佳兆业东戴河建别墅与高尔夫球场 项目多处违规

佳兆业东戴河建别墅与高尔夫球场项目多处违规一个占地达１１平方公里的超级房地产项目，正在热火朝天建设中，多数的海景公寓已经竣工，公寓之间夹杂的别墅项目也即将完工，更多的项目还在进一步的建设中，三年之间，原来的农田、海岸湿地被高楼大厦、别墅和高尔夫球场所取代，尤其是高尔夫球场项目或对渤海生态造成严重破坏，这一场景发生在辽宁省东戴河新区的渤海沿岸。

这个超级大盘项目的主人为香港佳兆业集团——一个以改造烂尾楼起家、目前位列中国地产15强的房地产开发企业，佳兆业东戴河项目是其进军北方旅游地产的第一个项目，北京最大烂尾项目之一长安8号，刚刚被其收购。

国家早在2004年就已经明令禁止建设高尔夫球场项目,2006年再次将高尔夫球场别墅项目列入禁止供地目录,2011年4月份,国家11部委联合下文整顿清理违规高尔夫球场项目,明确要求禁止建设一切新上项目。

佳兆业东戴河项目明确包含一座18洞高尔夫球场和一座练习场，目前练习场即将完工，18洞球场正在前期土地平整中，而多个别墅项目均已经封顶，并对外销售，在国家如此严令之下，佳兆业缘何敢于置国家禁令于不顾？当地政府及相关部门为何对佳兆业的违规行为无声纵容？中国环境观察对此进行了调查。

违建高尔夫球场、别墅项目

沿着滨海公路进入东戴河新区，佳兆业东戴河项目格外扎眼，几栋灰白相间的海景高层公寓树立在渤海之滨，远远望去，在海洋的衬托下，显得格外挺拔，类似的风格在北方并不常见。

待走近时，映入眼帘的是一片庞大的工地，万余亩的土地被围起来，里面各种机械在忙碌着，滨海公路南侧的项目已经接近完工，路北的项目还在施工中，更多被圈起来的土地则仍在等待开发。

公开资料显示，佳兆业东戴河项目总投资为500亿元，项目占地面积为16500亩，共分为五个区块，分别为养生度假岛、精彩多元岛、生态体育岛、尊贵运动岛和低碳科技岛，目前正在建设的为养生度假岛区块。

养生度假岛共分为8期，目前前四期项目已经基本完工，第五期项目也已经开始对外销售，目前已经建成5530户高层公寓、96套别墅，配套的超级商场、娱乐会所、海鲜城和滨海教堂已经对外开放，华清池和高尔夫球场练习场也即将建成投入使用。

据佳兆业东戴河售楼中心工作人员介绍，目前海景公寓均价为每平米7800元，普通公寓均价每平米为5900元，独栋别墅每平方米25000元，联排别墅每平方米9000元，一套一

居室的公寓价格大约在20万元左右。前不久，佳兆业东戴河项目方对外宣称，截至目前，已经销售出5000多套公寓。

别墅项目主要分为两类，一类为海景公寓之间夹杂的独栋别墅，售价大约每栋500万元左右，一类为联排别墅，主要位于滨海公路北侧，每平方米售价9000元，目前别墅销售情况并不乐观。

高尔夫球练习场位于路南、养生度假岛最东侧，占地面积不到百亩，目前草皮种植已经全部完成，只等会所建成后，安装上打位和球洞即可投入使用，目前高尔夫球场会所已经封顶，工人们正在做最后的完善。

佳兆业东戴河项目18栋高尔夫球场项目位于尊贵运动岛区块，该区块位于养生度假岛东北侧，目前一部分土地已经平整，大部分还未开发，被用围墙圈了起来，据工作人员介绍，18洞球场预计明年开始动工建设。

2011年4月份，国家11部委联合整顿清理高尔夫球场项目后，全部高尔夫球场违建行为被逐步遏制住，佳兆业东戴河高尔夫球场、别墅项目的立项、用地和规划是如何通过当地政府相关部门审批的呢？

对此，东戴河新区规划建设局表示，佳兆业项目并无高尔夫球项目，只有住宅项目，而东戴河新区管委会及国土资源局则拒绝提供任何答复，按照地方政府常规的惯例，佳兆业的高尔夫球场项目是绝不可能取得任何相关审批手续。

而佳兆业方面提供的多份建设用地规划许可证、建设工程规划许可证均显示，该项目为商住项目，并无高尔夫球场和别墅项目，由此可见，其违规建设的高尔夫球场及别墅项目是在当地政府默许下进行，并未取得任何合法手续。

土地涉嫌少批多占

公开资料显示，佳兆业东戴河项目总占地面积16500亩，原先大多为农田和集体用地，如此大的土地面积的耕地及集体土地是如何通过国土部门的审批呢？多方调查证实，整个项目用地涉嫌少批多占。

据佳兆业方面公开的资料显示，2010年12月14日，佳兆业以1.31亿元价格购入东戴河新区（当时为绥中滨海经济区）630亩土地，每亩地价格为207926.5元；2011年7月以3.23亿元价格取得东戴河新区1100亩土地，每亩地成本为293636.4元；2012年7月6日，佳兆业再次以1.96亿元价格取得东戴河新区855亩土地，每亩地价格为229239.8元。

佳兆业三次共计拿地2585亩，拿地总成本为6.5亿元，平均每亩地价格为251450.7元左右，与整个项目占地16500亩相比，三次拿地总量不及整个项目占地面积一个零头。

公开资料显示，佳兆业项目首期开发项目占地面积为496亩，建筑面积为330803平方米，而佳兆业方面提供了4个国有土地使用证书，这个4个证总面积为405.102亩，其中硕大的差距缘由何在？

由于佳兆业方面并未提供其他相关证书，东戴河新区国土资源局也拒绝提供相关审批手续，该项目所有用地是否取得辽宁省国土资源厅审批，还是个未知数。

中国环境观察查阅了辽宁省国土资源厅公布的建设用地审批结果显示，2012年和2013年两年中，关于整个东戴河新区通过审批的面积只有1014.5亩，在整个东戴河新区，光佳兆业东戴河项目占地面积即达到16500多亩，3次拿地面积为2585亩。而佳兆业项目仅仅是东戴河新区多个在建项目其中之一。

以2012年为例，东戴河新区在2012年至今共有1014.5亩土地取得辽宁省国土资源厅审批，而这一年，光佳兆业一家即取得855亩，占去所有通过审批用地面积的大半，个中缘由值得深思。

北方某地市国土部门负责人表示，国家每年对每一个地方建设用地都有一定指标控制，“如果所言属实，那么多的土地根本不可能通过审批，16500多亩土地别说三年了，就是六年也不一定能审批完，如果是耕地，十年也不一定能分批批下来。”其所在城市每年新增建设用地指标不超过千亩。

东戴河新区建设用地绝大部分为原先的农村集体土地和耕地，按照国家对农用地转为建设用地政策，佳兆业东戴河项目用地全部通过审批可能性几乎不存在，而且整个东戴河新区建设用地项目，全部通过审批的可能性更加微乎其微。

据当地村民介绍，目前东戴河新区所在地多个村庄的耕地、集体用地和宅基地已被全部征用，而补偿却并非一次到位，“没有征地补偿，只有安置费用，55岁以上老人每月给900元，成年人700元，小孩400元，一直补偿到土地承包合同到期。”

不过，据万家镇某村村支书介绍，政府方面给了村民两方面选择，要么选择安置补偿放弃征地补偿，如果选择要征地补偿，则不会享受安置补偿，“征收每亩地只有不到5000元，多数人只好选择了安置费。”

佳兆业是一个以收购烂尾楼项目起家的地产商，其大本营一直在深圳，2007年占地2500亩的惠州旅游项目动工，其开始涉入旅游地产项目；2009年在沈阳开发青年大街项目，开始把触角伸向北方，东戴河项目是其目前最大的投资项目，500多亿的总投资，在整个中国房地产市场上也并不多见。

在东戴河新区，无论其投资规模，还是占地面积，佳兆业项目是当地最大的地产项目，在项目开发过程中，受到了各级政府官员的大力支持，但是，无论是开发企业，还是地方政府，都应该在遵守国家法律、符合国家政策的范围内进行，一旦超越这个范畴，不仅会对当地群众利益造成损害，对政府公信力形成挑战，最重要的是对国家法律、政策的漠视，对中央政府权威的挑战。

2008年施行的《违反土地管理规定行为处分办法》（即15号令）。县级以上地方政府的主要负责人，对当地耕地保护、节约集约用地、土地执法负总责，当一个地方土地违法严重，比如违法占用耕地量超过了当地新增建设占用耕地总量的15%，或者虽然不到15%，但情节严重、影响恶劣的，将问责当地政府主要负责人。问责的方式，从轻到重分别给予警告或者记过处分、记大过或者降级处分，甚至撤职。而就该所建项目的所有环评，更是不可能得到审批通过。

近些年，因土地和环境问题纷纷被处罚的官员不在少数，辽宁省东戴河新区在建的佳兆业这一高达11平方公里的违建项目，将会以怎样的方式进行处理，我们将拭目以待。

别墅设计理念

别墅设计理念 1、别墅设计理念别墅的设计一定要注重结构的合理运用。局部的细节设计是体现出主人个性、优雅的生活情趣。在合理的平面布局下着重于立面的表现，注重使用玻璃、石材及质感、涂料来营造现代休闲的居室环境。 2、别墅设计理念在别墅的设计过程中，设计师先考虑整个空间的使用功能是否合理，在这基础上去演化优雅新颖的设计，因为有些别墅中格局的不合理性会导致整个空间的使用。合理拆建墙体，利用墙体的结构有利于更好的描述出主人的美好爱巢。尤其别墅中最常见的有斜顶、梁管道、柱子、等结构上出现的问题，如何分析、利用出现在问题这是设计过程的关键所在。 3、别墅设计理念设计风格： 简洁明快型： 简洁明快又不单调的设计风格，营造出温馨、典雅、舒适、庄重的室内设计效果。主要用材质的质感变化，简洁明快的线条造型，配以灯光的修饰，这样的结合就饱满了空间。 欧式风格： 欧式风格的主基调为白色，主要的用材为石膏线、石材、铁艺、玻璃、壁纸、涂料等去体现出欧式的美感，欧式风格独特门套及窗套的造型更能体现出欧美风情，更能体现出主人身分的象征。结合后期欧式家具的衬托空间自然的流露无疑。 古典风格： 主要的宗旨是隆重、豪华、典雅，设计手法主要采用符号，壁炉与柱子的构图表现鲜明的欧式古典风格，色彩中加入金色，深红色的木材使空间典雅而富丽。 现代风格： 主要是根据客户的爱好。比如：

色彩上、造型上等，现代风格的类型好几种，非常抽象是十分能体现主人个性的风格。居室设计师是利用客户的想法来设计别具一格的效果空间。 中式风格： 中式风格说白了就是我国古代的家居风格。主要造型是以明、清家具为主。如： 窗花、条案、茶几、线条、字画等材质的对比营造氛围。材质的主要色调为黑色、深红木色，设计过程中也是根据户型来量身设计，因为中式风格的设计有一大部分是造后期的家具配式来点亮整个空间，在设计中考虑合理衔接家具、空间的点、线、面之间的流畅，造型太乱的线会打乱整个空间。 别墅设计理念刘萍设计，专门从事高端纯设计，有着多年的设计经验，有着专业的团队，提倡“为生活而创意，为人物而设计”。因为专业而受到社会的认可好评。其代表作品有思必好系列网吧、芹芥兰餐饮、太阳岛洗浴会所、冰岛咖啡、帆摄影连锁、普罗米新办公楼，成都市武侯区民政局婚姻登记处办公楼、翡翠城样板房、蔚蓝卡地亚别墅等。

佳兆业集团控股福利管理制度

佳兆业集团控股福利管理制度 1、主要目的 为规范员工福利管理，增强员工归属感，提高员工工作积极性和工作效率，保证员工的工作质量和生活质量逐步得到提高，特制定本管理制度。 2、适用范围 本制度适用于集团总部和各下属地产公司。 3、主要内容 3.1带薪假期 3.1.1法定节假日：法定节假日按照国家有关规定执行。 3.1.2婚假：符合法定婚龄的员工，于公司服务满半年者，持有效结婚证件证明，可享受婚假3天，晚婚者（男性年满25周岁、女性年满23周岁）增加10天。 3.1.3丧假：员工为直系亲属（父母、配偶父母、配偶、子女）处理丧事，可享受3个工作日的丧假。 3.1.4产假：符合国家计划生育政策的女员工生育可享受产假，正常分娩者产假90天，晚育增加15天，剖腹/难产增加15天，返岗后补齐有关证明或资料。

3.1.5护理假：于公司服务满半年的男员工，妻子生育符合国家计划生育政策的，在妻子生育期间可享受护理假10天，返岗后补齐有关证明和资料（独生子女证或计划生育证明）。 3.1.6年休假：入司满一年的员工可享受年休假，具体标准如下： ●员工工龄满1年不满10年的，年休假5天; ●员工工龄满10年不满20年的，年休假10天; ●员工工龄满20年的，年休假15天; ●根据员工工龄情况进行年假调整。满足年假调整条件者，将于第二 年1月1日起按新的级别享受年休假； ●当年度的年假可延长至第二年春节前后完成，不可跨年度累计。 ●有下列情形之一的，不享受当年的年休假： （一）职工请事假累计20天以上且单位按照规定不扣工资的； （二）工龄满1年不满10年的员工，请病假累计2个月及以上的；（三）工龄满10年不满20年的员工，请病假累计3个月及以上的；（四）工龄满20年以上的员工，请病假累计4个月及以上的； 3.1.7调动假：经批准当年在办理调干或招调工的员工可享受3个工作日的调动假。 3.1.8探亲假：外派及借调人员可享受探亲假，具体标准参照《佳兆业集团控股异动人员福利管理制度》。

《佳兆业集团媒体管理制度》

佳兆业集团媒体管理制度 1．目的 为保障集团在对外媒体的信息传播中的一致性，树立良好的企业媒体形象，维护有效的企业媒体关系，特制定本制度。 2．适用范围本制度适用于集团总部和各下属公司对外部媒体的关系管理（集团内部网站、刊物等内部媒体不含在内），本制度中提到的媒体和媒体人员均不包含媒体广告代理单位和媒体广告代理人员。 3．职责 3．1 集团营销策划管理部职责： 3．1 ．1 负责拓展并维护全国性主流媒体（包括财经媒体、门户网站、地产行业媒体等）、香港媒体的关系，整合并协助各下属公司进行媒体资源管理。 3．1．2 负责集团层面的媒体传播和媒体接待工作，指导和协助各下属公司进行媒体传播和媒体接待。 3．1．3 负责集团层面危机事件的媒体危机处理，指导和协助各下属公司进行媒体危机处理。 3．1 ．4 监测与集团信息相关的新闻报道，分析、评估集团信息的媒体传播状况，提供阶段性传播建议。 3．1．5 对集团层面信息的媒体发言人及发言范畴进行规范和监督。3．1．6 定期整理有关集团的媒体新闻档案存档。 3．2 下属公司品牌职能部门职责：

3．2．1 负责拓展并维护下属公司所在地区的区域性媒体关系。3．2．2 负责组织策划与下属公司相关的媒体传播活动，配合进行集团品牌信息的传播。 3．2．3 负责下属公司层面危机事件的媒体危机处理。 3．2．4 监测与下属公司相关的新闻报道，及时把握媒体动向。定期整理下属公司的媒体新闻档案存档。 3．3 集团及各下属公司其他职能部门职责： 3．3 ．1 配合集团营销策划管理部和各下属公司品牌职能部门进行相关专业支持、接待人员协调、接待用车安排、接待物料准备等相关事宜。 4、主要内容 4．1 媒体信息发布 4．1 ．1 集团及各下属公司所有媒体信息的发布均需要进行信息内容审批。公司对外发布的新闻信息，一般采取提供经进行信息内容审批的新闻素材给媒体，并由媒体自行采写的方式。 4．1．2 集团股价敏感信息的发布，由集团投资者关系部提供已报集团董事局审批同意的信息公告或信息内容，由集团营销策划管理部配合投资者关系部所要求的披露时间进行信息发布。 4．1．3 股价敏感信息的界定股价敏感信息一般包括：任何性质的财务数据预测，如集团预算、盈利预测、毛利率、年度经营目标数值、股息前景等；会影响公司前景和其股票投资价值的非公开材料，如签订重要合约、注资、合资、策略性联盟计划等；企业的融资信息，包括但不限于发行债券、票据、配股、回购股份或大股东增持计划；集团内部重要人士变

贺绥中缤海经济区正式更名为辽宁东戴河新区

贺绥中缤海经济区正式更名为辽宁东戴河新区朝云腾起，渤海湾畔艳光闪耀。2012年1月4日，辽宁省政府新年一号字正式批复，葫芦岛绥中滨海经济区更名为辽宁东戴河新区。这标志于东戴河新区的发展将进入一个全新的历史时期。 犹记2008年10月，辽宁省省长陈政高莅临绥中调研，当机做出将滨海经济区建设方向定位为“海岸中关村、生态新城区”的高位指示，这无疑为经济区镀上一层耀眼金边。自此，绥中滨海经济区，成为辽宁沿海经济带走进大发展时代领先步伐中的最响之音，成为辽宁沿海经济圈中备受瞩目的焦点。2009年，随着相关规划编制完成和施工条件的具备，绥中滨海经济区基础设施建设正式全面启动。2011年，绥中滨海经济区升格为省级高新技术产业开发区和国家级数字技术特色产业基地。 围绕“海岸中关村，生态新城区”建设目标，绥中滨海经济区大力加快基础设施及配套建设，不断提高入驻项目质量，经济区建设速度不断加快。截至目前，该区共引进各类企业296家，协议投资565.7亿元，已开工企业164家，协议投资228.8亿元，投产企业60家，协议投资77.8亿元。 绥中滨海经济区更名为辽宁东戴河新区，符合当前辽宁区域经济发展的需要，同时提升了东戴河新区的影响力，对推动跨越发展，把东戴河新区快速建设成为宜居、易业、怡游、逸生活的生态新城区都具有重要意义。 随着国家沿海开发中心北移，东戴河战略位置的进一步提高，东戴河新区将凭借优越于南北戴河生态旅游资源，发达的便捷交通、雄厚的工业基础和科技教育、丰富的自然资源及东北亚地区国际开发合作的独特优势，成为国家“十二五”期间的发展重点，东戴河新区势必成为环渤海经济圈内最具发展空间的核心，而作为东戴河核心区域的佳兆业·东戴河无疑将成为东戴河新区发展的价值高地。

佳兆业集团广告语、宣传语

佳兆业集团广告语、宣传语 广告语，佳兆业集团广告语、宣传语 佳兆业集团控股有限公司成立于1999年，总部位于香港。2009年12月，佳兆业集团在香港联交所成功上市。作为中国大型综合性投资集团，佳兆业集团业务涉及综合开发、商业运营、金融服务、旅游产业、城市更新、酒店运营、文体产业、医疗养老等多元领域。 佳兆业集团广告语、宣传语： 1、给生活更多可能。 2、佳业创造，照福生活。 3、承载着您的家和业。 4、缔造城市梦想。 5、佳尚生活。 6、佳速100。 7、佳品质，美生活。 8、与城市并行。 9、佳兆美业，共济世业。 10、优质生活的里程碑。 11、赢得人生。 12、梦想垂手可得。 13、精彩生活，从“佳”开始。 14、与时俱进。 15、业更佳。 16、家是地球的中心。 17、和谐给力之都。 18、享受生活，与您通行。 19、缔造精致生活。 20、佳速度。 21、价值，品味。

22、美好生活，精彩城市。 23、与你同行。 24、佳天下。 25、佳速未来。 26、与您共享，兆福生活。 27、精耕城市，价值明天。 28、佳誉户晓。 29、引领购物新风向，缔造城市新坐标。 30、只做兆耀城市的新佳业。 31、分享城市的美好。 32、为了生活更精彩。 33、以专业至诚，以服务致信。 34、全球商业航母旗舰店。 35、瞻瞩城市，仰望未来。 36、城市·引领未来。 37、筑造城市的新佳业。 38、佳创天下。 39、缔造五星级生活。 40、新人、分享、拼搏、创新。 41、让城市商机无限。 42、有家真好！ 43、兆耀城市的又一座佳业。 44、佳期共赏。 45、至商至尚。 46、优秀品牌，铸就未来，追求品质。 47、渐入佳境。 48、商旅传奇，佳居百业。 49、幸福佳话，快乐爱佳。 50、让我们的生活更美好。

佳兆业集团品牌管理考试复习题

佳兆业集团品牌管理考试复习题 一、单项选择题 1、集团品牌管理层级由上至下分为集团总部高管、集团公共关系部、（）三个管理层级。 A、下属公司财务管理部 B、下属公司高管 C、下属公司品牌职能部门 D、下属公司品牌专员 2、集团品牌架构层级是以集团品牌为核心，分集团品牌、下属公司品牌、（）三个品牌层级。 A、集团公共关系部 B、集团项目产品线品牌 C、下属公司品牌职能部门 D、下属公司项目品牌 3、下属公司品牌职能部门依据（），完成下属公司品牌发展目标的规划，报下属公司第一负责人审批同意后，进行对外品牌传播。 A、下属公司营销目标 B、集团品牌发展目标 C、下属公司财务目标 D、集团营销发展目标 4、集团品牌层级的管理工作由（）负责集团品牌发展目标的规划和制定，报集团总裁审批同意后，进行对外品牌传播。 A、集团公共关系部 B、集团财务部 C、集团分管高管 D、集团人力资源部 5、下属公司（）的管理工作由各下属公司的品牌职能部门负责，项目品牌的形象定位报下属公司营销分管高管审批。

A、人力资源 B、营销策划 C、客户服务 D、项目品牌 6、下属专业公司和区域级地产公司需依据集团下发的年度品牌工作计划，在每年（）将各公司年度品牌工作计划上报集团公共关系部备案。 A、第一季度 B、第二季度 C、第三季度 D、第四季度 7、集团内所有品牌物料的传播主题和视觉表现需围绕（）承诺使用 A、品牌制度 B、集团VI规范 C、企业品牌 D、集团发展目标 8、集团标志、下属公司标志、产品线标志和项目标志的使用,必须符合（）中所要求的使用规范。 A、《佳兆业品牌管理制度》 B、《佳兆业企业识别系统手册》 C、《佳兆业媒体管理制度》 D、《佳兆业影像资料管理工作指引》 9、下属公司品牌的传播物料制作由下属公司品牌职能部门负责，报下属公司第一负责人审批同意后，报（）备案。 A、下属公司品牌专员 B、集团人力资源部 C、下属公司分管高管 D、集团公共关系部 10、下属公司项目品牌的传播物料是指项目销售传播所涉及的所有物料，此类物料的设计需遵照（）的标准规范，根据项目营销具体需求进行制作更新。

各式风格别墅介绍

中式别墅 中式别墅的特征表现为：新中式建筑不仅在文脉与中国传统建筑一脉相承，而且更重要的体现在对传统建筑的发展和变化上：既很好的保持了传统建筑的精髓，又有效的融合了现代建筑元素与现代设计因素，改变了传统建筑的功能使用。 中式别墅：中式传统建筑与现代住宅的功能要求和现代人的生活方式的结合。其结构形式又是以木结构为主。现在随着技术水平的提高和国家经济实力的增加，对于本民族传统居住文化的自信心也在逐步建立。 新中式现代别墅

中式传统别墅

日式别墅细节流露自然居住观 它追求一种淡雅、清寂的趣向，体现了传统的禅宗精神；它注重细节的设计，小巧精致而富于变化的空间是其魅力所在；它对于自然的美有着超乎寻常的强烈意识，特别能与大自然融为一体；它洗练素洁，更擅长表现建筑结构的构造美和材料的质感与色泽的美；它含蓄优雅、线条结构细腻，外部精美、色调柔和，透露出浓郁的东方气息。它就是日式建筑风格。 人们对日本建筑的最直观认识常常是灰瓷瓦盖顶、米灰色材料当外墙、外型简练而精于细节、在材料上注重自然素材的利用，展现一种平和朴素的意境。其实日本建筑家对于空间的理解，具有丰富的东方美学内涵，他们把这种理解引入他们的现代建筑设计中。日式别墅建筑的表现也常以水平表现为主，不强调垂直线，即使是像塔一样的高大建筑，各层的挑檐也尽量避免去强调垂直感，而是用水平线把塔的整个形状加以隔断，由于挑檐大以及浓重的阴影，使人们看去水平感特别突出。在空间划分上摒弃了曲线，这使得住宅在优雅、简洁方面有了一种几何美感。日式住宅多为“田”字形，南北朝向，外部四周设平台，台上设檐柱，形成回廊。 很多将日式风格融入本土别墅设计中的开发商，都非常看中庭院的重要性，往往在规划中就尽可能地增加庭院空间，或者利用地势水势丰富庭院内容，以求给业主最大限度亲近自

佳兆业集团控股项目现场施工监控要点指引(最终版)讲义

佳兆业集团控股项目现场监控要点指引 1、目的 为了更好的进行项目工程的安全与质量管理，针对施工现场，施工过程中需要特别监控的事项，使现场管理人员在工程管理过程中更具有针对性和系统的管理，特作如下指引。 2、适用范围 佳兆业集团控股项目现场管理人员。 3、主要内容 3.1土建部分 3.1.1基础阶段 3.1.1.1基坑开挖阶段 土方开挖前后都需要对地形进行测量，留下原始数据。测量数据应该做到准确无误，相关参与测量人员必须在图纸上签字，特别事项必须加注说明，并按照流程对相关施工单位进行书面交接； 基坑开挖过程中，要根据设计并结合现场实际土质状况和周边环境合理调整放坡系数。注意监控基坑开挖座标、放坡系数、标高等，严禁超挖。要特别注意坡底边线是否符合主体设计要求或使用要求。 3.1.1.2基坑支护阶段 在基坑支护及桩基础施工之前，特别是不同的施工单位进行工作面的交接时，对复杂的交叉工作面要进行明确的责任界定；

基坑支护过程中，针对桩锚支护，成孔深度、设备桩头直径必须保证。不能因桩头磨损，造成相邻2个桩的咬合长度不够，发生漏水现象； 在锚索施工过程中，对锚索长度、锚索规格要求、成孔角度要进行检查，二次注浆必须时时现场跟踪，保证注浆量和密实度及浆的配合比，监督锚索张拉，确保张拉力度符合设计要求； 认真关注基坑各种变型观测点设臵，及时跟踪变型监测、点次要做出详细记录，要根据不同基坑设计及不同地质状况，酌情调整观测点距及不同施工段的监测频率，达到既能安全监控又能控制成本。 3.1.1.3桩基础阶段 要关注岩样是否保证达到设计要求，对现场每个桩的定位要现场跟踪、核验，保证位臵的准确，避免偏位，每个桩的入岩深度、填充材料及数量、成孔深度要进行精确测量和详细记录； 挖孔灌注桩的护壁砼厚度及护壁钢筋必须保证，严禁不放或少放钢筋；冲孔灌注桩的孔底沉渣必须清洗干净，浇筑砼前，孔底沉渣厚度及泥浆比重要达到设计及施工要求。 3.1.2主体阶段 3.1.2.1模板工程 监理工程师必须全方位的检查，确保模板的轴线、标高、垂直度无误、模板之间的连接缝平顺、密实，有孔洞的部位要进行封堵，模

佳兆业集团控股人才梯队建设制度

佳兆业集团控股人才梯队建设制度 1、目的 1.1 建立和完善人才机制，通过合理地挖掘、开发、培养潜力人员和精英人员，建立公司人才梯队，为公司的战略目标的实现提供智力资本支持。 1.2 在建立人才梯队的同时，帮助优才人员实现职业生涯规划，实现员工与企业共同发展。 2、原则 2.1 专业培养与综合培养结合的原则； 2.2 滚动管理、有进有出原则； 2.3 集团与下属公司共同培养、职责共担的原则。 3、职责 3.1 集团人力资源职能部门 3.1.1 制定集团人才梯队建设制度； 3.1.2 负责人才梯队机制的建立和人才培养的整体规划； 3.1.3 统筹并指导各下属公司人才梯队建设； 3.1.4制定集团总部《优才培养计划》，审核下属公司《优才培养计划》，并督促实施； 3.1.5 组织优才人员的甄选及年度、半年度评估； 3.1.6 建立、健全优才人员档案管理数据库。

3.2 各下属公司人力资源职能部门 3.2.1 根据集团的要求，落实本公司人才梯队建设； 3.2.2在集团人力资源职能部门授权下，组织本公司优才人员的甄选与考评； 3.2.3 组织优才人员及其导师共同制定《优才培养计划》。 3.3 各业务部门 3.3.1 推荐优才人选； 3.3.2 协助拟定《优才培养计划》，并组织实施； 3.3.3协助集团人力资源职能部门进行优才人员的甄选、评估及培养效果的跟踪与评估。 4、主要内容 4.1定义 优才人员分为潜力人员和精英人员两类: 4.1.1潜力人员是指集团内各部门获得良好工作业绩并具有持续成长潜力的经理助理级（含高级等相同专业级）及以下人员。 4.1.2 精英人员是指可培养成为高管和集团总部各部门第一负责人，现任副经理（含相同专业级）以上、总部部门负责人以下或下属公司高管以下人员。 4.2 优才人员的甄选

2-1-1_佳兆业集团项目营销执行方案撰写指引

佳兆业集团项目营销执行方案撰写指引 1、目的 1．1规范营销成果标准，梳理项目营销目标与思路，提高营销工作效率。 1．2在发生外包业务时，为所委托服务的目标、架构、内容等提供参考。 2、适用范围 2.1集团以及各下属公司营销职能部门提交的项目营销执行方案。 2.2受集团或各下属公司委托服务的合作公司所提交的项目营销执行方案。 3、职责 3.1集团营销职能部门负责对集团各下属公司项目提交的项目营销执行方案内容进行把控，对营销执行方案的完成质量进行监督。 3.2各下属公司营销职能部门需根据本工作指引的要求完成项目营销执行方案，同时根据本工作指引对各合作公司提交的项目营销执行方案进行把控，项目营销执行方案原则上需要包含本工作指引的内容，但不局限于本工作指引。 4、主要内容 4.1、项目目标及解析：品牌目标、销售目标、目标分解等。 4.2、市场分析： 4.2.1、宏观政策分析：宏观经济金融背景、房地产宏观政策等。4.2.2区域经济分析 1）区域简介(含历史沿革、城市行政划分、面积、人口概况等)； 2）区域经济（含GDP增长情况、人均收入细分等）； 3）城市总体规划与区域规划；

4）城市总体规划的空间结构及交通规划对本区域当地总体房地产市场与区域房地产市场的影响； 5）行业基础数据收集:开工量、竣工量、存量。 4.2.3、区域土地市场分析 1）区域政府公开交易土地情况，历史交易量和交易价格分析,目前及未来的市场供应分析； 2）项目所在位置的基准地价/政府指导性地价。 4.2.3区域房产市场分析 1）区域楼盘分析 ◇供应量 ◇产品功能设计特点分析 ◇销售价格走势 ◇提价幅度与频率 ◇优惠政策 ◇滞销分析 2）区域市场消化量和速度 3）不同类型产品的购买客群分析 4）区域市场情况总结与趋势预测：重点预测项目所在区域竞争楼盘未来一年内供需走势。 4.2.4可比性楼盘分析 1）市场竞争楼盘详解： ◇供应量 ◇产品功能设计特点分析 ◇产品配比 ◇畅销产品分析

房地产企业介绍

佳兆业集团 集团简介 佳兆业集团源自香港，于1999年成立，是一家实力雄厚的大型综合性房地产集团，总部位于深圳。2009年12月，佳兆业集团在香港联交所成功上市（股票代码：1638.HK）。 作为中国领先的城市运营商，集团主营业务涉及地产开发、城市更新、商业运营、酒店管理、物业服务等多元领域，产品覆盖普通住宅、别墅、旅游、大型城市综合体等。截至目前，佳兆业集团控股有限公司旗下包括佳兆业集团、佳兆业商业集团、佳兆业金融集团及佳兆业物业集团，拥有31家下属地产公司及5家下属专业公司，员工总人数超8000人，集团总资产达580亿元人民币。 目前，佳兆业已进入珠三角、长三角、环渤海、成渝及中部等中国五大主要经济区域，业务覆盖深圳、广州、上海、成都、重庆、长沙、武汉、沈阳、杭州、珠海、苏州、无锡、大连、东莞、惠州、佛山、南充、株洲、常州、泰州、潍坊、盘锦、营口、鞍山、本溪、葫芦岛、辽阳、丹东、青岛等近30个重要城市，项目开发逾70个。目前，佳兆业集团形成了水岸系列、上品系列、金翠园系列、中心系列、旅游地产系列等五大成熟的产品系列，为中国城市化建设注入更多的创造力。 佳兆业集团业务以地产开发为主，同时多元化发展。其中，佳兆业置业公司是国内规模最大、经验最丰富、专业能力最强的专业城市更新公司之一；佳兆业物业管理集团具有一级资质物业管理公司；佳兆业商业集团在多个城市运营多个大型购物中心、高星级及精品酒店、社区型商业中心、时尚百货、高端餐饮及国际影城等项目。 2012年，佳兆业集团全年销售额达173亿元人民币，销售面积达265万平方米，销售面积全国排名第17名。年开发规模超过1000万平方米，己形成具有核心竞争力的业务体系与地产品牌。 佳兆业以“佳居乐业”为企业理念，朴实无华地向社会传达出独特的企业理想和胸襟抱负。佳兆业的发展经历了从单项目到多项目，从项目运营向片区运营、从区域到全国战略布局的发展，积累了丰富的开发经验，在推动产业进步，促进城市发展、提升城市价值等方面作出了积极贡献。“佳兆业”三个字，是

雨污管道施工技术交底

佳兆业.东戴河商业街污、雨水施工技术交底 沈阳北方建设股份有限公司 2017/5/20

1、雨水管道 为收集道路附近的雨水，主要为U-PVC双壁波纹管管道，自流方式汇入市政雨水管道，管道坡度2‰～2.5‰。 主要使用机具：全站仪、水准仪、蛙式打夯机、铁锹等 1）、测量放线 根据设计图，测设管道中心线和井中心位置，设立中心桩。管道中心线和井中心位置须经监理复核。 根据施工管道直径大小，按规定的沟槽宽定出边线，开挖前用白粉划线来控制，在沟槽检查井位置的两侧设置控制桩，并记录两桩至检查井中心的距离，以备校核。 2）、沟槽开挖和支护及排水设施 管沟开挖采取人机结合的方法进行。施工时，要按照工区段的划分情况分段施工。 （1）施工时现场应设置明显标志，根据现场实际情况在单位门口及十字路口处，架设临时便桥（T20），采取施工措施加快施工进度，尽快恢复交通。 （2）土方开挖后，应在设计槽底高程以上保留一定余量，避免超挖,槽底以上20cm必须用人工修整底面，槽底的松散土、淤泥、大石块等要及时清除，并保持沟槽干燥，两侧进行边坡支护，修整好底面，立即进行基础施工。 如遇局部超挖或发生扰动；①超挖深度不超过150mm时，可用挖槽原土回填夯实，其压实度不应低于原地基土的密实度；②槽底地基

土壤含水量较大，不适于压实时，应采取换填等有效措施。 排水不良造成地基土扰动时；①扰动深度在100mm以内，宜换填粒径10-15mm的天然级配砂石；②扰动深度在300mm以内，但下部坚硬时，宜换填卵石或块石，再用砂石填充空隙并找平表面。 槽底如有硬物必须清除，沟底应下挖200mm，换填粒径10-15mm 的天然级配砂石，并整平夯实。 （3）挖槽时，堆土高度不宜超过1.5m,且距槽口边不宜小于0.8m。施工机具设备停放离沟槽距离不得小于0.8m。槽底量出检验尺寸、标高，合格后填写工程报验单报请有关部门验槽。 沟槽开挖时边开挖边进行沟槽支护，支护采用木模板，横向放置，竖撑采用20×20cm木方，中间采用Φ63.5×6mm钢管作为撑柱。 4）、管道基础施工 本工程管道基础严格按照“市政排水管渠工程质量检验标准”及施工图纸要求进行施工。

别墅风格特点和构成要素

各种风格别墅的特点和构成元素 a. 意大利式(Italian) ●简单的几何形体，体现了意大利市区建筑的正式，庄严，稳重（更具有 对称性，屋顶从二层到一层很少采用连续流畅的形式，而是采用独立的 形式）。 ●庄园建筑的奢华和尊贵在ITALIAN风格建筑上可以得到充分展现 ●或明亮或厚重的涂料墙面是其重要特征颜色 ●缓坡度屋顶－4:12到6:12（5:12最典型） ●桶形屋面瓦 ●外墙表面材料为装饰用灰泥 ●双向坡屋顶 ●罗马拱（半圆） ●变截面柱，顶部有罗马拱的门窗，人造石柱式，铸铁或人造石栏杆及装 饰细部等都是该风格的建筑的特点 ●有通风孔的或平板的百页 ●檐口有支撑屋顶的托架，突出墙面约450-600mm（大房屋有时750mm）。 屋檐比其它欧式房屋的屋檐看起来厚。 b. 英式半木结构(1/2 Timber) ●不带装饰带的窄檐口出挑约300-400mm ●山墙式的屋顶，有时是双坡屋顶上有山墙屋顶的形式。 ●山墙上的屋顶与墙面齐平（不出挑）。 ●砖和装饰用灰泥为常用的墙面材料 ●多个山墙，有成组的山墙屋顶或连接在一起的山墙屋顶 ●高而且窄的窗户比例 ●山墙上的装饰用木条 ●排水槽通常在山墙上转过，（约300mm） ●田园的有机的特征。连续的形体，屋顶由上而下流畅地叠落。 ●造型随意 ●注重入口门的细部装饰 ●屋顶坡度陡，10:12 - 12:12+ ●屋顶被天窗割断，尤其是和墙上延伸出的天窗。 ●木质的细部：栏杆，窗户外装饰框，花盆架子，突窗（由独立屋顶覆盖 的平面上突出的一小部分, 通常有矩形外边，如600mm x 2400），门 廊柱子上的托架。（只在入口处用人造石做细部装饰） ●石板屋面。 ●方形开间带有木质板条。 ●铜质排水槽和落水管。 ●带形窗 ●很少用百页窗，如果使用通常是厚木板形式。 ●尖拱

雨污管道施工技术交底

佳兆业.东戴河商业街 污、雨水施工技术交底 沈阳北方建设股份有限公司2017/5/20

1、雨水管道 为收集道路附近的雨水，主要为U-PVC双壁波纹管管道，自流方式汇入市政雨水管道，管道坡度2%0?2.5 %0。 主要使用机具：全站仪、水准仪、蛙式打夯机、铁锹等 1)、测量放线 根据设计图，测设管道中心线和井中心位置，设立中心桩。管道中心线和井中心位置须经监理复核。 根据施工管道直径大小，按规定的沟槽宽定出边线，开挖前用白粉划线来控制，在沟槽检查井位置的两侧设置控制桩，并记录两桩至检查井中心的距离，以备校核。 2)、沟槽开挖和支护及排水设施 管沟开挖采取人机结合的方法进行。施工时，要按照工区段的划分情况分段施工。 (1)施工时现场应设置明显标志，根据现场实际情况在单位门口及十字路口处，架设临时便桥(T20)，采取施工措施加快施工进度，尽快恢复交通。 (2)土方开挖后，应在设计槽底高程以上保留一定余量，避免超挖,槽底以上20cm必须用人工修整底面，槽底的松散土、淤泥、大石块等要及时清除，并保持沟槽干燥，两侧进行边坡支护，修整好底面，立即进行基础施工。 如遇局部超挖或发生扰动；①超挖深度不超过150mn时，可用挖槽原土回填夯实，其压实度不应低于原地基土的密实度；②槽底地基土壤含水量较

大，不适于压实时，应采取换填等有效措施。 排水不良造成地基土扰动时；①扰动深度在100mm以内，宜换填粒径10-15mm的天然级配砂石；②扰动深度在300mn以内，但下部坚硬时，宜换填卵石或块石，再用砂石填充空隙并找平表面。 槽底如有硬物必须清除，沟底应下挖200mm换填粒径10-15mm 的天然级配砂石，并整平夯实。 (3)挖槽时，堆土高度不宜超过 1.5m,且距槽口边不宜小于0.8m。施工机具设备停放离沟槽距离不得小于 0.8m。槽底量出检验尺寸、 标高，合格后填写工程报验单报请有关部门验槽。 沟槽开挖时边开挖边进行沟槽支护，支护采用木模板，横向放置, 竖撑采用20X 20cm木方，中间采用①63.5 x 6mm钢管作为撑柱。色 4)、管道基础施工 本工程管道基础严格按照“市政排水管渠工程质量检验标准” 及施工图

别墅风格分类

别墅风格分类 不墅建筑风格能够分为三大类：一是带着明显区域文化的风格，比如日式风格、中式风格、欧式风格、北美风格、东南亚风格等等；二是时尚风格，比如，人们常讲的现代风格、后现代主义风格、简约风格、新古典主义风格、自然风格等等；三则是介于前两者之间的时尚风情风格，比如现在人们所接触到的地中海风格、西班牙风格、意大利风格等等。 按国内市场上的讲法，目前在市场上比较流行的不墅建筑风格大致有：中国传统的园林式风格（中式不墅）、北美风情风格（美式不墅）、欧陆传统的贵族风格（欧式不墅——地中海风格、法式风格、德式风格、英式风格、意大利风格、西班牙风格等）、东南亚风格（日式、新加坡、泰式不墅）、现代主义风格。 中式不墅风格 明确表达着邻里、街坊的半私密空间。 主街宽，胡同窄，内庭院又豁然开敞，空间序列处在连续的变化之中，一层层地变得更私密。 颇高的围墙完全将私家院落领地与半私密空间、公共空间剥离，使得私家院落真正成为户外起居空间。 制式门楼、带有传统花窗的围墙、传统民居屋顶、略带弧度的屋脊、灰色为主的墙面等传统住宅的经典符号，明确表达着中式宅院的风格。 中式古典风格要紧特点：【特点】1、北京四合院式的灰色坡屋顶。2、筒子瓦及一定高度的院墙围合方式。3、院落式或园林式布局。4、材质多选用地域色彩浓厚的灰砖。 北方合院派。北方的合院派建筑在外观上采纳了北京四合院的灰色坡屋顶、筒子瓦及一定高度的墙院围合方式，材质上多选用地域色彩浓厚的灰砖，空间结构上尽可能多地设计庭院空间，以追求四合院的全包围形式。 南方园林派。南方园林派则以其“天人合一”的造园理念，精巧的景观和空间处理的手法独步天下。该派建筑多以苏州园林为要紧传承对象，亭、台、楼、阁、轩等也多仿照苏洲园林样式。景观营造手法借鉴园林中常见的景观处理方法，如借景、漏景、对景、隔景等。白墙青瓦、高大的马头墙、飞檐是建筑中的突出特点。整体建筑形象可用“粉墙黛瓦”来形容，如同中国水墨画，淡丽清雅，诗意油然而生。

佳兆业集团控股内部人才推荐奖励制度

佳兆业集团控股内部人才推荐奖励制度 1、目的 为了激发广大员工积极参与公司人才引进工作的热情，从而更高效、更优质地完成关键人才引进和人才梯队建设工作，对内部人才推荐奖励制度予以修订。 2、适用范围 本制度适用于集团总部和各下属地产公司。 3、原则 亲属回避、举人唯贤。 4、职责 集团行政及人力资源部负责集团总部相关岗位被推荐人才资料的核对及内部人才推荐奖金的申请发放。 下属地产公司人力资源职能部门负责本公司相关岗位被推荐人才资料的核对及内部人才推荐奖金的申请发放。 5、主要内容 5.1推荐方法及流程 5.1.1当公司出现空缺职位时，人力资源职能部门在公司内网及外部招聘网站上发布招聘岗位及要求。 5.1.2员工根据公司内网及外部招聘网站上发布的招聘岗位及要求，向人力资源招聘负责人推荐候选人，并将候选人的个人简历、联系方式（必须）提交行政及人力资源部，同时推荐人在简历上注明本人的姓名及部门（签字），以作为推荐奖金发放的依据。 5.1.3人力资源招聘负责人在收到被推荐人简历后，须与公司人才库中的人才信息进行核对，如有重复，需邮件回复推荐人，此推荐不计入人才推荐奖励范围；如未重复，则视被推荐人与岗位需求的匹配情况决定是否安排面试。 5.2奖金额度 根据推荐职位奖金额度设立如下：

5.3奖金发放 5.3.1人力资源职能部门在被推荐人转正后为推荐人申请发放推荐奖金。集团内部人才推荐奖金由集团行政及人力资源部核实后报批，经集团人力资源分管高管审核，集团总裁或联席总裁审批后执行。 5.3.2下属公司内部人才推荐奖金由下属公司行政及人力资源部核实后报批，集团人力资源分管高管审批后执行。 6、附则 本制度自颁布之日起生效，原制度废止。制度的修订、解释权属于佳兆业集团控股有限公司行政及人力资源部。 7、补充 成功推荐经理助理（含资深）级及以下专业人才（不含资深设计师、高级设计师）者，在被推荐人转正后，推荐者可获得500元推荐奖（税后）。 增设伯乐奖三名，以表彰全年成功推荐人数最多者（推荐人数相同情况下，推荐高职位者优先）。 佳兆业集团控股有限公司 二O一O年十一月四日

欧式风格别墅简介[1]

欧式风格别墅 【简介】欧式建筑风格是比较经典的，时下的欧陆风格建筑数不胜数。在别墅市场起步初期，欧式风格是最多的，但是在风格的表现上手法显得粗糙，而且只能是整体表现出风格为欧式，没有特别地选择哪个国家的风格或是哪个具有鲜明地方特征的建筑风格。随着别墅市场日趋成熟，欧式别墅的风格设计呈现多样化，且在尽量避开粗略的风格轮廓，更加细化到某一国家和地区的风格，而别墅建筑造型也更加生动。 【特征】德式建筑简洁大气，法式建筑呈现出浪漫典雅风格，代表项目有普罗旺斯。地中海式建筑风格以清新明快为主。 【北京市场欧式风格别墅全览】 【北京市场欧式风格别墅典型作品赏评】 （一）莫奈花园项目

◆项目概况：项目位置：顺义区后沙峪镇裕民大街；开发商：北京福环房地产开发有限公司；开盘时间：2004年7月；“莫奈花园”项目位于顺义后沙峪镇裕民大街，东距京顺路3公里，西距京承高速3公里，从四环路走京承高速15分钟即可到达社区，是真正意义的第一居所。总建筑面积近10万平米，每户建筑面积从180~380平方米。 ◆特色赏评：原生乡野，水岸第一居所.印象派的浪漫专属为你营造自然、放松、国际化的家居原生墅！ （二）紫玉山庄项目 ◆项目概况：项目位置：朝阳区紫玉东路1号(亚运村正北一公里处)；开盘日期：2000-11-1，三期2004年6月12日；项目占地面积：60.20万平方米，建筑面积：14.60万平方米；为独栋别墅与联排别墅；一期总套数282套，三期总套数为104套，项目均价3000美元/平方米。 ◆特色赏评：紫玉山庄是在做一个生态链，给鸟类、昆虫、微生物都创造一个舒适的环境。实现“倚山而居，闻鸟归林。傍水而栖，听涛拍岸。”的居住理想，真正达到“居有所，而居无同”的品质境界。

别墅户型说辞

别墅说辞 我们的别墅是沂源唯一北美田园风格的建筑；所有景观和建筑依地势而建，北高南低，使户户观湖景，家家享山色；项目坐落在天湖（省内海拔最高的湖，省内距离城区最近的湖）占据沂源的制高点，俯瞰天湖与沂河；用材上在沂源首屈一指，大门是别墅独有的铁艺门，坡屋顶使用英红瓦，外墙采用真石漆，部分采用文化石；整个别墅区采用智能家居系统，采暖使用国家提倡的节能环保的地源热泵；同时拥有整个沂源最好的水质；这些都是其他项目无法比拟的优势。 项目北面是凤鸣山，南面是龙洞山，整个项目被山与湖所环绕，形成一个纯天然氧吧，为整个园区提供源源不断的清新空气。我们别墅的设计充满了人性化的关怀集舒适实用于一体，人性化体现在智能家居方面，智能家居系统包含了遥控控制功能、电话远程控制功能、定时控制功能，网络远程控制功能、安防报警功能、指纹锁等系统。这些智能家居系统能让您的生活更加方便：在家中任何位置都可以控制灯光、家电、窗帘等设备。舒适：任意调节家中灯光的明暗。享受：无需起身，开门、关灯尽在掌控。超前：通过电话就可以对住宅进行远程控制。让您享受这里的湖光山色的同时，也享受科技给您带来的便捷。 我们的别墅冬季采暖，夏季制冷采用的是地源热泵系统，是利用浅层地能进行供热制冷的新型能源。原理是转移地下土壤中热量或冷量到别墅，同时利用地下土壤巨大的蓄热蓄冷能力，冬季把热量从地下转移到建筑物内，夏季再把地下冷量转移到建筑物内，形成一个冷热循环系统，实现节能减排。优点是高效节能，稳定可靠，没有环境污染，维护费用低，节省空间，省去了冷却塔、锅炉房和其他设备，使整个园区更加整洁。 我们项目是沂源独有的城市别墅项目，与城中心仅5分钟车程，整个园区同

佳兆业集团采购管理制度

佳兆业集团采购管理制度 第一章、总则 第一条、为了提高集团及下属公司整体采购效能与安全；扩大供方资源，对供方资源进行有效的管理；加强项目招标的计划性，招投标流程、合同 签署的规范性；提高采购的效率，特此制定本管理制度。 第二条、集团采购管理的基本原则：宏观把控、有效监控、监督指导、技术支持。 第三条、下属公司采购管理的基本原则：具体操作、严格执行、定期汇报。 第四条、本制度适用于战略采购、设计类、工程类、营销类、综合管理类及其他采购的管理。 第五条、本制度所指的采购是根据项目开发的需要，遵循规定程序，选择适合的供应商提供优质的材料、设备与服务的过程。采购的方式包括：战 略采购、公开招标、邀请招标、议标、直接委托等。 第二章、集团管理职责 第一条、采购制度的管理 1.制定、修正集团采购管理制度。 2.督促、指导下属公司根据本制度完善其采购管理制度的实施细则。 3.跟踪、检查下属公司采购管理制度的执行情况，并进行相应的考核与奖 惩。 第二条、计划管理 审核各下属公司的招标、合同等计划及下属公司每周、月度工作完成情况，协助、督促下属公司纠正偏差。

第三条、供应商管理 1.制定、修订供应商管理体系，督促各下属公司执行，保证有充足、优质 的供方资源。 2.审核下属公司的考察计划是否能够满足其招标要求以及其执行情况，督 促、协助下属公司纠正偏差。 3.按照授权手册规定，参与各下属公司组织的考察。 4.根据下属公司的月报表，汇总各下属公司供应商考察情况形成月报报送 公司管理层，对偏差及时跟踪并督促其纠正。 5.根据下属公司的月报表，汇总各下属公司供应商资源情况形成月报报送 公司管理层，对异常情况及时跟踪、协助。 6.汇总所有合作供应商的情况，定期挑选、淘汰战略采购供应商。 第四条、战略采购管理 1.分析采购项目的共性，结合下属公司、战略供应商的实际情况，制定出 战略采购计划并按步骤实施。 2.负责战略采购的全过程，组织相关部门编写标书，考察、发标书、答疑、 收标书、开标、谈判、评标等一系列工作。 3.负责战略采购合同的签订、履行过程跟踪、变更以及解除。 4.以双月报形式对战略采购计划实施完成情况及偏差情况向公司管理层汇 报。 第五条、标准合同管理 1.根据各下属提供的双月报、分析各类合同的共性及相关部门的反馈意见 前提下，每两个月拟定标准合同的制定及修订计划。 2.负责标准合同的起草、会签、审批及实施。 3.负责监督各下属公司标准合同的执行情况。 第六条、采购信息化平台管理 集团采购部负责采购信息化平台的搭建和完善。制定信息化平台的规划构

佳兆业集团地产业务研究报告(完稿)

佳兆业集团地产业务研究报告 ——报告编制说明 研究课题： 以佳兆业上海分公司为切入点，研究佳兆业集团房地产业务的运作模式。 研究方法和数据来源： 首先收集佳兆业内部资料（包含各项集团制度、操作指引、合同模板、标准文件等），对资料整理分析后，列出更深层次的问题清单，然后到上海公司走访，与各专业线的相关人员及管理层进行沟通面谈，再到项目现场进行考察走访，实地观察在营销及工程管理方面的实际操作形式。 研究报告中的数据来源为佳兆业各项内部资料及实地考察的沟通记录。 研究重点： 对于佳兆业的研究分析在框架上主要分为财务、营销、工程三条专业线。着重研究为实现以“快速开发，快速销售”的集团战略目标下，三条专业线的具体运作模式。 工程专业重点研究方向 1)工程相关部门组织架构及权责划分，佳兆业集团房地产开发工程管理制 度流程。 2)佳兆业开发报建计划及分级管理、设计管理、报建流程管理制度，认识 佳兆业集团快速发展的原因。 3)吸取佳兆业对项目工程进度、质量、签证、付款等的制度化、流程化管 理经验，反哺我司地产项目对工程的管控。 4)通过研究佳兆业预结算管理、招标采购管理、限额设计及目标成本管理 体系及考核制度的执行，为我司地产开发成本管理提供借鉴。 财务专业重点研究方向 1)财务管控措施：集团的财务管理中心集中了财务、运营、风控和信息化 的全面管理，下属地产公司财务负责人由集团财务管理部进行垂直管理，

仅在行政上接受所在公司第一负责人的领导。 2)全面预算管理：预算工作开展的总体条线为“指标自上而下，数据自下 而上”。指标任务由集团总裁根据公司发展战略制定年度经营目标，各职能部门分化相应指标至各下属公司；预算数据由各下属公司根据预算指标填报，报集团各职能部门审批。年度预算指标作为绩效考核依据。3)投融资管理：投资项目的选择程序，主要是起立项审批制度和项目可研 报告；资金管理和融资战略分析。 4)税务筹划：税务筹划工作模式和主要税筹手段。 5)风险管理：集团从法律和内审两方面实现对经营过程中的风险控制，对 法律事务工作和内审工作的开展进行研究。 营销专业重点研究方向 1)营销部门如何参与项目前期阶段的，通过详细分析佳兆业从获取土地前 的准备，一直到项目首次开盘的各项操作流程，可以发现佳兆业对于项目定位工作的充分重视，通过流程制度确保项目的准确定位，同时又能够快速进入开发阶段。 2)佳兆业的销售模式。与其他开发商相比，佳兆业多采用自建团队+代理公 司联合销售的模式，同时通过标准化的管理制度，保障现场销售规范性和客户满意度。 3)营销方面的激励政策和奖惩措施，通过这些措施，促进整个公司都围绕 集团“快速开发、快速周转”的策略而努力。

佳兆业项目的工程管理

佳兆业项目的工程管理 及政府执法检查前的监理工作准备 我司现有佳兆业项目6个，为了更好的对佳兆业项目进行管理，公司特别邀请可园七期马福财总监讲了一场精彩、生动的培训课，具体内容如下： 一、根据佳兆业项目的特点进行管理 1．“急”。佳兆业项目中，甲方管理苛刻，施工单位整体素质差，甲方往往只强调进度（甚至在工程例会中都公开反对讲质量、安全），忽略安全与质量，对此，我们监理部要保持冷静的头脑，不能盲目的迎合甲方。当进度方面快的离谱，现场容易出现重大安全和质量隐患的时候，我们就要想方设法让甲方“及时刹车”。比如，在会议中，当甲方过度强调进度的时候，我司可以先附和一下进度方面的问题，紧接着把监理控制重点转移到安全与质量上，避免与甲方正面冲突。甲方重视哪方面，我们就先讲哪方面，然后再转移到我们想强调的部分，来个缓和的过度。 2．“违规操作”。佳兆业的项目往往在开工了很长一段时间后，仍未完成政府（如施工许可证）方面的报建手续，并在施工过程中大量使用白图。存在很多违规操作的程序，这就与监理规范要求的程序起冲突，但我们又不得不干，如果施工过程中出现问题，监理方面将会承担很大的责任、面临政府执法监管部门的处罚。所以，我们的重点就是如何在不与甲方起正面冲突，把双方关系弄得太过僵硬的情况

下，采取各种手段，规避监理责任。方法之一，与甲方沟通充分以后，发工作联系函，督促甲方办理相关手续，只要甲方施工许可未完善，这个联系函就要定期发给甲方，如果担心这种“联系函”发多了甲方反感，双方关系会因此弄得太僵，可以内部打个监理联系函，放进监理资料中，准备用于政府检查时备查，并记录在发文记录中，届时可以口头解释为甲方拒收此文件。方法之二，可以在周例会或工程大例会中提出，并记录在会议纪要上，另外，在监理日记中也要记录相关情况。方法之三，在安监、质监执法部门还无法介入的情况下（如没有施工备案，安检、质监不介入），监理部可以用工作质量“快报”的形式向安监、质监部门汇报情况。 二、监理工作中项目管理中的一些技巧 1．抓大放小，主控项目是大，一般项目是小。 2．要处理好与施工单位之间的关系。首先要明确，监理方与施工方，前者是管理，后者是被管理的关系，但对施工单位的管理态度不能太生硬，要“一帮二促三推进”，避免施工单位将矛头指向我们，并且要防止施工单位在甲方与监理之间搅混水。建立工程管理奖罚制度，在对施工单位的罚款中，额度不要太大，可加大频率，但不能乱罚。 3．监理工程师要多与甲方工程师沟通（注意监理部与业主专业架构与架构之间的对接），取得他们的信任，并让他们认可我们的工作及工作态度。 4．要取得甲方的信任，首先要把现场监理工作做好，把监理部