房地产公司工程造价管理工作程序与流程

工作行为规范系列

房地产公司工程造价管理

工作程序

（标准、完整、实用、可修改）

编号：FS-QG-31751房地产公司工程造价管理工作程序

Procedures for project cost management of real estate companies

说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。

房地产公司工程造价管理程序

1、目的范围:通过对项目从开发策划、设计、施工至竣工验收全过程工程造价管理，合理确定与控制工程建造成本，以利工程顺利进展，保障开发效益。

2、职责:

2.1审计核算部负责在项目策划阶段向策划中心提出建安成本控制目标分析意见;在设计阶段提供委托设计的经济指标限制以及在扩初阶段负责审查设计成果是否在限制指标范围内，如超出限制，负责向设计研发部提出调整意见或向策划中心提出追加投资建议;在理想状态下，负责在施工合同签署前完成造价预算。

2.2审计核算部负责提供售楼面积，审核工程合同中工程造价篇章和工程进度款、预结算，确定材料综合市场价格、

综合施工单价与特殊材料损耗率;负责在施工过程中阶段性地向总经室反馈造价控制是否在控制指标范围内，如有超出，及时提出预警。

2.3工程材料部负责审核工程项目材料规格、数量、品牌及询查市场原价;

2.4工程项目经理部负责审查工程项目预、结算和进度款资料;

2.5财务部负责工程预、结算的复核，材料综合市场价格、综合施工单价与特殊材料损耗率复核;

2.6总经理批准正式结算审核意见书、材料综合市场价格、综合施工单价与特殊材料损耗率。

3、工作程序

3.1新开发项目投资成本的估算;

根据总经理的指令;审计核算部收到设计研发部提供的新开发项目各项技术指标概况，配合总经室编制建筑安装工程投资成本估算。

3.2售楼面积计算

3.2.1根据设计研发部提供的全套施工图纸、经营销售

部提供的项目统一标识及功能等资料，审计核算部即于15天内提供售楼建筑面积。

3.2.2施工图纸如有修改，设计研发部应通知经营销售部和审计核算部，经营销售部提出需重新计算售楼建筑面积内容，审计核算部将提供相应售楼建筑面积。

3.3工程施工合同、工程设计合同的商谈与签订;

3.3.1审计核算部参与编制招标说明书。

3.3.2审计核算部参与商谈并审核合同中与工程造价有关的条款。

3.4材料单价及综合施工单价的签认

3.4.1材料单价的签认

3.4.1.1项目经理部收到监理单位初审(数量、品种、规格)后的材料单价报表，并注明监理单位签收时间，填写请示单送工程材料部;或工程部提出的甲供材料采购申请。

3.4.1.2工程材料部填写详细的询价单，向审计核算部提供材料名称、型号、规格、品牌、生产厂家、市场原价等信息;

3.4.1.3审计核算部根据材料计价有关规定计算材料到

工地的综合市场价格，转送财务计统部复核;

3.4.1.4审计核算部在合同规定时间截止前一个工作日，将商定的材料市场综合价格以签价单形式通知项目经理部(签价单必须明确厂家品牌、型号、质量等级及价格)。

3.4.1.5项目经理部经监理单位将签价文件送交施工方，并办好签收手续。

3.4.2高级装饰材料或新型材料综合施工单价签认;

3.4.2.1高级装饰材料或新型材料单价的签价按3.4.1条款完成后，审计核算部通知监理单位组织由审计核算部、项目经理部、施工单位、监理单位共同测定现场施工用量，分析出综合施工单价由审计核算部组织与施工单位商谈、确认施工综合单价，转送财务计统部复核;

3.4.2.2财务计统部将复核意见反馈审计核算部;

3.4.2.3审计核算部将综合价格以签价单形式通知项目经理部;

3.4.2.4项目经理部经监理单位送交施工方项目经理部，并办好签收手续。

3.4.3高级装饰材料或新型材料的损耗率确定;

3.4.3.1项目经理部收到监理单位对施工单位报送的申请损耗率确认报表及初审意见后，办好签收手续，送审计核算部;

3.4.3.2审计核算部通知监理单位组织由审计核算部、项目经理部、施工单位、监理单位共同测定现场施工用量，由审计核算部组织与施工单位商谈、确认损耗率，转送财务计统部复核;

3.4.3.3财务计统部将复核意见反馈审计核算部;

3.4.3.4审计核算部将材料特殊损耗率以签价单形式通知项目经理部。

3.4.3.5项目经理部经监理单位送交施工方项目经理部，并办好签收手续。

3.5施工图预算审核

3.5.1不具备预算编制条件的工程一般情况下不进行施工图预算审核，而采用进度款、中间结算过程把关控制全过程造价;

3.5.2具备施工图预算审核或采用施工图预算包干的项目;

3.5.2.1项目经理部收到监理单位初审的施工图预算，并办好签收手续，在2天内核查施工图预算资料;

A、报送资料包括计价表、工程量计算书、抽筋表;

B、报送资料不符合要求，退回监理单位重报;

C、报送资料符合要求，于收到资料第三天转交审计核算部;

3.5.3其余办理程序同3.7条款

3.6工程进度款审核

3.6.1承包单位报送的工程进度款经监理单位初审后，并由总监理工程师审查、确认，转交项目经理部。

3.6.2经项目经理部确认转送审计核算部审核。

3.6.3审计核算部提出工程进度款确认单，经集团总经理批准后通知项目经理部。

3.6.4项目经理部在合同约定时间内经监理单位，送交施工单位，准许办理付款手续。

3.7中间结算(含分项工程结算)、竣工结算审核

3.7.1审计核算部负责组织办理中间结算、工程竣工结算审核;

3.7.1.1审计核算部预算员整理、分析工程签价单，熟悉合同，核查结算资料;

3.7.1.2审计核算部预算员分土建、水电专业进行工程量、单价审核，并编制审核意见书;

3.7.1.3审计核算部复核人员复核各预算员审核结果;

3.7.1.4审计核算部分管副经理重点抽查审核结果;

3.7.1.5审计核算部经理根据合同条款复核审核结果;

3.7.1.6审计核算部发函通知施工单位领取审核意见书，并商定时间核对;

3.7.1.7审计核算部根据核对结果修改、整理审核意见书;

3.7.1.8审计核算部将结算资料按规定整理成册

A、工作请示单

B、送财务部审核意见书

C

、送总经理室副总工审核意见书D、合同

E、竣工图纸

F、图纸会审纪要

G、设计变更通知单

H、签证单

I、签价单

J、施工记录表

K、乙方送审的结算书

L、乙方送审的工程量计算书

M、甲方计算书

N、委托书

O、其他

3.7.1.9审计核算部将结算审核意见书及资料转交财务核算部复核;

3.7.2审计核算部落实财务核算部复核意见

3.7.2.1如内部复核结果在结算审核偏差率(见下表)范围内，审计核算部将维持原审核意见;

单项工程造价偏差率价值

5万元1.0%500元

10万元9.8‰980元

30万元9.5‰2850元

50万元9.0‰4500元

100万元8.0‰8000元

300万元6.0‰1.8万元

500万元4.0‰2.0万元

1000万元3.0‰3.0万元

3000万元1.6‰4.8万元

5000万元1.5‰7.5万元

8000万元1.2‰9.6万元

1亿元1.0‰10.0万元

3.7.2.2如复核结果大于结算审核偏差率，则

A、本项目无遗留争议项目，审计核算部将修改原审核意见书;

B、本项目有遗留争议项目，审计核算部将暂不修改原审核意见书，在遗留争议项目中一并修改、解决;

3.7.3审计核算部将财务核算部复核意见及结算审核意见书提交总经理室复核;

3.7.4审计核算部将正式审核意见书交施工单位确认签字盖单(一份三联);

工程造价管理方法_1

工程造价管理方法 1项目成本管理方法项目成本管理是一项复杂的系统工程。要达到有效控制项目建设成本的目的，必须明确责任主体，明确管理流程，形成良好的内部控制制度和奖惩机制。下面，勤奋的编辑为大家整理了工程造价管理方法。 (1)材料采购在施工中起着重要的作用，因为它涉及到两个重要的内容：材料的质量和材料的价格。通常情况下，我们的项目启动后，我们应该立即组织相关人员进行质量和价格比较，选择性价比高的材料，然后邀请信誉好的材料供应商进行公开招标。根据报价、质量、付款方式、售后服务等。选择最好的，签合同。 (2)材料采购完成后，尽可能保证材料运输的安全，减少搬运次数，保证材料的原始质量。 (3)工程开工前，应编制单位工程材料总计划，预测材料消耗总量。工地应首先根据施工进度储存材料，但在不影响施工的前提下，尽量少储存材料，以加快资金周转，防止过度占用流动资金，增加不必要的资金成本。材料保管部门应严格收发材料手续和程序，认真检查，严格控制材料验收，确保工程材料质量；材料发放时，根据施工预算员下达的材料计划发放材料，不得超计划发放材料；如果物料超出计划，只有有合理的使用理由，才能添加物料计划。 施工企业成本控制的两个关键点 (1)制定科学的成本控制目标。成本控制目标是日常成本控制活动的行

动指南和方向，是企业通过事前控制、事中控制和事后控制等过程应达到的最终目标。成本控制目标确立后，层层分解落实到各职能部门，是各部门生产经营活动过程中成本控制的具体要求，也是各部门事前控制的依据。目标设定要结合企业的历史数据，充分听取相关部门的建议，努力使成本控制目标既有挑战性又有可行性。通过收集实施过程中的实际数据，并与成本控制目标进行衡量和比较，可以及时找出实际偏离预期目标的原因，及时采取措施纠正错误，确保成本控制目标的顺利实现。期末应对各部门成本控制情况进行考核和奖励。(2)减少非生产性支出。非生产性费用的管控程度直接反映整个企业的管理水平，影响企业经济效益的提升。 (3)加强组织和内部制度建设。成本控制最终是由部门和员工来实现的。根据企业的实际情况，设计符合成本控制要求的组织机构，配备相应的成本管理人员，建立内部流程和制度，规范成本控制工作，提高成本控制的效率和准确性。 3加强工程造价控制的方法 1、根据施工图预算，控制成本。 在施工项目的成本控制中，根据施工图纸，量入为出 应有效控制材料、人工、钢模板、钢管脚等周转设备使用费、构件加工费、施工机械使用费和分包工程费的方法、费用。 2、根据施工预算，控制资源消耗。 工程开工前，根据设计图纸计算工程量，按定额和统一定额编制工程

关于工程造价控制与管理

关于工程造价控制与管理 摘要：如何做到工程造价管理与社会生产水平相适应，是工程造价管理中需要解决的问题，文章根据我国工程造价管理的现状，针对工程造价控制的重要性，指出工程造价控制应贯穿于项目的全过程，并分阶段的工程造价控制进行了探讨，以实现预期投资目标，充分发挥投资效益。 关键词：工程造价；造价管理；造价控制 Abstract: How to let the engineering cost management suit the social production level, is the problem solved in the project cost management, based on the engineering cost management present situation in our country, in view of the importance of the project cost control, this paper points out that the engineering cost control should be throughout the whole project process, and discusses the project cost control from the different phases, in order to achieve the desired objectives, give full play to the investment benefit. Key words: project cost; cost management; cost control 中图分类号: TU723.3 文献标识码:A文章编号： 2095-2104（2012）

工程造价管理基础理论与相关法规测试题

2005年造价工程师考试《工程造价管理基础理论与相关法规》全真试卷及答案 一、单项选择题（共60分，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1、根据货币流通规律，苦味商品价格总额由P增加到4P，货币平均周转次数由2次增加到3次，则流通中货币需要量将是过去的（）倍。 A．8/3 B．4/3 C．3/2 D．2 2、下列关于工程建设静态投资或动态投资的表述中，正确的是（）。 A．静态投资中包括涨价预备费 B．静态投资中包括投资方向调节税 C．动态投资中包括建设期贷款利息 D．动态投资是静态投资的计算基础 3、推行工程量清单计价模式的意义之一在于（）。 A．明确以工程量清单为基础报价，从而有利于降低承包商的风险 B．明确以工程量清单为基础报价，从而有利于降低业主的风险 C．可以缩短设计周期，从而为实施工程总承包创造条件 D．可以知觉延长设计周期，从而有利于工程设计质量的提高 4、根据《造价工程师注册管理办法》的规定，下列工作中属于造价工程师执业范围的是（）。A．建设项目投资估算的批准 B．建设项目资金的筹集 C．工程索赔费用的计算 D．工程经济纠纷的裁决 5、根据《造价工程师注册管理办法》的规定，造价工程师初始注册和续期注册的有效期限（）。 A．分别为1年和2年 B．分别为2年和1年 C．均为1年 D．均为2年 6、根据《工程造价咨询单位管理办法》的规定，甲级和乙级工程造价咨询单位专职技术负责人从事工程造价专业工作的年限分别为（）以上。 A．12和10 B．10和8 C．8和6 D．6和4 7、根据我国现行规定，下列关于工程造价咨询单位的表述中正确的是（）。

A．新开办的工程造价咨询单位可以申请甲级资质等级 B．对年检不合格的工程造价咨询单位，应限期整改1年 C．工程造价咨询单位停业半年以上时，应交回其资质证书 D．工程造价咨询单位的年检结论分为合格、不合格两种 8、某企业在年初向银行借贷一笔资金，月利率为1%，则在6月底偿还时，按单利和复利计算的利息应分别是本金的（）。 A．5#和5.10% B．6%和5.10% C．5%和6.15% D．6%和6.15% 9、某建设项目建设期为5年，建设期内每年年初贷款300万元，年利率10%。若在运营期第3年底和第6年底分别偿还500万元，则在运营期第9年底全部还清贷款本利和，尚需偿还（）万元。 A．2059.99 B．3199.24 C．3318.65 D．3750.52 10、在下列投资方案评价指标中，不考虑资金时间价值的指标是（）。 A．利息备付率和内部收益率 B．资金利润率和净现值率 C．利息备付率和借款偿还期 D．净年值和内部收益率 11、偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年（）的比值。 A．可用于还本付息的资金与当期应还本付息金额 B．可用于还款的利润与当期应还本付息金额 C．可用于还本付息的资金与全部应还本付息金额 D．可用于不定式款的利润与全部应还本付息金额 12、对非国家投资项目而言，投资者在确定基准收益率时应以（）为基础。 A．资金限制和投资风险 B．资金成本和目标利润 C．目标利润和投资风险 D．资金成本和通货膨胀 13、作为净现值的辅助评价指标，净现值率是指（）的比值。 A．项目净现值与项目全部投资额 B．项目全部投资现值与项目全部投资额 C．项目净收益与项目全部投资现值 D．项目净现值与项目全部投资现值 14、当评价计算期不同的互斥方案的经济效果时，可采用的动态评价方法是（）。 A．年折算费用法和增量内部收益率法 B．综合总费用法和无限期计算法 C．研究期法和最小公倍数法 D．增量投资收益率法和年费用法 15、在评价现金流量相关型投资方案的经济效果时，应准确估计其现金流量之间的相互影响，对现金流量之间有负影响的方案，应视同为（）。

工程造价管理办法

中华人民共和国建设部令 第149号 《工程造价咨询企业管理办法》已于2006年2月22日经建设部第85次常务会议讨论通过，现予发布，自2006年7月1日起施行。 建设部部长汪光焘 二○○六年三月二十二日 工程造价咨询企业管理办法 第一章总则 第一条为了加强对工程造价咨询企业的管理，提高工程造价咨询工作质量，维护建设市场秩序和社会公共利益，根据《中华人民共和国行政许可法》、《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》，制定本办法。 第二条在中华人民共和国境内从事工程造价咨询活动，实施对工程造价咨询企业的监督管理，应当遵守本办法。 第三条本办法所称工程造价咨询企业，是指接受委托，对建设项目投资、工程造价的确定与控制提供专业咨询服务的企业。 第四条工程造价咨询企业应当依法取得工程造价咨询企业资质，并在其资质等级许可的范围内从事工程造价咨询活动。

第五条工程造价咨询企业从事工程造价咨询活动，应当遵循独立、客观、公正、诚实信用的原则，不得损害社会公共利益和他人的合法权益。 任何单位和个人不得非法干预依法进行的工程造价咨询活动。 第六条国务院建设主管部门负责全国工程造价咨询企业的统一监督管理工作。 省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门负责本行政区域内工程造价咨询企业的监督管理工作。 有关专业部门负责对本专业工程造价咨询企业实施监督管理。 第七条工程造价咨询行业组织应当加强行业自律管理。 鼓励工程造价咨询企业加入工程造价咨询行业组织。 第二章资质等级与标准 第八条工程造价咨询企业资质等级分为甲级、乙级。 第九条甲级工程造价咨询企业资质标准如下： （一）已取得乙级工程造价咨询企业资质证书满3年； （二）企业出资人中，注册造价工程师人数不低于出资人总人数的60%，且其出资额不低于企业注册资本总额的60%； （三）技术负责人已取得造价工程师注册证书，并具有工程或工程经济类高级专业技术职称，且从事工程造价专业工作15年以上； （四）专职从事工程造价专业工作的人员（以下简称专职专业人员）不少于20人，其中，具有工程或者工程经济类中级以上专业技术职称的人员不少于16人；取得造价工程师注册证书的人员不少于10人，其他人员具有从事工程造价专业工作的经历； （五）企业与专职专业人员签订劳动合同，且专职专业人员符合国家规定的

工程造价全过程管理方法

工程造价全过程管理方法探析 【摘要】做好工程造价的控制工作,对保证和加速经济发展具有非常重要的意义。针对当前工程项目全过程中造价成本控制不力的现状，本文重点分析讨论了在全过程中实施全过程造价控制与管理的措施，对于提高工程全过程造价管理控制水平具有一定的借鉴意义。 【关键词】全过程造价控制；造价管理，措施 【 abstract 】 to control the engineering cost, to guarantee and accelerated economic development has a very important significance. in view of the current project cost during the whole process of the present situation of poor cost control, this paper mainly discusses the whole process in the whole process of construction cost control and management measures to improve the whole process engineering cost management control the level has a certain significance. 【 keywords 】 process cost control; cost management, measures 中图分类号：tu723.3 文献标识码：a文章编号： 由于建设工程项目需要消耗大量的社会（工、料、机）资源，它投资大、建设周期长、综合性强，关系到建设各方的经济利益，对国民经济的影响重大。而建设项目工程造价管理在项目管理中占据着非同寻常的作用。它不是简单的施工阶段工程造价的控制与管

一级造价工程师《建设工程造价管理》复习题集(第3429篇)

2019年国家一级造价工程师《建设工程造价管理》职 业资格考前练习 一、单选题 1.监理人在收到施工承包单位有关变更施工合同的书面建议后，应与建设单位共同研究，确认存在变更的，应在收到施工单位书面建议后的( )天内作出变更指示。 A、3 B、7 C、10 D、14 >>>点击展开答案与解析 【知识点】：第6章>第4节>工程变更与索赔管理 【答案】：D 【解析】： 本题考查的是工程变更与索赔管理。变更建议应阐明要求变更的依据，并附必要的图纸和说明.监理人收到施工承包单位书面建议后，应与建设单位共同研究，确认存在变更的，应在收到施工承包单位书面建议后的14 天内作出变更指示。经研究后不同意作为变更的，应由监理人书面答复施工承包单位。 2.某工程划分为3个施工过程、4个施工段组织流水施工，流水节拍见下表，则该工程流水施工工期为( )天。 施工段及流水节拍

施工过程 ① ② ③ ④ A、22 B、23 C、26 D、27

>>>点击展开答案与解析 【知识点】：第3章>第4节>流水施工的基本组织方式 【答案】：D 【解析】： 本题考查的是流水施工的基本组织方式。施工过程1：4，9，12，16；施工过程Ⅱ：3，5，8，10；施工过程Ⅲ：4，7，12，16。KⅠ,Ⅱ=max[4，6，7，8，-10]=8；KⅡ．Ⅲ=max[3，1，1，-2，-16]=3。T=(8+3)+4+3+5+4=27。 3.双代号时标网络计划中，不能从图上直接识别的非关键工作的时间参数是( )。 A、最早开始时间 B、最早完成时间 C、自由时差 D、总时差 >>>点击展开答案与解析 【知识点】：第3章>第5节>双代号时标网络计划 【答案】：D 【解析】： 双代号时标网络计划中，能在图上直接显示各项工作的开始与完成时间、工作自由时差及关键路径。但是，总时差是不能从图上直接识别出来的，需要进行计算。选项D是正确的。 4.根据国家有关规定，下列不属于契税的纳税对象的是( )。 A、以房产做投资或做股权转让 B、房屋赠与 C、买房拆料或翻建新房 D、企业以授权经营方式取得原国有划拨土地 >>>点击展开答案与解析 【知识点】：第5章>第3节>与工程项目有关的税收规定 【答案】：D 【解析】： 契税的纳税对象是在境内转移土地、房屋权属的行为。具体包括以下5种情况： (1)国有土地使用权出让(转让方不交土地增值税)。 (2)国有土地使用权转让(转让方还应交土地增值税)。 (3)房屋买卖(转让方符合条件的还需交土地增值税)。以下几种特殊情况也视同买卖房屋： ①以房产抵债或实物交换房屋；②以房产做投资或做股权转让；③买房拆料或翻建新房。 (4)房屋赠与，包括以获奖方式承受土地房屋权属。 (5)房屋交换(单位之间进行房地产交换还应交土地增值税)。

工程造价管理步骤方式

工程造价管理步骤方式 工程造价管理步骤方式 一、决策阶段 1.编制投资估算 千万不要忽略投资估算的作用，要知道投资估算对初步设计概算起控制作用，算是下达设计任务时的投资限额，作为建设单位，投资估算也是其筹措资金或向银行贷款的依据，当然，这都建立在可行性研究报告批准后的基础上。 2.注意经济合理 编制投资估算，不是随性发挥，而是要能真实反映设计内容，客观反映设计意图，设计人员在做方案时，要做到技术上可行、经济上合理，可以说，在设计全过程中体现经济合理的理念已成为设计人员的一项基本素质。 3.考虑因素周全 要想做好投资估算的编制工作，还须具备三个要素：一是要能够考虑周全各种动态影响因素;二是合理预测因素变化对投资估算的影响;三是要尽可能保证投资额用足，不留缺口，为后续阶段工程造价控制创造条件。 二、设计阶段 1.优化设计方案 (1)建设单位在审查设计图纸时，要特别注重优化设计方案，可对场区总平面图设计、工业建筑的空间平面设计进行多方案分析比较，其依据可以参考国内外先进的技术经济指标。这是因为场区平面设计和空间平面设计并非只影响到了工程造价那么简单，它们对施工成本及建筑运营后的生产、经营等都会带来很大影响。

(2)在选择施工技术方案时，可采用先进的施工技术和成熟的新工艺、新技术和新材料，但前提是要能够提高投资效益。 2.对工程项目实行限额设计 (1)技术设计和施工图设计受初步设计总概算的影响，而初步设计总概算又受可行性研究报告的影响，这就是所谓的限额设计。实行限额设计的有效途径和主要方法就是分解工程量和投资额，即通过层层分解，将上一阶段设计审核的`工程量和确定投资额拆解到各个专业，接下来再拆分到各个单位工程和下面的分部工程，实现对投资限额的管控，同时也可保证对设计标准、工程量以及概预算等指标的控制。 (2)在项目可行性研究阶段，工程量和设备以及材质标准须经过审定，以此作为初步设计阶段限额设计工程量的依据;对在可行性研究阶段不容易确定的一些工程量，可参考通用设计或相似已建成的工程实物工程量确定。 (3)将竞争机制引入工程设计中，也不失为一个好办法，择优选定设计单位以达到设计方案优选的目的，确保工程造价和工程量控制在限额内。 三、实施阶段 1.有效控制设计变更和现场经济签证 在施工图设计中发生疏漏在所难免，为防止疏漏发生，审图时要做到严格把关;此外，在开工前的图纸会审以及设计院的技术咨询中都可以提前消除疏漏，这样就可以减少设计变更，达到在初步设计阶段控制设计变更的目的，也就可以减少现场的经济签证。 2.严格审核工程施工图预算 施工图预算核定要与实际结合起来，以实现对工程造价的动态控制管理，这是因为施工图预算核定要依据施工图设计的进度计划和现场的施工实际进度。如果预算超出对应施工图的概算部分，就需要找出原因、详细分析并与项目负责人沟通，及时调整或修正控制目标。

房地产项目公司运营管理思路

房地产项目公司运营管理思路 随着土地供应、银行信贷、房屋预售、个人按揭等一系列涉及 房地产业宏观调控 政策的出台，目前我国的房地产市场将遭遇一段调整期。调整期后，房地产业的 模式将从土地赢利向产品赢利转变，对资本的需求更大，对产品的创新能力也提出了 更高的要 求。这意示着中国从此由“地产时代”进入了“房产时代”。这些条件必将 加速行业重新洗牌的进程，促使房地产企业向规模化、集团化转型。多数的民营房地 产集团公司是由原来单一的房地产开发公司逐步发展成为集房地产开发、建筑施工、 物业管理以及商业地产开发等为一体的综合性房地产集团公司。 下属房地产项目公司 必 须配合集团发展战略，提高自身的运营管理水平。 、领导力五要素 在项目公司的运营管理方面，我认为应该参考领导力五要素 （激励人心、共启愿 景、使众人行、挑战现状、以身作则）。 1） 激励人心。 标（KQA ,以及公司的、部门的、个人的月度绩效目标（KMA 。在KMA 基础上设定 周工作计划和上周工作总结，以周例会、月例会、季度例会的形式进行事中控制。 l\KQA\KMA 都是由本人根据项目公司的年度计划提出、上级核准的，有明确的量化考 核标准的（百分制）。年度关键业绩指标（KPI ）与奖金、年度底薪增长、职位提升 相挂钩。在我的使用过程中，这是一种行之有效的措施，能够充分地调动员工的积极 性。 2) 共启愿景。 项目公司要紧跟企业文化所指出的方向。要有一个能够激动人心的发展远景, 让每一个员工都能从中发现自己的奋斗方向，这样就有了前进的目标。 赢利 建立项目公司的战略目标体系。 将该战略体系细化成考核项目公司的长中短期目 标（年度关键业绩指标，即KPI ）, 再分解为各部门的年度关键业绩指标（KPI ），各 部门分解为每个员工的KPI 。同样, 还要分解成公司的、部门的、个人的季度绩效目 KP

工程造价管理基础理论及模拟试题(4)

工程造价管理基础理论以及相关法规模拟试题（四） 一、单项选择题 1．商品生产中活劳动所创造的价值在价格中表现为( )。 A 物质资料耗费与利润之和B．物质资料耗费与盈利之后 C．劳动者劳动报酬与利润之和D劳动者劳动报酬与盈利之和 2．价格的最基本职能是( )。 A表价职能D．调节职能C核算职能D．分配职能3．关于商品的价格与供求的关系，下列说法中不正确的有( )。 A供求关系从不平衡到平衡再到不平衡，导致价格从偏离价值到趋于价值，再到偏离价值 B．价值规律和供求规律是共同对价格发生影响的 C．从短期看，是价格决定供求 D．从长期看，是价格决定供求 4．关于货币价值量对商品价格形成的影响，正确的表述是( ) A在商品价值量不变的条件下，货币价值量增加，则价格上升 B．在商品价值量不变的条件下，货币价值量增加，则价格下降 C．在货币价值量不变的条件下，商品的价值量增加，则价格下降 D．在货币价值量不变的条件下，商品的价值量对价值没有影响 5．从投资费用的角度看，在投资活动中所支付的全部费用形成了 ( )。 A固定资产B．固定资产和无形资产 C固定资产和流动资产D．固定资产、无形资产和流动资产 6．在有关工程造价的基本概念中，下列说法不正确的有( )。 A工程造价两种含义表明需求主体和供给主体追求的经济利益相同 B．工程造价在建设过程中是不确定的，直至竣工决算后才能确定工程的实际造价 C．实现工程造价职能的最主要条件是形成市场竞争机制 D．生产性项目总投资包括其总造价和流动资产投资两部分 7．在下列各项费用中，不属于静态投资，但属于动态投资的费用有( )。 A建筑安装工程费用B．设备和工器具购置费 C．涨价预备金(费) D．基本预备费 8．工程造价管理有两种含义，一是工程造价管理，二是( )。 A．投资费用管理B．工程造价计价依据管理 C．工程造价专业队伍管理D．工程建设定额管理 9．下列关于造价工程师执业的规定，正确的是( )。 A．造价工程师只能在一个单位执业 B．造价工程师在同一地区执业不超过两家 C．造价工程师可在不同地区分别执业 D．造价工程师可在一个单位注册，在另一个单位执业 10．在香港工程造价咨询业，工料测量师在工程建设方案建议阶段的主要任务是( )。 A．与建筑师、工程师共同研究提出“初步投资建议”

建筑工程：工程造价的全过程管理

建筑工程：工程造价的全过程管理 随着社会主义市场经济体制的建立与完善和改革的不断深化，工程造价领域改革的步伐也在不断地加快，原有的工程造价管理体制已不能适应社会主义市场经济体制的需要，特别是我国加入WTO 之后，这种体制已不适应参与国际工程咨询市场的经营和竞争。尤其是实行建设项目法人负责制，加大了项目法人对建设项目工程造价的责任和风险，客观上要求对建设项目实行全过程造价管理。传统的基于资源消耗的相对静态的造价确定方法不同，工程项目全过程造价管理要求在确定造价时，首先从分析项目具体活动与具体活动过程入手，然后依据开展项目活动的过程和开展项目所用的技术方法与工效水平去确定项目的资源消耗几占用，最终定出项目的造价。 一、参与和加强工程建设项目全过程造价管理的必要性 1. 建设工程造价咨询单位是建筑市场中介服务体系的重要组成部分，是政府、市场、企业之间联系的纽带。规模庞大、信誉良好的造价咨询单位可以充当业主和承包商的代理人，使政府不必对项目进行直接管理，而仅依靠间接管理手段即可达到目的。从投资估算、设计概算、施工图预算到招标承包合同价，再到工程结算和竣工决算，整个计价过程均应由造价咨询单位来完成。所以培育和完善造价全过程的咨询服务是提高投资效益、保证工程质量、维护甲乙双方当事人合法权益的重要内容。

2. 随着WTO的加入，我国正式纳入世界经济一体化范围，市场的开放会突破封闭条件下需求和资源的制约，极大提高我国的建筑资源配置效率，由社会资源有效利用原则决定对建设项目全过程造价咨询服务的需求将会不断增长。工程造价咨询单位如能在工程造价管理的各个重要环节提供有效的咨询，将是对社会资源的良好使用。 3. 随着改革的深入，工程招投标制度、项目法人责任制等工程管理制度的确立，工程索赔、工程项目可行性研究、项目融资等新业务的出现，客观上也需要一批同时具备通晓经济法、经济管理、工程计量与计价与工程造价管理的人才队伍协助投资者对投资项目进行全方位的造价管理。工程造价咨询机构作为社会中介服务机构，已经在我国建设工程造价管理乃至整个基本建设投资市场中扮演着越来越重要的角色，这也使工程造价咨询机构参与和加强工程项目全过程造价管理成为可能。 二、如何加强建设项目全过程的造价管理 在全过程造价管理的具体程序中，首先要确定以什么样的精度来分析项目的各项活动，然后进行活动资料的收集、整理和分析，以图表模型的方式描述项目的活动层次和过程。在此基础上，形成一份项目具体活动的能力占用和资源消耗清单，他反映的是各项具体活动过程中使用了那些能力。消耗了那些资源。随后，就可以参照这份清单依据资源的市价或市场预测价等价格信息，计算出各项具体的造价，最后汇总得到项目的全部造价。在对工程造价进行控制时也要针对项目活动来进行，促使能力和资源的充分利用。这种基于活动的管

2009年造价工程师《管理》真题及答案

2009年度全国造价工程师执业资格考试试卷工程造价管理基础理论与相关法规 一、选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.当写字楼、住宅等作为建设工程的最终产品以商品的形式进入流能领域时，其交易价为（）。 A．实际结算的工程价格 B．最终决算的工程造价 C．有加价的工程价格 D．施工合同确定的工程造价 2.对于政府资项目而言，作为拟建项目工程造价最高限额的是经有关部门批准的（）。 A．投资估算 B．初步设计总概算 C．施工图预算 D．承包合同价 3.为了实现工程造价的有效控制，需要在工程建设程序的各阶段采取有效措施，将工程造价控制在（）之内。 A．投资能力范围和确定的投资估算 B．投资效益要求的范围和工程造价最高限额 C．最小变更范围和政府批准的预算 D．合理的范围和核定的造价限额 ４.根据《注册造价工程师管理办法》，注册造价工程师注册有效期满需继续执业的，其中延续注册，延续注册的有效期为（）年。 A．2 B．3 C．4 D．5 5.根据《注册造价工程师管理办法》，注册造价工程师的执业凭证是（）。 A．注册证书和执业印章 B．执业印章和执业资格证书 C．执业资格证书和职称证书 D．职称证书和注册证书 6.根据《工程造价咨询企业管理办法》，下列属于乙级工程造价咨询企业资质标准的是（）。 A．企业出资人中注册造价工程师人数不低于出资人总数的80％ B．企业取得造价工程师注册证书的人员不少于6人 C．企业负责人从事工程造价专业工作15年以上 D．企业暂定期内工程造价咨询营业收入累计不低于100万元 7.根据《工程造价咨询企业管理办法》，工程造价咨询企业跨省、自治区、直辖市承接工程造价咨询业务的，应当自承接业务之日起（）日内到建设工程所在地人民政府建设主管部门备案。 A．15 B．20 C．30 D．60 8.当年名义利率一定时，每年的计算期数越多，则年有效利率（）。

关于工程造价管理

关于工程造价管理 发表时间：2018-09-14T15:07:56.840Z 来源：《建筑学研究前沿》2018年第11期作者：刘远 [导读] 本文研究的工程造价是指工程建设项目从项目前期的立项决策、设计、招标到工程施工直至竣工决算所需的全部费用。 广州通力达物业管理有限公司 510630 摘要：随着社会经济的发展，建筑行业需要调整行业发展方向，进行行业内部发展改革，才能满足新形势下世界经济发展的客观需要。我国建筑工程行业想要在新的经济环境下发展，必须能够适应外部发展要求，提升抵抗外部影响的能力才能实现全面发展。我国建筑工程在新形势下改革的重点是工程造价管理，建筑工程造价管理是建筑工程实施过程中的重要环节，贯穿于建筑工程的整个过程，造价管理从建筑工程项目立项就已经开始，工程项目决策的过程同样需要进行造价管理，只有按照造价管理的原则开展工作，才能保证建筑工程各项工作紧密衔接与进行。从建筑工程立项到建筑工程过程决策及实施都离不开造价管理。所以加强工程造价管理是建筑工程管理的重要内容，通过造价管理，可以有效控制合理确定工程造价，只有这样才能从总体上提高建筑工程项目的投资效益。 关键词：工程；工程造价；造价管理 一、工程造价管理的涵义 本文研究的工程造价是指工程建设项目从项目前期的立项决策、设计、招标到工程施工直至竣工决算所需的全部费用，即该建设项目从筹备到建成的一次性总投资。工程造价管理亦就是对工程全过程投资费用和价格的管理。建设单位作为投资主体对工程造价的管理，就是要在符合国家相关法律法规和工程建设程序的前提下，在满足工程质量和安全规范、标准的基础上，自项目前期到项目结束各阶段对工程造价进行有效控制，力求合理节约，取得较好的投资效益。工程项目具有建设周期长、生产要素价格变化频繁、不确定因素多等特点，使得工程造价复杂多变。因此，建设单位对工程造价的管理和控制就应贯穿于建设工程的立项决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工决算阶段的全过程。 二、工程造价管理的内容 工程造价管理是指对建设项目在投资决策阶段、设计阶段、招标投标阶段、施工阶段以及竣工决算阶段实行全过程的管理。在各个阶段中，设计阶段造价控制是花小钱办大事，它的实质通过提高设计质量，来达到降低工程成本的目的，即取得真正意义上的控制造价。由以上分析可知，控制工程造价的关键在设计阶段。 2.1 工程投资决策阶段的造价控制是工程造价合理性的前提 投资决策是工程项目建设初始阶段。这个阶段的造价控制在整个项目全过程的造作控制中起到决定性作用。由于在决策阶段，各项技术的经济决策均会对工程造价产生重大的影响。尤其是项目建设点的选址、技术设备的选用以及工艺的评选等，直接影响到整个工程造价的高低。因而，在建设工程造价管理中，必须将投资决策阶段的造价控制放在首要位置，并给予高度重视。在决策过程中，必须要以社会经济的发展与建设项目的实际需要为依据，依靠咨询专家，从环保、技术、经济等方面，对将要拟建的工程项目进行资源条件、技术设备、市场预测、建设规模以及财务支出等方面的详细论证，要综合考虑到实施建设各个环节可能出现的意外情况及不利因素，这样才能真正起到控制总投资的作用。 2.2 工程设计阶段的造价控制是工程造价的关键 设计阶段的造价控制是工程造价的关键所在。拟建项目经过决策立项后，设计就成为工程建设的关键。根据分析，设计阶段对工程造价的影响，在75％以上，设计的优劣直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定着投入的人力、物力和则力的多少。据统计，技术经济合理的设计，可以降低工程造价5％～10％，甚至可达10％～20％。设计阶段的工作包括如下几点： （1）实行设计方案招标或方案竞选设计招标,有利竞争和设计方案的选择 设计招标有利于竞争和设计方案的选择，通过招标选择设计方案的范围扩大，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，设计招标还有利于控制项目建设投资，缩短设计周期，降低设计费，通过设计招标评定出技术先进，功能全面，结构合理，安全适用，满足建筑节能及环境要求，经济实用，造型美观的设计方案。 （2）推行限额设计 所谓限额设计，就是按照批准的设计任务书和投资估算来控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术和施工图设计的不合理变更，保证总投资额不被突破。限额设计可以促使设计单位改善管理，优化结构，提高设计水平，真正做到用最小的投入取得最大的产出。 将整个项目按设施部位或功能的不同，分为若干单元，设计人员根据限定的额度进行方案筛选与设计。这种限额设计能有效地控制整个工程的造价。操作步骤就是按照设计任务书批准的投资估算进行初步设计，按照初步设计概算造价限额进行施工图设计，按施工图预算造价对施工图设计的各个专业设计文件做出决策，把项目投资分解和工程量控制。 为使限额设计达到预期目的，应该做到参与设计人员必须是有经验、懂技术经济的设计师，其设计的成果必须是实用、先进，而且造价合理。技术人员缺乏经济观念，设计思想保守，是设计成果的经济性得不到充分体现的原因。 （3）价值工程的应用 价值工程是用来分析产品功能和成本的关系的，使之以较低的总成本，可靠的实现产品的必要功能，从而提高产品价值的技术经济分析方法。通过功能和价值的关系，将技术问题和经济问题紧密结合起来，是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品必要功能的一种管理方法。一般来说，提高产品价值的途径有5种：一是提高功能，降低成本，这是最理想的途径。二是功能不变，降低成本。三是成本不变，提高功能。四是功能略有下降，但成本大幅度降低。五是成本略有上长，但功能大幅度提高。运用价值工程原理，在科学分析的基础上对方案实行科学决策，选择技术上可行、经济上合理的没计方案。价值工程的主要特点是：从使用者的功能需求为出发点，对所研究对象进行功能分析，使设计工作做到功能与造价统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。 2.3 招投标阶段的造价控制是工程造价的优化配置 在招投标阶段的造价控制和管理，利于节约投资，提高经济效益。建设单位通常把工程量清单和控制价编审合并进行来缩短招标时

工程造价管理程序模板

工程造价管理程序

全过程造价管理实施细则

目录 一、工程款支付工作流程 二、变更洽商管理流程 1.现场签证管理流程 2.设计变更管理流程 3.工程指令发放管理流程 三、合同评审工作流程 四、变更洽商内部审核工作流程 五、变更洽商结算审核流程 六、施工单位采购材料设备技术审核工作流程 七、结算审核工作流程 八、认价单审核工作流程 九、公开招标和邀请招标工作流程 十、招标文件审核工作流程 十一、工程量清单/标底文件审核工作流程

工程款支付工作程序 ●目的: 为工程项目服务、平衡资金运用、控制工程款及供货款支出。 ●范围: 适用于所有总包工程、分包工程工程款支付及供货款支付。 ●职责: 1)监理公司: 对已完工程提供质量、数量、价格审核意见 及扣款建议, 对工程款( 货款) 支付申请审核确认。 2)工程部: 根据工程项目具体情况制定项目总体、单体进 度计划, 对工程进度进行监督控制, 制定付款计划、对 工程款( 货款) 支付申请审核确认。 3)合约造价部: 对工程款( 货款) 支付申请审核确认。 4)总承包商: 上报支付申请同时提供支付依据, 详见招标文 件专用条款。承包商按照监理表格填报月进度报表及进 度款申请表, 并附上本程序附录及附表。同时附上工程 量计算书。 ●支付程序: 1)承包商( 供货商) 提出工程款( 货款) 支付申请。每月25 日前上报本月完成工程量。 2)监理公司对已完工程提出质量、清单工程量、单价进 行详细审核, 并提交审核意见及扣款建议, 对工程款( 货

款) 支付申请审核。 3)工程部对已完工程提出质量、数量审核, 对工程款( 货 款) 支付申请审核确认。 4)合约造价部对工程款( 货款) 支付申请中计算过程、数 据运用进行审核确认。 5)业主内部会签确认后返监理签认, 履行支付手续。 ●流程图

浅析房地产企业运营管理

浅析房地产企业运营管理 摘要房地产企业运营管理体系，其好坏直接就会体现在企业的核心竞争力的高低。一个好的运营管理体系是企业健康、可持续发展的最有力保障，是所有房地产企业都务必得认真面对，全方位考虑的关键。本文就将对我国房地产项目开发运营管理的相关问题进行分析探讨。 关键词房地产;企业项目;运营管理 前言 在工程建设领域中，项目管理作为一种科学的管理方法已被广泛应用。不仅形成了项目管理体制和运行机制，而且建立了系统、完整的项目管理体系。同时，随着社会的不断发展和科学技术的不断进步，工程项目管理所涉及的范围仍在不断地扩大，新的管理理念仍在不断扩充。房地产项目运营管理作为一种管理模式，不断地被地产商广泛应用。 1 房地产项目开发流程 在房地产项目开发运营中，房地产项目规划设计管理是实现顾客价值、达到公司经营目标的关键环节，涉及项目规划、建筑方案设计、施工图设计、景观设计等方面的管理，全面优化、规范设计管理活动流程和操作规范，确保项目设计管理和设计过程在受控状态下进行，是项目开发过程中保证设计质量、进度，促进销售、控制成本的重要途径，其工作涉及整个房地产开发的全过程，使项目前期设计方案得以明确，在房地产工作中扮演起承转合的重要作用。规划设计管理是房地产企业负责人对房地产涉及的一切设计活动进行同意的部署，不仅要解决房地产设计问题，还要保持好设计相关部门之间的沟通联系，避免实际工作中出现矛盾。 房地產项目开发主要分为项目初期准备、规划设计、建设施工、竣工验收、经营使用五个部分。就从时间的分配上来说，初期准备和建设施工阶段所需的时间最长。初期准备主要是取得土地的使用权，并完成工程项目建设所需要的相关证明和手续。竣工验收主要是甲方和乙方就工程质量和工程成本进行验收和核算。经营使用主要是房地产企业销售或是使用建成的建筑物。每个部分都有着不同的工作要做，而且都是必不可少的[1]。 2 房地产企业项目管理的基本原则 2.1 符合相关的法律法规的要求 当前我国房地产行业的相关法律法规相比比较系统和完善，为了更好地建立房地产企业工程管理体系，促进该体系的健康发展，在建立的过程中要充分了解相关的法律法规、房地产专业的法规以及地方相关的政策方针，使得建立的体系

工程造价基础理论及相关法规

工程造价基础理论与相关法规 各章分值情况 ?第一章 7*1+3*2=13分 ?第二章 17*1+7*2=31分 ?第三章 15*1+4*2=23分 ?第四章 11*1+3*2=17分 ?第五章 5*1+3*2=11分 ?重点学习第二章决定你通过与否多项选择题一定不能多选 第一章简述 ?本章分为四节讲述了工程造价的基本内容也就是什么是工程造价，怎么控制工程造价以及控制工程造价需要采取什么方法，简单叙述了造价工程师的考试特点，工程造价咨询企业的设立及管理 第二章工程经济 ?本章分值比较多，考试通过与否完全取决于本章节讲述了资金的时间价值以及应用、投资方案经济效果评价不确定性分析价值工程寿命周期成本的概念 ?本章特点是生涩、难懂、不好学、老师也不好讲、你也不好学、最大的特点是考试比较好过。 第三章财务管理 ?本章讲述了项目资本金的来源及其性质以及成本的概念。简单的介绍了6个会计要素的定义以及有关税收的规定。 第四章工程项目管理 ?简单了叙述了项目的组成以及工程发包模式的特点和项目组织机构图的特征和流水施工和网络计划技术以及工程项目的风险。 第五章建设工程法律法规 ?本章介绍了民法建筑法招投标法合同法建筑法政府采购法价格法土地管理法城市房地产管理法标准化法保险法税法等几个和工程管理联系比较大的法律 ?学习的重点是民法合同法招投标法 第一章工程造价管理及其基本制度 ?第一节工程造价的基本内容 ?A 工程造价及其特征 ?a:含义一： ?b:含义二： ?B 工程造价相关概念 ?a：静态投资与动态投资 b:建设项目总投资与固定资产投资 c:建筑安装工程造价 ?含义一：从投资者(业主)的角度分析，工程造价是指建设一项工程预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用。建设工程造价就是建设工程项目固定资产的总投资。 ?含义二：从市场交易的角度分析，工程造价是指为建成一项工程，预计或实际在土地市场、设备市场、技术劳务市场以及工程承包发包市场等交易活动中所形成的建筑安装工程价格和建设工程总价格。承发包价格是工程造价中一种重要的、也是较为典型的价格交易形式，是在建筑市场通过招标投标，由需求主体(投资者)和供给主体(承包商)共同认可的价格。 ?(二)工程计价的特征 ?1.计价的单件性

关于工程造价管理方法的探讨

关于工程造价管理方法的探讨 摘要：工程造价管理是建设工程管理的重要环节，工程造价管理的目标就是利用科学的管理方法，合理地确定施工项目工程造价，有效地控制可能出现的造价风险，最终使工程项目盈利，到达预期的项目管理目标。 关键词：工程造价造价管理 abstract: project cost management is the important part of the construction project management, whose goal is by the scientific management methods to reasonably determine the project cost, effectively control the possible cost risk, and obtain benefits from the project, achieving the expected project management goals. key words: project cost; cost management 中图分类号：tu723.3文献标识码：a 文章编号：2095-2104（2012） 一、工程投标过程工程造价管理 在通常工程项目投标过程中，经济标是投标过程的最重要的工作，如何编制好经济标，成了投标过程中至关重要的工作，这项工作不但很大程度决定最后的投标结果，而且和中标后的施工管理有很大的关联，所以，这就要求我们在投标时就做好造价管理。 在具体的工作中，我们可以提出能够让招标人降低投资风险的合理化建议或对招标人有利的一些优惠条件等投标的技巧，使施工

房地产运营管理流程

房地产运营管理流程 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章：项目决策阶段 房地产项目可行性研究阶段 房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有： （1）项目概况； （2）开发项目用地的现场调查及动迁安置； （3）市场分析和建设规模的确定； （4）规划设计影响和环境保护； （5）资源供给及资本运作方案； （6）环境影响和环境保护； （7）项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究； （8）开发建设节点计划； （9）项目经济及社会效益分析； （10）结论及建议。 2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。 3、可行性研究的工作阶段 （1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果

机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。 （2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 （3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 （4）项目的评估和决策。 4、可行性研究步骤 可行性研究按5个步骤进行： （1）项目公司接受委托或集团公司董事会立项； （2）调查研究； （3）方案选择与优化； （4）财务评价和经济评价； （5）编制可行性研究报告。 5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。 第二章：前期准备阶段 一、获取土地使用权。 开发商获取土地使用权的主要方式 （1）通过行政划拨方式取得； （2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权； （3）转让取得； （4）出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）； （5）联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得； （6）通过司法裁决取得； （7）通过兼并、收购等股权重组方式取得。 二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》。 三、拆迁的主要内容包括： （1）房屋拆建，如危旧房改造； （2）城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、