某地产工程管理策划指导书范本

工程管理策划指导书

北京万科企业有限公司

XX项目经理部

目录

1、项目概况 (5)

1.1 序言 (5)

1.2 项目概况 (5)

1.3 项目规划 (5)

1.4 工程及工程管理重点和难点 (6)

2、项目部管理架构及主要岗位描述 (6)

2.1 部门主要工作内容 (6)

2.2 组织架构图 (7)

2.3 主要岗位职责 (7)

3、项目发展计划 (9)

4、项目总控制进度计划 (9)

4.1 项目施工管理流程 (9)

4.2 项目总控制计划 (9)

4.3 项目控制计划关键节点 (9)

5、施工单位和监理公司组织方案 (10)

5.1 总承包商组织方案 (10)

5.2 监理公司组织方案 (10)

5.3 甲方直接分包工程组织方案 (10)

6、材料设备供应方案 (11)

7、项目进度计划保证措施 (13)

7.1 项目进度计划关键节点 (13)

7.2 甲方进度计划编制 (13)

7.3 总包施工进度计划审核 (13)

7.4 施工过程中施工进度计划审核 (14)

7.5 总包施工协调管理 (14)

7.6 奖惩机制 (14)

7.7 甲分包施工进度计划控制 (14)

7.8 甲方计划内部协调 (15)

7.10 现场交通情况 (15)

7.11 民扰情况 (15)

7.12 外协工作 (16)

8、项目质量保证措施 (16)

8.1 图纸审查制度 (16)

8.2 施工单位质量保证体系 (16)

8.3 监理公司职责 (16)

8.4 设备材料进场验收制度 (16)

8.5 样板制度 (17)

8.6XX项目质量管理要点 (17)

8.7技术方案先行制度 (18)

8.8质量通病处理 (18)

8.9日常质量管理 (19)

8.10设计协调问题 (19)

8.11质量事故处理 (19)

8.12外线施工设计和管理 (19)

8.13入住前质量检查和维修 (19)

9、项目成本控制措施 (20)

9.1 项目成本控制目标 (20)

9.2 项目成本控制措施 (21)

10、安全文明施工管理 (22)

10.1施工现场CI标识系统 (22)

10.2施工过程管理 (24)

11成品保护措施 (25)

12信息协调管理 (25)

12.1项目印章管理 (25)

12.2邮件管理 (25)

12.3文件管理 (26)

12.4会议制度 (28)

13.1实施方案阶段 (28)

13.2施工图设计阶段 (29)

13.3施工阶段 (30)

附图：万科XX项目总平面图

附件：一、XX项目发展计划

二、XX项目一期工程总控制计划

1.1 序言

投资方：北京万科企业有限公司

发展商：北京海开万科房地产开发有限责任公司

规划设计和总图设计：北京市建筑设计研究院

单体设计：华特建筑设计顾问公司

美国GBBN设计公司

总承包商：

监理公司：

1.2 项目概况

万科XX项目位于北京市海淀区，小区用地面积98814m2，总建筑面积146561m2。

住宅部分由1#至26#住宅楼组成，建筑面积为138759m2，地上4至5层为住宅，建筑面积为106898m2；地下一层为车库（1#、2#楼地下一层为人防兼地下车库），建筑面积为31861m2。

配套公建部分包括商业街、会所、幼儿园、住宅底商及配套设备用房等，建筑面积7802m2，商业街、幼儿园地上2、3层，无地下室；会所地上2层，地下1层。

住宅楼结构形式为钢筋混凝土框支抗震墙，基础为墙下或柱下筏板基础。

商业街、会所、幼儿园结构形式为钢筋混凝土框架结构，商业街、幼儿园基础为钢筋混凝土扩展基础；会所为墙下或柱下筏板基础。

1.3 项目规划

万科XX项目分两期开发，一期工程包括1#~18#住宅楼，商业街、会所等；二期工程包括19#~26#住宅楼及幼儿园等。

一期工程开工时间为年3月15日，竣工备案时间为年12月30日，入住时间为年6月30日。二期工程开工时间暂定为年8月份，年年底±0.000以下结构完工。

一期销售卖场和样板间，于年3月15日开工，年8月31日竣工，年9月1日开盘销售。

1.4 工程及工程管理重点和难点

根据万科XX项目设计要点、项目发展计划和施工实践经验，列出以下工程及工程管理的重点和难点：

商业街、幼儿园基础垫层换填施工；

住宅楼钢筋混凝土框支抗震墙转换层结构施工；

销售卖场工程工期紧，施工技术及项目管理保障措施；

一期工程市政工程与主体工程交叉作业，施工技术及施工管理保障措施。

2.1 部门主要工作内容

负责从可行性研究开始，直到工程竣工的全过程管理。主要是项目实施过程中的进度控制、质量控制、成本控制及相关的合同管理、信息管理，并协调公司内各相关部门和政府各职能部门。

(1)项目立项阶段的建设工期和实施进度的执行。

(2)监理公司及各施工承包商的考察。

(3)施工许可证的办理。

(4)项目组织管理机构和规章制度的健全，各专业技术培训计划的制定。

(5)建设项目征地、拆迁和施工场地“三通一平”的落实。

(6)项目施工组织设计的审定。

(7)图纸会审和技术交底的组织。

(8)材料设备招标计划的提供及材料设备进场日期的确定。

(9)施工现场勘探及测量放线的组织实施。

(10)现场施工安全及环保措施的检查落实。

(11)施工进度计划的审核及检查。

(12)按各承包合同规定的进度要求及质量要求，对各项工程款项审批及支

付。

(13)施工过程中的质量预测和动态控制。

(14)工程竣工的验收作组织及各项手续的办理。

(15)项目实施过程中的相关信息及资料管理。

2.2 组织架构图

项目部组织架构安排如上图，并根据工程进展需要和公司要求，做出适当的调整。

2.3 主要岗位职责

2.3.1 项目总经理

2.3.1.1万科XX项目施工阶段现场总代表。

2.3.1.2对项目施工过程的进度、质量、安全文明、成本负责。

2.3.1.3协调项目内部和外部关系。

2.3.1.4按公司项目发展计划完成项目建设。

2.3.2 项目总经理助理

2.3.2.1协助项目总经理进行项目管理。

2.3.2.2负责项目内部管理工作。

2.3.3 标段负责人

2.3.3.1各自标段内主体工程、市政工程、景观工程的施工管理负责人，对

施工进度、质量、安全文明、成本负责。

2.3.3.2协调本标段监理公司、设计院、总承包商、分包商的工作。

2.3.3.3协调本标段各专业之间的工作。

2.3.3.4标段一负责人保证销售卖场按时保质竣工。

2.3.3.5负责组织本标段的竣工验收工作

2.3.4 专业工程师

2.3.4.1做好本专业工程项目管理工作，对负责专业工程的施工进度、质量、

安全文明和成本负责。

2.3.4.2负责组织本专业的验收工作。

2.3.4.3现场设计变更、签证工作。

2.3.4.4配合成本工程师做好签证、结算的工程量确认工作。

2.3.4.3协调本专业与其他专业的工作。

2.3.5成本工程师

2.3.5.1联合专业工程师做好职责范围内的招投标工作。

2.3.5.2日常工作中设计变更、现场签证等与成本有关的工作

2.3.5.2负责竣工结算。

2.3.6 资料管理员

2.2.7.1 负责项目部各种档案资料的收集、分类、整理、归档工作。

2.2.7.3 按文件处理程序负责接收、登记、发放各部往来文等。

2.3.7 行政管理员

2.3.7.1 负责项目部对内对外日常行政工作。

2.3.7.3 负责固定资产管理的管理工作。

2.3.7.4负责现场保安和安全消防工作。

详见附件一《XX项目发展计划》。

项目总控制计划是在公司《项目发展计划》的基础上，根据项目目前进展情况、项目设计特点、现场地质情况，并综合考虑施工现场场区地形、大小，现场周边交通、市政环境的影响，编制形成的。

XX项目总控制计划主要考虑一期工程从现场拆迁到业主入住的整个流程，二期工程将根据一期工程销售状况灵活安排，拟年底完成±0.000以下结构施工。

4.1 项目施工管理流程

XX项目工程包括基坑工程、地基处理工程、基础结构工程、主体结构工程、屋面工程、防水工程、初装修工程、外装修工程、暖卫工程、强电工程、弱电工程、人防工程、小市政工程、园林景观工程，以及商业街、会所、销售卖场公共部位的精装修工程等。

项目施工管理总流程：

项目开工——基坑开挖——（地基处理）——基础工程——地下室结构——±0.000以上结构施工——水、暖、电系统安装——屋面工程、初装修、外装修工程——设备安装——精装修——小市政工程——园林景观——竣工备案——入住

4.2 项目总控制计划

见附件二《XX项目一期工程总控制计划》。

根据公司总体计划，万科XX项目分两期开发，一期工程包括1#~18#住宅楼，商业街、会所等；二期工程包括19#~26#住宅楼及幼儿园等。

5.1 总承包商组织方案

一期工程分为两个标段，分别由两家总承包商负责施工，标段一包括1#~10#住宅楼，商业街、会所等，标段二包括11#~18#住宅楼；二期工程计划由标段二总承包商负责施工。

总承包商采用工程量清单招标方式确定。

5.2 监理公司组织方案

XX项目由一家监理公司总负责。

5.3 甲方直接分包工程组织方案

XX项目中，甲方直接分包的工程包括：

（1）铝合金门窗

（2）入户门、车库门、单元门

（3）直饮水系统

（4）污水处理设备

（5）燃气壁挂炉

（6）电暖气

（7）户式中央空调

（8）车库消防系统

（9）消防水箱

（10）有线电视和卫星接收系统

（11）宽带网络

（12）安防工程

（13）中压调压站

（14）市政工程

详见下表，《XX项目材料设备采购计划》。

7.1 项目进度计划关键节点

XX项目一期工程关键节点如下：

7.2 甲方进度计划编制

考虑到本工程会所和商业街需要在年8月31日前竣工，包括中心园林景观，1#~18#楼需要在年12月30日前竣工备案，工期非常紧张。在编制《项目总控制计划》时，按地下外墙防水、土方回填施工与结构施工平行作业考虑（采取必要的技术措施和安全保护措施），可以节省工期1个月左右。

另外，商业街地基处理方式，原设计采用2：8灰土换填，为加快施工进度，保证工程质量，建议采用级配砂石换填。

开工前，项目经理部联合工程管理部根据《项目总控制计划》，以及甲分包、甲供货、甲指定、甲限价等供应方案，编制切实可行的甲分包商组织方案和材料设备采购计划，着重描述考察时间、二次设计时间、招投标时间和进场时间等各阶段控制节点。

7.3 总包施工进度计划审核

施工合同签订后，项目开工前，总承包商根据施工合同要求编制《施工组织设计》和《项目总施工进度计划》，上报监理公司。

监理公司审核总承包商《项目总施工进度计划》的合理性和可行性，与以及《施工组织设计》中有关施工进度计划的技术保证措施和项目管理保证措施的有效性。审核通过后，则转送项目经理部审核。

项目经理部着重审核总承包商《项目总施工进度计划》与《公司《项目发展计划》和项目经理部《项目总控制计划》的各关键工期节点的符合性。

对其中的不符合项，督促总包单位进行整改；审批通过后的《项目总施工进度计划》将作为总包合同的一部分。总承包商按批准的《项目总施工进度计划》组织施工，监理公司按此计划进行监督。

7.4 施工过程中施工进度计划审核

施工总承包商按照《项目总施工进度计划》编制施工月度计划，并细化至周计划、以至于日计划，监理公司予以审核各细部计划与《项目总施工进度计划》的符合性和合理性。

7.5 总包施工协调管理

对于甲分包和甲供货，总承包商按合约规定收取总包管理费，将其纳入总包管理范围之内。总包在编制《项目总施工进度计划》时，应充分考虑甲分包和甲供货的影响，将其编制在内。

施工过程中，总包应按时组织甲分包和甲供货的进场，为其提供必要的作业条件和作业环境。

项目经理部负责协调和监督总包和甲分包的关系。

本工程钢筋为甲供，总承包商提前20天报钢筋工程量，一次报量考虑两层施工需要，项目经理部负责审核上报工程量，报工程管理部进行采购。

7.6 奖惩机制

除了一般的奖惩制度外，根据本工程的特点，在合同中，增加以下关键节点奖惩机制：（1）销售卖场±0.000以下结构完工；（2）销售卖场初装修和水暖电完工；（3）1#~18#住宅楼结构封顶。

7.7 甲分包施工进度计划控制

各分包商在进场前，项目经理部对其施工周期要求进行交底，各分包商按照要求编制《施工进度计划》，并上交《施工组织设计》，项目经理部联合监理公司审核《施工组织设计》中机械设备配置、人力资源配置、材料供应计划能否满足施工进度要求，提出整改意见，反馈给各分包商，各分包商修正后重新报审。

7.8 甲方计划内部协调

项目经理部负责与工程管理部、设计部、销售部沟通，在充分考虑招投标计划、设计计划、营销计划的基础上，编制各分部分项、材料、样板计划，如《阶段性施工进度计划》、《月施工进度计划》、《项目材料限价计划》、《图纸交付计划》、《分包商进厂计划》、《样品确认计划》等。

当施工计划、招投标计划、设计计划、营销计划中某一项发生变化是，应由工程管理部组织召开《工程协调会》，在不影响公司《项目发展计划》关键目标的前提下，协调调整各有关计划；对影响公司《项目发展计划》关键目标的，应上报公司总经理层。

项目经理部负责将调整后的《项目总控制计划》下发至监理公司和总承包商，总承包商相应调整施工计划，重新报监理公司和项目经理部审核。

7.9 总包计划控制

总承包商按照《项目总施工进度计划》和各细部施工计划，组织施工。

每周监理例会，项目经理部和监理公司负责审核上周工程完成情况，与上周施工计划作对比，对工期滞后情况，监理公司协助总承包商查明原因，制定切实可行的赶工措施方案，以满足月度施工计划，该方案报项目经理部存档。

每月总承包商提交《工程月报》，项目经理部和监理公司负责审核上月工程完成情况，与上月施工计划作对比，对工期滞后情况，监理公司协助总包查明原因，制定切实可行的赶工措施方案，赶工效果应体现在下月施工进度计划中，以满足《项目总施工进度计划》，该方案报项目经理部存档。

7.10 现场交通情况

XX项目东侧交通要道圆明园西路、现场北侧肖家河北街、肖家河路、肖家河中街都可能进行市政施工，为减轻对工程施工产生的影响，进入现场考虑两条道路，一条是走圆明园西路、肖家河北街；一条是走京密引水渠、肖家河西路、肖家河中街。施工过程中根据市政施工情况灵活选择交通道路。

7.11 民扰情况

总包作业时间和施工噪音按照北京市安全文明有关规定执行，减少扰民现象。项目经理部负责与周边乡政府和派出所的联系和沟通，借助社会力量解决民扰现象，减少影响。

7.12 外协工作

项目经理部、工程管理部、项目拓展部负责与质量监督站、煤气公司、电力局、自来水公司等政府、行业部门的沟通，提前联络，各项配合工作按时完成，从而保证《项目总控制计划》的顺利实现。

8.1 图纸审查制度

施工图出图后，由工程管理部组织，项目经理部、设计部等参加，对施工图纸进行详细的审查，重点检查其与设计指导书、设计任务书的符合性，施工做法的合理性，对图纸上出现的问题，形成审查文件，转设计院修改后重新出图。

开工前，由项目经理部组织，总承包商、设计院、监理公司参加，进行设计交底和图纸会审，并形成图纸会审纪要。

8.2 施工单位质量保证体系

总承包商在开工前，根据XX项目工程特点和合同规定的质量目标，编制《XX项目质量计划》，并上报项目经理部和监理公司。项目经理部协助监理公司审查其质量保证体系、质量保证措施、主要工程施工方案选择的合理性和有效性，并将意见以书面形式反馈给总承包商进行修改。

8.3 监理公司职责

监理公司受万科公司的委托，对XX项目质量进行全过程、全方面的管理。由于一期工程两个标段由一家监理公司负责监理，二期工程明年还要开工，监理公司人力资源配置时应考虑按工程进度需要进行调整，各专业要配备足够的监理工程师。

监理公司负责组织召开周监理例会和重要工程技术协调会，按时上报《监理月报》，按《监理规划》和《监理实施细则》进行工程管理。

项目经理部对监理公司的工作进行监管和帮助。

对监理公司的具体要求，在《监理合同》中明确说明。

8.4 设备材料进场验收制度

对于工程中甲供材料，甲指材料，施工前，工程管理部、设计部、项目经理部必须进行实地考察，考察其规格、型号、施工工艺、节点处理、成品保护方式，并由相关部门进行封样。

不论是甲供材料设备、还是承包商供应的材料设备，进场时，都由总包按照国家规范、合同要求和样板进行检验，影响结构和使用功能的，还要按照要求进行见证取样试验。

未经检验合格，任何材料不得使用在工程上。

对检验不合格者，应将该设备材料做上标志，进行隔离，并尽快作退场处理。

8.5 样板制度

样板引路是工程质量管理的重要手段，在本工程中，任何一分项工程，尤其是防水层、保温层、钢结构施工、转换层施工、铝合金门窗，都要由承包商先做样板（样板间、样板工艺等），然后报监理公司和项目经理部进行验收，验收通过后，方可进行大面积施工。

对于新材料，新设备、新工艺等，也要先做样板，报监理公司、项目管理部、工程管理部、设计部，通过试验和鉴定后，才可应用的工程上。

8.6XX项目质量管理要点

分析XX项目的设计特点，结合工程管理要求，拟将以下工程部位作为本工程的管理要点，施工中应加强管理：

（1）一期工程商业街、二期工程幼儿园地基处理（原设计采用2：8灰土换填，建议采用级配砂石换填）；

（2）1#~26#楼转换层结构施工；

（3）外墙外保温体系施工；

（4）铝合金门窗安装；

（5）单元门、入户门安装；

（6）外墙干挂石材施工；

（7）地下室、屋面防水卷材施工；

（8）厨房、卫生间防水涂膜施工；

（9）会所和商业街精装修；

（10）户式中央空调；

（11）水暖电管线预留预埋；

（12）配电箱、配电柜安装；

8.7技术方案先行制度

总承包商和各分包商在施工前，应编制各分项工程施工技术方案，并报监理公司和项目经理部审批，审批通过后，才能进行施工。

未报施工方案的，一律不得施工。

XX项目中拟审批的施工方案包括：

（1）施工组织设计

（2）测量方案

（3）雨季施工方案

（4）冬季施工方案

（5）基坑支护施工方案

（6）地基钎探方案

（7）地基处理方案

（8）地下防水施工方案

（9）转换层结构施工方案

（10）混凝土施工方案

（11）钢筋施工方案

（12）模板施工方案

（13）砌筑施工方案

（14）脚手架施工方案

（15）屋面工程施工方案

（16）装修施工组织设计

（17）成品保护施工方案

（18）外墙外保温施工方案

（19）设备专业施工组织设计

8.8质量通病处理

针对北京地区经常出现、易引起业主投诉的墙面开裂、厨厕间漏水、出顶间外墙墙面开裂，以及在青青家园、万科星园暴露出的防水设计不合理、空调洞倒水、门窗质量问题、、结构施工洞和施工缝留设不合理、以及在施工中暴露出的管理问题，由工程管理部组织，项目部、设计部、设计院、监理公司、承包商参加，召开专门的技术讨论会，制定有效的措施，有条件的可以作样板，以提高工程质量。

8.9日常质量管理

项目经理部协助监理公司，对承包商的日常施工进行管理，严格施工工艺和工作流程，对重要的部位和工艺进行旁站。

每周监理例会，总承包商负责将上周的工程质量实施情况作总结汇报，就工程中出现的质量问题，监理公司协助总承包商分析原因，制定纠正措施和预防措施，杜绝在后续工程在类似问题重复出现。

8.10设计协调问题

对于在设计中（包括铝合金门窗二次设计、精装修、专业设计）应注意的问题，工程管理部、项目经理部配合设计部，以设计指导书的形式向有关设计单位提出要求，明确设计要求和节点做法，确保设计图纸的深度和质量。

8.11质量事故处理

对严重的质量事故，由总承包商提出技术处理方案，并经监理公司和项目经理部认可后，进行处理。对经处理的部位，应重新检查验收。

对于一般的质量事故，由总承包商按技术处理方案处理后，重新检查验收。

8.12外线施工设计和管理

根据万科星园和青青家园的经验和教训，XX项目在做单体设计的同时，由北京市建设设计研究院负责进行总图设计，从源头上堵住了外线施工混乱现象的产生。

XX项目施工过程中，合理安排建筑主体施工和外线施工的施工工序、现场布置，将双方的交叉作业影响的矛盾降低到最低点，保证总体工程进度和质量。

外线施工要跨雨季，要编制相应的雨季施工方案，减少雨季施工的影响。

园林景观设计时，考虑北京地区气候条件和施工季节的影响，合理选择树种，保证树木一次成活率。

8.13入住前质量检查和维修

根据完工后内部检查的流程和方法，项目经理部、工程管理部、设计部、物业公司一起，对主体空间尺寸、观感质量、门窗质量等进行详尽的检查，并对厨房和卫生间做渗水试验，对发现的问题及时要求总承包商进行维修，确保业主入住交接的顺利进行。

9.1 项目成本控制目标

9.2 项目成本控制措施

9.2.1招投标及项目采购方式

XX项目招投标采用工程量清单方式。相对于以前采用的费率招标方式而言，采用工程量清单方式对成分人员的个人水平的依赖性降低，能及时发现设计不合理之处，减少变更发生，从而降低工程总成本。

对于内外墙涂料、插座面板等，采用集团集中采购方式，可有效的降低产品采购成本，降低工程造价。

对于甲分包、甲供设备材料，采用网上公开招标采购，实行“货比三家、择优选用”，采用合理低价中标的原则，降低工程成本。

房地产公司项目管理计划书

房地产公司项目管理计划书

目录 1、第一部分总则……………………………………………1～3 2、第二部分项目管理部组织机构……………………………3～10 3、第三部分项目管理主要任务及计划措施…………………10～17 4、第四部分项目管理工作制度………………………………17～18 5、第五部分项目工程管理部的工作要求……………………18～19

第一部分总则 一、项目工程管理的工作围：从施工阶段开始至项目完成进行全过程工程管理工作。 三、项目工程管理主要通过组织与管理、施工成本控制、进度控制、质量控制、职业健康安全与环境管理、合同与合同管理、信息管理来控制工程项目的各个组成部分，按照计划、执行、检查、处理的循环工作方法，不断持续改进的工作过程来实现每一项工作，从而达到实现总目标。 四、项目工程管理的依据： 1、建设工程相关的法律、法规及项目审批文件； 2、与建设工程项目有关的标准。设计文件和技术资料； 3、与建设项目相关的合同文件。 五、项目工程管理的目标： （一）总目标：按照总公司要求：做好现场各施工单位的协调工作，保证施工正常有序进行；做好施工质量、进度、成本控制、安全与环境管理，确保工程质量、进度、成本控制、安全与环境管理在总公司要求的目标完成。 （二）目标分解 1、工期目标 控制在施工合同工期，力争提前竣工。 2、质量目标

确保工程整体质量达到国家验收规要求的合格标准，其中； 建筑安装单项工程和单位工程合格率100%； 分部工程一次验收合格率100%； 关键工序合格率100%； 工程竣工资料有效、规、完整； 不发生重大质量事故，使工程总体一次投运成功。 3、成本控制 工程成本控制在决公司批准的费用计划之。 4、安全控制 不发生重大人身伤亡事故； 不发生重大设备、火灾及环境污染事故和重大垮（坍）塌事故，努力实现“事故零目标”。 5、文明施工 文明施工符合市现场文明施工的管理要求。 第二部分项目工程管理部组织机构 一、管理模式 项目工程部实行项目工程经理负责制； 二、项目管理部人员 项目工程部经理： 现场项目工程部成员：

万科地产工程管理施工组织设计方案

万科城市花园 工程管理组织设计方案 第一版 大连万科房地产开发有限公司 城市花园项目管理部

目录 1、项目概况 (3) 1.1项目简介 (3) 1.2 主要合作单位 (4) 2．项目部门建设管理 (5) 2.1项目管理部主要职责 (5) 2.2项目管理部管理架构 (6) 2.3项目管理部主要岗位职责 (6) 3、项目前期协调与管理 (12) 3.1设计部协调 (12) 3.2营销协调 (13) 3.3项目发展协调 (13) 3.4成本协调 (13) 4、项目计划管理 (13) 4.1 标段的划分及基本要求 (13) 4.2 总包的平面分区及进场顺序 (14) 4.3 施工场地临设布置 (14) 4.4总体进度计划 (14) 4.5工程进度计划 (15) 4.6材料设备采购计划 (15) 4.7项目里程碑进度控制计划 (15) 4.8模拟工程计划 (15) 4.9 工程计划的修改 (15) 4.10 销售配合 (16) 5、项目采购管理 (16) 5.1总包采购 (16) 5.2监理单位采购 (17) 5.3专业分包单位采购 (18) 5.4材料、设备采购 (19) 5.5 分包与甲供、限价材料清单 (20) 5.6集团禁用材料清单 (22) 6、供方管理 (22) 6.1监理管理 (22) 6.2总包管理 (25) 6.3专业分包单位及材料设备供应商（下称供方）管理 (27) 7、项目质量管理 (29) 7.1质量规划 (29) 7.2质量保证 (29) 7.3质量控制 (30) 8、项目现场成本管理 (32) 8.1设计阶段 (32) 8.2招标阶段 (32) 8.3图纸会审阶段 (33) 8.4工程实施阶段 (33) 9、项目风险管理 (34)

万科地产项目策划书

万科地产 ——项目全程策划流程 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2，市场分析： （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析

5，消费者分析： （1）购买者地域分布； （2）购买者动机 （3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式） （4）购买时机、季节性 （5）购买反应（价格、规划、地点等） （6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研 1，地块状况： （1）位置 （2）面积 （3）地形 （4）地貌 （5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）

5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析 （1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 （2）房地产的政策法规 （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率 （2）资金投入 （3）边际成本利润 6，投入产出分析

房产策划书范文3篇(完整版)

房产策划书范文3篇 房产策划书范文3篇 房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。下面是房产策划书范文，欢迎参阅。 房产策划书范文1 一、活动目的： 通过辞旧岁.送爱心主题公益活动，把新老业主邀约到九座花园，维系客户感情，讲解项目最新动态，争取老业主转介;邀约陌电新客户，了解项目，促成意向成交。 二、活动内容： 置业顾问通知前期老业主和陌电客户，于规定时间来九座花园参加太白印象组织的辞旧岁.送爱心公益活动。在分类客户送来的爱心物品后，送客户新年小礼包。 带老业主参观产品室，将项目最新动态;对陌电客户进行产品。 拍照留影，评选最佳笑容做太白印象的爱心形象大使。 三、活动时间及地点： 2xx年12月30号下午2点----20xx年1月3号地点： xxx 四、邀约客户： 为了确保最大数量的客户到达现场，邀约分两次进行;第一次邀约时间为： 20xx年12月28日星期五，短信提前通知所有已成交客户和陌电客户活动时间及地点。第二次邀约时间为201X年12

月30日星期日，电话邀约客户下午2点参加。 ◇老业主邀约说辞： XXX先生女士，我是你的置业顾问小X，昨天给你发的信息你收到了吧?咱们小区与西安爱心联盟组织的辞旧岁.送爱心活动安排在今天下午2点，家里一些闲置的衣物，咱们集中起来，一是献出我们的爱心，二来也可以为咱们节省打理时间，届时咱们还要评选一个太白印象的爱心大使，还有新年礼品相送，你看你下午几点能到? ◇陌电客户邀约说辞： XXX先生女士，我是太白印象的置业顾问小X，昨天给你发的信息收到了吧?是这样的，我们和西安爱心联盟组织的捐献旧衣物献爱心活动，今天下午两点举行，诚邀你参加，你肯定是一个有爱心的人，我和您预约一下下午的时间。 五、活动流程晚会在xxxx大礼堂举行。 2) 晚会12月31日晚上8： 00准时举行。 3) 舞台布置由策划组进行指挥。由后勤组协助。在12月3日下午3： 00前完成舞台布置。 4) 后台的的布置按表演组的要求由策划组指挥进行. 5) 器材组要求在12月31日下午5： 00完成器材的安装与调校工作。 二)、晚会节目安排 1) 已经入选的节目于12月29号下午2： 00到罗马广场进行彩排。

万科工程管理策划方案

一、项目特点概述 1.1 工程项目特点 1.1.1 本工程项目所处位置周边环境复杂，市政配套滞后，市政道路、管网未形成，特别是给水和排水无市政接驳点，对工程施工及后续工作影响大，需持续关注。 1.1.2 根据本小区楼宇规划设计，小区永久路沿建筑物外围用地红线走向成环形布设，由于受部分楼宇地下室施工影响，小区永久路必须分阶段施工，施工通道结合第一次开盘时间和地下室施完成时间采用临时路和永久路结合搭接使用。 1.1.3 施工可用场地小，开盘区大，样板房多，工期紧，对各项工作的有序进行和能按时完成各节点目标是严峻的考验。 1.1.4 产品定位高，对工程各项质量指标要求高，对合作方（监理，总承包单位等合作方）的管理水平和能力要求高。 1.1.5 工程基础及开盘区正处于雨季阶段，雨季对工期的影响大，如何在确保施工质量的情况下完成展示、开盘销售进度节点目标尤为关键。 1.1.6 工程采用预制梯板，对塔吊选型、平面位置、吊装以及相应支撑体系要求较高，另外预制构件与现浇梁、墙的接触面处理和预制构件的成品保护是本工程施工管理的重点。 1.1.7 工程竣工后进行加楼板改造工作，改造工作工期紧，垂直运输难度大，对已竣工工程成品保护要求高。 1.1.8 本工程的施工蓝图是根据地下室和主体施工进度分为两次下发，极有可能出现边施工边出图局面，如何规避图纸风险，减少返工，需要甲方、监理、

设计和施工单位充分发挥协作的管理特点，争取实现进度目标，质量目标和成本目标。 1.1.9 本项目实行大总包管理模式，对分包的质量、安全、进度和合同建立相应的管理体系及制度，有利于提高项目整体管理水平及目标的得以实现。 1.2 项目管理目标 1.2.1 质量目标：达到国家现行施工验收规范合格标准和进入万科深圳区域评估及实测实量评估前五名。 1.2.2 安全文明施工目标：杜绝死亡、重伤事故和职业病的发生；杜绝火灾、爆炸和重大机械事故的发生；轻伤事故发生率控制在千分之三以内，确保获得“深圳市安全文明施工双优工地”。 1.2.3 进度目标：按照本项目运营计划完成开盘、销售、竣工和入伙节点目标。 1.2.4 成本目标：通过合理筹划，科学组织，资源均衡等措施实现本项目成本控制目标。 二、总平面管理策划 2.1 总包单位标段分区划分及生活区设置 2.1.1 本工程按照楼宇的结构特点、面积、分布以及开盘展示的时间、范围等因素分为两个标段，由两家总承包单位施工。 2.1.2 首次开盘展示区位于一标段范围内，一标段的总包单位选择在深圳万科项目合作过的单位承建，由于其对万科的项目进展、开盘、销售等节点目标有比较深刻的了解，可以减少进度等各种节点控制风险，二标段由符合招标要求的其它总包单位承建。

房地产项目开发策划书(完整版).

房地产开发与经营课程设计 目录 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 （二）区域产品特征分析 （三）新政对区域的影响 三、产品定位 （一）项目SWOT分析 （二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位 （五）产品设计定位及建议 （六）价格定位 四、销售推广建议 （一）销售推广建议 （二）案名及平面表现 （三）营销推广建议

五、案例评述 武汉房地产市场项目开发策划书 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下， GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。 武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累 计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将 促进房地产市场更加活跃。 （二）产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。 虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。 由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政 策可能性更大。 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之之感；小区背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听等学府的教育。 楼盘区位图 小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加大，供求比平衡，

房地产公司项目管理方案

房地产开发公司项目管理方案 一、需要明确以下问题： 1、目前销售状况及销售策略、董事会要求达到的目标，制定销售方案。（重点） 2、工程进度现状、目前90%楼座单体已完工，剩余少量单体楼座未开工及庭院景观、道路、绿化、及构筑物等，董事会要求达到的目标。制定合理的进度计划。 3、公司财务现状，应收应付情况说明。 4、制定项目全部完成移交目标及时间表。 6、董事会对项目预期盈利目标。 二、董事会主要职权 1、决定公司的总体发展战略； 2、制定决定公司的年度战略规划及预算方案；审议批准年度战略规划、决定公司组织机构设置； 3、审议批准公司财务管理制度； 4、确定决定高管人员薪酬与考核方案，审议批准公司人力资源管理制度； 5、审议批准涉及金额500万元以上的支付及项目投资； 6、聘任与解聘总经理； 7、确定集团融资方案，审议批准融资计划； 8、对公司的经营状况进行定期与不定期的审计与监督；

9、对公司的经营成果进行考核，并根据考核结果确定对总经理班子的奖惩与分配。 三、总经理岗位职责（各种各类管理制度略） 1.根据董事会总体发展规划，负责制定公司规划和年度、季度、月 度房地产开发计划和利润目标，并组织实施保证各项计划和利润目标的实现。 2.负责建立和健全公司管理机构、规章制度、岗位职责、激励机制、 工作流程，协调公司各职能部门的工作，负责对各部门负责人的工作考核，保证公司管理科学、合理、快捷、有效。 3.严格按照程序审核公司各项财务收支，全面掌握、控制公司财务 状况，统筹安排，开源节流，控制计划开支，降低公司运营成本和项目开发成本。 4.全面负责房地产项目可行性分析论证、风险评估、政府报批、招 投标、施工管理、成本控制、竣工验收及营销等工作。 5.组织安排与政府部门、合作单位及客户等各方面关系的公关工作， 维护与提升公司形象和声誉。 6.致力于培育公司核心竞争力，建设保证公司永续经营的企业文化， 树立企业核心价值理念。 7.对开发项目的设计、工程、成本、营销负直接领导责任，负责各 部门的日常管理工作。 8.负责房地产项目规划、设计工作、开发方案，组织有关部门、专 家审核规划设计等方案。

房地产工程部管理规定及措施

房地产工程部管理规定 及措施 Document number【980KGB-6898YT-769T8CB-246UT-18GG08】

工程部管理制度及措施 一、工程部的组织机构设置 （一）工程部组织机构的设置原则： 1、精干高效的原则 2、灵活弹性的原则 （二）工程部组织机构设置 1、工程部的编制 根据公司的总体要求和工程部目前的工作任务量，工程部的编制为４人。随着工程任务量的增加和其他工程项目的开展，工程部的编制会进行调整。根据开展项目的情况每个项目增加4人。 2、工程部的岗位设置 工程部设置工程部经理1个，项目管理负责人１个；土建装修工程、预算员、资料管理员岗位１个；水、电、暖工程岗位各１个。 以后每增加一个项目相应增加四个岗位：项目管理负责人一个，各专业管理人员各一个。 项目竣工移交后工程部项目管理岗位随之撤消，根据工程部实际情况和项目人员的表现情况进行工程部岗位重新调整安排。 二、工程部部门及岗位职责

（一）工程部部门职责： 1、配合企划部、前期部、销售部等部门进行项目前期运作。 2、工程部全面负责工程开工后的准备及审查工作。 3、负责工程项目和监理单位招投标工作。 4、协调承包商、监理、设计及相关单位之间的关系。 5、负责对承包商、监理、设计单位的管理工作。 6、负责工程施工过程中质量、进度、现场及投资的控制管理。 7、负责工程竣工验收及移交工作。 8、对工程管理过程中的文件、资料进行管理。 （二）工程部经理岗位职责： 1、负责工程部的日常管理工作。 2、配合前期部、策划部、销售部等部门进行项目前期运作，提出合理化建议。 3、负责组织工程的招投标工作。 （1）对承包商、监理单位进行考察、评价。 （2）组织编制招投标文件，选择投标单位或进行邀标。 （3）组织投标单位进行现场踏勘和答疑。

万科工程管理项目策划书

万科 工程管理策划书 一、编制依据 二、工程概况 2.1位置及环境 1.1 工程地理位置 本项目位于市环核心，地处九龙坡区商业副中心九龙园区片区，距离九龙坡区家坪商圈道路距离2.1公里。项目地块周边路网完善，可快速通达各区和商圈，距离最近的家坪商圈仅2.1公里。盘龙片区有轻轨通过，能快捷通向渝中区和大渡口区。周边公交线路较多，是主城区交通便捷的区域之一。项目所在片区位于家坪商圈和巴国城商业区中点，距两个商业中心均2公里左右，生活购物便捷，龙湖未来还将在盘龙片区打造商业综合体。片区中小学齐备，医疗资源丰富而且集中，居家配套齐全，是九龙坡区除家坪外的居住、商业副中心。

附图盘龙项目2#地块工程地理位置示意图 2.3原有地貌、市政配套情况 2号地块为不规则多边形，北侧临正在建设的北区云步运动公园。公园和地块边界高差约20米。地块西侧为待扩建的蟠龙小学，南侧为规划的市政道路，东侧三峡油漆厂二期待出让土地（一期为保利2012年6月19日获取）。地块已全部拆迁补偿完毕，地下无正式正式管网、高压线等需搬迁不利因素，整个地块从道路往边坡一侧呈自高而低放坡状。地块周边有一条8m宽道路，道路边有燃气、雨污水管道、电力设施，预计于2013年3月开始进行扩建成32m宽市政主干道，同时完善水、电、气、电讯管道线路改造。地块周边有近700m边坡，部分红线处于边坡中部、底部、

上部，红线走向较为复杂，拐点较多。 附图 I地块工程原有地貌及构筑物 2.2整个项目建成后集商业、别墅、高层为一体的高档社区 附图盘龙项目2#地块地形地貌示意图 2.4建设用地规划要求 项目位置 行政区市九龙坡区 地段九龙坡区九龙园区盘龙片区-大石组团N标准分区F1-8-1/04号 占地面积代征地面积- m2 计容积率建筑面积 可售面积14.08万平方米净地面积 3.18万m2 住宅面积13.78万平方米 小计 3.18万m2 商业面积0.3万平方米

房地产营销策划方案模板

房地产营销策划方 案模板

房地产营销策划案(全案模版) 第一章项目投资策划营销 项目投资策划营销是全案最为关键的环节,反映了发展商选择开发项目的过程,这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半,在这个过程中多下功夫,以后的开发经营就能够事半功倍。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,还对项目开发节奏提出专业意见。 一项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 .地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质 .七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 .地块周边的建筑物 .绿化景观 .自然景观 .历史人文景观

.环境污染状况 3、地块交通条件调查 .地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .项目的水、路、空交通状况 .地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 .购物场所 .文化教育 .医疗卫生 .金融服务 .邮政服务 .娱乐、餐饮、运动 .生活服务 .娱乐休息设施 .周边可能存在的对项目不利的干扰因素 .历史人文区位影响 二区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 .国内生产总值: 第一产业数量 第二产业数量

第三产业数量 房地产所占比例及数量 .房地产开发景气指数 .国家宏观金融政策: 货币政策 利率 房地产按揭政策 .固定资产投资总额: 全国及项目所在地 其中房地产开发比重 .社会消费品零售总额: 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 .中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.项目所在地的居民住宅形态及比重 .政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 .政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客户构成及购买实态分析

房地产项目管理方案

房地产项目管理方 案 1 2020年5月29日

xx科技房地产项目管理信息系统 应用建议书 目录

一、项目背景介绍..................................................................... 错误!未定义书签。 二、地产开发公司常见的管理要求 ........................................ 错误!未定义书签。 三、PM2的系统框架思路介绍 ............................................... 错误!未定义书签。 四、PM2项目管理系统应用方案介绍 ................................... 错误!未定义书签。1．领导总览控制管理............................................................ 错误!未定义书签。2．工作计划与总结管理........................................................ 错误!未定义书签。3．年度开发计划管理............................................................ 错误!未定义书签。4．项目计划成本、动态成本管理........................................ 错误!未定义书签。5．项目进度节点管理............................................................ 错误!未定义书签。6．项目合同管理.................................................................... 错误!未定义书签。7．资金管理............................................................................ 错误!未定义书签。8．楼盘销售管理.................................................................... 错误!未定义书签。9．甲供材(物资)管理 ............................................................. 错误!未定义书签。10．招标管理.......................................................................... 错误!未定义书签。 10.1招标基础资料设置.......................................................... 错误!未定义书签。 10.2招标过程操作 .................................................................. 错误!未定义书签。11．业务往来单位管理.......................................................... 错误!未定义书签。12．办公、业务审批.............................................................. 错误!未定义书签。 2 2020年5月29日

商业地产项目经营管理方案

一、前言 入职近三周以来，通过培训、学习、实地考察、同事之间的沟通,对我公司的发展战略、项目筹备工作的实际进展，也有了一定的了解。 &&&&&&&&&&&极具想象力项目定位以及呈现出的美妙前景、商业管理团队的有力构成，深深吸引了我。 我公司的“经营管理模型”提出了科学、规范的经营管理框架，具有很强的指导性。 &&&&&作为我公司第一个实施的项目，肩负着建设、实践运营管理体系规范的责任，具有只许成功，不许失败的性质。公司关于“细节决定成败，创意决定未来”的管理理念要求我们，既要尊重传统模式的客观性，还必须要保持创新、引领的竞争能力。 如何发挥四个统一的力量，提升竞争力和规模效应，实现规范化经营、制度化管理，打造一个既具有地方特色又融合先进经营理念的现代化休闲购物场所，对此，我深深感受到管理团队面临的巨大压力。 根据到目前为止掌握的信息以及以往工作经验，我认为对于佛山项目上的管理应遵循如下的思路。 之所以称之为思路，是因为暂时还没有将涉及到的各个中、小主题一一展开，那将十分庞大，请尊敬的$$$$$$$$及各位领导给与指正。 二、组织结构图与编制说明---图后附。

编制说明: 1、行政部工作内容繁琐，部门人员建议编制8人，比原计划 增加2人（执行层）： 其中取消行政办公室副主任岗位（1人），但行政总监不再兼任办公室主任之职，应招聘实职人选； 由于人事招聘、入（退）职手续工作量很大，应增加专业主管（人事、薪酬方向）1人。 取消办公室助理岗位，改为行政助理并增加1人。行政助理除承担办公室助理的职能，增加总经理文员、工作督办、会议纪要等具体工作职能。 尚未确定有没有司机编制。 2、综合运营部 原综合运营部设了2个副部长岗位，建议只保留一个，部门总编制减少一人。 3、财务信息部 原会计核算员编制为1人，预计工作量较大，建议增加1名； 系统实施人员的编制情况主要看今后自营范围的大小（如OOM）。 一旦出现自营项目，人员编制需另行修改。 4、招商管理部 原部长岗位由总监兼任，建议招聘实职人员，总监不再兼任；同时副部长岗位取消，部门总人数不变。 5、营销策划部

万科项目工程管理策划书编制指引之欧阳家百创编

万科项目工程管理策划书编制指引，建议收藏！ 欧阳家百（2021.03.07） 提交 我的评论加载中已评论万科项目工程管理策划书编制指引 筑龙项目管理微信号功能介绍预先评估项目的工程特点、难点及存在风险，对工程各环节进行梳理、预估，提出相应管理重点及应对措施，以期保证工程各环节进展顺畅，降低成本，提高效率，提高工程实体质量和工程策划、管理水平。 深入研究、理解所建工程，精细梳理工程建设全过程的各个环节是编好《项目工程管理策划书》的前提。《项目工程管理策划书》的内容应突出工程管理重点、涵盖工程建设全过程。 一、项目概况 1.位置及环境 项目地理位置，地貌，周围环境状况，道路交通，市政配套（给排水、供电、燃气、通讯等）状况等。 2.建设用地规划要求 项目占地面积，建筑占地率，绿化率，容积率，消防、道路及出入口位置等。

3.建筑概况 总建筑面积，建筑类型，各类建筑栋数、面积、层数、高度等，地下建筑概况（面积、层高、层数）等。 4.建筑分期概况 项目分期及各期所处位置、建设顺序，各期建筑面积、建筑类型、栋数、地下建筑概况等。 二、项目部架构及人力资源计划 1.项目管理组织架构 在人力资源部的协助下制定项目管理组织架构； 项目部人员构成、培训及发展计划。 （1）质量保证体系 项目部质量管理组织形式、人员配置； 组建包括监理、总包的质量、技术人员在内的质量技术小组，解决项目日常质量和技术问题。 （2）岗位职责 各岗位的工作内容、职责描述。 （3）项目部费用

项目部办公场所及办公设备计划； 项目部费用计划。 三、项目建设计划、场地综合利用规划 1.项目建设计划 依据《项目开发计划》和《项目建设综合计划》编制《项目工程管理策划书》中的项目建设计划部分； 该部分应纳入政府管理部门、市政配套部门等与项目建设有关的控制部门、监管部门、配合部门的报送、审批、准许时间节点；亦应纳入公司内部的产品、营销、设计、成本、采购等相关部门的计划； 该部分应由总体计划、分期计划和标段计划组成。 2.项目建设总平面规划 根据总体、分期、标段建设计划，结合项目市政配套条件，考虑营销配合要求、室外道路、管网、景观绿化等建设的先后顺序，综合布置施工道路、临时水电网及施工用临时设施、大型设备、材料加工及堆放场地等，做到在项目建设过程中不拆迁、不返建，不影响各期的建设和交付。 总平面规划亦应考虑场地内外的相互影响和制约。

万科工程管理项目策划书

万科（重庆）房地产有限公司 盘龙项目2#地块工程管理策划书 盘龙项目经理部 二〇一三年一月二十三日

目录 1 编制依据 (4) 2 工程概况 (4) 2.1位置及环境 (4) 2.2整个项目建成后集商业、别墅、高层为一体的高档社区 (5) 2.3地块内外的道路、给排水、供电、燃气、通讯等市政配套情况 (5) 2.4技术经济指标详以下附件《I地块技术经济指标》 ............. 错误!未定义书签。 2.5建筑分期概况............................................. 错误!未定义书签。 3 工程特点、重点、难点及应对措施 ................................ 错误!未定义书签。 3.1工程特点及应对措施....................................... 错误!未定义书签。 3.2工程重点及应对措施....................................... 错误!未定义书签。 3.3工程难点及应对措施....................................... 错误!未定义书签。 4 项目部架构及人力资源计划...................................... 错误!未定义书签。 4.1组织架构................................................. 错误!未定义书签。 4.2质量保证体系............................................. 错误!未定义书签。 4.3项目经理部责任矩阵....................................... 错误!未定义书签。 4.4项目部办公场所布置....................................... 错误!未定义书签。5项目建设计划、场地综合利用规划................................. 错误!未定义书签。 5.1项目建设计划............................................. 错误!未定义书签。 5.2项目建设总平面规划....................................... 错误!未定义书签。 6 项目管理目标.................................................. 错误!未定义书签。 6.1进度计划管理目标......................................... 错误!未定义书签。 6.2质量管理目标............................................. 错误!未定义书签。 6.3技术管理目标............................................. 错误!未定义书签。 6.4安全文明施工管理目标..................................... 错误!未定义书签。 6.5成本管理目标............................................. 错误!未定义书签。 6.6设计管理目标............................................. 错误!未定义书签。7总包管理策划................................................... 错误!未定义书签。 7.1为了进一步明确总分包单位施工范围，确定工作界面，责任落实到位，将《总分包施 工范围界面表》作为总承包合同附件进行约束。 .................. 错误!未定义书签。 7.2树立“总包管理意识”及“总包服务意识”................... 错误!未定义书签。 7.3总包管理原则............................................. 错误!未定义书签。 7.4总包管理组织体系......................................... 错误!未定义书签。 7.5总包管理程序............................................. 错误!未定义书签。 7.6总包管理措施............................................. 错误!未定义书签。 8 工程进度管理策划.............................................. 错误!未定义书签。 8.1采购计划................................................. 错误!未定义书签。 8.2脚手架、模板体系......................................... 错误!未定义书签。 8.3保障措施................................................. 错误!未定义书签。 9 工程质量管理策划.............................................. 错误!未定义书签。 9.1审查总承包单位质量保证体系............................... 错误!未定义书签。 9.2贯彻管理制度............................................. 错误!未定义书签。 9.3执行新技术应用管理办法................................... 错误!未定义书签。 9.4设置工程质量控制要点..................................... 错误!未定义书签。 9.5设置工程质量停止点....................................... 错误!未定义书签。 9.6设置业主敏感点及应对措施详下列附件....................... 错误!未定义书签。 9.7监督监理单位实施旁站监理................................. 错误!未定义书签。 9.8材料、设备质量控制....................................... 错误!未定义书签。 9.9实测实量实施细则......................................... 错误!未定义书签。

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第一章工程建设项目管理概述 学习要点： 1、熟悉项目与工程项目的定义及分类，掌握工程项目的特点，了解工程项目管理理论的产生与发展。 2、了解工程项目管理的内容、类型，熟悉工程项目管理的任务。 3、熟悉项目目标控制的概念、原理，理解目标控制的过程和方法，了解工程项目目标之间的关系与协调工作的重要性。 4、了解工程建设监理制度。 5、了解工程项目招投标制度。 6、理解项目策划与风险管理的意义。 本章结构： 第一节工程项目管理概述 第二节工程项目管理的内容和任务 第三节工程项目目标控制 第四节工程管理与建设监理 第五节工程项目的招投标 第六节项目策划与风险控制 本章内容： 第一节工程项目管理概述 一般而言，工程项目管理是一种具有特定目标、资源及时间限制和复杂的专业工程技术背景的一次性管理事业，是对工程项目全过程进行的高水平的、科学的、系统的管理活动。具体地，工程项目管理是以工程项目为对象，在既定的约束条件下，为最令人满意地工程项目目标，根据工程项目的内在规律，对从项目构思到项目完成（指工程项目竣工并交付使用）的全过程进行的计划、组织、协调、控制等一系列活动，以确保工程项目按照规定的费用目标、时间目标和质量目标完成。 一、项目与工程项目 1、项目概述 项目：具有明确的开始与接收点、由某个人或某个组织所从事的具有一次性特征的一系

列活动，以实现所需求的进度、费用以及各功能要素等特定目标。 2、项目的分类 （1）按项目规模分类：大型项目、中型项目、小型项目。 （2）按项目的复杂程度分类：复杂项目、简单项目。 （3）按项目的结果分类：产品、服务。 （4）按行业分类：农业、工业、投资、建设、科研项目等。 （5）按项目用户状况分类：有明确用户项目、无明确用户项目。 3、工程项目概述 工程项目：为达到预期的目标，投入一定量的资本，在一定的约束条件下，经过决策与实施的必要程序形成固定资产的一次性事业。 工程项目具有如下特点： （1）目标的约束性 （2）周期长风险大 （3）特殊的组织和法律条件 （4）复杂性和系统性 4、工程项目分类 （1）按投资的再生产性质划分 基本建设项目：新建、扩建、改建、迁建、重建项目等。 更新改造项目：技术改造、技术引进、设备更新项目等。 （2）按建设规模划分 基本建设项目：大型项目、中型项目、小型项目。 技术改造项目：限额以上项目、限额以下项目。 （3）按建设阶段划分 预备、新开工、施工、续建、投产、收尾、停建项目等。 （4）按投资建设的用途划分 生产性建设项目：工业项目、运输项目、农田水利项目、能源项目。 非生产性建设项目：经营性项目、非经营性项目。 （5）按资金的来源划分 国家预算拨款、国家拨改贷、银行贷款、企业联合投资、企业自筹、利用外资、外资项目。

房地产论文项目策划书

房地产项目策划书

人员分工安排： 整体活动时间：年月日至年月日 指导老师： 项目名称： 楼盘简介：弘阳上城，位于新东区青年东路与通富北路交汇处，占据城市主轴黄金纬线，区位优势明显，距老城区南大街和新城中央商务区（简称CBD）均约4公里，车程都在十分钟以内。并且新东区发展日新月异，规划的长途汽车东站就位于该项目的西北侧，弘阳上城项目东侧紧邻规划中的观音山新城，集教育、医疗、商贸、行政、旅游等多种功能于一身，成为该项目全方位优越的生活配套，未来升值潜力巨大。弘阳上城总建面积约28万㎡，欧式Art-deco建筑风格、皇家园林式的优雅景观、环绕小区的三条自然河流、小区内上千平米中央湖景、原生态系列主题泛会所、精美装修的双入户大堂、还有利用自然空间分割打造出的欧式下沉广场，以及南通首家别墅级高尔夫练习场……弘阳上城，立城市主轴之上，以领先的规划，丰富的内涵，上乘的品质，完善的配套，必将成就未来的人居范本，世界级水岸生活蓝本！弘阳上城由13栋高层建筑组成，24-34层分布在项目北侧及西侧，18层以围合的形式集中布置在小区东南侧，分区明确，地下车库可停放非机动地下停车位6001个，机动车地下停车位1367个，满足每户0.7辆的配比要求，小区房型面积在90-140平米之间。

前言 通过几个月的资料搜寻，问卷调查和市场方面的调研，根据市场所反映出来的背景，结合自身的积累经验和所学知识，以及对该项目的了解，为日后项目推广提供客观的依据，从而我们做出了这份方案。 这份项目策划方案包括市场分析、市场定位、销售策略的建议、宣传策略和结束语五哥方面组成，我们从整体到局部再到各层次方面的戏细分，全面的阐述了方案的整体思路，我们同时做到了言简意赅，简介明了，让客户在很多的时间内更加具体全面的了解我们的房产项目。在合市场分析区域分析的同时我们紧密的与客户相联系起来，分析周围以及本市的竞争对手以及相应的配套设施和建筑风格，更加明确我们的项目优越性。在随后的推广销售中我们将采用先进的推广媒体，人格化、自然化的宣传理念，更加生动明确的阐明我们的建筑理念、建筑风格和建筑品味。只要我们建设的产品是市场需要的产品，我们的推广手段和方法符合本区、本市以及周边市区的消费者的消费心理，我们的项目策划销售工作完全能够达到预期设想的状态。

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地产项目运营管理策划书1 集团房地产开发运营管理方案策划书 2013年5月 集团房地产开发运营管理方案策划书 一、方案说明 本方案是为集团进行房地产开发，解答有关运营管理方案的建议，旨在为地产项目的运营提供专业化、科学化、规范化的概要性的指导意见。本方案并非基于具体土地、具体团队、具体市场研判的市场报告，也有别于正式的制度设计。 本方案不是最终运营方案，本方案仅是集团介入房地产运营管理的概要性指导意见。最终运营方案需要在运营团队对具体地产项目进行进一步的市场考察，并考虑投资者具体的情况之后，才能完成最终市场调研报告、开发计划及其它运营方案等。 二、中国房地产开发企业运营管理趋势简判 1、中国房地产开发管理的发展趋势 2011—2012年可以说是中国房地产行业发展的一个分水岭。房地产行业正在经历前所未有的企业重新洗牌期。2011年—2012年，一方面是以中国快速城镇化为核心驱动力的房地产刚性需求，刺激着中国房地产业在相当长一段时间的硬性发展；另一方面是房地产企业正在新一波经济的调整中迎来新的高强度的冲击。各个房地产公司都心理很纠结地面临“去、留”、“成长、萎

缩”的选择。 2012年是房地产业在严峻的调控中获得较快发展的一年。从房价来看，据中房网全国一手房交易价格指数显示，截止到2013年3月，全国房价已经连涨8个月，房价已经回到调控前水平。限购的一线城市房价回暖力度显然大于中小城市。去年上半年，多数房企延续采用去年的以价换量原则，尤其在5、6月份，由于时逢冲击半年度业绩的时间点，因此推案量和促销力度都达到阶段性高点，而进入2013年年之后，由于一线房企业绩完成情况普遍较好，加上对十八大城镇化建设的经济刺激政策的期待，量价出现一定程度的上涨。从房地产企业业绩来看，龙头企业取得了较快增长。龙头企业在融资渠道、拓展布局、人才梯队建设等方面均有着十分明显的优势，在调控中的经营策略非常合理，既重视扩张，也注重规避风险，企业战略上积极向高周转策略靠拢。房地产企业纷纷实施多元化发展战略，规避风险。从发展布局来看，不少全国性企业已经不满足于国内的房地产开发，开始拓展海外业务。绿地、万科、碧桂园等企业均提出了海外发展计划，其中绿地、碧桂园、鑫苑置业已经在海外有项目在建。从发展的业务范围来看，为了规避风险，房企的发展方向更为多元化，今年以来企业的多元化发展脚步加快，转向旅游地产、养老地产、商业地产、一级开发等等，尤其是旅游地产开发，成为众多企业关注的热点。 房地产商把产品品质、营销手段都做到位时，市场已开始回归理性，购买人群的观望情绪占了主导地位、市场会进入相对时间、相对地域的萧条期。在经历前一阶段的暴涨之后，房地产行业走到了重新洗牌阶段，连行业的龙头企业也无法避免。以万科