园商业区人均占有商业面积不足1平方米，远远低于国际上1.2平方米的标准。尽管大部分标识牌都使用了中英文对照，但是英文翻译的准确度和表达规范度都比较差。除了大型的商店对营业员进行过培训之外，这里大部分的个体摊贩的服务规范都没有和国际接轨。

从英国来上海留学的Kent，刚到上海来的时候，就好几次被豫园个体商贩拉住不放，他说：“服务员英文水平比较低，而由此产生的表达错误很容易给我们国外消费者造成误会。”整个豫园商业区厕所非常少，真正符合规范的只有在豫园内的一个。

豫园商业区是上海最有特色、形成最早的商业区，包括城隍庙小商品批发市场，豫园风景区，是以旅游资源为依托建立起来的商业区。除了百货商店、民族特色小商品以外，区内还有具有民族特色的茶馆、西方休闲的咖啡厅（星巴克）、以及各式快餐。但是，对于这里极高的人流量来说，这些设施还太少，记者看到，在用餐时间，肯德基等饮食店消费人群爆满、而星巴克还有人端着咖啡在门外喝。

《i时代》建议

把整个商业区当作一座商厦来统一规划，设置显著的特色店指引标识。

多造几个收费便宜的“洗手间”。

商业定位报告(销售)

S9商业定位报告 一、项目本体属性研究 1、项目经济指标 小结：小体量商业用地，可操性差，业态选择有局限，如果定位不准将面对强有力的竞争对手。 2、地块周边资源 交通：交通上本项目对德州区域客户均无抗性，便利、快捷、多样的出行方式利于将德州所有客源囊入项目范围。 周边项目：本项目周边住宅项目众多，且高端项目居多，入住开始将有大量高端消费者进入本区域，任何业态商业在本区域都有一定消费群体。 周边机构：政府企事业单位金融机构的工作人员消费能力较强。 生活配套：周边的商业配套基本处于初级阶段，主要以小商店为主的零散商铺，休闲购物范围弱，与当前居住的较高端客户有很大差距，周边中高 档餐饮业，经营状况良好，充分的反映出高端业态在这里的需求状 态。 休闲娱乐：董子文化街与沙王河景观区都是德州政府重点打造的休闲区域，自

然会吸引大量人流，消费潜力无穷，本区域休闲娱乐以休闲广场， 文化广场，体育公园为主，具备现代娱乐元素的活动场所发展滞后， 市场存在很大发展潜力。 本项目SWOT分析： 3、本体分析结论 单一走向会大大减弱项目排斥竞争的能力，因此需要多种走向的优势来合理有效的融合，进而归纳出项目发展的出路。 我们审视S9起点的出路在哪里： 走向一：产品策略以产品为导向，建造市场异质化产品推出体量小精而专；

走向二：客户策略以客户为导向，寻找客户特点推出高端客户； 走向三：市场策略以市场为导向从市场真空觅的机遇推出现代娱乐元素。 高端商务会所 二、城市与环境研究 1、城市发展 德州是冀鲁交接的门户，随着“南融北接”城市发展战略实施，德州已经成为鲁西北重要的区域中心城市！ 2、经济发展 山东2010GDP排名第11位，德州GDP增速明显，德州人均GDP达到3万元，增速较为突出，按照联合国标准，经济进入加速发展阶段，中产阶层逐渐形成。德州第三产业发展相对落后，但第三产业增速很快，在产业格局比重中日益增加。 3、人口状况 从区域看，本项目所在经济开发区的从业人员数量低于德城区，但工资水平高于其他区域，具备较强购买力。 4、本章结论 南融北接、东进西拓”的主通道，借助独特的区位优势，德州城市建设步伐将进一步加快。 产业结构在增速调整，第三产业加大份额，将会出现大量富裕的私营业主，人均GDP快速增长，出现大量中产阶层，消费能力大大增强。

关于赴深圳考察城市更新项目的调研报告

关于赴深圳考察城市更新项目的调研报告 我们赴深圳考察了该市的城市更新工作，颇有收获，现系统地介绍该项目推进模式的背景、政策流程、特点和优势。 一、深圳市城市更新工作政策出台的背景 深圳特区建立30年来，已发展成为一座现代化城市，成为高度城市化地区，可利用土地资源有限已成为该地区发展的一大瓶颈。要实现城市转型发展，必须建立促进经济社会发展与土地资源利用相协调的土地管理制度。前三十年，深圳土地管理制度改革主要围绕土地有偿使用及市场化配置和统征统转确保新增建设用地供应两条主线展开，其核心是确保工业化和城市化进程中土地建设占用的高速和高效。但在当前高度城市化、土地全部国有、增量空间极为有限、用地供需矛盾极为尖锐的条件下，如何围绕存量土地的盘活利用来促进经济发展方式转变、如何在坚持市场经济的基础上更加注重社会公平和正义的维护以及更加注重对公民土地权利的保护、如何使土地管理工作由被动适应经济发展转变为主动促进协调城市科学发展等，已成为当今和未来深圳土地改革的主旋律。 据统计，未来深圳全市需要进行城市更新的总用地面积约为240平方公里，占到深圳陆地总面积的12.3%。而目前深圳未利用地仅4360公顷，仅占全市陆地总面积（1952平方公里）的2.23%。可见，城市更新总用地面积是深圳未利用地面积的5.5倍，如果能够通过城市更新计划将这部分土地妥善利用，步入而立之年的深圳，将再次焕发出新的青春与生机。 二、城市更新工作政策概况 2009年10月，深圳通过《深圳城市更新办法》，简称《更新办法》。《更新办法》在积累旧改以来的经验基础上，实现了较大突破。首先，《更新办法》提出了城市更新的概念，其适用范围覆盖了各类旧区，并首次设立了城市更新单元规划制度，提出了多种改造模式和改造方式，让深圳困难重重的旧改工作，得以改头换面以一种全新的方式推进。其次，明确原权利人可作为更新改造实施主体，改造项目无需由“发展商”实施，同时政府鼓励权利人自行改造；最后，《更

上海七大商业中心的考察分析报告

七大商业中心考察分析离购物天堂差四步 七大商业中心考察分析离购物天堂差四步 国际上被广泛认可的国际购物天堂有9个：英国的伦敦、法国的巴黎、美国的纽约和旧金山、中国的、意大利的米兰和罗马、日本的东京、瑞士的黎世。会不会是第10个？ 在不久前结束的2001年商业工作会议上，提出了要建成国际购物天堂的计划。但市商委有关负责人认为：“国际购物天堂只是一种‘民间’的说法，比如说、巴黎、伦敦、纽约，大家都已经认可了它们，但并没有具体的量化标准。我们现在要做的就是一步步摸索，找到一条融合本地特色和国际先进经验的路子，来建设我们自己的国际购物天堂。” 财经大学国际工商管理学院副院长、市政府商业决策咨询专家信康认为，要达到真正意义上的国际购物天堂，可能要15-20年的时间，到2006年，可以按照自己的标准，做到“国际化”的购物天堂。 不过，和记黄埔地产公司的副总经理佘耀庭先生的看法却具有一定的代表性。他对目前国际上公认的九大购物天堂都进行过考察。他认为，离国际购物天堂的差距，在环境、品牌、价格和服务四个方面。从品牌上来讲，国际上的一线品牌时装在几乎没有成规模的分号；价格上更是处于劣势，打折的机会非常少。 但是，佘耀庭对还是非常看好，“根据我的经验，如果在中国打造购物天堂，一定是。”他举了个例子：现在购物天堂人均占有商业面积的指标是1.2平方米，而现在大约达到了0.93，已经非常接近了。还有两个有利条件就是购物旅游和

自身品牌的打造，“购物天堂一定要商业旅游带动，靠本地消费永远不可能，这方面的优势在全国独一无二。”其次，附近有许多国知名的服装厂，可以算是二线品牌，“不要小看二线品牌，日本的东京之所以被列为世界购物天堂之一，主要也是靠日本本土的二线品牌。” 目前有八个市级商业中心：俗称“四街四城”，即淮海路、东路、西路、路；豫园商城、徐家汇商圈、新客站不夜城、八佰伴时代广场。 在这八个市级商业中心中，记者选择了淮海路、东路、西路、豫园商业区、徐家汇商城、浦东新商城（豫园商城和襄阳路服装小商品市场由于其独特的文化背景，单独列出），以商品品种、业态分布、购物环境、交通条件为标准，进行实地考察，评定星级。希望能为建设国际购物天堂提供一份有价值的参考。 一.淮海路：70年时尚T台 70年来，淮海路在商业中都占据了非常重要的地位。从30、40年代起，淮海路就引领着的时尚，直到今天，它仍然是最具时尚气息，最高雅的一条商业文化街。 淮海路东起人民路，西至凯旋路，全长6.8公里，分东、中、西三段，横穿卢湾，徐汇两区，商气辐射黄浦，静安等区。西起南路，东至南路，北至路高架，南至复兴中路，长约2.2公里的淮海中路段，是以高雅著称的主要中心商业街。随着淮海中路商业功能的延伸，淮海中路路段已从“街”的概念向“街区”拓展，整个区域以淮海中路为轴线，东起路，西到路，北连金陵中路，金陵西路，长乐路，南接复兴中路，面积3.5平方公里。据卢湾区商委吴荷生主任介绍，目前淮海路79.4%的消费者在40岁以下，其中，男性占38%，女性占62%。这部分人一直是最时尚，也最注重品位的消费者。

西安商业项目考察报告

西安商业项目考察报告 考察时间:2005年3月1日; 考察项目:骡马市商业步行街、世纪金花地下商场、宏府购物中心; 考察内容:重点了解项目的规划、商业布局、销售情况以及招商情况。 1. 骡马市商业步行街 1) 项目概况 骡马市商业步行街位于西安市东大街骡马市1号，紧临西安钟楼广场，是西安商业最集中的中心区域。骡马市商业步行街是在原骡马市商业区的基础上重新拆迁、开发、修建的。该商业街占地面积4.5万?，总建筑面积25万?，容积率为48%。 骡马市商业步行街由四大区、五条商业街组成，是集购物、休闲、餐饮、娱乐、演艺、展示、商务、金融、酒店、旅游为一体的大型现代化综合性商业步行街区。 2) 商业规划 骡马市商业步行街由五条商业街和三组建筑群组成。商业街主街长360米，街宽8米。商业建筑群共分地上七层，地下两层，根据不同的分区，业态定位不同。 地上北区以经营珠宝、化妆品、名表、男装、女装、皮具、文化用品、日用生活品等百货为主，均采用店中街、街边店的形式。六层为奥斯卡影城、溜冰场、电子游乐中心以及美食广场。地上南区则以主题服饰、时尚购物为主，并配有洗浴、演艺、KTV、酒店、写字楼。 3) 销售、招商情况 骡马市商业步行街北区地下一层和地上一至四层为可售面积，商铺分割为独立店面，商铺面积为15—150?，主力商铺面积为20—30?，均价在3—4万元/?之间。目前面积为30?以下的商铺销售较快，特别是面积为15—20?的商铺只剩2

套。从销售策略上来看，两年售后返租(回报率8%，一次性从房款中扣除返还客户)促进了商业的销售。 招商方面正处于主力店洽谈阶段，该商业拟引进太平洋百货。 2. 世纪金花地下商场 1) 项目概况 世纪金花位于西安市北大街与东大街交叉口，钟楼广场的西北角，为西安市商业的中心。世纪金花为地下两层，建筑面积为3.1万?，其中商场经营面积约为2万?。 2) 商业规划 世纪金花虽规划为地下商场，但其不可复制的地段优势，加之开发商在区域内的品牌影响力，造就了商场高端的经营定位。该商场以经营世界顶级品牌男、女服装、化妆品、美容院、童装、时尚饰品为主。商场内还设有服装大卖场、及大型超市。该商场商铺经营面积在15—80?之间，主力商铺为20—30?左右。 3) 销售、招商情况 世纪金花商场依托金花集团，在商业销售方面只出售经营权，不出售商铺产权。商铺出售面积最小为2?，出售年限为3—5年。开发商按照不同的年限，不同的面积，每年付给业主回报金。 招商方面，商场对于经营的商户按照营业额的18—20%进行扣点，不再征收商 户的管理费。 3. 宏府购物中心 1) 项目概况 宏府购物中心位于西安市西华门大街与北大街的交汇处，宏府大厦的一至五层，是西安城内最大的精品购物商城。 2) 商业规划

商业项目市场调研报告

商业项目市场调研报告 调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。 一、PEST分析 ◆政治要素（Politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等； ◆经济要素（Economic）：GDP总量、人均GDP、GDP增长率、财政收入水平及增长率、社会 消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等； ◆社会要素（Society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水 平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。 ◆技术要素(Technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。 二、区域城市功能调查 ◆公共设施状况 ◆交通体系状况 ◆道路状况、通行量 ◆区域性质与功能特点 ◆各项城区的机能 ◆城市规划? 三、区域商业现状调研 ◆商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类） ◆商业发展规划（政策规划、趋势研判） ◆租金水平、售价水平研究等； ◆发展商开发情况研究； ◆零售品牌调研（分档次、分业种、分业态进行交叉分析） ◆新店开设趋势研究 ◆典型案例分析 四、区域商业物业供需分析 ◆区域供应 ◆区域消化

◆供需交叉分析 ◆租金走势 ◆售价走势 ◆租售交叉分析 ◆典型开发案例分析 五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究 ◆地理细分调查分析 ◆购买人群细分调查 ◆年龄细分调查分析 ◆经济状况细分调查分析 ◆消费者交通和出行方式 ◆购买者购买心理及行为分析 六、意向项目SWOT分析 （包括道路类别及交通状况、项目地块自然与社会条件分析、顾客是否容易达到商业区、周边环境和公建设施、项目周围经济条件分析等） 七、结论 ◆区域投资价值建议 ◆项目投资建议 ◆产品投资建议

商业项目策划商业定位报告

目录 第一部分、项目有效商圈内竞争对手市场调查及分析 (1) 一、景德镇市大型商业物业调查及分析 (1) 二、项目有效商圈内区域路段商业状况调查及分析19 第二部分、项目市场分析与定位 (23) 一、景德镇经济概况 (23) 二、项目概况 (29) 三、消费者市场调查分析 (41) 四、商户市场调查及分析 (46) 第三部分、项目商业主题定位 (71) 一、商业定位原则 (71) 二、项目市场定位 (72) 三、项目形象定位 (73) 四、项目功能定位 (75) 第四部分、业态组合与业种规划 (78) 业态组合及业种规划 (79) 导入并稳固较高层人流建议 (89) 第五部分、主力铺型面积建议 (96) 第六部分、各楼层平均租金的建议 (97)

一、项目租金估算 (97) 二、招商策略建议 (102) 第七部分、租售比例建议 (105) 第八部分、商铺交付装修标准建议 (107) 一、铺内装修标准 (107) 二、公用设备设施及装修 (107) 三、外部规划设计几点建议 (109) 第九部分、商业营运治理模式建议 (113) 一、治理功能 (113) 二、治理模式 (113) 第十部分、租赁合同和商户治理公约建议 (116) 一、租赁合同 (116) 二、商户治理公约 (124)

第一部分、项目有效商圈内竞争对手市场调查及分析 一、景德镇市大型商业物业调查及分析 1、开门子购物广场（表1-1 ）

（表1-1 ）数据来源：深圳富智 分析：开门子购物广场地处广场南路商业区域，是集超市、百货、餐饮、服装等一站式经营的综合型大型商业中心。目前项目在建中，其大部分楼层小面积分割尽管相对易于销售，但针对大商家出租会增加难度。就目前以及以后几年内景德镇市的人口规模和商业市场消费情况来看，开门子17万的建筑面积无疑是差不多远远超出了市场所能承受的范围，再加之目前本市多处商业都处于空置状态，不管是投资者依旧经营者都不再盲目跟风，而变得更加理性。如此的情况就决定了开门子购物广场今后销售、招商道路的长期性、曲折性，经营的困难性和复杂性。

赴深圳学习考察报告详细版

文件编号：GD/FS-1740 （报告范本系列） 赴深圳学习考察报告详细 版 The Short-Term Results Report By Individuals Or Institutions At Regular Or Irregular Times, Including Analysis, Synthesis, Innovation, Etc., Will Eventually Achieve Good Planning For The Future. 编辑：_________________ 单位：_________________ 日期：_________________

赴深圳学习考察报告详细版 提示语：本报告文件适合使用于个人或机构组织在定时或不定时情况下进行的近期成果汇报，表达方式以叙述、说明为主，内容包含分析，综合，新意，重点等，最终实现对未来的良好规划。文档所展示内容即为所得，可在下载完成后直接进行编辑。 按公司的指示,我们与XX年9月30日晚22时由厦门出发,去深圳某冲压厂进行学习考察。10月１日早９时到达深圳。与上期已去的其他员工（共15人）会合。 9时在冲压厂门前组织大家进行了宣导,对企业精神、经营理念有了更深刻的理解。9时30分整:对台达346812800产品六个工程进行了现场咨询和了解。此期间深圳冲压厂厂长林来了,大家大概交流了一些工作事宜,因全公司放假,水电风气全部停转,10时30分全体员工放假休息。 10月2日早宣导以后,大家全部进入了生产准备

状态。冲压厂胡主任安排了整个的生产。冲压工人、品检对新接触六款台达产品进行了实际操作。工程、模具对新开发的六款模具进行了咨询生产。大家齐心协力基本上完成了预定的计划。个别工序因熟练程度的不同还有差距。 生管对冲压厂整个生产流程进行了现场考察学习。值得一提的是模具课长辉为了尽快的赶出六款模具的主件时间,从早到晚(中午未休息)和模具师傅磊加班加点,按预定的时间把需外委的热处理、线切割工序的主件全部加工完毕,为后续的加工准备抢出了时间。 上午和冲压厂长进行了管理、生产、技术上的交流。同时也对冲压现场的管理、作业流程与胡主任进行了沟通学习交流。 深圳冲压公司最大的优点是办事效率高;各部门

商业项目定位及可行性分析报告

领跑，中国商业地产！ ---合和商业地产顾问H&H Property Consultant Co,.Ltd 。，Shenzhen Page 25 of 25 本资料为word 版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 商业项目定位及可行性分析报告 地点：__________________ 时间：__________________ 说明：本资料适用于约定双方经过谈判，协商而共同承认，共同遵守的责任与义务，仅供参考，文档可直接下载或修改，不需要的部分可直接删除，使用时请详细阅读内容 资料范本

第一章项目定位及可行性分析 领跑，中国商业地产！---合和商业地产顾问H&H Property Consultant Co,.Ltd。，Shenzhen Page 25 of 25

一.项目及宜兴环保产业概况 1.1 项目名称 1.2 项目建设单位 1.3 项目拟建设区位、地点及地块概况 1.4 宜兴(高塍)环保产业概况 领跑，中国商业地产！---合和商业地产顾问H&H Property Consultant Co,.Ltd。，Shenzhen Page 25 of 25

1.1 项目名称 中国（宜兴）国际环保产业城 1.2 项目建设单位 开发商：佛山市南海海逸房地产开发有限公司 法定代表人：潘志勇 1.3 项目拟建设区位、地点及地块概况 项目拟建设区位：宜兴市高塍镇 本项目在宜兴市东北位置。宜兴拥有独特有利的区位条件，为苏、浙、皖三省交汇要塞。处在锡宜高速公路、宁杭高速公路、京航运河、新长铁路等交通干线的交汇处，与江阴长江大桥沟通苏南苏北，是杭州与南京之间的重要节点城市和交通枢纽。在宜兴版图上，高塍与宜兴城区仅一桥之隔，临近锡宜高速宜兴西出口（5公里）和104国道（6公里) 地块地址：该地块位于宜兴市高塍镇，东至镇中心路（环保配件一条街）、南至镇远东路（规划中的北环路）、西至镇远东路、北至村镇农田。土地平整，拆迁量少。 地块可建设用地面积：252942平方米。 地块现状及周边建筑概况：项目东面为高塍目前的环保一条街；南面为一些环保企业；西面与北面均为农田。 领跑，中国商业地产！---合和商业地产顾问H&H Property Consultant Co,.Ltd。，Shenzhen Page 25 of 25

商业项目考察报告

商业项目考察报告 篇一：商业项目考察总结 商业考察总结 考察时间：XX年4月19日至XX年4月23日考察人：代佳琦、赵艳秋、黄溶榕、郝雨考察地点：哈尔滨市、沈阳市考察目的： （1）了解潮流前线上游渠道； （2）了解哈尔滨皮草业态与佳市的关联性； （3）学习潮流前线类型商业项目在策划定位、业态布局、内外部空间设计方面的经验。以上考察能够更好的推动本项目商业部分在前期策划、定位方面的工作。 二、主要批发市场项目介绍：（1）哈尔滨人和商业简介： 北段批发： 南段零售： 特别说明/本项目可借鉴： a.一期北段有几家女装批发商发货量非常大，所经营的服装都为最新款，店面装修时尚，门头采用LED屏很抢眼，

几乎不零售。宏博地下和金太阳形象较好的店面陈列的货品与这里一致。推测佳市质量好一点的潮流女装，或国脉通的部分“广州货”的补货也来自该区域。 b.南段通道内的饰品柜，本案可借鉴： 在一期南段及二期的通道中，单边每隔一个门店，都会有一个长1.2米*高2.4米的饰品柜台。有效的提高了通道使用率，也使通道看起来货品丰富，客流量旺。该柜台费用为： c.对于经营好的业户会有标识奖励： （1.2）二期： 特别说明/本项目可借鉴： a.在南段批发区，有统一装修风格的铺面（3米*3米），对于本项目可针对小经营户及小额投资客。 b.童装品牌的门头及店内装修都非常的可爱，本项目儿童主题层可参考： 篇二：商业项目市场调研报告(模板) 商业项目市场调研报告 调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。

一、 PEST分析 ? 政治要素（Politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等； ? 经济要素（Economic）：GDP总量、人均GDP、GDP增长率、财政收入水平及增长率、社会消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等； ? 社会要素（Society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。 ? 技术要素(Technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。 二、区域城市功能调查 ? 公共设施状况 ? 交通体系状况

上海杭州商业综合体考察报告

2010年4月1日到4月6日，我公司组织人员对上海、杭州的近十个商业综合体项目进行了细致深入的调研工作，以期对我司所属1－10商业地块项目的开发有所裨益，考察结束后，我们认为上海大宁国际广场、浦东金桥商业广场、百联西郊购物中心和杭州大厦四个综合体项目在其开发过程、运营管理等诸方面对我公司1-10商业项目的开发具有较大的借鉴意义。 一、综合体要做大 目前商业综合体作为最流行、最时尚的一种全业态整合的新地产开发模式，越来越被地产开放商青睐，其不同于住宅开发的最大方面是综合体本身具备的自我盈利能力和多种资源的整合能力，开发商不仅可以通过销售物业直接获利，同时可以通过自持物业，得到融资机会和后期更大的物业升值空间。对开发商而言持有型物业是个机遇，同时也是极大的挑战，对其资源整合能力、资金实力、可持续性经营能力等都是很大的考验，最关键的问题是如何控制可销售物业和自持物业之间的合适比例。在对沪杭这几个综合体细致分析后，我们认为商业综合体要做大、做强才会有出路，因为只有做到足够大的体量才有可能做出更丰富的业态来吸引更多的客流，才会具备日后经营中进行业态调整的可能以抵御市场风险。对于中国铁建地产1－10地块而言，具备明显的做大、做强的优势：一是1-10地块本身所具有的26万平米的体量优势，加上当前的市场预期较好，开发资金不是制约地块发展的关键问题，开发商有足够的实力将开发工作做细，这是做大、做好综合体的先决条件;二是出于创建中国铁建商业地产品牌的考虑，务必以此为契机，坚持高起点、大成就，以承担深远的社会责任为已任，仿效中粮大悦城、华润万象城、万达广场和宝龙商业广场等成功案例，全国联动，走多物业形态开发的道路，做出属于中国铁建自己的商业地产品牌，以扩大社会影响力，提升品牌的价值；三是地块周边的环境日趋成熟，未来地块区域内将有非常丰富的人口资源以及较高的购买力，而类似本项目的地块资源在区域内却日渐稀缺，不可复制，应把眼光放长远。建议通过第三方顾问公司的独立市场研究，结合中国铁建地产自身的品牌诉求，谋划发展战略方针，做出明智的选择。 二、综合体要有明确的主题 这个主题不是简单而直白的类似“汽车公园”“建材家居”之类的主题，而是类似“公园里的商业，商场的公园”、“家庭购物、娱乐中心”这一类的主题，

公司考察报告范本

Screen and evaluate the results within a certain period, analyze the deficiencies, learn from them and form Countermeasures. 姓名：___________________ 单位：___________________ 时间：___________________ 公司考察报告

编号：FS-DY-38369 公司考察报告 专业: XXXX 姓名：XXX 班级：XXXX 学号：XXXX 一、参观学习目的 12月18日我们外语学院的学生在老师的带领下前往青浦区参观滨特尔流体控制(上海)有限公司，作为英语专业实习的一部分，收获颇丰。和以往的校园生活不同，我们第一次真正近距离接触企业，深刻感受社会工作的氛围。通过理论联系实际让我们全面地运用所学知识去分析判断工作中的实际问题，进一步培养了我们独立工作能力，同时通过亲身观看现场工作人员的工作，了解在企业工作中应该具备的组织性、纪律性、集体主义精神等优良品德，为以后真正踏上社会打下了基础。 二、公司概况 滨特尔流体控制隶属美国滨特尔集团，是世界上最大的阀门、执行机构和相关流体控制产品的生产商，旗下拥有60

多个品牌并在24个国家设有生产基地，其产品和服务在油气、化工、电力、石化、水处理、造纸、医药、食品和饮料行业以及特需市场处于领先地位。滨特尔流体控制的专业技术能为各种最复杂和要求最严格的流体控制需求提供首屈一指的全方位解决方案。 滨特尔在全球的业务中具有举足轻重的地位，为各个重要行业提供关键产品。从过滤、流程到流体管理，从设备保护到热控管理。 作为全球领先的水处理、流体过滤技术及方案的供应商，滨特尔的足迹遍布全球。在提供水设备的同时，还要根据客户的不同需求设计与其相配套的过滤系统。滨特尔的服务可广泛应用于民用、商业、工业及市政领域的饮用水系统、软水系统、反渗透系统、紫外杀菌及超滤系统等。 总部位于美国明尼苏达州的滨特尔集团成立于1966年，其下属水集团是世界上领先的专业水处理设备制造公司之一，在全球拥有50多家分支机构，现有员工1.5万人，年营业额约34亿美元，是美国500家最大工业企业之一。 三、参观学习的主要内容

上海购物中心考察报告doc

上海购物中心考察报告 篇一：购物中心考察报告 购物中心调研报告 一、调研时间 XX年3月 二、调研地点 兰州王府井百货商场 三、调研目的 通过这两周的实地调研，对各购物中心进行仔细观察研究，并对具体案例进行深入的分 析，加强关于商业空间设计的概念，进一步了解并认识在今后的工作中应该注意的问题，为 购物中心的毕业设计打下良好的基础。 四、调研内容 1. 购物中心的定义 购物中心（shopping center，简称sc）于20世纪20年代产生于美国，后传到欧洲、 日本及东南亚等国家和地区，并得到迅速发展。购物中心的定义较多，在不通国家，购物中 心有着不同的特点。 国际购物中心协会的定义是：购物中心是被作为一个整体来进行统一规划、统一开发、

统一运营、统一管理的零售店铺与配套设施的联合体，拥有自己的停车场。一般情况下，其 规模和店铺数量会因目标商圈的大小而有所不同。中国国家标准“零售业态分类”中的购物中心定义为：企业有计划的开发、拥有、管理 运营的各类零售业态、服务设施的集合体。我们还可以这样认为，购物中心不是一种零售形式，而是由一组零售商店以及有关的服务设施组成的群体。随着时代的进步人们的生活方式、购物行为 在不断更新，要求享受购物过程，购物已不仅仅是一种单纯只是买东西的家务劳动，而且是 一种社会性的消遣，甚至是获得生活刺激与生活调节的一种享受。无论有钱者或者无钱者， 均可享受购物中心这个既有文化又具活力的公共场所。人们到购物中心，不仅可以基本买到 一切生活用品，还可以进行吃喝玩乐的综合消费与享受，它不仅是一种购物场所，更是一种 生活化的场所。独具特色的购物中心，不仅是能够成功经营的商业实施，而且是吸引市民和 观光客前往的公共场所，并会成为城市的重要标志性建筑之一。 2. 消费者的商业空间行为分析a．消费行为

供应商考察报告(简单).

平安城市项目中兴力维调研报告 调研时间 :2013年 6月 26日—— 6月 27日地点:深圳中兴力维总部人员: 调研目的 方案设计部将通过调研、测试、现场考察等方式了解供应商在项目实施中各层面需求的实际响应能力,对供应商的硬件设备、系统、服务、人员配备、实施、售后等层面进行综合实力考察,确保选择符合国家、地方以及行业标准,同时可以满足业主实际需求的设备厂家。调研内容 方案设计部从以下几方面考察了供应商在项目实施后的实际情况。 一、前端设备 1、设备功能和性能指标 现场简单参观了供应商的几套设备外观和运行状况,运行正常。 厂家提供有:闯红灯自动记录系统和公路车辆只能检测系统的性能、功能的厂家检测报告和委外检测报告。其中包括了 2套系统的实际数据处理能力和识别能力的指标,可以满足公安部的实际要求。 详见附件:zxrds900 闯红灯自动记录系统公交检【单】 .pdfzxrds900 闯红灯自动记录系统公交检【委】 .pdf zxrvs600 公路车辆智能监测记录系统公交检 [单 ].pdf zxrvs600 公路车辆智能监测记录系统公交检 [委 ].pdf 2、设备质量 考察过程中厂家提供了丰富的质量检测材料和证据, 并寄送了设备检测的质检报告, 根据考察和提供的材料,设备质量可以达到要求。 附件:高清枪机检测报告 .pdf 高清球机检测报告 .pdf

考察过程中参观了供应商的产品生产线:作业规范, 流程制度管理严谨, 质量检测工作完善,侧面反映设备质量有一定保障。 3、供应商做了设备管理平台的展示,供应商的设备管理平台对于层级设备有完善的管理体系,较其他厂家有一定优势,更加便于设备的维护和统一管理。 二、系统平台 供应商搭建的模拟测试平台根据平台功能表对每一个功能进行了详细的测试。详见附件“平台功能表” 供应商另外寄送过来的材料还包括有“公安系统平台”检测报告。针对公安系统的基础业务功能进行的测试,可以达到公安部门应用要求。三、特色技术 中兴力维平台系统平台是针对图像研判、网上巡逻、视频布防、视频指挥、视频报警、视频侦查、视频检索、智能分析为突出特色的大公安实战应用平台。其特色以及优势材料见附件:“力维平安城市方案特色简介”其中包括了大量的应用案例。 四、实施能力 现场查看了供应商的各级公司资质员工资质并接受了材料, 实施能力供应处可以满足需求。详见附件“资质” 五、项目运行状况 供应商提供了各实施地区业主使用情况材料“已建部分项目运行效果简介” , 青岛、吉林、江西、洛阳等地的平安城市项目业主反馈很好,实际为公安部门提供破案线索多条,实际提高办案效率。 六、售后保障 1、考察供应商专业售后维护人员配备、人员数量。

广州商业项目考察报告

竭诚为您提供优质文档/双击可除广州商业项目考察报告 篇一：广州商业项目考察报告(太古汇、友谊商店 广州商业地产项目考察报告 ————以友谊商店、太古汇、天河城为例 一、考察目的：广州作为通过考察广州友谊商店、太古汇、天河城等三个广州具 有代表性而又风格各异的商业地产项目了解广州商业 项目的整体格局，发展现状以及各项目的特点，并分析单个项目成功的原因。 二、考察概况：广州在改革开发以来一直是我国经济发展的重镇，凭借良好的区 位优势，优良的商业传统，蓬勃发展的轻工业与零售业也成为商业地产项目发展的热土。广州商业地产项目众多，购物中心、百货和商业步行街大多分布在地铁与主干道沿线形成了一个个大小不一的商圈，每个商圈内的商业项目又在竞争中呈现各自的特点。 此次考察的友谊商店、太古汇、天河城在区位选定，项

目定位，空间与 立面设计，业态配比，品牌组合等各方面都呈现出差异化。本文也将主要通过太古汇项目从这些差异化入手，简要的分析这些项目成功的之处。 三、项目特点： （一）太古汇 1、项目概况：太古汇（TaiKoohui）是香港太 古地产在广州建立的一个国际优 质综合体项目，总建筑面积达406,000平方米，位于天河路与天河东路之间，是天河中央商务区核心地段。整个项目包括一座大型购物中心，两幢甲级写字楼，以及广州首家文华东方酒店，集休闲娱乐、商贸活动和文化欣赏于一身的大型商业综合体。 太古汇商业综合体下的购物中心——太古汇购物中心 体量较大建筑面积 10.4万㎡（不含停车场），地下2层（m层、mu层），地上3层（L1、L2、L3）。 2、区位优势：太古汇购物中心位于填个路与天河东路之间，是天河区商业的核 心地段，商业发达，人流密集。购物中心主体与地铁1号线、3号线接驳，往来70多条公交线路，交通十分便利。 3、建筑与空间设计：

成熟商业街考察报告

第一部分精品店 精品店的经营种类包括高档服饰、工艺品、进口烟酒、化妆品等，因其售价昂贵，消费人群有限，所以选址非常讲究，一般都分布于高级酒店、写字楼、公寓底层以及繁华商业区较具特色的单体建筑物底层。 我们的商业街F地块外侧其经营种类应该以中档服饰为主，也应包括鞋类以及外航办事处、客服中心等，适应泉城路商业圈的需求，在内街以高档服装、工艺品、开化妆品等为主，部分休闲场所，如星巴克等，但其经营种类以商品消费为主。凭借独特的地理位置、周边消费人群分布以及自身物业形象，F地块必会成为有影响力的精品商店区。 精品店整体形象独树一帜，通过整体形象的塑造，吸引人气，能够使商店效益和物业形象取得双赢的效果。通过调查分析，一个成熟的精品店商业街在经营种类以及整体形象塑造等方面有如下特点： １、经营种类经过严格筛选，经营的多为国际知名品牌，与周边人群的消费需求及自身物业形象相吻合； ２、外部环境营造非常到位，包括外部景观、灯光等均经过精心设计，使那些商店在不临街的情况下保持了良好的吸引力和亲和力，使人产生一种进去逛逛的冲动； ３、店面外装饰风格统一，所有店面招牌在统一位置使用统一材质制作，外廊无任何店面招牌，整体形象精致、简洁、大方； ４、在外装饰风格统一的前提下通过室内橱窗设计、室内装饰、灯光配置以及经营区域内外空间相结合等方式突显个性。 第二部分休闲特色街（区） 城市休闲商业街的形成与一个城市的性格有莫大的关联，杭州、苏州等城市因为人文历史以及经济环境的原因，休闲之风盛行。而作为国际化大都市的上海，海派文化的深厚底蕴也使上海形成了众多休闲的特色街区，其中以历史悠久的衡山路和新建成的新天地休闲街区最具特色。 形成独具特色休闲氛围的原因除了需要独特的人文传统、所处区块闹中取静以及保存了大量古建筑以外，可以归结为以下因素： １、在原有道路两侧良好的绿化及大量古建筑的基础上，进一步采取措施，结合休闲设

上海商业综合体项目汇总

上海商业综合体项目汇总 4、上海Shanghai 4月12-13日上海考察路线4月12-13日上海4月12日AM 1.梅隆镇 2.中信泰富上海4月12日PM 1. 恒隆 2.新天地上海4月13日AM 1. 自由安排上海飞北京4月13日PM 4、上海Shanghai 4月12-13日3. 中信泰富上海市南京西路都市型购物中心 1. 新天地2. 恒隆上海市南京西路1266号奢侈品购物中心购物中心名称地址参考指数购物中心类型上海市淮海路中段南面4. 梅隆镇上海市南京西路4、上海Shanghai 4月12-13日旅游商业地产都市型购物中心1、新天地地址上海市淮海路中段南面临近地铁站陕西南路上海新天地位于上海市 区淮海路中段的南面东临黄陂南路南临自忠路西临马当路 北临太仓路新天地太仓路的主入口离淮海路最繁荣的地区 和地铁出入口仅170米。上海新天地占地3万平方米建筑面积约60000平方米提供餐饮、娱乐、广场表演及露天茶吧等特色设施从兴业路可分为南、北两里两部分分为南里、北里两大部分。上海新天地已是被公认为国内外游客领略上海历史文化和现代生活形态的最佳去处之一也是上海著名的 旅游景点中最繁华热闹的地方。上海新天地外表是一群石库门建造而成的上海早期建筑物当年的砖墙当年的瓦保留着 老上海的历史风情和文化底蕴在上海新天地的里面是一个 纸醉金迷的国度按照二十一世纪现代都市人的生活方式、生

活节奏、情感世界、消费体验度身订做无一不体现出闲适生活的氛围和格调。4、上海Shanghai 4月12-13日上海新天地北里—上海的昨天大多由传统石库门建筑而成结合了现代化的建筑及设备将传统店家化身成高级餐厅餐厅内的 菜色不单单只有道地口味还拥有来自世界各地不同的美味 佳肴充分展现新天地的国际元素吸引许多来上海旅游的游 客至此参观上海新天地—商业概念上海新天地北里—上 海的今天建筑风格以现代建筑为主、传统石库门为辅上海新天地南里的总面积约为25000平方米。上海新天地—商业概念2、恒隆广场地址上海市南京西路临近地铁站石门一路自2001年7月14日隆重开幕以来上海浦西第一高楼恒隆广场已经成为中国乃至世界的时尚高地。众多世界顶尖品牌以在恒隆开设专卖店为荣有些甚至专门将其在中国大 陆的首家专卖店甚至旗舰店落户于此恒隆广场在世界奢侈 品牌心目中不可动摇的尊贵。4、上海Shanghai 4月12-13日3、中信泰富地址上海市南京西路临近地铁站石门一路中信泰富广场是商办型写字楼于2000年落成座落于南京西路最繁盛的商业中心总建筑面积约770000平方米甲级商厦连370000平方米购物商场。所属的南京西路商圈经过近三、四年的精心打造已成功实现了以当地白领阶层与年轻人消 费的商业定位。4、上海Shanghai 4月12-13日4、梅陇镇地址上海市南京西路1038号临近地铁站石门一路梅龙镇

赴深圳学习考察报告

赴深圳学习考察报告 按公司的指示,我们与XX年9月30日晚22时由厦门出发,去深圳某冲压厂进行学习考察。10月１日早９时到达深圳。与上期已去的其他员工（共15人）会合。 9时在冲压厂门前组织大家进行了宣导,对企业精神、经营理念有了更深刻的理解。9时30分整:对台达346812800产品六个工程进行了现场咨询和了解。此期间深圳冲压厂厂长林来了,大家大概交流了一些工作事宜,因全公司放假,水电风气全部停转,10时30分全体员工放假休息。 10月2日早宣导以后,大家全部进入了生产准备状态。冲压厂胡主任安排了整个的生产。冲压工人、品检对新接触六款台达产品进行了实际操作。工程、模具对新开发的六款模具进行了咨询生产。大家齐心协力基本上完成了预定的计划。个别工序因熟练程度的不同还有差距。 生管对冲压厂整个生产流程进行了现场考察学习。值得一提的是模具课长辉为了尽快的赶出六款模具的主件时间,从早到晚(中午未休息)和模具师傅磊加班加点,按预定的时间把需外委的热处理、线切割工序的主件全部加工完毕,为后续的加工准备抢

出了时间。 上午和冲压厂长进行了管理、生产、技术上的交流。同时也对冲压现场的管理、作业流程与胡主任进行了沟通学习交流。 深圳冲压公司最大的优点是办事效率高;各部门都以生产为中心;采购、业务、品管、办公部门急生产之所急,想生产之所想,一点不存在着采购滞期等现象。 下午因模具外发工作量较大,谭工又回深圳市区,人员又少,整个下午和模具课的工作员工一起钻孔套丝,对模具零件进行加工,18时全部结束。 10月3日早宣导后,所有员工按生产岗位全面行动进行了生产。生产前对大家的工作进行了详细的安排,要求大家一切行动听指挥,我离开深圳这段时间由谭全面负责,早会宣导由生管杨主导。 10月3日10时20分由深圳返回厦门,因10月4日工程、模具要上班生产现代支架、脚轮等模具,晚19点安全到达厦门。 回到厦门后,组织机修、工程、模具等相关人员对台达产品

商业项目考察总结

商业考察总结 考察时间：2013年4月19日至2013年4月23日 考察人：代佳琦、赵艳秋、黄溶榕、郝雨 考察地点：哈尔滨市、沈阳市 考察目的： （1）了解潮流前线上游渠道； （2）了解哈尔滨皮草业态与佳市的关联性； （3）学习潮流前线类型商业项目在策划定位、业态布局、内外部空间设计方面的经验。以上考察能够更好的推动本项目商业部分在前期策划、定位方面的工作。

二、主要批发市场项目介绍：（1）哈尔滨人和商业简介： 北段批发：南段零售：

特别说明/本项目可借鉴： a.一期北段有几家女装批发商发货量非常大，所经营的服装都为最新款，店面装修时尚，门头采用LED屏很抢眼，几乎不零售。宏博地下和金太阳形象较好的店面陈列的货品与这里一致。推测佳市质量好一点的潮流女装，或国脉通的部分“广州货”的补货也来自该区域。 b.南段通道内的饰品柜，本案可借鉴： 在一期南段及二期的通道中，单边每隔一个门店，都会有一个长1.2米*高2.4米的饰品柜台。有效的提高了通道使用率，也使通道看起来货品丰富，客流量旺。该柜台费用为： c.对于经营好的业户会有标识奖励：

（1.2）二期： 特别说明/本项目可借鉴： a.在南段批发区，有统一装修风格的铺面（3米*3米），对于本项目可针对小经营户及小额投资客。 b.童装品牌的门头及店内装修都非常的可爱，本项目儿童主题层可参考：

（1.4）四期： 特别说明/本项目可借鉴： a.一楼入口处的店面装修可作为本项目一楼参考，以屈臣氏、名品女装为组合业态。通道3米，层高3.2米，感觉较舒适。 b.香港城为童装层，定位为“黑龙江首席童装批零基地”。但由于靠近一期童装批发市场，零售冲击较大，生意相当惨淡。但该区域经营的业态、布局及装修都与儿童主题靠拢，大量的鲜艳色彩的墙画使得商场丰富可爱，标识系统都按可爱风格设计，预留了一个大的表演舞台，供商场活动使用，这些细节都可作为本项目儿童主题层参考。

泗阳商业项目定位报告

泗阳商业项目定位报告 第一章基本数据统计情况 一、泗阳城市概况 泗阳县地处江苏省北部，南濒洪泽湖，北连沭阳县，西南与泗洪县接壤，西北与宿豫区毗邻，东部与淮安市淮阴区交界。全市总人口为95.32万人，泗阳属于标准的内陆型县级城市。 从城市道路建设看，市内道路建设完善，分布合理；从交通路线上看，泗阳县南濒洪泽湖，北枕新长铁路，京杭大运河横贯东西，325省道、245省道、徐盐高速公路穿境而过；临近徐州观音机场，连云港港口和白塔埠机场。交通便利，多种交通方式相辅相成，成为泗阳县招商引资的先决条件。 泗阳县委、县政府将按照2020年远景发展目标，带领泗阳人民开拓创新，继往开来，努力保持经济的持续快速增长，积极采取有效措施，一如既往地促进房地产市场的健康稳定发展，为各方企业家来泗投资创造良好的环境。 目前泗阳县房地产业快速发展，土地供应不断扩大；商品房均为期房销售，居民购买力强劲；房价价格结构合理、房型结构多种多样。 二、泗阳商业概况 （一）商业地产特点 1.泗阳楼盘的特征很好的印证了苏北人求于安逸的消费习惯，往往是体现 了实用的特点，几乎所有的楼盘都是商住两全，1、2层是商铺，2层以上都是住宅； 2.楼盘体量相对不大，均以小面积商铺为主，开间多为 3.6至4米，进深 在8至10米左右，在经营管理过程中商品类型相对集中；

3.近几年随着外地开发商进入泗阳市场，带来了外地较为流行的建筑风 格；（如凤凰苑、泗水古城） 4.同时随着外地策划代理公司的介入带来了新的概念，所以近期有部分楼 盘开始针对城市文化发展做文章，开始整合各方面资源，推出多功能的商业步行街，成为市区商铺发展的一个新特点。 （二）商业发展规模 1.市区的商业主要是以小面积商店为主，只有几家比较大的商场和超市， 但其规模并不大，营业面积多在1000到2000平米左右，购物环境一般，商品种类不丰富也不流行。目前国内比较常见的连锁品牌均以代理加盟的模式进入泗阳市场，销售情况良好。 2.市区商业覆盖率比较高，基本上住宅底层都为商铺，包括大量私有住房 也将一层改建为营业用房，大大小小的商店随处可见。 3.经营商品结构如下： 1)商品结构以中低档商品为主，有极少量中高档商品。 2)商品种类分布相对集中，规划合理。 3)主力业种为服饰、鞋类。 4)规模饮食、娱乐、休闲产品并不多见，少有高档次的消费场所。 三、泗阳消费概况 2005年，全县围绕“六年振兴规划”，以“打造新兴纺织木业基地，建设生态文化城市”为奋斗目标，以工业突破为第一方略，以招商引资为第一政绩，狠抓160项重点工作和“十大创建工程”建设，全力以赴加快工业化、城市化、农业产业化、市场化进程，全县经济社会呈现出稳定发展、快速发展、和谐发展的良好态势。 2005年底全社会消费品零售总额18.83亿元，社会商品以日用消费品为人们日常消费的重点；大件商品以及奢侈性消费品因为社会经济发展尚未达到一定水平而尚显不足。虽然随着经济的快速增长、居民收入的提高和城市化进程的快速推进，泗阳县城区的房地产业得到了蓬勃发展，成为新的经济亮点，但是由于苏北城市人们历来的消费习惯，楼盘的大量涌现并没有带来房市的沸腾。 目前整个城市的消费水平不亚于经济相对发展的苏南城市，但消费环境与苏南地区相比还有一定差距，整体的环境水平和服务水平有待进一步提高。 泗阳百姓依然是全县消费的主力，而收入较高的企事业单位、企业白领、私营企业主虽然是泗阳高消费水平的代表，但其所占整个社会的消费比例并不是很高。 第二章项目区位分析